Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen

Transcriptie

1 Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen Visitatiegesprekken op 19 en 20 november 2012 Definitief visitatierapport van 8 februari 2013 PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 1 VAN 32 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Sociale Huisvesting regio Landen cvba-so Datum rapport: 8 februari 2013 Datum visitatiegesprekken: 19 en 20 november 2012 Datum presentatie aan raad van bestuur: 7 januari 2013 Erkenningsnummer SHM: 2455 Contactgegevens SHM: Hertog van Brabantlaan 61, 3400 LANDEN 011/ info@swlanden.woonnet.be Directeur: De heer Jules Vandecan Voorzitter: De heer Georges Debref Werkgebied: Landen Linter Geetbets - Zoutleeuw Samenstelling Visitatiecommissie: Tina MARTENS, voorzitter Gerard VAN BORTEL, commissielid Peter WITTOCX, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Sociale Huisvesting regio Landen cvba-so geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 2 VAN 32

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 4 2. SAMENVATTING 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING 8 4. PRESTATIES VAN SHM SOCIALE WONINGEN VAN LANDEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM 27 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN 28 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN 29 PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 3 VAN 32

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Sociale Huisvesting regio Landen (SHrL) De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 4 VAN 32

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 5 VAN 32

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Voor verbetering vatbaar PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van OD 2.1 Voor verbetering vatbaar het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 6 VAN 32

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1. Beschrijving SHM - De Sociale Huisvestingsmaatschappij regio Landen (SHrL) is opgericht in 1922 als een coöperatieve vennootschap onder de naam Habitations à bon marché de Landen ( Samenwerkende maatschappij voor goedkope woningen van Landen ). In het interbellum start de maatschappij met de bouw van enkele beperkte reeksen woningen voor verhuur en verkoop aan de arbeiders en bedienden van de spoorwegen en de Landense nijverheid. Daarna breekt na de 2 e wereldoorlog en na bijna 20 jaar van quasi stilstand een periode aan van grote bouwactiviteit. - Om de nijpende woningnood te verhelpen worden tussen 1950 en 1980 zonder onderbreking circa 550 nieuwe woningen gerealiseerd in de projecten Korea en Cuba. Van deze periode zijn nu nog circa 25 woningen in verhuring. - In 1961 verandert de maatschappij van naam en wordt Sociale Woningen van Landen (SWL). Tot dan toe is de maatschappij enkel actief in de stad Landen. De aansluiting van de stad Zoutleeuw in 1993, en de gemeenten Linter in 1995 en Geetbets in 2006 maken dat de maatschappij haar werkgebied kan uitbreiden tot 4 gemeenten. - Met de bouw van 207 woningen in de jaren en 264 woningen in de periode beschikt de maatschappij momenteel over een vrij jong patrimonium in vergelijking met andere SHM s. Op Vlaams niveau werd de helft van de sociale huurwoningen gebouwd na 1990, terwijl dit voor deze SHM bijna 80% bedraagt. - Het patrimonium van de huisvestingsmaatschappij telt bijna evenveel appartementen (250 eenheden) als eengezinswoningen (241 eenheden). Zowel in appartementen als in eengezinswoningen zijn tot 4 slaapkamers aanwezig. - Eind 2011 werd 1 woongelegenheid buiten het sociaal huurstelsel verhuurd aan het OCMW van Landen. - De maatschappij huisvest 487 gezinnen en werkt sinds mei 2012 onder de nieuwe naam Sociale Huisvesting regio Landen cvba-so (SHrL). Haar patrimonium is nog steeds hoofdzakelijk gesitueerd op het grondgebied van Landen (453 sociale huurwoningen en appartementen) maar er zijn ondertussen ook 30 sociale huurwoningen in Zoutleeuw en 9 in Linter. - Het grotere werkgebied vindt zijn uitdrukking in 5 projecten die op stapel staan in het kader van het bereiken van het Bindend Sociaal Objectief: 3 in Zoutleeuw, 1 in Linter en 1 in Geetbets. - Buiten het SVK Tienen dat 7 sociale huurwoningen aanbiedt in Geetbets, is er geen andere sociale verhuurder actief in het werkgebied. Koopwoningen in het werkgebied worden door de gemengde SHM Sociaal Wonen arrondissement Leuven gebouwd en door de intercommunale InterLeuven. - De organisatie kent vandaag de volgende functies: 1 directeur, 3 administratieve bedienden (0,5, 0,6 en 0,6 VTE), 1 werkopzichter en 1 arbeider (technisch onderhoudsploeg 2 x 1,0 VTE) en 2 poetsvrouwen die instaan voor onderhoud gebouwen (0,5 en 0,2 VTE). Met andere woorden 8 medewerkers voor in totaal 5,4 VTE. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 7 VAN 32

8 - De kandidaat-huurders en huurders worden ontvangen in het kantoor van de SHM. De centrale hal van de vestiging dient als wachtruimte voor bezoekers. Naast een dagelijkse opening, maandag tot vrijdag van 10u tot 12u in de voormiddag, worden kandidaten, huurders en andere bezoekers op afspraak ontvangen zelfs op zaterdag Beschrijving omgeving - Het werkgebied telt ongeveer huishoudens, er wordt een toename verwacht tegen 2020 van circa 10%. - Het netto belastbaar inkomen per hoofd van de bevolking in het werkgebied van de SHM situeert zich rond euro. In vergelijking met de rest van de provincie Vlaams-Brabant is dit aan de lage kant. De werkloosheidsgraad ligt op circa 5%. Een 20-tal gemeenten scoort nog hoger; het aandeel leefloners ligt relatief laag met 0,2%. - De mediaan verkoopprijs voor een eengezinswoning lag in 2011 op euro. Dit wil zeggen dat er in 2011 exact evenveel eengezinswoningen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor een appartement lag de mediaan op ongeveer euro, en voor bouwgrond ligt dit op 130 à 150 euro per m². Daarmee behoren de woningprijzen in het werkgebied tot de voordeligste in de provincie Vlaams Brabant. Dat geldt ook voor de grondprijzen. De absolute stijging over de laatste 5 jaar behoort tot de laagste in Vlaanderen. - Bij de nulmeting op 31 december 2007 opgenomen als bijlage in het decreet Grond- en Pandenbeleid - werden 503 sociale huurwoningen geteld in het werkgebied. Het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen bedraagt 303 bijkomende huurwoningen. Deze wooneenheden zijn de samenstelling van de vier verschillende BSO s voor sociale huurwoningen in Landen (+105 woningen), in Zoutleeuw (+74), in Linter (+ 67) en in Geetbets (+57). Daarnaast dienen in het werkgebied van de SHM ook nog minimaal 5 sociale kavels te worden gerealiseerd en 115 sociale koopwoningen. De voortgangstoets geeft aan dat er tussen 01/01/2008 en 31/12/2011 slechts 2 bijkomende sociale huurwoningen werden gerealiseerd, en geen enkel sociale koopwoning of sociale kavel. De gemeenten waar de SHM actief is, lopen dus duidelijk achter op het doelstellingen van het Decreet Grond- en Pandenbeleid. - Er ligt ook nog een stevige opgave om het BSO voor sociale koopwoningen te realiseren, waaraan de maatschappij onrechtstreeks een bijdrage kan leveren via de ontwikkeling van gemengde projecten. - De lopende projecten van de maatschappij staan samen voor de realisatie van circa 204 eenheden tot en met De nieuwe projecten zijn samen goed voor tenminste 93 bijkomende sociale huurwoningen. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 8 VAN 32

9 4. PRESTATIES VAN SHM SOCIALE WONINGEN VAN LANDEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed - De visitatiecommissie beoordeelt de bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen als goed. Deze beoordeling is gebaseerd op de gemiddelde bouwproductie in de afgelopen 5 jaar. De laatste grote toevoeging aan het patrimonium dateert uit 2007 met 112 wooneenheden. De voorbije drie jaren is geen enkele bijkomende sociale huurwoning door SHrL gerealiseerd. Een inhaalbeweging is noodzakelijk om te voorkomen dat de productie van sociale huurwoningen stilvalt. De maatschappij heeft wel 5 projecten op stapel staan, maar is verwikkeld in juridische procedures bij 3 van die projecten wat erg vertragend werkt. De procedures komen voort uit bezwaren van buurtbewoners en door de SHM en de gemeente geconstateerde tegenwerking door het departement ruimtelijke ordening in een bepaald project. In een ander project verloopt de coördinatie met de VMSW niet vlot, onder andere bij de infrastructuuraanleg. Ten slotte lopen door de centraal opgelegde randvoorwaarden en sturende verplichtingen (ruimtelijk structuurplan, RUP, openbare adviezen) de projecten aanzienlijke vertraging op, soms zelfs van enkele jaren. De sociale huisvestingsmaatschappij bevestigt ook dat zij bij 1 probleemdossier niet de nodige opvolging kon verzekeren bij gebrek aan technisch geschoold personeel. - De visitatiecommissie denkt dat de vertraging in die projecten niet uitsluitend de verantwoordelijkheid is van de maatschappij, aangezien er externe factoren spelen, waar zij geen of weinig invloed op heeft. - Uit de prestatiedatabank blijkt dat 88 nieuwe huurwoningen op het uitvoeringsprogramma staan en slechts 5 woningen werden aangemeld. De vraag kan hier gesteld worden of SHM s uniform en op hetzelfde moment woningen aanmelden bij de VMSW bij de uitwerking van projecten. - Een personeelslid met de functie van assistent-architect heeft de maatschappij verlaten sinds juli De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om technische ondersteuning te zoeken om de vastgelopen projecten weer op gang te krijgen. Deze ondersteuning kan gevonden worden bij de VMSW, privé-actoren, maar ook mogelijks bij collega SHM s. - De lopende projecten voorzien een realisatie van circa 204 eenheden tot en met Nieuwe projecten, samen goed voor ten minste 93 bijkomende sociale huurwoningen, zijn dringend nodig om de doelstellingen uit het Grond- en Pandenbeleid te realiseren. Een uitzondering daarop is de stad Zoutleeuw, die het bindend sociaal objectief heeft en nauw samenwerkt met de SHM. Daar wordt op een structurele manier gewerkt aan de bouw van 74 huurwoningen. - De bijdrage van het SVK Tienen aan de uitbreiding van het aantal sociale woningen is niet gekend, maar een samenwerking tussen het SVK en de stad Landen bestaat tot op vandaag niet, volgens het SVK. Uit gesprekken met woonactoren blijkt dat er in Landen een aanzienlijk aanbod PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 9 VAN 32

10 van lege private huurwoningen is dat niet via het SVK kan worden omgezet in sociale woningen omdat de stad Landen geen samenwerkingsovereenkomst met het SVK heeft. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt vast dat er geen uitgewerkte strategie is voor de verwerving van gronden en panden. Immers, pas als een opportuniteit zich voordoet, wordt al dan niet overgegaan tot aankoop. Er zijn hieromtrent geen duidelijke afspraken binnen de SHM. - De huidige onbebouwde gronden in bezit van de SHM hebben samen een oppervlakte van m². Maar zowat alle gronden zijn in projectformules opgenomen, wat betekent dat de grondvoorraad bijna volledig zal uitgeput zijn na de realisatie van de 5 lopende projecten. De visitatiecommissie beveelt aan om samen met de stad Landen en het OCMW van Landen na te gaan hoe de grondvoorraad kan aangevuld worden met het oog op de toekomstige projectontwikkeling. In vele andere gemeenten worden bijvoorbeeld OCMW-gronden overgedragen naar de SHM om sociale woonprojecten te realiseren. - Daarnaast bleek ook uit de gesprekken met de leden van de raad van bestuur en de beleidsverantwoordelijken van de stad en gemeenten dat in de toekomst zal ingezet worden op kleinschaliger projecten met een mix van huur- en koopwoningen om o.a. de weerstand van de eigen bevolking tegen sociale woningen weg te nemen of alleszins te verminderen. Ook het vervangen van woningen door kleinschalige projecten van appartementen kan bijdragen tot het bereiken van het BSO zonder nieuwe gronden te moeten aansnijden. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed - Op de wachtlijsten van de maatschappij staan 280 kandidaten voor 2- slaapkamerappartementen en 315 kandidaten voor -eengezinswoningen met 2 slaapkamers. Voor de 3-slaapkamerappartementen en eengezinswoningen dienen de 91 kandidaten en 284 kandidaten nog langer te wachten vooraleer er hun een woning wordt toegewezen. De visitatiecommissie prijst de maatschappij voor het gevarieerd aanbod van verschillende types van woningen (studio s, appartementen, duplexen, woonhuizen in gesloten of halfopen bebouwing, ) met van 0 tot 4 slaapkamers. - Aandachtspunt is het op peil houden van het aanbod studio s en 1-slaapkamerappartementen bij de sloop van het project de Bungalows. In de huidige programmatie is geen compensatie van het verlies van 10 studio s en 1 slaapkamerappartementen, waardoor 10% van het huidige aanbod dreigt verloren te gaan terwijl er 50 kandidaat-huurders voor 1 slaapkamerappartementen op de wachtlijsten staan. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 10 VAN 32

11 De SHM heeft gemiddeld over de afgelopen jaren voldoende gebouwd, maar de bouwproductie stagneert. Ook de nieuwbouwprojecten gepland voor de komende jaren dreigen vertraging op te lopen door juridische bezwaarprocedures. De visitatiecommissie beveelt aan om, in samenwerking met de lokale beleidsverantwoordelijken het BSO als uitgangspunt te nemen om een beleidsvisie en strategie te ontwikkelen voor de (bouw)projectontwikkeling. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 11 VAN 32

12 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie is van mening dat de wijze waarop de SHM zorg draagt voor de kwaliteit van haar patrimonium voor verbetering vatbaar is. Op basis van de rapportering over het Energierenovatieprogramma 2020 (ERP) voldoet 77% van de woningen aan alle ERP-normen (dakisolatie 78%, verwarmingsinstallatie 99% en dubbele beglazing 100%). Uit de gesprekken met medewerkers en met de huurders blijkt echter dat de isolatie van een 100-tal woningen al in de jaren 80 gebeurde, en beperkt werd tot het absolute minimum (de leefruimte). Ook blijken recent geplaatste verwarmingsketels niet zo goed te functioneren ondanks tussenkomsten van de technische dienst en de plaatsingsfirma. De visitatiecommissie vraagt zich dan ook af hoe de maatschappij omgaat met de ERP-rapportering daar de gerapporteerde waarden blijkbaar niet overeenstemmen met de realiteit. Ten slotte blijkt uit de renovatieplanning dat de prioriteiten niet altijd gesteld worden in functie van het behalen van de ERP 2020 normen. - In het gesprek met de medewerkers wordt duidelijk dat de onderhouds- en renovatieplanning op dit ogenblik niet veel meer is dan een eerste zeer rudimentaire raming op basis van gelijkaardige uitgevoerde werken in het verleden. De visitatiecommissie onderstreept in dit verband het belang van externe ondersteuning bij gebrek aan voldoende knowhow in de organisatie. Een extern bureau om een deskundig advies vragen zou een goede eerste aanzet zijn. In een tweede fase zal de deskundige een gedetailleerde onderhouds- en renovatieplanning opstellen over meerdere jaren (met eventuele opvolging van de uitvoering) en in een derde stap de selectie van de uitvoerende aannemer voorbereiden en ondersteunen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar - Door het ontbreken van een prestatieindicator heeft de visitatiecommissie zich gebaseerd op documenten en de gesprekken met de directeur. Op het ogenblik van de visitatie konden de prestatieindicatoren die in het draaiboek prestatiebeoordeling zijn opgenomen nog niet gebruikt worden. Op dit ogenblik blijkt de SHM geen initiatieven te nemen in verband met milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. - Het zou raadzaam zijn dat de SHM een visie ontwikkelt hoe milieuvriendelijkheid ingeschreven kan worden in haar werking, door dit op cruciale momenten in haar beslissingsproces te betrekken. Ook kan hierover informatie aan de bewoners verstrekt worden en de SHM kan hen begeleiden om zo energiezuinig mogelijk te wonen. Ook het voorzien van waterbesparende installaties en techniek (toilet, douchekop, kranen) kan een bijdrage leveren tot een beter milieu net zoals het maximaal inspelen op de aanwezigheid van groen en infrastructuur. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed - Er blijkt aandacht te zijn om bij renovatie de gelijkvloerse appartementen steeds te voorzien met een inloopdouche wat als een positief punt wordt aangehaald door de huurders. De visitatiecommissie beveelt aan om in dit domein een structurele aanpak en strategie te ontwikkelen, door het concept aanpasbaarheid steeds te evalueren in functie van de projecten. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 12 VAN 32

13 - Er werden ook 3 aanpasbare woningen (op 83 woningen) gebouwd in de wijk de Mot. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om in de toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten het principe van aanpasbaar bouwen te blijven meenemen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij heeft de kwaliteit van haar patrimonium nog niet toereikend geborgd. Het is onduidelijk in welke mate de woningen nu echt aan de ERP 2020 normen voldoen. Een gedegen onderhoudsplanning ontbreekt, evenals initiatieven op het gebied van milieuvriendelijkheid. De maatschappij besteedt wel enige aandacht aan aanpasbaar bouwen maar kan dit nog beter integreren in haar beslissingsprocessen. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 13 VAN 32

14 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar - Op het ogenblik van de visitatie konden de prestatieindicatoren die in het draaiboek prestatiebeoordeling zijn opgenomen nog niet gebruikt worden. De visitatiecommissie heeft haar oordeel gevormd op basis van de gesprekken met de sociale huisvestingsmaatschappij en de evaluatie van een aantal gesprekken. - De visitatiecommissie is van oordeel dat op dit moment de vereiste kennis en ervaring ontbreken bij de maatschappij om bouwdossiers op een goede manier op te volgen en daarmee prijsbewust bouwen in de praktijk te brengen. Zo konden tijdens de visitatie geen lopende bouwdossiers voorgelegd worden, noch kostprijsramingen. Ook blijkt dat de bouwkosten per woning op bijna systematische wijze de NFS2-norm overschrijden. Volgens de directeur en de leden van de raad van bestuur is dit omdat zij een hogere kwaliteit nastreven dan de norm voorziet (o.a. plaatsen van betere kwalitatieve toestellen of uitrusting). Reflectie over hoe de kosten kunnen gereduceerd worden, vindt nog niet plaats. - Omdat het prijsbewustzijn een belangrijke impact heeft op de financiële draagkracht van de maatschappij wordt hiervoor veel aandacht gevraagd. De visitatiecommissie is van mening dat de aandacht van SHrL hiervoor onvoldoende is. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om bij elke fase in het bouwproces de kostprijs te evalueren en zich af te vragen of een kostprijsvermindering mogelijk is. Zo kan de maatschappij bijsturen tijdens het ontwikkelen van projecten. OD 3.2 De SHM houdt verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed - De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij op het vlak van prijsbewust verhuren voldoende presteert. In vergelijking met andere maatschappijen ligt de gemiddelde huurlast op 260 euro per jaar, of zo n 70 euro boven de mediaan; echter het hoge aandeel (50%) appartementen waaraan meer huurlasten zijn verbonden dan aan eengezinswoningen zorgt voor een gedeeltelijke verklaring voor de relatief hoge huurlasten. - Uit de gesprekken met de huurders blijkt dat de maatschappij huurprijzen op verzoek van huurders onmiddellijk aanpast aan de reële inkomens, wat positief is. Toch bleek uit gesprekken met huurders en op basis van een zeer recente huurlastenafrekening, dat de afrekening niet echt helder omschreven wordt; de oorzaken/redenen van aanpassingen/verhogingen worden niet duidelijk uitgelegd en ten slotte draagt de in de afrekeningsbrief gehanteerde taal ( regie, rollend materieel ) ook niet bij tot de begrijpbaarheid. - Voor periodiek onderhoud van CV-ketels heeft de maatschappij een aantal meerjarige contracten afgesloten, maar er gaat onvoldoende aandacht naar prijsvergelijking en evaluatie van de lopende onderhoudscontracten. Ook de actualisatie van de onderhoudscontracten zou zeker kunnen bijdragen tot een vermindering van de huurlasten. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om ook energiescans aan te bieden aan huurders en in overleg te treden met de bewoners om huurlasten te verlagen. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 14 VAN 32

15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij beschikt momenteel over onvoldoende expertise om op een adequate manier prijsbewust te kunnen bouwen. De prestaties op het gebied van prijsbewust verhuren zijn voldoende, maar de visitatiecommissie constateerde wel dat de informatie van de huurders over de afrekening van huurlasten beter kan. De maatschappij kan ook kritischer de lopende onderhoudscontracten tegen het licht houden om te zien of de prijs/kwaliteit verhouding nog redelijk is. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 15 VAN 32

16 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij zich meer dan nu het geval is kan inzetten om de woonzekerheid van haar huurders te waarborgen. De huurdersachterstallen en het aantal uithuiszettingen zijn erg hoog. In 2011 bedroeg de huurdersachterstal bijna 4,85% van het totaal aan huurders gefactureerde bedrag. Slechts 10% van de maatschappijen heeft hogere achterstallen. Dit percentage blijkt ook in de jaren daarvoor op hetzelfde hoge niveau te liggen. - Achterstallen worden vooral administratief en schriftelijk opgevolgd. Huisbezoeken, individuele gesprekken en telefonische contacten met de betrokken huurders over de huurdersachterstal vinden niet plaats. Dit vermindert de effectiviteit van de bestaande huurdersachterstalprocedure aanzienlijk. - Uit de gesprekken met de OCMW s van Landen (buurtwerker) en Zoutleeuw bleek dat zij wel de nodige huisbezoeken doen. Een snelle informatie-uitwisseling en opvolging van gevallen van huurdersachterstal is nochtans cruciaal voor de preventie van huisuitzettingen van sociale huurders (7 huurders werden uit de woning gezet in 2011; in 2012 een 3-tal). De raad van bestuur is zich daar bewust van. In 2011 werd al een projectvoorstel preventie van uithuiszetting sociale huurders ontwikkeld, maar dit voorstel was niet succesvol, onder andere doordat het aantal huurwoningen in bezit van de maatschappij beneden de geldende normen van het Vlaams gewest voor het verkrijgen van dergelijke ondersteuning lag. - De visitatiecommissie begrijpt de teleurstelling van de maatschappij over de afwijzing van dit projectvoorstel, maar wil er tevens voor pleiten om vooral de huidige opvolging van huurdersachterstallen met de huidige personeelsbezetting persoonlijker, directer en daarmee effectiever te maken. Ondanks de tekortkomingen die de visitatiecommissie in dit verband ziet, zijn de OCMW s wel tevreden over de inspanning van de maatschappij. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij aandacht heeft voor de leefbaarheid in haar sociale woonprojecten. Die aandacht vertaalt zich vooral in het samen met de lokale overheden letten op een goede inbedding van nieuwe projecten. Er is vooralsnog bij de maatschappij weinig visie op of aandacht voor leefbaarheidsproblemen, zoals overlast. - In Zoutleeuw zullen bijvoorbeeld veel nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden in het stadscentrum, waarbij er duidelijk al in de voorbereiding werd rekening gehouden met het aanbod van kribbes, scholen en winkels. Bovendien is uit gesprekken met de leden van de raad van bestuur en de lokale beleidsverantwoordelijken gebleken dat in de toekomst meer kleinschaliger projecten met een mix van koop- en huurwoningen de voorkeur zullen krijgen op grote projecten met enkel huurwoningen. Dit zal volgens de SHM en de besturen de leefbaarheid aanzienlijk verhogen en vandalisme (zoals ze nu bestaat in enkele wijken) verlagen. - De stad Landen heeft een dienst burenbemiddeling opgericht. De resultaten op het terrein zijn onvoldoende zichtbaar, ook omdat deze dienst niet meer tussenkomt van zodra de politie werd ingeschakeld. De sociale huisvestingsmaatschappij komt niet of zeer weinig tussen bij dergelijke problemen, met aanvragen van mutaties tot gevolg. Het structureel probleem wordt echter niet ten gronde aangepakt. Ook dit zou tot de taken van een eigen maatschappelijk werker kunnen behoren. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 16 VAN 32

17 OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De maatschappij betrekt haar bewoners nog maar beperkt bij haar activiteiten. De huurders zijn vragende partij om minstens één keer per jaar controle op hun woningen te krijgen. Ze menen dat de maatschappij daarmee zou voorkomen dat sommige woningen verwaarloosd worden. De huurders vragen ook dat de SHM een jaarlijkse bijeenkomst per wijk zou organiseren, waarbij bijvoorbeeld problemen met de sociale huisvestingsmaatschappij aangekaart kunnen worden. Bovendien kan dit een gelegenheid bieden voor de maatschappij om een beter zicht te krijgen op het dagelijkse leven en de dagelijkse problemen in de sociale wijken. Deze behoefte leeft vooral sterk bij bewoners van appartementen. De visitatiecommissie raadt de huisvestingsmaatschappij aan om zo n jaarlijkse bijeenkomst per wijk te organiseren als eerste stap in een proces van het betrekken van bewonersgroepen bij wijkbeheer en sociale huurprojecten.. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De maatschappij kan de huisvestingsondersteuning aan haar bewoners op belangrijke punten versterken. De basistaken in zake ondersteuning van bewoners worden grotendeels opgenomen door de OCMW s van Landen, Zoutleeuw en Linter. Zij bieden ondersteuning bij de opmaak van de dossiers van kandidaat-huurders evenals bij de samenstelling van de bankgaranties voor de huurwaarborg. Sommige OCMW s nemen ook een deel van de opvolging van huurdersachterstallen op zich. - Uit de huurdersachterstalprocedure van de SHM blijkt dat de OCMW s slechts na de 2 e aanmaning verwittigd worden door de maatschappij. Uit gesprekken met medewerkers kan worden afgeleid dat de OCMW s soms zelfs pas na de uitspraak van de vrederechter geïnformeerd worden. Frequenter overleg over huurders met achterstallen is noodzakelijk. - De lokale woonactoren wezen de visitatiecommissie erop dat er nog steeds burgers zijn - en dus ook sociale huurders - die niet met het OCMW in contact gebracht willen worden. Aan steun verstrekt door het OCMW hangt een stigma. Daarom is het zo belangrijk dat de SHM zelf kort op de bal speelt als huurders hun betalings- en onderhoudsverplichtingen niet kunnen nakomen. - Ten slotte is uit de gesprekken gebleken dat de maatschappij het intern huurreglement (en de huurlastenregeling) niet overloopt met de huurders wat tot misverstanden of fricties kan leiden tussen de huurders en de maatschappij. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De basisbegeleidingstaken voor sociale verhuurders worden vooral opgenomen door het OCMW van Landen. Op dit moment is de maatschappij hier zelf onvoldoende voor uitgerust. Voor een deel is dit het gevolg van het ontbreken van een eigen maatschappelijk werker. De visitatiecommissie is echter van mening dat het huidige personeel vooral administratieve taken krijgt. De opdracht om via persoonlijke contacten met huurders, problemen op het gebied van huurbetaling, huurdersonderhoud en leefbaarheid te voorkomen of aan te pakken, wordt niet gegeven. Een eigen maatschappelijk werker lijkt hier de beste oplossing om de leefbaarheidsproblemen ten gronde te kunnen aanpakken. Het ontbreken van een dergelijke medewerker mag voor de maatschappij bovendien geen reden zijn om haar huurdersbegeleidingstaken op dit vlak niet na te komen. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 17 VAN 32

18 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De financiële leefbaarheid van de maatschappij is voor verbetering vatbaar. De gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin was met 0,13 de laagste van alle maatschappijen in Ook in de afgelopen jaren had de SHM een zorgelijk lage liquiditeitspositie, die nooit boven de norm van 1 uitkwam. Ook de netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsvoering is ongunstig. Deze ratio geeft de verhouding weer van periodieke uitgaven en periodieke inkomsten. Voor een gezonde financiële positie dienen de uitgaven de inkomsten te overtreffen. Bij SHrL is dit precies andersom (107%) waardoor de financiële positie wordt uitgehold. 85% van de SHM s had een betere netto cashflow verhouding. Ook de solvabiliteitspositie (4%) is erg laag. Enkel de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering is met 2% licht positief. Er werd in 2011 een bescheiden winst gemaakt. Toch slagen meer dan 60% van de SHM s erin een hogere netto winstmarge uit de gewone bedrijfsoefening te behalen. - De zorgwekkende financiële situatie van SHrL is niet nieuw. Een plan van aanpak werd op vraag van de begeleidingscommissie van de VMSW opgesteld. De huidige financiële maatregelen van de maatschappij zijn voornamelijk gericht op eenmalige acties, zoals het verkopen van grondposities en oudere woningen; de visitatiecommissie is van mening dat er echter een meerjarenstrategie moet uitgewerkt worden, waarbij eventuele verkopen ingepland kunnen worden in functie van het opvullen van niet-terugkerende tekorten. Ook een groter kostenprijsbewustzijn zou de maatschappij meer ademruimte kunnen geven. Door systematisch de NFS2-kostprijsnormen van bouwprojecten te overschrijden wordt het eigen vermogen aangetast. Het verschil tussen het gesubsidieerd plafond en de reële kostprijs dient bijgepast te worden met eigen middelen (of met niet-gesubsidieerde leningen). Ook de langdurige leegstand van 5 niet-verhuurde woningen leidt tot minder inkomsten, wat de Vrije Cash Flow niet ten goede komt. Ten slotte kan het laten spelen van concurrentie tussen leveranciers ook bijdragen tot een grotere kostenefficiëntie (bij herzieningen van onderhoudscontracten via de wet op de overheidsopdrachten). OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt dat deze doelstelling voor verbetering vatbaar is. De werking- en onderhoudskosten liggen bij SHrL in vergelijking met anders SHM s zeer hoog (meer dan euro per woning per jaar in 2011). De maatschappij behoorde de afgelopen jaren tot de 25% SHM s met de hoogste werkings- en onderhoudskosten. Dit wordt met name veroorzaakt door een hoge personeelsbezetting in verhouding tot het aantal woningen. Meer dan 90% van de SHM s hebben immers een lager aantal VTE per 1000 woningen dan SHrL. De maatschappij heeft in 2012 deze personeelsbezetting verminderd met 1 VTE (12% van het totaal VTE) door een vrijgekomen functie voorlopig niet in te vullen. De structurele invloed hiervan op de werkingskosten moet echter nog zichtbaar worden. - Sinds 2012 worden de huurlasten die ten laste van de huurder vallen onmiddellijk en volledig aangerekend op basis van de reële kosten Vanaf januari 2012 wordt maandelijks een voorschot aangerekend op basis van de jaarlijkse huurlast. Per saldo worden de huurlasten nu, beter dan in het verleden, gecompenseerd door de bijdragen van huurders PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 18 VAN 32

19 - Uit de gesprekken blijkt dat de onderhoudscontracten (onderhoud patrimonium) niet regelmatig herzien worden; ook een betere toepassing van de wet op de overheidsopdrachten kan leiden tot lagere onderhoudskosten. De visitatiecommissie beveelt aan om verder structureel na te denken hoe de maatschappij haar kosten beter onder controle kan krijgen. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar - Met betrekking tot huurdersachterstal verwijst de visitatiecommissie naar haar opmerkingen bij operationele doelstelling 4.1. (De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid). De visitatiecommissie is van oordeel dat preventie loont in dit domein. Het opsporen van eventuele domiciliefraude vermijdt achteraf een huurcorrectie te moeten doorrekenen, wat mogelijks voor huurders tot huurdersachterstal kan leiden. Bovendien derft de maatschappij ook zo geen huurinkomsten. Er wordt hiervoor samengewerkt met de politie en de OCMW s, maar een concreet plan van aanpak is niet uitgewerkt. - Naast sociale controle door de burenmeldingen, worden de huurders waarvan vermoed wordt dat ze domiciliefraude plegen, aangeschreven door de huisvestingsmaatschappij. Welke opvolging aan dit schrijven wordt gegeven is de visitatiecommissie niet duidelijk. Ook hier is geen gesprek voorzien met de huurders zelf. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. De maatschappij beschikt over een financieel plan dat ook actief wordt gebruikt bij het bepalen van de koers van SHrL. Gezien de zorgwekkende financiële positie van de maatschappij ligt de nadruk daarbij niet zozeer op de financiële ontwikkeling van de maatschappij op lange termijn, maar op een financiële gezondmaking op korte termijn. Er is op dit punt ook regelmatig overleg met de VMSW. Op aandringen van de VMSW is door de maatschappij een plan van aanpak gemaakt om de liquiditeitspositie te versterken d.m.v. de verkoop van woningen en gronden. Dit is een eenmalige actie waarvan het nog onzeker is of de verkopen ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. De financiële gezondheid van de maatschappij op lange termijn is daarom met dit plan nog niet veilig gesteld. - Bovendien wordt naar de mening van de visitatiecommissie in het financieel plan nog onvoldoende vertrokken vanuit een analyse van het bestaand patrimonium. Zo ontbreekt de financiële impact van de onderhoudsplanning. De kostenramingen zijn gebaseerd op gedateerde standaardprijzen die enkel worden aangepast aan de actuele index. Het is positief dat de maatschappij gebruik maakt van een jaarbegroting, echter uit de gesprekken bleek dat de begroting pas in de loop van het dienstjaar opgemaakt wordt en niet enkele maanden voorafgaand aan het volgende dienstjaar; om de begroting als beheersinstrument te kunnen gebruiken dient zij wel opgemaakt en goedgekeurd te worden ten laatste in december van het dienstjaar -1. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM inspanningen dient te doen om te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Op basis van het gemeentelijk woonbeleidsplan van de stad Landen, die statistische analyses bevat, zijn er nog geen concrete projecten in Landen gerealiseerd. De sociale huisvestingsmaatschappij zou hier eventueel zelf suggesties kunnen doen tijdens het lokaal woonoverleg. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 19 VAN 32

20 - Er bestaan tot nu toe nog geen uitwisselingen met andere SHM s, wat nochtans interessant voor de maatschappij kan zijn, o.a. om over te gaan tot uitwisselen van informatie i.v.m. werkprocedures, aanpak en opbouw van dossiers, - In toepassing van het Kaderbesluit Sociale Huur hebben drie van de vier gemeenten (Linter, Landen en Zoutleeuw) een lokaal toewijzingsreglement opgesteld. De gemeenten hebben ervoor gekozen om de lokale binding van de kandidaat-huurders als een voorrangregel in te schrijven. De stad Zoutleeuw was de eerste die een dergelijk toewijzingsreglement inzette, waarmee haar sociale woningvoorraad afgesloten werd voor kandidaat-huurders van buiten haar grondgebied. Om te voorkomen dat deze kandidaat-huurders hun heil zochten in omliggende gemeenten, hebben ook Linter en Landen besloten om hun sociale woningbezit af te schermen, door middel van een gelijkaardig toewijzingsreglement. Vooral de kandidaat-huurders in Geetbets zijn hiervan het slachtoffer omdat in deze gemeente vrijwel geen sociale woningen aanwezig zijn en zij vrijwel geen kans meer maken om in de omliggende gemeenten een sociale woning te krijgen, door de voorrangsregels in verband met lokale binding. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt dat deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar is. Zij stelt vast dat bij SHrL een aantal procedures rond interne controle op papier staat, maar dat de toepassing daarvan in de dagelijkse praktijk niet bewaakt wordt. De visitatiecommissie vindt het bovendien een gemiste kans dat deze procedures vrijwel zonder overleg met het personeel werden opgesteld en ingevoerd. Bovendien bleek uit de gesprekken dat de procedures op zeer summiere wijze werden uitgelegd aan het personeel na de goedkeuring ervan door de raad van bestuur. Het is dan ook niet te verwonderen dat het personeel de procedures niet grondig beheerst. De visitatiecommissie vond geen informatie over het gebruik of toepassing van een risicobeheerssysteem (bij werven, voorkomen fraude bij betalingen,...). De uitwerking van zo n concreet risicobeheerssysteem kan een positieve bijdrage leveren aan een goed intern controlesysteem. De Landense maatschappij beschikte ten tijde van de visitatiegesprekken nog niet over een deontologische code. Eind december 2012 heeft de maatschappij een deontologische code voor bestuurders en medewerkers goedgekeurd. De commissie heeft de inhoud en de implementatie van deze codes niet kunnen beoordelen. - De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om werk te maken van een goed systeem van interne controle. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij door diverse factoren over een beperkt vermogen tot verandering en verbetering beschikt. De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij wel bereidheid aan de dag legt om verandering en verbetering door te voeren, maar hiertoe over een beperkt vermogen beschikt door een verouderd en inefficiënt personeelsbeleid, waarbij bevoegdheden onvoldoende zijn verdeeld naar operationeel verantwoordelijken en er onvoldoende opvolging gebeurt van beslissingen van de raad van bestuur. - De visitatiecommissie vindt de visie achter het systeem van functioneringsgesprekken nog weinig uitgewerkt. De maatschappij lijkt het vooral toe te passen omdat andere organisaties dat ook doen. Begin 2012 vonden de eerste evaluatiegesprekken met medewerkers plaats op basis van hun functiebeschrijvingen. De organisatie heeft nog niet voorzien in een tussentijdse evaluatie PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 20 VAN 32

21 van de afgesproken doelen. Er worden ook weinig middelen besteed aan de vorming van medewerkers. Eveneens is er vrijwel geen sprake van teamoverleg om zaken te bespreken die meerdere medewerkers aangaan. - Medewerkers hebben weinig beslissingsbevoegdheden, deze liggen bij de directeur en vooral bij de voorzitter van de raad van bestuur. De interne communicatie is niet formeel geregeld. De dagelijkse werking wordt aangestuurd door voorzitter en directeur; er is geen directiecomité. Er is veelvuldig overleg tussen voorzitter en directeur, deze overleggen vinden meerdere malen per week plaats, zijn arbeidsintensief en richten zich vooral op de reguliere processen van de organisatie, zoals woningtoewijzingen, verhuringen en onderhoud. Er gaat veel tijd en energie zitten in het omhoog rapporteren van informatie en onderwerpen, waarover een beslissing moet worden genomen. Het betreft hier rapportering van medewerkers naar directie, van directie naar voorzitter en van directie naar de gehele raad van bestuur. - De visitatiecommissie is van oordeel dat het aangewezen is om de beslissingsbevoegdheid lager in de organisatie te leggen. Het personeel heeft naast een hoge anciënniteit, ook een rijke kennis verworven. Het vermogen om meer verantwoordelijkheid op zich te nemen is zeker binnen de organisatie aanwezig, maar wordt nog onvoldoende gebruikt. Dit kan een nieuwe dynamiek in de organisatie brengen en toelaten dat de administratie een meer beleidsvoorbereidende rol kan spelen bij de beslissingen van de raad van bestuur. - Om de efficiëntie en de effectiviteit van de organisatie te verhogen, is het gewenst om bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de directeur en de voorzitter beter af te bakenen (evenals deze van de leden van de raad van bestuur) en de directeur een uitgebreider mandaat te geven. - De visitatiecommissie stelt vast dat de voorzitter vrijwel als enige optreedt als de vertegenwoordiger en woordvoerder van de sociale huisvestingsmaatschappij. Het lijkt echter aangewezen dat ook de directeur hier een rol kan opnemen; uit de gesprekken bleek hiervoor weinig ruimte te bestaan, dit is nochtans opportuun in het licht van de kennisoverdracht en continuïteit in bestuur en bedrijfsvoering. In de regel krijgen directeurs een uitgebreider mandaat van hun raad van bestuur. - Uit de gesprekken bleek dat sommige beslissingen van de raad van bestuur niet uitgevoerd worden (of op de lange baan worden geschoven). De visitatiecommissie raadt aan om de beslissingen van de raad van bestuur systematisch te registreren in een besluitenregister en deze te laten opvolgen door een directiecomité. - De organisatie van SHrL kwam op de visitatiecommissie over als nogal gesloten en op zichzelf aangewezen. Er is weinig uitwisseling van kennis en ervaring met andere SHM s. Het personeelsbeleid is traditioneel hiërarchisch. Met uitzondering van deelname aan door de VMSW georganiseerde activiteiten investeert de maatschappij vrijwel niet in de vorming van het personeel. Het personeel is niet betrokken bij de opmaak van de procedures en vooral slechts uitvoerder van de beslissingen van de raad van bestuur. Deze combinatie van factoren maakt dat de organisatie naar de mening van de visitatiecommissie maar een geringe capaciteit heeft om te leren en te verbeteren. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van SHrL is zorgwekkend. De financiële indicatoren wijzen op een beperkte liquiditeit, een ongunstige verhouding tussen reguliere uitgaven en inkomsten en een PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 21 VAN 32

22 lage solvabiliteit. De interne werking verdient versterking door een betere afbakening en lager in de organisatie leggen van verantwoordelijkheden en bevoegdheden. De maatschappij besteedt veel aandacht aan de financiële planning, maatregelen zijn vooral gericht op het snel financieel gezond maken van de maatschappij door verkopen van panden en gronden. Deze maatregelen zijn nodig, maar de haalbaarheid ervan is verre van zeker. De koppeling tussen de financiële planning en de onderhoudsplanning verdient versterking. De organisatie ontwikkelt zich beperkt richting een echte woonmaatschappij. De organisatie is enigszins in zichzelf gekeerd en de potentie tot leren en verbeteren is in de ogen van de visitatiecommissie op dit moment gering. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 22 VAN 32

23 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De SHM kan haar informatievoorziening aan burgers op nog veel punten verbeteren. - Zoals hierboven al werd uiteengezet moesten huurders tot eind 2011 slechts op een zeer beperkte wijze bijdragen tot de kosten die ze veroorzaakten. De wettelijke toerekenbare huurlasten werden immers voor een groot deel door de maatschappij gedragen. Sinds 2011 is dit niet langer het geval, en rekent de SHM alle kosten die wettelijk gesproken tot de huurlasten behoren door aan haar huurders. Door deze overgang signaleren huurders dat sommigen plots vele honderden euro s moesten bijbetalen. De maatschappij biedt weliswaar een betalingsregeling aan, maar in de brief die de maatschappij aan huurders stuurt, is niet duidelijk verwoord waarom huurders moeten bijbetalen. - De visitatiecommissie heeft sterk de indruk dat de capaciteit van de telefooncentrale (2 lijnen) de bereikbaarheid behoorlijk beperkt. Ook is de organisatie tijdens koffiepauzes van het personeel niet bereikbaar. Huurders worden dan automatisch doorverwezen naar een antwoordapparaat met de mededeling dat zij dienen terug te bellen, waarna de verbinding wordt verbroken. Een uitbreiding van de telefooncentrale lijkt aangewezen. - Als een melding van een huurder binnenkomt, is niet duidelijk wanneer dit als klacht behandeld worden en wanneer niet. Er is geen intern klachtenreglement; betere objectieve informatie over deze klachtenprocedure zou nochtans kansen bieden voor de huisvestingsmaatschappij en de bewoners o.a. om problemen met onderhoud van de toestellen (verwarmingsketels, dampkappen, radiatoren, elektrische installaties, ) aan te kaarten. De visitatiecommissie raadt aan om een intern klachtenreglement op te stellen, wat een wettelijke verplichting is en de klachten te zien als beleidsinstrument tot verbetering van de werking van de maatschappij. - De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij niet over een website beschikt. Er bestaat wel een webadres ( maar dat is niet in gebruik. De raad van bestuur heeft weliswaar begin 2012 besloten om een website te ontwikkelen, maar deze beslissing is nog niet uitgevoerd. De organisatie kan ook niet vertellen wanneer die website beschikbaar zal zijn. De voorzitter heeft de uitvoering van deze beslissing op zich genomen. Overigens bleek uit het gesprek met huurders dat velen van hen geen toegang tot internet hebben of niet speciaal vragende partij te zijn voor een website. - De huurders zijn tevreden over de snelheid waarmee de technische dienst antwoord geeft op vragen en verzoeken voor herstellingen. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed - De woonactoren met wie de visitatiecommissie gesproken heeft waren tevreden over de informatie die ze van de SHM kregen, de OCMW s in het bijzonder. Er wordt overlegd over concrete dossiers zoals huurachterstal en leefbaarheidsproblemen. Zij worden vooraf op de hoogte gebracht van de actualisatie van de wachtlijsten, zodat zij de kandidaat-huurders vooraf ondersteuning kunnen geven bij het verzamelen van de benodigde documenten voor zijn huurdossier. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om deze goede en duidelijke informatie-uitwisseling voort te zetten. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 23 VAN 32

24 OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De maatschappij meet de tevredenheid van haar klanten nog niet. Uit het gesprek met huurders bleek hier echter wel behoefte aan te bestaan. Overigens denken huurders hierbij meer aan een jaarlijkse bijeenkomst per wijk met de directie, dan aan schriftelijke enquêtes. Huurders noemden als mogelijke gespreksonderwerpen de problemen met verwarmingsketels en met leefbaarheid (zoals lawaaioverlast en hondenpoep). Een tevredenheidsmeting kan ook tijdens zo n bijeenkomst plaats vinden en de uitkomsten kunnen gebruikt worden om de werking van de maatschappij te verbeteren. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk, maar doet dat veel minder goed met haar eigen huurders en kandidaat-huurders. Belangrijke communicatiemiddelen zoals een website ontbreken en een tevredenheidsmeting is (nog) niet aan de orde. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 24 VAN 32

25 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1. In drie van de vier gemeenten binnen het werkgebied van SHrL wordt gewerkt met toewijzingsreglementen die aan kandidaat-huurders lokale bindingseisen stellen. Omdat de reglementen nog vrij kort geleden zijn ingevoerd is het nog niet duidelijk wat de precieze gevolgen ervan zijn. Op basis van de gevoerde gesprekken heeft de visitatiecommissie echter de indruk dat de toewijzingsreglementen ertoe leiden dat kandidaat-huurders uit Geetbets onvoldoende kansen op sociale woningen hebben en noodgedwongen hun toevlucht zoeken in de private huursector. De maatschappij wordt geadviseerd om dit fenomeen op de voet te volgen en eventuele negatieve effecten samen met andere woonactoren, zoals OCMW s, aan de orde te stellen bij lokale, provinciale en regionale overheden. 2. De visitatiecommissie adviseert de oprichting van een directiecomité om een betere opvolging te garanderen van door de raad van bestuur geformuleerde prioriteiten en genomen beslissingen. Een directiecomité van bijvoorbeeld 4 leden kan met een hogere frequentie samenkomen dan een raad van bestuur, kan enkele taken van de directeur overnemen in de communicatie met de raad van bestuur. Dit stelt de directeur in staat andere opdrachten ter harte te nemen. Een directiecomité kan zorgen voor continuïteit in de beleidsvoorbereiding en beleidsuitvoering. Het directiecomité kan de huidige, zeer frequente en veelal ad hoc, overleggen tussen voorzitter en directeur vervangen. 3. De maatschappij heeft hoge huurdersachterstallen en relatief veel uithuiszettingen. De maatschappij communiceert bij huurdersachterstallen vooral per brief met haar huurders. Er is dringend nood aan een snellere opvolging en een meer persoonlijke benadering van huurders met achterstallen; telefoneer, leg huisbezoeken af of vraag huurders dringend om naar het kantoor van de SHM te komen vanaf de eerste maand van achterstal. Huurders moeten bij voorkeur één aanspreekpunt hebben, iemand die zij kennen en die hen kent. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM al het mogelijke moet doen om dit te realiseren binnen de huidige personeelsbezetting. Persoonlijke begeleiding door het OCWM komt nu pas in beeld als de huurdersachterstal hoog is opgelopen. Huurders zijn volgens de commissie eerder bereid om begeleiding door de SHM te accepteren dan begeleiding door het OCMW. 4. Maak beter gebruik van de capaciteiten van het huidige personeel. Zij beschikken over veel ervaring maar hebben op dit moment erg weinig beslissingsbevoegdheden of verantwoordelijkheden voor specifieke verbeterprojecten. Werk een aanpak uit die medewerkers ondersteunt in hun professionele ontwikkeling. Biedt mogelijkheden voor vorming aan die deze strategie ondersteunt. 5. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om deskundige externe ondersteuning in te zetten om op korte termijn een nauwkeurige en betrouwbare onderhouds- en renovatieplanning voor de volgende jaren te ontwikkelen. Op dit moment beschikt de maatschappij volgens de commissie over onvoldoende kennis om een dergelijk planning zelf te maken. 6. Treedt in dialoog met alle gemeenten uit het werkgebied om samen een programma voor projectontwikkeling voor de komende 10 jaar te ontwikkelen. Gebruik de BSO doelstellingen als katalysator om het grondverwervingsbeleid van de SHM op punt te zetten. Maak de gemeente PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 25 VAN 32

26 wegwijs in de mogelijkheden en voorschriften van het decreet grond- en pandenbeleid, zodat deze beter aangewend worden en als hefboom kunnen worden gebruikt voor een effectief lokaal woonbeleid. 7. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om een langetermijnvisie te ontwikkelen die uitgaat van een groei van het patrimonium naar 800 sociale huurwoningen binnen 10 jaar. Dit aantal sluit aan bij de doelstellingen uit het Grond- en Pandenbeleid. Vanuit deze visie kan de maatschappij een strategie te ontwikkelen waarin vragen worden beantwoord, zoals: wat vraagt dat aan bouwprojecten in de vier gemeenten van het werkgebied? Wat betekent dat voor het formuleren van het lokaal woonbeleid in elke gemeente? Wat wil dat zeggen voor de organisatie van SHrL zelf? Hoeveel personeel is nodig? Wat zijn de vereiste kwalificaties? Hoe worden taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden verdeeld? Deze verkenning dient plaats te vinden voor alle functies, van bestuursleden tot de poetsvrouw. Deze strategie wordt best uitgewerkt in operationele doelstellingen, waarbij iedereen wordt betrokken en die door allen worden begrepen en onderschreven. Ook de financiële leefbaarheid van een SHM met een patrimonium van circa 800 sociale huurwoningen dient verkend te worden. 8. De visitatiecommissie adviseert de SHM om (technische) ondersteuning te zoeken om de vastgelopen projecten weer op gang te krijgen. Dergelijke ondersteuning kan gevonden worden bij de VMSW, de private actoren, maar mogelijk ook bij collega SHM s. 9. Verbeter de communicatie met de huurders, door uitleg te verschaffen, bijvoorbeeld bij wijzingen in de huurlasten of andere belangrijke gebeurtenissen die een impact op huurders hebben. Betrek bewoners bij huurprojecten, door o.a. bewonersvergaderingen te organiseren of ze logistiek te ondersteunen. Kaart hier leefbaarheidsproblemen aan; informeer over de bouwprojecten van de maatschappij of bespreek een algemeen thema (rechten en plichten van de huurder, klachtenreglement). 10. Organiseer een tevredenheidsmeting en gebruik deze als een hefboom om de dienstverlening van de maatschappij of de toeleverancier te verhogen; mobiliseer de huurders om er aan deel te nemen en bespreek het resultaat met hen. 11. Houd rekening in de bouwprojecten met milieuvriendelijkheid (oriëntatie, besparende technieken); organiseer energiescans in de bestaande woningen; organiseer eveneens informatiesessies over energiezuinig omgaan met verwarming en elektriciteit tijdens bewonersvergaderingen. 12. Draag prijsbewustzijn hoog in het vaandel, daar het een impact heeft op de financiële leefbaarheid. Probeer uw werkingskosten kritisch te analyseren en op een structurele manier te verlagen of meer te laten renderen; laat concurrentie spelen bij onderhoudscontracten. Als de bouwprojecten in ontwerpfase boven de NFS2-norm stijgen, vraag aan de architect om de schetsen te herbekijken. Volg in de uitvoeringsfase strikt de uitgaven en de kostprijs op en grijp in (besparing materiaal, regiewerken,..). 13. Werk de interne controle uit en gebruik het als een efficiënt middel om de werking van uw maatschappij te verbeteren. Zorg ervoor dat de procedures gekend zijn bij uw personeel en stel de nieuwe op samen met de personeelsleden. Verifieer of ze gerespecteerd worden op de werkvloer. Geef aandacht aan de mogelijke risico s die de maatschappij loopt (bv. bewaking betalingsproces, risico s tijdens het bouwproces). PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 26 VAN 32

27 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie heeft SHrL op een aanzienlijk aantal onderdelen de beoordeling voor verbetering vatbaar gegeven. De commissie adviseert de minister om voor SHrL een bijkomende visitatie te laten uitvoeren. Een dergelijke visitatie zou over twee jaar, dus in het najaar van 2014 of het begin van 2015, kunnen bepalen of de maatschappij voldoende voortgang boekt. Deze bijkomende visitatie dient alle prestatievelden te omvatten, omdat alle prestatievelden operationele doelstellingen bevatten die voor verbetering vatbaar zijn. Aangezien de visitatiecommissie niet overtuigd is van de bereidheid en de capaciteit van de maatschappij om de verbeterpunten daadwerkelijk aan te pakken, adviseert de commissie de minister om het maken van het verbeterplan op te leggen op basis van artikel 48 van de Vlaamse Wooncode. Dit verbeterplan omvat alle aanbevelingen en suggesties zoals hierboven aangegeven, en prioritair de volgende onderdelen: 1. initiatieven om de huurdersachterstallen, afboekingen van oninbare huur en uithuiszettingen structureel terug te brengen; 2. een plan opmaken om de projecten die in juridische procedures verwikkeld zijn, op kruissnelheid te krijgen en dit in het licht van het realiseren van het BSO. Dit plan moet aanduiden wat de maatschappij zelf kan doen, maar ook welke externe ondersteuning zij nodig heeft; 3. de werkorganisatie aanpassen, met het oog op het maximaal benutten van de aanwezige competenties, het detecteren van bestaande tekorten en het bepalen hoe daar aan kan geremedieerd worden. Dit alles volgens een uitgewerkte visie, een strategische aanpak, heldere doelstellingen en acties. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: - In het werkgebied van de maatschappij hebben drie van de vier gemeenten de toegang van kandidaat-huurders zo goed als beperkt tot de eigen inwoners. De visitatiecommissie heeft de indruk dat gemeenten deze maatregel hebben genomen omdat buurgemeenten dat ook deden. Hierdoor ontstond een kettingreactie. De effecten worden zichtbaar. Door deze maatregelen worden bepaalde doelgroepen die lang en voortdurend in de gemeente wonen (zoals senioren) bevoordeeld, terwijl andere doelgroepen (zoals leefloners, jongeren die de gemeente kort hebben verlaten) quasi kansloos worden. Dit heeft ook tot gevolg dat zelfs mobiliteit van kansengroepen tussen de vier gemeentes vrijwel onmogelijk wordt; dit publiek komt dan terecht op de privémarkt, waar de kans bestaat dat ze terecht komen in kwalitatief slechte woningen (huur en koop). De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse Overheid om de effecten van dit beleid te monitoren en waar mogelijk in contact te treden met gemeenten om knelpunten te verhelpen. 5.4 Goede praktijken bij de SHM - De visitatiecommissie heeft voor SHrL een flink aantal verbeterpunten geformuleerd. Daarnaast zijn er in deze visitatie diverse goede prestaties gezien, zoals de aandacht voor aanpasbaar bouwen. De visitatiecommissie heeft echter geen goede praktijken aangetroffen die als voorbeeld voor andere huisvestingsmaatschappijen kunnen dienen. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 27 VAN 32

28 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Georges DEBREF, voorzitter raad van bestuur - Albert COPPIN, bestuurslid - Ann HOBIN, bestuurslid - Godelieve KNAEPEN, bestuurslid - Guido LAMMENS, bestuurslid - Marc LECOCQ, bestuurslid Medewerkers SHM - Els PIERQUET, boekhoudkundige bediende - Dirk VANDEVELDE, werkopzichter - Mia PERSOONS, administratief bediende - Carine ES, administratief bediende Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Johan THOMAS, gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, Stad Zoutleeuw - Katja CALSYN, projectcoördinator Woonbeleid, Interlokale vereniging BeterWonen a/d Gete - Achiel NIJNS, gemeentelijke stedenbouwkundig ambtenaar, gemeente Geetbets Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Celine GEMIS, verantwoordelijke sociale dienst, OCMW Landen - Ludo VANDERWEYDEN, sociale dienst, OCMW Linter - Greta REEKMANS, verantwoordelijke sociale dienst, OCMW Zoutleeuw - Guy VANSIMPSEN, stafmedewerker-jurist, OCMW Zoutleeuw - Guy VANSIMPSEN, secretaris, SVK De Woonwinkel vzw Woonactoren: uitgenodigde bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 5 huurders aanwezig (om privacyredenen worden de namen niet vermeld) Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Gerty LINTERMANS, voorzitter OCMW Landen - Kitty BOTTU, secretaris OCMW Landen PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 28 VAN 32

29 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 29 VAN 32

30 gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie &param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op ). SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 30 VAN 32

31 koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN CVBA-SO PAGINA 31 VAN 32

32 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N