Visitatierapport De Voorkempen- H.E., Brecht

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Visitatierapport De Voorkempen- H.E., Brecht"

Transcriptie

1 Visitatierapport De Voorkempen- H.E., Brecht Visitatiegesprekken op 9 en 10 juni 2016 Definitief visitatierapport van 2 september 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M EN

2 Prestatiebeoordeling SHM DE VOORKEMPEN H.E. Datum defintief visitatierapport: 2 september 2016 Datum visitatiegesprekken: 9 en 10 juni 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: 1 september 2016 Erkenningsnummer SHM: 1310 Contactgegevens SHM: Nijverheidsstraat Brecht Tel: Fax: info@de-voorkempen.woonnet.be Directeur: Peter van Hoffelen Voorzitter: Jozef Wouters Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Brasschaat, Brecht, Schilde, Wuustwezel, Zoersel Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Wouter Coucke, commissielid Peter Wittocx, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door DE VOORKEMPEN - H.E. geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 2 VAN 47

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE VOORKEMPEN H.E PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 3 VAN 47

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Voorkempen - H.E., kortweg DVK De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 4 VAN 47

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 5 VAN 47

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 6 VAN 47

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De SHM De Voorkempen - H.E. (Helpt Elkander (kortweg DVK ) werd opgericht door Louis Schrijvers in 1923 onder de naam Lokale Huisvestingsmaatschappij in Gooreind, Wuustwezel. Mede-oprichter was de sigarenfabrikant Verellen die de gronden ter beschikking stelde waarop de SHM de eerste 10 woningen bouwde. Na de tweede wereldoorlog realiseert de vennootschap 116 woningen in Gooreind. Nadien breidde het werkingsgebied uit naar heel Wuustwezel (1965) en Brasschaat (1977), waar de SHM meer dan 100 woningen bouwt in de wijk Het Leeg De Rietbeemden. In 1985 fuseert de SHM met de Brechtse maatschappij voor volkswoningen die op dat moment beschikt over 233 woningen. Nadien breidt het actieterrein uit met de gemeenten Zoersel en Schilde. Nu is de SHM gevestigd in Brecht (deelgemeente Sint-Job-in t-goor).haar huidig actieterrein zijn de gemeenten Brasschaat, Brecht, Schilde, Wuustwezel en Zoersel. De aandeelhouders zijn de gemeentes Brasschaat, Brecht, Schilde, Wuustwezel, Zoersel, de OCMW s van Brasschaat, Brecht, Schilde, Wuustwezel en Zoersel, de provincie Antwerpen en enkele particulieren. De SHM is dus sterke lokaal ingebed. De sociale huisvestingsmaatschappij bouwt en verhuurt sociale woningen. Sinds haar ontstaan realiseerde ze ruim sociale huurwoningen (tot en met 2014). DVK verhuurt in totaal 1117 woningen. Het huurpatrimonium van DVK bestond eind 2014 in totaal uit 522 appartementen en 595 eengezinswoningen, ongeveer 50/50 verdeeld. 433 appartementen (63%) zijn eerder van het kleinere type (1 of 2 slaapkamers); slechts 7 (1%) appartementen voorzien in 4 of meer slaapkamers. Van de 595 eengezinswoningen, zijn twee derde (396) 3 slaapkamerwoningen. Er zijn relatief weinig (14 %) woningen met 2 slaapkamers. 17% van de woningen (103) voorziet in 1 slaapkamer. Voor de éénsgezinswoningen in heel Vlaanderen betreft het respectievelijk op 56% (3-slaapkamerwongen), 37% (2- slaapkamerwoningen) en 7% (1-slaapkamerwoningen). Opvallend is dat DVK beschikt over 10% meer grotere woningen in vergelijking met de mediaan van de SHM s in Vlaanderen. DVK heeft een relatief jong patrimonium. 5% van de woningen dateert uit de jaren (55 woningen), 95% uit de periode nadien (1062 woningen).daarvan zijn er twee derde (730 woningen)de laatste 30 jaar (vanaf 1990) gebouwd, waarvan 271 (24% van het patrimonium) in de periode 1990 tot 1999, 266 (24%) in de 10 daaropvolgende jaren en 193 sinds 2010 (17%). Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 6%, 34%, 35% en 25%. In vergelijking heeft DVK meer recente woningen dan het globale sociale huurpatrimonium in Vlaanderen. DVK beschikt over geen enkele woning ouder dan 65 jaar. DVK participeert in het lokaal woonoverleg in alle gemeentes van haar actieterrein. Zij werkt nauw samen met alle OCMW s van haar actieterrein en met diverse welzijnsorganisaties in het kader van de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen zoals daklozen, jongeren die het voorwerp uitmaken van bijzondere jeugdzorg en ex-psychiatrische patiënten. DVK is een kleine organisatie, met 13 VTE personeel. Naast de directeur beschikt DVK, op het moment van de visitatie, over 16 personeelsleden (waarvan velen deeltijds werken). Deze personeelsleden zijn verantwoordelijk zijn voor het secretariaat en de verhuurdienst, de boekhouding, de technische dienst. Zij heeft geen eigen klusjesdienst. De directeur stuurt alle PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 7 VAN 47

8 diensten rechtstreeks aan. Een lid van het directiecomité neemt ook deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur van het SVK t Sas. Lokaal toewijzingsreglement: In het Kaderbesluit Sociale Huur wordt ruimte gelaten om door een toewijzingsreglement lokale accenten te leggen die afwijken van de standaard toewijzingsregels. Deze lokale noden worden gestaafd door het opmaken van doelgroepenplannen. In Brasschaat (2014) krijgen senioren voorrang in een cascade-regeling die start met prioriteiten voor senioren ouder dan 75 jaar, vervolgens voor de groep senioren van 70 jaar en meer en ten slotte 65-plussers woningen van DVK maken deel uit van deze voorrangsregeling. Daarnaast is er de doelgroep personen met een handicap, waarvoor DVK 33 woningen voorbehoudt. Wuustwezel (2015) wijst 103 woningen van DVK toe aan ouderen vanaf 65 jaar en 4 woningen aan personen met een beperking. In Brecht (2016) wordt er voorrang verleend aan ouderen vanaf 70 jaar (32 woningen), aan jongeren met een beperking in een project begeleid wonen (16 woningen), en aan personen met een niet aangeboren handicap en een permanente zorgnood. Zoersel wijst bepaalde panden toe aan personen vanaf 55 jaar (18 woningen). In Schilde geldt geen voorrang voor specifieke doelgroepen. Beschrijving omgeving Inwoners, huishoudens en bevolkingsgroei In het actieterrein van de maatschappij zijn er huishoudens in Er wordt een groei voorzien van ca. 7% tegen 2020 wat neerkomt op een stijging tot huishoudens. Vlaanderen verwacht 5,5 % meer huishoudens in In 2015 is het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein euro. In Vlaanderen is dat euro. Globaal liggen de inkomens veel hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen. Binnen het actieterrein zijn er ook schommelingen: in Wuustwezel is het gemiddeld netto belastbaar inkomen (4% onder het Vlaams gemiddelde), terwijl de inwoners van Schilde gemiddeld een hoger netto belastbaar inkomen hebben ( euro). In 2015 is het percentage werklozen 6,14% of lager dan het Vlaamse gemiddelde (7,22%). Het aandeel van 0,18% leefloners in het actieterrein ligt veel lager dan in Vlaanderen (0,51%). Binnen het actieterrein zelf zijn de uitersten te vinden in Schilde 0,09%, terwijl dat in Brecht 0,31 % is. De kenmerken van de huurderspopulatie van DVK op 31 december 2014 stemmen in grote mate overeen met de mediaan van alle SHM s. Bij DVK is 30% van de gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Er zijn 9,5% niet Belgische huurders; 42% van de huurders is alleenstaand. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurdersgezinnen van DVK ligt in 2013 op euro. Het woningaanbod Van de woongelegenheden in het actieterrein zijn er open bebouwing (52%). Dit ligt veel hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (31%). De overige woongelegenheden zijn halfopen of gesloten bebouwing (respectievelijk en 4.545). Er zijn ongeveer 19% appartementen (9.821); dit ligt onder het gemiddelde voor Vlaanderen (25,5%). In het actieterrein bedroeg de mediaanverkoopprijs van een woonhuis euro in 2011 (Vlaanderen: euro). De mediaanverkoopprijs steeg in Vlaanderen op 5 jaar tijd met 11% en in het actieterrein met 10%. Uitschieters in het actieterrein zijn Wuustwezel ( euro of + 11% op 5 jaar tijd) en Schilde ( euro of + 6%). De mediaanverkoopprijs voor een appartement is beduidend hoger dan in Vlaanderen ( euro tegenover euro in PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 8 VAN 47

9 Vlaanderen). Ook hier steeg de verkoopprijs (+ 21%) aanzienlijk sneller met dan in Vlaanderen waar deze slechts 11% bedraagt. De stijging is gelijk in alle gemeentes voor de appartementen, behalve in Brecht (17 %). De mediaanprijs per m² voor bouwgrond in het actieterrein bedraagt 233 euro/m² wat de Vlaamse mediaan van 209 euro/m² sterk overstijgt. In Brasschaat is de prijs identiek aan de mediaanprijs, in Schilde betreft het 291 euro/m² en in Wuustwezel 281 euro/m². In Schilde zakte de bouwgrond met 7,50 % terwijl deze met 10% toenam in Wuustwezel. DVK deelt haar haar actieterrein met De Ideale Woning die huuractiviteiten ontplooit in Brecht. Ook Vitare, een SHM die in heel Vlaanderen zowel huur- als koopactiviteiten ontwikkelt, deelt haar actieterrein met DVK, maar tot op heden heeft Vitare nog geen projecten in dit actieterrein ontwikkeld. Sociale koopwoningen worden gerealiseerd door Arro Antwerpen. DVK heeft zelf ook 28 sociale koopwoningen gerealiseerd en plant er nog 123 in de komende jaren. Er is één sociaal verhuurkantoor actief: SVK Het Sas Sociaal verhuurkantoor Voorkempen waar de directeur van DVK lid is van het bestuur. Dit SVK is werkzaam in het actieterrein en in nog 7 andere gemeenten daarbuiten (Kalmthout, Kapellen, Malle, Schoten, Stabroek, Wijnegem en Wommelgem). Het sociaal huuraanbod en het sociaal objectief Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeenten een inspanningen te leveren om het BSO te realiseren. Het BSO sociale huurwoningen is in het actieterrein aanzienlijk en de voortgangstoets van eind 2014 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is. Op basis van de nulmeting van 31 december 2007 is een BSO voor sociale huurwoningen per gemeente bepaald. Voor de 5 gemeentes van haar actieterrein werd het BSO als volgt bepaald: Gemeente BS0 huur voortgang eind 2014 nog te realiseren Brasschaat: Brecht: Schilde Wuustwezel Zoersel Eind 2014 was er een voortgang met 7 kavels in Brecht, wat impliceert dat er 3 kavels méér werden gerealiseerd dan het BSO bepaalt. Er moeten nog 10 sociale kavels in Brasschaat en telkens 3 in Schilde, Wuustwezel en Zoersel worden gerealiseerd om te voldoen aan het BSO. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december 2014 inzake het BSO sociale koop - 27 woningen - moeten er tegen 2020 nog 97 bijkomende sociale koopwoningen worden gebouwd in Brasschaat evenals 97 in Brecht, 71 in Schilde, 50 in Wuustwezel en 74 in Zoersel. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 9 VAN 47

10 4. PRESTATIES VAN SHM DE VOORKEMPEN HELPT ELKANDER 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode realiseerde DVK een jaarlijkse gemiddelde productie van bijna 34 woningen. De SHM heeft 191 woningen op een uitvoeringsprogramma staan voor realisatie op korte termijn en er zijn 77 woningen aangemeld voor de realisatie op middellange termijn. De visitatiecommissie stelt vast dat DVK een hoog aantal huurwoningen realiseerde en in de komende jaren een hoog realisatieritme zal aanhouden zoals blijkt uit de geplande projecten. Bovendien beschikt de SHM over een belangrijke reserve aan aangemelde en nog aan te melden projecten. Dat komt tot uiting in de bijdrage aan de verschillende BSO s voor de huurwoningen in haar actieterrein. DVK heeft projecten in alle gemeenten van het actieterrein maar elke gemeente heeft nog inspanningen te leveren voor haar BSO-huur. De vooruitzichten zijn gunstig in 3 van de 5 gemeenten, maar de 2 overige hebben nog een grote inspanning te leveren. De opdracht blijft de verantwoordelijkheid van de gemeenten zelf en alle besturen hebben zich ertoe verbonden om die na te komen, maar het is onmiskenbaar dat DVK daarin een prominente rol speelt. De visitatiecommissie vindt dat DVK goed presteert voor het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. Ze stelt vast dat deze resultaten de financiële leefbaarheid momenteel onder druk zet maar meent dat dit niets afdoet aan de prestatie op zich. - Van 2010 tot 2014 realiseerde DVK in totaal 169 woningen of een gemiddelde van bijna 34 woningen per jaar. Slechts 18% van alle SHM s in Vlaanderen realiseerde een hogere jaarlijkse gemiddelde productie. Dit jaarlijks gemiddelde komt neer op 3% van het huurpatrimonium van DVK in Bij 96% van alle Vlaamse SHM s lag dat aandeel lager. De visitatiecommissie merkt op dat DVK in de voorafgaande periodes en telkens een gemiddelde haalde van ruim 20 woningen per jaar. Daarmee vergeleken is de gemiddelde jaarproductie in de periode met 70% toegenomen. - Het patrimonium echter groeide aan met 139 bijkomende sociale huurwoningen van 978 in 2010 naar in DVK verkocht in die periode 6 huurwoningen openbaar en 5 aan zittende huurders. Voorts sloopte de SHM 10 bejaardenwoningen om plaats te maken voor 18 nieuwe huurwoningen. Ze verhuurde 9 woningen buiten het sociale huurstelsel. - Eind 2014 stonden in totaal 191 woningen op een uitvoeringsprogramma voor realisatie op korte termijn. In 2015 zijn daarvan 82 woningen in uitvoering. Hun ingebruikname wordt eind 2016 begin 2017 verwacht. De overige 109 woningen zijn in fase van ontwerp of aanbesteding. DVK verwacht dat deze 109 woningen eind 2018 zullen worden opgeleverd. Dit aantal van 191 geprogrammeerde woningen komt neer op een percentage van 17% van het huurpatrimonium van DVK in Daarmee behoort DVK tot de SHM s met het hoogste aandeel geprogrammeerde woningen. In totaal gaat het om 7 projecten waarvan er 1 op een uitvoeringsprogramma staat sinds 2011, 3 sinds 2012, 2 sinds 2013 en 1 sinds Daaruit blijkt dat DVK haar projecten binnen een redelijke termijn kan realiseren. - Er waren eind aangemelde projecten met in totaal 77 woningen. Dat aantal vertegenwoordigt een aandeel van 7% van het huurpatrimonium. Van alle SHM s heeft 40% een lager aandeel aangemelde woningen. Begin 2016 staan deze 3 projecten op een uitvoeringsprogramma en zijn ze in fase van ontwerp of aanbesteding. - Vergeleken met de situatie eind 2014 heeft DVK in juni extra projecten op een uitvoeringsprogramma staan omvattende in totaal 112 huurwoningen. Er werden inmiddels 4 PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 10 VAN 47

11 nieuwe projecten aangemeld met in totaal 72 huurwoningen. Bovendien is er sprake van 57 nog aan te melden huurwoningen in 3 projecten en heeft DVK nog enkele bijkomende projectintenties die momenteel nog niet precies gedefinieerd zijn. Het totaal aantal geplande woningen (in uitvoering, geprogrammeerd, aangemeld en nog aan te melden) in de periode december 2014 juni 2016 omvat 509 woningen. Daartegenover staat evenwel de uitvoering, onder begeleiding van de VMSW, van een Plan van Aanpak uit om haar financiële leefbaarheid te versterken. In dat kader engageert de SHM zich in 2015 om jaarlijks 10 (tot zelfs 15) oudere sociale huurwoningen te verkopen. Tot nu toe ging het om 5 woningen gebouwd in 1950, 1 in 1967, 2 in 1970, 5 in 1973 en 1 in Verwacht wordt dat DVK tegen eind 2019, op 5 jaar tijd, een groei realiseert van 40%, zelfs rekening houdend met de geplande verkoop en sloop van enkele oudere woningen. - Alle 5 gemeenten in haar actieterrein kregen een BSO-huur opgelegd. De tweejaarlijkse BSOvoortgangstoets vermeldt voor 2014 (situatie op 31/12/2013) naast de gerealiseerde aantallen sociale woningen ook het op dat ogenblik gekende aantal geplande woningen. Voor wat er dan nog rest van het BSO zijn bijkomende nieuwe initiatieven te nemen. - Voor Brasschaat is het BSO-huur 306 bijkomende huurwoningen. Volgens de voortgangstoets is daarvan 55% gerealiseerd en gepland. DVK realiseerde sinds begin 2008 tot einde 201 in totaal 112 huurwoningen. In de periode 2015 tot juni 2016 zijn er nog 157 bijkomende woningen gepland. Daarmee komt de bijdrage van DVK in Brasschaat op circa 250 woningen. Er blijven tot 2025 nog een 50-tal woningen bijkomend te plannen door de gemeente, het SVK en de SHM samen. - In Brecht is het BSO-huur 191 bijkomende woningen. Volgens de voortgangstoets is daarvan 59% gerealiseerd en gepland. DVK realiseerde van begin 2008 tot einde 2014 in totaal 18 huurwoningen. In de periode 2015 tot juni 2016 zijn er nog 198 bijkomend gepland. Met de bijdrage van DVK in Brecht van ruim 200 woningen is het BSO-huur binnen bereik. - Het BSO-huur in Schilde is 189 bijkomende woningen. Volgens de voortgangstoets is daarvan 14% gerealiseerd en gepland. DVK realiseerde in Schilde van begin 2008 tot einde 2014 in totaal 11 huurwoningen. In de periode 2015 tot juni 2016 zijn er nog 35 bijkomend gepland. Daarmee komt de bijdrage van DVK in Schilde op een 40-tal woningen. Er zijn nog 150 bijkomende woningen te plannen door de gemeente, het SVK en de SHM samen. - Wuustwezel heeft een BSO-huur van 119 bijkomende woningen. Volgens de voortgangstoets is daarvan 135% gerealiseerd en gepland. DVK realiseerde tot einde 2014 in totaal 32 huurwoningen. In de periode 2015 tot juni 2016 zijn er nog 103 bijkomend gepland. Daarmee draagt DVK in Wuustwezel ongeveer 120 woningen bij en is het BSO-huur bereikt. - In Zoersel is het BSO-huur 182 bijkomende woningen. Volgens de voortgangstoets is daarvan 42% gerealiseerd en gepland. DVK realiseerde tot einde 2014 in totaal 42 huurwoningen. In de periode 2015 tot juni 2016 zijn er nog 16 bijkomend gepland. Daarmee komt de bijdrage van DVK in Schilde op 58 woningen. Blijven er nog 124 bijkomend te plannen door de gemeente, het SVK en de SHM samen. - Bij de visitatie spraken bestuursleden en directie over wispelturigheid en weerstand van de gemeentebesturen waardoor het gebeurt dat geplande projecten geen doorgang kunnen vinden. Volgens hen worden zonder zekerheid over de realisatie nieuwe initiatieven en investeringen bijzonder riskant (zie OD 1.4). Er is sprake van een reeks verbrande dossiers met onder meer in Schilde het reduceren van een 10 jaar geleden gepland project voor 38 woningen naar de realisatie van 11 woningen, in Zoersel een gepland project voor 35 woningen dat geen doorgang vindt. Nog in Zoersel is er sprake van de realisatie van maar 7 woningen in plaats van de 11 oorspronkelijk geplande. Ten slotte in Schilde recent nog een weigering van de stedenbouwkundige vergunning voor 5 appartementen (zie OD 5.5). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 11 VAN 47

12 De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Toch heeft ze recent 3 projecten met sociale koopwoningen gerealiseerd: in 2009 met 9 woningen bij fase 3 van Kapelstraat-Tienpondstraat te Wuustwezel, in 2011 bij het gemengde huur- en koopproject in de Aerdenlei te Brasschaat met 15 woningen en in 2014 met 4 koopappartementen in de Peter Benoitlei te Brasschaat. Voor de toekomst zijn 5 nieuwe projecten gepland: 6 woningen in de Kortestraat te Brasschaat en in Brecht met 18 woningen in Kapelakker, 10 woningen in Molenstraat en 10 woningen in Lochtenberg, en in Wuustwezel in de Boterwijk Noord-Oost Gooreind met 79 koopwoningen. Deze prestaties kunnen momenteel niet vergeleken worden met die van andere SHM s. Daarom worden ze niet afzonderlijk beoordeeld maar meegenomen in de beoordeling bij OD 5.5. OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Al is DVK historisch gezien een zuivere huurmaatschappij, toch heeft ze in de voorbije jaren sociale kavels op de markt gebracht. In Wuustwezel verkocht ze 5 sociale kavels in 2011 en in Brecht 8 in De ontwikkeling van sociale kavels is voorzien in navolgende geplande projecten: Het Leeg - Rietbeemden te Brasschaat, de Molenstraat te Brecht en in Gooreind- Wuustwezel. Ook hier kunnen de prestaties van DVK moeilijk vergeleken worden met andere SHM s en worden ze daarom meegenomen bij de beoordeling bij OD 5.5. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Voor de realisatie van haar projecten zet de SHM enerzijds haar bestaande grondvoorraad in, verwerft ze gronden en panden in functie van specifieke projecten, maar tracht ze anderzijds ook te investeren in een strategische grondreserve voor de lange termijn. Haar grondvoorraad verminderde met 0,4 ha van 23,8 ha in 2010 naar 23,4 ha in Slechts 21% van alle SHM s beschikte over een grotere reserve. DVK ontwikkelt eveneens rechtstreeks projecten op recent verworven gronden. Het betreft onder meer verschillende CBO-projecten. Bovendien verwerft de SHM panden om ze na renovatie op te nemen in haar patrimonium of om er na de sloop nieuwe woningen voor in de plaats te realiseren. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM over een duidelijke strategie beschikt om gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten. Ze vindt dan ook dat DVK goed presteert voor deze doelstelling. - In 2010 bestond de grondvoorraad van 23,8 ha uit 18 terreinen: 7 in Brasschaat, 3 in Brecht, 1 in Schilde, 5 in Wuustwezel en 2 in Zoersel. Eind 2014 was 23,4 ha in eigendom van de SHM. Deze grondvoorraad was verdeeld over 20 terreinen: 4 in Brasschaat, 5 in Brecht, 3 in Schilde, 5 in Wuustwezel en 3 in Zoersel. Daarvan zijn 8 terreinen, samen 14,5 ha, onaangeroerd gebleven. 5 gronden werden aangewend voor projectontwikkeling, 6 nieuwe gronden werden verworven, 2 werden aangekocht en drie jaar later ontwikkeld, aan 1 grond is een aanzienlijke oppervlakte toegevoegd en van 1 is de oppervlakte gedeeltelijk benut. - De jaarlijkse evolutie in de grondreserve geeft aan dat er veel meer acties uitgevoerd zijn dan de gegevens over de totale grondreserve tonen. Daaruit blijkt de strategische aanpak van de SHM. Zo is er bijvoorbeeld de toename van het aantal gronden in Brecht, Schilde en Zoersel, waar een grotere inspanning voor het BSO-huur nodig is dan in Brasschaat en in Wuustwezel. - DVK ontwikkelde recent nog enkele gronden, zoals het binnengebied Kortestraat in Brasschaat en de Kapelakker in Brecht. Ze verkocht omwille van de financiële leefbaarheid (zie OD 1.1 en OD 5.1) gronden in Zoersel (en panden in Brasschaat). Daardoor is de grondvoorraad in juni 2016 geslonken tot 19,7 ha. In haar jaarverslag 2013 rapporteert DVK over gesprekken met de provincie Antwerpen en de gemeente Schilde over een potentieel mogelijke, belangrijke maar PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 12 VAN 47

13 complexe projectontwikkeling op langere termijn ( ) van 6 ha aan de rand van de weekendzone Schildestrand, waarvoor, voorafgaandelijk aan de ontwikkeling, eerst een ruimtelijk uitvoeringsplan dient te worden opgesteld. - De SHM verwierf een aantal panden uit particuliere verkoop, onder meer 4 te Brasschaat, 1 in Wuustwezel en 1 in Zoersel. De SHM krijgt heel wat dossiers aangeboden in het kader van haar recht van voorkoop. Ze maakt daar echter zelden gebruik van omwille van de hoge prijzen. Uitzonderingen zijn een aankoop in Pothoek te Brecht en in de Bredestraat te Brasschaat. DVK gebruikt alternatieve procedures om projecten financieel beter haalbaar te maken. Met het Rollend Grondfonds van de VMSW is projectontwikkeling mogelijk zonder dat de SHM zelf de (dure) gronden aankoopt. Een dergelijke procedure loopt momenteel in Het Leeg De Rietbeemden te Brasschaat. In het programma goede woningen heeft DVK in bestaande panden aangekocht die ze vervolgens sociaal verhuurt: 1 in Brecht, 1 in Zoersel en 2 in Brasschaat. De SHM realiseerde in 2013 via de CBO-procedure (Constructieve Benadering van Overheidsopdrachten, een vorm van Publiek-Private-Samenwerking om sociale woonprojecten te realiseren) het project in De Aard te Brasschaat en participeert in nog 5 nieuwe CBO-procedures: 2 in Brecht en 2 in Brasschaat voor huurwoningen en 1 in Brasschaat voor koopwoningen. Via erfpacht heeft DVK in Brasschaat 3 gronden van de gemeente en het OCMW en in Schilde 1 grond van het OCMW verworven. - In de visitatiegesprekken zegt de SHM dat tegenwoordig veel eigenaars (vooral landbouwers) en projectontwikkelaars gronden en/of gebouwen te koop aanbieden. Daardoor en ook omwille van haar beperkte financiële mogelijkheden prospecteert DVK minder intensief. Vandaag koopt DVK enkel gronden en panden als ze zeker is dat ze het project kan realiseren (cf. Plan van Aanpak; versie oktober 2015). Een Begeleidingscommissie (BGC) van de VMSW kijkt sinds 2012 toe op het herstel van het ontwricht financieel evenwicht als gevolg van een verstoring van de financiële harmonie. Voor een belangrijk deel is deze ontwrichting te wijten aan het aankopen van gronden die achteraf niet of niet in voldoende mate konden ontwikkeld worden voor sociale huisvesting (zie OD 1.1). Een te grote leningslast die - onder meer - daarvan het gevolg is en waar geen voldoende inkomsten tegenover staan vormt 75% van het financiële probleem. Een voorbeeld van zulke verwervingen is Het Leeg De Rietbeemden (11 ha) bedoeld voor 275 woningen te Brasschaat waar DVK 3 miljoen euro voorschoot die de gemeente Brasschaat pas onlangs terugbetaalde. Het OCMW Zoersel kocht de grond terug voor een gepland project van 35 woningen (zie OD 5.5). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed DVK hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van verschillende groepen. Ze bouwt consequent kleine woningtypes voor de grotere doelgroepen van senioren, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Ze werkt samen met de OCMW s en de welzijnsorganisaties in haar actieterrein aan een woningaanbod voor kleinere bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. - Analyse van de huurderspopulatie wijst uit dat in 2014 voor 83% van de huurders een kleinere woning (met 0, 1 of 2 slaapkamers), voor 10% een middelgrote woning (met 3 slaapkamers) en voor 7% een grotere woning (met 4 of meer slaapkamers) geschikt was. Uit gegevens over de periode blijkt dat deze verhouding vrijwel constant is gebleven. Ook de wachtlijst van kandidaat-huurders geeft eind 2015 ongeveer dezelfde verhouding met 80% kleinere, 12% middelgrote en 8% grotere gezinnen. - In 2014 telde het patrimonium van DVK 54% kleinere, 38% middelgrote en 8% grotere woningen. 168 kleinere gezinnen hadden minstens 2 slaapkamers op overschot in 131 middelgrote en in 37 grotere woningen. Ongeveer 15% van de woningen is onderbezet. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 13 VAN 47

14 - Met de realisatie van nieuwe woningen in geplande projecten stijgt het aandeel kleinere woningen tot 56%, het aandeel middelgrote woningen daalt tot 36% en het aandeel grotere woningen blijft op 8%. Het aandeel appartementen zal toenemen van 47% naar 53% en het aandeel eengezinswoningen zal afnemen van 53% naar 47% (het gaat hierbij uitsluitend om projecten waarvan, in juni 2016 het aantal, de soort en het type woningen al vaststaan). - Uit de toename van het aandeel appartementen en van kleinere woningen blijkt dat DVK met haar aanbod de woonbehoefte volgt van de kleinere gezinnen senioren, eenoudergezinnen en alleenstaanden - volgt zoals ze die onder meer afleidt uit de analyse van de huurderspopulatie en de wachtlijst van kandidaat-huurders. Anderzijds blijft het aandeel grotere woningen behouden en voorziet DVK enkele 5-slaapkamerwoningen zodat ook de grotere gezinnen kans maken op een geschikte woning. - De visitatiecommissie volgt de keuzes in de bouwprogrammatie van de SHM. Ze beveelt DVK echter aan de onderbezetting van haar patrimonium nader te onderzoeken. Informatie over de effecten van een langdurige onderbezetting op de huurinkomsten kan de ruimte aangeven waarbinnen een financiële en/of materiële ondersteuning van een verhuizing verantwoord is. In sommige gevallen kan een mutatieprogramma gekoppeld aan de projectontwikkelingen een oplossing bieden. - DVK heeft contacten met de welzijnsorganisaties in haar actieterrein. De SHM zette in 2001 het Samenwerkingsinitiatief Woonbegeleiding (SIWB) op dat bedoeld was om samen met een aantal lokale partners de communicatie over het wonen te verbeteren. Momenteel stelt DVK in Brasschaat en Wuustwezel woningen beschikbaar aan het Diensten en Begeleidings- Centrum (DBC) Openluchtopvoeding (OLO) voor bijzondere kleinere doelgroepen. Binnenkort breidt ze dit aanbod nog uit met 12 woningen in het project Koningsakker te Brasschaat. Op vraag van het Orthopedagogisch Centrum Clara Fey ontwikkelt DVK in de Molenstraat te Brecht een nieuw project voor personen met verstandelijke beperkingen. Aan Rotonde vzw verhuurt DVK in Brasschaat woningen voor volwassenen met een mentale en meervoudige handicap. Het OCMW Brasschaat huurt 4 crisiswoningen buiten stelsel. Het OCMW Brecht en DVK plannen een project voor 24 DIO-woningen (Dienst Inclusieve Ondersteuning). Het OCMW Wuustwezel huurt enkele woningen buiten stelsel. Het Spectrum vzw en DVK hebben in Wuustwezel 2 projecten voor begeleid wonen van personen met verstandelijke beperkingen (zie OD 4.4). PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed In realiseerde DVK 169 sociale huurwoningen. In de periode 2015 tot juni 2016 plande ze in totaal 509 woningen waarmee haar patrimonium tegen 2020 met 40% zal groeien. Ze levert daarmee een grote bijdrage aan het BSO-huur in alle gemeenten van haar actieterrein. De SHM slaagt erin haar grondreserve op peil te houden, ook in periodes van intensieve bouwactiviteit. Ze gebruikt daartoe een gedifferentieerde strategie die toelaat om de nodige sociale woonprojecten te kunnen uitvoeren. DVK oriënteert haar bouwprogramma op de toenemende vraag naar kleinere woningen voor grotere doelgroepen zoals ouderen, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Samen met haar lokale partners realiseert ze een specifiek woningaanbod voor kleinere bijzondere doelgroepen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 14 VAN 47

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Van een SHM wordt verwacht dat ze beschikt over een realistische meerjarenplanning en die gebruikt voor alle onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Ze moet er onder meer op gericht zijn de prioritaire doelstellingen van het Energie-Renovatie-Programma in 2020 te behalen. De meerjarenplanning van DVK voor groot onderhoud en renovatie reikt veel verder dan enkel de ERP-vereisten en is bovendien gekoppeld aan de financiële planning. Kleinere onderhouds- en herstelwerken worden door externe aannemers vooral uitgevoerd in regie en door de SHM opgevolgd. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. - Volgens de meest recente gegevens van de patrimoniumenquête voldeed 92% van het patrimonium van DVK aan de 3 prioritaire ERP-vereisten, meer bepaald dubbele beglazing, dakisolatie en een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Van alle SHM s boekte 89% een minder goed resultaat. Het aandeel woningen van DVK dat voldeed aan de 3 prioritaire vereisten was in 2010 al ruim 87% en nam in de periode nog met 5% toe. Er blijven enkel nog woningen over met maar 1 gebrek: 21 appartementen en 66 eengezinswoningen met elektrische verwarming evenals 10 eengezinswoningen zonder isolerende beglazing. - In Wuustwezel zijn de 10 bungalows zonder isolerende beglazing intussen gesloopt om plaats te maken voor 18 nieuwe huurwoningen. In 2015 zijn 2 renovatieprojecten aangemeld om in de 66 eengezinswoningen de elektrische verwarmingsinstallaties te vervangen. Er zijn dus nog 21 elektrische verwarmingsinstallaties te vervangen in appartementen, gebouwd in 2004 te Brasschaat. Gezien de recente realisatie, de complexiteit van de installatie van radiatoren en leidingen en het gegeven dat de woningen voldoen aan de andere vereisten, is deze vervanging niet prioritair. Ook voor niet-prioritaire ERP-doelstellingen, zoals gevelisolatie en ventilatie levert DVK inspanningen. 86% van de woningen heeft spouwisolatie en 13% buitenisolatie. 66% van de woningen heeft ventilatieroosters en 32% mechanische ventilatie. - De visitatiecommissie stelt vast dat DVK in juni 2016, op het moment van de visitatie, bijna klaar is met het ERP2020 voor de 3 prioritaire vereisten. De SHM is al vroeg gestart met de uitvoering ervan. De renovatiekost bedroeg 11 miljoen euro, een investering die een aanzienlijke leningslast genereerde. Bovendien werkt de SHM met verschillende renovatieprojecten verder aan het bewaken van de kwaliteit van haar woningen. Tot eind 2014 was een 12-tal renovatieprojecten gepland (aangemeld en geprogrammeerd) zoals het vervangen van dakgoten, daken, schouwen, kantelpoorten en het renoveren van gevels en liften. Door deze werken op te nemen in projecten blijven de resterende kleinere onderhoudsen herstellingswerken beheersbaar. Ook de beslissing om de komende jaren telkens 10 tot 15 woningen te verkopen zal invloed hebben op de kwaliteit van het patrimonium als geheel vermits DVK het al dan niet verkopen onder meer afhankelijk stelt van de renovatiekost (zie OD 1.1 en OD 5.1). - Voor de uitvoering van kleinere onderhouds- en herstelwerken doet DVK altijd beroep op lokale aannemers. Ze sluit raamcontracten af voor bepaalde werken zoals schoonmaak en groenonderhoud of ze organiseert een prijsvraag per opdracht. Werken met een beperkte kost laat ze in regie aan een vast uurloon uitvoeren. Bij alle opdrachten maakt DVK gebruik van een uitgebreide lijst aannemers en leveranciers. In juni 2016 waren dat er een 50-tal, verdeeld over een 12-tal specialismen, bijvoorbeeld 5 voor onderhoud CV, 7 voor dakwerken, 5 voor schrijnwerk en 7 voor renovatiewerk. Werken met meerdere aannemers per specialisme laat PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 15 VAN 47

16 een prijs/kwaliteitsvergelijking toe en verzekert de huurders een vlotte dienstverlening. Bovendien kiest DVK er voor om ook sociale economiebedrijven in te schakelen voor het uitvoeren van sommige opdrachten. Zo is het groenonderhoud na prijsvraag toegewezen aan Aralea, maar ook met andere sociale economiebedrijven als Goed Wonen, Wotepa en Imsir wordt samengewerkt. DVK beschikt over een jaarprogramma voor het regelmatig terugkerende onderhoud van 14 verschillende zaken, van centrale verwarming over bioveiligheid (bijvoorbeeld ongediertebestrijding) en hygiëne tot huisvuilophaling en groenzorg en dit per gemeente en per straat of complex. - Huurders melden hun technische problemen rechtstreeks aan de technische dienst zonder tussenkomst van de administratie of het onthaal. Meteen wordt uitgemaakt, met behulp van de ZieZo!-brochure, waar het precies om gaat en wie de kosten zal moeten dragen. Zijn die voor de huurder, dan zal de technische medewerker verwijzen naar de lijst van aannemers waaruit hij kan kiezen. De huurder mag echter ook iemand buiten de lijst voorstellen. Na bijna 2 jaar praktijkervaring met deze aanpak kan zowel de kwaliteit van de uitvoering, als de snelheid van de tussenkomst, als de kost van het werk geëvalueerd worden. DVK voert zelf geen onderhouds- en herstelwerken uit. Wel biedt haar technische medewerker een soort eerste hulp aan. Hij gaat ter plaatse en kan in veel gevallen met een kleine ingreep de eerste nood lenigen. Hij voert ook voorcontroles uit bij de huuropzegging zodat de huurder bijtijds het nodige onderhoud en herstel kan uitvoeren om kosten achteraf te beperken (zie OD 4.4). - Uit de tevredenheidsmeting van mei 2016 blijkt dat 80% van de respondenten tevreden is over hun woning. Over het snel en goed uitvoeren van herstellingen zijn de meningen verdeeld: 47% is het daarmee eens, 34% is het daarmee oneens (zie OD 6.3). In de toekomst wil de SHM haar huurders nog meer en beter informeren over herstellingen. Daarom is ze van plan de huurder kort na de uitvoering van elke afzonderlijke herstelling grondiger te bevragen. Momenteel voorziet DVK nog jaarlijks euro aan eigen middelen voor onderhoud en herstel maar ze wil dat in de toekomst beperken tot een budget voor dringende en moeilijk te voorziene ingrepen. De SHM is van plan kleinere projecten te bundelen en via raamcontracten te laten uitvoeren zodat ze onder FS3 te financieren zijn, bijvoorbeeld voor het ruimen van septische putten en het reinigen van leidingen, voor het onderhoud van rook- en warmteafvoerinstallaties en voor het onderhoud van groendaken. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed Van een SHM wordt verwacht dat ze een duidelijke visie heeft op de bijdrage die ze kan leveren tot een beter milieu en dat ze deze visie goed in praktijk brengt. De SHM heeft eveneens een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning nodig om de ERP2020 doelstellingen voor het hele patrimonium te halen. DVK concretiseert haar visie door een aantal elementen consequent mee te nemen in de praktijk. Haar meerjarige planning geeft aan dat ze bijtijds de doelstellingen van het ERP2020 haalt. De visitatiecommissie is van oordeel dat DVK goede prestaties levert voor deze doelstelling. - De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee principes: (1 ) het maximaal aanwenden van (lokale) duurzame materialen en (2 ) het voorkomen van onnodig ruimtegebruik. Het stimuleren van de huurders tot zuinig energiegebruik is eveneens een belangrijk aandachtpunt. - Uit de meerjarige onderhouds- en renovatieplanning blijkt dat DVK ruim op tijd aan de prioritaire vereisten van het ERP2020 zal voldoen (zie OD 2.1). - DVK levert de nodige prestaties inzake milieuzorg, met name voor wat ruimte- en materiaalgebruik betreft. Zo benadrukt ze bijvoorbeeld bij architectuurwedstrijden voor PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 16 VAN 47

17 nieuwe projecten de aspecten energievriendelijkheid en duurzaam bouwen in het programma van eisen en in de gunningscriteria: - Voor duurzaam ruimtegebruik betekent dit inbreidingsgericht en compact bouwen volgens de beste oriëntatie voor passieve bezonning, met gemeenschappelijke voorzieningen en gericht op hernieuwbare energie. Voorbeelden zijn een vervangingsbouw via schakelbouw te Wuustwezel, overdekte gemeenschappelijke circulatieruimte bij eengezinswoningen te Wuustwezel en Brecht, ontwikkelen van een binnengebied en aankoop van goede woningen te Brasschaat en het gebruiken van open ruimte voor sport- en spelinfrastructuur in Brecht. - Voor wat materiaalgebruik aangaat betekent dat bijvoorbeeld het kiezen voor niet-tropische houtsoorten, het gebruiken van in de streek geproduceerde baksteen en het opteren voor groendaken, wat geschiedde in 4 DVK-projecten te Brasschaat en Brecht. - Er zijn zonnepanelen in gebruik en/of voorzien in een project in Wuustwezel en bij alle CBOprojecten. Vele woningen zijn uitgerust voor regenwaterrecuperatie. - DVK heeft in 5 complexen met in totaal 91 woningen collectieve verwarmingssystemen geïnstalleerd in Wuustwezel, Brecht en Zoersel. Vanuit milieuoogpunt is daarin het zuiniger energieverbruik door een evenwichtiger verwarming van het complex van belang naast andere pluspunten inzake afrekening, veiligheid en controle (zie OD 5.5). - In samenwerking met SHM De Ideale Woning heeft DVK het inzetten van energiesnoeiers toegewezen aan het sociaal-economiebedrijf Goed Wonen. De energiesnoeiers installeren rookmelders en voeren energiescans uit. Daarbij informeren ze de bewoners over het zuiniger omgaan met energie. Na 1 jaar volgt er een opvolgscan en analyseert Goed Wonen samen met de bewoners de resultaten (zie OD 4.4). - Bij de huisbezoeken in de proefperiode informeert de sociale dienst de nieuwe huurders over het aangewezen gebruik van de woning, van apparaten en installaties (zie OD 4.4). - DVK heeft twee energiedeskundigen onder haar medewerkers die EPC s opmaken voor elke gerenoveerde en elke nieuw verhuurde woning. In 2015 gaf de SHM een extern bureau de opdracht om voor het resterende deel van het patrimonium EPC s te maken. Op dit moment is ruim de helft van de woningen gecertificeerd. Samen met de geraamde renovatiekost gebruikt DVK de EPC-gegevens om uit te maken of een woning gerenoveerd dan wel verkocht wordt. - De visitatiecommissie stelt vast dat heel wat maatregelen en ingrepen van DVK wijzen op haar bekommernis voor het milieu. Ze suggereert DVK om, met alle beschikbare elementen uit de dagelijkse praktijk als vertrekpunt, haar milieuvisie op de toekomst te formuleren en vervolgens door te vertalen naar een strategie tot op het niveau van operationele doelstellingen en procedures zodat haar acties meer gestroomlijnd worden en de woningkwaliteit, zowel van het bestaand patrimonium als van de nieuw te realiseren projecten, op het vlak van milieuzorg verzekerd is. OD 2.3. De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De SHM bouwde aanpasbare woningen in Ze beschikt over een aantal aangepaste woningen en heeft daarenboven op vraag van huurders al verschillende woningen aangepast aan hun individuele noden. Om haar patrimonium flexibel inzetbaar en toegankelijk te maken voor verschillende doelgroepen vertrekt DVK van de woonnoden die ze samen met de partners in het lokaal woonoverleg en met de verschillende woon- en welzijnsorganisaties vaststelt. De visitatiecommissie meent dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. - Aanpasbaar gebouwde woningen zijn met kleine ingrepen bewoonbaar te maken voor iemand met een beperkte zelfredzaamheid. Aanpasbaar bouwen laat maatwerk toe voor specifieke noden. Aanpasbare woningen kunnen niet bij geen voorrang toegewezen worden tenzij ze in een lokaal toewijzingsreglement of het intern huurreglement voorbehouden zijn aan een PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 17 VAN 47

18 doelgroep. DVK heeft in 2014 in totaal 8 woningen aanpasbaar gebouwd te Brasschaat: 4 in een project van 18 woningen en 4 in een project van 32 woningen. - Aangepaste woningen zijn geschikt gemaakt voor bewoning door iemand met een fysieke beperking vóór de persoon in kwestie gekend is. De aanpassingen maken in principe bewoning mogelijk door iedereen die deel uitmaakt van de betreffende doelgroep. Voor aangepaste woningen kan bij toewijzing voorrang verleend worden. Volgens deze omschrijving heeft DVK in totaal 37 aangepaste woningen. Verder zijn in haar patrimonium 86 woningen met 1 en 2 slaapkamers rolstoeltoegankelijk. Het betreft 38 appartementen en 48 eengezinswoningen. In de geplande projecten in Brasschaat, Wuustwezel en Brecht zijn momenteel nog een 30-tal aangepaste woningen opgenomen waaronder ook 10 aanleunwoningen bedoeld voor bewoners met een verminderde of een verminderende zelfredzaamheid. - Tot dusver heeft DVK 15 woningen op vraag van de bewoners en met tussenkomst van het VAPH aangepast volgens hun specifieke noden. Het betreft woningen in Brasschaat, Brecht en Wuustwezel waarin badkamers, keukens en deuren werden aangepast. Vragen van huurders om hun woning te mogen aanpassen bekijkt de SHM altijd individueel. DVK helpt de huurder bij het samenstellen van het subsidiedossier en volgt de procedure mee op (zie OD 4.4). - DVK beschikt over kleinere, middelgrote en grotere woningen, zowel appartementen als eengezinswoningen (zie OD 1.5). Evenwel is dit gedifferentieerd aanbod niet in elke gemeente evenwichtig samengesteld. De momentopname in juni 2016 toont in Brasschaat en Wuustwezel een tendens naar een kleine toename en in Brecht naar een grote toename van kleinere appartementen. Schilde heeft zo weinig sociale woningen dat met het nieuwe project het aandeel kleinere appartementen meteen verdubbelt. In Zoersel is er een omgekeerde beweging op til met een lichte daling van de kleinere appartementen maar dat resulteert in een evenwichtiger aanbod voor de nabije toekomst. De visitatiecommissie stelt vast dat DVK over het geheel genomen de variatie in haar bestaande aanbod behoudt in de gemeenten Brasschaat en Wuustwezel, waar ze de meeste woningen heeft, dat ze in Brecht en in Schilde bijstuurt door meer kleinere woningen te realiseren en omgekeerd in Zoersel meer middelgrote en grotere woningen bouwt. Op die manier stemt DVK haar patrimonium in elke gemeente beter af op de plaatselijke noden en maakt het flexibeler inzetbaar. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed DVK heeft een meerjarige onderhouds- en renovatieplanning waarmee ze de uitvoering van het ERP2020 bijtijds realiseert. De huurders zijn veelal tevreden over de kwaliteit van hun woning maar over de goede en snelle uitvoering van herstellingen zijn de meningen verdeeld. Uit haar dagelijkse praktijk blijkt de nodige zorg om het milieu. De visitatiecommissie suggereert DVK om haar milieuvisie te formuleren en te vertalen naar een strategie met doelstellingen en procedures zodat haar acties meer gestroomlijnd worden en de woningkwaliteit op het vlak van milieuzorg verzekerd is zowel van het bestaand patrimonium als van de nieuw te realiseren projecten. De SHM bouwt aanpasbaar, beschikt over aangepaste woningen en ondersteunt aanpassingen op maat. Uit haar woningprogrammatie blijkt dat DVK haar aanbod verbreedt door in alle gemeenten een nog grotere variatie aan soorten en types woningen aan te bieden waardoor haar patrimonium flexibeler inzetbaar en toegankelijker wordt voor de bewoner. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 18 VAN 47

19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed DVK zorgt ervoor dat de projecten die zij aankoopt op korte termijn kunnen omgezet worden in woningen die inkomsten genereren door een aantal criteria te hanteren en door de vergunbaarheid en de beoogde densiteit van de projecten vooraf af te toetsen bij de gemeente. De maatschappij slaagt erin om de kostprijs van de projecten te beperken en bij aanbesteding 2 à 3 procentpunten onder de kostprijsnorm te houden. Hierdoor kan ze, via de VMSW, maximaal gebruik kan maken van de financieringsmogelijkheden. DVK beschikt niet over ontwerprichtlijnen voor prijsbewust ontwerpen en bouwen en de visitatiecommissie raadt aan om hier werk van te maken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DVK inzake prijsbewust bouwen en renoveren goed. - DVK gaat na of de verwervingen die zij overweegt en de projecten die zij daarop beoogt passen binnen de stedenbouwkundige visie van de gemeente. Dat doet zij door voorontwerpplannen voor te leggen op het lokaal woonoverleg, maar ook via directe contacten met de gemeente. Dit heeft een financieel oogmerk: de SHM kan het zich naar eigen zeggen financieel niet veroorloven om gronden/panden te verwerven die niet direct omzetbaar zijn in financieel haalbare projecten. De SHM past deze werkwijze toe naar aanleiding van een aantal discussies met betrekking tot projecten waar uiteindelijk niet het beoogde aantal huurwoningen gerealiseerd kon worden. Andere gehanteerde criteria voor de evaluatie van de opportuniteit zijn de inplanting en locatiekeuze van de bouwplaats met de nadruk op inbreidingsgericht en compact bouwen, goede oriëntatie voor maximale passieve bezonning, gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen, het gebruik van hernieuwbare energie (zie OD 2.2) en de ligging van de grond in functie van de doelgroep (scholen, winkels voor jonge gezinnen / wandelmogelijkheden voor senioren). De aftoetsing gebeurt eerder ad hoc er is geen systematische analyse (a.h.v. een afpuntlijst bijvoorbeeld) van de mogelijke risico s verbonden aan het ontwikkelen op een bepaalde locatie. - Er zijn nog geen gegevens beschikbaar over de gemiddelde kostprijs van bouw- en renovatieprojecten die een vergelijking met andere SHM's toelaten. Er is echter wel informatie die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt, zonder dit in een context te zien van een onderlinge positionering. De visitatiecommissie kijkt daartoe na of de SHM haar projecten binnen het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) realiseert. Dit laat de SHM toe de investeringen te financieren met een gesubsidieerde lening. Voor het deel van de investeringen dat het subsidiabel leningsplafond overschrijdt dient de SHM een beroep te doen op eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Om te kunnen oordelen of de SHM gedurende het volledige proces aandacht heeft voor prijsbewust bouwen kijkt de visitatiecommissie of DVK onder deze plafonds is gebleven en dit op drie cruciale momenten, namelijk in de ontwerpfase, bij de gunning van de werken en ten slotte bij de oplevering. - DVK streeft op vraag van de begeleidingscommissie bij het ontwerpen van nieuwbouwprojecten naar een kostprijs die maximaal 95%van de subsidiabele prijsplafonds bedraagt.. Dit principe wordt bij de opstartvergadering ook meegegeven aan de architect. In elke fase van het ontwerpproces dient de architect dit met een kostensimulatie aan te tonen. De visitatiecommissie raadt aan om deze aftoetsing ook formeel te verankeren in het PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 19 VAN 47

20 beslissingsproces. De maatschappij beschikt niet over eigen ontwerprichtlijnen, waarin zij haar haar eigen visie op prijsbewust ontwerpen meegeeft. - Het tweede cruciale moment voor prijsbewust bouwen is de effectieve prijs bij de gunning van de werken. De visitatiecommissie kon de tabel inkijken die de maatschappij voorlegt in het kader van de financiële begeleiding door de VMSW. Uit dit document blijkt dat de maatschappij erin slaagt om bij gunning een aantal procenten ( 2 à 3%) onder de kostprijsnorm te blijven, maar dat de eigen norm van 95% niet altijd gehaald wordt. Het valt de visitatiecommissie ook op dat de projecten die in het kader van een CBO-procedure aangemeld worden systematisch ca. 10% meer kosten dan de FS3-prijsplafonds, terwijl ook hier een aantal procentpunten marge aan te bevelen is (in de CBO procedure mag tot 10% van de bouwkost voorzien om de ontwerp en opvolgingskosten te dekken). Bij aanbestedingen van grote projecten kiest DVK voor het opdelen in loten omdat zij ervan overtuigd is dat de concurrentie zo meer kan spelen en de kostprijs lager is. Een voorbeeld hiervan is de realisatie van 22 huurwoningen aan de Salphensebaan, Oostmallebaan (Zoersel), waar de aanbesteding gesplitst werd in ruwbouw, technieken en elektriciteit. - Het derde cruciale element inzake prijsbewust bouwen is de mate waarin de SHM meerwerken toestaat en beheerst tijdens de uitvoering. De contractwijzigingen bij nieuwbouw bedroegen voor de werven die in 2014 opgeleverd werden (Aardenlei en Eikendraaf) 0,75% van het aanbestedingsbedrag. Voor het renovatieproject (De Vennekens) was dat 0,96%. Met deze verhouding bevindt de maatschappij zich in de middenmoot van de sector. In 2011 en 2012 lag het percentage contractwijzigingen voor nieuwbouw op hetzelfde niveau maar er waren toen iets meer SHM s die een lager percentage aan contractwijzigingen hadden. In 2012 lag het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouw hoger, maar in dat jaar werd enkel een vervangingsbouw van 5 huurwoningen opgeleverd (Kapelstraat). De contractwijzigingen voor renovatie vertonen een piek in 2013, maar ook hier wordt dit veroorzaakt door één enkel project (Oostmallebaan, renovatie van 8 woningen). Onder invloed van de begeleidingscommissie hecht de maatschappij veel belang aan het beperken van de meerwerken en de visitatiecommissie stelt vast dat dit ook lukt. Doordat het aanbestedingsbedrag van DVK enkele procentpunten onder de norm uitkomt (met uitzondering van CBO-projecten), blijft de maatschappij met minder dan 1% contractwijzigingen binnen de subsidiabele prijsplafonds. - De visitatiecommissie stelt vast dat DVK niet beschikt over een systematische aanpak om de ontwerpdoelstellingen, randvoorwaarden en opgedane ervaringen mee te geven aan de ontwerpers bij het uitwerken van een project. De visitatiecommissie raadt aan om ontwerprichtlijnen uit te werken die de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes. Zo kan aan de ontwerpers iedere keer hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kan de maatschappij vergetelheden (die vaak leiden tot meerwerken) vermijden en kan de directie naar de raad van bestuur toe duidelijk rapporteren of een project conform de eigen ontwerprichtlijnen uitgewerkt werd, of waarom de ontwerper daar mits motivering van afwijkt. De visitatiecommissie raadt ook aan om dit document op te vatten als een levend document dat periodiek bijgewerkt wordt in functie van de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek. Daarnaast kan de SHM in de ontwerprichtlijnen ook aandacht besteden aan de onderhoudskost inherent bepaalde materiaalkeuzes. - De begeleidingscommissie van de VMSW kwam in 2015 tot de conclusie dat de aanbesteding en opvolging van de werven volgens haar niet voldoende is, waardoor de werken meer kosten dan noodzakelijk. De opdeling in percelen zou volgens deze commissie aanleiding geven tot veel termijnverlengingen en verrekeningen. Verder kan, volgens de begeleidingscommissie van de VMSW, de administratieve opvolging en de afstemming van de bouw op de infrastructuurwerken beter. De maatschappij vindt dat ze doet wat kan en heeft geen specifieke maatregelen genomen naar aanleiding van de conclusies van de PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 20 VAN 47

21 begeleidingscommissie. Op basis van de elementen die beschikbaar zijn, kan de visitatiecommissie binnen het voorziene tijdsbestek van een visitatie niet nagaan of de bevindingen van de begeleidingscommissie (nog steeds) correct zijn. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De huurlasten die DVK aanrekent liggen hoger in vergelijking met andere SHM s: 72% van de SHM s hebben lagere huurlasten. De maatschappij voert zelf analyses uit met betrekking tot de huurlasten en neemt initiatieven om deze kosten terug te dringen. De huurlasten omvatten het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de kosten voor het onderhoud van de liften, en het onderhoud van de groenzones. De visitatiecommissie vindt dat de SHM voldoende doet om prijsbewust te verhuren en beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling goed. - De mediaan huurprijs voor een eengezinswoning van DVK is gestegen van 281 euro in 2010 naar 308 euro in 2014 (72% van de SHM s rekent lagere huurprijzen voor woningen aan). De mediaan huurprijs voor appartementen van DVK bedroeg 226 euro in 2010 en is gestegen naar 253 euro in 2014, en hier behoort DVK tot de 5% SHM s met de hoogste sociale huurprijzen. De SHM heeft echter weinig tot geen impact op de huurprijs. Deze wordt immers hoofdzakelijk bepaald door de markthuurwaarde van de woningen (die eerder hoog is), de gezinssituatie en het inkomen van de sociale huurders. Het mediaan netto-equivalent belastbaar inkomen van de sociale huurders (dat het inkomen herberekent volgens de gezinssituatie) van Voorkempen is gestegen van euro in 2010 naar euro in 2014, wat lager is dan bij ongeveer drie vierden van alle SHM s. In diezelfde periode is het aandeel van alleenstaande huurders nagenoeg gelijk gebleven (ca. 42%), maar bij andere SHM s is dit aandeel gemiddeld wel gestegen. Het aandeel huishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 is lichtjes gedaald van 31,3% in 2010 naar 30,2% in Ca. 4 op 10 SHM s hebben een lager aantal huurders met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar. De hogere huurprijzen voor de woningen en appartementen van DVK zijn niet te verklaren aan de hand van de gezinssituatie en het inkomen van de sociale huurders, zodat de oorzaak eerder gezocht moet worden in de hoge markthuurwaardes (zie inleiding) en het relatief jong patrimonium van de SHM. - Naast de huur en de uitgaven voor energie en water, vormen de huurlasten een belangrijke uitgave voor de huurders. De maatschappij rekent pas vanaf 1 januari 2012 huurlasten door aan haar huurders. Bij DVK zijn de jaarlijkse gemiddelde huurlasten gestegen van 135 euro in over 327 in 2013 naar 281 euro in De maatschappij heeft inspanningen geleverd om de huurlasten te doen dalen tussen 2013 en 2014, maar in 2014 rekenden 72% van de maatschappijen lagere huurlasten aan. De maatschappij voert periodiek analyses uit met betrekking tot de huurlasten. Zo stelde ze vast dat de huurlasten in de Eikendreef (Brasschaat) abnormaal hoog waren en dat de oorzaak daarvan het gemeenschappelijk waterverbruik was. Eerst werden individuele watermeters geplaatst en na bijkomende controles ter plaatse bleek dat een aantal sanitaire toestellen niet goed functioneerden, wat meteen werd verholpen. (zie OD 6.1) - De visitatiecommissie kon de huurlasten per gebouw inkijken en daaruit blijkt dat er grote verschillen zijn tussen woningen met huurlasten van ca. 160 euro per jaar tot ca. 900 euro per jaar, met een enkele uitschieter van ca euro per jaar (Romboutweg). Het aandeel 1 In 2010 en 2011 werden voor wat betreft huurlasten geen gegevens opgenomen in de prestatiedatabank omdat de maatschappij geen huurlasten doorrekende aan haar huurders. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 21 VAN 47

22 appartementen in het totale patrimonium van de SHM bedraagt 46,7% en dat is hoger dan bij 3/4de van de SHM s. Appartementen veroorzaken doorgaans ook meer huurlasten door de kosten voor onderhoud van liften en gemeenschappelijke delen. Bij DVK worden slechts voor een vijftal gebouwen kosten aangerekend voor het onderhoud, het verbruik en de keuring van de lift. - De huurlasten omvatten hoofdzakelijk het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de kosten voor het onderhoud van de liften (indien aanwezig) en het groenonderhoud. Daarnaast zijn in sommige gebouwen ook de vuilnisophaling en het reinigen van riolen en dakgoten opgenomen. Sommige onderdelen van de huurlasten (o.a. reinigen en ontstoppen rioleringen) worden ten laste gelegd van alle huurwoningen (uiteraard voor zover de oorzaak van de verstopping niet kan toegewezen worden aan een specifieke huurder). Verder voorziet DVK maandelijks ook een forfaitair bedrag voor het nazicht van de noodverlichting en de verlichting van de gemeenschappelijke delen. - Bij gemengde projecten stelt de SHM een syndicus aan zodat het beheer niet door eigen personeel dient te gebeuren. De kosten van de syndicus wordt ook via de huurlasten doorgerekend. In 2015 stelde zij voor de gebouwen in de Watertoren in Brasschaat en de Kapelstraat in Wuustwezel een syndicus aan. - DVK levert voldoende inspanningen om de huurlasten te beperken. In enkele gebouwen bood zij de huurders de mogelijkheid om een deel van de gemeenschappelijke trap zelf te reinigen via een beurtrolsysteem, maar de SHM is met deze aanpak gestopt omdat ze vaststelde dat het vuil zich bleef opstapelen in de vuilnisbergingen. De SHM probeert verder de kosten voor het onderhoud van de groenvoorzieningen te beperken door de bewuste zones over te dragen naar de gemeente, maar hier zijn nog een aantal stappen te zetten. De visitatiecommissie raadt aan om hiervoor een stappenplan op te stellen, zodat de overdracht ook binnen een bepaalde termijn gerealiseerd wordt. DVK heeft samen met een aantal andere huisvestingsmaatschappijen deelgenomen aan een groepsaanbesteding voor gas en elektriciteit. Deze groepsaankoop gebeurt tweejaarlijks en vond de laatste keer plaats in september In 2015 koos DVK ervoor om een overeenkomst aan te gaan met het Vlaams Energiebedrijf (VEB). Het VEB richt zich erop de energie-efficiëntie van haar klanten te verhogen en zo de kosten te drukken. De maatschappij nam eveneens deel aan een recente groepsaanbesteding van de VVH voor wat betreft de verzekeringspolis voor de huurwoningen, waardoor ca. 50% aan premies bespaard kon worden. Daarnaast lanceert DVK systematisch prijsvragen bij verschillende firma s om de huurlasten zo laag mogelijk te houden (diverse raamcontracten voor poetswerken, onderhoud cv ketels en ventilatiesystemen, ). - Het is een bewuste keuze van DVK om onder andere ook een beroep te doen op sociale economiebedrijven als Aralea vzw, Goed Wonen vzw, Wotepa vzw en Imsir. Zo heeft DVK, na een prijsvraag, ook een overeenkomst afgesloten met Aralea vzw voor het groenonderhoud van het patrimonium. Tijdens een recente vernieuwing van het onderhoudscontract Groenonderhoud ( ) zocht de SHM doelbewust naar socioeconomische bedrijven of beschutte werkplaatsen om een prijsofferte in te dienen. - Uit de gesprekken met woon- en welzijnsactoren bleek dat er wrevel was over de afrekening van het collectief verwarmingssysteem in een 5-tal complexen (zie OD 2.2). Door een discussie met de leveranciers van de uitleesapparatuur was een technische aanpassing niet onmiddellijk haalbaar, maar DVK heeft hierop ingespeeld door bijkomende informatieavonden te organiseren (zie OD 6.1). De SHM zat ook samen met de bewoners naar aanleiding van een nieuw afvalsysteem en voor de verkoop van jetons voor de wasmachines in de gemeenschappelijke wasplaatsen in Zoersel (Handelslei, Sint-Jozefsplein). (zie OD 4.3) PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 22 VAN 47

23 DVK toetst initiatieven voor nieuwe projecten af aan de visie van de gemeente en hanteert een aantal criteria om erover te waken dat de aankoop op korte termijn kan omgezet worden in woningen die inkomsten genereren. De maatschappij slaagt erin om de kostprijs van de projecten te beperken en bij aanbesteding enkele procentpunten onder de kostprijsnorm te houden. Via het beperken van de contractwijzigingen slaagt DVK er dan ook in om de totale kostprijs te onder de subsidiabele prijsplafonds te houden, waardoor ze maximaal gebruik kan maken van de financieringsmogelijkheden via de VMSW. DVK beschikt niet over ontwerprichtlijnen inzake prijsbewust bouwen en de visitatiecommissie raadt aan om hier werk van te maken om op systematische wijze haar eigen inzichten inzake het kostprijsbewust ontwerpen mee te geven. De huurlasten die DVK aanrekent liggen hoger in vergelijking met andere SHM s: 72% van de SHM s hebben lagere huurlasten. Toch meent de visitatiecommissie dat de SHM voldoende inspanningen levert om prijsbewust te verhuren. Zo voert de maatschappij zelf analyses uit met betrekking tot de huurlasten en neemt ze verschillende initiatieven om deze kosten terug te dringen. 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed DVK hanteert een goede procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen strikt op. Ze slaagt erin om de huurdersachterstal te beperken en uithuiszettingen te vermijden door het aanbieden van afbetalingsmogelijkheden en begeleiding. Ze werkt samen met alle OCMW s van haar actieterrein en met welzijnsorganisaties voor het opvolgen van onaangepaste wooncultuur. Het aantal uithuiszettingen is beperkt. DVK heeft een duidelijke strategie om beëindiging van huurdersovereenkomst wegens achterstal, overlast of verwaarlozing van de woning te voorkomen en ze past die ook toe. De visitatiecommissie vindt de inzet van DVK voor woonzekerheid goed. - De SHM beschikt over een procedure huurachterstal die toelaat de huurder met betalingsproblemen op te volgen en die erop gericht is het aantal uithuiszettingen zo veel mogelijk te vermijden. De procedure bevat een goed evenwicht tussen de belangen van de maatschappij en die van de huurder. Volgens de SHM laat de procedure voldoende ruimte om te bemiddelen en oplossingen te zoeken in het belang van de huurder en de SHM. De visitatiecommissie beaamt dit. DVK speelt kort op de bal en doet dit zowel persoonlijk, per brief als per telefoon. - De huurbetalingen worden gecontroleerd aan het begin van de maand. Bij huurdersachterstal volgt direct na de tiende van de lopende maand een eerste aanmaningsbrief, met het verzoek te betalen. Indien de 5 e van de volgende maand de huurdersachterstal niet aangezuiverd is, volgt een ingebrekestelling per brief waarin de SHM ook een huisbezoek aankondigt. In geval van afwezigheid van de huurder bij dit of als er geen reactie volgt, stelt de SHM het OCMW in kennis met de vraag om te bemiddelen. Ook als de huurder de gemaakte afspraken niet nakomt, bemiddelt het OCMW. In deze fase van de procedure kan de huurder een afbetalingsplan onderhandelen. Indien al deze stappen nog geen resultaat hebben, stuurt de SHM een derde aanmaningsbrief met een voorstel tot minnelijke schikking. Als dit nog niet leidt tot een resultaat, stuurt de SHM het dossier door naar een advocaat die het dossier zal inleiden voor het vredegerecht. Als de huurder ter zitting aanwezig is, wordt veelal voorgesteld om in wederzijds akkoord een afbetalingsplan op te maken, wat resulteert in het PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 23 VAN 47

24 uitstellen van de beslissing ten gronde. Indien de huurder niet verschijnt op de zitting, komt er veelal n vonnis voor verbreking van de huurovereenkomst. Als de huurder aanwezig is, zal een afbetalingsplan opgemaakt worden en wordt de zitting uitgesteld. Als de huurder niet betaalt of het afbetalingsplan niet volgt, volgt een verbreking van de huurovereenkomst. - De medewerkers van de klantendienst maken voor de raad van bestuur een maandelijkse rapportage van het aantal dossiers, het bedrag aan huurdersachterstallen en de stappen die gezet zijn om de huurdersachterstallen te beperken. Zo weet de raad van bestuur hoeveel schulden er via collectieve schuldbemiddeling zullen betaald worden, hoeveel er dankzij de bemiddeling van het OCMW afbetaald is en hoeveel dossiers bij de advocaat in behandeling zijn. - De huurdersachterstallen verminderen. De visitatiecommissie verwijst naar de prestatiedatabank waar de huurachterstallen in 2013 nog 1,03% bedroegen om te zakken naar 0,91 % in De SHM zit daarmee bij de 15% SHM s met de laagste huurdersachterstallen. De SHM schrijft deze daling toe aan de intensieve opvolging via de procedure opvolging van huurdersachterstallen (OD 5.3). Positief is dat het aantal uithuiszettingen relatief stabiel blijft. In 2012 waren dat er nog 4. Dit daalde in 2013 naar 3 en in 2014 naar 2 uithuiszettingen. In 2015 waren er 5 uithuiszettingen. Deze zijn het gevolg van huurders die het afbetalingsplan niet respecteerden of niet reageerden op de aanmaningen of op huisbezoeken. - Alhoewel DVK geen specifieke procedure voor overlast (lawaai, huisdieren) heeft, heeft ze wel een strategie ontwikkeld om de beëindiging van de huurovereenkomst wegens overlast te voorkomen. Bij meldingen van overlast neemt de maatschappelijk werker namelijk contact op met de huurders (telefonisch of schriftelijk) of gaat zij al dan niet aangekondigd op huisbezoek. De SHM tracht door overleg zelf het probleem op te lossen. - Als de begeleiding van huurders bij overlast of andere problemen door middel van huisbezoeken geen afdoende resultaten geeft, geeft DVK aan dat zij kiest om de gemeentelijke burenbemiddeling in te schakelen (gemeentes Brasschaat, Schilde), woonbegeleiding (OCMW Zoersel) of een overeenkomst opmaakt waarbij de huurder een begeleiding aanvaardt en duidelijk omschreven is wat de begeleidingsmix uitmaakt (Brecht en Wuustwezel). De SHM is lid van het Samenwerkingsinitiatief Begeleid Wonen, waar diverse welzijnsorganisaties (zie OD 1.5 en OD 4.2) lid van zijn die zich inzetten voor specifieke doelgroepen als psychiatrische patiënten en jongeren met begeleid wonen. Naast de moeilijkheden die deze doelgroepen ondervinden om een aangepast woonaanbod te vinden op de reguliere markt, zijn er volgens de SHM ook vaak problemen met de woonattitude en/of storend gedrag voor de omgeving. Daarom vindt zij dat inzet voor deze doelgroepen moet gepaard gaan met een passende ondersteuning, op maat van de cliënt en zijn omgeving. Bij gebrek aan passende begeleiding eindigt voor deze groep een bewoning al te vaak in een uitdrijving, wat een grote persoonlijke, maar ook maatschappelijke kost met zich meebrengt. (jaarrapport 2015). Door overlast te voorkomen, verkleint de kans dat die tot woononzekerheid zal leiden. De visitatiecommissie kan zich vinden in deze stelling. Ook de OCMW s waarmee de visitatiecommissie sprak, delen deze mening. OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed DVK heeft een strategie ontwikkeld om problemen inzake leefbaarheid aan te pakken en op te lossen. De SHM zet daarvoor verschillende instrumenten in: huisbezoeken door de eigen sociale dienst of met de gemeente (Zoersel) in het kader van een woonbegeleidingsproject voor mensen met psychiatrische problematiek of een psychosociale kwetsbaarheid. De SHM neemt, waar zij kan, zelf initiatieven om leefbaarheidsproblemen te voorkomen. De visitatiecommissie vindt de aanpak van de SHM goed. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 24 VAN 47

25 - De verhuurdienst besteedt veel tijd aan het voorkomen van leefbaarheidsproblemen in het actieterrein van de maatschappij door huisbezoeken af te leggen (gemiddeld tot 30 per maand per sociaal assistent in 2014 en in 2015 ). Er zijn hiervoor 2 maatschappelijk werkers aangesteld. Zij wijzen de huurders op hun rechten en plichten en leggen huisbezoeken af bij huurders die problemen stellen op het vlak van aanhoudende overlast. Ondanks soms intensieve begeleiding maken bepaalde huurders weinig of moeilijk vooruitgang om een aanvaardbare wooncultuur te bereiken. Oorzaken zijn een gebrek aan essentiële vaardigheden bij de huurder of een gebrek aan samenwerkingsbereidheid met de SHM of het OCMW. Zij gaan op huisbezoek, tijdens en na de proefperiode als extra opvolging noodzakelijk is, op verzoek van de technische dienst, bij klachten van buren of tijdens wijkcontroles. Zij maken na de proefperiode gebruik van een evaluatieformulier (zie OD 6.3). - De verhuurdienst voert regelmatig wijkcontroles uit in samenwerking met de technische dienst met controle van de omgeving, voor- en achtertuinen, buitenkant van de woningen, staat van de brievenbussen. Door deze wijkcontroles is het contact laagdrempelig en gaat de SHM ook in gesprek met de huurders die hun woning verwaarlozen. De visitatiecommissie waardeert de effectieve aanpak. - Samen met de gemeente en het OCMW van Zoersel, SVK Het Sas, het Centrum voor Beschut Wonen en Psychiatrische Zorg aan huis De Sprong en het Psychiatrisch Centrum Bethaniën en met ondersteuning van de interlokale vereniging lokaal woonbeleid (IVLW), sloot DVK een samenwerkingsovereenkomst om intensieve en specifieke woonbegeleiding voor de doelgroep 'mensen met een psychiatrische problematiek of een psychosociale kwetsbaarheid' op te zetten. In Zoersel is er een woonbegeleiding opgestart, in samenwerking met het CAW en het OCMW, voor deze specifieke doelgroep. Er is op het moment van de visitatie 1 dossier lopende. Ook in de gemeente Brasschaat is er een dienst woonbegeleiding binnen het OCMW die samen met de SHM naar oplossingen zoekt. Er is op het moment van de visitatie ook 1 dossier lopende. - DVK besteedt daarnaast aandacht aan leefbaarheid door in huisvestingsprojecten te streven naar een goede sociale mix en te zorgen voor een goede ontsluiting van nieuwe projecten. Zij zet in op gemengde projecten, samen met een OCMW (aanleunwoningen, OCMW Brecht) of met de gemeente (Wuustwezel, Dorpstraat, op vraag van de gemeente) en zorgt voor geschikte omgevingsuitrustingen (speeltuin, basketbalplein, zie OD 2.2). OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed DVK neemt initiatieven om de bewonerswerking uit te bouwen: zij informeert huurders in jaarlijkse vergaderingen en belegt overlegvergaderingen in haar wijken en brengt huurders samen bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. De visitatiecommissie is van oordeel dat DVK hier goed presteert. - Al hoewel DVK niet beschikt over een uitgeschreven visie over bewonersparticipatie, heeft zij wel een toekomstgerichte structurele aanpak uitgewerkt. Zij overlegt met bestaande bewonersgroepen en organiseert daartoe bewonersvergaderingen en regelmatige samenkomsten met de bewoners in Brasschaat (Eikendreef 2 en 4, Hanendreef, Galgehoeveplein, Prins Kavelhof), in Wuustwezel ( t Roetje, Gasthuisstraat 9, Kapelstraat) minstens 1 à 2 keer per jaar met alle bewoners. Burenproblemen, onderhoud en technische herstellingen zijn het onderwerp van deze bewonersvergaderingen. Bij de collectieve verwarmingssystemen zijn er diverse vragen over het verbruik; dit wordt dan besproken in bewonersvergaderingen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 25 VAN 47

26 - In Brasschaat overlegt de SHM ook 1 x per maand met de gangverantwoordelijken van de appartementsgebouwen in de Eikendreef. Deze gangverantwoordelijken zijn vrijwilligers en fungeren als aanspreekpunt voor alle bewoners. Zij signaleren technische problemen rond goten, poetsen en eventuele bijwoning aan de SHM. - Naar aanleiding van bijvoorbeeld renovatiewerken (Eikendreef, nieuwe watermeters en collectieve verwarming; De Vennekens, Wuustwezel; renovatie van 31 daken in Brasschaat, Leeg-Rietbeemden) organiseert DVK huurdersbijeenkomsten waarbij de bewoners vragen kunnen stellen over de werken, in aanwezigheid van de directeur, klantendienst en technische dienst. In 2015 zat de SHM samen met de bewoners naar aanleiding van een nieuw afvalsysteem en voor de verkoop van jetons voor de wasmachines in de gemeenschappelijke wasplaatsen in Zoersel (Handelslei, Sint-Jozefsplein). De visitatiecommissie vindt dat DVK zich inzet om bewoners en bewonersgroepen te betrekken bij de sociale huurprojecten en de wijkwerking en raadt de SHM aan om de visie rond bewonersparticipatie verder uit te bouwen en hier concrete doelstellingen en acties aan verbindt. Alleen al doordat de huurder over meer informatie beschikt, neemt het begrip toe en de mogelijkheid tot irritatie af. De SHM zal zelf ook een betere kijk op al wat er leeft onder de huurders. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed DVK werkt goed samen met verschillende woon- en welzijnsactoren om de nodige huisvestingsondersteuning aan haar bewoners te bieden. Ook de huisbezoeken en de bewonerswerking dragen hiertoe bij. De visitatiecommissie vindt daarom dat de prestaties van DVK op deze doelstelling goed zijn. - DVK vervult haar basisbegeleidingstaken goed. Zo werkt zij samen met de OCMW s bij de tweejaarlijkse actualisatie van de kandidaat-huurders. Ook voor het inschrijven van nieuwe kandidaten heeft DVK bijzondere aandacht. Zo kijkt de SHM hoe de kandidaat-huurder het snelst geholpen is, ook in functie van de gezinssamenstelling en van welke woningen het meest geschikt zijn, bijvoorbeeld in geval van een medische problematiek of wanneer huurders een huisdier hebben of wensen. Ook kandidaten die kans maken op een huursubsidie via het sociaal verhuurkantoor en die in het actieterrein van DVK willen gaan wonen, worden ingeschreven door de SHM wanneer dit één van de voorwaarden is om de huursubsidie te krijgen. Door deze persoonlijke aanpak beoogt DVK de kandidaten goed te informeren en te peilen naar hun concrete noden en wensen voor een woning en zo hun inschrijving optimaliseren. Er waren eind december kandidaat-huurders ingeschreven. Er zijn 163 woningen toegewezen in 2014; in 2015 waren er 106 toewijzingen. - In Zoersel gebeuren de inschrijvingen voor de kandidaat-huurders via het Woon-Info-Punt (WIP). De SHM stuurt regelmatig een lijst met de stand van zaken van de 36 effectief ingeschreven kandidaat-huurders. Uit een zelfevaluatie gemaakt door het woonoverleg blijkt dat de dienstverlening opmerkelijk is verbeterd sinds het Woon-Info-Punt de kandidaathuurders actief aanmoedigt om de documenten tijdig en correct in te dienen bij actualisatie van de kandidaat-huurderslijsten, waardoor de dossiers op orde staan. - DVK gaat op bezoek bij de nieuwe huurders om de woonsituatie te bekijken en een rechtstreeks gesprek met de huurders aan te gaan. Het doel is kennis te maken met de huurder, een aantal gegevens te verzamelen in verband met de nood aan extra begeleiding, bijvoorbeeld poetshulp, maar ook toe te kijken op het onderhoud van de woning en tips te geven over ventilatie en de groepsaankoop energie. Tevens kan ze ook de gezinssamenstelling en de eventuele aanwezigheid van huisdieren nagaan. De verhuurdienst geeft technische PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 26 VAN 47

27 vragen en problemen door aan de technische dienst die verder ondersteuning biedt indien nodig (zie OD 4.2). Het gaat niet alleen om technische aspecten van het gebruik van een thermostaat, maar ook om attitudes rond energiezuinig omgaan met de verwarming. Het eerste huisbezoek vindt plaats na 3 maanden, vervolgens na 12 maanden en 20 maanden na de inhuurdatum (zie ook OD 4.2). Op het einde van de proefperiode van 2 jaar overhandigt de verhuurdienst een evaluatieformulier (zie OD 6.3) aan de huurder; zij overlopen samen de algemene situatie van de huurder; hierbij evalueert de SHM of de huurder onder andere extra begeleiding nodig heeft en er problemen zijn met de woning. Dit formulier dient als leidraad voor de klantendienst om te bepalen welke huurder nog extra moet opgevolgd worden. - Na deze proefperiode krijgt elke huurder om de drie jaar een huisbezoek, waarbij eventuele opties voor aankoop van de woning of mutatie worden aangekaart in functie van de gezinsgrootte. De SHM gaat ook op huisbezoek als een huurder zijn woning wenst aan te passen in functie van een handicap (rolstoelvriendelijk, aanpassing van badkamer met bad naar een douche, financiering) (zie OD 1.5). - DVK werkt ook samen met welzijnsactoren die werken met doelgroepen die specifieke ondersteuning vereisen. Zo werkt ze samen met DBC Openluchtopvoeding Vzw (personen met een handicap of problematische opvoedingssituatie), het Orthopedagogisch centrum Clara Fey (personen met verstandelijke beperking), Rotonde Vzw (volwassenen met mentale en meervoudige handicap), Noordheuvel Vzw (sociale economie), Auticura De Passende Woning Vzw (mensen met autisme), Spectrum Vzw (gehandicaptenzorg Noorderkempen), Pegode Vzw (mensen met beperking). De SHM vindt het interessant om de bestaande samenwerking verder uit te breiden omdat heel wat huurders deze extra begeleiding nodig hebben (oudere bewoners, maar ook bewoners met psychiatrische achtergrond) (zie OD 1.5 en 4.1). - De SHM werkt samen in het actieterrein met de OCMW s voor het toekennen van een huurwaarborg, zodat de huurder deze aan het OCMW kan terugbetalen in schijven. - DVK gebruikt ook de ZieZo! brochure, zodat de huurders van het begin af weten of de herstelling al dan niet ten laste is van de huurder of de SHM. Deze manier van werken draagt bij tot transparantie (zie OD 6.1 en OD 2.1) en minder klachten. De huurders kunnen ook terecht bij een medewerker van de technische dienst. De huurder weet ook bij welke aannemer hij terecht kan voor herstellingen aan loodgieterij of verwarming (zie OD 2.1). PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed DVK is bekommerd om het welzijn van de huurder. Zij geeft huurdersondersteuning op diverse domeinen en op verschillende manieren en dit in samenwerking met de welzijnsactoren. Zo voorkomt zij ook overlast. Door de uitbouw van bewonersparticipatie weet zij wat leeft bij de huurders in de wijken en wil ze het samenleven bevorderen. DVK beschikt over een procedure huurdersachterstal. De huurder met betalingsproblemen krijgt voldoende kansen om op elk moment een betalingsplan af te sluiten. Huurders die leefbaarheidsproblemen veroorzaken, worden opgevolgd door de SHM, al dan niet in samenwerking met welzijnsorganisaties en gemeentelijke actoren. De SHM zet sterk in op overleg met deze welzijnsorganisaties en OCMW s zowel door met hen samenwerkingsovereenkomsten af te sluiten als individuele woonsituaties te bespreken. Dit voorkomt overlast en uithuiszettingen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 27 VAN 47

28 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar DVK voldoet aan geen enkele van de financiële normen die in het kader van de financiële leefbaarheid aan een SHM vooropgesteld worden. De periodieke uitgaven liggen al enkele jaren systematisch hoger dan de periodieke inkomsten, waardoor er geen ruimte is om reserves op te bouwen en de liquiditeit te verbeteren. Om de verliezen te beperken verkoopt de maatschappij elk jaar een aantal woningen. De netto-winstmarge is negatief en de solvabiliteit van de maatschappij ging in de periode lichtjes achteruit. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij als voor verbetering vatbaar. - De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 0,72 in 2014 en daarmee haalt de SHM de norm (minstens 1) niet. Ook in 2010 (0,26) 2011 (0,23), 2012 (0,32) en 2013 (0,18) haalde DVK de norm niet. Uit de meerjaren financiële planning (zie OD 5.4) blijkt wel dat de liquiditeiten zouden moeten toenemen, o.a. op basis van de geplande verkoop van een aantal huurwoningen per jaar. - DVK slaagde erin om de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten lichtjes te doen dalen van ca. 118,8% in 2010 via naar 115,3% in Dat is echter ver boven de maximumnorm van 85% en dat was in de voorgaande jaren ook steeds het geval. Ter nuancering dient gesteld dat slechts een vijfde van alle SHM s in 2014 aan deze vrij strenge norm voldoen, maar anderzijds scoort toch twee derde van de SHM s beter op deze vereiste. Er wordt 15% marge vooropgesteld tussen de periodieke uitgaven en de periodieke inkomsten omdat de SHM dan in staat is om de nodige reserves op te bouwen voor het uitvoeren van onderhoudswerken en het opbouwen van de eigen middelen. De visitatiecommissie beveelt aan om de werkings- en onderhoudskosten (zie OD 5.2) nauwgezet op te volgen, met het oog op het verbeteren van de netto vrije cashflowmarge. - Een SHM mag ook geen verlies maken. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was in de periode steeds negatief, met uitzondering van 2012 (6,49%). In 2014 was de netto winst-marge negatief: - 12,68% en slechts een handvol SHM s hebben een nog groter verlies. Een stijging van de kosten voor onderhoud en herstel ligt aan de basis van de daling van de netto-winstmarge. Uit de financiële planning (zie OD 5.4) blijkt dat binnen enkele jaren de uitgaven voor de financiering zullen toenemen, wanneer de bulletleningen van nog onbebouwde grondreserves omgezet worden in gesubsidieerde leningen, waarvan ook het kapitaal dient te worden terugbetaald. Hierbij dient opgemerkt te worden dat DVK jaarlijks een aanzienlijk aantal huurwoningen verkoopt om de liquiditeit te verbeteren (zie OD 1.1 en 5.4). - De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid op lange termijn aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen (exclusief kapitaalsubsidies) ten opzichte van het totale vermogen. De solvabiliteitsratio van DVK is gedaald van 4,38% in 2010 naar 3,18% in Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 28 VAN 47

29 De werkings- en onderhoudskosten van DVK stemmen overeen met de mediaan in de sector, maar liggen boven de GSC-forfaits. Een belangrijke kostenfactor is het personeel en ondanks het feit dat de personeelskost per VTE gedaald is, stelt de maatschappij vast dat de werking in het gedrang komt door afwezigheden van personeel. De maatschappij houdt haar werkingskosten onder controle door het periodiek opnieuw aanbesteden van een aantal kosten (software, verzekeringen) en door het delen van kosten (kantoor, server). De structurele leegstand en de frictieleegstand stemmen overeen met de mediaan in de sector. De verslaggeving rond leegstand kan evenwel beter. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DVK op het vlak van kostenbeheersing als goed. - De werkings- en onderhoudskosten per huurwoning per jaar bedroegen euro in Dat is iets hoger dan de mediaanwaarde voor de sector, maar een stuk boven de GSC-forfaits (de aanvaarde kostenposten in het kader van de GSC-subsidiëring). In de periode zijn de werkings- en onderhoudskosten ongeveer stabiel gebleven (1.255 euro in 2011). De werkings- en onderhoudskosten werden als een actiepunt aangestipt in het kader van het financieel begeleidingstraject waaraan de SHM onderworpen is, maar de visitatiecommissie stelt vast dat de SHM een inspanning levert om deze kosten ook daadwerkelijk te beperken. - Een belangrijk onderdeel van de werkingskosten zijn de kosten voor het personeel. Deze kosten zijn toegenomen van naar euro (+26%), maar ook het aantal VTE personeelsleden is toegenomen van 8,6 in 2011 naar 12,6 in 2014 (+47%). Uit het plan van aanpak dat de SHM opmaakt voor de begeleidingscommissie blijkt dat de maatschappij de koopactiviteiten wil uitbouwen om de rendabiliteit te verbeteren, en in dat kader in 2014 een extra halftijdse medewerkster heeft aangenomen. Verder stelt het directiecomité vast dat DVK geconfronteerd wordt met een groot aantal afwezigheden (o.a. door ziekte en tijdskrediet) en een aantal andere factoren die een efficiënte werking bemoeilijken. De visitatiecommissie raadt daarom aan om meer aandacht te besteden aan het personeelsbeleid (zie OD 5.6) en een zekere rationalisatie door te voeren waarbij er een betere verhouding ontstaat tussen het aantal VTE s (12,6 in 2014) en aantal personen (16 in Momenteel is het ook zo dat de personeelskosten de normen vervat in de GSCberekening overschrijden, waardoor deze slechts gedeeltelijk vergoed worden via de GSC. - Andere belangrijke uitgaven zijn kosten voor software, de eigen verzekeringen, verzendingskosten en kosten voor telefonie. De kosten voor software zijn met ongeveer een derde gedaald tussen , o.a. door het overschakelen op een ander computerprogramma. De kosten voor eigen verzekeringen zijn stabiel gebleven, maar de visitatiecommissie raadt aan om de kosten voor verzendingen en de kantoorkosten eens onder de loep te nemen, omdat die in de beschouwde periode toegenomen zijn met respectievelijk 97% en 28%. - DVK verhuisde in 2004 naar het huidige gebouw, dat ze nu deelt met het SVK en Clara Fey (instelling begeleid wonen). Een aantal kantoorkosten worden gedeeld: onthaal, servers, kopieerapparaat, lunchruimte. Daarnaast verhuurt de maatschappij ook 2 leegstaande woningen tijdelijk buiten het sociaal huurstelsel verhuurd aan de OCMW s van Zoersel en Brecht, waarmee ze inkomstenverlies door leegstand gedeeltelijk compenseert. - De exploitatie-uitgaven voor het patrimonium zijn in de periode gestegen, van euro in 2011 naar euro in De belangrijkste oorzaak hiervan is de stijging van de uitgaven voor onderhoud (netto-toename van ca euro in de periode ). De totale kosten voor onderhoud bedroegen 273 euro per woning in Dat is relatief laag: 9 op 10 SHM s had hogere onderhoudskosten per woning. Op vraag van de begeleidingscommissie heeft de SHM beslist om geen grote onderhoudswerken meer uit te voeren met eigen middelen, maar om deze projecten te bundelen en te financieren via FS3 PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 29 VAN 47

30 leningen. Op deze manier wil de maatschappij de exploitatie-uitgaven onder controle houden of zelfs doen dalen op termijn. - In 2014 stonden 19 woningen structureel leeg. In verhouding tot het totaal patrimonium (1.117 woningen) is dat 1,7% en dat stemt overeen met de mediaan in de sector. Van de 19 woningen die leegstonden waren er 17 woningen die leegstonden in afwachting van de verkoop en 2 woningen die gerenoveerd werden. In 2011 bedroeg de structurele leegstand eveneens 1,7% (17 woningen op 1.001) en daarna is de leegstand even toegenomen tot 27 woningen (2,28% van woningen). Uit het jaarverslag blijkt dat er in structureel leegstaande woningen waren op een totaal van 1090 (1,6%). Het betreft vooral woningen die openbaar te koop aangeboden worden. Volgens de SHM is de oorzaak hier te zoeken in de rigide wetgeving (openbare verkoop, eventueel gevolgd door verkoop uit de hand), de traagheid waarmee schattingen afgeleverd worden en financieringsproblemen van de kandidaat-kopers. De maatschappij heeft o.a. beslist om met meerdere notarissen samen te werken en heeft ook een afpuntlijst opgesteld om het verkoopproces te versnellen. De visitatiecommissie raadt aan om ook andere elementen uit het verkoopproces te evalueren (vb. schattingen door landmeters) en een sluitende financiering voorop te stellen. In de lijst die de visitatiecommissie kon inkijken stonden ook een 100-tal leegstaande parkeerplaatsen die gebouwd werden in functie van enkele projecten in opbouw (de vergunning legde een aantal te realiseren parkeerplaatsen op). De maatschappij probeert deze parkeerplaatsen te verhuren (buiten huurstelsel) in afwachting van hun ingebruikname door sociale huurders. Indien het aantal gevraagde parkeerplaatsen op termijn niet in verhouding ligt met het aantal sociale huurders met een wagen en de SHM de parkeerplaatsen niet of niet aan de doelgroep van sociale huurders kan verhuren, raadt de visitatiecommissie om de problematiek van de parkeernormering aan te kaarten bij de betrokken gemeenten. Het heeft immers weinig zin om de schaarse gesubsidieerde middelen te investeren in leegstaande parkeergarages of de al even schaarse eigen middelen te investeren in parkeergarages die buiten het sociaal huurstelsel verhuurd moeten worden. - De frictieleegstand is opgelopen van 16 woningen in 2011 (1,6%) tot 42 woningen (3,76%) in Een groot deel (29) van de frictieleegstand heeft betrekking op het project Eikendreef, dat eind 2014 opgeleverd werd. Indien hiervan abstractie gemaakt wordt, bedraagt de frictieleegstand ongeveer 1,2% en dat stemt overeen met de mediaan in de sector. In 2015 bedroeg de frictieleegstand terug 7 woningen op een totaal van (0,6%). De frictieleegstand kan door de maatschappij naar eigen zeggen beperkt worden door zoals ze momenteel doet - systematisch 5 kandidaat huurders aan te schrijven voor een toewijzing. - De lijst met leegstaande woningen wordt maandelijks opgevolgd door de directeur, maar de visitatiecommissie stelt vast dat de leegstandsproblematiek niet aan bod komt in de verslagen van het directiecomité en zeer summier aangehaald wordt in de jaarverslagen. De visitatiecommissie vraagt om meer aandacht te hebben voor de communicatie rond leegstand, intern de medewerkers ervan bewust te maken dat leegstand ook leidt tot inkomstenverlies, extern om aan te geven dat de maatschappij ernaar streeft om de leegstand te beperken, daar ook in slaagt, maar soms geconfronteerd wordt met stedenbouwkundige eisen die de rentabiliteit van de maatschappij niet ten goede komen (vb. parkeerplaatsen bouwen voor sociale huurders die niet over een wagen beschikken). OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed DVK levert voldoende inspanningen om de huurdersachterstallen terug te dringen. De directeur volgt de huurdersachterstallen maandelijks op en rapporteert hierover aan het directiecomité en de raad van bestuur. De omvang van de huurdersachterstallen is vrij beperkt en voor ongeveer een derde van de achterstallen werd een afbetalingsplan afgesloten. De maatschappij levert PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 30 VAN 47

31 inspanningen om domiciliefraude op te sporen en aan te pakken, wat leidt tot een 5-tal regularisaties per jaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DVK voor de aanpak van huurdersachterstal en domiciliefraude als goed. - De huurdersachterstallen van DVK zijn in de periode lichtjes gestegen van 0,82% ( euro) in 2011 naar 0,93% ( euro) eind Meer dan 85% van de SHM s kende een hogere totale (som van meerdere jaren) huurdersachterstal ten aanzien van de som aan inkomsten uit huur en huurlasten in één jaar. De huurdersachterstallen opgenomen in de prestatiedatabank omvatten enerzijds de achterstallen van de zittende huurders ( euro in 2014) en anderzijds de dubieuze debiteuren (zittende en vertrokken huurders) ( euro in 2014). De maatschappij beschikt over een procedure debiteurenbeheer die beschrijft op welk moment de huurdersachterstallen als dubieus beschouwd worden en wanneer ze worden afgeboekt. De huurdersachterstallen op zittende huurders worden pas als dubieus geboekt als er ernstige en schriftelijke aanwijzingen zijn over de oninvorderbaarheid. Het overboeken van de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders gebeurt op basis van een jaarlijkse evaluatie door de raad van bestuur, maar het afboeken van de huurdersachterstallen van de vertrokken partijen gebeurt op basis van een schriftelijk vaststaand feit. - De huurdersachterstallen worden maandelijks goed opgevolgd en zijn ook opgenomen in de verslagen van het directiecomité en de raad van bestuur (zie OD 4.1). Op 31 maart 2016 bedroegen de huurdersachterstallen euro. Iets minder dan een derde van de betalingsachterstand maakt het voorwerp uit van afbetalingsplannen. Tabel 1: huurdersachterstal op 31 maart 2016 DVK huurders bij advocaat 7 425,71 huishuur en facturen 9 495,50 afbetalingen bij de maatschappij / uitstel van betaling ,70 afbetalingen via bemiddeling OCMW 2 510,34 vertrokken huurders met huurschuld 457,89 collectieve schuldbemiddeling/voorlopige bewindvoering 3 176,98 totaal huurachterstand ,12 waarvan totaal aandeel onkostennota s 1 956,50 totaal huurachterstand zonder onkostennota s ,62 - Voor het opsporen en aanpakken van domiciliefraude bestaat er geen aparte procedure bij DVK. De maatschappij bestrijdt domiciliefraude door het analyseren van de meterstanden indien beschikbaar- en door het uitnodigen van de sociale huurder op de zetel van de maatschappij na meldingen van medehuurders. De huurder wordt gevraagd om een verklaring op eer te ondertekenen met betrekking tot het aantal personen dat in de woning verblijft. Jaarlijks worden er op die manier een 5-tal gevallen onderzocht. Dit leidt meestal tot een regularisatie, nooit tot een uithuiszetting. De visitatiecommissie wijst op het bestaan van het draaiboek domicilefraude vdat de inspectie RWO ontwikkelde samen met de VMSW en raadt de SHM aan om na te gaan welke elementen daarvan voor haar nuttig kunnen zijn in haar aanpak van domiciliefraude. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed DVK beschikt over een goede meerjarige financiële planning, waarin de planning van de onderhouds- en renovatiekosten geïntegreerd is. De planning wordt periodiek bijgewerkt en laat PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 31 VAN 47

32 ook toe om simulaties te maken. De planning wordt driemaandelijks besproken met de financiële begeleidingscommissie. De maatschappij heeft een plan van aanpak gemaakt dat ook gevolgd wordt. Door de tijdelijke afwezigheid van de boekhouder heeft de SHM wel een ernstige handicap als het gaat over databeheer en financiële analyse. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. - DVK maakt gebruik van het financiële planningsinstrument ontwikkeld door de VMSW. De planning laat toe om na te gaan wat de impact is van de verschillende investeringen of renovatieprojecten op de financiële leefbaarheid van de maatschappij en vertrekt daarbij van een aantal aannamen die de maatschappij kan aanpassen. Uit de planning blijkt dat de maatschappij te kampen heeft met een structureel tekort aan huurinkomsten om de aflossingen van de leningen en de werkings- en onderhoudskosten te betalen. De GSC kan deze kloof gedeeltelijk overbruggen (o.a. omdat de werkingskosten boven de aanvaarde kostenforfaits liggen), maar de maatschappij is genoodzaakt om elk jaar een 10-tal woningen te verkopen om de verliezen te kunnen beperken. Rekening houdend met deze geplande verkopen en de ontwikkeling van meer koopwoningen, voorspelt de financiële planning een toename van de liquiditeiten. - De planning wordt jaarlijks geactualiseerd en goedgekeurd door het directiecomité en de raad van bestuur. De maatschappij maakt halfjaarlijks een tussentijdse balans op en maakt verder ook gebruik van verschillende tabellen die in het kader van het traject met de financiële begeleidingscommissie van de VMSW overlopen worden. Verder stelde zij ook een plan van aanpak op dat opgevolgd moet worden door het directiecomité. Het verslag van de financiële begeleidingscommissie maakt wel melding van een gebrek aan financiële tools bij DVK en ook de visitatiecommissie vindt dat mede door de tijdelijke afwezigheid van de boekhouder het databeheer en de financiële analysecompetenties aangescherpt kunnen worden. Zo waren de contractwijzigingen opgenomen in de prestatiedatabank op het moment van de visitatie verre van volledig en signaleert de VMSW een probleem met betrekking tot de huurdoorstortingen. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed DVK realiseerde in het verleden enkel huurwoningen, maar ziet zich door haar precaire financiële toestand genoodzaakt om ook kavels en koopwoningen aan te bieden. De maatschappij werkt samen met andere huisvestingsmaatschappijen en wisselt informatie uit. Ze is aanwezig op het lokaal woonoverleg en werkt op het terrein goed samen met de woon- en welzijnsactoren en de gemeentelijke diensten. Ondanks het tijdsbestek dat nodig is om op de talrijke juridische procedures te reageren, slaagt de maatschappij er in om haar basistaken op te nemen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij als goed. - DVK realiseerde in het verleden enkel huurwoningen, maar ziet zich door haar precaire financiële toestand genoodzaakt om ook kavels en koopwoningen aan te bieden (zie OD 1.2 en OD 1.3). De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij daarvoor nieuwe medewerkers aangetrokken heeft en er ook in slaagt om projecten met koopwoningen op de sporen te zetten. De beslissing van de Vlaamse overheid om de sociale koop niet langer te subsidiëren maakt deze strategie voor de SHM moeilijker. - De maatschappij werkt samen met andere huisvestingsmaatschappijen onder de koepel van de huisvestingsmaatschappijen uit de Kempen. Ze maakt daarbij zoveel mogelijk gebruik van de initiatieven die georganiseerd worden om de kosten te reduceren. Zelf draagt ze kennis aan met betrekking tot het voeren van juridische geschillen. Met de SHM De Ideale Woning PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 32 VAN 47

33 uit Berchem onderhoudt de maatschappij eveneens goede contacten en hiermee werd bijvoorbeeld kennis uitgewisseld met betrekking tot de IT-infrastructuur en de website. - DVK heeft goede operationele contacten met de woon- en welzijnsactoren, met de gemeentelijke diensten (zie OD 6.2), de politie en met de OCMW s (zie PV 4). De maatschappij neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg en toetst ook daarbuiten haar projecten af met het lokaal beleidsniveau. - Het algemeen beeld van de SHM dat de verschillende gesprekspartners van de visitatiecommissie tijdens de visitatie naar voor brachten, is dat van een maatschappij die zich voortdurend moet verdedigen op juridisch vlak. Voorbeelden daarvan zijn discussies met betrekking tot grondposities, het faillissement van aannemers en dagvaardingen door Eandis. Ondanks het tijdsbestek dat nodig is om hier op gepaste wijze tegen te reageren, slaagt de maatschappij er in om haar basistaken op te nemen. De maatschappij kon geen eenduidige reden geven voor het aantal juridische discussies waarin zij zich dient te verdedigen. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze operationele doelstelling beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleidsen bedrijfsprocessen. DVK beschikt over een beperkt aantal procedures en beschikt ook over een plan van aanpak, maar er is nog geen sprake van een methodiek om zelfstandig de doelstellingen die hierin vervat zijn op te volgen en hierover te rapporteren. De diverse verslagen zijn goed gestructureerd en bieden inzicht in de besluitvorming. De systematische opvolging van het plan van aanpak in de schoot van het directiecomité kan beter. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DVK voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - DVK beschikt over een intern huurreglement en een aantal uitgewerkte procedures met betrekking tot uiteenlopende zaken: kasbeheer, huurdersachterstallen, loonadministratie, voorraad- en materiaalbeheer, beveiliging van activa en gegevens en de afhandeling van inkomende facturen en betalingen. De meeste procedures werden goedgekeurd op de raad van bestuur van juni 2014 en zijn opgenomen in een procedurehandboek. De procedures vermelden de verantwoordelijkheden en de concrete stappen die achtereenvolgens genomen moeten worden. Tijdens de visitatie vernam de visitatiecommissie wel dat de procedures werden opgesteld door de directeur zonder overleg met het personeel. Het is duidelijk dat het procedurehandboek geen levend document is dat gekend is en dat periodiek aangepast wordt. De visitatiecommissie beveelt aan om de procedures samen met het personeel verder uit te werken door deze te evalueren, te verfijnen en te verbeteren. Op die manier kan er ook meer draagvlak ontstaan om de aangepaste procedures daadwerkelijk toe te passen. - De maatschappij gebruikt over een procedure voor de registratie van klachten en heeft ook een klachtenbehandelaar aangeduid (zie OD 6.1). - DVK beschikt over een huishoudelijk regelement van bestuur en toezicht, waarin ook de deontologische code voor bestuurders opgenomen is. Dit document is in principe enkel van toepassing op bestuurders, voor de personeelsleden werd geen deontologische code opgesteld. De visitatiecommissie raadt aan om deze code op te stellen en te bespreken in het kader van een breder uitgewerkt personeelsbeleid (zie OD 5.7). - De visitatiecommissie kon diverse verslagen van de maatschappij nakijken zoals de jaarverslagen, de verslagen van het directiecomité en van enkele raden van bestuur. De verslagen zijn goed gestructureerd en bieden inzicht in de genomen besluiten en de overwegingen die daarbij gemaakt worden. De visitatiecommissie raadt wel aan om enkele boordtabellen systematisch op te nemen in de verslaggeving, zoals de leegstaande woningen (zie OD 5.2) en de financiële kencijfers van de lopende werven. Dit maakt de opvolging door PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 33 VAN 47

34 de de leden van het directiecomité en de bestuursleden makkelijker, zodat er meer tijd is voor evaluatie en het nemen van beslissingen. - DVK beschikt over een plan van aanpak waarin zij tegemoet komt aan de opmerkingen die gemaakt worden door de financiële begeleidingscommissie. De doelstellingen uit het plan van aanpak komen echter niet gestructureerd aan bod in de verslaggeving van het directiecomité dat nochtans bevoegd én verantwoordelijk is voor de opvolging van het plan van aanpak. Er is ook geen sprake van een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan. De visitatiecommissie beveelt aan om het plan vaan aanpak te herwerken zodat voor alle onderdelen de strategische doelen duidelijk zijn, deze doelen duidelijk te communiceren aan de medewerkers en er ook concrete acties aan te koppelen, de voortgang te meten en daarover periodiek te rapporteren. Bij de uitwerking van de acties kunnen de medewerkers best zelf betrokken worden, zodat er ruimte gecreëerd wordt om samen de werking van de maatschappij te verbeteren. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat DVK voldoende bereidheid toont om te veranderen en te verbeteren. Ondanks een structurele financiële handicap en een aantal juridische tegenslagen blijft de maatschappij zich inzetten om het hoofd te bieden aan de moeilijke situatie waarin zij zich bevindt. Ze beperkt zich daarbij niet tot het opvolgen van de richtlijnen, maar gaat ook op zoek naar nieuwe pistes zoals het ontwikkelen van koopwoningen - om meer inkomsten te genereren ter ondersteuning van de huuractiviteiten. De visitatiecommissie merkt wel een zekere terughoudendheid om één en ander te veranderen op het vlak van personeelsbeleid, ondanks het feit dat de maatschappij er zich van bewust is dat er nood is aan een strategische personeelsplanning. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op deze doelstelling als goed, maar beveelt toch aan om werk te maken van een allesomvattend personeelsbeleid. - DVK heeft te kampen met een aantal personeelsproblemen die spanningen veroorzaken en een hoge graad van afwezigheid door ziekte en de opname van tijdskrediet. De visitatiecommissie stelt ook vast dat er inzake personeelsbeleid slechts één procedure voor loonadministratie is uitgewerkt. Uit het plan van aanpak dat de maatschappij zelf opstelde, blijkt dat zij zich realiseert dat er nood is aan een strategische personeelsplanning. Deze planning dient echter nog verder uitgewerkt te worden. Verder stelt de visitatiecommissie vast dat systematische evaluaties van het personeel niet gebeuren. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om de verschillende personeelsgerelateerde doelstellingen en procedures te consolideren in één echt personeelsbeleid met onder meer een organigram, functiebeschrijvingen voor alle functies, verloningsschalen, jaarlijkse doelstellingen en bijhorende evaluaties, functioneringsgesprekken en het in kaart brengen van de opleidingsnoden. Een goed personeelsbeleid heeft een positief effect op de inzet en motivatie van werknemers en laat toe om iedereen naar dezelfde doelstelling toe te laten werken. De visitatiecommissie raadt in dit verband aan dat de directeur hier voldoende tijd voor vrij maakt, en dit intern gedeeltelijk delegeert of extern uitbesteedt. - De documenten die de maatschappij opgemaakt heeft in het kader van de financiële begeleidingscommissie (plan van aanpak, boordtabellen) bieden een unieke opportuniteit om de visie en strategie van de maatschappij te vertalen in concrete doelstellingen en taken op het niveau van de individuele werknemers. Daarvoor is het noodzakelijk dat de maatschappij ook ingrijpt op het huidige personeelsbeleid en meer structuur aanbrengt in haar manier van werken. Omdat de aanstelling van de huidige directeur in het verleden geleid heeft tot PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 34 VAN 47

35 spanningen, raadt de visitatiecommissie de maatschappij aan om zich te laten bijstaan door externen om het personeelsbeleid mee vorm te geven. - De maatschappij heeft geïnvesteerd in de aankoop van nieuwe software en heeft bij deze selectie ook het personeel betrokken. Op basis van een kosten-batenanalyse heeft de maatschappij een keuze gemaakt, maar de visitatiecommissie kon vaststellen dat niet alle personeelsleden overtuigd zijn dat de gemaakte keuze de juiste is. De visitatiecommissie raadt aan om de keuze voor het weerhouden systeem beter te motiveren en een breder draagvlak te zoeken opdat de investering ook effectief zou renderen. - Veel woon-en welzijnsactoren vinden dat de maatschappij het sociaal beleid en technisch beheer goed op orde heeft. De directie en medewerkers zijn gemakkelijker bereikbaar en aanspreekbaar (zie OD 6.2). - DVK beschikt over een klachtenprocedure, waarover gerapporteerd wordt in de jaarverslagen, maar niet in de raad van bestuur. In 2014 werden 18 klachten behandeld en opgelost en in 2015 waren dat er 10. Klachten kunnen ingediend worden via de website, maar daarop wordt noch de naam van de klachtenbehandelaar, noch de procedure vermeld; de visitatiecommissie raadt aan om dat wel te doen en de klachten ook effectief in de raad van bestuur te bespreken. (zie OD 6.1) PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar DVK voldoet aan geen enkele van de financiële normen die in het kader van de financiële leefbaarheid aan een SHM gesteld worden. De periodieke uitgaven liggen al enkele jaren structureel hoger dan de periodieke inkomsten, waardoor er geen ruimte is om reserves op te bouwen en de liquiditeit te verbeteren. Om de verliezen te beperken verkoopt de maatschappij elk jaar een aantal woningen. De netto-winstmarge is negatief en de solvabiliteit van de maatschappij ging in de periode lichtjes achteruit. De werkings- en onderhoudskosten van DVK stemmen overeen met de mediaan in de sector. Een belangrijke kostenfactor is het personeel en ondanks het feit dat de personeelskost per VTE gedaald is, stelt de maatschappij vast dat werking in het gedrang komt door het veelvuldig afwezig zijn van personeel. De maatschappij houdt haar werkingskosten onder controle door het periodiek opnieuw aanbesteden van een aantal uitgaven (software, verzekeringen) en door het delen van kosten (kantoor, server). De structurele leegstand en de frictieleegstand stemmen overeen met de mediaan in de sector. De verslaggeving rond leegstand kan beter. DVK levert voldoende inspanningen om de huurdersachterstallen terug te dringen. De directeur volgt de huurdersachterstallen maandelijks op en ze komen ook aan bod op het directiecomité en de raad van bestuur. De omvang van de huurdersachterstallen is vrij beperkt en ongeveer een derde van de achterstallen maakt het voorwerp uit van een afbetalingsplan. De maatschappij levert inspanningen om domiciliefraude aan te pakken, wat leidt tot een 5-tal regularisaties per jaar. DVK beschikt over een goede financiële planning, waarin de planning van de onderhouds- en renovatiekosten geïntegreerd is. De planning wordt periodiek bijgewerkt en laat ook toe om simulaties te maken. De planning wordt driemaandelijks besproken in de financiële begeleidingscommissie. De maatschappij heeft een plan van aanpak opgemaakt dat opgevolgd moet worden door het directiecomité. Door de afwezigheid van de boekhouder heeft de maatschappij een lacune als het gaat over databeheer en financiële analyse. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 35 VAN 47

36 DVK realiseerde in het verleden enkel huurwoningen, maar ziet zich door haar precaire financiële toestand genoodzaakt om ook kavels en koopwoningen aan te bieden. De maatschappij werkt samen met andere huisvestingsmaatschappijen en wisselt informatie uit. Ze is aanwezig op het lokaal woonoverleg en werkt op het terrein goed samen met de woon- en welzijnsactoren en de gemeentelijke diensten. Ondanks het tijdsbestek dat nodig is om op de talrijke juridische procedures te reageren, slaagt de maatschappij er in om haar basistaken op te nemen. DVK beschikt over een beperkt aantal procedures voor de beheersing van haar beleids- en bedrijfsprocessen, maar deze procedures werden te eenzijdig opgesteld. De maatschappij beschikt ook over een plan van aanpak, maar er is nog geen sprake van een methodiek om zelfstandig de doelstellingen die hierin vervat zijn op te volgen en hierover te rapporteren. De diverse verslagen zijn goed gestructureerd en bieden inzicht in de besluitvorming. De systematische opvolging van het plan van aanpak in de schoot van het directiecomité kan beter. De visitatiecommissie stelt vast dat DVK voldoende bereidheid toont om te veranderen en te verbeteren. Ondanks een structurele financiële handicap en een aantal juridische tegenslagen blijft de maatschappij zich inzetten om het hoofd te bieden aan de moeilijke situatie waar zij zich in bevindt. Ze beperkt zich daarbij niet tot het opvolgen van de richtlijnen, maar gaat ook op zoek naar nieuwe pistes zoals het ontwikkelen van koopwoningen - om meer inkomsten te genereren ter ondersteuning van de huuractiviteiten. De visitatiecommissie merkt wel een zekere terughoudendheid om één en ander te veranderen op het vlak van personeelsbeleid, ondanks het feit dat de maatschappij er zich van bewust is dat er nood is aan een strategische personeelsplanning. De visitatiecommissie beveelt aan om werk te maken van een allesomvattend personeelsbeleid. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat DVK haar huurders en kandidaat-huurders duidelijk en goed informeert en daarvoor diverse toegankelijke communicatiekanalen inzet (website, collectieve en individuele begeleiding van huurders, toegankelijke en bereikbare medewerkers). - DVK is elke maandag-, dinsdag- en donderdagvoormiddag open van 8u30 tot 11u30. Wie zich overdag moeilijk kan vrijmaken, kan een afspraak maken op maandagavond. Telefonisch is de SHM bereikbaar tijdens de kantooruren (8u-16u met een middagpauze van 30 minuten). De SHM is bereikbaar via het openbaar vervoer (bus); elke medewerker kan huurders en kandidaat huurders in twee individuele kantoren ontvangen voor toewijzingsgesprekken, inschrijvingen en gesprekken met de sociale of technische dienst. De SHM gaat vaak op huisbezoeken. (zie OD 4.4). Het kantoor is ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers. In het gebouw zit ook het SVK t Sas. De balie is gemeenschappelijk. Uit een eigen tevredenheidsonderzoek van de SHM blijkt dat 80% van de huurders vinden dat zij correct en vriendelijk te woord worden gestaan; aan de balie, via mail of telefoon (zie OD 6.3). - De bezoeker vindt aan het onthaal een aantal infobrochures voor kandidaat-huurders en - kopers, met een summiere beschrijving van de stappen die hij dient te ondernemen evenals informatie over woonaanpassingen, dakisolatie en kleine herstellingen. - DVK besteedt aandacht aan de ontvangst in zijn globaliteit. Zo is er kinderspeelgoed in het onthaal. De SHM schreef een procedure uit over de informatie die een kandidaat-huurder PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 36 VAN 47

37 meekrijgt evenals voor de toewijzing van een woning. Dit bevordert de transparantie (zie OD 4.4) naar de kandidaat-huurder toe. Zo weet hij volgens welke criteria de toewijzing gebeurt. - De medewerkers van de huurdienst begeleiden de kandidaten grondig bij het maken van hun woonkeuzes (zie OD 4.4). - DVK heeft een eenvoudig gestructureerde website, gericht op het informeren van haar (kandidaat-)huurders. De lezer vindt er de samenstelling van de raad van bestuur, een overzicht van de diensten evenals het algemeen telefoonnummer. De lezer verneemt ook de doelstelling van DVK. De visitatiecommissie vindt het jammer dat het projectaanbod voor de huurprojecten niet terug te vinden is op de website, behalve in de jaarverslagen die op de website staan. Door het vermelden van projecten op de website kan de kandidaat-huurder weten welke nieuwe projecten er in uitvoering zijn en geprogrammeerd. Voor de koopwoningen en sociale kavels staat de informatie er wel op vermeld. De kandidaat-huurder en -koper vinden er een elektronisch inschrijvingsformulier, met de voorwaarden en de wijze van toewijzing. Er staat uitleg over de huurprijsherziening, tips over onderhoud en een overzicht van de onderhouds- en herstelplichten voor huurder en verhuurder (ZieZo! brochure). Ten slotte krijgt de huurder informatie rond de beëindiging van het huurcontract en mogelijkheden tot aankoop van zijn huurwoning. Klanten verkiezen langs te komen bij de SHM of te telefoneren, zoals blijkt uit de tevredenheidsenquêtes (zie OD 6.3). De SHM wenst haar eerste stappen te zetten op de sociale media om zo te communiceren met huurders (Facebook). - DVK beschikt over een klachtenprocedure en een klachtenbehandelaar, aangeduid door de raad van bestuur. De klachten zijn opgenomen in het jaarverslag (zie OD 5.7). Een klachtenformulier staat op de website. De visitatiecommissie raadt de SHM aan de naam voor de klachtenbehandelaar bekend te maken op de website, zodat ook huurders en stakeholders zich direct tot de klachtenbehandelaar kunnen wenden indien zij dit wensen. In 2014 waren er in totaal 18 klachten: hiervan waren er 16 ontvankelijk en 2 onontvankelijk. Er waren 11 gegronde klachten en 5 ongegronde klachten. In 2015 werden in totaal 10 klachten ontvangen. Alle klachten waren ontvankelijk. Hiervan bleken er 5 gegronde klachten en 5 ongegronde klachten te zijn. Alle klachten zijn opgelost. Het merendeel van de klachten betreft herstellingen en afrekeningen (Brasschaat, Eikendreef). Naar aanleiding van klachten stelt de SHM vast dat het niet voldoende is om de ZieZo! brochure te overhandigen (dat doet zij sinds 2013), maar dat ook een betere opvolging nodig is. Daarom wierf ze specifiek een personeelslid aan, die de problemen rond herstellingen (lekkende kranen, regenwaterrecuperatiepomp) opvolgt en oplost (zie OD 2.1). De visitatiecommissie bestudeerde een aantal antwoorden van de SHM op klachten. Deze brieven zijn zeer uitvoerig opgesteld met veel gemotiveerde uitleg en zeer leesbaar. Naar aanleiding van een aantal klachten over overmatig waterverbruik (Brasschaat, Eikendreef), installeerde de SHM individuele watermeters om te detecteren waar de oorzaken lagen (oude toiletten, kraantjes die bleven open staan). In die context is nu begeleiding door enkele welzijnsorganisaties opgestart bij sommige huurders (OLO, thuishulpdienst). - DVK vindt het belangrijk om op een duidelijke en open manier te communiceren met haar huurders. De visitatiecommissie bevestigt dat ook alle brieven die zij inkeek opgesteld zijn in duidelijke en klare taal. De SHM besteedt in haar persoonlijke contacten met de huurders aandacht aan laagdrempelige communicatie. Zo legt DVK het pictogram uit in een brief aan alle bewoners van de Eikendreef 2 (Brasschaat) en wat dit betekent: verzamelplaats in geval van evacuatie of noodgeval in dit gebouw. - De visitatiecommissie stelt vast dat DVK nog geen nieuwsbrief heeft voor haar huurders. Zo zouden alle huurders informatie kunnen verkrijgen over de nieuwe bouwprojecten of renovaties die de SHM ontwikkelt of rond initiatieven die het samenleven van huurders bevordert. De visitatiecommissie is van mening dat een brede communicatiestrategie nuttig kan zijn voor het goed informeren van de bewoners, en voor de uitbouw van het imago van PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 37 VAN 47

38 de SHM (zie OD 6.2). Daarom suggereert de commissie om te onderzoeken of een nieuwsbrief, of een andere bijkomend communicatiekanaal, de SHM kan ondersteunen bij haar activiteiten. - Om jaarlijks een aantal huurwoningen te verkopen, voert de SHM een bewuste strategie: bij aankomende renovaties legt DVK aan de huurders de voorwaarden uit waaraan ze moeten voldoen om eventueel hun eigen huurwoning te kunnen kopen voor de renovatie aangevat wordt (zie OD 1.1). De SHM beschikt daartoe over een lijst met potentieel te verkopen woningen. De SHM geeft ook informatie rond het verkrijgen van leningen aan kandidaatkopers. Als een huurder de woning verlaat en er zijn grote renovatiekosten, beslist de raad van bestuur om over te gaan tot openbare verkoop. Informatie hierrond verzorgt de notaris. De SHM maakt het kenbaar op de website en hangt het uit in de inkomhal van de SHM. Er zijn drie koopregisters per gemeente (15 in totaal) voor de nieuwe koopprojecten. Vanaf een moment dat de prijszetting is gekend, trekt de SHM een kandidatenlijst. Een groter aantal kandidaten wordt uitgenodigd op kantoor en voor een bezoek ter plaatse (postinterventiedossier, plannen, prijzen). Na 14 dagen dient de kandidaat-koper zijn keuze kenbaar te maken. De technische dienst verzorgt de dienst na verkoop (voorlopige oplevering, eventuele herstellingen). OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van DVK met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed, onder andere omdat de SHM deelneemt aan het woonoverleg en de SHM informatie deelt en overlegt met andere welzijnsorganisaties uit de regio. - De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg (zie OD 5.5) in actieterrein. Meestal zijn de directeur en de voorzitter op het woonoverleg aanwezig. DVK stelt er de projecten en studies voor en licht de voortgang toe. Ook het lokaal toewijzingsreglement (Brasschaat, Brecht en Wuustwezel) en de projectontwikkelingen worden er besproken. De gemeenten melden dat zij dikwijls de initiatieven nemen en dat DVK vervolgens de projecten uitvoert en afwerkt alvorens nieuwe initiatieven te nemen. Daarnaast licht de directeur ook de evolutie van de projecten toe. Zijn aanwezigheid op het woonoverleg wordt als positief ervaren. In Brecht bespreken ze ook aankoop van goede woningen en CBO projecten (zie OD 1.4). - Jaarrekeningen en jaarverslagen worden overgemaakt aan de gemeenten in het actieterrein. De beleidsverantwoordelijken zijn vragende partij om meer informatie te verkrijgen over de algemene werking van de SHM, het financiële luik en haar grondreserves. De visitatiecommissie merkt, net als de begeleidingscommissie, op dat het gegevensbeheer correcter kan. - Zoals aangegeven onder OD 1.5, is DVK lid van het samenwerkingsinitiatief SIWB om de leefbaarheid te bevorderen. Zij wisselt informatie uit met alle welzijnsorganisaties in de regio rond haar projecten en occasioneel rond concrete gevallen van overlast en leefbaarheid. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed omdat DVK al sinds 2010 tevredenheidsenquêtes over verschillende aspecten van haar werking organiseert en er ook verbeteracties aan koppelt. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 38 VAN 47

39 - DVK peilt bij huurders met een evaluatieformulier na de proefperiode van 2 jaar naar de waardering van woonsituatie, woonomgeving, leefbaarheid en dienstverlening. Zo detecteert zij ook technische problemen (zie OD 2.1 en OD 4.4). Zij doet dit sinds Net voor de visitatie stuurde de SHM ook een tevredenheidsmeting naar alle huurders. De SHM wachtte eerst op de ontwikkeling van het Vlaams instrument maar besloot, door de vertraging van dat instrument, dan toch zelf de handen uit de mouwen te steken. Er was een respons van bijna 50%. De SHM vraagt naar de mening van huurders rond de dienstverlening en communicatie, bewonersparticipatie, onderhoud en herstellingen aan de woning en leefbaarheid. Alle scores zijn goed. Over het onderhoud van de gemeenschappelijke delen zijn de meeste huurders zeer tevreden. Op het moment van de visitatie was het nog te vroeg voor de SHM om al conclusies te trekken, maar een aantal aandachtspunten kwamen al naar voor, bijvoorbeeld 19% van de huurders melden overlast en leefbaarheidsproblemen niet aan de SHM. Ze wenst nu na te gaan hoe dit komt en om welke meldingen het gaat. Alle meldingen over niet opgevolgde herstellingen zijn aan de technische dienst doorgestuurd die ze opvolgt. - De kopers zijn algemeen tevreden volgens de klantendienst, maar de SHM heeft zelf nog geen evaluatieformulier dat naar de tevredenheid peilt over de dienstverlening bij verkoop. De visitatiecommissie waardeert dat DVK de kwaliteit van haar dienstverlening en van haar woningen evalueert en beveelt aan om een meerjarenplanning te maken van uit te voeren tevredenheidsmetingen. De SHM kan hierover jaarlijks rapporteren in het jaarverslag en aan de raad van bestuur waarbij de SHM ook de resultaten en de lessen die getrokken zijn uit de metingen voor het voetlicht brengt. Zij beveelt aan om ook te peilen naar de tevredenheid over de dienstverlening bij verkoop. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed DVK communiceert goed met de huurders en kandidaat-huurders. Ze besteedt veel aandacht aan de inschrijving van de kandidaat-huurders. De communicatie met de zittende huurder kan verbeterd worden door nieuwsbrieven of andere communicatiekanalen uit te breiden, zodat de huurder ook informatie heeft rond participatie in andere wijken, nieuwbouwprojecten en andere nieuwtjes. De stakeholders en organisaties krijgen voldoende correcte informatie over de activiteiten van de SHM. DVK organiseert ook diverse tevredenheidsenquêtes, ofwel via het periodieke tweejaarlijkse evaluatieformulier ofwel via een anonieme vragenlijst aan alle zittende huurders. De visitatiecommissie raadt aan om deze bevragingen met een zekere regelmaat te organiseren op vooraf vastgelegde tijdstippen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 39 VAN 47

40 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: - Onderzoek de onderbezetting van de woningen in het huurpatrimonium. Informatie over de effecten van een langdurige onderbezetting op de huurinkomsten kan de ruimte aangeven waarbinnen een financiële en/of materiële ondersteuning van een verhuizing verantwoord is. In sommige gevallen kan een mutatieprogramma gekoppeld aan de projectontwikkelingen een oplossing bieden (OD 1.5). - Werk ontwerprichtlijnen uit die de visie van de maatschappij inzake prijsbewust bouwen vertalen naar ontwerpeisen en materiaalkeuzes. Zo kan aan de ontwerpers consistent hetzelfde uitgangspunt meegegeven worden, kunnen vergetelheden (die vaak leiden tot meerwerken) vermeden worden. Geef de ontwerpdoelstellingen, randvoorwaarden en opgedane ervaringen mee aan de ontwerpers bij het uitwerken van een project. Werk dit document periodiek bij in functie van de ervaringen van de maatschappij op het gebied van materialen, leefbaarheid en uitvoeringsmethodiek. Besteed ook aandacht aan de onderhoudskost van bepaalde keuzes (zie OD 3.2). - Volg de werkings- en onderhoudskosten (zie OD 5.2) nauwgezet op met het oog op het verbeteren van de netto vrije cashflowmarge (zie OD 5.1). Geef zowel intern als extern meer aandacht aan de communicatie rond leegstand, dat tot inkomstenverlies leidt en duidt de financiële gevolgen aan van sommige stedenbouwkundige eisen die de rentabiliteit niet ten goede komen. - Herwerk uw plan van aanpak samen met het directiecomité de raad van bestuur en de medewerkers, zodat alle strategische doelstellingen duidelijk zijn en er ruimte is om samen de werking van de maatschappij te verbeteren. Koppel er concrete acties aan. Meet ook de voortgang en rapporteer periodiek aan het directiecomité. (zie OD 5.6) Werk een methodiek uit om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan. - Maak werk van een strategische personeelsplanning en baseer je daarvoor o.a. op een duidelijk organigram, functiebeschrijvingen voor alle functies, verloningsschalen, jaarlijkse doelstellingen en bijhorende evaluaties, functioneringsgesprekken en het in kaart brengen van de opleidingsnoden. Betrek daarbij ook het personeel zelf. Een goed personeelsbeleid heeft een positief effect op de inzet en motivatie van werknemers en laat toe om iedereen in dezelfde richting aan te sturen (zie OD 5.7). - Onderzoek of de verkoopprocedure efficiënter kan gebeuren, zodat de verkoopstermijnen gedrukt kunnen worden, zeker omdat verkoopopbrengsten cruciaal zijn voor de financiële gezondheid van de maatschappij en leegstaande woningen geen huuropbrengsten genereren (zie OD 5.7 en OD 5.2). 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie heeft er voldoende vertrouwen in dat DVK in staat is de aanbevelingen zelfstandig uit te voeren waardoor er zich volgens haar voorlopig geen bijkomende maatregelen opdringen. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 40 VAN 47

41 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 41 VAN 47

42 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jo Casaer, lid directiecomité - Peter van Hoffelen, directeur - Daan De Veuster, lid directiecomité - Jozef Wouters, voorzitter Medewerkers SHM - Tine Peeters, stafmedewerkster - Kelly Nuytemans, dienst verkoop - Ilse Hendrickx, coördinator huurdienst - Karin Pottiez, medewerker huurdienst - Anne Dom, medewerker huurdienst - Oliver Deboel, sociale dienst - Eline Van Herck, sociale dienst - Mario Van den Bogaert, technische dienst - Gert Ysenbaardt, technische dienst - Yvan Cuyt, consulent technische dienst Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Kristof Janssens, OCMW-secretaris Zoersel Sociale actoren: - Yann Blommaerts, het Sas, sociaal verhuurkantoor Brecht - Annelies Joossens, woonbegeleiding sociale dienst Brasschaat Lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Liesbeth Verstreken, Burgemeester Zoersel - Niels De Kort, schepen Wonen, jeugd en feestelijkheid, Brasschaat - Luc Aerts, burgemeester Brecht - Annemie Vandijck, schepen Sociale zaken en voorzitter OCMW Brecht Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - geen sociale huurders; er werden 45 huurders uitgenodigd. Uitgenodigd, maar verontschuldigd: - Kim Piron, Igean, Lokaal woonbeleid regio Noord - Katrien Schrijvers, voorzitter OCMW Zoersel - Dieter Wouters, burgemeester Wuustwezel - Mai Vanthillo, Schepen woonbeleid Wuustwezel - Glenn Verelst, OCMW Voorzitter Wuustwezel - Gui Janssens, CAW Antwerpen - Paul Goetstouwers, othopedagogisch centrum Clara Fey - Patrick Vervecken, hoofd sociale dienst OCMW Zoersel - Peter Van Dessel, hoofd sociale dienst OCMW Wuustwezel - Sarah Vanhees, huisvestingsambtenaar, Brasschaat - Anya Hoefnagels, woonconsulent Brecht PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 42 VAN 47

43 - Sarah Kennis, project groep Move-it, Wuustwezel - Paul Deckers, stedenbouwkundig ambtenaar, Wuustwezel - Vicky De Wolf, huisvestingsambtenaar Schilde - Emiel Van Dijck, huisvestingsambtenaar Zoersel - Jan Koninkx, stedenbouwkundig ambtenaar Zoersel - Els Van Langenbergh, huisvestingsambtenaar Zoersel - Koen Verberck, burgemeester dd. Brasschaat - Bart Brughmans, OCMW Voorzitter Brasschaat - Dirk Bauwens, burgemeester Schilde - Peter Mendonck, schepen Woonbeleid, openbare werken Schilde - Leen Scholliers, Voorzitter OCMW Schilde PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 43 VAN 47

44 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale maatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende KredietSHMen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, ). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende KredietSHM toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 44 VAN 47

45 kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen. Zie 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie 03&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 45 VAN 47

46 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie actualisatie PRESTATIEBEOORDELING DE VOORKEMPEN PAGINA 46 VAN 47

47 CBO KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M EN

48 Reactie van de SHM op het visitatierapport van De Voorkempen H.E., Brecht datum reactie SHM: 2 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

49

50

51

52

Doelstellingen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen

Doelstellingen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen Doelstellingen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen Een toelichting bij het vernieuwde draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM s Wim Guillemyn Team SHM s, afdeling Woonbeleid Welke vragen worden

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel Visitatiegesprekken op 13 en 14 november 2014 Visitatierapport van 24 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent

Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent Visitatiegesprekken op 21 en 22 april 2015 visitatierapport van 15 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Woning, Puurs

Visitatierapport Eigen Woning, Puurs Visitatierapport Eigen Woning, Puurs Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2013 Definitief visitatierapport van 30 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel

Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 27 januari 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen Visitatiegesprekken op 5 en 6 november 2014 Definitief visitatierapport van 2 februari 2015 Prestatiebeoordeling SHM

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe)

Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe) Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe) Visitatiegesprekken op 25 en 26 juni 2014 Definitief visitatierapport van 10 november 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren

Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren Visitatiegesprekken op 21 en 22 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 5 maart 2015 V I S I T A T I E R AAD S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport WoonWel, Oostende

Visitatierapport WoonWel, Oostende Visitatierapport WoonWel, Oostende Visitatiegesprekken op 15 en 16 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem

Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem Visitatiegesprekken op 8 en 9 juni 2016 Definitief visitatierapport van 18 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw Visitatiegesprekken op 20 en 21 mei 2014 Definitief visitatierapport van 11 november 2014 V I S I T A T I E R A A D

Nadere informatie

Visitatierapport De Mandel, Roeselare

Visitatierapport De Mandel, Roeselare Visitatierapport De Mandel, Roeselare Visitatiegesprekken op 24 en 25 september 2015 Definitief visitatierapport - 30 januari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport Ons Dorp, Menen

Visitatierapport Ons Dorp, Menen Visitatierapport Ons Dorp, Menen Visitatiegesprekken op 24 en 25 september 2013 Definitief visitatierapport van 20 januari 2014 VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper

Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper Visitatiegesprekken op 10 en 11 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 21 mei 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist

Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist Visitatiegesprekken op 26 en 27 februari 2015 Definitief visitatierapport 15 augustus 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde

Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde Visitatiegesprekken op 5 en 6 oktober 2015 Definitief visitatierapport 8 januari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T

Nadere informatie

Visitatierapport. Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen, Sint-Gillis-Waas. Visitatiegesprekken op 2 en 3 december 2015

Visitatierapport. Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen, Sint-Gillis-Waas. Visitatiegesprekken op 2 en 3 december 2015 Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen, Sint-Gillis-Waas Visitatiegesprekken op 2 en 3 december 2015 Definitief visitatierapport - 31 maart 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I

Nadere informatie

Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse

Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse Visitatiegesprekken op 16 en 17 februari 2016 Definitief Visitatierapport van 13 Juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst

Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst Visitatiegesprekken op 10 en 11 december 2014 Definitief visitatierapport van 18 mei 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S

Nadere informatie

Visitatierapport Kempisch Tehuis, Houthalen-Helchteren

Visitatierapport Kempisch Tehuis, Houthalen-Helchteren Visitatierapport Kempisch Tehuis, Houthalen-Helchteren Visitatiegesprekken op 12 en 13 maart 2014 Visitatierapport van 7 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

Visitatierapport Dijledal, Leuven

Visitatierapport Dijledal, Leuven Visitatierapport Dijledal, Leuven Visitatiegesprekken op 10-11 februari 2015 Definitief visitatierapport van 20 juni 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A

Nadere informatie

Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge

Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 februari 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest

Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest Visitatiegesprekken op 10 en 11 april 2014 Definitief rapport van 19 oktober 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Denderstreek, Aalst

Visitatierapport Denderstreek, Aalst Visitatierapport Denderstreek, Aalst Visitatiegesprekken op 25 en 26 maart 2015 Definitief visitatierapport van 04 september 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T

Nadere informatie

Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt

Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Visitatiegesprekken op 18 en 19 maart 2013 Definitief visitatierapport van 25 juni 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E

Nadere informatie

Visitatierapport. Nieuw Dak, Genk. Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013. Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013

Visitatierapport. Nieuw Dak, Genk. Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013. Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013 Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport. Huisvesting Tienen. Tienen Hoegaarden - Glabbeek. Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013

Visitatierapport. Huisvesting Tienen. Tienen Hoegaarden - Glabbeek. Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013 Visitatierapport Huisvesting Tienen Tienen Hoegaarden - Glabbeek Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013 Definitief visitatierapport van 29 mei 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I

Nadere informatie

Visitatierapport DE ARK, Turnhout

Visitatierapport DE ARK, Turnhout Visitatierapport DE ARK, Turnhout Visitatiegesprekken op 23 en 24 maart 2015 Definitief visitatierapport, 24 juli 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P

Nadere informatie

Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle

Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle Visitatiegesprekken op 12 en 13 maart 2013 Definitief visitatierapport van 13 juni 2013 VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren

Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren Visitatiegesprekken op 25 maart 2014 Definitief visitatierapport van 3 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N

Nadere informatie

Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol

Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol Visitatiegesprekken op 16 en 17 september 2013 Definitief rapport, 12 januari 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Zwijndrecht

Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Zwijndrecht Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Zwijndrecht Visitatiegesprekken op 22 en 23 maart 2016 Definitief Visitatierapport van11 september 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Voor Woningbouw, Zele

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Voor Woningbouw, Zele Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Voor Woningbouw, Zele Visitatiegesprekken op 19 en 20 april 2016 Definitief visitatierapport van 14 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I

Nadere informatie

Visitatierapport WOONZO, Tongeren

Visitatierapport WOONZO, Tongeren Visitatierapport WOONZO, Tongeren Visitatiegesprekken op 2 en 3 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 10 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

voor Sociale Huisvestingmaatschappijen

voor Sociale Huisvestingmaatschappijen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen Een toelichting bij het vernieuwde draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM s Wim Guillemyn Team SHM s, afdeling Woonbeleid Welke vragen worden vandaag beantwoord

Nadere informatie

Visitatierapport Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen, Aarschot

Visitatierapport Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen, Aarschot Visitatierapport Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen, Aarschot Visitatiegesprekken op 10 en 11 maart 2016 Visitatierapport van 31 juli 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

Visitatierapport Nieuw Dak, Genk

Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013 Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Woonhaven, Antwerpen

Visitatierapport Woonhaven, Antwerpen Visitatierapport Woonhaven, Antwerpen Visitatiegesprekken op 5-6 - 7-8 -12 november 2013 Definitief visitatierapport van 7 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A

Nadere informatie

Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk Visitatiegesprekken op 15 en 16 mei 2013 Visitatierapport van 2 november 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I

Nadere informatie

Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas Visitatiegesprekken op 18 februari 2014 Definitief visitatierapport van 29 april 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem

Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 25 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A

Nadere informatie

Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo

Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo Visitatiegesprekken op 11 december 2014 Definitief visitatierapport van 29 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T

Nadere informatie

Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600) Tervuren

Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600) Tervuren Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600) Tervuren Visitatiegesprekken op 19 en 20 oktober 2017 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel email website

Nadere informatie

Visitatierapport De Gentse Haard Gent

Visitatierapport De Gentse Haard Gent Visitatierapport De Gentse Haard Gent Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 definitief visitatierapport van 5 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen

Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen visitatiegesprekken gehouden op 2 en 3 april 2014 definitief visitatierapport d.d. 30 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I

Nadere informatie

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR OUDEREN STAD ROESELARE

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR OUDEREN STAD ROESELARE LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR OUDEREN STAD ROESELARE INHOUDSTAFEL 1. Inleiding 1.1. Wettelijk Kader 1.2. Gemeentelijke maatregel 2. Algemeen kader inzake toewijzing 2.1. Decretaal principe (Vlaamse

Nadere informatie

Visitatierapport Vivendo, Brugge

Visitatierapport Vivendo, Brugge Visitatierapport Vivendo, Brugge Visitatiegesprekken op 01 en 2 oktober 2015 Definitief visitatierapport van 28 maart 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Welzijnscirkel 5 oktober Toelichting bij het beleid en de projecten van de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting

Welzijnscirkel 5 oktober Toelichting bij het beleid en de projecten van de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting Welzijnscirkel 5 oktober 2015 Toelichting bij het beleid en de projecten van de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting Huidig patrimonium Woningen / appartementen 1000 900 800 779 823 856 863 861 878

Nadere informatie

Visitatierapport De Gelukkige Haard, Oostende

Visitatierapport De Gelukkige Haard, Oostende Visitatierapport De Gelukkige Haard, Oostende Visitatiegesprekken op 13 en 14 april 2016 Definitief visitatierapport van 22 augustus 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de Huisvesting, Vilvoorde

Visitatierapport Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de Huisvesting, Vilvoorde Visitatierapport Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de Huisvesting, Vilvoorde Visitatiegesprekken op 17 en 18 november 2014 Definitief visitatierapport, 31 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Gift Eigen Hulp, Kuurne

Visitatierapport Eigen Gift Eigen Hulp, Kuurne Visitatierapport Eigen Gift Eigen Hulp, Kuurne Visitatiegesprekken op 12 en 13 juni 2014 Visitatierapport van 11 november 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen Visitatiegesprek op 26 maart 2015 Definitief visitatierapport van 17 juli2015 V I S I T A T I E R A A D S O

Nadere informatie

Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster

Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster Visitatiegesprekken op 12-13 mei 2016 Definitief visitatierapport van 13 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport De Vlashaard, Wevelgem

Visitatierapport De Vlashaard, Wevelgem Visitatierapport De Vlashaard, Wevelgem Visitatiegesprekken op 8 en 9 maart 2016 Visitatierapport van 20 juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I

Nadere informatie

inhoud Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen

inhoud Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen Lierse Maatschappij voor de Huisvesting SOCIAAL WONEN IN LIER AGENDA Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen Cijfers Verhuurde woningen: aantallen, slaapkamers,

Nadere informatie

Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse Visitatiegesprekken op 6 en 7 mei 2014 Definitief Visitatierapport van 15 oktober 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen

Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen Visitatiegesprekken op 25 en 26 april 2013 Definitief visitatierapport van 27 augustus 2013 V ISITATIERAAD S OCIALE H UISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Cordium, Hasselt

Visitatierapport Cordium, Hasselt Visitatierapport Cordium, Hasselt Visitatiegesprekken op 28 en 29 november 2013 Visitatierapport van 15 april 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I

Nadere informatie

GEMEENTE WAASMUNSTER TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN

GEMEENTE WAASMUNSTER TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN GEMEENTE WAASMUNSTER TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN INHOUD 1. Situering 1.1. Wettelijk kader 1.2. Standaard regime en eigen gemeentelijk toewijsreglement 2. Toewijzingsreglement voor de

Nadere informatie

Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde

Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde Visitatiegesprekken op 12 en 13 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 22 juni 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport De Oostendse Haard, Oostende

Visitatierapport De Oostendse Haard, Oostende Visitatierapport De Oostendse Haard, Oostende Visitatiegesprekken op 10 en 11 januari 2013 Definitief visitatierapport van 15 april 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen

Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen Visitatiegesprekken op 19 en 20 november 2012 Definitief visitatierapport van 8 februari 2013 PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel (1150) Duffel

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel (1150) Duffel ens d eerste plaats voorl Visitatierapport Volkswoningen van Duffel (1150) Duffel Visitatiegesprekken op 28 en 29 juni 2018 Definitief visitatierapport 06.01.2019 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid

Nadere informatie

Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen

Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen Visitatiegesprekken op 17 en 18 december 2018 Definitief rapport 31.05.2019 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D

Nadere informatie

Visitatierapport WoninGent, Gent

Visitatierapport WoninGent, Gent Visitatierapport WoninGent, Gent Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 31 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde Visitatiegesprekken op 14 en 15 januari 2013 Definitief visitatierapport van 1 juli 2013 PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA

Nadere informatie

Het Sociaal Verhuurkantoor professioneel partner in het Woonbeleid. Presentatie door. Yannick Claes Sociaal Verhuurkantoor Waasland

Het Sociaal Verhuurkantoor professioneel partner in het Woonbeleid. Presentatie door. Yannick Claes Sociaal Verhuurkantoor Waasland Het Sociaal Verhuurkantoor professioneel partner in het Woonbeleid Presentatie door Yannick Claes Sociaal Verhuurkantoor Waasland 2 Promotiecampagne Oost-Vlaanderen Wat is een Sociaal Verhuurkantoor? -

Nadere informatie

Visitatierapport Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen, Antwerpen

Visitatierapport Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen, Antwerpen Visitatierapport Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen, Antwerpen Visitatiegesprekken op 16 november 2015 Definitief visitatierapport van 6 april 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A

Nadere informatie

Visitatierapport. SHM Tuinwijk, Lokeren. Visitatiegesprekken op 22 en 23 januari 2013. Definitief visitatierapport van 3 mei 2013

Visitatierapport. SHM Tuinwijk, Lokeren. Visitatiegesprekken op 22 en 23 januari 2013. Definitief visitatierapport van 3 mei 2013 Visitatierapport SHM Tuinwijk, Lokeren Visitatiegesprekken op 22 en 23 januari 2013 Definitief visitatierapport van 3 mei 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Haard, Zwevegem

Visitatierapport Eigen Haard, Zwevegem Visitatierapport Eigen Haard, Zwevegem Visitatiegesprekken op 7 en 8 maart 2013 Definitief visitatierapport van 9 juni 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne

Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne Visitatiegesprekken op 1-2 juni 2016 Definitief visitatierapport van 4 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

Visitatierapport cvba Wonen Zelzate

Visitatierapport cvba Wonen Zelzate Visitatierapport cvba Wonen Zelzate Visitatiegesprekken op 10 en 11 juni 2015 Definitief visitatierapport van 25 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

GEMEENTE KALMTHOUT. Toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen. Goedgekeurd door de minister op 14 november 2012

GEMEENTE KALMTHOUT. Toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen. Goedgekeurd door de minister op 14 november 2012 GEMEENTE KALMTHOUT Toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen Goedgekeurd door de minister op 14 november 2012 INHOUD 1. SITUERING... 1 1.1 Wettelijk kader... 1 1.1.1 Standaardregime... 1 1.1.2 Eigen

Nadere informatie

Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 4 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S

Nadere informatie

Visitatierapport Helpt Elkander, Waregem

Visitatierapport Helpt Elkander, Waregem Visitatierapport Helpt Elkander, Waregem Visitatiegesprekken op 11 en 12 juni 2013 Definitief visitatierapport van 2 oktober 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T

Nadere informatie

Visitatierapport Vitare Deinze

Visitatierapport Vitare Deinze Visitatierapport Vitare Deinze Visitatiegesprekken op 22 en 23 februari 2016 Definitief visitatierapport van 6 juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A

Nadere informatie

Visitatierapport. SHM Mijn Huis, Harelbeke. Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013

Visitatierapport. SHM Mijn Huis, Harelbeke. Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013 Visitatierapport SHM Mijn Huis, Harelbeke Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013 Definitief visitatierapport van 8 juli 2013 Prestatiebeoordeling SHM Mijn Huis (Harelbeke) Datum rapport: 8.07.2013

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Haard, Herentals

Visitatierapport Eigen Haard, Herentals Visitatierapport Eigen Haard, Herentals Visitatiegesprekken op 15 en 16 september 2015 Definitief visitatierapport van 3 februari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge Visitatiegesprekken op 19 en 20 november 2012 Definitief visitatierapport van 26 februari 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting, Beveren

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting, Beveren Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting, Beveren Visitatiegesprekken op 29 en 30 januari 2015 Definitief Visitatierapport van 6 juni 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

Nieuw Dak meets de 12de man

Nieuw Dak meets de 12de man Voetbalkrant Nieuw Dak meets de 12de man Cristal Arena KRC Genk 22 oktober 2013 Verloop van de match Op dinsdag 22 oktober 2013 kwam Forza Nieuw Dak een voormiddag samen in de Cristal Arena van KRC Genk

Nadere informatie

Visitatierapport Diest-Uitbreiding (2250) Diest

Visitatierapport Diest-Uitbreiding (2250) Diest Visitatierapport Diest-Uitbreiding (2250) Diest Visitatiegesprekken op 19 en 20 april 2018 Definitief rapport 6 november 2018 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan

Nadere informatie

Gemeente Dentergem Toewijzing zoals bepaald door het Sociaal Huurbesluit. Een eigen lokaal toewijzingsreglement

Gemeente Dentergem Toewijzing zoals bepaald door het Sociaal Huurbesluit. Een eigen lokaal toewijzingsreglement TOEWIJZINGSREGLEMENT SOCIALE HUURWONINGEN Gemeente Dentergem INHOUDSTAFEL 1. Inleiding 1.1. Wettelijk Kader 1.2. Gemeentelijke maatregel 2. Algemeen kader inzake toewijzing 2.1. Decretaal principe (Vlaamse

Nadere informatie

Omzendbrief W/2014/01

Omzendbrief W/2014/01 Omzendbrief W/2014/01 Omzendbrief betreffende de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Martelaarsplein 7, 1000 Brussel Tel.

Nadere informatie

Lokaal (sociaal) Woonbeleid

Lokaal (sociaal) Woonbeleid Lokaal (sociaal) Woonbeleid Beweging.net Limburg Betaalbaar Wonen Hasselt 19 december 2017 VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen VVH VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Nadere informatie

Het bindend sociaal objectief halen na de arresten van het Grondwettelijk Hof kansen en knelpunten. Jeroen Schreurs Tom Nulens Jeroen Van Pottelberge

Het bindend sociaal objectief halen na de arresten van het Grondwettelijk Hof kansen en knelpunten. Jeroen Schreurs Tom Nulens Jeroen Van Pottelberge Het bindend sociaal objectief halen na de arresten van het Grondwettelijk Hof kansen en knelpunten Jeroen Schreurs Tom Nulens Jeroen Van Pottelberge Inleiding en situering Arrest nr. 145/2013 van het Grondwettelijk

Nadere informatie

4. ALGEMENE TOEPASSING 5. GOEDKEURING EN WIJZIGINGEN 6. BEKENDMAKING 7. INWERKINGTREDING

4. ALGEMENE TOEPASSING 5. GOEDKEURING EN WIJZIGINGEN 6. BEKENDMAKING 7. INWERKINGTREDING TOEWIJZINGSREGLEMENT SOCIALE HUURWONINGEN INTERLOKALE VERENIGING WOONBELEID REGIO NOORD INHOUD: INHOUD: 1. INLEIDING 1.1 Wettelijk kader 1.2 Gemeentelijke maatregel HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT WERD

Nadere informatie

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (1200) Lier

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (1200) Lier Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (1200) Lier Visitatiegesprekken op 11 en 12 oktober 2018 Definitief rapport dd. 01.05.2019 versie 10 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid

Nadere informatie

Visitatierapport Nieuw Sint-Truiden, Sint-Truiden

Visitatierapport Nieuw Sint-Truiden, Sint-Truiden Visitatierapport Nieuw Sint-Truiden, Sint-Truiden Visitatiegesprekken op 10 en 11 december 2012 Definitief visitatierapport van 6 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N

Nadere informatie

Visitatierapport Providentia, Asse

Visitatierapport Providentia, Asse Visitatierapport Providentia, Asse Visitatiegesprekken op 18 en 19 juni 2015 Definitief visitatierapport van 31 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg (1160) Heist-op-den-Berg

Visitatierapport maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg (1160) Heist-op-den-Berg voorl Visitatierapport maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg (1160) Heist-op-den-Berg Visitatiegesprekken op 26 en 27 oktober 2017 Definitief rapport 17.04.2018 0 p/a Wonen-Vlaanderen,

Nadere informatie

Visitatierapport Maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Heist-op-den-Berg

Visitatierapport Maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Heist-op-den-Berg Visitatierapport Maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Heist-op-den-Berg Visitatiegesprekken op 12 en 13 november 2012 Definitief visitatierapport van 11 februari 2013 Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier Visitatiegesprekken op 12 en 13 november 2012 Definitief visitatierapport van 26 februari 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Het Volk, Gent

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Het Volk, Gent Prestatiebeoordeling SHM Het Volk, Gent Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Het Volk, Gent Visitatiegesprekken op 9 en 10 september 2014 Definitief visitatierapport van 12 december

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN ZOMERGEM 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN EEKLO 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport Hulp in woningnood, Berlare

Visitatierapport Hulp in woningnood, Berlare Visitatierapport Hulp in woningnood, Berlare Visitatie gesprekken op 27 en 28 oktober 2015 Visitatierapport 21 april 2016 V ISITATIERAAD S OCIALE H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN Prestatiebeoordeling SHM Hulp

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN KAPRIJKE 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport A.B.C., Antwerpen

Visitatierapport A.B.C., Antwerpen Visitatierapport A.B.C., Antwerpen Visitatiegesprekken op 10 en 11 november 2012 Definitief visitatierapport van 30 januari 2013 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC

Nadere informatie