Visitatierapport De Heibloem, Olen

Transcriptie

1 Visitatierapport De Heibloem, Olen Visitatiegesprekken op 17 en 18 april 2013 Definitief visitatierapport van 15 oktober 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Heibloem Datum voorlopig visitatierapport: 25 juli 2013 Datum visitatiegesprekken: 17 en 18 april 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 4 juni 2013 Erkenningsnummer SHM: 1235 Contactgegevens SHM: Gladiolenstraat Olen Tel: Directeur: Ilse Van Hoof Voorzitter: Marc Luycx Werkgebied: Olen Samenstelling visitatiecommissie: Steven D haene, commissievoorzitter Swa Silkens, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Heibloem geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 2 VAN 41

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM OLEN HEEFT EEN LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT DAT INVULLING GEEFT AAN KANDIDAAT-HUURDERS MET EEN LOKALE BINDING. BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE HEIBLOEM PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 3 VAN 41

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Heibloem De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 4 VAN 41

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 5 VAN 41

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 6 VAN 41

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De maatschappij werd opgericht in 1962, als antwoord op de nood aan woningen voor het arbeiderspersoneel van Umicore. Umicore (tot 2001 bekend onder de naam Union Minière) is een Belgisch materiaaltechnologiebedrijf met een belangrijke inplanting (meer dan 1000 werknemers) in Olen. De belangrijkste aandeelhouders van De Heibloem zijn: het Vlaamse gewest (20,1%), de provincie Antwerpen (20,2%), de gemeente Olen (39,9%), het OCMW Olen (7,4%) en Umicore (9,0%). De eerste woningen werden in 1968 opgeleverd (Wijk Gestelen). De laatste woningen werden in 2009 opgeleverd (Hoge Bokken). 33 woningen worden op dit moment verder afgewerkt en worden in 2013 opgeleverd (Wijk Het Ven). SHM De Heibloem is enkel actief in de gemeente Olen. Sinds haar ontstaan in 1962 heeft De Heibloem 626 woningen gerealiseerd. Daarvan zijn er eind 2011 nog 413 in bezit. Olen heeft een lokaal toewijzingsreglement dat invulling geeft aan kandidaat-huurders met een lokale binding. 3.2 Beschrijving omgeving In de gemeente Olen wonen inwoners. De verdeling van de populatie naar leeftijdscategorie toont aan dat er 19,8% in de leeftijdscategorie jaar zit, 42,3% in de categorie jaar en 18,2% is ouder dan 65 jaar. Deze verdeling komt grotendeels overeen met de verdeling in Vlaanderen. Het werkgebied van de SHM bevat huishoudens. Verwacht wordt dat er in huishoudens zullen zijn en tegen huishoudens. Dit staat voor een vermoedelijke toename met respectievelijk 12,7% en 20%. In de gemeente zijn er wooneenheden. Ongeveer 13% hiervan zijn gesloten bebouwingen, meer dan 57% zijn open bebouwingen en ongeveer 10% van de wooneenheden zijn appartementen. 8,6% van de wooneenheden zijn sociale woningen. De mediaan verkoopprijs van een woning bedraagt euro en is de laatste 5 jaar met 24,4% gestegen. De mediaan verkoopprijs van een appartement bedraagt euro en is de laatste 5 jaar met 33,3% gestegen. De mediaan verkoopprijs van een woning in Vlaanderen is over dezelfde periode met 27,1% gestegen, die van een appartement met 24%. Het BSO sociale huur in Olen bedraagt 42 woningen. De laatste voortgangstoets (31/12/2011) toont dat hiervan reeds 37 woningen werden gerealiseerd. Het BSO sociale kavels bedraagt 2 kavels. Volgens de laatste voortgangstoets werden er 16 sociale kavels gerealiseerd. Samen met de nulmeting van 4 sociale kavels brengt dit het aantal op 20 sociale kavels. Het BSO sociale koop bedraagt 36 waarvan er tegen eind 2011 reeds 19 werden gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 7 VAN 41

8 4. PRESTATIES VAN SHM DE HEIBLOEM 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De SHM krijgt een score goed omdat ze op gebied van het aantal gerealiseerde woningen bij de meest productieve behoorde. De laatste woningen werden weliswaar in 2009 opgeleverd maar het feit dat in 2013 een belangrijk project wordt opgeleverd maakt dat het BSO dan ook gehaald kan worden waardoor een score goed wordt gegeven. De SHM heeft sinds haar oprichting een behoorlijk patrimonium uitgebouwd. Ook met het gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde woningen behoorde de SHM in de afgelopen jaren tot de 25 procent meest productieve uit de sector. De Heibloem realiseert gemiddeld 9,4 woningen per jaar. In procent van het patrimonium bedraagt dit 2,3% en hiermee laat De Heibloem meer dan 75% van de andere SHM s achter zich. Hierbij dient wel aangestipt dat De Heibloem in de periode geen nieuwe woningen heeft gerealiseerd. De SHM verklaart dit doordat het eerst een analyse wou doen of het bestaande patrimonium en de voorziene projecten op gebied van typologieën van de woningen (bv aantal kamers, toegankelijkheid) in overeenstemming waren met de vraag. Dit getuigt van een voorzichtige aanpak wat door de visitatiecommissie als goed wordt beschouwd. In 2013 wordt een belangrijk project opgeleverd nl. t Ven. In 2005 heeft De Heibloem de school op het Ven en de bouwgronden langsheen de Fr. Willemstraat te Olen aangekocht. De school wordt momenteel gerenoveerd tot 13 sociale woningen waarvan 3 met 1 slaapkamer en 10 met 3 slaapkamers. De vroegere speelplaats wordt openbaar domein met zit- en speelmogelijkheden. Het gebouw langsheen de straatkant wordt omgevormd tot een bibliotheek en polyvalente ruimtes. Op de bouwgronden bouwt De Heibloem 20 nieuwbouwwoningen, waarvan 14 met 2 slaapkamers en 6 met 1 slaapkamer, met een ondergrondse parkeergarage. Deze woningen zijn gebouwd volgens het principe van aanpasbaar bouwen en worden voorbehouden voor kandidaathuurders vanaf 55 jaar. De gemeentedienst roemt een aantal initiatieven van de Heibloem. Ze geven het voorbeeld van het sociale woonproject Hoge Blokken- Kijnigenstraat, waarin de SHM een aantal woningen realiseerde, dit gecombineerd met sociale kavels. Voor deze kavels werden in nauw overleg met de gemeentedienst de bijzondere bouwvoorschriften zodanig strikt opgesteld dat de hier (door de koper) te realiseren woningen conceptueel rijmen binnen het concept van het aanpalend sociaal woonproject. Ze apprecieert tevens dat de SHM voor de omgevingswerken (landschap) aandacht besteedt aan een hogere architecturale waarde, die een voorbeeld kan zijn voor andere initiatiefnemers in de landelijke gemeente. Eénmaal de omgevingswerken opgeleverd, worden deze overgedragen aan de gemeente Olen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 8 VAN 41

9 Momenteel staan er geen andere woningen op het uitvoeringsprogramma. De gemeente Olen geeft te kennen het BSO te willen halen maar stelt dat ze het aantal nieuwe huurwoningen niet verder dan deze norm wenst uit te breiden in de toekomst. In de gemeente zit men immers reeds aan 8,6% sociale huurwoningen. De visitatiecommissie wijst in deze context wel op de verwachte groeiprognoses van het aantal gezinnen in de gemeente. De gemeente staat nog wel open voor inbreidingsgerichte projecten. De Heibloem zal zich in de toekomst dan ook vooral op kleine inbreidingsprojecten en op de renovatie van het bestaande patrimonium richten. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed. De SHM heeft weliswaar in de periode haar grondreserves niet kunnen uitbreiden maar het dient gezegd dat de SHM wel actief de markt blijft volgen en goed op de hoogte is van mogelijke opportuniteiten op middellange en langere termijn. Bijkomend probeert de SHM op een creatieve manier ontwikkelingsmogelijkheden te creëren (bv project t Ven, Langepad). Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de beoordeling in de gegeven omstandigheden toch als goed kan worden beschouwd; De Heibloem beschikt over een eerder beperkte grondreserve nl m². In de periode 2007 tot 2011 kwamen er geen gronden bij. De beschikbare grondreserves zijn allemaal bouwgronden, gelegen in woonzones zodat deze onmiddellijk bebouwbaar zijn. Het project aan het Langepad omvat een perceel grond met hoeve met een oppervlakte van 68 are. De huidige staat van het gebouw en indeling is niet geschikt voor het onderbrengen van een sociale woning. De renovatiekost om deze hoeve alsnog om te vormen tot een sociale huurwoning die voldoet aan de huidige kwaliteitsnormen zou enorm hoog zijn. Daarom besliste de SHM deze te slopen en voor nieuwbouw te gaan. Naast het feit dat dit toont dat De Heibloem haar bestaand patrimonium ten volle probeert te benutten getuigt dit ook van een goed kostenbewustzijn. De Heibloem staat open voor alternatieve verwervingsvormen en heeft bepaalde gronden en gebouwen in erfpacht genomen tegen een jaarlijkse erfpachtvergoeding van de provincie. De gebouwen werden gerenoveerd tot sociale huurwoningen. Op de gronden werden nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. De Heibloem maakt echter geen gebruik van haar voorkooprecht. De SHM meent dat de prijzen te hoog liggen en kan bovendien ook niet meer betalen dan de officiële schattingsprijs. Wanneer bepaalde gronden worden aangeboden in het kader van de sociale last op basis van het decreet betreffende het grond en pandenbeleid maakt de SHM een afweging op basis van prijs, ligging en mogelijke ontwikkelingsmogelijkheden. Sinds 2009 heeft de Heibloem geen aanbod meer gekregen in het kader van de sociale last. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 9 VAN 41

10 In 2011 werd een aanbod gericht aan De Heibloem, waar toen niet werd op ingegaan. Dit aanbod had betrekking op het recht van voorkoop dat een SHM als maatschappij heeft op woningen geïnventariseerd op de lijst van leegstand. Vanuit de gemeente streeft men ernaar het landelijk karakter te behouden. Er worden geen nieuwe wegen aangelegd en de bestaande verkavelingen dienen eerst opgebruikt te worden. Dit heeft volgens De Heibloem tot gevolg dat er geen instroom is van opportuniteiten in dit kader wat in de gesprekken met de beleidsmakers ook werd bevestigd. De Heibloem volgt binnen haar werkgebied de evolutie van de onroerend goed markt goed op en treedt in contact met verschillende actoren om op die manier haar interesse in uitbreiding van gronden kenbaar te maken. Dit leidt misschien op korte termijn niet tot transacties maar kan op middellange en lange termijn wel nuttig blijken. De Heibloem staat ook open om door herbestemmingen de bestaande mogelijkheden te vergroten. Het eerder aangehaald voorbeeld van het schoolgebouw t Ven is hiervan een mooi voorbeeld. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat De Heibloem goede prestaties levert omdat ze een kwantitatieve en kwalitatieve analyse maakt van haar patrimonium, haar bezetting en haar wachtlijsten en in haar projecten daar rekening mee houdt. Bijkomend worden ook initiatieven opgestart met andere woonactoren. De Heibloem maakt een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van haar bestaand patrimonium, bestaande bezetting en de wachtlijsten. Zittende huurders die niet of niet meer aangepast wonen, worden op die manier ook gestuurd. De SHM zegt dat ze in het verleden vooral woningen met 3 of 4 slaapkamers bouwde maar sinds 2005 haar focus vooral legt op woningen met 1 of 2 slaapkamers. Op basis van de wachtlijsten blijkt vooral nood aan kleinere appartementen met 1 à 2 slaapkamers. Ondanks de uitbreiding verwacht de SHM dat de vraag groter zal blijven dan het aanbod. De focus bij de recente projecten licht daardoor meer op woningen met 1 of 2 slaapkamers Voor de gemeente Olen geldt een lokaal toewijzingsreglement, waarbij verder invulling wordt gegeven aan lokale binding en mantelzorg. De SHM meldt dat in het verleden vaak werd vastgesteld dat de lokale binding te beperkt was. Kinderen die na een echtscheiding terug naar Olen wensten te verhuizen voor o.a. de opvang van hun kinderen door ouders of familieleden kwamen niet aan bod. Zij voldeden niet aan de lokale binding. Dit stelde zich tevens bij mantelzorg. Na de opmaak van het gemeentelijk toewijzingsreglement rond lokale binding, werd gestart met de opmaak van een doelgroepenplan. De Heibloem werkt mee aan de ontwikkeling van een lokaal doelgroepenplan, en heeft in die hoedanigheid gunstig advies verleend om 46 aangepaste woningen bij voorrang toe te wijzen aan personen van 55 jaar. Er is weinig vraag naar aangepaste woningen voor mindervaliden. Waar nodig of gevraagd doet de SHM aanpassingswerken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 10 VAN 41

11 De gemeente Olen is een partner in het gemeentelijk initiatief van een woonzorgzone. Hiertoe wordt binnenkort een engagement tot samenwerking tussen 13 partners ondertekend, waaronder SHM De Heibloem. De partners stemmen de werking op elkaar af zodat de inwoners, in het bijzonder de oudere zorgbehoevenden, hier gebruik van kunnen maken. De woonzorgzone situeert zich in Olen-centrum, maar krijgt deelwerkingen in St-Jozef-Olen en O.L.V.-Olen. Binnen het werkgebied is er geen psychiatrische instelling noch een instelling voor bijzondere jeugdzorg. Toch werd in het verleden wel één woning toegewezen op basis van de prioriteit Bijzondere Jeugdzorg. Na het vrijwillig opstappen van deze huurder, zijn er weliswaar momenteel geen huurders via de bijzondere jeugdzorg, maar De Heibloem heeft wel aangetoond dat ze ook hier haar verantwoordelijkheid opneemt en zal dit ook in de toekomst blijven doen. De Heibloem meldt dat er voor de uitstroom uit de psychiatrie in Vlaanderen geen of onvoldoende omkadering is. Deze doelgroep kan nergens op terugvallen. Vaak weet een SHM niet hoe ze daarmee dient om te gaan. Ook welzijnsactoren bevestigden tijdens de gesprekken dat dit voor hen problemen stelt. De SHM wordt meer en meer geconfronteerd met huurders met een psychische problematiek. Dit zorgt vaak voor problemen in de woning en ook voor omwonenden (overlastsituatie). Er is onvoldoende gespecialiseerde opvolging in de thuissituatie (vb. Dienst Begeleid Wonen neemt geen begeleiding op bij psychische problematiek). Overleg met de psychiater of instelling is moeilijk omwille van de privacy van de cliënt die zij inroepen. Bij de medewerkers van SHM is er onvoldoende kennis om deze problemen vroegtijdig te detecteren en er mee om te gaan. Drie woningen worden buiten het sociaal huurstelsel verhuurd aan het OCMW. In deze woningen worden asielzoekers gehuisvest in het kader van het lokaal opvanginitiatief. In de uitbouw van samenwerkingsinitiatieven tussen wonen en welzijn heeft De Heibloem in 2011 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met het OCMW en CAW De Kempen in het kader van preventieve woonbegeleiding en de preventie van uithuiszettingen op de sociale huurmarkt (In OD 4.2. wordt hier verder op ingegaan). De SHM staat open om via de versnelde toewijzing een sociale huurwoning ter beschikking te stellen van daklozen, op voorwaarde dat het OCMW financieel garant staat voor de mogelijke huurderving of kosten. Bijkomende voorwaarden zijn een verplicht budgetbeheer en woonbegeleiding. Van deze voorrangsregel wordt slechts heel beperkt gebruikt gemaakt. Het afgelopen jaar heeft het OCMW geen aanvraag hiertoe ingediend voor een versnelde toewijzing van een sociale huurwoning voor een dakloze. Dit zou vooral te wijten zijn aan de strakke bijkomende voorwaarden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan met het OCMW het gesprek aan te gaan over een soepeler systeem, waarbij begeleiding van de ex-dakloze en een periodieke evaluatie van de afspraken belangrijke onderdelen vormen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 11 VAN 41

12 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: Goed De maatschappij heeft in het verleden aanzienlijke inspanningen gedaan en is op dit moment ook bezig met de verdere uitbreiding. De SHM draagt op die manier bij tot de beschikbaarheid van woningen in haar klein werkgebied. Omdat gronden schaars zijn in Olen en de gemeente niet verder wenst te gaan dan het BSO, concentreert de SHM zich vooral op renovatie en het aanpassen van het bestaande patrimonium. De Heibloem doet inspanningen om het patrimonium af te stemmen op de noden, en zet daarvoor verschillende instrumenten in, o.a. de wachtlijsten. Ook door een actieve rol te spelen in de lokale welzijnszorg probeert de SHM haar aanbod af te stemmen op de noden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 12 VAN 41

13 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De SHM heeft een duidelijke visie over haar renovatieaanpak. De Heibloem renoveert zoveel mogelijk gefaseerd, waarbij een zelfde werk bij een groot aantal woningen wordt uitgevoerd (horizontale renovatie). Hierdoor blijven de woningen up-to-date en stijgt de klanttevredenheid. De SHM kiest er niet voor om te wachten tot de woningen in een slechte staat zijn waardoor een grondige en totale renovatie zich opdringt (verticale renovatie) en leegstand ontstaat. Omwille van het vrij beperkt aantal woningen heeft het personeel een vrij goed zicht op de woningen en op de woningkwaliteit, waarop de onderhouds- en renovatieplanning wordt gebaseerd. De SHM beschikt over een planning van de renovatiewerken tot en met Zo wordt in 2014 in 30% van de woningen werken aan het buitenschrijnwerk uitgevoerd. Van 2016 tot 2018 worden in 57% van de woningen de keukens vervangen. In 2015 en in 2020 worden in respectievelijk 26% en 7% van de woningen de elektriciteit vernieuwd. De Heibloem kiest er dan ook voor om met periodieke werken bij een groot aantal woningen de kwaliteit van alle woningen up-to-date te houden. De SHM ziet duidelijke voordelen in deze horizontale aanpak. Het aantal leegstaande woningen is laag, waardoor het derven van huurontvangsten wordt beperkt. De SHM kan ook een betere prijs bedingen door in grote aantallen dezelfde werken uit te besteden. Voor het vernieuwen van bijvoorbeeld de elektrische installatie kan zo een betere prijs en kwaliteit worden onderhandeld. Ook voor de huurder biedt deze aanpak voordelen, omdat hij niet hoeft te verhuizen n.a.v. renovatiewerken. De huurder ziet dat het patrimonium constant wordt aangepakt. De huurders zijn dan ook globaal tevreden over de kwaliteit van de verhuurde woningen. Volgens de gegevens van de patrimoniumenquête 2020, voldoet de Heibloem opvallend goed aan de ERP2020 normen. Alle woningen beschikken reeds over dubbel glas en over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. In slechts 6% van de woningen moet de SHM nog dakisolatie plaatsen. Hierdoor behoort het aandeel woningen dat voldoet aan alle normen opgenomen in het ERP2020 bij de 10% best scorende van alle Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. Ondanks deze opvallend goede cijfers investeert de SHM nog steeds in dakisolatie en hoog rendementsglas (HR)-glas. Zo wordt in het jaarverslag 2011 onder meer geplande werken voor het plaatsen van dakisolatie (Kijnigestraat en Gestelen, 68 en 112 woningen) vermeld, goed voor 44% van het totale woningaanbod, en een project voor het vervangen van het buitenschrijnwerk (Gestelen, 86 woningen). In het laatste wordt het stalen schrijnwerk vervangen. De SHM doet deze werken omdat de aanwezige dakisolatie volgens de hedendaagse normen volstrekt ontoereikend is. In vele woningen bedraagt deze amper 3 cm, wat binnen de meting rond ERP2020 wel wordt meegenomen als zijnde geïsoleerde daken. Vandaag beveelt de Vlaamse overheid (1) bijvoorbeeld een isolatiedikte van 15 cm of meer aan voor daken, indien er tenminste voldoende ruimte beschikbaar is in het dak. En ook de stalen ramen met dubbel glas 1 Gegevens website van het Vlaams Energie Agentschap, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 13 VAN 41

14 zijn in die bevraging meegenomen als zijnde aangepast aan de hedendaagse isolatiewaarden. Stalen (niet thermisch onderbroken) schrijnwerk vermindert echter sterk de isolerende waarde van het dubbel glas. De SHM beschikt over een gedetailleerd overzicht van de staat van het patrimonium en de geplande werken, waarmee ze duidelijk maakt dat in 2013 alle woningen minimaal zullen voldoen aan de ERP-normen, maar velen over een betere isolatiewaarde zullen beschikken. Dakisolatie bijvoorbeeld is dan overal minimaal 6 cm., alle ramen hebben dubbel of zelfs HR-beglazing en beschikken over een HR-ketel voor de centrale verwarming. Bij deze werken doet de Heibloem beroep op de subsidies verstrekt door de netbeheerder Eandis. De SHM heeft geen personeel in dienst met een bouwtechnische opleiding. De directeur heeft met een jarenlange praktijkervaring de nodige bouwtechnische ervaring opgebouwd om zo de te werken te superviseren. Bij concrete, renovatie en bouwprojecten doet de SHM beroep op een externe architect. De SHM gebruikt de EPC-attesten die n.a.v. nieuwe verhuringen worden opgemaakt niet actief in haar werking. Ze wijst erop dat dit aantal vrij klein is, omdat de verhuisfrequentie ook laag ligt. Zo werden in 2011 slechts 22 woningen toegewezen, De hoogste verhuisfrequentie zit bovendien in de zelfde kleinere woningen (1 tot 2 slaapkamers), waardoor niet altijd een nieuw EPC-attest vereist is. Mede door het beperkt aantal woningen en de kennis van de directeur van het patrimonium heeft de SHM een goed zicht op de nodige werken om zo de woningen kwalitatief op peil te houden Dit is een belangrijk zoniet het belangrijkste element in de onderhoud- en renovatieplanning van de Heibloem. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de renovatieplanning ook te baseren op een life-cycle-cost-methodiek, waarbij bij de bouw of de renovatie rekening wordt gehouden met levensduur of de onderhoudsnoodzaak van elk gebouwonderdeel. Door de onderhoudsgevoelige elementen per woning op een gestructureerde wijze te inventariseren, kunnen de te verwachten werken worden uitgezet in een tijdsschema. Hierdoor wordt de kennis overdraagbaar naar de collega s of de eventueel latere opvolging van de directeur. Daarnaast is een periodieke inspectie en inventarisatie van de gebouwstaat aangewezen. Huurders en bevraagde actoren merken op dat als de woning aan de nieuwe huurder wordt aangeboden deze niet altijd als instapklaar kan worden omschreven. Zo zijn in een aantal woningen de keukens uitgeleefd. Tegelijk stellen ze dat dit de laatste vijf jaar merkelijk is verbeterd. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de Heibloem een goede inspanning levert om bij te dragen tot een beter milieu. Zo besteedt de SHM veel aandacht aan energiebesparende maatregelen, en doet ze meer dan wat de ERP2020 normen vooropstellen. In het nieuwbouwproject worden zonneboilers en een kostenbesparend verwarmingssysteem gestoken. In een aantal complexen werden groendaken geïnstalleerd en werd ervaring met waterrecuperatie opgebouwd. De huisvestingsmaatschappij geeft aandacht aan omgevingsfactoren en aan het inpassen van het woonproject in de omgeving. Tenslotte investeert de SHM ook tijd om huurders te stimuleren tot meer energiebewust wonen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 14 VAN 41

15 De SHM vindt het belangrijk om het energieverbruik in de woning zo laag mogelijk en het gebruiksgemak zo hoog mogelijk te houden. Zo heeft De Heibloem geen woningen met een elektrisch verwarmingssysteem. Met uitzondering van het nieuwe project t Ven-Willemstraat (start werken 2011, oplevering 2013) kiest ze uitdrukkelijk voor individuele verwarmingssystemen, waardoor de beheerskosten onder controle blijven. De Heibloem zit bij de 5% van SHM s met het hoogste aandeel van woningen met dakisolatie, HRglas en energiezuinige CV-ketel (ERP2020-normen). Maar deze normen gaan voor de SHM niet ver genoeg. We verwijzen hiervoor naar onze bespreking bij OD Als een volgende stap in het verhogen van de isolatiewaarde onderzoekt de maatschappij de mogelijkheden om bij 31 woningen (Bremmeke) buitenisolatie aan te brengen. Maar deze ingreep wordt minder eenvoudig omdat in deze rij van aaneengeschakelde woningen een aantal woningen zijn verkocht aan de zittende huurder. De SHM biedt deze eigenaars aan in te stappen in het project, waardoor én de isolatiewaarde van de woning wordt verhoogd én het uniform buitenaanzicht (bouwdiepte) van de gevels behouden blijft. De SHM bekijkt momenteel de mogelijkheden om ook de isolerende waarde van de poorten van binnenhuizige garages aan te pakken. De SHM neemt jaarlijks actief deel aan het systeem van energiejacht. In dit systeem gaan huurders in groep op zoek naar de energievreters in huis en engageren ze zich om tijdens het stookseizoen zoveel mogelijk energie te besparen. Daarbij krijgen ze hulp van een energiemeester. Zo worden huurders gestimuleerd tot een energiebewust omgaan met het verbruik van elektriciteit en gas. De SHM beschikt niet over een uitgeschreven visie, maar besteedt waar (financieel) mogelijk aandacht aan bijkomende milieumaatregelen. In het project t Ven-Willemstraat worden een aantal zonneboilers geplaatst. In tegenstelling tot de vroegere projecten wordt hier een collectief verwarmingssysteem geïnstalleerd, mede omdat hierdoor op het verbruik kan worden bespaard. In andere projecten werden een aantal groendaken op garages gerealiseerd. Weliswaar aarzelend voorziet de SHM in de mogelijkheden van waterrecuperatie, want hierin heeft ze een slechte ervaring. Zo kunnen bewoners hun toilet niet langer doorspoelen als de pomp het laat afweten, met alle ongemakken en klachten als gevolg. En ook aan de zonneligging van de woning wordt aandacht gegeven, tenminste in zoverre dat dit door stedenbouw wordt toegelaten. De SHM bouwt vooral kleinschalig en inbreidingsgericht, met respect voor de omgeving en oog voor de beheerskosten (zie ook OD 4.2.). In de 8 sinds 1997 gerealiseerde projecten werden 118 huurwoningen gebouwd, wat een gemiddelde van 15 woningen per project geeft. Het kleinste project bevatte 3 huurappartementen gecombineerd met burelen, het grootste 26 gemengde woongelegenheden. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De huisvestingsmaatschappij beschikt niet over aanpasbare woningen, maar wel over een behoorlijk aandeel aan aangepaste woningen. Ze zet concrete stappen om haar woningaanbod af te stemmen op inwoners met verschillen in fysische mogelijkheden. Bovendien neemt ze een rol op in de realisatie van een woonzorgregio, waardoor ook het zorgaspect een plaats krijgt. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM een goede prestatie levert. Aanpasbare woningen woningen die met een aantal kleine ingrepen kunnen worden aangepast aan wijzigingen in de gezinssamenstelling of de zelfredzaamheid van de bewoners krijgt sinds VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 15 VAN 41

16 het uitvoeringprogramma van 2008 vanuit de subsidiërende overheid verhoogde aandacht. Eenvormige cijfers over aanpasbaar gebouwde woningen van daarvoor zijn niet beschikbaar. Omdat de SHM nog geen nieuwe woningen heeft gerealiseerd die op een uitvoeringsprogramma staan vanaf 2008, kan de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk meten of vergelijken met die van andere SHM s. De SHM zet duidelijk in op het bouwen van aangepaste woningen. Ze heeft in haar aanbod 69 woningen aangepast voor ouderen en 23 rolstoeltoegankelijk woningen, samen goed voor 22,5% van het totale aanbod. Er is volgens de SHM weinig vraag naar aangepaste woningen voor mindervaliden. Waar nodig of gevraagd doet de SHM aanpassingswerken. De SHM en de gemeente willen nog verder gaan in huisvesten van ouderen. Zo werkt de gemeente aan een doelgroepenplan, waarin de toegankelijkheid van bejaarden tot woningen van de Heibloem nog wordt uitgebreid. De partners gemeentebestuur, OCMW en SHM hebben ervoor gekozen om hierbij de grens op 55 jaar te zetten. Zij zijn van mening dat ouderen op deze leeftijd nog bereid zijn om te verhuizen naar een sociale woning, terwijl deze stap op latere leeftijd dikwijls te groot is. De SHM vindt het dan ook belangrijk dat de huurders tijdig verhuizen naar een aangepaste woning. Zo maken ze zich sterk dat door de aandacht voor het project t Ven Frans Willemstraat, het merendeel van de aan +55jarigen aangepaste woningen zal worden verhuurd aan muterende huurders, die gebruik kunnen maken van de absolute prioriteit voor aangepaste woningen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan na te gaan of het strategisch zinvol is een aantal woningen volledig uit te voeren volgens het principe van aanpasbaarheid. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de kwaliteit van de woningen zowel in de patrimoniumenquête als in de gesprekken met huurders en andere actoren als goed tot zeer goed wordt ervaren. Inzake het realiseren van de door de Vlaamse overheid vooropgestelde drie prioritaire energiewerken dakisolatie, dubbel glas en het plaatsen van energiezuinige CVketels zit de Heibloem bij de best presterende SHM s. De huisvestingsmaatschappij timmert verder aan de weg om de bestaande woningen nog energiezuiniger te maken, door te investeren in bijkomende isolatie en energiezuinige toestellen. Al sinds jaren heeft de Heibloem oog voor milieuvriendelijk bouwen, onder meer door inbreidingsgericht en kleinschalig te bouwen. In de op stapel staande projecten worden bijkomende initiatieven genomen om de woningen meer milieuvriendelijk te maken, zoals het installeren van zonneboilers. De SHM beschikt over een behoorlijk aandeel aangepaste woningen, en schakelt zich in in het initiatief tot realisatie van een woonzorgregio. De aandacht voor aanpasbaar bouwen ontbreekt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 16 VAN 41

17 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten t.o.v. de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De visitatiecommissie is van oordeel dat in de SHM een kostenbesparende cultuur heerst, die zich ook vertaalt in de aanpak van bouw- en renovatieprojecten. De Heibloem bouwt bewust zo dicht mogelijk, compact en functioneel met duurzame materialen om de bouw- en de onderhoudskosten te beperken. Ze benadrukt de kostenbeheersing ook in de aanbestedings- en afwerkingsfase. Dit blijkt ook uit het feit dat er zich geen meerkosten voordoen voor de renovatieprojecten in de gemonitorde periode (zie ook OD 5.2). Voor de nieuwbouwprojecten waren er te weinig data beschikbaar om de meerkosten te kunnen evalueren. De visitatiecommissie is van mening dat De Heibloem goed presteert voor deze doelstelling. De Heibloem werkt in een landelijke omgeving waar hoogbouw niet toegelaten is. Er mogen maximum drie bouwlagen voorzien worden. Dit beperkt de dichtheid van bouwprojecten in vergelijking met woongebieden waar wel hoger mag gebouwd worden. Waar mogelijk bouwt De Heibloem dan ook met 3-bouwlagen cf. Hoge Blokken, hoek Begoniastraat. Ook probeert de SHM de densiteit te maximaliseren door de bouw van duplexappartementen. Hierbij voorziet ze aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten te vermijden (zie ook OD 3.2). Gelet op de beperkte bouwhoogte bevat het patrimonium geen liften, wat kostenbesparend is. Alleen in het project t Ven wordt voor het eerst een lift voorzien. De SHM bouwt compact en functioneel. Architectuur mag vernieuwend zijn maar de ontwerpers moeten ervoor zorgen dat de moeilijkheidsgraad bij de uitvoering beperkt blijft zodat het niet tot meerkosten leidt. De ontwerpers moeten duurzame materialen gebruiken waarbij ze moeten zoeken naar een goede verhouding prijs/kwaliteit. Vroeger werd de dakrand bijvoorbeeld in hout afgewerkt. Daardoor namen de onderhoudskosten, zoals regelmatig schilderen, toe. Nu moeten ontwerpers onderhoudsvriendelijkere materialen hanteren. De Heibloem heeft geen handleiding. Bij aanvang van een project wordt een overlegvergadering met de architect gehouden waarbij dit item aanbod komt. De visitatiecommissie adviseert de SHM dergelijke zaken op te nemen in de bestekken of handleidingen voor de ontwerpers. De SHM realiseerde in de periode alleen sociale woningen in 2007 en De visitatiecommissie vroeg een recenter bouwproject op om na te gaan of de bouwkosten zich binnen de NFS2-norm situeerden: de bouwkosten van het project t Ven bevinden zich ongeveer 4 procent lager dan de NFS2-norm. De bouwwerken voor het project t Ven werden gestart in oktober Het project heeft betrekking op nieuwbouw en renovatie. In dit project blijken bij de realisatie wel (substantiële) meerkosten te zijn, dus kosten die meer bedragen dan het aanbesteed bedrag (zie ook OD 5.2). De meerkosten zijn voornamelijk te wijten aan kosten in functie van rolstoeltoegankelijkheid en ondergrondse garages. De visitatiecommissie is van mening dat een SHM voor bepaalde projecten de kostprijsnormen mag overschrijden zolang deze VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 17 VAN 41

18 projecten op voorhand ingebed zijn in een duidelijke projectvisie en zolang de kosten van alle projecten zich binnen de norm situeren. De visitatiecommissie is van mening dat dit het geval is voor het project t Ven. De visitatiecommissie wijst erop dat de gemeente in principe alleen nog kleinschalige invulbouwprojecten wil. Tot op heden betreft het kleinste bouwproject van de Heibloem acht wooneenheden. De visitatiecommissie stipt aan dat nog kleinere projecten moeilijker realiseerbaar zullen zijn binnen de kostprijsnormen. Bij prijsbewust bouwen en verbouwen spelen verschillende factoren een rol, onder meer de keuze voor de locatie, het bouwtype (tweegevel, driegevel, losstaand), de densiteit, schaalvoordelen, de keuze voor een ontwerper, het opstellen en blijvend verfijnen van lastenboeken, de keuze voor materialen, het opvolgen van de werf, het vermijden van meerkosten, het laten respecteren van de vooropgestelde timing. De visitatiecommissie adviseert de SHM aan om aan de hand van de vernoemde prijsbepalende aspecten haar visie over prijsbewust bouwen en verbouwen verder uit te werken voor nieuwbouw- en renovatieprojecten (van de ontwerpfase tot de oplevering). De visie dient in de praktijk te leiden tot bouw- en verbouwkosten, die zich onder de norm situeren. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling omdat ze een visie heeft om de kostprijs voor de huurlasten te beperken, die ze in de praktijk concreet toepast vanaf het voorontwerp van haar projecten. De Heibloem bouwt bewust eengezinswoningen en duplexappartementen met aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten (poetsen gemeenschappelijke ruimten, verwarming, noodverlichting, ) te vermijden. In de weinige appartementsblokken van haar patrimonium met gemeenschappelijke delen, sensibiliseert ze de huurders om de gemeenschappelijke delen zelf te onderhouden. De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Voor De Heibloem bevindt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een eengezinswoning en een appartement zich bij de 25 procent hoogste in de sector. De hoge mediaan huurprijs is verklaarbaar omdat de huurderspopulatie van De Heibloem over een relatief hoog (equivalent netto belastbaar) inkomen beschikt: het behoort tot de hoogste uit de sector. Ongeveer 26 procent van het patrimonium bestaat uit appartementen, waarvan het gros duplexen betreft. De gemiddelde huurlast bedroeg ongeveer 110 euro in 2011 en bevindt zich bijna bij de 25 procent laagste in de sector. De SHM bouwt bewust duplexen om gemeenschappelijke ingangen en bijgevolg gemeenschappelijke kosten te vermijden. Bij duplexen kunnen onder meer volgende kosten vermeden worden die wel aanwezig zijn in het geval van gemeenschappelijke ingangen: kosten voor verwarming, verlichting, branddetectie, Vermits het patrimonium landelijk gelegen is, is hoogbouw verboden. De SHM kan daardoor besparen op de onderhouds- en verbruikskosten voor liften. Alleen in het project t Ven wordt voor het eerst een lift voorzien. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 18 VAN 41

19 In appartementsgebouwen van de SHM met gemeenschappelijke delen spoort ze de huurders aan om die delen zelf te onderhouden. De huurders van die gebouwen onderhouden de gemeenschappelijke delen ook effectief meestal zelf (bij voorkeur in een beurtrol). De Heibloem heeft een eigen regie om herstellingen uit te voeren, waarbij ze zowel werken ten laste van de SHM als van de huurder opneemt. Voor werken ten laste van de huurder rekent ze een maandelijks forfait van 5,00 euro aan De huurders hebben geen keuze om hiervan af te wijken voor wat werken die ten laste van de huurder zijn. In het reglement herstellingen en schade, gevoegd bij het huurcontract, heeft de SHM de volgende tekst bij opgenomen: Bijgevoegd vindt u een overzicht met de herstellingen welke ten uwe laste zijn. Kleine herstellingen die ten laste zijn van de huurder, worden door De Heibloem uitgevoerd. U betaalt hiervoor een maandelijkse forfait van 5 EUR.. De visitatiecommissie adviseert om de huurder uitdrukkelijk de keuze te laten of hij al dan niet in dit systeem wens te stappen en verwijst hiertoe naar art. 16. van de verplichte typeovereenkomst die o.a. stelt : De verhuurder kan, mits de huurder daarmee akkoord gaat, de door de huurder aangegeven onderhouds- en herstellingswerkzaamheden die ten laste van hem vallen, uitvoeren tegen betaling van een bepaald bedrag per maand. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM een kostenbesparende visie heeft, die zich ook vertaalt in de aanpak van de concrete bouw- en renovatieprojecten. De Heibloem bouwt bewust zo dicht mogelijk, compact en functioneel met duurzame materialen om de bouw- en de onderhoudskosten te beperken. Ze benadrukt de kostenbeheersing ook in de aanbestedings- en afwerkingsfase. De SHM en de gemeente geven ook aan dat er in de toekomst vooral kleinschaliger en inbreidingsgerichter zal moeten worden gewerkt, wat volgens de SHM hogere bouwkosten met zich mee zal brengen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om haar visie over prijsbewust bouwen en verbouwen verder uit te werken voor nieuwbouw- en renovatieprojecten (van de ontwerpfase tot de oplevering). De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM een visie heeft om de kostprijs voor de huurlasten te beperken, die ze in de praktijk concreet toepast vanaf het voorontwerp van haar projecten. De Heibloem bouwt bewust eengezinswoningen en duplexappartementen met aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten (poetsen gemeenschappelijke ruimten, verwarming, noodverlichting, ) te vermijden. In de weinige appartementsblokken van haar patrimonium met gemeenschappelijke delen, sensibiliseert ze de huurders om de gemeenschappelijke delen zelf te onderhouden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 19 VAN 41

20 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID SHM de Heibloem heeft een halftijdse maatschappelijk werkster in dienst, die de spil vormt in de sociale dienst en de huurderscontacten. Maar ook andere medewerkers nemen een rol op in het sociaal beleid van de SHM. OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Een strikte opvolging van de huurbetalingen moet de escalatie van huurachterstand en de daaruit voorvloeiende mogelijke uithuiszetting vermijden. De Heibloem heeft een duidelijke procedure huurdersachterstal, de sociale dienst kent ze, beheert ze en past ze toe. De SHM levert goede prestaties op deze doelstelling omdat ze een duidelijke procedure huurdersachterstal hanteert, waarbij ondersteunende partijen, zoals het OCMW, tijdig worden betrokken. Het project woonbegeleiding biedt bijkomende mogelijkheden. De opvolging van de maandelijkse huurbetalingen ligt in handen van de maatschappelijk werker. Zij controleert dat de huur tijdig is betaald, schrijft wanbetalers aan, informeert en overlegt met het OCMW, legt een afbetalingsplan vast en maakt het dossier over aan de advocaat. SHM de Heibloem heeft een debiteurenreglement. De procedure is uitgeschreven en in een schema gegoten. De sociale dienst kent de procedure en gebruikt ze. De procedure is strikt, maar laat maatwerk toe. Zo kan de maatschappelijk werker rekening houden met huurders die omwille van de uitbetalingsdatum van hun uitkering de huur een aantal dagen later betalen. De infomap voor huurders (zie OD 4.4.) bevat meer uitleg over de betaling van de huur en over de mogelijke boetes als de rekeningen niet tijdig worden betaald. De huur dient worden betaald tegen de 10de van de maand. Een eerste aanmaning vertrekt rond de 15de, samen met een overschrijvingsformulier. De 2de aanmaningsbrief vertrekt de 5de van de volgende maand. Hierbij wordt de huurder geïnformeerd dat de SHM het OCMW op de hoogte brengt. Dit gebeurt voor alle huurders, ongeacht hun inkomen. De 3de aanmaning vertrekt de 15de van de daarop volgende maand. Als dan nog niet wordt betaald of een afbetalingsplan wordt opgemaakt, wordt het dossier overgemaakt aan een advocaat. Deze aanpak biedt een structuur die het mogelijk maakt de huurder te stimuleren zijn huur te betalen om zo uithuiszetting te voorkomen. Bij niet betaling binnen de 5 werkdagen volgend op de aanmaning wordt een administratieve boete van 5 euro aangerekend. Als de huurder niet ingaat op de tweede aanmaning wordt de openstaande schuld nogmaals verhoogd met 10%. De visitatiecommissie waarschuwt dat hierdoor de openstaande schuld toeneemt, waardoor de afbetalingskans verkleint en bijgevolg de kans op uithuiszetting verhoogt. Huurders hebben de mogelijkheid om bij elke stap een afbetalingsplan af te spreken. De maatschappelijk werker heeft het mandaat dit plan te onderhandelen. Mits een akkoord van de raad van bestuur is zelfs een afbetalingsplan mogelijk nadat de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst heeft uitgesproken. Tweewekelijks wordt een overzicht van de probleemdossiers (huurachterstand, verwaarlozen van de woning, ) aan het OCMW bezorgd. Het OCMW nodigt deze huurders uit voor een gesprek. Huisbezoeken worden niet gepland, omdat dit volgens het OCMW weinig resultaat biedt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 20 VAN 41