Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Hierna: Wohv) Zaaknummer WOHV 044 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX de Bewonersvereniging XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, (aanwezig ter zitting) Verzonden op 10 december 2014 Wederpartij Naam: XXXXXXXXXXXXXXXXX Hierna te noemen: de Verhuurder Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXX (aanwezig ter zitting) Essentie van de uitspraak Het verzoek is niet-ontvankelijk, zodat een verdere inhoudelijke beoordeling achterwege blijft. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 7 juli 2014 (gedateerd 4 juli 2014) van de Bewonersvereniging. I.2 De leges zijn door de Bewonersvereniging tijdig voldaan. I.3 Verhuurder heeft op 12 augustus 2014 een verweerschrift ingediend. 1.4 Op 3 oktober 2014 heeft de Bewonersvereniging een schriftelijke reactie gegeven op het verweerschrift. I.5 De Bewonersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Den Haag. II De partijen II.1 De Bewonersvereniging vertegenwoordigt (een deel van) de huurders van de woonwagens in XXXXXXXXXXXXXXXXX. Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat zij door Verhuurder niet als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1 onder d Wohv. Pagina 1 van 9

2 III Het verzoek van de Bewonersvereniging III.1 De Bewonersvereniging verzoekt de Huurcommissie uitspraak te doen over het feit dat de Verhuurder de Bewonersvereniging niet erkent als bewonersorganisatie en niet bereid is om de (gemaakte) kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van haar taken te vergoeden. Zaaknummer III.2 Op 7 april 2014 is een bewonersbijeenkomst georganiseerd waar is besloten om een bewonerscommissie op te richten; de Bewonersvereniging ziet dit als haar startpunt. Vanaf 10 juni 2014 beschouwt zij zichzelf als een vereniging (met beperkte rechtsbevoegdheid). III.3 De Verhuurder erkent de Bewonersvereniging niet als huurdersorganisatie en is niet bereid om daar aan verbonden kosten te vergoeden. III.4 Verhuurder bezit zes woonwagencentra. In drie daarvan heeft de Bewonersvereniging een bewonerscommissie in het leven geroepen. Voor de drie resterende woonwagencentra wacht de Bewonersvereniging de uitkomst van deze procedure af, voordat zij ook daar een bewonerscommissie instelt. III.5 De Verhuurder wil een eind maken aan op enkele woonwagencentra bestaande illegale - en gedoogsituaties. De huurders van deze woonwagencentra willen zich organiseren, om hun belangen in deze aanpassingstrajecten veilig te stellen. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Het verweer van de Verhuurder luidt dat geen sprake is van een conflict met de Bewonersvereniging, zodat het verzoek prematuur is. IV.2 De Verhuurder concludeert in zijn verweer dat hij geen enkele bepaling in de Wohv heeft geschonden en verzoekt het verzoek van de Bewonersvereniging af te wijzen, dan wel de Bewonersvereniging niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. IV.3 Chronologisch overzicht verweer Verhuurder IV.3.a Op 8 april 2014 ontving de gemeente een brief van enkele woonwagenbewoners, die verzochten om door Verhuurder erkend te worden als bewonerscommissie. In een brief van 19/23 juni 2014 geeft Verhuurder (met excuses voor de vertraging in de beantwoording) een inhoudelijke reactie op het verzoek. De Verhuurder staat positief tegenover een belangenorganisatie van woonwagenbewoners. Daarbij geeft Verhuurder wel aan dat volgens de Wohv in dit geval de belangenorganisatie geen bewonerscommissie kan zijn, maar dat de zwaardere variant van een huurdersorganisatie nodig is. Voor wat betreft de voorgestelde vergoeding stelt de Verhuurder niet bereid te zijn jaarlijks (en extra voor het eerste jaar) aan de huurdersorganisatie te besteden. De Verhuurder zal bij woningcorporaties informeren wat een redelijke bijdrage is. 2

3 IV.3.b Bij brief van 24 juni 2014 laat de Bewonersvereniging (op dat moment nog met de vermelding "i.o.'' in haar naam) aan Verhuurder weten dat zij besloten heeft om een vereniging op te richten, met lokale bewonerscommissies, in plaats van één bewonerscommissie voor alle woonwagencentra in de gemeente. De Bewonersvereniging verzoekt de Verhuurder om binnen 4 weken een intentieovereenkomst te ondertekenen. Deze intentieovereenkomst zou onder meer moeten behelzen dat partijen afspreken dat zij een -door de Bewonersvereniging aan te leveren- samenwerkingsovereenkomst tekenen, waarmee invulling wordt gegeven aan artikel 6 van de Wohv. IV.3.c De Bewonersvereniging geeft aan dat het inhoudelijke overleg pas kan starten, nadat de samenwerkingsovereenkomst is getekend. Tot die tijd verzoekt de Bewonersvereniging de gemeente om terughoudend te zijn met alle zaken die voor overleg in aanmerking komen. IV.3.d Met zijn brief van 31 juli 2014 heeft de Verhuurder de Bewonersvereniging verzocht om aan te tonen dat zij voldoet aan de eisen die in de Wohv worden gesteld aan een huurdersorganisatie. Zo is voor de Verhuurder nog niet duidelijk of de Bewonersvereniging een bestuur heeft en of dat is gekozen, dan wel aangewezen uit de huurders. Verder is niet duidelijk of alle huurders in de gelegenheid zijn gesteld zich aan te sluiten bij de Bewonersvereniging. Zodra deze vragen naar tevredenheid zijn beantwoord, zal de Verhuurder de Bewonersvereniging erkennen als huurdersorganisatie. IV.3.e De Verhuurder heeft op de brief van 31 juli 2014 nog geen reactie ontvangen. IV.3.f Op het verzoek om binnen vier weken een intentieovereenkomst te tekenen, gaat de Verhuurder niet in. Ten eerste omdat de status van de Bewonersvereniging nog niet duidelijk is en ten tweede, zo staat in de brief van 31 juli 2014, omdat de noodzaak ontbreekt om over de door de Bewonersvereniging aangedragen onderwerpen afspraken te maken in een overeenkomst; deze onderwerpen worden in de wet geregeld of zijn interne aangelegenheden van de Bewonersvereniging. IV.3.g Met betrekking tot de geclaimde kosten heeft de gemeente toegezegd deze conform de wet te zullen vergoeden, op het moment dat de Bewonersvereniging erkend kan worden. IV.3.h Over de voorwaarde van de Bewonersvereniging om een door hen aan te leveren samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 6 Wohv te tekenen alvorens het overleg kan starten, merkt Verhuurder nog het volgende op: Artikel 6 Wohv noemt de mogelijkheid dat bij overeenkomst aan de huurdersorganisatie meer bevoegdheden kunnen worden toegekend dan zij op grond van de wet hebben. Verhuurder ziet daartoe voorlopig geen reden, maar wil eerst ervaring opdoen met overleg op basis van de wettelijke rechten en plichten. Overigens heeft de Bewonersvereniging de door haar toegezegde overeenkomst nog niet aangeleverd, en in die zin blokkeert de Bewonersvereniging zelf het opstarten van het overleg, aldus Verhuurder. 3

4 IV.3.i Ten slotte merkt Verhuurder nog op dat Verhuurder sinds de ontvangst van de brief van 7 april 2014 (van -toen nog- de Bewonerscommissie) geen nieuw beleid heeft ingevoerd dat in aanmerking zou komen voor overleg met een huurdersorganisatie. V Reactie Bewonersvereniging naar aanleiding van het verweer V.1 Ten aanzien van de ontvankelijkheid van het verzoek en de representativiteit van de Bewonersvereniging geeft de Bewonersvereniging aan dat alle woonwagenbewoners in de gemeente een uitnodiging hebben gekregen voor de bijeenkomst van 7 april 2014 (waar is besloten tot de oprichting van een bewonerscommissie). V.2 Nadat de Verhuurder in de openbare raadsvergadering op 4 juni 2014 het standpunt had ingenomen, dat hij niet één bewonerscommissie wilde maar zes aparte bewonerscommissies - voor elk centrum één - is er opnieuw een bijeenkomst geweest waarvoor alle woonwagenbewoners een schriftelijke uitnodiging ontvangen hebben. Op deze tweede bijeenkomst is besloten tot de oprichting van een huurdersvereniging met beperkte rechtsbevoegdheid en met zes bewonerscommissies. De aanwezigen hebben een brief ondertekend. V.3 De Bewonersvereniging geeft een beschrijving van het functioneren van de vereniging en het bestuur, om bij te dragen aan een constructieve samenwerking. Onderdeel daarvan is dat alle woonwagenbewoners in de gemeente op de hoogte worden gehouden van relevante ontwikkelingen. V.4 De Bewonersvereniging meent dat de Verhuurder in het verleden beleidswijzigingen heeft doorgevoerd zonder daarover in overleg te treden met de woonwagenbewoners, dan wel dat de Verhuurder over diverse onderwerpen geen beleid heeft vastgesteld, met alle gevolgen van dien. V.5 Over de hoogte van de kosten merkt de Bewonersvereniging nog op dat de begeleiding van de bewoners extra intensief is. De oorzaak daarvan is dat enkele bewoners moeite hebben met lezen en schrijven, waardoor de informatie veelal mondeling moet worden gegeven. Dat vergt meer tijd dan schriftelijke informatie voorziening. VI Ter zitting De Bewonersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: VI.1 De zittingsvoorzitter vraagt in de eerste plaats naar de aantallen verhuurde standplaatsen op de diverse woonwagencentra van de Verhuurder. De Verhuurder en de Bewonersvereniging geven voor de zes locaties de volgende aantallen verhuurde standplaatsen op, te weten: XXXXXXXXX geen XXXXXXXXX 10 XXXXXXXXX 12 XXXXXXXXX 7 XXXXXXXXX 4 XXXXXXXXX 16 of 12/13 4

5 Alleen voor de laatstgenoemde locatie, XXXXXXXXX, verschillen partijen van mening over het aanwezige aantal verhuurde standplaatsen. Volgens de Bewonersvereniging zijn daar 16 verhuurde standplaatsen. De Verhuurder meent dat het daar om 12 of 13 verhuurde standplaatsen gaat, en nog enkele illegaal ingenomen standplaatsen. De Verhuurder verklaart dat hij alleen standplaatsen voor woonwagens verhuurt en geen andere voor bewoning bestemde onroerende zaken. Zaaknummer VI.2 Vervolgens vraagt de zittingsvoorzitter van de Huurcommissie of de zes woonwagencentra als één complex moeten worden gezien. De Bewonersvereniging beantwoordt deze vraag bevestigend en verklaart dat het gaat om wooneenheden op grond van de Huisvestingswet en dat standplaatsen worden beschouwd als woonruimte. Daarmee zijn de standplaatsen (ook) onderworpen aan de Wohv. De Verhuurder verklaart er ook van uit te gaan dat hij meer dan 25 wooneenheden verhuurt. VI.3 De Bewonersvereniging geeft een toelichting op haar verzoek en verklaart dat de huurders aanvankelijk bewonerscommissies wilden oprichten in de diverse woonwagencentra, maar dat men na de reactie van de Verhuurder heeft besloten tot de oprichting van een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid, die (ook) een beroep kan doen op de Wohv. Vervolgens wierp de Verhuurder nieuwe obstakels op, onder andere een eis van aantoonbare representativiteit, aldus de Bewonersvereniging, waarop de Bewonersvereniging zich tot de Huurcommissie heeft gewend. VI.4 De Bewonersvereniging verklaart dat elk woonwagencentrum een vertegenwoordiger krijgt in het bestuur van de Bewonersvereniging. Bij een positieve uitspraak van de Huurcommissie wordt de Bewonersvereniging een statutaire vereniging. Op dit moment vraagt de Bewonersvereniging, in het kader van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) van de aspirant leden geen persoonsgegevens, maar alleen naam, adres en woonplaats (NAW) gegevens. De Verhuurder kan deze gegevens inzien als hij dat wil. De Bewonersvereniging wil geen eigen onderzoek van de Verhuurder naar de representativiteit. Volgens de Bewonersvereniging is ook in de leidraad vermeld dat de Verhuurder de representativiteit niet moet toetsen. De samenwerkingsovereenkomst heeft als doel om een en ander te structureren. VI.5 De Bewonersvereniging verklaart verder dat de Verhuurder heeft aangegeven de tot nu toe gemaakte kosten niet te willen vergoeden en moeite heeft met de hoogte van de bedragen. De Bewonersvereniging verklaart daarover nog dat de kosten in dit geval hoger dan gemiddeld zijn, omdat voor deze huurders extra inspanningen worden gedaan, onder andere in de vorm van veel mondelinge communicatie, wat meer werk, en daarmee hogere kosten, oplevert dan schriftelijke informatievoorziening. De Bewonersvereniging verwacht ongeveer twee jaar nodig te hebben om alles op orde te hebben. 5

6 VI.6 De Verhuurder heeft een pleitnota overgelegd, die als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd. Kortweg gesteld betoogt de Verhuurder in de pleitnota onder meer: In de eerste plaats vraagt de Verhuurder zich af wat het werkelijke geschil is: is dat de weigering van de Verhuurder om de Bewonersvereniging te erkennen, de weigering om te overleggen of gaat het geschil over geld? De Verhuurder verklaart dat hij nog niet voldoende informatie heeft gekregen van de Bewonersvereniging om te kunnen beoordelen of de Bewonersvereniging voldoet aan de wettelijke eisen. Wanneer daarover (positieve) duidelijkheid is, zal de Verhuurder de Bewonersvereniging erkennen. Naar de menig van de Verhuurder kan overleg pas plaatsvinden als de Bewonersvereniging heeft aangetoond dat zij voldoet aan de wettelijke eisen en representatief is voor de huurders van de diverse woonwagencentra. Ook de eventuele vergoeding van kosten kan naar de mening van de Verhuurder pas plaatsvinden als de Bewonersvereniging voldoet aan de eisen van de Wohv en aan de eis van representativiteit. Daarbij merkt de Verhuurder nog op dat de ingediende nota's niet in verhouding staan tot de omvang (het aantal verhuurde wooneenheden) van de Verhuurder, de activiteiten van de (Bewoners)vereniging en de overige uitgaven. Hierbij verwijst de Verhuurder naar de 'Aanbeveling financiering huurdersorganisaties', een gezamenlijke publicatie van Aedes en de Woonbond. VI.7 De Verhuurder heeft in zijn pleitnota diverse vragen aan de Bewonersvereniging: - heeft de Bewonersvereniging een breed draagvlak? - wie zijn de leden? - zijn alle leden huurders? - wie zitten er in het bestuur? - zijn de bestuursleden huurders? - staat de vereniging voor iedereen open? - wordt er vergaderd? - worden de huurders geïnformeerd? - is de vereniging representatief? Over al deze vragen en de daarop te geven antwoorden is de Verhuurder door de Bewonersvereniging onvoldoende geïnformeerd. VI.8 De Verhuurder constateert dat niet duidelijk is of de Bewonersvereniging aan de wettelijke eisen voldoet en dat Verhuurder geen bepalingen van de Wohv heeft geschonden. VI.9 De Verhuurder concludeert primair dat het verzoek van de Bewonersvereniging daarom niet-ontvankelijk verklaard moet worden, en subsidiair dat het verzoek moet worden afgewezen. VI.10 De Bewonersvereniging verklaart dat leden huurders kunnen zijn en belangstellenden voor een standplaats. De Bewonersvereniging heeft nog niet aan ledenwerving gedaan, omdat zij eerst de uitspraak van de Huurcommissie wilde afwachten. 6

7 VI. 11 De zittingsvoorzitter vraagt daarop hoe de Bewonersvereniging haar representativiteit kan aantonen, wanneer zij (nog) geen geregistreerde leden heeft. De Bewonersvereniging antwoordt dat ook een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid een beroep kan doen op de Wohv. Voor de eerste vergadering op 7 april 2014 zijn bij alle bewoners van de woonwagencentra uitnodigingen in de brievenbus gedaan. Op die vergadering hebben tien bewoners hun handtekening gezet. De Bewonersvereniging heeft de namen en telefoonnummers van betrokkenen genoteerd. Bij de tweede vergadering op 18 juni 2014 hebben negen bewoners (van een ander woonwagencentrum) hun handtekening gezet (en zijn namen en telefoonnummers genoteerd). Ook heeft de Bewonersvereniging nieuwsbrieven (onder andere met een brief van de brandweer en diverse krantenartikelen) naar alle standplaatsen gestuurd. De Bewonersvereniging is zeer actief en dat toont zij naar haar mening ook aan. Zaaknummer VI.12 Een van de commissieleden vraagt de Bewonersvereniging wat zij van de Huurcommissie verwacht. De Bewonersvereniging antwoordt dat zij een uitspraak wil waarin is opgenomen dat de Bewonersvereniging voldoet aan de wettelijke vereisten in het kader van de Wohv en dat het overleg tussen de Verhuurder en de Bewonersvereniging tot stand komt. De Bewonersvereniging laat de eis vallen over de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst. De vergoeding van de kosten is ook een belangrijk punt, de Verhuurder heeft daar problemen mee, aldus de Bewonersvereniging. De Verhuurder verklaart hierover dat de Bewonersvereniging kennelijk geen leden heeft en daarmee niet voldoet aan de eisen van het Burgerlijk Wetboek (BW) voor een vereniging. Het laten vallen van de eis over de samenwerkingsovereenkomst, was de Verhuurder nog niet bekend. Overigens blijft voor de Verhuurder vast staan dat de samenwerkingsovereenkomst niet (in de huidige vorm) ingevuld wordt. VI.13 De zittingsvoorzitter vraagt de Verhuurder of hij de Bewonersvereniging beschouwt als gesprekspartner, indien zij voldoende representatief is. De Verhuurder antwoordt dat hij de Bewonersvereniging als gesprekspartner ziet, mits duidelijk is dat de Bewonersvereniging representatief is en voldoende huurders vertegenwoordigt. VI.14 De Bewonersvereniging verklaart vervolgens dat de bestuursleden allemaal lid zijn en zijn aangewezen als bestuurslid. De Bewonersvereniging zal alles doen om leden te werven en contributie te heffen, zodra zij statuten heeft. De Bewonersvereniging schat de bereidheid van de huurders om lid te worden hoog in. Er is veel animo voor de bewonerscommissies, maar de huurders willen wel een aanwijzing, dat wat men wil bereiken, mogelijk is. De houding van de Verhuurder wordt als zeer teleurstellend ervaren. VI.15 De Verhuurder verklaart open te staan voor overleg, maar heeft nog wel vragen. Over die vragen wil de Verhuurder in overleg treden. De Verhuurder spreekt de hoop uit dat de Bewonersvereniging tot stand komt en veel leden krijgt. De Verhuurder merkt daarbij nog op dat hem ook andere verhalen hebben bereikt, over woonwagencentra in andere plaatsen in Nederland. 7

8 VI.16 De zittingsvoorzitter vraagt aan de Verhuurder of híj kan uitmaken dat een huurdersorganisatie een bewonerscommissie of een bewonersvereniging moet zijn. De Verhuurder antwoordt dat dit constructief bedoeld was, omdat voor een bewonerscommissie de eis geldt dat het om een complex van minstens 25 wooneenheden moet gaan en de zes woonwagencentra in XXXXXXXXXXXXXXX voldoen geen van alle aan die eis. Daarom heeft de Verhuurder geadviseerd om een vereniging te worden. VI.17 Ten slotte vraagt de Verhuurder of de Huurcommissie in haar uitspraak een aanwijzing kan geven over de in redelijkheid te vergoeden kosten. Een en ander in overwegingen ten overvloede, aangezien het primaire verweer van de Verhuurder is om het verzoek van de Bewonersvereniging niet-ontvankelijk te verklaren. VI.18 De Bewonersvereniging verklaart ter afsluiting dat zij hoopt na de uitspraak aan de slag te kunnen gaan. Er moet nog veel werk worden gedaan en dat is zeer intensief. VII De beoordeling VII.1 De Huurcommissie overweegt dat onweersproken gebleken is dat de Bewonersvereniging (nog) geen vereniging of stichting is, en geen leden en ledenadministratie heeft. Alleen al daarom voldoet zij niet aan de eisen die de wet stelt aan een vereniging. Zo is in artikel 2:26, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek bepaald: "De vereniging is een rechtspersoon met leden die is gericht op een bepaald doel". Aangezien de Bewonersvereniging formeel (nog) geen vereniging is, kan zij niet worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van aan artikel 1, lid 1, onder f Wohv. Het verzoek is dan ook niet-ontvankelijk. Overwegingen ten overvloede VII.2 De Huurcommissie stelt vast dat het aantal verhuurde wooneenheden in alle zes woonwagencentra tezamen meer dan 25 bedraagt, ook wanneer de aantallen die de Verhuurder heeft genoemd worden gehanteerd. Echter, de zes gezamenlijke woonwagencentra kunnen niet worden aangemerkt als een wooncomplex, omdat geen van de centra 25 of meer standplaatsen heeft en de woonwagencentra gezamenlijk vormen ook geen wooncomplex, omdat deze niet in elkaars nabijheid liggen. VII.3 De Huurcommissie stelt vast dat de Bewonersvereniging en de Verhuurder een zeer constructieve houding hebben om met elkaar in overleg te treden. Daarvoor is echter noodzakelijk dat de Bewonersvereniging voldoet aan de eisen gesteld in artikel 1, lid 1, onder f, sub 1 t/m 3 Wohv. De Huurcommissie is van oordeel dat de stelling van de Verhuurder dat sprake moet zijn van een representatieve vertegenwoordiging en de wens tot inzicht in de ledenlijst niet onredelijk is. 8

9 VII.4 De Huurcommissie komt dan ook niet meer toe aan een beoordeling van de redelijkheid van de kosten. Zij geeft partijen wel mee om daarbij aansluiting te zoeken bij de 'Aanbeveling financiering huurdersorganisaties', een gezamenlijke publicatie van Aedes en de Woonbond en geeft de Verhuurder daarbij in overweging om daar in dit geval een redelijke opslag op toe te passen, aangezien de begeleiding van de huurders extra intensief is vanwege de noodzakelijke extra mondelinge communicatie. VIII De beslissing Het verzoek is niet-ontvankelijk, zodat een verdere inhoudelijke beoordeling achterwege blijft. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter R. Kokke en S. Gaastra Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris 9