Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Ronsseweg ZZ GOUDA Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.195, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 9 maart 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. De toegezonden rekeningen zijn gecontroleerd. Niet alle gevraagde rekeningen waren door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Dit rapport is in eerste instantie behandeld op de zitting van 15 oktober Door verhuurder zijn alsnog aanvullende gegevens toegezonden. Door de gemachtigde van huurder wordt aangegeven dat het op prijs wordt gesteld dat ook de aanvullende gegevens inhoudelijk worden besproken. Pagina 1 van 9

2 Om die reden is de behandeling ter zitting aangehouden en is een rapport van nader onderzoek opgesteld. Dit rapport is aan huurder en verhuurder toegezonden. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 19 november 2015 brieven ontvangen van de gemachtigde van huurder en van verhuurder als reactie op het ontvangen rapport van nader onderzoek. Deze brieven zijn toegezonden aan de commissie en worden geacht hier te zijn herhaald. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik heb mijn brief aan verhuurder gezonden, maar ik heb niets ontvangen van verhuurder. De punten zijn helder opgenomen in mijn brief. Met betrekking tot de verwarmingskosten is het vooral de kosten van de wkoinstallatie. De rapporteur heeft duidelijk uitgesproken dat de wko-installatie onroerend goed is en dat kan niet aan huurders worden berekend. De warmtekosten zelf daar valt over te praten. De schoonmaakkosten van de algemene ruimte, daar is over te praten. Nu is het niet helder. Er zijn uren in rekening gebracht tot op een half uur nauwkeurig. Er moet dan een goede registratie zijn, maar dat was niet het geval. Er komt ook nog bij dat de omvang van de algemene ruimte een discussie is. Verhuurder zegt het restaurant wel, de rapporteur zegt van niet. Het is duidelijk dat er schoongemaakt wordt. Het is mij al eerder opgevallen dat het warm water niet verrekend wordt. Ik vond het gek, maar ik wil er best over praten. Ik veronderstelde dat het warme water bij de stookkosten was begrepen om dat dit hetzelfde installatie was. Ik kan me voorstellen dat Huurcommissie uitspraak doet over 2013, en dat wij aan de hand hiervan met verhuurder in gesprek gaan over Waarom moet huurder meebetalen aan de kelder, als huurder geen berging huurt. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: In de brief hebben wij onze punten aangegeven met betrekking tot het rapport van nader onderzoek. Met de toenmalige huurdersvereniging hebben wij hier overleg over gehad. Het grootste deel van de wko installatie was niet bemeterd. Wij hebben offertes aangevraagd en deze offertes besproken met de huurdersvereniging. Wij stonden op het punt om de opdracht te verstrekken. COU2G ENV Pagina 2 van 9

3 Op dat moment ontvingen wij het verzoek namens de huurders om geen meters te laten plaatsen, omdat dit slechts extra geld zou kosten. Het akkoord hierover is nooit vastgelegd. Sinds 2010 is zo afgerekend. Het is een bestendige gedragslijn. Het is aan de hoge kant. Om dit bedrag in ene keer te schrappen, dat is niet redelijk. Daarom het voorstel om een gebruiksvergoeding. Zij hebben het gebruik en zij hebben het profijt. Het voorstel van 15,00 is niet bekend bij de gemachtigde van huurder. Deze 15,00 is op basis van de niet verzonden offerte. De post schoonmaakkosten is lastig. De gehele afrekening van deze post betreft het gehele complex. Het is een heel ingewikkeld complex. Het zijn inleunwoningen, die zitten in dit zorgcomplex. Het personeel van het zorgcomplex verzorgt ook de schoonmaak van de algemene gangen en ruimten. Er is nooit een factuur verzonden van de ene afdeling naar de andere afdeling. Er wordt een aantal uur schoongemaakt en de schoonmakers hebben een bepaald uurloon. Als de Huurcommissie deze kosten niet wil laten doorberekenen, dan willen wij graag advies hierover. Wij vinden het niet redelijk dat de kosten van het warme water buiten beschouwing worden gelaten. Bij de bouw zijn er meters geplaatst op de leidingen van het koude water. Maar als het warme water niet wordt bemeterd dan worden de kosten op ons verhaald in plaats van op de huurders. Wij hebben al meer dan een jaar gesteggeld hebben over de afrekening. Daarom is de afrekening ook later. Wij hebben uiteindelijk besloten laten we naar de huurcommissie gaan, want samen komen we daar niet uit. Ik wil de situatie niet bevriezen. Als we samen er dan uit komen dan is dat het gegeven. De uitspraak zal ook leidend zijn voor 2014.l Het blijft een verschil van zienswijze tussen huurder en verhuurder (kelder/restaurant). In de kelder zijn ook bergingen gelegen voor huurders. Er waren te weinig bergingen, daarom is een deel van de bergingen apart verhuurd en is een deel van de bergingen leeg. Dat bewoners mee moeten betalen betreft het collectiviteitbeginsel. In de kelder zit voor het verzorgingsdeel ook de wasserette en de algemene ruimte. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 2.032,80 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Pagina 3 van 9

4 Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen op 1.188,01. Beoordeling Huurcommissie Door zowel huurder als verhuurder zijn opmerkingen gemaakt over het rapport van nader onderzoek. Door de commissie zal daarom de afrekening post voor post worden besproken. Zonwering Door verhuurder worden geen kosten meer in rekening gebracht. Huurder en verhuurder hebben ten aanzien van deze post geen opmerkingen. Glasbewassing Namens huurder wordt gevraagd of de uitspraak van het Gerechtshof aanleiding is om het beleid van de Huurcommissie aan te passen en of de mogelijke aanpassing van dit beleid ook van toepassing kan zijn op de afrekening over het jaar Door de commissie wordt aangegeven dat er vooralsnog geen aanpassing van het beleid is voorzien. Ten aanzien van het jaar 2013 zal er derhalve geen wijziging zijn in het beleid. Dit betekent dat de berekening van rapporteur in deze wordt gevolgd. Verwarmingskosten/wko-installatie Door verhuurder wordt aangegeven dat de kosten van de wko-installatie gerekend moeten worden tot de verwarmingskosten. Verhuurder stelt dat er een afspraak is gemaakt met de bewonerscommissie. Er zouden geen extra meters worden geplaatst en in plaats hiervan zou een vast bedrag worden voldaan. Deze afspraak is echter niet vastgelegd. De gemachtigde van huurder stemt in met de redenering dat de kosten van een wko-installatie niet aan huurders via de servicekosten in rekening mogen worden gebracht, omdat sprake is van een onroerende zaak. De commissie begrijpt dat verhuurder de kosten die door huurders worden bespaard door het inzetten van deze wko-installatie wil aanwenden om de investering terug te verdienen. Het is echter niet duidelijk wat de gemiddelde besparing is van een dergelijke installatie. Een dergelijke installatie kan echter wel tot uitdrukking komen in de woningwaardering (energielabel). De commissie is daarom met rapporteur van oordeel dat deze kosten niet tot de servicekosten behoren. Namens huurder wordt aangegeven dat rapporteur terecht opmerkt dat de verwarmingskosten van de kelder niet aan de huurders van de inleunwoningen mogen worden berekend, omdat zij geen gebruik maken van de kelder op grond van de huurovereenkomst. Ter zitting wordt aangegeven dat in de kelder bergingen aanwezig zijn die door een bewoner (apart) kunnen worden gehuurd en een wasserette en andere algemene ruimten ten behoeve van het verzorgingscomplex. De commissie is met rapporteur van mening dat deze kosten inderdaad niet aan huurders in rekening mogen worden gebracht. Pagina 4 van 9

5 Namens huurder wordt verder opgemerkt dat rapporteur de oppervlakte van de kelder heeft weggehaald bij de woningen, maar dat deze oppervlakte ook is weggehaald bij het totaal. Dit maakt dat in het aandeel van de woningen toch kosten zijn verwerkt die betrekking hebben op het verwarmen van de diverse ruimten in de kelder. De commissie volgt de redenering namens huurder en past de berekening als volgt aan. Het gehele complex heeft een oppervlakte van m². De woningen hebben een oppervlakte van m² (exclusief kelder). Het aandeel van de woningen bedraagt dan : 177,59 = 29,91% De kosten van de woningen bedragen derhalve 29,91% van ,38 = ,63. Bij de verwarmingskosten zijn er twee verdeelsleutels. De eerste verdeelsleutel heeft betrekking op de verdeling van de kosten tussen de woningen en het zorgcomplex. De tweede verdeelsleutel heeft betrekking op de verdeling van de kosten tussen de woningen onderling. De commissie begrijpt dat huurder ook deze tweede verdeelsleutel wil aanpassen op basis van het gehanteerde oppervlak van de woningen bij de verdeling van de kosten met het zorgcomplex. De commissie acht het aannemelijk dat bij de eerste verdeelsleutel wordt uitgegaan van een bruto oppervlak van de woningen (inclusief gangen etc.) en dat bij de tweede verdeelsleutel wordt uitgegaan van de verwarmde vertrekken. De commissie past de verdeelsleutel tussen de woningen onderling daarom niet aan. Door huurder wordt niet aangetoond dat deze verdeelsleutel niet correct is. Het aandeel van deze woonruimte bedraagt daarom 93,2/4.338,9e deel van ,63 = 573,81 Pagina 5 van 9

6 Water Door verhuurder wordt aangegeven dat uitsluitend het koude water wordt geregistreerd en dat het rapport geen rekening houdt met het verbruik van warm water. Verhuurder stelt voor om een gebruiksvergoeding te hanteren voor warm water die gelijk is aan het door verhuurder berekende bedrag minus de berekening van rapporteur voor het koude water. In de situatie van huurder zou dit 68,16-18,77 = 49,39 op jaarbasis zijn. De commissie begrijpt uit dit voorstel van verhuurder dat verhuurder vraagt de waterkosten vast te stellen overeenkomstig de oorspronkelijke berekening van verhuurder. De totale waterkosten voor de woningen worden onderling verdeeld op basis van de criteria éénpersoonshuishouden en tweepersoonshuishouden. Het is de commissie niet gebleken dat huurder ten aanzien van de verdeling van de waterkosten onderling een geschil heeft met verhuurder. Dit is althans ter zitting niet naar voren gekomen. De commissie zal in deze procedure daarom de waterkosten vaststellen op het door verhuurder berekende bedrag. De totale kosten voor de woningen zijn aangetoond, de gebruikte verdeelsleutel geeft geen onredelijke uitkomst. De betalingsverplichting van de huurder voor de post water wordt vastgesteld op 68,16. Schoonmaakkosten Door verhuurder wordt opgemerkt dat er inderdaad geen facturen zijn aangeleverd, omdat deze facturen niet bestaan. De schoonmaakwerkzaamheden voor het gehele complex wordt uitgevoerd door personeel van het zorgcomplex. Verhuurder heeft wel een overzicht verstrekt waarin wordt aangegeven dat per week 20,5 uur wordt besteed aan het schoonmaken ten behoeve van de woningen en 2 uur per week ten behoeve van vuilafvoer van de woningen. De commissie is van mening dat binnen deze procedure onvoldoende is duidelijk gemaakt welke schoonmaakwerkzaamheden worden uitgevoerd en wat de kosten hiervan zijn. De commissie acht het aannemelijk dat in deze werkzaamheden ook de schoonmaakwerkzaamheden zijn betrokken van algemene ruimten die niet tot de gehuurde woning behoort. De commissie acht daarom de handelwijze van rapporteur redelijk. Met betrekking tot toekomstige afrekeningen adviseert de commissie aan huurder en verhuurder om goede afspraken te maken. Verhuurder en een vertegenwoordiger van huurders kunnen samen vaststellen welke tijd er (gemiddeld) gemoeid is met de schoonmaakwerkzaamheden ten behoeve van de woningen. Verhuurder kan inzichtelijk maken welke kosten hieraan verbonden zijn. Pagina 6 van 9

7 Inrichting algemene ruimten Van de door verhuurder in rekening gebrachte kosten is door rapporteur uitsluitend een bedrag overgenomen dat betrekking heeft op de raambekleding. Namens huurder wordt in de brief van 19 november 2015 aangegeven dat rapporteur slechts 10% rekent voor ruimten die niet aan huurders in rekening mogen worden gebracht. Huurder stelt dat minder dan 50% van het bedrag in rekening mag worden gebracht aan de huurders. De commissie is van oordeel dat het vaststellen van een percentage op basis van een schatting altijd arbitrair is. Nu dit voorstel van huurder (dat ook door huurder is toegezonden aan verhuurder) ter zitting verder niet is weersproken, zal de commissie dit voorstel van huurder overnemen. Door rapporteur is een jaarlijkse gebruiksvergoeding berekend van ,58 ten behoeve van het gehele complex. Van deze kosten neemt rapporteur 90% als zijnde de raambekleding die doorbelast mag worden aan 176 woningen (110 verzorgingshuisplaatsen, 20 verpleeghuisplaatsen en 46 inleunwoningen). Door de commissie wordt het percentage gewijzigd van 90% naar 50%, hetgeen de volgende berekening geeft. 50% x ,58 = 6194,79. Deze kosten worden verdeeld over 176 woningen. De kosten voor huurder bedragen derhalve 6194,79 : 176 = 35,20. Gemeenschappelijk elektra. Door huurder wordt aangegeven dat van het bedrag van ,25 niet wordt aangetoond dat dit uitsluitend betrekking heeft op de algemene ruimten. Door de commissie wordt vastgesteld dat dit bedrag betrekking heeft op de totale kosten. De post gemeenschappelijke elektra bedraagt ,12. Deze kosten worden vervolgens verdeeld op basis van oppervlak. Hierbij wordt uitgegaan van de percentages zoals ook gehanteerd bij verwarmingskosten. Dit betekent dat 29,91% (zie overwegingen verwarming) ten laste van de 46 woningen komt. Dit geeft een bedrag van 29,91% van ,12 = 5592,61 Ten laste van huurder komt 1/46e deel van 5592,61 = 121,58 Individueel elektra. Deze post wordt door huurder en verhuurder niet weersproken. Ten laste van huurder komt 282,52 Administratiekosten. De commissie volgt de door verhuurder gehanteerde percentages, te weten: 2% over de verwarmingskosten, 3% over water en individuele elektrakosten en 5% over de overige kosten. Pagina 7 van 9

8 In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van huurder voor het kalenderjaar 2013 vast op: Zonwering 0,00 Glasbewassing 79,91 Verwarmingskosten 573,81 Water 68,16 Schoonmaakkosten 0,00 Inrichting algemene ruimten 35,20 Gemeenschappelijk elektra 121,58 Individueel elektra 282,52 Subtotaal 1.161,18 Administratiekosten verwarming (2% over 573,81) 11,48 Administratiekosten water en elektra individueel (3% over 350,68) 10,52 Administratiekosten overig (5% over 236,69) 11,83 Totaal 1.195,01 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.195,01. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 8 van 9

9 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 1.195,01. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns Ir A.H.G. Rouwers MRE en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 9 van 9