Visitatierapport Eigen Haard, Herentals

Transcriptie

1 Visitatierapport Eigen Haard, Herentals Visitatiegesprekken op 15 en 16 september 2015 Definitief visitatierapport van 3 februari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Eigen Haard Datum definitief visitatierapport: 3 februari 2016 Datum visitatiegesprekken: 15 en 16 september 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 8 december 2015 Erkenningsnummer SHM: 1170 Contactgegevens SHM: Augustijnenlaan 28 bus Herentals Tel.: info@eigenhaard-herentals.woonnet.be Directeur: Jef SCHOORS Voorzitter: Hugo EMBRECHTS Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Herentals Samenstelling visitatiecommissie: Wouter COUCKE, commissievoorzitter Annemarie HANSELAER, commissielid Lode CONINGS, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SHM Eigen Haard geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 2 VAN 53

3 . INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM EIGEN HAARD PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 3 VAN 53

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Eigen Haard De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 4 VAN 53

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 5 VAN 53

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 6 VAN 53

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De SHM Eigen Haard werd opgericht onder de naam Naamloze Maatschappij Eigen Haard op 18/12/1920. De eerste realisatie was de bouw van de sociale woonwijk tussen Eigen Haard, Boerenkrijglaan, Ringlaan en Stadspoorstraat in Herentals. De maatschappij heeft ondertussen de vorm aangenomen van een naamloze vennootschap met een sociaal oogmerk. De grootste aandeelhouder van SHM Eigen Haard is het OCMW van Herentals, met 83,2% van de aandelen. Het OCMW van Herentals verwierf een groot deel aandelen door verschillende keren een inbreng te doen van projectgronden. Het Vlaams Gewest en de provincie Antwerpen hebben elk 6,4% van de aandelen en de stad Herentals controleert 4% van de aandelen. Een zeer klein aantal aandelen is nog in handen van particulieren. Zij worden niet vertegenwoordigd in de raad van bestuur. SHM Eigen Haard is jarenlang een zuivere huurmaatschappij geweest. Vanaf 1 juli 2014 heeft de SHM ook registers geopend voor zowel sociale koopwoningen als voor sociale kavels maar de activiteiten die de SHM op dit vlak, sedert die datum, ontwikkeld heeft zijn beperkt. Sinds het ontstaan van nv Eigen Haard in 1920 werden er woongelegenheden gerealiseerd. Eind 2014 omvatte het huurpatrimonium van de SHM Eigen Haard 677 woningen, waarvan 317 appartementen (47%). Ongeveer 12,5% van het patrimonium dateert nog van voor 1970, dat is minder in vergelijking met het sociaal woonpatrimonium van SHM s in heel Vlaanderen (16%). Iets minder dan de helft van het bestaande patrimonium van de SHM Eigen Haard dateert van tussen 1970 en 1990, terwijl dat aandeel in Vlaanderen (van alle sociale huurwoningen) net geen 40% bedraagt. Het aandeel van het patrimonium dat na 1990 gebouwd werd (37,6%) ligt iets lager dan in de rest van Vlaanderen (43%). Het patrimonium telt 89 appartementen met 1 slaapkamer (28% van de appartementen) en 13 eengezinswoningen (3,6% van de woningen) met 1 slaapkamer. Bij de appartementen zijn er verder vooral met 2 slaapkamers (192, 61,3%) en 3 slaapkamers (32, 10%). Bij de eengezinswoningen zijn er vooral woningen met 3 slaapkamers (256, 71,1%), met daarnaast 42 woningen met 4 slaapkamers (11,7%), 39 woningen met 2 slaapkamers (10,8%) en slechts 10 woningen met 5 slaapkamers (2,8%). In het lokaal toewijzingsreglement van de stad Herentals is een voorrang opgenomen voor kandidaat-huurder die de laatste zes jaar, voorafgaand aan de toewijzing, drie jaar in de gemeente gewoond hebben of er ooit 15 jaar gewoond hebben. Daarnaast wordt er ook voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die op het ogenblik van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn (medioren) of voor kandidaat-huurders die op het ogenblik van toewijzing minstens 70 jaar oud zijn (enkel voor aangepaste woningen project Sancta Maria). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 7 VAN 53

8 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van de SHM Eigen Haard omvat de middelgrote stad Herentals. In de deelgemeenten Noorderwijk en Morkhoven beschikt de SHM Geelse Huisvesting over een 200-tal huurwoningen en in deze deelgemeenten realiseert zij ook sociale koopwoningen. Deze situatie is nog een gevolg van de fusie tussen Noorderwijk, Morkhoven en de stad Herentals in Door het feit dat in die tijd de fusie tussen de gemeenten sowieso al een moeilijke operatie was, werden de banden met de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij ook gelaten zoals ze waren, wat tot heden nog steeds zo het geval is. Verder bouwt de SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen de sociale koopwoningen in Herentals. Het actieterrein van SHM Eigen Haard (Herentals) telde huishoudens in In Herentals (+12%) groeide de bevolking in de periode sterker dan gemiddeld in Vlaanderen (+9,1%). In 2014 bedroeg het aantal huishoudens en de prognose voor 2030 bedraagt inwoners (+8,8% t.a.v. 2004). Eind 2014 waren er ongeveer alleenstaande mannen (14,1%) en 2040 alleenstaande vrouwen (16,7%) in Herentals. In de periode is het aantal alleenstaande mannen en alleenstaande vrouwen respectievelijk gestegen met 25,1% en 22,9%. Opvallend is de afname van het aandeel jongeren (0-19 jaar) in Herentals (-2%) in de periode In Vlaanderen bedroeg de aangroei van deze leeftijdscategorie in de periode ,6%. De bevolkingscategorie van de senioren (65 jaar en ouder) groeit dan weer sterker (+18%) dan in de rest van Vlaanderen (+15,6%). Dat is ook het geval voor de bevolkingscategorie tussen 20 en 64, jaar, die tussen aangroeide met 6,7% in Herentals en met 5% in heel Vlaanderen. 1 Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg euro in het actieterrein van SHM Eigen Haard en dat is 8,5% meer dan het gemiddelde in Vlaanderen ( euro). De werkloosheidsgraad is in Herentals (8,4%) hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (7,9%), maar lager dan het gemiddelde voor de provincie Antwerpen (9,7%). Het percentage leefloners (0,32%) is iets lager dan het Vlaamse gemiddelde (0,39%). In de stad Herentals bestaat de bebouwing voor 25% uit appartementen. Dat is een lager aandeel dan in Vlaanderen, waar 32,1% van het patrimonium uit appartementsgebouwen bestaat. Het aandeel gesloten bebouwing (24,5%) ligt ook lager dan het Vlaamse gemiddelde (30,7%). Logischerwijs ligt het aandeel halfopen en open bebouwing hoger dan gemiddeld in Vlaanderen: 19,8% en 30,7% ten aanzien van 17,2% en 19,8%. De mediaan prijs voor een woonhuis bedraagt euro in het actieterrein van SHM Eigen Haard (Herentals) en stemt overeen met de mediaan prijs voor Vlaanderen ( euro). Bouwgrond is wel een kwart duurder in het actieterrein van SHM Eigen Haard dan in Vlaanderen: 260 euro/m² ten opzichte van 208,7 euro/m². Dat heeft wellicht te maken met de sterke verstedelijking van het actieterrein. In die context is het wel verrassend dat de mediaan verkoopprijs voor een appartement ongeveer 8% lager ligt dan de mediaanprijs voor een appartement in Vlaanderen ( t.o.v euro). De prijzen voor woningen zijn de laatste 5 jaar even sterk gestegen dan gemiddeld in Vlaanderen (+18%). De prijzen voor appartementen zijn in Herentals minder snel gestegen: +10% versus +17% in Vlaanderen. 1 Gemeentelijke Profielschetsen, Agentschap voor Binnenlands Bestuur, Update najaar 2014 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 8 VAN 53

9 Het Bindend Sociaal Objectief (BSO) bedroeg 187 sociale huurwoningen en daarvan zijn er eind 2014 al 131 gerealiseerd (70%). Voor de sociale koopwoningen en de sociale kavels bedraagt het BSO respectievelijk 86 en 4. Daarvan zijn er respectievelijk 66 (76,7%) en 0 gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 9 VAN 53

10 4. PRESTATIES VAN SHM EIGEN HAARD 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Eigen Haard realiseerde in de periode nieuwe sociale huurwoningen, wat een jaarlijkse aangroei betekent van 2,23% van het patrimonium. Dit aantal werd gerealiseerd door een combinatie van inbreiding, vervangbouw en nieuwbouw en in een aantal gemengde projecten met zowel huur- als koopwoningen. Met de opgestarte werven worden er tegen 2017/ bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd, waardoor Eigen Haard haar patrimonium van 670 woningen met ca. 13% uitbreidt. Op het ogenblik van de visitatie waren er 12 te realiseren woningen aangemeld en zijn er met de partners stad en OCMW twee projecten in ontwikkeling. De SHM levert reële inspanningen in het behalen van het BSO-huur van haar actieterrein (dat enkel de stad Herentals omvat) waardoor dit behaald zal zijn in 2016/2017. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met 73 woningen. Dat is een gemiddelde van 15 woningen per jaar en een jaarlijkse gemiddelde aangroei van het patrimonium met 2,23%. Met deze procentuele jaarlijkse groei situeerde de SHM zich bij de 25% best gerangschikte SHM's in Vlaanderen in deze periode. In 2014 werd slechts 1 huurwoning gerealiseerd, waardoor de jaarlijkse gemiddelde aangroei van het patrimonium terugvalt naar 1,83%, maar dat blijft een goede prestatie (73 % van de SHM s hadden een lagere procentuele aangroei van het patrimonium). Voor de beoordeling van dit prestatieveld wordt hoofdzakelijk rekening gehouden met de periode , omdat de gegevens met betrekking tot 2014 slechts enkele dagen voor de visitatie beschikbaar waren. - Eigen Haard hanteerde verschillende werkwijzen om in de periode bijkomende woningen te realiseren. In deze periode werden in de Zandstraat4 'goede woningen' aangekocht en, samen met een extra gecreëerd appartement, in sociale verhuring genomen. 44 woningen werden gerealiseerd als vervangbouw voor aangekochte panden. Dat gebeurde in de Zandstraat waar in het aangekochte Figli- complex (1 nieuwbouw en 4 renovaties) In de Sint Waldetrudisstraat werd de oude tapijtenfabriek Hervé opgekocht en omgebouwd tot 11 appartementen. In de Rozenstraat werden 4 opgekochte woningen vervangen door 10 nieuwe appartementen en in de St. Jobstraat werd een leegstaande bedrijfsruimte afgebroken om plaats te maken voor 6 nieuwe appartementen en 6 eengezinswoningen. In het Begijnhof, beschermd onroerend erfgoed, werden twee woningen via erfpacht verkregen van het OCMW en volledig gerestaureerd. Tenslotte werden er 24 nieuwe woningen gebouwd op onbebouwde percelen en dat in 3 projecten. - De strategie van de SHM is om met haar bouwprogramma inbreidingsgericht en kleinschalig te werken. Daarbij is er aandacht om, in samenspraak met het stadsbestuur, zgn. stadkankers mee weg te werken. Waar mogelijk wordt een vermenging (mix) nagestreefd van sociale huurwoningen met ofwel (particuliere) eigendomswoningen ofwel sociale koopwoningen, gerealiseerd door de sociale koopmaatschappij cvba Kleine Landeigendom Zuiderkempen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 10 VAN 53

11 (KLE). Dat laatste was in deze periode o.m. het geval voor de projecten Vest 53 (7 huurwoningen en 7 sociale koopwoningen) en Schonendonck (woningen gebouwd op aangekochte gronden van en naast 24 woningen van KLE ). De visitatiecommissie vindt het goed dat de maatschappij via haar bouwprogramma meewerkt aan het realiseren van doelstellingen die ook de stad belangrijk vindt. - Einde 2013 waren er 47 nieuwe woningen geprogrammeerd (46 woningen in het project Gagelstraat en 1 woning in de Zandstraat). Daarmee plaatste de SHM zich in de middenmoot van alles SHM s in Vlaanderen. Dat is een goede score. 'Geprogrammeerd' wil zeggen dat het project minstens aanbestedingsklaar is en dat de SHM zekerheid heeft gekregen dat ze voor haar project een gesubsidieerde lening krijgt. Doorgaans worden dergelijke projecten binnen een termijn van 1 tot 3 jaren gerealiseerd. Eind 2013 waren ook de plannen tot realisatie van 14 nieuwe woningen aangemeld (vervangbouw van 14 eengezinswoningen in de wijken Kapellenblok en Diependaal). Eigen Haard scoort hier minder goed: vergeleken met de andere SHM's in Vlaanderen waren er op dat ogenblik slechts 11 maatschappijen die een lager aanmeldingsvolume hadden. Op het ogenblik van de visitatie zijn er nieuwe aanmeldingen bij de VMSW geregistreerd voor de bouw van nog eens 13 woningen: 5 bijkomend nieuwe woningen in uitbreiding van het project vervangbouwwoningen Diependaal en 8 nieuwbouwwoningen in de Wijk Kapellenblok en Schuttersstraat. De visitatiecommissie adviseert om ook voor de projecten in ontwikkeling of in uitbreiding, de aanmeldingen secuur op te volgen, omdat dit voor de hogere overheid een instrument is om zicht te krijgen op de te voorziene budgetten voor het uitvoeren van de verschillende projecten. - In 2014 werd 1 bijkomende nieuwe woning opgeleverd (Zandstraat) en is de bouw van 85 woningen in uitvoering: 46 nieuwbouw appartementen in de Gagelstraat (inclusief een ADLcluster en een commerciële ruimte met ondergronds parking 'St. Janneke') en 14 eengezinswoningen in de wijken Kapellenblok en Diependaal als vervangbouw. In het najaar 2015 start Eigen Haard de verbouwing (fase 2) van het vroegere moederhuis Sancta Maria. Hier worden 27 appartementen gerealiseerd waarvan 25 nieuwe appartementen en een renovatie van 2 al verhuurde appartementen. Dit project gaat gepaard met de bouw van een aanpalend dienstencentrum door het OCMW. - Eigen Haard verkent binnen het lokaal woonoverleg en met het stadsbestuur en het OCMW actief de mogelijkheden naar realisaties op middellange termijn. Hier zijn twee grote dossiers in ontwikkeling. Op de site Stadsveld kocht de SHM recent gronden aan (1,4 ha). Er zijn gesprekken bezig met het kerkfabriek om na te gaan binnen welke voorwaarden zij hierin kunnen participeren en bijkomend gronden zouden kunnen inbrengen. De raad van bestuur van de SHM heeft beslist hier een gemengd project te ontwikkelen van huur- en koopwoningen en is intussen overgegaan tot het opmaken van een stedenbouwkundige studie. Deze wordt gefinancierd door AGI. Het tweede project in ontwikkeling is de Site St. Anna (gronden OCMW). De gesprekken tussen gemeente, OCMW en de SHM leidden tot de gemeenschappelijke afspraak om een project te ontwikkelen waarin Eigen Haard, naast sociale huur- en koopwoningen, ook een aantal woningen zal realiseren voor de doelgroep 65+ en licht dementerenden. Het dossier is eveneens in een studiefase. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 11 VAN 53

12 - Het BSO-huur werd in de gemeente Herentals vastgelegd op 187 te realiseren sociale huurwoningen. Op zijn er al 120 effectief gerealiseerd waarvan 65,8% (79 woningen) door Eigen Haard. Er blijven dus nog 67 huurwoningen te realiseren tegen Met de projecten in opbouw, zal de stad het BSO-huur effectief behaald hebben. De visitatiecommissie vernam van de beleidsverantwoordelijken dat zij 2016 een woonbeleidsconvenant met de Vlaamse Regering wensen af te sluiten waardoor bijkomende nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden gefinancierd met gesubsidieerde leningen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In juli 2014 besliste de SHM om ook koopwoningen te bouwen, om zo zelf meer gemengde projecten te kunnen realiseren. Bij VMSW is een eerste aanmelding gebeurd van 3 te bouwen sociale koopwoningen in de Schuttersstraat en in die optiek werd er ook een register voor kandidaat-kopers geopend. Op het ogenblik van de visitatie waren er 14 inschrijvingen. De prestaties van Eigen Haard op het vlak van sociale koopwoningen worden hier niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 'De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij'. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Naast de beslissing in 2014 om ook sociale koopwoningen te realiseren, werd eveneens beslist om actief te worden op het vlak van de verkoop van sociale kavels. Er werd een register geopend voor 4 kavels in het project Stadsveld. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 'De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij'. In het actieterrein is er overigens geen BSO tot het realiseren van sociale kavels vastgelegd. OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed Eind 2014 had Eigen Haard 5,8 ha onbenutte gronden waarvan 2 ha de laatste twee jaar werden verworven met het oog op het realiseren van nieuwe woningen. Daarnaast hanteert de SHM ook formules van erfpacht en onderzoekt ze systematisch de mogelijkheden geboden via voorkooprecht. Eigen Haard verwerven voldoende gronden en panden met het oog op de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen (en ook koopwoningen). De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed. - Eind 2014 had Eigen Haard 5,8 ha onbenutte gronden. Deze situeren zich hoofdzakelijk in drie wijken. In de wijk Kleerroos is er 0,3 ha onbenutte gronden. Deze liggen momenteel nog in een bufferzone doch in de toekomst bestaat de mogelijkheid dat door het te ontwikkelen ruimtelijk uitvoeringsplan deze bufferzone verkleind wordt waardoor er terug mogelijkheid is tot ontwikkelingen. De 2,2 ha gronden in de wijk Diependaal dienen voor toekomstige ontwikkelingen. Hier zullen, na verbeteracties door de stad op het gebied van leefbaarheid in de wijk, in de nabije toekomst o.m. 34 koopwoningen gerealiseerd worden door de cvba Kleine Landeigendom Zuiderkempen. In de wijk Stadsveld is er 1.5 ha onbenutte grond, aangekocht in 2014 met het oog op de toekomstige ontwikkeling van deze site (zie OD 1.1). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 12 VAN 53

13 - De SHM verwerft voldoende gronden en panden met het oog op het realiseren van projecten. In de periode werd er 2,2 ha aangekocht, onder meer in de St Waldetrudisstraat, St Janneke Veldhoven, Schonendonk en Vest Eigen Haard koopt soms gronden van private eigenaars (vb. St. Waldetrudisstraat 81) maar de grondprijs in Herentals is behoorlijk hoog (zie 3. Omgeving). De SHM verwerft vooral gronden van het OCMW (vb. Gagelstraat ADL-project), van de stad Herentals (vb. gronden Schutterstraat) en van de cvba Kleine Landeigendom Zuiderkempen (Schonendonck, Vest, Veenbessenstraat) waarbij de verwerving ook kadert in een uitwisseling van gronden. - Naast de aankoop van gronden neemt de SHM - voornamelijk van het OCMW - gronden en gebouwen in erfpacht: het project Sancta Maria, een leegstaand ziekenhuis (ombouw naar 46 wooneenheden) en enkele gronden in de Vaarstraat, Herenthoutseweg en Noorderwijksebaan. Ze onderzoekt ook systematisch de mogelijkheden geboden via het voorkooprecht. Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat er jaarlijks ongeveer 5 dossiers onderzocht worden. Tot nog toe werd het recht op voorkoop nog maar weinig uitgeoefend omwille van de te hoge verkoopprijs of omwille van de ligging van panden. De laatste keren dat het recht van voorkoop uitgeoefend werd was in 2010 (Sint Antoniusstraat, 3 appartementen) en 2011 (Nieuwstraat, 4 appartementen). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Eigen Haard stemt in haar bouwprogramma het type van woningen af op de vraag zoals die blijkt uit de wachtlijsten. Ze heeft 18 woningen aangepast voor mensen met een beperking en verhoogt dit aanbod via het project Gagelstraat ADL waarbij ze samenwerkt met de vzw Zewopa. De SHM houdt rekening met de leeftijdsevolutie van haar (kandidaat-)huurders en het lokaal toewijzingsreglement. Eigen Haard heeft 67 woningen voorbehouden voor senioren vanaf 65 jaar en 16 aangepaste woningen voor senioren 70+. De SHM plant om nog meer aangepaste seniorenwoningen te bouwen in de nabijheid van diensten (OCMW, WZC). De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor operationele doelstelling als goed. - De SHM heeft een gevarieerd aanbod aan huurwoningen: 15% 1 slaapkamerwoningen, 35% met twee slaapkamers, 42% met 3 en 7% met 4 of meer slaapkamers. In het voorjaar 2015 maakte de raad van bestuur een analyse van het kandidatenbestand. Hieruit blijkt dat er een overwicht is van alleenstaanden (60%) en gezinnen met 2 personen (19%). De beslissing is genomen om in toekomstige projecten het aanbod voor deze groepen te vergroten, maar de resultaten van deze beslissing zijn nog niet waarneembaar. - Een 80-tal woningen zijn onderbezet. Het grootste deel daarvan bestaat uit woningen van senioren waarvan de kinderen inmiddels het huis uit zijn. Wanneer nieuwe woningen in verhuur worden genomen, nodigt Eigen Haard ouderen uit te muteren, maar daar wordt nog weinig op ingegaan omdat de senioren volgens de maatschappij schrik hebben om te verhuizen. De SHM is bekommerd om het menselijke aspect in de herhuisvesting. Het is de bedoeling van Eigen Haard om in de toekomst meer stimuli te voorzien, o.a. door het aanbod aangepaste woningen te verhogen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 13 VAN 53

14 - Eigen Haard heeft op dit ogenblik 16 woningen die aangepast zijn aan mensen met een beperking (toegankelijkheid, interne ruimte, drempelloos, aangepaste inloopdouche) en die op twee na ook door de doelgroep bewoond worden. Daarnaast bouwt de SHM in het project Gagelstraat 12 woningen geschikt voor rolstoelbewoners en dat binnen een ADL-cluster in samenwerking met Zewopa. 2 Om zeker te zijn dat deze aangepaste woningen aan de beoogde doelgroep kunnen worden toegewezen, wordt er een apart register gecreëerd waarbij ook Zewopa-kandidaten (mits ze voldoen aan de voorwaarden zoals geformuleerd binnen het sociaal huurbesluit) zich kunnen inschrijven. Dit moet nog worden vastgelegd in het toewijzingsreglement. De SHM beschikt over een overeenkomst waarin Zewopa de ADLactiviteiten garandeert. - De SHM heeft bijzondere aandacht voor de senioren en houdt daarbij rekening met de leeftijdsevolutie van haar kandidaat huurders en huurders en met het lokaal toewijzingsreglement. Van de huidige bewoners is 64% ouder dan 60 jaar en 26% zijn aankomende senioren (55+). Bovendien zijn 20% van de gezinshoofden van de kandidaathuurdersgezinnen ouder dan 65 jaar. Voor senioren is er via het toewijzingsreglement een aanbod van 67 woongelegenheden voorbehouden voor senioren met de leeftijd 65 jaar en meer en 16 woningen voor senioren met een leeftijd 70 jaar en ouder. De eerste groep van woningen zijn rolstoeltoegankelijk en ongeveer de helft daarvan beschikt over een inloopdouche. Voorts zijn de woningen drempelloos en zijn er geen trappen in de woningen. Dit type woningen is verspreid op vier locaties in het patrimonium van de SHM terug te vinden. Wanneer huurders aanpassingen aan de woningen vragen die goedgekeurd worden door het VAPH, kunnen ze een aanvraag doen aan de SHM en deze gaat daar op in mits dit technisch haalbaar is. Wanneer één van de voorbehouden woningen gerenoveerd moet worden, worden er ook verdere aanpassingen overwogen. De tweede groep van woningen (voorbehouden voor de leeftijd 70+) bestaat momenteel uit 16 woningen volledig aangepast aan senioren. Deze zijn gelegen in het project Sancta Maria (het vroegere moederhuis van de stad) dat gerenoveerd wordt. Eigen Haard verbouwt dit gebouw en zal hier bijkomend nog 25 woningen voorzien die aangepast zijn voor senioren. Deze 41 woningen worden op deze locatie gerealiseerd omwille van de nabijheid van het toekomstig dienstencentrum van het OCMW, dat naast een sociaal restaurant en ontmoetingsruimtes ook diensten van bewaking en thuiszorg zal kunnen bieden. De woningen zijn als het ware een vorm van assistentiewoningen waarbij de huurder de dienstverlening zelf moet organiseren maar daarbij wel een beroep kan doen op het aanbod in de onmiddellijke omgeving. Daarnaast zal Eigen Haard nog aangepaste woningen realiseren op de site WZC St. Anna, in het bijzonder aangepaste woningen voor senioren leeftijd 65+ en licht dementerenden. Het OCMW Herentals is bezig met de stedenbouwkundige studie en die zal eind 2015 afgerond zijn. Een eventuele aanpassing van het gemeentelijk toewijzingsreglement -met name de uitbreiding van de voorbehouden woningen voor senioren (70+) met de geplande woningen voor deze doelgroep- moet nog gebeuren. 2 Zewopa staat voor Zelfstandig Wonen in Projecten met ADL-assistentie. ADL staat voor Activiteiten Dagelijks Leven en betekent het bieden van ondersteuning bij alle handelingen die het zelfstandig leven en wonen van personen met een beperking mogelijk moet en kan maken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 14 VAN 53

15 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eigen Haard heeft in de periode haar patrimonium gemiddeld jaarlijks met 2,23% uitgebreid en dat is meer dan bij driekwart van de SHM s. Met de opgestarte bouwwerken worden er 82 nieuwe woningen gerealiseerd. Er zijn naast de aangemelde woningen nog twee grote projecten in voorbereiding. De SHM beschikt over een voorraad bouwgronden waarvan een derde zeer snel zal aangewend worden. Ze verricht volgens de visitatiecommissie voldoende inspanningen om gronden en panden te verwerven met het oog op het realiseren van nieuwe woningen. De SHM stemt haar bouwprogramma af op de evolutie van de leeftijd van haar kandidaathuurder en huurders en houdt rekening met het lokaal toewijzingsreglement. De SHM heeft oog voor de noden van bijzondere doelgroepen en voorziet voor deze laatsten nog bijkomende realisaties. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 15 VAN 53

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Eigen Haard voert het groot onderhoud en herstel/renovatie uit volgens een meerjarenplanning. Deze is financieel onderbouwd maar nog niet gekoppeld aan de financiële meerjarenplanning. Eigen Haard levert sinds 2010 inspanningen om de kwaliteit van haar woningen te verbeteren en heeft de nodige acties gepland met het oog op het behalen van de ERP-normen in 2020 voor het hele patrimonium. De SHM levert voldoende inspanningen voor het tijdig behalen van de ERP 2020-normen. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen van de SHM op deze OD als goed. - De SHM heeft voor al haar complexen een overzichtelijke meerjarenplanning waarin de nodige interventies op het vlak van groot onderhoud (vb. schilderwerken en renovatie daken) en vervangingen of herstel (vb. keukens en badkamers) opgenomen zijn. In dit overzicht staan de nodige werken genoteerd tot 2030 (met een interval van tussentijdse werken, vb. schilderen). Hierin zijn ook de geraamde kostprijzen opgenomen, maar deze zijn niet geïndexeerd. De planning vermeldt ook de financieringswijze met eigen middelen of als gesubsidieerd renovatieproject. Er is op dit ogenblik geen koppeling met de financiële meerjarenplanning (zie OD 5.4). De SHM is kort geleden overgeschakeld naar een ander informaticaprogramma en is alle nodige gegevens aan het invoeren. Ze wil hiermee de opvolging nog verbeteren en de financiële consequenties van de renovatieplanning in de financiële planning te kunnen integreren. De visitatiecommissie suggereert om de geraamde kostprijzen jaarlijks te actualiseren op basis van werkelijk uitgevoerde werken en een indexering van die kostprijzen te voorzien, zodat de kosten nauwkeuriger kunnen worden geschat. - De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Haard sinds 2010 inspanningen leverde en de nodige planningen heeft opgezet voor de jaren met het oog op het behalen van de ERP-normen in 2020 voor het hele patrimonium. In 2010 voldeed 57% van de woningen aan de drie prioritair vooropgestelde normen (dakisolatie/dubbel glas/energiezuinige verwarming); eind 2014 was dat 72%. De grootste vooruitgang gebeurde op het vlak van de vervanging van de beglazing. In 2010 diende dit nog te gebeuren voor 187 woningen; einde 2014 nog voor 6 woningen (appartementen complex Margravenstraat) en deze werken zullen uitgevoerd zijn eind Een grote inspanning diende geleverd te worden op het vlak van de dakisolatie. In 2010 waren er 455 woningen (waarvan 122 appartementen) die niet voldeden aan deze norm; einde 2014 waren er dat nog 184 en op het ogenblik van de visitatie waren er daarvan al 121 uitgevoerd en nog eens 25 zijn gepland tegen einde In 2010 diende er voor de norm energiezuinige verwarming inspanningen geleverd te worden voor 174 woningen; eind 2014 voldeden 44 woningen nog niet aan de norm. Deze 44 woningen zijn echter woningen die aan meerdere prioritaire normen van het ERP2020 niet voldoen. Het zijn ook oude woningen waar, om ze aan de hedendaagse kwaliteitsnormen te kunnen blijven aanbieden, minstens een totaalrenovatie moet gebeuren. De SHM besliste in 2010, bij de opstart van de ERP-werkzaamheden, op basis van kwaliteit van deze woningen en de geraamde kostprijs van de werken, over te gaan tot afbraak en vervangbouw. De woningen zijn gelegen in de wijken Oud-Diependaal en Kleerroos. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 16 VAN 53

17 - Bij vervangingsbouwprojecten hanteert de maatschappij een sociale invalshoek. De SHM wacht met de ontwikkeling van een vervangbouwproject tot dat een minimum volume van 8 woningen spontaan leeggekomen zijn, omdat ze dan meer gunstige aannemingsprijzen kan bekomen. Op het ogenblik van de visitatie heeft Eigen Haard zicht op de concrete vervanging van 14 woningen: 5 woningen in de wijk Kapellenblok zijn geprogrammeerd en dus klaar voor het proces van uitvoering en 9 woningen in de wijk Diependaal zijn aangemeld en dus kan daarvoor de procedure tot opname binnen de programmatie van de VMSW starten.. In de loop van zal hierop nog een uitbreiding van 5 woningen vervangbouw starten waarvan 1 woning in Kapellenblok en 4 woningen in Oud-Diependaal Eigen Haard heeft de intentie om nog voor het einde van 2020 de overige 19 woningen te vervangen en mikt daarbij op realisatie in Doordat de maatschappij uitgaat van een geleidelijke en spontane leegloop van de woningen vergen de vervangingsbouwprojecten een lange en niet altijd goed programmeerbare doorlooptijd en ook leegstand (in afwachting van het komen tot het aanvaardbaar volume voor vervangbouw). De visitatiecommissie suggereert dat de SHM actiever en meer sturend optreedt op het vlak van verhuisbewegingen bij deze vervangingsbouwprojecten. De verschillende nieuwe projecten bieden hiertoe een kans. Dat zal de doorlooptijd van die projecten versnellen en de leegstand beperken. De visitatiecommissie ziet daarbij ook kansen voor de SHM om de rationele bezetting van het patrimonium te verbeteren. - Eigen Haard heeft een eigen technische dienst van drie vakmannen die het onderhoud en de herstellingen uitvoeren. De SHM hanteert een duidelijke procedure voor de uitvoering van de werken. Wanneer de herstellingen ten laste zijn van de huurders, kennen deze laatsten vooraf de prijs die ze zullen moeten betalen. De huurders en ook de welzijnsactoren melden dat er een vlotte en snelle afwerking is van gevraagde interventies. De technische dienst is goed gekend en levert hier goede service volgens de betrokkenen. Twee medewerkers hebben ook de opleiding energiedeskundige gevolgd waardoor de SHM zelf EPC-attesten kan opmaken. De tweejaarlijkse attesten voor het onderhoud van de ketels mogen eveneens afgeleverd worden door de eigen technische dienst. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Wat betreft milieuvriendelijk bouwen in functie van de betaalbaarheid neemt de SHM eerder een afwachtende houding aan: in functie van de vereisten die gesteld worden voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning past ze een aantal maatregelen toe zoals regenwaterrecuperatie of het voorzien van een zonneboiler. In andere projecten gaat ze verder dan wat strikt genomen vereist is. Daarnaast werden in het verleden enkele losstaande initiatieven genomen vooral gericht op afvalverzameling. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM geen eenvormige visie heeft over hoe ze wil milieuvriendelijk bouwen, op welke basis keuzes gemaakt worden en hoe milieuvriendelijk bouwen een impact kan hebben op de woonkost van de huurders. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Haard voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. - Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen verplicht ofwel een E-peil van E60 bereiken (met één of met een mix van 6 voorgeschreven hernieuwbare energievormen) of een verlaagd E-peil van E54 (wanneer geen hernieuwbare energievorm wordt voorzien). Het te behalen peil zal de komende jaren nog verstrengen. Voor het bepalen van het vereiste E-peil en K-waarde in de nieuw te bouwen en te renoveren woningen, laat de SHM Eigen Haard zich leiden door wat noodzakelijk is om de vereiste stedenbouwkundige vergunning te bekomen. Zo kon voor de 14 woningen in vervangbouw in het project Kapellenblok (Diependaal) de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 17 VAN 53

18 vergunning bekomen worden zonder het voorzien van alternatieve energiebronnen. In het op stapel staande vervangbouwproject van 5 woningen in de wijken Kapellenbos en Oud- Diependaal zijn alternatieve energiebronnen wel noodzakelijk en deze worden dan ook voorzien. Omgekeerd gaat de SHM soms ook verder dan wat strikt noodzakelijk is voor het bekomen van een vergunning. In het project Sancta Maria fase 1 (21 appartementen) werd bijvoorbeeld via collectieve zonneboilers warm water geleverd voor verwarming en huishoudelijk gebruik terwijl dit niet noodzakelijk was voor het behalen van het vereiste E-peil. In het project Gagelstraat (46 appartementen) waren geen alternatieve energiebronnen voorgeschreven in de vergunning maar Eigen Haard plaatst er zonneboilers met warmtepomp en vloerverwarming. In dit project voorziet Haard ook een groendak. In het vervangbouwproject Oud-Diependaal (9 woningen) werd omwille van een gunstige prijsbieding, in de uitvoeringsfase beslist tot het installeren van zonneboilers, terwijl dit niet opgelegd werd binnen de bouwvergunning. De visitatiecommissie stelt vast dat er geen eenvormige visie is en beslissingen soms fragmentair worden genomen. - Eigen Haard onderneemt initiatieven in haar nieuwbouwwoningen gericht op de milieuvriendelijkheid in functie de betaalbaarheid. Die initiatieven sluiten aan bij acties die heel wat huisvestingsmaatschappijen al ondernemen. In de eengezinswoningen wordt het regenwater standaard gerecupereerd voor de spoeling van de toiletten, de buitenkraan en de uitgietbak met een automatische omschakeling naar stadswater in geval er onvoldoende regenwater beschikbaar is. In de appartementen gebeurt dit niet omdat de SHM de discussies wil vermijden over de omschakeling op stadswater en de doorrekening hiervan. In de gemeenschappelijke delen worden bewegingsmelders of timers geplaatst. Als lichtvorm wordt daarbij consequent gekozen voor Ledverlichting. Bij de inrichting van de woning kiest de SHM bewust voor de meest eenvoudige thermostaten zodat de huurders zich de werking vlug eigen kunnen maken met het oog op een correct en dus energiezuinig gebruik. - Daarnaast werden nog een aantal losstaande initiatieven ondernomen. In de appartementen Kleerroos werd een tiental jaar geleden, bij het afschaffen van de vuilnisschachten, een collectief compostpaviljoen geïnstalleerd op de daktuin van de garages. Dit compostpaviljoen wordt tot op vandaag door vrijwilligers beheerd. In de fase 2 van het te verbouwen complex Sancta Maria zal een ondergronds afvalsysteem worden georganiseerd. Een aangrenzend perceel bij de garages tussen Nonnenvest en Boerenkrijglaan werd in erfpacht gegeven aan de vzw Volkstuinen. Bewoners van Eigen Haard krijgen voorrang op de wachtlijst van deze vzw. - In de periode sloot Eigen Haard zich aan bij de jaarlijkse actie Energie-jacht (toen nog Energiesnoeiers genaamd) die door de stad Herentals werd georganiseerd binnen de jaarlijkse acties van de BBL. Ieder jaar namen een tiental huurders - vooral uit de wijk Diependaal - deel aan de actie en ze bespaarden telkens 8% en meer op hun verbruik. Sinds 2011 besliste de stad niet meer deel te nemen. Gezien de SHM deze acties niet zelfstandig opnam, stopte ook haar deelname hieraan. In 2011, 2012 en 2013 werd het plaatsen van rookmelders door de energiesnoeiers van de Kringwinkel Zuiderkempen gecombineerd met het uitvoeren van gratis energiescans in de woningen van Eigen Haard. De visitatiecommissie vindt het een gemiste kans dat er daarbij geen afspraken zijn gemaakt om de verslagen van de energiesnoeiers ook aan Eigen Haard te bezorgen, zodat op basis van een analyse Eigen Haard ook acties had kunnen koppelen aan dit initiatief. De SHM geeft sporadisch besparingstips in haar huurderblad Glazen Huis. De visitatiecommissie vraagt Eigen Haard te onderzoeken VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 18 VAN 53

19 hoe ze bijkomende sensibiliseringsinitiatieven rond energieverbruik bij haar huurders kan organiseren, zeker gezien de stijgende energiefactuur. - De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Haard verschillende initiatieven neemt in het kader van milieuvriendelijkheid en energiebesparing; deze zijn evenwel iets te verspreid en soms fragmentarisch. Zij beveelt de SHM aan een visie uit te werken hoe milieuvriendelijkheid van bij het begin een integraal deel kan uitmaken van haar werking. Een onderdeel daarvan kan bestaan uit het bepalen van de manier waarop de EPB-normen gehaald moeten worden, welk ambitieniveau ze vooropstelt en wanneer alternatieve energiebronnen toegepast kunnen worden. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Eigen Haard heeft in de periode aanpasbare woning gebouwd. In het lopende bouwprogramma zijn echter bijkomende aanpasbare en aangepaste woningen voorzien, deze laatsten zowel voor senioren als voor mindervaliden. Na realisatie van de huidige bouwprojecten zal Eigen Haard beschikken over 31 aanpasbare woningen (3% van het patrimonium), 28 woningen aangepast aan mindervaliden (4% van het patrimonium) en 41 woningen (5% van het patrimonium) aangepast voor senioren. De SHM bekijkt het realiseren van nieuwe aanpasbare en aangepaste woningen binnen een strategie van nabijheid van zorg-diensten en ontwikkelt ter zake nog verdere initiatieven. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van de SHM voor deze doelstelling als goed. - Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 3 types van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen (2) kan een onderscheid gemaakt worden tussen woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde en woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken (vb. een rolstoelbewoner). Aanpasbare woningen (3) zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. De visitatiecommissie toetst of de SHM ene visie ontwikkeld heeft met betrekking tot deze drie types woningen en of de SHM in haar bouw- en renovatieprogramma inspanningen levert om voor verschillende doelgroepen toegankelijke en bewoonbare woningen te voorzien in haar patrimonium, daarbij rekening houdend met rolstoelbezoekbaarheid (intussen een vereiste voor alle nieuwbouwwoningen), aanpasbaarheid en aangepaste woningen. - Eigen Haard streeft ernaar een voldoende aanbod te hebben van aangepaste woningen voor mindervaliden en voor senioren en is ook overgegaan tot het realiseren van aanpasbare woningen. Dat laatste wenst ze verder te realiseren in haar nieuw te ontwikkelen projecten. (zie OD 1.5). Zowel de aangepaste als aanpasbare woningen die ze in haar huidig bouwprogramma zal realiseren, worden gepland aanpalend aan centra die een zorgcomponent kunnen leveren (dienstencentrum OCMW, dienstverleningsmogelijkheden vanuit het aanpalende WZC, ADL-dienstencentrum) (zie OD 1.5). De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak voor wat betreft senioren die de ondersteuning van een dergelijke zorgcomponent nodig hebben. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 19 VAN 53

20 - Volgens de gegevens in de prestatiedatabank realiseerde de SHM de laatste vijf jaar één aanpasbare huurwoning (Zandstraat) volgens de normen gehanteerd door de VMSW. Ze beschikt daarnaast over 16 aangepaste woningen voor mindervaliden, verspreid over het patrimonium, en ze doet inspanningen om de 67 woningen voorbehouden voor senioren leeftijd 65 jaar en ouder aan te passen aan de doelgroep (zie OD 1.5). Op het gebied van de woningen voor senioren van 70 jaar en ouder heeft ze actueel een aanbod van 16 aangepaste woningen (project Sancta Maria). In het huidige bouwprogramma worden30 aanpasbare woningen gerealiseerd in het project Gagelstraat. In totaal zal het patrimonium van de SHM in 2017 daardoor 24 aanpasbare woningen (3% van het patrimonium) omvatten. Naast de bestaande 16 woningen aangepast voor mindervaliden en verspreid over het patrimonium, zullen nog eens 12 aangepaste woningen worden gerealiseerd in het ADL-project Gagelstraat. Daarmee beschikt de SHM dan over 28 woningen aangepast aan mindervaliden (4% van het patrimonium). Tenslotte zal het aantal van 16 aangepaste seniorenwoningen in fase 1 in het project Sancta Maria uitgebreid worden met nog eens 25 woningen in fase 2. Het totale aantal aangepaste seniorenwoningen bedraagt dan 36 woningen of 5% van het patrimonium. Daarnaast worden 67 woningen voorbehouden voor senioren via het toewijzingsreglement (zie OD 1.5), maar deze zijn niet of slechts gedeeltelijk aangepast voor deze doelgroep. Bij renovaties of bij individuele vragen om aanpassingen via tegemoetkomingen APH, worden er partiële aanpassingen doorgevoerd. Daarnaast zullen in het toekomstige project site Sint Anna, nog een aantal aangepaste woningen voor senioren en licht dementerende personen, worden ontwikkeld. De princiepsbeslissing is genomen, de voorstudie is bezig. (zie OD 1.5) - Eigen Haard hanteert verschillende sporen om deze doelstelling te bereiken. Enerzijds realiseert ze een spreiding over de verschillende wijken met aangepaste huurwoningen voor minder-validen en huurwoningen voor senioren 65 jaar en ouder die ze deels aangepast maakt. Het opzet is hierbij: in eigen wijk blijven wonen. Anderzijds bouwt ze kleine groepen van aangepaste of aanpasbare huurwoningen die aanleunen aan centra die een zorgcomponent kunnen leveren (dienstencentrum OCMW, dienstverleningsmogelijkheden vanuit het aanpalende WZC, ADL-dienstencentrum). Deze worden voorbehouden voor minder validen en voor senioren die ouder zijn dan 70 jaar. In een volgende stap wordt ook aandacht besteed aan huurwoningen voor licht dementerende personen (project site St Anna WZC ). - De visitatiecommissie apprecieert deze dubbele benadering van waaruit Eigen Haard vertrekt in het realiseren van deze doelsteling. Ze vraagt de SHM echter na te gaan of het volume voldoende is gezien het hoge aantal senioren(gezinnen) binnen de huidige huurdersgroep en het hoge aantal oudere kandidaat-huurdersgezinnen, dat mogelijk nog zal stijgen gezien de bouw van groepen van aangepaste woningen - De visitatiecommissie nodigt de SHM ook uit om, als ze de piste van koopwoningen verder zal bewandelen, na te denken welke strategie ze zal hanteren bij het realiseren van aanpasbare en aangepaste woningen in eventuele projecten g die nog ontwikkeld moeten worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 20 VAN 53

21 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eigen Haard voert het groot onderhoud en herstel/renovatie uit volgens een meerjarenplanning, die financieel onderbouwd is. Eigen Haard levert sinds 2010 inspanningen om de kwaliteit van haar woningen te verbeteren en heeft de nodige acties gepland met het oog op het behalen van de ERP-normen in 2020 voor het hele patrimonium. De SHM levert op dit vlak voldoende inspanningen. De maatschappij organiseert op een goede manier de opvolging van de kwaliteit, onderhoud en renovatie van haar patrimonium en het dagelijks onderhoud wordt positief geëvalueerd door de huurders. Op het vlak van milieuvriendelijk handelen in functie van betaalbaarheid onderneemt Eigen Haard een aantal initiatieven, al dan niet verplicht of uit eigen beweging. De visitatiecommissie vraagt Eigen Haard om een visie toe ontwikkelen met betrekking tot milieuvriendelijk en energiezuinig bouwen en te onderzoeken hoe ze bijkomende sensibiliseringsinitiatieven rond energieverbruik bij haar huurders kan organiseren. Eigen Haard heeft een strategie op het gebied van uitbreiding en inplanting van aanpasbaar en aangepaste woningen. Ze verhoogt haar aantal aangepaste en aanpasbare woningen in haar bouwprogramma tot respectievelijk 3% en 9%. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 21 VAN 53

22 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Eigen Haard streeft ernaar om de kostprijs van de projecten zoveel mogelijk te beperken en toetst dit op regelmatige tijdstippen aan het maximaal subsidiabele bedrag. De contractwijzigingen bij nieuwbouw bedragen 1,7% voor 2012 en 2014 en voor renovatie is dat ca. 4,5% (2012). Deze percentages liggen hoger dan bij twee derde van de SHM s. De maatschappij beschikt over eigen ontwerprichtlijnen, maar deze zijn te vrijblijvend geformuleerd en worden nog niet algemeen toegepast. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor prijsbewust bouwen voor verbetering vatbaar en beveelt aan om meer aandacht te besteden aan prijsbewust bouwen door eigen ontwerprichtlijnen uit te werken en gebruik te maken van projectfiches. - Bij de aankoop van een grond of project gaat de maatschappij via een beperkte haalbaarheidsstudie na wat de bouwmogelijkheden zijn op een perceel en hoe ze het project kan optimaliseren in functie van de vorm van het perceel, eventuele niveauverschillen, de aansluiting op de openbare nutsvoorzieningen, oriëntatie en bebouwingsdichtheid. In de achtereenvolgende fases van het ontwikkelingsproces (aankoop grond / voorontwerp / definitief ontwerp / vergunning / aanbesteding) wordt er telkens een simulatietabel gemaakt die weergeeft wat de geraamde kostprijs is en wat de verhouding (uitgedrukt in een conformiteitspercentage) is ten aanzien van de maximale prijsnorm die vooropgesteld wordt in het kader van de financiering. Volgens Eigen Haard is de kleinschaligheid van de projecten, die in het verleden vaak werd toegepast, enerzijds goed voor de sociale mix, maar anderzijds ook kostprijsverhogend. In de nabije toekomst zijn echter meer grootschaliger projecten gepland (zie OD 1.1). Bovendien houdt de maatschappij eraan om ook in het centrum te bouwen, maar het inbreidingsgericht bouwen is volgens haar ook duurder (vb. Zandstraat wonen boven winkels en Begijnhofsite). Wanneer de raming in ontwerpfase de norm overschrijdt wordt het project bijgestuurd. Zo werd het conformiteitspercentage van het project Gagelstraat (46 nieuwbouwappartementen, ADL centrale, commerciële ruimte) verlaagd naar 95,3% bij aanbesteding. De visitatiecommissie apprecieert de inspanning die de SHM levert om prijsbewust aan te besteden. - Voor wat betreft nieuwbouwprojecten bedroegen de contractwijzigingen voor de projecten van Eigen Haard in 2012 en ,7% van het bestelbedrag. In 2012 ging het om het project Sint Jobstraat (12 woningen, nieuwbouw) en in 2013 betrof het de projecten Sint- Waltrudissstraat (11 woningen, nieuwbouw) en Rozenbrand (vervangingsbouw 10 woningen). De contractwijzigingen werden hier veroorzaakt door het bijkomend voorzien van regenwaterrecuperatie, het voorzien van gasleidingen voor de keukens, het vergroten van de terrassen en het aanpassen van de funderingen. Zowel in 2012 als in 2013 hadden meer dan 60% van de SHM s lagere contractwijzigingen bij nieuwbouwprojecten. In het hoger vermelde project Gagelstraat konden na aanbesteding nog een aantal bijkomende besparingen gerealiseerd worden, o.a. door het wijzigen van de gevelsteen en het voorzien van een groendak. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 22 VAN 53

23 - Voor renovatie liggen de percentages aan contractwijzigingen opgenomen in de prestatiedatabank hoger: in 2012 bedroeg dit cijfer 4,5% en in 2014 zelfs 29,75%. In 2014 betrof het meerwerk van ca euro op een contract van ca euro in feite een uitbreiding van de opdracht voor het plaatsen van isolatie naar een aantal bijkomende woningen, waardoor de visitatiecommissie enkel de meerwerken voor nieuwbouw in 2012 kan beoordelen. Bij de renovatie van 2 woningen op de site Begijnhof keurde de SHM 10% meerwerken goed, terwijl de meerwerken voor het andere renovatieproject (renovatie Oud Diependaal en Kapellenblok fase 5 5 woningen) in datzelfde jaar slechts 1% bedroegen. - Eigen Haard toetst de projecten niet systematisch aan eigen ontwerprichtlijnen. Naar aanleiding van de visitatie werd een lijst van een 30-tal richtlijnen opgesteld, maar de visitatiecommissie vindt dat dit document nog te weinig de visie en keuzes van de maatschappij verankert en te vrijblijvend is: er worden weinig harde eisen gesteld. De visitatiecommissie beveelt aan om ontwerprichtlijnen uit te werken die ook daadwerkelijk de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes die zij vooropstelt. Uit dergelijke eigen ontwerprichtlijnen zou de keuze van de maatschappij om te werken met onderhoudsvriendelijke materialen ook beter blijken. Door in die ontwerprichtlijnen meteen ook de visie te vertalen rond aanpasbaar bouwen en milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kunnen vergetelheden (die vaak leiden tot meerwerken) vermeden worden en kan er aan de raad van bestuur duidelijk gerapporteerd worden of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd, of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. De visitatiecommissie raadt ook aan om de ontwerprichtlijnen op te vatten als een evolutief document dat periodiek bijgewerkt wordt in functie van de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek. - De meerwerken worden goedgekeurd door de directeur en de voorzitter. In de verslagen van de raad van bestuur wordt zeer weinig informatie gegeven met betrekking tot de financiële stand van zaken van de verschillende projecten. De visitatiecommissie vindt dat de raad van bestuur op dit punt beter geïnformeerd kan worden en beveelt aan om van elk van de lopende projecten een projectfiche op te maken met een aantal kerngegevens van het project: aan welke versie van de ontwerprichtlijnen het project voldoet, op welke punten hiervan afgeweken wordt en de motivatie daarvoor, de verschillende ramingen (bij aankoop/vo/do/aanbesteding), de verrekeningen, de planning,. Zo kan de maatschappij een beter beeld krijgen op de kostprijsverhogende factoren van een specifiek project enerzijds en anderzijds nagaan wanneer een actualisatie van de ontwerprichtlijnen zich opdringt. De projectfiche kan ook worden voorgelegd aan de raad van bestuur op het moment dat gevraagd wordt om het bestek en het lastenboek goed te keuren, zodat duidelijk gerapporteerd wordt of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen werd uitgewerkt of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. De projectfiche kan verder een instrument zijn om de bouwkosten te monitoren in elke fase van het proces - van raming tot en met de oplevering. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 23 VAN 53

24 OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar SHM Eigen Haard behoort tot de 2% maatschappijen met de hoogste huurlasten, maar haar patrimonium omvat ook meer appartementen dan van veel andere maatschappijen. De hoogte van de huurlasten wordt sterk bepaald door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, 2 taken die de maatschappij in eigen regie uitvoert. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM niet beschikt over eigen analyses met betrekking tot huurlasten en kosten-batenanalyses van de werking en de efficiëntie van de eigen regie. Dat resulteert in weinig inzicht in de kostenstructuur en weinig transparantie met betrekking tot de huurlasten naar de huurder toe. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Eigen Haard voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. - De mediaan huurprijs voor een sociale huurwoning van Eigen Haard bedroeg 300 euro in 2014: dat is meer dan bij 69% van de SHM's. In de periode steeg de mediaan huurprijs voor een woonhuis van 270,5 euro naar 295 euro. De mediaan huurprijs voor een appartement bedroeg 243 euro in 2014 (hoger dan 88% van de SHM's) en is gestegen ten aanzien van 2010, toen de mediaan huurprijs nog 224 euro bedroeg. De SHM heeft echter slechts een marginale impact op de huurprijs: deze wordt bepaald door de markthuurwaarde van de woningen, de gezinssamenstelling en het inkomen van de sociale huurders: het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Eigen Haard bedroeg in euro, wat niet sterk afwijkt van dat van huurders van andere SHM s. De woningen van Eigen Haard zijn echter relatief nieuw ((62% van het patrimonium werd gebouwd na 1980 en 26% van het patrimonium na 2000) ), wat een gedeeltelijke verklaring vormt voor de hogere huurprijzen, omdat dit gedeeltelijk de marktwaarde beïnvloedt. - Naast de huur en de uitgaven voor energie en water, vormen de huurlasten een belangrijke uitgave voor de huurders. Bij Eigen Haard zijn de jaarlijkse gemiddelde huurlasten gestegen van 335 euro in 2011, over 385 in 2012 naar 396 euro in 2013 en 488 euro in Slechts 1 SHM rekende in 2014 nog hogere gemiddelde huurlasten aan. Een deel van de verklaring hiervoor vinden we in het hoge aandeel appartementen (46,8%) in het totaal patrimonium van Eigen Haard. Appartementen veroorzaken doorgaans immers meer huurlasten (door de kosten voor onderhoud van liften en gemeenschappelijke delen). Bij twee derde van de SHM s ligt het aandeel appartementen lager. Verdere analyse van de rekeningen waarop huurlasten geboekt worden, leert dat ongeveer de helft van de huurlasten (248 euro) betrekking heeft op het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Verder bestaat het bedrag aan huurlasten per verhuurde woning in 2014 uit ca. 14 euro voor het opnemen van afstand van verhaal in de brandverzekering en 227 euro vergoedingen voor het onderhoud van de centrale verwarming. In 2013 bedroegen deze bedragen respectievelijk 230 euro, 5 euro en 160 euro. Tijdens de visitatie werden de huurlasten opgevraagd van twee residenties: de huurlasten van residentie Paterspleintje (19 appartementen) bedroegen in euro en voor de 122 appartementen van de Kleerroos liepen de huurlasten op tot gemiddeld 547 euro per appartement. De kosten voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen bedroegen daarbij respectievelijk 375 euro (Paterspleintje) en 175 euro (Kleerroos) per jaar. - Eigen Haard legt naar eigen zeggen de lat hoog voor wat betreft het onderhoud van de gemeenschappelijke delen: de maatschappij beschikt over een eigen poetsdienst die ervoor zorgt dat deze gemeenschappelijke delen wekelijks gepoetst worden. In het verleden heeft de maatschappij geprobeerd om de huurders dit zelf te laten uitvoeren, maar deze pogingen waren geen succes. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 24 VAN 53

25 - De maatschappij voert ook zelf het onderhoud, de herstellingen en de keuringen uit van de verwarmingsinstallatie en daarvoor wordt in 2013 een omnium vergoeding aangerekend van 160 euro per woning per jaar. In 2014 bedroeg deze vergoeding 226 euro per verhuurde woning, omdat de raad van bestuur vanaf 2014 besliste om een groter deel van de werkelijke kost door te rekenen aan de huurder. Bij de berekening van de kosten ten laste van de huurder wordt gewerkt met een forfaitair percentage aan herstellingen dat afgetrokken wordt en ook voor het toerekenen van de uren worden alle kosten ten laste gelegd van de huurders, met een forfaitaire correctie voor de uren die gepresteerd worden voor de renovatie van huurwoningen. - Voor wat betreft de overige kosten vervat in de huurlasten, probeert de maatschappij de kosten te beperken door deel te nemen aan groepsaankopen (bijvoorbeeld verzekeringen en ontstoppingen) of periodiek opnieuw aan te besteden, evenwel zonder duidelijk zichtbaar resultaat. - De visitatiecommissie vindt dat er voor de maatschappij te weinig inzicht en voor de huurders te weinig transparantie is in de omvang van de huurlasten, de verdeelsleutel en de berekeningswijze van de lasten. De maatschappij kan de stijging van de huurlasten niet verklaren. Geen enkele van de aanwezige huurders begreep de manier waarop de huurlasten aangerekend werden. Eigen Haard beschikt niet over een eigen analyse van de huurlasten en de huurlasten worden niet uitgesplitst op de opbrengstenrekeningen. De visitatiecommissie vindt dat het gebruiken van de opbrengstenrekeningen om de huurlasten verder uit te splitsen toegevoegde waarde kan hebben om het inzicht van de maatschappij in de omvang en de aard van de huurlasten te vergroten en beveelt dan ook aan om deze werkwijze door te voeren. Het gebruik van deze rekeningen laat toe om de huurlasten te onderscheiden van de kosten die door de maatschappij zelf worden gedragen en geeft beter de oorzaak van de huurlasten weer. De afdeling Toezicht besloot na een controle in 2012 ook al dat er een duidelijkere opdeling gemaakt diende te worden zodat de huurders zich meer bewust zijn hoeveel ze voor elke kostensoort jaarlijks moeten betalen. Daarnaast dient de maatschappij meer op zoek te gaan naar mogelijke alternatieven en daar worden best de huurders bij betrokken. Door hen inzicht te geven in welke besparingen zij zelf kunnen realiseren, zullen ze ook meer gemotiveerd zijn om bepaalde zaken zelf op te nemen of misschien ook meer respect hebben voor uitbestede taken, waardoor bijvoorbeeld de poetsfrequentie kan verlaagd worden. Tijdens de visitatie gaf de maatschappij wel aan dat het nieuwe softwareprogramma waarvan zij nu gebruik maakt, wel toelaat om automatisch een dergelijke uitsplitsing te maken. - De visitatiecommissie beveelt aan om per gebouwengroep een analyse te maken van de huurlasten en de mogelijke besparingen die de maatschappij hier kan realiseren. Het verdient aanbeveling om de huurders hierbij te betrekken en eveneens bij andere maatschappijen na te gaan hoe zij erin slagen om de huurlasten te beperken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 25 VAN 53

26 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eigen Haard streeft ernaar om de kostprijs van de projecten zoveel mogelijk te beperken en toetst die op regelmatige tijdstippen aan het maximaal subsidiabele bedrag. De contractwijzigingen bij nieuwbouw liggen hoger dan bij twee derde van de SHM s. De maatschappij beschikt over eigen ontwerprichtlijnen, maar deze zijn te vrijblijvend geformuleerd en worden nog niet algemeen toegepast. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor prijsbewust bouwen voor verbetering vatbaar en beveelt aan om meer aandacht te besteden aan prijsbewust bouwen door eigen ontwerprichtlijnen uit te werken en gebruik te maken van projectfiches. Slechts één SHM in Vlaanderen rekent nog hogere huurlasten aan. Een deel van de verklaring is te vinden in het hoge aandeel appartementen: twee derde van de SHM s heeft een kleiner aandeel appartementen in haar patrimonium. De hoogte van de huurlasten wordt sterk bepaald door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, twee taken die de maatschappij in eigen regie uitvoert. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM niet beschikt over eigen analyses met betrekking tot huurlasten en kosten-batenanalyses van de werking en efficiëntie van de eigen regie. Dat resulteert in weinig inzicht in de kostenstructuur en weinig transparantie met betrekking tot de huurlasten naar de huurder toe. De visitatiecommissie beveelt aan om een beter inzicht te krijgen in omvang van de huurlasten en de kostprijsbepalende elementen (bijvoorbeeld door middel van het gebruik van opbrengstenrekeningen en via analyses en vergelijkingen met andere maatschappijen). Daarnaast verdient het aanbeveling om de huurders te blijven betrekken bij pogingen om de huurlasten te verminderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 26 VAN 53

27 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Hoge huurdersachterstallen zijn de belangrijkste oorzaak van de ontbinding van (sociale)huurovereenkomsten. Daarom is de aanpak van die achterstallen essentieel om de woonzekerheid van de sociale huurders te ondersteunen. De huurdersachterstallen zijn relatief hoog bij Eigen Haard: 70 % van de sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen heeft lagere huurdersachterstallen in Eigen Haard heeft een debiteurenreglement als bijlage bij een uitgewerkte procedure huurdersachterstallen. Sinds 2010 is er een overeenkomst met het OCMW van Herentals en het CAW De Kempen om achterstallen extra te bewaken en problematisch woongedrag op te vangen door preventieve woonbegeleiding. Niettemin werden er de laatste jaren ongeveer 15 gerechtelijke procedures tot ontbinding van de huur per jaar ingesteld, wat veel is. Slechts enkele procedures monden uit in een gedwongen uithuiszetting, waaruit blijkt dat het afgelegde voortraject vóór de procedure wellicht te vlug wordt afgesloten. Vóór de start van de gerechtelijke procedure neemt de maatschappij zelf zelden persoonlijk contact op met de betrokken huurder. Daarnaast zijn er jaarlijks ook heel wat huurders die hun huurwoning op eigen initiatief verlaten. Eigen Haard kan daar geen reden voor geven, behalve bij overlijden of vertrek naar een woonzorgcentrum. De visitatiecommissie vindt de inzet van Eigen Haard voor woonzekerheid voor verbetering vatbaar. - De huurdersachterstallen zijn relatief hoog bij Eigen Haard: 4,07 % in Eigen Haard beschikt over een procedure voor de opvolging van huurdersachterstallen, het zogenaamde debiteurenreglement. De huurprijs moet betaald worden tegen de 10de dag van de maand. Rond de 15de dag van iedere maand krijgen de huurders een aanmaningsbrief, met betaaloverzicht en betaalformulier, met de vraag om binnen de vijf dagen hun achterstand te betalen. Bij gebrek aan betaling volgt een tweede aanmaning rond de 5de dag van de daarop volgende maand. De huurders kunnen in elke stap van de procedure contact opnemen om afspraken rond afbetaling te maken. Indien de maatschappij niets verneemt binnen de vijf dagen na de tweede aanmaning, kan de gerechtelijke procedure worden opgestart, wat doorgaans ook gebeurt. De visitatiecommissie vindt dit zeer snel, omdat oplossingen vóór het opstarten van een procedure (zoals het opstellen van een goed afbetalingsplan) op die manier weinig kans maken. - De opvolging van de huurdersachterstallen gebeurt door de sociaal assistente. De visitatiecommissie geeft ter overweging mee om na te gaan of er niet beter een functiescheiding zou zijn tussen enerzijds het opvolgen van de achterstallen en anderzijds het aanbieden van ondersteuning in geval van financiële zorgen bij de huurder. Deze dubbele hoedanigheid kan verwarrend zijn voor huurders met betaalproblemen. Omdat er snel een gerechtelijke procedure wordt opgestart kunnen de welzijnsactoren hun bemiddelende rol moeilijker opnemen. In de jaren werden per jaar gemiddeld ongeveer 15 gerechtelijke procedures bij de vrederechter opgestart. Die resulteerden in ca. 4 uithuiszettingen per jaar. Procederen brengt echter extra kosten met zich mee, zowel voor de maatschappij als voor de huurder. Sociale begeleidingstaken bij betaalproblemen, zoals de SHM die zelf telefonisch contact opneemt of een huisbezoek brengt, zijn niet opgenomen in de procedure opvolging huurdersachterstallen en gebeuren in de praktijk eerder zelden. De visitatiecommissie beveelt Eigen Haard aan om deze sociale begeleidingstaken in de procedure te voorzien en in praktijk te brengen, om zo na te gaan of die persoonlijke aanpak de toename van de huurdersachterstallen kan afremmen en het aantal procedures/uithuiszettingen kan verminderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 27 VAN 53

28 - Om uithuiszetting omwille van problematisch woongedrag te voorkomen heeft de SHM in 2010 een basisovereenkomst gesloten met het CAW Kempen en het OCMW van Herentals, met daarin inbegrepen een samenwerking in het kader van preventieve woonbegeleiding. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak omdat dit de woonzekerheid van de huurders ten goede komt. Het is het OCMW dat bij het CAW de aanmelding doet van een dossier. Er lopen doorgaans 2 tot 3 begeleidingen via het CAW. Het gaat over gezinnen/huurders waar er meerdere problemen zijn, maar waarvan het gebrekkige onderhoud van de woning een belangrijk aspect is. De begeleider maakt samen met de huurder een stappenplan op om de woning opnieuw in orde te krijgen. Tijdens het verloop van de begeleiding is er meermaals contact tussen Eigen Haard, het CAW en de huurder om de woonsituatie op te volgen. Om de drie maanden is er een structureel overleg tussen het CAW en Eigen Haard. Tijdens dit overleg worden alle dossiers overlopen. Niettemin zijn er in de jaren uithuiszettingen geweest omwille van een problematische woonsituatie. - Maandelijks is er overleg tussen sociale dienst van Eigen Haard en het OCMW van Herentals. Alle dossiers van huurders met een huurdersachterstal worden overlopen. Ook de dossiers inzake leefbaarheids- of andere problemen komen aan bod. De visitatiecommissie vindt dit overleg zeer positief. - Eigen Haard rapporteert niet over huurbeëindiging door huurders. Van 2011 tot 2014 waren er jaarlijks respectievelijk 43, 49, 49 en 52 huurders die de huurovereenkomst zelf opzegden (met resp. 8, 10, 13, 15 die muteren). Het valt de visitatiecommissie op dat er dus jaarlijks ongeveer 5% van de huurders op eigen initiatief vertrekken (en muteren), wat veel is in vergelijking met andere SHM s. Eigen Haard heeft alleen cijfers van interne mutaties, verhuis naar een woonzorgcentrum en overlijdens. Waarom andere huurders vertrekken of muteren weet Eigen Haard niet. Bij huuropzeg peilt de SHM immers niet naar de redenen van vertrek. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om dat wel te doen om op basis daarvan een beter inzicht te krijgen in de eventuele verbetering in de werking en dienstverlening van de SHM, bijvoorbeeld door het aanbod van huurwoningen beter af te stemmen op de vraag. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Eigen Haard hecht veel belang aan leefbare buurten, hoewel dit niet expliciet is uitgeschreven in een duidelijke en onderbouwde visie. Medewerkers van de technische dienst en de sociale dienst zijn dan ook regelmatig in de verschillende wijken te vinden waar zij bewoners aanspreken over het onderhoud van de tuin en de woning en over het samenleven met buren. Algemeen bevestigen de actoren in het actieterrein dat er geen sprake is van veel leefbaarheidsproblemen in de wijken van de maatschappij. Alleen in de oudere, grotere wijken doen zich wel eens klassieke leefbaarheidsproblemen voor, veroorzaakt door onder meer zwerfvuil of geluidsoverlast. Deze wijken (zoals bv. Diependael en Kleerroos) hadden in het verleden een minder goed imago. Eigen Haard doet beroep op sterke partners bij de aanpak van leefbaarheidsproblemen: het OCMW (bv. de buurtwerking in wijk Diependaal) en de stad Herentals (dienst Preventie). Daarnaast voorkomt Eigen Haard ook leefbaarheidsproblemen door te voorzien in een mix van koop- en huurwoningen in haar wijken. Eigen Haard ondersteunt ook de buurtwerking. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij bij de aanpak van leefbaarheidsproblemen als goed. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 28 VAN 53

29 - Uit een algemene bewonersenquête van 2014 (zie onze bespreking bij OD 6.3.) blijkt dat 30% van de bewoners geen negatieve punten rond leefbaarheid kan opmerken, gevolgd door een kleine 30% die alleen de hondenpoep zeer storend vindt. 10% van de bewoners klaagt over verkeersdrukte en parkeerproblemen. - Eigen Haard kan bij haar inzet voor leefbaarheid beroep doen op twee sterke partners: de stad Herentals en het OCMW. Een personeelslid van de stad Herentals, dienst preventie, wordt halftijds ingezet om kleine technische mankementen op te lossen en klein onderhoud te doen aan de gemeenschappelijke delen in de gebouwen en wijken van Eigen Haard. Hij vervult samen met de poetsvrouwen en de technische dienst van de maatschappij de taak van ogen en oren in de wijken. Zij melden aan de sociale dienst zaken die mislopen. Een tweede personeelslid van de dienst preventie werkt halftijds rond de leefbaarheid in de wijken van Herentals, ook die van Eigen Haard. De dienst preventie wordt ook uitgenodigd bij een bewonerswijkvergadering omdat de oplossing van een probleem al eens in handen van de stad kan liggen (bv. parkeerprobleem). In de grote wijk Diependaal ondersteunt het OCMW Herentals de wijkwerking door de organisatie van activiteiten en de werking van een buurtlokaal. - Eigen Haard heeft regelmatige contacten met de wijkagenten om bij leefbaarheidsproblemen zo nodig te interveniëren. In de grote appartementsgebouwen (vb. Kleerroos) is er cameratoezicht. Indien inbreuken worden vastgesteld, worden bewoners hierover aangesproken door de SHM. - Eigen Haard probeert leefbaarheidsproblemen te voorkomen door haar woningen in goede staat te houden en het realiseren van een mix van huur en koop in haar wijken. De maatschappij hecht daar veel belang aan. Zo heeft ze de afgelopen jaren enkele gemengde projecten (huur/koop) gerealiseerd in samenwerking met Kleine landeigendom Zuiderkempen in de wijken Schonendonk, St Janneke en Vest. - Bij nieuwe bouwprojecten voor huurwoningen gaat de aandacht inzake leefbaarheid ook naar stedenbouwkundige aspecten. De nieuwere projecten in het centrum zijn kleiner en dragen het zogenaamde stigma van sociale huisvesting niet. Inbreiding, nabijheid van voorzieningen, mobiliteit en een mix van woningtypes zijn belangrijk voor de SHM. Ze verwijst hierbij naar de gerealiseerde projecten in de Schrijnwerkerijstraat, Sint Waldetrudisstraat, en Zandstraat. - In samenspraak met bewoners (via bewonersvergaderingen op wijkniveau) bekijkt Eigen Haard hoe, door middel van kleine ingrepen, de omgeving nog meer het samenhorigheidsgevoel in de buurt kan bevorderen. Voorbeelden daarvan zijn: de aanleg van de petanquebaan in Schrijnwerkerijstraat en de plaatsing van een zitbank bij Sancta Maria en Rode Kruisstraat. - In de wijken van Eigen Haard is er duidelijk al vele jaren een traditie van buurtwerking vanuit bewoners en dit komt de sociale cohesie ten goede. Eigen Haard zorgt voor een (beperkte) materiële ondersteuning van deze buurtwerking (zie verder 4.3). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 29 VAN 53

30 - Eigen Haard wil via reglementen, opgesteld in samenspraak met de bewoners, het gebruik van gemeenschappelijke ruimten in goede banen leiden. Zo werden voor de wijk Vest regels opgesteld over het gebruik van het binnenplein. Indien nodig worden acties ondernomen om de omgeving op te ruimen. Eigen Haard wil in de toekomst haar bewoners nog meer responsabiliseren door op bewonersvergaderingen afspraken rond een leefbare omgeving te maken. De visitatiecommissie vindt dit een positieve evolutie omdat op die manier bewoners zich meer betrokken en zelf verantwoordelijk voelen bij hun buurt. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed De maatschappij kent in haar grotere wijken een traditie van buurtwerking. In de wijk Diependaal organiseert het OCMW van Herentals de wijkwerking. Eigen Haard ondersteunt de wijkwerking en brengt zelf regelmatig bewoners per wijk samen. Bij de ingebruikname van nieuwe projecten worden de bewoners uitgenodigd voor een informatiemoment. Eigen Haard laat in haar infoblad Glazen Huis bewoners aan het woord en brengt verslag uit over gezamenlijke activiteiten. De resultaten van de grote bewonersenquête van 2014 werden samen met de actiepunten besproken op een globale informatievergadering voor alle bewoners. De SHM wil in de toekomst de bewoners nog meer betrekken bij het wijkbeheer door hen inspraak te geven bij het opstellen van reglementen rond het gebruik van gemeenschappelijke delen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als 'goed'. - Eigen Haard geeft in enkele wijken met buurtwerking materiële ondersteuning door een lokaal ter beschikking te stellen, fotokopieën te nemen of te trakteren op koffie en taart. Er is ook regelmatig overleg tussen sociale dienst van Eigen Haard en de vrijwilligers van de buurtwerking. Zo werd in de wijk Diependaal een bevraging gedaan bij de bewoners om te na te gaan waar behoefte aan was. Naar aanleiding daarvan zal de visvijver in de wijk worden opgeknapt. - Eigen Haard voorziet jaarlijks in een premie van 1 EUR /huurwoning /woonproject, wanneer de bewoners een activiteit organiseren die voor alle bewoners van de buurt toegankelijk is. Hiermee wil de SHM het organiseren van buurtactiviteiten stimuleren. - Eigen Haard verdeelt tweemaal per jaar het huurdersblad Glazen huis onder de huurders waarin ze telkens een oproep plaatst om ideeën voor artikels of foto's binnen te brengen. Eigen Haard gaat zelf langs bij bewoners om hun verhaal in het huurdersblad te vertellen. In de rubriek 'Feest in de wijk' in het huurdersblad worden foto's geplaatst van activiteiten die in de verschillende buurten plaatsvonden. Deze inspraak verhoogt de betrokkenheid van de huurders. - Eigen Haard neemt zelf initiatieven om huurders in vergadering bijeen te brengen om hun wensen of grieven bekend te maken en hen duidelijk een inspraakmoment te geven. Ze nodigt geregeld per woonproject alle huurders en de preventiedienst van de stad uit. De SHM beantwoordt daar de vragen van huurders en laat hen ideeën aanbrengen die het leven in de wijk kunnen verbeteren. In 2015 werden een 6-tal bewonersvergaderingen georganiseerd. - Eigen Haard brengt bewoners bijeen bij de inhuldiging van een nieuw woonproject of na renovatie. Deze bijeenkomsten zijn gericht op het informeren en zijn nuttig om tussen de bewoners praktische afspraken rond bewoning of gebruik van de gemeenschappelijke delen te maken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 30 VAN 53

31 - Eigen haard heeft in een algemene enquête in 2014 haar bewoners bevraagd rond participatie (zie ook OD 6.3). Hieruit blijkt dat de helft van de bewoners een regelmatig bewonersoverleg belangrijk vindt. Een kleine helft van de huurders wil effectief deelnemen aan zo'n overleg. Een derde van de bevraagden wil het hebben over zaken die de buurt aanbelangen en een derde wil vooral geïnformeerd worden bv. rond nieuwe regelgeving. - De visitatiecommissie vindt dat Eigen Haard goed presteert op het vlak van bewonersparticipatie. Ze raadt de maatschappij aan om haar visie op die participatie uit te schrijven en te bepalen wanneer en voor welke zaken ze inspraak aan bewoners wil/kan geven. De resultaten uit de algemene bewonersenquête kunnen hierbij ook als leidraad worden gebruikt. Eigen Haard kan de bestaande buurtwerking aangrijpen om bewonersparticipatie rond bv. renovatieprojecten of aanpassingen van de woningen verder te stimuleren. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Eigen Haard biedt aan kandidaat-huurders en huurders, via haar sociale dienst (sinds 2008), een goede ondersteuning aan. Ze brengt regelmatig huisbezoeken om de band met de huurder sterk te houden. Met het OCMW en het CAW Kempen wordt samengewerkt om moeilijke situaties aan te pakken. Voor specifieke noden zijn er contacten met begeleidingsdiensten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Haard voor deze doelstelling als goed. - Eigen Haard heeft sinds september 2008 een eigen sociale dienst, met een halftijdse maatschappelijk werker. De andere helft wordt ingevuld bij de SHM De Heibloem(Olen). De visitatiecommissie vindt dit een mooi voorbeeld van synergie van 2 naburige SHM s. - Vanuit de sociale dienst gebeuren er regelmatig huisbezoeken om een verschillend oogmerk: a. een bezoek bij elke nieuwe huurder binnen de drie maand na verhuring, waarbij een kleine bevraging wordt gehouden; de huurder ontvangt op dat moment een informatiemap; b. een controlebezoek naar aanleiding van meldingen of klachten; c. spontane huisbezoeken. Door die huisbezoeken kunnen problemen in een vroeg stadium worden opgespoord en kan zo nodig gezocht worden naar een passende begeleiding. De SHM werkt daarbij samen met het OCMW, het CAW en wijkpolitie. - Naast de huisbezoeken neemt de maatschappelijk werker ook de taak van bemiddelaar op in geval van conflicten tussen huurders, begeleidt ze huurders bij het naleven van hun huurdersplichten en ondersteunt ze de buurtwerking (zie OD 4.3). - Wanneer een nieuwe huurder een woning aanvaardt, wordt met hem het reglement van inwendige orde overlopen. Er volgt uitleg over de nutsvoorzieningen en de brandverzekering. Een nieuwe huurder ontvangt de sleutel 14 dagen voor de feitelijke aanvangsdatum van het huurcontract. Deze tijd kan hij gebruiken om de woning verder in orde te brengen alvorens te verhuizen. Op die manier wil Eigen Haard de nieuwe huurder de mogelijkheid geven om de woning naar eigen smaak in te richten zonder dat er al huurgeld verschuldigd is. (schilderen/behangen). Voorwaarde voor het gratis gebruik van de woning is dat de huurder gedurende deze 14 dagen niet in de woning overnacht/woont. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 31 VAN 53

32 Eigen Haard gaat maandelijks rond de tafel zitten met het OCMW van Herentals om dossiers van huurdersachterstallen te bespreken. Ook met het CAW is er regelmatig overleg ( zie O.D. 4.1). De VC vindt dit positief, maar heeft geen goed zicht op wat de uitkomst van dat overleg is en stelt vragen bij de zin ervan, wanneer de uitkomst op geen enkele manier het beleid van de SHM mee bepaalt. Het opstarten van een gerechtelijke procedure kan bijvoorbeeld afhankelijk gemaakt worden van contextfactoren die op een dergelijk overleg worden geëxpliciteerd. Dat zou ertoe moeten leiden dat de SHM minder (dure) gerechtelijke procedures moet opstarten die nadien worden afgebroken omdat alsnog een oplossing wordt gevonden. - Tenzij er een vermoeden van huurschade is, maken SHM en huurder pas bij het vertrek een plaatsbeschrijving op. Op dat moment is het vaak te laat voor huurder om nog zelf eventuele kleine herstellingen uit te voeren waardoor de kosten hiervoor rechtstreeks aan hem of haar worden aangerekend. De visitatiecommissie suggereert daarom om bij elk aangekondigd vertrek de huurder te begeleiden om kosten van huurschade te voorkomen. Dat kan bijvoorbeeld door bij een aangekondigd vertrek de huurder (bij voorkeur via een plaatsbezoek) te wijzen op zijn plichten en rechten bij het verlaten van de woning en op de eventuele herstellingen die hij zelf nog kan doen om rekeningen van huurschade te vermijden. Ook de SHM zou daarbij voordeel doen, omdat de frictieleegstand daardoor verkort wordt omdat de SHM ook op voorhand op de hoogte is van herstellingswerken ten laste van de verhuurder en die al kan inplannen nog vooraleer de nieuwe huurder in de woning trekt. Een perfect onderhouden woning aanbieden van bij de start van de verhuur, versterkt ook de strategie van de SHM om de huurder te sensibiliseren om de woning goed te onderhouden. - Het huurdersblad Glazen Huis (zie ook OD6.1) bevat goede en concrete informatie ter ondersteuning van de huurders. Zo wordt in het laatste nummer veel aandacht besteed aan het goed verluchten van de woning. Eigen Haard heeft de huurder ook gesensibiliseerd rond energieverbruik door het plaatsen van de rookmelders te laten samenvallen met een doorlichting rond energieverbruik. - Eigen Haard werkt verder ook samen met welzijnsactoren die huisvestingsondersteuning bieden aan kwetsbare doelgroepen zoals met de vzw ZEWOPA (zie OD 1.5) voor personen woonachtig in assistentiewoningen. Op de site Sint Anna zullen woningen gebouwd worden waar licht dementerende personen begeleid kunnen wonen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 32 VAN 53

33 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Haard de huurdersachterstallen en problematische woonsituaties voorkomt en aanpakt in samenwerking met het OCMW en het CAW en zich zo inzet voor de woonzekerheid van haar huurders. De visitatiecommissie beveelt aan om ook persoonlijke contacten met de huurder in te schrijven in de procedure huurdersachterstallen. Er worden ook te veel gerechtelijke procedures opgestart die niet allemaal uitmonden in een uithuiszetting waaruit blijkt dat die procedures wellicht te vroeg worden opgestart. Hier dringt zich een andere aanpak op. De visitatiecommissie vindt dat Eigen Haard zich voldoende inzet om de leefbaarheid van haar wijken te bewaken. Ze doet hierbij ook beroep op twee sterke partners: de stad Herentals en het OCMW. Eigen Haard ondersteunt de wijkwerking en brengt zelf regelmatig bewoners per wijk samen. Bij de ingebruikname van nieuwe projecten worden de bewoners samen uitgenodigd. Eigen Haard laat in haar infoblad Glazen Huis bewoners aan het woord en brengt verslag uit over de activiteiten. De eigen inzet voor huisvestingsondersteuning van haar huurders en de samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren zorgt ervoor dat huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun plichten te voldoen tijdig worden aangesproken of op een goede manier doorverwezen kunnen worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 33 VAN 53

34 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De financiële onafhankelijkheidsgraad van de maatschappij neemt toe. De gecorrigeerde liquiditeitsratio ligt ver boven de norm en de netto winstmarge van eigen Haard schommelde de laatste jaren steeds rond de 5,5%. De maatschappij slaagde erin om de netto vrije cashflowmarge te verbeteren in de periode , maar in de daarop volgende 2 jaren stegen de uitgaven voor software en voor onderhoud en herstellingen. Daardoor ligt de netto vrije cashflowmarge hier terug iets hoger, maar de financiële leefbaarheid van de SHM komt daardoor op korte termijn zeker niet in gevaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij als goed. - De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 1,97 in 2014 en is hoger dan bij 65% van de SHM's. De gecorrigeerde liquiditeitsratio is wel systematisch gedaald in de periode door het uitvoeren van renovatiewerken met eigen middelen: van 2,94 in 2010 naar 1,76 in Over de totale periode lag de gecorrigeerde liquiditeitsratio wel steeds ver boven de norm, die 1 bedraagt. - De netto vrije cashflow marge (netto VCF) uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten mag niet boven de 85% liggen om de financiële leefbaarheid echt te kunnen versterken. Zolang de 100% niet wordt overschreden zijn er meer inkomsten dan uitgaven en zit de SHM in de veilige zone. De netto VCF van Eigen Haard is in de periode 2010 tot 2012 positief geëvolueerd (van 101 tot 89%), maar is daarna geleidelijk terug gestegen. De netto vrije cashflowmarge bedroeg 90,8% in 2013 en 92,3% in 2014, en dat is nog altijd boven de maximumnorm van 85%. In 2014 hadden 34% van de SHM's een betere netto vrije cashflowmarge. De maatschappij heeft een analyse gemaakt om te zoeken naar de oorzaken van deze stijging tussen 2012 en 2014 en hieruit blijkt volgens haar dat vooral een stijging van de kosten voor software en voor onderhoud en herstel aan de basis liggen van de terug toenemende netto vrije casfhlowmarge. De visitatiecommissie raadt aan om de kostenpost diensten en diverse goederen en onderhoud en herstellingen nauwgezet op te volgen, met het oog op het verbeteren van de netto vrije cashflowmarge. - De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was positief in 2014 (4,4%) en bij 45% van de SHM's lag de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening hoger. Als norm wordt hier een positieve netto winstmarge vooropgesteld en aan deze eis werd ook alle vorige jaren voldaan. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was positief in 2010 (10,7%), 2011 (5,4%), 2012 (5,6%) en 2013 (5,4%). De visitatiecommissie stelt wel vast dat de netto winstmarge over de periode ongeveer gehalveerd is, wat toch enige waakzaamheid vereist. - De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid op lange termijn aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. De solvabiliteitsratio van Eigen Haard steeg van 6,4% in 2010 naar 7,6 % in Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 34 VAN 53

35 OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De werkings- en onderhoudskosten van Eigen Haard behoren tot de laagste in de sector. Daarbij dient echter een verband gelegd te worden met de huurlasten, die relatief hoog zijn en waarbij de berekeningswijze gebeurt op basis van een aantal aannames, waarvan de visitatiecommissie vindt dat deze minstens aan een analyse onderworpen dienen te worden. De structurele leegstand is hoger dan bij 71% van de SHM s en dit is o.a. het gevolg van de keuze van de SHM om de woningen geleidelijk leeg te laten lopen in afwachting van renovatie. Ook de frictieleegstand is hoger dan bij 63% van de maatschappijen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. - De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar bedroegen 915 euro in Daarmee behoorde SHM eigen Haard tot de 5% maatschappijen met de laagste gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten lagen in 2012 (828 euro) en 2013 (782 euro) nagenoeg op hetzelfde niveau. In 2011 lagen deze kosten iets hoger (1.236 euro), maar in dat jaar werden een aantal nieuwe C.V. ketels in gebruik genomen en in kosten geboekt (en niet in de voorraad opgenomen). 3 De maatschappij slaagt er naar eigen zeggen in om de werkings- en onderhoudskosten te beperken door in de huurwoningen geen keukentoestellen te voorzien (waardoor er ook geen onderhoud nodig is) en door bijvoorbeeld geen doorstroomtoestellen te installeren (waarvoor er relatief veel onderhoud nodig is). Tevens zal de technische dienst alle nog te gebruiken materialen zoals de goede en nog te gebruiken onderdelen bewaren om in een later stadium te hergebruiken. De extreem lage onderhoudskosten per woning per jaar (13 euro per jaar in 2012) doen de visitatiecommissie vermoeden dat er wellicht teveel onderhoudskosten ten laste gelegd worden van de huurders. Tijdens een controle door de afdeling Toezicht in 2012 werd vastgesteld dat de SHM een aantal herstellingskosten ten onrechte doorrekende aan de huurders. De visitatiecommissie vraagt dan ook aan de SHM om de kosten beter in beeld te brengen en te analyseren of de berekeningswijze van de huurlasten en de verdeling tussen de eigen onderhoudskosten en de onderhoudskosten ten laste van de huurder nu wel correct gebeurt. - Eigen Haard stelde eind voltijdse personeelsleden tewerk. Het aantal VTE personeelsleden per woningen bedroeg dan 13,27. In de 2011 bedroeg deze verhouding nog 14,2. De personeelskosten waren in 2014 met ,73 euro gedaald t.o.v. het boekjaar 2013 doordat een arbeider 4/5 is gaan werken en er een poetsvrouw minder te werk wordt gesteld. - De structurele leegstand bedroeg 3,55% (24 woningen) van het patrimonium in 2014 en is stijgend sinds 2011 (2,05%). Bijna drie kwart van de maatschappijen hebben een lagere structurele leegstand. De oorzaak hiervan ligt bij de beleidskeuze van Eigen Haard om mensen niet uit hun woningen te zetten wanneer deze collectief gerenoveerd moeten worden. De maatschappij zal steeds wachten tot een woning spontaan leegkomt, waardoor alle problemen van herhuisvesting dan ook niet aan de orde zijn. Eigen Haard is zich ervan bewust dat dit een verhoogde leegstand creëert. De visitatiecommissie wijst erop dat deze leegstand ook financiële gevolgen heeft onder de vorm van een gederfde huur en dat er geen maatschappelijk draagvlak bestaat voor de woningen die op deze manier enkele jaren leegstaan wrevel kunnen opwekken bij de kandidaat-huurders. Dit werd ook bevestigd door 3 Indien de nieuwe ketels evenwel ketels met hoog rendement waren, diende de aankoop van deze ketels als investering geboekt te worden, maar dat was in 2011 nog niet verplicht VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 35 VAN 53

36 de woon- en welzijnsactoren. De raad van bestuur van Eigen Haard vindt het menselijk aspect belangrijker tegenover het financieel aspect en wil deze maatregel daarom behouden. - De frictieleegstand is gestegen van 5 woningen (0,79% van het patrimonium) naar 11 woningen (1,62 % van het patrimonium) in 2014, en dat is meer dan bij 63% van de SHM s. Wanneer er een huurwoning vrijkomt, schrijft Eigen Haard systematisch 5 kandidaten aan. Verder probeert de maatschappij de frictieleegstand en de kosten voor het verhuurklaar maken van de woningen te beperken door bij de melding van het vertrek door de huurder al een afpuntlijst mee te geven van zaken die zeker gecontroleerd zullen worden bij de uitgaande plaatsbeschrijving en door indien daarom gevraagd wordt - iemand van de technische dienst langs te laten gaan voor een bijkomende controle. Verder zet de maatschappij haar eigen personeelsleden in om de woningen terug in goede staat te stellen zonder dat dit een lange leegstand met zich meebrengt. Anderzijds laat de SHM ook toe dat de nieuwe huurder een 14-tal dagen over de huurwoningen kan beschikken voor het uitvoeren van schilderwerken. Eigen Haard probeert op die manier zijn nieuwe huurders naar een aangename woning te laten verhuizen. Indien de huurder een opzeg dient te geven op de private huurmarkt, dan laat de maatschappij de huur ook pas een tweetal maanden later ingaan. De visitatiecommissie apprecieert de aanpak van de maatschappij op dit vlak. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar Eigen Haard behoort tot de 15% maatschappijen met de hoogste huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen omvatten naast huur en huurlasten ook nog andere kosten. Er wordt periodiek gerapporteerd over huurdersachterstallen aan de raad van bestuur, maar er wordt geen streefcijfer vooropgesteld. De maatschappij levert inspanningen om domiciliefraude aan te pakken. Dat leidt in de meeste gevallen tot een regularisatie, en in een enkel geval tot uithuiszetting. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Haard voor verbetering vatbaar. - Eigen Haard heeft een hoog percentage huurdersachterstal in vergelijking met andere SHM s. Eind 2014 bedroegen de huurdersachterstallen 4,07% (( ,26 euro) van alle in dat jaar gefactureerde bedragen. Meer dan 85% van de SHM s kenden lagere (procentuele) huurdersachterstallen. De huurderachterstallen zijn ook gestegen ten opzichte van 2013, waar deze verhouding nog 3,67% bedroeg ( euro). In de twee voorgaande jaren waren de huurdersachterstallen nog hoger, met respectievelijk 5,4% ( euro) en 5,07% ( euro). In de periode slaagde de SHM er wel in om de dubieuze debiteuren te verminderen met ca.26 % (van euro naar euro), maar de SHM boekte voor deze periode zeer weinig dubieuze debiteuren af. De huurdersachterstallen van de zittende huurders stegen in diezelfde periode met 45% (van euro naar euro). De sterke daling van de gewone (niet-dubieuze) huurdersachterstallen tussen 2012 en 2013 is toe te schrijven aan de eenmalige afboeking van de huurdersachterstallen van voor Uit het verslag van de raad van bestuur blijkt dat de huurdersachterstallen van de zittende huurders op 30/05/ euro bedroegen, waarvan euro huurdersachterstallen van vertrokken huurders. Op elke raad van bestuur wordt een update gegeven met betrekking tot de huurdersachterstallen, evenwel zonder een streefcijfer voorop te stellen. De visitatiecommissie adviseert de SHM aan om jaarlijks een concreet streefcijfer aan huurdersachterstallen voorop te stellen, acties te ondernemen om dat streefcijfer te halen en de voortgang te meten met het oog op het verminderen van de huurdersachterstallen, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 36 VAN 53

37 evenwel zonder daarvoor de afschrijvingspolitiek te beïnvloeden of op andere factoren in te grijpen. - De nieuwe software die sinds kort in gebruik is laat toe om de huurdersachterstallen correcter en nauwkeuriger te boeken. De huurdersachterstallen omvatten niet alleen de huur en de huurlasten, maar ook administratiekosten, kosten van advocaat of procedures, huurschade, kosten voor plaatsbeschrijvingen en bezettingsvergoedingen. - De huurdersachterstallen worden opgevolgd door de sociale assistente. De procedure voor de opvolging van de huurdersachterstallen wordt besproken bij OD Voor de opvolging van domiciliefraude is er geen uitgeschreven stappenplan bij Eigen Haard, maar deze situaties worden naar eigen zeggen van de maatschappij wel telkens op dezelfde wijze aangepakt. Om sociale fraude en domiciliefraude tegen te gaan probeert de SHM bij klachten zoveel mogelijk bewijzen te verzamelen: raadplegen van de kruispuntbank voor de sociale zekerheid, analyseren van het verbruik op het bewuste adres (indien er gemeenschappelijke tellers aanwezig zijn en de maatschappij toegang heeft tot de meters) en contact opnemen met enkele buren. In een eerste stap wordt de huurder geconfronteerd met de vaststellingen en wordt de gelegenheid geboden om zich in regel te stellen, wat over het algemeen ook gebeurt. Als dat niet lukt, dan wordt de procedure tot uithuiszetting aangevat en in één enkel geval leidde de domiciliefraude ook effectief tot uithuiszetting. Er is nog geen structurele samenwerking met de stadsdiensten en de politie om domiciliefraude aan te pakken. De visitatiecommissie raadt aan om periodiek een overleg te organiseren met de verschillende betrokken stadsdiensten en wijkpolitie, een procedure uit te werken voor het opvolgen van domiciliefraude en de controle van de domicilie door de politie, en de resultaten van die opvolging ook meer kenbaar te maken, bijvoorbeeld door publicatie in het Glazen Huis. Verschillende andere SHM s hebben ook al aangegeven dat het aantal meldingen over huurfraude toeneemt wanneer de SHM haar huurders laat weten (bijvoorbeeld via de jaarlijkse brochure) dat zij fraude actief wil aanpakken. Daarnaast blijkt het ook een ontradend effect te hebben naar huurders die al dan niet bewust domicilie- of sociale fraude plegen. Bovendien zal een structurele aanpak ook leiden tot een beter inzicht in de prestaties van de SHM op deze doelstelling. De visitatiecommissie verwijst hierbij ook naar het draaiboek aanpak domiciliefraude. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de financiële planning onvoldoende ingevuld is en niet wordt gebruikt als beleidsinstrument. Er is ook geen verband tussen de renovatieplanning en de financiële planning. De maatschappij beschikt ook niet over andere financiële boordtabellen om de werking van de organisatie te beheersen of te sturen. De visitatiecommissie vindt dat de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - Eigen Haard laat de financiële planning opmaken door de VMSW met het oog op de vereiste beoordeling door de VMSW van de financiële draagkracht van de maatschappij (terugbetalingscapaciteit) voor het bekomen van projectfinanciering. De maatschappij vulde het instrument in het verleden niet zelf in omdat ze dit niet gebruiksvriendelijk genoeg vond. Sinds het nieuwe planningsinstrument van de VMSW in 2014 werd gelanceerd, heeft de directeur wel al een opleiding gevolgd om zelf met de nieuwe financiële planning te kunnen werken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 37 VAN 53

38 - In de overgemaakte financiële planning, die ook op de raad van bestuur besproken en goedgekeurd werd, worden geen nieuwe projecten opgenomen na 2017 en er is ook geen integratie met de onderhouds- en renovatieplanning. Uit de planning blijkt dat de exploitatie van het bestaande patrimonium in de eerste drie jaar een positieve kasstroom oplevert en dat de nieuwe projecten verlieslatend zijn. Voor de daaropvolgende jaren heeft de SHM geen zicht op de te verwachten kasstromen. - De maatschappij is er zich van bewust dat er tot nu toe te weinig aandacht besteed werd aan het invullen en bijwerken van de financiële planning, waardoor deze ook niet aan de vereisten voldoet en niet als beleidsinstrument gebruikt wordt. - De maatschappij beschikt ook niet over andere financiële boordtabellen om de werking van de organisatie te beheersen en de sturen. De visitatiecommissie vindt dat Eigen Haard meer aandacht dient besteden aan de opmaak van een geïntegreerde financiële planning, een budgettabel en rapporteringstabellen met betrekking tot huurlasten, leegstand, huurdersachterstal en werkingskosten. Een meer gestructureerde rapportering verhoogt het bewustzijn van de medewerkers met betrekking tot de financiële impact van hun acties en laat eveneens een betere aansturing van de organisatie toe. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Eigen Haard heeft een sterke structurele samenwerking met de verschillende woon- en welzijnspartners binnen het actieterrein. Daarnaast werkt ze samen met andere huisvestingsmaatschappijen in het actieterrein, o.a. om kosten te verdelen maar ook om woningzoekenden betere en meer gediversifieerde producten te kunnen aanbieden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. - Eigen Haard heeft een sterke samenwerking met het OCMW (zie PV 4) en de stad Herentals en is ook telkens aanwezig op het lokaal woonoverleg. Daarnaast zijn er ook structurele samenwerkingen met het CAW, VZW de Dorpel (organisatie in Herentals die zich inzet voor mensen in armoede), Begeleid wonen en Zewopa. - Eigen Haard wil evolueren naar een echte woonmaatschappij en wil gemengde projecten realiseren. Dit wordt praktisch ingevuld door samen te werken met de Kleine Landeigendom Zuiderkempen (koopwoningen) of door zelf gemengde projecten te realiseren, zoals op de site Stadsveld, waar ca. 1,4 ha gronden aangekocht werd. - Binnen de koepel Kempen heeft de maatschappij een maandelijks overleg met andere huisvestingsmaatschappijen en er wordt ook samengewerkt om groepsaankopen te realiseren (kantoormaterieel, verzekeringen en EPC-attesten). Daarnaast deelt ze met de SHM de Heibloem de kosten voor het inzetten van een sociaal assistent. - Op middellange termijn (wanneer een aantal cruciale huurwoningen vrijkomen) is het de bedoeling om in de kantoren van de SHM ook het SVK ISOM te huisvesten, waardoor de kandidaat huurders op 1 plaats terecht kunnen om een sociale huurwoningen te huren en zich in te schrijven bij het SVK en de SHM. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 38 VAN 53

39 OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie of de SHM inzicht heeft in haar kritische bedrijfsprocessen en of de raad van bestuur instrumenten heeft ontwikkeld om die processen te beheersen. Eigen Haard beschikt over een aantal procedures, maar deze werden niet recent bijgewerkt of geëvalueerd. Door de overgang naar een nieuw informaticasysteem was er volgens de maatschappij te weinig tijd om het systeem van interne controle verder uit te bouwen en de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen te analyseren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Haard voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. - Eigen Haard heeft een procedurehandboek samengesteld waarin de meest courante procedures opgenomen zijn. De procedure die het meest recent werd aangepast is de procedure klachtenregistratie (10/12/2013). De procedure huurdersachterstallen dateert van 13/05/2008. Bij de meeste andere procedures is de datum van goedkeuring vermeld op de eerste pagina van het procedurehandboek. Op het vlak van het personeelsbeleid werd geen enkele procedure opgenomen. De visitatiecommissie beveelt aan om de ontbrekende procedures (vb. op het vlak van personeelsbeleid) en bestaande procedures (vb. huurdersachterstallen) samen met de medewerkers uit te werken of te evalueren en te verfijnen zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. Bij elke procedure wordt best ook een verantwoordelijke aangeduid voor de aanpassing ervan en een versienummer op het document vermeld. - De maatschappij beschikt over een procedure voor de registratie van klachten en heeft ook een klachtenbehandelaar aangeduid, maar deze bleek weinig gekend bij de huurders. Over de klachten wordt niet gerapporteerd in het jaarverslag. De visitatiecommissie raadt aan om wel over klachten te rapporteren zodat de (kandidaat) huurders zien dat de maatschappij werk maakt van de klachtenbehandeling. - Eigen Haard beschikt over een deontologische code voor zowel de bestuurders als de werknemers. Deze deontologische code werd ondertekend bij de aanstelling of indiensttreding, maar is geen levend document dat regelmatig besproken of geactualiseerd wordt. - Door de beperkte omvang van de maatschappij voeren de personeelsleden uiteenlopende opdrachten uit waardoor ze met verschillende facetten van de werking van de maatschappij in contact komen. De maatschappij geeft verder aan dat de overgang naar een nieuw informaticapakket de afgelopen twee jaar veel tijd en energie opgeslorpt heeft van de medewerkers, inclusief de directeur die zelf instaat voor de boekhouding. Bij sommige taken (o.a. technische adviesverlening) werd de voorzitter betrokken. Daardoor bleef weinig tijd over voor het uitbouwen van goed systeem van interne controle. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om te blijven zoeken naar oplossingen om de operationele taken zo efficiënt mogelijk uit te voeren, zodat de nodige tijd beschikbaar is om de vooropgestelde doelen te halen en bij te sturen waar nodig. Daarbij is het positief dat de maatschappij denkt aan een meer verregaande samenwerking met andere huisvestingsmaatschappijen om kosten te delen, analoog aan het delen van de kosten voor het inzetten van een sociaal assistent. - SHM Eigen Haard beschikt niet over een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan. De visitatiecommissie beveelt aan om meetbare doelen te formuleren in lijn met de strategie van de maatschappij (bijvoorbeeld rond huurdersachterstallen of gemiddelde huurlasten), de voortgang te meten, en bij te sturen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 39 VAN 53

40 (zowel wat doel als wat middelen betreft) waar nodig. Door verbetering van de efficiëntie te analyseren en een systematische en cyclische benadering te verankeren in de verschillende processen kan de maatschappij bijsturen op doeltreffendheid en doelmatigheid. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM Eigen Haard voldoende inspanningen levert om de werking van de eigen organisatie te verbeteren. De maatschappij organiseert periodiek een bevraging bij de huurders en neemt de actiepunten die daaruit voortkomen op. Verder werden in 2013 en 2014 ook veel middelen en tijd geïnvesteerd om een nieuw informaticasysteem in te voeren met het oog op een efficiëntere rapportering. - Eigen Haard wil haar personeel zo flexibel mogelijk kunnen inzetten en heeft oog voor een polyvalente opleiding van haar medewerkers. Zo nodig wordt voorzien in bijkomende externe of interne vorming. Tussen de verschillende diensten is er wekelijks overleg. - Geen enkel personeelslid beschikt over een gedetailleerde functiebeschrijving en functionerings- en planningsgesprekken vinden momenteel niet plaats bij Eigen Haard. De directeur is wel gestart met de opmaak van de functieomschrijvingen van zijn personeel doch heeft dit tot op heden nog niet kunnen afwerken wegens tijdsgebrek (zie OD 5.6). Voor de opmaak van de functieomschrijvingen heeft de directeur contact opgenomen met meer gespecialiseerde medewerkers van de stad en het OCMW. Van zodra deze functieomschrijvingen klaar zijn en goedgekeurd door de raad van bestuur, wil de directeur ook van start gaan met deze functionerings- en evaluatiegesprekken. - De maatschappij wil op eigen kracht groeien om te komen tot minimaal huurwoningen en de lokale beleidsverantwoordelijken zijn voorstander van een eigen huisvestingsmaatschappij die actief is op het volledige grondgebied Herentals, waardoor een overname van een deel van het patrimonium van de Geelse huisvestingsmaatschappij in Noorderwijk en Morkhoven voor hen een logische stap zou zijn, mocht de betreffende huisvestingsmaatschappij daarmee akkoord kunnen gaan, wat vooralsnog niet het geval is. - De visitatiecommissie stelt vast dat de wil aanwezig is om de maatschappij te verbeteren: de maatschappij organiseert periodiek een bevraging bij huurders en neemt de actiepunten die daaruit voortkomen op. Verder werden in 2013 en 2014 ook veel middelen en tijd geïnvesteerd om een nieuw informaticasysteem in te voeren met het oog op een efficiëntere rapportering. De visitatiecommissie raadt aan om de functionaliteiten van het informaticasysteem ten volle te benutten om de nodige rapporteringen te kunnen doen. Daarnaast vindt de visitatiecommissie dat Eigen Haard nu meer tijd dient te besteden aan het uitwerken van een personeelsbeleid, het verbeteren van de werking van de eigen organisatie (zie OD 5.6) en het opmaken van financiële planning (zie OD 5.4). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 40 VAN 53

41 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De financiële onafhankelijkheidsgraad van de maatschappij neemt toe. De gecorrigeerde liquiditeitsratio ligt ver boven de norm en ook de netto winstmarge van Eigen Haard was de laatste jaren steeds positief. De netto vrije cashflowmarge ligt iets boven de norm, maar bedreigt de financiële leefbaarheid niet op korte termijn. De werkings- en onderhoudskosten van Eigen Haard behoren tot de laagste in de sector. Daarbij dient echter de link gelegd te worden naar de huurlasten, die relatief hoog zijn en waarbij de berekeningswijze gebeurt op basis van een aantal aannames, waarvan de visitatiecommissie vindt dat deze minstens eens aan een analyse onderworpen dienen te worden. De structurele leegstand is hoger dan bij 71% van de SHM s en dit is o.a. het gevolg van de keuze van de SHM om de woningen geleidelijk leeg te laten lopen in afwachting van renovatie. Ook de frictieleegstand is hoger dan bij twee derde van de maatschappijen en hier levert de maatschappij enerzijds inspanningen om de woningen zo vlot mogelijk te kunnen verhuren, terwijl ze anderzijds ook toestaat dat huurders een tweetal weken gratis over de woning kunnen beschikken om te schilderen of de huurovereenkomst pas laat ingaan op het moment dat dit voor de huurder niet langer tot een dubbele huur leidt. Eigen Haard behoort tot de 15% maatschappijen met de hoogste huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen omvatten naast huur en huurlasten ook nog andere kosten. Er wordt periodiek gerapporteerd met betrekking tot huurdersachterstallen aan de raad van bestuur, maar er wordt geen streefcijfer vooropgesteld. De maatschappij levert inspanningen om domiciliefraude aan te pakken, wat leidt tot regularisaties en in een enkel geval tot uithuiszetting. De visitatiecommissie stelt vast dat de financiële planning onvoldoende ingevuld is en niet wordt gebruikt als beleidsinstrument. Er is ook geen link tussen de renovatieplanning en de financiële planning. De visitatiecommissie vindt dat Eigen Haard meer aandacht dient besteden aan de opmaak van een geïntegreerde financiële planning, een budgettabel en rapporteringstabellen met betrekking tot huurlasten, leegstand, huurdersachterstal en werkingskosten. Eigen Haard streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Ze heeft een sterke structurele samenwerking met de verschillende woon- en welzijnspartners binnen het actieterrein. Daarnaast werkt ze samen met andere huisvestingsmaatschappijen in het actieterrein, o.a. om kosten te verdelen, maar ook om woningzoekenden betere en meer gediversifieerde producten te kunnen aanbieden. Eigen Haard heeft niet voldoende inzicht in haar kritische bedrijfsprocessen en het systeem van interne controle is voor verbetering vatbaar. De maatschappij beschikt over een aantal procedures, maar deze werden niet recent bijgewerkt of besproken. Door de overgang naar een nieuw informaticasysteem was er volgens de maatschappij te weinig tijd om het systeem van interne controle verder uit te bouwen en de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen te analyseren. De visitatiecommissie beveelt aan om meetbare doelen te formuleren in lijn met de strategie van de maatschappij (bijvoorbeeld rond huurdersachterstallen of gemiddelde huurlasten), de voortgang te meten, en bij te sturen (zowel wat doel als wat middelen betreft) waar nodig. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 41 VAN 53

42 De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM Eigen Haard voldoende inspanningen levert om de werking van de eigen organisatie te verbeteren. De maatschappij organiseert periodiek een bevraging en neemt de actiepunten die daaruit voortkomen op. Verder werden in 2013 en 2014 ook veel middelen en tijd geïnvesteerd om een nieuw informaticasysteem in te voeren met het oog op een efficiëntere rapportering. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 42 VAN 53

43 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed Eigen Haard informeert huurders en kandidaat-huurders goed via verschillende kanalen: een duidelijke website, een huurdersmap voor nieuwe huurders en een huurderskrant. De ontvangst op kantoor is klantvriendelijk. De SHM heeft pas sinds 2015 een website. Hier is heel wat informatie voor huurders te vinden. Iedereen kan het volledige patrimonium bekijken, telkens met informatie over de ligging. Eigen Haard heeft aandacht voor klare taal. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van deze SHM voor deze doelstelling als goed. - De burelen van Eigen Haard zijn gelegen in een toegankelijk kantoor gesitueerd in het centrum van Herentals. In de toekomst zou dit ook de locatie van het SVK worden. Een gemeenschappelijk kantoor bevordert de samenwerking en biedt meer mogelijkheden om woningzoekenden via één aanspreekpunt op weg te helpen in de sociale woningmarkt. Er is parkeerruimte, een treinstation en een halte van De Lijn (Herentals centrum) in de buurt. - Het kantoor heeft een open wachtruimte en een loket voor een eerste contact. Er is een aparte spreekruimte waar (kandidaat-)huurders met de nodige aandacht voor privacy kunnen worden ontvangen. Naar deze mogelijkheid wordt uitdrukkelijk verwezen in de wachtruimte. De burelen zijn elke werkdag geopend tussen 09.00u en 12.00u. Op maandag is er ook een avondpermanentie tussen 17.00u en 19.00u. De medewerkers van Eigen Haard zijn telefonisch bereikbaar tijdens de normale kantooruren. Voor dringende herstellingen is er 24/24 (ook in het weekend) een permanentie die bemand wordt door de technische dienst. Uit de algemene bewonersenquête (zie OD 6.3) blijkt dat 90% van de bewoners tevreden zijn over de openingsuren en de bereikbaarheid van de maatschappij. - De SHM heeft recent een website met informatie voor (kandidaat)-huurders, (kandidaat)kopers en de actoren uit het actieterrein. Alle woonprojecten en wijken staan met foto s op de site. Voor elke type woning wordt de mogelijke bezetting aangegeven, de ligging en de bereikbaarheid. Bij de inschrijving worden alle relevante projecten met de kandidaathuurder overlopen. Elke kandidaat-huurder kan op de website zelf opzoeken wat zijn plaats is in het inschrijvingsregister via een daaraan gekoppeld persoonlijk login-nummer. Hij kan die informatie ook navragen op kantoor. Voor de huurder is er extra informatie waarbij enkele thema s zoals bv. onderhoudsplicht of opzegging van de huur uitgebreid aan bod komen. - Eigen Haard heeft een huurderskrant het Glazen Huis, die tweemaal per jaar verschijnt. De huurderskrant kan ook gelezen worden op de website. Ook huurders komen in het krantje aan het woord. De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak stellen de informatie uit de huurderskrant op prijs. Er is eveneens een huurdersmap voor elke nieuwe huurder, met duidelijke basisinformatie over bv. de verzekering en onderhoudsplicht. De map wordt overhandigd tijdens het eerste huisbezoek en wordt op dat moment nog eens doorgenomen met de huurder. - De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-)huurders stuurt zijn doorgaans goed verstaanbaar en correct. Eigen Haard laat via de verantwoordelijke van vzw de Dorpel de brieven aanpassen om de leesbaarheid ervan te verhogen. Uit de bewonersenquête blijkt dat 70% van de respondenten de brieven van de maatschappij duidelijk vindt. Dit is niet het geval VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 43 VAN 53

44 voor het reglement van inwendige orde. Eigen Haard zal de brieven en de tekst van het reglement beter leesbaar en dus begrijpelijker maken. - Eigen Haard informeert via informatievergaderingen haar bewoners. Dit gebeurt niet alleen bij de opstart van nieuwe projecten, maar ook op bewonersvergaderingen waar bv. de resultaten van de bewonersenquête werden besproken (zie OD 4.3 en OD6.3). - Geen enkele bewoner op het gesprek met de visitatiecommissie kon zeggen wie de interne klachtenbehandelaar is. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om meer bekendheid te geven aan de klachtenprocedure en de klachtenbehandelaar en deze ook op de website eenvoudiger bereikbaar te maken. Klachten hebben immers als belangrijkste doel om naast het oplossen van individuele problemen ook inzicht te krijgen op welke punten de werking kan worden verbeterd. Dat vormt ook een vereiste uit de basisbegeleidingstaken zoals vermeld in het ministerieel besluit van 21/12/2007. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Eigen Haard communiceert op een correcte manier met het agentschap Inspectie RWO en Wonen Vlaanderen. De communicatie en samenwerking met de gemeentelijke administraties, de lokale beleidsmakers en de woon- en welzijnsactoren loopt goed. Eigen Haard neemt in Herentals actief deel aan het lokaal woonoverleg. - De directeur van Eigen Haard neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg. Het verstrekken van informatie over projecten en plannen van de SHM verloopt goed. De betrokken woonactoren zijn heel tevreden over de zeer vroegtijdige en open communicatie over nieuwe projecten. Eigen Haard nodigt lokale diensten uit op bewonersvergaderingen, omdat de besproken onderwerpen vaak betrekking hebben op het lokaal beleid bv. rond vuilnisophaling of parkeren. De directeur van Eigen Haard zit in de raad van bestuur van het Sociaal Verhuurkantoor ISOM, waardoor er een snelle en vlotte informatieuitwisseling. - Eigen Haard zit bijna maandelijks rond de tafel met het OCMW, wat een goede informatieuitwisseling met zich meebrengt op dossierniveau. - Eigen Haard heeft samen met een 8-tal SHM s uit de regio een overlegplatform Koepel Kempen. Die koepel leidt tot een goede informatie-uitwisseling en samenwerking. Hieruit is bv. een groepsaankoop voor kantoormateriaal voortgevloeid (zie OD 5.5). - Eigen Haard stelt geen jaarlijks activiteitenverslag op. Voor vele maatschappijen is dit een middel bij uitstek om de stakeholders wat diepgaander te informeren bv. over de vooruitgang van geplande projecten of over de samenstelling van de populatie van kandidaat-huurders. De visitatiecommissie suggereert om de opmaak van een dergelijk activiteitenverslag te overwegen of die informatie minstens een plaats te geven op de website. - Uit de enquête van Eigen Haard bij de diensten waarmee zij samenwerkt (zie OD 6.3) blijkt dat de maatschappij afwezig is op sommige overlegstructuren die binnen de stad Herentals bestaan, zoals bv. die rond armoede. De relatief kleine personeelsbezetting binnen de maatschappij dwingt de maatschappij tot het maken van keuzes. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 44 VAN 53

45 OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed Eigen Haard meet de tevredenheid van de huurders, zowel kort na de start van de huurovereenkomst als bij het vertrek van de huurder. In het verleden had Eigen Haard al eens bewoners van één wijk over leefbaarheid bevraagd, en In 2014 heeft Eigen Haard een algemene tevredenheidsmeting gedaan bij alle huurders. De SHM koppelt ook maatregelen aan de bevraging, en communiceert hierover met bewoners. Daarnaast bevraagt Eigen Haard ook de tevredenheid van diensten en andere actoren waarmee ze samenwerkt. - De sociaal assistente van Eigen Haard brengt een huisbezoek aan elke nieuwe huurder en dit binnen de drie maanden na een nieuwe verhuring. Nieuwe huurders worden bij het tevredenheidsbezoek kort bevraagd over hun periode als kandidaat-huurder, de contacten met Eigen Haard en de uitvoering van de plaatsbeschrijving. - Eigen Haard bevraagt sinds enkele jaren de vertrekkende huurders aan de hand van een korte vragenlijst. Deze wordt aan de vertrekkende huurder bezorgd, samen met de bevestigingsbrief die bij een huuropzegging wordt verstuurd. De huurder kan de vragenlijst invullen en terugbezorgen. De respons hierop is echter zeer beperkt. Eigen Haard ziet zelf ook noodzaak tot het nemen van respons verhogende maatregelen of tot het veranderen van de bevragingsmethode.. Zo zou ze beter zicht kunnen krijgen op de reden van verhuis (zie O.D. 4.1). - In 2014 werd in samenwerking met een studente van Karel De Grote Hogeschool te Antwerpen een uitgebreide bewonersbevraging georganiseerd bij alle huurders van Eigen Haard. In totaal werden 620 exemplaren rondgedeeld. Eigen Haard ontving een reactie van 264 huurders (39,40%). 170 exemplaren werden door de huurders ingevuld en terugbezorgd. Bij 94 personen werd de bevraging ingevuld tijdens een plaatsbezoek van de studente. Er werden zowel vragen gesteld naar de kwaliteit van de woon en woonomgeving als naar de kwaliteit van de dienstverlening. - Alle resultaten werden verwerkt en besproken op de raad van bestuur. Ze werden teruggekoppeld aan de lokale diensten indien ze op hen betrekking hadden. De resultaten, actiepunten en verbeteracties werden aan de bewoners teruggekoppeld via een speciale editie van het huurdersblad, het Glazen Huis, en tijdens een bewonersoverleg voor alle huurders. - De actiepunten voor Eigen Haard waren gericht op de bereikbaarheid van het personeel, de uitbouw van het bewonersoverleg en een duidelijke communicatie door Eigen Haard. Eigen Haard gaat aan de slag met die actiepunten en heeft er al een aantal verwezenlijkt (vb. rond privacy bij bezoek aan de maatschappij). - In juni 2015 organiseerde Eigen Haard een bevraging van de actoren waarmee Eigen Haard samenwerkt, over de werking van de maatschappij. Er werden 33 bevragingen verstuurd en 16 daarvan ingevuld teruggezonden. De feedback van deze bevraging is nog lopende en moet nog besproken worden door de raad van bestuur. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 45 VAN 53

46 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: goed Eigen Haard heeft een toegankelijk kantoor gelegen in het centrum van Herentals Er is héél recent een website gecreëerd. Daar is het hele patrimonium in beeld gebracht. Er is een huurdersmap voor nieuwe huurders en een huurdersblad, het Glazen Huis, waarin ook de huurder aan het woord komt. Er is geen (publiek) jaarverslag. Eigen Haard communiceert correct naar het Vlaamse en lokale beleidsniveau en naar woon- en welzijnsactoren. Ze neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in de regio. De SHM meet de tevredenheid van haar huurders. Dit gebeurt kort na de start van een nieuwe huurovereenkomst en ook bij vertrek van de huurder. Daarnaast was er een globale tevredenheidsmeting bij alle huurders in 2014, met feedback op een bewonersvergadering. Eigen Haard put actiepunten uit deze evaluatie bv. naar de bereikbaarheid van het personeel. De visitatiecommissie vindt dat Eigen Haard met de terugkoppeling van de resultaten en het opstellen van een actieplan voor de verbeterpunten het juiste gevolg geeft aan zo n meting. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 46 VAN 53

47 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Ontwikkel een visie inzake milieuvriendelijk in functie van betaalbaarheid en neem een standpunt in over hoe de behalen van de EPB-normen gehaald moeten worden en wanneer alternatieve energiebronnen toegepast moeten worden. Neem deze visie op in de ontwerprichtlijnen zodat ze consistent toegepast wordt. Onderzoek ook of en hoe bijkomende sensibilisering-initiatieven rond energieverbruik bij haar huurders nuttig kunnen zijn. (OD 2.2) 2. Werk ontwerprichtlijnen uit die de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes die zij vooropstelt. Door in die ontwerprichtlijnen meteen ook de visie te vertalen rond aanpasbaar bouwen en milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kunnen vergetelheden vermeden worden en kan er aan de raad van bestuur duidelijk gerapporteerd worden of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd, of waarom daar mits motivering van afgeweken wordt. Maak voor elk van de lopende projecten een projectfiche op met een aantal kerngegevens van het project: aan welke versie van de ontwerprichtlijnen het project voldoet, of op welke punten hiervan afgeweken wordt en de motivatie daarvoor, de verschillende ramingen (bij aankoop/vo/do/aanbesteding), de verrekeningen, de planning. Zo kan de maatschappij een beter beeld krijgen op de kostprijsverhogende factoren van een specifiek project enerzijds en anderzijds ook nagaan wanneer een actualisatie van de ontwerprichtlijnen zich opdringt. (OD 3.1) 3. Maak een analyse van de huurlasten om inzicht te verwerven in de kostprijsverhogende factoren en communiceer op een transparante manier met de huurders over de omvang van de huurlasten. Ga opzoek naar goedkopere alternatieven en betrek de huurders in dit proces zodat ook zij een beter inzicht hebben in de kostprijsbepalende factoren en hoe zij kunnen bijdragen om de huurlasten te beperken. Ga bij andere huisvestingsmaatschappijen na hoe zij erin slagen om de huurlasten te beperken. (OD 3.2) 4. Bewaak de woonzekerheid door de sociale begeleidingstaken te verankeren in de procedure huurdersachterstallen en onderzoek waarom huurders bij de maatschappij vertrekken om zo een bijkomend inzicht te verwerven omtrent de eigen werking, de afstemming van het aanbod aan huurwoningen op de vraag of de doorstroming van de huurder naar het SVK of de private huurmarkt. (OD 4.1) 5. Besteed meer aandacht aan de opmaak van een geïntegreerde financiële planning, een budgettabel en rapporteringstabellen met betrekking tot huurlasten, leegstand, huurdersachterstal en werkingskosten. Koppel daaraan ook doelstellingen en acties om die doelstellingen te halen (vb. huurdersachterstallen) volg de voortgang en stuur bij waar nodig (OD 5.6). Een meer gestructureerde rapportering verhoogt het bewustzijn van de medewerkers met betrekking tot de financiële impact van hun acties en laat eveneens een betere aansturing van de organisatie toe.(od 5.4) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 47 VAN 53

48 6. Werk de ontbrekende procedures uit en evalueer de bestaande procedures samen met de medewerkers, zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. Bij elke procedure wordt best ook verantwoordelijke aangeduid voor de aanpassing ervan en een versienummer op het document zelf vermeld. (OD 5.6) 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen Eigen Haard realiseert op veel operationele doelstellingen goede prestaties, maar voor enkele operationele doelstellingen is de prestatie voor verbetering vatbaar. Daarbij ligt het accent veelal op het uitwerken van richtlijnen, plannen, fiches, instrumenten, rapporten, procedures enz..; om de organisatie efficiënter te maken en te verbeteren. De visitatiecommissie stelt vast dat de wil er is om te veranderen en te verbeteren, maar vreest tegelijkertijd dat de maatschappij niet alle competenties in huis heeft om tot de nodige verbetering te komen. Wanneer de SHM via haar formele reactie aan de minister kan overtuigen dat zij al dan niet met externe hulp voldoende en de juiste maatregelen zal nemen om tot betere prestaties te komen, zijn volgens de visitatiecommissie geen andere maatregelen nodig. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere aanbevelingen voor de Vlaamse woonbeleid geïdentificeerd. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als goede praktijk uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 48 VAN 53

49 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Hugo EMBRECHTS, voorzitter - Jan PEETERS, bestuurder - Rita VAN DEN BULCK, bestuurder - Fons MICHIELS, bestuurder - Liese BERGEN, bestuurder Medewerkers SHM - Jef SCHOORS directeur - Sophie REYNDERS sociale assistente - Ilse De L ARBRE onthaal en administratie huurders - Karine SMETS onthaal en administratie kandidaat huurders - Geert BERREVOETS herstellingen, onderhoud & energieprestaties - Jos CEUPPENS uitvoering herstellingen, renovatiewerken, assistentie werfopvolging Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Els VERCAIGNE, Stafmedewerker Kempens Woonplatform, Studiedienst IOK - Griet MAES, Huisvestingsambtenaar, Stad Herentals - Wies GEERTS, waarnemend diensthoofd sociale zaken, Stad Herentals - Tinne KEUPPENS, Diefstalpreventieadviseur en coördinator BIN, Stad Herentals - Guy DECEUSTER, buurtwerker onderhoud / zwerfvuil / mankementen Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Nadine VAN HERCK, OCMW Herentals, - Nadia MAERIEN, Huurbegeleidster SVK ISOM vzw - Marc WYNANTS, Residentiele woonbegeleiding CAW - Jeroen DILLEN, Stafmedewerker Energiesnoeiers & Klus- en Verhuisdienst, Kringwinkel Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren 12 huurders aanwezig op het gesprek met de visitatiecommissie. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Jan PEETERS, Burgemeester, Herentals - Jan BERTELS, Schepen voor Wonen, Herentals - Dirk SOENTJENS, Secretaris OCMW VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 49 VAN 53

50 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, ). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 50 VAN 53

51 Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie 03&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 51 VAN 53

52 type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie actualisatie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING EIGEN HAARD PAGINA 52 VAN 53

53 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

54 Reactie van de SHM op het visitatierapport van Eigen Haard, Herentals datum reactie SHM: 3 maart 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

55

56

57