Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse

Transcriptie

1 Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse Visitatiegesprekken op 16 en 17 februari 2016 Definitief Visitatierapport van 13 Juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Nieuwe Haard Datum definitief visitatierapport: maandag 13 juni 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: vrijdag 13 mei 2016 Datum conceptrapport: donderdag 14 april 2016 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 16 en woensdag 17 februari 2016 Erkenningsnummer SHM: 4280 Contactgegevens SHM: Franklin Rooseveltplein 11, 9600 Ronse website in opbouw Directeur: de heer Peter Lepez Voorzitter: de heer Luc Dupont Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Ronse, Kluisbergen, Maarkedal Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Nieuwe Haard geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 2 VAN 52

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE NIEUWE HAARD PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 3 VAN 52

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Nieuwe Haard, kortweg DNH, over de periode De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 4 VAN 52

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 5 VAN 52

6 2. SAMENVATTING Onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 6 VAN 52

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Le Nouveau Foyer Renaisien werd op 25 augustus 1922 te Ronse opgericht als bouwmaatschappij van sociale woningen, waarschijnlijk ter vervanging van de Samenwerkende Maatschappij voor Goedkope Woningen Le Foyer Renaisien die sinds 1897 aan de arbeiders kredieten verleende voor het aankopen van een woning. In 1968 veranderde de naam in SM De Nieuwe Haard SC Le Nouveau Foyer en in 1991 volgde de omvorming tot Samenwerkende Vennootschap De Nieuwe Haard. Nu is de SHM gekend onder de naam cvba vso Samenwerkende Maatschappij De Nieuwe Haard, kortweg DNH. In 2014 had DNH 22 particuliere en 7 publieke aandeelhouders (Vlaams Gewest, provincie Oost- Vlaanderen, stad en OCMW Ronse, gemeente en OCMW Kluisbergen en de gemeente Maarkedal). De raad van bestuur telde 14 leden, 4 vertegenwoordigers van de stad Ronse, telkens 1 van het OCMW-Ronse, het OCMW-Kluisbergen, de gemeenten Kluisbergen en Maarkedal en de provincie Oost-Vlaanderen evenals 5 particulieren. DNH had in personeelsleden in dienst, waarvan 5 voltijds en 3 deeltijds, samen 7,2 VTE. Naast de directeur stelt de SHM 1 technische en 3 administratieve medewerkers te werk evenals 1 arbeider en 2 poetsvrouwen. Het actieterrein van DNH omvat de stad Ronse en de gemeenten Kluisbergen en Maarkedal. Het vormt een aaneengesloten geheel. De gemeente Kluisbergen is in 1977 ontstaan uit de fusie van Berchem, Kwaremont, Ruien en Zulzeke. Maarkedal is een fusie van Etikhove, Maarke-Kerkem, Nukerke en Schorisse. De stad Ronse is een faciliteitengemeente die geen gemeentelijke fusieoperatie heeft gekend. De stad heeft ook historisch geen deelgemeenten. Het zwaartepunt van de activiteiten van de SHM ligt van oudsher in de stad Ronse, waar ze 96% van alle sociale woningen aanbiedt. In Kluisbergen is haar aandeel beperkt tot een kleine 22% en in Maarkedal tot 6%. Tussen de stad Ronse en DNH was er altijd een sterke band. De SHM maakt deel uit van het instrumentarium waarmee de stad haar stedelijk ontwikkelingsbeleid gestalte geeft. Naast DNH is er het AGB Stadsontwikkelingsbedrijf Ronse waarmee de stad grote stedelijke projecten realiseert en het EVA Bouwmaatschappij dat momenteel een 40-tal woningen bezit die volledig buiten het sociale huurstelsel worden verhuurd. Eind 2014 bestond het huurpatrimonium van DNH uit 656 woningen waarvan 58% appartementen, 12% duplexen en 30% eengezinswoningen. DNH heeft een aanzienlijk groter aandeel appartementen (+8%) en duplexen (+9%) en een beduidend kleiner aandeel eengezinswoningen (-17%) dan in het totale Vlaamse sociale huurpatrimonium. De SHM verhuurde 423 of 64% kleinere woningen met 0, 1 of 2 slaapkamers, 169 of 26% middelgrote woningen met 3 slaapkamers en 65 of 10% grotere woningen met 4 en meer slaapkamers. Vergeleken met het totale Vlaamse sociale huurpatrimonium heeft DNH een aanzienlijk groter aandeel kleinere woningen (+7%) en grotere woningen (+3%), maar een beduidend kleiner aandeel middelgrote woningen (-10%). Slechts 4 woningen dateren van voor DNH bouwde 67% van haar woningen tussen 1950 en 1989 en realiseerde 32% van haar patrimonium in de periode 1990 tot Voor alle SHMwoningen in Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 2%, 53% en 45%. DNH heeft dus minder zeer oude woningen, beduidend meer woningen uit de periode 1950 tot 1989 (+14%) en aanzienlijk minder nieuwe woningen van na 1990 (-13%). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 7 VAN 52

8 De SHM heeft 636 woningen, 97% van haar patrimonium, in de stad Ronse. In het stadscentrum verhuurt ze een 12-tal complexen die samen in 151 sociale huurwoningen tellen. Daarnaast beschikt de SHM over 3 grotere complexen rond het centrum: de wijk Scheldekouter met 338 woningen of 51% van haar totale patrimonium, de buurten Floréal met 88 woningen en Ronse- Zuid met 59 woningen. In Berchem-Kluisbergen heeft de SHM een appartementsgebouw met 17 woningen en in Etikhove-Maarkedal bezit ze nog 3 eengezinswoningen. De huurderspopulatie van DNH heeft volgende kenmerken. Bijna een derde van de gezinshoofden is 65 jaar of ouder (63% van alle SHM s heeft een groter aandeel ouderen). Ruim de helft van alle huurders is alleenstaand (slechts 6% van alle SHM s heeft een hoger aandeel eenpersoonsgezinnen). Van 14% huishoudens is het gezinshoofd niet-belgisch (26% van alle SHM s heeft een hoger aandeel in 2014). Bij DNH is geen van deze drie kenmerken ingrijpend gewijzigd in de periode Het mediaan netto belastbaar (gezins)inkomen van de huurders van DNH ligt in 2014 op euro (bij 91% van alle SHM s ligt dat in 2014 hoger terwijl dat in 2010 maar bij 79% het geval was). Hoewel het (gezins)inkomen op 5 jaar tijd van euro met 993 euro of 8,5% gestegen is tot euro, blijft het bij de laagste van de sector. Het aandeel lage inkomens is zowel bij DNH als in het totale Vlaamse sociale huurpatrimonium gedaald. In Vlaanderen was de daling meer dan dubbel zo groot als bij DNH, wat de lagere positie bevestigt van DNH tegenover de sector bij vergelijking van 2014 met Bij de relatief hogere inkomens is er bij DNH en in Vlaanderen een toename. Het aandeel gemiddelde inkomens daalde bij DNH terwijl dat aandeel in Vlaanderen behoorlijk toenam. De verschillen worden groter en er is zelfs een terugval bij DNH wat het aandeel gemiddelde inkomens betreft. In 2014 bedroeg bij DNH de mediaan maandelijkse huurprijs voor een appartement 202 euro. Bij slechts 13% van alle SHM s was die huurprijs lager. Ten opzichte van het jaar 2010 is die huurprijs met 44 euro gestegen. De mediaan maandelijkse huurprijs voor een duplex was 154 euro in 2014, een stijging met 10 euro ten opzichte van De mediaan maandelijkse huurprijs voor een eengezinswoning bedraagt bij DNH in euro. Sinds 2010 is de huurprijs met 5 euro gestegen. In 2014 is die huurprijs bij 10% van alle SHM s lager; in 2010 was dat voor 18% van de SHM s het geval. Bij deze prijsevoluties zijn de marktwaarde en het inkomen van de huurder doorslaggevende elementen waar de SHM geen invloed op heeft. Daarom maken ze geen deel uit van de prestaties. Voor de huurders zit de sociale correctie van de huur in het verschil tussen de markthuurwaarde en de werkelijk betaalde maandelijkse huurprijs. De mediaan marktwaarde van de huurwoningen van DNH bedroeg in euro. De gemiddelde huurprijs bedroeg 197 euro, een verschil van 243 euro, wat neerkomt op een marktwaarde die 125% hoger is dan de huurprijs. In de afgelopen 5 jaar schommelt dit verschil van 140% in 2010 tot 115% in De mediaan marktwaarde is van 400 euro in 2010 toegenomen tot 438 euro in 2014 (bijna 10%). Hoewel grote voorzichtigheid geboden is bij het vergelijken van mediaan en gemiddelde waarden, kan dit er wel op wijzen dat de sociale huurprijs in zeer dikwijls minder dan helft bedroeg van de markthuurwaarde, die op zich al de laagste van de hele sector was. Begeleidingscommissie De prestatiebeoordeling van DNH richt zich op de periode Vermits de visitatie plaatsvond in februari 2016, worden ook gegevens en aspecten die in 2015 van belang zijn mee in beschouwing genomen, zij het dat daarbij geen positionering van de DNH tegenover de andere SHM s mogelijk is (omdat de gegevens over 2015 pas in september 2016 ter beschikking komen). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 8 VAN 52

9 Al vóór 2011 werd duidelijk dat DNH zich in moeilijkheden bevond. De SHM kwam meermaals op een negatieve wijze in de pers. In september 2011 ontsloeg de raad van bestuur haar toenmalige directeur om dringende redenen en stelde haar bouwkundig ingenieur aan als waarnemend directeur. Het was evenwel omwille van meer structurele financiële problemen en tekortkomingen in de interne werking dat de VMSW besliste om de SHM met een Begeleidingscommissie bij te staan. Op basis van het Plan van Aanpak dat DNH op 24 september 2012 bij de VMSW moest voorleggen zou een financiële planning worden opgemaakt. De SHM kwam blijkbaar niet steeds alle afspraken uit het Plan van Aanpak en uit opeenvolgende besprekingen met de Begeleidingscommissie na. Daarom besliste de Begeleidingscommissie op 15/12/2015 dat DNH een vernieuwd en geïntegreerd Plan van Aanpak diende op te maken om de financiële leefbaarheid van de SHM te verzekeren. DNH kreeg 3 dagen de tijd om een krijtlijnennota in te dienen, met te nemen acties en daarmee gepaard gaande concrete planning. DNH heeft haar krijtlijnennota op 18/12/2015 ingediend en moest half februari 2016 haar Plan van Aanpak finaliseren. DNH diende haar plan bijtijds in maar de Begeleidingscommissie heeft daar nog niet formeel op gereageerd. De vernieuwde aanpak van DNH moet geïntegreerd worden in de methodiek van de VMSW. Dit is de visitatiecommissie pas duidelijk geworden tijdens de visitatiegesprekken op 16 en 17 februari Bij de toelichting van het concept visitatierapport aan de raad van bestuur van DNH informeert de SHM de visitatiecommissie over een werkvergadering in mei met de Begeleidingscommissie die intussen verplaatst is naar 9 juni. Een formele goedkeuring van het Plan van Aanpak door de Begeleidingscommissie van de VMSW is pas daarna te verwachten. 3.2 Beschrijving omgeving In 2012 telde het actieterrein huishoudens. In 2020 wordt een toename verwacht met bijna 4% en in 2030 met bijna 10%. Vlaanderen verwacht 9% meer huishoudens in 2020 en 12% in De leeftijdsverdeling van de bevolking in het actieterrein is vergelijkbaar met die in heel Vlaanderen. De werkloosheidsgraad is 7,6% (13,0% in Ronse, 5,3% in Kluisbergen en 4,6% in Maarkedal) tegenover 7,9% in Vlaanderen. In het actieterrein ontvangt 0,15% van de gezinnen een leefloon (0,29% in Ronse, 0,09% in Kluisbergen en 0,06% in Maarkedal); in Vlaanderen 0,39%. Het netto belastbaar inkomen bedroeg in 2012 het meest recente jaar waarover gegevens beschikbaar zijn euro ( euro in Ronse, euro in Kluisbergen en euro in Maarkedal), wat euro (bijna 6%) minder is dan het Vlaamse inkomen van euro. De sociaal-economische positie van de gezinnen in Ronse is een stuk ongunstiger in vergelijking met die in de omliggende gemeenten en in Vlaanderen. Alles samen telde het actieterrein in sociale huurwoningen (4,82%) van alle woningen (665 (5,97%) in Ronse, 79 (2,84%) in Kluisbergen en 50 (1,96%) in Maarkedal). In Vlaanderen bedroeg dat aandeel 5,15%. DNH bezit 96% van de 665 sociale huurwoningen in Ronse, 22% van de 50 woningen in Kluisbergen en 6% van de 50 woningen in Maarkedal. Alle andere sociale huurwoningen in het actieterrein zijn van de SHM Vlaamse Ardennen uit Oudenaarde, die zowel sociale huur- als koopwoningen aanbiedt. Ook het SVK Zuid Oost-Vlaanderen uit Herzele is actief in het actieterrein van DNH. Het SVK Zuid Oost-Vlaanderen heeft ongeveer 40 woningen in Ronse, 4 in Kluisbergen en beschikt over geen woningen in Maarkedal. In het actieterrein is het aandeel gesloten bebouwing 16% hoger, halfopen bebouwing 3% lager, open bebouwing even hoog en het aandeel flatgebouwen 13% lager dan in Vlaanderen. Er zijn evenwel grote verschillen tussen de drie gemeenten onderling. Bijna alle appartementsgebouwen (91%) in het actieterrein staan in Ronse. Het gemeentelijk patrimonium van Maarkedal kent bijna VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 9 VAN 52

10 uitsluitend (92%) open en halfopen bebouwing. Kluisbergen neemt een middenpositie in tussen het stedelijke Ronse en het landelijke Maarkedal. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis in Vlaanderen was in euro en in het actieterrein euro ( euro in Ronse, euro in Kluisbergen en euro in Maarkedal). Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs in Vlaanderen euro en in het actieterrein euro ( euro in Ronse en euro in Kluisbergen). De mediaan bouwgrondprijs per m² was in Vlaanderen 217 euro en in het actieterrein 128 euro (77 euro in Ronse, 128 euro in Kluisbergen en 138 euro in Maarkedal). Het verschil tussen stedelijke en landelijke omgevingen weerspiegelt zich in de onderlinge verschillen tussen de drie gemeenten. In Ronse en Kluisbergen zijn de prijzen van woonhuizen lager dan de mediaan verkoopprijzen in Vlaanderen. In Maarkedal is een woonhuis aanzienlijk duurder. In Ronse en zeker in Kluisbergen zijn appartementen duurder dan in Vlaanderen. De mediaan grondprijs is in Maarkedal maar twee derden en in Ronse zelfs maar een derde van die in Vlaanderen. Ook dit is een aanwijzing van de moeilijke sociaal-economische situatie van Ronse en in mindere mate van Kluisbergen en Maarkedal. Wellicht is, met uitzondering van appartementen, de vraag naar woonhuizen en gronden kleiner dan het aanbod. Op basis van de nulmeting per gemeente op 31/12/2007 is voor elke gemeente een tegen 2025 te realiseren Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huur- en koopwoningen en sociale kavels bepaald. Voor het actieterrein van DNH komt het BSO-huur op 258 woningen, 171 in Ronse, 43 in Kluisbergen en 44 in Maarkedal. Elke tweejaarlijkse voortgangstoets kent een categorisering die aangeeft hoe de gemeente vordert met de realisatie van haar BSO. Gemeenten worden in categorie 1 of 2 geplaatst. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO-huur en BSO-koop voldoet aan het groeiritme dat is bepaald in percentages van beide BSO s die moeten bereikt zijn bij opeenvolgende voortgangstoetsen. De stad Ronse is in 2012 en in 2014 ingedeeld bij categorie 1. Gemeenten in categorie 2 volgen hun groeiritme niet. Naargelang de gemeente kan aantonen dat ze daartoe voldoende inspanningen levert komt ze in de subcategorie 2a of 2b terecht. Bij de voortgangstoets 2012 werden Kluisbergen en Maarkedal ingedeeld bij categorie 2b, bij die van 2014 bij categorie 2a. Ze konden dus aantonen voldoende inspanningen te leveren. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang inzake sociale huurwoningen op 31/12/2013 van 59 woningen zijn er tegen 2025 nog 199 bijkomende woningen te realiseren in het actieterrein, waarvan 113 in Ronse, 41 in Kluisbergen en 45 in Maarkedal. Met een nog te verwachten sociaal huuraanbod (meerjarenplanning, korte termijnplanning en projecten in uitvoering) geeft de voortgangstoets voor Ronse uitzicht op een bijkomend gerealiseerd en gepland aantal van 231 huurwoningen of 35% meer dan het BSO-huur van 171 woningen. In Kluisbergen is er uitzicht op 12 woningen of 28% van het opgelegde BSO-huur van 43 woningen of nog 31 sociale huurwoningen bijkomend te realiseren. In Maarkedal is nog geen enkele bijkomende sociale huurwoning gerealiseerd, maar is er zelfs 1 weggevallen waardoor er nog een BSO-huur van 45 sociale huurwoningen in te vullen is. Eind 2013 was er geen voortgang in de realisatie van het BSO-kavel. Er blijven tegen sociale kavels te realiseren, 6 in Ronse, 1 in Kluisbergen en 1 in Maarkedal. Het te realiseren BSO voor sociale koopwoningen lag voor het actieterrein op 120 woningen, 81 in Ronse, 20 in Kluisbergen en 19 in Maarkedal. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang 1 woning in Ronse waren er nog 80 bijkomende sociale koopwoningen te bouwen in Ronse, 20 in Kluisbergen en 19 in Maarkedal. Met een nog te verwachten sociaal koopaanbod gaf dat voor Ronse nog een tekort van 40, 5 voor Kluisbergen en 4 voor Maarkedal. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 10 VAN 52

11 4. PRESTATIES VAN SHM DE NIEUWE HAARD 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode realiseerde DNH in totaal 62 nieuwe sociale huurwoningen, een jaarlijks gemiddelde van 12,4 woningen, wat neerkomt op 1,9% van het totale woningpatrimonium in De SHM heeft 24 woningen op het uitvoeringsprogramma van de VMSW staan, wat overeenkomt met 3,7% van het patrimonium eind Op het ogenblik van de visitatie is de bouw aangemeld van 29 huurwoningen, te realiseren in 2 projecten. Rekening houdend met deze gegevens beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van DNH op deze operationele doelstelling als goed. - Formeel realiseerde de SHM in de periode maar 23 nieuwe huurwoningen. Dat is een gemiddelde van 4,6 woningen per jaar en vertegenwoordigt een gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen van 0,7% van het totaal woningpatrimonium in Het betreft het inbreidingsgericht project Veemarkt uit 2011 waar 2 opgekochte door waterschade bij de heraanleg van de straat ernstig beschadigde panden werden vervangen door 7 huurappartementen en 3 garages. Daarnaast realiseerde DNH in 2014 het vervangingsbouwproject Scheldekouter met 16 nieuwe woningen op een locatie waar 9 van haar bungalows werden afgebroken. - In haar renovatieproject Bredestraat, opgeleverd maart 2012, realiseerde DNH echter 8 nieuwe appartementen. Tijdens de totaalrenovatie werd namelijk een vierde verdieping bijgebouwd waardoor het aantal appartementen toenam van 27 naar 35, Het vervangingsbouwproject Floréal werd in 2015 als één geheel opgeleverd in het kader van de wijkvernieuwing. Dit project vervangt 2 gesloopte oorspronkelijke gebouwen met 29 en 32 appartementen (61 woningen) door in totaal 72 nieuwe woningen. Deel 1 van het project met 31 woningen (10 eengezinswoningen en 21 appartementen) is al gerealiseerd en verhuurd sinds Deze woningen kwamen in de plaats van een gebouw met 29 appartementen dat reeds in 2005 werd gesloopt. Met de 62 woningen in 4 projecten, Veemarkt (7), Scheldekouter (16), Bredestraat (8) en deel 1 van Floréal (31), komt het jaarlijks gerealiseerde gemiddelde in de periode op 12,4 woningen. Daarmee bevindt de SHM zich naar verhouding tot het totaal patrimonium in de middengroep van de sector bevindt. - In 2015 kwam dan deel 2 van Floréal beschikbaar met 41 woningen (17 eengezinswoningen en 24 appartementen) in vervanging van het gebouw met 32 appartementen dat gesloopt werd in 2012 (hetzelfde jaar dat deel 1 in gebruik genomen werd). - Einde 2014 heeft DNH 2 projecten op het uitvoeringsprogramma van de VMSW staan. Dat betekent dat de gesubsidieerde financiering van de lening toegezegd is. Het gaat om 24 nieuwbouwwoningen in twee projecten: 10 huurwoningen in de Pontstraat in Kluisbergen en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 11 VAN 52

12 14 huurwoningen in de Kruisstraat-Fiertelmeers in Ronse. Dit laatste project is in uitvoering. Over het project Pontstraat is er discussie tussen de gemeente, het OCMW en DNH. De gemeente Kluisbergen wenst een lager aantal woningen terwijl de SHM thans omwille van de financiële haalbaarheid meer woningen wenst te realiseren dan de 10 die oorspronkelijk voorzien waren op gronden die de SHM van het OCMW in erfpacht kreeg (zie OD 2.1). De visitatiecommissie wijst erop dat de SHM voor dit project bij aanvang van de werken binnen de 3 jaren, beroep kan doen op een gesubsidieerde financiering van de lening aangezien het project op het uitvoeringsprogramma van de VMSW vastgelegd werd. Om dat recht op subsidie te behouden, wordt best het meningsverschil spoedig uitgeklaard. - DNH heeft ten slotte in de loop van 2015 de bouw van 29 sociale huurwoningen aangemeld bij de VMSW en een schetsontwerp overgemaakt. Het zijn 2 projecten, oorspronkelijk bedoeld voor koopwoningen, die herbestemd worden naar huurwoningen omdat daardoor de financiële last beter wordt gespreid (zie OD 3.1). Dit gebeurde in overleg met de Begeleidingscommissie (zie Hoofdstuk 3). Beide zijn inbreidingsgerichte projecten in Ronse: 15 huurappartementen in de Oudestraat en 14 in de G. Desmetstraat-H. Van Wynghenestraat. - De SHM levert vooral haar bijdrage aan de realisatie van het BSO-huur in de stad Ronse. Bij de meest recente gegevens zoals verzameld binnen het lokaal woonoverleg (november 2015), zijn er in Ronse 167 van de 171 sociale huurwoningen gerealiseerd, in uitvoering of in planning. Het netto-aandeel van de DNH, na aftrek van haar verkochte woningen, bedraagt hier 105 woningen (63%). De beleidsverantwoordelijken bevestigden in de visitatiegesprekken dat het BSO-huur voor Ronse binnen bereik is. Ze hebben de ambitie om zeker te gaan voor een aandeel van 9% en zelfs meer sociale huurwoningen in Ronse. In Kluisbergen was er bij de voortgangstoets van 2014 nog een te realiseren objectief van 41 huurwoningen. DNH heeft hier het project Pontstraat in planning. Daarnaast zou volgens de beleidsverantwoordelijken waarmee de visitatiecommissie sprak, ook de SHM De Vlaamse Ardennen voor Kluisbergen een 50-tal huurwoningen in de planning hebben waarmee het BSO-huur ruimschoots kan behaald worden. In Maarkedal is er nog een ernstige inspanning nodig van 46 te realiseren woningen. De SHM beschikt er over 3 huurwoningen. Het is nog niet duidelijk op welke wijze het BSOhuur in Maarkedal zal worden behaald. Er is immers een tekort aan gronden en projecten. De gemeente doet hier evenwel geen beroep op DNH en rekent voor de realisatie van het BSO sociale huurwoningen op te ontwikkelen projecten van het OCMW-Maarkedal. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Toch heeft ze sinds koopwoningen gerealiseerd waarvan 12 in de periode Op het ogenblik van de visitatie worden er bijkomend 14 koopappartementen gebouwd. Deze prestaties worden niet afzonderlijk beoordeeld maar mee in ogenschouw genomen bij het beoordelen van OD 5.5. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed DNH heeft een grondvoorraad van 2,13ha die ze in de periode kon uitbreiden met 0,28ha. De SHM is bovendien al sinds 2000 actief om, voornamelijk in de stad Ronse, gronden met vooral verwaarloosde panden te verwerven, om in de plaats daarvan heel wat kleinschalige VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 12 VAN 52

13 sociale woonprojecten te realiseren. Ze heeft daarnaast een voorstudie lopen om na te gaan op welke wijze haar historische gronden best worden aangewend voor verdere realisaties. De visitatiecommissie geeft de SHM een goede beoordeling voor de prestaties op deze doelstelling. - De SHM heeft momenteel een grondvoorraad van 2,13ha die, op 0,3ha in de Groendreef / Bruggestraat in Kluisbergen na, gelegen is in de stad Ronse. Deze grondvoorraad groeide in de periode met 0,28ha. In 2010 bezat de SHM 11 terreinen waarvan 8 in Ronse, 2 in Kluisbergen en 1 in Maarkedal. De 2 terreinen in Kluisbergen zijn tot op vandaag onaangeroerd gebleven. In Maarkedal heeft de SHM haar 17m² in erfpacht aan de gemeente gegeven. De toename van haar grondreserve situeert zich volledig in Ronse met 3 verwervingen voor 0,23ha sinds 2010 en de uitbreiding van 2 terreinen met 0,15ha. 2 terreinen krompen met 0,10ha. Men kan enkel spreken van een historische reservegrond van 0,7 ha die DNH sinds 2002 bezit in de G. Eeckhoutstraat en waarvoor nu een voorstudie zal starten om de mogelijkheden van bebouwing te onderzoeken. Daarbij is DNH vooral actief in het verwerven van panden en gronden in de stad Ronse om hierop met inbreidingsgerichte vervangingsbouw nieuwe sociale huur- en koopwoningen te realiseren. Ze wordt daarbij sterk aangestuurd door de stad en ingeschakeld in het kader van stadskernvernieuwing vanuit de bekommernis om kankerplekken weg te werken. De stad Ronse ontwikkelt een Woonplan waarbij zowel naar doelgroepenbeleid als naar locaties onderzocht wordt op welke wijze de verschillende woonactoren kunnen komen tot verdere realisaties onder meer op het vlak van sociale huurwoningen. De SHM speelt hier mee een actieve rol. - Alle mogelijke technieken worden door de SHM aangewend: voorkooprecht, aankoop in der minne, grondruil, erfpacht en onteigening; soms samen in één enkel project. De SHM heeft een recht van voorkoop op percelen bestemd voor woningbouw gelegen binnen een woonvernieuwings- of woningbouwgebied in de stad Ronse. In sommige gevallen kunnen de beoogde gebouwen in een geheel worden aangekocht (bijvoorbeeld bij het project Delhayeplein/Kegelkaai, oud handelspand Wijnstraat 22) maar in verschillende projecten was er meer tijd nodig en moesten de deelverwervingen op verschillende manieren gebeuren. De gronden en panden voor het project Veemarkt, gerealiseerd in 2011, konden verworven worden in 2002 en De verwerving van de 7 arbeidershuisjes voor het project Oudestraat (nu aangemeld bij de VMSW) gebeurden tussen 2008 en Voor het project Kruisstraat/Fiertelmeers (waarvan een deelproject nu op het uitvoeringsprogramma staat) startte de verwerving van gronden in Voor de meeste projecten was de aankoop van diverse percelen nodig, wat veelal gepaard ging met te slopen panden. Dat maakt ook dat er voor sommige projecten een lange doorlooptijd is: in de tijd gespreide aankoop (van aaneengesloten panden), soms opmaken stedenbouwkundige studies (bijvoorbeeld het binnenplein van het project Kruisstraat/Fiertelmeers), slopen van de bestaande bebouwing en ten slotte nieuwbouw. Een en ander heeft ook impact gehad op de financiële gezondheid van de SHM: soms hoge aankoopprijzen, prefinancieringskosten en soms werden deze verworven met eigen middelen terwijl mogelijke subsidie daarvoor kon worden aangevraagd. De SHM heeft zich ook voorgenomen, gezien de precaire financiële situatie (die in belangrijke mate te wijten is aan het ruim inzetten van eigen middelen), in overleg met de Begeleidingscommissie, voorlopig geen nieuwe projectgronden te verwerven en ook vast te leggen welke projectgronden bij prioriteit verder zullen worden ontwikkeld in het kader van haar verdere realisaties van huurwoningen (zie OD 5.1). Daarnaast wordt wel de ontwikkeling van de eigen gronden G. Eeckhoutstraat opgestart met het oog op bijkomende realisaties. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 13 VAN 52

14 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed DNH oriënteert haar bouwprogramma op de zich wijzigde noden zoals die naar voor komen uit de vragen van de kandidaat-huurders en de behoeften van de zittende huurders. Ze stemt haar aanbod af op de noden van bijzondere doelgroepen voor zover deze bekend zijn. Ze beschikt over 14 aangepaste woningen voor personen met een lichamelijke beperking. De OCMW s en de welzijnsorganisaties vragen tot dusver niet naar woningen voor specifieke kleinere doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als goed. - De SHM beschikt in 2014 over een gevarieerd woningaanbod bestaande uit 26% 1 slaapkamerwoningen, 39% woningen met 2 slaapkamers, 25% met 3 en 10% met 4 of meer slaapkamers. Bij de kandidaat-huurdersgezinnen is een meerderheid alleenstaand (51%) en is er een belangrijk aantal gezinnen van 2 personen (30%). Daarom richt DNH haar bouwprogramma, vooral op 1 en 2 slaapkamerwoningen, zonder evenwel de aandacht voor woningen met meer slaapkamers uit het oog te verliezen. In de in uitvoering zijnde projecten, deel twee van Floréal en Kruisstraat voor in totaal 55 woningen, zijn er 87% woningen met 1 en 2 slaapkamers en 13% woningen met 3 slaapkamers. Daarmee is het aandeel kleinere woningen in deze projecten aanzienlijk groter dan in het patrimonium op eind DNH oriënteert haar nieuw aanbod uitgesproken naar kleinere woningen (zie hoofdstuk 3). - Het huidig aanbod van middelgrote en grotere woningen (3 en 4+ slaapkamers) zou in principe moeten volstaan. De SHM heeft immers een hoog aantal onderbezette grote woningen. Van de 65 woningen met 4 of meer slaapkamers zijn er 31 (of 48%) onderbezet en van de 169 woningen met 3 slaapkamers zijn dat er 34 (20%). Het aantal en het type onderbezette woningen volstaat theoretisch om de vragen van kandidaat-huurdergezinnen op te vangen. Voorwaarde is wel dat de SHM daartoe in een eerste stap een verhuisbeweging naar gepaste woningen op gang kan brengen van de gezinnen, doorgaans alleenstaanden, die nu te groot wonen. Wanneer een project gerealiseerd wordt (Floreal), maakt ze deze mogelijkheden bekend aan gezinnen die te groot wonen, maar er is geen sprake van een globale actie. De visitatiecommissie vraagt DNH na te gaan hoe ze het heroriënteren van zittende huurders in te grote woningen actiever kan aanpakken, gekoppeld aan de oplevering van nieuw te realiseren projecten (zie OD 2.1). Ze denkt onder meer aan sensibiliseren, ondersteuning bij verhuis en herhuisvestingskosten. - De gemeenten in het actieterrein hebben geen lokale toewijzingsreglementen. DNH beschikt over 14 aangepaste woningen, gespreid over 3 complexen (7 in de Bredestraat, 1 in de Bruul en 6 in Floréal) en behoudt deze in haar intern huurreglement voor aan personen met een fysieke beperking. Ze heeft momenteel geen plannen om dit aantal verder uit te breiden. Ze verhuurt ook geen woningen voor bijzondere doelgroepen aan welzijnsorganisaties of aan het OCMW. In de visitatiegesprekken met lokale beleidsverantwoordelijken en met welzijnsactoren (zie bijlage 1) bleek hiertoe ook geen vraag te zijn. In de stad Ronse wordt momenteel een Woonplan voorgelegd aan het college van burgemeester en schepenen en de gemeenteraad. Dit kan in de toekomst leiden tot een lokaal toewijzingsreglement en kan ook een oriëntatie geven aan DNH om, in samenspraak binnen het lokaal woonoverleg, in haar komende projecten een gerichtheid naar specifieke doelgroepen in te werken. In Kluisbergen was het, volgens de beleidsverantwoordelijken, de bedoeling het project Pontstraat voor te behouden aan ouderen. De visitatiecommissie vraagt DNH na te gaan in hoeverre er nood aan aangepaste woningen voor personen met een beperking bestaat onder de kandidaat-huurders en daarvoor eventueel een gepast initiatief te nemen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 14 VAN 52

15 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed In de periode bouwde DNH 62 sociale huurwoningen in nieuwbouw en vervangingsbouw. Op het ogenblik van de visitatie staan er 24 woningen op het uitvoeringsprogramma en zijn er 29 woningen aangemeld. DNH verwerft gronden en voornamelijk verwaarloosde panden met het oog op de realisatie van sociale woonprojecten. Vanuit de financiële situatie wordt er, met de Begeleidingscommissie, een prioritering opgesteld voor de ontwikkeling van de nog niet bebouwde projectgronden. Daarnaast onderzoekt DNH hoe ze haar eigen onbebouwde gronden zo snel mogelijk kan ontwikkelen voor realisaties van projecten op middellange termijn. DNH oriënteert haar bouwprogramma naar een aanbod voor de toenemende vraag naar kleinere woningen. Ze heeft 14 aangepaste woningen voor personen met een lichamelijke beperking en gaat in op vragen van de huurder inzake het aanpassen van de woning. De welzijnssector vraagt tot nu toe geen woningen voor specifieke doelgroepen. Het Woonplan dat de stad Ronse ontwikkelt, en waarbij DNH actief betrokken is, zal meer duidelijkheid geven over een toekomstige aanpak van realisaties van sociale huisvesting voor specifieke doelgroepen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 15 VAN 52

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar Van een SHM wordt verwacht dat ze een realistische meerjarenplanning van de renovatiewerkzaamheden heeft, die er onder andere op gericht is om de doelstellingen van het Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) tijdig te behalen. DNH beschikt nog niet over een overzichtelijke en realistische meerjarenplanning. Er is nog geen efficiënte aanpak van de kleinere onderhouds- en herstelwerkzaamheden. De visitatiecommissie stelt vast dat de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - Volgens de prestatiedatabank voldoen eind woningen of bijna 30% van alle 634 woningen van DNH aan de 3 prioritaire vereisten van het ERP, meer bepaald isolerende beglazing, dakisolatie en een energiezuinige verwarmingsinstallatie, waaraan in 2020 alle woningen moeten beantwoorden. De overgrote meerderheid - 94% - van de SHM s kan eind 2014 betere resultaten voorleggen. DNH heeft nog 22 woningen (3%) met 3 gebreken, 264 woningen (42%) met 2 gebreken en 158 woningen (25%) met 1 gebrek of een totaal van 444 woningen (70%) met gebreken. Vooral isolerende beglazing is een pijnpunt: het ontbreekt bij 424 woningen samen, twee derde van het volledige patrimonium. Er is geen (of veel te weinig) dakisolatie bij 286 woningen, slechts iets minder dan de helft van het patrimonium. Wat de energiezuinige verwarmingsinstallaties betreft is de situatie aanzienlijk beter met nog slechts 37 elektrisch verwarmde appartementen en 5 met gaskachels verwarmde huizen of 42 woningen die niet voldoen. - DNH heeft 1 project voor de totaalrenovatie van 42 woningen dat al enkele jaren op een uitvoeringsprogramma staat. Volgens de SHM laat de uitvoering op zich wachten omdat de ontwerper intussen in faling is en het definitief ontwerp nog ontbreekt. Pas onlangs heeft de raad van bestuur besloten op zoek te gaan naar een nieuwe ontwerper. Verder is de renovatie van nog 1 afzonderlijke woning geprogrammeerd. Er zijn 6 afzonderlijke woningen aangemeld voor totaalrenovatie met 5 verschillende projectdossiers. Bij de projecten in ontwerpfase zijn 6 renovaties opgenomen onder meer voor ramen, dak, cv-ketels en elektrische installaties. - Op het ogenblik van de visitatie beschikt DNH nog niet over een onderhouds- en renovatieplanning. Volgens de SHM is met de Begeleidingscommissie van de VMSW (zie hoofdstuk 3) overeengekomen om eind februari 2016 een eerste blauwdruk te kunnen bespreken die ze, gelijktijdig met de visitatie, op basis van haar krijtlijnennota uitschrijft. (Deze werkvergadering met de Begeleidingscommissie heeft pas begin mei plaatsgevonden.) - DNH beschikt intussen slechts over een gedeeltelijke inventarisatie van haar patrimonium met het oog op de planning van renovaties. Sinds 2008 houdt de SHM plaatsbeschrijvingen bij en vanaf 2014 maakt ze die digitaal op. Ze registreert al geruime tijd de uitgevoerde onderhoudsen herstellingswerken en stelde aan de hand daarvan sedert 2014 een aantal deelinventarissen samen per wijk (Scheldekouter, Floréal). - De SHM erkent dat er jarenlang te weinig is geïnvesteerd in het onderhoud en herstel van het patrimonium. Tot op vandaag worden nog veel woningen stuk per stuk gerenoveerd. De aanmelding van afzonderlijke projectdossiers voor 1 of voor 2 woningen toont dit aan. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 16 VAN 52

17 visitatiecommissie suggereert DNH om, waar dat mogelijk en voordelig is, verschillende projecten samen te voegen tot 1 project en het aldus aan te besteden. Doorgaans is dit goedkoper en vraagt het minder coördinatie van de SHM zelf omdat er voor het geheel met 1 ontwerper en met 1 hoofdaannemer kan worden gewerkt. De renovatie in 2012 van het gebouw met 27 appartementen in de Bredestraat was de eerste grote totaalrenovatie die DNH uitvoerde. Het project hield ook de toevoeging in van een vierde verdieping met 8 extra appartementen. Tot dusver heeft DNH ook 2 projecten vervangingsbouw kunnen realiseren. In de wijk Floréal zijn 2 flatgebouwen gesloopt (1 van 29 woningen in 2005 en 1 van 32 woningen in 2012) om er in 2012 in Floréal deel 1 31 nieuwe woningen, te kunnen aanbieden en in 2015 met Floréal deel 2 nog eens 41 woningen (zie OD 1.1). De vervanging van uiteindelijk 61 oude door 72 nieuwe woningen impliceert een grondige wijkvernieuwing, vermits het met 72 nieuwe en 57 te behouden oude woningen - om meer dan de helft van alle sociale huurwoningen in de wijk gaat. Een tweede project betrof de sloop van 9 (van de 32) bungalows in Scheldekouter en hun vervanging door 16 nieuwe eengezinswoningen in Dit tweede project kan gezien worden als aanzet voor de omvangrijkste operatie in wijkrenovatie waarvoor DNH zich geplaatst weet. Scheldekouter ligt in een groot bouwblok omschreven door de Decroly- en Aatstraten en door de Elzeelsesteenweg. Vanaf 1975 tot 1982 is daar in het binnengebied de wijk Scheldekouter gerealiseerd. Meer dan de helft van alle sociale huurwoningen van DNH is er geconcentreerd met 1/3 van alle appartementen, met 2/3 van de eengezinswoningen en met alle duplexen (2 appartementen boven elkaar). De wijk wordt ontsloten met 4 toegangen en telt 13 doodlopende straten. Er zijn 4 grotere appartementsgebouwen met respectievelijk 50, 50, 14 en 12 appartementen die zeker gerenoveerd moeten worden. De infrastructuur (groen, wegenis, inrichting) is nog niet opgenomen in het openbaar domein. Daardoor kan voor een herinrichting wellicht nog op ondersteuning van de hogere overheid beroep worden gedaan. De visitatiecommissie suggereert DNH om in nauwe samenwerking met de stad Ronse voor de Scheldekouter een afzonderlijk programma van eisen samen te stellen en vervolgens een plan van aanpak uit te werken of te laten uitwerken voor een integrale wijkvernieuwing met inbegrip van een stedenbouwkundige studie, een woonbehoeftenstudie en een communicatieplan. Op die wijze kan de algemene kwaliteit van de wijk worden geëvalueerd op vlak van de bouwtechnische toestand van de woningen maar evenzeer in functie van de woonomgeving (veiligheid, toegankelijkheid, bereikbaarheid, wooncomfort, gemeenschapsvoorzieningen en leefbaarheid). Evenzeer kan op die wijze aan een toekomst worden gewerkt met de flexibele inzetbaarheid van het patrimonium en het levenslang wonen in de wijk als leidende principes. De visitatiecommissie raadt DNH aan om eventuele verkoop van sociale huurwoningen op eigen initiatief van de SHM pas te overwegen na opmaak van hogergenoemde plannen en als onderdeel van hun uitvoering. - De visitatiecommissie sluit zich aan bij de suggestie van de beleidsverantwoordelijken in het visitatiegesprek om in Kluisbergen te onderzoeken of het mogelijk is de renovatie van het flatgebouw met 17 appartementen uit 1977 (dit zijn de resterende appartementen met 3 gebreken uit het ERP2020) te combineren met de nieuwbouw van woningen voor ouderen in dezelfde deelgemeente (zie OD 1.1 Pontstraat-Kluisbergen). De totaalrenovatie van 17 appartementen, het voorkomen van inkomstenderving door langdurige leegstand, het herhuisvesten van de bewoners in een vertrouwde omgeving (levenslang wonen in de wijk) en het uitbreiden van het aanbod met ongeveer een dozijn nieuwe seniorenwoningen kan een werkbare en betaalbare formule zijn met voordelen voor alle betrokken partijen: DNH, de bewoners, de kandidaat-huurders, de gemeente en het OCMW-Kluisbergen en de VMSW. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 4280 DNH RONSE PAGINA 17 VAN 52