Uitspraak van de Huurcommissie

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Uitspraak van de Huurcommissie"

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Huurwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx de Huurdersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Zaaknummer Verzonden op 5 december 2013 Wederpartij Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: Verhuurder Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Beheerder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Essentie Doordat Verhuurder in 2013 met de aangezegde huurverhoging voor de nietgeliberaliseerde woningen en voor de geliberaliseerde woningen afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van de voorgaande jaren, is er sprake van een wijziging van beleid. Verhuurder heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 1 WOHV met de Huurdersvereniging overleg te plegen, evenmin heeft Verhuurder conform artikel 5 lid 2 WOHV gereageerd op de adviezen van de Huurdersvereniging. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 16 juli 2013 (gedateerd 10 juli 2013) van de Huurdersvereniging. I.2 De Huurdersvereniging, de Verhuurder en de Beheerder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek tijdens een zitting van de Huurcommissie op donderdag in Den Haag. Pagina 1 van 10

2 I.3 Verhuurder heeft ter zitting verweer gevoerd. I.4 De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 6 augustus II De vaststaande feiten II.1 De Huurdersvereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f sub 1 0 tot en met 4 0 WOHV. Zij wordt door Verhuurder en Beheerder beschouwd als gesprekspartner. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als verhuurder in de zin van artikel 1 onder d WOHV. Hij is een institutionele belegger die op verschillende locaties woningen verhuurt. II.3 Beheerder is conform artikel 1 onder d WOHV de organisatie die door de eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden jegens de huurders en huurdersorganisaties. II.4 Het gaat in casu om 116 woningen; 31 woningen zijn niet-geliberaliseerd en 85 zijn geliberaliseerd. III Het verzoek van de Huurdersvereniging III.1 Sinds het bestaan van de Huurdersvereniging zijn er regelmatig conflicten, vooral over de te volgen WOHV-procedures. III.2 Beheerder dient alles wat met beleid te maken heeft, voor te leggen aan Verhuurder. III.3 Er bestaan afspraken met Beheerder over een aantal zaken, maar Verhuurder wil geen samenwerkingsovereenkomst afsluiten. III.4 Met betrekking tot het laatste huurverhogingstraject, heeft de Huurdersvereniging het adviesrecht geclaimd, zoals beschreven in de artikelen 4 en 5 WOHV. III.5 Omdat Verhuurder geen adviesaanvraag met betrekking tot het huurbeleid indiende, terwijl daarom wel is verzocht, heeft de Huurdersvereniging eigener beweging adviezen uitgebracht. Het advies d.d. 5 januari 2013 luidde geen huurverhoging voor de geliberaliseerde woningen en zelfs mogelijk een verlaging. Op 2 april 2013 is Verhuurder geadviseerd voor de niet-geliberaliseerde woningen alleen een verhoging door te voeren op basis van het inflatiepercentage van 2,5%. De adviezen zijn gebaseerd op oplopende leegstand en hoge huren. III.6 Beide adviezen zijn niet gevolgd. Op 25 april 2013 ontvingen de huurders de huurverhoging. Niet-geliberaliseerde woningen kregen een verhoging van 4%, geliberaliseerde 1,9%. De Huurdersvereniging heeft nimmer een voorstel ontvangen en het antwoord op de adviezen kwam via een van de Beheerder op 26 april III.7 Op 19 juni 2013 heeft de Huurdersvereniging in een brief bij Verhuurder bezwaar gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging wegens het niet volgen van de WOHV procedures. 2

3 III.8 Op 3 juli 2013 heeft er een gesprek plaatsgevonden met de Beheerder over deze overlegsituatie. Beheerder heeft beterschap beloofd maar is gebonden aan het beheerdersmandaat. Hij moet alle wezenlijke vragen voorleggen aan Verhuurder. Beheerder heeft toegezegd een samenwerkingsovereenkomst op te zullen stellen. Zaaknummer Het volledige verzoek, en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. IV De inkomensafhankelijke huurverhoging IV.1 Het kabinet wil bevorderen dat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde (niet-geliberaliseerde) woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. IV.2 Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot ; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen tot ; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven V De zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: V.1 De Huurdersvereniging herhaalt dat er veel problemen bestaan met de Verhuurder. Alle communicatie dient te lopen via de Beheerder. Desgevraagd verklaart de Huurdersvereniging ter zitting dat het geschil zich thans toespitst op het laatste huurverhogingstraject. De Huurdersvereniging is vooraf niet geïnformeerd. De Huurdersvereniging heeft ongevraagd twee adviezen uitgebracht. Er is geen reactie gekomen en de huurverhogingen zijn ontvangen op 25 april Pas op 26 april 2013 heeft de Beheerder een gestuurd, waarin de adviezen worden afgewezen, aldus de Huurdersvereniging. V.2 Verhuurder overlegt als gevolg van korte termijnen ter zitting het schriftelijke verweer en verzoekt de Huurcommissie dit in de procedure mee te nemen. Verhuurder gaat er van uit dat het geschil zich thans toespitst op de vraag of er sprake is van een wijziging van het huurprijzenbeleid en zo ja, of Verhuurder heeft gehandeld in strijd met de artikelen 3, 4 en 5 WOHV. Verhuurder stelt het beleid ten aanzien van de huurprijzen vast. Ook ten aanzien van andere beheer- en be- 3

4 leidskwesties opereert Beheerder binnen de door de Verhuurder aangegeven kaders. Met betrekking tot de huurverhoging 2013 heeft de Huurdersvereniging geanticipeerd op een mogelijke wetswijziging. De Huurdersvereniging heeft begin 2013 kenbaar gemaakt dat indien de inkomensafhankelijke huurverhoging zou worden doorgevoerd, dit gezien wordt als een beleidswijziging en er dan gebruik gemaakt zal worden van het adviesrecht. Beheerder heeft erkend dat de invoering van een inkomensafhankelijke huurverhoging nieuw cq gewijzigd beleid zou impliceren. Verhuurder heeft daarover echter een andere mening. Verhuurder is gebonden aan de huurprijswetgeving. Ingeval van nietgeliberaliseerde woonruimte staat het Verhuurder niet vrij om de huren ongelimiteerd te verhogen. Het huurbeleid van Verhuurder is gericht op het realiseren van de markthuurprijs, binnen de aangegeven wettelijke kaders. Er is in het beleid onderscheid gemaakt tussen de niet-geliberaliseerde en geliberaliseerde woningen. De huurverhoging voor niet geliberaliseerde woningen kan enkel worden verhoogd met het percentage dat jaarlijks door de Minister wordt vastgesteld. Na de wetswijziging heeft Verhuurder besloten om landelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, enerzijds om de verhuurdersheffing te compenseren, anderzijds vanwege de verantwoordelijkheid jegens aandeelhouders en pensioengerechtigden. De wetgever heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd om de doorstroming van huurders met een hoger inkomen op de woningmarkt te bevorderen. Hiervoor worden de genoemde extra huurverhogingen van 0,5% en 2,5% gehanteerd. De vastgestelde basishuurverhoging van 4% (inflatiepercentage van 2,5% en nog eens 1,5% om de huurprijzen marktconform te laten worden) is daarvoor niet bedoeld. Dit basispercentage geldt voor alle huurders van niet-geliberaliseerde woningen, ongeacht hun inkomen. Verhuurder merkt uitdrukkelijk op dat het bestrijden van scheef wonen niet het doorslaggevende doel is geweest. Verhuurder heeft, onverlet het inkomen van de huurder, besloten een huurverhoging van 4% door te voeren, indien de omstandigheden in de specifieke markt daarom vragen. Ten aanzien van de huurders, van wie de Huurdersvereniging de belangen behartigt, heeft Verhuurder besloten geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De reden daarvoor is leegstand. Verhuurder heeft er juist baat bij dat zoveel mogelijk huurders hun huidige huurovereenkomst voortzetten en dat leegstaande woningen weer verhuurd worden. Om die reden is aan de 31 huurders die een niet-geliberaliseerde woning huren alleen het basispercentage van 4% aangezegd. Dat wordt door de Huurdersvereniging ook erkend, aldus de Verhuurder. Verhuurder stelt zich primair op het standpunt dat de mogelijkheid extra huurverhogingen door te voeren, geen wijziging van beleid is, waarvoor advies aan de Huurdersvereniging had moeten worden gevraagd. Dat de Minister dit jaar meerdere percentages heeft doorgevoerd, betekent nog niet dat er een ander huurprijzenbeleid wordt gevoerd dan de afgelopen jaren. In het beleid is immers expliciet opgenomen dat Verhuurder het door de Minister bepaalde percentage volgt. 4

5 Indien de Huurcommissie van mening is dat in casu wel een wijziging van het huurprijsbeleid heeft plaatsgevonden, stelt Verhuurder subsidiair het volgende. In dit specifieke geval heeft Verhuurder niet de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd, maar alle huurders van dit complex een huurverhoging van 4% aangezegd. Hierdoor is er geen sprake van wijziging van het huurbeleid, omdat Verhuurder conform het huurbeleid al sinds jaar en dag het door de Minister bepaalde percentage doorvoert. Daarom zijn zonder voorafgaande aankondiging aan de Huurdersvereniging op 23 april 2013 de huuraanzeggingen verstuurd. Voor de geliberaliseerde woningen is er evenmin sprake van een beleidswijziging. Conform het beleid en de huurovereenkomsten zijn de huurprijzen verhoogd met een percentage van 1,9%. In de brief van 10 juli 2013 stelt de Huurdersvereniging dat de twee adviezen door Verhuurder ten onrechte niet zijn opgevolgd. Verhuurder erkent dat de adviezen niet volledig zijn opgevolgd. Op 5 januari 2013 heeft de Huurdersvereniging geadviseerd dat Verhuurder de huren aanpast aan de werkelijkheid. Geen huurverhoging voor de geliberaliseerde woningen en een zo laag mogelijk percentage voor de niet-geliberaliseerde woningen en dat de huren niet meer bedragen dan de maximaal toelaatbare huur. Na de wetswijziging is er een mailwisseling geweest waarin de Huurdersvereniging zich op het standpunt heeft gesteld dat er advies diende te worden aangevraagd. Op 2 april 2013 heeft de Huurdersvereniging een gestuurd aan Beheerder waarin nogmaals duidelijk wordt dat het eerdere advies blijft staan. Daarin vraagt de Huurdersvereniging binnen een termijn van 14 dagen een gemotiveerde reactie. Dit heeft Verhuurder niet gedaan, maar de adviezen zijn naar zijn zeggen wel degelijk meegenomen in de beslissing om geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Daarom is er volgens Verhuurder geen schending van een WOHV-verplichting waardoor de Huurdersvereniging is benadeeld. Verhuurder had in dit specifieke geval de Huurdersvereniging niet om advies hoeven vragen, omdat er geen sprake is geweest van een beleidswijziging. Bovendien zijn de adviezen meegenomen in de beslissing. Indien de door de Huurdersvereniging aangevoerde leegstand en de korting op de huurprijs aan de orde komt, merkt de Verhuurder op dat deze kwestie niet nieuw is. Dit punt staat al in de agenda van de vergadering van 28 september Verhuurder voert hiervoor geen beleid omdat die kwestie van regio tot regio, complex tot complex en zelfs van woning tot woning kan verschillen. Dat er sprake is van verschillende huurprijzen is evenmin nieuw. Voor eenzelfde type woning kunnen verschillende huurprijzen worden gehanteerd. Dat is inherent aan het huurprijzenstelsel en aan de marktwerking. Beheerder heeft echter wel overleg gevoerd met de Huurdersvereniging over de leegstand en de huurkorting. Verhuurder merkt uitdrukkelijk op dat de Huurdersvereniging hier geen adviesrecht heeft. Ook hoeft de Verhuurder de Huurdersvereniging geen informatie te geven die in strijd is met de bedrijfsbelangen. 5

6 V.3 Omdat Verhuurder ter zitting het verweer heeft ingediend, heeft de Huurcommissie de Huurdersvereniging vanaf de datum van de zitting twee weken de tijd te geven om hierop te reageren. De Huurdersvereniging heeft op 28 oktober 2013 een reactie aan de Huurcommissie gestuurd. V.4 De Huurdersvereniging vindt dat het verweer van Verhuurder als nietig dient te worden beschouwd. Het verweerschrift had uiterlijk vier dagen voor de zitting binnen moeten zijn. Verhuurder was al lange tijd op de hoogte van het verzoek van de Huurdersvereniging. De Huurdersvereniging heeft zich ter zitting geïntimideerd en overvallen gevoeld en kon om die reden niet inhoudelijk reageren. In het verweerschrift wordt toegegeven dat de communicatie met Beheerder niet optimaal is. Hierdoor wordt gehandeld in strijd met de IVBN-Gedragscode en worden de belangen van de huurders geschaad. Verhuurder geeft toe dat Beheerder heeft medegedeeld dat er sprake was van een beleidswijziging en voorts geeft Verhuurder aan erbij gebaat te zijn dat huurders hun huur continueren. De Huurcommissie heeft ter zitting medegedeeld dat alleen het laatste huurverhogingstraject zal worden meegenomen in de beoordeling. De Huurdersvereniging is van mening dat ook eerdere voorvallen meegewogen dienen te worden, zoals de kortingen aan nieuwe huurders, omdat dat de werkwijze van Verhuurder kenmerkt. Beide situaties ziet de Huurdersvereniging als een beleidswijziging. De Huurdersvereniging is van mening dat, afgewogen tegen de leegstand en de kortingsacties, een onredelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden. De opgelegde 4% is geen wet. Inflatie mag en voor wat betreft de extra huurverhoging is dat eveneens een keuze. De huurverhoging voor de geliberaliseerde woningen past wel binnen de regels van de huurovereenkomst, maar is ook onredelijk ten opzichte van de kortingsacties voor nieuwe huurders. Volgens de Huurdersvereniging handelt de Verhuurder in strijd met de Gedragscode van de IVBN, onder punt 3b. Voorts is de Huurdersvereniging van mening dat Verhuurder niet kan, maar moet informeren over het huurprijsbeleid. Daardoor heeft Verhuurder in strijd gehandeld met de WOHV. Bij herhaling heeft de Huurdersorganisatie gevraagd naar voorgenomen huurverhogingen en zelfs ongevraagd advies uitgebracht. Verhuurder heeft al die verzoeken genegeerd en op 23 april 2013 de huurverhogingen aangezegd. Verhuurder heeft gebruik gemaakt van de bevoegdheid een extra huurverhoging door te voeren bovenop de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, een ruimte die mogelijk is gemaakt door de nieuwe wetgeving ter stimulering van de doorstroming. Er is dus sprake van een beleidswijziging, aldus de Huurdersvereniging. De Huurdersvereniging verzoekt de Huurcommissie uitspraak te doen op grond van het gestelde in artikel 5 lid 1 WOHV en artikel 19a Uhw en daarbij rekening te houden met eerdere uitspraken van de rechtbank Limburg en van de Huurcommissie. Voorts verzoekt de Huurdersvereniging de Huurcommissie uitspraak te doen over de gemaakte kosten tot op heden, omdat de toetsing door de Huurcommissie aangemerkt dient te worden als een deskundigheidsonderzoek. Op de begroting is in 6

7 overleg met de Verhuurder een bedrag opgenomen van 500,00 in het geval van een mogelijk conflict. De Huurdersvereniging wenst 225,00 te ontvangen voor de leges-, reis- en verblijfskosten. De Huurdersvereniging heeft tevens een aantal bijlagen bijgevoegd, waaronder de IVBN Gedragscode van juni 2008 en correspondentie met Verhuurder en Beheerder, onder andere over de overeengekomen afspraak over de kosten voor deskundigheidsonderzoek. V.5 Vanaf de datum van ontvangst van het verweer van de Huurdersvereniging, heeft Verhuurder van de Huurcommissie vijf werkdagen de tijd gekregen te reageren. Op 4 november 2013 heeft de Verhuurder het nadere verweer toegestuurd, waarbij wordt ingegaan op de aangedragen punten van de Huurdersvereniging. V.6 Verhuurder is van mening dat het verweerschrift niet als nietig moet worden beschouwd. Er is geen wet- of regelgeving die aangeeft dat niet eerst ter zitting verweer kan worden ingediend en gevoerd. Bovendien is de Huurdersvereniging ruim in de gelegenheid gesteld om te reageren, zodat zijn belangen geenszins zijn geschaad. Verhuurder heeft erkend dat de communicatie niet optimaal is geweest. Dat is een leerpunt, maar dat staat in casu niet ter beoordeling van de Huurcommissie. Tevens kan de Huurcommissie niet toetsen aan de Gedragscode, maar enkel beoordelen of er is gehandeld in strijd met de WOHV. Verhuurder weet dat Beheerder van mening was dat er sprake was van een beleidswijziging. Verhuurder deelt deze mening niet, ook niet ingeval van invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Huurcommissie heeft expliciet aangegeven dat in deze zaak slechts ter beoordeling is of Verhuurder in strijd heeft gehandeld met de WOHV ten aanzien van de huurverhoging. Verhuurder stelt vast dat de Huurdervereniging de huurkorting onderdeel wil laten zijn van deze toetsing. Verhuurder is het daar niet mee eens. Mocht de Huurcommissie bij nader inzien alsnog besluiten de huurkorting te betrekken in haar beslissing dan wenst Verhuurder alsnog in de gelegenheid gesteld te worden daarop te reageren. De Huurdersvereniging stelt dat er, mede gezien de leegstand, onredelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden, afgewogen tegen de kortingsacties. De inhoudelijke afwegingen van Verhuurder zijn niet relevant. Het gaat erom of Verhuurder advies had moeten vragen. Dat er sprake zou zijn van een keuze om 4% door te voeren of een lager percentage betekent evenmin dat er sprake is van een beleidswijziging. Ieder jaar bepaalt de Minister het maximale percentage van de huurverhoging voor de nietgeliberaliseerde woonruimte. Voorafgaand aan 2013 heeft Verhuurder jaarlijks gekozen voor het maximale percentage conform het beleid. Volgens de Huurdersvereniging was er toen geen sprake van een beleidswijziging. Nu doet Verhuurder 7

8 niets anders. Zou de Huurcommissie van oordeel zijn dat de invoering van 4% wel een beleidswijziging met zich mee brengt, dan impliceert dat oordeel dat het enkele feit dat er sprake is van een keuze, bepalend wordt voor de vraag of er sprake is van een beleidswijziging. Dat betekent dan ook dat de Verhuurder ieder jaar opnieuw een adviesaanvraag moet indienen omdat het ieder jaar een keuze is van Verhuurder om het maximale percentage door te voeren, dan wel een lager percentage. Ook voor wat betreft de huurverhoging van de geliberaliseerde woonruimte heeft Verhuurder volledig gehandeld conform haar beleid en de contractuele bepalingen. Zaaknummer Verhuurder is van mening dat de door de Huurdersvereniging aangevoerde zaken van de rechtbank en de Huurcommissie niet gelijk zijn aan deze zaak en dat aan deze uitspraken geen recht ontleend kan worden. Tot slot is de Verhuurder van oordeel dat het verzoek van de Huurdersvereniging deze toetsing aan te merken als een deskundigenonderzoek niet ter beoordeling is van de Huurcommissie en het verzoek afgewezen dient te worden. VI De beoordeling VI.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak gekregen zich over geschillen in het kader van de WOHV uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de WOHV. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te mogen nemen, met dien verstande dat zij alleen ingaat op de vraag of de Huurdersvereniging geïnformeerd had moeten worden over de huurverhoging per 1 juli 2013 en in de gelegenheid gesteld had moeten worden advies uit te brengen. De overige verzoeken ten aanzien van de slechte communicatie en de huurkorting laat de Huurcommissie thans buiten beschouwing. Deze komen onvoldoende gespecificeerd naar voren in het oorspronkelijke verzoek van de Huurdersvereniging. Hetzelfde geldt voor het verzoek van de Huurdersvereniging voor de onkostenvergoeding. Deze is pas na zitting opgevoerd en wordt thans niet in de beoordeling meegenomen. VI.2 De Huurcommissie deelt de mening van de Huurdersvereniging niet dat het verweer van Verhuurder nietig verklaard dient te worden. De termijn was voor Verhuurder relatief kort. De Huurdersvereniging heeft na zitting twee weken de tijd gekregen om te reageren en is dientengevolge niet benadeeld. VI.3 De Huurcommissie heeft geconstateerd dat het huurverhogings- en huurbeleid van Verhuurder gericht is op het realiseren van de markthuurprijs, binnen de aangegeven wettelijke kaders, vastgesteld door de Minister. Voor de nietgeliberaliseerde woningen worden de huurprijzen marktconform vastgesteld. De huurprijzen van deze woningen worden verhoogd met het percentage zoals dat jaarlijks wordt vastgesteld door de Minister. Voor de geliberaliseerde woningen zijn de huurverhogingen contractueel vastgelegd in de huurovereenkomsten. Daarin wordt een huurverhogingspercentage opgenomen van de index + 5% waarbij de markt bepalend is. 8

9 Zoals ter zitting door Verhuurder is gesteld, is in de afgelopen jaren altijd de maximale huurverhoging aangezegd. Voor het jaar 2013 heeft verhuurder ervoor gekozen niet de maximale huurverhoging aan te zeggen, doch voor de nietgeliberaliseerde woningen te volstaan met een huurverhoging van 4%. Verhuurder heeft door de wetswijziging de mogelijkheid geboden gekregen voor de huurverhoging te kiezen voor een uitgebreid en inkomensafhankelijk instrumentarium. Verhuurder heeft in casu de keuze gemaakt dat niet te doen. Die keuze merkt de Huurcommissie aan als een beleidswijziging. Ook voor wat betreft de geliberaliseerde woningen is er sprake van een beleidswijziging. Dit jaar is door Verhuurder een huurverhoging van 1,9% aangezegd. Daarmee is er gematigd onder het inflatiepercentage en is Verhuurder gebleven binnen de ruimte van de individuele huurovereenkomsten. Verhuurder heeft met betrekking tot dit complex, kennelijk met het oog op alle belangen die Verhuurder in acht dient te nemen, door middel van de huurprijzen beleid gevoerd. In 2013 is er sprake van een wijziging van dit beleid ten opzichte van eerdere jaren. VI.4 Bij beleidswijzigingen heeft de Huurdersvereniging conform de artikelen 3, 4 en 5 van de WOHV recht op informatie, overleg en advies. De Huurcommissie wijst erop dat artikel 4 lid 1 WOHV nadrukkelijk spreekt over het eigener beweging schriftelijk informeren van huurdersorganisaties bij wijzigingen in beleid of beheer. Een verhuurder moet informeren en de huurdersorganisaties gelegenheid geven om advies uit te brengen. Als de huurdersorganisatie vervolgens geen advies uitbrengt en de verhuurder na zes weken de beleidswijziging doorvoert, is er voldaan aan de voorschriften van de WOHV, ook wanneer de huurderorganisatie wel advies had willen uitbrengen, doch zich niet gerealiseerd heeft dat het om een beleidswijziging ging. De Huurdersvereniging heeft twee keer ongevraagd advies uitgebracht, namelijk op 5 januari 2013 en op 2 april Op 23 april 2013 heeft Verhuurder de huurverhogingen aangezegd. Daarmee is op die dag uitvoering gegeven aan het nieuwe beleid. Op 26 april 2013 is de Huurdersvereniging schriftelijk geïnformeerd dat er is afgeweken van de adviezen. VI.5 Alles in overweging nemende, is de commissie van oordeel dat Verhuurder met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013 voor zowel de nietgeliberaliseerde woningen als de geliberaliseerde woningen, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder op de uitgebrachte adviezen schriftelijk te reageren. Op zichzelf beschouwd, is dit al een schending van artikel 5 WOHV. Conform artikel 5 lid 3 onder c had Verhuurder bovendien zijn voornemen pas mogen uitvoeren drie dagen nadat de schriftelijke mededeling van Verhuurder d.d. 26 april 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de Huurdersvereniging was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn. De Verhuurder mocht de huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde woningen en geliberaliseerde woningen dus aanzeggen op 30 april Omdat de huurders de huurverhoging dan pas zouden hebben ontvangen in mei 2013 mocht de huurverhoging in gaan op 1 augustus

10 VI.6 Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat er kennelijk een gebrekkige invulling plaatsvindt van de verplichtingen die voortvloeien uit de WOHV. Zij adviseert partijen om regelmatig met elkaar in overleg te treden. VII De beslissing VII.1 Doordat Verhuurder in 2013 met de aangezegde huurverhoging van 4% voor de niet-geliberaliseerde woningen en 1,9% voor de geliberaliseerde woningen afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van de voorgaande jaren, is er sprake van een wijziging van het gevoerde beleid inzake de huurprijzen. VII.2 Verhuurder heeft verzuimd conform artikel 5 lid 1 WOHV met de Huurdersvereniging overleg te plegen, evenmin heeft Verhuurder conform artikel 5 lid 2 WOHV gereageerd op de adviezen van de Huurdersvereniging alvorens over te gaan tot uitvoering van zijn voorgenomen wijziging van beleid. VII.3 De Huurcommissie constateert op grond daarvan schendingen door de Verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit de WOHV waardoor de Huurdersvereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid, wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld, dus tot 30 april 2013, als gevolg waarvan de huurverhoging in 2013 niet eerder kan ingaan dan per 1 augustus van dat jaar. VII.4 Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en F. Agterkamp Zittingsleden Mr. E.C. Abbing Secretaris 10

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte Huurwoningen xxxxxxxxxxxxxx Zaaknummer Verzonden op 14 april 2014 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte Woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. (hierna te noemen: het Complex) Verzoeker Naam: Vertegenwoordigd door:

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Huurwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx WOHV 027 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Woningen Westland

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Woningen Westland uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Woningen Westland Verzoeker Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: Huurdersvereniging Vertegenwoordigd

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimten Studentenwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hierna te noemen: het Complex) Zaaknummer Verzoeker Naam: Hierna

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Zaaknummer Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersvereniging XXXX de Huurdersvereniging XXXXX

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Woningen (92) in complex xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hierna te noemen: het Complex) Verzoeker Naam: Hierna te

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV)

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Verzoekers Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: de huurdersbelangenverenigingen Vertegenwoordigd

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Zaaknummer Verzonden op Woonruimte Huurwoningen met Stichting XXXX als verhuurder Hierna te noemen: de Complexen Verzoekers

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Verzonden op 31 augustus 2015 Woonruimte Huurwoningen XXXXXXX te Amsterdam Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam:

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Verzonden op 31 augustus 2015 Woonruimte Huurwoningen complexen XXXXXXX Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam:

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte... Hierna te noemen: complex... Verzoeker Naam: Bewonerscommissie... Hierna te noemen: Bewonerscommissie

Nadere informatie

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Hierna te noemen: het Complex Verzonden op 13 juni

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimten Woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen het Complex Zaaknummer Verzoeker Naam: Hierna te noemen:

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv) Zaaknummer WOHV 043 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXX de Huurdersvereniging

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten (art. 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub f, art. 7 en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzonden op Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte 73 woningen in de... te... Hierna te noemen:... Verzoeker Naam: Bewonerscommissie... Hierna te noemen: Bewonerscommissie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Reijmerstokkerdorpsstraat

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

a) Onze Minister: Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;

a) Onze Minister: Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; WET OP HET OVERLEG HUURDERS VERHUURDER (OVERLEGWET geldig per 1 januari 2009) HOOFDSTUK 1 - ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1 1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a) Onze

Nadere informatie

WET OP HET OVERLEG HUURDERS- VERHUURDER

WET OP HET OVERLEG HUURDERS- VERHUURDER WET OP HET OVERLEG HUURDERS- VERHUURDER Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a) Onze Minister: Onze Minister van Volkshuisvesting,

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bedumerweg 60 KM 1 9716 AD GRONINGEN

Nadere informatie

Uitspraak. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 8 juni de comparitie van 27 september

Uitspraak. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 8 juni de comparitie van 27 september Uitspraak RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Amersfoort zaaknummer: 5002999 AC EXPL 16-1728 WL/1132 Vonnis van 2 november 2016 inzake [eiser], wonende te [woonplaats], verder

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Hierna: Wohv) Zaaknummer WOHV 044 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX de Bewonersvereniging

Nadere informatie

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de Huurcommissie te Den Haag. Datum: 5 januari 2012. Rapportnummer: 2012/001

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de Huurcommissie te Den Haag. Datum: 5 januari 2012. Rapportnummer: 2012/001 Rapport Rapport betreffende een klacht over de Huurcommissie te Den Haag. Datum: 5 januari 2012 Rapportnummer: 2012/001 2 Klacht Verzoeker klaagt er over dat: Hij door de ontvangstbevestiging van de Huurcommissie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Rembrandt van Rijnstraat

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Ahornstraat 52 KM

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Aelbrechtskade 108

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Beemsterstraat 546

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) art. 4 lid 2 sub a en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2. huurverlaging (art.

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Eisenhoeve 14 C

Nadere informatie

Reglement participatie van Bewonerscommissies

Reglement participatie van Bewonerscommissies Reglement participatie van Bewonerscommissies Definities Omnia Wonen: Stichting Omnia Wonen, gevestigd te Harderwijk Bewoner of huurder: een meerderjarig persoon die met betrekking tot een woongelegenheid

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2010 2011 32 586 Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (uitbreiding geschillenbeslechting huurcommissie)

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Rapport. Datum: 1 juli 1998 Rapportnummer: 1998/258

Rapport. Datum: 1 juli 1998 Rapportnummer: 1998/258 Rapport Datum: 1 juli 1998 Rapportnummer: 1998/258 2 Klacht Op 10 oktober 1997 ontving de Nationale ombudsman een verzoekschrift van de heer D. te Heemstede, met een klacht over een gedraging van de Huurcommissie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2.

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN maart 2014

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN maart 2014 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Jan Evertsenstraat 531 4 KM LKS 1061 XZ AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Europaplein 107

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten en Toetsing aanvangshuurprjis (art. 7:249 en 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub a en f, art. 7, art

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Boterdiep 55 A KM 2ET VR 9712 LK GRONINGEN

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Unescostraat 66

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Oostersingel 116 9711 XH GRONINGEN Hierna

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN mei 2014

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN mei 2014 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Jullensstraat 3 STUDIO 3 9721 BK GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Mutua Fidesstraat

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen, LRGD. Raad voor de Tuchtrechtspraak U I T S P R A A K

Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen, LRGD. Raad voor de Tuchtrechtspraak U I T S P R A A K Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen, LRGD Raad voor de Tuchtrechtspraak U I T S P R A A K Inzake de klacht van [Klaagster BV], gevestigd te [gemeente] aan de [adres], hierna te noemen klaagster,

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bedumerweg 59 KM 6 9716 AD GRONINGEN

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Kern van de uitspraak De huurprijs van 486,68 per maand wordt vanaf 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 292,01 per maand.

Kern van de uitspraak De huurprijs van 486,68 per maand wordt vanaf 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 292,01 per maand. 2016 Huurcommissie DIT IS EEN VOORBEELDBRIEF Namen, bedragen, punten en data genoemd in deze brief zijn fictief. De verstrekte informatie in deze brief is van algemene aard en is niet noodzakelijk alomvattend,

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Biezenstraat 138

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Wet op het overleg huurders verhuurder

Wet op het overleg huurders verhuurder Wet op het overleg huurders verhuurder Wet van 27 juli 1998, houdende regels ter bevordering van het overleg tussen huurders en verhuurder van woongelegenheden, Stb. 1998, 501, gewijzigd bij wet van 27

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Sint Lucasstraat 8 KM 5 9718 LR GRONINGEN

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten (art. 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub f, art. 7 en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)

Nadere informatie

Samenwerkingsovereenkomst Woningcorporatie WoonGenoot en Huurdersvereniging OMSLAG

Samenwerkingsovereenkomst Woningcorporatie WoonGenoot en Huurdersvereniging OMSLAG Samenwerkingsovereenkomst Woningcorporatie WoonGenoot en Huurdersvereniging OMSLAG Partijen Stichting Woningcorporatie WoonGenoot hierna te noemen de verhuurder, in deze vertegenwoordigd door de heer Th.E.J.

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 18 juni 2012

Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 18 juni 2012 Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 18 juni 2012 in de zaak van, wonende te Brunssum tegen Stichting Weller, gevestigd te Heerlen Partijen worden hierna aangeduid als en Weller. Verloop van de procedure

Nadere informatie

Uitspraken. van de Huurcommissie

Uitspraken. van de Huurcommissie Uitspraken van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

ANONIEM BINDEND ADVIES

ANONIEM BINDEND ADVIES ANONIEM BINDEND ADVIES Partijen : De heer A te B, tegen C te D Zaak : Wijziging aanvullende ziektekostenverzekering Zaaknummer : 2012.01561 Zittingsdatum : 10 oktober 2012 2012.01561, p. 1/7 Geschillencommissie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Hogenbanweg 71 C 3112 CH SCHIEDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

wanneer kunt u de huurcommissie inschakelen?

wanneer kunt u de huurcommissie inschakelen? Bent u het niet eens met uw verhuurder of huurder over de huurprijs, het onderhoud, servicekosten of kosten van nutsvoorzieningen van de woning? En komt u er samen niet uit? Dan kunt u mogelijk de Huurcommissie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting stookkosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Antoon Coolenstraat

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Havenstraat 5 9712 TA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker (niet aanwezig

Nadere informatie

Raad van Toezicht Nederlandse Vereniging van Gecertificeerde Incasso-ondernemingen Postbus 279 1400 AG BUSSUM T: 035-6994210 F: 035-6945045

Raad van Toezicht Nederlandse Vereniging van Gecertificeerde Incasso-ondernemingen Postbus 279 1400 AG BUSSUM T: 035-6994210 F: 035-6945045 Raad van Toezicht Nederlandse Vereniging van Gecertificeerde Incasso-ondernemingen Postbus 279 1400 AG BUSSUM T: 035-6994210 F: 035-6945045 Uitspraak van de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging

Nadere informatie

de heer B., te O., klager,

de heer B., te O., klager, Optie en Bod. Afbreken onderhandelingen. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verhuur had. Klager wenste niet in te gaan op alle door de verhuurder gestelde voorwaarden en heeft via

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Commissie: De Geschillenadviescommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Commissie: De Geschillenadviescommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Reglement Geschillenadviescommissie Ymere Artikel 1 Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder: Commissie: De Geschillenadviescommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Schuitendiep 5

Nadere informatie

- het op 4 juni 2014 ingekomen klaagschrift van [klager] ( klager ), inclusief 5 producties;

- het op 4 juni 2014 ingekomen klaagschrift van [klager] ( klager ), inclusief 5 producties; RAAD VAN TUCHT VERENIGING VAN REGISTERCONTROLLERS Datum uitspraak: 4 november 2014 Zaaknummer: RvT VRC 2014-02 de heer [klager], wonende te [woonplaats 1] gemachtigde: de heer mr. R.M. Braat K L A G E

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

Overleg huurders en verhuurder

Overleg huurders en verhuurder DD-NR Regelingen en voorzieningen CODE 4.1.1.51 Overleg huurders en verhuurder circulaire bronnen circulaire ministerie van VROM, d.d. 11.2.2009 De Wet op het overleg huurders verhuurders (Wohv) geeft

Nadere informatie

ANONIEM BINDEND ADVIES

ANONIEM BINDEND ADVIES ANONIEM BINDEND ADVIES Partijen : De heer A te B, vertegenwoordigd door de heer C te D, tegen E te F en G te H Zaak : Schadevergoeding, wettelijke rente Zaaknummer : 2012.03079 Zittingsdatum : 11 september

Nadere informatie

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE. Artikel 1: Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder:

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE. Artikel 1: Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder: Klachtencommissie Wij proberen al onze klanten zo snel en correct mogelijk te helpen. Er gaat daarbij helaas wel eens wat mis. Indien er in uw ogen door ons fouten worden gemaakt, zullen we die zo snel

Nadere informatie

Langdurig geschil over de renovatie van panden gemeente Amsterdam stadsdeel Centrum

Langdurig geschil over de renovatie van panden gemeente Amsterdam stadsdeel Centrum Rapport Gemeentelijke Ombudsman Langdurig geschil over de renovatie van panden gemeente Amsterdam stadsdeel Centrum 2 augustus 2007 RA0612790 Samenvatting Een huizenbezitter heeft al jarenlang een geschil

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH

DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH PAGINA 1 DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH Inleiding In het per 1 januari1993 ingevoerde Besluit Beheer Sociale Sector wordt aangegeven, dat iedere woningcorporatie een klachtenprocedure

Nadere informatie

Bedrijfscommissiekamer voor de Overheid voor Lagere Publiekrechtelijke Lichamen

Bedrijfscommissiekamer voor de Overheid voor Lagere Publiekrechtelijke Lichamen Bedrijfscommissiekamer voor de Overheid voor Lagere Publiekrechtelijke Lichamen ADVIES Rolnummer: LPL 98.039 DE BEDRIJFSCOMMISSIEKAMER VOOR DE OVERHEID VOOR LAGERE PUBLIEKRECHTELIJKE LICHAMEN, ADVISERENDE

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie