Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte Woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. (hierna te noemen: het Complex) Verzoeker Naam: Vertegenwoordigd door: Bewonersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: de Bewonersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, en xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Wederpartij Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (eigenaar) en xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (beheerder) Hierna te noemen: Eigenaar, Beheerder of (gezamenlijk) Verhuurder Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxxxx en xxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Essentie Het verzoek van de Bewonersvereniging is niet-ontvankelijk. Een verdere inhoudelijke behandeling blijft achterwege. Zaaknummer WOHV 039 Verzonden op 23 april 2014 I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 25 november 2013 (gedateerd 21 november 2013) van de Bewonersvereniging. I.2 De leges zijn door de Bewonersvereniging voldaan op 14 januari I.3 Verhuurder heeft bij brief van 5 maart 2014 een verweerschrift ingediend. I.4 De Bewonersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op maandag in Rotterdam. II De partijen II.1 De Bewonersvereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f 1 tot en met 4 Wohv. Uit de overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1 onder d Wohv. Pagina 1 van 6

2 II.3 Verhuurder/eigenaar heeft (onder andere) het Complex in zijn bezit. Het beheer van het Complex is aan een beheerder overgedragen. III Het verzoek van de Bewonersvereniging en overzicht correspondentie III.1 Tijdens het voorjaarsoverleg op 15 april 2013 tussen Beheerder en Bewonersvereniging is het voornemen van Eigenaar om een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen summier besproken. De Bewonersvereniging heeft daarbij aangegeven gebruik te willen maken van haar adviesrecht ter zake. III.2 Eigenaar heeft op 23 april 2013 de voorstellen voor de (inkomensafhankelijke) huurverhoging aan huurders gezonden, zonder enig overleg met de Bewonersvereniging. III.3 De Bewonersvereniging heeft bij brief van 20 mei 2013 aan Eigenaar haar bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging kenbaar gemaakt. Daarin heeft de Bewonersvereniging uiteengezet dat zij ten onrechte geen gelegenheid heeft gehad om van haar adviesrecht gebruik te maken. Daarbij is ook aan Eigenaar meegedeeld dat zijn acties met de aanzegging van de voorgenomen huurverhoging daarom in strijd zijn met de Wohv, en daarmee nietig. In deze brief heeft de Bewonersvereniging ook gemeld dat zij van mening is, dat Eigenaar de privacy van de huurders heeft geschonden. Dit door gegevens over het huishoudinkomen op te vragen bij de Belastingdienst voor álle huurders van woningen, ook die met een geliberaliseerde huurovereenkomst. De Bewonersvereniging heeft Eigenaar verzocht om binnen 6 weken te reageren op haar brief. III.4 Op 8 juli 2013 heeft de Bewonersvereniging per een herinnering aan Eigenaar gestuurd dat zij nog geen reactie had ontvangen op de brief van 20 mei III.5 De Bewonersvereniging heeft, toen zij half november 2013 nog steeds geen reactie van Eigenaar had ontvangen, bij de Huurcommissie een verzoek in het kader van de Wohv ingediend. De Bewonersvereniging verzoekt de Huurcommissie de gang van zaken te toetsen aan de regelgeving neergelegd in de Wohv. IV Het verweer van Verhuurder/eigenaar IV.1 Eigenaar stelt in zijn verweerschrift van 5 maart 2014 dat de Bewonersvereniging in de periode van 2008 tot en met 2012 heeft bedankt voor zijn uitnodigingen tot overleg. In die periode is dan ook niet vergaderd. IV.2 Ten tweede geeft Eigenaar aan dat in de Wohv niet is vermeld dat een advies alleen op uitnodiging van een verhuurder kan / moet worden gedaan. De Bewonersvereniging heeft het recht om op eigen initiatief een advies uit te brengen of (tijdig) een schriftelijke reactie te geven. Ook is in artikel 3, eerste lid, van de Wohv geregeld dat een verhuurder een huurdersorganisatie op verzoek informeert over (onder andere) zijn huurprijsbeleid. Zowel de Eigenaar als de Beheerder hebben nimmer een dergelijk verzoek om informatie ontvangen van de Bewonersvereniging. 2

3 IV.3 Artikel 4 van de Wohv bepaalt dat een verhuurder de huurdersorganisatie eigener beweging moet informeren bij wijzigingen in het (huurprijs)beleid. Eigenaar is van mening dat in dit geval geen sprake is van een wijziging, omdat Eigenaar net als in voorgaande jaren de door het Ministerie vastgestelde wet- en regelgeving aangaande huurverhogingen heeft toegepast. IV.4 Eigenaar is van mening dat geen sprake is van een schending van de privacy van huurders van woningen met een geliberaliseerd contract, aangezien alleen voor de woningen met 'gereguleerd contract' gegevens over het huishoudinkomen zij opgevraagd bij de Belastingdienst. IV. Concluderend stelt Eigenaar dat de enige wijziging van het huurprijsbeleid is geweest dat Eigenaar bij 'gereguleerde contracten' niet langer de maximaal mogelijke huurverhoging toepast, in de zin dat een huurverhoging is doorgevoerd van maximaal 5% in plaats van een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,5%. Eigenaar stelt dat hij zich kan voorstellen dat de Bewonersvereniging daar geen bezwaar tegen heeft. V De inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden er daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot ; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen tot ; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven

4 VI Ter zitting De Bewonersvereniging heeft ter zitting pleitaantekeningen overhandigd. De inhoud van deze pleitaantekeningen wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. De Bewonersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: VI.1 In reactie op de samenvattende inleiding van de voorzitter verklaart de Bewonersvereniging dat zij geen verzoek van Verhuurder heeft gekregen om een advies te geven en dat dit de kern van het geschil is. Eigenaar verklaart dat zijns inziens geen sprake was van een beleidswijziging, zodat geen advies is gevraagd. De voornemens van Eigenaar voor de (jaarlijkse) huurverhoging per 1 juli 2013 zijn besproken in voorjaarsoverleg (met Beheerder). VI.2 De Bewonersvereniging verklaart vervolgens, naar aanleiding van het verweer van Eigenaar dat zij wel altijd overleg heeft gehad met Beheerder. Ook heeft de Bewonersvereniging geprobeerd een samenwerkingsovereenkomst met Eigenaar af te sluiten om beter op de hoogte gehouden te worden bij beleidsontwikkelingen en om vastgestelde afspraken te kunnen hanteren. Die samenwerkingsovereenkomst was in concept klaar. Maar toen de handtekeningen gezet moesten worden, krabbelde de Eigenaar terug. De stelling van Verhuurder in zijn verweer, dat de Bewonersvereniging niet wil overleggen, klopt dus niet. Een verhuurder moet bij een beleidswijziging over de huurprijzen advies vragen aan zijn bewonersorganisatie. Dat heeft Verhuurder niet gedaan. VI.3 Eigenaar verklaart daarop overleg belangrijk te vinden. Daarom is de Bewonersvereniging steeds uitgenodigd voor de voor- en najaarsoverleggen. Eigenaar heeft het beheer uitbesteed en Beheerder voert de overleggen. Daarvan heeft Eigenaar echter geen verslagen gekregen. Eigenaar weet daarom niet wat daar is besproken. Verder verklaart Eigenaar dat er soms 'brieven tussen de formele stromen door gaan' en dat daarbij wel eens iets mis gaat. Dat is ook gebeurd met de brief van de Bewonersvereniging van 20 mei In antwoord op een vraag van de Huurcommissie daarover verklaart Eigenaar dat er in het Complex 21 woningen zijn met een 'gereguleerd contract'; de huurders daarvan betalen minder huur dan huurders met 'geliberaliseerde contracten'. Het complex bestaat in totaal uit 96 woningen. Eigenaar geeft voorts aan er nu van op de hoogte te zijn dat, blijkens jurisprudentie op dit punt, bij inkomensafhankelijke huurverhogingen sprake is van een beleidswijziging. Ook heeft Eigenaar verklaard een schriftelijke machtiging niet nodig te vinden, de voormalige voorzitter kan namens de Bewonersvereniging het woord voeren. 4

5 VI.4 De Bewonersvereniging verklaart nog dat zij 71 leden heeft. De Bewonersvereniging heeft de Huurcommissie niet eerder ingeschakeld omdat lange tijd onduidelijk was of de Bewonersvereniging 'op het juiste spoor zat'. De uitspraken in andere zaken bevestigden het standpunt van de Bewonersvereniging. Daarna heeft de Bewonersvereniging besloten om zich tot de Huurcommissie te wenden. Over de overleggen verklaart de Bewonersvereniging nog dat in het verleden overleg is gevoerd met Eigenaar, maar dat de laatste 6 jaar steeds met Beheerder is overlegd. Individuele huurders krijgen de huurverhogingsvoorstellen echter rechtstreeks van Eigenaar. De Bewonersvereniging geeft ten slotte aan graag bereid te zijn gespreksverslagen van de overleggen met Beheerder naar Eigenaar te sturen. VII De beoordeling VII.1 De Huurcommissie overweegt dat de voormalige voorzitter van de Bewonersvereniging mandaat heeft van het bestuur om ter zitting op treden namens de Bewonersvereniging. Eigenaar heeft geen hiervoor schriftelijke machtiging verlangd. Daarmee staat voor de Huurcommissie voldoende vast dat de voormalige voorzitter bevoegd is om namens de Bewonersvereniging het woord te voeren. VII.2 De Huurcommissie is van oordeel dat sprake is van gewijzigd beleid ten aanzien van de (jaarlijkse) huurverhogingen, zodat Eigenaar de Bewonersvereniging de gelegenheid had moeten geven een advies uit te brengen. VII.3 Gelet op de ruime tijd die is verstreken tussen de ingangsdatum van de betwiste huurverhoging en het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie, moet de vraag beantwoord worden of het verzoek van de Bewonersvereniging ontvankelijk is. Hoewel de Wohv geen vervaltermijn kent voor het indienen van een verzoek, acht de Huurcommissie het uit proceseconomische overwegingen redelijk dat er voor het indienen van een dergelijk verzoek een termijn gesteld wordt. De Huurcommissie is van oordeel dat voor de indiening van een Wohv-verzoek betreffende de jaarlijkse huurverhoging, een termijn van drie maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging redelijk is. De Huurcommissie heeft voor deze termijn aansluiting gezocht bij de indieningstermijn genoemd in artikel 7:253 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Voor het onderhavige verzoek houdt dit in dat de redelijke termijn voor het indienen van een verzoek op 1 oktober 2013 is verstreken. Aangezien de Huurcommissie het verzoek van de Bewonersvereniging op 25 november 2013 heeft ontvangen, zou dit betekenen dat het verzoek van de Bewonersvereniging niet-ontvankelijk is. 5

6 Niet is gebleken dat partijen in de tussenliggende tijd sinds de van 8 juli 2013 tot de indiening van het verzoek eind november met elkaar in gesprek zijn gebleven of dat is getracht om in overleg tot een oplossing te komen. Er zijn naar het oordeel van de Huurcommissie geen omstandigheden aanwezig die de genoemde termijnoverschrijding rechtvaardigen. Gelet hierop is het verzoek van de Bewonersvereniging niet-ontvankelijk. Nu de Huurcommissie heeft geoordeeld dat het verzoek niet-ontvankelijk is, komt zij niet meer toe aan een (verdere) inhoudelijke behandeling ervan. VII De beslissing Het verzoek van de Bewonersvereniging is niet-ontvankelijk. Een verdere inhoudelijke behandeling blijft achterwege. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder. Rotterdam, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter R. Kokke en S. Gaastra Zittingsleden Bij afwezigheid: Mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter W. Bontekoe Secretaris 6