Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel

Transcriptie

1 Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel Visitatiegesprekken op 13 en 14 november 2014 Visitatierapport van 24 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Volkswoningen van Duffel - Duffel Datum rapport: 24 maart 2015 (versie 1.0) Datum visitatiegesprekken: 13 en 14 november 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 10 februari 2015 Erkenningsnummer SHM: 1150 Contactgegevens SHM: NIEUWSTRAAT DUFFEL Tel: info@volkswoningen-duffel.woonnet.be Directeur: Kristina VERHOYE Voorzitter: Theo BOEL Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: BONHEIDEN DUFFEL KONTICH MECHELEN SINT-KATELIJNE-WAVER Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Gerard van Bortel, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Volkswoningen van Duffel geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 2 VAN 50

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 3 VAN 50

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Volkswoningen van Duffel De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 4 VAN 50

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 5 VAN 50

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Voor verbetering vatbaar PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 6 VAN 50

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Op 28 november 1921 zag de Volkswoningen van Duffel (VWD), aanvankelijk onder de benaming Samenwerkende Maatschappij voor Goedkope woningen van Duffel, het levenslicht en daarmee is zij een van de oudste Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen. De SHM werd gesticht onder impuls van gezagdragers uit de openbare besturen en enkele sociaal vooruitstrevende burgers met het doel woningen te bouwen voor arbeiders en bedienden en deze woningen te verhuren en desgevallend te verkopen. Langzaam maar zeker breidde het actieterrein van de SHM zich uit, in de jaren 50 en 60 met de toenmalige gemeenten Walem, Onze-Lieve-Vrouw-Waver en Waarloos en met de gemeente Sint-Katelijne-Waver. Op 29 september 1994 fuseerde VWD met de SHM CV Werkmanshaard waardoor ook de gemeenten Bonheiden en Mechelen bij het actieterrein van de SHM werden gevoegd. De vennootschap is sedert haar ontstaan geleidelijk uitgegroeid van een zuiver gemeentelijke tot een gewestelijke bouwvennootschap die actief is in 5 gemeenten, met name Bonheiden, Duffel, Kontich, Mechelen en Sint-Katelijne-Waver. Op 31/12/2013 verhuurde de SHM huurwoningen binnen het kaderbesluit sociale huur. Daarnaast verhuurt de SHM nog 7 woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel. De SHM is dus actief in Duffel (705 huurwoningen), Sint-Katelijne-Waver (209 huurwoningen), Mechelen (146 huurwoningen), Kontich (134 huurwoningen) en Bonheiden (92 huurwoningen) (zie figuur 1). Figuur 1: verdeling van het patrimonium over het actieterrein MECHELEN ; 146; 11% KONTICH; 134; 11% BONHEIDEN; 92; 7% SINT-KATELIJNE- WAVER; 209; 16% DUFFEL; 705; 55% Bron: prestatiedatabank VMSW PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 7 VAN 50

8 Het grootste deel van het bestaande patrimonium van VWD, namelijk 50,8%, dateert uit de periode van 1980 tot en met 1989; voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat slechts 20,1%. Ongeveer 35,9% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1990 en 1999 (voor Vlaanderen is dat slechts 15%) en ongeveer 13,4% vanaf 2000 (versus 25,4% voor Vlaanderen). Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, namelijk 66%. 34% zijn dus appartementen. Ongeveer 50% van de SHM s hebben een groter aandeel appartementen in hun patrimonium. Het grootste gedeelte van het huidig patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 25% en 51%, samen 76% - zie tabel 1). Tabel 1: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2013. Aantal slaapkamers Type >=5 Totaal Appartementen Aantal % 0,00% 27,08% 50,93% 18,52% 3,47% 0,00% 100% Eengezinswoningen Aantal % 0,00% 10,07% 11,36% 67,21% 10,89% 0,47% 100% Totaal woongelegenheden: Aantal % 0,00% 15,79% 24,65% 50,86% 8,40% 0,31% 100% Bron: prestatiedatabank VMSW De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van 5 gemeenten van haar actieterrein. In dit gebied zijn eveneens 6 andere SHM s en 2 SVK s actief: - Vitare, de in 2013 opgerichte maatschappij, actief met koop- en huuractiviteiten in het volledige Vlaamse Gewest. Deze SHM heeft echter nog geen gerealiseerde woningen of geplande projecten in het actieterrein van VWD; - De Ideale Woning, actief met huuractiviteiten in de gemeente Kontich; - Woonpunt Mechelen, actief met huuractiviteiten in de stad Mechelen en de gemeente Sint-Katelijne-Waver; - Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting, actief met huuractiviteiten in de stad Mechelen; - Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen, actief met koopactiviteiten in de gemeenten Kontich; - Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom van Mechelen en omstreken (hierna ook KLE Mechelen), actief met koopactiviteiten in de gemeenten Bonheiden, Duffel, en Sint-Katelijne-Waver en in de stad Mechelen; - SVK Bodukam, actief in Bonheiden, Duffel, Sint-Katelijne-Waver en Mechelen; - SVK Woonweb, actief in Kontich. Enkel in Mechelen is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. Mechelen voorziet daarin een voorrang voor kandidaat-huurders met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die in begeleiding zijn bij een dienst beschut wonen. Daarnaast is ook een voorrang voorzien voor 60- plussers met een zorgbehoefte gekoppeld aan een woonbehoefte. Ook lokale binding kreeg een invulling. Afhankelijk van het patrimonium wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die gedurende 20 jaar in Mechelen heeft gewoond, die de afgelopen 8 jaar gedurende minimaal 5 jaar in Mechelen heeft gewoond of die niet in Mechelen woont maar er werkt. De andere gemeenten van het actieterrein hebben geen lokaal toewijzingsreglement. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 8 VAN 50

9 De raad van bestuur van VWD bestaat uit 12 leden, als volgt samengesteld: Gemeenten van het actieterrein: 5 vertegenwoordigers (1 per gemeente) OCMW Bonheiden: 1 vertegenwoordiger OCMW Kontich: 1 vertegenwoordiger OCMW Duffel: 1 vertegenwoordiger OCMW Sint-Katelijne-Waver: 1 vertegenwoordiger OCWM Mechelen: 1 vertegenwoordiger Provincie Antwerpen: 1 vertegenwoordiger Particulieren: 1 vertegenwoordiger. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité. Naast de directie bestaat de organisatiestructuur van VWD uit een technische dienst, een financiële dienst en de dienst administratie. De SHM telt buiten de directeur 3 diensthoofden, 4 bedienden en 3 deeltijdse schoonmaaksters. 3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de SHM waren er ongeveer huishoudens in Er wordt een groei verwacht van ongeveer 10% tegen 2030 ( huishoudens). Bij de nulmeting voor het BSO op 31 december 2007 waren er in het actieterrein sociale huurwoningen, 159 sociale koopwoningen en 1 sociale kavel. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 5,91% van alle woningen. Van de woongelegenheden in het actieterrein van VWD zijn er 75% woonhuizen en 25% appartementen. Bij de woonhuizen is er vooral gesloten bebouwing, namelijk 35% en 22% open bebouwing. Slechts 18% van de woningen zijn halfopen bebouwing. In Bonheiden en Sint- Katelijne-Waver is opvallend veel open bebouwing. Dit loopt op tot respectievelijk 64% en 46%. Mechelen kent het hoogste aandeel appartementen, namelijk 32%. In het actieterrein van VWD is de mediaanverkoopprijs in 2013 voor een woonhuis in alle gemeentes hoger dan de mediaan voor heel Vlaanderen (zie tabel euro voor Vlaanderen). Kontich spant de kroon met euro. Bij de prijs van een appartement zijn de verschillen bijna even groot, Bonheiden kent hier de hoogste prijzen met euro en Mechelen de laagste met euro tegenover euro als mediaan verkoopprijs voor een appartement in heel Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond liep in Mechelen en in Kontich op tot respectievelijk 251 euro en 249 euro wat ongeveer 25% hoger is dan de Vlaamse mediaanwaarde (197 euro/m²). In de meeste gemeenten in het actieterrein daalde de prijs per m² ten opzichte van 5 jaar vroeger, in Kontich zelfs met bijna 40%. Ter vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de prijsstijging per m² 20,2%. De vrij hoge prijzen voor onroerende goederen hebben natuurlijk te maken hebben met de ligging van de betrokken gemeenten op de as Brussel- Antwerpen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 9 VAN 50

10 Tabel 2: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van VWD (2013). Gemeente Mediaan verkoopprijs Woonhuis 2013 (in euro) Mediaan verkoopprijs Woonhuis (% wijziging t.o.v. N-5) Mediaan Verkoopprijs Appartement 2013 (in euro) Mediaan Verkoopprijs Appartement (% wijziging t.o.v. N-5) Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² 2013 (in euro) Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² (% wijziging t.o.v. N-5) BONHEIDEN , ,95 233,33 1,27 DUFFEL , ,46 250,00-14,83 KONTICH , ,59 248,72-38,04 MECHELEN , ,21 250,67-23,19 SINT- KATELIJNE- WAVER , ,36 219,57 3,94 VLAANDEREN , ,67 197,00 20,23 Bron: prestatiedatabank VMSW De bevolking in het actieterrein van VWD bedroeg inwoners in 2013 en is iets jonger dan de rest van Vlaanderen: 21,3% personen van 18 tot en met 34 jaar, 39,9% personen van 35 tot en met 64 jaar en 18,2% personen ouder dan 65 jaar. De werkloosheidsgraad bedraagt 6,14% (7,48% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,31% (0,3751 % voor Vlaanderen). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van VWD in 2013 bedraagt ongeveer euro (2013). Bij slechts 15% van de SHM s is het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders hoger. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2011 neer op een bedrag van euro. Voor Vlaanderen was dit euro. Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM is bijna een derde ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de 40% SHM s met het hoogste aandeel oudere huurders. Het aandeel huurderhuishoudens met een niet-belgisch gezinshoofd bedroeg 7,54% in 2013, wat bijna het gemiddelde van de sector is. Het aandeel alleenstaande huurders bedraagt 39,3% en daarmee bevindt de SHM zich bijna bij de 25% SHM s in Vlaanderen met het laagste aandeel alleenstaanden. Voor informatie over het BSO in het actieterrein van de SHM, verwijzen we naar de bespreking van de operationele doelstellingen (OD) 1.1 en 1.2, waar dat uitgebreid aan bod komt. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 10 VAN 50

11 4. PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De SHM Volkswoningen van Duffel (VWD) heeft in de afgelopen 5 jaar haar patrimonium jaarlijks met gemiddeld 1% uitgebreid. In 2013 had ongeveer 65% van de SHM een grotere aangroei van het patrimonium. Het aantal woningen in voorbereiding (aangemeld of op het uitvoeringsprogramma) is eerder beperkt. Veel projecten in voorbereiding zijn echter - buiten de wil van de SHM om vertraagd of geannuleerd. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van VWD op deze operationele doelstelling globaal als goed. - Het meest recente project van VWD betreft een inbreidingsproject met 6 appartementen in de Leopoldstraat dat de SHM in 2014 in het centrum van Duffel heeft opgeleverd. Voor de beoordeling van de prestaties van de SHM, in vergelijking met andere SHM s, kijkt de visitatiecommissie naar de periode In die 5 jaren heeft VWD 70 nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Van de andere SHM s had 65% een hogere aangroei van het patrimonium in de periode In 2013 heeft VWD geen huurwoningen gerealiseerd, wel koopwoningen (zie hiervoor OD 1.2). In de wijk Jasmisse te Duffel heeft VWD in 2012 het project Perwijs-Veld, bestaande uit 28 grote eengezinswoningen met 3 en 4 slaapkamers, opgeleverd. De SHM heeft in 2011 in de Wouwendonkstraat te Duffel via vervangingsbouw één woning gerealiseerd. In 2009 heeft de SHM in Kontich 32 woningen gebouwd op de locatie van een voormalige kazerne. Daarnaast heeft de SHM in 2009 nog 9 huurwoningen opgeleverd in Mechelen aan de Tender- en Wagonstraat. - De SHM heeft diverse nieuwbouwprojecten in voorbereiding waarvan een aantal aangemeld zijn bij de VMSW of op het uitvoeringsprogramma staan: o in Bonheiden aan de Zwarte Leeuwstraat (19 appartementen - aangemeld) en Hogenopstal fase 3 (17 woningen); o in Sint-Katelijne-Waver aan het gebied Maenhoevevelden (16 woningen) en het project Pastorie De Goede Herder (5 woningen op het uitvoeringsprogramma); o in Duffel aan de Stocletlaan (17 huurwoningen met woonbeleidsconvenant - aangemeld), Leopoldstraat (6 woningen op het uitvoeringsprogramma) en het project Schorshagen (koopproject met 15-tal woningen); o in Mechelen project Hoek Aambeeldstraat-Draaibankstraat (6 woningen op het uitvoeringsprogramma zie ook verder). Naast deze projecten is VWD in dialoog met de gemeenten over andere bouwmogelijkheden op diverse locaties, zoals de Oude Gemeenteschool te Waarloos in de gemeente Kontich, de binnengebieden Eeckelenveld en IJzerenveld te Sint-Katelijne-Waver, het project Oude dorpsschool te Bonheiden-Rijmenam en het project Dijk te Onze-Lieve-Vrouw-Waver. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 11 VAN 50

12 - Een aantal projecten kan om diverse redenen niet, of niet volgens het oorspronkelijke concept, ontwikkeld worden. Dit vertaalt zich in een bescheiden aantal woningen dat de SHM bij de VMSW heeft aangemeld of die op het uitvoeringsprogramma staan. Eind 2013 had VWD 36 woningen aangemeld en stonden slechts 17 woningen op een uitvoeringsprogramma. Dat uit zich in het feit dat in 2013 bijna 9 op de 10 SHM s meer woningen (in verhouding tot hun patrimonium) hadden geprogrammeerd dan VWD, terwijl dat 5 jaar geleden slechts 4 op de 10 was. - Het realiseren van nieuwe projecten verloopt niet zo vlot. De visitatiecommissie is van mening dat dit niet te wijten is aan onvoldoende inzet van de SHM. Hieronder geeft de visitatiecommissie een aantal voorbeelden die illustreren dat projectontwikkeling in het actieterrein van VWD vaak moeizaam verloopt: o een aantal projecten van de SHM zijn in een late fase van de projectontwikkeling in problemen gekomen door voortschrijdend inzicht van de lokale besturen en door de vernietiging van het onderdeel sociale last van het Grond- en Pandendecreet. Zo was in Mechelen het project Hoek Aambeeldstraat-Draaibankstraat aanbestedingsklaar toen de gemeente de realisatie van het project tegenhield omdat het project teveel parkeerdruk in het gebied zou veroorzaken. De SHM is nu in dialoog getreden met de stad Mechelen over een mogelijke gelijkwaardige alternatieve locatie door middel van een grondruil. Ook wordt er overlegd over een vergoeding door de stad Mechelen van de door VWD gemaakte kosten tijdens de voorbereiding van het project; o in de gemeente Sint-Katelijne-Waver speelde een vergelijkbaar probleem. Daar heeft VWD een perceel grond in eigendom vlakbij een school. De gemeente wil die grond nu voorbehouden voor de uitbreiding van de school omdat zij een groei van het aantal schoolgaande kinderen verwacht vanwege de bouw van nieuwe woningen in de omgeving. Ook hier is VWD in gesprek met de gemeente over een mogelijke grondruil; o in Kontich zijn er eveneens knelpunten. In het Altenapark heeft VWD bouwplannen uitgewerkt voor vervanging van de voormalige Kolonelswoning. De nieuwe bestuursploeg wil de groene ruimte van het Altenapark echter behouden en wil niet dat er op de betreffende locatie gebouwd wordt. De gemeente is op zoek naar een alternatieve locatie om aan VWD aan te bieden, maar de SHM heeft ook hier al kosten gemaakt voor de planontwikkeling waarvoor compensatie wordt gezocht; o de vernietiging van de sociale last, onderdeel van het Grond- en Pandendecreet heeft eveneens een negatieve invloed gehad op de nieuwbouwprojecten die VWD in voorbereiding had. Zo had VWD een rol in het project Maenhoevevelde in de gemeente Sint-Katelijne-Waver dat in handen is van IGEMO 1, een intercommunale. Het betreft een woonuitbreidingsgebied waar men circa 400 woningen wil realiseren, waarvan 20% sociale woningen. De ontwikkeling van deze woningen is onzeker vanwege de vernietiging van de sociale last van het betreffende RUP 2. Sint- Katelijne-Waver is in gesprek met IGEMO om op deze locatie toch sociale woningen te bouwen, bijvoorbeeld door hogere bebouwingsdichtheden toe te staan als er sociale woningen worden opgenomen. Vooralsnog is de uitkomst van deze verkenning onduidelijk. 1 : Het werkingsgebied van IGEMO zijn de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Bornem, Duffel, Putte, Puurs, Sint-Amands, Sint-Katelijne- Waver en Willebroek en de steden Mechelen en Lier. 2 : Ruimtelijk Uitvoeringsplan. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 12 VAN 50

13 Ook al zijn de bovenstaande ontwikkelingen niet te wijten aan de SHM, toch adviseert de visitatiecommissie de SHM om uit deze voorbeelden leerpunten op te nemen in het risicomanagement om later dergelijke verrassingen zoveel mogelijk te vermijden. - De Vlaamse overheid heeft de gemeente Duffel en de stad Mechelen geen BSO-huur opgelegd. De andere gemeenten in het actieterrein hebben echter nog een flinke inhaalbeweging te doen om hun BSO huur te realiseren. De afgelopen jaren werd in die gemeenten maar weinig vooruitgang geboekt, vooral in Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver. De SHM meldt dat mede door druk vanuit de Vlaamse overheid gemeenten zich nu meer bewust zijn van de noodzaak om de BSO doelen te behalen. Tabel 3: Voortgang BSO-huur Gemeente Nulmeting sociale huur BSO sociale huur Voortgang sociale huur BONHEIDEN DUFFEL KONTICH MECHELEN SINT-KATELIJNE WAVER Bron: Voortgangstoets BSO-huur Vlaamse overheid 2012 Aantal huurwoningen VWD in de betrokken gemeente - De SHM heeft de ambitie om bij te dragen aan de openstaande nieuwbouwopgave voor het BSO-huur en heeft dat ook opgenomen in haar financiële meerjarenplanning (zie OD 5.4). Ook voelt de SHM zich verantwoordelijk om bij te dragen aan de realisatie van het BSO-koop in Duffel (zie OD 1.2). - Er is bij woonactoren veel waardering voor de inspanningen die VWD verricht om sociale woningen te realiseren. De vertegenwoordiger van de stad Mechelen waardeert het bijzonder dat VWD uit eigen initiatief gemengde huur/koop projecten realiseert (zie ook OD 5.5). Ook is er lof van woonactoren voor de kwaliteit van het vervangingsproject Dennenstraat te Mechelen. VWD heeft volgens woonactoren veel aandacht voor het visuele aspect van haar nieuwe wijken. Dat blijkt ook uit de kwaliteit van het in 2011 gerealiseerde project Perwijs-veld te Duffel. VWD trekt, volgens hen, voor haar projecten talentvolle architecten aan. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: n.v.t. De SHM is historisch gezien een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van VWD op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. VWD bouwt ook koopwoningen, maar dat ziet zij niet als haar kernactiviteit, maar als een bron van extra inkomsten. In de periode 2009 tot en met 2013 heeft de SHM 10 koopwoningen gebouwd. In 2010 werden 4 sociale koopwoningen gerealiseerd aan de Hanswijkdries te Mechelen en VWD heeft in sociale koopwoningen op de hoek Tervuursesteenweg/Dennenstraat, eveneens te Mechelen, opgeleverd. De SHM stemt haar koopactiviteiten goed af met de SHM KLE Mechelen, de voornaamste koopmaatschappij in haar actieterrein. De gemeente Duffel heeft alleen een BSO-koop te vervullen (62 woningen en 3 kavels). Door de bestuurlijke verwevenheid van de SHM en het bestuur van de gemeente Duffel (de voormalige schepen voor Wonen was tevens voorzitter van de raad van bestuur van VWD) heeft VWD van het gemeentebestuur een sterke rol gekregen in het realiseren van het BSO-koop. De PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 13 VAN 50

14 SHM KLE Mechelen, die actief is in de koopsector en formeel ook de gemeente Duffel tot haar actieterrein rekent, bouwt geen sociale koopwoningen in deze gemeente. Het gemeentebestuur rekent erop dat VWD deze opgave realiseert. VWD heeft in de wijk Schorshagen te Duffel 15 sociale koopwoningen in voorbereiding. Met dit project is nog onvoldoende zicht op de realisatie van het BSO-koop. In Sint-Katelijne-Waver kijkt het lokaal bestuur vooral naar de KLE Mechelen voor de realisatie van het BSO-koop (79 woningen). OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: n.v.t. VWD heeft in de periode 2009 tot en met sociale kavels verkocht. Het BSO-sociale kavels in Duffel is daarmee gerealiseerd. De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden daarom de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM beschikt op dit moment over een beperkte voorraad reservegronden maar verricht voldoende inspanningen binnen de lokale context om gronden en panden te verwerven. De SHM kan haar grondreserve evenwel niet altijd inzetten. Deze situatie wordt vooral veroorzaakt door de bij OD 1.1. geschetste problematiek waarbij de projectontwikkelingen in het actieterrein van de SHM niet altijd vlot verlopen. Omdat de verantwoordelijkheid hiervan vooral buiten de SHM om ligt, vindt de visitatiecommissie dat de prestaties van VWD op dit vlak toch goed zijn. - VWD beschikte de afgelopen jaren over een vrij stabiele grondreserve van circa 11 hectare; 55% van de SHM s had in 2013 een kleinere voorraad. De SHM vindt haar eigen grondvoorraad op dit moment ontoereikend om voldoende sociale woonprojecten te realiseren. Dit komt deels omdat een bepaalde grond in een overstromingsgebied ligt (locatie Hogenopstal te Rijmenam, Bonheiden, aangekocht in 1994), of op locaties waar de gemeentebesturen geen (sociale) woningbouw willen toestaan (zie OD 1.1). VWD is in gesprek met diverse gemeentebesturen om via grondruil wel geschikte bouwlocaties te verwerven. De meest recente grondaankoop betreft 0,6 ha voor het project Schroshagen te Duffel waar de SHM 15 koopwoningen zal realiseren. - Hinderpaal bij het verwerven van locaties is de hoge grondprijs. Volgens de meest recente gegevens in de prestatiedatabank ligt de mediane grondprijs in Duffel op 250 euro/m² en in Kontich op 249 euro/m². Ter vergelijking de mediaan grondprijs voor geheel Vlaanderen ligt op 197 euro/m² (prijspeil 2013). Een andere hinderpaal, volgens de SHM, is dat het bijzonder moeilijk is om in sommige gemeenten in het actieterrein tot afspraken te komen over sociale woonprojecten. Het is trekken en sleuren aldus de SHM. De directeur neemt deel aan alle lokale woonoverlegmomenten in het actieterrein om maximaal te pleiten voor sociale woonprojecten. Twee gemeenten in het actieterrein hebben zich volgens de Vlaamse overheid onvoldoende ingespannen om het BSO-huur te realiseren (Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver). Er is echter ook een (bescheiden) tegengeluid: sommige woonactoren vinden dat VWD vaker ontwikkellocaties afwijst dan andere SHM s eveneens actief in het actieterrein. Zij vinden dat de SHM haar projectontwikkelingscapaciteit verder kan versterken. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 14 VAN 50

15 - VWD creëert ook kansen voor bijkomende woningen binnen bestaande complexen door bij vervanging van het eigen patrimonium te kiezen voor verdichting. Deze kansen zijn heel concreet uitgewerkt in het Masterplan (zie OD 2.1). Dit plan houdt rekening met aangroei van circa 200 woningen op bestaande locaties door verdichting en is een goede stap om op eigen gronden meer sociale woningen te realiseren. Het door de raad van bestuur goedgekeurde Masterplan zal VWD ook bespreken met de gemeentebesturen en de verdichtingsvoorstellen afstemmen op het woonbeleid van de lokale overheden. - De SHM screent de in het kader van het voorkooprecht aangeboden panden op opportuniteit. Dit heeft nog niet geleid tot aankopen. Ook hier speelt de hoge vraagprijs een rol. Mede door die hoge prijzen ziet de SHM weinig heil in het uitoefenen van het voorkooprecht, maar wel in de wederinkoop van sociale koopwoningen. Dit recht heeft de SHM echter nog niet uitgeoefend. - De visitatiecommissie adviseert de SHM om een strategie te ontwikkelen die erop is gericht om de komende jaren meer panden en reservegronden te verwerven die door VWD kunnen worden ingezet in vervangingsbouw- of nieuwbouwprojecten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt nog niet over een uitgewerkte strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. De SHM had wel de eerste oriënterende gesprekken met belanghebbenden om de nood aan woningen voor bijzondere doelgroepen beter in beeld te brengen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - De SHM stemt de kenmerken van nieuwe en gerenoveerde woningen af op de vraag die blijkt uit de wachtlijsten. Hierbij betrekt zij ook de input verkregen tijdens het lokale woonoverleg en de contacten met OCMW s. Vaak bepaalt de locatie van het nieuwbouwproject in grote mate wat gerealiseerd kan worden. Zo werden in het project Perwijs-Veld vooral grote eengezinswoningen (3 en 4 slaapkamers) gerealiseerd om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de woningtypologie (appartementen/eengezinswoningen) in de wijk en de verwachtingen van het lokaal bestuur, dit terwijl op de wachtlijst vooral 1- en 2-persoonshuishoudens staan. Deze laatste groep bedient de SHM bijvoorbeeld met het project Zwarte Leeuwstraat (in uitvoering) te Bonheiden waarin veel kleine appartementen gerealiseerd worden. De keuzes die de SHM maakt om haar aanbod af te stemmen op de noden van de doelgroepen kan zij nog beter motiveren. De visitatiecommissie adviseert de SHM om transparanter te zijn over de keuzes die zij maakt, bijvoorbeeld door deze keuzes toe te lichten in het jaarverslag. - Op dit moment heeft de SHM weinig structurele contacten met welzijnsactoren. De SHM wil vaker en regelmatiger overleggen met welzijnsactoren. Het is belangrijk dat woon- en welzijnsactoren weten wat ze van VWD kunnen verwachten op het vlak van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om voor haar doelgroepenbeleid een duidelijke visie en strategie uit te werken en dat te gebruiken om richting en inhoud te geven bij haar contacten met de welzijnsactoren voor dit thema. - De SHM heeft inmiddels oriënterende gesprekken gevoerd met Beschut Wonen Este over de begeleiding van ex-psychiatrische patiënten in woningen van VWD. De SHM neemt ook met enige regelmaat deel aan GGalimero, Geestelijke Gezondheidszorg As Lier-Mechelen Regionaal Overleg. Deze contacten zijn nog in een beginfase. Een knelpunt volgens de SHM bij PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 15 VAN 50

16 de huisvesting van ex-psychiatrische patiënten is dat organisaties zoals Beschut Wonen Este de begeleiding van bewoners niet kunnen garanderen. - In Bonheiden is VWD in gesprek met het OCMW over de vervanging van 12 seniorenwoningen door een appartementencomplex voor deze doelgroep. De SHM vraagt hiervoor aan de gemeente wel om een toewijzingsreglement op te maken zodat er garanties zijn dat de woningen aan senioren kunnen worden toegewezen. - Volgens vertegenwoordigers van gemeenten waarmee de visitatiecommissie sprak is er voor de SHM nog geen rol weggelegd voor het realiseren van assistentiewoningen en serviceflats. Er zijn voldoende private initiatieven op dat vlak actief binnen het actieterrein van VWD. De visitatiecommissie kan zich evenwel voorstellen dat deze initiatieven niet altijd betaalbaar zijn voor huishoudens met beperkte financiële middelen en vindt dat een SHM op dit vlak een belangrijke meerwaarde kan leveren. - In totaal verhuurt de SHM 5 woningen in haar actieterrein aan de lokale OCMW s. Deze woningen worden gebruikt voor tijdelijke noodopvang. Diverse woonactoren waren bijzonder tevreden met de rol die VWD speelde bij de recente herhuisvesting van de bewoners van een onbewoonbaar verklaarde woning aan de Leopoldstraat te Duffel. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar VWD heeft in de afgelopen 5 jaar haar patrimonium gemiddeld jaarlijks met 1% uitgebreid. Het aantal woningen in voorbereiding (aangemeld of op het uitvoeringsprogramma) is echter beperkt. Veel projecten in voorbereiding zijn buiten de wil van de SHM - vertraagd of geannuleerd. De SHM beschikt op dit moment, naar eigen inschatting, over een ontoereikende voorraad bouwgrond, maar verricht naar de mening van de visitatiecommissie voldoende inspanningen om gronden en panden te verwerven. De SHM moet haar inspanningen wel verder opdrijven om te zorgen dat de voorraad bouwgrond wordt aangevuld. De SHM beschikt nog niet over een strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. VWD ondernam wel de eerste oriënterende gesprekken met stakeholders om de nood aan woningen voor bijzondere doelgroepen beter in beeld te brengen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 16 VAN 50

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt over een actuele meerjarige onderhouds- en renovatieplanning. De planning heeft een looptijd van 15 jaar en de maatregelen om de prioritaire ERP2020-doelen te behalen bevinden zich in de eerste jaren van die planning. VWD dient echter nog een grote inspanning te leveren om de energieprestaties van haar relatief oude patrimonium te verbeteren. De SHM is duidelijk bezig met een inhaalbeweging en heeft de betrachting om tegen 2020 de prioritaire ERP2020-doelen te behalen, echter de planning biedt daarvoor nog onvoldoende zekerheid. Ook de controle op de uitvoering van herstellingen is nog onvoldoende. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. - VWD heeft een relatief oud patrimonium. Dat vertaalt zich ook in de energieprestaties. Bij de meest recente VMSW-bevraging voldeed 56% van het patrimonium van VWD aan de drie prioritaire ERP2020-doelen, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Voor het gehele Vlaamse sociale huurpatrimonium lag dit percentage op 61%. In 2013 voldeed 45% van het patrimonium van VWD nog niet aan de prioritaire doelen. De SHM boekt dus goede vooruitgang. Van het patrimonium van VWD beschikt 42% nog niet over dakisolatie; voor alle Vlaamse SHM s gecombineerd is dit 20%. Een nadere analyse leert dat deze gebreken zich vooral voordoen bij de eengezinswoningen van VWD. Ruim 40% van haar patrimonium bestaat uit huizen die in de periode zijn gebouwd. Hier laat de isolatie vaak te wensen over. 89% van het patrimonium van VWD beschikt over energiezuinige verwarming, voor de gehele sociale huursector is dit 83%. Hier scoort VWD dus beter dan het Vlaams niveau. Ook op het vlak van isolerende beglazing laat VWD goede prestaties zien: 96% van haar patrimonium beschikt over energiezuinige beglazing, tegen 82% voor geheel Vlaanderen. - VWD beseft dat voor een professioneel onderhoud, renovatie, vernieuwing en uitbreiding van het patrimonium een lange-termijn-visie nodig is en een stappenplan gebaseerd op grondige kennis van de staat van het patrimonium. Tot voor kort beschikte VWD niet over deze kennis. De SHM heeft echter een indrukwekkende inhaalbeweging gemaakt op dat vlak. Zij heeft een studiebureau de opdracht gegeven om het patrimonium grondig in kaart te brengen en hieraan een planning voor onderhoud, renovatie en vervanging te koppelen. Deze opdracht werd begeleid door een Stuurgroep Masterplan, waaraan naast medewerkers ook een aantal bestuursleden deelnamen. Deze stuurgroep kwam ongeveer maandelijks samen. Voor het opstellen van het Masterplan is bij een groot aantal huurders naar de onderhoudsbehoefte gepeild via een tevredenheidsmeting die de enquêteurs van het studiebureau huis aan huis hebben afgenomen. Voor het bepalen van de onderhoudsconditie kreeg het studiebureau eveneens een overzicht van de klachten over de staat van het patrimonium. In totaal zijn ruim woningen onder de loep genomen. De visitatiecommissie vindt deze grondige werkwijze voor het opstellen van een meerjarenplanning een goede start voor de inhaalbeweging die de SHM moet maken. - Samen met de VMSW zijn een tweetal nieuwbouw- en renovatiescenario s op financiële haalbaarheid getoetst. Scenario 1 hield de realisatie van alle maatregelen van het Masterplan in. Scenario 2 omvatte in aanvulling daarop ook alle bouwproductie die nodig is om het BSO- PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 17 VAN 50

18 huur in het actieterrein te behalen. Beide scenario s blijken haalbaar zonder de financiële leefbaarheid van VWD aan te tasten. Eind 2014 heeft de raad van bestuur zowel het Masterplan als de financiële planning conform scenario 2 goedgekeurd (zie ook OD 5.1/OD 5.4). - De SHM zet zich in om zoveel mogelijk ERP2020-doelstellingen te realiseren tegen 2020 maar kan dat niet garanderen. Het Masterplan voorziet in feite in een globale aanpak van de onderhouds- en renovatieproblematiek en legt niet de nadruk op de ERP2020-doelstellingen. Bovendien wil de SHM de uitvoering van renovaties zoveel mogelijk groeperen en niet gefragmenteerd per woning uitvoeren, onder andere omdat de gegroepeerde aanpak efficiënter is. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat niet alle vereiste werken voor het ERP2020- programma zullen afgewerkt zijn tegen Begin 2015 start bij VWD een nieuw aangeworven technisch medewerker. Zij zal onder andere nagaan welke Quick Wins de SHM kan realiseren rekening houdend met het Masterplan, bijvoorbeeld woningen waar gemakkelijk dakisolatie kan aangebracht worden. De visitatiecommissie vindt dit positief, maar ook rijkelijk laat. De ERP2020-doelen zijn namelijk al sinds 2010 bekend. VWD verklaart deze wat late start door een periode van ongeveer 2 jaar waarin de organisatie niet over een directeur of hoofd technische dienst beschikte. Begin 2011 is die impasse doorbroken en is de SHM gestart met een inhaalbeweging die nu resultaten oplevert. - Naast de drie prioritaire ERP2020-normen is ook gevelisolatie een belangrijke ERP2020- doelstelling. Hier ligt voor VWD nog een aanzienlijke opgave. Volgens de meest recente patrimoniumbevraging van de VMSW heeft 70% van het patrimonium nog geen spouw- of buitenmuurisolatie (voor de gehele Vlaamse sociale huisvestingsector ligt dit percentage op 53%). De niet-prioritaire ERP2020-doelen, zoals gevelisolatie, zijn nog niet in de renovatieplanning opgenomen. De SHM geeft aan dat ze bij de start van de eigenlijke renovatieprojecten deze doelstellingen mee in overweging neemt. - Woon- en welzijnsactoren vinden de kwaliteit van het patrimonium van VWD over het algemeen voldoende. Tijdens het periodiek overleg dat vanuit de Intercommunale IGEMO 3 problemen met woonkwaliteit opvolgt is volgens een betrokken woonactor nog nooit een probleem met een complex van VWD besproken. - VWD werkt niet met een eigen technische dienst. Voor het uitvoeren van herstellingen doet de SHM een beroep op een aantal externe aannemers. Uit de gesprekken met woonactoren en huurders concludeert de visitatiecommissie dat de uitvoering van herstellingen nog onvoldoende door de SHM wordt opgevolgd. Huurders meldden dat de afhandeling van herstellingen soms lang duurt. De SHM kan huurders vaak niet afdoende informeren over het moment waarop de aannemer het werk zal uitvoeren. Huurders zien op dit onderdeel de laatste jaren wel een verbetering (zie OD 5.6 en OD 4.4). - Huurders en woonactoren melden dat de SHM periodiek onderhoud, zoals schilderwerk, niet altijd tijdig uitvoert. Zo wordt als voorbeeld gemeld dat het buitenschilderwerk in Mechelen 12 jaar geleden voor het laatst is gebeurd. De visitatiecommissie kan op basis van de verkregen informatie de reikwijdte van het probleem niet beoordelen (zie ook OD 5.4). 3 : Het werkingsgebied van IGEMO zijn de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Bornem, Duffel, Putte, Puurs, Sint-Amands, Sint-Katelijne- Waver en Willebroek en de steden Mechelen en Lier. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 18 VAN 50

19 - Bij een nieuwe verhuring neemt VWD ook een rol op bij de overdracht van de woning van de oude naar de nieuwe huurder door - indien mogelijk - de plaatsbeschrijving op te maken in aanwezigheid van zowel de nieuwe als oude huurder. Hierdoor is het mogelijk om sluitende afspraken te maken over herstelwerkzaamheden en de overdracht van eventuele voorzieningen in de woning van de oude naar de nieuwe huurder. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk omdat het bijdraagt aan duidelijke afspraken tussen de SHM, de nieuwe en de vertrekkende huurder. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De SHM heeft voldoende aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Zij heeft recent een visie uitgeschreven en brengt die ook goed in de praktijk. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van VWD op dit terrein als goed. - De SHM heeft aandacht voor milieuvriendelijkheid bij nieuwbouw, renovatie, onderhoud van het bestaande patrimonium en de sensibilisering van huurders. Ter voorbereiding van de visitatie heeft de SHM haar visie uitgeschreven. Die visie houdt in dat de SHM milieuvriendelijke maatregelen in nieuwbouw- en renovatieprojecten opneemt als die technisch en financieel haalbaar zijn en binnen de kostprijsnormen van de VMSW blijven. Deze visie wordt ook daadwerkelijk door de SHM in de praktijk gebracht en omvat naast de ERP2020-normen maatregelen zoals het voorzien in regenwaterrecuperatie, zonneboilers, groendaken en bewegingsdetectie bij de verlichting van gemeenschappelijke ruimten. - De SHM heeft in 2011 groendaken opgenomen in het nieuwbouwproject Perwijsveld in de wijk Jasmisse (28 woningen) te Duffel en in 2013 bij het koopproject Dennenstraat (6 woningen) in Mechelen. Dit was een verplichting vanwege de betrokken gemeenten. In de nieuwe woningen van de wijk Jasmisse zijn zonneboilers en regenwaterrecuperatiepompen voorzien. - In het project Stocletlaan, 17 huurappartementen te Duffel momenteel in voorbereiding, wordt naast de plaatsing van zonneboilers onderzocht of een mini Warmte Kracht Koppeling-centrale (WKK) 4 financieel en technisch haalbaar is. Indien dit niet haalbaar blijkt, zal in dit project met gaswarmtepompen 5 gewerkt worden. De SHM heeft dergelijke pompen in 2010 ook geplaatst bij de totaalrenovatie van 42 woningen in de wijk Hogevelden te Duffel en heeft ze opgenomen in het nieuwbouwproject De Goede Herder (6 appartementen), dat momenteel in uitvoering is. - De SHM maakt gebruik van subsidies voor duurzaamheidsmaatregelen (bijvoorbeeld via Eandis), zoals voor dakisolatieprojecten, voor het plaatsen van zonneboilers in de wijk Jasmisse en van subsidies voor het plaatsen van cv-ketels en isolerende beglazing. - Goed onderhoud van CV-ketels draagt bij aan de veiligheid en de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. De SHM heeft een servicecontract afgesloten voor het onderhoud van deze installaties waardoor de onderhoudswerkzaamheden voor de huurders aan een gunstige kostprijs worden uitgevoerd (zie ook OD 3.2). - VWD onderneemt een aantal activiteiten om huurders te sensibiliseren omtrent het energiezuinig omgaan met de woning. Zo krijgen huurders van nieuwbouw- en renovatieprojecten een gebruiksaanwijzing van de geplaatste verwarmingsinstallatie en bij 4 : Mini WKK-installaties koppelen de opwekking van energie en warmte. 5 : Gaswarmtepompen worden veelal als alternatief voor WKK-installaties gebruikt als de vraag naar warmte niet continu is. PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL PAGINA 19 VAN 50