Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Woningen (92) in complex xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hierna te noemen: het Complex) Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersbelangenvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx de HBV xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Zaaknummer Verzonden op 8 januari 2014 Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx eigenaar, beheerder of (gezamenlijk) Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Essentie Ten aanzien van de huurverhoging De commissie wijst het verzoek van de Huurdersbelangenvereniging toe. Op 10 mei 2013 heeft de Huurdersbelangenvereniging advies uitgebracht over het huurverhogingsbeleid. Verhuurder heeft daarop niet tijdig gereageerd en tussentijds de huurverhogingen aangezegd. Dat is een schending van artikel 5 WOHV. Ten aanzien van de energielabels De Huurcommissie constateert dat geen sprake is van schending door Verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit artikel 3 van de WOHV. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 24 september 2013 (gedateerd 20 september 2013) van de HBV. I.2 De leges zijn door de HBV voldaan op 4 oktober I.3 Verhuurder heeft op 21 november 2013 een verweerschrift ingediend. I.4 De HBV heeft op 24 november 2013 (ontvangen 26 november 2013) nadere informatie gestuurd over de correspondentie met Verhuurder over de energielabels. Pagina 1 van 10

2 I.5 De HBV en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op dinsdag in Den Haag. II De feiten II.1 De HBV wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f 1 tot en met 4 WOHV. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. II.2 Verhuurder is (onder andere) eigenaar van het Complex van 92 woningen. Het beheer van het Complex is aan een beheerder overgedragen. III Het verzoek van de HBV en overzicht correspondentie III.1 Bij brief van 3 april 2013, heeft de beheerder namens de eigenaar te kennen gegeven dat men van plan is bij de huurverhogingsronde een inkomensafhankelijk huurverhogingsbeleid te voeren. Vanwege deze voorgenomen beleidswijziging wordt de HBV in de gelegenheid gesteld te reageren en desgewenst een Advies uit te brengen. III.2 Op 9 apri12013 laat de HBV weten dat zij voorziet binnen de wettelijke termijn van maximaal 6 weken een Advies uit te brengen. Ook heeft de HBV aangegeven dat zij verwacht dat Verhuurder nog geen uitvoering geeft aan het beleidsvoornemen (in de vorm van o.a. het opvragen van verklaringen bij de Belastingdienst en het aanzeggen aan de huurders van huurverhogingsvoorstellen). III.3 Op 23 april 2013 stuurt Verhuurder huurverhogingsaanzeggingen aan de huurders, waarbij in een aantal gevallen een verklaring van de Belastingdienst is gevoegd. III.4 Bij brief (en ) van 10 mei 2013 heeft de HBV schriftelijk Advies uitgebracht. Het Advies luidt, kort samengevat, een huurverhogingspercentage van niet meer dan 2,5% te hanteren (de inflatie over 2012). De HBV heeft aangegeven voor hogere percentages alsnog een motivatie te willen ontvangen van Verhuurder, aangezien Verhuurder in zijn brief van 3 apri12013 heeft verzuimd zijn beweegredenen daarvoor te geven. III.5 Op 15 mei 2013 bevestigt Beheerder tijdens een reguliere overlegvergadering dat het Advies is ontvangen en doorgestuurd naar Eigenaar voor verdere afhandeling. Bij brief van 29 mei 2013 bevestigt Beheerder namens Eigenaar dat het uitgebreide Advies wordt bestudeerd en dat voor een reactie nog enkele weken nodig zijn. III.6 Bij brief van 18 juni 2013, 6 weken na de ontvangst van het Advies, bericht Verhuurder dat het Advies niet wordt gevolgd en dat de voorgenomen beleidswijziging wordt uitgevoerd. Verhuurder meent dat zijn werkwijze (inclusief de huurverhogingsaanzeggingen) niet valt aan te merken als 'uitvoering' van beleid, maar slechts het stempel 'voorbereiding' verdient. De HBV ziet het als 'uitvoering'. 2

3 III.7 Op 27 juli 2013 stuurt de HBV reactie aan Verhuurder. Daarbij stelt de HBV een compromis voor. Het compromis houdt in om op zijn vroegst 1 september 2013 als ingangsdatum te bepalen voor de huurverhogingen met meer dan 2,5 %. Zaaknummer III.8 Bij brief van 29 augustus 2013 bericht Verhuurder dat hij zijn eerder ingenomen standpunt handhaaft en meent dat hij geheel conform de Overlegwet heeft gehandeld. Verhuurder acht de reactietermijn van 2 weken niet van toepassing en vindt nu, in weerwil van zijn eerdere opvatting, dat eigenlijk geen sprake is van een beleidswijziging, zodat het Advies zelfs een wettelijke basis zou ontberen. Verhuurder verwerpt het door HBV voorgestelde compromis. III.9 De HBV verwijst naar een uitspraak van de kantonrechter te Roermond (28 juni 2013; \HZ VERZ 13-8), die heeft geoordeeld dat de inkomensafhankelijke huurverhoging moet worden beschouwd als een beleidswijziging. III.10 De HBV verzoekt de Huurcommissie vast te stellen dat: A. Verhuurder de bepalingen in artikel 4, lid 2 en lid 5 van de WOHV heeft geschonden. B. Sprake was van feitelijke "uitvoering" van een beleidsvoornemen van Verhuurder en niet slechts van de "voorbereiding" daarvan. C. Verhuurder niet de intentie had het advies van de HBV te waarderen, maar uitsluitend beoogde de voorgenomen beleidswijziging te effectueren. D. Alle huurverhogingen van meer dan 2,5 % onrechtmatig zijn, omdat deze niet in overeenstemming zijn met het uitgebrachte advies en de wettelijke termijn van 2 weken voor een afwijzende reactie op een uitgebracht advies ruimschoots was verstreken. E. Een nieuwe ingangsdatum voor de huurverhoging moet worden bepaald, indien de hiervoor genoemde onrechtmatigheid niet door de Huurcommissie wordt vastgesteld. III.11 Een tweede geschilpunt vormt de waardering van de energieprestatie van de woningen (energielabels). Naar aanleiding van een prelabeling - second opinion - in mei 2011 deed Verhuurder op 26 oktober 2011 de toezegging dat het Complex binnen 2 jaar opnieuw zou worden gelabeld. Op 26 juli 2011 verstrekte Verhuurder de gegevens van 15 van de 92 prelabels aan de Huurdersbelangenvereniging, maar weigert nadien hardnekkig die van de overige 77 woningen te verstrekken. In die weigering ziet de HBV aanleiding om te veronderstellen dat er wat te verbergen is. De HBV beschouwt de weigering, om de beschikbare gegevens van alle prelabels te verstrekken, als een schending van de informatieplicht (op verzoek). Dit omdat het een verzoek is dat past binnen de niet limitatieve opsomming van artikel 3, lid 2 WOHV. Ondanks de herhaalde weigering om informatie te verstrekken, rekent de HBV erop dat uiterlijk op 27 oktober 2013 nieuwe energielabels zijn afgemeld en dat Verhuurder daarmee de gedane toezegging nakomt. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Beheerder heeft namens Eigenaar de HBV op 3 april 2013 op de hoogte gesteld van het voornemen per 1 juli 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. 3

4 IV.2 Omdat niet geheel duidelijk was of er sprake is van een adviesplichtige beleidswijziging wegens de wettelijke grond die de wetswijziging haar biedt, heeft Verhuurder besloten om de HBV in een vroeg stadium op de hoogte te stellen van zijn voornemen om naast de reguliere jaarlijkse huurverhoging gebruik te maken van deze nieuwe wettelijke mogelijkheid. Verhuurder heeft de HBV daarbij in de gelegenheid gesteld om binnen 6 weken een schriftelijk advies hierover uit te brengen. Zaaknummer IV.3 Gelet op de wettelijke verplichting om een eventuele huuraanzegging aan huurders twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk aan te kondigen heeft Verhuurder administratieve voorbereidingen verricht voor de huurverhoging van 1 juli Bij de Belastingdienst zijn inkomensverklaringen opgevraagd en op 23 april 2013 zijn de huuraanzeggingen aan de huurders gestuurd. IV.4 Verhuurder heeft de HBV (per ) nadrukkelijk van deze voorbereidingen op de hoogte gesteld. Daarbij is aangegeven dat de huurverhogingsvoorstellen zouden worden aangepast, als het advies van de HBV daartoe aanleiding zou geven: "Tot deze tijd zullen wij de voorgenomen huurverhogingen voorbereiden en de huuraanzeggingen tijdig aan de huurders sturen. Mocht na uw advies er voortschrijdend inzicht ontstaan zullen wij de aangezegde huurverhogingen uiteraard hierop aanpassen. Gezien het feit dat u zes weken de tijd heeft om tot een advies te komen, kunnen wij ruim voor 1 juli de huurverhogingen corrigeren." IV.5 Verhuurder stelt zich op het standpunt dat de inkomensafhankelijke huurverhoging geen wijziging van het beleid ten aanzien van de huurverhogingen is, maar moet worden beschouwd als onderdeel van het jaarlijks maximaal te hanteren huurverhogingspercentage. IV.6 Verhuurder wijst op een uitspraak van de kantonrechter te Tilburg, (6 januari 2010, ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577) die heeft geoordeeld dat het aankondigen door een verhuurder dat hij gebruik maakt van de overeengekomen mogelijkheid om de huur te verhogen, niet kan worden gezien als een voornemen tot wijziging van het gevoerde huurbeleid als bedoeld in artikel 5 lid 1 WOHV. IV.7 Verhuurder betwist de stellingen van de HBV in haar verzoekschrift: A. Verhuurder verklaart de WOHV niet te hebben geschonden ten aanzien van artikel 4 lid 2 en artikel 5 aangezien: - Verhuurder heeft de HBV op 3 april 2013 eigener beweging op de hoogte gesteld van het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging. - Verhuurder heeft de HBV tenminste 6 weken tijd gegeven voor het uitbrengen van haar advies. - Op 18 juni 2013 heeft Verhuurder volledig onderbouwd aangegeven waarom zij heeft besloten tot afwijking van het advies van de HBV. De HBV was op de hoogte van de overschrijding door Verhuurder van de reactietermijn van 2 weken, omdat Verhuurder 29 mei 2013 per brief aangegeven binnen enkele weken inhoudelijk te zullen reageren op het 4

5 advies van 10 mei De reactie termijn van twee weken was bij verzending van de brief door Verhuurder immers reeds verstreken. - Verhuurder is pas op 1 juli 2013, door het daadwerkelijk innen van de huurpenningen, over gegaan tot uitvoering van haar voornemen tot toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging. B. Verhuurder beschouwt de HBV als een volwaardig gesprekspartner en heeft het advies van de HBV wel degelijk serieus genomen, gelet op de uitgebreide correspondentie met de HBV over dit onderwerp. C. De inkomensafhankelijke huurverhogingen boven 2,5% zijn niet onrechtmatig, deze zijn volledig in lijn met de in het wetsvoorstel aan verhuurders geboden mogelijkheid tot huurverhoging voor bepaalde inkomensgroepen. Door het enkel niet in acht nemen van een termijn van 2 weken kan deze verhoging niet als onrechtmatig worden aangemerkt. D. De huurverhogingen zijn tijdig en volledig rechtmatig aan huurders aangezegd door Verhuurder te weten voor 1 mei 2013, een nieuwe ingangsdatum voor de huurverhogingen is daarmee niet aan de orde. IV.8 Ten aanzien van het verstrekken van prelabels meent Verhuurder dat deze niet vallen onder de informatieverplichting als gesteld in artikel 3 WOHV. Eigenaar heeft de definitieve energielabels laten opstellen in 2009 conform de vigerende wet- en regelgeving door een wettelijk erkend en geaccrediteerd bedrijf. Deze definitieve energielabels zijn volgens de wettelijke voorschriften afgemeld en zijn 10 jaar geldig tot en met 1 december Het geldende label per adres kan gevonden worden via van Agentschap NL. De geldende energielabels zijn meegenomen in de puntentelling met betrekking tot de huurprijzen van de gereguleerde huurwoningen in het complex. V Reactie HBV op verweer Verhuurder V.1 De HBV is van mening dat geregistreerde en afgemelde energielabels niet juist zijn en dat Verhuurder de energielabels opnieuw hoort af te melden, tenzij Verhuurder aantoont dat de prelabeling niet deugt. Het volledige verzoek, het verweer en de nadere reactie over de energielabels, en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. VI De inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden er daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli

6 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot ; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen tot ; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven VII Ter zitting De HBV heeft een pleitnota overgelegd, die als hier overgenomen en ingevoegd wordt beschouwd. De HBV en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: VII.1 De HBV heeft pas 6 weken na het (tijdig) uitgebrachte advies van Verhuurder vernomen dat het advies niet werd gevolgd. De HBV kon denken dat het advies gevolgd zou worden. VII.2 In december 2009 zijn de energielabels snel afgegeven. Daar is veel overleg over geweest en in 2010 is een prelabeling van het Complex uitgevoerd. De HBV heeft inzage gekregen van Verhuurder in 15 van die prelabels. Daaruit bleek dat voor enkele van de betreffende woningen een en ander niet in orde was met de afgemelde energielabels. Dat was voor De HBV aanleiding om Verhuurder te vragen ook inzage te geven in de overige 77 prelabels. Die heeft Verhuurder niet gegeven. De HBV heeft 2 wensen ten aanzien van de energielabels:ten eerste inzage in de 77 overige prelabels en ten tweede om alle woningen in het Complex opnieuw te labelen. VII. 3 Verhuurder handhaaft zijn standpunt dat de inkomensafhankelijke huurverhoging geen wijziging van het beleid ten aanzien van de huurverhogingen is. Verhuurder hanteert elk jaar de maximaal toegestane huurverhoging, huurders weten dat en de inkomensafhankelijke huurverhoging past daar naadloos in. Omdat Verhuurder een goed contact heeft met de HBV heeft hij hen erbij betrokken en advies gevraagd. VII.4 De energielabels zijn in 2009 afgemelde labels, met een geldigheid van 10 jaar. VII.5 Verhuurder verklaart, in antwoord op een vraag daarover van de voorzitter, dat er twijfels waren of de inkomensafhankelijke huurverhoging moest worden beschouwd als een beleidswijziging. Daarom is, om het zekere voor het onzekere te nemen, gekozen om de HBV te informeren en om een advies te vragen. Gedurende het proces is Verhuurder echter tot de conclusie gekomen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging geen beleidswijziging is. In eerdere jaren heeft overleg over de jaarlijkse huurverhogingen altijd plaatsgevonden tussen de HBV en Beheerder. 6

7 VII.6 Verhuurder verklaart dat hij meent dat een huurverhoging per 1 juli 2013 mogelijk is. Verhuurders reactie aan de HBV is op 18 juni 2013 verzonden, de huurverhogingen zijn pas per 1 juli 2013 daadwerkelijk doorgevoerd. Er is dus geen schending van de termijnen uit de WOHV of die van het Burgerlijk Wetboek. VII.7 De HBV verklaart dat de termijnen zoals gesteld in de WOHV zijn geschonden en dat daarom geen enkele huurverhoging mogelijk is. De HBV heeft een compromisvoorstel gedaan om de huurverhogingen te laten ingaan per 1 september 2013, uitgaande van een voorstel tot huurverhoging na 24 juni 2013 (deze datum vloeit voort uit de in artikel 5, lid 3, onder C van de WOHV genoemde termijn van 3 dagen na de ontvangst op -21 juni door de HBV van de reactie van Verhuurder op het advies van 10 mei 2013). VII.8 Verhuurder verklaart dat de energielabels zijn geregistreerd op ep-online. Het gaat om afgemelde labels met een geldigheid van 10 jaar. Prelabels worden gebruikt bij aanpassingen van de wettelijke regels om te controleren of een afgegeven energielabel nog steeds correct is. VII.9 De HBV verklaart dat bij een controle van energielabels op ep-online.nl is gebleken dat de afgemelde labels voor 5 woningen niet juist waren. Die zijn door Verhuurder meteen veranderd. Toen is voor 15 woningen een prelabeling gedaan (de informatie daarvan heeft de HBV gekregen). De energielabels voor die 15 woningen zijn allemaal aangepast. Dat maakte de HBV nieuwsgierig naar de energielabels voor de andere woningen. In de notulen van een overlegvergadering uit oktober 2011 is vastgelegd dat goedkeuring is gegeven dat binnen 2 jaar alle woningen opnieuw gelabeld zouden worden. Afspraken in het kader van de WOHV zijn niet vrijblijvend. Als er met de energielabels voor de andere 77 woningen niets bijzonders aan de hand is, kun je dat als verhuurder gewoon laten zien. Verhuurder schendt de WOHV door de gemaakte afspraak niet na te komen. VII.11 Verhuurder verklaart dat verhuurder heeft toegezegd een nieuw onderzoek in te stellen, om de HBV tegemoet te komen in haar twijfels over de energielabels. Maar er is geen reden om alle labels te vervangen. Dat zou een kostbare aangelegenheid worden, terwijl er afgemelde energielabels zijn met een geldigheidsduur van 10 jaar. VIII De beoordeling VIII.1 De Huurcommissie merkt hierbij op dat zij zich in haar beoordeling beperkt tot de concrete geschilpunten die partijen verdeeld houden. Opmerkingen, stellingen of verklaringen die geen rechtstreeks verband hebben met die geschilpunten, blijven in de beoordeling buiten beschouwing. 7

8 Ten aanzien van de inkomensafhankelijke huurverhoging VIII.2 Uit het verzoek, het verweer en de verklaringen ter zitting is gebleken dat het geschil zich toespitst op 3 vragen: 1. Is de inkomensafhankelijke huurverhoging een beleidswijziging? 2. Zijn de acties van verhuurder rond de totstandkoming van de huurverhogingsvoorstellen uitvoering van een beleidsvoornemen of slechts voorbereiding daarvan? 3. Heeft de termijnoverschrijding door Verhuurder bij zijn reactie op het advies van de HBV consequenties en zo ja, welke zijn dat? VIII.3 Verhuurder verwijst naar de uitspraak Rb. Breda, sector kanton, locatie Tilburg, 6 januari 2010, ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577. In deze zaak oordeelde de rechter nu juist dat zowel de WOHV als de Huurovereenkomst ruimte lieten voor toetsing van huurprijsbeleid. In dat specifieke geval ging het echter om de eerste vaststelling van het huurbeleid, niet om een na die eerste vaststelling eventueel jaarlijks plaatsvindende bevestiging of herziening van huurbeleid. Daarom hoefde verhuurder in dat geval niet gemotiveerd te reageren op advies van de huurdersvereniging. Dit advies had immers geen betrekking op een voornemen tot wijziging van beleid als bedoeld in art. 5 lid 1 WOHV. Daarom was er in dat specifieke geval alleen al op die grond geen plaats voor een (procedurele of inhoudelijke) toets als bedoeld in art. 8 WOHV, concludeerde de rechter. In de zaak waarover de Huurcommissie thans uitspraak is gevraagd zijn de feiten en omstandigheden anders. Nu gaat het wel om een jaarlijkse bevestiging of herziening van huurbeleid binnen een wettelijk beleidskader waarin een keuze is gemaakt uit talloze alternatieve mogelijkheden. Die keuze wijkt in verschillende opzichten af van de keuze die in een of meer vorige tijdvak(ken) is gemaakt. VIII.4 De Huurcommissie overweegt dat nu het de Verhuurder vrij staat de huur al dan niet te verhogen met een extra percentage boven de inflatie, en hij ervoor heeft gekozen om per 1 juli 2013 de huurprijs te verhogen met een extra percentage, dit moet worden beschouwd als een beleidswijziging. In de voorgaande jaren is er een inflatievolgende huurverhoging aangezegd. VIII.5 Verhuurder heeft de in art. 5, lid 2 WOHV bepaalde termijn (van twee weken) om te reageren op het advies van de HBV overschreden door zijn reactie pas na 6 weken aan de HBV te sturen. De Huurcommissie concludeert dan ook dat sprake is van een schending door Verhuurder van de WOHV, art. 5, lid 2. VIII.6 Ten aanzien van de door de Huurdersbelangenvereniging geclaimde onrechtmatigheid van de voorgestelde huurverhogingen overweegt de Huurcommissie, dat wanneer een verhuurder niet tijdig reageert op een uitgebracht advies, dit niet inhoudt dat het advies geacht wordt te zijn overgenomen. Het betekent slechts dat hij zijn beleidsvoornemen (nog) niet kan uitvoeren. VIII.7 De Huurcommissie is van oordeel dat Verhuurder door het versturen van de huurverhogingsvoorstellen is gestart met de uitvoering van zijn voorgenomen huurbeleid. De stelling van Verhuurder dat slechts sprake is geweest van voorbereiding van voorgenomen beleid kan dan ook geen stand houden. 8

9 VIII.8 De Huurcommissie overweegt dat de op 23 april naar huurders verzonden huurverhogingen moeten worden beschouwd als prematuur verzonden. Het beoogde rechtsgevolg van deze aanzeggingen ontstaat pas op 24 juni 2013, 3 dagen na het door verhuurder verzenden van diens reactie (conform art. 5, lid 3, sub c WOHV). Immers niet eerder dan bij brief van 18 juni 2013 (ontvangen 21 juni 2013) heeft verhuurder het advies van de huurdersbelangenverenigingen gemotiveerd afgewezen. Als gevolg hiervan worden de aangezegde huurverhogingen geacht niet eerder in te gaan dan op 1 september Zaaknummer Ten aanzien van de energielabels VIII.10 De Huurcommissie overweegt dat de HBV de formele labels kan inzien op ep-online.nl. Verhuurder heeft de HBV hierover voldoende geïnformeerd. Het gaat hier om staand beleid en er is geen sprake is van een wijziging van beleid. 9

10 IX De beslissing Ten aanzien van de huurverhoging IX.1 Dat Verhuurder gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid tot invoering van een huurverhoging per 1 juli 2013 boven de inflatie is een wijziging van het beleid inzake zijn huurprijzen. IX.2 Verhuurder heeft niet tijdig conform artikel 5 lid 2 WOHV, gereageerd op het advies van de Huurdersbelangenvereniging. IX.3 De Huurcommissie constateert schendingen van verplichtingen die voortvloeien uit de WOHV waardoor de HBV is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid, wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld. Ten aanzien van de energielabels IX.4 De Huurcommissie constateert dat geen sprake is van schending door Verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit artikel 3 van de WOHV. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersbelangenvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris 10