Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Transcriptie

1 Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen Visitatiegesprekken op 5 en 6 november 2014 Definitief visitatierapport van 2 februari 2015

2 Prestatiebeoordeling SHM Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Datum rapport: 2 februari 2015 Datum visitatiegesprekken: 5 en 6 november 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 7000 Contactgegevens SHM: Violetstraat 15, 3580 Beringen info@kbmbe.be Directeur: Erik Mannaerts Voorzitter: Ludo Trekels Werkgebied: Beringen, Halen, Ham, Herk-de-Stad, Heusden-Zolder, Leopoldsburg, Lummen, Tessenderlo Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. PAGINA 2 VAN 53

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM KANTONALE BOUWMAATSCHAPPIJ BERINGEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PAGINA 3 VAN 53

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM ste meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. PAGINA 4 VAN 53

5 1.8. Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PAGINA 5 VAN 53

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Uitstekend OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed Uitstekend PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en Goed domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 Duidelijk De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PAGINA 6 VAN 53

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting werd opgericht op 15 juni 1948 onder de vorm van een coöperatieve vennootschap onder de naam Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Goedkope Woningen. De naam werd gewijzigd in 1962 in de Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting (KBM). De raad van bestuur is samengesteld uit afgevaardigden van het gemeentebestuur van Beringen, Halen, Ham, Halen, Herk-de-Stad, Leopoldsburg, Lummen, Tessenderlo, van de provincie Limburg en van particuliere aandeelhouders. Het patrimonium van KBM omvat woningen, waarvan 756 appartementen en éénsgezinswoningen en is daarmee één van de grootste SHM s van Vlaanderen. Slechts 16 % van de woningen dateren van na Ruim 56 % werden gebouwd tussen 1970 en 1999, wat betekent dat de SHM beschikt over een relatief verouderd patrimonium. In Vlaanderen zijn 25 % van de sociale huurwoningen gebouwd na De appartementen hebben hoofdzakelijk 2 slaapkamers (71%); de éénsgezinswoningen 3 slaapkamers (55%) of 4 slaapkamers (24%). In de woningen van KBM wonen huurdersgezinnen, waar van 917 bewoners-gezinshoofden ouder zijn dan 65 jaar (27%); KBM behoort daarbij tot de 20 % SHM met de meeste gezinshoofden boven de 65jaar gezinnen (42%) zijn alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt euro. De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 211 euro en ligt daarmee licht boven de mediaan van Vlaanderen (ca 200 euro). Voor een sociale woning bedraagt deze 233 euro; deze huurprijs ligt lager dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro). Het aanbod van de sociale woningen van KBM is als volgt verspreid over het actieterrein: Gemeente Aantal sociale huurwoningen van KBM Beringen 1213 Halen 152 Ham 230 Heusden-Zolder 795 Herk-de-Stad 131 Leopoldsburg 322 Lummen 198 Tessenderlo 382 Drie gemeenten hebben een toewijzingsreglement: Halen, Ham en Heusden-Zolder. De stad Beringen was op het moment van de visitatie bezig met het opstellen van een toewijzingsreglement. Zowel Ham als Heusden-Zolder voorzien in hun toewijzingsreglement een voorrang voor ouderen die op datum van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn. Deze doelgroep krijgt voorrang in een deel van het patrimonium. In Halen is er een doelgroepenplan opgemaakt. Bij een koppel volstaat het dat één van beide partners 65 jaar of ouder is, om voorrang te krijgen in een deel van het patrimonium. PAGINA 7 VAN 53

8 De organisatiestructuur van KBM is vrij vlak. De SHM is opgedeeld in een dienst Boekhouding en personeelszaken, een algemeen secretariaat, een afdeling Techniek en een afdeling Verhuring. De afdeling Techniek is opgedeeld in een onderhoudsdienst en in een dienst projectrealisatie. De SHM heeft ongeveer 43 VTE in dienst. 3.2 Beschrijving omgeving - Actieterrein De KBM is als enige actief in de bouw en de verhuur van sociale huurwoningen in de 8 gemeenten. Daarnaast is Vooruitzien Cvba uit Beringen enkel actief met koopactiviteiten in dezelfde 8 gemeenten en Zonhoven. Er zijn twee sociaal verhuurkantoren actief: SVK Land Van Loon en SVPWL. Deze laatste SVK is ontstaan uit een regionaal initiatief van verschillende gemeentebesturen: Beringen, Heusden- Zolder, Ham, Houthalen-Helchteren, Lummen, Leopoldsburg en Tessenderlo. SVK Land Van Loon is actief in Halen en Herk-de-Stad. - Verkoopprijzen van woningen en gronden Globaal genomen liggen de vastgoedprijzen in het actieterrein een stuk lager dan in de rest van Vlaanderen. Zo lag in 2013 de mediaan verkoopprijs van een woonhuis in het actieterrein op euro (Vlaanderen: euro)en op euro (Vlaanderen: euro) voor een appartement, terwijl de mediaanprijs voor bouwgrond 136 euro/m² was (Vlaanderen: 171 euro). De vastgoedprijzen in het actieterrein stijgen echter sterker dan in de rest van Vlaanderen. Voor de huizen steeg de mediaan verkoopprijs met 13% sinds 2008, voor appartementen bedroeg de stijging 24%. Deze stijging is hoger dan in Vlaanderen (15% ). Ook de mediaan prijs van de bouwgronden steeg met 18%, terwijl die stijging in heel Vlaanderen op 15% lag. De meest afwijkende lokale waardes t.o.v. die van het hele actieterrein vinden we in Herk-de-Stad, waar de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis met euro de Vlaamse mediaan verkoopprijs benadert. In Halen is dit het geval voor de mediaan verkoopprijs van de appartementen: euro. Van de woongelegenheden in het actieterrein van KBM zijn er slechts appartementen (14%). Van de woonhuizen (52.962) is 2/3e een gesloten bebouwing ( woningen). - Bevolking in het actieterrein De totale bevolking in het actieterrein in 2009 bedraagt inwoners. Men voorziet tegen 2020 een stijging naar huishoudens, of te wel een stijging van 11%.Het aantal 65-plussers bedraagt bijna 17% van de totale bevolking. Enkel Halen heeft meer 65+: bijna 20%. In het actieterrein is er momenteel in de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 6,7%, wat lager is dan het gemiddelde in Vlaanderen (7,48%). Uitschieters zijn hier Beringen (8,33 %) en Leopoldsburg (9,38 %) Het aantal leefloners bedraagt 0,19%, wat eveneens lager van het Vlaams gemiddelde van 0,3751%. Het hoogste aandeel leefloners in het actieterrein vinden we in Leopoldsburg (0,31%). Het gemiddeld netto belastbaar inkomen bij de SHM bedraagt euro, wat ruim onder het Vlaams gemiddelde is: euro. - Bindend sociaal objectief ( BSO) Het bindend sociaal objectief huur is voor het ganse actieterrein vastgelegd op huurwoningen. Bij de nulmeting in 2009 waren er sociale huurwoningen. Er zijn bij de voortgangsmeting in huurwoningen gerealiseerd. PAGINA 8 VAN 53

9 BSO Huur objectief nulmeting 2007 voortgang BSO te realiseren Beringen Halen Ham Herk-de-Stad Heusden-Zolder Leopoldsburg Lummen Tessenderlo Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december woningen- moeten de 8 gemeentes nog 750 bijkomende sociale huurwoningen realiseren. Het zijn Beringen en Heusden- Zolder die met 190 bijkomende sociale huurwoningen de grootste inspanningen dienen te leveren, gevolgd door Tessenderlo (86), Herk-de-Stad (83) en Lummen (80). In Leopoldsburg ligt het BSO huur nog op 54, in Ham op 37 en in Halen ten slotte op 30. In het actieterrein ligt het BSO sociale kavels op 14 (waarvan 12 in Ham en 2 in Leopoldsburg); er werden er nog geen gerealiseerd. Het BSO voor sociale koopwoningen bedraagt woningen in het actieterrein. Daarvan zijn 211 woningen gerealiseerd (Beringen: 55, Halen: 0, Ham: 24; Herk-de Stad: 27; Heusden Zolder 20; Leopoldsburg: 17; Lummen: 23; Tessenderlo: 45) Er zijn dus nog 1063 koopwoningen te realiseren waarvan de grootste uitdagingen liggen in Beringen: 228, Heusden Zolder: 171, Leopoldsburg en Lummen: elk 154 en Tessenderlo: 163. PAGINA 9 VAN 53

10 4. PRESTATIES VAN DE SHM KANTONNALE BOUWMAATSCHAPPIJ VAN BERINGEN VOOR HUISVESTING OF KBM 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed KBM is één van de grootste maatschappijen in Vlaanderen. De SHM bouwt gemiddeld 52 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. De aangroei bedraagt de afgelopen vijf jaren gemiddeld 1,53% van het patrimonium per jaar. Voor de komende jaren wordt deze bouwproductie behouden en als de financiering het toelaat - nog verhoogd. Daarnaast breidt de KBM haar patrimonium ook uit door aankoop van goede woningen en vervangbouw van woningen waar dan verdichting plaatsvindt. Doelstelling van KBM is vooral om inbreidingsgericht te werken en in samenwerking met de SHM Vooruitzien (koopactiviteiten) ook gemengde projecten te realiseren. De maatschappij leverde een belangrijke bijdrage in het behalen van het BSO, zij is de enige SHM met huuractiviteiten in haar actieterrein. KBM beschikt echter niet in alle gemeenten over voldoende gronden om het BSO te kunnen realiseren. Er is een goede samenwerking met de acht gemeenten in het actieterrein en de woonactoren waarderen de inspanningen die KBM verricht om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De visitatie beoordeelt de bijdrage van de maatschappij om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren als goed. - KBM realiseerde in de periode 2009 tot en met 2013 veel nieuwe sociale huurwoningen: in totaal 262, gemiddeld 52 nieuwe huurwoningen per jaar. Met woningen is KBM één van de grootste SHM s van Vlaanderen waardoor de vergelijking in absolute getallen niet altijd een volledig beeld geeft van de activiteiten van de SHM. Wanneer de bouwproductie over deze periode wordt uitgedrukt in procenten ten opzichte van het huidige aantal woningen van de SHM s, dan breidde de KBM haar patrimonium uit met gemiddeld 1,53% nieuwe woningen per jaar in de afgelopen vijf jaren. Ter vergelijking: twee derde van de SHM s realiseerde een lager percentage nieuwe woningen per jaar. De beleidsverantwoordelijken en woonactoren waarderen de inspanningen van KBM om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren, daardoor de wachtlijsten in te korten (zie ook OD 1.5) en een bijdrage te leveren aan de realisatie van het BSO huur (zie hieronder). - De te verwachten toekomstige prestaties van de SHM op dit vlak kunnen worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. Eind 2013 waren er 233 nieuw te bouwen woningen aangemeld bij de VMSW (6,78% van het patrimonium van de KBM); meer dan de helft van de SHM s (54%) had op dat moment een hoger aandeel woningen aangemeld. Aanmelding van nieuwe projecten is een noodzakelijke stap om in aanmerking te komen voor programmatie, waarbij de financiële steun van de Vlaamse Overheid verzekerd wordt. Eind 2013 stonden er voor KBM 64 woningen op het uitvoeringsprogramma (1,86% van het patrimonium van KBM). Het gaat om zeven nieuwbouwwerven die in verschillende fases worden gerealiseerd. In vijf van deze werven werkt KBM samen met Vooruitzien om er de sociale koopwoningen te realiseren. Twee werven zijn ondertussen opgeleverd: 6 woningen in Leopoldsburg (Heidestraat) en 16 woningen in Beringen ( t Klavertje). KBM volgt de strategie om projecten zo vroeg mogelijk PAGINA 10 VAN 53

11 aan te melden en de plannen klaar te hebben zodat de werf kan worden opgestart zodra er in de Beoordelingscommissie (BECO) een positief besluit voor financiering is gevallen. - Naast de aangemelde woningen bestudeert KBM momenteel de mogelijkheid om 38 wooneenheden te realiseren in diverse kleinschalige werven. Hiervoor zijn de gronden reeds aangekocht (zie ook OD 1.4) maar nog geen concrete plannen ingediend bij de VMSW; er is dus nog geen zicht op beschikbaarheid van financiering. De resterende grondreserve staat volgens de SHM nog toe om bijkomend 200 à 300 woningen te realiseren. Het totale potentieel bedraagt daarmee meer dan 600 woongelegenheden. - KBM realiseert ook nieuwe sociale huurwoningen door vervangingsbouw van bestaande woningen uit het patrimonium en door aankoop van zogenaamde goede woningen. Door aankoop van goede woningen werden in de periode in totaal 37 nieuwe sociale huurwoningen toegevoegd aan het patrimonium van KBM. Door vervangingsbouw werden bijvoorbeeld aan de Linkhoustraat in Lummen 8 woningen toegevoegd. Er is hier sprake van verdichting (meer woongelegenheden) ten opzichte van de oude bebouwing. KBM neemt ook deel aan CBO-aanvragen om daarmee door integratie van verschillende procedures vaak sneller woningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM verschillende mogelijkheden benut om zoveel en zo snel mogelijk sociale huurwoningen te realiseren. - KBM volgt de strategie om bij voorkeur inbreidingsgericht en bij voorkeur in gemengde projecten te werken. Hiermee worden hoge concentraties van sociale huurwoningen voorkomen. KBM werkt voor de realisatie van gemengde projecten nauw samen met Vooruitzien cvba, die de koopwoningen bouwt. Zij koopt gronden aan voor nieuwbouw, en panden om ofwel te renoveren ofwel te slopen en te vervangen. De maatschappij wil gestaag verder groeien en heeft als doel gesteld om gemiddeld 50 nieuwe sociale huurwoningen per jaar te realiseren. Tegelijkertijd is de renovatie van haar patrimonium van belang (zie OD 2.1) waardoor niet alle financiële middelen ingezet kunnen worden voor grondaankopen en nieuwbouw. De SHM integreert haar bouwactiviteiten in de financiële planning (zie ook OD 5.4). - In de 8 gemeenten van het actieterrein van de KBM werd het BSO huur vastgesteld op 1004 woningen, waarvan er op 1 januari 2013 nog 749 gerealiseerd dienden te worden. De gemeente is - als regisseur van het lokaal woonbeleid - verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid en dus ook voor het behalen van het BSO. De KBM is in de acht gemeenten de enige aanbieder van sociale huurwoningen, waardoor de inzet van de SHM van groot belang is voor de realisatie van het BSO. Sinds de nulmeting van 31/12/2007 zijn er per saldo 255 sociale huurwoningen bijgekomen. De KBM bouwde weliswaar meer woningen (vanaf 2008 in totaal 284) maar verkocht er ook aan haar huurders (via het kooprecht, in 2013 bijvoorbeeld vijf woningen). In absolute aantallen ligt de grootste opgave voor realisatie van het BSO in Beringen (271) en Heusden-Zolder (197) - dat zijn ook de gemeenten waar de KBM al relatief veel woningen heeft. In Beringen werden reeds 81 woningen toegevoegd en beschikt de maatschappij nog over een aanzienlijke grondreserve (zie OD 1.4). In Heusden-Zolder werden 7 woningen toegevoegd en beschikt de maatschappij over een veel kleinere grondreserve. In de gemeenten Herk-de-stad, Lummen en Tessenderlo dienen nog tussen de 80 en 90 woningen gerealiseerd te worden; in Halen, Ham en Leopoldsburg tussen de 30 en 50 woningen per gemeente (zie omgevingsanalyse vooraan in dit rapport voor een overzichtstabel). Met uitzondering van Halen beschikt KBM in deze gemeenten over gronden (zie OD 1.4). De visitatiecommissie is van oordeel dat KBM in functie van het realiseren van het BSO huur in de acht gemeenten een belangrijke bijdrage levert. De maatschappij nam alle nieuwe huurwoningen voor haar rekening en zet haar inspanningen de komende jaren verder. Toch zal - waar KBM weinig gronden heeft om het BSO te kunnen behalen - KBM samen met die gemeenten en bijvoorbeeld het SVK naar opportuniteiten PAGINA 11 VAN 53

12 moeten zoeken (zie ook OD 1.4). De samenwerking met de acht gemeenten is goed als het gaat om het realiseren van sociale woonprojecten. Gemeenten waarderen bijvoorbeeld de bereikbaarheid en vlotte contacten die ze met KBM hebben (zie ook OD 6.2). Samen overleggen ze in een vroeg stadium over de projecten en grondaankopen. KBM bekomt vrij snel goedkeuring voor de ontwerpen. Naast verdichting komen ook elementen als ligging, typologie, BSO en doelgroepen (gebaseerd op de wachtlijsten) aan bod. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing KBM richt zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar actieterrein en heeft met de SHM Vooruitzien cvba afspraken gemaakt waarbij deze instaat voor het aanbieden van sociale koopwoningen. In veel van de nieuwbouwprojecten werken beide maatschappijen samen en worden sociale huur- en koopwoningen gemengd. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van de realisatie van sociale koopwoningen is niet aan de orde. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing KBM heeft in het verleden sociale kavels verkocht, in 2000 een tiental in de gemeente Leopoldsburg. Op dit moment is er echter geen aanbod en geen wachtlijst. KBM heeft haar activiteiten gericht op aanbieden van sociale huurwoningen en brengt voorlopig niet langer sociale kavels op de markt. In het actieterrein worden de sociale kavels door Vooruitzien gerealiseerd. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van sociale kavels is daardoor niet aan de orde. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het verwerven van gronden en panden om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren als goed. KBM beschikt over een grote grondreserve, ook in verhouding met de reserves van andere maatschappijen. In de meeste gemeenten zijn er voldoende gronden voorhanden of worden opportuniteiten onderzocht om het BSO huur tijdig te kunnen behalen. De maatschappij benut ook andere mogelijkheden om sociale woonprojecten te kunnen realiseren: gronden ruilen, erfpachtconstructies, recht van voorkoop en wederinkoop en overname van de sociale last van private ontwikkelaars. - De grondreserve van KBM bedraagt eind 2013 ongeveer 26 hectare. Meer dan 80% van de SHM s heeft een minder grote grondreserve. De grondreserve was vijf jaar geleden 28 hectare en is gedaald door de realisatie van woningen en aankoop van gronden op kleinere locaties. Omvangrijke locaties zijn er in Leopoldburg (6,7 hectare, Kleine Zavelheide), in Beringen (13 hectare, wijk Steenveld en 2,1 hectare, Haneberg) en Tessenderlo (De Reydt, 1 hectare). De meeste gronden zijn volledig aansnijdbaar, behalve een deel van de grond in Beringen (wijk Steenveld), waar er al een relatief hoge concentratie sociale huurwoningen is en de gemeente momenteel geen vragende partij is om de gehele grondreserve aldaar te laten invullen met woningen (cfr. stedenbouwkundige studie). - In functie van de nog te realiseren woningen voor het BSO (zie ook OD 1.1) ligt de grootste uitdaging in Heusden-Zolder. De grondreserve is daar onvoldoende groot om de bijkomende 190 sociale huurwoningen te kunnen realiseren. In deze gemeente heeft de maatschappij niet alle opportuniteiten kunnen verzilveren in het verleden omdat de gemeente geen hoge PAGINA 12 VAN 53

13 concentraties sociale huurwoningen wil. De gemeente kan, als voorbeeld van een opportuniteit, de woonuitbreidingsgebieden niet aansnijden omdat er nog teveel onbenutte percelen zijn. Het lukte niet altijd om overeenstemming te bereiken over typologieën en daarnaast heeft KBM relatief veel huurwoningen aan zittende huurders verkocht. Nu is er in Heusden-Zolder vraag naar appartementen; en omdat er weinig gronden zijn, wil KBM daarin meewerken omdat zij zo de gronden optimaal kan benutten. De SHM kan op die manier substantieel bijdragen aan de realisatie van het BSO. Ook in de gemeenten Halen en Herk-de- Stad is er onvoldoende grond om de resterende sociale huurwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie suggereert dat de gemeenten en de maatschappij een oplijsting maken van opportuniteiten om ofwel onbenutte gronden of leegstaande panden te herontwikkelen. In de overige gemeenten verwachten zowel de KBM als de woonactoren dat er voldoende grond voorhanden is om het BSO tijdig te kunnen realiseren. Daarnaast levert het SVK ook een bijdrage aan de realisatie van het BSO en zijn er in Herk-de-Stad nog OCMW-woningen die (nog) niet bij het BSO worden meegerekend. In Beringen staan nog huurwoningen van het Vlaams Woningfonds die (nog) niet in het BSO werden meegerekend. - KBM is een grote en historische woonactor in de acht gemeenten. Opportuniteiten voor aankoop van gronden en panden worden door de SHM zelf verkend en ook door de gemeenten of andere actoren aan KBM gemeld. In functie van de locatie, omvang, mogelijkheden, wachtlijsten, BSO en prijs weegt KBM af of ze de aangeboden gronden en panden aankoopt. Hierin wordt nauw samengewerkt met Vooruitzien, omdat beide maatschappijen vooral gemengde projecten realiseren. KBM koopt ook strategische gronden aan die op de langere termijn een goede positie voor de maatschappij opleveren. Grondaankopen worden vaak met eigen middelen gefinancierd, waardoor de maatschappij snel kan handelen. Op basis van de financiële planning bepaalt KBM jaarlijks de financiële ruimte om grondaankopen te financieren en eigen middelen in te zetten voor renovatie (zie ook OD 2.1 en 5.4). Bij de grondaankopen koppelt KBM terug met de gemeenten of het binnen hun visie past. De afgelopen vijf jaren kocht de SHM grond op een aantal kleine locaties in de wijk Lindeman (Heusden-Zolder), Olmendijk (Leopoldsburg) en Kraaienweg en omgeving (Tessenderlo). - Naast het aankopen van gronden zijn er ook andere manieren om sociale woonprojecten te realiseren. De maatschappij realiseerde de sociale last op gronden van private ontwikkelaars (Dethier en Verhelst, voor 10 appartementen in Heusden-Zolder), zoals die in het Decreet Gronden en Pandenbeleid was voorzien. Nu de verplichting van de invulling van de sociale last door private ontwikkelaars is vervallen, ziet KBM dat veel promotoren er geen invulling meer aan wensen te geven. Ook onderzoekt de maatschappij de dossiers die worden aangeboden via het voorkooprecht (30 dossiers in 2013, waarvan uiteindelijk geen gebruik werd gemaakt) en het recht van wederinkoop van in het verleden verkochte woningen (14 dossiers in 2013, waarvan twee woningen werden aangekocht en opnieuw verhuurd aan kandidaten op de wachtlijst). Voor deze woningen bekijkt de SHM vooral de prijs, locatie en aantallen en typologie die mogelijk zijn. Ook bekijkt KBM hoe ze in Beringen en Halen invulling kan geven aan de vereiste in het woonbeleidsplan dat in verkavelingen (RUPs) 10% sociale woningbouw voorzien dient te worden. Verkavelingen zijn echter vaak zo klein dat het aantal te realiseren woningen laag ligt (minder dan vier) waardoor kosten hoog zijn. Daarnaast kocht KBM in serviceflats van de gemeente Beringen en 12 bejaardenwoningen van het OCMW Heusden- Zolder (zie ook OD 1.5). Deze partijen wensen zich te richten op hun kerntaken en KBM kan door deze aankopen haar patrimonium vergroten. KBM ruilt en verkoopt ook gronden met Vooruitzien, met wie zij vaak gemengde projecten realiseert. Ze realiseert woningen op gronden die haar in erfpacht werden gegeven door de gemeente (Ham) en Kerkfabriek (Beringen). De visitatiecommissie waardeert dat de SHM verschillende mogelijkheden benut om daarmee zoveel mogelijk sociale woonprojecten te realiseren. PAGINA 13 VAN 53

14 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Op meerdere locaties werkt de KBM samen met diverse welzijnsorganisaties om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. Daarnaast is er bijzondere aandacht voor senioren: KBM neemt bejaardenwoningen over van gemeente Beringen en OCMW van Heusden-Zolder. Er is ook in vijf van de acht gemeenten voorrang voorzien in het lokaal toewijzingsreglement voor deze doelgroep. KBM analyseert wachtlijsten en bevraagt vertrekkende huurders. Daaruit komt informatie die de maatschappij heeft benut om haar renovatiestrategie en typologie van nieuwbouw op af te stemmen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de KBM op deze operationele doelstelling als goed. - De KBM heeft op diverse locaties in alle acht gemeenten samenwerkingsverbanden met organisaties van de welzijnssector waarmee zij in bijzondere noden van bijvoorbeeld gehandicapten voorziet. In de wijk Sluisbamd (Heusden-Zolder) werkt de maatschappij samen met ADO Icarus waar 15 ADL-woningen en een ADL-centrum zijn voor mensen met een fysieke handicap. In Koersel Dorp (Beringen) en in Beringen, Adelandstraat zijn er twee projecten voor beschut wonen van mensen met psychiatrische problemen. Het gaat in totaal over 8 appartementen. In 2014 realiseerde de KBM het project Klavertje (Beringen) in samenwerking met vzw Stijn waar 6 appartementen geschikt zijn voor bewoning door mensen met een fysieke handicap of niet aangeboren hersenletsel. Daarnaast werkt de maatschappij samen met CAW s en OCMW s in het actieterrein (zie ook OD 4.4). Een aantal van de genoemde woningen verhuurt KBM buiten het sociaal huurstelsel. In het totale patrimonium van woningen zijn er 57 die specifiek zijn aangepast of rolstoeltoegankelijk zijn gemaakt, bovenop de genoemde 15 ADL-woningen en 6 appartementen voor vzw Stijn en de 10 woningen voor ouderen in Halen. - KBM heeft ook bijzondere aandacht voor de noden van senioren. Zo nam KBM in 2014 van de gemeente Beringen residentie Graaf van Loon over. Het betreft 24 serviceflats en een conciërgewoning. Om de woningen voor te behouden aan senioren, werd een lokaal toewijzingsreglement opgesteld dat voorziet in voorrang voor 65 jarigen of ouder indien zij voldoende zelfredzaam zijn. De woningen zijn rolstoeltoegankelijk (zie ook OD 2.3) door onder andere grote draaicirkels en wastafels waaronder een rolstoel past. De dienstverlening van onder andere thuiszorg, alarmering en maaltijden wordt in stand gehouden door een overeenkomst met een zorgverlener. De overname van deze woningen door KBM wijst op een goede samenwerking tussen de gemeente Beringen en de maatschappij. De maatschappij besliste tot aankoop omdat de typologie van de woningen (kleine woningen voor kleine huishoudens) aansluit bij de noden (demografische ontwikkelingen) en de wachtlijsten. Daarnaast neemt de maatschappij in december 2014 ook nog van het OCMW Heusden-Zolder 12 bejaardenwoningen over. - In vijf van de acht gemeenten van het actieterrein is een lokaal toewijzingsreglement van kracht. In deze reglementen wordt voorrang voorzien voor kandidaten die 65 jaar of ouder zijn. De voorrang is van toepassing op een deel van het patrimonium dat voor deze doelgroep is bestemd. In Halen gaat het om 10 woningen aan de Pandputweg. In Ham gaat het om 21 (in 2015) te realiseren woningen aan het Heldenplein. Aanvullend is in het intern huurreglement van de maatschappij voor alle gemeenten de lokale binding opgenomen: van de laatste zes jaar moeten kandidaten drie jaar in de betreffende gemeente hebben gewoond. PAGINA 14 VAN 53

15 - KBM analyseert de wachtlijsten zodat ze haar aanbod kan afstemmen op de kandidaat-huurders. Dat ze haar aanbod daadwerkelijk afstemt op de noden van kandidaat-huurders wordt hieronder beschreven. Eind 2013 stonden er ongeveer kandidaten op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. De meeste kandidaat-huurders zijn alleenstaand (44%) of alleenstaand met één of twee kinderen (19%), gevolgd door koppels zonder kinderen (8% van de kandidaten). De gemiddelde wachttijd was 58 maanden (bijna 5 jaar). De gemiddelde wachttijd is het kortst in Halen (2 jaar en 7 maanden), maar daar beschikt de maatschappij over relatief weinig woningen (slechts 152 woningen, nog geen 5% van het patrimonium van de KBM). De wachttijd is het langst in Heusden-Zolder (6 jaar en 4 maanden), daar beschikt de maatschappij over 795 woningen (23% van het patrimonium van de SHM). Er werden in nieuwe contracten afgesloten. Dat betekent dat ongeveer 5% van de woningen uit het patrimonium van KBM een nieuwe huurder kreeg in dat jaar. Door dit relatief lage aandeel nieuwe verhuringen neemt de druk op de wachtlijsten toe. - De SHM bevraagt huurders die de woningen verlaten naar de reden van hun verhuis en naar de tevredenheid over de maatschappij (zie ook OD 6.3). De verhuisredenen worden hier besproken omdat die kunnen duiden op de afstemming op de noden van verschillende doelgroepen. In bijna 40% van de gevallen is ouderdom of gezondheid een reden om te verhuizen naar een rust- en verzorgingstehuis of naar familie. Daarnaast is 27% van de bevraagde huurders vertrokken naar een eigen koopwoning. Deze doorstroming van sociale huurwoning naar een koopwoning is belangrijk omdat daardoor de sociale huurwoningen opnieuw bestemd kunnen worden voor de doelgroep waarvoor deze bedoeld zijn. Er is ook sprake van doorstroming van het SVK waarmee de KBM samenwerkt naar sociale huurwoningen van de SHM. De gemiddelde doorstroming van het SVK naar de KBM is ongeveer 4 woningen per jaar. Het SVK is vragende partij naar betere afstemming van toewijzingsprocedures om dubbele huren en achterstand van vertrekkende huurders bij het SVK te voorkomen. We komen hierop terug bij OD De visitatiecommissie constateert dat KBM een goed zicht heeft op de noden van de kandidaathuurders. De SHM gebruikt deze inzichten bij het bepalen van de ligging en typologie van nieuwe bouw- en renovatieprojecten. Zo stelde de raad van bestuur vast dat 70% van het patrimonium bewoond werd door maximaal twee personen, terwijl het aandeel 1- en 2- slaapkamerwoningen en appartementen slechts 35% bedraagt van het patrimonium. Ook bij de kandidaten is het aandeel kleine huishoudens groot. Zowel in de nieuwbouw als renovatie werd hiermee rekening gehouden. Waar mogelijk worden kleinere woningen of appartementen gerealiseerd (2013: Daelersveld - Herk-de-Stad, 22 wooneenheden waarvan 16 woningen/appartementen met 2 slaapkamers en 6 woningen met 3 slaapkamers) en bij renovatie wordt één slaapkamer omgebouwd tot badkamer (zie ook OD 2.1), waardoor ook gerenoveerde woningen beter tegemoet komen aan de noden van de kandidaten en huidige huurders. De maatschappij heeft de spanning tussen noden en patrimonium onderkend en haar activiteiten daarop bijgesteld. De visitatiecommissie vindt dat een goede zaak. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed KBM realiseert gemiddeld 52 nieuwe sociale huurwoningen per jaar in vooral inbreidingsgerichte en gemengde (huur en koop) projecten. Voor de komende jaren wordt deze bouwproductie behouden en zo mogelijk nog verhoogd. Naast nieuwbouw breidt de KBM haar patrimonium ook uit door aankoop van goede woningen en vervangbouw van woningen waar verdichting plaatsvindt. De maatschappij leverde een belangrijke bijdrage in het behalen van het BSO, maar beschikt niet in alle PAGINA 15 VAN 53

16 gemeenten over voldoende gronden om als enige partij het BSO tijdig te kunnen realiseren. Er is een goede samenwerking met de acht gemeenten in het actieterrein; ook de woonactoren waarderen de inspanningen van KBM om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. KBM beschikt over een grote grondreserve die zij systematisch aanwendt in de realisatie van haar projecten. Ze benut ook andere mogelijkheden om sociale woonprojecten te kunnen realiseren: gronden ruilen, erfpachtconstructies, recht van voorkoop en wederinkoop en overname van de sociale last van private ontwikkelaars en de aankoop van panden die worden gerenoveerd of vervangen door nieuwe woningen. Op meerdere locaties werkt de KBM samen met diverse welzijnsorganisaties om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. Daarnaast is er bijzondere aandacht voor senioren. De KBM analyseert wachtlijsten en bevraagt vertrekkende huurders en heeft naar aanleiding daarvan haar renovatiestrategie en typologie van nieuwbouw aangepast. PAGINA 16 VAN 53

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed KBM beschikt over uitgebreide en gedetailleerde informatie over haar patrimonium. Zij verwerkt deze informatie in een jaarlijks geactualiseerde meerjarenplanning voor onderhoud en renovatie. De eigen regie voert naast herstellingen ook totaalrenovaties uit. Jaarlijks wordt een aantal woningen waaruit een huurder vertrekt totaal gerenoveerd volgens de hedendaagse eisen, waarbij ook de typologie wordt aangepast. Drie kwart van het patrimonium voldoet aan de prioritaire ERP-2020 normen en de maatschappij voorziet in haar planning dat alle woningen tegen 2020 daaraan voldoen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. - KBM legt in haar op maat geschreven software (aangevuld met andere programma s) en fysieke dossiers veel informatie vast over de woningen. Zo worden plaatsbeschrijvingen, werkbonnen, renovatiewerken, lijsten van installaties en technieken etc. per woning vastgelegd en gearchiveerd. Hierdoor heeft ze een uitgebreid inzicht in de kwaliteit van het patrimonium. Vervolgens stelt KBM jaarlijks een planning vast van het onderhoud en de renovatiewerken van het bestaand patrimonium. Daarin staat per type werken (bijvoorbeeld buitenschrijnwerk, CV, keukens, daken, totaalrenovatie) het beleid van de maatschappij, de geplande werken en de geraamde kosten daarvan. Soms wordt bij de opmaak van deze onderhouds- en renovatieplanning een bevraging van bewoners georganiseerd (door de wijkcommunicator) om hun wensen en bevindingen te kennen (zie OD 4.3 en 6.3). In de planning worden de werken voor dat jaar en de volgende vier jaren genoteerd, zodat werken ook gefaseerd kunnen worden en financiële implicaties voor de langere termijn zichtbaar worden (zie ook OD 5.4). Jaarlijks wordt de planning aangepast aan de realisatie van het jaar ervoor en de meest recente inzichten. De visitatiecommissie vindt dat er bij KBM een goed inzicht is in de planning van de onderhouds- en renovatiewerken en een goede werkwijze om daarbij de bewoners te betrekken. Zo worden bij renovaties bewonersvergaderingen georganiseerd (soms met RIMO) die vervolgens vaak leiden tot structurele buurtwerking. (zie OD 4.3). - In de onderhouds- en renovatieplanning van 2013 en volgende jaren werd een nieuw element toegevoegd: beschikbaarheid van financiering. De onderhoudswerken worden voor een groot deel door gesubsidieerde leningen gefinancierd. Een aantal projecten wenst KBM enkel uit te voeren als er financiering beschikbaar is, mogelijk worden deze projecten daardoor later uitgevoerd dan gepland. Het gaat dan vooral om dakisolatie. Prioritaire onderhouds- en renovatiewerken betaalt KBM als er geen financiering voorhanden is uit eigen middelen; KBM heeft daarvoor een boekhoudkundige provisie aangelegd. Daarnaast maakt de maatschappij gebruik van de mogelijkheden van premies en subsidies van of via STEBO (Steunpunt Buurtopbouwwerk - voor dakisolatie), SALK (Strategische Aktieplan Limburg in het Kwadraat), REG-subsidies en subsidie van Infrax (voor dakisolatie). De visitatiecommissie waardeert dat de maatschappij bijkomende mogelijkheden voor financiering en subsidies zoekt en daardoor enerzijds voortgang blijft boeken in renovatiewerken en anderzijds eigen middelen voor andere woningen kan aanwenden. - KBM heeft als werkwijze dat oude woningen die leegkomen omdat de huurder vertrekt, waar nodig, totaal gerenoveerd worden. Om tegemoet te komen aan de hedendaagse eisen van PAGINA 17 VAN 53

18 comfort in de huishouding en om de problematiek in het kader van de rationele bezetting bij 4- en 3- slaapkamerwoningen zonder cv op te lossen, besliste de SHM om bij een mutatie deze oude woningen te renoveren tot respectievelijk 3- en 2- slaapkamerwoningen met CV die beter beantwoorden aan de vraag van kandidaat-huurders. Electriciteit, keuken, vloeren, WC en binnenwerk van de woning worden dan gerenoveerd voor gemiddeld tot per woning. - Ongeveer drie kwart (77%) van het patrimonium van de KBM voldoet aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). De KBM laat daarmee drie kwart van de maatschappijen achter zich. Van de appartementen voldoet 94% aan de ERP 2020-normen; in Vlaanderen is dat slechts gemiddeld 65% van de appartementen. Van de eengezinswoningen voldoen van de woningen aan de genoemde vereisten (56% van het patrimonium van de KBM, dat komt precies overeen met het gemiddelde in Vlaanderen). Bijna het volledige patrimonium (94%) van de KBM voldoet aan de vereisten voor isolerende beglazing en aan de vereisten voor energiezuinige verwarming. Dat de KBM werkt aan verbetering van haar patrimonium blijkt uit de genoemde cijfers, waarvan in 2013 nog in ongeveer 10% van het patrimonium isolerende beglazing werd aangebracht en ook in ongeveer 10% van het patrimonium energiezuinige verwarmingstoestellen werden geplaatst in De SHM dient nog aandacht te besteden aan 505 woningen die onvoldoende dakisolatie hebben, aan 508 woningen zonder energiezuinige verwarming en aan 461 woningen die niet aan de vereiste m.b.t. dubbele beglazing voldoen. De werken voor de ERP-normen heeft KBM in de onderhouds- en renovatieplanning opgenomen. De planning voorziet in het behalen van de ERPdoelen tegen 2017/2018. De maatschappij heeft de planning bewust zo scherp gezet, zodat ze wat reserve heeft, indien er onvoldoende middelen (subsidiabele leningen) zouden beschikbaar zijn vanuit het Vlaams Gewest. Op de andere onderdelen van de ERP 2020-normen scoort de maatschappij in de middenmoot. In totaal heeft 55% van het patrimonium van KBM onvoldoende gevelisolatie (gemiddeld 54% in Vlaanderen) en 51% van het patrimonium van KBM geen ventilatievoorzieningen (gemiddeld 42% in Vlaanderen). De KBM richt haar inzet op de prioritaire doelen, op nieuwbouw en op de totaalrenovatie van een deel van het patrimonium en heeft deze andere vereisten nog niet opgenomen. De visitatiecommissie vindt dat KBM voldoende inspanningen levert om de drie prioritaire ERP 2020-normen te behalen, maar vraagt tevens aandacht voor het behalen van de andere ERP 2020-normen (zie ook milieuvriendelijkheid, OD 2.2). - De KBM heeft een eigen regie. Jaarlijks voert deze eigen onderhoudsdienst een groot deel van de herstellingen, onderhouds- en renovatiewerken uit. Er zijn 26 werkmannen die in 2013 meer dan werkbonnen behandelden. De gemiddelde responstijd bedraagt 22 dagen. Dit lijkt op het eerste gezicht lang, maar geeft een vertekend beeld omdat daarin ook veel niet dringende werken zijn opgenomen (zoals uitleg geven over verluchting en niet-dringend groenonderhoud). Zonder deze zaken komt de wachttijd gemiddeld op 16 dagen. Bijna een kwart van alle meldingen wordt dezelfde dag of de dag erna opgevolgd. Bewoners zijn zeer tevreden over de werking van deze dienst. De eigen regie wordt ook ingezet bij de totaalrenovatie van gemiddeld 5 woningen per jaar. In jaren waar er meer woningen leegkomen, die zo n totaalrenovatie nodig hebben, renoveert een aannemer de bijkomende woningen. De maatschappij vergelijkt de kostprijzen van haar eigen regie met die van aannemers, maar voerde nog geen integrale en expliciete evaluatie uit naar de voordelen van het behouden van een omvangrijke regie met een groot scala aan werkzaamheden. Wel besloot de raad van bestuur om de groendienst te hervormen en huurders zelf de voortuinen te laten onderhouden. Twee gepensioneerde groenarbeiders werden niet vervangen (zie ook OD 3.2 en OD 5.2). De voordelen PAGINA 18 VAN 53

19 van een eigen regie zitten volgens de KBM in kort op de bal spelen (snelle opvolging) en de kennis van het patrimonium en de huurders die erin wonen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De KBM realiseerde één project met milieuvriendelijke technieken. Naderhand heeft zij geen andere projecten gerealiseerd of andere milieuvriendelijke technieken toegepast. De maatschappij beschikt ook niet over een visie hoe zij in de toekomst wanneer de normen nog hoger liggen een bijdrage gaat leveren aan een beter milieu. Naast het hebben van een visie dient een SHM deze ook toe te passen, bijvoorbeeld door aanvullende instructies te verstrekken aan ontwerpers en architecten. Wel tracht KBM duurzaam met ruimte om te gaan door bestaande panden te slopen en inbreidingsgericht te werken aan nieuwbouw. Ook sensibiliseert de maatschappij haar huurders over energieverbruik of vraagt zij STEBO om dat te doen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar en beveelt aan om een visie op milieuvriendelijkheid te ontwikkelen en toe te passen bijvoorbeeld door aanvullende instructies voor ontwerpers. - KBM realiseerde in 2011 in een gemengd project met Vooruitzien - 19 duurzame sociale huurappartementen in De Schacht in Beringen. In deze appartementen werden een aantal milieuvriendelijke technieken toegepast. Zo werden gemeenschappelijke trappenhallen, fietsenbergingen etc. buiten het verwarmde volume gehouden en er mede door toepassing van hoogwaardige isolatiematerialen weinig warmteverlies is. Dit resulteert in een gemiddeld K-peil van 24 waar 45 het wettelijk maximum was. Er is een centrale stookplaats voorzien met een warmtekrachtkoppeling waarbij warmte wordt benut in de CV-installatie en opgewekte elektriciteit voor eigen gebruik dient of wordt teruggevoerd naar het openbaar net. Er werden zonnecollectoren geplaatst voor verwarming van sanitair water in combinatie met een boiler. Daarnaast is er ook regenwaterrecuperatie toegepast op de toiletten van de appartementen. Het E-peil van deze appartementen bedraagt 51, waar het wettelijk maximum 100 bedroeg. Dit is voor KBM een pilootproject geweest in het toepassen van milieuvriendelijke technieken. De installaties en vooral het onderhoud en uitlezen ervan vertonen nog kinderziekten. De maatschappij heeft naderhand nog geen andere projecten gerealiseerd of andere milieuvriendelijke technieken toegepast (behalve zonnepanelen op het bureel van de SHM). Zij meent dat de kosten en opbrengsten niet goed verdeeld zijn: de investeringen worden gedaan ten voordele van de huurder en leveren de maatschappij niets op. - In andere recente projecten (Averbodeshof in Heusden-Zolder en Kloosterstraat in Beringen) werden K-peilen gerealiseerd tussen 30 en 35, waar maximaal 45 het vereiste was. De E-peilen zijn tussen 72 en 80, waar maximaal 100 de wettelijke norm was. Een zeer recent project was Daelersveld (Herk-de-Stad) uit Daar was de norm voor het K-peil 45 en ligt de realisatie tussen 37 en 44. De norm voor het E-peil was 80, de realisatie ligt tussen de 76 en 82. Zeker nu de normen steeds strenger worden, wordt realisatie ervan ook voor KBM moeilijker en moeilijker. De maatschappij beschikt niet over een visie op hoe zij in de toekomst wanneer de normen nog hoger liggen (E60 of E54 zonder hernieuwbare energie) aan de vereisten gaat voldoen. Er worden geen aanvullende instructies verstrekt op dit gebied aan ontwerpers en architecten, hoewel dit de maatschappij kan helpen om haar visie in de praktijk te brengen. Ook als het gaat om het gebruik van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen, laat de maatschappij de ontwerpers en architecten vrij. De normen uit de C2008 worden gevolgd, waardoor ook regenwaterrecuperatie en energiezuinige ventilatiesystemen (type D) wordt toegepast. De visitatiecommissie stelt vast dat KBM geen expliciete visie heeft op milieuvriendelijkheid en duurzaam gebruik van materialen en beveelt aan om die visie te ontwikkelen en uit te werken in PAGINA 19 VAN 53

20 een strategie waarmee op de langere termijn aan de steeds hogere vereisten (K en E-peil) kan worden voldaan en daardoor de maatschappij bijdraagt aan een beter milieu. Deze visie kan vervolgens in instructies voor ontwerpers worden verwerkt. Het is ook raadzaam om deze visie met de gemeenten te overleggen daar bij enkele gemeenten de indruk is ontstaan dat KBM architectuur boven energiezuinigheid stelt. - KBM maakt gebruik van mogelijkheden om oude panden aan te kopen en vervangbouw toe te passen waardoor duurzaam met ruimte kan worden omgegaan (bijvoorbeeld Linkhoutstraat Lummen waar 8 appartementen verschenen op de plaats waar voorheen een school stond, de oude rijkswachtkazerne in Leopoldsburg werden 16 huurappartementen, de Oude pastorie van Engsbergen in Tessenderlo werd verbouwd tot 4 huurappartementen ). - Een steeds belangrijker worden aspect bij deze doelstelling is de mate waarin een SHM huurders sensibiliseert om zuinig met energie om te gaan. KBM maakt gebruik van de diensten van vzw STEBO. Deze vzw is werkzaam in vijf mijn -gemeenten, organiseert en ondersteunt onder andere het lokaal woonoverleg en is er actief met een eigen energieafdeling waar isolatieprojecten en energiescans worden uitgevoerd onder andere ook bij de huurders van KBM (zie ook OD 3.2 en OD 4.4). De maatschappij geeft bij nieuwe verhuringen zelf mondeling in de woning uitleg over de installaties, verluchting en energiegebruik in de woning. Zij maakt zoveel mogelijk gebruik van duidelijke en eenvoudige technieken, zoals bijvoorbeeld thermostaten met een eenvoudige bediening. Daarnaast ondersteunt de maatschappij op een financiële manier een groep bewoners, die keukenafval composteren en er voeding voor kippen en konijnen in het park van maken. De visitatiecommissie waardeert de ondersteuning die KBM biedt aan sensibilisering van bewoners over in dit geval energieverbruik en afval. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed KBM maakte een deel van haar patrimonium (85 woningen) toegankelijk voor verschillende doelgroepen waarbij zij rekening houdt met rolstoeltoegankelijkheid en aanpasbaarheid van woningen. In 2014 breidt zij dit aandeel uit door de aankoop van 36 bejaardenwoningen. In de nieuwbouw houdt de maatschappij rekening met rolstoeltoegankelijkheid van woningen op het gelijkvloers. De visitatiecommissie stelt vast dat KBM een strategie volgt om voor voldoende toegankelijke woningen te zorgen voor verschillende doelgroepen, waaronder vooral ouderen. Deze operationele doelstelling beoordeelt de visitatiecommissie als goed. - Een deel van het patrimonium van KBM werd toegankelijk gemaakt voor verschillende doelgroepen, vooral bij rolstoeltoegankelijkheid en aanpasbaarheid. In 2013 realiseerde de KBM 4 aangepaste huurwoningen (16% van het aantal gerealiseerde woningen in 2013). Dit betreft de hoekwoningen op de locatie Daelersveld in Herk-de-stad die op het gelijkvloers liggen en voor gehandicapten zijn uitgerust. Ook in 2011 heeft de maatschappij huurwoningen gerealiseerd die tot deze categorie behoren. De KBM beschikt in totaal over 57 woningen die rolstoeltoegankelijk zijn, over 9 woningen die zijn aangepast voor fysiek gehandicapten en over 15 ADL-woningen. In totaal is met deze 85 woningen ongeveer 2% van het patrimonium van KBM toegankelijk gemaakt voor specifieke doelgroepen. - De maatschappij zet haar strategie in 2014 verder voort. Zij kocht reeds of maakte afspraken om aan te kopen twee projecten met in totaal 36 appartementen die rolstoeltoegankelijk zijn, die specifiek worden toegewezen aan bejaarden en waar zorg ontvangen kan worden. In Beringen nam KBM zo 24 serviceflats en een conciërgewoning over van de gemeente. En in Heusden-Zolder neemt zij 12 bejaardenwoningen over van het OCMW. Het aandeel van het PAGINA 20 VAN 53