Raden voor de leefomgeving en infrastructuur

Transcriptie

1

2 Rade voor de leefomgevig e ifrastructuur De rade voor de leefomgevig e ifrastructuur zij de strategische adviescolleges voor regerig e parlemet op het brede domei va de fysieke omgevig. Oder deze oemer werke drie rade same: de Raad voor het Ladelijk Gebied, de Raad voor Verkeer e Waterstaat e de VROM-raad. Zij zij oafhakelijk e advisere gevraagd e ogevraagd over lagetermijvraagstukke. De rade wille met hu advieze bijdrage aa verdiepig va het politiek e maatschappelijk debat e aa de kwaliteit va de besluitvormig. De rade werke met ee gezamelijk werkprogramma e worde odersteud door het secretariaat RLI. Samestellig rade Raad voor het Ladelijk Gebied Ig. A.J.A.M. Vermeer, voorzitter Prof.dr.ig. G. Meester P.J.H.D. Verkoele Raad voor Verkeer e Waterstaat Mr. G.J. Jase, voorzitter Ir. M.W. va Lier Lels Dr.ir. M.P.M. Ruijgh-va der Ploeg VROM-raad Mr. H.M. Meijdam, voorzitter Prof.mr. N.S.J. Koema Prof.dr. A.J.M. Roobeek Algemee secretaris Dr. R. Hillebrad Secretariaat RLI Nieuwe Uitleg 1 Postbus LR De Haag secretariaat@rli.l

3 Ope jui 2011 deure, Middeikomesgroepe op de woigmarkt dichte deure

4 2 Deel 1

5 Ope deure, dichte deure 3 Ihoud Advies Deel 1 Advies 5 1 Ope deure, dichte deure 5 2 Nieuwe omstadighede op de woigmarkt 9 3 De middeikomesgroepe 13 4 Gevolge va ieuw huurbeleid 17 5 Omgaa met de 90%-orm 21 6 Ruimte voor middeikomesgroepe: specifieke maatregele 23 7 Ruimte voor middeikomesgroepe: geerieke maatregele 27 Deel 2 Aalyse 31 1 Ileidig 31 2 Veraderige i de beleidscotext 37 3 Basiskemerke va de middeikomesgroepe 43 4 Woolaste e scheefheid 49 5 De toewijzig va sociale huurwoige 55 6 De verhuizige va middeikomesgroepe 61 7 De woowese va huishoudes met ee middeikome 69 8 Alteratieve i de huursector 73 9 Alteratieve i de koopsector Samevattig e coclusies aalyse positie middegroepe 91 Literatuur 95 Bijlage 1 Totstadkomig advies 96 Bijlage 2 Overzicht publicaties

6 4 Deel 1

7 Ope deure, dichte deure 5 Deel 1 Advies Ope deure, dichte deure 1 Advies De woigmarkt i Nederlad telt veel kelpute. Er is ee gebrekkige doorstromig, de ieuwbouw productie is teruggelope, er zij probleme voor starters om ee woig te vide e er zij probleme va betaalbaarheid. De woigmarkt zit vast e is gesplete. Er is ee huurmarkt bestaade uit drie miljoe woige waarva de prijsvormig grotedeels wordt beïvloed door regulerig e die overweged worde bewood door huishoudes met lage e middeikomes. Daaraast is er ee koopmarkt bestaade uit vier miljoe woige waarva de prijsvormig door marktwerkig wordt beïvloed e die overweged worde bewood door huishoudes met hoge e middeikomes. Deze twee markte drijve steeds verder uit elkaar. De huursector otbeert ee bovekat, de koopsector ee oderkat. De huursector eidigt te vroeg, de koopsector start te laat. De VROM-raad adviseerde de afgelope jare tweemaal over de woigmarkt ( Tijd voor keuzes i 2007, Stap voor stap i 2010). I deze advieze werd de blik gericht op het fuctioere va de woigmarkt als geheel e werd geadviseerd over te gaa tot ee hervormig va het gehele woobeleid. De rade voor de leefomgevig e ifrastructuur achte ee itegrale hervormig va het woobeleid overkort oodzakelijk. De basis hierva zou moete zij het hatere va eigedomseutraliteit (de burger e iet de overheid kiest voor hure of kope). Voorts zou ook richtsoer moete zij dat allee aa die groepe i de samelevig die iet op eige kracht ee woig kue verwerve, steu wordt verleed. Dit laatste vereist ee trasformatie va ee vrijwel geerieke odersteuig va de vraag i de koopsector e de huursector aar ee meer specifieke odersteuig. I dit advies Ope deure, dichte deure. Middeikomesgroepe op de woigmarkt ligt de focus op de positie va de middeikomesgroepe op de woigmarkt. Er zij veel aawijzige dat de positie va de middeikomesgroepe

8 6 Deel 1 oder druk staat. Juist deze groepe hebbe te make met ieuwe regelgevig i de huursector, bijvoorbeeld de regel dat 90% va de vrijkomede woige i de gereguleerde sociale huursector (met ee huur tot 652) verhuurd moet worde aa huishoudes met ee verzamelikome tot (wij oeme dit verder de 90%-orm) e de aascherpig va de criteria voor het verkrijge va hypothecair krediet. Door deze regelgevig moete huishoudes met ee middeikome a verhuizig voor ee belagrijk deel ee woig buite de gereguleerde sociale huursector vide. Na aalyse stelle de rade vast dat er voor de lagere middeikomesgroepe ( tot ) buite de sociale huursector weiig alteratieve zij. Er zij te weiig woige beschikbaar omdat de woige die er zij, te duur zij. De sprog i huurprijs aar de iet-gereguleerde huursector is voor veel huishoudes te groot e de sprog aar de koopsector wordt bemoeilijkt door de hoge koopprijze e de stregere kredietcriteria. Ee itegrale hervormig va de woigmarkt is absoluut oodzakelijk om de probleme op de woigmarkt structureel op te losse. Niettemi kue de probleme va de (lagere) middeikomesgroepe op de woigmarkt ook bie de huidige costellatie gereduceerd worde bij ee afgewoge combiatie va maatregele. Daarvoor doe de rade voor de leefomgevig e ifrastructuur i dit advies ee aatal aabevelige. Deze kue gezie worde als overbruggig va de periode tot de itegrale hervormig va de woigmarkt va de grod komt. De rade bevele aa de ikomesgres die wordt gehateerd i het kader va de Europese beschikkig (de 90%-orm) alsog te idexere vaaf 2005, zijde het momet waarop ee gres va i besprekig kwam. Idexerig vaaf 2005 bregt de gres per 2011 op (verzamelikome). Daaraast is het gewest om de 90%-orm te differetiëre aar regio, omdat de eigeschappe va de regioale woigmarkte bie Nederlad sterk uitee lope. Er zij regio s va groei e va krimp, er zij gespae e meer otspae markte. I dit kader verdiet het ook aabevelig om ader oderzoek te doe aar differetiatie per regio va de liberalisatiegres. De rade mee dat er goede argumete zij om bij het hatere va ikomesgreze voor de toewijzig va sociale huurwoige te differetiëre

9 Ope deure, dichte deure 7 aar huishoudesgrootte. Meerpersooshuishoudes hebbe meer wooruimte odig da ee eepersooshuishoude e zij hebbe meer adere uitgave. De maximaal mogelijk te betale huur ligt lager e het ligt voor de had de ikomesgres voor meerpersooshuishoudes hoger te legge. Advies Bij de implemetatie va ieuw beleid als gevolg va Europese regelgevig is het zeer gebruikelijk om te werke met overgagstermije. De egatieve gevolge va de 90%-orm voor de huisvestigskase va huishoudes met ee middeikome kue verzacht worde idie er bij de toepassig va deze orm (alsog) ee overgagstermij met de Europese Commissie overee wordt gekome. Ook kue ogeweste probleme vermede worde idie aa corporaties wordt toegestaa om de opgelegde 90%-orm gemiddeld over ee periode va ekele jare (bijvoorbeeld drie jaar) te hale. De rade bevele aa om deze flexibiliteit i de implemetatie va de maatregel i te bouwe. De rade bevele teves aa om ee aatal maatregele ader te oderzoeke op de bijdrage die zij kue levere aa beperkig va het effect va de 90%-orm, omdat zij het aabod va woige voor de (meest kwetsbare) middeikomesgroepe kue helpe vergrote. Woigcorporaties e particuliere partije kue hiertoe gericht beleid voere. De rijksoverheid ka he stimulere e facilitere. Het is dus ee veratwoordelijkheid va alle partije, iet allee va de rijksoverheid. De volgede maatregele zij i de overwegig betrokke: specifieke izet va het wooruimteverdeligsistrumet; bevrieze va de huurprijs va woige et bove de liberalisatiegres; corporaties zodere middels ee admiistratieve scheidig, ee deel va hu bezit af waardoor er gee sprake is va staatssteu; corporaties verkope woige met kortig; met Koopgarat wordt de koopsector meer toegakelijk; verder agaa va de mogelijkhede va huur-op-maat; aapasse va de liberalisatiegres. Voor meer aabod i het middesegmet is het odig dat de rijksoverheid aa corporaties meer gelegeheid geeft om te ivestere. Dit houdt i dat de ivesterigsruimte va woigcorporaties iet wordt afgeroomd, maar wordt geactiveerd. Ook ka met het oog hierop ee huurverhogig va iflatie +1% voor alle

10 8 Deel 1 huurders worde toegestaa. De ivesterigsbereidheid va pesioefodse op de Nederladse woigmarkt diet gestimuleerd te worde om zodoede het aatal particuliere huurwoige te vergrote. I verschillede Europese lade worde daartoe beleidsistrumete igezet die voor os lad mogelijk als voorbeeld kue diee. I het beleid voor de middegroepe is ee precieze kijk gewest op het veel geoemde probleem va de scheefheid i de huursector (midde- e hogere ikomesgroepe i goedkope huurwoige). Va ee groot aatal huishoudes met lage huurquote i de huursector is gee sprake. Waar scheefheid is, is dit doorgaas gee oorzaak va woigmarktprobleme, maar eerder ee resultate hierva. Va ee direct ati-scheefheidsbeleid moge gee al te hoge verwachtige gekoesterd worde. Dit geldt ook voor de maatregel die verhuurders i staat stelt om huishoudes met ee verzamelikome bove de ee extra huurverhogig va 5% bove iflatie te geve. Het is va belag dat aa deze groepe ee reëel alteratief wordt gebode. I het vervolg va dit advies wordt igegaa op de ieuwe omstadighede op de woigmarkt. Daara volgt ee aalyse va de positie va de middeikomesgroepe op de woigmarkt e als laatste vidt u ee adere uitleg va bovestaade aabevelige. I deel 2 vidt u ee uitgebreide aalyse va de positie va de middeikomesgroepe op de woigmarkt e va de verwachte effecte va de wijzigige i het beleid voor de huurmarkt. De rade zij zich erva bewust dat de diepgaade probleme op de Nederladse woigmarkt met de aabevelige gericht op de middeikomesgroepe iet structureel worde opgelost. Op de korte termij kue deze aabevelige echter wel helpe om de positie va de middeikomesgroepe iet verder te late verslechtere als gevolg va de ieuwe beleidsigrepe i de huurmarkt.

11 Ope deure, dichte deure 9 Nieuwe omstadighede op de woigmarkt 2 Advies Zowel i de huur- als de koopsector hebbe er recet belagrijke veraderige plaatsgevode. Huursector Als gevolg va twee recete otwikkelige staat de keuzevrijheid voor middeikomesgroepe i toeemede mate oder druk. Per 1 jauari 2011 is er, te eerste, ee ieuwe Europese beschikkig va kracht die de toegakelijkheid va de Nederladse sociale huursector voor huishoudes met ee middeikome beperkt. Dit is a overleg tusse de Europese Commissie e Nederlad bepaald om oeerlijke cocurretie voor particuliere verhuurders te voorkome. Cocreet houdt de ieuwe maatregel i dat 90% va de vrijkomede corporatiehuurwoige met ee huurprijs oder 652 moet worde toegeweze aa huishoudes met ee verzamelikome oder Huishoudes met ee middeikome die al i ee huurwoig woe, hoeve deze iet te verlate. I deel 2 va dit advies is meer i detail beschreve welk proces aa deze beschikkig vooraf is gegaa. Te tweede krijge de middeikomesgroepe mogelijk met extra huurverhogige te make. I het regeerakkoord is amelijk bepaald dat huurders va ee gereguleerde huurwoig met ee verzamelikome bove ee huurverhogig va iflatie +5% moge krijge. Deze maatregel wordt voorgesteld om scheefwoe (zie deel 2, hoofdstuk 4) tege te gaa. Het kabiet verwacht dat deze huishoudes seller verhuize als ze met forse huurverhogige gecofroteerd worde. Hoe e waeer deze maatregel precies wordt vormgegeve, is og oduidelijk. Er moete belagrijke vrage bij de vormgevig worde beatwoord, zoals: hoe vidt de ikomestoets plaats, mag de maximale huurprijsgres worde overschrede, wat gebeurt er met huishoudes va wie het ikome oder de daalt, e hoe ka worde voorkome dat er ee sterke armoedeval optreedt?

12 10 Deel 1 Door de twee hierbove beschreve maatregele wordt de gereguleerde sociale huursector moeilijker toegakelijk e mider aatrekkelijk voor middeikomesgroepe. De vraag is wat dit beteket voor het gedrag va deze huishoudes. Eerzijds valt te verwachte dat starters op de woigmarkt met ee middeikome eerder zulle uitwijke aar de particuliere huursector of de koopsector. Aderzijds worde huishoudes met ee middeikome die u i ee sociale huurwoig woe, geprikkeld om daar te blijve zitte. Dit geldt waarschijlijk vooral voor de huishoudes met ee verzamelikome tusse e , die i de sociale huursector met ee iflatievolged huurbeleid (de hure moge maximaal stijge met het iflatiepercetage va het jaar ervoor) te make krijge. Het gevolg hierva is dat de stagatie op de woigmarkt verder bevorderd wordt. Koopsector Odaks het feit dat de rete mometeel relatief laag is, wordt de betaalbaarheid va koopwoige voor lage e middeikomesgroepe igeperkt door de volgede factore (zie deel 2, hoofdstuk 2). Er zij aagescherpte orme voor het verkrijge va Natioale Hypotheekgaratie (NHG) als gevolg va geactualiseerde berekeige va het Nibud. Bake zij steeds terughoudeder bij het verstrekke va hypotheke. Nieuwe woigzoekede kue gee aaspraak meer make op de koopsubsidie, e de startersleige verdwije i steeds meer gemeete. I maart 2011 hebbe het Miisterie va Fiacië, de Autoriteit Fiaciële Markte (AFM) e de bake e verzekeraars ee akkoord geslote over de beperkig va tophypotheke. Ook wordt het aflossigsvrije gedeelte va de hypotheek beperkt tot maximaal 50% va de marktwaarde va de woig. Ee oplopede hypotheekrete. De hypotheekrete is op dit momet laag, maar liep de afgelope maade sel op. Door de aatrekkede wereldecoomie is ee verdere stijgig waarschijlijk. Bij de lage hypotheekrete va 2009 beteket ee retestijgig va 1% ee stijgig va de hypotheeklaste met ogeveer 25%. Gevolge voor de woigmarkt Het spreekt vazelf dat de hierbove geschetste veraderige i de beleidscotext gevolge hebbe voor de positie die de middeikomesgroepe op de woigmarkt ieme. Eerder heeft ook oderzoek hieraar plaatsgevode. I 2010 verschee ee oderzoek va oderzoeksbureau RIGO ( Tusse wal e schip, i opdracht va de Woobod e Aedes) waaruit blijkt dat ruim huishoudes als gevolg va

13 Ope deure, dichte deure 11 de ieuwe Europese beschikkig tusse de wal e het schip dreige te gerake. Het gaat da om huishoudes met ee verzamelikome va meer da die (zoder eige vermoge of bijzodere fiacierigscostructies) mider da 10% va het koopaabod kue betale i de regio waari me woot. I het debat hierover liet de toemalige miister va VROM wete deze coclusie iet te dele. Hij wees erop dat veel huishoudes met ee middeikome u al i ee koopwoig woe. Ook meede hij op basis va ee ader oderzoek (bureau ABF) dat woigcorporaties i bija alle regio s i staat zoude moete zij om de 90%-orm te hale. Advies I aavullig op het eerder verrichte oderzoek hebbe de rade zelf ee aalyse late uitvoere (op basis va het WoON 2009) aar de gevolge va de geschetste otwikkelige op de woigmarkt.

14 12 Deel 1

15 Ope deure, dichte deure 13 De middeikomesgroepe 3 Advies Het belag va de middeikomesgroepe voor het fuctioere va de samelevig als geheel e voor de maatschappelijke samehag, ka moeilijk overschat worde. De middeikomesgroepe zij het scharierput tusse arm e rijk, e zij zij ook de drager e uitvoerder va fucties die direct het reile e zeile va de maatschappij rake (zorg, oderwijs, politie, detailhadel, overheidsfucties, diestverleig). Als middeikomesgroepe gee huis kue vide (te duur, gee geschikt aabod), da is dat ee vraagstuk va grote maatschappelijke betekeis. Als zij gee huis i de stad aar hu keuze kue vide, da heeft ook de stad (e alle maatschappelijke orgaisaties die daari werkzaam zij) ee probleem. Oder middeikomesgroepe verstaa we huishoudes met ee verzamelikome tusse de ikomesgres die hoort bij de 90%-orm ( ) e tweemaal modaal ( ). Dit zij 2,5 miljoe huishoudes, meer da éé derde va de bevolkig. Daaraast zij er i Nederlad 2,7 miljoe huishoudes met ee (betrekkelijk) laag ikome (tot ) e zij er 1,8 miljoe huishoudes met ee ikome bove tweemaal modaal. Driekwart va de Nederladse bevolkig heeft dus ee lager of ee middeikome. Als we bie de ruime groep va middeikomesgroepe auwkeuriger kijke, da vide we hierbie ee groep va huishoudes, die we de lagere middeikomesgroepe zoude kue oeme. Dit zij huishoudes met ee verzamelikome tusse e (tusse ogeveer 1850 e 2250 etto per maad). De verdelig va de huishoudes over de huur- e koopsector is sterk gerelateerd aa het ikome. Hoe hoger het ikome, hoe groter het aadeel eigeaar-bewoers (zie tabel 1).

16 14 Deel 1 Tabel 1 Huishoudes aar ikome e eigedomssector (2009) < tweemaal > tweemaal modaal alle huishoudes modaal Aatal huishoudes (x 1.000) Huursector (%) Koopsector (%) I de lagere middeikomesgroepe is de categorie jogere oververtegewoordigd (zie deel 2, tabel 1). Ee deel va he zal doorgroeie aar ee hoger ikome e zich da gemakkelijker op de woigmarkt kue bewege. Ook gaat het vaker da gemiddeld om eepersooshuishoudes, die over het algemee met kleiere woige toekue. De hogere middeikomesgroepe bestaa voor meer da gemiddeld uit gezie i de leeftijd va jaar met kidere. Voor he is het lastiger zich op de woigmarkt te bewege. De kas dat ze meer gaa verdiee is mider groot e ee gezi met kidere heeft meer koste da het gemiddelde huishoude. Va de lagere middeikomesgroepe woe huishoudes i ee huurwoig tot de liberalisatiegres ( 652). Zij hebbe volges het regeerakkoord gee bove iflatoire huurverhogig te duchte, maar als ze og iet i die huurwoig hadde gewood, da zoude zij weiig kas make op toewijzig va ee sociale huurwoig met ee huurprijs tot 652. Daaraast zij er huishoudes met ee verzamelikome va meer da die i ee iet-geliberaliseerde huurwoig woe (zie tabel 2). Zij krijge op basis va het regeerakkoord mogelijk te make met ee huurverhogig va de iflatie +5%.

17 Ope deure, dichte deure 15 Tabel 2 Zittede huurders i ee iet-geliberaliseerde huurwoig (2009), gerelateerd aa 90%-toewijzigsorm e het huurbeleid uit het regeerakkoord Aatal (x 1.000) Toewijzig coform 90%-orm Huurbeleid volges iflatie < (71%) ja ja (12%) ee ja > (17%) ee ee (+5%) totaal (100%) Advies Ruim huishoudes, ee kleie 30% va alle huurders, hore volges de ieuwe maatregele i pricipe iet thuis i de iet-geliberaliseerde huursector. Vaak wordt de term scheefheid gebruikt voor de situatie dat hogere ikomesgroepe i ee goedkope woig zitte. Op dit vlak bestaa veel defiities e veel cijfers. Er is da ook ee grote badbreedte i het debat hierover, variëred va heel veel tot heel weiig. Dit hagt af va de gekoze greze va huur e ikome. Ee absoluut e sluited beeld va de mate va scheefheid bestaat iet. Door ee relatief lage ikomesgres ( ) te kieze i combiatie met ee huurgres va 652 worde automatisch vrij veel huishoudes als scheefwoed getypeerd, terwijl zij helemaal gee hoog ikome hebbe, maar ee lager middeikome (zie deel 2, hoofdstuk 4). Dit is ook te zie als de huurquote (percetage va het ikome dat aa de huur wordt besteed) va deze groep huishoudes wordt oderzocht. Da blijkt er gee sprake te zij va ee groot aatal huurders met zeer lage huurquote. Er is overiges op dit momet gee heldere ormerig va wat ee redelijke huurquote is. Als bij wijze va voorbeeld, bezie wordt hoeveel huishoudes va deze groep huurders ee huurquote heeft die lager is da 15%, da krimpt het aatal scheefwoers va huishoudes aar huishoudes (zie deel 2, tabel 6). Er zij dus veel uacerige va de cijfers mogelijk. Voorts blijkt dat scheefheid gee oorzaak is va grote woigmarktprobleme, maar eerder het gevolg is va het otbreke va sporte op de wooladder. Uit aalyse blijkt amelijk dat er oder de middeikomesgroepe i de huursector ee forse verhuisgeeigdheid is: tusse de 25% e 40% va deze huishoudes west bie twee jaar te verhuize. Het is wel opmerkelijk dat de huur die me voor oge heeft a ee evetuele verhuizig, oder het iveau va de liberalisatiegres ligt (ogeveer

18 16 Deel tot 550). I dit huurprijssegmet is slechts ee beperkt aabod beschikbaar voor middeikomesgroepe (mede als gevolg va de ivoerig va de 90%-orm). Huurders met ee middeikome die wille kope, oeme gemiddeld geome ee koopprijs va vijf tot zes keer het jaarikome. Dit wrigt met de gedragscode hypothecaire fiacierig. Tabel 3 Verhuisgeeigdheid va middeikomesgroepe aar huishoudestype e prijs (huur/koop) va geweste woig Eepersooshuishoude Meerpersooshuishoude Wil bie twee jaar verhuize (%) Geweste huurprijs ( ) Geweste koopprijs ( ) tweemaal modaal Wil bie twee jaar verhuize (%) Geweste huurprijs ( ) Geweste koopprijs ( )

19 Ope deure, dichte deure 17 Gevolge va ieuw huurbeleid 4 Advies De laatste jare is 77,4% va de vrijkomede sociale huurwoige met ee huurprijs oder de liberalisatiegres ( 652 i 2011) toegeweze aa huishoudes die tot de 90%-doelgroep behore. Er zij wel forse regioale verschille die samehage met de woigvoorraad (verdelig aar huurprijze) e de bevolkig (verdelig aar ikomes). Theoretisch gesproke kue er - waeer de orm va 90% strikt wordt toegepast - jaarlijks ee kleie huishoudes met ee middeikome mider i de sociale huursector worde gehuisvest da de afgelope jare het geval is geweest. Niet al deze huishoudes zulle i de probleme kome, ee deel ka zeker voor zichzelf zorge, maar ee ader deel ka dat echter iet. Om dit te aalysere is ee ormstellig va betaalbaarheid odig. Bij het ormere va de betaalbaarheid va de hure voor huishoudes met ee middeikome doet zich het probleem voor dat er gee algemee, door de overheid gedrage, ormerig bestaat. Iedere partij ka er dus eige ormerige op a houde. I de aalyse (deel 2, hoofdstuk 8) is gewerkt met ee door de rade gekoze orm. Deze orm houdt het midde tusse ee basale-nibudorm (dit is de ruimte die ee huishoude overhoudt voor huur als alle adere poste op miimumiveau zij gesteld) e ee voorbeeld-nibudorm (dit is de ruimte die voor huur resteert als alle adere poste op gemiddeld iveau zij gesteld). Als we ee dergelijke middeorm (zie kader 5 i deel 2, hoofdstuk 8) toepasse, da zij er grote verschille i betaalbaarheid tusse verschillede huishoudes. Bij meerpersooshuishoudes worde iet verwoderlijk - de greze va de betaalbaarheid veel seller bereikt (uitgaade va hetzelfde ikome). Zowel de 90%-orm als de voorgeome 5% extra huurverhogig (voor huishoudes met ee verzamelikome bove de ) geve het risico va ee armoedeval

20 18 Deel 1 e va strategisch gedrag va huurders. Het vrij besteedbare ikome ka bij ee ikome va et bove de plotselig fors dale als ee huishoude bij verhuizig uit ee gereguleerde huurwoig allee voor ee geliberaliseerde woig i aamerkig komt (90%-orm). Bij eezelfde etto-ikome gaa da de huuruitgave omhoog omdat me allee i aamerkig komt voor ee woig met ee huur va meer da 652. De aimo om te verhuize zal hierdoor afeme. Huishoudes kue ook maatregele eme om oder de ikomesgres te blijve. Het adere kabietsvooreme is om verhuurders de mogelijkheid te geve huishoudes die ee verzamelikome hebbe va meer da , jaarlijks maximaal 5% extra huurverhogig op te legge boveop de iflatie. Ook voor deze maatregel geldt dat het ee armoedeval ka veroorzake. E ook hier dreigt strategisch gedrag va huishoudes: ee huishoude ka het ikome tempere (bijvoorbeeld door ee dag mider te werke) om te vermijde dat het bove de stijgt. Tabel 4 Huurders e verhuisplae: beleidsmaatregele Zittede huurders tot 652 Gee verhuispla Wel verhuispla Huurverhogig coform iflatie I pricipe aar huur bove 652 of koop > Huurverhogig maximaal iflatie +5% I pricipe aar huur bove 652 of koop De itroductie va de 90%-orm leidt tot het stimulere va ee extra woigvraag va middeikomesgroepe aar geliberaliseerde corporatiewoige, woige i de particuliere huursector e koopwoige. Het valt echter iet te verwachte dat deze sectore i staat zulle zij om deze extra vraag afdoede op te vage. Bij de geliberaliseerde corporatiewoige speelt vooral de betaalbaarheid ee rol: uitgaade va de eerder geoemde middeorm zij deze woige iet betaalbaar voor tweepersooshuishoudes e gezie met gezislede joger da vijfezestig jaar met ee verzamelikome et bove (zie deel 2, tabel 16). I de particuliere huursector speelt iet allee het probleem va de betaalbaarheid, maar vooral ook het probleem va beschikbaarheid e kwaliteit

21 Ope deure, dichte deure 19 (met ame woiggrootte). Er zij betrekkelijk weiig particuliere huurwoige beschikbaar e deze woige voldoe dikwijls iet aa de eise va de woigzoekede (zeker i het geval va gezie). Bovedie stelle de particuliere verhuurders zelf soms ikomeseise die de toegag tot de particuliere huursector voor bepaalde middeikomesgroepe kue beperke. Uit oze aalyse blijkt dat de ikomeseise die de IVBN-lede stelle aa eepersooshuishoudes aazielijk streger zij da de door de rade gehateerde middeorm (zie deel 2, tabel 17). Advies I de koopsector zie we dat door de hoge koopprijze huishoudes met ee verzamelikome rod (e weiig eige vermoge) i veel regio s betrekkelijk weiig mogelijkhede hebbe (zie deel 2, hoofdstuk 9). Dit geldt vooral waeer het ikome door twee werkede parters verdied wordt. Voor huishoudes met ee verzamelikome rod is de situatie iets gustiger, hoewel er ook regio s zij waar deze huishoudes mider da 10% va het koopwoigeaabod kue betale. De aalyse va de gevolge va de ivoerig va de 90%-orm levert drie coclusies op. I de eerste plaats lope huishoudes met ee verzamelikome tusse e het grootste risico om i de kel te kome. De geliberaliseerde corporatiesector, de particuliere huursector e de koopsector vorme voor veel va deze huishoudes gee betaalbaar, toegakelijk e/of kwalitatief acceptabel alteratief voor de sociale huursector. Dit is zeker het geval i regio s met ee gespae woigmarkt. Te tweede komt scheefheid voor, maar dat moet iet als oorzaak va woigmarktprobleme, maar vooral als gevolg erva worde gezie. Bij de beoordelig va de omvag va het scheefheidsprobleem moet de feitelijke huurquote meegewoge worde. Doet me dit, da is er gee sprake va ee eorm aatal goedkoop woede. Aa de ivoerig va de 5% huurverhogig bove iflatie is bovedie ee aatal adele verbode. Te derde verschille de effecte va de 90%-orm sterk aar regio e huis houdesgrootte.

22 20 Deel 1

23 Ope deure, dichte deure 21 Omgaa met de 90%-orm 5 Advies Voorgaade drie coclusies ope tot verruimig, tot differetiatie e tot flexibiliteit. Verruimig: idexerig De gres va komt iet direct voort uit ee aalyse va welke groepe wel e welke groepe iet zelfstadig op de markt uit de voete kue. I 2005 werd i de beleidsstukke gesproke over (de toemalige ziekefodsgres) als ikomesgres voor de afbakeig va de doelgroep voor woigcorporaties. Tusse 2005 e 2010 is deze gres vervolges iet meer geïdexeerd. Pas i 2011 heeft er voor eerst ee aapassig va de gres plaatsgevode: va aar Als de ikomesgres vaaf 2005 ieder jaar met de CAO-loe zou zij geïdexeerd, da had deze i 2011 ogeveer op gelege. I dat geval zou de corporatiedoelgroep gee 2,76 miljoe huishoudes maar 3,23 miljoe huishoudes bedrage. Het aadeel sociale huurwoige met ee huurprijs oder de liberalisatiegres dat recet is toegeweze aa de corporatiedoelgroep zou bij idexerig stijge va 77,4% aar 80,8%. Ee techische kwestie va al of iet idexere scheelt dus huishoudes die wel of iet tot de doelgroep worde gereked. De rade advisere deze idexerigsachterstad i te hale. Differetiatie Daaraast blijft differetiatie aar huishoudesgrootte oodzakelijk. Het maakt amelijk ogal wat uit of ee huishoude bestaat uit éé persoo of uit meer persoe. Uit de aalyse (deel 2, tabel 16) blijkt dat de maximale basishuur die verschillede type huishoudes kue betale bij ee bepaald ikome, uiteeloopt. Zo blijkt dat voor tweepersooshuishoudes oder de vijfezestig jaar e voor gezie met ee verzamelikome tot ee huur va ogeveer 590 het maximum is dat ze kue betale (op basis va de midde-nibud-orm ). Diezelfde huishoudes kue met ee ikome tot og maar auwelijks meer da 652 betale.

24 22 Deel 1 De rade mee daarom dat er goede argumete zij om a idexerig de ikomesgres voor meerpersooshuishoudes op ee hoger iveau te legge e de ikomesgres voor eepersooshuishoudes op ee lager iveau te legge. Daaraast is het logisch dat corporaties bij de toewijzig va de 10% woige die ze aa huishoudes met ee ikome bove moge verhure, voorrag geve aa meerpersooshuishoudes met ee ikome tot Ook de regioale marktverhoudige variëre. Er is ee klei aatal regio s waar al i 2008 e 2009 (bija) werd voldaa aa de 90%-orm. Er zij echter ook regio s die daar og ver vaaf zate (zie deel 2, tabel 8). De kas dat huishoudes i de kel kome is het grootst i regio s met ee betrekkelijk laag aadeel toewijzige aa de ieuwe 90%-doelgroep e ee gespae woigmarkt, waardoor middeikomesgroepe weiig betaalbare alteratieve hebbe i de particuliere huursector e de koopsector. Voorbeelde va dergelijke regio s zij Utrecht e Amsterdam. Het beleid zou rekeig moete houde met de hierbove beschreve regioale verschille. Flexibiliteit Forse beleidswijzigige, zeker als deze tot stad kome als gevolg va Europese voorschrifte, kee meestal ee overgagsregelig. Gezie de toestad op de woigmarkt is ee flexibele ivoerig va de 90%-orm gewest. De orm zou het beste gezie kue worde als ee streefpercetage, te bereike i ekele jare. Ook zou de overheid aa corporaties de mogelijkheid kue geve om hu percetage va toewijzige aa de 90%-doelgroep over ee periode va drie jaar te middele. Dit geeft de corporaties wat meer ruimte, wat vooral belagrijk is voor woigcorporaties die actief zij met ieuwbouw e herstructurerig. Het is redelijk dat te herhuisveste huurders met ee middeikome ook i de toekomst toegag houde tot gereguleerde sociale huurwoige.

25 Ope deure, dichte deure 23 Ruimte voor middeikomesgroepe: specifieke maatregele 6 Advies Om de meest kwetsbare huishoudes uit de middeikomesgroep te huisveste, kue de hieroder beschreve mogelijkhede worde beut. Er is iet éé maatregel die dit probleem oplost. De rade stelle daarom i het kader va alle beetjes helpe de izet va de volgede istrumete voor. Specifieke izet va het wooruimteverdeligsistrumet De 10% va de vrijkomede gereguleerde corporatiewoige die aa huishoudes buite de 90%-doelgroep mag worde toegeweze, ka specifiek igezet worde voor huishoudes met ee bepaald ikome (bijvoorbeeld tusse e de ) e/of ee bepaald huishoudestype (gezie met kidere). De huurprijs va woige verhoge tot et bove de liberalisatiegres e vervolges de huur bevrieze Deze werkwijze i de vorm va huurvast (de huur va de woig blijft voor ee bepaalde periode, meestal vijf of zeve jaar, gelijk) wordt al toegepast door ekele corporaties. Het voordeel is dat de betreffede woige iet oderworpe worde aa de 90%-orm, omdat de huurprijs hoger is da de liberalisatiegres. Echter, door de hure te bevrieze, blijve deze toch redelijk betaalbaar, zeker op wat lagere termij. Koopgarat Koopgaratwoige zij ee goed alteratief voor gereguleerde sociale huurwoige. Door de kortig va ogeveer 25% zij deze woige beter betaalbaar da ormale koopwoige, terwijl de risico s voor huizekopers toch relatief beperkt blijve, doordat de woigcorporaties ee terugkoopplicht hebbe. Aa de adere kat legge door de terugkoopplicht dergelijke woige (aders da bij vrije verkoop) og wel beslag op de fiaciële middele va woigcorporaties e de bouw

26 24 Deel 1 va dergelijke woige wordt iet door het WSW geborgd. Koopgarat ka het best gefaseerd igezet worde, omdat aders de koopwoigemarkt i ee bepaald gebied overvoerd wordt e de prijze va woige va eigeaar-bewoers sterker da gemiddeld dale. Moeder maar ook dochter Corporaties kue ook zoder staatssteu op de markt operere om aabod voor de middeikomesgroepe te scheppe. Na ee admiistratieve scheidig wordt coform de voorstelle va de wijzigig va de woigwet, ee deel va de corporatie fiacieel afgezoderd. Dit deel bouwt woige voor de middeikomesgroepe e exploiteert woige uit de bestaade voorraad die het - a ee arragemet voor herfiacierig - overeemt va de moederoderemig. Huur-op-maat e ikomesgerelateerde hure Met de mogelijkheid va 5% huurverhogig bove iflatie voor huishoudes met ee ikome va e meer, zij ikomeshure geïtroduceerd. Door diverse experimete (volges grofweg drie modelle) is al ervarig opgedaa met huurop-maat. Hiermee ka i pricipe ee gelijkmatigere huurquote bij huurders worde georgaiseerd (afvlakke va hoge quote, ophoge va lage quote), waardoor hure betaalbaarder worde. Ook ka ee wijk i pricipe beter gemegd worde gehoude i de strijd tege sociale e ruimtelijke segregatie. Er zij echter ook complicaties bij huur-op-maat. Normerig va betaalbaarheid is ee overheidstaak. De uitvoerig is igewikkeld e vraagt veel admiistratie e cotrole, de kas op het otstaa va ee armoedeval e strategisch gedrag va huurders wordt groter, de te betale huur wordt meer da u al het geval is, mede bepaald door de fiaciële spakracht va de corporatie e bij ee aatal huurders wordt de woocosumptie gestimuleerd. Veel va de kracht va huur-op-maat hagt af va de uitwerkig i de praktijk. Om aa de geoemde complicaties het hoofd te kue biede wordt i het advies Tijd voor keuzes (VROM-raad, 2007) ee systeem va regioaal gedifferetieerde referetiehure (aaloog aa de Duitse Mietspiegel) voorgesteld met vraagodersteuig op basis va orme va betaalbaarheid die door de overheid zij vastgesteld. Liberalisatiegres aapasse De gres va 652 heeft i het huidige beleid drie fucties. Het is de staatssteugres (Europa-dossier), de liberalisatiegres (huurprijze oder deze gres worde gereguleerd) e de huurtoeslaggres (maximale huurgres tot waar me huurtoeslag ka aavrage).

27 Ope deure, dichte deure 25 Het is dekbaar om deze drie greze va elkaar los te koppele. Zo zou de staatssteugres i regio s waar middeikomesgroepe kwetsbaar zij op de woigmarkt aar beede kue worde bijgesteld, bijvoorbeeld tot 550. Zo kome er meer sociale huurwoige (met huurprijze va 550 tot 652) bie het bereik va de middeikomesgroepe, omdat de 90%-orm da allee betrekkig heeft op woige met huurprijze tot 550. Hierbij moet wel bedacht worde dat het verlage va de staatssteugres iet zoder cosequeties is voor de woigcorporaties. De mogelijkhede om borgig via het WSW te verkrijge, worde amelijk flik igeperkt. Allee voor ieuwbouwwoige e bestaade woige waarva de leige geherfiacierd moete worde, met ee huurprijs oder de 550 zulle woigcorporaties i ee dergelijke situatie og ee beroep op WSW-borgig kue doe. Voorts moet ook vermede worde dat hierdoor voor grote gezie met ee laag ikome ee grotere (duurdere) woig uit het zicht raakt. Advies Bij de ivoerig va ee dergelijke maatregel zoude de liberalisatiegres e de huurtoeslaggres op 652 kue blijve ligge. I gespae woigmarkte zou ook overwoge kue worde om de liberalisatiegres juist te verhoge, zodat meer huurders via huurregulerig beschermd worde tege mogelijk misbruik va marktmacht door verhuurders. Er zal altijd ee zorgvuldige aalyse va de voor- e adele va ee aapassig va de greze (staatsteu-liberalisatie-huurtoeslag) odig zij. Daarbij ligt het wel meer e meer voor de had om deze greze te regioalisere.

28 26 Deel 1

29 Ope deure, dichte deure 27 Ruimte voor middeikomesgroepe: geerieke maatregele 7 Advies Naast deze specifieke maatregele zij meer geerieke maatregele aa te bevele om de omvag va het middesegmet op de woigmarkt te vergrote. De rade advisere om het aabod aa geliberaliseerde corporatiewoige, particuliere huurwoige e betaalbare koopwoige te vergrote. Op die maier kue huishoudes met ee wat hoger middeikome, die iet meer i de corporatiesector terecht kue, gemakkelijker ee woig vide. Potetieel liberaliseerbare sociale huurwoige liberalisere Op basis va het huidige aatal WWS-pute ka 40% va de sociale huurwoigevoorraad worde geliberaliseerd. I de praktijk ka liberalisatie echter allee bij ee mutatie worde uitgevoerd e da ook og slechts gedoseerd, omdat er aders ovoldoede vrijkomede huurwoige voor huishoudes uit de primaire doelgroep beschikbaar zij. Ook zal het markttechisch lag iet altijd mogelijk zij om woige met ee huurprijs bove de liberalisatiegres te verhure. Ee rekevoorbeeld ka dit verduidelijke: als we uitgaa va 10% mutatie e de liberalisatie va 10% va de vrijkomede sociale huurwoige, ka er jaarlijks ogeveer 1% va de totale voorraad sociale huurwoige worde geliberaliseerd. Ivesterigspotetie va de woigcorporaties activere i plaats va afrome Meer aabod voor middeikomesgroepe vraagt om ivesterige va woigcorporaties. De ivesterigspotetie va de corporatiesector is da ook essetieel. Die wordt aagetast door de voorgeome heffig uit het regeerakkoord (ee bijdrage aa de huurtoeslag va 760 miljoe voor verhuurders, waarva ruim 600 miljoe voor woigcorporaties). Om de voorgeome heffig te kue betale, is de huurverhogig va 5% bove iflatie bij de rijkste huurders voor veel corporaties iet afdoede. Zelfs waeer corporaties ee actief verkoopbeleid voere da og ka de ivesterigsruimte va veel corporaties iet zodaig versterkt worde dat

30 28 Deel 1 ee actief bouwbeleid i het middesegmet va de grod ka kome. Voor het verruime va de ivesterigspotetie zou daarom moete worde afgezie va zware heffige va rijkswege. Waar blijkt dat corporaties ee overmaat aa vermoge hebbe, moete maatregele va de overheid iet op afrome, maar op het activere e bevordere va ivesterige gericht zij. De voorstelle voor ee ieuwe woigwet make dit ook goed mogelijk. Daaraast is ivesterigsruimte te vide door woigcorporaties toe te staa ee huurverhogig va iflatie +1% te vrage over het gehele woigbezit. Dit voorstel is i 2010 igebracht door Aedes e de Woobod. Ook zoude woigcorporaties moete probere hu eige ivesterigskracht te verbetere door itere veraderige door te voere, bijvoorbeeld door ee goede bedrijfsvoerig, ee flexibele orgaisatie e het beperke va de bedrijfslaste. Het verlege va de levesduur va woige (iet meer de vaste vijftig jaar i exploitatie) zou mogelijk ook ee bijdrage aa de ivesterigspotetie kue levere. Stimulerig va het aabod aa particuliere huurwoige Om het segmet va de particuliere verhuur te versterke, is het debat over huurbeleid relevat. Doordat er scherpere ikomeseise gesteld worde bij de toewijzig va sociale huurwoige, wordt de vraag aar particuliere huurwoige aar verwachtig groter. Maar ook twee adere pute verdiee aadacht: de positie va de beleggers op de grodmarkt (die aalope tege ee geslote blok va otwikkelaars e gemeete), e de zuigkracht va de koopsector vawege de fiscale voordele va hypotheke. Beperke va de hypotheekreteaftrek zou voor de particuliere huursector ee grote stimulas zij. Het is ook odig de ivesterigsbereidheid va pesioefodse op de Nederladse woigmarkt te stimulere om zodoede het aabod aa particuliere huurwoige te vergrote. De rade advisere om met de pesioefodse hierover i gesprek te gaa. Ook is het uttig om goed te kijke aar best practices uit het buitelad. I verschillede Europese lade voert de overheid ee actief beleid om de particuliere huursector te stimulere. Er worde diverse beleidsistrumete igezet, variëred va subsidies e laag retede leige voor ivesteerders, tot belastigvoordele e collectieve verzekerige tege wabetalig. Er is ee waaier aa mogelijkhede.

31 Ope deure, dichte deure 29 Vergrotig va de betaalbare koopsector door verkoop va corporatiehuurwoige Verkoop va huurwoige door corporaties ka ee bijdrage levere aa het vergrote va het aabod va betaalbare koopwoige voor de middeikomesgroepe. Op dit vlak bestaat ervarig i de praktijk. Deze laat zie dat oder zittede huurders de aimo voor koop beperkt is e dat deze varieert aar type huishoude, ikome, woig e buurt. Verkoop bij mutatie is i de praktijk eevoudiger e ka de keuze biede tusse vrije verkoop e Koopgarat. Nog iet alle corporaties zij igesteld op verkoop e de rade verwachte slechts ee beperkte toeame va het aatal verkope. Ee kooprecht voor de huurder is juridisch lastig uitvoerbaar, omdat dit gelijk staat aa ee verkoopplicht voor corporaties. Advies Toegag tot de koopsector versterke? Ee preciezer beeld va de ivloed va de kredietcriteria op de leecapaciteit va de middeikomesgroepe is hiervoor belagrijk. Het verruime va deze criteria ka wel de leecapaciteit va deze groepe e daarmee de toegag tot de koopsector vergemakkelijke, maar het ka ook betaligsprobleme i de toekomst veroorzake. De NHG (gres va ) speelt bij deze maatregel ook ee rol, eveals de Basel 3 criteria zoals die voor bake gaa gelde. Ee verruimig va kredietcriteria is op dit momet gee optie. De toegag tot de koopsector zou ook vergroot kue worde door specifieke groepe kopers met ee middeikome te odersteue, zoals i het recete verlede gebeurd is met de koopsubsidie e de startersleige (deze bestaa overiges i ee aatal gemeete og steeds). Het risico va deze optie is echter prijsopdrijvig. I de huidige woigmarktsituatie is er echter sprake va ee prijsdalig e is dergelijke tijdelijke odersteuig zeker het overwege waard. Waeer de crisis weer eigszis bezwore is, valt echter het facilitere va de aabodzijde aa te bevele bove het stimulere va de vraag. Dit beteket meer relatief goedkope koopwoige bouwe. Dit oopt oder meer tot verlagig va gemeetelijke grodprijze, ruimte voor, al da iet collectief, particulier opdrachtgeverschap e ee kritische doorlichtig va de aabodzijde. Op dit vlak is ee schat aa oderzoeksmateriaal voorhade.

32 30 Deel 2

33 Ope deure, dichte deure 31 Deel 2 Aalyse Ileidig 1 I het eerste deel va dit advies hebbe de rade ee aatal aabevelige gedaa om de positie va de middeikomesgroepe op de woigmarkt te verbetere. I dit deel va het advies vidt u de aalyse waarmee de aabevelige va deel 1 worde oderbouwd 1. De opbouw va dit deel is als volgt: hiera vidt u ee korte samevattig va het advies Tijd voor keuzes. Perspectief op ee woigmarkt i balas dat de VROM-raad i 2007 heeft uitgebracht. I hoofdstuk 2 worde de veraderige i de beleidscotext beschreve die aaleidig hebbe gegeve tot deze aalyse. Hoofdstuk 3 gaat i op de omvag e de kemerke va de groep huishoudes met ee middeikome, eveals op de verdelig va deze huishoudes over eigedomssectore e prijsklasse. Hoofdstuk 4 gaat ader i op de woolaste va middeikomesgroepe i ee huurwoig. Zij deze woolaste zo laag dat er gesproke ka worde va scheefheid, zoals i het beleidsdiscours vaak gebeurt? I hoofdstuk 5 wordt de praktijk va wooruimteverdelig i het verlede, i kaart gebracht. Per regio wordt aagegeve welk deel va de corporatiewoige er i de twee jaar voorafgaad aa de afame va het WoON 2009 is toegeweze aa huishoudes die iet tot de ieuwe 90%-doelgroep behore. Dit geeft ee idicatie va de impact die de ivoerig va deze ieuwe doelgroep, e de daaraa gekoppelde 90%-orm (zie ook hoofdstuk 2), zal gaa hebbe. Hoofdstuk 6 gaat dieper i op de verhuizige va huishoudes met ee middeikome i de twee jaar voorafgaad aa de afame va WoON 2009, waarbij oderscheid wordt gemaakt tusse de sociale huursector, de particuliere huursector e de koopsector. I hoofdstuk 7 bestede we aadacht aa de verhuisgeeigdheid e de woowese va de middeikomesgroepe die u i ee huurwoig woe. I hoeverre wille deze huishoudes verhuize? Kieze de verhuisgeeigde huishoudes met ee middeikome voor ee huur- of ee koop- Aalyse 1 Voor ee deel basere de rade de hierbove beschreve aalyses op reeds uitgevoerde oderzoeke va ABF e RIGO (Fermet e Poulus 2010, Kromhout et al. 2010, ABF 2010). Daaraast hebbe zij ook zelf aalyses op het WoON 2009 late verrichte.

34 32 Deel 2 woig? E hoeveel zij ze bereid te betale voor de geweste woig? I hoofdstuk 8 wordt weergegeve welke mogelijkhede huishoudes met ee middeikome hebbe i de geliberaliseerde corporatiesector e de particuliere huursector. Allereerst wordt aa de had va orme va het Natioaal Istituut voor Budgetvoorlichtig (Nibud) bepaald hoeveel de geoemde huishoudes redelijkerwijs aa huur kue betale. Teves wordt de toegakelijkheid va de particuliere huursector getoetst door te kijke aar de orme die de Vereigig va Istitutioele Beleggers i Vastgoed, Nederlad (IVBN) hateert, e wordt er ee vergelijkig gemaakt met de orme die voor de koopsector worde gebruikt. Vervolges wordt het aabod aa geliberaliseerde corporatiewoige e particuliere huurwoige i de verschillede regio s e prijsklasse i beeld gebracht. Tot slot brege we vraag e aabod met elkaar i verbad, zodat duidelijk wordt i hoeverre geliberaliseerde corporatiewoige e particuliere huurwoige daadwerkelijk ee beschikbaar e betaalbaar alteratief vorme voor de verschillede type middeikomesgroepe. I hoofdstuk 9 wordt deze exercitie herhaald voor de koopsector. Hierbij worde de fiacierigsmogelijkhede va huishoudes met ee middeikome vastgesteld aa de had va de orme va de Natioale Hypotheek Garatie (NHG) e de orme uit de Gedragscode Hypothecaire Fiacierige (GHF), terwijl de prijsdifferetiatie i het koopwoigaabod i kaart wordt gebracht door te kijke aar de WOZwaarde. I hoofdstuk 10 vidt u ee samevattig va de belagrijkste bevidige va de aalyse e worde er coclusies getrokke. 1.1 Eerdere advieze va de VROM-raad De VROM-raad heeft i de advieze Tijd voor keuzes. Perspectief op ee woigmarkt i balas (2007) e Stap voor stap. Naar hervormig va het woigmarktbeleid (2010) geadviseerd ee perspectief op ee woigmarkt te schetse waari beter aa de voorkeure va burgers tegemoet wordt gekome e waari de odersteuig va de woigvraag allee gericht wordt op die groepe die dat odig hebbe. Voor ee evewichtiger markt is het oodzakelijk dat de keuze tusse hure e kope aa de burger wordt overgelate e iet beleidsmatig e fiscaal door de overheid wordt gestuurd. De eigedomseutrale vraagodersteuig zou allee beschikbaar moete zij voor die groepe die odersteuig op de woigmarkt odig hebbe. Afbouwe va de hypotheekreteaftrek ka iet aders da geleidelijk gebeure (bijvoorbeeld gedurede ee periode va twitig jaar). Er zij diverse variate va ee dergelijke stapsgewijze afbouw mogelijk. Bij ee geleidelijke trasitie

35 Ope deure, dichte deure 33 stort de markt iet i, zoals vaak gevreesd wordt. Parallel aa de geleidelijke afbouw va de hypotheekreteaftrek diet het huurbeleid geleidelijk meer marktcoform te worde gemaakt. Zoder hervormige op het gebied va fiscale odersteuig va het eigewoigbezit e iflatievolged huurbeleid is het volges de rade omogelijk om de woigmarkt i balas te krijge. I het advies Tijd voor keuzes heeft de VROM-raad twee aabevelige gedaa die u essetieel zij bij de hervormig va het woigmarktbeleid. Dit gaat over het belag va ee geleidelijke trasitie e het belag va ee groter vertrouwe i de woigmarkt. De woigmarkt is ee vertrouwesmarkt e de ozekerheid over fiscale steu beïvloedt dat vertrouwe i egatieve zi. Dat pleit voor ee offfesieve beaderig va de vertrouwesvraag. Aalyse I Tijd voor keuzes (2007, pp ) is de VROM-raad uitgebreid igegaa op de egatieve gevolge va het huidige fiscale stelsel op het fuctioere va de woigmarkt. We oeme er zeve. 1. Leidt tot hogere huizeprijze De Nederladse woigmarkt ket ee gerige aabodelasticiteit (meer woigvraag leidt auwelijks tot meer woigaabod), waardoor vraagodersteuig al sel leidt tot hogere woigprijze. Het stelsel is imiddels ee steu voor de zittede eigeaar-bewoer i plaats va ee steu voor het eigewoigbezit op zich; door de hoge woigprijze is de toegakelijkheid va de koopwoigemarkt voor starters juist verslechterd. 2. Niet eigedomseutraal, margialiseert dure huursector Vraagzijde: huishoudes met middeikomes e hogere ikomes worde aar de koopsector gedirigeerd, omdat hure voor he fiacieel oaatrekkelijk is. Aabodzijde: stelsel leidt tot hogere prijze i de koopsector e daardoor worde eigeare va duurdere huurwoige verleid tot verkoop/uitpode. Va twee kate bezie wordt de dure huursector gemargialiseerd, waardoor ee gat op de woigmarkt otstaat tusse de huursector e de koopsector. 3. Subsidieert luxueus woe Omdat het fiscale voordeel bij de hoogste ikomesgroepe het grootst is (margiaal tarief 52%), is daar de impuls het sterkst om door oversluitig va de hypotheek e beuttig va de overwaarde de kwaliteit va de woig te verhoge (uitbouw, dakkapel, etc.). Het is de vraag of hiervoor, aa de bovekat va de woigmarkt, overheidsmiddele igezet moete worde.

36 34 Deel 2 4. Vergroot fiaciële risico s voor overheid e huizekopers De koste voor de overheid va de fiscale odersteuig zij sterk afhakelijk va de reteotwikkelig. Als de rete met 1% stijgt, eme de overheidsuitgave aa de fiscale odersteuig va het eigewoigbezit met 1 tot 1,5 miljard toe. De totale hypotheekschuld is i Nederlad imiddels groter da het bruto atioaal product, wat ook ee macro-ecoomisch risico is. Huiseigeare worde gestimuleerd om te kieze voor fiscaal gedreve hypotheekvorme (spaarhypotheek, aflossigsvrije hypotheke), waarbij er sprake is va ee hoge loa-to-value e weiig of gee aflossig. Kortom, spare wordt otmoedigd e lee gestimuleerd. 5. Belemmert de werkig va de arbeidsmarkt Zoder de hypotheekreteaftrek zou Nederlad lagere margiale tarieve i het belastigstelsel kue hatere, waardoor de lookoste voor werkgevers lager zoude zij. Bovedie is er sprake va ee welvaartstoeame bij afschaffig va de hypotheekreteaftrek. 6. Weiig specifiek gericht, werkt oevewichtig uit Het huidige stelsel ket ee omgekeerde armoedeval: bij ee stijged ikome gaat de vraagodersteuig omhoog i plaats va omlaag. Bovedie duurt de fiscale steu dertig jaar, terwijl de woolaste door iflatie e ikomesstijgig i de loop va de tijd over het algemee lager worde. 7. Bevat fiscale icosisteties Opbregste uit de vermogespost eige woig worde aders belast (i box 1) da opbregste uit vermoge dat buite de woig wordt opgebouwd (i box 3). Het eigewoigforfait is amelijk veel lager da het ecoomisch bekeke zou moete zij. 1.2 De positie va de middegroepe op de woigmarkt I zij advies Tijd voor keuzes (VROM-raad 2007), heeft de VROM-raad gecostateerd dat het overheidsbeleid op de woigmarkt de eigedomskeuze va burgers i sterke mate beïvloedt. Huishoudes met ee laag ikome worde via de huurtoeslag i de richtig va de huursector gestuurd, waarbij ze mider subsidie otvage aarmate ze meer verdiee. Huishoudes met ee wat hoger ikome worde via de hypotheekreteaftrek i de richtig va de koopsector geleid, waarbij ze juist meer subsidie otvage aarmate ze meer verdiee. Door deze ogelijke behadelig va hure e kope i Nederlad is de verdelig

37 Ope deure, dichte deure 35 va ikomesgroepe over de eigedomssectore ogal oevewichtig (zie figuur 1). Voor huishoudes uit de laagste drie ikomesdeciele (huishoudes met ee verzamelikome tot ) ligt het hure va ee woig het meest voor de had. Voor deze doelgroep biede de woigcorporaties, e i sommige gevalle ook de particuliere verhuurders, huurwoige met betrekkelijk lage huurprijze. Bovedie kue dergelijke huishoudes vaak aaspraak make op huurtoeslag (dit hagt af va de relatie tusse de huurprijs e het ikome). Voor huishoudes uit de hogere ikomesdeciele (zevede, achtste, egede e tiede ikomesdeciel; huishoudes met ee verzamelikome bove de ) ligt het kope va ee woig het meest voor de had. De fiscale odersteuig va het eigewoigbezit i Nederlad speelt wat dit betreft ee belagrijke rol. De hypotheekreteaftrek ket immers gee ikomesgres e wordt allee maar geereuzer aarmate me meer verdiet (als gevolg va de progressieve tarieve i het Nederladse belastigsysteem). Allee voor huishoudes uit het vierde, vijfde e zesde ikomesdeciel (verzamelikomes tusse de e de ) is er sprake va ee redelijk evewichtige verdelig tusse de huur- e de koopsector. Huishoudes met dergelijke ikomes woe zowel i de sociale huursector, de particuliere huursector alsook i de koopsector. Door recete veraderige i de beleidscotext (zie hoofdstuk 2) staa de keuzemogelijkhede va dergelijke huishoudes echter i toeemede mate oder druk. Dit geldt zeker voor de huishoudes uit deze groep met ee ikome bove de Voor de rade was dit de aaleidig om ader i te gaa op de woigmarktpositie va middeikomesgroepe, zoals gebeurt i dit advies. Aalyse 2 De peildatum voor de aa de deciele gekoppelde verzamelikomes is 1 jauari 2008.