Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Transcriptie

1 Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk Visitatiegesprekken op 15 en 16 mei 2013 Visitatierapport van 2 november 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij Datum voorlopig visitatierapport: 2 november 2013 (versie 1.01) Datum visitatiegesprekken: 15 en 16 mei 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 augustus 2013 Erkenningsnummer SHM: 9920 Contactgegevens SHM: Damkaai 5 bus 1, 8500 Kortrijk Tel.: 056/ info@zwh.woonnet.be Directeur: Dries Cuvelier Voorzitter: Marc Olivier Werkgebied: Koopactiviteiten Anzegem Deerlijk Kortrijk Lendelede Spiere-Helkijn Wevelgem Huuractiviteiten Kortrijk Avelgem Harelbeke Kuurne Menen Waregem Zwevegem Lendelede Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 2 VAN 50

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM ZUID-WEST-VLAAMSE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 3 VAN 50

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie-beoordeling van de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij (verder Zuid-West-Vlaamse SHM genoemd) De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 4 VAN 50

5 - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 5 VAN 50

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Goed Goed Beoordeling voor koopactiviteiten Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Uitstekend n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. n.v.t. OD 1.4 OD 1.5 PV 2 OD 2.1 OD 2.2 OD 2.3 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar De SHM nodig is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed Goed Goed Voor verbetering vatbaar Voor Verbetering Vatbaar Goed Voor Verbetering Vatbaar Voor Verbetering Vatbaar Voor Verbetering Vatbaar n.v.t. Goed Voor Verbetering Vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed n.v.t. PV 4 OD 4.1 OD 4.2 OD 4.3 SOCIAAL BELEID De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed Goed Goed Voor verbetering vatbaar Voor Verbetering Vatbaar Goed Voor Verbetering Vatbaar Voor Verbetering Vatbaar Voor Verbetering Vatbaar. n.v.t. Voor Verbetering Vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed n.v.t. Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 6 VAN 50

7 OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling voor huuractiviteiten Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Uitstekend OD 5.5 OD 5.6 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed Beoordeling voor koopactiviteiten n.v.t. Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor Verbetering Vatbaar Voor Verbetering Vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor Verbetering Vatbaar Voor Verbetering Vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 7 VAN 50

8 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De huidige Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij werd opgericht op 21 december 1936 onder de naam Eigen Erf en Huis. Zij was een van de eerste erkende maatschappijen van de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom en de eerste in West-Vlaanderen. De opdracht was vnl. het aankopen van gronden en het oprichten, verkopen en verhuren van kleine landeigendommen. Tot 1996 was de SHM enkel actief in de koopsector en was het dus een zuivere sociale koopmaatschappij. In 1996 kwam daar verandering in door de overnames van de Heulse Heerd uit Heule en de cvba Leieland uit Bissegem. Deze maatschappijen waren zuivere sociale huurmaatschappijen en beheerden samen een patrimonium van ongeveer 400 huurwoningen. De maatschappij werd op die manier een gemengde SHM, die zowel sociale huur- als koopwoningen realiseert en ook sociale leningen van de VMSW bemiddelt. De naam van de SHM veranderde in 1997 naar de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij (hierna de Zuid-West-Vlaamse SHM genoemd). Voor de koopactiviteiten is de Zuid-West-Vlaamse SHM actief in 12 gemeenten in Zuid-West- Vlaanderen terwijl ze in de huursector slechts actief is in Kortrijk, en historisch gezien vnl. in de deelgemeenten Heule en Bissegem, en in Lendelede. Op 31/12/2012 had de SHM slechts 2 huurwoningen in eigendom in deze laatste gemeente. Het totale huurpatrimonium bedroeg 457 woongelegenheden op 31/12/2012. Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012. Appartement Ééngezinswoning Gemeente 5 of meer 1 slpk 2 slpk 3 slpk 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk slpk Lendelede / Bissegem Heule Kortrijk Totaal: Totaal: 457 App: 47 Won: 410 In haar geschiedenis heeft de SHM ongeveer koopwoningen gerealiseerd en bemiddeld in ongeveer sociale leningen. Op 31/12/2012 stonden 9 woningen leeg: 1 woning: tijdelijk door huurwissel 2 woningen: door overlijden huurder/aanstelling curator 2 woningen: wegens verkoop omwille van te hoge renovatiekosten 4 woningen: door renovatie. Twee woningen worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel aan het OCMW van Kortrijk. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 8 VAN 50

9 Op 31/12/2012 waren 767 kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijsten. Het aantal nieuwe aanvragen voor 2012 bedroeg 237 gewone aanvragen en 7 mutatieaanvragen. De laatste actualisatie van de kandidatenlijsten gebeurde op 28/09/2011 en in het najaar wordt een nieuwe actualisatie gepland. Tot en met 1984 telde de Zuid-West-Vlaamse SHM slechts één personeelslid. In 1985 kwam daar verandering in door de aanwerving van een eerste administratieve medewerker. Met de uitbreiding van de activiteiten groeide ook het personeelsbestand aan tot 9 medewerkers op 31/12/2012. De maatschappelijke zetel bevindt zich sinds 1985 aan de Damkaai te Kortrijk. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de 12 gemeenten van het werkgebied. In dit gebied zijn een tiental andere SHM s eveneens actief maar dan voornamelijk met huuractiviteiten: Mijn Huis uit Harelbeke Goedkope Woning uit Kortrijk Eigen Gift - Eigen Hulp uit Kuurne Eigen Haard is Goud Waard uit Menen Ons Dorp uit Menen Helpt Elkander uit Waregem De Leie uit Wervik De Vlashaard uit Wevelgem Eigen Haard uit Zwevegem Vitare uit Deinze. Voor meer gedetailleerde informatie kan ook verwezen worden naar het jaarverslag van de Zuid- West-Vlaamse SHM, terug te vinden op Beschrijving omgeving De totale bevolking van het werkgebied van de Zuid-West-Vlaamse SHM bedroeg in inwoners. Daarvan waren er inwoners of 19,64% ouder dan 65 jaar. Kortrijk telde inwoners waarvan er inwoners of 20,96% ouder was dan 65 jaar. Omdat de nood aan woongelegenheden nauwer samenhangt met het aantal gezinnen dan met het aantal inwoners, zijn de prognoses op het vlak van de evolutie van het aantal huishoudens erg belangrijk. Het werkgebied van Zuid-West-Vlaamse SHM telde op 1 januari 2009 ongeveer huishoudens. Tegen 2020 wordt een groei verwacht van circa 5,5% naar huishoudens. De groei zet zich daarna door tot ongeveer huishoudens in 2030; ten opzichte van 2009 wordt dus een groei verwacht van 7,5% op 20 jaar tijd. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het werkgebied kwam in 2010 neer op een bedrag van euro, in Kortrijk lag dit op euro. Voor Vlaanderen was dit euro. De werkloosheidsgraad bedroeg in ,31% voor het gehele werkgebied met 7,69% in Kortrijk (5,53% voor Vlaanderen). Met uitzondering van Spiere-Helkijn (8,41%) en Menen (7,73%) lag de werkloosheidsgraad in de andere gemeenten van het werkgebied onder 5,31%. In 2012 was het aandeel begunstigden van het leefloon voor het hele werkgebied 0,25% van de bevolking (0,22% in Vlaanderen), met in Kortrijk 0,71%. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 9 VAN 50

10 Met bedroeg het aandeel sociale huurwoningen in Kortrijk bij de nulmeting eind ,71%. In het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen in Kortrijk bepaald op 209 woningen. Daarvan waren er tot eind 2011 al 208 gebouwd. In Kortrijk is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing (goedgekeurd op 16/11/2012). Het bevat een voorrang voor de volgende doelgroepen: senioren, senioren met een zorgbehoefte, personen binnen een activeringsprogramma, kwetsbaren en kwetsbare medioren en senioren. Tevens werd de lokale binding verder uitgewerkt. Er wordt voorrang gegeven aan de kandidaathuurder die in de periode van 10 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner is of geweest is van (Groot-)Kortrijk. Voor het koopactiviteiten gelden de volgende kerncijfers: Gemeente Gemid. netto belastbaar Inkomen Jaar 2010 Mediaan verkoopprijs Woonhuis 2012 Mediaan Verkoopprijs Appartement 2012 Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² 2012 Totaal woongelegenheden 2012 Totaal Bevolking 2012 ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK HARELBEKE KORTRIJK KUURNE LENDELEDE geen info MENEN SPIERE geen info geen info HELKIJN WAREGEM WEVELGEM ZWEVEGEM De omgevingsindicatoren in het werkgebied waarin de SHM sociale koopwoningen realiseert geven een erg divers beeld. Enkel het gemiddeld inkomen per hoofd van de bevolking toont relatief weinig variatie (tussen ca en ca euro). De mediaan verkoopprijzen van woningen en appartementen liggen zoals elders in Vlaanderen in verstedelijkt gebied (Kortrijk en de rand, Waregem, Zwevegem) hoger dan daarrond en de mediaan verkoopprijs van bouwgrond vertoont een diffuus patroon, waarvoor nadere studie nodig is. Opvallend is wel dat de mediaanprijzen van woningen en appartementen bijna allemaal lager liggen dan de mediaan op het niveau van het Vlaams gewest. Enkel in Kuurne ligt de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis pal op de mediaan van het Vlaams Gewest ( euro). Voor appartementen ligt die mediaan in Vlaanderen op euro, en hier valt op dat de mediaan verkoopprijs van appartementen in Waregem, Wevelgem en Zwevegem beduidend hoger ligt. De mediaan verkoopprijs van bouwgrond ligt enkel in Kortrijk en Deerlijk iets hoger dan de mediaan op Vlaams Gewestniveau (178 euro/m²). In alle andere gemeenten ligt die prijs 10 tot 35% lager. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 10 VAN 50

11 Tabel: Evolutie van de verkoopprijzen in het werkgebied. Gemeente Mediaan verkoopprijs Woonhuis 2012 Mediaan verkoopprijs Woonhuis (% tov. N-5) Mediaan Verkoopprijs Appartement 2012 Mediaan Verkoopprijs Appartement (% tov. N-5) Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² 2012 Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² (% tov. N-5) ANZEGEM , , ,72 AVELGEM , , ,94 DEERLIJK , , ,2 HARELBEKE , , ,04 KORTRIJK , , ,81 KUURNE , , ,11 LENDELEDE ,19 geen info geen info 149 2,39 MENEN , , ,69 SPIERE ,28 geen info geen info geen info geen info HELKIJN WAREGEM , , ,04 WEVELGEM , , ,48 ZWEVEGEM , , ,55 Ook de evolutie van de mediaan verkoopsprijzen van grond, appartementen en woningen in de periode 2007 t.e.m laat een even divers beeld zien. De mediaan verkoopprijs van woningen steeg in het algemeen en dit met ongeveer 23% in Wevelgem tot 52% Spiere-Helkijn. De mediaan verkoopprijs van appartementen daalde in de Anzegem, Avelgem en Deerlijk met telkens tussen de 8% en de 10%. In de andere gemeenten van het werkgebied was daarentegen een sterke stijging waar te nemen met als uitschieter Wevelgem waar een stijging van 63,57% werd vastgesteld. De mediaan verkoopprijs van bouwgrond daalde in een viertal gemeenten m.n. in Anzegem, Kuurne, Waregem en Lendelede. De sterkste stijging werd waargenomen in Avelgem (+61,94%), maar de prijs per m² blijft onder de mediaanwaarde van het Vlaams Gewest: 153 euro/ m² t.o.v. 178 euro/m². Voor het BSO sociale koop en sociale kavels van het werkgebied van de Zuid-West-Vlaamse SHM is het volgende van toepassing: Gemeente BSO sociale kavels Voortgang sociale kavels (2011) BSO sociale koop Voortgang sociale koop (2011) ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK HARELBEKE KORTRIJK KUURNE LENDELEDE MENEN SPIERE-HELKIJN WAREGEM WEVELGEM ZWEVEGEM Het bijzonder sociaal objectief voor koopwoningen voor het hele werkgebied ligt op 778 woningen. Daarvan werden eind 2011 al 100 woningen gepland of gerealiseerd. Op gemeenteniveau is in geen enkele gemeente, m.u.v. Spiere-Helkijn het BSO al bereikt. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 11 VAN 50

12 achterstand is het grootst in Menen, Waregem, Zwevegem, Wevelgem en Kuurne. Het BSO voor sociale kavels bedraagt 31 kavels tegen Daarvan werden er eind 2011 al 2 gerealiseerd en de gemeenten geven aan dat de realisatie van de resterende kavels door private partners of andere SHM s zal gebeuren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 12 VAN 50

13 4. PRESTATIES VAN SHM ZUID-WEST-VLAAMSE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Omdat de SHM wat betreft het groeiritme in verhouding tot haar patrimonium in de periode zich bijna bij de 25% meest actieve SHM s van de sector bevond maar vooral omdat ze zich wat de geplande uitbreiding betreft zelfs in het koppeloton van de 25% meest productieve maatschappijen in Vlaanderen situeert, is de visitatiecommissie van mening dat de SHM uitstekend scoort voor deze doelstelling. - Voor een goed begrip van dit rapport is het belangrijk te onthouden dat het werkgebied van de SHM voor sociale huurwoningen beperkt is tot de stad Kortrijk en de gemeente Lendelede (waar de SHM slechts 2 huurwoningen in patrimonium heeft). - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met gemiddeld ongeveer 1,7% per jaar. Daarmee behoort ze bijna tot de 25% meest productieve SHM s in Vlaanderen. In nominale cijfers nam het patrimonium in de periode jaarlijks toe met bijna 8 woningen. - De geplande uitbreiding van het patrimonium van de Zuid-West-Vlaamse SHM in het huidige werkgebied voor sociale huurwoningen - de stad Kortrijk en de gemeente Lendelede - is indrukwekkend te noemen: het patrimonium zal de volgende jaren met ongeveer 35% toenemen. Van deze uitbreiding staat ongeveer 15% al op een concreet uitvoeringsprogramma en bevindt zich ongeveer 20% in de fase van de aanmelding (zie begrippenlijst achteraan waarin uitvoeringsprogramma en aanmelding uitvoerig worden toegelicht). Ze situeert zich daarmee in het koppeloton van de 25% meest productieve SHM s in Vlaanderen. Deze uitbreiding situeert zich vnl. in het kerngebied van de stad Kortrijk en niet meer zozeer in de deelgemeenten Heule en Bissegem, het historische actieterrein van de SHM. - De stad Kortrijk kreeg een BSO van 209 sociale huurwoningen opgelegd, waarvan er op het moment van de voortgangstoets (31/12/2011) al 208 gerealiseerd waren. De stad ziet de invulling van het BSO sociale huur (9% sociale huurwoningen) duidelijk niet als een eindpunt: ze zal een sociaal woonbeleidsconvenant voorleggen aan de Vlaamse overheid om, bovenop de huidige 9%, nog bijkomende sociale huurwoningen (tot 11%) te kunnen realiseren, mits daarvoor de nodige subsidies worden voorzien. Zonder een door de Vlaamse overheid goedgekeurde woonbeleidsconvenant krijgen de SHM s geen subsidiëring van de Vlaamse overheid voor de realisatie van sociale huurwoningen bovenop de (minimum)grens van het BSO sociale huur. De stad Kortrijk verwacht dat de Zuid-West-Vlaamse SHM mee zal instaan voor de realisatie van het woonbeleidsconvenant. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 13 VAN 50

14 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed scoort voor deze doelstelling omdat ze beter dan gemiddeld presteerde inzake de realisatie van sociale koopwoningen, omdat ze een realistisch plan heeft om het BSO sociale koopwoningen in te vullen in haar werkgebied en omdat de Zuid-West-Vlaamse SHM relatief gezien veel en voldoende diverse bijzondere sociale leningen bemiddelt. - Voor een goed begrip van dit rapport is het belangrijk te onthouden dat het werkgebied van de SHM voor sociale koopwoningen zich uitstrekt over 12 steden en gemeenten in Zuid-West- Vlaanderen. In deze steden en gemeenten is de Zuid-West-Vlaamse SHM in principe de enige SHM die sociale koopwoningen bouwt als gevolg van een afspraak met de andere SHM s uit de regio, die zich dus concentreren op de sociale huursector. Voor de realisatie van de BSO koop speelt de Zuid-West-Vlaamse SHM een cruciale rol. Via de sociale last van het decreet Grond- en Pandenbeleid (zie begrippenlijst achteraan) zullen (privé-)promotoren en andere bouwheren ook sociale koopeenheden realiseren maar hun inbreng zal al bij al waarschijnlijk beperkt zijn. - De Zuid-West-Vlaamse SHM realiseerde jaarlijks gemiddeld 20 sociale koopwoningen in de periode Hiermee bevindt ze zich tussen de 50% en 75% meest productieve SHM s uit de sector. - Volgens de prestatiedatabank is de geplande productie op korte termijn op het eerste gezicht niet zo omvangrijk te noemen: in 2011 waren er slechts 14 bijkomende sociale koopwoningen gepland. Slechts 10 koopwoningen stonden op het uitvoeringsprogramma De SHM heeft wel een plan opgesteld waaruit de intentie blijkt om de 778 sociale koopwoningen, die het BSO sociale koopwoningen oplegt, te realiseren. Op het ogenblik van de voortgangstoets, met name op 31/12/2011, had de SHM al 100 sociale koopwoningen gerealiseerd (ongeveer 13% van het totaal). In november 2012 was dit aantal toegenomen tot 118. Van de 660 ( ) nog te realiseren sociale koopwoningen bevinden er zich 304 in de uitvoerings- of programmatiefase of staan ze op een reservelijst voor programmatie. De SHM linkt er 213 aan potentiële projecten. Voor 143 van de 660 te realiseren sociale koopwoningen (ongeveer 22%) heeft de SHM nog geen plannen. Daarbij springt vooral de gemeente Kuurne in het oog, in deze gemeente zijn er voor 47 van de 96 (of dus bijna 50%) te realiseren sociale koopwoningen nog geen plannen. De opvolging van en de planning voor de invulling van het BSO wordt jaarlijks besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM het plan dus gebruikt als een beleidsinstrument en dat de SHM er zal toe bijdragen om het BSO sociale koop te realiseren. Toch blijkt uit bovenstaande informatie dat de bouw van 660 sociale koopwoningen tegen 2023 erg ambitieus is. Met de realisatie van gemiddeld 20 sociale koopwoningen in de periode behoorde de SHM reeds bij de productieve SHM s uit de sector, maar de realisatie van 660 bijkomende woningen betekent een verdrievoudiging van de bouwactiviteit. Daarbij komt nog dat de SHM in een aantal gemeenten meer sociale koopwoningen zal realiseren dan het BSO koop oplegt, dus niet alle te realiseren koopwoningen dragen bij tot het behalen van het BSO koop. In de stad Kortrijk gaat dit bijvoorbeeld over 117 sociale koopwoningen, die niet zijn opgenomen in de 660 boven vermelde woningen en die de SHM ook nog wil bouwen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM nog niet alle kritische succesfactoren klaar en duidelijk in kaart heeft gebracht waaruit ondubbelzinnig blijkt dat ze het bouwvolume sterk kan opdrijven en dus de BSO koop in haar werkgebied zal realiseren. De SHM heeft een aantal belangrijke VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 14 VAN 50

15 deelaspecten reeds onder controle. Ze heeft een strategie m.b.t. het verwerven van de nodige gronden en panden (zie OD 1.4) en ze werkt met een geïntegreerde financiële planning (zie OD 5.4) om de financiële leefbaarheid op te volgen. Het aantal aangemelde projecten is evenwel nog beperkt zodat er nog onzekerheid is over het feit of er financiering zal gevonden worden, indien de SHM dit bouwvolume niet kan financieren met eigen middelen. Verder is er nog geen duidelijkheid over het feit of de SHM over de nodige personeelscapaciteit beschikt. De visitatiecommissie dringt er daarom op aan dat de raad van bestuur permanent evalueert of deze planning haalbaar is met de bestaande personeels- en andere middelen en om in overweging te nemen of bij de realisatie van het BSO koop andere woonactoren dienen ingeschakeld te worden als partner, dit natuurlijk zonder afbreuk te doen aan de rol van de gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid. - In de periode verstrekte de Zuid-West-Vlaamse SHM in totaal 443 bijzondere sociale leningen. Hiermee bevindt ze zich bij de 25% meest productieve SHM s van de sector. Opgedeeld naar het type lening valt op dat de SHM zich bij de 10% meest productieve SHM s van de sector bevindt voor leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (352) en zich tussen de 50% en 75% meest productieve SHM s situeert wat betreft bijzondere sociale leningen voor sociale koopwoningen (90). Dit laatste aantal heeft uiteraard ook te maken met de vele realisaties van sociale koopwoningen, die alle recht geven op een bijzondere lening. Daarentegen werd in vijf jaar tijd slechts 1 bijzondere sociale lening toegekend voor een private aankoop door een particulier. - Aansluitend bij het aantal toegekende bijzondere sociale leningen, geeft het gemiddelde leenvolume per jaar een indicatie van de productiviteit van een sociale huisvestingsmaatschappij die sociale leningen en koopwoningen aanbiedt. Het gemiddelde jaarlijkse leenvolume van de Zuid-West-Vlaamse SHM bedroeg 11 miljoen euro in de periode De SHM situeert zich hiermee bij de 25% meest productieve uit de sector. In 2007 bedroeg dit leenvolume ongeveer 6,3 miljoen euro. In 2011 was het reeds verdubbeld ten opzichte van De groei van het leenvolume op zich zegt niet alles omdat het gemiddelde bedrag per lening toenam. De toename van het aantal leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen is echter frappant: van 53 in 2007 naar 79 in Kopers van een sociale koopwoning moeten die woning in principe 20 jaar persoonlijk bewonen. Wanneer die woning toch eerder verkocht wordt, bijvoorbeeld omdat de woning door gezinsuitbreiding te klein is geworden, dan opteert de SHM in principe altijd voor wederinkoop van de woning, zodat geen sociaal woonpatriumonium verloren gaat. Bij de uitoefening van het recht van wederinkoop koopt de SHM de woning terug aan dezelfde prijs als bij de oorspronkelijke verkoop, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de eventuele kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden. Enkel indien de overnameprijs te hoog is, omdat de kopers de woning dermate hebben opgewaardeerd, door bijvoorbeeld een heel dure vloer of keuken te laten plaatsen, zal de SHM niet wederinkopen maar een schadevergoeding ( de niet-afgeschreven overheidsinvestering ) eisen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM is geen voorstander van het aanbieden van sociale kavels. De gemeenten in het werkgebied hebben de SHM ook niet verzocht om op dit terrein actie te ondernemen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als niet van toepassing. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 15 VAN 50

16 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling omdat ze een actieve verwervingsstrategie hanteert, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingsopportuniteiten via samenwerking met andere SHM s, lokale besturen en projectontwikkelaars. - De grondvoorraad van de Zuid-West-Vlaamse SHM bedraagt ongeveer 13,7 ha. Het grootste deel van deze grondreserve bestaat uit grond die ze in volle eigendom heeft. De SHM kan ook over grond beschikken via een erfpachtconstructie, met name voor het huurproject Heerlyckheid Hoog Mosscher (site De Pottelberg in Kortrijk -zie OD 1.5). - De SHM werkt nauw samen met andere SHM s in het werkgebied voor de realisatie van sociale woonprojecten. De Zuid-West-Vlaamse SHM probeert, samen met de partnermaatschappijen zoveel mogelijk gemengde projecten te realiseren met een verhouding van een derde sociale koop- en twee derde sociale huurwoningen omdat ze dan geniet van een optimale financiering van de Vlaamse overheid voor de infrastructuurwerken. Daarbij koopt ze de grond alleen of samen aan met een andere SHM of ruilt ze grond met een andere SHM. Ook de ruil vindt vooral plaats met het oog op de realisatie van gemengde projecten. Hierna volgen enkele voorbeelden ter illustratie: o in Gullegem, Plaatsweg, bouwt de SHM op gronden die ze kocht van SHM De Vlashaard uit Wevelgem, 15 sociale koopappartementen en 19 sociale koopwoningen. SHM De Vlashaard bouwt er 1 sociale huurwoning en 16 sociale huurappartementen; o in Waregem, Castorwegel-Dompelpark, werden gronden geruild met SHM Helpt Elkander uit Waregem voor de realisatie van een gemengd project, waarbij de Zuid- West-Vlaamse SHM 55 koopwoningen bouwt in verschillende fases; o in Kuurne, Pouckeweg, kocht de SHM samen met de SHM Eigen Gift - Eigen Hulp uit Kuurne gronden voor de realisatie van een gemengd project: de Zuid-West-Vlaamse SHM bouwt er 5 koopwoningen en de SHM Eigen Gift - Eigen Hulp 4 huurwoningen; o in Lauwe, Schonekeer, en Rekkem, Kasteeldreef, werden gronden geruild met SHM Eigen Haard is Goud Waard uit Lauwe voor de realisatie van een gemengd project: in Lauwe bouwt de Zuid-West-Vlaamse SHM 15 sociale koopwoningen en in Rekkem bouwt ze er De SHM breidt haar grondvoorraad eveneens uit via verwervingen van gemeenten: o in de stationsomgeving van Avelgem kocht ze gronden aan van de gemeente Avelgem voor de realisatie van een sociaal koopproject; o ook in de stationsomgeving van Wevelgem kocht de SHM samen met de SHM De Vlashaard gronden van de gemeente Wevelgem om er een gemengd project te realiseren; o in Heule, een deelgemeente van Kortrijk, werden gronden geruild en aangekocht van de stad Kortrijk om er sociale koopwoningen te bouwen. Ook met OCMW s en Kerkfabrieken heeft de SHM contacten met het oog op grondverwerving. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 16 VAN 50

17 - De SHM heeft eveneens goede contacten met projectontwikkelaars zoals Matexi, Koramic Real Estate, Huyzentruyt... Ze ruilde gronden met Matexi voor de bouw van 5 sociale huurwoningen en 28 sociale huurappartementen in Heule, Bozestraat-Molenstraat. De SHM heeft ook contacten met notarissen. Soms gaat ze in op opportuniteiten die notarissen signaleren. - De SHM duidt op een probleem in het kader van de sociale last. Wanneer aan een SHM een klein perceel wordt aangeboden waarop dus slechts een beperkt bouwproject kan gerealiseerd worden (bijvoorbeeld van 2 woningen), zorgt het beleid van de Vlaamse overheid voor een pervers effect: als de verkoper niet akkoord gaat met het bod van een SHM voor de aankoop van de grond, is de VMSW verplicht het perceel over te nemen aan schattingsprijs. Voor drie aanbiedingen in het kader van de sociale last heeft de VMSW de grond aangekocht wegens te duur voor de SHM s. De vraag kan gesteld worden of dit een efficiënt beleid is vanwege de Vlaamse overheid. De VMSW dreigt immers met tal van dergelijke kleine percelen te eindigen waarop het realiseren van kostefficiënte projecten erg moeilijk wordt. De visitatiecommissie wijst er in dit kader op dat de VMSW op de hoogte is van deze problematiek en volop werkt aan een oplossing voor deze uitdaging. - De SHM probeert alle goed gelegen gronden in het arrondissement Kortrijk op te kopen. Ze hanteert hiervoor een vast kader waarin ze een onderscheid maakt tussen uitgeruste grond en gronden die gelegen zijn in uitbreidingsgebied. Wat dat laatste betreft, verifieert de SHM of de grond bebouwbaar is vooraleer tot koop over te gaan. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie vindt dat de Zuid-West-Vlaamse SHM goed presteert voor deze doelstelling omdat ze een bewuste strategie heeft om haar aanbod van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen af te stemmen op verschillende doelgroepen. De SHM analyseert de wachtlijsten voor sociale huurwoningen jaarlijks en houdt rekening met de behoeften die blijken uit de wachtlijsten bij het plannen van haar projecten. Daarnaast heeft ze een aantal sociale huurwoningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. De SHM is ook bezig met de ontwikkeling van woonzorgprojecten samen met welzijnsactoren. - De SHM analyseert jaarlijks de wachtlijsten met kandidaat-huurders en houdt bij nieuwe projecten rekening met de uit de wachtlijsten gedetecteerde behoeften. De SHM gebruikt de wachtlijsten dus als beleidsinstrument. Ze bouwt in functie van de woonbehoeften en in functie van de besprekingen in het woonoverleg met de stad Kortrijk vooral tweeslaapkamerwoningen. Hiermee speelt de SHM in op de toename van het aantal eenoudergezinnen. De SHM bouwt bijna nooit éénslaapkamer woningen of studio s. Uitzondering zijn de in oprichting zijnde aangepaste wooneenheden in het project Pottelberg waar er 42 studio s en 20 éénslaapkamer appartementen worden voorzien. De SHM sluit ook niet uit dat in grote projecten zoals de Bozestaat en de Zuidstraat in Kortrijk enkele éénslaapkamer appartementen worden gerealiseerd voor minder mobiele of andersvalide mensen. Alleenstaanden kunnen zich ook inschrijven voor een woongelegenheid met 2 slaapkamers. In het Intern Huurreglement staat wel dat de rationele bezetting bij de toewijzing primeert. Bovendien is in het Intern Huurreglement opgenomen dat de SHM bij de toewijzing rekening houdt met het al dan niet beschikken over een attest van verminderde mobiliteit als de woongelegenheid beschikt over een gelijkvloerse slaapkamer en/of badkamer. De SHM bouwt ook woningen met meer dan twee slaapkamers. In de Zuidstraat in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 17 VAN 50

18 Kortrijk wijzigde ze haar aanvankelijk voorziene mix in het project en bouwde ze een aantal grotere sociale huurwoningen met 4 tot 5 slaapkamers. - De SHM heeft 16 woningen in de Mellestraat in Heule gebouwd, die aangepast zijn voor ouderen. Ouderen wonen vaak in een te grote woning. De SHM stelt vast dat het niet gemakkelijk is ouderen te overtuigen naar een kleinere, meer aangepaste woning te verhuizen. Toch hoopt ze met het specifiek aanbod ouderen tot verhuizen te kunnen bewegen. Daarnaast start de SHM in 2013 met het project Heule, Bozestraat, de bouw van 28 huurappartementen waarvan er 4 appartementen aangepast zijn voor personen met een beperking. In de Zuidstraat in Kortrijk, waarvan het voorontwerp zo goed als klaar is, zijn er eveneens 6 huurappartementen voorzien die aangepast zijn voor personen met een beperking. - De Zuid-West-Vlaamse SHM verhuurt 2 woningen buiten het sociaal huurstelsel aan het OCMW Kortrijk. De visitatiecommissie vindt dit geen hoog aantal maar stelt vast dat de verhuring buiten het sociaal huurstelsel beperkt is tot maximum 1% van het patrimonium en dus niet substantieel kan zijn in absolute aantallen (m.n. dus hoogstens 4 of 5 huurwoningen). - De Zuid-West-Vlaamse SHM plant samen met vzw Familiehulp en het Woon- en Zorgcentrum (WZC) De Pottelberg een woonzorgproject voor senioren. Concreet worden er met dit project Heerlyckheid Hoog Mosscher 62 aanleunflats gebouwd waarbij WZC De Pottelberg de grond ter beschikking stelt van de SHM. In een centraal hoofdgebouw kan zorg op maat worden verstrekt. Het WZC De Pottelberg staat in voor de zorg s nachts en Familiehulp voor de basiszorg overdag. - De visitatiecommissie vindt de afstemming van het aanbod van sociale koopwoningen op de noden goed. De afstemming komt tot uiting in de categorieën eengezinswoningen en appartementen, in het type bebouwing (rijwoningen en driegevels) en in de ligging (centra of buitengebieden). Ze bouwt zowel appartementen als eengezinswoningen. De keuze hangt af van de vraag, die wordt afgetoetst in het lokaal woonoverleg. Ze bouwt niet alleen in de buitengebieden maar ook in de centra. De SHM stelt vast dat kandidaat-kopers minder afhaken omwille van de kostprijs dan omwille van de ligging. De SHM is van mening dat jonge gezinnen niet snel overgaan tot de aankoop van een sociaal koopappartement (dicht bij de kernen) omdat ze in functie van gezinsuitbreiding later liever een eengezinswoning willen kopen in het buitengebied. De verplichting om de aangekochte koopwoning 20 jaar persoonlijk te bewonen zorgt er in veel gevallen voor dat de vraag naar koopappartementen erg beperkt is. Voor ouderen zou dit probleem zich niet stellen. Deze willen het liefst in de kernen wonen. Daarom bestaat de doelgroep voor de koopappartementen in of dichtbij de kernen vooral uit ouderen. Een aantal actoren pleiten ervoor dat de SHM nog kleinere woningen zou bouwen voor verkoop aan alleenstaanden of eenoudergezinnen. De SHM bouwt echter geen koopwoningen met minder dan 2 slaapkamers omdat ze uit ervaring weet dat dit type woning heel moeilijk te verkopen is. Bij een gezinsuitbreiding wenst de koper dan toch de woning te verkopen maar de verplichting om de woning gedurende 20 jaar persoonlijk te bewonen, beperkt deze mobiliteit. Vandaar dat deze kleinere koopwoningen niet zo gegeerd zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 18 VAN 50

19 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De SHM scoort goed voor haar prestaties m.b.t. de beschikbaarheid van sociale huurwoningen omdat ze zich inzake de productie in de periode bijna bij de 25% meest actieve van de sector bevond en omdat ze zich voor de geplande uitbreiding zelfs bij de 25% meest productieve maatschappijen in Vlaanderen situeert. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM ook goed scoort voor haar prestaties m.b.t. het aanbieden van sociale koopwoningen en bijzondere sociale leningen omdat ze beter dan gemiddeld presteerde inzake de realisatie van sociale koopwoningen, omdat ze een plan heeft om het BSO sociale koopwoningen in te vullen en omdat het totaal aantal verstrekte bijzondere sociale leningen zich bij de 25% hoogste van alle SHM s bevindt. De visitatiecommissie dringt er toch op aan dat de raad van bestuur permanent evalueert of deze planning haalbaar is met de bestaande personeels- en andere middelen en om in overweging te nemen of bij de realisatie van het BSO koop andere woonactoren dienen ingeschakeld te worden als partner. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM nog niet alle kritische succesfactoren klaar en duidelijk in kaart heeft gebracht waaruit ondubbelzinnig blijkt dat ze het bouwvolume sterk kan opdrijven en dus de BSO koop in haar werkgebied zal realiseren. De SHM hanteert een goede verwervingsstrategie, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingskansen via onder meer samenwerking met andere SHM s, lokale besturen, notarissen en projectontwikkelaars. De visitatiecommissie vindt dat de Zuid-West-Vlaamse SHM haar aanbod van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen afstemt op de noden van verschillende doelgroepen. Daarnaast heeft ze een aantal sociale huurwoningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. De SHM is ook bezig met de ontwikkeling van woonzorgprojecten samen met welzijnsactoren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 19 VAN 50

20 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed De SHM krijgt een beoordeling goed van de visitatiecommissie op het vlak van de renovatie en verbetering van haar patrimonium omdat ze een goed uitgewerkte langetermijnvisie en -strategie heeft ontwikkeld voor het onderhoud en de renovatie van het patrimonium gekoppeld aan een financiële meerjarenplanning, en deze strategie ook uitvoert. - Het beleidsplan van de Zuid-West-Vlaamse SHM stelt dat de SHM voor een enorme uitdaging staat om de kwaliteit van het patrimonium op peil te houden en te verbeteren waar nodig (streefdoel 2020). Ze zet daarbij in op drie pijlers: vervangingsbouw, de grondige renovatie van verouderde woningen en de partiële renovatie in het kader van de ERP-2020 normen. Ze geeft tegelijk aan dat het belangrijk zal zijn om dit renovatieprogramma nog te verfijnen waarbij aanpasbaar bouwen en energiebesparende maatregelen belangrijke aandachtspunten zijn. Deze visie werd op het directiecomité besproken en op de zitting van de raad van bestuur van maart 2013 goedgekeurd. - Tevens wil de SHM het onderhoud van het bestaande patrimonium (457 huurwoningen op 31/12/2012) planmatiger aanpakken en de kosten ervan beter beheersen. Ze voert daarvoor de volgende actiepunten uit: inventarisatie van het patrimonium, het opstellen van een onderhoudsprogramma en het afsluiten van raamovereenkomsten voor het onderhoud van CV-installaties, keukenelementen, dakwerken, enz De inventarisatie van het patrimonium is voor drie vierden afgerond. Verder heeft de SHM reeds raamovereenkomsten afgesloten voor het onderhoud van de CV-installaties, het vernieuwen van de elektrische installatie, het plaatsen van zachte vloerbekleding en het vernieuwen van keukens. Het onderhoudsprogramma dient evenwel verder uitgewerkt te worden. - De eigenlijke renovatie- en onderhoudsplanning is geïntegreerd in de financiële planning. De planning geeft aan welke renovatieprojecten nog dienen uitgevoerd te worden evenals de kostprijs ervan. Uit het gesprek met de raad van bestuur blijkt dat de SHM deze planningen gebruikt als instrument bij het nemen van beslissingen omtrent onderhoud, renovatie en vervangingsbouw. Dit komt ook naar voren in het beleidsplan In de planning wordt rekening gehouden met de noodzaak om de ERP2020-norm tijdig te halen. De SHM geeft aan dat ze de ERP2020-normen zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma s van de Vlaamse overheid). Volgens de meest recente patrimoniumenquête van 31/12/2011 voldoet 61% van het patrimonium aan alle ERP2020-normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Daarmee scoort de SHM bij de 50% beste SHM s. Op het vlak van dakisolatie scoort de SHM bijna 100%, bij de meest recente isolatiewerken werd reeds 18 cm isolatie voorzien en dit in meer dan 100 woningen. In het kader van de ERP2020-normen wil de SHM vooral inzetten op het plaatsen van dubbele beglazing en energiezuinige verwarmingsinstallaties, waarbij nog ongeveer 20% van het patrimonium aangepast moet worden. Deze prioriteit kan de visitatiecommissie ook afleiden uit de onderhouds- en renovatieplanning. De SHM heeft ook in 2011 en 2012 verder gewerkt aan het behalen van de ERP 2020-normen. In 2011 heeft de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 20 VAN 50

21 Zuid-West-Vlaamse SHM de laatste 11 woningen voorzien van dakisolatie. Daarnaast heeft ze in 13 woningen condenserende verwarmingsketels laten plaatsen en in 19 woningen werd de enkele beglazing vervangen door dubbele beglazing met hoogrendementsbeglazing. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM in haar financiële meerjarenplanning een jaarlijks budget blijft voorzien voor renovatie met eigen middelen. Die worden vooral ingezet voor dringende renovaties wanneer een huurder de woning verlaat. Toch zet de SHM, om efficiëntieredenen, vooral in op blokrenovaties en worden dergelijke ad hoc renovaties de uitzondering. - Wanneer berekend wordt dat de renovatie teveel zou kosten, wordt overwogen of de eventuele verkoop van de woning geen betere optie is (zie OD 5.1. voor een uitvoerige toelichting). - Ten slotte bleek tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren en de bewoners dat zij de kwaliteit van het huurpatrimonium over het algemeen als goed beoordelen. Aangezien de SHM in het beleidsplan zelf de noodzakelijke verbeterpunten heeft aangegeven, formuleert de visitatiecommissie geen bijkomende aanbevelingen voor deze OD. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: goed De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft voor de koopactiviteiten een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren tot een beter milieu en brengt deze visie ook in de praktijk. Wat betreft de huuractiviteiten heeft ze wel aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, maar heeft de SHM slechts beperkte ambities bovenop de wettelijke normen op dit vlak. - Bij het ontwerp van koopwoningen anticipeert de SHM op de strengere, toekomstige energieprestatienormen (E-peil en K-waarde). Ze gaat er immers terecht van uit dat de lat voor de energieprestatienormen van nieuwbouwwoningen alsmaar hoger zal gelegd worden. Ze houdt rekening met de soms lange doorlooptijd van nieuwe bouwprojecten en probeert er zo voor te zorgen dat de koopwoningen minstens voldoen aan de toekomstige waarden die zullen gelden op het moment van de verkoop van de woningen. De koper is er dus zeker van dat hij een woning aankoopt die voldoet aan de energienormen die gelden op het moment van de aankoop. Daarbij houdt de Zuid-West-Vlaamse SHM wel rekening met de betaalbaarheid van de maatregelen en dus met de uiteindelijke verkoopprijs van de woning. De SHM gaat er van uit dat een bepaalde maximale verkoopprijs niet overschreden mag worden, wil de aankoop nog betaalbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Er gelden immers inkomensgrenzen voor de potentiële kopers zodat de maandelijkse aflossing van de hypothecaire lening uiteindelijk beperkt is (woonquote - zie OD 3.2). Men mag eveneens niet uit het oog verliezen dat de SHM concurrentie ondervindt van privépromotoren en dat een marktconforme verkoopprijs in ieder geval de bovengrens is aan de welke een SHM een woning kan verkopen. De SHM geeft daarbij wel aan dat de sociale koopwoningen kwalitatief beter zijn dan deze van de bouwpromotoren uit dezelfde prijscategorie maar dat dit voor de kopers niet altijd gemakkelijk te beoordelen is. Het spreekt voor zich dat hierin een belangrijke rol van informatieverstrekking weggelegd is voor de SHM. - De SHM neemt de nodige initiatieven op het vlak van milieuvriendelijkheid. Enkele voorbeelden: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ZUID-WEST-VLAAMSE SHM PAGINA 21 VAN 50