DE ROL VAN GIS BIJ DE HEDONISCHE WAARDEBEPALING VAN VASTGOED

Transcriptie

1 DE ROL VAN GIS BIJ DE HEDONISCHE WAARDEBEPALING VAN VASTGOED Prof. ir. P. Ampe, Prof. dr. ir. A. De Wulf, ig. J. De Corte. 1. Ileidig e probleemstellig. Sedert deceia gebruike schatters zowel i België als i vele lade va de wereld dezelfde methodes voor de waardebepalig va vastgoed. Deze methodes die we de klassieke methodes zulle oeme zij gebaseerd op drie oderscheide ivalshoeke. Ee eerste methode betreft ee aalytische methode, dikwijls ook de methode va de itrisieke waarde geoemd. Deze schattigstechiek gaat uit va ee aalyse va het oroered goed, waarbij ee decompositie gebeurt va het perceel, het gebouw e haar omgevig. Va het gebouw wordt op basis va haar structurele kemerke ee ieuwbouwwaarde bepaald, waara a aftrek va ee procetuele slijtage de dagwaarde va het gebouw wordt afgeleid. De veale waarde va het oroered goed wordt bekome door bij de dagwaarde va het gebouw de waarde va het perceel te voege e rekeig te houde met de buurt e omgevigsfactore, e hierop ee vealiteitspercetage i rekeig te brege. De ruimtelijke e iet ruimtelijke gegeves met betrekkig tot de milieu-, de buurt-, de omgevig-, de bereikbaarheidskemerke va het vastgoed worde ekel als beoordeligselemete i rekeig gebracht. Deze methode wordt gehateerd waeer de waarde va ee pad met ee beperkte vetusteit moet worde begroot. De tweede methode wordt de methode der ikomstebeaderig geoemd. Het betreft ee techiek die uitgaat va het ecoomische redemet die uit de verhurig va ee oroered goed ka gehaald worde e vidt zij toepassige bij waardebepalig va oroerede goedere zoals appartemete, opbregsthuize, katore,.

2 De derde klassieke schattigsmethode, toegepast bij de waardebepalig va oudere pade, wordt de methode va de vergelijkigspute geoemd. Hierbij diet de schatter ee vergelijk te make met de aakoop e verkoopprijze die werde gerealiseerd bij vergelijkbaar vastgoed. De schatter vergelijkt met mistes 3 vergelijkigspute. Deze vergelijkigspute moete zeer oordeelkudig gekoze worde, e moete vastgoed betreffe die gelijkwaardige of idetieke kemerke vertoe. Gewoolijk worde door de schatter de resultate bekome uit de drie schattigsmethode te opzichte va elkaar afgewoge. Het feit dat schatters de drie klassieke methodes gewoolijk aast elkaar gebruike, toot aa dat elke methode op zich haar beperkige heeft. Er is gee weteschappelijke theorie die aatoot welke methode voor de waardebepalig va ee gegeve goed de meest geschikte is. Naast deze methodes die door schatters worde gebruikt, probere statistici uit geregistreerde verkoopprijze va verkocht oroered goed de waarde voor idividueel oroered goed af te leide of prijsidexe te bepale. Deze werkwijze levert wel ee goed globaal beeld over de vastgoedmarkt of over de evolutie erva, maar odermeer door de heterogeiteit e de segmetatie va de vastgoedmarkt, het otbreke va ee i-situ oderzoek, e omdat bovedie op ovoldoede wijze rekeig gehoude wordt met de structurele kemerke va het vastgoed ka met deze werkwijze gee betrouwbare schattig va ee idividueel oroered goed worde bekome. I België, och Europa zij studies gevoerd om op systematische maier kwatitatieve gegeves met betrekkig tot de waarde va de beoordeligselemete uit weteschappelijk oderzoek te bepale. De kwatitatieve aaames die i sommige aagebode software pakkette worde opgeome voor deze beoordeligselemete, zij, hoe bewodereswaardig het ook is om ze aar voor te brege, iet door kwatitatief oderzoek bepaald. Bovedie blijkt uit buiteladse studies dat de beoordeligselemete i het algemee, e omgevig-, buurt-, milieu- e bereikbaarheidsfactore i het bijzoder, aast og adere steeds meer ivloed uitoefee op de waarde va het vastgoed.

3 2. De hedoische prijsbepalig. De hedoische prijsmethode heeft als uitgagsput dat ee oroered goed op te vatte is als ee budelig va kemerke e dat voor elk kemerk ee impliciete waarderig bestaat. De prijs va ee oroered goed is het resultaat va de som va de prijze va alle kemerke va het oroered goed, hoewel de meeste kemerke zelde rechtstreeks i aamerkig worde geome bij eigedomstrasacties. De prijs die ee koper voor ee goed betaalt, gaat iet ekel uit voor de eigelijke waarde va het goed op zich, maar weerspiegelt teves de waarderig va odermeer de verschillede liggig-, buurt-, omgevig- e milieukemerke. Het bovestaade houdt i dat de hedoische prijsfuctie spatial depedece is. Bovedie draagt het i zich het market clearig proces. Er bestaat ee correlatie i de karakteristieke die bepaled zij voor de waardebepalig. De rede hiervoor is te vide i het feit dat huize met ogeveer dezelfde karakteristieke i dezelfde buurt ligge. De verkoopprijs zal dus afhage va de huize i de abije omgevig. Ook de prijze va woige zelf zij ruimtelijk gecorreleerd. Zo zulle duurdere woige dikwijls i dezelfde buurt ligge. Adere effecte die ee rol spele zij etwerkeffecte. Daaroder verstaa we dat de waarde va ee huis beïvloed wordt door de buurt. Zo zal het feit dat ee huis gelege is i ee goede buurt ee positieve ivloed kue hebbe op de prijs. Reeds gevoerde oderzoeke (Bret Day) wijze uit dat de markt gesegmeteerd is. Deze ka dus opgedeeld worde i verschillede submarkte. Op deze maier wordt rekeig gehoude met de spatial depedecy. Elke submarkt heeft da ee hedoische prijsfuctie, uiek voor deze markt. Er moet aadacht besteed worde aa het feit dat de data die gebruikt wordt om de hedoische fuctie te bepale voor ee bepaalde submarkt tot die bepaalde submarkt toebehoort. Ee voordeel va de hedosiche methode is de betrouwbaarheid erva. De aalyses zij cotroleerbaar e herhaalbaar. De uitkomste zij gebaseerd op harde data, zoals de verkoopsprijze.

4 De hedoische methode laat toe de waarde va iet verhadelbare goedere af te leide uit de waarde va goedere die wel verhadelbaar zij e die de iet verhadelbare goedere als eigeschap i zich berge. Het grootste adeel va de hedoische methode is de omvagrijke databehoefte. Hedoische prijsmodelle op basis va liggigskemerke late toe om de impact va bijvoorbeeld locatieattribute op de veale waarde va oroerede goedere te schatte. Algemee wordt de prijs va oroerede goedere volges de hedoische prijsbepalig door meerdere groepe factore bepaald. Het betreffe: structurele variabele, toegakelijkheidsvariabele, buurtvariabele (socio- ecoomische, demografische), omgevigsvariabele e leefmilieuvariabele. Het theoretisch aspect va de hedoische beaderig vereist het verzamele va data betreffede alle factore die de grod of vastgoedprijze bepale. Ee belagrijk aspect hierbij is het verzamele va de geweste data e het codere va deze data aagezie ee grote verscheideheid aa structurele e ruimtelijke data vereist is. Igeval va ovolledige liggigs- e adere ruimtelijke of iet ruimtelijke data ka dit model tot obeduidede resultate leide. Om aa deze probleme te verhelpe is het gebruik va GIS ee aageweze omgevig. 3. Regressie e multiple regressie aalyse. Het hedoisch prijsmodel wordt dikwijls gerealiseerd op basis va de regressieaalyse. Het gebruik va deze regressieaalyse stelt ee aatal voorwaarde aa de gebruikte data: - alle oafhakelijke variabele (b.v. structurele e omgevigskemerke) die ee relatie hebbe met afhakelijke variabele (b.v. verkoopsprijs) moete opgeome worde. - de oafhakelijke variabele moge iet oderlig samehage (multicollieariteit); - de residue moete ormaal verdeeld zij. (homoskedasticiteit); - de residue moete oafhakelijk va elkaar zij (gee auto-correlatie). Betere resultate worde bekome met ee meervoudige regressie-aalyse. Hierbij ka het verbad gezocht worde tusse ee oafhakelijke x e ee afhakelijke Y (de

5 verkoopprijs va de woig). Ee multipleregressieaalyse maakt het mogelijk de relatie va ee oafhakelijke x op ee afhakelijke Y te late zie. De basisvorm va de hedoische prijsaalyse ka lieair, semi-loglieair, loglieair of lieair zij. Ee voorbeeld va ee semi-logaritmisch model wordt hiera gegeve. Het regressiemodel geeft de veroderstellige weer te aazie va de relatie tusse de te verklare variabele, l Y, e de verschillede verklarede variabele, l x1,l x2,...,l x I e l d1,l d2,...,l d J i de populatie. Deze relatie wordt voor ieder object i de populatie beschreve met ee logaritmische getrasformeerde lieaire meervoudige regressiemodel die er als volgt uitziet (Samir Marghich,2005): I l Y = + α l( x ) + β d + ε (1) met: µ i i i= 1 j= 1 J j j Y : -de observatie va de te verklare afhakelijke variabele uit vector Y µ : costate α i : i-de coëfficiët uit vector α x i : -de observatie va de i-de ratiovariabele uit matrix x β j : j-de coëfficiët uit vector β d j : -de observatie va de j-de dummyvariabele uit matrix d : 2 ε -de storigsterm uit vector ε, ε N ( 0, σ ) waarbij i=1,,i;j=1,,j; =1,,N. Ee egatief put va de regressievergelijkig is het groot aatal oafhakelijke variabele die worde opgeome. Dit bemoeilijkt de iterpretatie va de resultate. Vooraleer de hedoische methode ka worde toegepast moete de verschillede gegeves over de oroerede goedere verzameld worde. Om gegeveskemerke te verzamele ka gebruik gemaakt worde va ee GIS omgevig.

6 4. Ee GIS als hulpmiddel. Algemee biedt GIS ee ideale oderzoeksomgevig voor de verwerkig e aalyse va liggigsdata va oroerede goedere. Krachtige bevragigstechieke kue bijdrage tot ee betere bepalig va de liggigskemerke. GIS is aldus ee zeer goed istrumet bij de hedoische prijsaalyse e ka gebruikt worde om processe e otwikkelige op te volge e om mogelijke otwikkelige te simulere e te teste. Het gebruik va ee GIS laat i de hedoische studie toe om de structurele, toegakelijkheids-, buurt- e leefmilieuvariabele te bepale die gerelateerd zij aa idividuele eigedomme. Door het gebruik va ee GIS ka daarbij ee dataset geproduceerd worde met ekele mogelijk verklarede variabele die vereevoudigd wordt door gebruik va ee hoofdcompoeteaalyse. Als de aalyses zulle uitgevoerd worde op grote gebiede is het hierbij aageweze om clustertechieke te gebruike. Wijke of buurte kue omgezet worde i grote homogee etiteite. Clusterig ka uitgevoerd worde waeer ee klei deel va de stad dezelfde socio-ecoomische aspecte e dieste bezit. Er moet wel worde agegaa of de clusterig va oroerede goedere i buurte wel uttig of weselijk is, daar door clusterig uttige iformatie ka verlore gaa. Er ka gebruik gemaakt worde va twee soorte clustertechieke. Ee eerste op basis va attribute die de eigedomme kemerke e ee tweede op basis va de socioecomische samestellig. Er werde i het buitelad verschillede studies met de hedoische methode op basis va ee GIS uitgevoerd. Maar de oderzoekers beperke zich veelal tot éé liggigskemerk e gaa a hoe dit kemerk de waarde va het oroered goed beïvloedt. Zo zij er bijvoorbeeld studies over de impact va de aawezigheid va ee metrostatio i de abijheid va het oroered goed. Er bestaa studies over de ivloed va het omligged grodgebruik e over de ivloed va het grodgebruik bij geplade residetiële otwikkelige. Veel gebruikte aalyses i ee GIS zij het berekee va kortste afstade e selste weg gekoppeld aar aawezigheid va dichtbij gelege faciliteite zoals recreatie, wikelcetra,.

7 Meestal wordt bij toepassig va de prijsaalyse ee gradiëtaalyse uitgevoerd. Dit is ee efficiëte aalyse die patroe e processe ka like. De gradiëtaalyse is ee eerste stap voor het aalysere va sociologische e socio-ecoomische fucties va stedelijke groee ruimte. De stedelijke groee ruimte ka i categorieë worde oderverdeeld. Zo zij er bijvoorbeeld groee ruimtes bij idustrie of bij commerciële cetra, residetiële groee ruimtes, algemee toegakelijke groee ruimtes, groee bufferzoes, bosse, welke uiteraard ee adere ivloed op de waarde va het oroered goed zulle hebbe. De vereiste waaraa GIS-software moet voldoe zij vooral aalyses toelate op grote hoeveelheid data. Vauit ee GIS-omgevig kue meer gesofistikeerde e meer verklarede data worde voortgebracht, te eide meer izicht te scheppe bij prijsvariabele va oroerede goedere. Tot besluit ka gesteld worde dat GIS ee bijzoder iteressate omgevig is voor de uitvoerig va ee waardebepalig va vastgoed volges ee hedoisch model.