Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Transcriptie

1 Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde Visitatiegesprekken op 14 en 15 januari 2013 Definitief visitatierapport van 1 juli 2013 PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 1 VAN 43 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM DE DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN Datum rapport: 01/07/2013 Datum visitatiegesprekken: januari 2013 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 5 maart 2013 Erkenningsnummer SHM: 4070 Contactgegevens SHM: De Dendermondse Volkswoningen, Begijnhoflaan Dendermonde Tel: Fax: info@dendermondsevolkswoningen.be Directeur: Piet Pauwels Voorzitter: Marcel Segers Werkgebied: Dendermonde Waasmunster Lebbeke Samenstelling visitatiecommissie: Steven D haene, voorzitter Tina Martens, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Dendermondse Volkswoningen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de door de SHM zelf verstrekte gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders, woon- en welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken en ambtenaren. De visitatiecommissie beoogt enkel het uitbrengen van een professioneel advies aan de bevoegde minister en is zelf niet verantwoordelijk voor de juistheid van de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 2 VAN 43

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM DE DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 3 VAN 43

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM DVW De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de Procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 4 VAN 43

5 Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister zullen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring herbevestigen. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 5 VAN 43

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten voor verbetering vatbaar Goed Goed PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 6 VAN 43

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 BESCHRIJVING SHM De maatschappij werd in 1928 opgericht onder de naam Dendermondsche Goedkoope Woningen met als maatschappelijke zetel het stadhuis van Dendermonde. In 1950 wordt het werkgebied uitgebreid met de gemeente Waasmunster en in 1958 wordt de naam Dendermondsche Goedkoope Woningen gewijzigd naar Dendermondse Volkswoningen. Sinds 1989 maakt ook Lebbeke deel uit van het werkgebied. De maatschappij beheert 755 woningen en appartementen in Dendermonde, 249 in Waasmunster en 81 in Lebbeke. De verschillen in aantallen tussen de verschillende gemeentes zijn vooral historisch te verklaren via de uitbreiding van het werkgebied van de DVW. Het patrimonium bestaat uit 686 woningen en 365 appartementen. DVW beschikt over woningen tot 4 slaapkamers, maar het gros heeft 1 tot 3 slaapkamers. De verhouding inzake ouderdom van de gebouwen verschilt substantieel met de verdeling op Vlaams niveau. Ongeveer 65 % van het patrimonium werd gebouwd in de periode , terwijl dit op Vlaams niveau slechts 36 % is. Waar er op Vlaams niveau meer dan 20 % van het patrimonium werd gebouwd sinds 2000, is dit voor de SHM slechts 6,85 %. DVW heeft 8 medewerkers in dienst. DVW beschikt niet over een eigen regie, die het kleine onderhoud en de reparaties uitvoert. DVW neemt deel aan het lokaal woonoverleg in Dendermonde, Lebbeke en Waasmunster. DVW heeft iets minder alleenstaande huurders dan de meeste andere SHM s. Terwijl De Dendermondse Volkswoningen 41 % alleenstaande huurders kent, blijkt dat meer dan de helft van de SHM s een hoger aandeel alleenstaande huurders te hebben. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders in jaar 2011 bedroeg voor de huurders van de Dendermondse Volkswoningen euro. Meer dan de helft van de SHM heeft huurders met een hoger mediaan equivalent netto belastbaar inkomen. Bij DVW vinden we ook gemiddeld iets jongere huurders dan bij de andere SHM s (ongeveer 60 % van de SHM s hebben een hoger aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar). In hetzelfde werkgebied van de SHM zijn 3 andere maatschappijen met huurwoningen actief, 1 gemengde maatschappij en 1 koopmaatschappij: De Denderstreek : Huur/koop Hulp in Woningnood : Huur Volkswelzijn: Huur Gewestelijk maatschappij voor woningbouw: Huur Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Dendermonde: koop (SBK) PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 7 VAN 43

8 De DVW komt uit een moeilijke periode waarbij de directeur en de voorzitter van de raad van bestuur werden vervangen, een aantal personeelswissels zich opdrongen en waarin fusieonderhandelingen met SHM De Zonnige Woonst uit Hamme afsprongen. Door deze organisatorische problemen werd in het verleden onvoldoende aandacht besteed aan de renovatie en het onderhoud van het patrimonium en ontbrak het de SHM ook aan een duidelijke visie. De visitatiecommissie kon vaststellen dat er nu een ganse andere wind waait en dat problemen wel worden aangepakt. 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING Het werkgebied van DVW bevat ongeveer gezinnen, en verwacht wordt dat dit aantal geleidelijk zal oplopen tot bijna tegen Het aantal mensen met een leefloon bedraagt 0,25 % van de totale populatie terwijl de werkloosheidsgraad er 5 % bedraagt. Het gemeentelijk toewijzingsreglement van de stad Dendermonde werd begin 2010 goedgekeurd. Daarin wordt een voorrang voorzien bij de eerste verhuring van elk nieuw project voor kandidaathuurders die tijdens de laatste 6 jaar voor toewijzing 3 jaar wonen of gewoond hebben in de deelgemeente waar het sociale woonproject gelegen is. Deze voorrang voor lokale bewoners wordt toegepast tot 1/3 van de nieuw toe te wijzen woningen van het sociaal woonproject aan deze kandidaat-huurders is toegewezen (bv. 21 van de 63 wooneenheden in het nieuwbouwproject Kluster in Grembergen kunnen op die manier voorbehouden worden aan mensen uit Grembergen.) Dendermonde voorziet in een deel van haar patrimonium een voorrang voor 55-plussers en reserveert een aantal woningen voor jongeren uit de bijzondere jeugdzorg die in begeleiding zijn bij een dienst begeleid zelfstandig wonen. Tot slot werd een leefbaarheidsplan opgemaakt waarin maatregelen werden opgenomen om de leefbaarheid in een aantal wijken te verhogen. De toepassing van de verhoogde inkomensgrenzen is een onderdeel van het leefbaarheidsplan. Dendermonde wenst wijzigingen aan te brengen aan het toewijzingsreglement, met name aan de voorrang voor senioren. De gemeente heeft geen dossier conform de bepalingen in de omzendbrief ingediend. De minister keurde daarom voorlopig de wijzigingen aan het toewijzingsreglement af. De gemeente schrapt de voorrang voor jongeren uit de bijzondere jeugdzorg, naar aanleiding van wijzigingen in het Kaderbesluit Sociale Huur. In het werkgebied bevinden zich wooneenheden eenheden met gesloten bebouwing, met halfopen bebouwing en wooneenheden met open bebouwing. Ongeveer 16 % van de wooneenheden in het werkgebied zijn appartementen (5.053). Bij de Dendermondse Volkswoningen maken de appartementen ongeveer 35 % uit van het aantal wooneenheden. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 8 VAN 43

9 De evolutie van de mediaan verkoopprijs per m² bouwgrond toont een zeer forse stijging over de laatste 5 jaar in Lebbeke (+89 %) en Waasmunster (+84 %), terwijl de stijging in Dendermonde beperkter was (+14 %). De evolutie van de mediaan verkoopprijs van woningen toont vooral een stijging in Waasmunster (+60 %) en Dendermonde (+35 %), terwijl deze voor appartementen vooral in Lebbeke gestegen is (+35 %) Het aantal sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen in het werkgebied van DVW bedraagt eind ,32 %. We stellen grote verschillen vast binnen de gemeentes in het werkgebied. Dendermonde heeft geen Bijzonder Sociaal Objectief (BSO) huur terwijl Lebbeke en Waasmunster respectievelijk 147 en 68 bijkomende sociale huurwoningen dienen te realiseren volgens het BSO. Het BSO sociale kavels bedraagt voor Dendermonde en Waasmunster elk 10 kavels en voor Lebbeke 2 kavels. Volgens de voortgangstoets eind 2011 werden enkel in Waasmunster hiervan al 2 kavels gerealiseerd. Het BSO koopwoningen bedraagt voor Dendermonde 149 woningen, voor Lebbeke 59 woningen, voor Waasmunster bedraagt dit 36 woningen. De voortgangtoets toont dat vooral in Lebbeke (+ 21 woningen) en Waasmunster (+14 woningen) al vooruitgang werd geboekt. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 9 VAN 43

10 4. PRESTATIES VAN DE SHM DE DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling Goed Ondanks het feit dat de voorbije jaren het aantal realisaties beperkt was, stelt de visitatiecommissie vast dat er een inhaalbeweging ingezet is, waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan verschillende doelgroepen. Op basis hiervan wordt een beoordeling als Goed gegeven. In vergelijking met de andere SHM s werden de voorbije vijf jaren erg weinig nieuwe woningen gebouwd. Er is evenwel een inhaalbeweging gestart. In vergelijking met andere SHM s wordt er erg veel gepland de komende jaren. Het aantal nieuwe realisaties was lange tijd beperkt. Zowel in aantal als in verhouding tot het bestaand patrimonium deden over de periode meer dan 75 % van de SHM het beter op het vlak van realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. In die periode werden slechts 32 nieuwe woningen gerealiseerd. De visitatiecommissie stelt een inhaalbeweging vast zowel op basis van de prestatiedatabank als van de evolutie in de dossiers. Er staan 131 huurwoningen op de verschillende uitvoeringsprogramma s van de VMSW. De tijdshorizon is een periode tot als de nodige NSF-leningen kunnen worden bekomen. Daarmee zal het patrimonium van de SHM met 12,46 % toenemen. Daarnaast zijn er de laatste twee jaren vanuit intense contacten en prospecties in het werkgebied, ook nog eens 78 nieuwe woningen in verschillende projecten aangemeld bij de VMSW. Zowel de verslagen als de gesprekken leren de visitatiecommissie dat de raad van bestuur zeer nauw betrokken is bij de prospecties en bij het proces van ontwikkeling van projecten. De bestuurders krijgen ook op geregelde tijdstippen een voortgangsoverzicht over de verschillende projecten. De beleidsverantwoordelijken en ambtenaren in de gemeenten, zo ook de welzijnsactoren, binnen het werkgebied getuigen eveneens van een vernieuwde dynamiek binnen de DVW en een actieve communicatie hierover. In Dendermonde is het BSO voor huurwoningen ruim bereikt: er zijn einde woningen méér dan het gestelde BSO van woningen. De gemeente overweegt momenteel om een convenant af te sluiten, met het oog op de subsidiëring van bijkomende sociale huurwoningen. In de gemeente Waasmunster is de maatschappij, naast SBK, als enige actief. In Lebbeke zijn naast DVW ook SBK en De? Denderstreek aanwezig. Bij de tussentijdse meting per 31 december 2011 PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 10 VAN 43

11 voor de sociale huurwoningen, blijkt dat er nog een inhaaloperatie dient te gebeuren om het BSO huur te bereiken dat op respectievelijk 68 en 147 huurwoningen staat. In Waasmunster en in Lebbeke zijn de projecten van de DVW voornamelijk gericht op het realiseren van nieuwbouw. Er wordt eveneens ingespeeld op de aangegeven behoefte voor woongelegenheden voor senioren. Er wordt steeds gestreefd naar de strengste norm tussen senioren woningen en woningen voor rolstoelgebruikers. De beleidsverantwoordelijken van beide gemeenten bevestigen tijdens de visitatie dat zij de vaste bedoeling hebben het BSO te bereiken en rekenen hiervoor sterk op de maatschappij. Bijzondere aandacht zal, volgens hen, moeten gaan naar nieuwe woningen in het bijzonder voor senioren. De visitatiecommissie stelt vast dat in de geplande projecten de nodige aangepaste woningen voor senioren voorzien worden. Ook mogelijkheden in het kader van sociale last kunnen volgens de beleidsverantwoordelijken aangewend worden, maar dan eerder gericht op koopwoningen. In de gemeente Dendermonde ligt historisch het grootste pakket van oudere woningen van de maatschappij. De DVW legt in haar programma s hier dan ook sterk het accent op renovatie van het eigen patrimonium en dat zowel via totaalrenovatie als via projecten slopen en vervangingsbouw (Projecten Keur 10 en 11 in Dendermonde). Tegelijk wordt, waar mogelijk, in de ontwikkeling van de projecten aandacht besteed aan wijkherinrichtingen door middel van gepaste infrastructuurwerken. De beleidsverantwoordelijken van de gemeente Dendermonde geven aan dat zij deze lijn volledig mee ondersteunen. Dit kan van belang zijn wanneer er een beperkte medefinanciering van de gemeente of de overname van infrastructuur in het openbaar domein dient bekomen. Wanneer de gemeente de visie van de SHM niet ondersteunt, zal het ook minder geneigd zijn om vragen van medefinanciering of overname in overweging te nemen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: Niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: Niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed DVW beschikt over een grondvoorraad van ca 49 hectare. Een beperkt gedeelte ervan bestaat uit sociale kavels die nog niet volledig verkocht werden. Ruim de helft van deze voorraad zal worden geactiveerd in de komende projecten. Daarnaast is de DVW systematisch op zoek naar nieuwe gronden. De visitatiecommissie stelt vast dat er zeer actief wordt geprospecteerd. In 2012 bijvoorbeeld leidde dit tot een door de raad van bestuur goedgekeurde lijst van 19 eventueel aankoopbare PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 11 VAN 43

12 percelen met een totale oppervlakte van meer dan 5 hectare. Voor ieder van deze percelen beschikt de SHM over een rudimentair bebouwingsplan. Voor sommige van deze percelen onderhandelt de SHM nu reeds voor de aankoop ervan. De strategie die binnen het bestuur is vastgelegd, is tweezijdig. Enerzijds uitkijken naar gronden die belendend zijn aan eigen percelen en het eigen patrimonium. Anderzijds aandacht voor gronden die mogelijkheid geven tot inbreidingsgerichte projecten. Uit de gesprekken met de stedelijke verantwoordelijken blijkt dat de mogelijkheid tot verwerving via uitbreidingsgebieden niet onmiddellijk de voorkeur geniet binnen de gemeentelijke visie. Toch lijken woonuitbreidingsgebieden voor de SHM veruit de meest economische manier te zijn om op korte termijn nieuwe projecten te realiseren. De stad geeft ook aan dat er weinig semipublieke gronden voorradig zijn die aan de maatschappij kunnen worden aangeboden voor de ontwikkeling van projecten. Daarnaast stelt de visitatiecommissie ook vast dat de DVW besliste om binnen een bepaalde strategie eigen gronden en woningen te verkopen. De maatschappij zoekt momenteel uit welke lijnen zij hierbij best hanteert: oudere woningen, geïsoleerde gronden, bepaalde projectgronden met eventuele herschikking in locaties. In het strategisch overleg op de raad van bestuur is een eerste opsomming gemaakt van verkoopbare percelen. De totale verkoopwaarde ervan zou ca euro bedragen. De visitatiecommissie stelt vast dat dit evenwel geen rem zet op het zoeken naar geschikte nieuwe gronden voor nieuwe projecten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed De maatschappij stemt haar aanbod (en projecten) af op de noden van de verschillende doelgroepen door enerzijds een analyse te maken van de onderbezetting en de noden zoals uit de wachtlijsten blijkt, anderzijds door een specifieke doelgroepbenadering. Een eigen analyse van het patrimonium door de SHM toont een belangrijke onderbezetting aan. Naargelang van de gemeente, is 40 % tot 47 % van de woningen onderbezet. De spanning situeert zich op het vlak van de alleenstaanden (395 alleenstaanden versus een huidig aanbod van 222 units met 1 slaapkamer). Daarnaast geven de analyses aan dat circa 85 % van de onderbezetting toe te wijzen is aan de leeftijdsgroepen boven de 60 jaar en dat gespreid over alle gemeenten in het werkingsgebied. Het dient hierbij gesteld dat de rationele bezetting strikt gevolgd wordt bij de toewijzing van nieuwbouwprojecten of vernieuwing na complete renovatie. De analyse van kandidatenlijst geeft aan dat er veel vraag is naar woningen met 1 of 2 slaapkamers, maar ook zij het in beperkter aantal naar 3 tot 4/5 slaapkamers. Al deze gegevens inspireren de maatschappij tot de invulling van haar lopend en toekomstig programma. Circa 75 % van de toekomstige nieuwe of gerenoveerde woningen, zijn van het type 1 tot 2 slaapkamers. Er blijft in de woontypes aandacht voor grote gezinnen en nieuw samengestelde gezinnen: een 10 % van de te realiseren woningen hebben 4 tot 5 slaapkamers. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 12 VAN 43

13 De DVW zet daarnaast in op specifieke woonbehoeften van bijzondere doelgroepen. Zo ontwikkelt ze in Dendermonde het project Residentie Kluster : 63 appartementen voor bejaarden met een polyvalente zaal. In samenwerking met het aangrenzende WZC Sint Antonius worden de appartementen uitgerust met een spraak- en terugspraaksysteem waardoor de bewoner in verbinding staat met het rusthuis. De bewoners kunnen ook een beroep doen op bepaalde diensten van het rusthuis. Daarnaast voorzien de verschillende projecten in de gemeente 75 units voor rolstoelgebruikers die ook voldoen aan de seniorennormen. In Waasmunster wordt in de wijk Podtsmeulen een appartementsgebouw met 8 woonunits voor beschermd wonen gerealiseerd. De begeleiding wordt contractueel opgenomen door de vzw Blijdorp. De nodige samenwerkingscontracten zijn hiertoe gemaakt en zo ook een apart toewijzingsregister. Dit project is specifiek gericht op jongeren en volwassenen met een matig tot ernstig verstandelijke en eventueel bijkomende sensorische, motorische of emotionele beperking. Momenteel is er enkel een specifiek toewijzingsreglement senioren in Dendermonde, met aandacht voor lokale binding. Hiervoor zijn er 62 wooneenheden voorbehouden. De DVW wenst ook in haar toekomstig bouwprogramma de focus op aangepaste seniorenwoningen scherp te houden in het gehele werkgebied. Zo bevat de planning o.a. in Waasmunster twee projecten met 35 flats voor senioren en is er in Lebbeke een project voor 31 flats voor senioren. Allicht zullen beide gemeenten ook een apart toewijzingsreglement uitwerken voor senioren, zo geven de beleidsverantwoordelijken aan. Het is positief dat de DVW verder kijkt dan de traditionele doelgroep (senioren) maar ook inspanningen doet voor aangepaste woningen voor rolstoelgebruikers en mensen met een mentale beperking. In de verschillende projecten in uitvoering of in opbouw blijken binnen de ruim 200 bijkomende wooneenheden, 98 aangepast voor senioren (volgens de normen VMSW), 95 voor rolstoelbewoners (normen VMSW) en 8 voor personen met een mentale beperking.. Zowel het volume van deze woningen als de spreiding binnen de projecten, beoordeelt de visitatiecommissie als goed: er wordt op dit vlak op een systematische en oordeelkundige manier tewerk gegaan. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: Goed De visitatiecommissie oordeelt dat de DVW in dit prestatieveld goed scoort. Hoewel de effectieve realisaties in de laatste jaren erg beperkt bleven, heeft ze een ruim aantal projecten op de sporen gezet. In de uitwerking houdt ze rekening met de gekende behoeften van de doelgroepen. Ze organiseert ook specifieke projecten waar het wonen gekoppeld wordt aan welzijn en begeleiding (begeleid wonen en assistentie woningen). In haar beleid rond grondreserves en grondaankopen hanteert ze duidelijke uitgangspunten. Ze wil haar patrimonium uitbreiden zonder daarnaast uit het oog te verliezen dat het verouderd deel van haar patrimonium dient gerenoveerd te worden. Daarin probeert ze oordeelkundig de overweging te maken tussen renovatie en eventueel (gedeeltelijk) slopen en overgaan tot vervangingsbouw. Hierbij zal de maatschappij zo mogelijk ook de verhoging van het aantal woongelegenheden realiseren. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 13 VAN 43

14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat het patrimonium van de SHM in vergelijking met dat van de andere SHM s eerder in slechte staat is en dat de SHM in de voorbije jaren weinig tijd en middelen heeft besteed aan de renovatie en verbetering van haar patrimonium. Dit verklaart de beoordeling Voor verbetering vatbaar. Positief is wel dat de SHM dit ook zelf aangeeft als verbeterpunt en concrete stappen heeft ondernomen om tot betere prestaties te komen. De visitatiecommissie meent dat de SHM de voorbije jaren onvoldoende tijd en middelen besteedde aan de renovatie en het in stand houden van haar patrimonium. Herstellingen gebeurden niet voldoende snel, of niet op een planmatige manier en vaak werd gewacht tot een probleem zich stelde in plaats van te anticiperen. De huidige raad van bestuur en de huidige directeur zijn zich bewust van deze gebreken en willen ze ook ten gronde aanpakken. Sinds 2011 waait er dan ook een nieuwe wind: er is een open cultuur, en problemen worden planmatig aangepakt. Met het oog op de renovatie van het patrimonium werd een architecte aangeworven en momenteel is de procedure tot aanwerving van een financieel verantwoordelijke lopende. Omdat de SHM ook de volledige financiële consequenties wil opvolgen en optimaliseren is er beslist om een financiële verantwoordelijke aan te werven op korte termijn. Dit zal toelaten om een gedetailleerde meerjarenplanning uit te werken en wanneer de financiële middelen voorhanden zijn, uit te voeren DVW heeft duidelijk een inhaalbeweging in te zetten om de objectieven ERP2020 te halen: 57,4 % van het patrimonium voldoet aan alle ERP2020 normen. Hiermee scoort de SHM minder goed want meer dan de helft van de andere SHM s heeft immers een lager aandeel van dergelijke woningen. Een verdere analyse van de ERP2020 normen toont dat vooral dient gewerkt te worden op het vlak van dubbel glas. Minder dan 60 % van de woningen beschikt al over dubbel glas. Ten opzichte van de andere maatschappijen scoort de SHM hier zwak. Meer dan 75 % van de andere SHM s heeft immers een hoger aandeel. Slechts 64 % van de woningen beschikken over dakisolatie. Meer dan de helft van de SHM s beschikt over een groter aandeel. Ongeveer 70 % van het patrimonium beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Hiermee scoort de SHM laag ten opzichte van de andere huisvestingsmaatschappijen. Deze cijfers worden negatief beïnvloed doordat er voor 2 projecten een sloopdossier werd opgemaakt die ook op de lijst van projecten staat. Er zullen respectievelijk 14 en 31 woningen gesloopt worden omdat de renovatiekost niet verdedigbaar is. DVW wenst op elk van de ERP2020 deelgebieden (dubbel glas, dakisolatie, zuinige verwarmingsketels) de achterstand aan te pakken. DVW wil tegen 2020 alle ramen van dubbel glas voorzien, en heeft dit ook in kaart gebracht en voorbereid, maar rekent ook op de PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 14 VAN 43

15 noodzakelijke financiële ondersteuning van de Vlaamse overheid. Het renovatieproject wijk Ros- Beiaardstraat-Donckstraat is qua aantal woningen en totale kostprijs een belangrijk project. Voor elke woning in de wijk wordt gekeken naar de ligging en de kosten van de renovatie. Doordat in het verleden reeds verscheidene woningen werden verkocht, gebeurt het dat een woning van De Dendermondse Volkswoningen soms ingebed ligt tussen andere woningen van andere eigenaars in deze wijk. Dit verhoogt de kostprijs van de renovatie van die individuele woningen. De Dendermondse Volkswoningen maakt hierbij de afweging tussen de kost van de renovatie en het verkopen van die woning. Aan de hand van wijkkaarten (luchtfoto s) kan de SHM eenvoudig detecteren waar belangrijke stukken (onbenutte) tuin zijn dan wel of er bepaalde nog steeds aaneensluitende percelen/gebouwen in bezit zijn. Bij belangrijke onbenutte gemeenschappelijke delen zal DVW nagaan of het aantal wooneenheden kan worden uitgebreid door vervangingsbouw te realiseren in plaats van de individuele bestaande wooneenheden te renoveren. Op gebied van dakisolatie voert de SHM momenteel de inspanningen op. In de wijk Vlotgraslaan werden de bestaande bel-etagewoningen voorzien van de nodige dakisolatie. Hierbij werd de kans aan de huurders geboden om de zoldervloer (na isolatie) ook toegankelijk te maken, zo niet werd de dakruimte afgesloten. Hiervoor dienden de huurders euro te betalen (met mogelijkheid tot afbetalingsplan). Dit project werd eind 2012 opgestart om de beschikbare subsidies van Eandis (10 euro/m² extra voor SHM s bovenop de bestaande energiesubsidies) ten volle te gebruiken. DVW wenst ook op het vlak van energiezuinige verwarmingsinstallaties inspanningen te doen. Het huidige CV-aanbestedingcontract loopt nog tot 2014, maar wordt in vraag gesteld omdat het de SHM beperkt in haar bewegingsvrijheid om deze problematiek aan te pakken. Volgens de SHM is de invulling van dit contract door de aannemer, de geboden service en de kwaliteit van de dienstverlening onvoldoende en leidt het lastenboek tot een soort van monopolie voor de vervanging van ketels. De visitatiecommissie raadt aan om bij de hernieuwing van het contract voldoende duidelijke Service Level Agreements op te nemen en aandacht voor voldoende mededinging te hebben. Dit alles maakt dat op het vlak van het patrimonium 262 woningen, of 24,5 % van het woningpatrimonium, werd aangeduid als grondig te renoveren en in meer dan 40 % van de woningen dienen nog inspanningen geleverd te worden in het kader van het behalen van de ERP2020 normen. Op basis van de patrimoniumenquête 2010, werd in 2011 verder onderzocht waar er nood is aan renovatie van het patrimonium. De kostprijs zou neerkomen op een 36 miljoen euro. Dit is een zeer groot bedrag om het patrimonium in stand te houden. Een heuse uitgewerkte renovatieplanning (die jaren kan meegaan en voldoende specifiek is) is er voorlopig dus nog niet. De voornaamste inspanningen tot nu toe richtten zich op het in kaart brengen en zicht krijgen op de staat van het patrimonium en het uitwerken van de planning, incl. aanwerving technische en financiële medewerkers. DVW wenst dit alles op een zeer grondige en gestructureerde manier aan te pakken wat door de visitatiecommissie positief wordt beschouwd. Tot 2011 werd immers onvoldoende aandacht besteed aan de renovatie van het patrimonium van de SHM. Om dit te kunnen doen heeft de SHM geïnvesteerd in haar personeelsbestand en werd zoals eerder gezegd een architecte aangeworven. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 15 VAN 43

16 Naast het realiseren van nieuwe woningen, heeft de SHM bijzondere aandacht voor de renovatie van haar patrimonium. Zij heeft in kaart gebracht dat 262 wooneenheden of 24,5 % van het patrimonium grondig moet worden gerenoveerd. Het dient wel gezegd dat de SHM momenteel wel reeds volop op een gestructureerde manier een aantal projecten aanpakt : o De grootste voorziene renovatiebewegingen zijn de renovaties Keur waar er door een combinatie van nieuwbouw/vervangingsbouw BLOK 10 & 11,van 71 drieslaapkamerwoningen naar 91 woonunits wordt gegaan waarbij tezelfdertijd ook 46 woningen worden gerenoveerd. o Een ander gepland belangrijk project is het project ROS DONCKSTRAAT waar 38 hoofdzakelijk driekamer woningen zullen vervangen worden door 70 appartementen. o In 2012 werden in de Vlotgraslaan 194 woonunits van een nieuwe elektrische installatie voorzien; 58 van deze woningen kregen ook dakisolatie. De visitatiecommissie moedigt de ambitie aan om te komen tot een geïntegreerd renovatieprogramma dat zal toelaten om comfortvolle (en energiezuinige) woningen aan te bieden. De visitatiecommissie beveelt echter ook uitdrukkelijk aan hiervoor een duidelijk en realistisch tijdspad uit te tekenen en te communiceren. Huurders zijn hiervoor vragende partij om reeds vroeg in dit proces geïnformeerd te worden. Op die manier kunnen ze zich beter voorbereiden, krijgen ze een realistisch verwachtingspatroon en verstaan ze beter redenen waarom bepaalde vervangingswerken aan de bestaande woningen niet langer worden uitgevoerd. Huurders uit sommige wijken weten bv dat in hun wijk mogelijk binnen afzienbare tijd zwaar zal worden gerenoveerd en zij wellicht zullen moeten verhuizen. Als ze meer zicht hebben op de timing van de werken kunnen zij immers voor zichzelf uitmaken welke eventuele verbeteringswerkjes zij al dan niet in hun woning nog op eigen kosten kunnen doorvoeren. De commissie raadt aan steeds voldoende en tijdig huurders in bepaalde te renoveren wijken te betrekken. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De score voor dit prestatieveld is voor verbetering vatbaar omdat de SHM zich beperkt tot de renovatie om te voldoen aan de energievereisten. DVW heeft ervoor geopteerd om zich in eerste instantie te concentreren op de renovatieinhaalbeweging en te werken aan het optimaliseren van de eigen werking. De visitatiecommissie erkent dat deze zaken inderdaad eerst prioritair moeten aangepakt worden en begrijpt dan ook dat omwille van de beperkte middelen en de strategische focus op bovenstaande problemen, de SHM buiten de inspanningen op energie en isolatievlak, weinig op milieuvlak heeft gedaan. De visitatiecommissie heeft begrip hiervoor, maar is van mening dat de grote renovatieplanning net opportuniteiten biedt om door middel van schaalvoordelen meteen ook milieuvriendelijkheid PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 16 VAN 43

17 centraal te stellen. Niet alle milieuvriendelijke maatregelen kosten geld. Omwille hiervan raadt de visitatiecommissie aan om een gestructureerde manier milieuvriendelijke en duurzame ingrepen, te voorzien en te organiseren bij de op til staande renovatieprojecten. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: Goed DVW beschikt nog niet over aanpasbare woningen maar maximaliseert de aangepaste woningen. Ze streeft ook waar mogelijk om binnen het patrimonium (bv. een wijk) aanpasbaarheid na te streven eerder dan op woningniveau. Om die reden wordt alsnog een score Goed gegeven. Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen zodat in de toekomst een aantal aanpassingen mogelijk is zonder fundamentele renovaties en met een beperkt aantal ingrepen, wordt tot nu toe expliciet niet in programma s van de projecten opgenomen. Wel streeft DVW te bouwen volgens telkens de strengste normen tussen Seniorenwoningen en woningen voor Rolstoelbewoners. De rolstoeltoegankelijkheid is ingebed in dit beslissingsproces. Aangepaste woningen zijn woningen die al aangepast zijn aan de behoeften van bejaarden of aangepast aan specifieke handicaps om zelfstandig wonen mogelijk te maken. Door de manier waarop ze werden aangepast worden ze automatisch ook aanpasbaar. De mate waarin de SHM hierin slaagt doelgroepgericht te bouwen wordt beoordeeld onder de operationele doelstelling 1.5. waarvoor vereist is dat de SHM een bewuste strategie hanteert om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen en hiervoor samenwerkt met relevante actoren. Om die reden wordt bij de beoordeling van aanpasbaar bouwen geen rekening gehouden met de mate waarin de SHM aangepaste woningen bouwt, maar wordt bij de beoordeling van deze doelstelling de focus gelegd op de mate waarin aanpasbaar en rolstoeltoegankelijk bouwen ingebed is in het beslissingsproces van de SHM en in de wijze waarop de SHM omgaat met principes als levenslang wonen en meegroeiwonen. DVW bevestigt dat er doelbewust gestreefd wordt naar bouwen met zicht op een polyvalente toekomst (mensen worden ouder, rolstoel is mogelijk), om op die manier levenslang wonen te faciliteren. De DVW denkt duidelijk na over aanpassingen en de toegankelijkheid van de woningen, past haar patrimonium aan en neemt dit ook op in de nieuwe ontwerpen. Op bouwkundig vlak is er weinig verschil tussen aangepast bouwen en aanpasbaar bouwen. DVW heeft ervoor gekozen om te voldoen aan de strengste normen, zijnde aangepast wonen. Aanpasbare woningen garanderen de toegankelijkheid en gebruiksgemak voor alle bewoners, van kinderen tot grootouders. Bijv.: 45 van de 91 woningen voor project Keur 10&11 worden gebouwd volgens de principes van aangepast wonen voor rolstoelgebruikers. DVW heeft volgens de visitatiecommissie een duidelijke strategie inzake de toegankelijkheid van het gebouw en van de woning, inclusief de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van huurwoningen (huidig patrimonium). DVW heeft voor de toekomstige projecten (in totaal 374 woningen) per project reeds aangeduid hoeveel aangepaste woningen worden voorzien voor senioren en rolstoelgebruikers. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 17 VAN 43

18 Wanneer de vraag zich stelt i.v.m. aanpassingen van een niet aangepaste woning, bekijkt de DVW ook de optie om binnen een wijk te evolueren en zo de aanpasbaarheid eerder op een hoger niveau te verzorgen dan op het niveau van de individuele woning. Omwille van bovenstaande redenen wordt alsnog een score goed gegeven. DVW signaleert de visitatiecommissie dat op dit moment geen uniforme regels over aangepast en aanpasbare woningen over alle subsidie- en minimumreglementering heen bestaan. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar DVW draagt momenteel een last mee uit het verleden vanwege een patrimonium dat op veel punten niet aan hedendaagse kwaliteitseisen voldoet. De maatschappij wil toekomstgericht werken, daarom ontwikkelen de nieuwe raad van bestuur, de nieuwe directeur en het team een grondige en gestructureerde renovatieplanning, waarbij ook een aantal dringende projecten worden aangepakt. Hierbij wordt er onvoldoende aandacht besteed aan het milieuvriendelijke als doel op zich. Renovaties kunnen nochtans ook worden gezien als een kans om iets te doen op het gebied van milieuvriendelijk bouwen. DVW investeert grote bedragen in haar woningen. De uitdaging is om dat zo milieuvriendelijk mogelijk te doen. DVW beschikt nog niet over aanpasbare woningen, maar houdt in haar geplande projecten op een systematische manier rekening met een aantal doelgroepen en besteedt voldoende aandacht om wooneenheden aan te passen en heeft een duidelijke visie over toegankelijkheid. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 18 VAN 43

19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed Er zijn voor het beoordelen van deze doelstelling vooralsnog geen betrouwbare indicatoren beschikbaar. Daarom heeft de visitatiecommissie op basis van haar eigen expertise en ervaring gepeild naar de mate waarin de SHM oog heeft voor prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij de kostprijs en de kwaliteit binnen de projecten opvolgt. Ze heeft daarvoor stappen ondernomen om dit nog verder te verbeteren, via de aanwerving van een architecte en een financieel verantwoordelijke. DVW bouwt in voldoende mate prijsbewust. Een van de belangrijke beoordelingspunten is de mate waarin binnen de bestaande NFS2-kostprijsplafonds kan worden gebouwd. De maatschappij is in haar nieuwe elan en met nieuwe mensen op dit ogenblik vooral in de ontwerp- en opstartfase van projecten. Het interne motto is te proberen de plafonds niet te overschrijden. Wanneer dit nu in de planfase voorvalt, wordt meteen aan de ontwerpers gevraagd om het ontwerp aan te passen of andere materialen te gebruiken zodat het binnen de subsidiabele kostprijsplafonds kan worden gerealiseerd. De maatschappij meldde de visitatiecommissie met cijfers en toelichtingen, dat op dit ogenblik in 4 projecten gezocht wordt naar versoberingen en verlagingen van de kostprijs (Mandekensstraat Baasrode; Motbaan Lebbeke, Grootmuysveld Lebbeke en Belselestraat Waasmunster). Het betreft hier samen 60 van de 131 wooneenheden die op een uitvoeringsprogramma staan, of ongeveer 46 % van haar bouwprogramma. In het verleden was er onvoldoende knowhow om vanuit de maatschappij een en ander strak op te volgen naar zowel kwaliteit als kostprijsbeheersing. Met de aanwerving van een architecte in december 2011 en de geplande aanwerving van een financieel verantwoordelijke worden de mogelijkheden vergroot om zowel kwaliteit als kostprijs beter aan te sturen zowel in het voortraject en de uitvoeringsfase, als in de nacalculatie. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: Goed De DVW krijgt een beoordeling goed omdat de SHM voldoende aandacht heeft voor de huurlasten en ze maatregelen neemt om deze te beperken. In 2011 bedroeg de mediaan huurprijs 185 euro per maand voor een appartement, voor een woning 246 euro en 121 euro voor een bungalow. Deze prijzen behoren tot de laagste van alle huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. DVW meent dat de oorzaak hiervan ligt in een PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 19 VAN 43

20 combinatie van het inkomen van de huurder, het (aanzienlijk gedeelte verouderde) woningpatrimonium en de daaraan gekoppelde markthuurwaarde. De gemiddelde huurlasten bedragen in ,17 euro/jaar. De DVW zit daarmee in de middengroep van de SHM s. De lasten zitten in een licht dalende trend ten opzichte van 2008 (148,3 euro). In het visitatiegesprek bleek dat dit te verklaren valt door het onvoldoende doorrekenen in het verleden van alle kosten ten laste van de huurder. Tot 2011 werden kosten ten laste van de huurders onvoldoende gerecupereerd volgens de afdeling toezicht RWO. DVW zet nu een en ander duidelijk op een rijtje voor de huurders: wat valt ten laste van de huurder en wat van de verhuurder. Het werkt daarvoor aan een eigen document dat gebaseerd is op de principes van het Ziezo boekje dat op aantal punten aangepast wordt aan specifieke situaties van het patrimonium. Daardoor zullen de aangerekende kosten licht stijgen. Bovendien streeft men naar kostenverlaging. Dat gebeurt door strengere controles op de uitvoering van contractuele plichten van leveranciers en het laten spelen van de concurrentie (sinds 2010). Enkele onderhoudscontracten worden herzien wat zou moeten leiden tot verminderde uitgaven. Vanaf 2012 zal de huurlast wel licht stijgen omdat DVW een nieuw onderhoudscontract CV afsloot, wat de huurder 106,17 euro per 2 jaar zal kosten, wat via de voorschotten op 4,4 euro per maand zal komen. DVW werkt met voorschotten op basis van de actuele gegevens van het voorgaande jaar. Het vermoeden is dat de huurders voor 2012 een deel van de voorschotten terugbetaald zullen krijgen omdat de actuele kosten waarschijnlijk lager zullen uitvallen dan de voorschotten. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: Goed De DVW wenst duidelijk in haar projecten nog meer in te zetten op het bewaken van de kostprijs. Ze heeft zichzelf intern daartoe versterkt met bijkomend personeel. In de projecten in uitvoering wordt op een systematisch wijze stappen ondernomen om beneden de NSF-kostprijsplafonds te blijven. De mediaan huurprijzen zijn aan de lagere kant. Met betrekking tot de huurlasten situeert de DVW zich in de middengroep van de SHM s. Ze probeert deze tot een aanvaardbaar niveau te houden door strenge controles op de uitvoering van werken door leveranciers en duurdere onderhoudscontracten werden herzien. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 20 VAN 43

21 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de woonzekerheid van de sociale huurders gegarandeerd wordt omdat DVW huurdersachterstand zoveel mogelijk voorkomt. Ook een kordate aanpak van leefbaarheidsproblemen draagt hier toe bij (zie O.D. 4.2). Overlast wordt aldus binnen de perken gehouden. De huurder krijgt ook hulpmiddelen (brochure) aangereikt voor een goed onderhoud van de woning. Er wordt regelmatig controle gedaan op de leefomstandigheden in en rond de woning of de wijk bij de regelmatige huisbezoeken. De huurdersachterstalprocedure ligt schriftelijk vast en is gekend door de medewerkers en de sociale welzijnsdiensten. Door een snelle en persoonlijke aanpak (telefoon in de lopende maand, uitnodiging op gesprek bij 1 e huurdersachterstal, huisbezoeken vanaf de 2 e maand en opleggen van 10 % boete) worden probleemsituaties snel herkend. De huurdersachterstal bedraagt 3,86 %. Daarin zitten heel wat huurdersachterstallen die veroorzaakt werden door domiciliefraude, waar de SHM zeer kort op de bal speelt. T.o.v. de andere SHM s ligt de huurdersachterstand wel zeer hoog. DVW sleept hier nog een deel van het verleden mee, waar veel minder gestructureerd gewerkt werd. De visitatiecommissie adviseert om op korte termijn de huurdersachterstallen die dateren van voor het boekjaar 2011 uit te zuiveren en facturen af te boeken conform het boekhoudbesluit. Er wordt samengewerkt met het OCMW en het CAW vanaf de 2 e aanmaning. Op dat moment worden de gegevens van de huurders met achterstal aan hen doorgegeven, waarin ook expliciet een termijn wordt opgegeven waarbinnen de SHM een antwoord verwacht. De sociale partners suggereren hier om ook meer individueel cliëntoverleg te organiseren tussen de sociaal assistenten. Tenslotte wordt een 3e aanmaning aan de huurder gestuurd voordat het dossier juridisch behandeld wordt. Ook Samenlevingsopbouw, het CAW en het OCMW worden intensiever betrokken. Zij benaderen zelf de huurder en gaan gesprekken aan om de huurdersachterstallen te verminderen, door middel van huisbezoeken en het opstellen van concrete betalingsplannen. Zij leggen ook nogmaals de gevolgen uit van het niet betalen van de huur en de huurdersachterstal. Zo worden heel wat uithuiszettingen vermeden (12 dossiers doorgekregen, 3 uithuiszettingen) Indien het toch tot een verzoeningsprocedure komt of tot een procedure ten gronde voor de vrederechter zuiveren sommige huurders de huur aan, anderen gaan op het laatste moment afbetalingsplannen onderschrijven. PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA 21 VAN 43