Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Parkweg CH SCHIEDAM Hierna te noemen: de woonruimte s Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak : De huurprijs van 620,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 124,00 per maand : De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 december 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 0,00. : De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 0,00. : De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt 0, Pagina 1 van 11

2 I Verloop van de procedures Verzoeken van de huurder servicekosten De Huurcommissie ontving op 24 mei 2016 een tweetal verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over de perioden 1 december 2013 tot en met 31 december 2013 en 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 te beoordelen. De Huurcommissie ontving op 18 juli 2016 nog een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet volledig door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Verzoek van de huurder huurprijsverlaging op grond van gebreken De Huurcommissie heeft vervolgens op 9 november 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 mei 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 december 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 2 van 11

3 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: De kale huur is 620,00. De klachten zijn goed beschreven. Alle klachten zijn aan verhuurder gemeld en goed opgenomen in het rapport. De ventilatie is meerdere keren aangekaart, maar steeds werd gezegd dat het niet kan. Voor de lekkage vanuit de bovenburen is een klusjesman geweest. De lekkage is hersteld. Er is alleen geverfd. Stopcontact A is door verhuurder klusjesman vervangen. Dit stopcontact voor de wasmachine is afgekeurd. Dit is ook meerdere keren aangekaart bij de ex-man van verhuurder. Het is een gevaarlijke situatie, het was gisteren storm. Als de zonwering van de muur komt, wat dan. Er is bewijs van meerdere inbraken. Er waren meer dan 10 inbraken bij de Parkweg. Wij zijn blij dat dit zaterdag wordt vervangen. Ik heb geen opmerkingen over de servicekostenrapporten. Verhuurder is heel vaak in de gelegenheid gesteld om de zaken in te leveren. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De huurprijs is 620,00, de huur is al drie jaar niet verhoogd. Mijn advocaat geeft aan dat jaarlijks de huur verhoogd had mogen worden. Bij de klacht over badkamer en douche wil ik aangeven dat deze vijf jaar geleden zijn gerenoveerd. Het is niet mogelijk om een ventilatie te plaatsen. Het is een inpandige badkamer midden in de woning. Mijn ex-man heeft aangegeven dat er nooit een afvoer is geweest. Het is ook niet verplicht zegt mijn advocaat. Vanaf het begin was het er niet. Iets wat niet mogelijk is, is niet mogelijk. Toen de stroom is uitgevallen, was er kortsluiting. Ik heb gezegd dat er iets in de woning is gedaan, dat dit heeft veroorzaakt. Huurder gaf aan dat de meterkast vervangen moest worden. Ik heb gezegd dat de meterkast vervangen zou worden. De monteur heeft een afspraak willen maken, maar huurder laat alleen de monteur binnen. Ik mocht niet mee van huurder. Was ik hierbij aanwezig, dan was het precies opgelost. Aankomende zaterdag komt de elektricien. De klacht over de schakelaar heb ik besproken met mijn advocaat. Deze schakelaar moet door huurder worden vervangen. Dit is nog niet gebeurd. Als de schakelaar was vervangen, dan had ik het resterende werk gedaan. De eerste keer dat is ingebroken heeft mijn ex-man het slot vervangen. Daarna is weer ingebroken. Pas in de zomer hoorde ik van andere inbraak. Zij maken al twee jaar gebruik van mijn ex-man als klusjesman. Zaterdag wordt ook de deur vervangen. Ik ben niet akkoord met de servicekostenrapporten. Huurder wil hier gratis wonen. Bij mijn vorige huurders bracht ik 60,00 in rekening. Zelf betaal ik 180,00 aan de VVE. Mijn advocaat heeft het rapport bekeken. Ik ga naar de rechter als ik geen gelijk krijg. Ik heb alles opgestuurd. Pagina 3 van 11

4 III Beoordeling onderhoudsprocedure () De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 620,00 per maand. Onderhoud en gebreken Doucheruimte Door verhuurder wordt aangegeven dat vijf jaar geleden de badkamer/doucheruimte is gerenoveerd. Er is sprake van een inpandige badkamer. Door verhuurder wordt aangegeven dat er ook voordien geen afvoer aanwezig was. Verhuurder meent dat de situatie daarom niet aangemerkt kan worden als een ernstig gebrek. Door de commissie wordt overwogen dat een badkamer voorzien moet zijn van een deugdelijke aanvoer en afvoer van lucht. Bij het ontbreken van een ventilatiemogelijkheid in een badkamer is door de wetgever vastgelegd dat sprake is van een ernstig gebrek. De opmerkingen van verhuurder leiden niet tot een andere vaststelling. Elektrische installatie Door huurder wordt aangegeven dat het stopcontact ten behoeve van de wasmachine is aangelegd door de klusjesman, de ex-man van verhuurder. Door rapporteur wordt aangegeven dat dit stopcontact door middel van doorverbindingen van stekkerdozen op een provisorische wijze aangebracht (doorgekoppeld naar een wandcontactdoos in de naastgelegen slaapkamer). Rapporteur geeft aan dat sprake is van een gevaarlijke situatie. De aansluiting is aan de andere zijde (woonkamer) zwart uitgeslagen. Door huurder wordt aangegeven dat de elektricien die de meterkast kwam vervangen, niet naar deze aansluiting mocht kijken van verhuurder. Verhuurder geeft aan dat als zij aanwezig had mogen zijn bij de werkzaamheden de klacht reeds zou zijn opgelost. Verhuurder zegt toe dat de klacht op de zaterdag na de zitting zal worden verholpen. De commissie is met rapporteur van oordeel dat, gelet op de onveilige situatie, sprake is van een ernstig gebrek in categorie C, nummer Qb1. Door de elektricien mocht ook niet gekeken worden naar de elektrische bediening van de zonwering (voorzijde van de woonruimte). Deze zonwering staat al sinds de zomerperiode uit en kan niet meer ingehaald worden. De schakelaar (elektrisch) functioneert niet, waarbij vermeld moet worden dat de oorzaak hiervan in de elektra ligt en dat het niet is opgelost met het vervangen van de schakelaar alleen. Pagina 4 van 11

5 Het vervangen van alleen de schakelaar is volgens het besluit kleine herstellingen de verantwoordelijkheid van de huurder. Het herstellen van de elektra valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De commissie heeft kennis genomen van de verklaring van verhuurder dat als huurder een nieuwe schakelaar had aangebracht, verhuurder zorg had gedragen voor aanvullende werkzaamheden. De commissie is van mening dat de door verhuurder ingehuurde elektricien de klacht heeft kunnen beoordelen. Het is verhuurder die kennelijk beperkingen heeft opgelegd aan de elektricien. De commissie stelt verder vast dat door het niet kunnen inhalen van de zonwering er sprake is van een gevaarlijke situatie. Ook deze klacht wordt aangemerkt als een ernstig gebrek, analoog aan het gebrek in categorie C, nummer Qb1. Berging Er is sprake geweest van diverse inbraken in de berging. De bergingsdeur is zwaar beschadigd en alle sloten zijn kapot. De berging is niet meer afsluitbaar. De commissie is van oordeel dat sprake is van een gebrek in categorie C, nummer D1. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De badkamer is niet voorzien van een ventilatiemogelijkheid. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 2); Het stopcontact ten behoeve van de wasmachine is onveilig. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qb1); Door een elektrische storing kan de zonwering niet meer worden ingehaald. Er is sprake van een onveilige situatie. Dit is een gebrek in categorie C (analoog aan nummer Qb1). De bergingsdeur is niet afsluitbaar. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D1. De commissie heeft er kennis van genomen dat het gebrek aan de meterkast in juni 2016 is verholpen. Bij gebreken in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat bij uitsluitend een C-gebrek dat betrekking heeft op de berging, een verlaging tot 80% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 20% van de geldende huurprijs ( 620,00). De huurder betaalt dus 124,00 per maand. Pagina 5 van 11

6 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 9 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie A is hersteld, maar de gebreken in categorie C nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 40%. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek in categorie A is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 248,00 per maand betalen. Als de gebreken in categorie A en C Qb1 zijn hersteld, maar het gebrek inzake de bergingsdeur in categorie C, D1 nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 80%. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken in categorie A en C Qb1 zijn hersteld, moet de huurder een huurprijs van 496,00 per maand betalen. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 620,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. III Beoordeling servicekosten De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost leveringen en diensten ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 6 van 11

7 Eindafrekening overige servicekosten De huurder heeft gedurende de perioden 1 december 2013 tot en met 31 december 2013, 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 en 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze perioden een maandelijks voorschotbedrag van 20,00 in rekening gebracht voor de post leveringen en diensten. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft aan huurder geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage In eerste instantie is een rapport opgesteld voor de perioden 1 december 2013 tot en met 31 december 2013 en 1 januari 2014 tot en met 31 december Door rapporteur wordt het volgende aangegeven: De Huurcommissie heeft op 26 mei 2016 bij de verhuurder gegevens opgevraagd. In deze brief is uitdrukkelijk gevraagd om de facturen van de betreffende servicekosten en het verplichte formulier Specificatie servicekosten op te sturen. Als reactie heeft de verhuurder alleen een jaarafrekening van Ista en een overzicht van begroting over het boekjaar periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 van de VvE beheer gestuurd. De betreffende facturen over de jaren 2013 en 2014 met het specificatieformulier ontbreken. Als de verhuurder lid is van een Vereniging van Eigenaren is het voor afrekeningen vanaf het jaar 2013 niet meer nodig om alle facturen van de servicekosten aan de Huurcommissie te verstrekken. De informatie die dan nog nodig is bestaat uit: - de jaarrekening van de VvE en; - het verslag (of een gedeelte daarvan, voorzien van datum en handtekening van de bevoegde functionarissen) van de algemene ledenvergadering, waarin de jaarrekening is vastgesteld en decharge is verleend aan het bestuur en; - de afrekening die de VvE aan de verhuurder heeft verstrekt en; - de afrekening die de verhuurder aan de huurder heeft verstrekt. Aan deze vereisten zijn niet voldaan. Daarnaast ontbreken de gevraagde gegevens over de jaren 2013 en Rapporteur adviseert aan de commissie om de betalingsverplichting van huurder ten aanzien van de post leveringen en diensten op nihil te stellen. Het rapport is opgesteld op 4 augustus Het rapport is in eerste instantie behandeld op de zitting van 4 november Op de zitting van 4 november 2016 is door verhuurder aangegeven dat de ontbrekende gegevens wel zijn aangeleverd, maar dat deze zijn toegezonden onder het zaaknummer. Dit zaaknummer heeft betrekking op het verzoek van huurder over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december Pagina 7 van 11

8 Door de commissie is op de zitting van 4 november 2016 besloten om de behandeling van de verzoeken over de perioden 2013 en 2014 aan te houden. Aan rapporteur is gevraagd om de verzoeken te koppelen aan de periode Rapporteur kan hierbij direct controleren of verhuurder wel voldoende gegevens heeft toegezonden. Er is door rapporteur een rapport van nader onderzoek opgesteld. In dit rapport zijn de perioden 2013, 2014 en 2015 behandeld. Het rapport is opgesteld op basis van alle gegevens die verhuurder heeft toegezonden ten aanzien van deze verzoeken. Door rapporteur wordt in het rapport van nader onderzoek het volgende aangegeven: Gegevensverstrekking De Huurcommissie heeft bij de verhuurder gegevens opgevraagd. In deze brief staat de volgende passage opgenomen: "U wordt uitdrukkelijk verzocht facturen of betaalbewijzen te verstrekken. Grootboekkaarten of jaarrekeningen zijn niet voldoende. Indien u lid bent van een Vereniging van Eigenaren (VvE) kunt u vanaf de afrekening over het jaar 2013 volstaan met de gegevens van deze VvE. Voor een uitleg van de benodigde gegevens van de VvE kunt u het Beleidsboek Servicekosten en nutsvoorzieningen op onze website raadplegen." In het Beleidsboek staat het volgende aangegeven: "Als de verhuurder lid is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het voor afrekeningen vanaf het jaar 2013 niet meer nodig om alle facturen van de servicekosten aan de Huurcommissie te verstrekken. De informatie die dan nog nodig is bestaat uit: - de jaarrekening van de VvE en; - het verslag (of een gedeelte daarvan, voorzien van datum en handtekening van de bevoegde functionarissen) van de algemene ledenvergadering, waarin de jaarrekening is vastgesteld en decharge is verleend aan het bestuur en; - de afrekening die de VvE aan de verhuurder heeft verstrekt en; - de afrekening die de verhuurder aan de huurder heeft verstrekt." De verhuurder heeft de volgende gegevens verstrekt: - stookkostenafrekeningen 2012/2013, 2013/2014 en 2014/2015; - rekeningoverzicht VvE 2015/2016 (tweemaal); - herinneringsbrief VvE betalingsachterstand (d.d. 27/06/2016) - specificatieformulier servicekosten (globaal ingevuld, met alleen een totaalbedrag van 20,00 per maand). Pagina 8 van 11

9 Bijkomende leveringen en diensten De verhuurder heeft over geen van de jaren facturen over de bijkomende leveringen en diensten verstrekt. Ook de gegevens die geleverd kunnen worden bij een VvE-situatie zijn niet verstrekt. Nu de gevraagde gegevens niet zijn verstrekt, houdt de rapporteur conform het beleid van de Huurcommissie 0,00 aan voor de bijkomende leveringen en diensten. Beoordeling Huurcommissie Verhuurder stelt dat er wel voldoende gegevens zijn toegezonden. Volledigheidshalve wordt hier door de commissie opgemerkt dat de post blokverwarming geen onderdeel is van het geschil. Huurder heeft uitsluitend de post leveringen en diensten ter discussie gesteld. Zoals al is aangegeven, zijn ten aanzien van deze post onvoldoende gegevens verstrekt ten aanzien van de ter discussie gestelde perioden. De commissie is van oordeel dat verhuurder ruimschoots in de gelegenheid is gesteld om deze gegevens te verstrekken. In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie dan ook geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder inzake de post leveringen en diensten conform de rapportage vast op 0,00. Volledigheidshalve Verhuurder heeft, ongevraagd, nogmaals gegevens toegezonden aan het secretariaat. Gegevens welke zijn toegezonden na de behandeling ter zitting kunnen geen rol spelen bij de besluitvorming van de commissie. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 december 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 0,00. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 0,00. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt 0,00. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 9 van 11

10 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2016 de volgende ernstige gebreken: De badkamer is niet voorzien van een ventilatiemogelijkheid. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 2); Het stopcontact ten behoeve van de wasmachine is onveilig. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qb1); Door een elektrische storing kan de zonwering niet meer worden ingehaald. Er is sprake van een onveilige situatie. Dit is een gebrek in categorie C (analoog aan nummer Qb1). De bergingsdeur is niet afsluitbaar. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D1. De geldende huurprijs van 620,00 wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 124,00 per maand. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 december 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 0,00. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 0,00. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (leveringen en diensten) over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 bedraagt 0,00. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 10 van 11

11 Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 per verzoek betalen. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Ing F.A. Fens en J.C. Droogendijk Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 11 van 11