Visitatierapport Dijledal, Leuven

Transcriptie

1 Visitatierapport Dijledal, Leuven Visitatiegesprekken op februari 2015 Definitief visitatierapport van 20 juni 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Dijledal Datum rapport: 20 juni 2015 Datum visitatiegesprekken: februari 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 6 mei 2015 Erkenningsnummer SHM: 2420 Contactgegevens SHM: Vaartkom 1B, 3000 Leuven T info@dijledal.be Directeur: Erik Thora Voorzitter: Fons Laeremans Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Bierbeek Boutersem Holsbeek Leuven Oud-Heverlee Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid Wouter Coucke, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Dijledal geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 2 VAN 54

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DIJLEDAL LEUVEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 3 VAN 54

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Dijledal De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 4 VAN 54

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 5 VAN 54

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 6 VAN 54

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Dijledal is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, die op 21 juni 1997 is ontstaan door de fusie van de Gewestelijke Bouwmaatschappij Heuvelhof en de Gewestelijke Samenwerkende Maatschappij voor de Huisvesting Leuven (beter bekend als Sint-Maartensdal). Deze laatste maatschappij werd al in 1921 opgericht als antwoord op de naoorlogse woningnood in Leuven. In het begin zocht zij vooral binnen de ring van Leuven naar bouwterreinen, maar al snel betrok ze ook de randgemeenten Heverlee, Wilsele en Herent in haar bouwprogramma. Vanaf eind jaren 50 begin jaren 60 bestond het nieuwbouwpatrimonium van de maatschappij in Leuven steeds meer uit hoogbouw. Een exponent daarvan is het gebouwencomplex Sint-Maartensdal van de hand van architect Renaat Braem. De SHM had daar tot aan de fusie in 1997 haar zetel, waarna de zetel werd verplaatst naar de kantoren van het voormalige Heuvelhof in Kessel-Lo. In de jaren 70 bouwde de maatschappij in Wilsele nog de wijk Schorenshof, maar vanaf de jaren 80 legde ze de klemtoon op behoud en beheer van haar patrimonium. Intussen was in Kessel-Lo ook de Samenwerkende Maatschappij Heuvelhof opgericht (1938). Haar eerste woningen waren bejaardenwoningen, klein maar allemaal gelijkvloers een toen nog zeer modern concept. De SHM realiseerde in de economisch moeilijke jaren 50 een zeer hoog aantal woningen; in Kessel-Lo alleen al werden er tussen 1949 en 1958 alles samen 660 woningen gebouwd. Eind jaren 60 ging Heuvelhof zich meer richten op het bouwen voor grote gezinnen en mensen met een beperking, maar in de jaren 70 was ook deze maatschappij door de hoge grondprijzen meer en meer op hoogbouw aangewezen (oa. Lolanden). Ook buiten Kessel-Lo ontstonden tal van nieuwe wijken zo bijvoorbeeld in Oud-Heverlee en Holsbeek. In de jaren 80 richtte de maatschappij zich vooral op de renovatie van panden die ze aankocht in verouderde buurten van Leuven. In datzelfde decennium slorpte ze ook de huurderscoöperatie Onze Toevlucht op. Doordat de historische rivaliteit tussen beide maatschappijen ertoe leidde dat ze bij openbare verkopen tegen mekaar opboden om grond aan te kopen, besliste het nieuwe stadsbestuur van Leuven in 1994 om de fusie op te leggen, die in 1997 werd gefinaliseerd. Deze operatie leidde ook tot de uitstap van de gemeenten Lubbeek en Herent uit de SHM. De raad van bestuur van Dijledal bestaat uit 19 leden, waarvan 2 vertegenwoordigers van de Provincie Vlaams-Brabant, 7 van de stad Leuven, 4 van OCMW Leuven, telkens 1 vertegenwoordiger van Bierbeek, Boutersem, Holsbeek en Oud-Heverlee en 1 vertegenwoordiger van de privéaandeelhouders (het mandaat van VOKA wordt sinds 2013 niet opgenomen). Tot de privéaandeelhouders, leden van de algemene vergadering, behoren ook een aantal huurders van de voormalige huurderscoöperatie Onze Toevlucht. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité van 6 personen dat om de twee weken vergadert. Daarnaast is er in de schoot van de raad van bestuur ook een verhuurcomité gevormd, belast met de toewijzing van woningen aan kandidaat-huurders. Dijledal telt naast de directeur 48 personeelsleden. Naast het secretariaat en een stafmedewerker personeel omvat het organogram 5 diensten: onderhoud en herstellingen (26 personeelsleden), projecten en beheer (5), financiën (5), verhuringen (5), huurdersrelaties (4). Dijledal bezat eind sociale huurwoningen, waarvan 786 eengezinswoningen (26%) en appartementen (74%). Van die wooneenheden stonden er 289 leeg (39 frictieleegstand structurele leegstand). Eind 2013 waren er 32 woningen verhuurd buiten het sociale VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 7 VAN 54

8 huurstelsel. Van het totale patrimonium van woningen heeft Dijledal er of 98% verhuurd in Leuven. De andere woningen worden verhuurd in Oud-Heverlee (24), Boutersem (18), Holsbeek (13), Bierbeek (5) en Herent (2). Door de grootschalige renovaties en vervangingsbouw van de voorbije jaren, waardoor een groot deel van het patrimonium een nieuwe realisatiedatum kreeg, lijkt Dijledal een zeer jong patrimonium te hebben. Uit de historische terugblik hierboven leren we dat we dat moeten relativeren. Door de dateringsmethodiek die zoals bij alle andere SHM s overigens wordt gehanteerd, heeft nu 40% van het patrimonium een realisatiedatum tussen 2000 en 2009 en 11% vanaf 2010; dat is dubbel zoveel als het Vlaamse gemiddelde. 32% van het patrimonium dateert uit de periode en 15% uit de periode Nauwelijks 1% van het patrimonium heeft een datum voor Er zijn in totaal 31% 1-slaapkamerwoningen en 38% 2-slaapkamerwoningen; er zijn ook 8% studio s. Bij de grotere woningen zijn er het meest met 3 slaapkamers (18%) en toch ook 5% met 4 of meer slaapkamers. De 3-slaapkamerwoningen zijn vooral terug te vinden bij de eengezinswoningen waar ze 40% van het totale aantal uitmaken; de andere types ( slaapkamers) tellen elk ongeveer 20% van het totale aantal eengezinswoningen. Bijna 45% van de appartementen is een 2-slaapkamerappartement; 34% van de appartementen telt 1 slaapkamer. Op 31 december 2013 bestond 51% van de gezinnen die een sociale woning huren bij Dijledal uit 1 persoon en 19% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren goed voor respectievelijk 11% en 9%, terwijl 10% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Ruim 70% van de gezinnen waren alleenstaanden of eenoudergezinnen. Van de kandidaat-huurders die nog niet huren bij Dijledal waren er 54% alleenstaand; 15% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 11% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen maken zowat 20% van het bestand van kandidaat-huurders uit. 71% van het totale aantal kandidaathuurders zijn alleenstaanden en eenoudergezinnen. Dijledal telt nauwelijks 27,5% oudere huurders en 6,5% allochtone huurders, zij het dat we hier de belangrijke kanttekening moeten maken dat zowat een derde van de woningen wordt verhuurd aan een huurder van vreemde origine maar met de Belgische nationaliteit. Het aantal alleenstaanden ligt met (50%) een stuk hoger dan de mediaan van de sector. Naast de absolute voorrangsregels hanteert Dijledal ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Voorts heeft de stad Leuven een toewijzingsreglement dat in een aantal afgebakende seniorenwijken voorrang geeft aan kandidaat-huurders die minstens 55 jaar oud zijn. In de gemeenten Bierbeek, Boutersem, Holsbeek en Oud-Heverlee genieten kandidaat-huurders die ooit 10 jaar ononderbroken in de gemeente hebben gewoond of er op het moment van toewijzing 3 jaar woonachtig zijn, voorrang. In Oud-Heverlee worden de 5 woningen in de Olmenlaan en Meidoornlaan voorbehouden voor 65-plussers en de 2 aangepaste woningen Meuterweg 9/1-2 voor mensen met een fysieke beperking. 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van Dijledal beslaat de gemeenten Bierbeek, Boutersem, Holsbeek, Leuven en Oud-Heverlee. Eind 2011 woonden in het actieterrein van de maatschappij huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 terug zal zakken naar Van die inwoners zijn er 27% 18- tot 34-jarigen, 38% 35- tot 64-jarigen en 16% 65-plussers. Leuven telt opmerkelijk meer 18- tot 34-jarigen dan de andere gemeenten (31% tegenover zowat 19%) en ook minder 35- tot 64-jarigen (36% tegenover zowat 43%). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 8 VAN 54

9 Het werkloosheidscijfer in het actieterrein ligt met 4,54% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 8% en dat geldt ook voor het leeflooncijfer van 0,25% (tegenover 0,40%). Ook hier weer vertoont Leuven een afwijkend patroon: 7,63% werklozen tegenover een kleine 4% in de andere gemeenten en 0,73% leefloners tegenover 0,06% tot 0,22% in de andere gemeenten. In de woningtypes op het actieterrein van Dijledal tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. Leuven telt 30% gesloten bebouwing en 49% appartementen en nauwelijks 9% open bebouwing, terwijl het patrimonium van de andere gemeenten voor 85% tot 90% bestaat uit open en halfopen bebouwing. In Bierbeek en Oud-Heverlee bestaat het woningbestand voor bijna 10% uit appartementen. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van Dijledal bedroeg in euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor de gemeente Oud-Heverlee ligt die mediaan echter op euro, terwijl we in de stad Leuven de laagste mediaan verkoopprijs uit het actieterrein noteren, namelijk euro. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op euro, met de hoogste waarde in Leuven ( euro) en de laagste ( euro) in Bierbeek. De mediaan prijzen van eengezinswoningen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met 17% gestegen, in Holsbeek zelfs met bijna 30%. De gegevens van de evolutie van de appartementsprijzen voor het volledige actieterrein zijn onbetrouwbaar wegens het ontbreken van gegevens voor Boutersem, maar in Holsbeek, Leuven en Oud-Heverlee is de mediaan verkoopprijs alvast sterk gestegen (met ongeveer 40%). De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met 300 euro per m² het hoogst in Leuven en het laagst in Holsbeek (150 euro). De mediaan prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van Dijledal met 25% gestegen in de afgelopen 5 jaar, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten: in Boutersem en Leuven is de prijs met respectievelijk 54% en 25% gestegen terwijl hij in Holsbeek en Oud-Heverlee met 28% en 37% gedaald is. In 2013 telde het actieterrein van Dijledal 4,61% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs telt Leuven (5,77%) het meest sociale woningen. De andere gemeenten tellen minder dan 1% sociale woningen: Boutersem 0,62%, Oud-Heverlee 0,55%, Holsbeek 0,34% en Bierbeek nauwelijks 0,13% Behalve Dijledal zijn er op dit actieterrein nog drie andere sociale huisvestingsmaatschappijen actief: Volkswoningbouw (huur), Sociaal Wonen arro Leuven en Vitare (beide huur en koop). Daarnaast zijn er twee sociale verhuurkantoren actief: SVK Spit en SVK Hageland. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 967 woongelegenheden, waarvan het hoogste aantal voor Leuven (618). Verhoudingsgewijs wordt van de andere gemeenten echter een veel grotere inspanning verwacht. Hoewel de aantallen in elke gemeente beperkt blijven tot 70 à 100 woningen, betekent dit voor Bierbeek bijvoorbeeld wel een vermeerdering van haar sociaal patrimonium van 5 naar 95 woningen. Eind 2013 blijkt er in het actieterrein van de SHM een negatieve voortgang van het sociaal objectief heel concreet een vermindering van het aantal sociale huurwoningen met 146 woningen. Dit is vooral te wijten aan de sterke afname van sociale woningen in Leuven (-201), gevolg van sloop in functie van nog te realiseren vervangingsbouw en de samenvoeging van kleinere wooneenheden, maar ook om technische redenen, verder in dit rapport toegelicht (OD 1.1) Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 470 woningen, waarvan de meeste in Leuven (362). Eind 2013 waren er 13 gerealiseerd, alle in Leuven. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 22, waarvan 17 in Leuven. Eind 2013 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 9 VAN 54

10 4. PRESTATIES VAN SHM DIJLEDAL LEUVEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD 1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Dijledal behoort tot de grotere SHM s in Vlaanderen (immers meer dan woningen). In verhouding tot haar omvang realiseerde Dijledal minder woningen dan veel andere maatschappijen (een uitbreiding van gemiddeld 0,33% per jaar). De SHM bouwde gemiddeld 10 nieuwe sociale huurwoningen per jaar, maar wijst ook op een aantal suboptimale omstandigheden waarin de SHM moest functioneren. Vanaf 2014 verbetert de prestatie en ook voor de toekomst worden meer nieuwe woningen verwacht. De visitatiecommissie beoordeelt de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed. - In de periode 2009 tot en met 2013 realiseerde Dijledal in totaal 50 nieuwe sociale huurwoningen, gemiddeld 10 per jaar. Met meer dan 3000 woningen is Dijledal één van de grotere SHM s van Vlaanderen. Wanneer de bouwproductie over deze periode wordt uitgedrukt in procenten ten opzichte van het huidige aantal woningen van de SHM, dan breidde Dijledal haar patrimonium uit met gemiddeld 0,33% nieuwe woningen per jaar in de afgelopen vijf jaar. Meer dan 85% van de andere maatschappijen in Vlaanderen realiseerde een hoger percentage nieuwe woningen per jaar. - Er zijn vier voorname redenen waardoor Dijledal weinig nieuwe woningen realiseerde. Ten eerste beschikt de maatschappij over relatief weinig eigen middelen voor het aankopen van (strategische) gronden, waardoor zij sterk afhankelijk is geworden van de gemeenten in haar actieterrein om nieuwe sociale huurwoningen te kunnen realiseren (zie OD 1.4). Ten tweede hebben de lokale besturen van de gemeenten die buiten de stad Leuven liggen in het verleden beperkt aandacht gehad voor sociale huurwoningen (zie ook BSO hieronder), waardoor Dijledal haar werking vooral op de stad Leuven richtte. Ten derde is er, bij de sites die Dijledal in voorbereiding of ontwerp had, vaak sprake van vertraging doordat omwonenden bezwaren maken tegen de komst van sociale huurwoningen of zijn er andere belemmerende factoren in de regelgeving of de visie van de provincie, bijvoorbeeld waar het gaat om het aansnijden van een woonuitbreidingsgebied in Bierbeek. Voorbeelden daarvan zijn het project De Wip in Bierbeek (15 sociale huurwoningen) waaraan al 15 jaar wordt gewerkt en het project Conscienceplein in Leuven waar de realisatie van 35 woningen al 20 jaar aansleept door weerstand bij omwonenden. Ten vierde heeft Dijledal sinds 1995 haar aandacht gericht op het verbeteren van de kwaliteit en de veiligheid van haar patrimonium. In de periode voor 1995 werd doorgaans weinig geïnvesteerd in de renovatie van de woningen, waardoor er sprake was van achterstallig onderhoud (zie ook OD 2.1). Deze redenen samen maakten de omstandigheden waaronder de SHM nieuwe sociale huurwoningen moest realiseren, niet optimaal. - Dijledal schroefde sinds 2014 haar nieuwbouwproductie op en realiseerde in dat jaar met drie werven in totaal 63 nieuwe sociale huurwoningen (2% van het patrimonium). Ook voor de komende jaren kunnen meer nieuwe sociale huurwoningen worden verwacht dan in de voorbije jaren. Toekomstige realisatie van nieuwe sociale huurwoningen kan worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 10 VAN 54

11 uitvoeringsprogramma staat. Eind 2013 waren er bij de VMSW 613 nieuw te bouwen woningen aangemeld (20% van het patrimonium van Dijledal); 85% van de SHM s had op dat moment een lager aandeel woningen aangemeld. Aanmelding van nieuwe projecten is een noodzakelijke stap om in aanmerking te komen voor programmatie, waarbij de financiële steun van de Vlaamse Overheid verzekerd wordt. Eind 2013 stonden er bij Dijledal 194 woningen op een uitvoeringsprogramma (6% van het patrimonium van Dijledal; 58% van de maatschappijen heeft minder woningen op een uitvoeringsprogramma). De maatschappij heeft echter geen integraal zicht op de consequenties van deze werven voor de financiële leefbaarheid (zie ook OD 5.4). Het gaat om zes nieuwbouwwerven die in verschillende fases worden gerealiseerd. Twee werven zijn ondertussen opgeleverd: 29 woningen in de wijk Vlierbeekveld in Leuven en 21 van de 45 woningen die gerealiseerd worden aan de Vaartkom (Leuven). De visitatiecommissie verwacht op basis van deze gegevens dat de prestaties op deze doelstelling in de toekomst zullen verbeteren en doet daarom geen aanbevelingen ter zake. - De visitatiecommissie bemerkte in de gesprekken met beleidsverantwoordelijken en woonactoren begrip voor de omstandigheden waaronder Dijledal nieuwe sociale huurwoningen tracht te realiseren. Zij ervaren ook de weerstand van omwonenden, vertragende procedures, de beperkte beschikbaarheid van gronden en de hoge prijs daarvan. Doorgaans is er bij de projecten sprake van een vlotte samenwerking tussen de gemeenten en Dijledal. De maatschappij probeert alle beslissers in een vroeg stadium te betrekken, bij voorkeur al bij de selectie van architecten. Met enkele actoren, zoals het autonoom gemeentebedrijf (AGSL) en de stad Leuven wordt geregeld overlegd over gezamenlijke projecten zoals Vaartkom (Leuven), Tweewaters (Leuven), Janseniushof (Leuven), Centrale Werkplaatsen (Kessel-Lo) en het project Klein Rijsel (Leuven). Deze actoren vragen evenwel ook om structureel overleg over beleidsmatige zaken, naast de voortgang van projecten. Met actoren uit andere gemeenten wordt vooral samengewerkt in bilateraal overleg en bij lokaal woonoverleg waaraan Dijledal in de vijf gemeenten van haar actieterrein een actieve bijdrage levert. - Tevens merken beleidsverantwoordelijken, woon- en welzijnsactoren op dat de maatschappij zichzelf in een aantal projecten een formalistische en defensieve werkwijze heeft aangemeten. Voorbeelden van deze werkwijze zijn het aanspannen van rechtszaken richting aannemers en formele communicatie via aangetekende brieven. Deze werkwijze beïnvloedt soms de sfeer in de samenwerking met de genoemde partners, maar desondanks is de samenwerking op zich goed. - Bij de renovatie van haar patrimonium (zie OD 2.1) besliste Dijledal om in een aantal projecten de bestaande woningen te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren (Heuvelhof en Brusselsepoort in Leuven; Dorpsstraat in Bierbeek) of enkel de bestaande structuur te gebruiken voor de opbouw van nieuwe appartementen (Sint Maartensdal 4). In deze projecten worden conform de huidige regels appartementen met meer oppervlakte gerealiseerd, wat echter per saldo tot minder eenheden leidt (zie ook OD 1.5). Daardoor vergroot nog de uitdaging om het BSO te realiseren gezien deze projecten het aantal sociale huurwoningen doen verminderen. - Voor de 5 gemeenten van het actieterrein van Dijledal samen werd het BSO huur vastgesteld op 967 woningen, waarvan 618 in Leuven. De voortgang is echter zeer beperkt. Er verdwenen, volgens de gegevens van de voortgangstoets 2014, in Leuven 201 sociale huurwoningen door de samenvoeging van kleinere wooneenheden en de sloop van woningen waar nog geen vervangingsbouw werd gerealiseerd. Een andere verklaring is wellicht dat woningen die eerder als sociale woning werden verhuurd dat nu niet meer zijn (woningen gerealiseerd in het kader van de Alternatieve Financiering en nu teruggevloeid naar de eigenaar). Er zijn in totaal voor Leuven 414 woningen aangemeld en geprogrammeerd, waarmee ongeveer 35% van het BSO voor sociale huur wordt vervuld. In Bierbeek, Boutersem en Holsbeek wordt met VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 11 VAN 54

12 de geprogrammeerde en aangemelde woningen telkens iets meer dan de helft van het BSO gerealiseerd. In Oud-Heverlee werden reeds twee woningen gebouwd en werden door SHM Sociaal Wonen arro Leuven - SWaL 8 woningen aangemeld; hiermee wordt slechts 10% van het BSO voor sociale huur vervuld in deze gemeente. De gemeente is - als regisseur van het lokaal woonbeleid - verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid en dus ook voor het behalen van het BSO. Dijledal is de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in Leuven en Boutersem en de enige aanbieder in Holsbeek waardoor de inzet van de SHM van groot belang is voor de realisatie van het BSO. In Oud-Heverlee en Bierbeek werkt ook SWaL aan het realiseren van het sociale objectief voor huurwoningen. Daarnaast beschikt het SVK over 211 woningen, maar het heeft een groter actieterrein dan de vijf gemeenten waar Dijledal werkt. - De meeste gemeenten hebben een inventarisatie van projecten en gronden gemaakt en zien op basis daarvan opportuniteiten waardoor naar hun eigen zeggen het BSO binnen handbereik komt. Er wordt gewerkt aan een provinciaal RUP om kleinschalig wonen op enkele campings mogelijk te maken. De overige projecten gaan over kleine aantallen woningen op kleinschalige locaties, die voor zowel de gemeenten als Dijledal relatief veel werk kosten en een beperkte bijdrage leveren aan de realisatie van het BSO. Voor Dijledal zijn, zoals reeds aangegeven, de mogelijkheden beperkt. De stad Leuven en de provincie springen (financieel gezien) in een aantal projecten bij, waardoor Dijledal haar patrimonium kan uitbreiden. Ook legt de stad Leuven in een aantal projecten van private ontwikkelaars contractueel een aandeel sociale huurwoningen vast (o.a. Vaartkom). Dit is één van de mogelijkheden waarover Dijledal - na vernietiging van de bepaling in het Decreet Grond- en Pandenbeleid over sociale last - beschikt om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De komende jaren worden op deze wijze 27 bejaardenwoningen gerealiseerd (Janseniushof, Leuven) die door Dijledal van de projectontwikkelaar worden overgenomen. De mogelijkheden van de overige gemeenten om bijvoorbeeld zelf te investeren in gronden of een contractueel aandeel sociale huurwoningen op te leggen zijn veel beperkter, waardoor de aandacht van Dijledal vooral op Leuven gericht zal blijven. De bijdrage van Dijledal aan de realisatie van het BSO in de gemeenten van het actieterrein is, door hierboven genoemde omstandigheden, niet groot. De visitatiecommissie adviseert dat Dijledal en de gemeenten de mogelijkheden verkennen voor het ontwikkelen van sociale huurwoningen op publieke gronden om de bijdrage aan de realisatie van het BSO te verbeteren (zie voor verdere uitwerking OD 1.4). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Dijledal richt zich vooral op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar actieterrein. Zij realiseert op zeer kleine schaal sociale koopwoningen indien dat bevorderlijk is voor de nodige diversiteit in de projecten. De afgelopen 5 jaar bouwde Dijledal geen sociale koopwoningen. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van de realisatie van sociale koopwoningen is niet aan de orde. Dijledal heeft met SWaL afgesproken dat deze laatste de sociale koopwoningen in het actieterrein realiseert. Ook in de projecten waarin Dijledal met het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven (hierna AGSL) samenwerkt worden soms (sociale) koopwoningen gerealiseerd. Dijledal realiseerde onlangs 24 sociale koopwoningen aan de Vaartkom (Leuven), waarvan het grootste deel inmiddels is verkocht. Voor de langere termijn voorziet de maatschappij 20 sociale koopwoningen aan het Mevrouwkensveld (Bierbeek). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 12 VAN 54

13 OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Dijledal heeft haar activiteiten vooral gericht op het aanbieden van sociale huurwoningen en brengt geen sociale kavels op de markt. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van sociale kavels is daardoor niet aan de orde. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het verwerven van gronden en panden om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren als goed. Het is, zoals de visitatiecommissie uit de argumentatie van de maatschappij kon opmaken, niet eenvoudig om een actieve strategie te voeren in het verwerven van gronden en panden. Dijledal geeft aan niet over de financiële middelen te beschikken om de schaarse en dure gronden in het actieterrein aan te kopen of om een strategische grondreserve aan te leggen. Het resultaat is dat er weinig gronden en panden feitelijk werden verworven met het oog op latere bebouwing. Dijledal voert een strategie om de grond in een zo laat mogelijk stadium aan te kopen, vlak voor de uitvoering van de werven om zo financieringskosten te vermijden. Hierdoor is er dus wel sprake van een strategie voor grondverwerving, maar die krijgt niet altijd zijn vertaling in de grondreserve. - De grondreserve bedroeg eind 2013 ruim 8 hectare. Meer dan de helft van de maatschappijen heeft een grotere grondreserve. De grondreserve is in de beschouwde vijf jaar ( ) behoorlijk stabiel gebleven. Er werden relatief weinig woningen op nieuwe gronden gerealiseerd. Van de 50 nieuwe woningen werden er 19 op nieuwe gronden gerealiseerd, de overige 31 betrof vervangingsbouw. Voor enkele recente projecten werden de gronden vlak voor aanvang van de werken aangekocht, waardoor deze niet in de prestatiedatabank (toelichting: zie bijlage 2) waren terug te vinden. Het betreft hier de projecten Burchtstraat (90 woningen, in opbouw) en Vlierbeekveld (29 woningen opgeleverd in 2014). Dijledal volgt deze strategie van aankoop in zo laat mogelijk stadium bij meerdere projecten. Uit aangeleverde documentatie bleek dat er gelijkaardige afspraken werden gemaakt met Interleuven voor aankoop van gronden voor de projecten Bruul (21 woningen, Leuven) en De Wip (16 woningen, Bierbeek). Deze gronden worden feitelijk aangekocht tegen het moment dat de bouwwerken starten. - Volgens de gegevens in de prestatiedatabank werd in de periode enkel in 2011 nieuwe grond aangekocht (Minckelerstraat, Leuven). De grootste grondreserve ligt in de wijk Mevrouwkensveld in Bierbeek (7 hectare). Mits aansnijdbaar is die grond voldoende om het BSO van Bierbeek (nog 89 bijkomende sociale huurwoningen) te realiseren. De overige gronden liggen in Leuven (Donkerstraat, Weldadigheidsstraat en omgeving, Groeneweg en omgeving) en bedragen gezamenlijk 1 hectare. Voor de realisatie van het BSO in Leuven (618 woningen) is echter veel meer grond nodig. Hiervoor werkt de maatschappij nauw samen met het AGSL en de stad Leuven die bij private ontwikkelaars contractueel een aandeel (10-15%) sociale huurwoningen oplegt - bijvoorbeeld voor 27 seniorenwoningen in de Janseniushof - of grond aankoopt en doorverkoopt aan Dijledal. Ook springt de stad Leuven in financiële zin bij door middelen uit het stedenfonds in te zetten. De stad Leuven heeft jarenlang een eigen actief grondbeleid gevoerd, waardoor Dijledal de gronden door de stad kreeg aangeboden en zelf een minder actieve strategie voor grondverwerving voerde. Kort voor de visitatie besliste de raad van bestuur tot aankoop van grond (Artoistoren), goed voor 82 woongelegenheden in Leuven. In de gemeenten Boutersem, Holsbeek en Oud-Heverlee beschikt de SHM niet over gronden en de gemeenten, naar eigen zeggen, niet over middelen om zelf gronden te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 13 VAN 54

14 verwerven. Ook in deze gemeenten laat Dijledal het initiatief voor het aanbieden of verwerven van gronden bij de gemeenten. In functie van het leveren van een bijdrage aan het realiseren van het BSO voor sociale huurwoningen is echter een aanzienlijke uitbreiding van de grondvoorraad noodzakelijk. - Er is in Leuven en de omliggende gemeenten volgens de beleidsverantwoordelijken en de maatschappij relatief weinig onbenutte en geschikte grond beschikbaar (zie ook opmerkingen hierover bij OD 1.1). Dijledal verwacht dat de gemeenten het initiatief nemen. Als zij met geschikte en betaalbare gronden komen, wil de maatschappij daar wel op inspelen. In Leuven worden op deze manier successen geboekt, zo blijkt onder andere uit de aankoop van de genoemde grond (Artoistoren). - Met het realiseren van woningen op onbenutte gronden heeft Dijledal in Bierbeek (Mevrouwkensveld, woonuitbreidingsgebied) niet uitsluitend positieve ervaringen: het duurt lang (nu bijna 20 jaar) voordat deze grond kan worden aangesneden (zie ook OD 1.1). Omwonenden en provincie houden vooralsnog het aansnijden van deze grond tegen. Via het Decreet Grond- en Pandenbeleid kon de maatschappij in een aantal private projecten sociale huurwoningen in Leuven verwerven of realiseren. De stad Leuven past - waar mogelijk - nog steeds contractuele bepalingen toe over een aandeel sociale huurwoningen in bepaalde projecten. Dijledal onderzoekt de dossiers die zij ontvangt in het kader van het voorkooprecht. De panden en locaties zijn echter vaak te duur en te kleinschalig om sociale woonprojecten te kunnen realiseren. Ook nam Dijledal deel aan een CBO-procedure (Kaboutermansstraat), maar daarvan stapte de ontwikkelaar af. In het verleden (jaren 80-90) heeft de maatschappij ook enkele panden aangekocht en omgebouwd tot sociale huurwoningen. Het betreft de Kousenfabriek Fabota en School 4 (ADL-cluster en centrale) in Leuven. Ook zijn er plannen voor het ombouwen tot sociale huurwoningen van een deel van een oude school aan het Conscienceplein. De visitatiecommissie waardeert dat de maatschappij ook hergebruik en ombouwen van panden tot haar mogelijkheden rekent om sociale huurwoningen te realiseren in een gebied waar de gronden beperkt en duur zijn. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Dijledal werkt op meerdere locaties samen met diverse welzijnsorganisaties om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. De maatschappij analyseert wachtlijsten en stemt haar aanbod af op de noden van de kandidaten. Ook zet de maatschappij zich in om onderbezetting van woningen te verminderen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal op deze operationele doelstelling als goed. - Dijledal ondersteunt een aantal welzijnsorganisaties bij de huisvesting van cliënten. Er zijn samenwerkingsovereenkomsten voor beschermd wonen met begeleiding bij vzw De Hulster, vzw Alvinnenberg, vzw Ave Regina, vzw Heijmen, vzw Oikonde en vzw Walden voor in totaal 32 appartementen of studio's die buiten het sociale huurstelsel worden verhuurd. Dijledal draagt hiermee bij aan woonvoorzieningen voor onder andere ex-psychiatrische patiënten en mensen met een mentale beperking. De maatschappij heeft ook een overeenkomst met vzw Integratie en Zelfstandig Wonen voor twee ADL-clusters. De samenwerking met deze organisaties richt zich vooral op Leuven. De organisaties zijn tevreden over de samenwerking en zouden deze doorgaans graag uitbreiden met meer woningen (zie ook hieronder). Ook is er tevredenheid over de bereidheid van Dijledal tot het mee nadenken om voorzieningen zoals kinderopvang, ontmoetingsruimten, wijkcentra en een kleuterschool te huisvesten op de begane grond van een aantal appartementsgebouwen in Leuven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 14 VAN 54

15 - Er is in alle gemeenten van het actieterrein een lokaal toewijzingsreglement van kracht. In Leuven is voorrang voorzien voor senioren (55 jaar of ouder) en werden (anno 2013) 180 woningen specifiek voor deze doelgroep voorbehouden. In Oud-Heverlee, Holsbeek, Bierbeek en Boutersem is in het lokaal toewijzingsreglement lokale binding uitgewerkt (ooit 10 jaar ononderbroken in de gemeente hebben gewoond of er op het moment van toewijzing 3 jaar woonachtig zijn). In Oud-Heverlee is er ook een bepaling voor het voorbestemmen van 5 woningen voor senioren (65 jaar of ouder). Bij de toewijzing past Dijledal vanuit haar eigen intern reglement de regel toe dat in de zes jaar voorafgaand aan de toewijzing de kandidaat minimaal drie jaar in de betreffende gemeente moet hebben gewoond. Daarnaast werden in het lokaal woonoverleg afspraken gemaakt over de wijze waarop wordt omgegaan met de versnelde toewijzing voor bijzondere groepen. Dit contingent van 5% van alle toewijzingen wordt verdeeld over daklozen (OCMW/CAW: 30%), beschut wonen (diverse hierboven genoemde vzw's: 30%), begeleid zelfstandig wonen voor jongeren (erkende diensten: 20%) en zelfstandig wonende jongere cliënten van het CAW (20%). Dijledal maakte als één van de eerste maatschappijen deze afspraken met een aantal organisaties over de verdeling van een contingent, conform artikel 24 paragraaf 2 uit het Kaderbesluit Sociale Huur. Maandelijks bekijken deze organisaties gezamenlijk wie van hun cliënten die maand wordt voorgedragen voor voorrang op een passende woning bij Dijledal. Het doel van deze afspraken is om tot een betere spreiding gedurende het jaar te komen en een vooraf vastgelegde verdeling van het contingent waardoor de deelnemende organisaties meer zekerheid hebben over toewijzing van woningen. - Zoals gezegd heeft Dijledal het afgelopen decennium ingezet op renovatie van haar patrimonium. Daarbij werd telkens ook naar de noden van de kandidaten op de wachtlijsten gekeken. Als gevolg hiervan en van de nieuwe oppervlaktenormen werden bij renovatie en vervangbouw minder woningen teruggebouwd dan voorheen. Dijledal gebruikt de wachtlijsten bij de programmering van nieuwe woningen. Er worden in Leuven vooral appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers gerealiseerd en woningen met 2 of 3 slaapkamers in de overige gemeenten. Op de begane grond worden voornamelijk typologieën voorzien voor mensen met een beperking, senioren en grote gezinnen (zie ook 2.3). De nieuwe woningen zijn vooral appartementen van het type 1 of 2 slaapkamers. Anno 2013 beschikt Dijledal over 745 appartementen met 1 slaapkamer en 983 appartementen met 2 slaapkamers. In totaal is dit ongeveer 82% van alle appartementen van Dijledal. Bij de woningen is er meer spreiding in typologieën en ligt de nadruk op het type met 3 slaapkamers (327; 43% van alle woningen van Dijledal). - Op de wachtlijst staan in totaal kandidaten, waarvan 546 kandidaten reeds binnen het patrimonium wonen maar willen verhuizen. Nieuwe kandidaten zijn vooral alleenstaanden, al dan niet met kinderen en wachten het langst op een woning met 2 slaapkamers (9 jaar) en een appartement met 1 slaapkamer (8 jaar), hoewel Dijledal relatief veel woongelegenheden van deze typologie heeft. De bewoners die willen verhuizen wachten het langst op woningen met 4 of 5 slaapkamers (9 jaar), mede omdat Dijledal niet veel van die woningen heeft in Leuven. Voor appartementen met 3 slaapkamers en woningen met 2 slaapkamers is de wachttijd voor bewoners die willen verhuizen 1 jaar in Leuven. In de omliggende gemeenten liggen de wachttijden doorgaans nog hoger, mede omdat Dijledal daar over veel minder woongelegenheden beschikt. De grootste druk ligt op woningen voor grote gezinnen. Deze zijn er alleen in Leuven. Dijledal beschikt over 13 woningen en één appartement met 5 slaapkamers. De visitatiecommissie vernam van een aantal relevante woonactoren en van de maatschappij dat de wachtlijsten waarschijnlijk een vertekend beeld geven van de actuele nood aan sociale huisvesting. - De maatschappij heeft te maken met onderbezetting van woningen met 3 of meer slaapkamers. Stelselmatig bezocht ze huurders van onderbezette woningen en trachtte ze hen te overtuigen om te verhuizen. Dijledal begeleidt de huurders bij het maken van een keuze VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 15 VAN 54

16 voor een andere woning, het overzetten van de waarborg, de coördinatie en betaling van de verhuisfirma en technische ondersteuning op de dag van de verhuis zelf (zie ook OD 4.4). Met de inspanningen van de maatschappij kon op deze manier in 2013 aan 26 gezinnen een kleinere woning worden aangeboden. Hierdoor kwamen dus een aantal woningen met 3, 4 of 5 slaapkamers vrij die werden aangeboden aan de kandidaten op de wachtlijst. Deze werking kadert in een intensieve huisvestingsondersteuning door de sociale dienst van Dijledal (zie ook OD 4.4) en is gericht op de groep kandidaten op de wachtlijst die moeilijk aan bod komt. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van de maatschappij om het aanbod op de noden van huidige en toekomstige bewoners af te stemmen. - Dijledal sloot in nieuwe huurcontracten af. Drie kwart van deze nieuwe contracten geldt voor studio's of appartementen met 1 of 2 slaapkamers. In 2014 betrof het 340 nieuwe contracten, waarvan 72% voor studio s en 1 en 2 slaapkamer appartementen. Het merendeel van de nieuwe contracten is voor bewoners die vanwege renovatie verhuizen naar een andere woning binnen het patrimonium. Hiervan keert ongeveer 7% weer terug na renovatie, zo blijkt uit de ervaring van de maatschappij. Eind 2013 stonden er 250 woningen leeg (8% van het patrimonium) in afwachting van renovatie. Door de interne mutaties en het nog onvoldoende voorradig zijn van nieuwe woningen, heeft Dijledal weinig ruimte om in te spelen op het verkorten van de wachtlijsten. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Dijledal realiseerde - in relatie tot haar omvang - in de periode weinig nieuwe sociale huurwoningen (uitbreiding met gemiddeld 0,33% per jaar). Vanaf 2014 verbetert de prestatie en ook voor de toekomst worden meer nieuwe woningen verwacht. Een van de redenen voor de lage nieuwbouwproductie is de eerder beperkte grondreserve van Dijledal. Behoudens een groot woonuitbreidingsgebied (7 ha) in Bierbeek, waarop tot nog toe geen woningen gerealiseerd konden worden, is er te weinig grond voorhanden om een substantiele bijdrage te kunnen leveren aan de realisatie van het BSO in de vijf gemeenten van het actieterrein. Dijledal volgt een verwervingsstrategie voor gronden en panden die er vooral op is gericht om gronden in een zo laat mogelijk stadium aan te kopen, en dit omwille van de financieringslasten. De maatschappij geeft aan niet over de financiële middelen te beschikken om de schaarse en dure gronden in het actieterrein te kunnen aankopen en daarmee een strategische grondreserve op te bouwen. De maatschappij is afhankelijk van de gronden en de condities waaronder die worden aangeboden. Zo konden door een actieve grondpolitiek van de stad Leuven enkele nieuwbouw werven worden opgestart waarin Dijledal sociale huurwoningen realiseert Dijledal zet zich in om haar aanbod af te stemmen op de noden. Samenwerking met diverse welzijnsorganisaties, het analyseren van wachtlijsten bij de programmering van typologieën bij nieuwbouw en renovatie en het project om onderbezetting van woningen te verminderen zijn voorbeelden hiervan. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 16 VAN 54

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD 2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Verbetering van de kwaliteit en de veiligheid van het patrimonium van Dijledal is de laatste tien jaren de prioriteit geweest van de maatschappij. Ongeveer de helft van het patrimonium werd gerenoveerd. De maatschappij beschikt over een uitgebreide en jaarlijks geactualiseerde planning voor renovatie en onderhoud, die voorziet in het behalen van de ERP-doelen tegen De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - Sinds 2000 renoveerde Dijledal 45% van haar patrimonium. Hierin is de strategie van de maatschappij zichtbaar om de verbetering van de kwaliteit van het bestaande patrimonium prioriteit te geven boven uitbreiding ervan. Een groot deel van het oude patrimonium was aan renovatie toe. Omwille van de grondige renovaties dienen de bewoners te verhuizen. Zodra een blok geheel leeg is, wordt gestart met de werken. Dijledal ondersteunt en begeleidt de bewoners bij het kiezen van een andere woning en bij de verhuis (zie ook OD 4.4). Het gevolg van de vele renovaties is een behoorlijke leegstand (250 woongelegenheden eind 2013) en een aanzienlijke huurderving (zie ook OD 5.2). Dijledal maakt steeds de afweging tussen (gederfde) huurinkomsten, de investering en de beschikbaarheid van financiering van renovaties en besluit vervolgens om blokken te laten leeg staan of opnieuw te verhuren in afwachting van de renovatie. - De aanzienlijke renovatie-opgave waarvoor Dijledal stond, werd sinds 2006 ondersteund door een beleidsmatige meerjarenplanning. Deze planning duidt aan welk deel van het patrimonium gerenoveerd moet worden, welke prioriteiten er worden gesteld en in welke woningen in afwachting van de renovatie geen verdere investeringen meer worden gedaan. Aan deze planning ligt een inventarisatie ten grondslag op basis van ervaringen van de medewerkers van de Technische Dienst, klachten en herstellingen en de kennis en ervaring van de medewerkers van de Dienst Projecten en Beheer. De planning geeft inzicht in de werven die voorbereid, aanbesteed en opgevolgd dienen te worden, is een leidraad voor de Technische Dienst voor de uitvoering van onderhoudswerken en bevat de financiële consequenties van de werken die worden gebruikt voor jaarlijkse provisies voor onderhoud en herstel (zie ook OD 5.4). De gebruikte bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en zijn gebaseerd op ramingen of - bij gebrek daaraan - op maximum toelaatbare kostprijzen op basis van de financieringsnormen (80% voor renovatie). Dijledal financiert de renovaties met (gesubsidieerde FS3) leningen en bekomt subsidies en aanvullende leningen vanuit verschillende hoeken: EFRO, Eandis, VREG, CREG, Stedenfonds (stad Leuven) en de provincie. Jaarlijks wordt de planning geactualiseerd en wordt deze gevalideerd door de raad van bestuur. De planning bevat ook de controles en audits die worden uitgevoerd voor brandveiligheid, asbest, verwarming, elektrische installaties, liften etc. Dijledal beschikt met deze onderhouds- en renovatieplanning over een instrument dat door de raad van bestuur wordt gebruikt om prioriteiten te stellen. Daarbij zijn ouderdom en levensduur belangrijke factoren en ook veiligheid en wettelijke normen (o.a. energiezuinigheid). De gedetailleerde informatie in de planning (o.a. renovatiefiches met technische kenmerken) en de fysieke dossiers zorgen ervoor dat de maatschappij een goed inzicht heeft in haar patrimonium. - Een onderdeel van de onderhouds- en renovatieplanning is het behalen van de ERP-doelen tegen In functie daarvan werd de overschakeling van elektrische verwarming en gaskachels op centrale verwarming op gas vervroegd (Schorenshof) en bijkomend opgenomen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 17 VAN 54

18 in de planning (woningen Oud-Heverlee). In totaal voldoet 83% van het patrimonium van Dijledal aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). De maatschappij laat daarmee meer dan drie kwart van de maatschappijen achter zich. Dijledal heeft een goed zicht op wat er nog moet gebeuren: van 39 woningen en 295 appartementen moeten de kachels of elektrische verwarming worden omgebouwd naar centrale verwarming. Tevens moet bij 123 appartementen en 45 woningen nog dubbel glas geplaatst worden. Deze werkzaamheden zijn in de renovatieplanning opgenomen en bij realisatie van deze planning worden de ERP doelen tegen 2020 behaald. Van de appartementen voldoet nu reeds 81% aan de ERP 2020-normen; voor Vlaanderen is zijn geheel is dat slechts 66%. Van de eengezinswoningen voldoet 90% aan de genoemde vereisten (57% in Vlaanderen). Dijledal presteert hier, mede door de vele renovaties van de afgelopen jaren, beter dan veel andere maatschappijen in Vlaanderen. Het gehele patrimonium van Dijledal voldoet aan de vereisten voor dakisolatie, 94% van het patrimonium heeft isolerende beglazing en 89% heeft energiezuinige verwarming. - Dijledal beschikt over een eigen Technische Dienst met ongeveer 20 VTE arbeiders (schrijnwerkers, elektriciens, schilders, metsers/stukadoors, loodgieters en onderhoudsmedewerkers). Deze arbeiders voeren een aanzienlijk deel uit van de jaarlijkse onderhoudsplanning, verwerkten in 2013 een groot deel van de werkbonnen voor herstellingen en vullen de wachtdienst in die bewoners kunnen opbellen als de burelen gesloten zijn. Bij de fusie (1995) besloot Dijledal om de eigen dienst aan te houden om niet steeds afhankelijk te zijn van derden en een betere service aan huurders te kunnen bieden. Prijzen van de eigen dienst worden incidenteel vergeleken met externe aanbieders. Zo bleek dat binnenschilderwerk door de eigen dienst goedkoper is. Responstijden worden niet structureel gemonitord en het stockbeheer wordt met de komst van het nieuwe bureel beter beheerd (zie ook OD 5.6 en 5.7). Er zijn nauwelijks evaluaties van de eigen dienst. Dijledal heeft bijvoorbeeld niet geëvalueerd welk type werken het best in eigen regie kan worden uitgevoerd en hoe doelmatig er wordt gewerkt. Kostprijsvergelijkingen met externen worden op beperkte schaal gemaakt en er is maar beperkt inzicht in de tevredenheid van bewoners over de dienstverlening. De visitatiecommissie vernam van bewoners dat de doelmatigheid, opvolging van herstellingen en het maken van afspraken voor verbetering vatbaar is. Het laatste - maken van afspraken - blijkt ook uit een enquête die Dijledal uitvoerde naar aanleiding van een project. De centralisatie van de Technische Dienst in de ateliers en magazijnen van het nieuwe bureel is waarschijnlijk een vooruitgang in het verkleinen van de afstand tussen de diensten in de organisatie. De visitatiecommissie suggereert om de recente verhuis en centralisatie aan te grijpen voor een verdere evaluatie van de werking van de eigen Technische Dienst. Zijn de argumenten voor het behouden van een eigen dienst (onafhankelijk zijn van derden en een betere service) aangetoond? Wat is de huidige doelmatigheid van de herstellingen etc.? Hoe kan de Technische Dienst worden meegenomen in de aanbeveling bij OD 5.6 om methoden voor doelmatigheid van bedrijfsprocessen na te gaan en te verbeteren? Voor welke werken is uitvoering in eigen regie of juist aanbesteding aangewezen? Op basis van welke criteria wordt dat beslist? OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed Dijledal heeft een uitgesproken visie op haar bijdrage aan een beter milieu, namelijk dat het meeste rendement kan worden behaald met 'overmatig' isoleren van haar patrimonium en gebruik van onderhoudsvriendelijke materialen. De maatschappij past milieuvriendelijke technieken toe. Zij neemt deel aan pilootprojecten indien zij voor de financiering ervan wordt bijgestaan door andere partijen. Een groot deel van het patrimonium is energiezuinig (zie OD 2.1) en nieuwe of VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 18 VAN 54

19 gerenoveerde woningen hebben gunstige K- en E-peilen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal op deze operationele doelstelling als goed. - Bij de renovatie van haar patrimonium besliste Dijledal om vooral in te zetten op goede isolatie. Vaak is het door de grondige renovaties ook mogelijk om de gevels goed te isoleren. Milieuvriendelijke technieken zoals regenwaterrecuperatie, groendaken, centrale stookplaatsen en ventilatie met warmte-extractie (systeem D) worden waar mogelijk toegepast. Zo werd bijvoorbeeld de installatie op stookolie (Van Waeyenberghlaan) vervangen door een installatie op gas, waardoor een bijdrage werd geleverd aan een beter milieu en aan lagere huurlasten (sociale gastarief, zie ook OD 3.2). Dijledal is evenwel alert op de onderhoudskosten van deze technieken. Vaak worden, aldus de SHM, de energiebesparingen die ten goede komen van de huurder voor een deel teniet gedaan door hogere onderhoudskosten die in de huurlasten worden verrekend. Gedeeltelijk komt dit door de inzet van gespecialiseerde firma s en de toegepaste technieken (o.a. ventilatie systeem D). - De visie op de bijdrage aan een beter milieu wordt ook uitgewerkt in de ontwerpen en in een document met richtlijnen voor de architect. Zo worden waar mogelijk buffers voorzien bij regenwaterpompen (om geluidshinder tegen te gaan), onderhoudsvriendelijke materialen toegepast (dakranden, kroonlijsten, sanitaire leidingen uit kunststof, buitenschrijnwerk in aluminium) en collectieve stookplaatsen voor appartementsgebouwen voorzien waar mogelijk. Er worden thermostatische douchekranen voorzien, eenvoudig te bedienen thermostaten (zonder programmering), bewegingsdetectoren voor lampen in gemeenschappelijke delen geplaatst en armaturen uitgerust met spaarlampen of LEDverlichting. Enkele afvallokalen werden gerealiseerd met zonnepanelen voor onder andere de verlichting. De SHM past beproefde methoden toe om energieverbruik te verminderen. - Een specifiek element van de visie is de isolatie van appartementen en woningen. Dijledal ziet daarin het meeste rendement. Zij isoleert gevels, zolders en daken. Vaak gebruik makend van subsidies van onder andere Eandis en in samenwerking met een tewerkstellingsproject (zie ook OD 2.1 voor andere subsidies die werden benut). De uitwerking van de visie blijkt onder andere uit de K- en E-peilen van de woongelegenheden die de afgelopen jaren werden gerealiseerd. Een goed voorbeeld is de nieuwbouw aan de Vaartkom (Leuven) waar een E-peil van 67 werd gerealiseerd (waar 80 de norm was) en een K-peil van 30 (waar 45 de norm was). In beide gevallen wordt duidelijk beter dan de norm gepresteerd. - Dijledal is ook bereid om mee te stappen in pilootprojecten die bijdragen aan een beter milieu. Voorbeelden zijn de recuperatie van warmte van rioolwater (Van Waeyenberghlaan, Leuven) en een warmtekrachtkoppeling (Sint Maartensdal, Leuven). Beide projecten werden gerealiseerd en getuigen van een goede samenwerking tussen de partijen. Het initiatief werd door andere partijen genomen, Dijledal was bereid er uitvoering aan te geven indien meerkosten vergoed zouden worden. In het kader van Leuven Klimaatneutraal werden afspraken gemaakt over de financiële tussenkomst van de stad Leuven bij de Van Waeyenberghlaan. Ook heeft Dijledal meegedacht over het aansluiten van haar centrale stookplaats voor de blokken Sint-Maartensdal op de stadsverwarming. Partijen konden over en weer niet tot acceptabele condities komen, waardoor het project tot nog toe geen vervolg heeft gekend. - Dijledal informeert haar (nieuwe) huurders over hoe om te gaan met de installaties in de woning en hoe die energiezuinig kunnen worden gebruikt. Tijdens de plaatsbeschrijving, in de infogids, in de handleiding van het gebouw en in folders wordt uitleg gegeven over sorteren van afval, gebruik van de thermostaat en energieverbruik. In de gerenoveerde appartementen van de Brusselsestraat en Sint-Maartensdal 4 werd in samenwerking met een energiedeskundige van het OCMW een vergadering rond energieverbruik georganiseerd. Dijledal verwijst bewoners met individuele vragen omtrent energieverbruik ook door naar de energiesnoeiers van Wonen en Werken van de stad Leuven en naar de energiedeskundige van het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 19 VAN 54

20 OCMW. Wanneer de maatschappij een hoog energieverbruik vaststelt, laat ze de Dienst Huurdersrelaties en de Technische Dienst onderzoek doen naar wat er aan de hand is en probeert ze daardoor ook mensen te sensibiliseren voor een zuiniger verbruik. De visitatiecommissie heeft bij de SHM een visie aangetroffen die in concrete projecten ook tot uitvoering wordt gebracht. Relevante ambtenaren en woonactoren herkennen echter nauwelijks de inspanningen van de maatschappij op dit vlak. De visitatiecommissie suggereert daarom deze visie verder te concretiseren in objectieven (zie ook OD 5.6), zodat de maatschappij duidelijker kan maken wat haar inspanning is en wanneer en hoe zij wenst bij te dragen aan initiatieven zoals het project Leuven Klimaatneutraal. Ook helpt dit om de bijdrage van de inspanningen die reeds worden verricht inzichtelijk te maken, zoals de inzet op sensibiliseren van bewoners bij sorteren van afval en energieverbruik. Hierdoor slaagt de maatschappij er wellicht beter in uit te dragen welke duurzaamheidsambities zij nastreeft en hoe zij die ambities realiseert. De maatschappij kan op deze manier ook de verbinding zoeken en verbeteren met andere partijen, zoals de gemeenten, om zo gezamenlijk een bijdrage te leveren aan een beter milieu. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Dijledal maakte een deel van haar patrimonium toegankelijk voor onder andere rolstoelgebruikers. Bij nieuwbouw en renovatiedossiers is de toegankelijkheid van de gebouwen een punt van aandacht in besprekingen met architecten. Als het gaat om de flexibele inzetbaarheid van haar patrimonium verricht de maatschappij aanpassingen op verzoek van bewoners. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - Een deel van het patrimonium van Dijledal werd toegankelijk gemaakt voor verschillende doelgroepen. De maatschappij beschikt in totaal over 241 woongelegenheden die rolstoeltoegankelijk zijn (8% van het totale patrimonium). Daarnaast zijn er 24 ADL woningen, 16 woningen specifiek aangepast voor fysiek gehandicapten en worden er 32 woningen buiten het sociale stelsel verhuurd aan diverse vzw's (zie ook OD 1.5) waarvan de meeste woningen geschikt zijn voor bewoners met een lichamelijke beperking. Ook werden er in de lokale toewijzingsreglementen 185 woningen voorbehouden aan senioren. Meestal zijn dit grondgebonden woningen of appartementen waardoor deze ook toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers. Van de 31 woningen die in 2013 werden geen aanpasbare of aangepaste woningen gerealiseerd. Het betreft hier overigens één project aan een steile straat waardoor de locatie volgens de maatschappij niet geschikt was voor bewoners met een fysieke beperking. Bij nieuwbouw en renovatieplannen wordt advies gevraagd aan de adviesraad toegankelijkheid van de stad Leuven. Dijledal laat zien aandacht te schenken aan de toegankelijkheid van haar patrimonium. In de richtlijnen voor architecten (zie ook OD 2.2) is er, naast de bepalingen uit de C2008, extra aandacht voor toegankelijkheid van gebouwen en het gebruiksgemak van liften voor rolstoelgebruikers. - Als het gaat om aanpasbaarheid van woningen volgt Dijledal een ad hoc en pragmatische strategie. Zij reageert op aanvragen voor aanpassingen die bewoners indienen (bijvoorbeeld een inloopdouche in plaats van een bad). Er wordt dan eerst gekeken of de bewoners beter kunnen verhuizen naar een meer geschikte of gemakkelijker te verbouwen woning. Dijledal probeert dan de interne mutatie te regelen. Aanpassingen die bewoners aanvragen worden vaak toegestaan. Zo wordt - dikwijls door de eigen dienst - een bad vervangen door een inloopdouche, worden beugels en waar mogelijk trapliften geplaatst. Voor subsidies voor deze aanpassingen verwijst Dijledal de bewoners door naar het ziekenfonds of VAPH. Ook installeerde de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL PAGINA 20 VAN 54