Visitatierapport Vivendo, Brugge

Transcriptie

1 Visitatierapport Vivendo, Brugge Visitatiegesprekken op 01 en 2 oktober 2015 Definitief visitatierapport van 28 maart 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Vivendo Datum definitief rapport: 28 maart 2016 Datum visitatiegesprekken: 1 en 2 oktober 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 27 januari 2016 Erkenningsnummer SHM: 3100 Contactgegevens SHM: MAGDALENASTRAAT BRUGGE Tel: Fax: info@vivendo.be Web: Directeur: Koen DE CRAEMER Voorzitter: Dirk DE FAUW Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Beernem, Blankenberge, Brugge, Damme, De Haan, Ichtegem, Jabbeke, Knokke-Heist, Oostkamp, Ruiselede, Torhout, Wingene, Zedelgem en Zuienkerke Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Beernem, Blankenberge, Brugge, Damme, De Haan, Ichtegem, Jabbeke, Knokke-Heist, Oostkamp, Ruiselede, Torhout, Wingene, Zedelgem en Zuienkerke Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Gerard van Bortel, commissielid Luc Joos, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SHM Vivendo geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 2 VAN 61

3 . VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 3 VAN 61

4 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM VIVENDO PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 4 VAN 61

5 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Vivendo De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 5 VAN 61

6 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 6 VAN 61

7 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Goed GOED Beoordeling voor koopactiviteiten Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Goed Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed GOED Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed GOED Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Uitstekend n.v.t. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 7 VAN 61

8 PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Beoordeling voor huuractiviteiten Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Beoordeling voor koopactiviteiten Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. OD 5.4 OD 5.5 OD 5.6 OD 5.7 PV 6 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle De SHM is bereid tot verandering en verbetering KLANTVRIENDELIJKHEID Goed Goed Voor verbetering vatbaar Goed VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 8 VAN 61

9 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Vivendo ontstond door de overname van de maatschappij Eigen Heerd is Goud Weerd door Haard en Kouter in 1997, gevolgd in 2006 door de overname van Haard en Kouter door de Interbrugse Maatschappij voor de Huisvesting. Voor deze fusie lag de focus van Haard en Kouter (opgericht in 1935) vooral op de realisatie van koopwoningen, terwijl de Interbrugse Maatschappij voor Huisvesting (opgericht in 1955) enkel huurwoningen realiseerde. In 2007 werd de naam gewijzigd naar Vivendo, een gemengde maatschappij die huur- en koopwoningen realiseert. De grootste aandeelhouders zijn: het Vlaams Gewest (ca. 18%), de provincie West-Vlaanderen (17%), de stad Brugge (9%) en het A.C.W. Brugge (9%). Volgens de prestatiedatabank telde het patrimonium van Vivendo eind woningen, waarvan één derde appartementen (1.002). Er zijn 319 appartementen met 1 slaapkamer (ca. 32%) en eveneens 319 eengezinswoningen met 1 slaapkamer (ca. 16%). Bij de appartementen ligt het zwaartepunt van het aanbod bij de appartementen met 2 slaapkamers (568, 57%), met daarnaast nog 110 appartementen met 3 slaapkamers (ca. 11%) en 5 appartementen met 4 slaapkamers (0,5%). Ongeveer twee derde (1.291 op 2.041) van de eengezinswoningen beschikken over 3 slaapkamers. Naast de hoger genoemde 319 appartementen met maximaal 1 slaapkamer, heeft Vivendo 153 eengezinswoningen met 2 slaapkamers (7,5%), 252 woningen met 4 slaapkamers (12,3%) en 23 woningen met 5 slaapkamers (1,1%). In het jaarverslag 2014 komt de maatschappij op een totaal van verhuurbare woningen, waarvan 74 woningen die buiten het sociaal huurstelsel verhuurd worden. Iets meer dan de helft (51%) van de verhuurbare woningen bevinden zich in Brugge. De rest van het patrimonium ligt hoofdzakelijk in Zedelgem (16%), Oostkamp (13,6%), Beernem (6,3%) en Damme (3,6%). De overige 10% van de huurwoningen liggen in de overige gemeenten van het actieterrein, met uitzondering van Knokke-Heist en Torhout waar de maatschappij geen verhuurbare woningen heeft. Het patrimonium van Vivendo is wat ouder dan de gemiddelde sociale huurwoning in Vlaanderen. Terwijl ongeveer de helft van alle sociale woningen in Vlaanderen tussen 1960 en 1990 werd gebouwd, ligt dit aandeel bij Vivendo op ruim twee derde (68,8%). Tussen 1990 en 2010 werden er door Vivendo (19,5%) minder sociale huurwoningen gerealiseerd dan gemiddeld in Vlaanderen (34,5%), waardoor het aandeel van de sociale woningen dat tussen 1990 en 2010 gerealiseerd werd 9% bedraagt, en dat stemt overeen met de gemiddelde realisatie van sociale woningen in Vlaanderen in dezelfde periode.. Sinds 2010 realiseerde Vivendo terug meer woningen (11,6%) dan gemiddeld voor Vlaanderen (8,2%). Op 31/12/2014 had Vivendo, volgens het jaarverslag 2014, koopwoningen verkocht. De meeste koopwoningen werden gerealiseerd in Oostkamp (27,2%), gevolgd door Brugge (19,1%), Beernem (17,1%) en Torhout (15,5%). De overige 21% koopwoningen werden gerealiseerd in Damme, Jabbeke, Knokke-Heist, Zedelgem en Zuienkerke. In 10 van de 14 gemeenten uit het actieterrein van de SHM is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. In deze toewijzingsreglementen wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders op basis van leeftijd (55 of 65 jaar), op basis van de lokale binding (wat uiteenlopend gedefinieerd wordt) en soms ook op basis van een mantelzorgrelatie (vb. Beernem en Zuienkerke). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 9 VAN 61

10 Onderstaande tabel geeft een overzicht van de toewijzingsreglementen in het actieterrein van de SHM. Bron: Jaarverslag Vivendo 2014, p. 64 Vivendo kent in verhouding tot andere maatschappijen erg veel oudere (39,5%) en alleenstaande (48%) huurders. Bij negen op de tien SHM s ligt het aandeel oudere en alleenstaande huurders lager. Bovendien is nog eens 20% van de huurders van Vivendo alleenstaand, maar wel met kinderen ten laste. Omgekeerd heeft Vivendo een erg laag aandeel huurders van vreemde origine (3,5%), terwijl negen op de tien SHM s een hoger aandeel kennen. Op basis van het stijgend aantal toewijzingen aan allochtonen en alleenstaanden en hun vertegenwoordiging in de wachtlijsten, verwacht de SHM een toename van hun aandeel in de komende jaren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 10 VAN 61

11 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van de SHM Vivendo omvat 14 gemeenten. In datzelfde actieterrein zijn 6 huisvestingsmaatschappijen actief die ook sociale huurwoningen aanbieden (het Lindenhof, de Brugse Maatschappij voor Huisvesting, t 'Heist Best, De Mandelbeek, De Mandel en Vitare). Daarvan beschikt vooral de Brugse Maatschappij voor Huisvesting over meer dan huurwoningen in Brugge en de deelgemeenten. Naast Vivendo zijn er nog 4 andere maatschappijen die koopwoningen realiseren in het actieterrein: Het Lindenhof, Woonwel, De Mandel en Vitare. In het actieterrein zijn ook nog 4 SVK s actief: SVK Sovekans Leefbaar Wonen (grootste deel van het actieterrein), SVK Brugge (Brugge), RSVK Midden West-Vlaanderen (o.a. Wingene en Ruiselede) en SVK vereniging woondienst Jogi (Ichtegem). Het actieterrein van SHM Vivendo telde ca huishoudens in De verwachting is dat dit aantal zal aangroeien tot ca (+7%), en dat is minder dan de gemiddelde stijging van het aantal huishoudens in Vlaanderen: +10%. Wanneer gekeken wordt naar de aangroei van de huishoudens in de periode en de projectie voor de periode worden de verschillen tussen de gemeenten in het actieterrein van de SHM duidelijk. In Brugge groeide het aantal huishoudens in de afgelopen 10 jaar met slechts 4,4% (Vlaanderen: +9,1%) en voor de komende 10 jaar wordt een nulgroei voorspeld (Vlaanderen: +4,2%). Ook in Zedelgem en Damme (7,9% en 7,6%) bedroeg de aangroei van het aantal huishoudens minder dan het Vlaamse gemiddelde en voor de komende 10 jaar wordt een afname met respectievelijk 0,5% (Zedelgem) en 2,4% (Damme) voorspeld. In Beernem daarentegen lag de groei op 11,4% en de projectie bedraagt 3,5%. Een gelijkaardig beeld zien we bij Oostkamp (+10,7%; +4,4%) en Torhout (+10,8%; +5,4%). Bij deze laatste twee gemeenten ligt de stijging van het aantal alleenstaande mannen en alleenstaande vrouwen ook boven het Vlaamse gemiddelde. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in euro in het actieterrein van SHM Vivendo en dat is 1,5% meer dan het gemiddelde in Vlaanderen ( euro). In sommige gemeenten, zoals Knokke-Heist ( euro), Jabbeke ( euro), de Haan ( euro) en Brugge ( euro), ligt het gemiddeld netto-belastbaar inkomen merkelijk hoger. In een aantal andere gemeenten, zoals Ichtegem ( euro) en Wingene ( euro) ligt het nettobelastbaar inkomen dan weer lager. Het percentage leefloners bedraagt in het actieterrein van Vivendo 0,17%, dat is minder dan de helft van het Vlaamse gemiddelde (0,39%). In de gemeenten waar de SHM huurwoningen aanbiedt is het percentage leefloners het hoogst in Brugge (0,39%) en Zedelgem (0,24%). 1 In het actieterrein van Vivendo bestaat de bebouwing voor 33% uit appartementen. Dat is een aanzienlijk hoger aandeel dan voor Vlaanderen (25,6%). Het aandeel gesloten bebouwing, halfopen en open bebouwing (respectievelijk 22%, 18% en 28%) ligt iets lager dan het Vlaamse gemiddelde (respectievelijk 24%, 20% en 31%). Deze cijfers worden wel voor een stuk vertekend door de aanwezigheid van de kustappartementen in de badplaatsen zoals (Blankenberge, 75%), de Haan (57%) en Knokke-Heist (75%). In Brugge bedraagt het aandeel appartementsgebouwen bijvoorbeeld slechts 23% van het patrimonium. Het aandeel gesloten bebouwing is wel merkelijk hoger dan het Vlaamse gemiddelde en bedraagt 42%. De overige gemeenten in het actieterrein kenmerken zich door een relatief hoog aandeel open bebouwing (rond de 50%) en een relatief laag aandeel appartementsgebouwen (meestal minder dan 10%). De mediaan prijs voor een woonhuis bedraagt euro in het actieterrein van SHM Vivendo en dat is 12,5% hoger dan de mediaan prijs voor Vlaanderen ( euro). Bouwgrond is in het 1 Het percentage leefloners in Blankenberge bedraagt 0,61%, maar Vivendo heeft hier geen huurwoningen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 11 VAN 61

12 actieterrein van Vivendo zelfs 25% duurder: 261 euro/m² ten aanzien van 209 euro/m² in Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs voor een appartement bedraagt euro in het actieterrein en dat is 19,2% hoger dan de mediaanprijs voor een appartement in Vlaanderen ( euro). De aanwezigheid van de kustgemeenten heeft hier eveneens een bepalende invloed: de gemiddelde prijs van een appartement in Knokke-Heist bedroeg in 2014 bijvoorbeeld euro, terwijl dat in Brugge euro was. Algemeen kan wel gesteld worden dat de prijzen voor woonhuizen en appartementen in de meeste gemeenten zonder kustappartementen behorend tot het actieterrein van Vivendo boven het Vlaamse gemiddelde liggen. De mediaan prijzen voor woningen zijn in het actieterrein van Vivendo de laatste 5 jaar iets meer gestegen (+16,8%) dan gemiddeld in Vlaanderen (+14,3%). De mediaan prijzen voor appartementen zijn aanzienlijk sneller gestegen: +24% versus +18 % in Vlaanderen. De stijging van de mediaan prijs voor bouwgrond in het actieterrein (+48%) bedraagt quasi het dubbele van de prijsstijging van mediaan prijs voor bouwgrond in Vlaanderen over de afgelopen 5 jaar (27,4%). De prijzen voor woonhuizen stegen het sterkst in Torhout (+3%), Jabbeke (+29%) en Oostkamp (+26%). De prijs van appartementen is het sterkst toegenomen in Ruiselede (+62%), Damme (+47%), Torhout (+41%) en Jabbeke (+34%). Voor bouwgrond werden de sterkste prijsstijgingen genoteerd in Beernem (+138%), Jabbeke (+36%) en Oostkamp (+35%). Het Bindend Sociaal Objectief (BSO) bedroeg in alle gemeenten van het actieterrein van Vivendo samen voor de huurwoningen en daarvan zijn er eind gerealiseerd (35%). Voor de sociale koopwoningen en de sociale kavels bedraagt het BSO respectievelijk en 52. Daarvan zijn er eind (11%) en 1 (0,5%) gerealiseerd. De gemeenten staan uit het actieterrein van Vivendo staan dus nog voor een aanzienlijke uitdaging om hun BSO te halen. Onderstaande tabel geeft het detail per gemeente van het BSO-huur en BSO-koop met de voortgang op 31/12/2014 en de overblijvende objectieven voor de komende jaren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 12 VAN 61

13 Tabel: Realisatiegraad BSO voortgang 31/12/2014 Gemeente Categorie BSO Voortgang Te realiseren BSO Voortgang Te realiseren 2014 Sociale Huur 31/12/2014 tegen 2023 Sociale koop 31/12/2014 tegen 2020 BEERNEM BLANKENBERGE BRUGGE DAMME DE HAAN 2a ICHTEGEM JABBEKE 2a KNOKKE-HEIST OOSTKAMP RUISELEDE TORHOUT 2a WINGENE ZEDELGEM ZUIENKERKE 2a ACTIETERREIN VIVENDO Bij een voortgangstoets worden gemeenten ingedeeld in categorieën, die aangeven hoe elke gemeente vordert met de realisatie van haar BSO. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO-huur en BSO-koop voldoet aan het groeiritme dat is bepaald in percentages van de beide BSO s die moeten bereikt zijn bij opeenvolgende voortgangstoetsen. Categorie 2 betekent dat de gemeente het groeiritme niet volgt. Naargelang de gemeente vervolgens al dan niet kan aantonen dat ze daartoe voldoende inspanningen levert komt ze in de subcategorie 2a (voldoende) of 2b (onvoldoende) terecht. Op basis van de voortgangstoets 2014 bevindt zich geen enkele gemeente uit het actieterrein van de Vivendo in categorie 2b, maar wel 4 van de 14 gemeenten in 2a. Verder kon er voor het hele actieterrein van de SHM een voortgang van gerealiseerde huurwoningen en 186 gerealiseerde koopwoningen genoteerd worden, zodat er nog een saldo overblijft van te realiseren huurwoningen en 908 te realiseren koopwoningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 13 VAN 61

14 4. PRESTATIES VAN SHM VIVENDO 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Vivendo behoort met de door haar gerealiseerde productie van nieuwe sociale huurwoningen tot de best scorende maatschappijen in de sector. Op basis van het aantal woningen in voorbereiding verwacht de visitatiecommissie dat de productie ook de komende jaren hoog zal zijn. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op dit prestatieveld als goed. De maatschappij kan haar prestaties nog verder verbeteren als zij aangeeft hoe de netto aanwas van haar patrimonium bijdraagt tot het behalen van het BSO-huur in haar actieterrein. - In de periode heeft Vivendo 360 huurwoningen gebouwd. Met een bouwproductie van gemiddeld 72 woningen per jaar behoort de SHM tot de top van de sector. In verhouding tot het patrimonium bedraagt die realisatie gemiddeld 2,4% per jaar. Slechts 15% van de SHM s realiseerden in de afgelopen 5 jaar in verhouding tot hun patrimonium nog meer woningen. In 2010 had 35% van de SHM s nog een hoger aandeel nieuwe sociale huurwoningen dan Vivendo. - Het bouwen van woningen is een proces dat verschillende jaren in beslag neemt. Daarom is het bij het beoordelen van de prestaties van belang dat de SHM ook aantoont dat ze voorbereidingen treft voor de toekomstige productie. Dat uit zich in het aantal bij de VMSW aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. - Eind 2014 had de maatschappij 554 woningen aangemeld bij de VMSW. Uitgedrukt in percentage van het patrimonium is dat 16,6%. Slechts 22% van de SHM had in 2014 een hoger aandeel aangemelde woningen. Vivendo is in staat gebleken om het aantal aanmeldingen dus het aantal projecten in voorbereiding de afgelopen jaren sterk op te voeren. In 2010 was het aandeel aangemelde woningen nog slechts 6% van haar patrimonium. Dit maakt het aannemelijk dat Vivendo de productie van nieuwe sociale huurwoningen ook op de middellange termijn kan voortzetten. - Het aantal woningen op een uitvoeringsprogramma (UP) is de afgelopen jaren gedaald door de realisatie van nieuwe huurwoningen. Eind 2014 betrof het 65 woningen, ofwel 2,4% van haar patrimonium; ruim 70% van de SHM s had een groter aandeel niet gerealiseerde woningen op een UP staan. In 2010 had slechts 20% een hoger aandeel woningen op een UP. Het dalend aantal woningen op een uitvoeringsprogramma maakt duidelijk dat het voor Vivendo een belangrijke uitdaging is om voortgang te boeken in de ontwikkeling van de aangemelde projecten zodat zij deze aan een uitvoeringsprogramma kan laten toevoegen. - De nieuwbouw leidt niet altijd tot netto aangroei van het patrimonium. Zo werden in nieuwe eengezinswoningen en appartementen in gebruik genomen, maar nam het huurpatrimonium per saldo toch af met 7 eenheden door de sloop van 52 verouderde woningen. Deze daling is slechts tijdelijk want in de meeste gevallen leidt de afbraak tot de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 14 VAN 61

15 realisatie van een hoger aantal nieuwe huurwoningen. Zo zullen er in de Sint-Annawijk te Eernegem 26 verouderde bejaardenwoningen vervangen worden door 40 huurappartementen aanleunflats bij het woonzorgcentrum Sint-Anna. In de Stokveldewijk te Sint-Michiels zijn 24 woningen gesloopt. Op deze locatie aan het Stokveldepad realiseert Vivendo een gemengd project van 28 huurwoningen en 10 koopwoningen. In de periode heeft de bouwproductie van Vivendo geleid tot een netto aanwas van 270 woningen. - Bij de nulmeting eind 2007 is in het actieterrein van Vivendo dus voor de 14 gemeenten samen een BSO-huur vastgelegd van ongeveer nieuwe sociale huurwoningen (zie hoofdstuk 3). De voortgangstoets 2014 (op basis van gegevens eind 2013) stelde een netto aangroei van 860 sociale huurwoningen vast. De gemeenten moeten dus nog circa sociale huurwoningen te realiseren tegen Begin 2015 had Vivendo ruim 600 woningen in voorbereiding (geprogrammeerd en aangemeld). - Wanneer we de situatie in het actieterrein per gemeente bekijken, dan constateren we grote verschillen in de mate waarin het BSO-huur al is gerealiseerd (zie ook de overzichtstabel bij de beschrijving van de SHM in hoofdstuk 3). In gemeenten met weinig voortgang onderneemt Vivendo vaak pogingen gedaan om tot de realisatie van sociale huurwoningen te komen. In verslagen van het Lokale Woonoverleg in die gemeenten is regelmatig sprake van projecten/locaties waarvan de ontwikkeling om diverse redenen nog niet genoeg is gevorderd om een zicht te krijgen op de uiteindelijke realisatie. Het valt de visitatiecommissie op dat in dergelijke gevallen met enige regelmaat Vivendo wordt genoemd als organisatie die bereid is om projecten vooruit te helpen. Bijvoorbeeld door het overnemen van een grondpositie van een private ontwikkelaar in Jabbeke (zie OD 1.4) of projecten van andere sociale huisvestingsmaatschappijen, zoals het project Akkerbeek in de gemeente Ichtegem dat nu nog in handen is van SHM Woonwel. Ook in Zuienkerke staat het behalen van de BSO-huur prominent op de agenda van het Lokale Woonoverleg. Vivendo heeft geen woningen in Zuienkerke de 41 sociale woningen zijn eigendom van SHM Het Lindenhof maar neemt wel deel aan het lokaal woonoverleg om de verwachtingen te peilen die gemeenten van Vivendo hebben en mogelijkheden tot het realiseren van sociale woonprojecten aan te grijpen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed Vivendo heeft in de afgelopen 5 jaar een aanzienlijk aantal sociale koopwoningen gerealiseerd. Het aantal koopwoningen in voorbereiding maken het waarschijnlijk dat de SHM ook in de toekomst aanzienlijke aantallen koopwoningen zal realiseren. Wat betreft het leenvolume en het aantal afgeleverde sociale lening behoort Vivendo tot de middenmoot in de sector. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vivendo op deze doelstelling als goed. - In de periode bouwde Vivendo gemiddeld 20 sociale koopwoningen per jaar. Daarmee ligt haar productie rond de mediaan van de sector; evenveel SHM s bouwden meer, én evenveel maatschappijen realiseerden minder sociale koopwoningen. - Eind 2014 had Vivendo 165 sociale koopwoningen bij de VMSW aangemeld. Op hetzelfde moment stonden nog 93 andere woningen op een uitvoeringsprogramma, wat wil zeggen dat de realisatie ervan op korte termijn kan verwacht worden.. In 2014 had iets meer dan de helft van de SHM's (die koopwoningen realiseren) een kleiner aantal woningen op een uitvoeringsprogramma; in 2010 was dit nog 80%. Net als bij de huurwoningen neemt het aantal koopwoningen op een uitvoeringsprogramma af en is het de uitdaging aan Vivendo om dit aan te vullen door voortgang te boeken bij de voorbereiding van projecten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 15 VAN 61

16 - Het gemiddeld jaarlijks door Vivendo afgezette leenvolume, in de periode , bedroeg 13,7 miljoen euro. Ook hier behoort Vivendo tot het middensegment in de sector. In 2014 was het leenvolume het hoogst van de afgelopen 5 jaar, namelijk 22 miljoen euro. In de voorbije 5 jaar verstrekte Vivendo in totaal 425 leningen. Hiermee zijn de prestaties van Vivendo iets beter dan de mediaan. Bijna een derde van alle leningen werd verstrekt voor de financiering van de aankoop van een sociale koopwoning. Hoe meer koopwoningen de SHM realiseert, hoe beter dus ook haar prestaties op het vlak van leningsbemiddeling... In 2011 ging het om 62 leningen, in 2014 om 122; kortom een verdubbeling. - Bij de nulmeting eind 2007 is het deelobjectief sociale koop door de Vlaamse overheid vastgesteld op woningen. Dit is de optelsom van alle objectieven van de gemeenten in het actieterrein van Vivendo. Eind 2013 (Voortgangstoets 2014) waren daarvan 114 sociale koopwoningen gerealiseerd. Een groot deel van het koopobjectief moet dus nog gerealiseerd worden. Desalniettemin stelt de visitatiecommissie vast dat Vivendo het grootste deel (100) van de gerealiseerde woningen voor zijn rekening neemt en dus al een stevige bijdrage aan het realiseren van dit deelobjectief heeft geleverd. Bovendien zijn nog ruim 250 koopwoningen in voorbereiding (geprogrammeerd of aangemeld). OD 1.3 De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Vivendo heeft in de periode geen sociale kavels gerealiseerd en heeft er ook geen gepland voor de nabije toekomst. De SHM en alle actoren waarmee de visitatiecommissie over deze kwestie sprak verwijzen naar de West-Vlaamse Investeringsmaatschappij (WVI) als dé partij die het realiseren van sociale kavels in het actieterrein voor haar rekening neemt. In het project Sint Trudo (Brugge) zal de WVI 18 sociale kavels realiseren. Daarom beschouwt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als niet van toepassing bij de beoordeling van de prestaties van Vivendo. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Vivendo heeft een duidelijke strategie voor de verwerving en aanwending van gronden en panden. Grond is voor de SHM een strategische reserve die zij aanvult, ruilt en inzet voor het realiseren van sociale projecten. Deze strategie draagt bij aan de aanzienlijke gerealiseerde en geplande bouwproductie. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op dit terrein als goed. - Vivendo heeft binnen de sociale huisvestingsector één van de grootste grondreserves. Eind 2014 bedroeg die reserve 55 hectare. De afgelopen jaren was de totale omvang van de grondreserve vrij stabiel, maar de samenstelling verandert doorlopend. In haar jaarverslagen geeft Vivendo daarin een goed inzicht. De huidige grondreserve bestaat vooral uit gronden die in de afgelopen 10 tot 15 jaar zijn aangekocht. Dit wijst erop dat de SHM weinig historische gronden heeft die in een ver verleden zijn aangekocht maar niet benut (kunnen) worden voor woningbouw. - Vivendo gaat bijzonder strategisch met grond om. De maatschappij beschouwt grondbezit enerzijds als een lange termijnbelegging, die meer oplevert dan de vergoeding op de rekening courant van de VMSW. Tegelijk koopt en ruilt Vivendo voortdurend gronden in functie van het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 16 VAN 61

17 creëren van bijkomend sociaal woonaanbod. Zo heeft Vivendo in de gemeente Jabbeke in het project Varsenare Noord grond aangekocht van een private ontwikkelaar met als doel om op deze locatie sociale huur- en koopwoningen te realiseren. Dit is een mooi voorbeeld van een project waar Vivendo het initiatief overneemt van een private actor die door het wegvallen van de sociale last uit het Grond- en Pandendecreet niet meer tot realisatie van sociale woningen bereid is. Juist is Jabbeke is dit relevant omdat hier het BSO-huur nog lang niet gerealiseerd is (zie OD 1.1). - Naast het verwerven van gronden meestal in woonuitbreidingsgebieden is Vivendo ook actief in het aankopen, herbestemmen of vervangen van panden. In Zwevezele (Wingene) heeft zij een school aangekocht die zij zal vervangen door sociale woningen. Vivendo is in gesprek met het stadsbestuur van Brugge om een oude kazerne in de binnenstad (Peterseliestraat) te verwerven om sociale huurwoningen en samen met andere partijen winkels, horeca en een bedrijfsruimte realiseren, en mogelijk ook private huurwoningen. Een ander voorbeeld betreft de herontwikkeling van de voormalige verpleeginrichting van vzw Engelbewaarder te Zeldelgem in een nieuwbouwproject voor levenslang wonen (zie OD 1.4) is een ander voorbeeld van het creëren van bouwmogelijkheden door het aankopen van panden. Dat geldt ook voor de, in 2014 afgeronde, herontwikkeling van de Rijkswachtkazerne in Oostkamp tot sociale huurwoningen en voor het, via voorkooprecht verkregen, historische pand aan de Hoefijzerlaan in Brugge. - Naast het verwerven van gronden en panden gebruikt Vivendo ook het eigen patrimonium om bouwmogelijkheden te creëren, bijvoorbeeld door de vervanging van 26 oude bejaardenwoningen in Eernegem door 40 nieuwe huur-appartementen. - Het verkrijgen van gronden en panden kost Vivendo naar eigen zeggen weinig moeite. De maatschappij heeft een goed uitgebouwd netwerk met partijen in haar actieterrein. De directeur en een stafmedewerker een voormalig directeur van Vivendo ( ) en van de Interbrugse Maatschappij voor de Huisvesting vormen bij Vivendo de spil van dat netwerk. Samen zoeken zij naar kansen, onder andere door deel te nemen aan het Lokale Woonoverleg, want mogelijkheden tot het verwerven van gronden en panden lopen vaak via gemeenten, maar soms ook via andere contacten zoals kerkfabrieken. Woon- en welzijnsactoren bevestigdn dat Vivendo een partij is die haar standpunten weet te staven met objectieve cijfergegevens en analyses en die veel dynamiek aan de dag legt om haar projecten te verwezenlijken (zie OD 5.5). - Vivendo volgt wel de aanbiedingen via het voorkooprecht en let daarbij vooral op voormalig bezit van de SHM. De SHM probeert door het aankopen van voormalig bezit dat is ingeklempd tussen haar huur patrimonium weer aaneengeschakelde woningen te creëren. Dit maakt het makkelijker om die woningen te vervangen of te renoveren. Deze strategie levert in de praktijk weinig resultaten op. Sinds 2010 is geen gebruik gemaakt van het voorkooprecht omdat de prijzen volgens Vivendo te hoog liggen. De gemiddelde prijs van bouwgrond in het actieterrein van Vivendo bedroeg eind euro, maar deze prijs wordt opgedreven door uitschieters in kustgemeenten zoals 794 euro per m² in Knokke-Heist. Algemeen is de verwervingskost van nieuwe gronden hoog in vergelijking met de kostprijs van Vivendo s grondpositie: eind 2013 was de gemiddelde historische kostprijs van die grondreserve slechts 36 euro per m². - Vivendo heeft gronden in vrijwel alle gemeenten in haar actieterrein. Die gronden gebruikt Vivendo ook om gespreid over het actieterrein woningen te realiseren (zie OD 1.1. en OD 1.2). De visitatiecommissie vindt wel dat Vivendo de transparantie van haar grondreserves kan VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 17 VAN 61

18 vergroten door in het jaarverslag niet alleen de deelgemeenten te noemen waarin deze gronden liggen, maar ook de gemeenten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Vivendo hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van kandidaathuurders en bijzondere doelgroepen. De prestaties voor deze doelstelling omvatten enerzijds het laten aansluiten van het reguliere aanbod aan koop- en huurwoningen op de noden. Anderzijds valt onder deze doelstelling de zorg voor een adequaat woningaanbod voor bijzondere doelgroepen. Deze woningen worden soms ook buiten het sociaal huurstelsel aan vzw s verhuurd. Op beide terreinen levert Vivendo goede prestaties. - Voor het afstemmen van het woningaanbod op de noden van reguliere doelgroepen maakt Vivendo bij nieuwe projecten analyses van de wachtlijsten, de kenmerken van kandidaathuurders en de kenmerken van zittende huurders. Deze analyses leiden meestal tot projecten met woningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens (80% van de wachtlijst). - Uit de analyse van wachtlijsten door Vivendo blijkt een beperkte vraag naar grote woningen. Vivendo heeft weinig grote woningen in haar patrimonium. Om toch tegemoet te komen aan de vraag van grote gezinnen wordt in de meeste nieuwe projecten een beperkt aantal grote woningen voorzien. Ter illustratie: in het project Sint-Andries, onderdeel van de vierde fase van het wijk Hermitage, heeft Vivendo in woningen met 6 slaapkamers voorzien in een project dat bestond uit in totaal 46 huurwoningen. - In haar koopprojecten richt Vivendo zich, aanvullend op de productie van de meer traditionele eengezinswoningen met 3 en 4 slaapkamers, ook op koopwoningen voor kleinere en gezinnen omdat uit wachtlijsten voor koopprojecten een stijging van het aantal alleenstaanden met kinderen blijkt. Om in te spelen op deze maatschappelijke ontwikkeling van een groeiend aantal eenoudergezinnen, voorziet Vivendo kleinere koopappartementen in gemengde huur/koopprojecten. - Naast analyses van de kenmerken (o.a. leeftijd en inkomen) van de eigen huurders, bevatten de jaarverslagen van Vivendo ook analyses over het aantal kandidaat-huurders per gemeente in het actieterrein, in vergelijking met het patrimonium van de SHM in de gemeente. Zo was in 2014 de verhouding kandidaat-huurders / woningen in Zedelgem 646 kandidaten tegen 500 woningen, terwijl dit in de gemeente Jabbeke 443 kandidaat-huurders op slechts 70 woningen was. Zedelgem is goed op weg om het BSO huur de behalen, maar Jabbeke nog niet (zie OD 1.1 en hoofdstuk 3). Tijdens de visitatie gaven de medewerkers van de SHM ook aan dat ze vaak terugvallen op de gegevens uit het jaarverslag, onder andere om de gekozen mix aan woningen op het lokaal woonoverleg toe te lichten. - De aanzienlijke bouwproductie van Vivendo heeft zeer waarschijnlijk bijgedragen aan het verminderen van de wachttijden. In 2013 kon de maatschappij de gemiddelde wachttijd terugbrengen van 55 maanden naar 44 maanden en eind 2014 kon deze wachttijd gehandhaafd worden (gemiddeld in Vlaanderen bedroeg de wachttijd 36 maanden). Voor een eengezinswoning was de wachttijd beduidend korter (< 1 jaar) terwijl de wachttijd voor alleenstaanden in sommige gevallen opgelopen is tot 7 jaar. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 18 VAN 61

19 - Voor kwetsbare doelgroepen werkt Vivendo samen met welzijnsorganisaties en gespecialiseerde vzw s om te zorgen voor voldoende begeleiding. Vivendo verhuurt bijvoorbeeld een groot aantal woningen (74) buiten het sociaal huurstelsel, vooral aan een instelling voor mensen met een beperking (vzw Oranje, 26 woningen) en aan een dienst beschut wonen (vzw Beschut Wonen, 16 woningen). Vivendo heeft met een aantal welzijnsorganisaties en OCMW s samenwerkingsovereenkomsten voor de begeleiding van specifieke doelgroepen. De vraag naar woningen voor bijzondere doelgroepen is groot en actoren waarmee de visitatiecommissie sprak vinden dat Vivendo op dit terrein doet wat zij kan. - Ruim 40% van de huurders van Vivendo is ouder dan 65 jaar. Om voldoende geschikte woningen voor deze doelgroep te voorzien realiseert de SHM woningen die aansluiten bij de noden van deze doelgroep. Een voorbeeld hiervan is het Integraal Woonzorg Project dat Vivendo in de gemeente Zedelgem realiseert in samenwerking met de vzw De Broeders van Liefde, vzw De Engelbewaarders, en de gemeente en het OCMW van Zedelgem. De hiertoe in 2013 getekende samenwerkingsovereenkomst bevat plannen voor de realisatie van een integrale woon-, zorg- en welzijnssite op de terreinen van vzw De Engelbewaarders een voormalig verpleeghuis. Vivendo zal hier 10 sociale assistentiewoningen realiseren voor personen met een meervoudige beperking, 20 aangepaste seniorenflats met zorg op afroep en 18 reguliere sociale huureenheden. - In de gemeente Ichtegem (Eernegem) op de plaats waar er in bejaardenwoningen werden gesloopt voorziet Vivendo de bouw van 40 huurappartementen met twee slaapkamers. Deze appartementen worden gezien als aanleunflats bij het woonzorgcentrum Sint-Anna dat zich momenteel in een uitbreidingsfase bevindt. Vivendo heeft met dit woonzorgcentrum een overeenkomst gesloten die de huurders van de appartementen de mogelijkheid biedt om een beroep te doen op de diensten van het woonzorgcentrum. - Vivendo participeerde in het project Proef-Wonen voor het toewijzen van woningen aan personen die extra woonbegeleiding nodig hebben. Het ging tot nu toe om een 5-tal contracten op jaarbasis. In opvolging van dit project is een intergemeentelijk doelgroepenplan vastgesteld. Het aantal woningen beschikbaar voor dit project is zeer beperkt. Voor Vivendo gaat het om 1 woningtoewijzing per 2 jaar voor het gehele actieterrein van de huisvestingsmaatschappij. - Voor bijzondere doelgroepen zijn de 6 kangoeroewoningen aan de Vedastusstraat in Jabbeke. Deze woningen zijn op het moment van de visitatie nog niet opgeleverd, maar de oplevering is voorzien voor oktober VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 19 VAN 61

20 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed Met haar hoge productie van nieuwe woningen behoorde Vivendo In de periode tot de best presterende SHM s in de sector. Ook het aantal huurwoningen in ontwikkeling is hoog.de door Vivendo gerealiseerde aantallen nieuwe koopwoningen liggen rond de mediaan in de sector. De gemeenten uit het actieterrein van Vivendo verwachten geen prestaties van Vivendo voor het realiseren van sociale kavels. Zij rekenen daarvoor op de inspanningen van de West-Vlaamse Intercommunale. Vivendo koopt, verkoopt, ruilt en ontwikkelt voortdurend gronden. Ze gebruikt en combineert verschillende methoden en werkwijzen om de nodige sociale woonprojecten te realiseren. Daarbij besteedt zij ook veel aandacht aan het verwerven en herontwikkelen van panden. Vivendo huisvest veel bijzondere doelgroepen en werkt hiertoe intensief samen met welzijnsactoren en gespecialiseerde vzw s. Uit de verscheidenheid aan woningtypes blijkt een weloverwogen afstemming van het aanbod op de evoluerende noden van verschillende doelgroepen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 20 VAN 61

21 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1: De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed voor huuractiviteiten Vivendo is laat gestart met het op een planmatige manier onderhouden en verbeteren van haar patrimonium. Sinds 2010 werkt Vivendo echter de achterstand weg en daarbij krijgen de doelstellingen van het ERP 2020 programma (isolatie van de daken, aanbrengen van isolerend glas en plaatsen van energiezuinige verwarming) de prioriteit. De maatschappij werkt op basis van een adequate onderhouds- en renovatieplanning. De visitatiecommissie beoordeelt prestaties van Vivendo op dit onderdeel als goed. - Het aandeel woningen dat voldoet aan alle ERP 2020 normen is bij Vivendo lager dan bij veel andere SHM s maar de maatschappij is sinds 2010 duidelijk bezig met een inhaalbeweging. Eind 2014 vertoonde de helft van het patrimonium prioritaire ERP-gebreken. De drie prioritaire ERP2020-eisen zijn dat de woningen moeten beschikken over voldoende dakisolatie, dubbele beglazing en een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Bij slechts een vierde van de SHM s lag dit aandeel hoger. In 2010 evenwel waren er amper SHM s die een hoger aandeel woningen hadden met ERP-gebreken dan Vivendo. Daaruit blijkt dat de SHM sinds 2010 meer dan andere SHM s geïnvesteerd heeft in de aanpak van de ERP-gebreken. - In 2014 had 80% van de woningen dubbele beglazing, in 2013 had nog slechts 56% dubbele beglazing. Vivendo is bezig met een indrukwekkende inhaaloperatie, maar heeft nog een achterstand. Vier vijfde van de SHM s hadden meer woningen met isolerende beglazing. Eveneens 80% van de woningen van Vivendo had in 2014 voldoende dakisolatie maar 58% van de SHM s haalde betere prestaties. In 2013 was dit nog 84%. Vivendo heeft ook op het vlak van energiezuinige verwarmingsinstallaties vooruitgang geboekt. Eind 2014 had 80% van haar woningen een energiezuinige verwarmingsinstallatie; in 2011 was dit aandeel nog iets minder dan 70%. - Het grootste probleem om de ERP2020 normen te bereiken is dat ongeveer 500 appartementen van Vivendo uitgerust zijn met elektrische verwarming. Dat is meer dan de helft van alle appartementen. Tot 1995 werden appartementen volgens de richtlijnen van de Vlaamse overheid nog voorzien van dit type verwarming. Omschakeling naar verwarming op gas is volgens de SHM voor deze appartementencomplexen vrijwel niet realiseerbaar omdat het aanleggen van de benodigde aan- en afvoerleidingen grote en dure aanpassingen aan de bouwconstructie vraagt. De visitatiecommissie begrijpt dat voor dit probleem vooralsnog geen financieel aanvaardbare oplossing beschikbaar is. - Vivendo beschikt over een totaalplanning met daarin alle maatregelen voor het tijdig aanpakken van ERP-gebreken aan dak, ramen, verwarming en gevels. Naast een globale planning voor het ERP2020 programma beschikt de SHM voor de andere onderhouds- en renovatiewerken over aparte planningen op 5 jaar, waarbij een raming van de kosten gekoppeld is aan de financiële meerjarenplanning. Het vervangen van elektrische verwarming maakt geen onderdeel uit van deze planning. Appartementen met elektrisch verwarming maken deel uit van veelal verouderde wooncomplexen die Vivendo wil slopen en vervangen zoals de appartementencomplexen De Leeuwerik en De Nachtegaal (Brugge). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 21 VAN 61

22 - De visitatiecommissie vindt het positief dat Vivendo haar renovatieprogramma gebruikt om kansen te creëren voor sociale economie bedrijven. Zo worden de bedrijven Groep Intro en De Schakelaar ingezet voor de isolatie van hellende daken. In het kader van de energiejacht werden door De Schakelaar eveneens een aantal gratis energiescans uitgevoerd in sociale woningen van Vivendo (zie OD 3.2). - Op basis van de gesprekken met huurders en woonactoren is de visitatiecommissie van mening dat Vivendo de opvolging van herstellingen aan het patrimonium meestal adequaat organiseert. Voor het melden van herstellingen werkt Vivendo met een eigen call-center met een direct nummer voor technische meldingen, dat op basis van het gesprek met de huurder een prioriteit toekent aan een bepaalde interventie. Voor de afspraak zelf neemt de daartoe door de SHM aangewezen aannemer contact op met de huurder. Na de interventie tekent de huurder de werkbon af. De maatschappij voert steekproefsgewijs controles uit wanneer de factuur niet overeenstemt met wat Vivendo had verwacht. - In de gesprekken met de huurders kwamen wel enkele verbeterpunten naar voren. Huurders en enkele woonactoren meldden dat de SHM te weinig controle uitoefent op haar aannemers (vooral bij onderhoudscontracten) en te gemakkelijk de reparatie of vervanging van versleten onderdelen aan de huurder aangerekend. Ook werden enkele kritische opmerkingen gehoord over het niet vervangen van versleten onderdelen in de woning, zoals de vloerbedekking of keukens in woningen van bewoners die al vele tientallen jaren bij Vivendo huren. De visitatiecommissie kan niet vaststellen hoe representatief deze opmerkingen zijn. De planmatige vervanging van zaken als vloerbedekking en keukens heeft de commissie niet aangetroffen in de onderhoudsplanning. Zij adviseert Vivendo om op basis van deze elementen van haar dienstverlening huurdersbevragingen te organiseren en de renovatieplanning verder aan te vullen op basis van vaststellingen op het terrein. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed voor huuractiviteiten Beoordeling: goed voor koopactiviteiten. De SHM stelt duidelijke prioriteiten als het gaat om milieuvriendelijk bouwen van huurwoningen. De maatschappij richt zich allereerst op het behalen van de prioritaire ERP 2020 doelen (dak- en glasisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallaties). In tweede instantie wordt er ingezet op isolatie van gevels en vloeren bij nieuwbouw huurwoningen. Daarna, als derde stap, onderzoekt de maatschappij of alternatieve vormen van energieopwekking haalbaar zijn. Bij koopwoningen past de maatschappij vaker alternatieve vormen van energieopwekking toe. De visitatiecommissie vindt dat Vivendo op deze doelstelling een goede prestatie levert. - Vivendo wil haar tijd en energie, en de subsidies van de Vlaamse overheid, eerst inzetten voor de inhaalbeweging die moet leiden tot het behalen van de ERP 2020 doelen, gezien de achterstand die zij daarin nog heeft. Pas daarna vindt de maatschappij het verantwoord om te investeren in hernieuwbare energie en/of speciale technieken. Het verbeteren van de energiezuinigheid van het bestaande patrimonium heeft absolute prioriteit. De visitatiecommissie begrijpt deze prioritering, maar constateert wel dat daardoor Vivendo zich beperkt tot wat wettelijk minimaal van haar wordt verwacht op het gebied van milieuvriendelijkheid. Zij heeft nog onvoldoende een eigen visie ontwikkeld op de bijdrage die zijn kan en wil leveren aan een beter milieu. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VIVENDO PAGINA 22 VAN 61