Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Verzonden op 22 juli 2019 Woonruimte Huurwoningen complexen: Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Hierna te noemen: het Complex de Bewonersvereniging Verhuurder Essentie van de uitspraak Verhuurder heeft artikel 7 Wohv geschonden, door de gedeclareerde kostenposten, zijnde de huisvestingskosten en de scholings- en reiskosten, af te wijzen. De commissie acht, gelet op artikel 19 a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, de vergoeding van deze kostenposten redelijk. Deze redelijkheid beperkt zich met betrekking tot de huisvestingskosten uitsluitend nog tot en met het jaar I De procedure I.1 De Bewonersvereniging heeft bij brief van 13 februari 2019 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 14 februari 2019). De leges zijn door de Bewonersvereniging voldaan op 17 april I.2 Verhuurder heeft op 1 mei 2019 per een verweerschrift ingediend. I.3 De Bewonersvereniging en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Den Haag. II De partijen II.1 De Bewonersvereniging vertegenwoordigt huurders van het Complex. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv. Pagina 1 van 7

2 III Het verzoek van de Bewonersvereniging III.1 De Bewonersvereniging stelt dat Verhuurder weigert een aantal posten, welke zijn opgenomen in de begroting 2019, te voldoen. Dit betreft de volgende kostenposten: 1. Huisvestigingskosten: deze kosten zijn voorheen opgevoerd onder de noemer secretariaat/bestuurskosten. Deze kosten hebben betrekking op de ruimte, een deel van de woning, die de secretaris en penningmeester van de verzoeker ter beschikking stellen om de activiteiten, als vertegenwoordiger van het Complex, te kunnen uitoefenen. 2. Scholing/reiskosten: informatiebijeenkomst NEN 4010, kosten 150,- excl. BTW en reiskosten, reiskosten Bouwbeurs te Utrecht en de reiskosten informatiebijeenkomst Wijziging UHW. III.2 De Bewonersvereniging geeft aan dat de Verhuurder tot op heden de kostenpost onder 1 altijd heeft vergoed. De vergoeding van deze post zou in 2009 zijn overeengekomen met de Verhuurder. Deze kostenpost is echter na indiening van de begroting 2019, zonder overleg, afgewezen. De Bewonersvereniging heeft hiertegen bezwaar aangetekend bij de Verhuurder. Dit echter zonder resultaat. III.3 De Bewonersvereniging stelt zich op het standpunt recht te hebben op een vergoeding voor scholingskosten en bijbehorende reiskosten. III.4 De Bewonersvereniging stelt de begroting te hebben opgemaakt conform de door Verhuurder en (de overkoepelende huurdersorganisatie) gezamenlijk opgestelde regels. III.5 De Bewonersvereniging verzoekt de Huurcommissie, om uitspraak te doen over de eenzijdige wijziging van het beleid, daar er geen sprake is geweest van overleg of het op voorhand verstrekken van informatie. Daarnaast verzoekt de Bewonersvereniging om uit te spreken dat Verhuurder de door haar in redelijkheid gemaakte kosten moet vergoeden. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Verhuurder begint met de vermelding dat een huurdersorganisatie, commissie of vereniging de belangen van de huurder in een complex of wijk behartigt. De kosten om deze taak uit te voeren betaalt Verhuurder vanuit de participatiegelden op basis van redelijke kosten. Uitgangspunt van Verhuurder is dat het uitvoeren van deze cruciale taak de participant geen geld mag kosten. De Richtlijn kader redelijke kosten participatiegelden (hierna: de Richtlijn), is een financiële richtlijn voor zowel Verhuurder als voor de participanten. Deze Richtlijn is in 2014/2015 opgesteld. De kostensoorten van deze Richtlijn zijn in overleg met en vastgesteld. Deze Richtlijn geeft medewerkers van Verhuurder handvatten om zowel de begroting, als de verantwoording te kunnen beoordelen. Hierin streeft Verhuurder naar uniformiteit in de verantwoording van de participatiegelden. De redelijke kosten worden jaarlijks meegezonden bij de uitvraag van de begroting 2

3 voor het komende jaar, alsmede bij de uitvraag over de verantwoording van het jaar wat gesloten dient te worden. IV.2 Verhuurder is in gesprek met de Bewonersvereniging in hoeverre de 700 bewoners van het Complex vertegenwoordigd worden door de vereniging. Verhuurder wil graag samenwerken met de Bewonersvereniging aan een nieuwe basis. De Bewonersvereniging wordt hierin ondersteund door een adviseur vanuit. Onderdeel van deze nieuwe basis is het voeren van gesprekken omtrent de verantwoording van de participatiegelden 2018 en het toewijzen van de participatiegelden Er zijn een aantal posten uit de verantwoording 2018 die niet overeenkomen met de ingediende begroting Ook zijn er declaraties die niet conform afspraak worden gedeclareerd of waarvan er stukken ontbreken. Om de begroting 2019 vast te kunnen stellen, dient eerst 2018 te zijn afgerond. IV.3 Verhuurder stelt dat uit de Richtlijn blijkt dat er een centrale vergaderlocatie beschikbaar is voor de Bewonersvereniging. Kantoorruimte aan huis of elders wordt niet meer vergoed. De post kantoorruimte is in 2018 wel degelijk besproken met de Bewonersvereniging. Dit is onder andere besproken tijdens het maandelijks overleg op 22 oktober 2018 met de Bewonersvereniging. Naar aanleiding van dit overleg is de centrale vergaderlocatie aan de, op verzoek van de Bewonersvereniging, in het najaar van 2018 verbouwd. Na oplevering hiervan is de post kantoorruimte niet meer van toepassing en zou niet meer worden opgevoerd op de begroting. IV.4 Met betrekking tot de bijeenkomst NEN 4010 neemt de Verhuurder het standpunt in om de bijeenkomst NEN 4010 niet te vergoeden, omdat de NEN 4010 gaat over elektrische installaties voor laagspanning en eisen geeft die gericht zijn op de algemene Nederlandse installatiepraktijk. De bijeenkomst NEN 4010 is bedoeld voor bedrijven en medewerkers van bedrijven werkzaam in de installatietechniek. De Overlegwet bepaalt dat het om scholing moet gaan die van belang is in verband met het vervullen van de taak van bestuurders van een bewonersvereniging. Deze bijeenkomst lijkt Verhuurder redelijkerwijs niet van belang voor bestuurders van een bewonersvereniging of het is in ieder geval niet aannemelijk gemaakt of onderbouwd waarom dit wel redelijk zou moeten zijn en past binnen het takenpakket van bestuurders van een bewonersvereniging. IV.5 De Verhuurder vergoedt de reiskosten voor noodzakelijk overleg met de verhuurder. In goed overleg kan daarvan worden afgeweken. Het is daarvoor aan de Bewonersvereniging om te onderbouwen of aannemelijk te maken dat de reiskosten, die worden gemaakt, in het belang zijn van het vervullen van de taak van bestuurders van een bewonersvereniging. IV.6 Verhuurder stelt dat de Bewonersvereniging voor onderstaande zaken ook advies heeft gevraagd aan de overkoepelende huurdersorganisaties en. Verhuurder heeft aan beide organisaties informatie verstrekt. Beide 3

4 huurdersorganisaties hebben aangegeven geen reden te zien om een ander standpunt in te nemen als dat van Verhuurder. IV.7 Tot slot. Verhuurder wil zijn verbazing uitspreken over het feit dat de Bewonersvereniging de zaak heeft voorgelegd aan de Huurcommissie, omdat zowel als advies betrokken zijn om de samenwerking tussen partijen te verbeteren. Er zijn gesprekken geweest en er staat ook nog een overleg ingepland om het tweede deel van de begroting van de Bewonersvereniging te kunnen uitbetalen. Verhuurder heeft hier vragen over gesteld die tot op heden nog niet zijn beantwoord door de Bewonersvereniging. Het volledige verzoek, het verweerschrift en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. V Ter zitting De Bewonersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: V.1 De Bewonersvereniging verklaart met ingang van 2009 een Huurdersvereniging op complexniveau te zijn. Dit blijkt ook duidelijk uit de opgestelde statuten. De Bewonersvereniging voldoet hiermee aan de voorwaarden genoemd in de Wohv. Verhuurder twijfelt niet aan de status van de Bewonersvereniging, maar vraagt zich wel af in hoeverre de Bewonersvereniging de huurders vertegenwoordigt. De door de Bewonersvereniging naar voren gebrachte standpunten, in het verzoek van 13 februari 2019, zijn ongewijzigd gebleven. In recente overleggen met de Verhuurder is met betrekking tot het verzochte geen overeenstemming bereikt. V.2 Verhuurder stelt dat er 22 oktober 2018 overleg is gevoerd over de woonruimte. In dit overleg is met ingang van 2016/2017 een andere locatie aan de Bewonersvereniging ter beschikking gesteld. Van deze ruimte kan gebruik worden gemaakt en is op verzoek van de Bewonersvereniging in 2018 verbouwd. Tijdens het maandelijks overleg met de Bewonersvereniging is de wijziging kantoorpost besproken. Hierin is tevens gewezen op de Richtlijn welke vanaf 2015 van kracht is. V.3 De Bewonersvereniging erkent dat er overleg is geweest over de toegewezen ruimte. Dit betrof echt alleen ruimte voor vergaderingen en het houden van spreekuur. Deze ruimte voldoet echter niet als vestigingsruimte voor de Bewonersvereniging. De Bewonersvereniging overlegt hiervoor een tweetal foto s. De Bewonersvereniging verwerpt echter het standpunt dat hierbij is overlegd om de kantoorkosten te laten vervallen. Vanaf 2009 tot 2018 werden deze kosten dan ook gewoon vergoed. 4

5 Met betrekking tot de Richtlijn is de Bewonersvereniging pas eind 2018 geïnformeerd. De Bewonersvereniging heeft van deze Richtlijn pas 8 weken geleden een kopie ontvangen. V.4 Verhuurder blijft op het standpunt dat deze Richtlijn eerder is besproken. Hier is echter geen verslaglegging van voorhanden. V.5 Met betrekking tot de scholingskosten voor de NEN 4010 stelt verhuurder dat hiervoor geen toestemming is verleend, omdat deze training niet relevant is voor een Bewonersvereniging. Dit betreft een training die ziet op de aanleg van elektriciteit. Reiskosten worden alleen standaard vergoed als het gaat om afspraken met Verhuurder. Andere reiskosten worden alleen vergoed in onderling overleg. Dit overleg heeft niet plaatsgevonden. V.6 De Bewonersvereniging stelt dat de NEN 4010 cursus is gevolgd vanwege een mogelijk plan van Verhuurder om iets te doen met de elektra in het gebouw. De declaratie van reiskosten heeft nooit een probleem opgeleverd. Deze kosten werden altijd per met de voorganger van de huidige contactpersoon van Verhuurder kort gesloten. Deze kosten werden nimmer op inhoud getoetst. De Bewonersvereniging ziet niet in waarom dat nu ineens anders moet zijn. VI De beoordeling VI.1 De commissie merkt allereerst op dat informatie, welke in afwijking van hetgeen tijdens de zitting is toegezegd wordt nagezonden in de regel niet wordt betrokken bij de besluitvorming. Dit betekent specifiek dat slechts de Richtlijn in de d.d. 28 juni 2019 van Verhuurder zal worden meegenomen. VI.2 In de eerste plaats dient voor het verdere verloop van de procedure antwoord te worden gegeven op de vraag of de Bewonersvereniging kan worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, onder f Wohv. Gelet op hetgeen door de Bewonersvereniging tijdens zitting wordt verklaard en door de Verhuurder niet wordt weersproken voldoet de Bewonersvereniging aan de eisen van een huurdersorganisatie op complexniveau. VI.3. Onderwerp van geschil is de vergoeding van de door de Bewonersvereniging begrote kostenposten, zijnde: 1. Huisvestigingskosten: deze kosten zijn voorheen opgevoerd onder de noemer secretariaat/bestuurskosten. Deze kosten hebben betrekking op de ruimte, een deel van de woning, die de secretaris en penningmeester van de verzoeker ter beschikking stellen om de activiteiten, als vertegenwoordiger van het Complex, te kunnen uitoefenen. 2. Scholing/reiskosten: informatiebijeenkomst NEN 4010, kosten 150,- excl. BTW en reiskosten, reiskosten Bouwbeurs te Utrecht en de reiskosten informatiebijeenkomst Wijziging UHW. 5

6 VI.4 Artikel 7 Wohv bepaalt dat de verhuurder de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken moet vergoeden. Onder deze kosten vallen in ieder geval de kosten van het uitnodigen van deskundigen en het vragen van inlichtingen en adviezen en de kosten van scholings- en vormingsactiviteiten. De bepaling van artikel 7 Wohv bevat ook een open norm. Met ingang van het jaar 2009 is door Verhuurder aan dit artikel invulling gegeven, door de kostenpost huisvestingskosten te vergoeden. Met ingang van het jaar 2019 heeft Verhuurder een afwijkend standpunt ingenomen met betrekking tot deze gedragslijn. VI.5 De commissie stelt vast dat uit de aanwezige stukken niet is gebleken dat Verhuurder de (strikte) hantering van de richtlijn aan de Bewonersvereniging heeft gecommuniceerd. Gelet op de financiering van deze kostenpost over de jaren 2009 t/m 2018 en het gebrek aan informatie met betrekking tot deze wijziging mocht de Bewonersvereniging erop vertrouwen dat de kosten ook in het jaar 2019 weer vergoed zou worden. Nu Verhuurder al met ingang van het opstellen van de Richtlijn in 2014/2015 voornemens was de kosten niet te vergoeden, had het op het pad van Verhuurder gelegen hierover tijdig overleggen met de Bewonersvereniging te voeren. Door dit na te laten, dienen de gevolgen van voornoemde handelwijze voor rekening van Verhuurder te komen. VI.6 Met betrekking tot de scholing- en reiskosten neemt de commissie het standpunt in dat gelet op artikel 5e Wohv het niet aan de Verhuurder is om vast te stellen of de scholing relevant is en de scholingskosten redelijk zijn. De Verhuurder dient slechts in overleg met de Bewonersvereniging een aantal dagen per jaar vast te stellen waarin de gelegenheid wordt geboden om scholing en vorming te ontvangen. Met dien verstande dat er een minimum is van drie dagen per jaar. De commissie wil wel benadrukken dat Verhuurder van de Bewonersvereniging mag vragen dat zij desgevraagd een toelichting geeft op de inhoud van de scholing, alsmede dat de Bewonersvereniging na afloop van het begrotingsjaar rekening en verantwoording aflegt, door aan te tonen dat de kosten gemaakt zijn. VI.7 Met inachtneming van het bovenstaande is de commissie van oordeel dat door het afwijzen van de in VI.3 opgesomde kostenposten, sprake is van schending van artikel 7 Wohv. De commissie acht, gelet op artikel 19 a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, de vergoeding van deze kostenposten redelijk. Deze redelijkheid beperkt zich met betrekking tot de huisvestingskosten uitsluitend nog tot en met het jaar

7 Ten overvloede merkt de commissie op dat de communicatie tussen partijen stroef verloopt. De commissie hoopt dat nu de informatie, welke van belang is voor de vaststelling van de nieuwe declaraties, op tafel ligt, gewerkt kan worden aan het verbeteren van de onderlinge verhoudingen. VII De beslissing VII.1 Verhuurder heeft artikel 7 Wohv geschonden, door de gedeclareerde kostenposten zijnde de huisvestingskosten en de scholings- en reiskosten af te wijzen. De commissie acht, gelet op artikel 19 a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, de vergoeding van deze kostenposten redelijk. Deze redelijkheid beperkt zich met betrekking tot de huisvestingskosten uitsluitend nog tot en met het jaar Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter S.J.C. Gaastra en Mr. W.J.M. Broeders Zittingsleden Mr. L. Deckers Secretaris 7