Visitatierapport A.B.C., Antwerpen

Transcriptie

1 Visitatierapport A.B.C., Antwerpen Visitatiegesprekken op 10 en 11 november 2012 Definitief visitatierapport van 30 januari 2013 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 1 VAN 38 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM ABC uit Antwerpen Datum rapport: 30 januari 2013 Datum visitatiegesprekken: 12 en 13 november 2012 Datum presentatie aan raad van bestuur: 20 december 2012 Erkenningsnummer SHM: 1065 Contactgegevens SHM: Reinaartlaan 8 te 2050 Antwerpen Tel: info@abc-shm.woonnet.be website: Directeur: Raoul De Bock Voorzitter: Robert Van Passen Werkgebied: Antwerpen Gent Samenstelling Visitatiecommissie: Peter Bulckaert, voorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de ABC geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 2 VAN 38

3 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM ABC UIT ANTWERPEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 3 VAN 38

4 1 INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM A.B.C. cvba (hierna ABC ) De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruikt gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen (SD), waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen (OD), waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 4 VAN 38

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 5 VAN 38

6 2 SAMENVATTING Onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 OD 4.3 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 6 VAN 38

7 3 BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De SHM ABC uit Antwerpen werd in 1951 opgericht vanuit een privé-initiatief met privé-kapitaal, vandaar het coöperatieve karakter van de maatschappij. De SHM legt zich vooral toe op de bouw en verhuur van sociale huurwoningen. Er werd snel gestart met de bouw van 90 eengezinswoningen op de Linkeroever in de jaren vijftig, toen nog onder de naam Antwerpse Bouwcoöperatieve. Midden jaren 60 van de vorige eeuw werd gestart met de eerste hoogbouw op de Linkeroever (acht bouwlagen), voor een totaal van 129 appartementen. De grote sprong voorwaarts kwam er in de jaren 70 met Europark Noord waar 787 appartementen op Linkeroever werden gerealiseerd. In de jaren tachtig kwamen er 64 eengezinswoningen bij in de stationswijk-linkeroever. Midden jaren 90 werd gefuseerd met de Huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen te Gent en werd tevens de naamsverandering naar ABC cvba doorgevoerd. Door de fusie steeg het patrimonium met 223 appartementen gespreid over twee complexen in Gent. ABC was ook een actieve deelnemer aan het Urgentieprogramma met de bouw van twee Domus Flandria-projecten, waarbij 316 appartementen werden gerealiseerd waarvan 100 op Rechteroever. In het begin van de 21ste eeuw werd ingezet op de verdere uitbouw van het patrimonium op Rechteroever via kleinschalige inbreidingsprojecten in Borgerhout en in de Stuyvenberghwijk. Midden jaren 2000 volgde een uitbreiding richting Deurne Merksem met diverse aankopen goede woningen - dit was een programma waarmee de Vlaamse Overheid op korte termijn het aantal sociale woningen wenste uit te breiden door goede woningen aan te kopen op de privé-markt via een eenvoudige procedure - en met de verwerving van bouwgronden op Rechteroever. Tevens werd gestart met de planmatige aanpak van grote renovatieprojecten (Belvedere Gent/ Stoppelstraat Gent/ Victor dela Montagne, enz ). Het patrimonium van ABC bestaat voornamelijk uit appartementen, met name versus 158 eengezinswoningen. Het patrimonium is bijna volledig gelegen in Antwerpen (1.720 van de 1.943), de rest situeert zich in Gent. ABC heeft 36 medewerkers in dienst. Bijzonder aan deze SHM is dat ze beschikt over een uitgebreide eigen regie, die het kleine onderhoud en de reparaties uitvoert, en over een uitgebreide reinigingsploeg. Naast de technische dienst is er nog de administratieve dienst. De sociale dienst fungeert als een stafdienst, rechtstreeks onder de directeur. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg in Gent en Antwerpen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 7 VAN 38

8 3.2 Beschrijving omgeving Het werkgebied van de SHM ABC telde eind 2009 ongeveer huishoudens. Slechts 2 andere SHM s in Vlaanderen hebben een werkgebied met meer huishoudens in Volgens de verwachting zal dit aantal toenemen tot ongeveer huishoudens in Het werkgebied van de SHM telde in 2011 ongeveer inwoners ouder dan 17 jaar ( inwoners in Antwerpen en inwoners in Gent). 62% van de inwoners zijn tussen de 35 tot 64 jaar oud; 20% bevindt zich in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar; de andere zijn 65 plussers (18%). Het werkloosheidspercentage bedraagt ongeveer 12,74% (14,64% in Antwerpen en 10,83% in Gent); er zijn 1,28% leefloners (0,87% in Antwerpen en 1,69% in Gent). Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen per inwoner in het werkgebied bedroeg ongeveer euro (inkomsten 2009). Antwerpen telt ongeveer woongelegenheden, Gent ongeveer woongelegenheden. In Antwerpen zijn deze woongelegenheden vooral appartementen ( ), in Gent vormt gesloten bebouwing het grootste aandeel (57.000). De mediaan verkoopprijs van een appartement in Antwerpen bedroeg euro in Dit wil zeggen dat er in 2011 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan hoger, namelijk op euro. In Gent was dat respectievelijk euro en euro. Het verschil tussen de verkoopprijs van een appartement en een woning is in Gent opmerkelijk lager dan in Antwerpen. In het werkgebied van ABC zijn er 10,21% sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen op het totaal aantal woongelegenheden. Er zijn in totaal een 10-tal SHM s actief in het werkgebied van de SHM. Door dit hoge aandeel aan sociale huurwoningen hebben Antwerpen en Gent geen bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen. Voor koopwoningen bedraagt dit BSO in Antwerpen 144 en in Gent 211 woongelegenheden. Daarvan werden er respectievelijk 98 en 34 reeds gerealiseerd. Beide steden kennen ook een BSO voor sociale kavels. In Antwerpen ligt dit BSO op 60, in Gent op 3. Daarvan werd eind 2011 nog geen enkele gerealiseerd. In het toewijzingsreglement van de Stad Antwerpen wordt op het vlak van lokale binding achtereenvolgens voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder: o die in de hoedanigheid van mantelzorger activiteiten van zorg en bijstand verricht, als vermeld in artikel 4 van het decreet van 18 juli 2008 betreffende zorg- en bijstandverlening ten aanzien van een of meer aanverwante personen met een verminderd zelfzorgvermogen, wonend in de gemeente in de nabijheid waar de toe te wijzen woning gelegen is; o die zorg en bijstand ontvangt als vermeld in 1, vanwege één of meerdere aanverwante mantelzorgers, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is; o die drie jaar voor de toewijzing woont of gewoond heeft in de wijk waarin de toe te wijzen woning gelegen is, op voorwaarde dat de toewijzing de eerste verhuring betreft van een woning na de aankoop van de woning, of na de oplevering van de bouw of renovatie ervan; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 8 VAN 38

9 o die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van Antwerpen. In het doelgroepenplan heeft de stad Antwerpen een voorrangsregeling uitgewerkt voor: o ouderen, waar binnen de doelgroep men eerst een voorrang geven aan 65- plussers, daarna aan 60-plussers en tot slot aan 55-plussers; o personen met een fysieke handicap, waarbij het gaat om kandidaat-huurders die al dan niet permanent in een rolstoel zitten of een beperkte stapfunctie hebben; o personen met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die omwille van deze problematiek al minstens 2 jaar behandeld of begeleid worden; o personen die het slachtoffer zijn van een slechte woningkwaliteit en huisjesmelkerij, die in de transitopvang van de stad verblijven maar die niet voldoen aan de voorwaarden ten aanzien van de woning die zijn opgenomen in artikel 19, 6 ; o daklozen. De stad Antwerpen wil in het kader van de leefbaarheid, naast de toepassing van de verhoogde inkomensgrenzen over zijn ganse patrimonium, gedurende een periode van vijf jaar na eerste toewijzing, quota toepassen bij de toewijzing van nieuwbouwprojecten of na grootschalige renovatieprojecten (minimaal 30 woningen waarbij elke fase van verhuring betrekking moet hebben op minstens vijftien woningen). Men wil voorrang geven aan 50-plussers tot minstens 20% van de referentiehuurders ouder is dan 50. Aanvullend wil men voorrang geven aan werkenden of niet-werkende werkzoekenden tot 30% van de referentiehuurders hieraan voldoet. De overige 50% wordt toegewezen op basis van de chronologie. Op 20/3/2012 werd een uitbreiding van de voorrang voor senioren goedgekeurd door de minister. Gent voorziet in haar toewijzingsreglement in een voorrang voor senioren die op datum van toewijzing minstens 55 jaar oud zijn. Binnen deze groep wordt eerst voorrang verleend aan 75- plussers, daarna aan 65-plussers en tot slot aan 55-plussers. Daarnaast is ook in een voorrang voorzien voor kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 9 VAN 38

10 4 PRESTATIES VAN SHM ABC UIT ANTWERPEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed - Ondanks de vaststelling dat de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen aan de lage kant ligt, krijgt de SHM een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling. - Met gemiddeld 9 jaarlijks gerealiseerde huurwoningen in de periode bevindt ABC zich bij de 50% minst productieve SHM s. Vooral wanneer de nieuwe productie wordt bekeken in verhouding tot het bestaand huurpatrimonium (0,46%) doen meer dan 80% van de SHM s beter. In de komende jaren plant de SHM wel 86 nieuwe sociale huurwoningen. - De relatief lage realisatie van nieuwe sociale huurwoningen wordt vooral verklaard doordat de stad Antwerpen van ABC geen inspanningen verwacht voor de realisatie van het BSO (bindend sociaal objectief) sociale huur. De stad bevestigde dat ze hiervoor uitsluitend een beroep doet op Woonhaven Antwerpen. Getuige daarvan is ook de vaststelling dat de stad Antwerpen alle voorstellen (ook gemengde projecten) afwijst m.b.t. de ontwikkeling van de reservegrond op Linkeroever. - Uit gesprekken met de Raad van bestuur is ook gebleken dat ABC een duidelijke visie heeft op de ontwikkeling van haar patrimonium: ABC wil haar patrimonium jaarlijks met gemiddeld 30 huurwoningen uitbreiden en verkoopt haar patrimonium in principe alleen aan de zittende huurder. ABC gaf ook duidelijk te kennen dat ze zowel in het werkingsgebied Antwerpen als in het werkgebied Gent wil blijven groeien. - De visitatiecommissie vindt dat ABC voldoende inspanningen levert om nieuwe huurprojecten te realiseren in Antwerpen. Om haar groeiambitie kracht bij te zetten maakt ABC actief gebruik van het recht van voorkoop (het recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren) en vergroot hiervoor stelselmatig haar werkingsgebied naar andere gebieden in Antwerpen zoals Deurne, het centrum van Antwerpen, Merksem, Borgerhout en Hoboken. De stad Antwerpen bevestigt dit en stelt dat ABC van alle sociale huisvestingsmaatschappijen in Antwerpen het meest actief gebruik maakt van dit instrument. - Uit de gesprekken met vertegenwoordigers uit het werkingsgebied Gent blijkt dat ABC ook in Gent inspanningen levert om nieuwe sociale huurprojecten te realiseren en daarmee ook zorgt voor een bijkomende dynamiek in Gent. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 10 VAN 38

11 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed - Ondanks het feit dat de grondreserve eerder beperkt is, beoordeelt de visitatiecommissie de prestatie van de SHM op deze doelstelling als goed. - ABC beschikt over ongeveer 1,5 ha grond. In vergelijking met andere SHM s is dit een eerder kleine grondreserve. Het perceel ligt op Linkeroever, een locatie waar het aandeel van sociale huurwoningen al zo groot is dat de benutting van deze grond voor een sociaal huurproject niet past binnen het Woonbeleid van de Stad Antwerpen (cf. supra). - Om haar groeidoelstellingen te halen, maakt ABC actief gebruik van het recht van voorkoop. In haar werkingsgebied Antwerpen is dit het enige instrument dat ze kan hanteren. In Gent heeft ABC goede contacten met de andere sociale huisvestingsmaatschappijen en bouwt de SHM haar netwerk uit met private ontwikkelaars, immokantoren en makelaars met het oog op de realisatie van projecten (nieuwbouw of aankoop van bestaande woningen via het recht van voorkoop). In de Boterstraat in Gent is ABC in onderhandeling met een private ontwikkelaar voor de realisatie van een project met sociale huurwoningen. ABC boort alle mogelijkheden aan om projecten te realiseren. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed - ABC stemt haar aanbod af op de verschillende groepen en krijgt dus een beoordeling goed op deze operationele doelstelling. - ABC probeert bij haar projecten (nieuwbouw en renovatie) rekening te houden met de context, met name de noden van de zittende huurders en de kandidaat-huurders. ABC weet bijvoorbeeld dat haar wachtlijst voor grote eengezinswoningen met veel slaapkamers erg lang is (gemiddeld meer dan tien jaar volgens de eigen inschatting van de SHM) en dat ze daar in principe moet op inzetten. De realisatie van grote eengezinswoningen is financieel echter onhaalbaar. De grondprijs is duur in het werkingsgebied van de ABC (stedelijke context). Alleen door voldoende woonentiteiten op dure grond te bouwen, kunnen de kosten per entiteit gedrukt worden. Om die reden ziet ABC af om grote eengezinswoningen te bouwen. Deze problematiek komt ook aan bod bij OD De informatie- en kennisdoorstroming van de sociale dienst naar de organisatieleiding met het oog op de afstemming van het woningaanbod op de woningvraag kan beter. De sociale dienst wordt immers onvoldoende betrokken bij deze beleidsbeslissingen. De visitatiecommissie is van mening dat de inschakeling van de sociale dienst m.b.t. keuzes over concrete projecten en een doelgroepengericht aanbod een toegevoegde waarde zou zijn voor ABC. Dit kan een positieve bijdrage hebben op de kwaliteit van de beleidsbeslissingen. - Uit gesprekken met vertegenwoordigers van de sociale dienst van ABC en met vertegenwoordigers van verschillende belanghebbenden, blijkt dat vrij veel huurders in de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 11 VAN 38

12 woonblokken op Linkeroever (waar zich het grootste woningbezit van ABC bevindt) kampen met psychische problemen en met verslavingsproblemen. ABC beschikt echter niet over concrete cijfers om de omvang van deze problematiek te kunnen inschatten. ABC heeft in het kader van dit doelgroepenbeleid een convenant gesloten met Beschut Wonen uit Antwerpen rond de toewijzing van drie woningen aan ex-psychiatrische patiënten. - Eveneens in relatie met het doelgroepenplan van de stad Antwerpen sloot ABC een protocol met het OCMW Antwerpen dat resulteert in de prioritaire toewijzing van 4 woningen aan daklozen. ABC sloot ook een gelijkaardige overeenkomst met het OCMW Gent dat zich vertaalt in de prioritaire toewijzing van 2 woningen aan daklozen. Hoewel het aanbod voor daklozen kwantitatief eerder beperkt is, toont dit toch aan dat ABC wil inzetten op de problematiek van kwetsbare doelgroepen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed Hoewel de realisatiegraad en het aantal geplande huurwoningen eerder beperkt zijn, is de visitatiecommissie van oordeel dat ABC veel inspanningen levert om het patrimonium uit te breiden, zowel in Antwerpen als in Gent. In Antwerpen betrekt de stad de SHM niet bij de invulling van de bindende sociale objectieven met betrekking tot de huurwoningen. In Gent zijn er wel nog groeikansen voor ABC. ABC heeft ook aandacht voor de verschillende doelgroepen en past haar werking en bouwactiviteiten hierop aan. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 12 VAN 38

13 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed - De SHM krijgt van de visitatiecommissie een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling omwille van de gestructureerde aanpak, duidelijke visie en strategie en de reeds bereikte resultaten. - De SHM heeft een goed zicht op de kwaliteit van haar eigen patrimonium. Op basis hiervan ontwikkelde de SHM een masterplan voor de renovatie van haar patrimonium, dat elk jaar wordt geactualiseerd. Het plan is gericht op het behalen van de ERP2020-normen en op het handhaven en verbeteren van het patrimonium (bv. vervangen keukens, technische installatie, sanitaire installatie, enz ). De SHM werkt met duidelijke cycli voor totaalrenovaties (35 tot 40 jaar) en deelrenovaties (17 tot 20 jaar). Omdat een heel groot deel van het patrimonium uit hoogbouw bestaat en omdat het aantal woonblokken beperkt is, kunnen onderhouds- en renovatieplannen via een eenvoudig instrument opgemaakt worden. Gelet op het hoogbouwkarakter van het patrimonium worden de renovaties zo veel mogelijk gegroepeerd. - De SHM is ervan overtuigd dat ze de ERP2020-normen zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma s). Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet 47,72% van het patrimonium aan alle ERP2020-normen (dubbele beglazing reeds 81%, dakisolatie 68% en energiezuinige verwarmingsinstallatie 91%). Op het eerste zicht lijkt het dat ABC vooral dient in te zetten op het aanbrengen van dakisolatie aangezien slechts 68% van de woongelegenheden over dakisolatie beschikt. Bovendien scoort de SHM op dit vlak licht onder de mediaanwaarde. Maar indien men rekening houdt met het hoogbouwkarakter van het patrimonium komt men tot een andere conclusie. De SHM beschikt nog over een aantal hoogbouwblokken zonder dakisolatie, met telkens een honderdtal appartementen. In bovenvermelde berekening wordt er van uitgegaan dat alle appartementen van deze blokken geen dakisolatie hebben, terwijl het ontbreken van dakisolatie in feite enkel of voornamelijk relevant is voor de appartementen die zich rechtstreeks onder het dak bevinden. Indien de SHM deze blokken renoveert en van dakisolatie voorziet heeft dit als gevolg dat het percentage woongelegenheden dat over dakisolatie beschikt in de hoogte schiet en dit heeft hoogstwaarschijnlijk ook een positieve invloed op het aantal woongelegenheden dat aan alle normen voldoet. In deze context kan er op gewezen worden dat de SHM renovatieprojecten lopende heeft waarbij de hoogbouwblokken aan de Reinaertlaan 2 tem 14 (einde voorzien eind 2013) en aan de Vuylstekelaan (opgeleverd in 2012) ook van dakisolatie worden voorzien Het betreft hier 418 woongelegenheden. Tevens zet de SHM in op de aanbrengen van dakisolatie op de eengezinswoningen (project Oude Wijk 81 van 90 woningen in aanbesteding einddatum 2014). Samengevat, er zullen tegen eind 2014 ongeveer 500 bijkomende woongelegenheden over dakisolatie beschikken waardoor de SHM minimaal 85% zal halen op deze norm. - In feite dient ABC vooral op het vlak van het aanbrengen van dubbele beglazing een inspanning te leveren. Reeds 81% van het patrimonium voldoet aan de norm maar daarmee VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 13 VAN 38

14 scoort de SHM licht onder de mediaanwaarde. Wat betreft de norm voor de energiezuinige verwarmingsinstallatie bevindt de SHM zich bij de 20% beste scorende SHM s. - De SHM is op de hoogte van de geldende (kwaliteits)normen (bv. toegankelijkheid, ERP2020, C2008, ) en probeert die correct en tijdig te implementeren. Vanuit de Raad van Bestuur bestaat een duidelijke visie om de kwaliteit van het patrimonium te verbeteren en/of te handhaven, evenwel zonder dat deze visie of strategie is uitgeschreven. Uit diverse documenten, verslagen van de Raad van Bestuur, het masterplan, enz.. kan afgeleid worden dat de SHM over dergelijke strategie heeft nagedacht. De opvolging van de projecten gebeurt o.a. in het directiecomité. - De woonactoren die op de hoogte konden zijn van de kwaliteit van het patrimonium van de SHM evenals de bewoners bevestigen deze beoordeling omtrent de kwaliteit van het patrimonium van ABC. Het feit dat de SHM over een regie beschikt, draagt daartoe bij in de opinie van de bewoners. Dit is een strategische keuze van de SHM, maar dit heeft zijn kostprijs (zie OD 5.2). Tevens bevestigen de bewoners dat hun appartement na een renovatie een substantieel hoger wooncomfort biedt. - De bewoners signaleren dat geluidsoverlast voor hen het grootste kwaliteitsprobleem vormt. De SHM is op de hoogte van deze problematiek maar wijst er op dat in hoogbouw niet altijd eenvoudige technische oplossingen voor handen zijn om hieraan te verhelpen. Sensibilisering van de bewoners blijft op dat vlak een noodzaak. De visitatiecommissie beveelt aan hieromtrent de nodige inspanningen te leveren. - De SHM schat de gevolgen van de onderhouds- en renovatieplanning op haar financiële toestand goed in. Maar de visitatiecommissie beveelt aan om op dit vlak te streven naar een nog betere integratie van de onderhouds- en renovatieplanning in de financiële planning. Zo is de SHM onmiddellijk en permanent op de hoogte van de gevolgen op haar financiële leefbaarheid van elke beslissing omtrent een groot onderhoud en renovatie van haar patrimonium. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed - De visitatiecommissie geeft een goede beoordeling omdat de SHM zich duidelijk bewust is van de diverse normen (E-waarde en K-waarde, ERP2020-normen) en in functie van betaalbaarheid hiermee ook rekening houdt bij renovatie- en nieuwbouwprojecten. - Getuige daarvan is het feit dat de SHM de betaalbaarheid van milieumaatregelen in het beslissingsproces betrekt: o bij de aankoop van woningen, via het voorkooprecht of onder de diverse programma s zoals de aankoop van goede woningen, gaat de SHM na of de milieunormen nageleefd zijn en de woning dus snel verhuurbaar is. Mocht dit niet het geval zijn dan is eerst nog een eventueel tijdrovende renovatie noodzakelijk; o de SHM besteedt bij renovaties van verwarmingsinstallaties van de hoogbouwblokken (meestal tussen de 111 en 129 appartementen per blok) veel aandacht aan de energieprestaties van de installaties. Dit vergt substantiële financiële inspanningen omdat individuele verwarmingsinstallaties (cv en sanitair warm water) vervangen worden door collectieve installaties. De individuele vervanging van de toestellen (o.a. gaskachels) is technisch gezien niet mogelijk tenzij de gevels volgestouwd worden met schoorstenen. Het collectief verwarmingssysteem moet ook voorzien worden van een meetsysteem zodat VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 14 VAN 38

15 iedere huurder het eigen energieverbruik afgerekend krijgt. De SHM schat de energiebesparing van dergelijke collectieve installatie zelf in op 30 tot 40%. Daar tegenover staat een investeringsuitgave van ongeveer euro per woongelegenheid. Maar tevens verhoogt de bedrijfszekerheid en de veiligheid (geen open vlam meer in appartementen en geen risico meer op CO²-vergiftiging). - Ook t.o.v. haar huurders neemt ABC een milieuvriendelijke houding aan: o de SHM probeert bij renovaties van hoogbouwblokken de overgang te maken van een collectieve watermeter per appartementsblok naar individuele meters per woongelegenheid. Het valt te verwachten dat individuele meters voor waterverbruik zullen aanzetten tot het zuiniger omspringen met water. De visitatiecommissie meent dat de SHM deze inspanning dient verder te zetten, zelfs in de gevallen waar dit niet zo evident lijkt. Als individuele waterverbruiksmeting niet mogelijk is, moet er extra ingezet worden op sensibilisering rond waterverbruik en extra preventie van waterlekken. De bewoners vinden de hoge waterrekeningen immers een probleem. De SHM heeft in het verleden via de huurderskrant Halo ABC reeds een sensibiliseringscampagne gevoerd en heeft de intentie dit in de toekomst nog te herhalen. De visitatiecommissie kan dit alleen maar aanmoedigen. Verder wordt er onderhandeld met de Antwerpse Waterwerken om voor alle gevallen een oplossing te zoeken; o ABC heeft met Levanto een grootschalig project lopen, waarbij energiescans bij huurders worden afgenomen. Alle huurders die dat wensen kunnen in de loop van 2012 en 2013 een gratis energiescan aanvragen. Deze scans zullen specifiek betrekking hebben op die maatregelen die een huurder zelf kan nemen om de energiefactuur onder controle te houden. - Milieuvriendelijkheid is ook goed ingeburgerd in de werking van de SHM: o bij het onderhoud van de gemeenschappelijke delen gebruikt de SHM milieuvriendelijke producten; o het eigen kantoorgebouw is uitgerust met een groen dak. - De visitatiecommissie heeft een 10-tal vrij recente energieprestatiecertificaten overhandigd gekregen van de SHM. Alle woongelegenheden presteren in de groene zone. De visitatiecommissie kan zich evenwel geen oordeel vormen of de voorgelegde energieprestatiecertificaten representatief zijn voor het totale patrimonium voor de SHM. Mocht dit nog niet het geval zijn dan kan de SHM eventueel de (score van de) reeds aangeleverde energieprestatiecertificaten bijhouden in een gestructureerd systeem en gebruiken als een beleidsinstrument. - Bovenstaande toont aan de SHM aandacht besteedt aan milieuvriendelijkheid en dus reeds een aantal maatregelen neemt, maar de visitatiecommissie is van mening dat de SHM op het vlak van de milieuvriendelijkheid toch een bijkomende inspanning kan leveren. Ze stelt daarom voor deze maatregelen uit te werken in een globale strategie omtrent milieuvriendelijkheid. Daarnaast zou de SHM een beroep kunnen doen op provinciale steunmaatregelen om de betaalbaarheid van de milieumaatregelen te garanderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 15 VAN 38

16 OD 2.3: De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed - De SHM is zich duidelijk bewust van de diverse normen (C2008 van de VMSW, de toegankelijkheid van publieke gebouwen) en bij renovaties en nieuwbouw wordt hiermee rekening gehouden. - Bij grotere complexen (meer dan 8 woningen) streeft ABC er naar om een mix van types van woningen te realiseren. Zo bestaat de nieuwbouw Van Schoonhovenstraat uit 18 appartementen onderverdeeld in: o 4 één-slaapkamerappartementen o 8 twee-slaapkamerappartementen o 6 drie-slaapkamerappartementen. zodat de huurder bij toename of afname van de gezinsgrootte toch in hetzelfde gebouw zal kunnen verblijven. - Ook de nieuwbouw aan de Drie Snellenstraat 8-14 bestaat uit een mix van types van woningen gaande van 1 tot 4 slaapkamers: o 10 één-slaapkamerappartementen o 5 twee-slaapkamerappartementen o 4 drie-slaapkamerappartementen o 10 vier-slaapkamerappartementen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De SHM heeft een duidelijke visie op de handhaving en verbetering van de kwaliteit van haar patrimonium. Ze besteedt ook aandacht aan milieumaatregelen maar de visitatiecommissie raadt aan om hieromtrent een geïntegreerde visie en strategie te ontwikkelen. Gelet op de specifieke situatie van de SHM dient ABC haar inspanningen verder te zetten om collectieve meters te vervangen door individuele meters. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 16 VAN 38

17 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed - De visitatiecommissie is van oordeel dat ABC goed presteert voor deze operationele doelstelling. - Het werkingsgebied van de SHM bevindt zich in een stedelijke context met dure grondprijzen. De SHM is er zich van bewust dat de kost van de dure grondprijs moet gedrukt worden door een minimaal aantal woonentiteiten te bouwen op de bouwpercelen. Concreet maakt de technische dienst van de SHM daarvoor volumestudies. Deze dienst koppelt de voorstellen op voorhand terug naar de stedenbouwkundige diensten. Deze diensten kunnen slechts een vrijblijvend advies geven. Precies omdat de bouwgronden zo duur zijn, bouwt ABC geen eengezinswoningen. De visitatiecommissie is van mening dat ABC een goede visie heeft over prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie vindt eveneens dat de SHM de rentabiliteit van een project goed bewaakt. - ABC wordt geconfronteerd met bijzondere eisen van de stadsbesturen, bovenop de C2008- normen, die de bouwkosten verhogen. Een voorbeeld daarvan is de eis om onder wooncomplexen garages te bouwen of om winkelruimtes op het gelijkvloers van complexen in te passen. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM geen vat heeft op deze eisen, die de bouwkosten wel substantieel kunnen verhogen. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie is van oordeel dat de prestaties van de SHM voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn omdat een samenhangend beleid ontbreekt, waardoor kansen worden gemist om structurele maatregelen te nemen die de huurlasten kunnen beperken. - Met ongeveer 725 euro per woning per jaar zijn de gemiddelde huurlasten van een ABCwoning bij de hoogste van alle sociale huisvestingsmaatschappijen. ABC wijst er terecht op dat haar patrimonium voor het grootste gedeelte uit hoogbouw bestaat (meer dan 92% van de woningen zijn appartementen) en dat aan dergelijke gebouwen een aantal kosten verbonden zijn die men niet heeft bij laagbouw en eengezinswoningen, zoals de onderhoudsen verbruikskosten van liften. - ABC doet wel inspanningen om via bouwtechnische ingrepen kosten te verlagen of rechtvaardiger aan de huurder door te rekenen. Waar het kan, worden bijvoorbeeld aparte watermeters geïnstalleerd. De SHM meent dat dit de huurders aanzet tot een grotere verantwoordelijkheidszin. ABC heeft ook de individuele verwarmingselementen in een aantal gebouwen vervangen door een centrale stookcentrale. Het onderhoud van een centrale stookketel kost minder dan voor de vele individuele verwarmingselementen, waardoor ook de huurlasten lager liggen. - Een belangrijk deel van de huurlasten bestaat uit de onderhoudskosten van het patrimonium (schoonmaak gemeenschappelijke delen, groenonderhoud, ). ABC zet veel personeel in voor het onderhoud van haar patrimonium: naast 8 technische medewerkers, die instaan voor het technisch onderhoud heeft de SHM ook 15 werksters in dienst, die bijna uitsluitend worden ingezet voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen. De poetsfrequentie wordt VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 17 VAN 38

18 bepaald op basis van het aantal woningen dat gebruik maakt van de ruimte die wordt gepoetst. Dit kan volgens ABC gaan van wekelijks tot dagelijks poetsen. Uit gesprekken met een delegatie van huurders en met welzijnsactoren blijkt ook dat de gemeenschappelijke delen van de gebouwen door die eigen regie goed en netjes onderhouden worden. De vertegenwoordigers van welzijnsactoren stellen bovendien dat de gebouwen van ABC op Antwerpen-Linkeroever merkelijk properder zijn dan die van andere sociale huisvestingsmaatschappijen. Het effect van de inzet van de eigen regie op het terrein is dus merkbaar. Anderzijds hangt aan de grote frequentie van het poetsen een hoge kost voor de huurders. De visitatiecommissie stelt daarom voor dat de SHM haar reinigingsaanpak kritisch evalueert, en de bewoners daarbij ook betrekt. Daarnaast kan ABC sensibiliseringsacties (al dan niet in samenwerking met andere actoren) opzetten rond netheid om zo bijvoorbeeld de frequentie van het poetsen te verminderen en de huurlasten van huurders te verlagen. - Tenslotte beveelt de visitatiecommissie ook aan om de bestaande, veelal los van elkaar staande initiatieven rond huurlastenverlaging uit te werken tot een overkoepelend en samenhangend beleid, waarbij het beperken van de huurlasten een ijkpunt vormt in elk beslissingsproces. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat ABC goed scoort voor de doelstelling inzake prijsbewust bouwen en voor verbetering vatbaar scoort voor de doelstelling betreffende het prijsbewust verhuren. Op het vlak van de huurlasten kan ABC volgens de visitatiecommissie betere resultaten halen door de kosten-baten verhouding van het reinigen te verbeteren en door de bouwtechnische initiatieven uit te werken tot een algemeen beleid, dat ook andere aspecten zoals preventie, sensibilisering, integreert. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 18 VAN 38

19 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed - De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van ABC voor woonzekerheid als goed. ABC heeft en gebruikt immers een uitgewerkt stappenplan bij huurdersachterstallen, de zogenaamde procedure opzegging huurcontracten en heeft een procedure in geval van overlast. - Bij een huurachterstal volgt er snel een eerste aanmaningsbrief (na 14 dagen), een tweede (na een maand) en ten slotte een opzeggingsbrief (na 6 weken). De huuropzeggingen worden ter kennis gebracht van het OCMW. De sociale dienst/klantendienst van de maatschappij komt in dit stadium van de procedure niet tussen. Dit gebeurt pas wanneer de betrokken huurder zelf een beroep doet op die dienst. Deze procedure zet formeel gezien niet in op een sociale begeleiding op het moment dat de huurdersachterstallen zich manifesteren. - Voor ABC is het een zorg om de huurdersachterstallen onder controle te houden. ABC kende 2,53% huurdersachterstallen in 2011 (een daling tegenover 3,05% in 2010). Het jaarverslag 2011 vermeldt 187 huuropzeggingen. Deze opzeggingen leidden uiteindelijk tot 6 gedwongen uithuiszettingen. Ondanks de inspanningen van de SHM blijft het aantal huuropzeggingen ten gevolge van huurdersachterstallen aan de hoge kant, nl. gemiddeld meer dan 10% van het totaal aantal huurcontracten (1.759). De spreiding is niet gelijk in alle wijken. Er zijn doorgaans een tiental procedures rond huurdersachterstallen hangende bij de vrederechter. - Door het ontbreken van de sociale begeleiding door de SHM zelf in de procedure huurdersachterstal, lijkt de SHM op het eerste gezicht onvoldoende te doen om de woonzekerheid van haar bewoners te garanderen. Maar uit de gesprekken met alle betrokkenen blijkt dat de waarheid veel genuanceerder is: o voor de huurders in Gent is er het samenwerkingsprotocol met het OCMW Gent: Woonbegeleiding en Woningen. Van zodra een huurder huurdersachterstallen heeft, start een begeleiding vanuit het OCMW. Die begeleiding is gericht op het voorkomen van uithuiszettingen; o in een eerste fase treedt ABC uitermate streng op. Het ontradend effect wordt door ABC erkend. Maar van zodra de huurder hulp zoekt en bereidheid toont om zijn huurdersachterstallen in te halen, is ABC bereid zich milder op te stellen en worden goede afspraken gemaakt. Dit werd uitdrukkelijk bevestigd door de welzijnsactoren. - ABC heeft ook een overlastprocedure. De stappen in de procedure zijn: persoonlijk aanspreken, twee gewone brieven, een aangetekende brief. Wanneer de huurder weigert om mee te werken of zich niet aan de afspraken houdt, kan ABC een procedure bij de vrederechter starten. De sociale dienst is betrokken bij de procedure. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie beoordeelt de aanpak van ABC van leefbaarheidsproblemen als voor verbetering vatbaar. Er bestaat bij ABC een globaal overzicht van leefbaarheidsproblemen. Dit overzicht kan evenwel beter ingebed worden in de werking van ABC en vraagt om uitvoering en opvolging. Er zijn noch geformuleerde, noch meetbare ambities bij ABC om de leefbaarheid aan te pakken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 19 VAN 38

20 - In het globaal overzicht van leefbaarheidsproblemen worden de belangrijkste knelpunten omschreven, waar ze zich vaak voordoen, met welke personen en diensten het probleem kan worden aangepakt, wanneer die aanpak er moet zijn en welke middelen er zijn voor de aanpak van de problemen. Daarnaast legde ABC enkele wijkgebonden overzichten rond leefbaarheid voor. - De omschreven probleempunten in het globale overzicht zijn: afvalbeheer en sluikstorten, ongedierte, wildgroei van schotelantennes, vandalisme, onderhoud van de gemeenschappelijke delen, gevoel van onveiligheid, onaangepast woongedrag en ontevredenheid over de infrastructuur en woonomgeving. De visitatiecommissie meent dat ABC de leefbaarheidsproblemen op een goede manier in kaart heeft gebracht. - Uit het jaarverslag van ABC blijkt ook dat leefbaarheidsproblemen daadwerkelijk worden aangepakt. De sociale dienst werkt in 2011 rond een viertal projecten, waaronder een project rond afval in Hof ter Lo. Daarnaast zijn er bewonerslokalen ingericht, zoals een internetlokaal (Linkernet) en een lokaal voor een bewonerspraatgroep waarvan ook bewoners van vreemde origine deel uitmaken. De praatgroep kwam tot stand in samenwerking met Vormingplus, een organisatie gespecialiseerd in het maatschappelijk activeren van mensen. ABC organiseerde in 2011 een Burendag en een Winterfeest om bewoners samen te brengen in een aangename context. Dit zijn positieve initiatieven die de leefbaarheid en het onderling contact tussen de huurders ten goede komen. - Toch blijkt uit de gesprekken dat er op vlak van leefbaarheid nog ruimte is voor verbetering. Zo zijn de problemen wel goed gekend, maar kan de aanpak en opvolging ervan duidelijk verbeterd worden. Er is een projectmatige aanpak met kleinere initiatieven, maar op het vlak van verbetering van leefbaarheid mist de SHM visie en is er weinig plaats voor creatieve initiatieven. De bewoners kaarten het onaangepast woongedrag als een van de grootste problemen aan. ABC zelf meent dat de taalbarrières een betere leefbaarheid in de weg staan, maar de SHM kan misschien meer inspanningen leveren om oplossingen aan te dragen die aan beide problemen/verzuchtingen tegemoet komen. Als referentiekader voor het aspect taalbarrière: een kleine helft van de huurdersgezinnen kent een niet-belgisch gezinshoofd en meer dan de helft van de kandidaat-huurders is van vreemde origine. - ABC heeft nood aan een duidelijke visie op een betere integratie van nieuwe bewoners, al dan niet van vreemde origine. Een bewoner stelde een peterschapsproject voor waarbij huurdersvrijwilligers een nieuwe bewoner onder hun vleugels zouden nemen. Dit voorstel zou door de SHM in het verleden afgewezen zijn. De visitatiecommissie beveelt aan om dit voorstel, en verwante ideeën, opnieuw te onderzoeken en haar beslissing ter zake voldoende te motiveren en kenbaar te maken aan de huurders. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt vast dat er bewonersparticipatie is bij ABC, maar vindt deze voor verbetering vatbaar. Als huurderscoöperatieve heeft ABC theoretisch gezien de meest uitgesproken vorm van bewonersparticipatie maar op het terrein is de realisatie hiervan, in zijn diverse facetten, voor verbetering vatbaar. De bewonersparticipatie wordt nog niet consequent doorgetrokken en wordt nog te fragmentair toegepast. De visitatiecommissie vindt dat voor ABC een taak is weggelegd om deze toch wel bijzondere vorm van bewonersparticipatie ook concreet te realiseren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 20 VAN 38

21 - Er is momenteel bij ABC geen visie rond de werking van bewonersgroepen en geen directe betrokkenheid van de bewoners bij planning, behoudens voor de 7 bewoners-bestuurders. - ABC kent nochtans theoretisch gesproken - de meest doorgedreven vorm van bewonersparticipatie: in de Raad van Bestuur zijn 7 bewoners en 2 ex-bewoners bestuurder. Dit is uitzonderlijk en uniek in Vlaanderen. De bestuurders worden aangesteld door de algemene vergadering waar alle aandeelhouders stemrecht hebben. Elke huurder van de maatschappij tekent bij aanvaarding van de sociale huurwoning verplicht in op 15 aandelen en heeft op die manier stemrecht op de algemene vergadering. De huurders van ABC hebben de absolute meerderheid van de aandelen in hun bezit. Via dit aandeelhouderschap hebben de huurders een hefboom tot medezeggenschap in het hoogste bestuursorgaan van de maatschappij. Hun aanwezigheid op de algemene vergadering is echter zeer beperkt: 60 à 100 bewoners zijn aanwezig. De huurders zijn zich (wellicht) niet bewust en/of hebben misschien geen interesse in deze participatie. Zo lijken de bewoners-bestuurders geen afspiegeling van de totaliteit van de bewonerspopulatie. Er is dus voor ABC een taak weggelegd om rond die bijzondere vorm van bewonersparticipatie in het bestuur te sensibiliseren en de representatie van zo veel mogelijk bewoners in de Raad van Bestuur opnieuw waar te maken. - Uit het gesprek met de bewoners bleek dat de bewoners-bestuurders geen aanspreekpunten zijn voor de bewoners, hoewel zij die bestuurders wel zien als hun vertegenwoordigers. De visitatiecommissie begrijpt ook het tegenargument dat de bewoners-bestuurders natuurlijk niet voor ieder klein probleem beschikbaar kunnen zijn of als klaagmuur kunnen fungeren. - ABC beschikt over een lijst met vrijwilligers die in hun wijk bij verschillende projecten betrokken worden. Zo zijn er afvalvrijwilligers, groenvrijwilligers, vrijwilligers die meewerken aan een bewonerslokaal. Zij spelen een belangrijke trekkersrol bij de realisatie van die kleine projecten zodat deze al eens staan of vallen met de figuur van die vrijwilliger. - Sinds 2010 bestaat er een driehoeksoverleg tussen sociale huurders (via Pash: het Platform voor Antwerpse sociale huurders), de stad Antwerpen en de sociale huisvestingsmaatschappijen (ABC, De Ideale Woning en Woonhaven) vertegenwoordigd door de directeur en de sociale dienst. Dit overleg heeft als doel de bewoners meer te betrekken bij het stedelijk woonbeleid en heeft een belangrijke functie m.b.t. informatieverspreiding. - M.b.t. informatieverstrekking aan bewoners bij concrete nieuwbouw- of renovatieprojecten, zorgt een minder goede ervaring met een recente ingrijpende renovatie in Gent, waarbij de bewoners langs juridische weg lange tijd een renovatie hebben tegengehouden, voor enige terughoudendheid bij de SHM. Toch informeert ABC bewoners over concrete projecten. Dit kan een renovatieproject zijn (bv. een bewonersbijeenkomst rond de vervanging van de liften in een bepaald gebouw) of een bewonersvergadering bij een globale verhuisbeweging van een te renoveren woonblok. In het algemeen heeft de visitatiecommissie een grote leerbereidheid vastgesteld bij de SHM op dit vlak. De commissie raadt dan ook aan om bij collega-shm s te rade te gaan en beste praktijken te implementeren. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed - ABC zorgt voldoende voor huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden. De sociale dienst bestaat uit twee medewerkers. De draagkracht van de dienst is beperkt. Een derde medewerker zou welkom zijn. Dit wordt door de directeur erkend. De sociale dienst zou nog beter kunnen betrokken worden bij bepaalde processen (bv. bij de procedure huurdersachterstallen of bij de actualisatie van het inschrijvingsregister) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING ABC PAGINA 21 VAN 38