Vlottrekken Bouwprojecten Samenvattende rapportage

Transcriptie

1 Vlottrekke Bouwprojecte Samevattede rapportage Opdrachtgevers: Miisterie va Bieladse Zake e Koikrijksrelaties e Bouwed Nederlad Februari 2015

2 Ihoud Hoofdlije e advieze 4 1. Over dit rapport 7 Vlottrekke Bouwprojecte 2. Actuele keis Actualiseer de marktkeis Verbeter de keis over regelgevig e procedures Verlaag de fiacierigsdrempels Speel i op ieuwe structure e treds Samewerkig e structuur 14 Samevattede rapportage over zestig stagerede projecte 3.1 Herzie otwikkelsceario s Kleie aatalle e maatwerk Flexibiliseer de samewerkigsovereekomst Flexibiliseer het bestemmigspla Programmeer op basis va marktvraag i de hele regio Houdig vertrouwe als basis 20 Opdrachtgevers: Miisterie va Bieladse Zake e Koikrijksrelaties e Bouwed Nederlad De projectgroep Vlottrekke Bouwprojecte va het Watertoreberaad: Atoiette va Heijige (projectleider, Urbacore) Ewoud Dekker (Ecorys) Damo Holt (Rebel Group) Geurt va Raderaat (Site) Bouwe aa vertrouwe Zoek cotext e medestaders Actieve rol va de gemeete Bijlage 26 Bijlage 1: Betrokke experts 26 Bijlage 2: Grodbeleid ieuwe stijl 26 Commuicatieadvies e redactie: Pieter Maesse (Maesse Beleidscommuicatie) Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 3

3 Hoofdlije e advieze Dit rapport richt zich tot gemeete é oderemers. Het gaat erover wat zij afzoderlijk e met elkaar kue doe om de bouwproductie op de vele plaatse waar die stageert, op gag te krijge. De aalyse e de advieze zij gebaseerd op ee groot aatal praktijkgevalle dat het afgelope jaar is oderzocht. Daarmee geeft dit rapport ee goed beeld va de problematiek va stagerede bouwprojecte i Nederlad. Er zij drie hoofdlije: Het otbreke of iet toepasse va actuele keis e izichte: de sector blijkt zich erg traag aa de ieuwe tijd aa te passe, wellicht ook doordat er zo groot verloop oder de professioals is geweest. Er wordt og vaak op oude routies gekoerst, met ee achterhaald beeld va de markt. De samewerkigsvorme e afsprake tusse de gemeete eerzijds e de otwikkelaars aderzijds. Ook hier geldt dat og wordt gewerkt met verouderde overeekomste, waari zake zij afgesproke die gee basis i de reële wereld meer hebbe e waari flexibiliteit otbreekt. Het otbreke va vertrouwe e opeheid. Om probleme op te losse, zul je met elkaar het gesprek moete aagaa e je moete verplaatse i de bestuurlijke kwesties va de ee e de bedrijfsecoomische opgave va de adere partij. De traditioele tegestellig tusse publiek e privaat is fuiked, vertrouwe geve is heel effectief. Hieroder werke we deze drie hoofdthema s verder uit e we sluite dit overzicht af met ekele advieze. I het rapport zelf vidt de lezer veel voorbeelde waari hij/zij wellicht situaties herket uit zij eige omgevig. Bij elk kelput geve we ook ee oplossigsrichtig. Actuele keis De vastgoedmarkt is de afgelope jare igrijped e blijved veraderd. Het otwikkele é dele va actuele keis over het realisere va bouwprojecte is belagrijker da ooit. I veel projecte die i de probleme zitte, zie we echter dat de belagrijkste vraag iet meer wordt gesteld: waarom wordt dit project otwikkeld? Is het pla va ekele jare terug misschie achterhaald? Is de grodprijs te hoog voor de prijs die je voor ee woig kut vrage? Bouw je misschie woige die iet te verkope zij? Zowel oderemers als gemeete houde te lag vast aa orealistische programma s. Echte klate Om bouwproductie weer op gag te krijge, moete gemeete e oderemers op zoek aar de echte woovraag va hu iwoers. I vrijwel heel Nederlad is sprake va ee vragersmarkt. De aasluitig va het aabod op de vraag luistert heel auw e er is dus ee adere aapak odig da vóór de crisis. Ee logisch advies is om het otwikkelproces om te draaie. Ee oderemer moet iet begie met het otwikkele va woige, maar met het vide, activere e orgaisere va klate. Er staa i dit rapport vele maiere om met potetiële klate i cotact te kome. Achterhaalde procedures Regelgevig e beleid veradere vrijwel permaet, vaak met de itetie om bouwprocesse te verselle. Maar overhede doe weiig moeite om de doelgroepe va die regels te iformere over de steeds wijzigede ihoud. Aderzijds kue ook oderemers meer moeite doe om hu keis te verdiepe e ieuwe otwikkelmogelijkhede te beutte. Fiacierigsdrempels Fiacierigsdrempels zij vaak og te hoog voor deze moeilijke tijde. I meerdere projecte zij we afsprake tegegekome die gee rekeig ermee houde dat de markt heel aders i elkaar zit da vóór Nog steeds eise gemeete dat grod ruim va te vore wordt betaald e dat leges e hoge afdrachte worde voldaa og voordat er ee woig is verkocht. Ee adere belagrijke drempel zij de soms orealistische hoge grodwaarde die gemeete og hatere. Daaraast komt het voor dat ee gemeete de koste va algemee voorzieige (sport, cultuur) probeert af te dekke met extra wist op de grodexploitatie va éé otwikkelproject. Dat drijft de prijs va ieuwe woige omhoog waardoor opieuw e oeigelijk ee fiacierigsdrempel voor kopers otstaat. Zorg e woe. Er zij maatschappelijke otwikkelige die de markt veradere e ieuwe mogelijkhede scheppe. I het rapport kome er twee aa de orde: de eerste is de gewijzigde vraag aar woige als gevolg va het scheide va woe e zorg. Dat heeft cosequeties voor de vraag aar bepaalde type woige e wooomgevige. Collectief particulier opdrachtgeverschap De tweede is de geleidelijke groei va het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Deze vloeit voort uit de wes va eigeare e huurders om meer zeggeschap te hebbe over hu woig e de samestellig va hu wooomgevig. Ook groepe oudere die later voor elkaar wille zorge, kieze steeds vaker voor CPO. Samewerkig e structuur Woigprojecte otwikkele is i de praktijk ee proces va samewerkig tusse overhede e oderemers. Beide toe zich echter og te weiig flexibel als het gaat om het aapasse aa de ieuwe marktomstadighede, terwijl ze juist meebewegede afsprake zoude moete make. Het projectdeke zal moete veradere i procesdeke. Vooral bij projecte met kleiere aatalle woige advisere wij ee omgekeerd otwikkelproces: eem de klat als vertrekput e ga vadaaruit kijke welke woige gebouwd é verkocht kue worde. Trasparatie De vraag is da ook: hoe ka ee project, odaks de ozekerheid, wél worde gerealiseerd? Cruciaal is dat va beide kate de boeke ope op tafel kome. Volledige trasparatie is essetieel om elkaar te vertrouwe. Hierbij hoort ook het respectere va elkaars bestuurlijke belage e fiaciële marges e het elkaar iets gue. Bestemmigsplae Waeer partije ieuwe afsprake make, moete zij de aatalle woige, woigtypes, afamemomete e prijsiveaus juist iet vastlegge. Zij moete het vooral ees worde over de maatschappelijke woigvraag waaraa zij wille voldoe e de ruimtelijke cotext waari die vraag moet worde beatwoord. Er moete dus flexibeler bestemmigsplae kome. Ee reeks advieze daarvoor is i het rapport opgeome. Het iitiatief voor het aapasse va ee bestemmigspla hoeft iet altijd va de gemeete te kome, ook de oderemer ka dit op de ageda zette. Gemeete blijke daarvoor ope te staa. De flexibiliteit moet het mogelijk make dat oderemers die echte klate hebbe hu woige ook kue realisere. E het moet voorkome dat oderemers die allee maar papiere productieplae hebbe, de woigmarkt op slot zette. Grodprijze Gemeete moete meer rekeig houde met de prijze die oderemers voor grod kue betale. Het is overmijdelijk dat de ooit vastgestelde grodexploitatie ter discussie komt. Aderzijds zulle oderemers moete meedeke met gemeete, die op bepaalde grodopbregste hebbe gereked. Beide zijde hebbe belag bij ee ope gesprek over dit oderwerp. Regioale schaal Daaraast stelle we vast dat er te weiig wordt gekeke aar de woigmarkt op regioale schaal. De cosumet moet bie éé regioale woigmarktregio kue kieze uit verschillede type woige, locaties e prijsklasse. Maar als alle gemeete vergelijkbare type woige aabiede, lijkt er wel cocurretie te zij, maar heeft de cosumet og weiig te kieze. Er is dus afstemmig tusse buurgemeete e projectotwikkelaars odig om zowel cocurretie als variatie te biede. Vertrouwe als basis Samewerkig gaat op basis va vertrouwe. I veel projecte hebbe we aa zowel overheidszijde als de kat va de oderemers ee verouderde, starre houdig gezie. Oder druk va probleme hebbe sommige de eigig zich klem te zette i plaats va aa te passe. I projecte die wel succesvol zij, zie we dat wederzijds vertrouwe, ee gedeelde visie e het aasluite bij de ieuwe cotext va groot belag zij. Vastgelope processe ku je opee door zelf i bewegig te kome, ook al moet je daarbij misschie de had i eige boeze steke. Me vidt vaak dat de ader eerst moet bewege, maar dat dekt de wederpartij ook. De beste bewegig is om ope te staa voor de argumete va de ader. Hoe ka ik de ader helpe zij belemmerige/probleme op te losse? Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 4 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 5

4 1. Over dit rapport Rol va gemeete De oderemer wil met ee gemeete werke als éé odeelbaar istituut, maar i de praktijk heeft hij vaak te make met verschillede opvattige va ambteare e bestuurders. Zoiets tast het vertrouwe erstig aa. Ook komt het voor dat gemeete e provicies elkaar de Zwarte Piet toespele over impopulaire stadpute. Da blijft de oderemer met de vraag zitte wie er gelijk heeft e hoe hij duidelijkheid krijgt. Gemeete kue hu rol aders ivulle door juist bewust te late bemiddele tusse het publieke e het oderemersbelag. Ook kue zij de procesregie met oderemers op zich eme. I die ieuwe rol zij ambteare itermediairs tusse eerzijds de gemeete als vertegewoordiger va het algemee belag e aderzijds de marktpartije. Het is da de taak va de ambteare om de verschillede iitiatieve die i de gemeete worde otplooid aa elkaar te koppele e op deze maier ervoor te zorge dat er ee match wordt gemaakt tusse woigvragers e otwikkelaars. Advieze Gemeete e oderemer: realiseer je dat we thas kleiere afsprake make omdat het aders fiacieel iet meer te orgaisere is. Klei is het ieuwe groot. Gemeete: hateer realistische grodprijze wat aders jaag je prijze op e blokkeer je projecte. Ga a hoe sterk de grodmarkt i je regio sids 2008 is veraderd. Gemeete: stop gee oeigelijke koste i de grodexploitatie e haal ze eruit als ze eri zitte. Gemeete: cotroleer of ee otwikkelaar zij ambities ka waarmake. Bedek dat je bouwtitels va ee otwikkelaar weer kut itrekke als er iet bie ee bepaalde periode is begoe met de uitvoerig va ee project. Gemeete e oderemers: verdiep je i elkaars werkwijze e uitdagige. Neem i de regio het iitiatief tot ee bijscholigs- e uitwisseligsprogramma voor medewerkers met praktijkcursusse e fuctieruil om zo izicht te verschaffe i taal, werkwijze e dilemma s. Gemeete: laat ee commuicatieprogramma make om te zorge dat oderemers actief worde geïformeerd over de actuele stad va het lokale e proviciale beleid e de regelgevig. Oderemers: ga i gesprek met de gemeete. Nodig medewerkers va de gemeete uit om je bij te prate over de stad va het beleid, de actuele regelgevig e de besluitvormigsprocesse. Gemeete e oderemers: eem dit rapport door e laat je waarschuwe e ispirere door de praktijkgevalle die we i heel Nederlad hebbe oderzocht. Bouwed Nederlad e VNO-NCW hebbe het iitiatief geome om zoveel mogelijk bouwprocesse i Nederlad weer op gag te brege. Het Miisterie va Bieladse Zake e Koikrijksrelaties (BZK) odersteut dit iitiatief. Het Watertoreberaad is ee samewerkigsverbad tusse ee groot aatal publieke (Miisteries va BZK e IeM, provicies, gemeete, keisistitute), publiekprivate (corporaties) e private (beleggers, otwikkelaars, bouwers, otwerpers) partije. Het beraad houdt zich al ekele jare bezig met ieuwe wege voor gebiedsotwikkelig. Doordat de deelemers hu praktijkkeis ter beschikkig stelle, ka het beraad deke e doe combiere. Bouwed Nederlad, VNO-NCW e het Miisterie va BZK hebbe i de afgelope twee-e-ee-half jaar ruim zestig stagerede projecte late oderzoeke e advisere door ee vlottrekteam va het Watertoreberaad. Bij elk project zij de volgede stappe doorlope: Iformatieverzamelig e desk research. Iterviews per project met oderemer(s) e door he meegevraagde partije. Opstelle va ee kase- e kelputeaalyse. Ee klakbord- e leersessie met oderemers e experts va het Watertoreberaad, resultered i projectadvieze. Naast dit algemee rapport zij er te behoeve va de betrokke regiomaager va Bouwed Nederlad e de opdrachtgevers opebare deelrapporte per regio gemaakt met ee overzicht va de bevidige i die regio. De afzoderlijke projecte zij daari geaoimiseerd. De advieze die specifiek gericht zij op de afzoderlijke projecte, worde ekel aa de betrokke iitiatiefemers e gemeete beschikbaar gesteld.. Gemeete: maak ee woovisie-ieuw-stijl die de maatschappelijke doele beschrijft die je wilt bereike, de locaties e gebiede waar die doele kue worde gerealiseerd e de samewerkigsprocesse met woigvragers e -otwikkelaars om de doele te realisere. Gemeete: kies rigoureus voor adaptief programmere op basis va doelgerichte prioriteite, zoals levedigheid, leefbaarheid, welke resultate wil je beslist wél e welke iet wilt bereike. De markt weet da wat de overheid wil e waari die zal coivestere, zoals opebare ruimte e ifrastructuur. Gemeete e provicie: maak meebewegede afsprake over projecte e gebiedsotwikkelig: ga erva uit dat de otwikkelig i de praktijk aders uitpakt da vooraf te bedeke is. Vertaal dit i realisatie-afhakelijke afsprake over programma, grodprijs, afdrachte e plaig. Oderemer: vraag je af: is dit project og vraaggericht, zowel kwatitatief als kwalitatief? Bedek dat je ee sterke zaak bij de gemeete hebt waeer je de ame kut late zie va de (potetiële) kopers va je project. Ee werksessie met gemeete e provicie over de relatie projecte-gemeete e kase e kelpute daarbij. I ogeveer 70 procet va de gevalle heeft het vlottrekteam weer dyamiek e vooruitgag i het project kue creëre. Dit rapport is gebaseerd op de zestig projecte waaraa is gewerkt e bevat de samevattig va de bevidige daaruit. Het geeft daarmee ee goed beeld va de problematiek va stagerede bouwprojecte i Nederlad. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 6 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 7

5 2. Actuele keis De vastgoedmarkt is de afgelope jare sterk e blijved veraderd. Ee combiatie va ecoomische e maatschappelijke otwikkelige heeft geleid tot ee forse vraagterugval. I veel projecte leidt dit tot het iet hale va de voorverkooppercetages, doordat klate iet kue of wille afeme. Ook zij de traditioele fiaciers behoudeder geworde i het verstrekke va leige e moet ee groter aadeel eige vermoge worde igebracht. Daarboveop kome de wijzigige vauit de cetrale overheid, zoals het verlage va de hypotheekreteaftrek e wijzigige i de corporatiesector. Het otwikkele é dele va actuele keis over het realisere va bouwprojecte is belagrijker da ooit om de maatschappelijke opgave i te vulle. Gemeete e oderemers zulle zich telkes scherp de vraag moete stelle: waaróm e voor wie otwikkele we? Welke vraag aar huisvestig e woige is er precies i oze gemeete e oze regio? Wie zij de echte klate? Hoe kue we fiaciere? 2.1 Actualiseer de marktkeis I veel projecte zie we dat de belagrijkste eerste vraag iet meer wordt gesteld: waarom wordt ee bepaald project otwikkeld? Is het pla va ekele jare iet achterhaald? Is de grodprijs iet te hoog voor de prijs die je voor ee woig kut vrage? Bouw je misschie woige die a zes jaar ecoomische crisis iet meer te verkope zij? We zie projecte waarbij de otwikkelig wordt gedreve door de ambitie va ee gemeete om te groeie e zo haar regioale betekeis te vergrote, terwijl er i feite gee vraag aar meer woige is. Ee ader motief is de wes va de gemeete om met grodverkoop opbregste te krijge die ze kue izette op adere beleidsvelde of i elk geval het verlies op grodposities zo veel mogelijk te beperke. Bij oderemers kome we plae tege die sids het opstarte i bijvoorbeeld 2008 iet zij gewijzigd. Voorbeelde zij grootschalige appartemetecomplexe i kleie dorpskere, starterswoige met ee veel te hoog prijsiveau e grote aatalle zeer ruime eegeziswoige op plekke waar de bevolkig vergrijst. Er is ee atuurlijke eigig om te lag te blijve hage i ee eemaal uitgedachte richtig. Ook gemeete houde te lag aa orealistische programma s vast. Zo hebbe we twee projecte gezie die, mede vauit het gemeetelijk beleid igegeve, ware gericht op de otwikkelig va appartemete met ee oppervlak va 100 m 2, terwijl er ee grotere vraag is aar kleiere e absoluut gezie goedkopere appartemete. We hebbe plae gezie die iet passe bij de locatie, qua vorm, maatvoerig, uitstralig of architectuur e daarmee ook iet door de markt worde opgeome. I het op elkaar afstemme va pla e locatie ligt ee belagrijke rol voor de gemeete. Begi daarom bij zowel ieuwe als bestaade projecte met (het actualisere va) het waarom. Waarom op deze locatie, waarom dit product, waarom deze aatalle, waarom deze ruimtelijke ivullig? Het izichtelijk make va de actuele marktbehoefte is daari de eerste stap. Dit ka bijvoorbeeld ee vraag zij va starters om i het eige dorp te kue blijve woe, oudere die lager thuis wille blijve woe e daarvoor ee aagepaste woovoorzieig odig hebbe op ee locatie dicht bij de voorzieige of ee zorgistellig die ieuwe huisvestig odig heeft. Otwikkel vauit ee actuele woovisie Va belag is dus dat zowel gemeete als oderemers plae eigelijk voortdured aapasse aa de actuele marktomstadighede. Op gemeetelijk of regioaal iveau zou dit moete leide tot ee actuele woovisie. I de woovisie moet de gemeete de behoefte e wese va haar iwoers op de woigmarkt zo goed mogelijk verwoorde. Daarbij ka zij gebruik make va ee equête, zoals bijvoorbeeld De Grote Wootest va de stadsregio Rotterdam i 2012, da wel va de keis va marktpartije. Vauit realistische maatschappelijke, ecoomische e demografische otwikkelige beschrijft de woovisie welke behoefte er bij haar iwoers ligge. Door ee overall woovisie te presetere faciliteert de gemeete ook de oderemers om met goede e gevarieerde projectvoorstelle te kome om die vraag i te vulle. Dit ka voor ee gemeete betekee het herzie va haar visie voor wat betreft aatalle, producttype, prijsiveaus, groottes, fiacierigsvorm (koop, vrije sector huur of sociale huur) e cocept, zoals zorg-woe, studetehuisvestig e gecombieerd woe e werke. Maar ook dat de plae passe bij de specifieke eigeschappe va de locatie, iclusief ee goede ruimtelijke ivullig. Zo biedt ee woovisie voor oderemers houvast om specifiek marktoderzoek te doe dat tot cocrete projecte ka leide. Dit gaat verder da ee makelaarsrapport met ee programma, zoals we die bij veel projecte zij tegegekome. Ee gedege marktaalyse ket de volgede oderdele: omgevigsaalyse, vraagaalyse, aabod-aalyse e cocurretieaalyse. Daari worde vrage beatwoord zoals: waar kome potetiële klate vadaa (marktgebied), welke demografische (huishoudsamestellig, leeftijd) e ecoomische kemerke (ikomesiveaus) hebbe ze, wat is het huidige aabod e wat doet de cocurretie, mede i het kader va regioale afstemmig. De oderemer ka het marktoderzoek, waari ee verbidig ka worde gelegd met de woovisie, vervolges gebruike richtig de gemeete, potetiële beleggers e het preciezer beadere va echte klate. Ga op zoek aar echte klate I vrijwel heel Nederlad is sprake va ee vragersmarkt. De aasluitig va het aabod op de vraag luistert heel auw e er is dus ee adere aapak odig da vóór de crisis. Er moet veel meer rekeig worde gehoude met de wese e fiaciële (o)mogelijkhede va klate. Klate zij zich veel bewuster geworde va de risico s: hu huis ka i waarde dale of zelfs overkoopbaar blijke. Mede daardoor kieze klate vaker voor ee beweze woigproduct tege ee prijs waarvoor iet maximaal hoeft te worde geleed. Ee logisch advies is om het otwikkelproces om te draaie. Ee oderemer moet iet begie met het otwikkele va woige, maar met het vide, activere e orgaisere va klate. Dit geldt zeker voor de otwikkelig va woige i regio s met ee lage vraagdruk. Maar ook voor de otwikkellocaties i kleiere kere gaat dit adrukkelijk op: mese verhuize vaak maar over korte afstade, dus het grootste aatal klate woot i de buurt. Te vaak zie we dat gemeete e oderemers vauit ee wesgedachte rekee op ee grote regioale of zelfs ladelijke aatrekkigskracht. Uit verhuisgegeves blijkt echter vaak dat de desbetreffede markt ee zeer lokale is. Met het marktoderzoek als basis, waari kasrijke doelgroepe worde beoemd, ka ee verdiepigsslag worde gemaakt. Als voorbeeld: het aatal eepersooshuishoudes i de oudere leeftijds-categorieë eemt de komede jare sterk toe, maar het aatal passede woige (bv. kleier da gemiddeld, gelijkvloers e dicht bij voorzieige) is beperkt. Dit ka aaleidig zij om juist deze doelgroep op te zoeke e gericht te bevrage. Vraag iet allee aar de wese, maar vooral ook aar de huidige kelpute die worde odervode. Belagrijk daarbij is de fiacierig: hoeveel ka de klat og lee? Welke probleme worde daari odervode e hoe ka de klat daarbij worde geholpe? Biedt ee woolastegaratie mogelijkhede? Mogelijkhede om i cotact te kome met potetiële klate zij: cotacte met geïteresseerde va eerdere projecte; buurttafels, iloopavode of bijeekomste va buurt- e sportvereigige; wooweseoderzoek of -equête; olie cosumetepaels e social media; oderzoeksgroepe, focusgroepe, co-creatie-groepe; orgaisere va ee gebruikersbeurs met omrigede eigeare e bewoers; suggesties vrage bij gemeete of wijkvereigig. 2.2 Verbeter de keis over regelgevig e procedures Overheid: commuiceer actief e eeduidig Overheidspartije zij i de vastgelope projecte vaak iet duidelijk over hu besluite, procedures e stadpute. Gemeete e provicies coördiere hu posities iet goed e commuicere ovoldoede met de oderemers. Va ee gemeete mag worde verwacht dat gemaakte keuzes, ambities e beleid (Wat mag wel? Wat mag iet?) actief e eeduidig worde bekedgemaakt aa oderemers op wie die bepalige va toepassig zij. Da wordt het voor oderemers gemakkelijker om aasluitig te zoeke bij de ambities e het beleid va ee gemeete. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 8 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 9

6 Datzelfde geldt voor de provicie: bij meerdere projecte bleek dat er bij de oderemers oduidelijkheid was over het vigerede beleid e de rol va de provicie. Zowel gemeete- als provicieambteare zeide os dat zij bij hu cotact met de oderemers iet altijd ames hu hele orgaisatie kode spreke. Daarmee ka ee oderemer atuurlijk iet verder e overhede moete dergelijke oduidelijkhede eerst iter oplosse. Sommige gemeete e provicies hebbe al lokette e experts die voor oderemers kue werke. Datzelfde geldt voor de Rijksoverheid met oder meer het Expertteam Eigebouw. Het blijkt dat veel lagere overhede e oderemers ovoldoede op de hoogte zij va deze lokette. Meer publiciteit e actieve voorlichtig ka de bekedheid vergrote. Het blijkt voor oderemers vaak iet duidelijk hoe de publieke verhoudige bie éé gemeete of tusse ee provicie e ee gemeete ligge. Dat ka zowel gaa over de formele bevoegdhede als over de iformele bestuurlijke e ambtelijke krachtsverhoudige. Het afgeve va verschillede boodschappe over hetzelfde oderwerp door ee wethouder, raadslede of ambteare maakt het er voor oderemers iet makkelijker op. Datzelfde geldt voor de madate die bie ee gemeete bestaa e waar de oderemer gee zicht op heeft. I diverse projecte hebbe we geadviseerd om als gemeete e oderemer gezamelijk op zoek te gaa aar mogelijkhede waarop ee project wél ka worde gerealiseerd. Er ligge mogelijkhede i het toepasse va de coördiatieregelig, het vergrote va de bekedheid met de ladder voor duurzame verstedelijkig e vooral op het gebied va iformatie e commuicatie. Ook het aastelle va ee gemeetelijk of regioaal accoutmaager ka het otwikkelproces verselle. De accoutmaager ka de oderemer begeleide bij de iterpretatie e toepassig va het istrumetarium, maar ook wegwijs make i de gemeetelijke orgaisatie: waar moet je zij voor milieuvraagstukke of subsidieaavrage? Gemeete e provicies kue hu beleid begrijpelijker make met behulp va casuïstiek. Ook oduidelijke formulerige e overdreve gebruik va jargo i brieve e documete zij oodige complicaties i het commuicere va overheidsbeleid. Toepasse coördiatieregelig Met de coördiatieregelig (art va de Wet op de ruimtelijke ordeig) ka ee gemeete processe verselle. Hiermee hoeft ee mogelijk beroep gericht tege ee omgevigsverguig iet eerst aa de rechtbak te worde voorgelegd. Dat scheelt vaak meer da ee jaar. Ook bregt de co-ordiatieregelig met zich mee dat de Raad va State bie zes maade a otvagst va het verweerschrift diet te beslisse op het beroep. Ook dat beteket weer ee wist va ogeveer ee half jaar. I de huidige ecoomische tijde, u vaak de oherroepelijkheid va de verguig samevalt met de fiacierig, diet da ook altijd de toepassig va deze regelig te worde overwoge. Oderemer: spijker je keis bij Oderemers zegge os dat regelgevig ee belagrijk kelput is bij de otwikkelig va ee project, maar wij hebbe vastgesteld dat het oderemers i veel gevalle otbreekt aa actuele keis over regelgevig e over de mogelijkhede om daarmee flexibel om te gaa. Oderemers kue zich daar beter i verdiepe da ze u doe. Uit ee oderzoek voor het Miisterie va BZK blijkt dat procedures i de praktijk maar tot weiig vertragig hoeve te leide. De kelpute die er ao 2015 og zij, worde aagepakt door oder meer de ieuwe Omgevigswet, het omgevigspla e de coördiatieregelig (zie kader hierbove). Oderemers wete ovoldoede wat regelige als Ruimte voor ruimte ihoude, welke mogelijkhede bestaad bebouwd gebied of de rode cotour met zich meebrege. I meerdere projecte ware oderemers e gemeete ovoldoede op de hoogte va de (ruimere) toepassigsmogelijkhede va het istrumetarium. I Noord-Hollad bleek de rol va de Adviescommissie Ruimtelijke Ordeig iet duidelijk te zij. We zij ee project tegegekome dat de status va Rijksmoumet had, maar waar i het otwikkelproces gee rekeig met die status was gehoude. Dat lijkt da ee groot obstakel te worde, maar iet alles bij ee moumet is eve belagrijk. Het ka goed zij dat ee schil wel moumetaal is, maar het iterieur iet. 2.3 Verlaag de fiacierigsdrempels Kasstrome va gemeete e otwikkelaars sychroisere I meerdere projecte zij we afsprake tegegekome die gee rekeig ermee houde dat de markt va otwikkelaars e bouwers heel aders i elkaar zit da vóór Nog steeds eise gemeete dat grod ruim va te vore moet worde betaald e dat leges e (hoge) afdrachte moete worde voldaa og voordat er ee woig is verkocht of er überhaupt zicht is op ee klat. Veel oderemers kue die afdrachte iet doe, waardoor zij de beoogde otwikkelig iet kue realisere. Om projecte toch va de grod te krijge, moet het momet va ikomede e uitgaade kasstrome veel dichter bij elkaar worde gebracht. Hier ligt ee belagrijke rol voor de gemeete. Leverigsvoorwaarde kue worde aagepast, waardoor ee oderemer de grod pas hoeft af te rekee waeer ee woig is verkocht. Datzelfde geldt voor leges of afdrachte. Ook ka het aapasse va de afamevolgorde of het fasere va de afameaatalle aa de had va de actuele marktvraag voort-gag i ee project brege leide. Om de gemeete tegemoet te kome, die ook retelaste heeft, ka de oderemer deze laste overeme. Vaak beteket dit wel dat de samewerkigsovereekomst moet worde aagepast. Te hoge grodwaarde Ee adere belagrijke drempel zij de soms orealistische hoge grodwaarde die gemeete og hatere. De vermiderde vraag aar ieuwbouw op veel plekke i Nederlad zou terug moete kome i ee lagere grodprijs. Marktcoformiteit moet het uitgagsput zij bij de grodprijze. Dit beteket dat ee residuele grodwaardeberekeig op basis va actuele waarde de basis moet zij e iet i het verlede bepaalde of overeegekome prijze. Wat betreft grodafame biedt ee uitgestelde of gefaseerde grodaakoop mogelijkhede, zoals de grod afrekee bij daadwerkelijke verkoop. Daaraast ka de grod i erfpacht of dyamische erfpacht (igroei op basis va actuele waarde) worde uitgegeve. I éé va de gemeete zij bijvoorbeeld de grodprijze aagepast op basis va ee residuele berekeig. Daaraast zij er afsprake gemaakt over het tijdstip va betalig va de grod, waardoor er gee grote voorivesterig gedaa hoefde te worde. De oderemer had zelf het iitiatief geome door kleiere woige te otwikkele (waar wél vraag aar was), reteloze leige tot ee bepaald percetage va de koopsom te verstrekke e Koopgarat te biede. Met echte klate achter zich is vervolges het gesprek geoped met de gemeete e zij aapassige gedaa. Oeigelijke koste aa projecte toerekee I de goede tijde waarbij gebiedsotwikkelige mooie grodexploitaties e wiste liete zie, zij er i vele plae algemee voorzieige opgeome die gefiacierd zoude kue worde uit die wiste. Vaak gig het om sport- of cultuurvoorzieige die altijd met ee exploitatietekort draaie. Door de tekorte af te wede op het ieuwbouwproject otstode er twee oeigelijke situaties. Te eerste is het iet eerlijk allee de kopers va ee ieuwbouwwoig met deze extra koste op te zadele. Bedrijfsecoomisch og belagrijker is dat de beoogde extra ikomste de grodprijs opdrijve. Dat dwigt de projectotwikkelaar om woige i ee duurder segmet aa te moete biede da wat de markt ka opeme e het leidt idirect tot het opstuwe va alle prijze op de lokale woigmarkt. Wij zij twee gevalle va deze oeigelijke kosteafwetelig e prijsopdrijvig tegegekome. Het is iet verwoderlijk dat beide plae zij geseuveld. Marktpartije worde oder deze omstadighede i ee moeilijke positie gebracht: moete ze eerlijk zegge wat zij haalbaar vide of ee bestuurlijk weselijk atwoord geve e da later maar zie hoe het uitvalt? Deze projecte zij geseuveld door toekomstige tegevallers die vooraf ischatbaar ware. Gelukkig zij we ook gevalle tegegekome waarbij dit soort oeigelijke verrekeig uit de grodexploitatie is verwijderd. Het is iets aders als gemeete va alle marktpartije ee gelijke bijdrage voor algemee gebiedsoverstijgede voorzieige vrage. Ee fods bovewijkse voorzieige is ee verdedigbaar istrumet. Alle grodexploitaties i de gemeete drage da i gelijke mate bij. De bestedig va het fods wordt opebaar veratwoord dat is iets aders da het wegmoffele va tekorte i éé relatief klei project. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 10 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 11

7 Oderemers kue particuliere helpe De particuliere klate va projectotwikkelaars hebbe soms probleme met fiacierig, bijvoorbeeld omdat zij er iet i slage hu oude woig te verkope. Oderemers kue die klate helpe door bijvoorbeeld het biede va ee reteloze leig voor ee deel va de aakoopsom, door begeleidig richtig ee startersleig, het biede va Koopgarat, het tege voorwaarde overeme va de oude woig of het biede va ee iruilgaratie als de woig og iet is verkocht bij opleverig va de ieuwe woig. Zie het kader met de Meukaart verleided verkoopistrumetarium. Maatschappelijke otwikkelige veradere de cotext waari de bouwsector moet werke, maar wij stelle vast dat die ieuwe cotext og iet overal goed is doorgedroge. Hier kome twee structuurveraderige e treds aa de orde: eerst het scheide va woe e zorg, daara het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Ispele op vraag aar zorgwoige Hoewel zorgbehoevede mese lager thuis zulle moete blijve woe, zie we dat vooral i de (toekomstige) krimpgebiede gemeete heel voorzichtig zij om ieuwe kleischalige woozorgvoorzieige toe te staa. Er zij mooie iitiatieve om de verouderde verzorgigshuize te vervage, maar die worde ogal ees tegegehoude omdat ze iet i het jare gelede vastgestelde woigprogramma passe. Ook hier geldt dus dat de gemeete flexibel aar hu programma moete kijke. Ze moete i kaart brege wat hu eige iwoers wese e de kleie iitiatieve ee kas geve. Ook corporaties moete met deze omslag va grootschalig aar kleischalig meegaa. Er zij ook adere istrumete die de gemeete ka izette om te zorge dat de gevraagde woige beschikbaar kome. Ze kue agaa of ze i plaats va idividuele woigaapassige ook collectieve aagepaste voorzieige kue late realisere. Meukaart verleided verkoopistrumetarium Wat kue oderemers doe om particuliere aspiratkopers over de streep te trekke? hulp bij het verkope va de oude woig: woigpresetatie e -stylig, courtage verkoop oude woig overeme, helpe met verhuur eige woig (Leegstadswet); dubbele woolaste afdekke, overbruggigs-krediet of -garatie; restschuldfiacierig; Te woo i de markt zette: cosumet ka kieze tusse koop e huur; iruilgaratie, teruggeefgaratie of otbidigsgaratie voor de ieuwe woig; gratis hypotheekadvies, bijvoorbeeld over ee geeratiehypotheek; vroegkoopkortig; startersleig, overbruggigsleig, igroei-leig; gespreide betalig va het aakoopbedrag, waardoor de hypotheek ook gefaseerd i ka gaa; igroei-eigedom: de koper wordt pas op termij volledig eigeaar va het huis; woig- of kavelveilig bij afslag (met bodemprijs); variaties grod: erfpachtcao, dyamische erfpacht (igroei-model of aapassig door de tijd hee aar draagkracht), betalig uitsmere over ekele jare; woolaste- of betaalbaarheids-garatie (woe iclusief eergie- e adere laste); oderhoudsaabod over ee aatal jare; ee verhuisservice die alles regelt; koperscheques, kortige bedige bij leveraciers; variatie aabiede bij ibouwpakkette: keuke, badkamer of adere opties; casco oplevere dat koper zelf ka irichte of als ieuwbouw-kluswoig; aabiede comfort-woococept met ee compleet woodiestverleigspakket met bijvoorbeeld klusservice, boodschappediest, domotica, zorg-opafroep of autodele. 2.4 Speel i op ieuwe structure e treds Daaraast is het belagrijk doorstromig aatrekkelijk te make. Daarmee kome grote woige, waari maar éé of twee persoe woe, vrij voor gezie, waardoor gee ieuwe wijke met eegeziswoige tot stad hoeve te kome. Zorgwoe schept ieuwe vraag i de markt Het scheide va woe e zorg schept ieuwe kase voor de bouwsector. Mese wille zelf bepale hoe ze i de toekomst wille woe: idividueel of geclusterd i ee wijk of ee groepscomplex. De vraag aar kleischalige woococepte zal toeeme, met veel aadacht voor de kwaliteit va de woig e de mogelijkhede om evetuele zorgbehoefte zelf i te vulle. I het hoge segmet va de markt otstaa overal op mooie locaties riate zorgvilla s e appartemetecomplexe, zelfs met ivullige tot op butleriveau. Voor de middeikomes zal ee soortgelijke vraag geaccommodeerd moete worde. De private beleggersmarkt speelt hier og ovoldoede op i, al eemt het aatal iitiatieve u sel toe. Va ouderwets verpleeghuis aar all iclusive woe e zorg Sommige corporaties bezie same met gemeete of zij woo- e zorgcomplexe met geclusterde dieste kue aabiede, bijvoorbeeld bij reovatie va ee oud complex. Zieltogede serviceflats worde door corporaties aagepakt e corporaties gaa samewerkig aa met zorgaabieders e gemeete om service e diestverleig i hu reguliere appartemete-complexe aa te gaa biede. Oude verzorgigshuize worde zo omgebouwd i het kader va scheide woe e zorg e levere aast woe u zorg e dieste. Ee all iclusive-cocept wordt dit geoemd. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) I het oderzoek kwame we verscheidee projecte va collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) tege die vauit ee gemeete of ee oderemer ware geïitieerd. Wij zij echter erva overtuigd dat de basis va ee succesvol CPO-project moet ligge bij ee spotaa of bewust gecreëerd collectief va idividue. Ee opgelegd CPOiitiatief va ee gemeete maakt weiig kas te slage. De orgaisatie va de potetiële geïteresseerde is atuurlijk va groot belag. Daaraast gaat het om ee goede busiess case, waari zake terugkome als het woococept e de fiaciële (o)mogelijkhede va zowel de idividuele geïteresseerde als het collectief. Hoeveel wille e kue de deelemers ivestere of betale aa woolaste? Vawege beheersbaarheid, izichtelijkheid e aasprakelijkheid is het goed om de fiaciële zake, zoals het eigedom e het beheer va het complex, zelfstadig te orgaisere va de groep die het iitiatief heeft geome. Wat ka de gemeete voor ee collectief doe? Op basis va ee busiess case ka mee worde gezocht aar ee passede locatie. Bied odersteuig om bie het beleid door de regels e procedures hee te kome. Bepaal of je mogelijk afwijkede voorwaarde, zoals lagere grodprijs of ee later betaalmomet, kut biede. Wat betreft de fiacierig ka de gemeete, misschie same met de corporatie, ee achtervagcostructie of garatie biede, zodat ivesteerders wille meewerke. Maar vooral: leg iet te strikte regels op die alle creativiteit, eigeheid e diversiteit uit het project hale. CPO is bij uitstek gericht op het kue verwezelijke va bijzodere woowese. Expertteam Eigebouw rijksoverheid De rijksoverheid heeft ee expertteam eigebouw dat mogelijk hulp ka biede. Iformatie: oderwerpe/duurzaam-odereme/gebouwe/stedebeleid/eigebouw/expertteam-eigebouw Het Watertoreberaad heeft i opdracht va de gemeete Amsterdam ee werkschrift gemaakt dat bestemd is voor (vergaade) bewoersiitiatieve. Het werkschrift, Bouw je eige buurt is te vide via Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 12 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 13

8 3. Samewerkig e structuur Woigprojecte otwikkele is i de praktijk ee proces va samewerkig tusse overhede e oderemers. Beide toe zich echter zo hebbe wij gezie weiig flexibel als het gaat om het aapasse aa de ieuwe marktomstadighede. Op verschillede iveaus e aspecte zulle ze hu samewerkig e programmerig moete herzie. Overhede zulle liefst i overleg met oderemers hu woovisies e otwikkelsceario s kritisch tege het licht moete houde. Daarbij gaat het om het vide va ee atwoord op de actuele vrage die i het vorige hoofdstuk zij behadeld. Omdat de markt zo ozeker is zulle gemeete hu bestemmigsplae flexibeler moete make. Zij moete oder meer rekeig houde met de prijze die oderemers voor grod kue betale. Aderzijds zulle oderemers moete meedeke met gemeete, die op bepaalde grodopbregste hebbe gereked. Daaraast stelle we vast dat er te weiig wordt gekeke aar de woigmarkt op regioale schaal. Zoder afstemmig tusse buurgemeete e projectotwikkelaars bie éé woigmarktregio, vidt oodige cocurretie plaats. 3.1 Herzie otwikkelsceario s Bij veel projecte is iet duidelijk voor welke klat welk product op welke termij ka worde gerealiseerd. Kortom: er is ozekerheid. Bij oderemers zie we hierdoor ee spagaat otstaa tusse de gemaakte afsprake e de fiaciële haalbaarheid va het project. Voor gemeete geldt dat de opgave die er is, zoals huisvestig va joge gezie, iet wordt igevuld e/of dat er gee grode worde verkocht. De vraag is da ook: hoe ka ee project, odaks de ozekerheid, wel worde gerealiseerd? Hieroder geve we advieze over het aders irichte va de samewerkigsovereekomst e het bestemmigspla. De stap die hieraa vooraf gaat is het i auw overleg tusse de gemeete e oderemer opstelle va otwikkelsceario s. Neem daarbij ook het ulsceario mee: wat gebeurt er als we iets doe? Bekijk gezamelijk welke ivullige tegemoet kome aa de otwikkelkaders va zowel de gemeete als de oderemer. Betrek hierbij de specifieke locatie-eigeschappe e strategische, programmatische, fiaciële e stedebouwkudige ivalshoeke. Ee SWOTaalyse is ee goed istrumet om overzicht te creëre. 3.2 Kleie aatalle e maatwerk Laat huishoudes hu privédroom realisere is het advies dat we meerdere oderemers hebbe gegeve. Het verkope va grote aatalle dezelfde woige bie ee korte tijd zie we op veel locaties iet meer gebeure. Woigotwikkelig gaat u bija per stuk, er moet idividueel maatwerk worde geleverd. Als voorbeeld: de fiaciële mogelijkhede va starters zij relatief gerig. Door kleiere woige mogelijk te make die gemakkelijk uitgebouwd kue worde, kue ze misschie wel worde verkocht. Dit vraagt adere (proces)vaardighede va oderemers da vroeger. Ook vraagt dit ee faciliterede rol va gemeete e het mider gedetailleerd vastlegge va het afsprakekader. I te veel projecte hebbe we va beide partije og steeds ee aabodgerichte houdig gezie. We hebbe i meerdere projecte het advies gegeve de jogere geeratie aar vore te schuive. Die zit iet met de ballast va oude patroe e lijkt veel klatgerichter da vroeger gebruikelijk was. Laat het otwikkele over aa jogere medewerkers of ambteare. Zoek er ee parter bij die bij uitstek goed is i klatgestuurd otwikkele. Dit laatste geldt zeker voor oderemers die vóór de crises i de otwikkelig va projecte zij gerold, zoals bouwbedrijve. Verschillede oderemers hebbe aagegeve dat ze wel terug wille aar hu kercompetetie bouwe, maar dat ze fiacieel gebode zij aa hu grodposities. Klei is het ieuwe groot, same kleie stapjes zette Va vierhoderd aar zestie woige, va dure koop aar goedkope, va koop aar huur. Lagjarige samewerkig vraagt om echt samewerke i parterschap I dit voorbeeld gaat het om ee mooi gevarieerd woigbouwpla va vierhoderd woige e appartemete dat i vijftie jaar i fases moet worde gerealiseerd. Er is ee flexibel bestemmigspla opgesteld e va de door de gemeete met twee otwikkelaars afgeslote overeekomst is de ikt et droog. De eerste fase va het pla met vijftig woige is begoe, maar da Door de ieuwe marktsituatie loopt de vraag aar de geplade duurdere koopwoige fors terug, terwijl er volges de otwikkelaars og wel veel vraag is aar (goedkope) huurwoige. Maar i de overeekomst is afgesproke dat de gemeete huurwoige zélf mag late bouwe door haar eige woigbedrijf. De otwikkelaars hebbe eezijdig ee overeekomst geslote met ee cocurrerede woigstichtig voor de koop va vijftig huurwoige i het totale pla. De gemeete weigert daarmee akkoord te gaa. Het is de bekede druppel die de verhoudige verstoort. Wat hoewel het om ee recet pla gaat, heeft de gemeete hieraa voorafgaad al verschillede adere wese va de otwikkelaar goedgekeurd: ee beetje verdichte, goedkoper bouwe, ee volgede fase met maar zestie woige e allemaal te koste va de gezamelijke grodopbregst. I ee situatie als deze is het belagrijk persoolijke relaties te verdiepe. Het is iet te verwachte dat de markt weer als vaouds wordt, het zal moeilijk blijve. Om die rede is het va groot belag dat partije elkaar ook echt als parter zie e zich zo gedrage. Va de gemeete mag worde verwacht mee te deke over veraderde omstadighede. Oderemers moete begrijpe dat ze iet vrij willekeurig i het pla kue schuive e adere parters erbij kue hale. Je bet tot elkaar veroordeeld zolag deze overeekomst loopt. Deze partije moete gaa werke aa ee flexibel plaig-programmerig-procesmodel met badbreedtes. Alles moet bespreekbaar zij, rekeig houded met de wettelijke radvoorwaarde e de geome publiekrechtelijke besluite. De grodslag voor de samewerkig is opeheid aar elkaar e vertrouwe. 3.3 Flexibiliseer de samewerkigsovereekomst Oude afsprake ter discussie stelle We hebbe gezie dat de vrijheid voor de koper og betrekkelijk gerig is. I veel gevalle zij oderemers al jare met projecte bezig e probere ze via relatief gerige aapassige de woige alsog verkoopbaar te make. Daarbij stuite ze op de bepalige va het bestemmigspla e de samewerkigsovereekomst e late zich daardoor beperke, terwijl het beter zou zij met de gemeete het gesprek over dat pla aa te gaa. Uitzichtloos pla voor biestedelijk project a heroverwegig toch ee succes I het cetrum va ee middelgrote stad i de Radstad is ee project aa de orde va 260 appartemete verdeeld over verschillede wootores i verschillede prijsklasse, met m 2 wikel-ruimte, leisure e ee kiderdagverblijf. Odergrods parkere is geplad oder het gehele complex met op ee deel va het parkeerdek ee prachtige bietui, grezed i ee sloepehave. De gemeete stelt eise aa de miimale oppervlakte va de appartemete waardoor ee groot deel va de markt iet meer bereikbaar is, vreemd geoeg juist dat deel waarva zowel de oderemer als de medewerkers va gemeete deke dat daar realisatiemogelijkhede ligge. I het project hage alle otwikkelige met elkaar same e dat maakt uitvoerig omogelijk. Acht jaar is de otwikkelaar al bezig met dit project, veel koste zij al gemaakt, maar vasthoude aa het cocept biedt gee oplossig. Wat wél blijkt te werke is het begie met ee schoe lei, het project faseerbaar e opkipbaar make, de markt opieuw beschrijve e daaraar hadele. Feitelijk wist deze oderemer dat hij het project opieuw op moest zette, maar hij had ee paar vreemde oge odig die hem klip e klaar vertelde wat hij zelf al wist. Imiddels heeft hij het project coform de advieze omgevormd, het gesprek met de gemeete heroped, zij de gemeetelijke eise losgelate e ziet de otwikkelaar weer ee duidelijk realisatieperspectief. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 14 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 15

9 Om vraaggericht te kue bouwe hebbe oderemers medewerkig va de overheid odig, maar gelukkig hebbe we vaak gehoord dat gemeete daaraa wille meewerke e dat ze bereid zij de cosequeties oder oge te zie. Het vereist i veel gevalle het aapasse va de samewerkigsovereekomst (SOK) of het bestemmigspla. I veel projecte passe de gemaakte afsprake iet meer bij de marktomstadighede. Deze afsprake hebbe vooral te make met programmatische ivullig, faserig, grodprijze e afdrachte (leges e boveplase koste). Zo hebbe we plae gezie waari de prijsiveaus e daarmee de grodprijze veel te hoog lage als gevolg va het type woig dat was vastgelegd i de SOK. Omdat de vastgelegde prijze ooit kue worde gerealiseerd, ka de oder-emer iet voldoe aa de afameverplichtig, maar ka de gemeete ook ooit de grod verkope. Waeer gesproke wordt over het i fase uitvoere va ee project, zie we parkere regelmatig terug als kelput: de gemaakte afsprake belemmere de voortgag va het hele project. Zo hebbe we ee project gezie waari het hele programma, bestaade uit ruim hoderd appartemete verdeeld over vier bouwblokke, iees moet worde gerealiseerd i verbad met de bouw va de parkeergarage. De voorivesterig i de parkeergarage is zo groot, e de afzet is zo ozeker, dat de oderemer i het geheel iet ka starte met de bouw. Ope gesprek over grodopbregste Ee groot aatal gemeete zei os wel i gesprek te wille met oderemers over ee aapassig va de afsprake, maar dat oderemers zelf de eerste stap moete zette. Daarbij blijkt fiaciële zekerheid, oftewel het realisere va grodopbregste, ee belagrijk put voor gemeete. Oderemers zij zich iet altijd bewust va het feit dat het aapasse va de afsprake leidt tot teruglopede opbregste voor de gemeete. Het aakloppe bij de gemeete voor ekel ee lagere grodprijs, het blijve vasthoude aa toegezegde cotigete of uitoderhadelde voordeeltjes heeft daarom gee zi. Zowel deze laste als luste moete opelijk worde besproke. Mocht dit iet metee lukke, da biedt het aastelle va ee gezamelijk geaccepteerde oafhakelijk derde ee uitweg. Ee cocreet uitzicht op de start va ee (deel)project ka beide kate over de streep trekke om het ope gesprek aa te gaa. Alteratieve fiacierigsvorme Het verkee va alteratieve fiacierigsvorme door de oderemers i samewerkig met de gemeete verdiet teves aabevelig. Zet bijvoorbeeld ee kredietuie of fiacierigscoöperatie op. Oderzoek of ee stapelig ka plaatsvide va bijvoorbeeld particulier (spaar)vermoge, eige vermoge, bacaire fiacierig, eige fiacierigsfaciliteit va de bouwer, gustige fiacierig vauit de gemeete, diverse subsidiemogelijkhede, etc. Faserig Het i de tijd uitsmere va projecte (fasere) beperkt oder adere de afzet- e fiacierigsrisico s, waardoor de otwikkelaar seller ee begi met ee project ka make. Hij ka beter tegemoet kome aa de actuele marktvraag e hij ka kleiere aatalle klate bediee op het momet dat ze wille kope. Doordat de afzetrisico s worde verkleid, zij fiaciers e beleggers ook eerder geeigd i te stappe. Faserig komt ook tegemoet aa de vaak aawezige twijfel bij gemeete over de ecoomische uitvoerbaarheid va ee omvagrijk programma. Daarbij moete de voorivesterige i bijvoorbeeld bouw- e woorijp make, ifrastructuur, parkere, groe, leges e afdrachte ook aar rato worde gedaa. 3.4 Flexibiliseer het bestemmigspla Het bestemmigspla wordt vaak als kelput ervare. I ee aatal gevalle gaat het echter iet om het pla zelf, maar om het otbreke va izicht i de toepassigsmogelijkhede va het pla. programmerig e was er gee ruimte voor adere otwikkelige, ook iet toe de oderemer ee klat daarvoor had. I ee ader project wees de gemeete aar de provicie, terwijl de provicie aagaf dat het bestemmigspla ee gemeetelijke zaak is. I de meeste gevalle zij we gemeete tegegekome die graag wille mee-werke aa ee bestemmigsplawijzigig. Va groot belag daarbij is de markt-haalbaarheid: als ee pla haalbaar is, e dit wordt aagetood door de oderemer, da zij gemeete bereid mee te werke. Dit beteket wel dat het otwikkelproces moet worde omgedraaid. Advieze voor ee flexibel bestemmigpla Flexibiliteit i ee bestemmigspla ibouwe ka op verschillede maiere: Globaal bestemme. Neem i het bestemmigspla globale vlekke op met maximale plakaders over de meest elemetaire oderdele, zoals parkeerorm of maximale hoogte. Gefaseerd bestemme. Stel, i plaats va het gehele gebied iees te be-stemme, kavelbestemmigsplae vast op basis va cocrete iitiatieve. Meervoudig bestemme. Ke ee meervoudige bestemmig toe. Let daarbij wel op dat het verkrijge va ee meervoudige bestemmig tot veel tijd/ oderzoek e meerdere procedures ka leide. Ook moet het i lij zij met het proviciaal beleid. Opeme wijzigigsbevoegdheid. Neem ee wijzigigsbevoegdheid op i het bestemmigspla die seller i procedure ka worde gebracht. Opeme prestatie-eise. Neem prestatie-eise op (bv. geluidsreductie met 10 decibel ) i plaats va eise op maatregeliveau ( aalegge zes meter hoge geluidswal ). Privaatrechtelijke aavullige. Aavulled aa het globale bestemmigspla kue meer gedetailleerde afsprake privaatrechtelijk worde vastgelegd i ee aterieure overeekomst. Wijzigige kue privaatrechtelijk gemakkelijker worde gemaakt e de gemeete heeft zekerheid over de richtig va de otwikkelig. Negatief bestemme. Om duidelijkheid te geve over de huidige e/of toekomstige bestemmigsmogelijkhede ka het pricipe va egatief bestemme worde gehateerd: maak duidelijk welke bestemmig vauit de gemeete absoluut oweselijk is. Het gedetailleerd vastlegge va projecte i het bestemmigspla heeft tot gevolg heeft dat mider goed op de markt ka worde igespeeld. I de huidige markt, waari time-to-market va cruciaal belag is, leidt dit ertoe dat projecte helemaal iet meer tot stad kome. Daaraast hebbe we projecte e overeekomste gezie, waari sprake is va ee kluwe va gestapelde eise, vaak aagevuld met veel oderlige afhakelijkhede. Gee va de partije heeft og goed izicht i het project, iclusief het waarom e voor wie. Het gebrek aa persoele cotiuïteit, als gevolg va reorgaisaties va de afgelope jare bij zowel gemeete als oderemers, heeft dit allee maar verslechterd. Izicht i het project e trasparatie tusse gemeete e oderemers over ieders belage zij cruciaal om de bestaade afsprake te verieuwe. Bezie kritisch de vaak door de tijd hee opgestapelde set aa eise, plae e projecte. Wat is er écht odig? Oderscheid ode va wese e maak izichtelijk wat voor wie va belag is e oder welke radvoorwaarde. De marktvraag is ook hierbij altijd leided. Grodbeleid-ieuwe-stijl Het Watertoreberaad heeft ee ota opgesteld over grodbeleid-ieuwe-stijl. Ee samevattig staat i bijlage 2. Flexibele programmerig Otwikkelsceario s, zoals hierbove beschreve, kue iput levere voor her-programmerig va ee SOK. Het beschrijve va het ulsceario (Wat gebeurt er als we iets doe?) helpt om de alteratieve i beeld te krijge. Bij de programmatische ivullig moete de aatalle woige, woigtypes, afamemomete e prijsiveaus juist iet worde vastgelegd. Partije moete het wél ees worde over waeer e op basis va welke pricipes keuzes worde gemaakt. Neem daarbij ook ee houdbaarheidstermij voor de realisatie op. I éé va de projecte was het bestemmigspla precies afgestemd op het otwerp. Door de veraderde marktomstadighede was het pla i de huidige vorm iet meer haalbaar e moest het worde aagepast, waardoor de bestemmigsplaprocedure opieuw moest worde doorlope. Ook hebbe we i ee project ee spagaat gezie tusse eerzijds de markthaalbaarheid e aderzijds subsidiemogelijkhede. Omdat de markt veraderde, moest het bestemmigspla worde aagepast, maar als gevolg va de lage doorlooptijd ko daardoor gee beroep worde gedaa op ee cruciale tijdsgebode subsidie voor moumete. Ee starre houdig va gemeete ka eveees tot stagatie leide. I éé va de gemeete werd bijvoorbeeld adrukkelijk vastgehoude aa de woigbouw- Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 16 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 17

10 Zo ka bijvoorbeeld worde aagegeve dat expliciet met de biestad cocur-rerede grootschalige detailhadel iet ka worde gerealiseerd aa de rad va de biestad. Dit geeft de oderemer ook houvast i de otwikkelrichtig. Zoek daarbij actief overleg met de provicie over haar visie e richtlije. Op deze wijze is i de begifase gee compleet bouwpla odig om het bestemmigs-pla te make. Bestemmigspla door oderemers Overiges kue oderemers zelf ook bestemmigsplae met de odige flexibiliteit voorstelle. Dat gebeurt steeds meer als vorm va diestverleig aar de gemeete. Het heeft als voordeel dat de oderemer zelf mee ka sture. 3.5 Programmeer op basis va marktvraag i de hele regio Ogefudeerd e verstard optimisme I veel gebiede zie we woigbouwprogramma s die zij gebaseerd op, achteraf gezie, veel te optimistische progoses over de woigvraag i die regio. I de afzoderlijke bestemmigsplae is de placapaciteit vastgelegd, waardoor we zowel provicies als gemeete zij tegegekome die vasthoude aa deze harde cotigeterig e programmerig. Ook wille deze overhede iet tore aa de toegeweze aatalle woige of aa de locaties die woige toegeweze hebbe gekrege. Vauit de gemeete heerst het gevoel iet terug te kue kome op toegeweze aatalle omdat da ee schadevergoedig moet worde betaald, de afzetmogelijkhede op eige grod worde beperkt of omdat het iet past bie de cotigeterig va de provicie. Daaraast zie we ook oderemers die blijve vasthoude aa gegude woige, terwijl ee groot deel va die plae iet op korte termij ka worde gerealiseerd. Door deze rigide opstellig aa zowel publieke als private zijde zij we locaties e kere tegegekome waar helemaal iets meer wordt otwikkeld. Partije houde elkaar gevage i bestaade afsprake e plae, waardoor oderemers die wel kase zie, gee projecte kue realisere. I ekele gemeete, regio s e provicies zie we ee actievere overheidsrol om projecte vlot te trekke. Zo heeft de gemeete Breda i kaart gebracht wat de hardheid va projecte is, op basis waarva beslissige worde gemaakt welke projecte voorrag krijge. Twee à drie keer per jaar voert de gemeete ee sca uit om te bezie hoe deze plae vordere. Als ee project iet tot stad komt, stuurt de gemeete ee uitodigig om te prate over kelpute e oplossige. I ee aatal regio s i Noord-Hollad worde tusse gemeete afsprake gemaakt over de woigbouwprogrammerig. De provicie Limburg is bezig met ee ieuwe omgevigsvisie. Daari wil zij same met markt-partije tot ieuwe afsprake kome over de placapaciteit, zodat deze meer i overeestemmig is met de bevolkigsotwikkelig. Flexibiliseer op de schaal va de regio Om ervoor te zorge dat de aawezige opgave wordt igevuld moete gemeete meer de regie eme i het programmere e prioritere va projecte. Dit begit met het i regioaal verbad izichtelijk make va de geprogosticeerde plae, zowel kwatitatief als kwalitatief, iclusief haalbaarheid e realisatie-termij. Door de oderemers hier vervolges gezamelijk op te late reagere via ee marktcosultatie ka de status va de projecte worde meegewoge. Op deze maier kue kasrijke projecte voorrag krijge volges het pricipe wie ka, die mag. Oderemers die vauit ee actuele marktbehoefte e/of echte klate otwikkele, worde op deze maier belood met ee hogere prioriterig. Dit beteket ook dat projecte buite de boot valle. Oderemers die gee klate hebbe, verlieze daarmee op termij hu toewijzig. Ekele gemeete passe dit al toe. Bestaade afsprake tusse gemeete e oderemers moete worde ver-ieuwd e geflexibiliseerd, waarbij woige i traches worde toegeweze e ee houdbaarheidstermij op de gemaakte afsprake wordt gezet. Vawege het regioale karakter ka de provicie ee coördierede procesrol op zich eme bij het orgaisere va de rodetafelgesprekke e het trekke va coclusies. Daaraast ka de provicie zich meer richte op de kwalitatieve vrage (welke woomilieus hebbe we i welke regio s odig?), i plaats va te bepale welk aatal woige waar moet worde gerealiseerd. Het daadwerkelijk programmere va de aatalle woige ligt bij de gemeete. Oodige cocurretie bie de regio Hoe driged die coördiatie odig is bleek telkes weer waeer we vaststelde dat oderemers e gemeete allemaal met hu eige ageda bezig zij. Veel projecte lijke erg op elkaar terwijl de cotext (locatie e behoefte) va de vraag duidelijk verschilt. Zelde hebbe we gezie dat oderemers elkaar opzoeke om krachte e klate te budele e i gezamelijkheid meerdere locaties op elkaar af te stemme, zoder dat de otwikkelig i ee oderosje verdeeld wordt. De cocurretie wordt verder versterkt doordat de gemeete, of adere gemeete i de regio, op adere locaties hetzelfde programma voor oge hebbe of hebbe vastgelegd i bestemmigsplae. Bij meerdere projecte zie we dat oderemers i dezelfde ker of regio zich op dezelfde doelgroepe richte e daarvoor hetzelfde type product i dezelfde prijsklasse aabiede, zoals twee-oder-éé-kap-woige voor tweeverdieers met ee bovegemiddeld tot hoog ikome. Fiacieel gezie zij deze projecte op papier iteressat. Echter: i de praktijk heeft gee va de oderemers voldoede klate om te begie met de bouw. Door iet allee keis te hebbe va elkaars plae, maar ook met adere oderemers i het marktgebied i overleg te gaa, ka per project specifiek worde igespeeld op ee bepaalde behoefte. Op deze wijze wordt ee divers aabod voor verschillede doelgroepe gecreëerd e hebbe alle projecte ee betere afzet. Ee adere oplossig ka ligge i het uitruile va programma s tusse verschillede locaties. Dit vereist wel dat oderemers bove hu eige project uitstijge e met elkaar afstemme e waar odig samewerke, via bijvoorbeeld ee gezamelijke grodexploitatie of adere vorm va participatie. De gemeete ka hieri ee faciliterede rol spele. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 18 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 19

11 4. Houdig vertrouwe als basis I veel projecte hebbe we aa zowel overheidszijde als de kat va de oderemers ee verouderde, soms starre houdig gezie. Oder druk va probleme hebbe sommige de eigig zich vast te zette i plaats va aa te passe. I projecte die wel succesvol zij, zie we dat wederzijds vertrouwe, ee gedeelde visie e het aasluite bij de ieuwe cotext va groot belag zij. Aapasse beteket dat je de adere spelers goed ket, met he commuiceert e he vertrouwt. Partije moete i elkaars keuke moge kijke. Ze moete iitiatieve durve eme, ook als ze het gevoel hebbe dat ze zich daarmee kwetsbaar make. Net als agst is prestige ee slechte raadgever. I ee ope relatie ku je aar elkaar toegroeie e cogruete belage tot hu recht late kome. Gemeete kue hu rol aders ivulle door ambteare bewust te late bemiddele tusse het publieke e het oderemersbelag. Ook kue zij de procesregie met oderemers op zich eme. 4.1 Bouwe aa vertrouwe Schijzekerheid Er zij og steeds gemeete e oderemers die vasthoude aa schijzekerhede. Optimistisch igeboekte verkoopcijfers, florissate grodopbregste, me houdt elkaar voor de gek. I de masterclasses voor ieuwe wethouders i de drie zuidelijke provicies hebbe wij ee oproep gedaa aa de ieuwe wethouders om als dat odig is metee orde op zake te stelle. Hetzelfde is aa de had bij marktpartije. Zeker de beursgeoteerde moete voorzichtig operere e houde liever ee mythe i stad da dat ze afboeke, uithuile e opieuw begie. Opeheid, trasparatie Cruciaal is dat va beide kate de boeke ope op tafel kome. Volledige trasparatie is essetieel om elkaar te vertrouwe. Hierbij hoort ook het respectere e gue va elkaars belage e marges. Opeheid voorkomt dat er verkeerde aaames worde gedaa, verhulled gedrag optreedt e verrassige otstaa. Ook geeft dit izicht i de pijpute aa beide zijde. Dit proces moet bestuurlijk goed worde afgestemd. De effecte op bestaade besluite moete izichtelijk worde gemaakt e gedeeld met het college e de gemeeteraad. Voor de politiek is dit va belag, iet het mist omdat vaak ee wijzigig va het bestemmigspla odig is. Opieuw begie i ee ope proces Os advies is dus om i ambtelijk e bestuurlijk overleg met ee schoe lei te begie, ballast uit het verlede achter te late e scherp aar hede e abije toekomst te gaa kijke. Vastgeroeste afsprake omzette i flexibele meebewegede afsprake vraagt va partije dat me elkaar echt vertrouwt e de ader i de eige keuke laat kijke. Dat ka allee i ee ope plaproces e met ee ope boekhoudig. Programma s herzie Vaak draait het om de woigbouwprogrammerig. Voor ee marktpartij is het va belag dat hij voor de cotiuïteit va het bedrijf weet wat hij ka omzette. Dus eemaal vastgelegde afsprake over aatalle e bouwproductie worde iet gemakkelijk losgelate. Me durft dat gewooweg iet omdat me er i het verlede zo hard voor heeft moete kokke. Vauit de gemeete geldt hetzelfde, zij wil zekerheid over de grodopbregst. I Limburg maakt de provicie ee ieuwe omgevigsvisie. Ze wil met de markt afsprake make over de programmerig e het schrappe va ee groot aatal bouwlocaties. De harde placapaciteit moet ee houdbaarheidsdatum krijge. Dat is ee logische stap voor ee krimpregio, zeker omdat het eerdere systeem altijd tot ee overmaat aa placapaciteit leidde. Dat was toe ee bewuste keuze om te zorge dat i elk geval werd gebouwd. Nu de situatie adersom is, is het iet passed om de marktpartije deze mismatch waarvoor provicies e gemeete veratwoordelijk zij i hu schoee te schuive. Va provicies e gemeete mag worde verwacht dat ze zich goed bewust zij va de soms bearde positie va de oderemige. Alteratieve oplossige moete met de marktpartije same bedacht worde. Geeft de markt de kas om met alteratieve te kome e creatief te zij. Waar wel aa heroverwegig wordt gedaa, eemt de overheid soms te veel tijd om tot ieuwe afsprake te Afsprake over Viexlocatie iet uitvoerbaar. Oplossig: afsprake eve loslate e op kleiere schaal e met ope boeke opieuw begie. Dit voorbeeld gaat over de tweede fase va ee Viexlocatie. Betrokke partije: gemeete, twee otwikkelaars/bouwers e ee corporatie. De gemeete heeft de grod destijds va de otwikkelaars overgeome, waarbij de otwikkelaars hebbe moete ilevere op de aakoopprijs. I ee hoofdlijedocumet is geregeld dat de otwikkelaars i ruil daarvoor het recht hebbe circa woige te realisere. Maar de verkoop va woige is i de afgelope jare teruggevalle. De gemeete heeft fors geïvesteerd i de grodaakope e voorbereidigskoste. De otwikkelaars hebbe te weiig productie e zie de haalbaarheid va het project i gevaar kome. Wachte is kostbaar door oder adere de lopede retes. Er is ee basis va vertrouwe e ee goede samewerkig tusse gemeete e oderemers, maar het vide va ee gezamelijke oplossig blijkt lastig. Beide partije hebbe eerzijds het gevoel gevage te zitte i de overeekomst die ze i de goede tijd hebbe opgesteld. Aderzijds blijve beide partije daardoor vasthoude aa het hoofdlijedocumet. Overheid e oderemers kee va elkaar iet alle is e outs. De gemeete wil graag aar ee op-lossig, maar weet iet hoe. Odertusse houdt ze bij gebrek aa alteratief vast aa de overeekomst e de oderliggede grodexploitatie. Ook is er ee gedetailleerd stedebouwkudig pla op alle deelgebiede, maar dat zal allee met heel veel vertragig ooit tot stad kue kome. De vraag is hoe het ka dat ee gemeete bereid is aar haar gevoel alle medewerkig te geve, dat partije echt wel wille otwikkele, maar toch iets gebeurt. Dat komt doordat steeds wordt teruggegrepe op de oude afsprake e ze hier iet los va kome. Ook is het moeilijk ee oplossig te vide als je iet precies weet hoe het belag va de ader er uitziet. De oplossig is om het hoofdlijedocumet iet te otbide, maar het eve ter zijde te legge voor betere tijde. Vervolges moete beide partije met ee deellocatie opieuw aa de slag te gaa, maar da met ope boeke va oderemers e gemeete e met wederzijdse bereidheid om water bij de wij te doe. kome, waardoor kleie bouwproducties oodig worde tegegehoude. I Gelderlad zij vier kleie projecte met ee productiecapaciteit va 10 à 15 woige i bestaad gebied om die rede tegegehoude. Me was er og iet uit t.a.v. de uitleglocaties met hoderde woige e daardoor werde ee aatal kleie bouwoderemige oodig stilgezet. I bewegig kome Vastgelope processe ku je opee door zelf i bewegig te kome, ook al moet je daarbij misschie de had i eige boeze steke. Me vidt vaak dat de ader eerst moet bewege ( wat ik heb al zo vaak bewoge, u doe ik het echt iet meer ), maar dat dekt de weder- partij ook. De beste bewegig is om ope te staa voor de argumete va de ader. Hoe ka ik de ader helpe zij belemmerige/probleme op te losse? Oduidelijke rol va overhede De oderemer wil ervauit gaa dat de gemeete éé odeelbaar istituut is. De praktijk is helaas regelmatig aders, doordat ambtelijke dieste e wethouders verschillede iformatie e sigale afgeve. Het otslakke 1 bie de gemeete (seller, goedkoper e flexibeler actere) ka voor meer duidelijkheid zorge e vooral eeduidigheid. 1 Het Expertteam Otslakke va de Actieageda Bouw ( heeft de afgelope jare ee aatal gemeete begeleid i de vereevoudigig va de gemeetelijke beleidsregels. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 20 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 21

12 We zij tegegekome dat ee oderemer dekt te wete hoe ee gemeete zij pla beoordeelt, maar dat hij helemaal iet i gesprek is met die gemeete. De oderemer bleek zij meig te basere op ee aatal warrige e tegestrijdige brieve die hij zoder ader cotact verkeerd is gaa iterpretere. Ook komt het voor dat verschillede fuctioarisse bie ee gemeete ee spelletje lijke te spele. Wat te deke va ee projectleider die zegt: Alles ka als de markt iets goeds voor oze bewoers te biede heeft. Aapasse bestemmigspla is gee probleem. Dat klikt goed, ware het iet dat de directeur va de projectleider zegt: Het moet beslist bie het huidige bestemmigspla e de wethouder zegt: Ach, het is allemaal strategie. Ook provicies vulle hu rol op verschillede maiere i, de ee geeft meer ruimte aa gemeete da de ader. Er zij provicies die met gemeete mee probere te werke e marktpartije facilitere door regelmatig het gesprek met ze aa te gaa e bij zake te betrekke. Maar we kwame ook detailacties tege, zoals twee provicies die zich actief bemoeie met plaetjes va mider da vijf woige, dat doet os deke aa de dakkapellediscussie e geeft gee correct beeld va de taakverdelig i de overheidswereld. Ook komt het og voor dat gemeete e provicies elkaar de Zwarte Piet toespele. Ee oderemer wist os te verzekere dat hij door de gemeete aar de provicie was verweze met ee vraag over prioriterig e uitbreidigsmogelijkhede. Maar het is de gemeete die de verdelig maakt va het woigbouwprogramma over haar gemeete. Keelijk liep deze gemeete weg voor haar veratwoordelijkheid om keuze te make. Oderemer zit klem tusse gemeete e provicie. Bemiddelig bregt ee oplossig op tafel. De iitiatiefemers va dit project hebbe de locatie va ruim twee hectare i augustus 2008 aagekocht voor de otwikkelig va het programma va ca. 150 appartemete. Sidsdie eet het project rete. Het gebied ligt aa de rad va de bestaade stad, maar buite bestaad bebouwd gebied. De gemeete beschikt over ee ruimtelijk kader waari deze otwikkelig is toegestaa, maar de provicie wil dat eerst ut e oodzaak wordt aagetood om hier te bouwe. Ook ee oafhakelijke advies-commissie va de provicie spreekt zich tege uit. De oderemers passe het pla aa, late er ee ieuwe stedebouwkudige blik over gaa die voor ee betere aasluitig bij de historie va de stad zorgt. De gemeete vidt echter dat dit iet meer past i haar ruimtelijke kader e de proviciale commissie is ook og steeds iet voor. De uitvoerig va het pla gaat de oderemers itusse meer geld koste da het opbregt. Ook ee ieuwe politieke samestellig va de gemeeteraad bregt gee oplossig. 4.2 Zoek cotext e medestaders Zoek zakeparters Kijk als oderemer voortdured aar je eige rol e die va evetuele bestaade e of ieuwe parters. Veel bouwers zij i de crisisjare ook otwikkelaars geworde e kome er door schade e schade achter dat er eerst og iets moet worde bedacht e georgaiseerd voordat ze met de bouw kue begie. Als iets moeizaam gaat, ka het heel effectief zij om ee parter of adviseur i ee project te betrekke. Dat ka helpe als het gaat om ihoudelijke expertise op iches, otwikkelkracht, ieuwe eergie of de legte va de fiaciële polsstok. Ook ihoudelijk ka het effectief zij ee project met ieuwe parters i ee bredere cotext te zie: zoek afstemmig e complemetariteit, bijvoorbeeld met eigeare va retailfucties of met maatschappelijke voorzieige. Commuiceer met ivesteerders Ee aatal oderemers gaf aa aar ivesteerders te zoeke, maar bleek gee projectprospectus te hebbe opgesteld. I ee dergelijke prospectus wordt kort e bodig beschreve wat er wordt verkocht, met welke bijzodere kwaliteite, welke ivesterig odig is e waeer de ivesterig moet worde gedaa. Ook komt aa de orde waeer de ivesteerder zij geld terugkrijgt, met hoeveel redemet e welke fiaciële risico s hij loopt. Het middel va de prospectus is omisbaar om potetiële ivesteerders e beleggers tot actie te verleide. Ee geschikt project komt iet va de grod: zoek ieuwe parters om de basis te verbrede I ee dorp zij veel bezware tege ee pla om 45 appartemete i twee relatief hoge tores te otwikkele. De locatie is u iet bebouwd. Door de liggig bij ee wikelcetrum e ee gezodheidscetrum is het i pricipe ee goede, cetrale plek i het dorp. De vraag aar appartemete is echter klei. De otwikkelaar past het pla aa tot ee appartemetegebouw va zes lage, maar het verzet blijft bestaa. De oderemer heeft i de voorfase ee makelaar gesproke e ee corporatie die i deze ladelijke omgevig gee appartemete wilde bouwe, maar had zij pla toch doorgezet. Om de zaak vlot te trekke moet de oderemer actief de markt gaa bewerke, dus veel gesprekke voere i de omgevig met potetiële bewoers, makelaars, vereigige, beleggers e de gemeete. Ook zij zorgistellige iteressat. Ee meevaller is dat de gemeete ee ieuwe structuurvisie voor het cetrum wil make. Hierdoor gaa er voor dit gebied allerlei gesprekke kome waarbij ook de mogelijkhede voor deze locatie i beeld kome. De oderemer krijgt het advies hier met ee actieve e ope houdig op aa te sluite. Pak de kas om ook adere voorzieige da woige te realisere. De gemeete heeft ee gedachte over uitruil va fucties e is zeer bereidwillig. I dit groee dorp zij auwelijks og bouwmogelijkhede te vide dus er ligge wel degelijk kase, maar je ziet die pas als je het door hebt. Er zit iets aders op da de partije iformeel met elkaar te late prate. Eerdere formele besprekige met wethouders e gedeputeerde hebbe iets opgeleverd. Na verkeede gesprekke met gemeete e provicie stemme beide partije i met ee iformele werksessie. Deze zaak laat duidelijk zie hoe oderemers i ee spagaat kue kome als gemeete e provicie ieder ee eige koers vare. Ook zie we dat bij overhede het gevoel otbreekt dat marktpartije op ee gegeve momet echt ee oplossig odig hebbe als er eemaal veel geld i ee project is gestoke. Voor de ladelijke otwikkelaar was dit ee va zij grootste grodverwervige, die sids 2008 doortikte i zij balas. Het gig al lag iet meer om wist make maar om verlies beperke. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 22 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 23

13 4.3 Actieve rol va de gemeete De beste rol die de gemeete ka oppakke is het weergeve va kaders e het bijeebrege va otwikkelede partije. Niemad zit op ee volledig terugtredede overheid te wachte. Oderemers vrage juist om ee betrokke overheid, het izette va het orgaisered vermoge va gemeete is va groot belag. Door het hele lad zie we gemeete die deze rol goed oppakke. Het gefaseerde otwikkelproces, zoals hieroder i het kader weergegeve, is door éé va deze gemeete uitgewerkt. I ee adere gemeete worde oderemers actief odersteud. Zo wijst deze gemeete oderemers die ee grodpositie hebbe op partije die huisvestig zoeke, wordt het gemeetelijk etwerk opegesteld door grodeigeare mee te eme aar bijeekomste e gaat de gemeete i gesprek over de wese va de zittede partije. Daaraast werkt de gemeete op ee hoger schaaliveau actief aa het verbetere va het imago va het betreffede gebied. Bemiddele tusse gemeete e oderemers I die ieuwe gemeetelijke rol zij ambteare meer ee itermediair tusse eerzijds de gemeete e aderzijds de marktpartije. Daarbij probere de ambteare de verschillede iitiatieve die i de gemeete worde otplooid aa elkaar te koppele e op deze maier ervoor te zorge dat er ee match wordt gemaakt tusse mogelijke gebruikers e otwikkelaars. Deze meer faciliterede ka gemeetebreed worde toegepast, waardoor iitiatiefemers zo veel mogelijk worde doorverweze aar de afdelig grod/vastgoed. De betrokke ambteaar legt daarbij iet allee cotacte, hij geeft teves advies over de procedurele mogelijkhede, zoals ee aapassig va het bestemmigspla, productaapassige of het later betale va de grod. Als ee gemeete e oderemer ee gemeeschappelijk zakelijk belag hebbe, ka ook ee gezamelijke procesvoerig worde opgezet. Bemiddele tusse buurt e oderemers De overheid ka ook veel meer ee bemiddelede rol ieme tusse de buurt e adere belaghebbede eerzijds e oderemers aderzijds. Uit ee sessie kwam aar vore dat veel gemeete ee dergelijke rol va partije bij elkaar brege zie zitte. Als voorbeeld: de gemeete odigt same met de oderemer de buurt uit om i gesprek te gaa over de (her)otwikkelig va ee locatie. Soms is het beschikbaar stelle va ee gemeetehuis of dorpshuis als eutraal terrei al voldoede om ee gesprek te arragere. Ee gefaseerd otwikkelproces I éé va de oderzochte gemeete is ee maier va werke otwikkeld met ee gefaseerd otwikkelproces e ee stappepla. Het doel is het spreide va koste e risico s. Essetie De gemeete maakt oderbouwde ruimtelijke afwegige die voor iederee zoveel mogelijk gelijk zij. Vadaar ee procedure als vorm. De gemeeteraad wordt meegeome i alle deelstappe. De gemeete eemt de iitiatiefemers mee i de volgorde va de stappe om te voorkome dat zij oodige acties odereme of te vroeg ivesterige doe e de gemeete achteraf met de rode pe door het pla moet gaa. De gemeete eemt ook de omgevig zo sel mogelijk mee i alle stappe. Vroegtijdige participatie zorgt voor sturig op de plaihoud, acceptatie e gevoel va trasparatie. Twee begivrage Er zij twee begivrage. Waarom dit (fuctie, programma va eise, impact op de omgevig)? Waarom daar (hoe groot is de locatie, waarom deze locatie e zij er alteratieve)? Als de gemeete a ee eerste sca met ruimtelijk figerspitzegefühl dekt dat het ee realistisch pla is, da vraagt zij de raad om ee krediet voor ee verder uitgewerkt voorstel. Als de raad het pla orealistisch ( ee kercetrale i ee woowijk ) vidt, da stopt alles hier. Mag het worde oderzocht, da geeft de iitiatiefemer i ee SMART (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch e tijdsgebode) pla aa wat de atwoorde zij op de vrage waarom dit? e waarom daar? De gemeete maakt op haar beurt ee toetsigskader dat aageeft bie welke badbreedte het pla zou kue worde gerealiseerd. Uiteraard vidt er tussetijds overleg plaats waardoor tijdes de plaotwikkelig al duidelijk wordt of bepaalde aapassige odig zij. Participatie maakt ook oderdeel uit va deze stappe. Soms wordt de participatie zelfs og verder aar vore om de gemeeteraad met voldoede keis te lade. Otwikkeligs- e realisatieovereekomst De gemeeteraad geeft aa of zij het toetsigskader vaststelt e of de gemeete de otwikkeligsovereekomst moet aagaa met de iitiatiefemer. Zo ja, da maakt de iitiatiefemer ee otwikkeligspla. Dat is ee officieuze goede ruimtelijke oderbouwig die bij de latere WABO-verguigaavraag odig is. Dit product hergebruik je dus i de latere wettelijke procedure. Ook dit otwikkeligspla toetst de gemeete. Bij dit alles zitte de latere platoetsers va de WABO-verguig om tafel zodat ee iitiatiefemer gee verrassige krijgt tijdes de procedure. Bij het otwikkeligspla gaat het over meer details zoals de parkeertoets, bodemoderzoek e historisch oderzoek. Stel u dat ee iitiatief is gestrad a de startovereekomst, da heeft de otwikkelaar i elk geval iet veel achteraf overbodige oderzoeke e ivesterige hoeve te doe. Dat bespaart risico e tijd. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 24 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 25

14 5. Bijlage Bijlage 1: Betrokke experts Michiel va Baars Bert Broekhuize Ewoud Dekker Arja Ekelekamp Jos Feijtel Therus Gielig Nora va de Gried Tieke Groeewege Miisterie va BZK Miisterie va BZK Ecorys (Watertoreberaad) Gemeete Zwolle zelfstadig Gielig Cosultacy Gemeete Breda Blauwhoed Hek Kieft Bart Kroesberge Moique Lammes Valetij Leijh Adria Los Wilco Otte Christie Oude Veldhuis Joop Quist KAW More for you Rho Boekel de Neree Gemeete Nieuwegei EZ Stedebouw zelfstadig Miisterie va BZK c) Cosequetie voor aasturig e rolemig: raad op afstad maar toch dichtbij, strakke procesregie: Raad: blijved sture op hoofdlije, maar ook dichterbij blijve: strakke iformatievoorzieig. Debat over ruimtelijke doele op outcome-iveau e de rol va grodbeleid daarbij. Daarvoor is hadeligsruimte odig. Het opstelle va kaders ka voorkome dat alles ka e mag. Kleie locaties met kortere exploitatieperiode, tijdelijke exploitaties, etc. te behoeve va behapbare otwikkelige oftewel i klat, tijd, zekerheid e geld/ fiacierig te overziee otwikkelige. Berekeig grodexploitatie meer i badbreedtes. Maak sceario s expliciet, wat zij mogelijke routes aar welk eiddoel? Op die maier grip krijge op lagjarige ozekerhede. Atoiette va Heijige Urbacore (Watertoreberaad) Damo Holt Ecorys (Watertoreberaad) Roderick va Houwelige Houwvast Jos va Jole Rho Paul Jora zelfstadig Reske Keijzer Rho Marco Kerstes BMC Bart Kesselaar Havesteder Bijlage 2: Grodbeleid ieuwe stijl Geurt va Raderaat Has Savelkouls Ja Willem Steves Marcel Takik Pim va der Ve Bart Visser Koe Westhoff Eo Zuidema Site (Watertoreberaad) Miisterie va BZK Lefier KAW Juli Otwerp e Advies Sytrus Achmea Rebel group EZ Stedebouw College: sture op het waarom e hoe i plaats va wat. Durf wel te kieze voor bepaalde otwikkelige die miimaal vereist zij. Laat ruimte voor ieuwe iitiatiefemers. Verleid parters, orgaiseer ivestered vermoge. Duidelijkheid biede over publiek-publieke samewerkig e procesgag. Ambtelijke orgaisatie: strakke procesregie op plaotwikkeltraject i specifieke area s. Nauwe samewerkig tusse zowel accout-, wijk-, project- als gebiedsmaagemet, beleid, marketig, verkoop/ groduitgifte e juridische zake. Belag va goede itake e maagemet va verwachtige. Meebewegede afsprake (bijvoorbeeld exploitatieovereekomste, exploitatieplae/kosteverhaal) e herijke wordt de orm. Aterieure afsprake worde o goig. Dit geldt ook voor het aar rato make va plakoste, aalegge va ifrastructuur e (boveplase) voorzieige, etc. Fiacieel iregele va afsprake via bijvoorbeeld ee voorzieigefods; of zelfs juist via plabatebijdrage achteraf. Meer flexibiliteit e verleidig ibouwe beteket ook iets voor risicomaagemet e radvoorwaarde: om kue gaa met ozekerheid. Hier volgt ee samevattig va de Nota Grodbeleid Nieuwe Stijl va het Watertoreberaad. De volledige ota is beschikbaar via a) Ihoudelijke koersbepalig: lagetermijambities cetraal, zoder te programmere: Bepaal met de raad de ihoudelijke kwalitatieve lagetermijdoele voor de gemeete. Wat wil deze gemeete zij e bereike, ook bie de regio? Leg ruimtelijke accete maar programmeer iet. Va het wat aar het waarom e hoe. Dit ka worde vastgelegd i ee otwikkeligsvisie. Afhakelijk va de regioale woigvraag verschuift i veel gevalle de oodzaak va kwaliteitstoevoegig via uitleglocaties aar ee domiatere opgave i het verbetere of zelfs overeid houde va de bestaade stad. I groeiregio s zal het echter ook gaa over uitbreidig va de bestaade voorraad of ee combiatie va beide. b) Procesmatige koers: meebewege met otwikkelige via ee hadeligsleidraad e spelregels die door de gemeeteraad zij vastgesteld: Hadeligsleidraad met spelregels vaststelle: klat (eidgebruiker) voorop, maatwerk, acceptatie itrisieke ozekerheid, beslissigscriteria, het vermidere va stapelig e verkokerig va beleid e eise ( otslakke ). Ruimte aa iitiatiefemers. Overheid stelt zich flexibel op. Irichte op adere competeties. Co-creatie (otwikkele met e door eidgebruiker) als pricipe voorop stelle, leidt mogelijk ook tot grotere multiplier. Het huidige istrumetarium maakt meer mogelijk da vaak wordt gedacht: bied experimeteerruimte. Steeds meer privaatrechtelijk regele i plaats va publiekrechtelijk. Dat is flexibeler maar stelt hogere eise aa samewerkig. Goede borgig va democratisch belag via raadscotrole op pricipes is oodzakelijk. Markt e maatschappij krijge echt de ruimte, toegevoegde waarde overheid ligt i diestverleig. Maar ook spelregels voor iitiatiefemers: committere aa procesbegisele, iclusief trasparatie. d) Cocrete vertalig va deze pricipes i ee ota grodbeleid: Het grodbeleid kaderstelled izette, daarbie situatioeel grodbeleid voere aa de had va ee hadeligsleidraad. Per iitiatief/project beredeeerd kieze welk type beleid (actief of /facilitered) gevoerd wordt. Het actief-facilitere (actief meedoe zoder grodposities i te eme) speelt ee belagrijke rol i het grodbeleid-ieuwe-stijl. Hoe vorm te geve aa actief-faciliterede houdig overheid: het i etwerke, iovatieve izet RO-/ grodistrumetarium, fuctieregie, etc. actief odersteue va otwikkelige. Situatioeel te bepale. Uitgaade va combiatie kwalitatieve ihoudelijke doele e fiaciële sturig. Meer verleided istrumetarium izette, zoals bijvoorbeeld pitches, prijsvrage, ope calls, etc. Dat is iets aders da aabestedige. Niet allee op geld, juist ook op parterschap (zoder voorgoed te zij uitgeleverd aa ee partij; optie tot ope raamovereekomste). Va aabestede aar gezamelijk ivestere. Alteratieve ivesterigsmodelle: diestverleig aa de bestaade stad (bijvoorbeeld wijkbedrijf, buurtbeheerbedrijf, duurzaamheidsbedrijf), kapitalisere maatschappelijke bate: maatschappelijke busiess case cetraal stelle. Dit vertaalt zich i (grote) geldstrome bie e rodom gemeete. Dit zit iet allemaal bij het grodbedrijf, maar ook bij adere oderdele va de gemeete. Toegevoegde waarde gemeete veradert va het aakope e bouwrijp make va bouwgrod aar makele e schakele: stadsotwikkelig zoder grex. Bestaade keis e kude bie grodbedrijf is e blijft relevat, idie odig ieuwe competeties aa boord brege. Ader model grodbedrijf: i toeemede mate gee terugverdieoptie/kosteverhaal meer c.q. lastiger te verwezelijke. Wordt eigelijk ee gewoe gemeetelijke diest waar ook (maatschappelijke) ivesterige gedaa worde die iet direct worde terugverdied. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 26 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 27

15