Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt

Transcriptie

1 Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Visitatiegesprekken op 18 en 19 maart 2013 Definitief visitatierapport van 25 juni 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Hasseltse Huisvestingsmaatschappij Datum rapport: 25 juni 2013 Datum visitatiegesprekken: 18 en 19 maart 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 8 mei 2013 Erkenningsnummer SHM: 7050 Contactgegevens SHM: Gouverneur Roppesingel HASSELT info@hhm.woonnet.be Directeur: Dominique Vrancken Voorzitter: Jozef Verjans Werkgebied: Hasselt, Diepenbeek, Wellen Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Luc Joos, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 2 VAN 44

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM HASSELTSE HUISVESTINGS-MAATSCHAPPIJ PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 3 VAN 44

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Hasseltse Huisvestingsmaatschappij De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 4 VAN 44

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 5 VAN 44

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed Beoordeling OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Uitstekend OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 6 VAN 44

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij(HHM) werd opgericht in 25 november 1921 onder de naam Hasseltse Samenwerkende Bouwmaatschappij. De maatschappij bouwde aanvankelijk vooral koopwoningen, bijvoorbeeld langs de Oude Kuringerbaan. De kantoren van de maatschappij bevonden zich lange tijd in de in 1951 opgerichte wijk Onze-Lieve-Vrouw der Armen of Onze-Lieve-Vrouw van Banneux. Sinds 1997 is de zetel gehuisvest op de Gouverneur Roppesingel en momenteel wordt een uitbreiding van de kantoren gerealiseerd. De grootste aandeelhouders van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij zijn de Provincie Limburg, de stad Hasselt, de gemeente Diepenbeek, de gemeente Wellen en de Vlaamse Gemeenschap. De HHM verhuurt sociale woningen, waarvan 873 appartementen en 481 huizen. Buiten het sociale huurstelsel verhuurt de maatschappij nog 7 huurwoningen (huurcompensatie), 408 garages, 256 buitenstaanplaatsen en 65 fietsenbergingen. Twee appartementen worden verhuurd aan het OCMW en aan Kind en Gezin. Het patrimonium ligt voornamelijk in een aantal wijken van Hasselt (1.135 woningen). De rest van het patrimonium bevindt zich in Diepenbeek ( 172 huurwoningen) en Wellen ( 54 huurwoningen). Op het vlak van slaapkamers kan het huurpatrimonium als volgt opgedeeld worden: 79,4% van de woningen hebben drie slaapkamers, 10,9% heeft vier slaapkamers en het aandeel van de twee en één slaapkamer woningen bedraagt iets minder dan 10% van het totale aantal woningen. Bij de appartementen gaat het vooral om appartementen met twee slaapkamers (50,5%) en één slaapkamers (40,9%) met daarnaast nog een 75 appartementen met 3 slaapkamers (8,1% van het totale aantal appartementen). Slechts 10,8 % van de woningen dateert van vóór 1980 en slechts twee woningen uit het huidige patrimonium zijn vóór 1970 gebouwd. Vanaf 1980 tot en met 2009 groeide het patrimonium van de HHM gestaag aan met 1084 eenheden (ongeveer 36 woningen per jaar). Vanaf 2010 werden nog eens 172 bijkomende woningen gebouwd. Het patrimonium van de HHM is dan ook relatief jong in vergelijking met dat van andere sociale huisvestingsmaatschappijen, waarbij twee derde van de woningen dateert van na De huidige directeur heeft zijn functie opgenomen in 2011 en was voorheen werkzaam als Hoofd Technische Dienst bij dezelfde maatschappij. De maatschappij bestaat uit een Technische Dienst met een eigen regie (3 arbeiders + 1 ploegbaas) en een Financieel Administratieve Dienst. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft samenwerkingsverbanden met het OCMW Hasselt (met betrekking tot huurdersachterstal), RIMO Limburg (begeleiding en opleiding sociaal assistent), Ado Icarus vzw (zelfstandig wonen voor personen met een handicap), Tevona vzw (opvang en begeleiding van personen met een verstandelijke handicap), Het Roer vzw (zorg en begeleiding van volwassenen en kinderen met een verstandelijke handicap), Open Thuis vzw (inschakelingstraject personen met een handicap) en met Stebo (energiescans en zolderisolatiewerken). Het lokaal toewijzingsreglement van Hasselt voorziet een voorrang voor senioren, zelfstandig wonende personen met autismestoornis, personen met psychiatrische problemen, personen met VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 7 VAN 44

8 een handicap en Mensen zonder netwerk, dit zijn (jong)volwassenen die begeleid worden door een dienst Begeleid Wonen. In Wellen en Diepenbeek is er momenteel geen lokaal toewijzingsreglement. In Diepenbeek is er een lokaal toewijzingsreglement in opmaak waarbij een voorrang zou worden voorzien voor senioren. 3.2 Beschrijving omgeving Hasselt is één van de sterkst groeiende steden in Vlaanderen: eind 2009 telde Hasselt huishoudens en men verwacht dat dit aantal zal stijgen tot in Volgens de Gemeentelijke Profielschets van het Agentschap Binnenlands Bestuur 1 ligt de aangroei van het aantal alleenwonenden in Hasselt beduidend hoger dan de aangroei van het aantal huishoudens (aangroei alleenstaande vrouwen/mannen +26%/+25% in de periode , t.o.v. een aangroei van 13,3% huishoudens in dezelfde periode). De aangroei van de alleenstaande vrouwen/mannen is ook groter dan het Vlaamse gemiddelde (+15,7% voor alleenstaande vrouwen en + 23,8% voor alleenstaande mannen). Ook uit de gegevens van de HHM blijkt dat voor Hasselt ongeveer 80% van de huurders bestaat uit alleenstaanden zonder kinderen ten laste en dat dit cijfer toeneemt. Voor Wellen zijn de cijfers vergelijkbaar met deze van Hasselt, al blijkt het aantal alleenwonende mannen hier sinds 2007 wat afgenomen te zijn. Ook in Diepenbeek stijgt het aantal alleenwonende vrouwen en mannen sterk maar de aangroei van het totale aantal huishoudens is hier minder hoog dan in Hasselt. In Hasselt ligt het aandeel van de 65-plussers in de bevolkingsopbouw iets hoger (19,3 % voor 2012) dan het Vlaams gemiddelde(18,5% voor 2012). Wat de personen jonger dan 20 betreft zien we net het omgekeerde: het aandeel van deze groep jongeren is in Hasselt 18,6% in vergelijking met 21,9% in heel Vlaanderen. Een opvallende vaststelling is dat de afhankelijkheidsgraad 2 van de bevolking in Hasselt (ca. 61,1%) lager ligt dan het Vlaams gemiddelde (67,9%).In Diepenbeek en Wellen zijn er dan weer iets minder personen ouder dan 65 jaar, en iets meer personen in de categorie 35-64, wat overeenstemt met het profiel van landelijke gemeenten. Ongeveer 31,7% van de sociale huurders bestaat uit gezinnen met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar. Het werkloosheidspercentage in Hasselt bedraagt 7,54% en het aandeel leefloners 0,41%. In Diepenbeek en Wellen, bedraagt de werkloosheid respectievelijk 5,38% en 6,13% en zijn er nagenoeg geen leefloners (< 0,10%). Hasselt telt ongeveer woongelegenheden. 4,58% (2011) daarvan zijn sociale huurwoningen. Naast de sociale huurwoningen van de HHM worden heeft ook de SHM Cordium een 400-tal huurwoningen in Hasselt. In Diepenbeek en Wellen werden er door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij respectievelijk 172 en 54 huurwoningen gerealiseerd en er zijn geen andere sociale huurwoningen in die gemeenten. De woningtypologie in Hasselt wordt gekenmerkt door 35,8% appartementen, 18,4% gesloten, 20,8% halfopen en 25,4% open bebouwing. In Diepenbeek bestaat 65% van de bebouwing uit halfopen en open bebouwing en iets meer dan 30% uit appartementsgebouwen. In Wellen bedraagt het aandeel open bebouwing 55,6% en de halfopen bebouwing is goed voor nog eens 30,8% van de bebouwing. Het aandeel appartementen in Wellen is lager dan 10%. 1 Gemeentelijke Profielschets Hasselt, Agentschap voor Binnenlands Bestuur, Update maart Afhankelijkheidsgraad: verhouding van de bevolking 0-19 jarigen en +65 jarigen ten aanzien van de rest van de bevolking (20-64 jaar) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 8 VAN 44

9 In 2011 bedroeg de mediaan verkoopprijs van een woning in Hasselt ( hoger dan de mediaan voor Vlaanderen) en is die prijs de laatste 5 jaar met 25% gestegen. Voor Diepenbeek ( ) en voor Wellen ( ) lagen deze mediaan verkoopprijzen voor woningen lager. Voor appartementen bedroeg de mediaan verkoopprijs in Hasselt (ca lager dan de mediaan voor Vlaanderen), en is die prijs in de laatste 5 jaar gestegen met 18,08%. Dit prijsniveau is vergelijkbaar met de mediaan prijzen voor Wellen ( ) en iets hoger dan mediaan prijs voor een appartement in Diepenbeek ( ). De mediaan prijs voor bouwgrond is iets lager dan de mediaan voor Vlaanderen en bedraagt 176/m². Opvallend is de stijging van de prijs van de bouwgrond met 40,57% op 5 jaar tijd. Deze opwaartse prijsdruk op bouwgrond is nog sterker in Wellen en Diepenbeek, waar de mediaan verkooprijs voor bouwgrond toch nog altijd 20 lager ligt dan de prijs voor bouwgrond in Hasselt. Het sociaal objectief (BSO) voor sociale huur in Hasselt werd bepaald op 542 bijkomende sociale huurwoningen maar werd door het stadsbestuur van Hasselt quasi verdubbeld. De nulmeting resulteerde in 1398 sociale huurwoningen. Van het objectief van 542 sociale huurwoningen werden eind 2011 al 287 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan 166 door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Voor Diepenbeek en Wellen bedraagt het sociaal objectief respectievelijk 136 en 58 huurwoningen en door de HHM werden ondertussen al 10 huurwoningen in Diepenbeek en 1 in Wellen gerealiseerd. Het BSO voor sociale koopwoningen bedraagt respectievelijk 329, 63 en 25 in Hasselt, Diepenbeek en Wellen. Daarvan werden enkel in Hasselt al 47 sociale koopwoningen gerealiseerd. Voor sociale kavels heeft enkel Hasselt een BSO van 24 kavels, waarvan er nog geen werden gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 9 VAN 44

10 4. PRESTATIES VAN SHM HASSELTSE HUISVESTINGS-MAATSCHAPPIJ 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: uitstekend De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij behoorde in de periode wat het aantal gerealiseerde huurwoningen betreft tot de meest actieve van de sector. Ook voor de komende jaren plant de maatschappij de realisatie van een groot aantal woningen in haar werkgebied. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de HHM op dit vlak als uitstekend. Uit de financiële planning blijkt wel dat het aantal bijkomende woningen per jaar op langere termijn terug zal moeten dalen. - De SHM realiseerde tussen 2007 en 2011 gemiddeld 50 woningen per jaar (wat ongeveer 3,6 procent is van haar totale patrimonium). Daarmee behoort ze tot de top 5 van de meest productieve maatschappijen van Vlaanderen. De grootste productiviteit was er in de jaren 2007 en 2011 met respectievelijk 97 en 113 nieuwe huurwoningen, zowel in grote als in kleine projecten (van 3 tot 43 woningen). Ook in 2012 realiseerde de SHM 46 sociale huurwoningen (project De Tesch ) en in 2013 is inmiddels een project van 38 woningen ( De Notelaar ) voorlopig opgeleverd; beide projecten bevinden zich in Hasselt. - Ook voor de nabije toekomst staan tal van projecten op stapel. 36 nieuwe sociale woningen in Diepenbeek zijn eind 2011 al opgenomen op een uitvoeringsprogramma: 19 appartementen in de Stationsstraat (project Het Station ) en 17 appartementen in de Spoorstraat (project Het Spoor ), telkens met 1 of 2 slaapkamers. Beide projecten zullen worden voorbehouden voor bewoners boven de 65 jaar, via het lokaal toewijzingsreglement dat de gemeente Diepenbeek momenteel opmaakt. Verder staan ook 6 woningen aangemeld bij de VMSW (de tweede fase van het project Nolens in de Runkstersteenweg in Hasselt). Volgens informatie die de maatschappij zelf verstrekte aan de visitatiecommissie is het aantal projecten dat voor de komende 5 jaar gepland echter veel groter. Naast de voornoemde projecten plant de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij 292 nieuwe sociale huurwoningen in Hasselt, 70 in Diepenbeek en 16 in Wellen (waarvan er inmiddels ook al 190 op een uitvoeringsprogramma staan en 11 aangemeld bij de VMSW). Daarvan wil ze er 322 zelf realiseren (op eigen terrein of in het kader van de uitvoering van een sociale last in toepassing van het decreet grond- en pandenbeleid) en er 56 kopen van projectontwikkelaars, eveneens in het kader van de uitvoering van een sociale last. - Op langere termijn blijkt uit de financiële planning van de maatschappij (zie verder) dat het aantal bijkomende woningen per jaar terug zal moeten dalen naar ongeveer 35 wooneenheden op jaarbasis om financieel gezond te blijven. - De maatschappij toont zich - tot grote tevredenheid van beleidsverantwoordelijken en ambtenaren - bereid om ook kleinschalige projecten aan te pakken, wat in een meer landelijke gemeente als Wellen ook bijna de enige optie is. Daar heeft de gemeente bijvoorbeeld de oude pastorij aangeboden aan de SHM; Deze heeft inmiddels een architect aangesteld om daar 4 tot 7 wooneenheden in onder te brengen. - De beleidsverantwoordelijken geven aan dat de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij een constructieve partner is in het realiseren van hun BSO voor sociale huurwoningen. Voor VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 10 VAN 44

11 Hasselt is het BSO sociale huur 542 woningen, maar daarvan is nu al ruim de helft gerealiseerd. Het gemeentebestuur legt de lat voor zichzelf echter op nieuwe sociale woningen en met wat nu gepland is komt men al aan 935. In Diepenbeek, met een BSO van 136 woningen, staan 36 woningen in de steigers en staan er 70 andere op de planning van de SHM, waarmee de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij ook hier een belangrijke bijdrage levert tot het behalen van het BSO van de gemeente. In Wellen daarentegen wordt het halen van het BSO sociale huur problematisch. Het BSO sociale huur bedraagt er 58 huurwoningen, wat meer is dan het aantal sociale woningen dat Wellen nu al telt, en er worden momenteel slechts 16 huurwoningen gepland. Bij een recente actualisatie van de woonbehoeftestudie bleek de woonbehoefte in Wellen dusdanig beperkt dat het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden niet werd toegestaan door de provincie. Daarom is Wellen aangewezen op de realisatie van sociale woningbouw via inbreiding en kleinschalige projecten. Alle actoren tonen zich evenwel bereid om samen en vanuit lokaal woonoverleg maximale inspanningen te doen om dit objectief te bereiken. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De grondreserve van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij en de opportuniteiten waarop de HHM kan inspelen lijken voldoende om in Hasselt en Diepenbeek het BSO te halen en nog groeikansen te hebben voor de toekomst. De visitatiecommissie is van mening dat de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij goed presteert op deze doelstelling omdat de SHM continu aandacht besteedt aan het bijkomend verwerven van panden met het oog op de realisatie van nieuwe projecten. De SHM dient zich echter te beraden over het aanleggen van strategische grondreserves voor de langere termijn want de realisatie van het project Grasstraat in Hasselt betekent de aanwending van ruim de helft van de grondreserve en voor de gemeente Wellen is het BSO voor sociale huurwoningen verre van gerealiseerd. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft eind 2011 een grondreserve van bijna 11 ha en zit daarmee in de middenmoot van de SHM s in Vlaanderen. De grondreserve bevindt zich grotendeels in de stad Hasselt. Ruim de helft van de beschikbare grondreserve heeft betrekking op het project Grasstraat (6,5ha). Op deze site zijn in totaal 210 woningen gepland. Daar zouden echter op aansturen van het stadsbestuur - maar 1/3 sociale huurwoningen worden gebouwd en daarnaast 1/3 sociale koopwoningen en ook nog eens 1/3 sociale kavels. De sociale koopwoningen zouden worden gerealiseerd door de Kleine Landeigendom Tongeren. Het stadsbestuur van Hasselt wil de bouw van de sociale huurwoningen evenwel faseren en geeft de voorkeur aan bescheiden woningen en aan minder kwetsbare doelgroepen wat de SHM in de SWOT-analyse van haar Strategisch plan overigens omschrijft als een bedreiging : de visie van het plaatselijk beleid (gemeente) m.b.t. ervaring van bestaande sociale woningbouw waardoor de ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden in bepaalde gebieden in gedrang kan komen ; de SHM geeft hierbij het voorbeeld van de wijk Runkst in Hasselt. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om bij het aanspreken van deze grondreserves voor andere projecten dan sociale woningbouw voldoende garanties in te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 11 VAN 44

12 bouwen dat ook sociale woningen gerealiseerd worden op het terrein of dat voorzien wordt in de ruil van (een deel van) deze grond voor een minstens gelijkwaardige grondreserve. - In Diepenbeek en Wellen heeft de SHM geen strategische grondreserve. In Diepenbeek heeft de maatschappij in 2012 wel grond aangekocht voor de realisatie van 36 appartementen, vermoedelijk te realiseren in De maatschappij is zich bewust van het feit dat met het realiseren van het project in de Grasstraat haar strategische grondreserve sterk zal verminderen en dat nieuwe aankopen zich daarom opdringen. In Hasselt en Diepenbeek heeft de SHM nog niet intensief naar gronden gezocht. Ze heeft er de voorbije jaren meestal ingespeeld op opportuniteiten en op het aanbod van de gemeentebesturen. Hierdoor kunnen de aangekochte gronden meestal vrij snel worden aangesneden voor de effectieve realisatie van de woonprojecten. De maatschappij heeft de visitatiecommissie aan de hand van haar interne documenten onderzoeken tot aankoop bewezen dat aan een dergelijke aankoop een gedegen vooronderzoek vooraf gaat. In Wellen wordt in samenspraak met de gemeente gezocht naar bouwgrond, maar het aanbod is er zeer beperkt en bovendien duur. Ook een zoektocht doorheen de leegstandsregistratie leverde hier geen resultaat op. - De SHM geeft aan in de toekomst ook meer te willen inzetten op de aankoop van panden en bestaande woningen. In haar SWOT-analyse voor het Strategisch Plan geeft de SHM zelf als zwakte aan dat het preventief zoeken naar mogelijke aankopen van onroerende goederen ontbreekt maar anderzijds ziet ze kansen in de aankoop van bestaande panden vanaf een ouderdom van 20 jaar in de verhuursector van projectontwikkelaars en in de wettelijke verplichting van de sociale last. - De maatschappij heeft recent een medewerker in dienst genomen die met zijn achtergrond in projectontwikkeling de SHM moet toelaten om op een actievere manier in te spelen op opportuniteiten en een netwerk uit te bouwen met projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars. Dit kan de verwerving van gronden en panden sterk faciliteren. - De SHM maakt beperkt gebruik van het voorkooprecht omdat de aangeboden panden vaak een te kleine perceelgrootte hebben om een rendabel project mogelijk te maken. In het verleden realiseerde de maatschappij via een recht van voorkoop 23 wooneenheden en er zijn er nog 10 in voorbereiding. - Limgrond, het autonoom provinciebedrijf dat het provinciebestuur in 2009 oprichtte voor het ontwikkelen van het provinciaal ruimtelijk beleid, opent voor SHM s mogelijkheden om gronden goedkoop te verwerven, in erfpacht te nemen of in te stappen in systemen van coöperatief beheer van gronden (CLT community land trust). - Op langere termijn moet de maatschappij wel op zoek naar strategische grondreserves. Het goed werkende lokaal woonoverleg in de drie gemeenten kan daarbij een belangrijk ondersteunend instrument zijn. Ook van de inzet van de nieuwe technische medewerker op de verwerving en ontwikkeling van gronden en panden verwacht de SHM een gunstig effect op de grondreserves. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 12 VAN 44

13 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij recent gerealiseerde en geplande woningen aansluiten op de samenstelling van haar huurderspopulatie en de lijsten van kandidaat-huurders. De HHM komt daarnaast in belangrijke mate tegemoet aan woonnoden van bijzondere doelgroepen. Zo heeft de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij bijvoorbeeld 224 woongelegenheden die ze volgens het toewijzingsreglement van de Stad Hasselt prioritair toewijst aan ouderen (+ 65 jaar), terwijl ze thans in Diepenbeek 36 appartementen voor diezelfde doelgroep in voorbereiding heeft. De SHM heeft in Hasselt ook 10 woningen die werden gebouwd voor mensen met een handicap en daarnaast stelt ze overeenkomstig het toewijzingsreglement van de Stad Hasselt een aantal woningen ter beschikking voor mensen met een fysieke of mentale beperking; ze werkt hiervoor samen met begeleidende instellingen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij speelt in op de noden en behoeften van haar kandidaat-huurders en op een aantal tendensen in de maatschappij. Zo bouwt en plant de maatschappij recent nog enkel een- en tweeslaapkamer woningen en appartementen voor 1 tot 4 bewoners. Daarmee sluit ze aan bij de behoefte van 95% van de kandidaat-huurders op haar wachtlijst. Anderzijds is het zo dat de maatschappij geen grotere woningen meer opsplitst in kleinere wooneenheden (wat ze in het verleden heeft gedaan in Diepenbeek), maar dat ze integendeel meer woningen voor grotere gezinnen wil bouwen (onder meer in het project Grasstraat) om voor deze doelgroep ook een aanbod te hebben. - De SHM geeft in de SWOT-analyse van haar Strategisch Plan zelf aan dat de bouw van nieuw patrimonium te weinig gebaseerd is op onderzoek (positionering woningen en type woningen). De visitatiecommissie treedt deze analyse bij en ondersteunt de intentie van de SHM om nog meer werk te maken van onderzoek dat het aanbod nog beter kan afstemmen op de behoefte. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft in 1977/80 in de P. Corbeelstraat te Hasselt in de wijk "Ter-Hilst 10 woningen voor gehandicapten gebouwd die ook werkelijk worden betrokken door gehandicapten. Een aantal (4) van deze woningen en nog eens 16 woningen in de G. Verdilaan (14) en de Notelarenstraat (2) worden ter beschikking gesteld van de doelgroep van personen die ten gevolge van een handicap beschikken over een zorgtoewijzing (VAPH)[ ], en dit op basis van het lokaal toewijzingsreglement van de Stad Hasselt, telkens onder voorwaarde van begeleiding door een erkende dienst. - Nog in het kader van dit lokaal toewijzingsreglement kunnen personen met psychiatrische problemen dit zijn personen die kampen met ernstige en langdurige psychiatrische problemen, in aanmerking komen voor beschut wonen en die begeleid worden door een erkend initiatief voor beschut wonen toegeleid worden naar 4 studio s van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij in de Wilgenstraat. De toeleiders brengen echter maar cliënten aan in zoverre er begeleidingscapaciteit voorhanden is. - Daarnaast schakelt de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij zich in in het lokaal toewijzingsreglement van de Stad Hasselt voor de toewijzing van woningen aan de doelgroep mensen zonder netwerk (dit zijn jongeren of volwassenen begeleid door een Dienst Begeleid Wonen) en de doelgroep zelfstandig wonende jongeren met autismestoornis. Voor de doelgroep mensen zonder netwerk wordt een gezamenlijke kandidatenlijst gehanteerd van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Cordium en SVK Midden Limburg. Ieder kalenderjaar bieden zij aan de doelgroep van mensen zonder netwerk elk twee woningen aan. Een kandidaat kan alleen instappen als hij/zij akkoord gaat met een ver doorgedreven begeleiding van de organisatie die de persoon toeleidt; er worden maar cliënten toegeleid als er ook begeleidingscapaciteit voorhanden is. Voor de doelgroep zelfstandig wonende jongeren met VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 13 VAN 44

14 autismestoornis zijn de voorziene 4 woningen nog niet gerealiseerd. Er wordt al wel verwezen naar de plannen van de Stad Hasselt om tussen te komen in de aankoop van een aantal appartementen voor deze doelgroep in een nog te realiseren project in de wijk Runkst. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij telt 224 woongelegenheden in Hasselt die volgens het toewijzingsreglement van de stad Hasselt prioritair worden toegewezen aan senioren (+ 65 jaar). Dat zijn woningen en vooral appartementen, verspreid over de stad. Ook in de meest recente projecten van de maatschappij worden tal van appartementen prioritair aan deze doelgroep toegewezen. Dat is onder meer het geval met een aantal appartementen in de wijken Heilig Hart en Herckenrode en alle 14 nieuwbouw appartementen in de wijk Ekkelgarden en de 43 nieuwbouw appartementen De Hummeltjes. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij plant ook de bouw van 36 appartementen in Diepenbeek (17 in de wijk Het Spoor en 19 in de wijk Het Station) die via een nog op te maken toewijzingsreglement, prioritair zullen worden toegewezen aan ouderen. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij werkt op het vlak van woningaanbod maar beperkt samen met de OCMW s in het werkgebied. Ze heeft evenmin een daklozenprotocol gesloten met deze OCMW s. - De maatschappij verhuurt twee woningen buiten het sociaal huurstelsel aan OCMW Hasselt (voor noodopvang). De woning die de maatschappij buiten huurstelsel verhuurt aan Kind en Gezin dient als kantoor. Volgens de SHM is er geen nood aan meer verhuringen buiten huurstelsel. In het gesprek met de welzijnsactoren bleek echter dat zij zelf vragende partij zijn om het aantal verhuringen buiten sociaal huurstelsel wel degelijk op te trekken om op die manier beter te kunnen inspelen op de noden van hun doelgroep. Nu zijn wachtlijsten en toewijzingsregels van de beide sectoren immers onvoldoende op mekaar afgestemd om een vlotte toewijzing binnen huurstelsel toe te laten. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een overleg op te zetten met de welzijnsactoren om deze problematiek uit te klaren en uit te zoeken of er bijkomende nood is aan verhuringen buiten het sociaal huurstelsel, dan wel of er gezamenlijke initiatieven kunnen worden genomen naar een betere afstemming van deze wachtlijsten. - De welzijnsactoren wijzen op de nood aan een grondige evaluatie van het gemeentelijk toewijzingsreglement van Hasselt in 2014, onder meer om pijnpunten van het bestaande reglement bij te sturen (o.a. het op adres vastleggen van de toe te wijzen woningen) en de behoeftes van andere doelgroepen een plaats te geven. - Het provinciebestuur verleent een subsidie van 6000 euro per woning voor projecten wonenzorg. De SHM kon voor de 6 appartementen die gepland zijn in de Luciën Nolensstraat geen gebruik meer maken van deze subsidie, maar wil ze in de toekomst wel aanwenden wat een bijkomende impuls kan zijn voor het inspelen op noden van specifieke doelgroepen in het kader van zorgwonen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 14 VAN 44

15 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De SHM heeft haar woningaanbod de laatste jaren gestaag uitgebreid. Ze heeft voldoende gronden in bezit en projecten in de pijplijn om voor de realisatie van het BSO sociale huur in Hasselt en Diepenbeek in te staan. Bijzondere aandacht zal de SHM in de komende jaren moeten besteden aan de verwerving van gronden en panden en de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in Wellen en aan het aanleggen van een strategische grondreserve. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij speelt vanuit een beperkte wachtlijstanalyse voldoende in op de behoeftes van haar doelgroep, maar niettemin raadt de visitatiecommissie aan om werk te maken van haar plan om systematisch de vraag te onderzoeken door analyse van de wachtlijst, bevolkingscijfers, enz... en het overleg en de samenwerking met begeleiders van doelgroepen te intensifiëren. Een overleg met welzijnsactoren kan ook uitwijzen of bijkomende verhuringen buiten het sociaal huurstelsel aangewezen zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 15 VAN 44

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Het patrimonium van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is algemeen gesproken in goede staat, maar eind 2011 had ruim 30% van sociale huurwoningen van de SHM nog geen dubbele beglazing. De andere ERP2020 doelstellingen worden echter nu al grotendeels gehaald. De SHM beschikt over een renovatie- en onderhoudsplanning, die afgestemd is met de financiële planning. Daarom geeft de visitatiecommissie een score goed. - Een kleine 90% van patrimonium van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij werd gebouwd na De visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat de SHM het oudere patrimonium nu grotendeels gerenoveerd heeft, laatst nog in de Banneux-wijk. De enige grootschalige renovatieoperatie die de maatschappij nog te wachten staat is de wijk Ter Hilst. Het aandeel sociale huurwoningen dat eind 2011 reeds alle normen van het ERP2020 heeft behaald bedraagt ca. 64 % en de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij doet daarmee beter dan 70% van de andere SHM s. - Nagenoeg het volledige patrimonium (ca. 97%) beschikte eind 2011 over een energiezuinige verwarmingsinstallatie, terwijl ongeveer 92% van het patrimonium de norm met betrekking tot dakisolatie haalt. De maatschappij doet daarmee beter dan zowat 80% van de SHM s in Vlaanderen. De norm met betrekking tot dubbele beglazing had de SHM eind 2011 nog maar in 69% van haar woningen gehaald; ze bevond zich hiermee bij de 25% slechtst scorende maatschappijen van Vlaanderen. - Op het ogenblik van de visitatie waren ook isolatiewerken aan zoldervloeren uitgevoerd aan 223 woningen en buitenschrijnwerk in 40 andere woningen. De verwachting van de SHM is dat zodra de nu in de planning opgenomen werken aan meer dan 500 woningen in 2016 uitgevoerd zijn, alle ERP 2020 doelstellingen zeker tijdig zullen behaald zijn. - Uit de meerjarige renovatie- en onderhoudsplanning die de SHM per woninggroep opmaakt blijkt dat ze enkel de werken in functie van het ERP2020 op een grootschalige manier aanpakt. De vernieuwing van sanitaire installaties en keukeninfrastructuur daarentegen wordt doorgaans onder onderhoud gecatalogeerd en occasioneel aangepakt. Dat gebeurt meestal als gevolg van een leegstand, duidelijke slijtage of een huisbezoek na een melding door een huurder. Dat neemt niet weg zo blijkt uit de gebudgetteerde onderhoudsplanning dat er wordt uitgegaan van een per wijk vastgesteld aantal vervangingen per jaar. Huurders signaleren echter dat in sommige wijken de woningen toe zijn aan een grondige opknapbeurt die verder gaat dan de geplande isolatiewerken en vervanging van buitenschrijnwerk. - De SHM geeft aan dat beperkte noodzakelijke renovatiewerken met eigen middelen worden aangepakt (dat blijkt ook uit de onderhoudsplanning), maar dat noodzakelijke renovatie van grotere gehelen (vanaf woningen) voor subsidiëring worden ingediend. - De onderhoudsplanning geeft blijk van een goede kennis van het patrimonium op wijkniveau, maar de SHM voelt de nood aan van een meer gesystematiseerde aanpak van onderhoud en renovatie van alle individuele woningen. De SHM neemt zich daarom voor om vanaf 2013 een patrimoniuminventarisatie uit te voeren en op woningniveau te digitaliseren, om op basis daarvan een meer gedetailleerde meerjaren renovatie- en onderhoudsplanning te maken. De verwachting is dat deze hele operatie 2 tot 3 jaar zal duren. De visitatiecommissie moedigt de opmaak van deze inventarisatie aan en dringt aan op een vervroegde inventarisatie van de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 16 VAN 44

17 oudste, nog niet gerenoveerde woningen en appartementen met het oog op een tijdige en grootschaliger aanpak van de grootste gebreken. - De SHM heeft de intentie om bewoners te betrekken bij de renovatie van het interieur van de woningen in de wijk Banneux om op basis daarvan de ontwerprichtlijnen te verbeteren. - De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft een zeer beperkt aantal leegstaande woningen, wat mede te maken heeft met een snelle uitvoering van de verbeterings- en opfrissingswerken die moeten gebeuren aan woningen die leeg komen te staan: binnen de week na een huuropzeg gaat de technische dienst kijken welke herstellingen nodig zijn en gaat de SHM aan de slag. - De SHM besteedt het onderhoud en de herstelling van centrale verwarming en warm water uit aan een externe firma, die 7 dagen op 7 en 24 uur op 24 bereikbaar is; dringende problemen worden op zeer korte termijn opgelost. Een permanentie voor andere dringende problemen is er evenwel niet. De bewoners worden verondersteld daarvoor zelf een externe firma te contacteren maar krijgen de gemaakte kosten wel vergoed als de kosten te laste zijn van de SHM. - Meldingen van technische problemen worden bijgehouden in de desbetreffende meldingenmodule van het softwarepakket, waarna een werkbon wordt opgemaakt en een afspraak wordt vastgelegd voor het uitvoeren van de herstelling. Deze herstellingen gebeuren in principe op een vaste dag van de week; de SHM heeft met het oog op de uitvoering van herstellingen - haar patrimonium immers opgedeeld in wijken. De meeste huurders tonen zich hier tevreden over, maar deze werkwijze blijkt niet bij alle huurders gekend te zijn. De visitatiecommissie beveelt aan om de impact van deze werkwijze te meten, zowel naar technische efficiëntie als naar klantentevredenheid, en de resultaten van deze meting met de huurders te communiceren. - Sommige welzijnsactoren hadden de indruk dat de SHM renovaties en groot onderhoud van woningen van de meest kwetsbare huurders (huurders met huurdersachterstal of gebrekkig woningonderhoud) uitstelt of niet uitvoert, wat niet goed is voor de begeleiding en leidt tot verdere verwaarlozing. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om een overleg te organiseren tussen SHM en betrokken actoren om deze situatie uit te klaren en/of te remediëren. - Actoren en huurders geven aan dat het onderhoudsboekje, dat op de website opgenomen is en dat een duidelijk overzicht geeft van huurders- en verhuurdersverplichtingen, interessant is maar niet voor iedereen toegankelijk. Niet alle huurders zijn immers internetgebruikers. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om van dit boekje ook een gedrukte versie ter beschikking te stellen van de huurders en dit voor de meest kwetsbare huurders nog eens extra toe te lichten. - De huurders toonden zich over het algemeen tevreden over de uitgevoerde renovaties (en de energiebesparingen die huurders erdoor ervaren) en de opvolging en uitvoering van herstellingen. Ze wezen echter nog op de noodzaak om werk te maken van een betere beveiliging van de hallen in de appartementsgebouwen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om in overleg met de bewoners hiervoor een plan van aanpak uit te werken en daarvoor te rade te gaan bij andere SHM s die dergelijke problemen in het verleden reeds hebben aangepakt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 17 VAN 44

18 OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij een bijzondere inspanning doet om de ERP2020 norm tijdig te behalen; haar renovatieprogramma wijst er op dat ze die norm al tegen 2016 zal halen. Bovendien gaat ze hierin verder dan wettelijk bepaald door bijvoorbeeld ook te voorzien in muurisolatie of bestaand dubbel glas ook al te vervangen door superisolerende beglazing. De maatschappij heeft ook plannen om zich via een sociale last in te schakelen in een ecowijk in Diepenbeek. Aansluitend bij zoldervloerisolatiewerken in een aantal wijken schakelde ze ook een energiesnoeibedrijf in om energiescans uit te voeren bij haar huurders. De SHM, die de laatste jaren al heel wat inbreidingsgerichte projecten realiseerde, staat echter voor de uitdaging om het begrip milieuvriendelijkheid ruimer in te vullen dan energiebesparing. Alles samen beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als goed. - Gesprekken met bestuur en medewerkers van de SHM leerde de visitatiecommissie dat de SHM bij renovatie dikwijls verder gaat dan de bepalingen van het ERP2020, bijvoorbeeld door het isoleren van muren en de vervanging van dubbele beglazing naar dubbele beglazing met een betere K-waarde. Recent werden een 60-tal woningen in de Banneuxwijk voorzien van muurisolatie en superisolerende beglazing en momenteel renoveert de SHM in diezelfde wijk 96 appartementen waarbij o.a. ook geïnvesteerd wordt in muurisolatie. Ook via kleinere ingrepen zoals het plaatsen van energiezuinige lampen en sensoren i.p.v. schakelaars in de gemene delen van appartementsgebouwen probeert de SHM energiezuiniger te zijn. - In het project de Visserij (Hasselt, 1999) en bij de uitbreiding van de kantoren werd een groendak voorzien. - Bij de visitatie stelde de maatschappij een overzicht van uitgereikte energieprestatiecertificaten ter beschikking. Deze certificaten worden per wijk en woninggroep opgelijst. De lijst biedt interessante basisinformatie maar is nog te beperkt om er al gefundeerde conclusies uit te trekken. Het is wel al duidelijk dat er een zeer groot verschil in energieprestatie is tussen gerenoveerde en nog niet gerenoveerde wooneenheden. - De maatschappij heeft recent ook de eerste stappen gezet voor het warm maken van haar bewoners voor het aannemen van een milieuvriendelijke woonstijl. In samenwerking met het energiesnoeibedrijf van vzw Stebo bood ze huurders van de Banneuxwijk en de wijk Ter Hilst een energiescan aan. Dit gebeurde naar aanleiding van de zoldervloerisolatiewerken die in beide wijken werden uitgevoerd. De visitatiecommissie apprecieert die gecombineerde aanpak van inspanningen door zowel de huurder als de verhuurder, evenals de plannen van de SHM om die aanpak uit te breiden naar andere wijken. De visitatiecommissie beveelt de SHM ook aan om in samenspraak met bewoners en actoren na te denken over bijkomende energiebesparende en milieuvriendelijke maatregelen zoals het gebruik van gerecupereerd regenwater, het voorzien van volkstuintjes of composteerplaatsen (bijvoorbeeld naar aanleiding van de renovatie van de wijk Ter Hilst). Dit soort initiatieven kunnen trouwens ook de sociale cohesie en leefbaarheid in de wijk ten goede komen. - De visitatiecommissie stelde vast dat de SHM plannen heeft om in te stappen in een ecowijk die een promotor plant in Diepenbeek. Van de 105 geplande woningen zou de SHM er daar 22 van overnemen in het kader van de sociale last. Een actieve rol in de ontwikkeling van de wijk neemt de SHM echter niet op. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om het plannings- en uitvoeringsproces van deze wijk aan te grijpen om hieruit te leren om haar knowhow en inzet op milieuvriendelijkheid te verhogen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 18 VAN 44

19 - De SHM heeft plannen om een leidraad uit te werken voor ontwerpers waarin o.a. het aspect milieuvriendelijkheid aan bod zal komen; de visitatiecommissie suggereert de SHM om daarvoor de Vlaamse Maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen 3 te hanteren. - De visitatiecommissie stelde vast dat de initiatieven van de provincie (zoals bijvoorbeeld de energiejacht) en informatie over de sensibilisatieacties van de stad Hasselt niet of onvoldoende gekend zijn bij de SHM. Volgens de visitatiecommissie ligt in een betere informatiedoorstroming een kans voor de SHM om beter te doen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft tal van aangepaste woningen, maar geen aanpasbaar gebouwde woningen. De SHM conformeert zich aan de wettelijke bepalingen, maar ontwikkelt geen duidelijke strategie inzake de toegankelijkheid van het gebouw en van de woning, inclusief de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van huurwoningen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - Geen enkele van de 113 woongelegenheden die de maatschappij in 2011 realiseerde werden 'aanpasbaar' gebouwd, terwijl de C2008 vraagt dat SHM s zoveel mogelijk aanpasbaar bouwen. - Voor de realisatie van nieuwe aangepaste woningen in Diepenbeek (36 appartementen in de wijken Het Spoor en Het Station) heeft de SHM wel overleg gepleegd met de seniorenraad en het Toegankelijkheidsbureau en vervolgens bijkomende aanpassingen doorgevoerd, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van sloten boven de deurklinken in plaats van eronder. - In een beleidsnota die kadert in haar Strategisch Plan stelt de SHM dat ze nieuwe woongelegenheden zo wil concipiëren dat ze kunnen worden aangepast in functie van levenslang wonen binnen een normale leefsituatie. Indien deze normale leefsituatie zo wijzigt (bv. door een handicap) dat blijven wonen in de huidige woning niet kan, is een goede doorstroming naar een aangepaste woning binnen het eigen patrimonium noodzakelijk. - Een uitgewerkte visie en strategie op het realiseren van aanpasbaar wonen en bouwen in haar te bouwen of te renoveren patrimonium heeft de SHM niet. Ze leeft de wettelijke bepalingen na, maar ziet aanpasbaar wonen vooral op wijkniveau met mogelijkheid van doorschuiven naar een aangepaste woning. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een onderbouwde visie en strategie op toegankelijk en aanpasbaar wonen en bouwen uit te werken en dit in te bedden in haar ontwerp- en beslissingsproces. 3 Zie: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 19 VAN 44

20 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Het patrimonium van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is in goede staat: de maatschappij haalt nu al voor 64% van haar patrimonium de ERP 2020 normen en de ambitie is om dit voor 100% te realiseren tegen Er is een renovatie- en onderhoudsplanning en die wordt ook uitgevoerd en opgenomen in de financiële planning; een verdere verfijning dringt zich op. De opvolging en de uitvoering van het onderhoud gebeurt op een gesystematiseerde wijze en tot vrij grote tevredenheid van de bewoners. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM bijzondere inspanningen levert om de energieprestaties van haar woningen te verbeteren, maar dat ze nog meer kan inzetten op milieuvriendelijk en duurzaam bouwen en wonen en op het betrekken van haar huurders daarbij. De SHM heeft ook nood aan een duidelijke visie en strategie op aanpasbaar wonen en bouwen en aan het implementeren van die visie in haar beleid en realisaties. Wat dit laatste betreft waardeert de visitatiecommissie de inspanning van de SHM om de seniorenraad als ervaringsdeskundigen te betrekken bij de projectdefinitie van aangepaste woningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HHM PAGINA 20 VAN 44