Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Appartementencomplex xxxxxxxxxxxxx (hierna te noemen: het Complex) Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersvereniging xxxxxxxxxx de Huurdersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Zaaknummer Verzonden op 31 oktober 2013 Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxx Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Essentie De commissie wijst het verzoek van de Huurdersvereniging toe. Op 15 mei 2013 heeft de Huurdersvereniging advies uitgebracht over het huurverhogingsbeleid. Verhuurder heeft daarop niet gereageerd en tussentijds de huurverhogingen aangezegd. Dat is een schending van artikel 5 WOHV. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 3 juli 2013 (gedateerd 27 juni 2013) van de Huurdersvereniging. I.2 Verhuurder heeft geen verweerschrift ingediend. I.3 De Huurdersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Den Haag. I.4 De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 15 juli II De vaststaande feiten II.1 De Huurdersvereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f 1A 0 tot en met 4A 0 WOHV. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat tevens een Overlegwetovereenkomst d.d. 16 augustus II.2 Het huurprijzenbeleid met betrekking tot het Complex is ieder jaar een terugkomend onderwerp. De Huurdersvereniging bepleit al jaren voor bevriezing van huren en matiging in verband met de te grote verschillen in huurprijzen. II.3 Voor het Voorjaarsoverleg van 7 maart 2013 heeft de Huurdersvereniging bij brief van 23 februari 2013 Verhuurder gevraagd inzicht te geven in haar huurprijzenbeleid. Tijdens het overleg is daar nauwelijks op gereageerd. II.4 Op 5 april 2013 heeft de Huurdersvereniging een brief van Verhuurder ontvangen met als onderwerp huurverhogingsbeleid De brief sluit af met de uitnodiging om vragen en/of opmerkingen binnen vier weken na dagtekening schriftelijk door te geven. II.5 Bij brief van 14 april 2013 heeft de Huurdersvereniging verzocht om nadere uitleg. Op 22 april 2013 worden vragen van de Huurdersvereniging door Verhuurder beantwoord. II.6 Bij brief van 6 mei 2013 verzoekt de Huurdersvereniging om overleg gezien de bezwaren die er bestaan tegen de huurverhogingen. Er volgt geen reactie. Pagina 1 van 5

2 II.7 Op 15 mei 2013 verstuurt de Huurdersvereniging haar advies. Men vraagt weer om uitleg en om een reactie op het advies voor 31 mei II.8 Tot op het moment van het verzenden van het verzoek aan de Huurcommissie is er geen inhoudelijke reactie ontvangen van Verhuurder. II.9 De Huurdersvereniging vindt dat het huurprijzenbeleid een onderwerp is dat op basis van de Overlegwetovereenkomst d.d. 16 augustus 2010 besproken moet worden. Hierin staat dat de Huurdersvereniging adviesrecht heeft over het huurprijzenbeleid. II.10 Conform artikel 5 lid 2 WOHV had Verhuurder volgens de Huurdersvereniging binnen 14 dagen na 15 mei 2013 schriftelijk en gemotiveerd moeten aangeven waarom zij het advies niet volgt. De Huurdersvereniging ontvangt op 13 juni 2013 een brief van Verhuurder waarin excuses worden aangeboden maar een inhoudelijke reactie blijft uit. Het voorgenomen huurprijzenbeleid wordt doorgevoerd. Het bestuur verzoekt de Huurcommissie om de uitvoering van het beleid op te schorten totdat het verzuim is hersteld. II.11 De Huurdersvereniging heeft op 15 juli 2013 een aanvulling gestuurd op haar eerdere verzoek. Zij verwijst naar de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Limburg d.d. 28 juni 2013, ECLI:NL RBLIM:2013:4893. Het volledige verzoek en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. III De inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot ; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen tot ; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven IV Ter zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: IV.1 Volgens de Huurdersvereniging wordt het huurprijzenbeleid altijd geagendeerd voor het Voorjaarsoverleg. Het Complex bestaat uit 216 flats. De huren van de flats lopen zeer uiteen omdat sprake is van gereguleerde huurcontracten en geliberaliseerde huurcontracten en omdat de huren van de vrijgekomen flats veel lager zijn dan de huur die de zittende huurders betalen. De Huurdersvereniging is lid van het Platform. Daar zijn de problemen met Verhuurder aan de orde gesteld. Het onderwerp huurprijzenbeleid 2013 was door de Huurdersvereniging geagendeerd voor het overleg van 7 maart 2013 met de beheerconsulent. Het verzoek was om dit jaar geen huurverhoging door te voeren. Het huurprijzenbeleid 2013 is op 7 maart 2013 niet besproken hoewel daar wel om was verzocht. Bij brief 2

3 van 5 april 2013 is de Huurdersvereniging door Verhuurder geïnformeerd over de inkomensafhankelijke huurverhogingen per 1 juli In die brief wordt niet aangegeven dat er nog overleg mogelijk is en er wordt niet om advies gevraagd. Verhuurder heeft vanaf 16 maart 2013, de datum waarop de inkomensafhankelijke huurverhogingen wet werden, de mogelijkheid gehad om te overleggen, aldus de Huurdersvereniging. Voorts stelt de Huurdersvereniging dat na vergeefse pogingen om tot overleg te komen, berichten niet worden beantwoord. Op 6 mei 2013 is Verhuurder schriftelijk verzocht om een overleg. Daarop is niet gereageerd. Daarna heeft de Huurdersvereniging besloten zelf advies uit te brengen bij brief van 15 mei Daarin is Verhuurder geadviseerd om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren en is opnieuw gevraagd om overleg. Op het advies van 15 mei 2013 is niet gereageerd. Verhuurder heeft de Huurdersvereniging dus wel eigener beweging geïnformeerd over de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar nagelaten in te gaan op herhaaldelijke uitnodigingen tot overleg. Voorts heeft Verhuurder het schriftelijk advies genegeerd, aldus de Huurdersvereniging. Op grond van het voren gestelde meent de Huurdersvereniging dat Verhuurder zijn voornemen om een inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren nog niet mag realiseren. Verhuurder mocht dus evenmin huuraanzeggingen sturen. Verhuurder moet de uitvoering van het huurprijzenbeleid 2013 opschorten totdat er overleg heeft plaatsgevonden en er is gereageerd op het advies. Daarbij moeten de wettelijke bepalingen in acht genomen worden. IV.2 De Huurdersvereniging stelt dat zij onder andere met Verhuurder wilde overleggen over het voornemen van een aantal huurders om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Die kans is de Huurdersvereniging ontnomen met als gevolg dat 21 huurders een bezwaarschrift hebben ingediend bij Verhuurder en dat deze bezwaarschriften inmiddels zijn voorgelegd aan de Huurcommissie. IV.3 De Huurdersvereniging verzoekt de Huurcommissie om de uitvoering van het huurverhogingsbeleid 2013 op te schorten totdat er overleg heeft plaatsgevonden. IV.4 Verhuurder kan desgevraagd ter zitting niet bevestigen of hij na de eerdere uitspraken van de Huurcommissie over de inkomensafhankelijke huurverhoging in andere zaken - beroep heeft ingesteld. IV.5 Volgens verhuurder voert hij al jaren overleg met haar verenigingen en commissies binnen het Platform. Een ieder is via de media op de hoogte van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Verhuurder heeft in de brief van 5 april 2013 aan alle huurdersverenigingen laten weten dat er uitvoering zal worden gegeven aan huurprijzenbeleid dat al jaren zo wordt gevoerd. Het bestuur van het Platform en de bewonerscommissies zijn ook geïnformeerd. Het aanzeggen van de huurverhogingen is geen wijziging van beleid. Daarom is Verhuurder niet gehouden aan overleg en advies. IV.6 De Huurdersvereniging verklaart dat op 20 april 2013 de voorzitter van het Platform de contacten met Verhuurder voor drie maanden heeft bevroren. Zo ontevreden was de voorzitter over het niet nakomen van afspraken door Verhuurder. IV.7 De Huurdersvereniging overlegt een brief van 29 oktober 2012 van het bestuur aan Verhuurder. Daarin wordt ingegaan op de povere communicatie tijdens het Najaarsoverleg. De beheerconsulent spreekt zonder mandaat waardoor er geen afspraken gemaakt kunnen worden. Verhuurder heeft kennelijk de beslissing genomen om beleid ten aanzien van de formele gedragsregels te wijzigen. De Huurdersvereniging is van deze 3

4 wijziging niet op de hoogte gesteld. In de brief verzoekt de Huurdersvereniging de Verhuurder de wijziging van dit beleid te herzien. IV.8 Verhuurder uit de wens om correspondentie te overleggen. Verhuurder zal dit toesturen aan de Huurcommissie en aan de Huurdersvereniging. IV.9 Op 13 september 2013 heeft Verhuurder de toegezegde correspondentie aan de Huurcommissie g d. De bewuste correspondentie betreft de Overlegwetovereenkomst van 16 augustus 2010 tussen het Platform, de huurdersverenigingen, de bewonerscommissies en Verhuurder, notulen van het Platform van 28 maart 2013, een brief van 25 maart 2013 aan het Platform met informatie over het huurprijzenbeleid per 1 juli 2013, de brief van 24 april 2013 waarin de voorzitter van het Platform verklaart dat het bestuur van het Platform heeft besloten drie maanden (tot 1 augustus 2013) geen correspondentie of overleg te voeren met Verhuurder en tot slot de brief van 26 april 2013 waarin Verhuurder kenbaar maakt dit besluit te betreuren maar verklaart bereid te blijven tot het voeren van overleg. V De beoordeling V.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak gekregen zich over geschillen in het kader van de WOHV uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de WOHV. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te nemen. V.2 In de Overlegwetovereenkomst staat dat het Platform een adviesrecht heeft met betrekking tot het huurprijzenbeleid in het algemeen; de Huurdersvereniging heeft een adviesrecht met betrekking tot het huurprijzenbeleid voor het betreffende complex. Ter zitting is door de Huurdersvereniging onweersproken gesteld dat er geen advies is gevraagd. Dat blijkt voor dit jaar tevens uit bijgevoegde brieven over het huurverhogingsbeleid. V.3 De Huurcommissie overweegt dat nu het de Verhuurder vrij staat de huur al dan niet te verhogen met een extra percentage boven de inflatie, en hij ervoor heeft gekozen om per 1 juli 2013 de huurprijs te verhogen met een extra percentage, dit moet worden beschouwd als een beleidswijziging. In de voorgaande jaren is er een inflatievolgende huurverhoging aangezegd. Nu geeft de overheid verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 een extra huurverhoging door te voeren. Verhuurder heeft per 1 juli 2013 besloten tot de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit zijn afwijkende percentages ten opzichte van voorgaande jaren. De commissie sluit zich in haar oordeelsvorming aan bij het oordeel van de kantonrechter in Roermond d.d. 28 juni 2013, eerder genoemd. V.4 Bij beleidswijzigingen heeft de Huurdersvereniging conform de artikelen 3, 4 en 5 van de WOHV recht op informatie, overleg en advies. De Huurcommissie heeft geconstateerd dat Verhuurder de Huurdersvereniging bij brief van 5 april 2013 heeft geïnformeerd over de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Huurdersvereniging heeft bij brief van 14 april 2013 gevraagd om nadere uitleg. Op 22 april 2013 heeft Verhuurder wel gereageerd; hij heeft vragen beantwoord, maar is nauwelijks ingegaan op het verzoek om uitleg. Op 6 mei heeft de Huurdersvereniging weer om uitleg gevraagd. Daarna heeft de Huurdersvereniging op 15 mei 2013 advies uitgebracht conform artikel 5 WOHV. Verhuurder is gevraagd voor 31 mei 2013 te reageren, maar is daaraan niet tegemoet gekomen. V.5 De Huurcommissie is van oordeel, dat Verhuurder met het aanzeggen van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder de Huurdersvereniging de gelegenheid te geven daarover overleg te voeren. Dat is een schending van artikel 5 WOHV. Er zijn weliswaar in de 4

5 brief van 22 april 2013 door Verhuurder vragen van de Huurdersvereniging beantwoord, maar dat kan niet gezien worden als een gemotiveerde terzijde legging van een advies. De Huurdersvereniging heeft eerst op 15 mei 2013 haar advies uitgebracht. Conform artikel 5 lid 1 WOHV mocht Verhuurder zijn voornemen tot beleidswijziging, zoals bedoeld in artikel 3, niet uitvoeren dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van informatie de Huurdersvereniging in staat heeft gesteld met hem daarover overleg te voeren en indien de Huurdersvereniging dat wenst daarover schriftelijk advies uit te brengen. V De beslissing V.1 Doordat Verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot invoering van een extra huurverhoging per 1 juli 2013 boven een huurverhoging, gelijk aan de inflatie, is er sprake van een wijziging van het gevoerde beleid inzake haar huurprijzen. V.2 Verhuurder heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 1 WOHV met de Huurdersvereniging overleg te plegen, evenmin heeft verhuurder conform artikel 5 lid 2 WOHV gereageerd op het advies van de Huurdersvereniging alvorens over te gaan toe uitvoering van zijn voorgenomen wijziging van beleid. V.3 De Huurcommissie constateert op grond daarvan schendingen door de Verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit de WOHV waardoor de Huurdersvereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid, wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden Mr. E.C. Abbing Secretaris 5