Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe)

Transcriptie

1 Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe) Visitatiegesprekken op 25 en 26 juni 2014 Definitief visitatierapport van 10 november 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Eigen Haard is Goud Waard Datum concept rapport: 13 augustus 2014 Datum visitatiegesprekken: 25 en 26 juni 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 17 september 2014 Erkenningsnummer SHM: 3250 Contactgegevens SHM: LAUWBERGSTRAAT MENEN (Lauwe) Tel: Fax: Directeur: Geert Suestrone Voorzitter: Carl Castelein Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Kortrijk Menen Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Luc Joos, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Eigen Haard is Goud Waard (EHiGW) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 2 VAN 46

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM EIGEN HAARD IS GOUD WAARD PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 3 VAN 46

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Eigen Haard is Goud Waard De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 4 VAN 46

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 5 VAN 46

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Goed OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 6 VAN 46

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM CVBA Eigen Haard is Goud Waard (verder: EHiGW) werd opgericht op 31 juli Op 19 maart 1991 werd de vennootschap erkend door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij onder nummer De grootste aandeelhouders zijn de stad Kortrijk (31,9%) en de Stad Menen (33,5%). Daarna volgen het OCMW van Menen (11,2%), het Vlaamse Gewest (7,6%), De provincie West- Vlaanderen (6,8%)en de Stichting De Bethune (4,6%). Het actieterrein van de SHM zijn Menen en Kortrijk, meer bepaald de deelgemeenten Lauwe en Rekkem op het grondgebied van Menen en de deelgemeenten Aalbeke, Rollegem en Marke van Kortrijk. Marke werd in 1997 als laatste deelgemeente bij het actieterrein gevoegd door de fusie met de SHM Mijn Tehuis. Het patrimonium van EHiGW omvat op 31/12/ appartementen, waarvan 24 (30%) met 1 slaapkamer en 56 (70%) met 2 slaapkamers. Van de 766 ééngezinswoningen zijn er 228 (29,8%) met één of twee slaapkamers. Meer dan 70% van de eengezinswoningen heeft 3 of 4 slaapkamers. Op het einde van 2012 dateert ongeveer een kwart van het patrimonium van voor 1970, tegenover 19,2 % voor Vlaanderen. 45,3% van het patrimonium is gebouwd tussen 1970 en 1990 en dat is ook iets meer dan het aantal sociale woningen dat in dezelfde periode in Vlaanderen gerealiseerd werd: 40,9%. Na 1990 was de productie ongeveer 10% minder hoog dan in Vlaanderen, met 29,2 % van het patrimonium dat gebouwd werd na Globaal gezien is het patrimonium van de maatschappij iets ouder dan gemiddeld in de sector. Uit het jaarverslag blijkt dat het aantal woningen per 31/12/2013 toegenomen was tot 863. Onderstaande tabel geeft de spreiding van het aantal woningen over de verschillende deelgemeenten weer. Na de hoger genoemde fusie ligt het grootste aantal woningen in Marke (266), gevolgd door Lauwe (222 woningen) en Rekkem (198 woningen). Daarnaast verhuurt de SHM ook 228 garages die min of meer dezelfde geografische spreiding volgen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 7 VAN 46

8 Zowel Menen als Kortrijk hebben een lokaal toewijzingsreglement goedgekeurd. In Kortrijk werd een voorrang opgenomen voor senioren (met en zonder zorgbehoefte), personen binnen een activeringsprogramma, kwetsbaren en kwetsbare medioren en senioren. Voor Menen wordt voorrang gegeven aan senioren (65+). Het lokaal toewijzingsreglement in Kortrijk wordt momenteel herzien. 3.2 Beschrijving omgeving Bij het lezen van onderstaande beschrijving dient ermee rekening gehouden te worden dat het actieterrein van Eigen Haard is Goud Waard slechts enkele meer landelijke deelgemeenten van de grotere stadsgebieden Kortrijk en Menen omvat en dat het aannemelijk is dat er grote verschillen bestaan tussen de stadskernen en de situatie in de deelgemeenten waar de maatschappij actief is. Hierdoor zullen de statistische gegevens die opgenomen zijn in de prestatiedatabank op het niveau van de gemeente of stad niet altijd een correct beeld geven van de werkelijke situatie op het actieterrein van de SHM. Er waren in 2013 ongeveer huishoudens in het actieterrein van de SHM, waarvan in Kortrijk en in Menen. De prognoses laten een lichte aangroei zien tot huishoudens in Het aantal huishoudens nam in de periode wel minder snel toe in Kortrijk (+4%) dan in andere centrumsteden (+9%) en het Vlaams Gewest (+10%). 1 Ook in Menen groeit het aantal huishoudens in die periode minder snel dan in andere sterk verstedelijkte gemeenten met lagere inkomens: in Menen is dat + 5%, bij de gemeentes uit de referentiegroep is dat +9% 2. Opvallend is verder dat zowel in Kortrijk als in Menen het aantal alleenwonende mannen en alleenwonende vrouwen wel sterk toeneemt. Voor de alleenwonende mannen is dat in Kortrijk een stijging met 17,2% (+680) in de periode en voor Menen is dat zelfs een stijging van 30,3% (+500). Voor wat betreft de alleenwonende vrouwen is deze stijging respectievelijk 19,1 % (+570) en 7,9% (+180) in Kortrijk en Menen. Bij de huurders van EHiGW is het aandeel huishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar 35,9 % en dat ligt hoger dan bij 82 andere maatschappijen. Dit percentage is ook hoger dan het percentage 65 plussers in Kortrijk en Menen samen (20,7%) en het percentage voor Vlaanderen (18,6%). Het percentage ouderen (+65) is in de periode zowel in Kortrijk (+10,2%) als in Menen (+7,7%) gestegen, maar deze stijging is minder snel dan het gemiddelde in Vlaanderen (+17% voor de zelfde periode). Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van EHiGW bedroeg euro in het jaar 2012 en dat is hoger dan bij 91 andere SHM s. Het mediaan netto-belastbaar inkomen bedraagt Euro in Kortrijk en Euro in Menen. Het werkloosheidspercentage in het actieterrein bedraagt 7,7 % (Vlaanderen: gemiddeld 5,5%) en het percentage leefloners 0,5% (Vlaanderen: gemiddeld 0,4%). In het actieterrein van EHiGW zijn nog 4 andere huurmaatschappijen actief: Goedkope Woning (Kortrijk), Ons Dorp (Menen), De Leie (Wervik) en Eigen Haard (Zwevegem); tussen deze maatschappijen bestaan werkafspraken om niet in dezelfde (deel)gemeenten actief te zijn. 1 Gemeentelijke Profielschets Kortrijk, Agentschap Binnenlands Bestuur, Voorjaar Gemeentelijke Profielschets Menen, Agentschap Binnenlands Bestuur, Voorjaar 2014 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 8 VAN 46

9 Daarnaast is ook een actieve samenwerking tussen EHiGW met de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, die in het actieterrein sociale koopwoningen realiseert. Het aandeel sociale woningen voor het actieterrein van EHiGW bedraagt 7,8%, dit is 6,8% voor Kortrijk en 10,0% voor Menen. Het BSO sociale huur bedraagt 209 eenheden voor Kortrijk en 0 voor Menen. Bij de tussentijdse voortgangsmeting waren er in Kortrijk 208 huurwoningen gerealiseerd en in Menen waren via een woonbeleidsconvenant 46 woningen gebouwd. Via een sociale woonbeleidsconvenant kunnen gemeenten waarvan het percentage sociale woningen hoger is dan 9% of het BSO bereikt is toch bijkomende sociale woningen realiseren. Voor wat betreft de sociale kavels is het BSO voor Kortrijk 0 en voor Menen 5 kavels, waarvan er nog geen enkele gerealiseerd was per 31/12/2012. Het BSO voor de sociale koop ligt op 50 woningen voor Kortrijk en 106 voor Menen. Daarvan werden er in Kortrijk al 31 woningen gerealiseerd. In Kortrijk en Menen wordt de woningtypologie gedomineerd door gesloten bebouwing (47,4%). De rest van het patrimonium is qua typologie ongeveer evenredig verdeeld tussen halfopen bebouwing, open bebouwing en appartementsgebouwen. In de deelgemeenten waar EHiGW actief is wordt het woningpatrimonium eerder gekenmerkt door de aanwezigheid van ééngezinswoningen van diverse types met een beperkt aantal appartementsgebouwen. De prijzen van huizen, appartementen en bouwgronden zijn eerder laag in het actieterrein. In de periode is de mediaan verkoopprijs van gewone woonhuizen met ongeveer een 20% gestegen in Kortrijk en met 99% in Menen. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis komt daarmee voor 2012 op euro voor Kortrijk en slechts Euro in Menen. Dat is aanzienlijk lager dan het gemiddelde voor Vlaanderen : Euro. Bij de appartementen is een stijging in mediaan verkoopprijs te zien van 95,9% in Kortrijk en 88,9% in Menen, te vergelijken met een stijging van 97,5% voor Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs van appartementen in Kortrijk bedroeg euro en in Menen euro. In Vlaanderen bedroeg de mediaan prijs van een appartement in euro. In Kortrijk zijn de mediaan verkoopprijzen voor bouwgrond in de periode met 131% gestegen tot 172 euro/m². In Menen was deze stijging nog spectaculairder: +434%, om te komen tot een vergelijkbare prijs van 172 euro / m². Deze prijzen liggen ongeveer 7 euro hoger dan het Vlaamse gemiddelde (165 euro /m² in 2012) en ook hoger dan de prijzen in de clusters vergelijkbare gemeenten (voor Kortrijk: regionale steden 157 euro/m², voor Menen: sterk verstedelijkte gemeenten met lage inkomens 144 euro /m²). 3 3 Gemeentelijke Profielschetsen Kortrijk en Menen, Agentschap Binnenlands Bestuur, Voorjaar 2014 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 9 VAN 46

10 4. PRESTATIES VAN SHM EIGEN HAARD IS GOUD WAARD 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed EHiGW realiseerde voldoende nieuwe sociale huurwoningen, zeker wanneer de realisatie wordt afgezet tegen de grootte van de maatschappij en het BSO in de gemeenten. Ook voor de komende jaren blijft de realisatie waarschijnlijk op peil en wordt mogelijk zelfs opgedreven. De maatschappij volgt de strategie om in een constant tempo nieuwe woningen te realiseren en slaagt daarin. De visitatiecommissie beoordeelt de bijdrage die EHiGW levert voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed. - EHiGW heeft de periode gemiddeld 14 nieuwe huurwoningen per jaar gerealiseerd. Met deze prestatie bevindt de maatschappij zich in de middenmoot van de SHM s in Vlaanderen: 48% van de SHM's leverden een hogere productie. De productie bij EHiGW werd vooral gerealiseerd in de periode 2009 (20 woningen), 2010 (20 woningen) en 2011 (28 woningen). In 2008 werd slechts 1 woning gerealiseerd en in 2012 geen enkele. In diezelfde periode werden echter ook renovatieprojecten uitgevoerd. Tijdens de visitatiegesprekken bleek dat de woonactoren de prestaties in het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen waarderen. - EHiGW is een maatschappij met 845 huurwoningen op 31/12/2012. Wanneer de bouwproductie wordt uitgedrukt in procenten ten opzichte van het aantal woningen van de SHM in 2012, dan realiseerde EHiGW gemiddeld 1,6% nieuwe woningen per jaar in de periode Twee derde van de SHM s realiseerde een lager percentage nieuwe woningen per jaar. De visitatiecommissie oordeelt dat EHiGW in verhouding tot haar omvang een goede prestatie levert als het gaat om de gerealiseerde nieuwe woningen. In het verleden werden meer dan 980 sociale woningen gerealiseerd die ondertussen werden verkocht aan huurders. - Eind 2012 stonden er 40 woningen op een uitvoeringsprogramma. Dit zijn woningen die op korte termijn worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om drie projecten, waar tussen de 11 en 16 nieuwbouwwoningen gerealiseerd zullen worden. Het betreft hier 4,7% van het totale patrimonium van EHiGW. Hier presteert de maatschappij in de middenmoot; 51% van de SHM s heeft een groter aandeel woningen op een uitvoeringsprogramma staan. - Tot en met 2012 waren er 39 woningen aangemeld. Deze 39 woningen vertegenwoordigen een groei van 4,6% van het totaal woningpatrimonium. Ongeveer 75% van de SHM s heeft in verhouding tot hun patrimonium een hogere geplande patrimoniumaangroei. Ten opzichte van 2009, 2010 en 2011 heeft de maatschappij in 2012 meer dan twee maal zoveel aangemelde woningen. Er is hier een stijging in activiteit zichtbaar. De 39 aangemelde woningen betreffen 3 nieuwbouwprojecten van vergelijkbare omvang. In Marke (gemeente Kortrijk) worden 12 aanleunwoningen gerealiseerd op nog aan te kopen grond. In Rollegem (gemeente Kortrijk) worden in een oude gemeenteschool 13 appartementen voor ouderen gerealiseerd, de bouwvergunning is reeds verkregen. En in Rekkem (gemeente Menen) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 10 VAN 46

11 onderzoekt EHiGW de realisatie van 14 appartementen door gebruik te maken van het voorkooprecht voor enkele panden die leegstaan of verkrot zijn. Er is voor dit project reeds een architect aangesteld. De sloop werd ondertussen aangevat. In startte EHiGW met de nieuwbouwwerken op de werven Weisterstraat (13 aanleunwoningen in Aalbeke, gemeente Kortrijk) en Moeskroensesteenweg (11 appartementen met twee kamers zonder lift in Aalbeke). In 2013 werden daarnaast in totaal 16 (gezins)woningen met twee slaapkamers opgeleverd: Kasteelhof te Rekkem (gemeente Kortrijk). De SHM integreert de bouwactiviteiten in de financiële planning (zie ook OD 5.4). Dit maakt de financiële consequenties van de bouwactiviteiten van EHiGW inzichtelijk. - EHiGW volgt de strategie om voortdurend in een aantal kleine werven nieuwe woningen te realiseren. De werven omvatten telkens maximaal ongeveer 25 woningen, wat volgens de EHiGW beheersbaar is naar opvolging en verhuring toe. In het verleden realiseerde EHiGW ook grotere werven (vb. Wijk ten Bulke, 108 woningen) en kon de woningen - mede door de relatief beperkte wachtlijsten - niet snel verhuurd krijgen. Daarnaast beschikt de maatschappij over een aantal werven op inbreidingslocaties, die per definitie kleinschaliger zijn. - In de twee steden van het actieterrein van EHiGW werd het BSO huur vastgesteld op in totaal 209 woningen. De stad is - als regisseur van het lokaal woonbeleid - verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid en dus ook voor het behalen van het BSO. SHM s worden daarbij beschouwd als bevoorrechte partners. Bij de voortgangsmeting (in 2011) waren er reeds 254 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan 208 in Kortrijk en 46 in Menen. EHiGW realiseerde hiervan 68 woningen. Voor Kortrijk gold een BSO sociale huur van 209 eenheden en daar is er na de voortgangsmeting einde 2011, nog 1 sociale huurwoning te realiseren. In Menen werd geen BSO bepaald, maar werden wel 46 nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Zowel de gemeente Menen als de gemeente Kortrijk hebben een woonbeleidsconvenant gesloten met de Vlaamse Overheid om bijkomende sociale woningen te kunnen realiseren via een gesubsidieerde financiering. In Menen werden in het woonbeleidsconvenant (4,1 mio euro) twee projecten opgenomen voor EHiGW: realisatie van 14 appartementen (waarvan enkele assistentiewoningen) in de Dronckaertstraat te Rekkem, reeds aangemeld bij de VMSW) en de realisatie van 25 sociale huurwoningen in de wijk Schonekeer, fase 5 te Lauwe, nog niet aangemeld bij de VMSW). In Kortrijk (6,4 mio euro) werden 54 sociale woningen opgenomen in het woonbeleidsconvenant, maar daarvan werden er nog geen aangemeld door EHiGW. De visitatiecommissie stelt vast dat EHiGW een serieuze bijdrage levert aan het realiseren van het BSO sociale huur in Kortrijk en zich engageert in het realiseren van bijkomende sociale huurwoningen in Menen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing EHiGW richt zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar actieterrein en heeft met de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij afspraken gemaakt waarbij deze SHM instaat voor het aanbieden van sociale koopwoningen. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van de realisatie van sociale koopwoningen is daardoor niet aan de orde. EHiGW biedt huurders die aan de voorwaarden voldoen de gelegenheid om hun huurwoning te kopen. Of daarvan gebruik wordt gemaakt hangt vooral af van de situatie van de huurders. In 2011 verkocht EHiGW 3 woningen aan huurders. 4 In de gegevens van de prestatiedatabank is vooralsnog het jaar 2013 niet opgenomen. De visitatiecommissie beschrijft daarom ook de prestaties die in 2013 werden geleverd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 11 VAN 46

12 OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van EHiGW om sociale kavels te realiseren en beoordeelt haar prestaties op dit vlak als goed. - EHiGW heeft haar activiteiten gericht op aanbieden van sociale huurwoningen maar brengt ook sociale kavels op de markt met als doel het realiseren van een sociale mix. Het resultaat van haar inspanningen zijn echter afhankelijk van de mate waarin deze gefinancierd kunnen worden. In het BSO voor Menen zijn 5 sociale kavels opgenomen. EHiGW kan deze kavels realiseren aan de Knokbeeklaan in de wijk Schonekeer te Lauwe (gemeente Menen). Er is reeds principiële goedkeuring van de dienst Stedenbouw voor 8 sociale kavels. In Kortrijk is er geen BSO bepaald voor sociale kavels. EHiGW had plannen om 19 sociale kavels te realiseren in de Boondries-Dorreberkstraat in Marke maar moest dit initiatief omvormen tot de bouw van sociale huurwoningen bij gebrek aan subsidies voor de realisatie van sociale kavels. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed EHiGW beschikt over een strategie voor grondverwerving en aankoop van (verkrotte) panden met als doel om een continue stroom aan nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren. De maatschappij werkt hierbij goed samen met andere actoren om bijvoorbeeld een sociale mix te realiseren. EHiGW benut de mogelijkheden van het voorkooprecht en ruilt gronden met andere actoren. De visitatiecommissie beoordeelt het verwerven van gronden en panden door de maatschappij als goed. - EHiGW beschikte eind 2012 over een grondreserve van ruim 17 hectare. Inmiddels zijn er gronden aangesneden en is de grondreserve nog ongeveer 16 hectare. Meer dan 70% van de SHM s heeft een minder grote grondreserve (dan de 17 hectare in de prestatiedatabank). Sinds 2009 neemt de grondreserve (toen ruim 18 hectare) af door de realisatie van nieuwe woningen. De meest recente aankoop via voorkooprecht werd in 2012 gedaan: in Rekkem (gemeente Menen) werden enkele leegstaande en verkrotte panden aangekocht. Volgens het overzicht van de beschikbare grondreserves dat de maatschappij aan de visitatiecommissie bezorgde liggen de grootste grondreserves in Aalbeke (stad Kortrijk) en in Lauwe (stad Menen), beiden ongeveer 5 hectare. In Aalbeke betreft het de beperkt aangesneden gronden Papeye ; een woonuitbreidingsgebied. In Lauwe is de grond gelegen in woonuitbreidingsgebied Schonekeer (Knokbeeklaan) en is reeds 5 hectare benut. De plannen voor Schonekeer (Rekkem, stad Menen) voorzien in nog ongeveer 80 woningen, waarvan een deel door de Zuid West Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij gerealiseerd zullen worden (koopwoningen). EHiGW heeft op deze site nu plannen in voorbereiding voor 25 kleine gezinswoningen en woningen voor senioren met twee slaapkamers. Vervolgens zijn er nog twee locaties waarop in totaal ongeveer 3 hectare grond voorhanden is: Tulpenstraat - Rollegem en Ter Doenaert II - Marke (beiden gemeente Kortrijk). Hier is sprake van bouwgrond, gelegen in de dorpen en in Rollegem eveneens van grond in woonuitbreidingsgebied. EHiGW wil een continue stroom aan nieuwbouwwoningen realiseren en zet daarbij in op nieuwe grondverwerving en aankoop van (verkrotte) panden. De maatschappij werkt hierbij samen met andere actoren om een sociale mix te realiseren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 12 VAN 46

13 - In Rekkem werd op verzoek van de dienst Stedenbouw geen grond in het buitengebied aangekocht, maar werd in 2013 besloten om de gronden langs de Palingbeek aan te kopen die aansluiten met de wijk Steenland. Het betreft een oppervlakte van 4ha 75a. De Zuid-West- Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappij Kortrijk is principieel bereid de helft van het perceel aan te kopen voor koopwoningen via een ruil waardoor EHiGW gronden in Lauwe ter beschikking krijgt. - Naast aankopen van gronden benut EHiGW ook de mogelijkheden van het voorkooprecht, koopt de maatschappij verkrotte panden en onderzocht zij twee dossiers voor overname sociale last. In die twee dossiers haakte de maatschappij af omdat de gronden te duur werden om er sociale woningen te realiseren. EHiGW is zeer actief in het voorkooprecht en vervangt vaak deze bestaande bebouwing door nieuwe gebouwen. In twee gevallen was een rechtszaak nodig (miskend voorkooprecht) om de woningen te kunnen verkrijgen. Eén van de twee zaken (Rekkem) werd door de maatschappij gewonnen. - De grondreserve biedt de maatschappij de gelegenheid om de komende jaren nieuwe sociale huurwoningen te blijven realiseren en in de woonuitbreidingsgebieden een sociale mix te realiseren door samenwerking met de koopmaatschappij. Het BSO voor sociale huurwoningen in het actieterrein is reeds behaald. Maar als gevolg van de woonbeleidsconvenanten die zowel door de steden Menen als Kortrijk afgesloten werden met de Vlaamse overheid, kan EHiGW financiering bekomen voor het realiseren van de in deze convenanten aangegeven sociale huisvestingsprojecten. - De samenwerking tussen de SHM en de gemeenten is verbeterd doordat er nu meer communicatie is dan vroeger. Volgens EHiGW spelen het lokaal woonoverleg en het lokaal toewijzingsbeleid een belangrijke rol. EHiGW betrekt ook in een vroeg stadium de diensten Stedenbouw van beide steden. Deze werkwijze leidt er volgens EHiGW ertoe dat er meestal in korte tijd vergunning kan worden verkregen. Dat neemt niet weg dat er soms verschillen van inzichten zijn over densiteit, typologie, inplanting of ontsluiting van projecten/werven, waardoor er voor andere projecten meerdere ontwerpen moeten worden gemaakt wat vertragend werkt. Bij de woonactoren bestaat de indruk dat het patrimonium van EHiGW behoorlijk eenvormig is en dat er weinig nagedacht wordt over andere manieren om in de noden te voorzien, bijvoorbeeld vervangingsbouw of co-housing. De beleidsverantwoordelijken zijn vragende partij om op de woonuitbreidingsgebieden ook een bescheiden woonaanbod te realiseren (Kortrijk) en meer in te zetten op inbreidingsprojecten i.p.v. het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden (Menen). De visitatiecommissie raadt aan om te onderzoeken of deze pistes verzoenbaar zijn met de visie van EHiGW op nieuwbouw en renovatie en of de visie van EHiGW voldoende afgestemd is op de lokale beleidsvisie zodat mogelijke bezwaren voor uitgewerkte vergunningsaanvragen tot een minimum beperkt kunnen worden en de doorlooptijd kort blijft. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De maatschappij volgt de visie van een woonaanbod voor alle groepen met een aanbod in alle gemeenten. In functie van het BSO en de reeds gerealiseerde sociale woningen in de betreffende gemeente bekijkt EHiGW de wachtlijsten om te bepalen welk type woningen gerealiseerd kan worden. Bijzondere aandacht gaat uit naar senioren waarvoor bijvoorbeeld aanleunwoningen worden gerealiseerd bij rusthuizen. Via het lokaal toewijzingsbeleid worden ook kwetsbare groepen bediend in Kortrijk. In het intern huurreglement wordt het begrip gemeente herleid tot een deelgemeente in een gemeente, wat de instroom van kandidaat-huurders beperkt en de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 13 VAN 46

14 interne mobiliteit van de kandidaat-huurders beperkt. Volgens de visitatiecommissie heeft de SHM een bewuste strategie om de verschillende doelgroepen aan bod te laten komen. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed maar vraagt wel om te onderzoeken of er niet meer aandacht besteed dient te worden aan de doelgroep van de alleenstaanden met of zonder kinderen. Volgens de maatschappij is er het meeste nood aan de tweeslaapkamer woningen, maar tracht zij tevens diversiteit te verwezenlijken door op dezelfde site ook koopwoningen te laten realiseren. De plannen in Aalbeke (Papeye) zijn gericht op 23 woningen voor jonge gezinnen (twee slaapkamers), er zijn in Aalbeke namelijk nog geen woningen van dit type. - Het aantal kandidaat-huurders bleef in 2013 vrijwel ongewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor en bedroeg eind kandidaten. EHiGW heeft analyses van de kandidaten die inzicht geven in nationaliteit (400 Belgische), inkomen (66% van de kandidaten heeft een inkomen tot maximaal ), leeftijd (46% van de kandidaten is ouder dan 60 jaar). Na actualisatie (2014) zijn er nog ongeveer 360 kandidaten op de wachtlijst. In de wachtlijst van EHiGW voor groot Kortrijk komt ongeveer 60% van de kandidaten uit het actieterrein van de maatschappij (Marke, Rollegem of Aalbeke) en 26% uit de stad Kortrijk. In de wachtlijst van EHiGW voor de gemeente Menen komt 80% van de kandidaten uit het actieterrein (Lauwe en Rekkem) en 19% uit de stad Menen. Er is dus een sterke tendens dat de meeste kandidaten in beide gemeenten afkomstig zijn uit het actieterrein en het aandeel kandidaten dat vanuit de twee steden komt een vijfde tot een kwart bedraagt. De maatschappij analyseert nog niet systematisch de noden qua woningtype (appartement of huis) of het aantal slaapkamers (alleenstaanden/alleenstaanden met kinderen/gezinnen/gezinnen met kinderen). De visitatiecommissie suggereert om de analyses van de kandidaat-huurders hiermee uit te breiden. - EHiGW bekijkt de wachtlijsten wel voordat zij een nieuwe werf opstart: in de regel wordt de langste wachtlijst gebruikt om de noden uit af te leiden. Er zijn bijvoorbeeld in Aalbeke nog geen woningen voor kleine en jonge gezinnen met twee slaapkamers. Die wil de maatschappij nu voorzien in Papeye (woonuitbreidingsgebied). Vanwege het ontbreken van grondreserve in Rekkem (gemeente Menen) kunnen daar de komende jaren nog geen kandidaat-huurders hun intrek nemen in nieuwe woningen. EHiGW kon na een gewonnen rechtszaak met betrekking tot een miskend voorkooprecht een aantal panden verwerven aan de Dronkaertstraat in Rekkem zodat er 14 kandidaten op de wachtlijst voor Rekkem bediend kunnen worden. - Volgens EHiGW is er vooral nood aan woningen met twee slaapkamers en aanleunwoningen / appartementen voor ouderen. Omdat het patrimonium verder vooral bestaat uit woningen met drie slaapkamers is de vraag daar minder groot. EHiGW realiseert geen studio s en 1- slaapkamerappartementen omdat deze te weinig flexibiliteit geven om andere doelgroepen dan alleenstaanden te huisvesten. Volgens de woonactoren zijn er geen doelgroepen die niet aan bod komen, wel wordt opgemerkt dat de wachttijd voor grote gezinnen (5 slaapkamers) lang is. - In de woonuitbreidingsgebieden kan de maatschappij enkel huizen realiseren, maar daarvoor is de vraag ook het grootst volgens de wachtlijsten. In de inbreidingsprojecten (bijvoorbeeld bij verkrotte panden) worden ook appartementen gerealiseerd. - EHiGW heeft de strategie om in de buurt van rusthuizen aanleunwoningen te realiseren, enerzijds om senioren te huisvesten, anderzijds om de vrijgekomen woningen van senioren te kunnen renoveren en opnieuw te verhuren. In een aantal gevallen kunnen de bewoners dan VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 14 VAN 46

15 gebruik maken van de diensten van het rusthuis (medische verzorging overdag, maaltijden, kapster, was, ). In 2013 werd gestart met de werf voor 13 aanleunwoningen bij Rust- en Verzorgingstehuis De Weister in Aalbeke (gemeente Kortrijk). Na een RUP wijziging kunnen zullen er ook 12 aanleunwoningen gerealiseerd kunnen worden bij het rusthuis van het OCMW in Marke (gemeente Kortrijk). De maatschappij heeft vastgesteld dat het aantal senioren op de wachtlijst toeneemt. De locatie en kwaliteit van de seniorenflats maakt ze erg gewild. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van EHiGW om in de noden van de senioren te voorzien. - In beide steden zijn er lokale toewijzingsreglementen opgesteld, met in beide steden voorrang voor senioren. Daarnaast is het reglement in Kortrijk nog uitgewerkt naar: senioren met zorgbehoefte, personen binnen activeringsprogramma, en kwetsbaren (waaronder medioren en senioren). In voorbereiding op het lokaal woonoverleg in Kortrijk overleggen welzijnsactoren welke "kwetsbare" kandidaat zij via het OCMW voordragen voor een sociale huurwoning. Het gaat bij EHiGW om maximaal 3 woningen per jaar (gebaseerd op een maximum van 10% van alle toewijzingen per jaar), waarvan er momenteel 1 is ingevuld. Er is bij deze kandidaten sprake van een begeleidingsovereenkomst tussen de huurder en de organisatie die de zorg levert. In Kortrijk werd er tevens gewerkt aan een doelgroepenplan voor senioren en senioren met zorgbehoefte. Daarnaast is in Kortrijk ook voorrang voorbehouden voor kandidaten met lokale binding (laatste 10 jaar tenminste 3 jaar in Kortrijk wonen). - Het intern huurreglement (goedgekeurd door de raad van bestuur op ) bevat een afwijkingsmogelijkheid voor Rekkem, Aalbeke, Rollegem en Marke ten aanzien van de rationele bezetting. Voor wat betreft de 3-slaapkamerwoningen, die ca. 60% van het patrimonium uitmaken, kan de SHM een afwijking toestaan omdat, volgens de gegevens die de SHM ter beschikking stelde, slechts 11% (50 op 452) van de kandidaat-huurders een gezin betreft met meer dan 3 personen. De visitatie merkt ook op dat de werkwijze in het intern huurreglement de definitie van een gemeente beperkt tot de deelgemeenten waarin de SHM actief is. Dat betekent bijvoorbeeld dat een inwoner van de stad Menen niet in aanmerking komt voor een sociale woning van EHiGW in Lauwe, zoals ook de afdeling Toezicht overigens vaststelde. Naast het feit dat de afdeling Toezicht hierover opmerkt dat bij het opstellen van de optionele voorrangsregels de term gemeente moet geïnterpreteerd worden zoals bedoeld in het Gemeentedecreet, waarbij geen onderscheid gemaakt wordt tussen de deelgemeentes, laat de in het huurreglement opgenomen werkwijze ook uitschijnen dat deze interpretatie ook geldt voor de toepassing van de absolute voorrangsregels. De visitatiecommissie is van mening dat een dergelijke interpretatie de instroom van kandidaathuurders beperkt en de mobiliteit van de sociale huurders binnen de gemeenten niet ten goede komt en zijn raadt EHiGW dan ook aan deze interpretatie te schrappen. - In 2013 werden 62 woningen verhuurd. Het gaat om 46 bestaande woningen die opnieuw werden verhuurd en 16 nieuwe woningen. Het aandeel huurdershuishoudens met gezinshoofd ouder dan 65 jaar bedroeg in het jaar %. Dit percentage is hoger dan bij 82 andere SHM s en vertoont een stijgende lijn : in 2009 bedroeg het percentage nog 32%. Het aandeel alleenstaande huurders bleef stabiel maar bedroeg in 2012 slechts 35 % en bij slechts 6 andere SHM s was dit percentage nog lager. De visitatiecommissie stelt vast dat de sterke demografische stijging van het aantal alleenstaanden in de regio zich wel vertaalt naar een groot aantal alleenstaande kandidaat-huurders (50 % of 228 op 452 kandidaten), maar niet resulteert in een stijgend aantal alleenstaande sociale huurders. Anderzijds stelt de visitatiecommissie ook vast dat het patrimonium van EHiGW momenteel geen studio s bevat en slechts 129 wooneenheden met 1 slaapkamer, wat erop kan wijzen dat het aanbod niet VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 15 VAN 46

16 afgestemd is op deze doelgroep. Daarom vraagt de visitatiecommissie aan EHiGW om meer onderzoek te verrichten in naar de noden van deze specifieke doelgroep. - EHiGW werkt samen met het SVK De Poort maar volgens EHiGW is de doorstroming eerder beperkt. EHiGW geeft ook aan geen invloed te hebben op die doorstroming en kan daarover ook geen cijfers voorleggen. - Er worden door EHiGW geen panden buiten het sociaal stelsel verhuurd. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De maatschappij realiseerde voldoende nieuwe sociale huurwoningen, zeker wanneer de realisatie wordt afgezet tegen de grootte van EHiGW en het BSO in de beide steden. Ook voor de komende jaren blijft de realisatie op peil en wordt deze wellicht opgedreven. De maatschappij volgt de visie om in een constant tempo nieuwe woningen te realiseren en slaagt daarin. EHiGW beschikt over een strategie voor grondverwerving en aankoop van (verkrotte panden) met als doel om een continue stroom aan nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren. De maatschappij werkt hierbij samen met andere actoren om een sociale mix te realiseren. EHiGW benut de mogelijkheden van het voorkooprecht en ruilt gronden met andere actoren. De maatschappij volgt de visie van een woonaanbod voor alle groepen met een aanbod in alle gemeenten. Bijzondere aandacht gaat uit naar senioren waarvoor bijvoorbeeld aanleunwoningen worden gerealiseerd bij rusthuizen. Via het lokaal toewijzingsbeleid worden ook kwetsbare groepen bediend in Kortrijk. EHiGW maakt gebruik van de wachtlijsten wanneer er nieuwe projecten worden gerealiseerd. Volgens de maatschappij en de woonactoren zijn er geen doelgroepen die niet aan bod komen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van EHiGW als goed maar vraagt om te onderzoeken of er niet meer aandacht besteed dient te worden aan de doelgroep van de alleenstaanden met of zonder kinderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 16 VAN 46

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed EHiGW zette sinds 2008 in op investeringen die de energiezuinigheid van het patrimonium verbeterden. De scores op de normen van het ERP 2020-programma zijn daardoor zeer goed. De noodzaak van een structurele renovatie is door deze ingrepen minder groot geworden. Voor zaken als daken, keukens en opritten heeft de maatschappij een onderhoudsplanning gemaakt en een financiële voorziening aangelegd. EHiGW renoveert ook systematisch oude woningen wanneer ze vrij komen om opnieuw verhuurd te worden. Deze renovaties woningen worden met eigen middelen bekostigd, voor de investeringen in energiezuinigheid heeft de maatschappij goed gebruik gemaakt van subsidies en premies. EHiGW ondersteunt ook bewoners als ze bijvoorbeeld de badkamer of keuken willen aanpassen in hun woning. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - EHiGW volgt sinds 2008 de visie om haar patrimonium energiezuiniger te maken en de financiële last van stijgende energiekosten voor de huurder te verminderen. Een aantal renovatieprojecten werd voorbereid en met behulp van subsidies uitgevoerd. Er werden premies bekomen van onder andere Eandis, VMSW en Stad Kortrijk om daken te isoleren, resterend enkel glas te vervangen, oude CV-ketels vervangen en voor de vervanging van schrijnwerk door PVC. Volgens de maatschappij kon door de vroegtijdige visie op energiezuinigheid heel wat subsidie en premie worden verkregen voor de gedane investeringen. De visitatiecommissie waardeert deze vroegtijdige visie en het gebruik van ondersteunende financieringsmiddelen. EHiGW heeft ook eigen middelen ingezet als dat nodig was voor bijvoorbeeld het versnellen van werken. Daarnaast zet de maatschappij eigen middelen in bij de renovatie van leegkomende woningen. - Als gevolg van deze inspanningen voldoet bijna drie kwart (73%) van het patrimonium van EHiGW reeds aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Dat is meer dan 73% andere SHM s. In 2010 voldeed minder dan de helft van het patrimonium van EHiGW aan deze normen, er is dus in de laatste jaren in ongeveer een kwart van de woningen een verbetering gerealiseerd. Alle 845 sociale huurwoningen voldoen aan de norm voor dubbele beglazing en voor dakisolatie. Met name op het gebied van dakisolatie zet de maatschappij een zeer goede prestatie neer: zij behoort tot de 6% van alle maatschappijen waarvan het gehele patrimonium voldoet aan de vereisten voor dakisolatie en recent werd ook de dakrenovatie van een reeks van 28 woningen in Marke aanbesteed. Ondanks het vervangen van een aanzienlijk aantal ketels, dient nog in 27% van de woningen een energiezuinige verwarmingsinstallatie geplaatst te worden. 74% van de SHM s heeft een groter aandeel woningen met energiezuinige verwarming. Het betreft hier 235 woningen (huizen) waarin er nog sprake is van een gaskachel die eigendom is van de huurder ofwel van elektrische verwarming (6 woningen die in 2004 werden aangekocht van het OCMW). Om de ERP-doelen volledig te kunnen behalen dienen deze woningen nog aangepakt te worden. De visitatiecommissie raadt aan om de vervanging van de gaskachels op te nemen in de renovatieplanning zodat de ERP doelstelling ook op dit punt gehaald wordt. Daarbij kan bijzonder aandacht besteed worden aan de communicatie met de betrokken huurders zodat deze vertrouwd raken met de voordelen van de nieuwe verwarmingstoestellen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 17 VAN 46

18 - Op de andere onderdelen van de ERP 2020-normen scoort EHiGW goed. In totaal heeft 75% van het patrimonium van EHiGW onvoldoende gevelisolatie (gemiddeld 54% in Vlaanderen) en alle woningen van EHiGW hebben goede ventilatievoorzieningen (gemiddeld 43% van de woningen in Vlaanderen heeft dat niet). De maatschappij neemt voor de gevelisolatie een afwachtende houding aan omdat ze er niet van overtuigd is dat de na-isolatiemethodes (waarbij de spouw opgevuld wordt met isolatie) geen negatieve effecten hebben op de vochthuishouding van de woningen. - EHiGW volgt de strategie dat oude woningen die vrijkomen volledig gerenoveerd worden zodat ze opnieuw voldoen aan de huidige normen en comfort. De renovatie betreft nieuwe riolering, elektriciteit, centrale verwarming, bevloering, vloerisolatie, pleisterwerken, badkamer en keuken. De werken worden uitgevoerd in twee maanden zodat leegstand tijdens de renovatie zeer beperkt blijft. Anderzijds worden ook woningen in groep aangepakt. De bewoners moeten dan tijdelijk verhuizen (zie ook OD 4.3). De maatschappij maakt zelf de bestekken hiervoor op (op basis van C2008) en toetst die ook aan ervaringen van de andere maatschappijen in de regio via het directeursoverleg met de VZW Sociaal Wonen Zuid-West- Vlaanderen (zie verder). Op deze manier heeft de maatschappij reeds een behoorlijk aandeel van haar woningen gerenoveerd: in de periode betreft het 263 woningen. In 2013 werden 28 woningen volledig gerenoveerd. In Marke en Aalbeke (deelgemeentes Kortrijk) staat de renovatie van 38 woningen nog op het programma. - Voor de huurders die echter al meer dan 30 jaar in de woning verblijven, betekent dit dat weliswaar centrale verwarming, dakisolatie en dubbele beglazing zijn geplaatst, maar onder andere de bevloering, keuken en badkamer nog niet werden vernieuwd. Zij kunnen wel - na overleg met de maatschappij - bij EHiGW de materiaalkosten recupereren als ze zelf voor vernieuwing zorgen. Veel van de bij de visitatie geraadpleegde huurders, hebben zelf vernieuwingen aangebracht in de woning. Zo werd bijvoorbeeld bij de dakisolatie in Rollegem (2007) bewoners de gelegenheid geboden om deze zelf aan te brengen, zodat de zolder niet leeg hoeft te worden gemaakt. Enkele bewoners hebben daarvan gebruik gemaakt en een vergoeding ontvangen voor de isolatiematerialen. Daarnaast komt het voor dat huurders ramen en garagepoorten zelf schilderen wanneer de huurder niet wil wachten tot de werken in groep worden uitgevoerd door EHiGW. - EHiGW beschikt over een document waarin financiële voorzieningen worden genomen voor grote herstellings- en onderhoudswerken. Hierin worden voor een periode van meer dan 10 jaar de werkzaamheden aan opritten, daken, gevels, schilderwerken, keukenrenovaties, gootrenovaties etc. opgenomen. EHiGW werkt vaak met groepsaanbestedingen om kosten te besparen. De totale kosten worden voorzien op ruim 1,3 miljoen en zijn telkens per jaar berekend om de uitgaven (cashflow) inzichtelijk te maken. Tevens wordt er rekening gehouden met stijgende prijsindices. Om het genoemde document te kunnen opmaken heeft de maatschappij onderliggende Excel-bestanden gebruikt (bijvoorbeeld Inventaris technische installaties). Daarnaast gebruikt de maatschappij ook de informatie die door de energiescans van de Energiesnoeiers wordt verzameld. Het totale document met de financiële voorzieningen wordt door de maatschappij als onderhoudsplanning gebruikt en vastgesteld door de raad van bestuur. - De maatschappij beschikt niet over een neergeschreven en gedetailleerd overzicht van de totale staat van het patrimonium. Er is bij de medewerkers wel veel ervaringskennis aanwezig over het patrimonium en over sommige onderdelen, bijvoorbeeld de verwarming, bestaat wel een compleet en gedetailleerd overzicht per woning. Van de volledig gerenoveerde woningen worden de werkbonnen in het informatiesysteem van de SHM geregistreerd en daardoor VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 18 VAN 46

19 bestaat er voor deze woningen wel een gedetailleerd overzicht van de staat van de woning. De visitatiecommissie raadt aan om systematisch per woning (of groep vergelijkbare woningen) de staat integraal te documenteren zodat de maatschappij voor het oude deel van het patrimonium (waar nog geen renovaties werden uitgevoerd) kan onderzoeken welke vernieuwingen daar gerealiseerd kunnen worden. Zo worden - volgens de onderhoudsplanning - in 2015 in groep keuken- en gootrenovaties uitgevoerd. De visitatiecommissie suggereert dat EHiGW deze werkwijze over haar hele patrimonium en op meerdere onderdelen (bijvoorbeeld bevloering en badkamers) toepast. - EHiGW heeft geen arbeiders in dienst. Er wordt voor zowel het dagelijkse onderhoud, voor groot onderhoud en renovaties gebruik gemaakt van lokale aannemers en andere firma's. Huurders nemen eerst contact op met de maatschappij, zij schakelt de vakmannen in. Voor interventies voor (centrale) verwarming en/of warm water kunnen de bewoners rechtstreeks met de onder contract liggende onderhoudsfirma contact opnemen om met hen direct een afspraak vast te leggen. Opdrachten worden door de technisch medewerker door middel van werkbonnen aan deze firma's verstrekt. De controle op uitgevoerde werken gebeurt op basis van steekproeven en de ervaringen die de huurders hebben. De technisch medewerker gaat ook ter plaatse om werken te controleren en kleine herstellingen zelf te verrichten (deuren stellen bijvoorbeeld). Ook maakt deze medewerker de EPC-attesten op. Vergelijkbare onderhoudswerken worden in groep aanbesteed en de maatschappij wisselt regelmatig van firma om onder andere goede prijzen te bekomen en kwaliteit te borgen. De huurders zijn over het algemeen tevreden met de dienstverlening op het gebied van onderhoud. Dit blijkt ook uit de tevredenheidsmeting die eind 2013 werd gedaan: voor de tevredenheid over het onderhoud van verwarming, elektrische installatie, sanitair en dak worden respectievelijk 6,5; 7,9; 6,8 en 7,3 gegeven (zie OD 6.3. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed EHiGW startte reeds in 2008 met haar visie op milieuvriendelijkheid. Deze visie werd sindsdien consequent doorgevoerd voor het gehele patrimonium. Deze visie richt zich vooral op energiezuinigheid van woningen (om de energiekosten beheersbaar te houden voor de huurder) en op duurzaam gebruik (recuperatie) en onderhoudsvriendelijkheid van materialen. Via de Energiesnoeiers worden de huurders gesensibiliseerd. Daarnaast gaat de maatschappij ook duurzaam om met ruimte door bestaande gebouwen een nieuwe bestemming te geven. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - EHiGW heeft zich sinds 2008 als doel gesteld de financiële last van de stijgende energiekosten te beperken voor de huurders door het energiezuiniger maken van het patrimonium. De maatschappij realiseerde in vroeg stadium milieuvriendelijke investeringen die bij renovaties werden toegepast. Door in een vroeg stadium te investeren doen kon EHiGW bij het realiseren van deze visie goed gebruik maken van subsidies en premies. In enkele gevallen werden de projecten op deze premies en subsidies afgestemd. Het resultaat is een patrimonium dat in behoorlijke mate energiezuinig is (zie ook ERP-scores bij OD 2.1). - EHiGW heeft nog geen nieuwe technieken toegepast zoals zonnecollectoren of fotovoltaïsche panelen. Wel past de maatschappij in alle nieuwe projecten regenwaterrecuperatie toe waarbij niet alleen het toilet, maar ook de wasmachine wordt aangesloten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 19 VAN 46

20 - Door EHiGW wordt ook duurzaam met ruimte en bestaande gebouwen omgegaan. Door het voorkooprecht en de aankoop van verkrotte panden, voorkomt de maatschappij dat er nieuwe gronden aangesneden moeten worden en kunnen in bestaande centra en op korte afstand van diverse voorzieningen nieuwe huurappartementen (of aanleunwoningen) gerealiseerd worden voor bijvoorbeeld ouderen. In 2013/2014 gaat de maatschappij bestaande panden herbestemmen : de voormalige gemeenteschool in Rollegem (stad Kortrijk) en het vervangen van verkrotte panden in Rekkem (stad Menen). - In haar richtlijnen voor de ontwerpers en aannemers werkt EHiGW met eigen bijkomende voorschriften die gericht zijn op het gebruik van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen. Zo vervangt de maatschappij het meranti-schrijnwerk door PVC en wordt dakbebording in onderhoudsvriendelijke materialen uitgevoerd. - Ook maakt de maatschappij gebruik van recuperatie van materialen: sommige ramen en deuren worden bij renovaties hergebruikt. De visitatiecommissie stelt vast dat de visie op duurzaam gebruik van materialen in brede zin wordt opgepakt door de maatschappij. - Naast de betaalbaarheid van de energiekosten, richt de maatschappij zich ook op sensibilisering van huurders. In samenwerking met de Energiesnoeiers van Natuurpunt worden alle woningen bezocht en dossiers opgemaakt. Deze dossiers gebruikt de maatschappij ook in de planning (zie OD 2.1). Daarnaast worden door de Energiesnoeiers spaarlampen, besparende douchekoppen en brandmelders geplaatst. Ook promoot de maatschappij haar eigen vindingen die energie besparen. Zo adviseert zij huurders om een tijdschakelaar te plaatsen bij de elektrische boiler, zodat deze niet onnodig opwarmt als men slaapt. - EHiGW neemt deel aan de groepsaankopen voor energie in de provincie. Huurders die dat willen kunnen gebruik maken van de lagere prijzen. De maatschappij vult dan voor de bewoners de formulieren in. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed EHiGW volgt de visie van levenslang wonen door zowel woningen aanpasbaar te maken als door het realiseren van verschillende typologieën woningen voor onder andere mindervaliden. In toenemende mate zet de maatschappij in op het realiseren van aanleunwoningen, appartementen voor ouderen en op woningen waar de badkamer en slaapkamer op het gelijkvloers liggen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - De maatschappij volgt de visie van levenslang wonen, enerzijds door woningen aanpasbaar te maken aan veranderende noden van de bewoners of door het realiseren van aangepaste woningen voor mindervaliden en anderzijds ook door het realiseren van sociale mix en diversiteit in het patrimonium, waardoor ook de mogelijkheid bestaat dat bewoners verhuizen naar een woning in hetzelfde dorp die beter in hun noden voorziet. Het lokaal toewijzingsbeleid in beide gemeenten voorziet daarin door versnelde toewijzing van senioren mogelijk te maken. - Volgens de gegevens in de prestatiedatabank realiseerde EHiGW de afgelopen 5 jaren geen aanpasbare huurwoningen. De maatschappij beschikt echter wel over drie aanpasbare appartementen in Aalbeke (gemeente Kortrijk). In deze appartementen op het gelijkvloers is VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EHIGW PAGINA 20 VAN 46