Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge

Transcriptie

1 Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 februari 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Het Lindenhof - Blankenberge Datum rapport: 11 februari 2015 (versie 1.0) Datum visitatiegesprekken: 8 en 9 oktober 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 6 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 3060 Contactgegevens SHM: HANNEUSESTRAAT BLANKENBERGE Tel: Fax: info@lindenhof.woonnet.be Directeur: Wim MOYAERT Voorzitter: Patrick Kina Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Blankenberge De Haan Zuienkerke Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Brecht Vandekerckhove, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Het Lindenhof geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 2 VAN 54

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM HET LINDENHOF PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 3 VAN 54

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Het Lindenhof De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 4 VAN 54

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 5 VAN 54

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 6 VAN 54

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De maatschappij voor het bouwen van goedkope woningen Het Lindenhof werd in Blankenberge opgericht op 2 juli De samenwerkende maatschappij had volgens artikel 3 van de statuten, verschenen in het Belgisch Staatsblad op 24 en 25 juli 1922 tot doel: Het bouwen, aankopen, verbeteren, verkopen en verhuren van goedkope woningen en woonvertrekken, het aankopen van gronden welke tot woningbouw dienen aangelegd of tot dit doel voortverkocht ofwel voor het inrichten van tuinwijken of werkmanstuinen bestemd. Op 28 mei 1933 onthulde de toenmalige voorzitter officieel de 100e woning. Het Lindenhof was historisch gezien enkel actief in de huursector in de stad Blankenberge. Begin jaren 80 werd dan een eerste project gerealiseerd in De Haan. In de wijk Lindenhof werden in 2 fasen 87 woningen gerealiseerd. Ook in Zuienkerke bouwde de SHM begin 1980 een nieuwe wijk met 55 woningen. Sinds 2010 werden haar activiteiten uitgebreid tot de koopsector. Op 31/12/2013 had Het Lindenhof 665 woongelegenheden in verhuur en 18 woningen in beheer, deze laatste zijn van de stad Blankenberge. Met minder dan woningen in eigendom behoort het Lindenhof tot de wat kleinere SHM s in Vlaanderen. Een twintigtal SHM hebben nog minder woningen in eigendom of in beheer. De SHM is dus actief in de Blankenberge (514 huurwoningen en 18 woningen in beheer), De Haan (111 huurwoningen) en Zuienkerke (40 huurwoningen) (zie figuur 1). Figuur 1: verdeling van het patrimonium van Het Lindenhof over het actieterrein. ZUIENKERKE; 40; 6% DE HAAN; 111; 17% BLANKENBERGE; 514; 77% Het grootste deel van het bestaande patrimonium van Het Lindenhof, met name 53,2%, dateert uit de periode van 1980 tot en met 1989; voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat slechts 20,1%. Slechts 13,5% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1950 en 1979, bij de andere SHM s is dat toch 33,6%. Ongeveer 32,6% woningen werden gerealiseerd in de periode 1990 tot en met 2009 (versus 34,9% voor Vlaanderen) en in de periode 2010 tot en met 2013: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 7 VAN 54

8 0,6% versus 5,5% voor Vlaanderen. In deze laatste periode is de SHM niet meer zo actief geweest met nieuwe bouwproductie. Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, met name 53%. 47% zijn dus appartementen. Ongeveer 30% van de SHM s hebben een groter aandeel appartementen in hun patrimonium. Het grootste gedeelte van het huidig patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 31% en 37%, samen 68% - zie tabel 1). De 18 huurwoningen in beheer tellen 1 slaapkamer. Tabel 1: Overzicht huurpatrimonium in eigendom op 31/12/2013. Aantal slaapkamers Type >=5 Totaal Appartementen Aantal % 0,00% 34,08% 59,81% 6,11% 0,00% 0,00% 100% Eengezinswoningen Aantal % 0,00% 16,95% 4,80% 64,69% 9,89% 3,67% 100% Totaal woongelegenheden Aantal % 0,00% 24,96% 30,53% 37,29% 5,26% 1,95% 100% De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van Blankenberge, Zuienkerke en De Haan. In dit gebied zijn eveneens twee andere SHM s actief: - Vitare, de in 2013 opgerichte maatschappij, actief met koop- en huuractiviteiten in het volledige Vlaamse Gewest. Deze SHM heeft echter nog geen gerealiseerde woningen of geplande projecten in het actieterrein van het Lindenhof - Vivendo, actief met koopactiviteiten in de gemeente Zuienkerke en met huuractiviteiten in De Haan. Vivendo verhuurt momenteel 19 van de 130 sociale huurwoningen in De Haan. In Blankenberge, De Haan en Zuienkerke is een toewijzingsreglement goedgekeurd waarbij woningen voorbehouden worden voor kandidaten met een lokale binding. Enkel de stad Blankenberge heeft dit aangevuld met een voorrangsregel waarbij woningen voorbehouden worden voor 55-plussers. De raad van bestuur van Het Lindenhof bestaat uit 13 leden, als volgt samengesteld: Stad Blankenberge: 5 vertegenwoordigers Gemeente De Haan: 1 vertegenwoordiger Gemeente Zuienkerke: 1 vertegenwoordiger OCMW Blankenberge: 1 vertegenwoordiger Provincie West-Vlaanderen: 1 vertegenwoordiger Particulieren: 4 vertegenwoordigers. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité. De organisatiestructuur van Het Lindenhof is heel vlak. De SHM telt naast de directeur 3 administratieve medewerkers die instaan voor het secretariaat, de boekhouding, de verhuring en de sociale dienst. De technische dienst bestaat uit 2 verantwoordelijken, 2 klusjesmannen en 2 poetsvrouwen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 8 VAN 54

9 3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de SHM waren er ongeveer huishoudens in Er wordt een groei verwacht van 11% tegen 2030 ( huishoudens). Bij de nulmeting op 31 december 2007 waren er in het actieterrein 703 sociale huurwoningen, 0 sociale koopwoningen en 34 sociale kavels. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 2,13% van alle woningen. Van de woongelegenheden in het actieterrein van Het Lindenhof zijn er 35% woonhuizen en 65% appartementen. Bij de woonhuizen is er vooral open bebouwing, met name 15% en 13% gesloten bebouwing. Slechts 7% van de woningen zijn halfopen bebouwing. Opvallend is het landelijk karakter van Zuienkerke waar het aantal appartementen beperkt is tot 5% en de open bebouwing oploopt tot 56%. Blankenberge kent het hoogste aandeel appartementen, met name 75%. In het actieterrein van Het Lindenhof is de mediaanverkoopprijs in 2013 voor een woonhuis hoger dan in Vlaanderen ( euro versus euro). Zuienkerke spant de kroon met euro (zie tabel 2). Bij de prijs van een appartement is het verschil minimaal, nl euro in het actieterrein van het Lindenhof en euro in Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond liep in Blankenberge en in De Haan op tot respectievelijk 613 euro en 704 euro wat meer dan 300% hoger is dan de Vlaamse mediaanwaarde (197 euro/m²). In Blankenberge steeg de prijs per m² nog met 116 t.o.v. 5 jaar vroeger, in De Haan daalde deze met 15%. Ter vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de stijging 20,2%. In Zuienkerke waren er in 2013 niet voldoende verkopen van bouwgrond om een analyse toe te laten. De hoge prijzen voor onroerende goederen en vooral voor bouwgrond zal natuurlijk te maken hebben met het feit dat Blankenberge en De Haan kustgemeentes zijn. Tabel 2: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van Het Lindenhof (2013). Gemeente Mediaan verkoopprijs Woonhuis 2013 (in euro) Mediaan verkoopprijs Woonhuis (% wijziging t.o.v. N-5) Mediaan Verkoopprijs Appartement 2013 (in euro) Mediaan Verkoopprijs Appartement (% wijziging t.o.v. N-5) Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² 2013 (in euro) Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² (% wijziging t.o.v. N-5) BLANKENBERGE , , ,66 DE HAAN , , ,81 ZUIENKERKE ,75 nvt nvt nvt nvt VLAANDEREN , , ,23 De bevolking in het actieterrein van Het Lindenhof bedroeg inwoners in 2013 en is iets ouder dan de rest van Vlaanderen: 16,3% personen van 18 tot en met 34 jaar, 43% personen van 35 tot en met 64 jaar en 26,4% personen ouder dan 65 jaar. Dit laatste cijfer ligt bijna 6,5% boven het Vlaamse gemiddelde. De werkloosheidsgraad bedraagt 7,64% (7,48% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,34% (0,3751 % voor Vlaanderen). In het actieterrein woonden eind huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Het Lindenhof in 2013 bedraagt ongeveer ,45 euro (2013). Bij 25% van de SHM s is het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders hoger. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 9 VAN 54

10 Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2011 neer op een bedrag van euro. Voor Vlaanderen was dit euro. Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM zijn iets meer dan een derde ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de 30% SHM s met het hoogste aandeel oudere huurders. Het aandeel huurderhuishoudens met een niet-belgisch gezinshoofd bedroeg 2,76% in 2013, wat uitzonderlijk laag is in vergelijking met de andere SHM s. Het aandeel alleenstaande huurders bedraagt 48% en daarmee bevindt de SHM zich bij de 25% SHM s in Vlaanderen met het hoogste aandeel alleenstaanden. Voor informatie over het BSO in het actieterrein van de SHM, verwijzen we naar de bespreking van de operationele doelstellingen 1.1 en 1.2, waar dat uitgebreid aan bod komt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 10 VAN 54

11 4. PRESTATIES VAN SHM HET LINDENHOF 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Het Lindenhof realiseerde in de periode nieuwe huurwoningen binnen 6 projecten. Dat betekende een jaarlijkse aangroei van gemiddeld 9,4 woningen of ongeveer 1,45% per jaar. Op het moment van de visitatie (oktober 2014) had de SHM 68 woningen in uitvoering en 2 aangemelde projecten van 16 woningen zijn in verschillende stadia van voorbereiding. In samenwerking met de stad Blankenberge en de gemeente De Haan bereidt de SHM de realisatie van 215 woningen voor. Het Lindenhof schakelt zich op een constructieve manier in bij het realiseren van het BSO-huur in haar actieterrein en wordt binnen het lokaal woonoverleg beschouwd als een actieve partner. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen die Het Lindenhof levert voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met gemiddeld 9,4 woningen per jaar wat overeenkomt met een jaarlijkse aangroei van het patrimonium met 1,45%. Het Lindenhof situeert zich met deze procentuele jaarlijkse groei lichtjes boven de mediaanwaarde van alle SHM s in Vlaanderen. De aangroei gebeurde door het bouwen van 47 woningen: 19 in nieuwbouw en 28 vervangbouw en dat in 6 projecten, alle gelegen in Blankenberge. Deze realisaties dateren respectievelijk van 2009 en In 2013 is de SHM met de bouw van 50 nieuwe woningen gestart: 20 in 2 nieuwbouwprojecten en 30 in 4 projecten vervangingsbouw. In 2014 is de bouw van 18 nieuwbouwwoningen, in 1 project, opgestart. Samengeteld is de realisatie van 68 nieuwe huurwoningen in uitvoering: 38 in nieuwbouw en 30 in vervangingsbouw. Verdeeld naar gemeente situeren zich 61 huurwoningen in Blankenberge, 4 in Zuienkerke en 3 in De Haan. Daarnaast zijn er twee projecten in voorbereiding (aangemeld bij de VMSW) goed voor 16 woningen: 3 in De Haan (Manitobawijk) en 13 in Blankenberge (Potier-Kerkstraat, vervangingsbouw). In totaal had de SHM in huurwoningen in uitvoering. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de periode Met de realisatie van deze nieuwe woningen, zal Het Lindenhof tegen 2016 een patrimonium in bezit hebben van 719 huurwoningen. - Het Lindenhof mikt op de realisatie van 215 bijkomende sociale huurwoningen tegen Naast het ontwikkelen van 6 woningen op eigen restgronden in Blankenberge Scharebrugwijk (in vooronderzoek), schakelt ze zich in 3 grote projecten in. In Blankenberge ontwikkelt de West-Vlaamse Intercommunale (WVI) een duurzame wijk Lange Thuyn - eco die grenst aan de polders in de deelgemeente Uitkerke. Het RUP zit in een ver gevorderd stadium. De wijk wordt ingevuld met een mengvorm van ongeveer 220 private en sociale woningen. Er is een schriftelijke overeenkomst met Het Lindenhof om hier 54 sociale huurwoningen te bouwen: 20 grondgebonden woningen en 3 meergezinswoningblokken met 34 entiteiten. Op deze site zal de intercommunale sociale kavels realiseren. In Blankenberge wordt ook de stationsomgeving heringericht waarbij in een globaal project een 300-tal VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 11 VAN 54

12 woningen (oostkant van het station), winkels, kantoren en parkings worden gepland. In de afspraken met de gemeente, is de locatie voor de bouw van 75 nieuwe sociale huurwoningen vastgelegd, te realiseren door Het Lindenhof. - In de gemeente De Haan heeft het OCMW 9.000m² grond liggen aan de Kardinaal Mercierlaan. Het OCMW heeft hier reeds in een eerste fase 45 sociale huurwoningen gerealiseerd die ze zelf verhuurt. Ze kan echter, ingevolge de besluiten ter hervorming van de financiering van de sociale huisvestingssector (Het Financieringsbesluit van de Vlaamse Regering van 21/12/20121) voor de volgende fasen niet meer genieten van subsidies ter financiering van de bouwkost. Ze doet daarom een beroep op Het Lindenhof om de overige 80 sociale huurwoningen te realiseren. De SHM heeft hier positief op gereageerd. De schatting van de waarde van de gronden is ondertussen aangevraagd. In de gemeente Zuienkerke zijn er geen grote terreinen aansnijdbaar. De gemeentelijke beleidsverantwoordelijken onderzoeken samen met WVI welke percelen omgezet kunnen worden naar woongebied waarop de SHM dan realisaties kan neerzetten en dat binnen de door het BSO-huur aangeduide tijdslimiet van 2023 (wat volgens de nieuwe beleidsverklaring 2025 zal worden). Er wordt er naar gestreefd om zo een 20-tal sociale woningen/appartementen te realiseren. - Tenslotte dient nog vermeld te worden dat Het Lindenhof 18 woningen (1-slaapkamertype) van OCMW Blankenberge beheert (Park De Craene). Deze werden gebouwd binnen het vroegere Urgentieprogramma ( Domus Flandria ) waarvan de bouwlening binnenkort verloopt en terugbetaald is en de overeenkomstige subsidiëring ten einde loopt. Ingevolge een afspraak die bijna 25 jaar geleden gemaakt is, dient Het Lindenhof dit project in 2016 over te kopen van de stad Blankenberge. Gezien de financiële toestand van de SHM, wordt onderzocht of voor deze aankoop een tegemoetkoming kan verleend worden door de Vlaamse Overheid aangezien de eigen middelen deze aankoop niet toelaten (zie ook OD 5.1). Kort na de visitatie gaf de VMSW te kennen dat een financiering via FS3 tot de mogelijkheden behoorde. - Het behalen van het BSO-huur vormt een grote uitdaging in het actieterrein van de SHM. Bij aanvang (2007) werd dit bepaald op 153 huurwoningen voor Blankenberge, op 18 voor Zuienkerke en voor De Haan op 107. In het actieterrein van Het Lindenhof zijn er dus nog 268 huurwoningen te realiseren. De meest recente berekeningen omtrent het BSO-huur geven het hiernavolgend beeld. In Zuienkerke zijn er 25 sociale huurwoningen te realiseren, gezien de verkoop van 8 woningen aan de zittende huurders en de inhuurname van een woning door het SVK. De gemeente onderneemt acties om gronden van bestemming te veranderen en te verwerven van particulieren, OCMW en de Kerkfabriek. In Blankenberge zijn er tussen 2007 en bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd en de lopende en toekomstige projecten van de SHM (bijvoorbeeld wijk Lange Thuyn en project Stationsomgeving), zullen ervoor zorgen dat het BSO-huur behaald wordt tegen Het Lindenhof neemt het leeuwenaandeel van het te realiseren BSO-huur op zich. In de gemeente De Haan waren er op het ogenblik van de visitatie nog 54 huurwoningen te realiseren. Dit zal gebeuren door Het Lindenhof in de Manitobawijk en op de gronden gelegen aan de Kardinaal Mercierlaan. De visitatiecommissie stelt vast dat Lindenhof op een actieve wijze een essentiële rol speelt in het behalen van het BSO-huur in haar actieterrein. De beleidsverantwoordelijken spraken ook hun waardering uit voor de medewerking van de SHM op dat vlak. 1 : Besluit van de Vlaamse Regering van 21/12/2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 12 VAN 54

13 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Het Lindenhof realiseert sinds 2010 ook koopwoningen. Ze heeft sindsdien 16 koopwoningen opgericht, er zijn er 20 in opbouw en 20 aangemeld. De SHM verkent verder de mogelijkheden om nog bijkomende sociale koopwoningen te realiseren. De aangekondigde wijziging van de subsidiëringsregels bij de realisatie van sociale koopwoningen zorgt evenwel voor onzekerheid bij de SHM. Omdat deze maatschappij zich historisch gesproken louter op huuractiviteiten heeft geconcentreerd, de prestaties m.b.t. koopactiviteiten nog erg beperkt en vooral zeer recent zijn en omdat de maatschappij ook (nog) niet kan bemiddelen in de Vlaamse Woonlening, worden de prestaties op koopactiviteiten niet apart beoordeeld, maar maken ze deel uit van de beoordeling van OD Het Lindenhof realiseert sociale koopwoningen sinds Een eerste project van 16 woningen werd gerealiseerd in Blankenberge - Boezingepad. Op dit ogenblik zijn er twee projecten in uitvoering in Blankenberge, samen goed voor 20 sociale koopwoningen. In het project Dujardinstraat gaat het om 10 woningen in vervangingsbouw, oorspronkelijk aangekocht van particulieren. De woningen van het project Lenebrugstraat zijn nieuwbouwwoningen. Het Lindenhof heeft daarnaast twee projecten aangemeld bij de VMSW voor de gemeente De Haan: 12 woningen in de Nieuwdorpstraat en 8 woningen in de Manitobawijk, maar de zekerheid van uitvoering is er nog niet. Op langere termijn is er ook een optie om binnen het eco-project Lange Thuyn 25 sociale koopwoningen te realiseren. - Op het ogenblik van de visitatie bevat het wachtregister 31 kandidaat-kopers: 19 van jaar, 7 van jaar en 5 van jaar. - Het Lindenhof zal eerder buiten het centrum sociale koopwoningen bouwen omdat ze uit ervaring weet dat het doelpubliek vooral daar wenst te wonen; voor sociale huurwoningen wordt daarentegen het centrum opgezocht. De doelgroep voor de eengezinswoningen zijn jonge gezinnen, die immers vaak nog aan gezinsuitbreiding toe zijn. Voor koopappartementen mikt de SHM vooral op senioren en dan is de nabijheid van het centrum en van voorzieningen een troef. Voor het bekomen van een sociale lening, verwijst Lindenhof door naar de SHM Vivendo uit Brugge. Ze krijgt daarvoor een aanbrengvergoeding per afgesloten lening. - Het BSO-koop is voor Blankenberge vastgelegd op 71. Door de inspanningen van de SHM zijn er nu nog 35 woningen te realiseren. In De Haan blijft het te behalen BSO-koop nog steeds 43 woningen. Er wordt onderzocht of er koopwoningen kunnen worden gerealiseerd binnen de te bebouwen gronden van het OCMW. In Zuienkerke, waar de afspraak is dat de SHM Vivendo koopwoningen realiseert, is er geen BSO opgelegd. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing In het actieterrein is de opdracht tot het realiseren van het BSO kavels door de gemeenten toegewezen aan de West-Vlaamse Intercommunale. Daarom worden de prestaties van de SHM op deze doelstelling niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 13 VAN 54

14 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft haar strategische gronden quasi volledig aangewend in de voorbije en lopende projecten. Omwille van de beperkte financiële middelen kan ze enkel gronden en panden verwerven waarop ze effectief een project kan realiseren. Dit gebeurt op verschillende manieren. Daarenboven voert ze ook verdere verkenningen in het kader van het bouwprogramma op middellange termijn (zie OD 1.1). De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Het Lindenhof voor het verwerven van gronden en panden als goed. - Einde 2012 had Het Lindenhof een grondreserve van 21 ha. Deze gronden zijn voornamelijk te vinden in De Haan (Manitobawijk, 4 are) en in Blankenberge (380 are in Scharebrugstraat Oost en are in de wijk Westkwartier). Het Lindenhof heeft deze gronden al sinds lang in voorraad. Ze worden nu stelselmatig aangewend voor projecten in uitvoering of in opbouw. De feitelijke reserve bedraagt nog amper 5 are, wanneer alle lopende projecten zullen gerealiseerd zijn. - De SHM blijft investeren in de aankoop van nieuwe gronden en dat in functie van het realiseren van concrete projecten. In 2013 kocht ze in Wenduine (De Haan) een perceel van m² van een privé-ontwikkelaar om 8 koop- en 3 huurwoningen te realiseren. In 2014 besliste de SHM het pand Kerkstraat te verwerven. Het Lindenhof is omzichtig in het uitoefenen van het voorkooprecht. Alleenstaande woningen opkopen en renoveren is financieel tot vandaag steeds te duur, zeker in de kustgemeentes (zie tabel 2 bij punt 3.2 Beschrijving omgeving ). Het Lindenhof volgt wel de mogelijke verkoop van privéwoningen die op de leegstandslijst staan op. Wanneer een opportuniteit zich voordoet, probeert ze initiatief te nemen (bijvoorbeeld in het ontwikkelingsproject van de stationsbuurt van Blankenberge). Ze gebruikt nog andere technieken om gronden te verwerven. In De Haan voert de SHM gesprekken met het OCMW om de gronden ofwel aan te kopen, ofwel in erfpacht te nemen (recht van opstal) of in een mengvorm (project Kardinaal Mercierlaan). In de gemeente Zuienkerke wordt zowel met de kerkfabriek als met particuliere eigenaars gesproken om gronden te verwerven. In de gemeente Blankenberge zullen de gronden in het project stationsomgeving gekocht worden van de NMBS en de stad Blankenberge. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Het Lindenhof verhuurt geen woningen aan welzijnsorganisaties, maar vanuit deze sector is daar ook geen vraag naar zoals de visitatiecommissie kon vaststellen. Ze behoudt een beperkt aantal woningen voor aan senioren en aan personen met een handicap. Het Lindenhof analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de gewijzigde vraag naar verschillende woningtypes. De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling als goed. Het hoge aandeel aan senioren zowel bij de huurders als bij kandidaat-huurders, vormt een aandachtspunt. - Het Lindenhof heeft een gevarieerd aanbod aan huurwoningen: 25% studio s of 1 slaapkamerwoningen, 31% met twee slaapkamers, 37% met 3 slaapkamers en 7% met 4 of meer slaapkamers. Uit de kandidaat-huurderslijsten, 452 inschrijvingen op 31/12/2013, blijkt de groep die vraagt naar een of twee slaapkamers bijzonder hoog, nl. 83%, gevolgd door 6% aanvragen voor woningen met 3 slaapkamers en 1% voor 4 of meer slaapkamers. Met de projecten die op stapel staan, heroriënteert de SHM langzaam haar aanbod: in de projecten in uitvoering of aangemeld is 81% van het woningtype 1 tot 2 slaapkamers. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 14 VAN 54

15 - Enkel de stad Blankenberge heeft een toewijzingsreglement goedgekeurd waarbij woningen voorbehouden worden voor 55-plussers. Het Lindenhof voorziet daartoe 18 woningen. Daarnaast heeft ze 5 woningen die specifiek zijn aangepast aan personen met een handicap (en/of bejaarden) en die ook effectief bewoond worden door de doelgroep. De SHM verhuurt geen woningen aan het OCMW of via welzijnsorganisaties voor huisvesting van specifieke doelgroepen. Uit de contacten die de visitatiecommissie had met de welzijns- en woonactoren blijkt dat ze hiertoe geen vragende partij zijn. Dit heeft hoogstwaarschijnlijk te maken met het feit dat de welzijnsorganisaties niet direct zichtbaar zijn in het actieterrein van de SHM omdat hun secretariaat of contactpunt buiten het actieterrein liggen. De welzijnsorganisaties hebben ook geen instellingen in het actieterrein van de SHM. De OCMW s doen geen beroep op Het Lindenhof voor nood- of transitwoningen: ze hebben daarvoor hun eigen oplossingen uitgewerkt. - Een specifieke huurdersgroep binnen Het Lindenhof is de groep senioren. De SHM heeft 34,5% gezinshoofden gelijk aan of ouder dan 65 jaar en 50% heeft de leeftijd van 60 jaar of ouder. De daaraan voorafgaande leeftijdsgroep, nl jaar vertegenwoordigt 26,5% van de gezinshoofden binnen Het Lindenhof. Dit is ook een afspiegeling van de leeftijdsverdeling van de bevolking binnen de gemeenten van haar actieterrein. Blankenberge en De Haan behoren met 48% van de bevolking boven de 60 jaar tot de 10 gemeenten in Vlaanderen met de oudste bevolking. Uit een analyse van de kandidaat-huurders blijkt ook dat de senioren in het patrimonium van de SHM willen komen wonen. Binnen het kandidaat-huurdersbestand van Het Lindenhof heeft 19% van de gezinshoofden een leeftijd van 61 tot 70 jaar en 13% heeft een hogere leeftijd. 32% van het kandidatenbestand is dus ouder dan 60 jaar. - In de huidige bezetting van de woningen is er een onderbezetting bij 189 woningen: 72 waarbij er 1 slaapkamer op overschot is en 117 waarbij er 2 of meer slaapkamers op overschot zijn. Veelal gaat het om senioren of gezinnen waarvan de kinderen ondertussen het huis hebben verlaten. Het Lindenhof nodigt bewoners uit over te stappen naar huurwoningen met minder slaapkamers. Bij de realisatie van een nieuw project worden ze per definitie uitgenodigd zich hiervoor in te schrijven. Op dit ogenblik zijn er 9 huurders die een mutatieaanvraag indienden. De voorbije 2 jaren zijn er 7 mutaties gebeurd omwille van onderbezetting. Volgens de SHM laten oude bomen zich echter niet zomaar verplanten, het is dus een zeer delicate aangelegenheid. - De vergrijzingsproblematiek is een algemeen gegeven aan de kust, zie ook onder andere de lopende studie rond vergrijzing aan de kust, subtitel 'de impact op woon- en zorgmarkt' 2 die in opdracht van de Provincie West-Vlaanderen aan een studiebureau werd toegewezen en waarbij Blankenberge een van de onderzoeksobjecten is. Binnen de gemeenten van het actieterrein is er echter geen specifiek doelgroepenplan inzake wonen. Het Lindenhof heeft een groot aantal kandidaat-gezinshoofden ouder dan 60 jaar, die op zoek zijn naar een betaalbare woning. De visitatiecommissie nodigt Het Lindenhof uit om in het gemeentelijk woonoverleg te onderzoeken of ze via haar toekomstige projecten mee een antwoord kan geven tot het uitbouwen van een gepast woonaanbod voor deze doelgroep (vormen van wonen-welzijn, aangepaste woningen binnen een zorgnet, vb. ADL-woningen). De verantwoordelijkheid terzake berust uiteraard niet bij de SHM maar bij de gemeenten als regisseur voor het woonbeleid. 2 : beide titels zijn nog werktitels. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 15 VAN 54

16 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Het Lindenhof levert goede inspanningen om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. In de voorbije periode groeide haar patrimonium jaarlijks met 1,45%. In werd gestart met de bouw van 68 woningen en de bouw van 16 huurwoningen wordt voorbereid. Op middellange termijn zijn er plannen om tot een bijkomende realisatie te komen van ongeveer 215 sociale huurwoningen. Dankzij haar inspanningen zal het BSO-huur behaald worden in het actieterrein. De SHM levert sinds 2010 ook inspanningen om sociale koopwoningen aan te bieden. Ze heeft momenteel 20 sociale koopwoningen in opbouw en er zijn 20 woningen aangemeld. Nadat alle lopende projecten gerealiseerd zijn heeft Het Lindenhof nagenoeg geen grondvoorraad meer. Gelet op haar beperkte financiële middelen bouwt ze geen strategische grondreserves meer op maar gaat ze wel op zoek naar gronden in functie van realiseerbare projecten. De SHM heeft een gevarieerd aanbod van woningtypes. Bij de kandidaten blijkt een grote vraag naar woningtypes van 1 of 2 slaapkamers. Het Lindenhof houdt hiermee rekening in haar projecten in opbouw. Er zijn 25 woningen voor senioren en 5 woningen voor personen met een fysieke handicap. Er zijn geen vragen vanuit welzijnsorganisaties naar specifieke vormen van samenwerking voor bepaalde doelgroepen. In het actieterrein is er een grote aanwezigheid van bewoners boven de 60 jaar. Ook op de wachtlijsten is een bijna een derde van de kandidaten 60 jaar of ouder. De visitatiecommissie nodigt de SHM uit om binnen het lokaal woonoverleg verder te onderzoeken of dit aanleiding zou moeten geven tot eventueel gepaste initiatieven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 16 VAN 54

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Het Lindenhof heeft een goed en actueel inzicht in de staat van haar patrimonium en houdt dit ook up-to-date. Ze volgt het nodige onderhoud en de herstellingen op. De SHM beschikt bovendien over een renovatieplanning die naast regulier groot onderhoud ook is gericht op het tegen 2020 realiseren van de ERP 2020-normen voor het volledige patrimonium. Deze planning is opgenomen in de financiële meerjarenplanning. 65,3% van de woningen van Het Lindenhof voldoet aan de drie prioritaire normen van de ERP 2020-doelstellingen. Daarmee behoort de SHM tot de 40% verst gevorderde SHM s in Vlaanderen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - Het Lindenhof heeft een goed overzicht van haar patrimonium dat tegelijk een inzicht biedt in de kwaliteit ervan. Dit bestand wordt aangevuld met gegevens van de uitgevoerde werken en met de vaststellingen van controles die gebeuren in de woning. Dit laat ook toe om de noodzakelijke grote onderhoudswerken, zoals van technische installaties, daken en schilderwerken, in te plannen en deze te groeperen per groep van woningen. Sinds een viertal jaren worden grote onderhouds- en renovatiewerken immers gebundeld en in groep aanbesteed. Dat leidt tot een betere prijsvorming en er kan dan een beroep gedaan worden op goedkope FS3-financering. Tevens worden de annuïteiten hiervan mee opgenomen in de GSC-berekening (zie OD 5.4). - Voor het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen heeft Het Lindenhof twee arbeiders in dienst. Zij staan ook in voor de renovaties aan het eigen patrimonium bij een verhuisbeweging. Tijdens de visitatiegesprekken gaven de huurders aan dat ze de ervaring hebben dat er snel wordt gereageerd als er herstellingen door eigen personeel worden uitgevoerd. Voor de andere herstellingen doet Lindenhof een beroep op aannemers. In 2013 waren er 618 interventies: 392 door het eigen personeel en 226 door derden. De SHM besteedde het onderhoud van alle verwarmingstoestellen uit in 2010 (het contract loopt tot in 2016). Het onderhoud van de groenzones werd uitgegeven via een aanbesteding in Tot 2011 werden grote renovaties uitgevoerd wanneer nodig en steeds op woningniveau. Nadien streefde Het Lindenhof ernaar om zoveel als mogelijk groot onderhoud en renovaties te groeperen waardoor een globalere aanpak mogelijk is. De SHM heeft voor haar groot onderhoud en renovatiewerken een planning, die ook financieel is onderbouwd en die loopt tot en met De spreiding van aanpak is oordeelkundig gepland en gebudgetteerd op basis van prioriteiten. De 9 woningen waar totaalrenovatie moet doorgevoerd worden, hebben prioriteit 1. Woningen waarvan slechts een deelelement (vb. daken) moet worden aangepakt, hebben prioriteit 4. De SHM heeft een tijdslijn tot in 2020 opgemaakt waarbij, rekening houdend met deze prioriteiten en de financiële implicaties, de werkzaamheden op een realistische wijze zijn vastgelegd. Daarbij zijn ook de ingrepen opgenomen die effect hebben op het behalen van ERP 2020-normen, voor zover ze gepaard gaan met renovatiewerken. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM in 2013 en 2014 deze meerjarenplanning ook effectief gevolgd heeft. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 17 VAN 54

18 - Een aanzienlijk deel (65,3%) van het patrimonium van Het Lindenhof voldoet reeds aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Daarmee behoort de SHM tot de 40% verst gevorderde SHM s van Vlaanderen. Belangrijker voor de beoordeling van deze doelstelling is de vooruitgang die de SHM maakt en plant te maken om de ERP 2020-normen in 2020 volledig te halen. Op dit onderdeel liet de SHM ten opzichte van 2010 slechts weinig progressie zien; het aandeel woningen dat aan alle normen voldoet is in de periode met minder dan 1% gestegen. Een en ander heeft ook te maken met het zeer voorzichtige financiële beleid dat de SHM moet voeren. Wanneer men meer in detail naar de ERP 2020-normen kijkt, blijkt dat 97,4% van de woningen al voldoet aan de norm voor dubbele beglazing en 90,4% aan de norm voor dakisolatie. Bijna 70,7% van de woningen is voorzien van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Op dit laatste onderdeel heeft de SHM ten opzichte van andere maatschappijen een achterstand: meer dan 75% van de SHM haalt een betere score. Vooral de wijk Scharebrug springt in het oog: bij 102 van de 111 appartementen in deze wijk ontbreekt een energiezuinige verwarmingsinstallatie en wordt verwarmd op elektriciteit. Omdat er geen gasleidingen liggen is een installatie op gas voorlopig geen optie, al draagt dit de voorkeur van de SHM weg. Het Lindenhof is in gesprek met Eandis om die zo snel mogelijk aan te leggen. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken of er geen alternatieve vormen van collectieve verwarming mogelijk zijn. Collega-SHM s experimenteren daar bijvoorbeeld mee op wijkniveau en doen een beroep op Europese subsidies. Bovendien blijkt deze wijk compact gebouwd te zijn wat dergelijke wijkgebonden installaties interessanter maakt. Tenslotte is de stad Blankenberge bezig met de gefaseerde heraanleg van het openbare domein wat een gelegenheid is om eventuele collectieve voorzieningen kostefficiënter aan te leggen. - De aanpak om het patrimonium aan te passen aan de ERP 2020-normen is gevarieerd: de SHM werkt via eenvoudige ingrepen (quick-wins door het verhelpen van het ene gebrek zonder andere ingrepen), via het gelijktijdig remediëren van meerdere gebreken (bv. in 18 appartementen en 33 eengezinswoningen moet zowel dakisolatie als dubbele beglazing worden gerealiseerd stand van zaken einde 2012), via een deelrenovatie of zelfs via totaalrenovatie over vervangingsbouw tot de (openbare) verkoop. Concreet worden 18 woningen aangepakt via een totale renovatie (intussen in uitvoering), 210 woningen via deelrenovaties waarvan een deel al is aangemeld of op een uitvoeringsprogramma staat. Binnen deze totaalplanning zijn de ingrepen die een enkel gebrek (quick-wins) dienen te verhelpen voornamelijk gegroepeerd in de jaren 2015 of Op het ogenblik van de visitatie kon de SHM melden dat, op 4 woningen na, er nu overal dakisolatie is en dat, na de renovatie van het gebouw Hanneusestraat 25 Stationsstraat 25/27, geen enkele woning in het patrimonium nog enkele beglazing zal hebben. De visitatiecommissie stelt vast dat volgens de meerjarenplanning mits de nodige kredieten beschikbaar zijn de woningen in 2020 zullen voldoen aan de thans vooropgestelde ERP 2020-normen. Bij de aanpak via renovaties, worden ook de spouw- of buitenmuur geïsoleerd. 62% van de woningen had einde 2012 een spouwmuurisolatie en 4% een buitenmuurisolatie. Bij alle nieuwbouwprojecten of vervangbouwprojecten voorziet Het Lindenhof nu in haar ontwerpen onmiddellijk in isolatie van de spouw- of buitenmuur, wat overigens een wettelijke verplichting is. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 18 VAN 54

19 OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Door inbreidingsgerichte initiatieven maakt Het Lindenhof op een spaarzame manier gebruik van de schaarse ruimte. Bij nieuwe projecten oriënteert ze zich op een EPB-peil 54 zodat niet per definitie in een alternatieve energiebron hoeft voorzien te worden 3. Ze wil dus sterk inzetten op isolatie in plaats van alternatieve energiebronnen. In het verleden heeft de SHM evenwel reeds zonneboilers geïnstalleerd. Ze heeft aandacht voor eenvoudige technische oplossingen in haar woongelegenheden en wat betreft de inzet van duurzame materialen bouwt ze haar ervaring van project tot project op. Dat leidde evenwel niet tot een geëxpliciteerd document, onderbouwd vanuit een visie, dat kan bezorgd worden aan de ontwerpers. Ze onderneemt enkel eenmalige initiatieven tot sensibilisering van de huurders. De visitatiecommissie vindt de prestaties voor verbetering vatbaar en beveelt Het Lindenhof aan om haar eigen initiatieven en ambitieniveau duidelijker uit te drukken in een visienota, waarbij een concreter richtinggevend kader vastgelegd wordt bij renovatie- en nieuwbouwprojecten, en waarbij de SHM tegelijk ook inspanningen levert om de huurders op een zo milieuvriendelijk mogelijk manier te laten gebruik maken van haar patrimonium. - Bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen onderzoekt Het Lindenhof in samenspraak met de gemeente de mogelijkheden tot inbreiding en het gelijktijdig wegwerken van stadskankers. Dat leidt ook tot spaarzaam ruimtegebruik. Verkrotte woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De meest markante inbreidingsprojecten in Blankenberge zijn de complexen Visserstraat 22 Breydelstraat 35 (9 appartementen), Langestraat Nieuwstraat 21 (16 appartementen) en in De Haan, Kardinaal Mercierlaan 19 (4 appartementen). - Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen ofwel een EPB-peil van E60 bereiken (met één of met een mix van 6 voorgeschreven hernieuwbare energievormen) of een EPB-peil van E54 (wanneer geen hernieuwbare energievorm wordt voorzien). Het Lindenhof streeft ernaar om voor de nieuwe projecten een E-peil te halen dat voldoet zonder dat er een verplichting is voor een hernieuwbare energievorm, dus E54. De SHM is van oordeel dat het duurzamer is (en goedkoper in onderhoud voor de huurders en de eigenaars) om de woning beter te isoleren en luchtdicht te maken dan een hernieuwbare energievorm installeren. Hernieuwbare energievormen kunnen volgens de SHM steeds op een later tijdstip geïmplementeerd worden maar wegen ook budgettair zwaar door. Voor de woningen in de Manitobawijk in De Haan (8 koop- en 3 huurwoningen) bijvoorbeeld, behaalt de SHM er volgens de eerste EPB-startverklaring 4 een E-peil van 51. In de nieuwe projecten voorziet de SHM ook spouwmuurisolatie of buitenmuurisolatie (zie vorige O.D.). Dit geldt zowel voor de huur- als voor de koopwoningen. - In de voorbije jaren heeft de SHM enkele initiatieven genomen met alternatieve energievormen: Boezingepad (2005: 12 woningen met zonneboiler), Vladslopad (2010: 16 koopwoningen met zonneboiler) en Korre en Benne (2014: collectieve stookketels met 3 : voor nieuwe gebouwen met bouwaanvraag vanaf 1 januari 2014 moet energie opgewekt worden uit een van zes omschreven hernieuwbare energiebronnen (zonneboiler, PV-installatie, warmtepomp,...). Indien deze systemen niet toegepast worden of niet voldoen aan de voorwaarden wordt het maximale E-peil 10% strenger: E60 (van toepassing vanaf 1/1/2014) wordt bijvoorbeeld E54. 4 : de startverklaring EPB met de administratieve gegevens en de voorafberekening van het project moet voor de start van de werken elektronisch ingediend worden door de EPB-verslaggever. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF PAGINA 19 VAN 54