Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Zaaknummer Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersvereniging XXXX de Huurdersvereniging XXXXX (aanwezig ter zitting) Verzonden op 15 mei 2014 Wederpartij Naam: XXXXX Hierna te noemen: Verhuurder Vertegenwoordigd door: XXXXXX (aanwezig ter zitting) Essentie De Huurdersvereniging moet worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f Wohv. Verhuurder moet voldoen aan de (financiële) verplichtingen neergelegd in artikel 7, lid 1 Wohv. De Huurdersvereniging moet Verhuurder inzicht geven in: - De gespecificeerde kosten aan de hand van afrekeningen; - de onderbouwing van haar ledenbestand met de adressen van haar leden (van deze Verhuurder); - de aanwezigheid van haar leden bij de algemene ledenvergaderingen, in de vorm van presentielijsten en een verslag. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 27 november 2013 (gedateerd 26 november 2013) van de Huurdersvereniging. I.2 De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 24 januari I.3 Verhuurder heeft op 4 februari 2014 een verweerschrift ingediend. I.4 De Huurdersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op maandag in Rotterdam. Pagina 1 van 7

2 II De partijen II.1 De Huurdersvereniging vertegenwoordigt de belangen van een gedeelte van de huurders van woningen in haar werkgebied die eigendom zijn van Verhuurder. Uit de overgelegde stukken en de verklaringen ter zitting blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat met ingang van 1 januari 2013 geen samenwerkingsovereenkomst (meer) tussen partijen. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1 onder d Wohv. III Het verzoek van de Huurdersvereniging en overzicht correspondentie III.1 De Huurdersvereniging verzoekt de Huurcommissie te onderzoeken of de afwijzing van Verhuurder om de door de Huurdersvereniging gemaakte kosten in het kader van huurdersbelangenbehartiging te vergoeden, terecht is. III.2 Op grond van een in 2001 gesloten raamovereenkomst tussen de Huurdersvereniging en de rechtsvoorganger van Verhuurder hebben regelmatige betalingen plaatsgevonden van de kosten van de Huurdersvereniging. III.3 Vanaf 2010 heeft (de huidige) Verhuurder de betalingen gestopt, met als argument dat de Huurdersvereniging een (groot) vermogen heeft. Verhuurder is van mening dat het een corporatie niet past om in een dergelijk geval kosten te vergoeden op grond van artikel 7, lid 1, van de WOHV, aangezien de Huurdersvereniging die kosten naar de mening van de Verhuurder zelf kan dragen. Wanneer het vermogen is gedaald tot minder dan 5.000,00 is Verhuurder bereid weer te gaan betalen. III.4 De Huurdersvereniging is van mening dat in de Wohv geen wettelijke grondslag aanwezig is voor de stelling van verhuurder en is daarom van oordeel dat Verhuurder de gestelde kosten moet betalen. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Primair stelt Verhuurder dat hij de Huurdersvereniging niet voldoet aan de eisen van representativiteit die de wet en de raamovereenkomst daar aan stellen. Verhuurder is daarom van oordeel dat de Huurdersvereniging geen huurdersorganisatie is in de zin van art. 1, lid 1, onder f van de Wohv. IV.2 Ten tweede voert Verhuurder het feit aan dat de Huurdersvereniging ook de belangen vertegenwoordigt van huurders die bij een andere verhuurder hun woning huren. Het is voor Verhuurder niet duidelijk of ook andere verhuurders rekeningen krijgen voorgelegd van de Huurdersvereniging om kosten te vergoeden die voortvloeien uit de huurdersbelangenbehartiging. De Huurdersvereniging heeft daarover onvoldoende informatie aan de Verhuurder gegeven. IV.3 Ten derde stelt Verhuurder dat het op grond van artikel 7, lid 1, van de Wohv moet gaan om kosten "die rechtstreeks samenhangen en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b". Die (gemaakte) kosten moeten voldoende gespecificeerd worden, maar dat heeft de Huurdersvereniging niet gedaan. De Huurdersvereniging heeft niet aangetoond dat die kosten redelijkerwijs noodzakelijk waren, noch zijn die kosten voldoende gespecificeerd. 2

3 IV.4 Verhuurder stelt dat ook door de Huurdersvereniging niet wordt betwist dat de raamovereenkomst is opgeschort. IV.5 Ten slotte stelt Verhuurder dat de Huurcommissie op twee gronden niet bevoegd is zich uit te spreken over dit geschil: In de eerste plaats omdat in de raamovereenkomst een geschillenregeling is opgenomen, waarbij de Huurcommissie niet is genoemd als mogelijke beslechter van geschillen in het kader van de raamovereenkomst. Bovendien, zo stelt Verhuurder, is de Huurcommissie niet bevoegd om in civielrechtelijke afspraken uit de raamovereenkomst te treden. V Ter zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: V.1 De Huurdersvereniging verklaart dat zij een advocaat in de arm heeft genomen na ontvangst van de brief van Verhuurder van november 2012 (waarin werd medegedeeld dat Verhuurder geen kosten meer vergoedt, tot het moment dat het vermogen van de Huurdersvereniging is teruggebracht tot een bepaald niveau). De advocaat van de Huurdersvereniging heeft in februari 2013 een brief aan de advocaat van Verhuurder geschreven. Verhuurders advocaat heeft daarop gereageerd in augustus 2013, maar heeft daarbij de in de brief van februari 2013 door de Huurdersvereniging gestelde vragen niet beantwoord. Daarop heeft de Huurdersvereniging een korte brief aan Verhuurder gestuurd, waarin zij heeft meegedeeld dat de Huurdersvereniging meent te voldoen aan de eisen van de Wohv en waarin de Huurdersvereniging heeft aangegeven de Huurcommissie in te schakelen indien Verhuurder niet zou reageren op die brief. Toen Verhuurder niet reageerde, heeft de Huurdersvereniging zich tot de Huurcommissie gewend. V.2 Gemachtigde van Verhuurder heeft een pleitnota overgelegd. Deze pleitnota wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Verhuurder stelt ten eerste dat het verzoek van de Huurdersvereniging niet ontvankelijk is en dat de Huurcommissie niet bevoegd is zich hierover uit te spreken. De Huurdersvereniging is naar de mening van Verhuurder namelijk geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Verhuurder twijfelt aan de representativiteit van de Huurdersvereniging, omdat Verhuurder onvoldoende inzicht krijgt in de samenstelling van het bestuur en de leden-aantallen en geen verslagen ontvangt van vergaderingen. Ten tweede voert gemachtigde van Verhuurder aan dat in de raamovereenkomst is geregeld dat geschillen voorgelegd worden aan een (interne) geschillencommissie, of aan een rechterlijke instantie; de Huurcommissie is geen rechterlijke instantie. Voorts verklaart Verhuurder dat het voorgelegde geschil geen Wohv -procedure betreft. De Huurcommissie is er niet om te onderzoeken of de afwijzing van Verhuurder om betalingen te doen terecht is. Vervolgens verklaart Verhuurder dat, ook indien de Huurcommissie wel bevoegd zou zijn, het verzoek van de Huurdersvereniging niet ontvankelijk is, omdat de Huurdersvereniging niet heeft voldaan aan de raamovereenkomst en evenmin aan de vereisten neergelegd in de Wohv. Een verhuurder hoeft gemaakte kosten pas te betalen nadat een Huurdersvereniging deze kosten voldoende heeft gespecificeerd; dát is in dit geval niet gedaan. 3

4 Het is Verhuurder dan ook niet duidelijk of de rekeningen alleen over 'eigen' huurders van Verhuurder gaan, of ook huurders van andere verhuurders betreffen. In het werkgebied van de Huurdersvereniging bezit (deze) Verhuurder ongeveer 2500 woningen. De overige woningen in het werkgebied zijn eigendom van andere verhuurders, dan wel van eigenaar/bewoners. (Partijen verschillen van mening over het totaal aantal woningen in het werkgebied van de Huurdersvereniging, de schattingen komen uit op -iets- minder dan ) De raamovereenkomst is opgezegd per 31 december Het geschil gaat gedeeltelijk over de periode 2012, daarom is de raamovereenkomst voor die periode wel van toepassing. V.3 De Huurdersvereniging verklaart desgevraagd dat nog wel overleg plaatsvindt met Verhuurder, maar alleen op complex niveau met zogenaamde werkcommissies. De Huurdersvereniging heeft 270 leden die huurder zijn van (deze) Verhuurder. Dat is ongeveer de helft van het totaal aantal leden van de Huurdersvereniging (van 550). De Huurdersvereniging is de enige Huurdersorganisatie in het bewuste werkgebied. Verhuurder heeft ook verklaard alleen met deze Huurdersvereniging te overleggen. De Verhuurder wilde een specificatie van het ledenbestand in de vorm van namen van de leden. Die kan de Huurdersvereniging uit privacy overwegingen natuurlijk niet geven. Het bestuur van de Huurdersvereniging telt nu 3 leden die een woning huren van Verhuurder. De raamovereenkomst is opgezegd omdat Verhuurder nieuwe bewonersparticipatie in leven heeft geroepen. Verhuurder heeft niet gevraagd om aantallen bezoekers van de jaarvergadering. Dat is ook een zaak van bestuur en leden. V.4 Verhuurder verklaart vervolgens nogmaals inzicht te willen hebben in de aantallen huurders die van (deze) Verhuurder huren. Verhuurder herhaalt zijn stelling dat onvoldoende is aangetoond dat de Huurdersvereniging de belangen behartigt van de huurders die van Verhuurder huren en daarmee is het verzoek van de Huurdersvereniging niet ontvankelijk. De Huurdersvereniging heeft alleen aantallen leden genoemd, zonder enige verdere informatie over die leden (uiteraard binnen de grenzen van de privacywetgeving). Nadere onderbouwing van het ledenaantal met adressen is prima, namen zijn niet nodig en heeft Verhuurder ook nooit gevraagd. V.5 De Huurdersvereniging verklaart verder dat de vorige verhuurder bij het tekenen van de raamovereenkomst heeft aangegeven dat de Huurdersvereniging een bewonersorganisatie in kader van de Wohv is. De bestuursleden zijn vrijwilligers, er zijn geen mensen met een betaald dienstverband bij de Huurdersvereniging. De Huurdersvereniging heeft wel geprobeerd kosten bij andere verhuurders in rekening te brengen, maar die zijn daar niet op ingegaan. (één verhuurder uitgezonderd: een eigenaar van een klein complex.) De Huurdersvereniging is altijd zeer open geweest, heeft inzage in de boeken aangeboden. Ook heeft de Huurdersvereniging altijd duidelijk gemaakt dat zij slechts de helft van haar kosten in rekening brengt bij (deze) Verhuurder, omdat het ledental van de Huurdersvereniging voor de helft bestaat uit huurders van deze Verhuurder. 4

5 V.6 Verhuurder verklaart vervolgens dat de Huurdersvereniging een groot vermogen heeft, wat niet de bedoeling is. In het verleden heeft Verhuurder teveel betaald, dat wil Verhuurder terugvorderen. Het is Verhuurder pas vrij recent ter ore gekomen dat de Huurdersvereniging vermogend is. Dat vermogen is in het verleden ontstaan, toen er meer mogelijk was. Nu kijkt Verhuurder kritischer naar dat aspect. Overigens realiseert Verhuurder zich desgevraagd dat in de Wohv geen bepalingen zijn opgenomen waarin de relatie is geregeld aangaande een eventueel opgebouwd vermogen van een Huurdersorganisatie en de consequenties daarvan voor het al dan niet betaalbaar stellen van financiële middelen. Gelet hierop heeft Verhuurder ter zitting verklaard deze stelling niet meer te handhaven. V.7 De Huurdersvereniging verklaart ten slotte geen eigen kantoor te hebben, maar te vergaderen in een externe locatie en daarvoor aantoonbare kosten moet maken. Het vermogen bestond al vóór het tekenen van de raamovereenkomst in Verhuurder wil een bewonersorganisatie voor alleen zijn huurders. Maar de Huurdersvereniging heeft een divers ledenbestand en wil ook de belangen (blijven) behartigen van huurders die huren van een andere verhuurder. VI De beoordeling VI.1 De Huurcommissie is van oordeel dat de Huurdersvereniging moet worden beschouwd als vereniging in de zin van artikel 1, lid 1, onder f Wohv. De Huurcommissie baseert dit oordeel op de volgende uitgangspunten (welke zijn gebleken uit het dossier, dan wel uit de verklaringen ter zitting): - Het ledenbestand van de Huurdersvereniging bevat volgens de verklaring van de Huurdersvereniging circa 270 huurders die een woning huren van (deze) Verhuurder, van de circa 2500 huizen in het betreffende gebied. - Ook hebben huurders van (deze) Verhuurder zitting in het bestuur van de Huurdersvereniging. - Verhuurder heeft de Huurdersvereniging steeds als gesprekspartner beschouwd. - De Huurdersvereniging is de enige Huurdersorganisatie in het bewuste werkgebied. Er is geen andere Huurdersorganisatie waarmee Verhuurder overlegt. Conclusie De Huurcommissie concludeert dat: 1. De Huurdersvereniging een vereniging is in de zin van de Wohv. 2. Het verzoek van de Huurdersvereniging ontvankelijk is. De Huurcommissie is voorts van oordeel dat het gestelde in de raamovereenkomst (over de afhandeling van geschillen) de toegang naar de Huurcommissie in het kader van de Wohv niet blokkeert. Dat betekent dat de verweren van Verhuurder over de ontvankelijkheid van het verzoek en de bevoegdheid van de Huurcommissie geen doel treffen. VI.2 Uit bovengenoemd oordeel vloeit voort dat Verhuurder moet voldoen aan de (financiële) verplichtingen neergelegd in artikel 7, lid 1, Wohv. VI.3 Voor de Huurdersvereniging heeft dit oordeel tot gevolg dat zij haar verplichtingen die voortvloeien uit de Wohv meer transparant en beter gespecificeerd moet nakomen. Dat geldt vooral ten aanzien van de representativiteit en de specificatie van de in rekening te brengen kosten. 5

6 Dat betekent dat de Huurdersvereniging in elk geval aan Verhuurder moet geven: a. Een gespecificeerde afrekening waaruit blijkt welke kosten in totaal (voor alle vertegenwoordigde huurders in het werkgebied) zijn gemaakt en welk deel daarvan aan Verhuurder in rekening wordt gebracht voor de belangenbehartiging van de huurders die van deze Verhuurder hun woning huren. De Huurcommissie merkt daarbij met klem op dat uitsluitend het indienen van een begroting niet volstaat, maar dat: - na ommekomst van het desbetreffende begrotingsjaar - de Huurdersvereniging rekening en verantwoording moet afleggen, in die zin dat aangetoond moet worden dat de kosten zijn gemaakt, en dat de rekeningen gespecificeerd moeten worden. b. Een onderbouwing (met adressen) van haar leden die huurder zijn van (deze) Verhuurder. Een onderbouwing met namen is niet nodig en was ook niet door Verhuurder gevraagd. - Adequate informatie over de bij de algemene ledenvergaderingen (ALV) aanwezige leden, door het beschikbaar stellen van een presentielijst (met de adressen van de betreffende leden) aan Verhuurder en door Verhuurder een verslag van de ALV te sturen. Verhuurder wil immers weten welke van zíjn leden aanwezig waren bij de ALV. VI.4 De Huurcommissie overweegt dat in de Wohv geen bepalingen over of grenzen aan een eventueel vermogen van een huurdersorganisatie zijn opgenomen. Ook zijn in de Wohv geen bepalingen opgenomen over 'interen' op een eventueel vermogen, in samenhang met het al dan niet opschorten van betalingen door een verhuurder van de kosten die voortvloeien uit de (' Wohv ')-activiteiten van een huurdersorganisatie. Overigens heeft Verhuurder deze stelling ter zitting laten vallen. VI.5 Ten slotte adviseert de Huurcommissie partijen hun (onderlinge) communicatie te verbeteren. Pas ter zitting en na aanhoudend doorvragen van de zittingsvoorzitter, is duidelijk geworden dat de Huurdersvereniging slechts de helft van de gemaakte kosten aan (deze) Verhuurder in rekening brengt. Ook het feit dat Verhuurder zijn standpunt over 'interen op het vermogen' heeft verlaten is pas ter zitting gebleken. Eerdere duidelijkheid over deze punten zou veel onrust en onvrede over en weer hebben kunnen voorkomen. Zaaknummer 6

7 VII De beslissing VII.1 De Huurdersvereniging moet worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1, onder f Wohv. VII.2 Verhuurder moet voldoen aan de (financiële) verplichtingen neergelegd in artikel 7, lid een Wohv. Gelet op het bepaalde in artikel 19 a, lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) doet de Huurcommissie geen uitspraak over de hoogte van de door Verhuurder te betalen vergoeding, omdat niet voldaan is aan de eisen die worden gesteld aan het afleggen van rekening en verantwoording. VII.3 De Huurdersvereniging moet Verhuurder inzicht geven in: - De gespecificeerde kosten aan de hand van nota's; - de onderbouwing van haar ledenbestand met de adressen van haar leden (van deze Verhuurder); - de aanwezigheid van haar leden bij de ALV, in de vorm van presentielijsten en een verslag. VII.4 Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Rotterdam, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter R. Kokke en S. Gaastra Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris 7