XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Hierna te noemen: het Complex Verzonden op 13 juni 2016 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX de Huurdersorganisatie XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX de Verhuurder XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Essentie van de uitspraak - De Huurdersorganisatie is een huurdersorganisatie zoals bedoeld in de Wohv, artikel 1, onder f. - Het verzoek is tijdig ingediend. - De (voorgenomen) plannen van de Verhuurder met het Complex zijn beleidswijzigingen die aan de Huurdersorganisatie ter advisering zouden moeten worden voorgelegd. - De Huurcommissie is niet bevoegd zich inhoudelijk uit te spreken over (de rechtmatigheid van) tijdelijke huurcontracten. I De procedure I.1 De Huurdersorganisatie heeft bij brief van 5 december 2015 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 7 december 2015). De leges zijn door de Huurdersorganisatie voldaan op 31 december I.2 De Huurdersorganisatie en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op maandag in Den Haag. I.3 Verhuurder heeft bij brief van 6 april 2016 een verweerschrift ingediend. Pagina 1 van 7

2 II De partijen II.1 De Huurdersorganisatie vertegenwoordigt (een deel van) de huurders van het Complex. II.2 De Verhuurder wordt beschouwd als een verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv. III Het verzoek van de Huurdersorganisatie III.1 De Huurdersorganisatie is van mening dat de Verhuurder structureel in strijd handelt met de wet Wohv, met name voor wat betreft de artikelen 3 en 5. Daarnaast handelt de Verhuurder volgens de Huurdersorganisatie in strijd met het huurrecht om tijdelijke huurovereenkomst naar hun aard van korte duur af te sluiten. III.2 De kern van het geschil van de Huurdersorganisatie en de Verhuurder, zoals dat is verwoord in het verzoekschrift, is gelegen in de wijze van opereren door de Verhuurder bij de plannen (tot sloop of renovatie) voor het Complex. Daarbij is de Verhuurder gemaakte afspraken (ook met de gemeente) in een stappenplan (meerdere malen) niet nagekomen, aldus de Huurdersorganisatie. De gesprekken over deze plannen (tot sloop of renovatie) lopen inmiddels tien jaar. III.3 Het overleg tussen partijen is moeizaam en in 2011 is een externe begeleider ingeschakeld om hier verbetering in te brengen. III.4 De Huurdersorganisatie voelt zich overvallen door beslissingen van de Verhuurder, die niet onderbouwd zijn en die niet ter advisering zijn voorgelegd. Dit betreft beslissingen rond de sloop- of renovatieplannen, maar ook de tijdelijke verhuur van woningen in het Complex en het vervolgens weer stopzetten daarvan. III.5 Het inconsistente beleid van de Verhuurder zorgt voor veel onrust bij de huurders. III.6 De Huurdersorganisatie (en haar achterban) wenst uitspraak over het gevoerde beleid, het recht op informatie, overleg en advies. Daarnaast verlangt de Huurdersorganisatie een uitspraak over de geldigheid van de tijdelijke huurovereenkomsten van een vijftiental huurders, afgesloten in de periode juni april De uitspraak moet tevens een handvat zijn voor beide partijen voor toekomstige onderhandelingen. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 De Verhuurder zet in zijn verweerschrift uiteen dat de Huurdersorganisatie geen Huurdersorganisatie is in de zin van artikel a lid 1. sub f Wohv, en evenmin een bewonerscommissie is in de zin van artikel a lid 1. sub 9 Wohv. De Huurdersorganisatie heeft slechts tot doel het behartigen van belangen van huurders als bedoeld in artikel j lid 2 sub h Wohv en daarmee niet met betrekking tot sloop en renovatie. Zoals de Huurdersorganisatie zelf heeft onderbouwd met stukken heeft de Verhuurder afspraken met een koepelorganisatie, te weten de Stichting XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX (SHW). De SHW is de enige huurdersorganisatie in de zin van de Wohv met wie de Verhuurder afspraken heeft gemaakt. Pagina 2 van 7

3 IV.2 Voorts verklaart de Verhuurder in zijn verweerschrift dat hij slechts een streven en geen voornemen tot wijziging van beleid heeft gehad. De Verhuurder heeft de Huurdersorganisatie hierover steeds geïnformeerd. IV.3 Daarnaast meent de Verhuurder dat de Huurdersorganisatie te laat is met het indienen van haar verzoek. De Huurdersorganisatie heeft namelijk anderhalf jaar gewacht na een door de Verhuurder geuit streven om tot sloop te komen en het op dat moment invoeren van tijdelijke huurcontracten, en zeven maanden na de mededeling van de Verhuurder om toch geen sloop na te streven. IV.4 Verder stelt de Verhuurder in zijn verweerschrift dat de Huurdersorganisatie geen enkel belang heeft bij haar verzoek nu zij altijd tegen sloop is geweest en heeft gewenst dat er verhuurd zou blijven worden voor onbepaalde tijd, hetgeen de Verhuurder thans ook doet. IV.5 Daarnaast stelt de Verhuurder dat de Huurcommissie in ieder geval niet bevoegd is om uitspraken te doen over zijn beleid of ter zake de wijze waarop de Verhuurder contracteert. IV.6 De Verhuurder voert al ruim 10 jaar overleg met de Huurdersorganisatie over de ontwikkelingen in het Complex. De Huurdersorganisatie heeft zich in de periode altijd fel verzet tegen sloop van (delen van) de buurt. Dat overleg is niet altijd soepel verlopen, omdat partijen fundamenteel van mening verschillen over de reikwijdte van de bevoegdheden van de Huurdersorganisatie, zo blijkt uit het verweerschrift. IV.7 De Verhuurder is gedurende een lange periode doende geweest te onderzoeken hoe om te gaan met het Complex. Daarbij is de Huurdersorganisatie steeds betrokken, zonder dat er sprake was van een voornemen tot een besluit, laat staan een besluit tot sloop. De Huurdersorganisatie is aldus betrokken geweest in een periode die wellicht beter als inventarisatieperiode benoemd kan worden. Een periode waarin onderzoek wordt gedaan naar alle mogelijk alternatieven en het prioriteren van alternatieven. Dit om tot het punt te kunnen komen om een voornemen te formuleren voor een te nemen besluit. Op enig moment heeft de Verhuurder betreffende de aard van contracteren voorgesorteerd op een mogelijk alternatief, dat op dát moment bovenaan de prioriteitenlijst stond. Bij het uiteindelijk opmaken van de balans en aldus voor het moment om een voornemen tot gewijzigd beleid te formuleren werd echter besloten de bestaande situatie te handhaven. IV.8 Concluderend vraagt de Verhuurder de Huurcommissie om: a) verzoeker niet ontvankelijk te verklaren in diens verzoek, althans om b) diens verzoek af te wijzen als zijnde ongegrond en /of onbewezen, althans c) te verklaren dat de Verhuurder de WOHV niet heeft geschonden. V Ter zitting De Huurdersorganisatie en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: V.1 De Huurdersorganisatie verklaard een pleitnota te hebben opgesteld, met als bijlagen een overzicht van gemaakte afspraken d.d. 9 december 2014, een voorbeeld van een tijdelijk huurcontract en algemene voorwaarden daarbij, en die Pagina 3 van 7

4 te willen we overhandigen. V.2 Het Complex omvat ongeveer vier straten met hetzelfde type huizen, gebouwd in de jaren twintig van de vorige eeuw door Patrimonium. V.3 Wij menen dat we een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv zijn, toegespitst op de woningen in het Complex. We beschikken over eigen statuten en een (zeer trouw) bestuur, dat alleen bestaat uit leden (huurders) in het Complex. Wanneer iemand verhuist, kan hij of zij geen bestuurslid meer zijn. Eventuele nieuwe bestuursleden worden bekend gemaakt in onze nieuwsbrief en wanneer daartegen bezwaren zijn, kunnen die kenbaar gemaakt worden bij de Verhuurder. V.4 Op een vraag daarover van de Verhuurder geeft de Huurdersorganisatie uitleg over (de status van) haar gemachtigde. V.5 De Verhuurder verklaart dat in de statuten niet is vermeld dat de Huurdersorganisatie alleen de belangen behartigt van huurders die bij de Verhuurder huren. De Huurdersorganisatie is ook niet opgericht in het kader van de Wohv. Het doel van de Huurdersorganisatie was/is de leefbaarheid van de wijk. Naar onze mening is hier meer sprake van een bewonerscommissie. V.6 Voorts verklaart de Verhuurder dat er een koepelorganisatie is (SHW), waarmee een samenwerkingsovereenkomst is gesloten, met een ander (breder) overleg. Het overleg met de Huurdersorganisatie beperkt zich tot zaken alleen betreffende de woningen in het Complex en gaat vooral over de leefbaarheid en alles wat daar uit voortvloeit. Dat is naar onze mening een te klein thema om hier te spreken van een huurdersorganisatie. V.7 In reactie hierop verklaart de Huurdersorganisatie dat de Verhuurder meer overleg heeft gevoerd met de Huurdersorganisatie dan met de SHW over het Complex. V.8 Verder verklaart de Huurdersorganisatie dat de aansluiting bij de SHW verplicht is voor alle bewonersorganisaties van de Verhuurder. V.9 Over de inhoud van het verzoek verklaart de Huurdersorganisatie dat de Verhuurder steeds andere meningen en standpunten heeft ingenomen over (al dan niet slopen of renoveren) het Complex, zonder dat deze deugdelijk waren onderbouwd. Daarbij is volgens de Huurdersorganisatie wel degelijk sprake (geweest) van beleidswijzigingen. Ook wordt er niet meer gewerkt met tijdelijke huurcontracten. V. 10 Naar aanleiding van een vraag van de zittingsvoorzitter daarover verklaart de Huurdersorganisatie dat zij 'niet heeft stilgezeten' in de periode voorafgaand aan de indiening van haar Wohv verzoek, maar in contact is getreden met een advocaat om de haar mogelijkheden te onderzoeken en om ruggespraak te houden met haar achterban. De Huurdersorganisatie is daarom van mening dat geen sprake is van te late indiening van het Wohv verzoek. Pagina 4 van 7

5 V.11 De Verhuurder verklaart vervolgens dat het doel van alle acties de toekomst van het Complex is. Het Wohv verzoek lijkt te gaan om de historie en de vraag of de Verhuurder de Wohv juist heeft toegepast. V.12 Over dat laatste verklaart de Verhuurder dat een corporatie slechts gehouden is om naar een bewonersorganisatie te luisteren (en eventueel advies te vragen), indien sprake is van een voornemen tot besluit, maar dat het zo ver nog lang niet is. De Verhuurder heeft slechts denkrichtingen ontwikkeld en daarop in sommige gevallen 'voorgesorteerd', bijvoorbeeld bij de tijdelijke verhuur. Maar er is, aldus de Verhuurder, geen (voornemen) tot besluit. Pas wanneer dat er wel is, moet een verhuurder zijn huurdersorganisatie om advies vragen. Maar het is niet verplicht dat advies te volgen. V.13 De Verhuurder verklaart verder dat geen rapporten zijn opgesteld naar de onderhoudssituatie van de woningen omdat geen sprake is (geweest) van een voornemen tot besluit. De Huurdersorganisatie bevestigt dat er inderdaad geen rapporten zijn. V.14 Ten aanzien van de tijdigheid van het Wohv verzoek merkt de Verhuurder op dat de notulen van 10 december 2014 kennelijk aanleiding hebben gegeven (?) om een Wohv verzoek in te dienen bij de Huurcommissie. Wanneer je als huurdersorganisatie die mening hebt, moet je ook meteen in actie komen en niet bijvoorbeeld eerst je achterban raadplegen. V.15 De Huurdersorganisatie verklaart daarover, dat haar bestuur uit vrijwilligers bestaat, zodat soms enige tijd nodig is om goed te kunnen bepalen welke acties in gang moeten worden gezet. Ook heeft de Verhuurder het de Huurdersorganisatie daarin niet gemakkelijk gemaakt door meerdere malen van standpunt te wisselen, wat de nodige extra tijd heeft gekost. Zoals al eerder verklaard in deze zitting heeft de Huurdersorganisatie in dit traject bepaald niet 'stil gezeten'. V.16 De Verhuurder heeft ten slotte verklaard de Wohv een belangrijk instrument te vinden. De Verhuurder heeft daarbij echter wel benadrukt dat duidelijk moet zijn dat sprake is van een (voornemen tot) besluit, en de manier waarop dan een huurdersorganisatie op grond van de Wohv daarbij betrokken moet zijn. V.17 De secretaris van de Huurdersorganisatie geeft als afsluiting van de zittingsbehandeling inzicht in de geschiedenis van de sloopplannen van het Complex en vooral wat dat voor de buurt heeft betekend en nog betekent. De inhoud van de door de Huurdersorganisatie overgelegde pleitnota, met bijlagen, wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. VI De beoordeling VI.1 De Huurcommissie overweegt dat sprake is van een complex en een Huurdersorganisatie die alleen op complexniveau actief is. De Huurdersorganisatie is opgericht met als doel een huurdersorganisatie te zijn en is in dat traject gefaciliteerd door de Verhuurder. Zo heeft de Verhuurder bijvoorbeeld de statuten aangeleverd. Pagina 5 van 7

6 Ter zitting hebben partijen verklaard hoe een en ander daarbij in zijn werk is gegaan, en nog steeds gaat bij de benoeming van bestuursleden. Naar het oordeel van de commissie is daarbij voldoende gebleken dat sprake is van een democratisch proces en vertegenwoordiging voor alle huurders van het Complex. De facto worden de bestuursleden benoemd door en vanuit de huurders, waarbij ook de Verhuurder een rol speelt. Dit alles in onderlinge samenhang beziend komt de Huurcommissie tot de conclusie dat de Huurdersorganisatie een huurdersorganisatie is zoals bedoeld de Wohv, artikel 1, onder f. De commissie geeft de Huurdersorganisatie wel uitdrukkelijk in overweging om haar statuten (formeel) aan te passen voor het onderdeel benoeming/verkiezing van bestuursleden, zodat in de toekomst geen misverstanden kunnen ontstaan. VI.2 Aangezien de Huurdersorganisatie actief is geweest met voorbereidende stappen om een Wohv verzoek in te dienen, dan wel op een andere manier tot een oplossing te komen met de Verhuurder, is de Huurcommissie van oordeel dat het verzoek tijdig is ingediend. VI.3 Ten aanzien van de plannen van de Verhuurder met het Complex, welke de Verhuurder slechts als denkrichtingen ziet, is de Huurcommissie van oordeel, dat hier sprake is (geweest) van (voorgenomen) beleidswijzigingen, welke ter advisering aan de Huurdersorganisatie zouden moeten worden voorgelegd. Het feit, dat de sloopplannen nu van de baan lijken te zijn, doet daaraan niets toe of af. VI.4 De Huurcommissie is niet bevoegd zich inhoudelijk uit te spreken over (de rechtmatigheid van) tijdelijke huurcontracten. Ten overvloede overweegt de commissie dat zij van oordeel is dat indien wordt overgaan tot tijdelijke verhuur dit wèl een beleidswijziging is die ter advisering aan de Huurdersorganisatie zou moeten worden voorgelegd. De Huurcommissie geeft partijen ten slotte mee vooral met elkaar in overleg te blijven, ook (en met name) bij het rechtzetten van misverstanden. Pagina 6 van 7

7 VII De beslissing VII.1 De Huurdersorganisatie is een huurdersorganisatie zoals bedoeld in de Wohv, artikel 1, onder f. VII.2 Het verzoek is tijdig ingediend. VII.3 De (voorgenomen) plannen van de Verhuurder met het Complex zijn beleidswijzigingen die aan de Huurdersorganisatie ter advisering zouden moeten worden voorgelegd. VII.4 De Huurcommissie is niet bevoegd zich inhoudelijk uit te spreken over (de rechtmatigheid van) tijdelijke huurcontracten. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter Mr. N. Bybau en W. Dings Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris Pagina 7 van 7