Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Zaakummer WOHV 0023 Verzonden op 31 oktober 2013 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxx Huurdersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Essentie De commissie wijst het verzoek van de Huurdersvereniging toe. Op 29 april 2013 heeft de Huurdersvereniging advies uitgebracht over het huurverhogingsbeleid. Ondertussen heeft Verhuurder de beleidswijziging doorgevoerd zonder het advies van de Huurdersvereniging af te wachten. Dat is een schending van artikel 5 WOHV. Pas op 10 september 2013, de datum waarop de reactie van Verhuurder door de Huurdersvereniging is ontvangen, is het verzuim door Verhuurder hersteld. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 10 juni 2013 (gedateerd 6 juni 2013) van de Huurdersvereniging. I.2 Verhuurder heeft geen verweerschrift ingediend. I.3 De Huurdersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Den Haag. I.4 De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 21 juni II De vaststaande feiten II.1 De Huurdersvereniging wordt beschouwd als vereniging in de zin van artikel 1 onder f 1A 0 tot en met 4 A 0 WOHV. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat tevens een Overlegwetovereenkomst d.d. 16 augustus II.2 Op 15 april 2013 heeft de Huurdersvereniging een brief ontvangen van Verhuurder (gedateerd op 5 april 2013), met daarin de aankondiging van het huurprijsbeleid per 1 juli De brief sluit af met de uitnodiging om vragen en/of opmerkingen binnen vier weken na dagtekening schriftelijk door te geven. Pagina 1 van 5

2 II.3 Op 29 april 2013 heeft de Huurdersvereniging via een inhoudelijk advies verstuurd naar de Verhuurder. Samenvattend adviseert de Huurdersvereniging alle huurprijzen te bevriezen of slechts een verhoging met het inflatiepercentage door te voeren. II.4 Na herhaaldelijke verzoeken van de Huurdersvereniging en toezeggingen van Verhuurder te zullen reageren, stelt de Huurdersvereniging in haar verzoek aan de Huurcommissie van 6 juni 2013 vast dat Verhuurder niet heeft gereageerd op haar advies van 29 april De Huurdersvereniging wil dat Verhuurder naar het advies kijkt en haar inhoudelijk tegemoet komt. II.5 Intussen zijn alle aanzeggingen tot huurverhoging aan de individuele huurders verstuurd. II.6 Op 10 september 2013 (gedateerd op 6 september 2013) heeft de Huurdersvereniging een reactie ontvangen op het advies van 29 april Verhuurder heeft het advies in overweging genomen maar gehandeld in overeenstemming met het gestelde in de huurovereenkomsten. Het volledige verzoek en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. III De inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot ; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen tot ; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven IV Ter zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: IV.1 De Huurdersvereniging leest een pleitnotitie voor, die zij overlegt aan de Huurcommissie. Deze pleitnotitie wordt hier als ingelast beschouwd. IV.2 Volgens de Huurdersvereniging luistert verhuurder niet naar de Huurdersvereniging. Er is niets gedaan met het advies van 29 april 2013, ondanks herhaaldelijk aandringen via de telefoon, en tijdens het voorjaarsoverleg. De avond voor deze zitting, op 10 september 2013, heeft de Huurdersvereniging na vier-en-een-halve maand een reactie ontvangen van Verhuurder, aldus de Huurdersvereniging. 2

3 IV.3 Op 2 augustus 2013 hebben sommige huurders van geliberaliseerde huurwoningen van het Complex het bericht ontvangen dat de huurverhoging met terugwerkende kracht wordt teruggedraaid. De Huurdersvereniging heeft hierover opheldering gevraagd aan Verhuurder, maar geen reactie gekregen. Verhuurder had dit vooraf voor advies moeten voorleggen. Het wordt gewaardeerd dat Verhuurder bepaalde huurders wil ontzien, maar wellicht heeft de Huurdersvereniging hier andere ideeën over. Verhuurder schendt stelselmatig de Overlegwet door de Huurdersvereniging niet om advies te vragen, aldus de Huurdersvereniging. IV.4 Zes van de 96 woningen staan al langere tijd leeg. Verhuurder biedt ze aan voor 875,00. In advertenties wordt nu gestunt met één maand gratis huur. Aan de balkons hangt een spandoek om huurders te trekken. Sommige zittende huurders betalen veel meer dan 875,00. De Huurdersvereniging begrijpt dit niet. IV.5 Verhuurder kan desgevraagd ter zitting niet bevestigen of hij na de eerdere uitspraken van de Huurcommissie over de inkomensafhankelijke huurverhoging -in andere zaken- een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd. IV.6 Verhuurder voert al jaren overleg met haar verenigingen en commissies binnen het Platform. Een ieder is via de media op de hoogte van de inkomensafhankelijke huurverhoging, zo betoogt verhuurder. Verhuurder heeft in de brief van 5 april 2013 aan alle huurdersverenigingen laten weten dat er uitvoering zal worden geven aan huurprijzenbeleid dat al jaren zo wordt gevoerd. Het bestuur van het Platform en de bewonerscommissies zijn ook geïnformeerd. Het aanzeggen van de huurverhogingen is geen wijziging van beleid. Daarom is Verhuurder niet gehouden aan overleg en advies, aldus verhuurder. IV.7 De Huurdersvereniging stelt ter zitting dat de communicatie te wensen over laat. Begin 2013 was er een afspraak met de beheerconsulent. Het voltallige bestuur van de Huurdersvereniging zat klaar. De beheerconsulent was de afspraak vergeten. Er is een nieuwe afspraak gemaakt. Die ging ook niet door wegens ziekte. Daarvoor stond huurbeleid altijd op de agenda van het voorjaarsoverleg, maar het is nooit echt goed geweest. Er is wel een samenwerkingsovereenkomst; er is sprake van erkenning, maar daar blijft het bij. Er is een aantal keren getracht om de communicatie weer op gang te krijgen. IV.8 Verhuurder uit de wens om correspondentie te overleggen. Verhuurder zal dit toesturen aan de Huurcommissie en aan de Huurdersvereniging. IV.9 Op 13 september 2013 heeft Verhuurder de toegezegde correspondentie aan de Huurcommissie g d, zijnde de Overlegwetovereenkomst van 16 augustus 2010 tussen het Platform, de huurdersverenigingen, de bewonerscommissies en Verhuurder, notulen van het Platform van 28 maart 2013, een brief van 25 maart 2013 aan het Platform met informatie over het huurprijzenbeleid per 1 juli 2013, de brief van 24 april 2013 waarin de voorzitter van het Platform verklaart dat het bestuur van het Platform heeft besloten drie maanden (tot 1 augustus 2013) geen correspondentie of overleg te voeren met Verhuurder en tot slot de brief van 26 april 2013 waarin Verhuurder kenbaar maakt dit besluit te betreuren maar verklaart bereid te blijven tot het voeren van overleg. V De beoordeling V.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak zich over geschillen in het kader van de WOHV uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de WOHV. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te mogen nemen. 3

4 V.2 In de Overlegwetovereenkomst staat opgenomen dat het Platform een adviesrecht heeft met betrekking tot het huurprijzenbeleid in het algemeen; de Huurdersvereniging heeft een adviesrecht met betrekking tot het huurprijzenbeleid voor het betreffende complex. Ter zitting is door de Huurdersvereniging onweersproken gesteld dat er geen advies is gevraagd. Dat blijkt tevens uit bijgevoegde brieven over het huurverhogingsbeleid. V.3 De Huurcommissie overweegt dat nu het de Verhuurder vrij staat de huur al dan niet te verhogen met een extra percentage, en hij ervoor heeft gekozen om per 1 juli 2013 de huurprijs te verhogen met een extra percentage, dit moet worden beschouwd als een beleidswijziging. In de voorgaande jaren is er een inflatievolgende huurverhoging aangezegd. Nu geeft de overheid verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 een extra huurverhoging door te voeren. Verhuurder heeft per 1 juli 2013 besloten tot de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit zijn afwijkende percentages ten opzichte van voorgaande jaren. V.4 Bij beleidswijzigingen heeft de Huurdersvereniging conform de artikelen 3, 4 en 5 WOHV recht op informatie, overleg en advies. De Huurcommissie heeft geconstateerd dat Verhuurder de Huurdersvereniging bij brief van 5 april 2013 heeft geïnformeerd over de huurverhoging per 1 juli Verhuurder heeft de Huurdersvereniging daarbij niet in de gelegenheid gesteld om met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de Huurdersvereniging dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Verhuurder heeft in de brief van 5 april 2013 de Huurdersvereniging vier weken de tijd gegeven om vragen en/of opmerkingen kenbaar te maken. Op die brief heeft de Huurdersvereniging bij brief van 29 april 2013 gereageerd: onder andere over de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar ook over het opvragen van inkomensgegevens bij de Belastingdienst, over structurele leegstand, het stunten met huurprijzen en over het verouderde complex. De Huurdersvereniging heeft geadviseerd om op basis van de in haar brief aangevoerde argumenten de huren van alle woningen te bevriezen, of slechts een verhoging met het inflatiepercentage door te voeren. Op 6 september 2013 heeft Verhuurder gereageerd op de brief van 29 april 2013 van de Huurdersvereniging. De brief is door de Huurdersvereniging ontvangen op 10 september V.5 De Huurcommissie is van oordeel, dat Verhuurder met het aanzeggen van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder het advies van de Huurdersvereniging af te wachten. Dit is een schending van artikel 5 WOHV. Conform artikel 5 lid 3 onder c had Verhuurder zijn voornemen pas kunnen uitvoeren drie dagen nadat de schriftelijke mededeling van Verhuurder d.d. 6 september 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de Huurdersvereniging was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn. V.6 De Huurcommissie heeft slechts de strikte taak toebedeeld gekregen om te beoordelen of er sprake is van schending door Verhuurder van een verplichting die voortvloeit uit de WOHV. De Huurcommissie kan niet afdwingen dat Verhuurder de Huurdersvereniging inhoudelijk tegemoet komt, zoals wordt verzocht in het verzoek van de Huurdersvereniging. VI De beslissing VI.1 Doordat Verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot invoering van een extra huurverhoging per 1 juli 2013 boven de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, is er sprake van een beleidswijziging inzake haar huurprijzen. 4

5 VI.2 Verhuurder had de Huurdersvereniging conform artikel 5 WOHV in de gelegenheid moeten stellen daarover advies uit te brengen, binnen een termijn van ten minste zes weken. Verhuurder heeft de Huurdersvereniging slechts vier weken de tijd gegeven om vragen en/of opmerkingen kenbaar te maken. Ondertussen heeft Verhuurder de beleidswijziging doorgevoerd zonder het advies van de Huurdersvereniging af te wachten. Pas op 10 september 2013, de datum waarop de reactie van Verhuurder door de Huurdersvereniging is ontvangen, is het verzuim door Verhuurder hersteld. VI.3 De Huurcommissie constateert op grond daarvan dat er sprake is van een schending door de Verhuurder van een verplichting die voortvloeit uit de WOHV waardoor de Huurdersvereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op al ingegaan beleid, de uitvoering van dit beleid, pas mag plaatsvinden vanaf 10 september 2013, zij het met inachtneming van de in artikel 5 lid 3 onder c bedoelde termijn, alsook met inachtneming van de voor huurverhoging toepasselijke wettelijke termijn. VI.4 Ambtshalve oordeelt de Huurcommissie dat de Verhuurder de Huurdersvereniging dient te informeren over de overige onderwerpen welke door de Huurdersvereniging zijn aangevoerd in haar advies van 29 april 2013 en ter zitting. De Huurcommissie doet geen uitspraak over deze punten, nu deze in het verzoek van de Huurdersvereniging niet zijn genoemd. Volgens artikel 8a WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden Mr. E.C. Abbing Secretaris 5