Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster

Transcriptie

1 Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster Visitatiegesprekken op mei 2016 Definitief visitatierapport van 13 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Mandelbeek Datum rapport: 13 oktober 2016 Datum visitatiegesprekken: mei 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: 6 september 2016 Erkenningsnummer SHM: 3210 Contactgegevens SHM: Residentie Lysdaele Oostrozebekestraat 136 bus Ingelmunster T Directeur: Peter De Clerck Voorzitter: Jean-Pierre De Clercq Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Ingelmunster Izegem Kortemark Ledegem Pittem Wingene Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Jean Van den Bilcke, commissielid Peter Bulckaert, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Mandelbeek geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 2 VAN 54

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE MANDELBEEK INGELMUNSTER PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 3 VAN 54

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Mandelbeek De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 4 VAN 54

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor een van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 5 VAN 54

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 6 VAN 54

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Mandelbeek is een coöperatieve vennootschap die is opgericht op 17 december 1922, met maatschappelijke zetel in Ingelmunster, op dat moment de enige gemeente van haar actieterrein. In die periode richtten dezelfde initiatiefnemers ook de NV Woningshulp op, een sociale kredietmaatschappij die werd erkend door de Algemene Spaar- en Lijfrentekas - toen nog een financiële overheidsinstelling. De stichters van beide maatschappijen hadden twee doelen voor ogen: het bouwen en beschikbaar stellen van goedkope en gezonde woningen voor de werknemersbevolking uit de gemeente en de bewoners ervan de mogelijkheid bieden om via een sociale lening tegen een lage rentevoet ook eigenaar te worden. Tot 1945 bleven de activiteiten van De Mandelbeek beperkt tot Ingelmunster. Na de tweede wereldoorlog evolueerde de maatschappij van een louter lokale naar een regionale bouwmaatschappij, dankzij het toetreden van 5 nieuwe gemeenten-vennoten. Tussen 1955 en 1965 breidde het actieterrein uit met de gemeenten Pittem, Sint-Eloois-Winkel (nu deelgemeente van Ledegem), Emelgem (nu deelgemeente van Izegem), Wingene en Kortemark. Opvallend is dat de maatschappij in de loop van haar bestaan al bijna 1500 woningen heeft gerealiseerd waarvan ze er nu nog nauwelijks 30% in bezit heeft. De verkochte woningen betroffen hoofdzakelijk woningen gebouwd met belofte van aankoop, een soort koopwoningen avant la lettre. Het waren grotendeels klassieke eengezinswoningen. Door die verkoop bezit De Mandelbeek bijvoorbeeld in Izegem geen enkele van de 144 woningen meer die ze daar heeft gebouwd. In Ingelmunster heeft de SHM 488 van haar 582 woningen verkocht, waaronder 105 van de 106 vooroorlogse woningen. De productie lag zoals ook elders in Vlaanderen ingevolge de regionalisering van de sociale huisvesting, zeer laag in de jaren 80 tot midden 90, maar sinds 1998 heeft De Mandelbeek zowat 200 nieuwe woongelegenheden gebouwd, hoofdzakelijk huurwoningen. In 2010 begon de SHM ook opnieuw koopwoningen te bouwen. De raad van bestuur van De Mandelbeek bestaat uit 13 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de provincie West-Vlaanderen, telkens 1 van elk van de 6 gemeenten in het actieterrein en 6 vertegenwoordigers van de privéaandeelhouders. De Mandelbeek heeft geen directiecomité. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De Mandelbeek telt naast de directeur 3 personeelsleden: een financieel en administratief medewerkster, een bouwtechnisch medewerker en een deeltijdse poetsvrouw. De Mandelbeek bezat eind sociale huurwoningen, waarvan 405 eengezinswoningen (94,4%) en 24 appartementen (5,6%). Van die 429 verhuurde de SHM er toen aan het OCMW van Pittem 2 buiten sociaal huurstelsel (nu nog 1). Eind 2014 stonden er 2 leeg (2 frictieleegstand - 0 structurele leegstand). Van het totale patrimonium van 429 woningen verhuurt De Mandelbeek er het meest in Wingene (121). In de andere gemeenten verhuurt ze er minder dan 100: 94 in Ingelmunster, 85 in Pittem, 78 in Kortemark en 51 in Ledegem. In Izegem verhuurt de SHM op dit moment geen enkele woning. Enkel in Ingelmunster is ze de enige SHM die actief is in de gemeente. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 7 VAN 54

8 Verdeling van de woningen naar gemeente Wingene Ingelmunster Pittem Kortemark Ledegem Izegem Bron: prestatiedatabank 2015 gegevens 2014 Door de verkoop van nagenoeg alle vooroorlogse woningen heeft De Mandelbeek nu maar 1 vooroorlogse woning meer (uit 1929). Het aantal woningen dat dateert van de periode is beperkt tot 40 (9%) en ook uit de periode heeft ze er slechts 58 (14%). Daarmee heeft ze uit die periode minder woningen dan gemiddeld in Vlaanderen (23% tegenover 34%). Het grootste aantal woningen dat De Mandelbeek op dit moment verhuurt dateert uit de periodes (105 woningen) en (116 woningen), samen goed voor 52% van haar patrimonium (tegenover 39% voor Vlaanderen). 14% van haar patrimonium is de laatste 5 jaar gebouwd, wat ruim boven het Vlaamse gemiddelde ligt. 30 Verdeling woningen volgens bouwjaar Bron: prestatiedatabank 2015 gegevens 2014 % DMB % Vlaanderen Er zijn in totaal 11% 1-slaapkamerwoningen en 25% 2-slaapkamerwoningen. De grootste aantallen zijn evenwel terug te vinden bij de 3-slaapkamerwoniningen: 228 of 53% van het totale patrimonium. De Mandelbeek heeft ook 45 4-slaapkamerwoningen (11%). In de appartementsbouw zijn er enkel 2- en 3-slaapkamerwoningen (telkens 12). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 8 VAN 54

9 Op 31 december 2014 bestond 46% van de gezinnen die een sociale woning huren bij De Mandelbeek uit 1 persoon en 29% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren goed voor respectievelijk 12% en 8%, terwijl 5% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Van de 482 kandidaat-huurders waren er 50% alleenstaand en 28% eenoudergezinnen. 12% zijn paren met kinderen en 10% paren zonder kinderen. Slechts 9% van de gezinnen op de wachtlijst bestaat uit 4 of meer personen. De Mandelbeek telt 36,5% oudere huurders wat in vergelijking met andere SHM s veel is - en 3,3% huurdershuishoudens met een niet-belgisch gezinshoofd, wat dan weer heel weinig is. Het aantal alleenstaanden ligt met 43% ongeveer op het mediaan van de sector. Naast de absolute voorrangsregels hanteert De Mandelbeek ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Voorts hebben Izegem, Pittem en Wingene een toewijzingsreglement dat voor een deel van het patrimonium voorrang geeft aan kandidaat-huurders die minstens 65 jaar oud zijn. Wingene beschikt ook over een toewijzingsreglement dat betrekking heeft op lokale binding (er een tijd wonen, werken of schoollopen). 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van De Mandelbeek beslaat de gemeenten Ingelmunster, Izegem, Kortemark, Ledegem, Pittem en Wingene. Eind 2011 woonden er in het actieterrein van de maatschappij huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Van die inwoners zijn er 20% 18- tot 34-jarigen, 40% 35- tot 64-jarigen en 20% 65-plussers. Deze percentages zijn voor elk van de gemeenten in het actieterrein zeer gelijklopend. Het werkloosheidscijfer in het actieterrein ligt met 4,26% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 8% en dat geldt ook voor het leeflooncijfer van 0,17% (tegenover 0,40%). Enkel in Izegem liggen deze cijfers merkelijk hoger dan het gemiddelde voor het actieterrein (resp. 5,18% en 0,43%). In de woningtypes op het actieterrein van De Mandelbeek tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. Izegem (waar de SHM op dit moment geen woningen heeft) vertoont het meest stedelijke karakter met 40% gesloten bebouwing, 13% flatgebouwen en nauwelijks 25% open bebouwing. Het woningbestand in Kortemark, Pittem en Wingene daarentegen bestaat voor zowat 80% uit open en halfopen bebouwing. Ingelmunster en Ledegem tellen ongeveer evenveel gesloten, halfopen en open bebouwing. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van De Mandelbeek bedroeg in euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor de gemeente Kortemark ligt het mediaan echter op euro, terwijl hij in Ledegem slechts euro bedroeg. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op euro, met de hoogste waarde in Wingene ( euro) en de laagste ( euro) in Izegem. De mediaan prijzen van eengezinswoningen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met 18% gestegen, in Pittem zelfs met 30%. De gegevens van de evolutie van de appartementsprijzen voor het volledige actieterrein zijn onbetrouwbaar wegens het ontbreken van gegevens voor Pittem, maar in Kortemark is de mediaan verkoopprijs alvast sterk gestegen (met bijna 60%), terwijl hij in Wingene met 10% is gedaald. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met 264 euro per m² het hoogst in Izegem en het laagst in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 9 VAN 54

10 Ingelmunster (107 euro). De mediaan prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van De Mandelbeek met 42% gestegen in de afgelopen 5 jaar, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten: de stijging is met 166% het grootst in Ledegem, terwijl de grondprijs in Ingelmunster met 32% is gedaald. In 2014 telde het actieterrein van De Mandelbeek 3,61% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs tellen Ledegem en Pittem met 5% het meest sociale huurwoningen, Ingelmunster met 2% het minst. Behalve De Mandelbeek zijn er op dit actieterrein nog vijf andere sociale huisvestingsmaatschappijen actief: Vivendo, De Mandel en Woonmaatschappij IJzer en Zee (alle drie huur en koop) en de Izegemse Bouwmaatschappij en Helpt Elkander (enkel huur). Daarnaast zijn er drie sociale verhuurkantoren: SVK Regio Izegem, RSVK Veurne-Diksmuide en RSVK Midden West-Vlaanderen. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 555 woongelegenheden, waarvan het hoogste aantal voor Izegem (188). Hoewel de aantallen in de andere gemeente beperkt blijven tot 40 à 100 woningen, betekent dit voor Wingene bijvoorbeeld wel een vermeerdering van haar sociaal patrimonium van 101 naar 205 woningen. Bij de jaarlijkse meting van Wonen-Vlaanderen in 2015 (situatie eind 2014) waren al 420 nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Het BSO was al gerealiseerd in Izegem en bijna in Ledegem en Wingene, dat dus een grote inhaalbeweging heeft gerealiseerd. De gemeente Ingelmunster die bij de voortgangstoets 2014 werd gecatalogeerd als een 2b gemeente en met een SHM (in dit geval De Mandelbeek) een overeenkomst moest sluiten voor de realisatie van een bijkomend sociaal woonaanbod, had eind 2014 al 35 bijkomende sociale woningen gerealiseerd (waarvan de overgrote meerderheid weliswaar door het SVK werd aangebracht) bijna de helft van het BSO huur. Deelresultaten door De Mandelbeek opgetekend in de loop van 2015 leren dat tegen eind 2015 al zowat 500 woongelegenheden bijkomend gerealiseerd waren heel dicht bij het opgelegde BSO dus. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 249 woningen, waarvan de meeste in Izegem (87). Eind 2014 waren er 42 gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 17, vrij gelijkmatig verdeeld over het actieterrein. Eind 2014 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd (in 2015 toch al 2). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 10 VAN 54

11 4. PRESTATIES VAN SHM DE MANDELBEEK INGELMUNSTER 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD 1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De Mandelbeek (voortaan ook afgekort als DMB) realiseerde in de periode nieuwe sociale huurwoningen. Dat betekende een jaarlijkse aangroei van gemiddeld 11,8 woningen of 2,76% per jaar. Op het moment van de visitatie (mei 2016) had de SHM 31 woningen in uitvoering. DMB draagt bij tot het realiseren van het BSO-huur in alle gemeenten van haar actieterrein, maar niettemin vragen woon- en beleidsactoren dat DMB meer inspeelt op de voorstellen die zij doen in het lokaal woonoverleg en dat ze al van bij de conceptfase naar een lokaal draagvlak zoekt bij de gemeenten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van de SHM op deze operationele doelstelling als goed. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met gemiddeld 11,8 woningen per jaar wat afgezet tegenover haar patrimonium overeenkomt met een jaarlijkse aangroei met 2,76%. DMB situeert zich met deze procentuele groei bij de 18% meest actieve SHM s in Vlaanderen. De aangroei gebeurde door het bouwen van 59 nieuwe woningen: 20 in Kortemark in 2010, 35 in Wingene waarvan 15 in 2011 en 20 (12 woningen en 8 appartementen) in 2013, en 4 in Ledegem in De SHM verkocht 3 woningen aan de zittende huurder (1 in 2011 en 2 in 2012). De netto aangroei van het aantal huurwoningen steeg zo van 372 begin 2010 tot 429 eind In 2013 startte de bouw van 19 woningen in de Bruinbeekstraat te Ingelmunster en in 2014 van 12 woningen in het Bunderhof in Ledegem. Door het faillissement van de aannemer zullen beide projecten wellicht pas in 2017 klaar zijn. De visitatiecommissie stelt vast dat zonder dit faillissement de toename van het patrimonium eind 2014 nog positievere cijfers had opgeleverd. - Voor 6 woningen in de Schreveweg in Kortemark is het voorontwerp al goedgekeurd door de VMSW. Voor 13 appartementen in de Kortrijkstraat in Ingelmunster verleende de gemeente in februari 2016 de stedenbouwkundige vergunning en volgt eind 2016 de aanbesteding. Voor 8 woningen in de Eikenstraat Wingene en voor 6 in de Kanaalsite Ingelmunster is de aanstelling van een ontwerper gepland in Eind 2014 had DMB 18 woningen aangemeld of 4,22% van haar patrimonium, wat in vergelijking met de sector laag is. Er stonden daarentegen 31 woningen of 7,26% van haar patrimonium op een uitvoeringsprogramma waarmee de SHM tot de 30% meest actieve SHM s behoorde. Volgens haar beleidsplan zal het huurpatrimonium tegen eind 2018 met 64 woningen (of 15%) aangroeien tot 491 woningen. - De Vlaamse Gemeenschap plaatste de gemeente Ingelmunster bij de 2b-gemeenten die niet voldoende voortgang maakten om het BSO-huur te behalen. In 2014 was er een overeenkomst met DMB voor de productie van voldoende bijkomende sociale woningen in een periode van 3 jaar. In oktober 2015 stelde het lokaal woonoverleg vast dat met de projecten in uitvoering of in de ontwerpfase het BSO-huur tegen 2025 zal behaald zijn. Het aandeel van het SVK met 34 woningen is hierin belangrijk. Volgens de jaarlijkse meting 2015 waren er eind 2014 nog 45 woningen te realiseren en waren er 19 in uitvoering. Dat zijn de 19 woningen in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 11 VAN 54

12 de Bruinbeekstraat van DMB, die op korte termijn een ontwerper zal aanstellen voor 6 nieuwe woningen aan de Kanaalsite. Voor Izegem en Ledegem zijn de vereiste doelen al bereikt. Voor Kortemark moeten er nog 15 woningen worden ingepland, voor Pittem 25 en voor Wingene nog 14. De Mandelbeek stelde zich in 2015 kandidaat voor de CBO oproep nr. 10 ( ). Er waren een aantal eerste contacten voor het indienen van een project met 6 huurwoningen in Kortemark. De maatschappij staat ook open voor aanbiedingen van externen. Volgens de verslagen van het lokale woonoverleg van de gemeenten van het actieterrein zullen die BSO-doelen, waaraan de SHM als uitvoerder haar bijdrage levert, tijdig gehaald worden. - De woon- en beleidsactoren tonen zich partner om zowel bij de productie als de kwalitatieve uitwerking van de projecten sterker samen te werken met DMB. Zo vraagt het gemeentebestuur van Ingelmunster dat DMB actief op zoek gaat naar nieuwe projecten, naast de 19 woningen die ze nu realiseert in de Bruinbeekstraat; zo kan ze samen met het SVK helpen om het BSO in de gemeente tijdig te halen. De woon- en beleidsactoren zijn vragende partij om vanaf de conceptfase samen met de SHM te werken aan inrichtingsplannen waarin de sociale mix, typologieën, groenvoorzieningen, open ruimte, ontsluitingen en parkeervoorzieningen worden vastgelegd. De visitatiecommissie raadt De Mandelbeek aan om de verzuchting van de gemeentelijke ambtenaren en beleidsverantwoordelijken om vanaf de conceptfase intensief betrokken te worden bij de uitwerking van nieuwe projecten met hen te bespreken en zo tot door alle partijen gedragen concepten te komen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De Mandelbeek is gekend als een zuivere huurmaatschappij. Ze verkocht tot woningen van de die ze bouwde. Ze startte recent opnieuw met de bouw van sociale koopwoningen: in woningen in Stenen Stampkot in Ledegem, in woningen in de Bruinbeekstraat in Ingelmunster en in woningen in het Bunderhof te Ledegem. Wegens faillissement van de aannemer zijn de woningen nog niet opgeleverd. Er zijn twee projecten aangemeld en in de ontwerpfase: 3 woningen in Kortemark en 16 in Izegem. Deze prestatie wordt niet als dusdanig beoordeeld omdat die moeilijk te vergelijken is met die van een zuivere of gemengde koopmaatschappij. De visitatiecommissie neemt ze wel mee in de beoordeling van OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De Mandelbeek is gekend als een zuivere huurmaatschappij. De gemeenten doen geen beroep op de SHM voor het realiseren van sociale kavels. Het provinciaal sociaal objectief is inmiddels ook behaald. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De Mandelbeek heeft een grote grondreserve waarvoor grotendeels gemeentelijke bestemmingsplannen klaar of in opmaak zijn. De SHM verwerft op klassieke wijze gronden om de vereiste VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 12 VAN 54

13 sociale woningen te realiseren. Ze beoordeelt de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling als goed. - De Mandelbeek heeft 14 ha grondreserve. Ze situeert zich daarmee ergens in de middenmoot van alle SHM s in Vlaanderen. De gronden liggen verspreid over de 6 gemeenten in haar actieterrein, maar vooral in Ingelmunster (6,6 ha, waarvoor de gemeente in 2014 een inrichtingsplan goedkeurde voor de bouw van 128 woningen) en Pittem (4,7 ha, waarvoor een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in opmaak is). De SHM hield haar grondreserve op hetzelfde peil als in 2010 door jaarlijks gronden aan te kopen. DMB kocht in de periode gronden aan van private personen in Wingene (onder meer 1.835m² voor het ontwikkelen van sociale assistentiewoningen in de onmiddellijke nabijheid van het nieuwe rusthuis dat er in opbouw is) en 1,2 ha van 4 private ontwikkelaars in het kader van het grond- en pandendecreet in Ingelmunster, Kortemark en Izegem. Uit de gesprekken met de beleidsactoren bleek dat gemeenten en OCMW s weinig gronden ter beschikking hebben. - In elke vergadering van de raad van bestuur staan dossiers inzake voorkooprecht op de agenda. Tot op heden is daarin telkens negatief beslist omdat de aangeboden woningen te klein of te duur waren. In Izegem krijgt de Izegemse Bouwmaatschappij, in onderlinge afspraak, informeel voorrang voor dergelijke dossiers. De visitatiecommissie stelt vast dat er jaarlijks een 70-tal woningen worden aangeboden, maar de SHM nagenoeg automatisch alle voorstellen afwijst. De visitatiecommissie raadt DMB aan concreter te onderzoeken om eerder verkochte huurwoningen eventueel weder in te kopen waardoor bij ingrepen in de wijk een consistentere aanpak mogelijk is of wanneer ze hierdoor een strategische verwerving kan doen. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De Mandelbeek heeft vooral nood aan kleinere woonentiteiten voor alleenstaanden en eenoudergezinnen, zoals ook blijkt uit de analyse van de kandidaat-huurders in de opeenvolgende jaarverslagen. Die vaststelling leidde in een recent verleden ook naar een omslag in de woningtypes die de SHM realiseert. Van de 59 nieuwe woningen in de periode waren er al 54% met 1 of 2 slaapkamers. Ze besliste om in de toekomst die lijn door te trekken en vooral te bouwen voor de grote groep alleenstaanden, ouderen en eenoudergezinnen (huurders en kandidaathuurders). DMB werkt ook constructief mee aan (de beperkte) vragen van de welzijnsactoren. Er stelt zich nog wel het probleem van een groot aantal onderbezette woningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van DMB voor deze operationele doelstelling als goed. - De Mandelbeek verhuurt in haar actieterrein vooral eengezinswoningen: 94 in Ingelmunster, 85 in Pittem, 51 in Ledegem (enkel in deelgemeente Sint-Eloois-Winkel), 78 in Kortemark en 97 in Wingene. In Izegem zijn alle eerder gebouwde huurwoningen verkocht. Enkel in Wingene verhuurt ze (24) appartementen. 33% van het patrimonium zijn 143 kleinere woningen (49 met 1, 94 met 2 slaapkamers); de helft van de appartementen zijn kleinere types (2 slaapkamers). - Het aantal kandidaat-huurders is opgelopen van 321 (in 2010) tot 482 (eind 2014): 74% ervan bestaat uit alleenstaanden en eenoudergezinnen. De grootste vraag situeert zich in Ingelmunster, waar DMB als enige SHM actief is. Lange tijd opteerde de SHM voor grotere woningtypes terwijl er een absolute nood is aan kleine woningen. Recente projecten wijzen echter op een omslag die de SHM heeft gemaakt naar kleinere types. Van de 59 nieuwe woningen die De Mandelbeek optrok in de periode waren er al 32 kleinere woningen (1 of 2 slaapkamers). Thans heeft de SHM 31 woningen in uitvoering waarvan 16 met 2 slaapkamers en 15 met 3 slaapkamers. Een identieke opdracht is gegeven aan de ontwerper voor de volgende fa- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 13 VAN 54

14 se van de Bruinbeekstraat in Ingelmunster die aansluit bij een grote bestaande wijk van sociale huurwoningen. Van de aangemelde woningen bestaat ruim 80% uit kleinere woningtypes. - Uit de jaarverslagen blijkt dat DMB nu al meerdere jaren een systematische analyse uitvoert van de wachtlijsten (vraag per gemeente, profiel van kandidaat-huurders naar gezinstype, gezinsgrootte, leeftijd, nationaliteit). Daaruit blijkt onder meer dat 77% van de kandidaathuurdersgezinnen uit maximaal 2 en 91% uit maximaal 3 personen bestaat een aanwijzing dat de nood aan kleinere woningen voor de toekomst alleen nog maar groter zal worden. Een interessante tabel is de dekkingsgraad van sociale huurwoningen per gemeente (de verhouding aanbod sociale huurwoningen tegenover de theoretische doelgroep). Daaruit blijkt dat de dekkingsgraad het hoogst is in Pittem (70%) en het laagst in Wingene (25%) woningen of 19% van het patrimonium is onderbezet (24 Ingelmunster, 20 Pittem, 2 Ledegem, 15 Kortemark, 19 Wingene). Tussen 2010 en 2015 verhuisden slechts 6 gezinnen op eigen verzoek naar een kleinere of aangepaste woning. De visitatiecommissie meent dat DMB bij de realisatie van nieuwe projecten en eventuele grondige renovaties dient af te wegen hoe ze, zowel op basis van de noden van de huidige bewoners als haar kandidaat-huurders, een passend woningaanbod kan realiseren zodat iedereen evenveel kansen heeft of maar even lang moet wachten. Doelgericht inzetten op kleinere typologieën en eventueel, waar het financieel en technisch mogelijk is, grotere woningen opdelen in kleinere entiteiten zijn mogelijkheden. - In het project Seyntex in Wingene (verhuurd sedert februari 2014) zijn 7 woningen en 4 kleinere appartementen op het gelijkvloers geschikt voor ouderen en 5 ervan ook specifiek voor personen met een fysieke beperking. In Ledegem zijn 2 kleinere woningen in het project Stenen Stampkot (verhuurd sedert oktober 2011) ook aangepast voor personen met een fysieke beperking. DMB doet in bepaalde woningen van ouderen ook zelf aanpassingen (plaatsen van inloopdouches en automatisering van rolluiken en garagepoorten) en ze gaat in op vragen van huurders tot aanpassingen (zie OD 4.4). - Het OCMW van Pittem huurt buiten het sociaal huurstelsel 1 gezinswoning (sedert 2003) van De Mandelbeek voor de huisvesting van kwetsbare gezinnen. Tijdens de gesprekken met de beleids- en welzijnsactoren bleek dat nog geen enkele andere organisatie of OCMW een vraag voor huur buiten het sociaal huurstelsel aan DMB had gesteld. - DMB schakelt zich in in de politiek van de gemeentebesturen om te voorzien in de specifieke noden van ouderen. Via een door de gemeente goedgekeurd lokaal toewijzingsreglement krijgen 65-plussers voorrang voor 15 gelijkvloerse woningen in de Peerstalvoetweg in Wingene (gerealiseerd in 2011), voor 14 gelijkvloerse woningen in de P.M. Devloostraat in Kortemark (een reeks bejaardenwoningen uit 1980) en voor 13 woningen in de Burchtstraat in Pittem (gebouwd in 1995 en 2004). - DMB kocht in m² grond in de Zandbergstraat in Wingene. In samenwerking met de gemeente en het OCMW (dat daar een woon- en zorgcentrum bouwt) zal de SHM er op vraag van de beleidsactoren sociale assistentiewoningen realiseren. - DMB neemt samen met andere SHM s deel aan het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proefwonen Midden-West-Vlaanderen waarbij alle deelnemende SHM s en het SVK zich engageren om 5% van het gemiddelde aantal toewijzingen van de laatste 5 jaar per SHM ter beschikking te stellen aan kwetsbare doelgroepen uit verschillende sectoren die er niet of moeilijk in slagen om duurzame huisvesting te vinden. In 2013 wees DMB hiervoor de woning in de Vlasbloemstraat 9 in Ingelmunster toe; dit is de enige woning die ze in het kader van dit reglement heeft toegewezen. Zonder nieuwbouwprojecten gebeuren er bij DMB jaarlijks 15 tot 20 toewijzingen. De visitatiecommissie adviseert DMB om te onderzoeken of - gelet op het zeer hoge aantal kandidaat-huurdersgezinnen dat bestaat uit 2 of 3 personen - de omslag in de realisatie naar kleinere woningtypes niet nog verder moet versterkt worden. Ze suggereert de SHM om bij haar doel- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 14 VAN 54

15 groepanalyse ook de wachttijd van kandidaat-huurders mee in overweging te nemen om zodoende eventuele onvermoede behoeften aan het licht te brengen. De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om op een meer actieve manier de onderbezetting van haar woningen aan te pakken en daarvoor eventueel te rade te gaan bij collega-shm s zoals Dijledal in Leuven die daaromtrent al sinds jaren een actieve politiek voert. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De Mandelbeek realiseerde in de periode nieuwe sociale huurwoningen. Ze had in mei woningen in uitvoering. Ze schakelt zich op een constructieve manier in bij het realiseren van het BSO-huur in haar actieterrein. Woon- en beleidsactoren dringen er op aan om actiever in te spelen op voorstellen voor het realiseren van nieuwe projecten en het opzoeken van opportuniteiten en om vanaf de conceptfase te zoeken naar een lokaal draagvlak bij de gemeenten. De SHM heeft een grote grondreserve waarvoor in vele gevallen gemeentelijke bestemmingsplannen klaar of in opmaak zijn De SHM hield - ondanks haar ruime bouwprogramma - haar grondreserve op hetzelfde peil als in 2010 door jaarlijks gronden aan te kopen. De Mandelbeek heeft vooral nood aan kleinere woonentiteiten. Ze bouwde tussen 2010 en woningen waarvan 54% kleine woontypes. Ze besliste om voor toekomstige projecten die lijn door te trekken en vooral in te spelen op de grote groep alleenstaanden, ouderen en eenoudergezinnen bij haar huurders en kandidaat-huurders. Ze werkt constructief mee aan de (beperkte) vragen van de welzijnsactoren voor huisvesting van specifieke doelgroepen. De SHM telt wel een groot aantal woningen die onderbezet zijn; een actieve politiek om die problematiek aan te pakken dringt zich op. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 15 VAN 54

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD 2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Mandelbeek is pas recent gestart met de opmaak van een inventaris van de constructieve of comfortelementen van haar patrimonium en werkte - met uitzondering van de werken die betrekking hebben op het bereiken van de ERP-doelen - ook geen renovatieplanning uit. Renovaties voert ze doorgaans enkel uit bij een huuropzegging. Ze heeft ook nog behoorlijk wat werk aan de winkel om tijdig de ERP2020-doelen inzake dubbele beglazing en energiezuinige verwarming te halen. Ze heeft hiervoor een vijfjarenplanning opgemaakt. De SHM heeft een goede aanpak voor onderhoud en herstelling van sanitair, warmwatervoorziening en cv-installaties en voor het andere dagelijkse onderhoud. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van de SHM voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - DMB beschikt nog niet over een volledige inventaris van de toestand van haar patrimonium, zowel wat de meer constructieve als de comfortelementen (badkamer, keukens, vloeren) betreft. Een goed zicht op de staat van de woningen is nochtans een belangrijke onderligger om een financieel onderbouwde lange termijnplanning voor renovatie en vervanging van het patrimonium te kunnen opmaken. De renovatieplanning beperkt zich tot de ERP2020- actiepunten, maar bevat bijvoorbeeld geen informatie over renovatie of vervanging van keukens, badkamers, garagepoorten of vloerbekleding, of over bijvoorbeeld schilderwerken of heraanleg van terrassen of opritten. - De SHM renoveert woningen op individuele basis, meestal bij een huuropzegging. De SHM voert een plaatsbeschrijving uit bij het vertrek van de huurder en kan dan pas een aannemer opdracht geven om de nodige opfrissings- en herstelwerken uit te voeren. 35% van de woningen is ouder dan 35 jaar, wat veronderstelt dat voor die woningen regelmatig fragmentaire renovatiewerken nodig zijn of totaalrenovatie. Toch stelt de visitatiecommissie vast dat renovaties slechts sporadisch gebeuren en vaak met eigen middelen, hoewel voor alle renovaties die investeringen zijn gesubsidieerde leningen beschikbaar zijn (zie ook OD 3.1). - Volgens de patrimoniumenquête van de VMSW voldeed eind % van de toen 429 woningen aan de drie prioritaire doelstellingen van het ERP2020 (isolerende beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarming). Van de andere SHM s staat 88% al verder. DMB heeft vooral achterstand inzake dubbele beglazing want slechts 53% voldoet aan de norm (9 op de 10 SHM s heeft een hoger aandeel woningen dat over dubbele beglazing beschikt). Inzake energiezuinige verwarming voldoet 13,5% nog niet aan de norm (63% van de SHM s scoort beter). Wel zijn alle daken van haar patrimonium met minimum 15 cm geïsoleerd (dat gebeurde tussen 2010 en 2014 voor 199 woningen). Voor 48 woningen verving ze in die periode oude gasketels door hoogrendementsketels. - Om tijdig aan alle vereisten te voldoen, voorziet DMB gedurende 5 jaar jaarlijks een budget van euro, wat euro per te renoveren woning is ( voor dubbele beglazing, voor energiezuinige verwarming en euro voor na-isolatie) (zie ook OD 2.2). DMB heeft sedert juni 2012 een industrieel ingenieur elektromechanica met een erkenning als EPB-deskundige in dienst voor het opvolgen van de dossiers. Tussen 2016 en 2019 plaatst ze buitenschrijnwerk met dubbele beglazing in respectievelijk 53 woningen in Ingelmunster, 46 in Ledegem, 52 in Pittem, 26 in Kortemark en 23 in Wingene, een perspectief dat de visitatiecommissie realistisch acht. Het plaatsen van energiezuinige verwarming en warmwater- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 16 VAN 54

17 voorziening is gepland voor 74 woningen. Alle huurders zullen tijdens die werken in hun woning kunnen blijven. - Sedert juli 2007 heeft De Mandelbeek een contract met Cofely Services voor pechverhelping aan de verwarmingsinstallatie, aan toestellen voor warmwaterbereiding en aan de sanitaire uitrusting. Ze is 24u op 24, 7 dagen op 7 bereikbaar en zorgt jaarlijks voor het onderhoud van de installaties (zie ook OD 3.2). Het contract is verlengd in 2011 en In 2016 volgt een nieuwe aanbesteding voor een periode van 5 jaar. Het grootste deel van de oproepen is binnen de 48u opgelost. Er is een duidelijk dalende trend in het aantal meldingen: 332 in 2012, 314 in 2013 en 287 in Maandelijks overloopt de technisch medewerker met Cofely de aard van het aantal openstaande meldingen en de interventietijden. Cofely heeft in april 2016 de volledige inventaris van de cv-installaties afgewerkt zodat er nu een overzicht is van de ouderdom van de toestellen en er een planning mogelijk is voor het vervangen ervan. - Voor de andere technische meldingen (een 3-tal per week) gaat de technisch medewerker zo nodig ter plaatse en bestelt hij de vereiste werken bij enkele lokale aannemers waarmee al geruime tijd wordt gewerkt. De SHM bezorgde in 2013, als gevolg van de resultaten van de tevredenheidsmeting, alle huurders het ZieZo!-boekje aangevuld met duidelijke icoontjes die aangeven wat ten laste valt van de huurder, De Mandelbeek of de onderhoudsfirma. De visitatiecommissie vindt de vermelding van de onderhoudsfirma een interessant bijkomend gegeven (zie OD 3.2). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een volledige inventaris van het patrimonium op te maken en daarop een meerjarenonderhouds- en renovatieplanning te enten. Bovendien adviseert ze de SHM om bij huuropzegging onmiddellijk een voorcontrole uit te voeren. Enerzijds biedt dat de vertrekkende huurder de kans om kosten te vermijden (door eventuele huurschade nog zelf te herstellen), anderzijds kan de SHM de woning dan sneller opnieuw verhuren, omdat ze al een goed zicht heeft op de noodzakelijke werken en die dus ook beter kan inplannen (zie ook OD 3.1). De visitatiecommissie raadt aan om meer preventieve huisbezoeken uit te voeren om zo tijdig structurele gebreken in de woning of foute leefgewoonten van huurders te kunnen aanpakken. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Mandelbeek bouwt woningen op haar grondreserves, in woonuitbreidingsgebieden en in inbreidingsgebieden. Ze heeft goede, zij het veeleer theoretische, principes inzake duurzaamheid en energiezuinigheid opgesteld; de visitatiecommissie beveelt aan om die concreter te maken en mee te geven aan ontwerpers en hun ontwerpen daaraan te toetsen. Ze kan haar visie op die manier nog beter in de praktijk brengen. Ze sloot zij het pas in mei 2016 een overeenkomst af met een energiesnoeibedrijf, waarmee ze een eerste stap zet naar het sensibiliseren van de huurders voor meer milieuvriendelijkheid. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DMB voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee principes, het maximaal aanwenden van duurzame materialen en technieken en het voorkomen van onnodig ruimtegebruik. Daarnaast vormt ook het sensibiliseren van de huurders tot zuinig energieverbruik een belangrijk aandachtspunt. - De Mandelbeek streeft naar een verantwoorde verdichting van 25 woningen per ha dichtbij de dorpscentra en alle voorzieningen, onder andere bij het project Kortrijkstraat in Ingelmunster. De visitatiecommissie stelt op basis van een analyse van recente en geplande projecten en de reactie van de woon- en beleidsactoren evenwel vast dat DMB nog sterker kan inzetten op inbreiding en hergebruik van bestaand patrimonium. Een verkenning van de inventarissen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 17 VAN 54

18 van leegstand en verwaarlozing in de gemeenten van haar actieterrein en een actieve zoektocht naar opportuniteiten bij notarissen, kerkfabrieken of gemeenten kan haar op het spoor brengen van panden of gronden in dorps- en stadskernen. - DMB bouwt en renoveert volgens de kwaliteitsnormen waaraan een project moet voldoen om een stedenbouwkundige vergunning te bekomen. Ze geeft daarbij voorkeur aan het gebruik van natuurlijke en/of hernieuwbare materialen zoals gevels in baksteen, pannen in gebakken aarde en ramen in recycleerbare PVC. Ze maakte tot op heden nauwelijks gebruik van nieuwe technieken als zonnepanelen, warmtepompen, asfaltcollectoren en dergelijke. De SHM voorziet toiletten doorgaans wel van een spaarknop, rust alle woningen uit met een pomp om het hemelwater te kunnen gebruiken en onderhoudt cv-ketels jaarlijks met een lager energiegebruik tot gevolg. Ook besliste ze om bij nieuwe projecten in te zetten op een E- peil 50 plus zonnepanelen (en met aandacht voor buitenschilisolatie en luchtdichtheid). Ze geeft geen specifiek programma van eisen mee aan ontwerpers, maar werkt met een offerteaanvraag voor de aanstelling van een ontwerper (een architectuurwedstrijd ). Uit een juryverslag van een project voor 13 huurappartementen in de Kortrijkstraat Ingelmunster blijkt dat een van de aandachtspunten als volgt luidt Heeft de ontwerper voorstellen gedaan van vernieuwende toepassingen, toegankelijkheid, duurzaamheid, mobiliteit en milieubewuste en energiebewuste toepassingen?. In het verslag van de beoordelingscommissie is daar echter niets van terug te vinden. - De SHM maakt gebruik van het principe van de Trias Energetica, theoretische basisvuistregels bij het duurzaam ontwerpen van gebouwen met onder meer aandacht voor buitenschilisolatie, luchtdicht bouwen, maximaal gebruik maken van duurzame energiebronnen, zo efficiënt mogelijk gebruik maken van fossiele brandstoffen. De visitatiecommissie vindt dit een goede benadering, maar meent dat dit nu ook in de praktijk moet worden gebracht en raadt aan deze eerder theoretische visie op milieuvriendelijkheid verder te concretiseren naar haar eigen praktijk en naar eisen die ze aan haar projecten stelt en dit aan elke ontwerper te bezorgen en zijn/haar ontwerp eraan te toetsen en zo doelgerichter haar visie op duurzaamheid in de praktijk te brengen. DMB heeft voor het project in de Kortrijkstraat in Ingelmunster wel specifiek geopteerd voor een ventilatiesysteem A+. Dat werkt zonder ventilatoren en is onderhoudsarm, gebruiksvriendelijk en zeer energievriendelijk; positief voor de SHM én de huurder. - De SHM heeft een 5-jaren renovatieprogramma van 3 miljoen euro opgemaakt om te voldoen aan de ERP2020-doelen (zie OD 2.1). In mei 2016 waren de werken voor alle gemeenten aangemeld. - DMB laat een extern studiebureau energieprestatiecertificaten (EPC s) voor haar woningbestand opmaken. Dit is in 2016 al het geval voor 157 woningen of 39% van het patrimonium. Daaruit blijkt dat het aanbrengen van 18 cm dakisolatie, in plaats van de eerder geplaatste 7 cm in heel wat woningen, een forse verbetering van de energieprestatie oplevert. - Wanneer een energetische renovatie plaatsvindt licht DMB de huurder hiervan in en wijst ze op het energiebesparende effect van deze werken. Nieuwe huurders krijgen, naast een een folder met tips omtrent ventileren, ook uitleg over het bedienen van de thermostaat zodat ze energiezuinig kunnen omgaan met verwarming. Waar veel SHM s al geruime tijd met energiesnoeiers werken, ondertekende DMB echter pas op 2 mei 2016 de SHM een samenwerkingsovereenkomst tot 2020 met Energiesnoeibedrijf Werkspoor voor het uitvoeren van energiescans en het sensibiliseren van de huurders. Bedoeling is de huurders te sensibiliseren om bewust om te gaan met energie in hun sociale woning en hen hierin actief te ondersteunen. Verder wil ze zo meer informatie krijgen over het werkelijke energieverbruik van de woningen en de invloed van de uitvoering van energiebesparende maatregelen (en ook zicht te krijgen op het werkelijke verbruik in woningen met een elektrische accumulatieverwarming). De energiesnoeiers zullen ook enkele kleinere energiebesparende ingrepen doen zoals het plaatsen van spaarlampen, waterbesparende doucheknoppen, radiatorfolie of buisisolatie. De visi- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 18 VAN 54

19 tatiecommissie meent dat DMB hiermee nu ook op het goede spoor zit om de huurders maximaal bewust te maken van de impact die ze zelf hebben op een beter milieu (en ook op hun portemonnee). De visitatiecommissie vindt echter dat de SHM haar prestaties op dat vlak verder kan verbeteren door het goede voorbeeld te tonen in de eigen werking, goed te communiceren over de doelen die de SHM op dit vlak stelt en de voortgang die de SHM maakt. De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om bij de geplande ERP-werken bewoners bewust te maken van de aanzienlijke inspanningen die de maatschappij levert om bewoners minder energie te doen verbruiken en te zoeken naar engagementen opdat bewoners de theoretische energiewinst door ERP2020-werken, niet gedeeltelijk te niet doen door hun woongedrag. De visitatiecommissie beveelt DMB aan om de eigen inzichten en ambities op vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid, in functie van betaalbaarheid, concreter uit te werken, waarbij er voldoende aandacht uitgaat naar de ontwikkeling van een richtinggevend kader bij de realisatie van nieuwbouw- of renovatieprojecten, maar ook naar de manier waarop de SHM haar eigen inspanningen op dit vlak zal combineren met inspanningen om haar huurders zo milieubewust mogelijk haar patrimonium te laten bewonen. Ze kan zich daarbij laten inspireren door de inspanningen van collega-shm s die op dat vlak een voortrekkersrol opnemen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De Mandelbeek heeft nog geen expliciete strategie op aanpasbaarheid en flexibele inzet van haar patrimonium uitgewerkt, maar beschikt wel over zowel rolstoelbezoekbare en aanpasbare woningen als woningen die aangepast zijn voor ouderen en personen met een fysieke beperking. Ze doet ook inspanningen om bestaande woningen aan te passen aan de specifieke noden van de huurders en zo haar patrimonium flexibel inzetbaar te houden en toegankelijk te maken voor diverse doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DMB op deze doelstelling als goed. - Door diverse ingrepen probeert DMB haar patrimonium flexibel inzetbaar te maken en ervoor te zorgen dat bewoners zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in hun woning in de vertrouwde buurt. Dat doet zij door woningen aanpasbaar te bouwen, door bestaande woningen geschikt te maken voor bewoning voor oudere huurders en door het realiseren van aangepaste woningen. - Aanpasbaar gebouwde woningen zijn woningen die met kleine ingrepen kunnen worden aangepast aan de wijzigende noden van de bewoners. DMB heeft 6 dergelijke woningen in Pittem. Verder verving de SHM een aantal oude zitbaddouches door laagdrempelige inloopdouches in woningen die voorbehouden worden aan 65-plussers in Kortemark en Wingene. Ze plaatste een traplift of een inloopdouche bij andere individuele vragen, altijd op kosten van DMB of met subsidie van het VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap) voor de huurders. DMB plant ook het elektrificeren van rolluiken in een groot aantal woningen van oudere huurders, weliswaar op initiatief en kosten van de huurder zelf. - Een rolstoelbezoekbare woning is een woning die zo is gebouwd dat een persoon in een rolstoel de woning kan bezoeken of dat een persoon met een (al dan niet tijdelijke) fysieke beperking in zijn eigen woning kan blijven wonen. DMB verbreedde diverse toegangspaden naar woningen om ook de weg naar de woning rolstoeltoegankelijk te maken. Het plaatsen van verhoogde toiletten is standaard in het onderhoudscontract sanitair met Cofely inbegrepen. Eind 2014 telde DMB 28 dergelijke woningen en 20 appartementen. Nazicht van het toekomstige project voor 13 appartementen in de Kortrijkstraat Ingelmunster bevestigde dat voor al- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 19 VAN 54

20 le appartementen in alle woonruimten de vereiste draaicirkel is voorzien om ze volledig rolstoeltoegankelijk te maken. - Aangepaste woningen zijn enerzijds woningen voor ouderen en anderzijds woningen op maat van een bepaalde handicap, ziekte of verzorgingsnood. DMB beschikte eind 2014 over 104 gelijkvloerse woningen voor ouderen (20 Ingelmunster, 18 Kortemark, 20 Ledegem, 31 Pittem, 15 Wingene). In de periode bouwde DMB 16 aangepaste woningen: in 2010 in Kortemark 6 dergelijke woningen, in 2011 in Sint-Eloois-Winkel (Ledegem) 2 en in 2014 binnen het project Seyntex in Wingene 8 aangepaste woningen. Aan de kant van de Weverijstraat kwamen 7 aangepaste kleinere woningen. Aan de kant van de Egemsesteenweg zijn er 4 kleinere appartementen op het gelijkvloers, waarvan 1 aangepast voor huurders met een fysieke beperking. In de lopende projecten bouwt DMB 4 aangepaste woningen in Ingelmunster en 5 in Ledegem. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om haar strategie inzake het flexibel inzetbaar en toegankelijk maken van haar patrimonium te expliciteren en regelmatig te evalueren en ze zo nodig bij te sturen op basis van beslissingen door de raad van bestuur. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De Mandelbeek beschikt niet over een inventaris en planning voor niet-erp gebonden renovaties van zowel constructieve als comfortelementen in haar woningen. Bovendien heeft ze nog heel wat werk aan de winkel om tijdig de ERP2020-doelen inzake dubbele beglazing en energiezuinige verwarming te halen. Ze heeft hiervoor een, financieel onderbouwde, vijfjarenplanning opgemaakt en alle projecten aangemeld. De SHM heeft een goede aanpak voor het onderhoud en herstellen van sanitair, warmwatervoorziening en cv-installaties, alsook voor het dagelijkse onderhoud. DMB heeft goede theoretische principes opgesteld inzake duurzaamheid en energiezuinigheid, maar kan die best ook concretiseren en meegeven aan ontwerpers en hun ontwerpen daaraan toetsen. De visitatiecommissie daagt de SHM ook uit om te leren van de ervaringen van collega- SHM s met betrekking tot het gebruik van technieken en het nemen van maatregelen die bijdragen tot een milieuvriendelijker woonbeleid. De SHM kan ook actiever zoeken naar opportuniteiten voor inbreidingsgerichte projecten in de dorpscentra. Ze sloot pas in mei 2016 een overeenkomst af met energiesnoeiers en heeft daarmee een goede, zij het bescheiden, start genomen om huurders te sensibiliseren naar een milieuvriendelijke leefstijl. DMB heeft nog geen expliciete strategie voor aanpasbaar bouwen en flexibel inzetbaar maken van haar patrimonium uitgewerkt, maar ze toont met de realisatie van een aantal aanpasbare en heel wat rolstoelbezoekbare en aangepaste woningen voor ouderen en voor personen met een fysieke beperking ruim aandacht voor die kwestie. Ze gaat ook in op vragen van bewoners naar ingrepen die hun woning voor hen langer bewoonbaar houden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 20 VAN 54

21 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD 3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed We beschikken nog niet over met andere SHM s eenduidig vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouw- en renovatieprojecten. Wel is er informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt, zonder dit in een context te zien van een onderlinge positionering. Uit deze data over De Mandelbeek blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) in de ontwerpfase en bij de bestelling meestal heeft gerespecteerd. De contractwijzigingen die leidden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase lagen de voorbije jaren laag, onder de 0,31%. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als goed. - Reeds bij de verwerving van gronden gaat De Mandelbeek in samenwerking met de VMSW de financiële haalbaarheid van het geplande project na, zoals bij de aankoop van de Anzegemseroute/Kortrijkstraat-Ingelmunster ( sociale last ) in 2012 en van de Kortrijkstraat-Ingelmunster (13 appartementen) in Bij nieuwbouwprojecten voorziet de SHM telkens in voldoende woningen per hectare ( dichtheid ) zodat het grondaandeel binnen het subsidiabel leningsplafond blijft. - In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouwprojecten opgestart waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. De SHM heeft de voorbije jaren geen renovatieprojecten met gesubsidieerde leningen gerealiseerd. De visitatiecommissie heeft wel 7 recent opgestarte of uitgevoerde nieuwbouwprojecten van nabij bekeken, waaronder 5 gemengde projecten huur en koop. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond heeft gerespecteerd in de ontwerpfase bij 5 van de 7 projecten en bij 4 van de 5 projecten bij de bestelling. Van de 2 projecten waarbij er tijdens de ontwerpfase een overschrijding was, is 1 project uiteindelijk besteld onder het leningsplafond. Het andere project is nog in de ontwerpfase. Bij 1 project was er dus bij bestelling een overschrijding en dit met ongeveer 5%. Dit was het oudste project van de reeks. - Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. In de periode 2010 tot en met 2014 blijken er voor 2 van de 3 opgeleverde projecten meerwerken te zijn toegestaan. In 2011 beliepen de contractwijzigingen voor het ene project ongeveer 0,1%, in 2013 was dit voor het andere project 0,31%. Al bij al zijn dit beperkte overschrijdingen en telkens werd het leningsplafond uiteindelijk gerespecteerd. Voor 2 van de 5 bestelde projecten is de betrokken aannemer, telkens dezelfde, failliet gegaan waardoor deze projecten nog niet zijn afgewerkt. - De Mandelbeek beschikt over een beperkte bouwtechnische kennis en vertrouwt op de ontwerper om de kostprijsnormen na te leven en om de meerwerken te beperken. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM op het vlak van prijsbewust bouwen goed presteert maar suggereert toch om de inspanningen nog op te voeren. Zo heeft de visitatiecommissie geen terugkoppeling vastgesteld tussen de diverse onderdelen van het bouwproces, waarbij de SHM opgedane ervaringen uit het verleden valoriseert. DMB beschikt bijvoorbeeld niet VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 21 VAN 54

22 over ontwerprichtlijnen voor architecten noch over een opvolgingsfiche van de projecten waarop de verschillende prijzen (raming, aanbestedingsprijzen, gunningsbedrag, eindbedrag) en mijlpalen zijn opgenomen. De visitatiecommissie is van mening dat het inzetten op een striktere opvolging van de werven en op een goed opvolgingssysteem voor de kostprijs van projecten en dit van een eerste idee tot de definitieve oplevering nog toegevoegde waarde kan opleveren voor de SHM. Dit laat immers toe sneller bij te sturen wanneer nodig. Die opvolging kan de vorm aannemen van strikte eisen voor de ontwerper, van een overzichtelijke projectfiche en van het up-to-date houden van ontwerprichtlijnen die de visie van de SHM inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes. Zo kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden en kunnen vergetelheden (die vaak leiden tot meerwerken) vermeden worden. Tevens kan er aan de raad van bestuur duidelijk gerapporteerd worden of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. De visitatiecommissie meent ook dat de SHM er baat zou bij hebben om meer bouwkundige kennis in huis te hebben. De visitatiecommissie suggereert daartoe samenwerking te zoeken met andere SHM s die de nodige expertise in huis hebben op het vlak van bouwtechniek en projectopvolging of via schaalvergroting deze knowhow in de maatschappij te brengen (zie OD 1.1). - De Mandelbeek zet voor nieuwe projecten architectuurwedstrijden in, onder andere om de bouwkost onder controle te houden. Het eisenpakket vervat in de oproep zelf is op dat vlak beperkt en bevat enkel een verwijzing naar de VMSW-simulatietabel. Ook bij de beoordeling van de voorstellen gaat DMB enkel na of het ontwerpteam de FS3-norm heeft gerespecteerd en of de raming realistisch is. Sommige SHM s vragen de ontwerpteams om te ontwerpen naar 95% i.p.v. 100% van de FS3-norm zodat er nog enige marge is bij de uiteindelijke aanbesteding. Andere SHM s gaan nog verder en voorzien een bijkomende vergoeding voor de mate waarin de ontwerper onder de vooropgestelde maximum kostprijs blijft (FS3-norm). - De Mandelbeek doet regelmatig een beroep op subsidies en tussenkomsten voor duurzaamheidsmaatregelen van onder andere Eandis, de Vlaamse Overheid en Infrax om de kostprijs van de sociale huurwoningen te drukken. De voorbije jaren ( ) heeft DMB zowat euro ontvangen voor de uitgevoerde investeringen in het kader van de ERP2020- doelstellingen. Ook dit getuigt van een bouwkostenbewuste houding. - De werkzaamheden en renovaties die nodig zijn om de ERP2020-normen te halen, voert de SHM gegroepeerd uit met FS3-financiering (zie OD 2.1). De andere renovaties en de onderhouds- en herstellingswerken gebeuren woning per woning en vaak met eigen middelen. De SHM voorziet daarvoor een jaarlijks budget van ongeveer euro. Groeperen van dergelijke werken zou volgens de visitatiecommissie nog schaalvoordelen kunnen opleveren, maar slechts in beperkte mate omdat het volume aan dergelijke werken laag is. - Tevens heeft de SHM een aantal jaren geleden (informeel) beslist om de resterende 4 oudste woningen van het patrimonium, waarvan de renovatie erg duur zou uitvallen, te verkopen. Ondertussen heeft de SHM daarvan 1 woning nog niet verkocht omdat de zittende huurder de woning nog bewoont. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2014 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast bij De Mandelbeek 176 euro per woning. Daarmee behoorde de SHM tot de middenmoot van de Vlaamse SHM s. Haar patrimonium omvat evenwel veel minder appartementen dan veel andere SHM s. Appartementen veroorzaken doorgaans meer huurlasten, door de kosten voor onderhoud van liften en gemeenschappelijke delen. Dit schijnbaar relatief hoge bedrag aan huurlasten valt te verklaren door het feit dat de SHM een belangrijk deel van het onderhoud, de controle en de herstellingen van de cv- en andere techni- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 22 VAN 54

23 sche installaties gegroepeerd heeft uitbesteed en dus een uitgebreide dienstverlening aanbiedt aan de huurders, die echter ook de kans hebben om daarvan af te zien. De SHM onderneemt actie om de huurlasten te beperken. Ze voert evenwel nog geen voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voor de vertrekkende huurder zo laag mogelijk te houden en zet maar in beperkte mate in op het sensibiliseren van de huurders over mogelijkheden om energiekosten te beperken. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert op deze doelstelling. - De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen en de gezinssituatie van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij DMB bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 233 euro. Slechts een tweetal SHM s rekenen een lagere huur aan voor hun eengezinswoningen. Voor de appartementen geldt juist het omgekeerde; met 315 euro is dit de hoogste mediaan huurprijs van de sector. Het inkomen en de marktwaarde van de woning zijn de meest bepalende factoren van de huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van DMB ligt met euro (2014) bij de 20% hoogste van de Vlaamse SHM s. Men zou dus in principe een relatief hoge gemiddelde huurprijs verwachten, maar de marktwaarden liggen dan weer erg laag met een gemiddelde van 530 euro in 2015, met uitzondering van de 24 appartementen. Deze laatste zijn recent opgeleverd en hebben een hoge marktwaarde. De lage marktwaarden verklaren in dit geval de lage gemiddelde huurprijs voor eengezinswoningen. - De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij De Mandelbeek bedroeg 176 euro per jaar in De huurlasten schommelden in de periode tussen 158 euro en 178 euro. De SHM behoort daarmee tot de middenmoot van de SHM s in Vlaanderen. Het niveau van de huurlasten houdt normalerwijze sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, ). In het geval van De Mandelbeek bedraagt het aandeel appartementen echter slechts 5,62% of 24 eenheden. Dit is het laagste aandeel van de sector. Uit de analyse van de huurlasten blijkt dat bijna 82% van de huurlasten betrekking heeft op het onderhoud van en de pechverhelping aan de cv-installaties en andere technische installaties. Dit is ongeveer 142 euro per jaar per huurder. Dit relatief hoge bedrag is te verklaren door het feit dat de aangeboden dienstverlening heel uitgebreid is en het ook de pechverhelping en het onderhoud aan de sanitaire uitrusting omvat. Bovendien laat de SHM jaarlijks een controle en onderhoud uitvoeren van de installaties. Wettelijk gezien volstaat voor cv-installaties op gas een controle om de twee jaar. De SHM opteert voor een jaarlijkse frequentie uit veiligheidsoverwegingen en omdat de controle ook uitgebreider is dan enkel de cv-installatie. Huurders kunnen weigeren in dit dienstverleningsaanbod te stappen en moeten dan natuurlijk zelf instaan voor het onderhoud en de controle van de cv-installaties. Slechts een tweetal huurders zijn niet ingegaan op het aanbod. - De totale huurlast bedroeg in 2014 ongeveer euro. Dit is verdeeld over 3 posten, namelijk de vergoedingen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen (ongeveer euro), voor het onderhoud van de cv-, warmwater en andere technische installaties (ongeveer euro) en de brandverzekering (afstand van verhaal ongeveer euro). Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen wordt uitsluitend doorgerekend aan de bewoners van de appartementen. - De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder onder controle te houden. o De Mandelbeek heeft een brandverzekering afgesloten ( afstand verhaal ten opzichte van de huurder ); kost voor de huurder ongeveer 12 euro per jaar. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 23 VAN 54

24 o o o o huurder doet dit de kosten dalen - hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering. De SHM heeft in de loop van 2012/2013 haar verzekeringsportefeuille laten onderzoeken en dat leidde tot een jaarlijkse besparing van ongeveer euro; de controle van en de herstellingen aan de cv-, warmwater en andere technische installaties evenals de permanentie (24 uur op 24 uur, 7 dagen op 7) zijn uitbesteed. Daarbij werd een marktbevraging uitgevoerd (zie ook OD 5.2). Uit het basiscontract met de leverancier is duidelijk af te leiden welke werkzaamheden ten laste vallen van de huurder of van de verhuurder. De SHM zal in de loop van 2016 een nieuwe aanbesteding uitschrijven en heeft aangegeven daarbij te leren uit voorbije ervaringen om een zo gunstig mogelijke prijs te bedingen; het onderhoud van het groen dat tot het openbaar domein zal behoren, wordt systematisch overgedragen aan de betrokken gemeenten zodat er geen kosten voor groenonderhoud worden doorgerekend aan de huurders; voor de nutsvoorzieningen van de gemeenschappelijke delen is de SHM recent overgeschakeld naar een goedkopere leverancier. Daardoor kon de SHM nog een besparing realiseren; voor het geplande project (Kortrijkstraat te Ingelmunster) met 13 appartementen voorziet de SHM zonnepanelen voor de nutsvoorzieningen voor de gemeenschappelijke delen, evenals spaarlampen en bewegingssensoren voor de lichtpunten. Over het algemeen vonden huurders de huurlasten laag en aanvaardbaar. - De SHM heeft nog niet overwogen om het schoonmaken van de gemeenschappelijke delen in de appartementsblokken aan de huurders over te laten en zo de huurlasten eventueel verder te drukken. De SHM geeft aan dat dit vrij moeilijk ligt omdat de oppervlaktes die onderhouden moeten worden, tamelijk groot zijn. De visitatiecommissie suggereert om dit toch te bespreken met de betrokken huurders, al was het maar om hen duidelijk te maken dat de SHM inspanningen wil doen om de kosten voor huurders zo laag mogelijk te houden. Er zijn bovendien verschillende goede voorbeelden bij andere SHM s waar dit wel succesvol is. - Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM geen voorcontrole uit waarbij een medewerker ter plaatse gaat om de eventuele huurschade te bekijken. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM nagaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen en kunnen in sommige gevallen dure afrekeningen voorkomen worden voor de huurder. Tevens kan dat als voordeel hebben dat de nieuwe huurder een woning betrekt die beter op orde is. De SHM stuurt wel een brief naar de vertrekkende huurder met een algemene checklist waarin DMB vraagt die lijst af te werken. - De Mandelbeek levert nog maar beperkte inspanningen om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de nutsvoorzieningen. Bij de ingebruikname van het nieuwe project Seyntex in Wingene heeft ze wel in een voorbeeldwoning toelichting gegeven omtrent de technische installaties. De SHM heeft begin mei 2016 een overeenkomst afgesloten met het energiesnoeibedrijf Werkspoor om in de toekomst energiescans te laten uitvoeren. De SHM wil daarmee een beter inzicht krijgen in het werkelijke energieverbruik van woningen en de invloed van de energiebesparende maatregelen die ze heeft genomen in het kader van ERP programma (zie ook OD 2.2). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 24 VAN 54

25 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM een goed beleid voert op het vlak van prijsbewust bouwen. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase en de bestelling over het algemeen het subsidiabel leningsplafond; bovendien worden de contractwijzigingen tijdens de uitvoeringsfase onder controle gehouden. De huurlasten zijn bij DMB relatief laag, rekening houdend met de aangeboden dienstverlening. Ze onderneemt slechts beperkte inspanningen om de huurders te sensibiliseren omtrent het beperken van de energiekosten, maar heeft recent wel een overeenkomst afgesloten voor de uitvoering van energiescans in al haar woningen. Bij een huuropzegging voert de SHM nog geen voorcontrole uit die de vertrekkende huurder tijdig op de hoogte brengt van de gebreken en de herstelkosten kan beperken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 25 VAN 54

26 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van De Mandelbeek voor de woonzekerheid van haar huurders als goed. Zowel huurdersachterstal als overlastproblemen zijn beperkt en uithuiszettingen eerder uitzonderlijk. Beide zijn mede gevolg van gehanteerde procedures, afbetalingsmogelijkheden, eigen opvolging van huurders en een nauwe samenwerking met de OCMW s van haar actieterrein. De visitatiecommissie adviseert de SHM niettemin om in samenspraak met de OCMW s haar procedures gedetailleerder uit te werken zodat ze transparanter worden en een betere opvolging van achterstallen en overlastproblemen mogelijk maken. - De procedure huurdersachterstallen voorziet een eerste aanmaningsbrief bij 1 maand huurachterstal en een eventuele tweede dan aangetekende brief een maand later. Bij een derde aanmaning verwittigt de SHM ook het OCMW met de vraag om begeleiding bij de betaling van de huur. De procedure voorziet geen termijn voor verdere stappen, maar legt de hele procedure door veel beslissingen bij de raad van bestuur die elke maand de huurdersachterstallen bespreekt: uitnodigen of bezoeken van de huurder, evaluatie van het afbetalingsplan, opzeg geven, inleiding van het dossier bij de vrederechter, uithuiszetting. De visitatiecommissie adviseert de SHM om die interventies ook in het stappenplan van de procedure op te nemen, daar termijnen aan te verbinden en zich te beraden over de rol van medewerkers, raad van bestuur en OCMW in deze (zie ook OD 5.6). Zo wordt de procedure inzichtelijker en de te volgen stappen meer geobjectiveerd, kunnen er bij de toepassing ervan geen misverstanden ontstaan en is ze transparanter voor medewerkers, raad van bestuur en partners. - De brieven die De Mandelbeek in het kader van de procedure huurdersachterstallen stuurt naar haar huurders zijn niet altijd even duidelijk, mede door de soms onnodig toegevoegde informatie. Bovendien wordt in de brieven nergens gewezen op de mogelijkheid van een afbetalingsplan en wordt pas laat in de procedure verwezen naar het OCMW voor eventuele ondersteuning. De visitatiecommissie suggereert de SHM om de brieven aan een klare-taaltoets te onderwerpen en ondersteunende informatie die de SHM vermeldt in haar welkomstpakket voor nieuwe huurders (zie OD 4.4 en 6.1) ook in de brieven op te nemen. - De huurdersachterstallen vertonen in de periode een grillig verloop met eerst een daling tot 2012 en vervolgens weer een stijging tot 2014 om daarna opnieuw te dalen. Al die tijd blijft de huurdersachterstal bij De Mandelbeek echter onder het mediaan van de sector. Het aantal uithuiszettingen is in de periode bijzonder laag, met enkel in 2012 en in 2014 een uithuiszetting wegens oplopende huurdersachterstal. Het betalingsoverzicht dat maandelijks door de raad van bestuur wordt besproken toont de achterstallen per persoon gedurende de voorbije drie maand. Uit dit document en uit een aantal brieven die de visitatiecommissie kon inzien is af te leiden dat huurdersachterstallen soms lange tijd niet geïnd worden. De visitatiecommissie stelt daarom voor om na te gaan of het inkorten en strikter opvolgen van de termijnen in de procedure er niet kunnen voor zorgen dat de achterstallige huur niet verder oploopt. Ook sneller telefonisch of persoonlijk contact met de huurder blijken intussen hun vruchten af te werpen, aldus de raad van bestuur mogelijk een verklaring voor de recente daling van de huurdersachterstal. - De OCMW-medewerkers waarmee de visitatiecommissie sprak, getuigden van een vlotte doorverwijzing en goede samenwerking tussen beide partijen, zonder dat daarvoor evenwel duidelijke werkafspraken zijn gemaakt. Om de kennelijk goede praktijk in de samenwerking tussen De Mandelbeek en de OCMW s te borgen, suggereert de visitatiecommissie de SHM om deze praktijk vast te leggen en op gezette tijdstippen samen met het OCMW de aanpak te evalueren en zo nodig bij te sturen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 26 VAN 54

27 - Om uithuiszetting wegens overlast of problematisch woongedrag te vermijden beschikt De Mandelbeek sinds april 2016 over een uitgeschreven procedure overlast. De procedure is nog zeer beperkt en omvat 5 stappen: de melding van het probleem (door buren, medewerkers, aannemers,...) en een bezoek ter plaatse, het uitwerken van een onderhandelde oplossing, het schriftelijk bevestigen van de afspraken, het vastleggen van een deadline voor oplossing en de verdere opvolging van het dossier. De visitatiecommissie adviseert DMB om deze procedure (en vooral stap 5) verder uit te werken zodat ze transparanter is en meer handvatten aanreikt voor de praktijk. Ze kan daarvoor zeker te rade gaan bij collega-shm s zoals bijvoorbeeld De Vlashaard die een goede procedure heeft uitgewerkt. - De Mandelbeek houdt geen overzicht van overlastproblemen bij, maar heeft het zelf over 2 tot 3 dossiers per jaar die ze hetzij zelf, hetzij in samenwerking met het OCMW en occasioneel politie of een andere partner oplost. Geen enkel van deze dossiers leidde tot een uithuiszetting. Er is ook nog maar 1 dossier doorgestuurd naar het CAW, waarmee De Mandelbeek een overeenkomst heeft afgesloten met betrekking tot preventieve woonbegeleiding. De brieven die de SHM stuurt naar de huurders met een overlastproblematiek zijn weinig ondersteunend. De visitatiecommissie adviseert DMB om deze brieven af te stemmen op de recente procedure en ze te onderwerpen aan de klare-taal-toets. - De SHM houdt een overzicht bij van de redenen van vertrek van haar huurders. De belangrijkste redenen van huuropzegging (meer dan 80%) zijn het overlijden van de huurder, gaan bijwonen bij de partner en de verhuis naar een rusthuis. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van De Mandelbeek op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. De SHM heeft geen duidelijke en onderbouwde visie op leefbaarheid en beperkt haar inzet tot het reageren op individuele probleemsituaties. Bij het vormgeven van nieuwe projecten heeft ze thans wel meer aandacht voor sociale mix en omgevingskwaliteit, maar ook die projecten kunnen meer gemeenschapsvormend worden geconcipieerd. - Globaal genomen doen zich in het patrimonium van De Mandelbeek geen grote leefbaarheidsproblemen voor, zo getuigen zowel de SHM als de andere gesprekspartners. Huurders toonden zich in de tevredenheidsmeting van 2012 en op het gesprek met de visitatiecommissie doorgaans ook tevreden over hun buurt. Problemen zijn meestal terug te brengen tot geisoleerde individuele dossiers (overlast, burenruzies), maar grotere concentraties van die problemen zijn er in oudere wijken in Kortemark, Wingene en Ingelmunster. Redenen voor die problemen kunnen DMB en actoren niet duiden, maar een mogelijke verklaring die werd gegeven is dat mensen met hoge woonnood minder selectief zijn en dus ook kiezen voor wijken met een minder goed imago en kwaliteit. De visitatiecommissie adviseert de SHM om - in samenspraak met haar partners - in wijken met grotere concentraties aan problemen, te onderzoeken waar de oorzaken kunnen liggen. Tevens kan ze nagaan of een meer structurele aanpak van het probleem niet efficiënter is dan de individuele aanpak die ze nu hanteert. - De Mandelbeek heeft geen duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek en beperkt haar inzet tot het oplossen van individuele problemen. Die problemen komt de SHM vooral op het spoor door signalen van medewerkers, aannemers of leden van de raad van bestuur. Om meer preventief en proactief te kunnen ingrijpen op potentiële leefbaarheidsproblemen zou DMB bijvoorbeeld geregelde huisbezoeken kunnen afleggen. Heel wat SHM s hebben een systematiek van huisbezoeken, vooral tijdens de proefperiode uitgewerkt, die voor DMB misschien inspirerend kan zijn. Huurders toonden zich tijdens de visitatiege- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 27 VAN 54

28 sprekken vragende partij daarvoor en zij vragen ook meer controle en aanwezigheid in de buurten. - De Mandelbeek neemt zelf geen initiatieven om de leefbaarheid en de sociale cohesie in de wijken waar ze sociale woningen verhuurt te verbeteren. Ze gaat daarvoor ook niet in samenwerking met het betrokken gemeentebestuur of andere actoren, die op dat vlak overigens zelf weinig initiatieven nemen. De visitatiecommissie suggereert om op een lokaal woonoverleg de mogelijkheden van preventieve acties te onderzoeken en zeker in te gaan op de suggestie van het gemeentebestuur van Ingelmunster om in de Bruinbeekstraat samen dergelijke initiatieven te nemen, bijvoorbeeld in het kader van de goede buur(t)straat. - Huurders waarmee de visitatiecommissie sprak vroegen zelf ook meer samenwerking met de gemeente om de leefomgeving te verbeteren. Uit de tevredenheidsmeting van 2012 blijkt trouwens dat de tevredenheid van huurders met de openbare ruimte zeer laag scoort en dat heeft vooral te maken met de beschikbare speelruimte, de parkeerplaatsen en de ontmoetingsmogelijkheden. De provincie West-Vlaanderen die de tevredenheidsmeting verwerkte zegt daarover het volgende: We merken wel op dat het item openbare ruimte zeer laag scoort: hier is met andere woorden wel het meest ruimte voor verbetering mogelijk. De visitatiecommissie adviseert de SHM om deze aanbeveling ter harte te nemen in samenwerking met de gemeentebesturen. - De Mandelbeek zegt zich bewust te zijn van de impact die de vormgeving en de kwaliteit van haar patrimonium heeft op de omgeving en de sociale samenhang tussen bewoners. Daarom hecht de SHM bij nieuwbouw steeds meer belang aan omgevingskwaliteit (nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer groen - speeltuigjes), sociale mix (huur-koop / sociaalprivé) en nieuwe typologieën. Kijkend naar de voorliggende nieuwe projecten is de visitatiecommissie de mening toegedaan dat nog winst te halen is op een betere vormgeving van het openbaar domein, dat nu doorgaans een zeer klassiek patroon vertoont (zie ook OD 1.1). Een opportuniteit dient zich op dat vlak zeker aan bij de ontwikkeling van volgende fasen van de wijk Bruinbeekstraat, waar alle betrokkenen willen toewerken naar meer differentiatie, gemeenschapsvorming en een goede ontsluiting. De visitatiecommissie stelt vast dat De Mandelbeek haar aandacht voor leefbaarheid nog te sterk richt op het zuiver remediëren van individuele problemen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om deze aanpak te verruimen naar een meer proactieve en preventieve aanpak. Dat kan onder meer door potentiële probleemhaarden te analyseren en door meer aanwezigheid in wijken. Daarmee kan ze de controle verbeteren en nagaan hoe ze - in samenwerking met gemeentebesturen en andere actoren - omgevingskwaliteit en sociale samenhang kan versterken via concrete acties en ingrepen. De visitatiecommissie adviseert DMB ook om in de conceptuele fase van nieuwe wijken op een meer creatieve manier om te gaan met gemeenschapsvorming en vormgeving van openbare ruimte. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar In het actieterrein van De Mandelbeek zijn geen bewonersgroepen actief en de SHM neemt ook geen initiatieven om dergelijke groepen wortel te laten schieten. De Mandelbeek organiseert zelf geen informatie- en inspraakvergaderingen om te peilen naar de mening van bewoners over bepaalde kwesties. Ze neemt ook geen andere initiatieven om het communiceren met huurders te bevorderen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van De Mandelbeek op deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 28 VAN 54

29 - Van een sociale huisvestingsmaatschappij wordt verwacht dat ze bewonersgroepen betrekt zoals omschreven in de basisbegeleidingstaken van de sociale verhuurders. Concreet betekent dat huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen wordt gezocht naar oplossingen; huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of van andere, voor de bewoners ingrijpende veranderingen; initiatieven nemen om het informeren van en communiceren met de huurders mogelijk te maken en te bevorderen; constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de betrokkenen. - De Mandelbeek organiseert geen huurdersvergaderingen waar ze met huurders geplande ingrepen bespreekt of actuele kwesties ter sprake brengt. Wel brengt ze bewoners bijeen bij uitlegsessies en bij de inhuldiging van nieuwe projecten (zie OD 6.1), evenwel zonder die momenten aan te grijpen om met bewoners een traject van bewonersbetrokkenheid op te zetten. Ook bij de bekendmaking van de resultaten van de tevredenheidsmeting van 2012 koos ze er nadrukkelijk voor om geen bewonersvergaderingen te organiseren en haar huurders enkel via een persconferentie en een huurderskrant op de hoogte te brengen van de resultaten van de bevraging. De organisatie van bewonersvergaderingen om de resultaten voor te stellen en te bespreken zouden voor de SHM nochtans een platform kunnen geweest zijn om samen met bewoners aan verbeteracties te werken en een start van een werking rond bewonersbetrokkenheid hebben kunnen betekend. - Bij renovaties betrekt De Mandelbeek haar huurders niet collectief. Ze informeert huurders wel via een schrijven over geplande renovaties en de ongemakken daarbij. - De SHM zegt een goed individueel contact te hebben met haar huurders en nog geen vragen te hebben gekregen van huurders voor groepsbijeenkomsten of het opzetten van een bewonerswerking. Er zijn de visitatiecommissie geen eigen huurdersinitiatieven bekend maar DMB zet ook geen stappen om dergelijke initiatieven op het spoor te zetten. In de tevredenheidsbevraging van 2012 vroeg nochtans een kwart van de huurders om via open bewonersvergaderingen informatie en inspraak te krijgen, vooral bij renovatie- en omgevingswerken. De Mandelbeek neemt tot op heden nog geen initiatieven om bewoners collectief te betrekken bij acties die ze onderneemt en beleid dat ze voert. Hierdoor loopt ze de meerwaarde mis die dergelijke initiatieven van collectieve betrokkenheid kunnen opleveren voor zowel de SHM zelf als de huurders: de SHM kan er haar werking toegankelijker mee maken, meer afstemmen op bewonerservaringen en -wensen en huurders voelen zich meer geapprecieerd en zien concrete verbeteringen die tegemoetkomen aan hun verwachtingen er kan een gevoel van eigenaarschap ontstaan. Daarom beveelt de visitatiecommissie De Mandelbeek aan om bewonersbetrokkenheid, binnen de mogelijkheden van de maatschappij, op gang te trekken via kleine initiatieven zoals de collectieve bespreking van geplande renovatiewerken (zoals de vernieuwing van het schrijnwerk), een evaluatie van de vernieuwde website of de opmaak van een door bewoners gevraagde huurderskrant of brochure. Een ander interessant aanknopingspunt zijn de suggesties waartoe de SHM (kandidaat-)huurders oproept op haar website en waarmee DMB samen met bewoners aan de slag zou kunnen gaan. Ook leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken kunnen aanleiding zijn voor het samen zoeken en uitwerken van oplossingen, net zoals impulsen van gemeenten bewoners kunnen aansporen om samen initiatief te nemen. Vanuit die ervaringen kan de SHM dan haar visie en strategie op bewonersbetrokkenheid samen met de bewoners verder uitwerken en er nieuwe initiatieven op enten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 29 VAN 54

30 OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De Mandelbeek biedt kandidaat-huurders en nieuwe huurders een goede ondersteuning bij inschrijving en toewijzing. Ze biedt huurders met een sociaal, financieel of technisch probleem een goede ondersteuning en doet de nodige inspanningen om het wonen van minder mobiele huurders te verbeteren. De visitatiecommissie vindt de prestaties van De Mandelbeek voor deze doelstelling goed. - Voor inschrijving op de wachtlijst kunnen nieuwe kandidaat-huurders terecht bij de SHM zelf of bij de huisvestingsdiensten of woonwinkels in de betrokken gemeenten. Ze kunnen inschrijvingsformulieren ook downloaden van de website en die opsturen (zie ook OD 6.1). Uit de informatie op de website blijkt niet dat kandidaat-huurders zich ook moeten aanmelden op het kantoor van de SHM, maar zowel de SHM zelf als de actoren geven aan dat De Mandelbeek daar wel op aanstuurt. Volgens DMB is dat om een correcte inschrijving te verzekeren onder meer met betrekking tot de locatiekeuze. Volgens woon- en welzijnsactoren verhoogt dat evenwel de drempel naar inschrijving; de visitatiecommissie suggereert de SHM om vooren nadelen van die extra stap samen met die actoren te evalueren. DMB raadt kandidaathuurders die weinig kans maken op een snelle toewijzing (bijvoorbeeld omdat zij wonen in een gemeente buiten het actieterrein van De Mandelbeek) aan om zich ook bij andere SHM s en het SVK in te schrijven. De visitatiecommissie vindt dat een goede aanpak en suggereert om vooral te wijzen op het belang van inschrijving bij de domiciliemaatschappij omdat dan ook de wachttijd voor een huurpremie begint te lopen. - Bij toewijzing ontvangt de nieuwe huurder een welkomstpakket (zie OD 6.1) met informatie over een aantal documenten die de huurder meteen krijgt of later zal ontvangen, zoals het huurcontract en de plaatsbeschrijving, maar ook duidelijke informatie voor huurders die betalings- of technische problemen zouden ondervinden; er is voor complexe problemen zelfs een verwijzing naar het CAW. De visitatiecommissie waardeert de ondersteunende informatie in dit welkomstpakket. Uit de tevredenheidsmeting van 2012 blijkt dat ook de huurders zeer tevreden zijn over de uitleg die ze krijgen bij het huurcontract. Bij het begin en het einde van een verhuring biedt DMB huurders ondersteuning bij het opnemen en doorgeven van meterstanden van nutsmaatschappijen. - De Mandelbeek organiseert geen huisbezoeken tijdens de proefperiode, tenzij er aanwijzingen van problemen zijn. Ze legt ook daarna geen periodieke huisbezoeken af. Tijdens het visitatiegesprek toonden huurders zich uitgesproken voorstander van het organiseren van dergelijke bezoeken om eventuele vragen of problemen te kunnen voorleggen en bespreken met de SHM. De visitatiecommissie adviseert DMB om bij bewoners na te gaan wat zij van dergelijke huisbezoeken verwachten en te onderzoeken wat aanleiding of frequentie voor dergelijke huisbezoeken zou kunnen zijn. - Door de volgens SHM en huurders zeer korte lijnen tussen huurders en verhuurder en de zeer nauwe samenwerking tussen de OCMW s en de SHM detecteert De Mandelbeek vrij snel de individuele problemen en nood aan ondersteuning van haar huurders. Ze heeft daarvoor een, volgens DMB en actoren, goede ad hoc samenwerking met de OCMW s. Dat resulteert in een beperkt aantal uithuiszettingen en beperkte overlastproblemen (zie ook OD 4.1). Daarnaast heeft De Mandelbeek een meer structureel overleg met andere veldwerkers in het kader van woonzorgprojecten in Ingelmunster en Wingene; op dat overleg maken ze hun werking beter bekend aan mekaar en overleggen ze onder meer over betere samenwerking rond huurdersachterstallen en actualisaties. - De Mandelbeek heeft zich ook ingeschreven in het project Proefwonen Midden-West- Vlaanderen dat kwetsbare huurders een proefcontract met begeleiding aanbiedt dat na gunstige evaluatie overgaat in een gewoon huurcontract. DMB heeft tot op heden één dergelijk VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 30 VAN 54

31 contract aangeboden, waarbinnen de begeleiding door het CAW werd opgenomen (zie ook OD 1.5). - De Mandelbeek besteedt alle onderhouds- en herstellingswerken uit, voor een groot deel binnen het raamcontract met Cofely dat huurders een uitgebreide service biedt en een 24/7 permanentie biedt (zie OD 2.1 OD 3.2 en OD 5.2). Huurders en actoren zijn daar doorgaans tevreden over, wat een heel ander beeld is dan wat bleek uit de tevredenheidsmeting van 2012 toen huurders zich het minst tevreden toonden over de opvolging en behandeling van technische problemen. De SHM heeft die slechte score aangegrepen om een technisch medewerker aan te werven belast met een betere opvolging van onderhoud en herstellingen en inzet op het halen van de energiedoelen kennelijk niet zonder resultaat. Huurders waren heel positief over de proactieve aanpak van de hagelschade bij een recent hevig onweer. Een aandachtspunt voor DMB is aldus zowel huurders als de SHM zelf ervoor te zorgen dat de kwaliteit van de dienstverlening bij haar onderaannemers bij alle personeelsleden even goed is. De Mandelbeek heeft geen weet van te hoge energiefacturen van huurders, maar plant wel proactieve acties onder de vorm van de uitvoering van energiescans door energiesnoeibedrijf Werkspoor (zie OD 2.2). - Om woningen toegankelijker en langer bewoonbaar te maken voor ouderen besliste de SHM tot het vervangen van een aantal zitbaddouches door laagdrempelige inloopdouches en plant ze de automatisering van rolluiken in een deel van haar patrimonium. Op individuele vragen van huurders voor het plaatsen van bijvoorbeeld een traplift of een inloopdouche gaat de SHM doorgaans in, zeker als daarvoor een subsidie is toegekend door het VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap); ze draagt in vele gevallen ook zelf de resterende kost (zie OD 2.3). - De Mandelbeek heeft in het verleden nog geen renovaties met verplichte verhuisbeweging uitgevoerd en plant die ook niet voor de nabije toekomst; de SHM heeft dan ook geen ondersteuning bij verplichte verhuis uitgewerkt. - De Mandelbeek heeft geen politiek om het betalen van dubbele huur voor nieuwe huurders (huur in de woning die hij verlaat en nieuwe woning bij de SHM) te vermijden en voert ook geen voorcontroles uit bij het vertrek van de huurder uit zijn woning. Ze bezorgt de huurders wel een checklist van wat ze voor een verhuis moeten in orde hebben gebracht. De visitatiecommissie suggereert DMB om voorcontroles te overwegen en samen met andere woonactoren te zoeken naar samenwerkingsmodaliteiten om dubbele huur zoveel als mogelijk te vermijden om zo de financiële last voor huurders te verlagen. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De Mandelbeek weet, mede door eigen opvolging en nauwe samenwerking met de OCMW s in haar actieterrein, de huurdersachterstallen en uithuiszettingen te beperken. Overlastproblemen zijn er weinig en uithuiszettingen om die reden al helemaal niet; de SHM pakt dit adequaat aan. De visitatiecommissie adviseert DMB evenwel om bestaande procedures concreter uit te werken zodat ze duidelijker handvatten bieden voor een nog betere en snellere aanpak van huurdersachterstallen en overlast. De Mandelbeek biedt kandidaat-huurders een goede ondersteuning bij inschrijving en toewijzing en bij financiële, technische en andere problemen waarmee huurders geconfronteerd worden. De visitatiecommissie suggereert de SHM om met bewoners te onderzoeken welke winst ze op dat vlak nog zou kunnen boeken door de organisatie van huisbezoeken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 31 VAN 54

32 De Mandelbeek richt haar aandacht voor leefbaarheid nog te sterk op het zuiver remediëren van individuele problemen. Door een meer proactieve aanpak (analyseren van problemen en zoeken naar structurele oplossingen) en preventieve acties in samenwerking met gemeentebesturen en andere actoren kan ze de omgevingskwaliteit en sociale samenhang in haar patrimonium versterken. Bewonersbetrokkenheid is bij De Mandelbeek nog een onbeschreven blad. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om dit met kleine initiatieven op gang te trekken en vanuit een evaluatie van die initiatieven een meer structurele aanpak uit te werken. De visitatiecommissie ervaart bij De Mandelbeek een sociale bewogenheid maar ziet die onvoldoende vertaald in een professionele aanpak. Ze adviseert de SHM daarom om te onderzoeken hoe ze haar sociaal beleid op eigen kracht, in samenwerking met collega-shm s of andere actoren kan versterken en welke prioriteiten ze daarbij dan stelt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 32 VAN 54

33 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Aan de hand van de analyse van de financiële ratio s voor de periode 2010 tot en met 2014 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van De Mandelbeek als goed. - De financiële ratio s tonen in eerste instantie een gemengd beeld van de financiële toestand van de SHM: de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, stelt er zich op dit vlak een probleem. Deze ratio voldeed in de periode 2010 tot en met 2014 enkel in 2010 aan de norm. De liquiditeitsratio schommelde tussen 0,3 en 0,7 in de periode 2011 tot en met Deze lage liquiditeitsratio is het gevolg van het feit dat de SHM in de voorbije jaren de aankoop van een aantal gronden ter waarde van 2,4 miljoen euro heeft voorgefinancierd met eigen middelen in afwachting van een definitieve FS3-financiering of in afwachting van de verkoop van het perceel, samen met de koopwoning (zie verder); de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in 2014 met 10% aan de norm (norm is hoger dan 0%). Ook in de periode 2010 tot en met 2013 lag de nettowinstmarge telkens boven de norm (tussen de 3% en de 11%); een netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85% en daarom is dat ook de norm die voor deze ratio gehanteerd wordt. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering bedroeg 83% in 2014 en schommelde in de periode van 2010 tot en met 2013 tussen 83% en 90%. De uitbreiding met 1 personeelslid in 2013 heeft een beperkte negatieve invloed gehad op deze ratio; de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet gezien als een prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2010 tot en met 2014 schommelde rond de 13,5%. - De financiële leefbaarheid van De Mandelbeek is goed te noemen. De financiële planning, opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4), onderbouwt de bovenstaande analyse en wijst op een vrije cashflow uit de gewone bedrijfsvoering die positief blijft. Dit is vooral te danken aan het feit dat de SHM over een patrimonium beschikt dat relatief oud is en waarop de leninglast beperkt is. Tevens houdt de SHM de uitgaven onder controle (zie OD 5.2) en is ze beslagen op het vlak van financieel management (zie OD 5.4). Investeringen met eigen middelen zijn in principe beperkt. DMB doet zo veel mogelijk beroep op de FS3-financiering. De SHM dient er wel voor te zorgen dat de projecten op de recent met eigen middelen aangekochte gronden (voor 2,4 miljoen euro) binnen een redelijke termijn kunnen opstarten (zie OD 1.4) omdat deze aankopen een belangrijke negatieve impact hebben gehad op de liquiditeit. Bij de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 33 VAN 54

34 aanvang van het project - niet bij de aankoop van de grond - ontvangt de SHM goedkope lange termijnfinanciering (FS3) van de VSMW voor die aankopen en zal de liquiditeitspositie opnieuw sterk verbeteren. De VMSW stort dan immers het aankoopbedrag op de rekening van de SHM, die de onderliggende goedkope FS3-lening op lange termijn dient terug te betalen. Tevens zal de SHM in de volgende jaren een twintigtal koopwoningen kunnen verkopen. Daarop zal de SHM een winst maken aangezien ze de woongelegenheden gebouwd heeft op historische gronden en nog kon genieten van een tussenkomst voor koopwoningen van de Vlaamse overheid. DMB dient er evenwel over te waken dat de aandacht voor de financiële toestand niet ten koste gaat van de inzet van middelen voor de basistaken van een SHM (zie PV 4 en OD 5.2). - De Mandelbeek bouwt op regelmatige basis een aantal koopwoningen in het kader van het nastreven van een sociale mix in haar projecten (zie OD 1.2 en OD 3.1). De SHM heeft evenwel nog geen impactanalyse gemaakt van het wegvallen van de subsidies voor de koopactiviteiten. In het kader van een goede risicobeheersing ligt het voor de visitatiecommissie voor de hand dat als ze verder actief wil blijven in de koopsector de SHM onderzoekt welke de alternatieven zijn om de sociale koopwoningen betaalbaar te houden en tegelijk de eigen financiële leefbaarheid te garanderen. Voor de meeste SHM s met koopactiviteiten heeft het afschaffen van de subsidie verregaande gevolgen. Om haar koopactiviteiten te kunnen uitvoeren is het immers belangrijk dat een SHM beschikt over voldoende liquide middelen om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4) en de bouwkosten te financieren. Grondbezit is een belangrijke voorwaarde voor een SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie gaat ervan uit dat de gevolgen van het afschaffen van de subsidies voor koopactiviteiten voor DMB op korte en middellange termijn zullen meevallen omdat de SHM de geplande koopwoningen zal realiseren op historische grond. De winstmarge bij de koopwoningen wordt volgens de SHM vooral gerealiseerd dankzij het grondprijs-aandeel en dan alleen op gronden die de SHM van oudsher bezit. Ondanks het feit dat de grond wettelijk verkocht moet worden tussen de 50% en 75% van de venale waarde, blijft er meestal nog een ruime winstmarge over door de sterke prijsstijgingen van de laatste jaren en/of omdat de SHM de grond met verwervingssubsidies heeft verkregen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door De Mandelbeek. Naast de werkings- en onderhoudskosten, heeft de SHM ook de frictie- en de structurele leegstand onder controle. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - De totale werkings- en onderhoudskosten per woning schommelden in de periode van 2010 tot en met 2014 tussen 780 euro en euro. In 2010 bedroegen ze 780 euro, om te stijgen naar euro in 2013 en vervolgens te dalen tot 882 euro per woongelegenheid. In 2014 kenden meer dan 90% van de SHM s hogere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. In de periode 2010 tot en met 2014 was de positie van de SHM t.a.v. de andere SHM s ongeveer gelijk. Deze kosten omvatten ook de uitgaven voor de koopactiviteiten. DMB heeft de voorbije jaren immers een aantal gemengde projecten huur en koop gerealiseerd. De SHM rekent zelf voor dat de totale werkings- en onderhoudskosten nog dienen gecorrigeerd te worden met ongeveer 60 euro per woning voor 2014 om de kosten enkel verbonden aan de huuractiviteiten te bekomen. - De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen euro in 2014, waarvan ongeveer euro kon worden toegewezen aan de koopactiviteiten. De personeelskosten en de uit- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 34 VAN 54

35 bestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten: o De personeelskosten bedragen ongeveer euro per jaar. Met 4,66 personeelsleden per woningen (referentiejaar 2014) ligt dit aantal laag in vergelijking met de sector. Slechts 5% SHM s heeft een nog lager aantal medewerkers. Een belangrijke reden hiervoor is dat de SHM geen eigen technische dienst heeft. Alle werken en interventies werkbonnen in besteedt DMB uit. Daarbij valt natuurlijk het onderhouds-, herstellings- en vervangingscontract op voor de cv- en de sanitaire installaties. De SHM heeft alle werken aan de cv-installaties en het sanitair via een raamovereenkomst na een aanbesteding aan een externe partij uitgegeven. Daarin is ook de permanentie inbegrepen (24 u op 24 u/7 dagen op 7). Het gaat hier over ongeveer 300 interventies op jaarbasis. De SHM heeft toegang tot het online werkbonnensysteem van de dienstverlener en kan op ieder moment de stand van zaken van een gevraagde interventie opvolgen. Dit komt de dienstverlening aan de bewoners ten goede. De huurders dienen rechtstreeks met de betrokken firma contact te nemen in geval van een storing. Tevens is er een maandelijks overleg met die onderneming om de kwaliteit van de opdracht te kunnen opvolgen. De huurders kunnen via het ZieZo!-boekje nagaan voor welke werken ze een beroep kunnen doen op die firma (via een specifiek icoontje). In dat geval is het onmiddellijk duidelijk dat ze zich geen zorgen moeten maken omtrent kosten: ofwel zijn die vervat in de huurlasten (zie OD 3.2) ofwel zijn die ten laste van de SHM. Het voordeel van dit systeem voor een kleine SHM is dat de eigen werklast minimaal is. Het volledige proces van de meest voorkomende interventies heeft ze uitbesteed. Ze kan zich nu concentreren op de opvolging van de minder courante werken (nog een 120-tal op jaarbasis). Voor de huurders en de organisatie die hen ondersteunen schept dit duidelijkheid. Contactname is eenvoudig en de kostprijs is gekend. Zelfs indien een bewoner de SHM toch contacteert is het snel uitgelegd aan de hand van het ZieZo!-boekje dat hij de betrokken firma moet opbellen. o De SHM heeft voor ongeveer euro diensten uitbesteed in 2014, voornamelijk voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden of ongeveer 576 euro per woongelegenheid per jaar. Daarvan werd euro gerecupereerd via de huurlasten (zie OD 3.2). - De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen. De visitatiecommissie ervaart de organisatie als kostenbewust. Enkele voorbeelden: Iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij sommige aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden; De groeninrichting wordt zoveel mogelijk overgedragen aan het openbaar domein waardoor de gemeente instaat voor het onderhoud ervan. De kosten voor het groenonderhoud zijn minimaal; De SHM houdt regelmatig aanbestedingen voor de noodzakelijke diensten en leveringen. DMB dient er evenwel over te waken dat de aandacht voor kostenbeheersing niet ten koste gaat van de inzet van middelen voor de basistaken van een SHM (zie PV 4 en OD 5.1). - De contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouwprojecten (huur en koop) zijn onder controle (zie OD 3.1). - De frictieleegstand was in de periode 2010 tot en met 2014 heel laag. Eind 2014 stonden slechts 2 woningen leeg (of 0,47% van het patrimonium). Ongeveer 80% van de SHM s hadden een hoger percentage aan frictieleegstand in die periode. De SHM probeert de leegstand in te perken door kleine herstellingen uit te voeren terwijl de nieuwe huurder de woning reeds betrokken heeft. Bij grote herstellingen zal de woning wel blijven leegstaan of laat de SHM de huurder toch de woning betrekken zonder huur aan te rekenen. De SHM schrijft voor een toewijzing altijd drie kandidaten tegelijk aan zodat ze zeker is dat ze snel kan toewijzen. Ook daardoor kan DMB de frictieleegstand beperken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 35 VAN 54

36 - Er waren in de jaren geen nieuwe renovatie- of vervangingsbouwprojecten die een verhuis van de huurder noodzakelijk maakten. Structurele leegstand was de voorbije jaren onbestaande. In 1 geval liep de leegstand wel lang op maar dat was het gevolg van het overlijden van de huurder. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De Mandelbeek doet behoorlijke inspanningen om huurdersachterstal te voorkomen en te bestrijden. De opvolgingstermijnen kunnen soms wel korter en de procedure huurdersachterstal kan nog beter uitgeschreven worden. Er is op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. De totale huurdersachterstal bedroeg 1,79% in % van de SHM s heeft hogere huurdersachterstallen. De huurdersachterstal vertoonde in de jaren 2012 tot en met 2014 een stijgende trend maar dit is vanaf 2015 omgebogen door een betere opvolging van de huurders met achterstallen. De Mandelbeek bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling. - De totale huurdersachterstal bij DMB bedraagt 1,79% van de in 2014 gefactureerde bedragen (dit betreft de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). Ongeveer 60% van de SHM s kent hogere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen daalden van 2010 tot en met 2012 van 1,56% naar 1,21% om vervolgens opnieuw te stijgen naar 1,79% in Vanaf 2015 is er opnieuw een daling vast te stellen omdat de SHM werk heeft gemaakt van een striktere opvolging van de huurdersachterstallen (zie OD 4.1). De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking met betrekking tot de huurdersachterstallen bij SHM s erg verschillend kan zijn. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM s draagt natuurlijk bij tot de vergelijkbaarheid tussen de SHM s onderling. Volgens de reglementering dienen de vorderingen op de (vertrokken) huurders minimaal jaarlijks geïnventariseerd te worden en afgeboekt te worden indien de betrokken persoon gedurende zes maanden of meer geen betalingen heeft verricht. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM deze afboekingen met veel terughoudendheid verricht maar dit heeft weinig impact omdat het bedrag dat openstaat op vertrokken huurders erg laag is, met name ongeveer euro (maart dossiers). De openstaande vordering op de zittende huurders was begin maart 2016 beperkt tot ongeveer euro, gespreid over 24 dossiers. - De uitgeschreven procedure huurdersachterstal is minimalistisch. De opvolgingstermijnen waren tot 2015 vrij lang. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met DMB overleggen om tot een afbetalingsplan te komen (zie OD 4.1). Eind maart 2016 waren er drie huurders met dergelijk vrijwillig afbetalingsplan. - De Mandelbeek doet inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden, maar de wettelijke middelen daartoe zijn volgens haar erg beperkt. Bij het ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Dit type van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de buren, via aannemers of via de persoon die de technische werken opvolgt. Het gaat gemiddeld om een 5-tal dossiers op jaarbasis. DMB doet een beroep op data van de Kruispuntbank voor de Sociale Zekerheid. In dergelijke gevallen vraagt de SHM de huurder om uitleg en om zich eventueel in orde te stellen. De SHM doet vervolgens het nodige om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. Tot nu toe heeft DMB nog geen dossier bezorgd aan de Inspectie RWO voor verder onderzoek. De visitatiecommissie suggereert om de huidige aanpak af te stemmen op het in 2014 gepubliceerde draaiboek domicilie- en sociale fraude (van Inspectie RWO en VMSW), waarin heel concrete voorbeelden worden gegeven van hoe de SHM hierop effectief kan inzetten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 36 VAN 54

37 OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De Mandelbeek maakt al een aantal jaren gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt minimaal één keer per jaar besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling, onder andere omdat ze de planning gebruikt als een echt beleidsinstrument. - De Mandelbeek maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM voor de door de VMSW toegestane leningen. - De planning wordt in principe één keer per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM. Uit de betrokken verslagen kan de visitatiecommissie opmaken dat DMB de planning grondig bespreekt en aandacht besteedt aan de volledigheid van de geplande investeringen. DMB gebruikt de planning als een echt beleidsinstrument. - De SHM heeft zich de voorbije jaren verdiept in het financiële planningsinstrument van de VMSW en er inzicht in verworven. Dit heeft als voordeel dat DMB zelf de info kan aanleveren en aanpassen. De SHM gebruikt de standaardveronderstellingen in haar financiële planning, bijvoorbeeld dat de kosten en de huurinkomsten stijgen met 2%. De aankopen, de verkopen van huur- en koopwoningen en de projecten zijn geïntegreerd in de financiële planning en dit op een overzichtelijke manier. De SHM vertrekt daarbij van alle lopende en geplande projecten tot en met 2020, inclusief de renovatiewerken voor het ERP 2020-programma (zie OD 2.1). De tijdshorizon waarmee rekening wordt gehouden is uitgebreid genoeg. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat ze voor de onderhouds- en herstellingswerken het jaarlijks voorziene budget van euro heeft opgenomen. De financiële planning is dus afgestemd met de onderhoudsplanning. Dit verhoogt de kwaliteit van deze eerste nog verder en geeft de SHM een nog duidelijker inzicht in de evolutie van de financiële leefbaarheid, bijvoorbeeld naar de beschikbaarheid van eigen middelen voor investeringen. - De Mandelbeek, een SHM met een beperkte omvang, levert volgens de visitatiecommissie goede prestaties voor het opvolgen van de toekomstige evolutie van haar financiële toestand. De financiële planning laat toe dat de SHM haar beleids- en bouwstrategie kan uitvoeren omdat ze goed haar toekomstige financiële stromen kan inschatten. - De Mandelbeek toetst de financiële gevolgen van beslissingsvoorstellen aan de jaarbegroting. Alhoewel een jaarbegroting slechts een beperkte waarde heeft bij een SHM omdat de allerbelangrijkste uitgaven, de aflossingen van de leningen en de personeelskosten, moeilijk op korte termijn te verminderen zijn, is het toch een instrument om kleinere uitgaven onder controle te houden. Bovendien gebruikt de SHM de begroting ook om achteraf de actuele toestand te vergelijken met het budget. Zo krijgt ze op een overzichtelijke manier een evolutie van de reele uitgaven en inkomsten ten opzichte van de gebudgetteerde waarden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 37 VAN 54

38 OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat De Mandelbeek voldoende acties onderneemt om naar een echte woonmaatschappij te evolueren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DMB voor deze doelstelling als goed. - Een SHM kan op verschillende manieren evolueren naar een echte woonmaatschappij, zoals door de uitbreiding van haar activiteiten op de sociale woningmarkt en door de samenwerking met andere SHM s, maar ook door huurders en kandidaat-huurders voor bepaalde diensten door te verwijzen naar welzijnsactoren of door samenwerking met de private huurmarkt. - De kernactiviteit van DMB is het verhuren van sociale woningen in haar actieterrein. Ze heeft over het algemeen goede contacten met de gemeentebesturen, met de gemeentelijke diensten en met de OCMW s van het actieterrein. Ze werkt heel sporadisch samen met het CAW (zie OD 4.1 en OD 4.4). De visitatiecommissie is wel van mening dat de samenwerking met de gemeente Ingelmunster van nabij dient opgevolgd te worden (zie OD 1.1). Gemeenten voeren immers de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. De volgende zaken komen daar ook aan bod: het BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, lokale toewijzingsreglementen, enz. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. DMB neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van haar actieterrein. Sommige woonactoren en beleidsverantwoordelijken gaven wel aan dat De Mandelbeek een actievere rol zou kunnen opnemen in het realiseren van nieuwe sociale woningen en de uitvoering van het lokaal woonbeleid (zie OD 1.1). - DMB heeft in het verleden heel veel woningen van het eigen patrimonium verkocht aan de zittende huurders en in het kader van het vroegere belofte van aankoop -systeem (koopwoningen avant la lettre) (zie OD 1.2). Dit paste in de toenmalige politiek van de opeenvolgende raden van bestuur om het eigenaarschap van een eigen woning aan te moedigen. Recent startte ze met bouw van sociale koopwoningen: in woningen in het project Stenen Stampkot, in woningen in de Bruinbeekstraat in Ingelmunster en in woningen in het Bunderhof te Ledegem. Normalerwijze waren deze woningen reeds opgeleverd en had de SHM ze snel kunnen verkopen. Wegens het faillissement van de aannemer zijn de woningen nog niet afgewerkt. Voor het aanbieden van een sociale lening (de Vlaamse Woonlening van de VMSW) heeft DMB een samenwerking opgezet met de Zuid-West-Vlaamse SHM, gespecialiseerd in het bemiddelen van de woonleningen van de VMSW. De SHM heeft nog een paar gemengde projecten op stapel staan en dit telkens op historische grond. In samenwerking met de Izegemse Bouwmaatschappij wordt een gemengd project gerealiseerd op de grens van Ingelmunster en Izegem. Hierbij zal DMB 16 koopwoningen bouwen en de Izegemse Bouwmaatschappij 12 huurwoningen. Ondanks het wegvallen van de subsidies voor koopwoningen zal de SHM deze nog kunnen aanbieden tegen een redelijke prijs. De SHM breidt dus haar activiteiten op de sociale woonmarkt uit. - De inzet voor kwetsbare doelgroepen uit het brede welzijnsveld is al bij al beperkt (zie OD 1.5). De SHM heeft zich wel ingeschreven in het project Proefwonen Midden-West- Vlaanderen (zie OD 1.1 en OD 4.4). De samenwerking met het CAW in het belang van de huurders is van start gegaan in de loop van De SHM werkt nog niet nauw samen met de SVK s, actief in het actieterrein. De directeur zetelt wel in de raad van bestuur van SVK Huis- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 38 VAN 54

39 vestingsdienst Regio Izegem (onderdeel van een bredere intergemeentelijke samenwerking in het kader van de OCMW-vereniging Huisvestingsdienst Regio Izegem). Dergelijke samenwerking zou nochtans het voordeel kunnen bieden dat een burger in woningnood eenvoudiger kan worden doorverwezen naar de juiste partner, SHM of SVK. De SHM verwijst wel door naar een andere SHM of een SVK indien een persoon weinig kans maakt op een snelle toewijzing (zie OD 4.4). Meer overleg is ook aangewezen om de doorstroming van huurders van de SVK s naar de SHM in goede banen te leiden (bijvoorbeeld om dubbele huur tijdens de opzeggingstermijn waar mogelijk te voorkomen of te beperken). Bovendien zouden er ook bepaalde vormen van samenwerking kunnen opgezet worden tussen SHM en SVK wat de efficiënte inzet van middelen ten goede zou kunnen komen, bijvoorbeeld rond het onderhoud van woningen. De visitatiecommissie raadt aan om te onderzoeken op welke vlakken samenwerking voor meerwaarde kan zorgen. - De directeur is voorzitter van de West-Vlaamse vereniging van SHM s. Periodiek komen de directeurs samen om actuele onderwerpen binnen de sector te bespreken en informatie uit te wisselen. Andere dergelijke verenigingen gaan soms verder in hun samenwerking en dit heeft al geleid tot het gemeenschappelijk aanstellen van een veiligheidscoördinator, het doorlichten van verzekeringscontracten en de werking van de SHM in het algemeen (audits), tot het samen aankopen van rookmelders, tot het opmaken en toewijzen van gemeenschappelijke raamovereenkomsten rond werken, herstellingen en onderhoud. De visitatiecommissie suggereert om meer in te zetten op dergelijke concrete realisaties binnen het samenwerkingsverband. - Gevraagd naar eventuele fusieplannen of verregaande samenwerking in het licht van het nieuwe Vlaamse Regeerakkoord heeft de visitatiecommissie eerder een afwachtende houding kunnen vaststellen. Nochtans valt het op dat meerdere kleinere SHM s actief zijn in de regio met vaak een gedeeltelijk overlappend werkgebied. De visitatiecommissie adviseert de SHM daarom om de kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes van samenwerking of fusie in beeld te brengen en daarover ook van gedachten te wisselen met de andere SHM s uit de regio. Dit kan DMB helpen om te voldoen aan de aangekondigde erkenningsvoorwaarde om vanaf 2019 over minstens huurwoningen te beschikken. Samenwerking of fusie kan leiden tot schaalvoordelen. Immers, SHM s opereren in een complexe omgeving met een uitgebreid gereguleerd kader en talrijke belanghebbenden. Voor sommige aspecten van de werking van een SHM is specialisatie sterk aangewezen (bijvoorbeeld bouwtechnische aspecten, wetgeving verhuring, financiële en boekhoudkundige opvolging en sociaal beleid). Om die specialisatie mogelijk te maken, is een zekere schaal nodig die te bereiken is via samenwerking of fusie. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleids- en bedrijfsprocessen door de SHM. De Mandelbeek heeft een procedureoverzicht waarin een beperkt aantal procedures en processen zijn beschreven en beschikt over een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden. De processen zijn aangepast aan de beperkte omvang van DMB. De SHM past het vier-ogen principe toe. De organisatie drijft op een directeur en 2 medewerkers met veel ervaring. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op deze doelstelling als goed. - DMB had op het moment van de visitatie een klein personeelsbestand van drie inhoudelijke medewerkers, de directeur inbegrepen, en 1 deeltijdse poetsvrouw. Dit heeft tot gevolg dat een scherpe functiescheiding en werkverdeling niet altijd mogelijk of wenselijk is. DMB be- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 39 VAN 54

40 schikt wel over een beperkt aantal procedures die de raad van bestuur goedkeurde. Daaronder bevinden zich procedures en werkafspraken voor: inkomende facturen en betalingen, kas en liquiditeiten, huurachterstand, voorraad en materiaalbeheer, beveiliging van gegevens en activa, bestellingen, werfopvolging en de organisatie en opvolging van het onderhoudscontract cv- en andere technische installaties. Een deel van de procedures kent de vorm van een flowchart, andere procedures werden in tekst uitgeschreven. Het vier-ogen principe van functiescheiding is gekend bij DMB en dit past zij onder andere toe op de procedure inkomende facturen en betaalbaarstelling. Hierbij worden de facturen ingeboekt, gecontroleerd en betaalbaar gesteld door verschillende personen. De visitatiecommissie begrijpt dat niet alle processen zijn uitgeschreven maar dat dit beperkt wordt tot de kernprocessen of processen met hoog risico. Evenwel is de procedure huurdersachterstand heel summier. Dit is nochtans een belangrijk kernproces voor een SHM. Bovendien geeft ze niet de sociale inslag weer die de SHM bij de opvolging van de huurdersachterstallen in de realiteit tentoonspreidt. De visitatiecommissie raadt aan om de procedure huurdersachterstallen verder uit te werken en uit te schrijven. Het voordeel van een formele standaardprocedure, die toch de nodige flexibiliteit toelaat, is dat ze een houvast biedt voor de medewerkers om de huurdersachterstallen op een uniforme en consistente wijze op te volgen. Voor een SHM is dat immers een continue taak. Tevens kan dit dan gecommuniceerd worden aan de externe partners van de SHM die betrokken zijn bij het bestrijden van huurdersachterstallen, zoals OCMW s en het CAW. Zij weten dan hoe de interne processen bij de SHM verlopen, wat de communicatie vergemakkelijkt en het is ook voor hen een leidraad. Ook de procedure overlast is zeer beknopt en daardoor vaag uitgeschreven (zie ook OD 4.1). Een procedurebeleid dat volledigheid nastreeft heeft ook voordelen, bv. alleen al wat continuïteit van de werking betreft. - DMB beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. De deontologische leidraad voor bestuurders is summier en behandelt onder meer een aantal basisprincipes van een openbare dienst zoals veranderlijkheid, continuïteit en benuttings- of gebruiksgelijkheid. Daarnaast worden ook nog beginselen van behoorlijk bestuur zoals het zuinigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel gehanteerd. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. Sinds 2013 bestaat er een vrij uitgebreid huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden van de raad van bestuur en de directeur duidelijk vastlegt. - De SHM heeft geen onderhoudsdienst en besteedt alle herstellingen, onderhoud en andere werkzaamheden uit. Op jaarbasis worden er ongeveer 420 werkopdrachten aan bedrijven gegeven. Daarbij heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat de SHM dit proces goed onder controle heeft en de uitbesteding van het onderhoud en de herstelling van de cv- en andere technische installaties op een efficiënte en intelligente manier heeft aangepakt, rekening houdend met de erg beperkte personeelsbezetting (zie OD 3.2). OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Mandelbeek is bereid tot verandering en verbetering, maar gaat volgens de visitatiecommissie te traag om met noodzakelijke veranderings- en verbeteringsprocessen. De SHM voert haar kerntaken op een traditionele en degelijke manier uit. De acties voor het behalen van de ERP2020 normen zijn evenwel nogal laat op gang gekomen, het ontbreekt haar aan een langetermijnvisie met nieuwe uitdagingen en ook verregaande samenwerking met andere SHM s is niet echt een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 40 VAN 54

41 aandachtspunt binnen de DMB. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op dit vlak daarom als voor verbetering vatbaar. - DMB heeft de voorbije jaren haar kernactiviteiten (realiseren en verhuren van woningen) op een degelijke manier uitgevoerd, maar het ontbreekt aan een langetermijnvisie en de SHM heeft zichzelf geen streefdoelen opgelegd. De nodige acties voor het behalen van de ERP 2020-normen zijn pas laat op gang getrokken evenals het nadenken over milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid (zie OD 2.1 en OD 2.2). De inschakeling in het lokaal woonbeleid zou op een meer strategische manier kunnen gebeuren zodat DMB de bevoorrechte partner wordt bij de uitvoering van dit beleid. De beleidsverantwoordelijken en de woonactoren gaven aan dat het SVK soms een actiever beleid voert (zie OD 1.1). Het is belangrijk om (intern en extern) duidelijk te maken waar de SHM voor staat en naartoe wilt. De Mandelbeek beschikt niet over een beleidsplan, noch over een strategie. Het formuleren van een visie of strategie kan voor de SHM een opportuniteit vormen om het toekomstige beleid voor haar kernactiviteiten en voor andere aspecten zoals milieuvriendelijkheid en renovatiebeleid, sociaal beleid, klantvriendelijkheid, inschakeling in het lokaal netwerk van diensten, promotor van het lokaal woonbeleid te bepalen. Het uitwerken van een strategie heeft ook als voordeel dat het duidelijkheid schept voor alle betrokken partijen over de richting waar de SHM de komende jaren naartoe wil. Bovendien geeft dit vorm aan de periodieke planningsgesprekken met het personeel en kan het worden vertaald in hun functiebeschrijving. - DMB werkt ad hoc en op dossierniveau samen met de OCMW s in het actieterrein. Volgens de visitatiecommissie zou een structureel overleg toegevoegde waarde kunnen bieden voor beide partijen. Tijdens de visitatiegesprekken kwam naar voren dat ze niet altijd van elkaars initiatieven en werking op de hoogte waren. Soms is dat natuurlijk het gevolg van personeelsbewegingen bij de OCMW s en dus is het belangrijk om nieuwe medewerkers snel en consequent in te lichten. Dit overleg heeft nog andere voordelen, bijvoorbeeld omdat er betere afspraken worden gemaakt over het opnemen van de basisbegeleidingstaken van een SHM, omdat uithuiszetting kan worden vermeden en huurdersachterstal verminderd, omdat de informatiedoorstroming structureel kan worden opgezet of om samen activiteiten op te zetten in de sociale woonwijken. - Een eventuele fusie of verregaande samenwerking in het licht van het nieuwe Vlaamse Regeerakkoord staat niet hoog op de agenda van de SHM (zie OD 5.5). - De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en de directie als efficiënt en effectief. Er is openheid op alle vlakken. De visitatiecommissie heeft dit ook kunnen vaststellen aan de hand van een aantal recente verslagen van de raad van bestuur. - De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden. Ze nemen onder andere deel aan de informatiesessies en vorming georganiseerd door de VMSW, Wonen-Vlaanderen, de Vereniging voor Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) en andere organisaties. Er is geen periodiek teamoverleg, maar DMB is natuurlijk een heel kleine SHM met een beperkt team. Een flexibele inzet van de medewerkers is er soms nodig. De SHM heeft een aantal functiebeschrijvingen opgemaakt maar door het beperkt aantal personeelsleden moeten zij meestal enkele taken op zich nemen over meerdere domeinen heen. De medewerkers worden niet geëvalueerd. De visitatiecommissie vindt dat een gemiste kans. Personeelsevaluaties en vorming dragen bij aan de groei en ontwikkeling van individuele medewerkers. De organisatie kan zo de doelstellingen scherpstellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen. - DMB beschikt over een procedure klachtenbehandeling, waarin een klacht wordt gedefinieerd en de naam van de klachtenbehandelaar is opgenomen. De communicatie op de website daaromtrent is duidelijk. In 2013 waren er 3 klachten waarvan 1 ontvankelijk, in waarvan 6 ontvankelijk. Uit het verslag omtrent de klachtenbehandeling blijkt dat de SHM wel re- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 41 VAN 54

42 kening probeert te houden met de klachten om haar werking aan te passen. Ook de tevredenheidsmeting die DMB in 2012 hield in samenwerking met Samenlevingsopbouw West- Vlaanderen en de provincie West-Vlaanderen vormde aanleiding om haar werking bij te sturen (zie OD 6.3). PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid omdat ze haar kosten goed beheerst, een relatief oud patrimonium heeft met een beperkte leninglast en beslagen is op het vlak van financieel management. De beoordeelde ratio's schetsen dus een overwegend positief beeld. DMB maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument dat VMSW en SHM samen onderbouwen en periodiek actualiseren. DMB gebruikt de financiële planning als een beleidsinstrument. Ze heeft de structurele en frictieleegstand onder controle en beheerst haar kosten goed. De werkingskosten zijn laag en de contractwijzigingen bij de nieuwbouwprojecten zijn onder controle en laag. De SHM zet in op het voorkomen van huurdersachterstal. Ze is altijd bereid een afbetalingsplan op te starten. DMB bestrijdt domicilie- en sociale fraude. De visitatiecommissie suggereert wel om de huidige aanpak af te stemmen op het in 2014 gepubliceerde draaiboek domicilie- en sociale fraude (van Inspectie RWO en VMSW), waarin heel concrete voorbeelden worden gegeven van hoe de SHM hier effectief kan op inzetten. DMB beschikt over een systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM. De visitatiecommissie raadt wel aan om de procedure huurdersachterstallen en bij uitbreiding het debiteurenreglement te actualiseren en vooral te vervolledigen. De SHM neemt initiatieven in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. Zo biedt ze sinds kort weer koopwoningen aan en werkt ze voor de sociale woonlening samen met een andere SHM. DMB kan verder ontwikkelen tot een brede woonmaatschappij door meer te investeren in verandering en verbetering en in structurele samenwerking met lokale besturen en met de woon- en welzijnsactoren. Het veranderings- en verbeteringsproces van De Mandelbeek kan sneller vorm krijgen. De SHM voert haar kerntaken op een traditionele en degelijke manier uit, maar de acties voor het behalen van de ERP-2020 normen zijn nogal laat op gang gekomen, het ontbreekt haar aan een langetermijnvisie met nieuwe uitdagingen en vergaande samenwerking met andere SHM s is niet echt een aandachtspunt binnen de DMB, die nochtans een beperkt huurpatrimonium en een beperkte personeelsploeg heeft. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 42 VAN 54

43 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het informeren van burgers door De Mandelbeek als goed omwille van haar toegankelijkheid, klantvriendelijkheid en doorgaans heldere communicatie. De Mandelbeek beschikt over een goede website en een goed samengestelde welkomstmap, maar kan haar communicatie naar huurders nog versterken door bijvoorbeeld een periodieke huurderskrant of -brochure. - De Mandelbeek betrekt een modern en goed bereikbaar kantoor in Ingelmunster waar de SHM haar cliënteel zo nodig voldoende privacy kan bieden. Huurders en kandidaat-huurders kunnen er terecht op dinsdag- en vrijdagvoormiddag en op maandagnamiddag, en voorts ook op afspraak en telefonisch en elektronisch. Er is ook een 24/7 permanentie voor problemen met verwarming, sanitair en lift. Daarnaast heeft DMB op vraag van de gemeente en inspelend op een aanbeveling in de tevredenheidsmeting ook een maandelijkse zitdag in Kortemark. In de andere gemeenten van het actieterrein kunnen (kandidaat-)huurders bij de woonwinkel of huisvestingsdienst van de gemeente terecht voor inschrijvingen en meer informatie. De SHM toont zich volgens huurders en actoren daarmee zeer toegankelijk. Een suggestie van de visitatiecommissie is om de zitdag van de SHM in Kortemark bekend te maken op de homepage van de website en voor de andere gemeenten te verwijzen naar de woonwinkels. - De Mandelbeek beschikt over een recent geactualiseerde en vernieuwde, frisse website met duidelijke informatie voor huurders en kandidaat-huurders en -kopers. De structuur is goed en de teksten duidelijk (gecheckt op klare taal), hoewel soms wat lang. Op de homepage vindt de (kandidaat-)huurder en -koper meteen belangrijke informatie over nieuwe projecten, geplande renovaties en een verwijzing naar een meldingsformulier voor herstellingen. Interessant is de rubriek betalingsproblemen in de rubriek ik ben huurder : huurders worden er doorverwezen naar de SHM, de OCMW s en het CAW. Heel wat documenten en formulieren zijn te downloaden zo ook de meest recente jaarverslagen van de maatschappij. De visitatiecommissie apprecieert de inspanningen van De Mandelbeek om op deze manier haar (kandidaat-) huurders en kopers goed te informeren. - De Mandelbeek bezorgt nieuwe huurders heel wat van de informatie die op de website te vinden is ook op papier, verzameld in een interessante welkomstmap. Daarin vindt de huurder onder andere het EPC- en verzekeringsattest en het reglement van inwendige orde voor de appartementen; na registratie worden ook het huurcontract en de plaatsbeschrijving hieraan toegevoegd. Ook het Ziezoboekje en een brochure ventileren is eraan toegevoegd. Een goede zaak is dat de SHM hier meteen meegeeft wat te doen bij technische, betalings- of complexere problemen. Bij de jaarlijkse huurprijsberekening stuurt de SHM ook een mooi geïllustreerd informatieblad mee over de stand van zaken van geplande realisaties. Een periodieke huurderskrant of nieuwsbrief is er evenwel niet. De huurderskrant die DMB eenmalig verspreidde met informatie over de resultaten van de tevredenheidsmeting en andere interessante informatie kreeg geen vervolg. Ook het aantal interessante bewonersbrieven dat de SHM stuurde naar de inwoners van haar appartementencomplexen bleef beperkt. Uit de tevredenheidsmeting van 2012 bleek nochtans grote belangstelling voor een jaarlijkse informatiebrochure en huurders, waarmee de visitatiecommissie sprak, bevestigden dat. De visitatiecommissie suggereert de SHM om te onderzoeken hoe ze binnen haar mogelijkheden en liefst met betrokkenheid van huurders een periodieke huurdersbrief, -krant of brochure kan verspreiden; inhoudelijk kan ze VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 43 VAN 54

44 in grote mate terugvallen op de informatie die de SHM nu al op haar website opneemt en ze kan naar vorm ook terugvallen op de informatiebrieven die ze in het verleden al verspreidde. Kort na de visitatie verspreidde de SHM wel een nieuwsbrief over de nieuwe website en ze verwees daarin meer specifiek naar de rubriek ik ben huurder waarvan ze ook de belangrijkste items in de nieuwsbrief opnam. - De Mandelbeek organiseert regelmatig voor nieuwe projecten een uitlegsessie voor de nieuwe huurders; ze doet dat in kleine groepjes om de betrokkenheid te verhogen. Bij geplande renovatiewerken organiseert de SHM geen informatievergaderingen, maar ze verwittigt de huurders wel per brief. Ook over de faling van een aannemer en de daardoor opgelopen vertraging in de oplevering van een paar van haar nieuwbouwprojecten communiceerde de SHM uitvoerig per brief, in de pers, via telefoon en op kantoor. De visitatiecommissie adviseert DMB om voor belangrijke kwesties de organisatie van een informatievergadering voor haar (kandidaat-) huurders en kopers te overwegen en zeker mee te stappen in de plannen van het gemeentebestuur van Ledegem om bewoners te informeren over geplande ERP-ingrepen. - Wanneer bij actualisatie van de wachtlijsten huurders niet reageren op de eerste brief, contacteert De Mandelbeek de OCMW s en woonwinkels en bezorgt ze hen een lijst van de huurders uit hun gemeente zodat ook zij kunnen proberen hen te bereiken teneinde zo weinig mogelijk onterechte uitval van kandidaat-huurders te hebben. - De gesprekspartners van de visitatiecommissie tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid van het administratief en technisch personeel van de SHM. De tevredenheidsmeting van 2012 bevestigt dit. Een citaat uit de huurderskrant die informeert over de resultaten van de bevraging: De huurders zijn tevreden over het onthaal aan de telefoon en in het bureau. Het personeel is vriendelijk, men krijgt snel en duidelijk antwoord op vragen over facturen en kosten. De huurders zijn tevreden over de verstaanbaarheid en de duidelijkheid van de documenten en brieven en over de informatie die ze ontvangen van de Mandelbeek. Maar hier en daar kan het nog beter. De visitatiecommissie stelde zelf ook vast dat de meeste documenten en brieven duidelijk en goed geschreven zijn, maar vraagt de SHM om die lijn ook door te trekken naar haar briefwisseling over huurdersachterstal en overlastproblemen (zie OD. 4.1). Op basis van het verhaal van een van de huurders bij het gesprek met de visitatiecommissie, adviseert ze DMB ook om zeer helder te communiceren over de gronden om een mutatie met voorrang te kunnen aanvragen. De tevredenheid over de afhandeling van technische klachten was bij de tevredenheidsmeting uit 2012 heel laag maar met de aanwerving van een technisch medewerker en goede samenwerking met Cofely lijkt die klacht wat weggeëbd, zoals mag blijken uit de reacties van huurders op het visitatiegesprek. Aan de opmerking over een te beperkt zicht op de opvolging van klachten komt de SHM al deels tegemoet door publicatie van het klachtenrapport in het jaarverslag (en dat staat op de website), maar ze zou daar op de website ook wat meer aandacht kunnen aan besteden in haar rubriek klachten. OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De Mandelbeek communiceert correct naar Vlaamse overheden. Actoren en beleidsverantwoordelijken geven aan dat DMB informatie doorgaans snel en correct doorgeeft, zowel op vraag als op eigen initiatief. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van De Mandelbeek voor deze doelstelling als goed, maar suggereert om met haar stakeholders te overleggen hoe een meer actieve en meedenkende rol op lokaal woonoverleg de samenwerking verder kan versterken. - De Mandelbeek communiceert op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen-Vlaanderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 44 VAN 54

45 - Informatie over de werking en de plannen van de SHM krijgen de ambtenaren en actoren vooral via het jaarverslag en het lokaal woonoverleg; beleidsverantwoordelijken ook via vertegenwoordiging in de raad van bestuur. Bij nieuwe ontwikkelingen brengt de SHM haar partners ook op de hoogte, recentelijk nog over de vernieuwing van de website en het inschrijvingsformulier. - De Mandelbeek neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de gemeenten in haar actieterrein, zij het dat de SHM zelf bedenkingen uit bij de efficiëntie en noodzaak van bepaalde overleggen. Sommige beleidsverantwoordelijken en actoren verwachten van hun kant dan weer een meer meedenkende rol van de SHM op die overleggen. Ze willen graag ook meer zicht op de kwaliteit van haar patrimonium. De visitatiecommissie adviseert DMB om die bezorgdheid ter harte te nemen en met andere deelnemers aan het lokaal woonoverleg de wederzijdse verwachtingen uit te klaren en samen te zoeken naar meer efficiëntie in lokaal woonoverleg. - Met welzijnsactoren is er behalve in Ingelmunster en Wingene geen structureel overleg. Een aantal voorbeelden maken nochtans duidelijk dat dit de informatiedeling en samenwerking van de diverse partners ten goede zou komen: het uitwerken van een goede aanpak om feedback te geven over doorverwezen kandidaat-huurders en over toewijzingen, duidelijkheid over kwesties die bij Cofely liggen en bij andere aannemers, goede informatie over verantwoordelijkheden in het Ziezo-boekje, overleg over afstemming vraag-aanbod in het bijzonder naar specifieke doelgroepen. - Actoren en beleidsverantwoordelijken geven in meerderheid aan dat De Mandelbeek gegevens die ze opvragen, snel bezorgt en dat ze met die informatie weg kunnen. Ze noemen de maatschappij ook zeer toegankelijk. Anderzijds zijn de gemeenten van oordeel dat een sneller overleg over geplande projecten, zou toelaten dat beter kan ingespeeld worden op eenieders verwachtingen en mogelijkheden (zie toelichting en suggestie bij OD 1.1). OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De Mandelbeek hield in 2012 een algemene tevredenheidsmeting, koppelde de resultaten ervan terug naar de huurders en ging met de resultaten van de bevraging aan de slag, wat leidde tot een aantal ingrijpende verbeteracties. De SHM plant nieuwe algemene tevredenheidsmetingen in een cyclus van 5 jaar. Bij renovatiewerken organiseert de SHM ook mondelinge bevragingen bij huurders om te peilen naar hun tevredenheid over de uitvoering en het kwaliteit van de werken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - De Mandelbeek organiseerde in 2012 op initiatief van en in samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen en de provincie West-Vlaanderen een algemene tevredenheidsmeting bij al haar huurders. Van de toen 410 huurders namen er 294 (71%) deel aan de bevraging. De enquête peilde naar de mening van de huurders met betrekking tot de woning, de buurt, de dienstverlening van de SHM en bewonersbetrokkenheid. In een uitvoerig rapport, opgemaakt door het Steunpunt Sociale Planning van de provincie, worden de resultaten opgelijst en toegelicht. De huurders kregen in een nieuwsbrief een korte samenvatting van de resultaten. De resultaten van de tevredenheidsmeting zijn niet expliciet teruggekoppeld naar woon- en welzijnsactoren, maar een groot aantal beleids- en woonactoren waren naast enkele huurders en de pers wel uitgenodigd op een persmoment over de tevredenheidsmeting. Op basis van de bevraging formuleerde Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen een aantal aanbevelingen voor de SHM. Verbeteracties die (mede) gevolg zijn van die aanbevelingen zijn onder meer de indiensttreding van een technisch medewerker om de herstellingen beter op te volgen, de organisatie van een maandelijkse zitdag in Kortemark, meer informatie over de mogelijkheid om de eigen huurwoning te kopen en uitgebreide informatie over projecten die in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 45 VAN 54

46 uitvoering of gepland zijn. Ook de publicatie, de verspreiding en het gebruik van de Ziezo!- brochure is een rechtstreeks gevolg van de tevredenheidsmeting. - Recent besliste de raad van bestuur om een nieuwe algemene tevredenheidsmeting te organiseren in de periode en dit gemiddeld om de 5 jaar te herhalen. De directeur heeft als lid van de stuurgroep zijn medewerking verleend aan de ontwikkeling van de tool die in opdracht van Wonen-Vlaanderen is ontwikkeld voor het organiseren van tevredenheidsmetingen. Een medewerkster van DMB nam al deel aan een infosessie over die tool en zal verdere vorming ook volgen. - In de voorbije jaren organiseerde De Mandelbeek een aantal mondelinge bevragingen bij huurders wier woning werd gerenoveerd. Daar waren 144 gezinnen bij betrokken, verspreid over verschillende gemeenten en jaren. Telkens werd gevraagd naar tevredenheid over de uitgevoerde werken en de kwaliteit van uitvoering en dienstverlening door de aannemer. Er werd naar aanleiding van uitgevoerde dakisolatiewerken ook gevraagd of de huurder verandering merkte in de woning. De SHM geeft aan dat huurders zich over het algemeen zeer tevreden toonden. Een schriftelijke neerslag van deze bevraging is er echter niet, evenmin als eventuele werkpunten. De visitatiecommissie adviseert de SHM om naast mondelinge ook schriftelijke bevragingen te overwegen en daar achteraf een goede rapportering van te maken zodat in een bespreking met de medewerkers en de raad van bestuur eventuele verbeteracties kunnen worden uitgewerkt en daarover feedback kan worden gegeven aan de deelnemers van de bevraging. De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om na te denken voor welke aspecten van haar werking of voor welke doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) bijkomende tevredenheidsmetingen het meeste resultaat zouden kunnen opleveren. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed De Mandelbeek is in haar communicatie met huurders en kandidaat-huurders en -kopers zeer toegankelijk en klantvriendelijk en ze voert doorgaans een heldere communicatie. Ze beschikt over een goede website en een goed samengestelde welkomstmap, maar ze kan haar communicatie naar huurders nog versterken door de creatie van een periodieke huurderskrant of - brochure. Met externe partners is er over het algemeen een goede communicatie, maar de visitatiecommissie suggereert om met haar stakeholders te overleggen hoe een meer actieve en meedenkende rol op lokaal woonoverleg de samenwerking verder kan versterken. De Mandelbeek hield in 2012 een algemene tevredenheidsmeting waarop ze een aantal verbeteracties entte. Ze plant een nieuwe algemene tevredenheidsmeting in de periode en vervolgens gemiddeld om de 5 jaar. Ze hield een aantal mondelinge bevragingen bij huurders naar aanleiding van uitgevoerde renovatiewerken. De visitatiecommissie adviseert de SHM om dit soort deelbevragingen voor bepaalde aspecten van haar werking of bij bepaalde doelgroepen te intensifiëren en ze te objectiveren, er een goede neerslag voor te voorzien, met medewerkers en raad van bestuur eventuele verbeteracties uit te werken en ze terug te koppelen naar de deelnemers aan de bevraging. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 46 VAN 54

47 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. (OD 2.1) Maak op korte termijn een inventaris op van het volledige patrimonium en ent daarop een goede meerjarenonderhouds- en renovatieplanning. Doe op geregelde tijdstippen preventieve controles over de toestand van de woning en zeker onmiddellijk na een opzeg om zo tijdig de nodige herstellingswerken te kunnen uitvoeren en de woning zo snel mogelijk opnieuw te verhuren. 2. (OD 2.2) Werk de eigen inzichten en ambities op vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid, in functie van betaalbaarheid, concreter uit, waarbij er voldoende aandacht uitgaat naar de ontwikkeling van een richtinggevend kader bij de realisatie van nieuwbouw- of renovatieprojecten, maar ook naar de manier waarop de SHM haar eigen inspanningen op dit vlak zal combineren met inspanningen om haar huurders zo milieubewust mogelijk haar patrimonium te laten bewonen. 3. (OD 4.2) Verruim uw aanpak van leefbaarheid van zuiver remediërende acties naar een meer proactieve en preventieve aanpak. Dat kan onder meer door potentiële probleemhaarden te analyseren, aanwezigheid in de wijken op te drijven en na te gaan hoe concrete acties en ingrepen in samenwerking met gemeentebesturen en andere actoren omgevingskwaliteit en sociale samenhang kunnen versterken. Ga in de conceptuele fase van nieuwe wijken ook op een meer creatieve manier om met gemeenschapsvorming en vormgeving van openbare ruimte. 4. (OD 4.3) Trek - binnen de mogelijkheden van de maatschappij - bewonersbetrokkenheid op gang via kleine initiatieven zoals de collectieve bespreking van geplande renovatiewerken, een evaluatie van de vernieuwde website of de opmaak van een door bewoners gevraagde huurderskrant of -brochure. Ook leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken kunnen aanleiding zijn voor het samen zoeken en uitwerken van oplossingen, net zoals impulsen van gemeenten bewoners kunnen aansporen om samen initiatief te nemen. Vanuit die ervaringen kan de SHM dan haar visie en strategie op bewonersbetrokkenheid samen met de bewoners verder uitwerken en er nieuwe initiatieven op enten. 5. (OD 5.7) Formuleer een visie of strategie die kader geeft aan het beleid voor de toekomst van de SHM zowel op het vlak van de kernactiviteiten als voor andere aspecten zoals milieuvriendelijkheid en renovatiebeleid, sociaal beleid, klantvriendelijkheid, inschakeling in het lokaal netwerk van diensten, mede-uitvoerder van het lokaal woonbeleid. Het uitwerken van een strategie heeft ook als voordeel dat het voor alle betrokken partijen duidelijkheid schept over de richting waar de SHM de komende jaren naartoe wil. Bovendien geeft dit vorm aan de periodieke planningsgesprekken met het personeel en kan het worden vertaald in hun functiebeschrijving. De visitatiecommissie wijst hierbij ook op de voordelen van samenwerking, om zo bijvoorbeeld ervaringen op te doen, werkafspraken te maken, bijkomende expertise aan te spreken, de eigen werking te verbeteren, een betere service aan de klanten te kunnen aanbieden of om zo door de andere actoren te worden erkend als dé actieve woonmaatschappij voor de streek. 6. (OD 6.3) Intensifieer en objectiveer deelbevragingen voor bepaalde aspecten van de werking van de SHM of bij bepaalde doelgroepen, voorzie ze van een goede neerslag, werk met medewerkers en raad van bestuur eventuele verbeteracties uit en koppel resultaten en eventuele verbeteracties terug naar de deelnemers aan de bevraging. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 47 VAN 54

48 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van de SHM de volgende maatregelen te nemen: De Mandelbeek levert voor de grote meerderheid van de operationele doelstellingen goede prestaties maar gezien de bedenkingen van de visitatiecommissie omtrent de veranderingsbereidheid van de SHM, stelt ze voor om het oordeel over te nemen maatregelen mede te laten bepalen door de acties die DMB voorstelt om met de beleidsaanbevelingen en adviezen van de visitatiecommissie om te gaan. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie volgende bijzondere werkwijze geïdentificeerd die mogelijk als goede praktijk veralgemeend kan worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen: - (OD 2.1 OD 5.2) De Mandelbeek is er als kleine SHM in geslaagd om een uitgebreide dienstverlening aan haar huurders aan te bieden op het vlak van het onderhoud, de herstelling en de vervanging van de cv- en de sanitaire installatie. De SHM heeft alle werken aan de cvinstallaties en het sanitair via een raamovereenkomst na een aanbesteding aan een externe partij uitgegeven. Daarin is ook de permanentie inbegrepen (24 u op 24 u/7 dagen op 7). Het gaat hier over ongeveer 300 interventies op jaarbasis. Om de kwaliteit van de dienstverlening te garanderen en de kostprijs onder controle te houden heeft de SHM verschillende mechanismen geïmplementeerd: de SHM heeft toegang tot het online werkbonnensysteem van de dienstverlener en kan op ieder moment de stand van zaken van een gevraagde interventie opvolgen. Dit komt de dienstverlening aan de bewoners ten goede. er is een maandelijks overleg met die onderneming om de kwaliteit van de opdracht te kunnen opvolgen. De SHM heeft daarbij ook bijzondere aandacht besteed aan het gebruiksgemak voor de bewoners: de huurders dienen rechtstreeks met de betrokken firma contact op te nemen in geval van een storing; de huurders kunnen via het ZieZo!-boekje nagaan voor welke werken ze een beroep kunnen doen op die firma (via een specifiek icoontje). In dat geval is het onmiddellijk VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 48 VAN 54

49 duidelijk dat ze zich geen zorgen moeten maken omtrent kosten: ofwel zijn die vervat in de huurlasten ofwel zijn die ten laste de SHM. Het voordeel van dit systeem voor een kleine SHM is dat de eigen werklast minimaal is. Het volledige proces van de meest voorkomende interventies heeft ze uitbesteed. Ze kan zich nu concentreren op de opvolging van de minder courante werken (nog een 120-tal op jaarbasis). Voor de huurders en de organisatie die hen ondersteunen schept dit duidelijkheid. Contactname is eenvoudig en de kostprijs is gekend. Zelfs indien een bewoner de SHM toch contacteert is het snel uitgelegd aan de hand van het ZieZo!-boekje dat hij de betrokken firma moet opbellen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 49 VAN 54

50 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jean-Pierre De Clercq, voorzitter - Jan Defreyne, ondervoorzitter - Eric Vankeirsbilck, bestuurder en erevoorzitter - Tom Braet, bestuurder - Peter De Clerck, directeur Medewerkers SHM - Nicole Vandenabeele, financieel en administratief medewerkster - Antoon Vandenberghe, bouwtechnisch medewerker Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Katrien Matte, IGS Woonwinkel West - Benoit Sintobin, IGS Woonbeleid Regio Izegem Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Christine Vandevoorde, OCMW Ingelmunster - Nathalie Vandendriessche, OCMW Ledegem - Marleen Desnyder, OCMW Kortemark - Patricia Vandenhende, OCMW Pittem - Sabine Vermeire, OCMW Wingene - Nathalie Folens, SVK-vereniging Regio Izegem - Annemie Segaert, CAW Centraal West-Vlaanderen - Karen Viaene, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 12 sociale huurders en 1 begeleidster De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken - Kurt Windels, burgemeester gemeente Ingelmunster - Enigo Vandendriessche, schepen van wonen gemeente Ingelmunster - Geert Dessein, schepen van wonen gemeente Ledegem - Peter Gelaude, schepen huisvesting gemeente Pittem - Sybille Vandeputte, ondervoorzitter OCMW Izegem VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 50 VAN 54

51 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,...), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, ). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 51 VAN 54

52 kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - Prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie 03&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 52 VAN 54

53 plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-) actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH: Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie actualisatie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE MANDELBEEK PAGINA 53 VAN 54

54 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N