Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde

Transcriptie

1 Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde Visitatiegesprekken op 5 en 6 oktober 2015 Definitief visitatierapport 8 januari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling Volkswelzijn Dendermonde Datum definitief visitatierapport: 8 januari 2016 Datum visitatiegesprekken: 5 en 6 oktober 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 8 december 2015 Erkenningsnummer SHM: 4290 Contactgegevens SHM: Serbosstraat 2/ DENDERMONDE info@volkswelzijn.woonnet.be Directeur: Carine Verhelst Voorzitter: Theo Janssens Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Dendermonde en Buggenhout Samenstelling visitatiecommissie: Anne-Maria Vandenbroucke, voorzitter Tina Martens, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de SHM Volkswelzijn Dendermonde (Volkswelzijn) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 2 VAN 52

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 3 VAN 52

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Volkswelzijn Dendermonde (Volkswelzijn) genoemd De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t).: deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 4 VAN 52

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 5 VAN 52

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Uitstekend OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 6 VAN 52

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Volkswelzijn werd op 20 maart 1923 opgericht. In 2000 fusioneerde de maatschappij met Geluk in ons Huis te Baasrode. De maatschappij is actief in Dendermonde en Buggenhout. De aandelen van de coöperatieve vennootschap zitten verspreid over 38 aandeelhouders, waaronder de stad Dendermonde (40,68%), het Vlaams gewest (13,23%), de provincie Oost- Vlaanderen (13,23%), de gemeente Buggenhout (8,26%) en het OCMW Dendermonde (8,8%). Op had de SHM een woningaanbod van eenheden. Deze wooneenheden bevinden zich voor 95% in Dendermonde, wat 963 wooneenheden betekent, en 5% in Buggenhout met 53 woningen. Het aanbod van de SHM per type en aantal slaapkamers ziet er als volgt uit: totaal 0 slk 1 slk 2 slk 3 slk 4 slk 5 slk appartementen 632 0% 60% 14% 26% 0% 0% en duplexen eengezinswoningen 384 0% 10% 48% 40% 2% 0% Opvallend is het groot aantal appartementen en duplexen in het patrimonium, nl. 62% van het patrimonium. Slechts 15% van de SHM s heeft een groter aandeel appartementen in zijn patrimonium. Het aanbod voor grote gezinnen is zeer beperkt met slechts 2% van het totaal aantal eengezinswoningen, of minder dan 1% van het totaal woningaanbod. Eind 2014 zijn er woningen verhuurd. Dat betekent dat de leegstand zeer beperkt is (0,4%). Het woningpatrimonium van Volkswelzijn is jonger dan dat van de andere SHM s in Vlaanderen. De SHM heeft slechts 25 woningen van voor 1950 in haar patrimonium. Afwijkend is dat de SHM ruim 54% van haar patrimonium in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw bouwde, terwijl dat er in die periode slechts 39% van alle sociale huurwoningen in Vlaanderen gebouwd werden. Een vijfde werd in het eerste decennium van deze eeuw gebouwd. In vergelijking met alle SHM s in Vlaanderen dateert een veel groter aandeel van de woningen (40,4%) uit deze periode. Zowel Dendermonde als Buggenhout beschikken over een toewijzingsreglement. Beiden voorzien in hun toewijzingsreglement voorrang voor ouderen die op datum van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn. Deze doelgroep krijgt voorrang in een deel van het patrimonium. In Dendermonde geldt het systeem van lokale binding, dit onder meer voor kandidaat-huurders die in de 6 jaar, voorafgaand aan de toewijzing, minstens 3 jaar in de deelgemeente, waar het nieuwe sociale woonproject gelegen is, wonen of gewoond hebben. Volkswelzijn heeft onder haar huurders 35% gezinshoofden van 65 jaar of ouder. Het aandeel oudere huurders ligt daarmee bijna dubbel zo hoog als het aandeel ouderen in het actieterrein. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders bedraagt euro. Slechts bij 9 SHM s ligt het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen lager. Het aandeel alleenstaande huurders (52%) ligt hoog bij Volkswelzijn. Slechts 17% van de SHM s hebben een nog hoger aandeel alleenstaanden onder hun huurders. De SHM heeft ongeveer 7% huurdersgezinnen met PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 7 VAN 52

8 een niet-belgisch gezinshoofd. Dat is eerder laag, want twee derde van de sector kent een hoger aandeel. Volkswelzijn realiseert haar activiteiten met een relatief kleine organisatie bestaande uit 12 personen, De directeur stuurt rechtstreeks de 6 medewerkers-bedienden aan. Volkswelzijn is een zeer vlakke organisatie. Alle medewerkers worden rechtstreeks door de directeur aangestuurd. Het onderhoudspersoneel bestaat uit 4 poetsvrouwen en klusjesman. De evaluatie en opvolging van de poetsvrouwen gebeurt door één van de poetsvrouwen die als ploegleider functioneert maar ook zij hebben veel rechtstreekse contacten met de directeur en de medewerkster van de sociale dienst. 3.2 Beschrijving omgeving De gemeenten van het actieterrein van Volkswelzijn tellen samen ongeveer inwoners, waarvan 75% in de stad Dendermonde en 25% in de gemeente Buggenhout. Qua bevolkingsprofiel zijn de stad Dendermonde en de randgemeenten vergelijkbaar met de Vlaamse bevolkingssamenstelling; ongeveer 19% 18- tot 34-jarigen (in Vlaanderen net iets meer dan 20%) en bijna 43% 35- tot 64-jarigen. Ook het aantal senioren is vergelijkbaar met het Vlaamse gemiddelde: ongeveer 18,5%. In 2011 werden in het actieterrein huishoudens genoteerd. De prognoses geven aan dat het aantal huishoudens tegen 2020 zal toenemen met 4% maar in 2030 stagneert de bevolkingsaangroei.. De verwachte bevolkingsaangroei in het actieterrein van de SHM ligt duidelijk lager dan in Vlaanderen, waar men een groei met 5,7% verwacht tegen 2020 en met 7,7% tegen In 2014 verschilt het aandeel leefloontrekkers tussen Dendermonde (0,29%) en Buggenhout (0,18%) substantieel, maar ligt het in beide gevallen ook nog substantieel lager dan het Vlaams gemiddeld (0,39%). Bij de analyse van de werkloosheidsgraden wordt hetzelfde patroon zichtbaar: 6,51% in Dendermonde en 4,71% in Buggenhout, tegenover een gemiddelde werkloosheidsgraad van 7,87% in heel Vlaanderen. Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen voor de inwoners van Dendermonde ligt met euro op het niveau van Vlaanderen. In de gemeente Buggenhout ligt het gemiddelde netto-belastbaar inkomen per inwoner iets hoger met euro. De mediaan verkoopprijzen voor woningen ( euro) en appartementen ( euro) liggen in Dendermonde respectievelijk 10% en 5% lager dan in Vlaanderen ( euro voor woningen en euro voor appartementen). Voor gronden (176 euro/m²) ligt de mediaan verkoopprijs tot 20% lager dan Vlaanderen (209 euro/m²). De prijzen voor woningen en appartementen in Dendermonde stijgen in de afgelopen 5 jaar met respectievelijk 16% en 10%, wat een sterkere stijging is dan in Vlaanderen. De grondprijzen vertonen een dalende trend (-10%) wat omgekeerd is aan de trend in Vlaanderen (+18%). Deze situatie is sterk verschillend in Buggenhout. Daar liggen de mediaan verkoopprijzen voor woningen ( euro) lichtjes hoger dan Vlaanderen en zijn de mediaanverkoopprijzen voor appartementen ( euro) zeer vergelijkbaar met Vlaanderen. De prijs voor de woningen en voor appartementen stijgt er dubbel zo snel als in Vlaanderen (10%). De mediaan bouwgrondprijs bedraagt 263 euro/m², wat ongeveer 54 euro/m² duurder is dan de mediaan in Vlaanderen. De prijsstijging met 17% is vergelijkbaar met Vlaanderen (18%) PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 8 VAN 52

9 Volkswelzijn te Dendermonde is gekend als een huur-shm maar realiseert ook gemengde projecten. De sociale koopwoningen in dergelijke projecten worden altijd gerealiseerd door de Sociale Bouw en Kredietmaatschappij Arro Dendermonde. In het actieterrein van Volkswelzijn zijn nog 3 andere SHM s met huuractiviteiten en één SHM met koopactiviteiten actief: Dendermondse Volkswoningen (huur), Hulp in Woningnood (huur), De Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw (huur) en SBK Arro Dendermonde (koop). In het actieterrein is ook het SVK Woonaccent actief. Voor de stad Dendermonde werd geen Bindend Sociaal Objectief (BSO) opgelegd. De stad Dendermonde wil wel verder blijven inzetten op het bouwen van sociale woningen omwille van de blijvende noden. Daarom werd een convenant afgesloten met de Vlaamse regering om het objectief sociale woningen tot 11% te verhogen. Bij de laatste voortgangstoets (2014) ligt het BSO sociale koop ligt op 149 woningen. In de laatste jaren werden er slechts 8 koopwoningen gerealiseerd. Het BSO sociale kavels bedraagt 10 en deze moeten nog allemaal gerealiseerd worden. Op hetzelfde moment ligt het BSO Huur in Buggenhout op 108 woningen. Daarvan moeten er nog 76 gerealiseerd worden. Het BSO sociale koop ligt op 45 woningen. In de laatste jaren werden geen koopwoningen gerealiseerd. Het BSO sociale kavels bedraagt 21 en deze moeten nog allemaal gerealiseerd worden. In de voorbije jaren werden in Buggenhout weinig huurwoningen gerealiseerd maar sinds de nieuwe legislatuur neemt de gemeente Buggenhout meerdere initiatieven om het BSO te realiseren (zie hiervoor OD 1.1 en OD 1.4 in het rapport). PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 9 VAN 52

10 4. PRESTATIES VAN VOLKSWELZIJN DENDERMONDE 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode vertoont het patrimonium van Volkswelzijn, in vergelijking met de andere SHM s, een eerder kleine relatieve gemiddelde groei: die groei is immers bij meer dan twee derde van de SHM s groter. Met een geplande productie die ongeveer 18% van het bestaande patrimonium bedraagt, situeert Volkswelzijn zich bij de meer productieve SHM s. Voor Dendermonde is er geen BSO sociale huur opgelegd. In Buggenhout is er wel een BSO sociale huur voorzien, waarvan verwacht wordt dat het mede door de inspanningen van Volkswelzijn zal gehaald worden. De visitatiecommissie is op basis van deze prestaties van mening dat Volkswelzijn goede prestaties levert voor deze doelstelling. - In de periode groeide het huurpatrimonium van de SHM aan met gemiddeld ongeveer 0,85% per jaar. 71% van de SHM s realiseerde relatief gesproken meer woningen. In nominale cijfers realiseerde de SHM in de periode gemiddeld 8,6 woningen per jaar. - De bouwactiviteit van Volkswelzijn voor de volgende jaren is met 177 woningen, waarvan 25 betrekking hebben op vervangingsbouw, ambitieus te noemen omdat in het grootste deel van haar actieterrein, met name Dendermonde, geen BSO sociale huur is opgelegd. Het patrimonium zal daarmee netto aangroeien met 15%. Van de geplande productie staan al 85 woningen op een concreet uitvoeringsprogramma en 92 woningen zijn aangemeld (zie begrippenlijst achteraan waarin de begrippen uitvoeringsprogramma en aanmelding worden toegelicht). - Hoewel er voor Dendermonde geen BSO sociale huur is bepaald, willen de lokale beleidsverantwoordelijken er toch nog bijkomende sociale huurwoningen realiseren. Het is de bedoeling dat het relatieve aandeel sociale woningen in Dendermonde minstens op hetzelfde niveau blijft. Om ervoor te zorgen dat een SHM sociale huurwoningen kan bouwen met gesubsidieerde financiering door de Vlaamse overheid, sloot het stadsbestuur een sociaal woonbeleidsconvenant met de Vlaamse overheid. De geplande productie voor Dendermonde bedraagt 100 sociale huurwoningen (waarvan er 57 op een uitvoeringsprogramma staan en waarvan de SHM er 43 aanmeldde). - In Buggenhout zal Volkswelzijn volgens de planning 77 sociale huurwoningen realiseren (waarvan er 28 op een uitvoeringsprogramma staan en waarvan de SHM er 49 aanmeldde). Voor Buggenhout geldt wel een BSO sociale huur (108 sociale huurwoningen, waarvan er 32 gerealiseerd zijn bij de voortgangstoets 2014). Volkswelzijn is niet de enige SHM die in deze gemeente sociale huurwoningen realiseert; ook de Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw uit Zele is hier actief. De lokale beleidsverantwoordelijken gaan ervan uit dat het BSO sociale huur in Buggenhout zal gerealiseerd worden, dit mede door de inspanningen van Volkswelzijn. Hoewel de gemeente Buggenhout en de SHM naar eigen zeggen zoeken naar opportuniteiten om ook in de deelgemeente Opdorp sociale woningen te bouwen, zijn ze daarin nog niet geslaagd. Vooral de hoge verwervingsprijzen spelen hen daarbij parten. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 10 VAN 52

11 Volkswelzijn is historisch gesproken een zuivere huurmaatschappij. Volkswelzijn wordt daarom niet beoordeeld op deze OD. Ze heeft in het verleden wel eens sociale koopwoningen gerealiseerd maar doet dit nu niet meer. Er worden wel gemengde projecten gerealiseerd maar de sociale koopwoningen worden in die projecten door een andere huisvestingsmaatschappij (SBK Arro Dendermonde) gerealiseerd. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch gezien een zuivere huurmaatschappij. Volkswelzijn wordt daarom niet beoordeeld op deze OD. Toch realiseert ze ook een beperkt aantal sociale kavels. Omdat de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk vergelijkbaar zijn met andere SHM s, die zich toeleggen op het aanbieden van sociale kavels, is het niet mogelijk een goed oordeel uit te spreken. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 1.4 en OD 5.5. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Volkswelzijn verwerft in- en uitbreidingsgericht gesitueerde gronden en panden om de doelstellingen van de hogere en de lokale overheden inzake sociale huisvesting te realiseren. De SHM beschikt hiertoe over een grondreserve, die in vergelijking met de sector - en gelet op haar eerder beperkt actieterrein - groot is. De grondreserve laat toe het BSO sociale kavels in het actieterrein te realiseren evenals het BSO sociale huur in Buggenhout. Hoewel er voor Dendermonde geen BSO sociale huur is voorzien, kunnen er dankzij de verwervingen van Volkswelzijn nog sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswelzijn voor deze doelstelling als goed. - De grondreserve van Volkswelzijn bedraagt ongeveer 19,4 hectare eind Hiermee laat de SHM ongeveer 76% van de SHM s achter zich. In 2010 en 2011 nam haar grondreserve met 0,2 hectare beperkt toe tot ongeveer 20,4 hectare. Vanaf 2011 nam de reserve af omdat er meer grond werd benut dan er werd aangekocht. - Met ongeveer 17,4 hectare is de grondvoorraad het grootst in Dendermonde. Hiervan is ongeveer 38,5% bestemd als woonpark, zijnde gebieden waarin de gemiddelde woningdichtheid gering is en de groene ruimten een verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan. Het betreft de wijk Wastijne-Serbos. Lokale beleidsverantwoordelijken en de SHM zullen het Wastijnepark niet aansnijden, met uitzondering van een mogelijke lintbebouwing langsheen de Beekakkerstraat. Het grondequivalent van het woonpark bedraagt ongeveer 6,7 hectare en is op korte termijn niet bebouwbaar. Het grootste deel van de grondvoorraad (46,5%) in Dendermonde ligt in de wijk Elsbos- Lutterzele. Op deze locatie verwacht de SHM 280 sociale woningen te bouwen. In de Van Langenhovestraat in de deelgemeente Sint-Gillis liggen restgronden voor de bouw van ongeveer 15 sociale woningen. In totaal schat Volkswelzijn 315 sociale woningen te kunnen bouwen op haar grondvoorraad in Dendermonde. - In Dendermonde is een BSO sociale kavels voorzien voor 10 sociale kavels in Dendermonde. De stad Dendermonde en Volkswelzijn sloten een overeenkomst voor de realisatie van 37 so- PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 11 VAN 52

12 ciale kavels in het woonuitbreidingsgebied Elsbos, gesitueerd in de deelgemeente St.-Gillis, waarmee het BSO ruim overtroffen wordt. - De bruikbare grondreserve in Buggenhout is met ongeveer 2 hectare eerder beperkt. Het grootste deel (1,6 hectare) ligt in de deelgemeente Opstal: in de Varentstraat plant Volkswelzijn 57 wooneenheden waarvan 21 voor sociale kavels. In de deelgemeente Opdorp heeft Volkswelzijn geen gronden of panden verworven. De SHM en de lokale beleidsverantwoordelijken weten dat dit een knelpunt is voor de realisatie van sociale woningen in deze deelgemeente. De meeste verwervingen in Buggenhout gebeuren via het recht van voorkoop. De laatste jaren werpt dit instrument minder vruchten af volgens de SHM omwille van hoge verkoopprijzen (vooral in Opdorp) en omdat er niet vaak aaneengesloten percelen te koop staan. - Zoals vermeld bij OD 1.1 wordt verwacht dat het BSO sociale huur in Buggenhout zal gerealiseerd worden (via verschillende actoren waaronder Volkswelzijn). In Buggenhout is een BSO sociale kavels voorzien voor 21 sociale kavels. Voor de realisatie van het BSO sociale kavels in Buggenhout doet de gemeente een beroep op Volkswelzijn, dat het BSO volledig voor haar rekening neemt. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Volkswelzijn houdt bij de bouw van sociale huurwoningen rekening met de vraag van huurders, kandidaat-huurders, lokale actoren en welzijnsorganisaties. De SHM heeft in samenwerking met welzijnsorganisaties al een redelijk aanbod dat inspeelt op noden van bijzondere doelgroepen. Door haar open houding op dit vlak vinden ook andere welzijnsorganisatie hun weg naar de SHM. De SHM gaat in op de vraag zolang het evenwicht in het aanbod voor de andere doelgroepen niet in het gedrang komt. Ze verhuurt enkele woningen buiten het sociaal huurstelsel om tegemoet te komen aan specifieke noden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswelzijn voor deze doelstelling als goed. - Van de kandidaat-huurders, ingeschreven in het inschrijvingsregister (1.399 eind 2014), zijn 51,7% alleenstaand, 46% gezinnen met 2 tot 4 personen en 2,3% gezinnen met 5 of meer personen. - Het profiel van de zittende huurder en de kandidaat-huurder van de SHM is erg gelijklopend: ongeveer 52,7% van de zittende huurders is alleenstaand tegenover 51,7% voor een kandidaat-huurder. Slechts bij 7% van de SHM s is het aandeel alleenstaande huurders nog hoger in Voor 65-plussers is er een groot verschil: terwijl het aandeel 65-plussers bij zittende huurders ongeveer 34,9% bedraagt, is dit bij kandidaat-huurders beperkt tot ongeveer 14,3%. Wetende dat ongeveer 60% van de sociale huurappartementen van de SHM 1 slaapkamer heeft, is het patrimonium op dit vlak dus afgestemd op de behoefte. - Voor grotere gezinnen (met een behoefte aan minimum 4 slaapkamers of meer) heeft de SHM slechts 11 woningen ter beschikking: dit is slechts 1% van het totale patrimonium. Eind 2014 stonden 32 gezinnen (2,3% in verhouding tot de totale wachtlijst met 4 of meer kinderen) op de wachtlijst. Voor grotere gezinnen is er een lange wachttijd in vergelijking met de andere gezinssamenstellingen omdat het aanbod te klein is. - Volkswelzijn plant nieuwe projecten in functie van de behoeften van de wachtlijst en bouwt appartementen en woningen met 1 (alleen voor appartementen) tot 4 slaapkamers (in beperkte mate). De visitatiecommissie is van mening dat de SHM onvoldoende inzet op woningen met meer dan 4 slaapkamers. De visitatiecommissie adviseert Volkswelzijn ook aandacht te PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 12 VAN 52

13 besteden aan gezinnen die nood hebben aan meer dan 4 slaapkamers, aangezien dergelijke huurwoningen op de private markt moeilijk te vinden zijn. De SHM merkt op haar wachtlijst vooral een grote vraag voor een woning in de centraal geleden gebieden Dendermonde centrum en Sint-Gillis. De geplande verkaveling in Elsbos zal deels tegemoet komen aan die vraag. - Volkswelzijn luistert naar noden van zittende huurders. In de wijk Hof ten Rode in Baasrode hebben huurders aan de SHM duidelijk gemaakt dat er vraag is naar kleinere woningen. Bij de vervangingsbouw houdt de SHM daarmee rekening en voorziet ze ook enkele kleinere woningen (met minder slaapkamers). - Ongeveer 275 sociale huurwoningen van Volkswelzijn (ongeveer 27% van haar patrimonium) zijn volgens het lokaal toewijzingsreglement van Buggenhout en Dendermonde voorbehouden voor 65-plussers. Een voorbeeld van een project, dat bijzonder goed gericht is op senioren, is de bouw van 24 appartementen voor 65-plussers in de Prudens Van Duysestraat in Dendermonde (centrum); door de centrale ligging maar vooral door de aanwezigheid van het woonzorgcentrum Aymondshof was dit een goede locatie voor aanleunflats voor senioren. Dendermonde voorziet daarnaast ook nog voorrang voor kandidaat-huurders die de laatste 6 jaar voor de toewijzing 3 jaar wonen of gewoond hebben in de deelgemeente waar het nieuwe sociale woonproject geleden is. - Volkswelzijn verhuurt momenteel 7 sociale huurwoningen buiten het sociaal huurstelsel aan welzijnsorganisaties om mensen met specifieke behoeften te huisvesten. Drie ervan worden verhuurd aan Blijdorp vzw voor personen met een beperking (2 in Sint-Gillis en 1 in Baasrode), 2 worden verhuurd aan het OCMW Dendermonde voor de opvang van asielzoekers, 1 wordt verhuurd aan het OCMW Buggenhout voor opvang van daklozen en een laatste wordt verhuurd aan De Tondeldoos vzw als buurthuis (voor werking rond kansarmoede). Een SHM kan maximum 1% van haar patrimonium verhuren buiten het sociaal huurstelsel: Volkswelzijn kon er dus maximum 10 verhuren buiten het sociaal huurstelsel in Volkswelzijn zet daarnaast nog in op andere doelgroepen via samenwerking met welzijnsorganisaties: In samenwerking met Ado-Icarus vzw heeft de SHM 14 aangepaste sociale huurwoningen gerealiseerd, die worden verhuurd aan personen met een beperking. In deze ADLwoningen (algemene dagelijkse levensverrichtingen) kunnen deze personen zelfstandig wonen. De samenwerking is geformaliseerd in een overeenkomst. Het woningontwerp gebeurde in samenspraak met Ado-Icarus en verschilt van een standaard woning door onder meer automatische deuren en een in de hoogte instelbaar keukenblad; De SHM werkt momenteel aan een samenwerkingsovereenkomst met Eindelijk vzw uit Buggenhout, met als opzet de toewijzing (bij voorrang) voor personen met een nietaangeboren hersenletsel (bv als gevolg van een verkeersongeval). Via deze samenwerking kunnen op termijn 14 personen wonen in aanleunflats bij het centrum van Eindelijk vzw. Om deze toewijzing bij voorrang te realiseren, wordt een aanpassing van het lokaal toewijzingsreglement voorbereid; Een groot aantal huurders van Volkswelzijn kampt volgens de SHM met psychiatrische problemen. Hierrond werkt de SHM samen met Pro Mente vzw, onder andere inzake de doorstroom van groepswonen naar zelfstandig wonen. Volgens de SHM zouden heel wat huurders geholpen zijn met thuisbegeleiding. Volkswelzijn voelt aan dat de problematiek verder zal toenemen nu residentiële plaatsen worden afgebouwd. Omdat mensen met psychiatrische problemen één van de grootste doelgroepen is, wil de SHM de samenwerking met pro Mente vzw verdiepen om haar bij te staan bij de aanpak van deze problematiek. Het is de bedoeling om ook appartementen te verhuren aan Pro Mente vzw, bestemd voor beschut wonen (buiten het sociaal huurstelsel). De visitatiecommissie juicht een dergelijke samenwerking toe en is benieuwd naar de concrete acties en de gevolgen ervan (zie ook OD 4.4). PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 13 VAN 52

14 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed In Dendermonde is er geen BSO-sociale huur opgelegd. Via de woonbeleidsconvenant tussen de stad Dendermonde en de Vlaamse overheid kunnen er nog sociale woningen worden gerealiseerd. Volkswelzijn is één van de SHM s die ervoor zorgt dat het relatieve aandeel sociale woningen in Dendermonde minstens op hetzelfde niveau blijft. In Dendermonde is er nog voldoende grond om op korte en middellange termijn sociale woningbouwprojecten te kunnen realiseren. Voor Buggenhout is de SHM ook één van de SHM s die er voor zorgt dat het BSO sociale huur zal gerealiseerd wordt. Dat het BSO sociale huur in Buggenhout kan gehaald worden is mede te danken aan de grondvoorraad van Volkswelzijn in deze gemeente. Volkswelzijn houdt bij de bouw van sociale huurwoningen rekening met de vraag van kandidaat-huurders, lokale actoren en welzijnsorganisaties. Ze gaat niet alleen af op de wachtlijst van kandidaat-huurders maar luistert ook naar bekommernissen van zittende huurders. Via de lokale toewijzingsreglementen stelt Volkswelzijn onder meer voldoende woningen bij voorrang ter beschikking van 65-plussers. Daarnaast verhuurt de SHM een 7-tal sociale huurwoningen buiten het sociaal huurstelsel om onder meer asielzoekers en daklozen op te vangen (via lokale actoren). PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 14 VAN 52

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Een SHM moet beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning, die er onder meer op gericht is aan alle normen van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma 2020 (ERP2020) te voldoen. Volkswelzijn beschikt over een degelijke meerjarige renovatie- en onderhoudsplanning, waarin ze een onderscheid maakt in de prioriteit van de vereiste werken. De werken, noodzakelijk voor het behalen van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma 2020 (ERP2020), zijn er in opgenomen. Aan de hand van de door de SHM in 2014 opgestelde planning gaat de visitatiecommissie ervan uit dat Volkswelzijn de normen van het 2020 ERP2020 zal halen uiterlijk in De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswelzijn voor deze doelstelling als goed. - Volkswelzijn beschikt over een goed instrument om de meerjarige onderhouds- en renovatiewerken te plannen. Afhankelijk van de dringendheid deelt de SHM de per geografisch projectgebied uit te voeren werken op volgens dringendheid: lage, gemiddelde en hoge prioriteit. Werken met een lage prioriteit staan later ingeplant, soms pas na 10 jaar. Aan een bepaald type werken wordt niet steeds dezelfde prioriteit gegeven. Zo kan bijvoorbeeld de vervanging van een keuken of een badkamer een lage, hoge of gemiddelde prioriteit krijgen in functie van de staat. De meerjarenplanning streeft er niet alleen naar om tijdig te voldoen aan de prioritaire ERP2020-normen, zijnde dakisolatie, dubbel glas en energiezuinige verwarmingsinstallatie, maar gaat veel ruimer, zoals elektriciteit, gevels, badkamer en keuken, verluchting, regenwaterrecuperatie, schrijnwerk. - De SHM heeft - lang voor er sprake was van ERP haar patrimonium gerenoveerd op aspecten die de drie prioritaire doelen van het ERP (dakisolatie, dubbel glas en energiezuinige verwarmingsinstallatie) overstijgen. Zo heeft Volkswelzijn de woningen in de Serboswijk voorzien van gevelisolatie (begin jaren 2000). Op hetzelfde moment verving Volkswelzijn enkel glas door dubbel glas. De SHM deed dit om de energiekosten van de huurders te beperken (zie ook OD 2.2 en OD 3.2). - Volkswelzijn doet zeer weinig totaalrenovaties. Door het patrimonium regelmatig te onderhouden en te renoveren op deelaspecten, zoals gevelrenovatie of dakrenovatie, kan ze totaalrenovatie vermijden. Bevindt een oudere woning zich toch in een staat die totaalrenovatie vergt, dan hanteert de SHM de strategie om de alleenstaande woning te verkopen of, als de woning aaneengesloten ligt met andere huurwoningen, die eveneens in een slechte staat verkeren, deze af te breken en te vervangen. De keuze voor eerder beperkte renovatie zorgt ervoor dat huurders tijdens de uitvoering van de werken in hun woning kunnen blijven wonen. Dit heeft een gunstig effect op de leegstand door renovatie. De cijfers voor 2014 tonen dit aan: in 2014 stonden gedurende 1 maand (oktober) 2 woningen leeg op een totaal van 18 woningrenovaties (zie ook OD 5.2). - In de meerjarenplanning geeft de SHM per project een inschatting weer van de kosten. Op die manier is er een link met het meerjarig financieel plan en de jaarbegroting van de SHM (zie ook OD 5.4). Volkswelzijn kijkt meerdere keren per jaar en minimum na afloop van het eerste semester na hoeveel budget er al besteed is aan renovatie, onderhoud en herstellingen. In functie van de totale financiële verwachting voor het lopende jaar wordt beslist meer of minder werken te laten uitvoeren. Volkswelzijn gebruikt voor gegroepeerde renovatie (meerdere PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 15 VAN 52

16 woningen in een lot) gesubsidieerde leningen van de VMSW. Kleine renovaties, groot onderhoud en herstellingen financiert de SHM met eigen middelen. Recent gebruikte ze voor sommige grote onderhoudswerken, in afspraak met de VMSW, een marktconforme lening (zie OD 5.1); dit komt de financiële leefbaarheid van de SHM ten goede. - Even belangrijk als een goed instrument te hebben voor het in kaart brengen van onderhouds- en renovatiewerken, is te beschikken over een goed beeld van de staat van het patrimonium. Aan de hand van verschillende gesprekken is de visitatiecommissie van mening dat Volkswelzijn een goed zicht heeft op de staat van haar patrimonium: De SHM verricht regelmatig huisbezoeken. Zelfs als een bezoek niet bedoeld is als een kwalitatieve controle (bijvoorbeeld een huisbezoek door de sociale dienst), gaat er steeds een technische medewerker mee (zie ook OD4.4). De staat wordt opgenomen in een databestand en afhankelijk van de dringendheid wordt er al dan niet onmiddellijk werk gemaakt van een herstelling of wordt een onderhoud of renovatie opgenomen in de meerjarenplanning. De SHM houdt alle herstellingen en renovaties bij in een databestand zodat er een goede historiek is per woning. Een bijkomend moment, waarop de kwaliteit en de staat van het patrimonium onderzocht wordt, gebeurt op het ogenblik van een plaatsbezoek als een huurder de woning verlaat. Externe bedrijven voeren de plaatsbeschrijving uit. De SHM beschikt over een klusjesman, die kleine herstelwerken kan uitvoeren. Voor de meeste herstel- en onderhoudswerken doet de SHM een beroep op externe bedrijven via raamcontracten (zie OD 5.2). Ze heeft hiervoor de markt bevraagd via de wetgeving op de overheidsopdrachten. Deze externe bedrijven krijgen de opdracht van de SHM wanneer ze bij eventuele werkzaamheden merken wanneer een woning of tuin niet goed onderhouden wordt. Volkswelzijn bevraagt nieuwe en vertrekkende huurders over de kwaliteit van haar patrimonium (zie OD 6.3). De SHM gebruikt dus verschillende instrumenten en antennes om de kwaliteit van het patrimonium op te volgen. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat 63% van de huurwoningen van Volkswelzijn eind 2014 voldoet aan de prioritaire ERP2020-normen. Ongeveer 54% van de SHM s scoren beter. Opgedeeld per rubriek behaalt Volkswelzijn volgende resultaten: 99,1% van het patrimonium van Volkswelzijn voldoet aan de norm voor dubbele beglazing; dat is beter dan twee derde van de SHM s. Volkswelzijn moet nog 9 sociale huurwoningen uitrusten met dubbele beglazing: in de renovatieplanning is dat voorzien uiterlijk in Een soortgelijk goed resultaat haalt de SHM voor de norm voor een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Reeds 91,4% van het patrimonium beschikt hierover en ook dat is beter dan ongeveer twee derde van de sector. In het centrum van Buggenhout in de Kerkstraat moet Volkswelzijn 15 sociale huurwoningen uitrusten met een energiezuinige verwarmingsinstallatie. In Oudegem in het Mevrouw Courtmanspark staat de installatie van een energiezuinige verwarming voor 48 woningen vermeld in de planning. De werken zullen uiterlijk in 2018 worden uitgevoerd. Op het vlak van dakisolatie neemt de SHM echter geen leidende positie in. Momenteel voldoet 71,6% van het patrimonium van Volkswelzijn aan die norm, terwijl drie kwart van de SHM s een beter resultaat halen. Volkswelzijn moet nog 298 woningen voorzien van dakisolatie. Het grootste deel, 192, is gelegen in de wijk Serbos in Sint-Gillis. Daarnaast zijn er nog dakisolatiewerken nodig in Hof ten Rode in Baasrode en in het Mevrouw Courtmanspark in de deelgemeente Oudegem. Deze dakisolatiewerken zijn in de renovatieplanning voorzien (gespreid over enkele jaren) uiterlijk in PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 16 VAN 52

17 Aan de hand van de door de SHM in 2014 opgestelde planning gaat de visitatiecommissie er van uit dat Volkswelzijn de normen zal halen uiterlijk in OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. Volkswelzijn heeft geen visie geformuleerd voor milieuvriendelijkheid. Wel heeft de SHM een set van concrete maatregelen gelijst, die blijk geven van aandacht voor milieuzorg. Op basis van de concrete maatregelen beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Volkswelzijn voor deze doelstelling als goed. - Een van de twee vereisten van een SHM voor milieuvriendelijkheid is te beschikken over een goede meerjaren onderhouds- en renovatieplanning (om de ERP2020 doelstellingen te halen). De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar OD Een tweede vereiste van een SHM is om een duidelijke visie te hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en om deze visie goed in de praktijk te brengen. De visie van Volkswelzijn is niet vertaald naar concrete doelstellingen. De SHM heeft wel een set van maatregelen opgelijst, die ze in de praktijk toepast: Streven naar compact bouwen vanuit energie- en kostenbewustzijn en vanuit maximale ruimtebenutting. Een belangrijk aspect dat bij de prestatiebeoordeling inzake milieuvriendelijkheid meespeelt, is duurzaam ruimtegebruik. Uit de gesprekken met de SHM en met ambtenaren en lokale beleidsactoren is gebleken dat Volkswelzijn een optimale benutting van de ruimte nastreeft en realiseert. Uit deze gesprekken kwam ook aan het licht dat Volkswelzijn bij de inplanting van haar nieuwe projecten rekening houdt met een optimale bezonning. Ontwerpers erop duiden dat duurzaamheid, betaalbaarheid en kwaliteit voorrang hebben op prestige. De SHM polst in de door haar georganiseerde ontwerpwedstrijden naar de ecologische feeling van de ontwerper. De visitatiecommissie vindt dit te vaag en beveelt Volkswelzijn aan om bijvoorbeeld in ontwerprichtlijnen de keuze voor milieuvriendelijkheid in functie van de betaalbaarheid te expliciteren door middel van duidelijke keuzes, bij voorkeur gebaseerd en regelmatig geactualiseerd op basis van recente ervaringen. Naast vele goede voorbeelden van collega-shm s (zie kan ook het draaiboek prestatiebeoordeling daarbij kan inspiratie bieden. Uit gesprekken met de SHM en met ambtenaren en lokale beleidsactoren blijkt dat Volkswelzijn aandacht heeft voor duurzame materialen, die zo weinig mogelijk onderhoud vergen. De SHM zal daarbij op veilig spelen en eerder een materiaal hanteren waarvan de duurzaamheid al is bewezen dan te kiezen voor de nieuwste materialen waarvan het duurzame karakter nog moet blijken. In de Serboswijk werd de collectieve verwarmingsinstallatie (CHM) aangepast (in 2014): het nieuwe systeem werkt volgens een cascadesysteem waardoor alle branders slechts op grote piekmomenten tegelijk moeten werken. Volgens de SHM is gebleken dat dit een substantiële besparing oplevert. De inkomhallen en de gemeenschappelijke fietsenbergingen zijn uitgerust met bewegingssensoren en tijdschakelaars om energie te besparen. Materiaal recupereren waar mogelijk zoals de plaatsing van isolatie met behoud van de bestaande dakpannen. In nieuwe projecten aandacht hebben voor voldoende aanwezigheid van groen. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 17 VAN 52

18 Bewoners informeren over correct afval sorteren. De SHM herhaalt deze sensibiliseringsactie frequent in onder meer de Serboswijk. Ze werkt hiervoor samen met de plaatselijke afvalintercommunale DDS-Verko. Zowel nieuwe als zittende huurders stimuleren om deel te nemen aan de groepsaankoop groene energie. Om huurders bewust te maken van de kansen die de groepsaankoop rond groene energie bieden, heeft de SHM een folder ontwikkeld en verspreid. Volkswelzijn werkt rond dit thema ook samen met de milieudienst van de stad Dendermonde en de gemeente Buggenhout. Op bewonersvergaderingen is milieu en duurzaamheid een vast agendapunt. - De set maatregelen die de SHM in de praktijk hanteert, toont aan dat Volkswelzijn permanente aandacht heeft voor milieuzorg in functie van betaalbaarheid. De visitatiecommissie vindt dat de SHM het pakket maatregelen nog te versnipperd en te weinig consequent inzet. Om de aandacht voor milieuvriendelijkheid meer gestructureerd en consequent te bestendigen adviseert de visitatiecommissie om vanuit de set van maatregelen een strategie te bepalen en die door te vertalen tot op het niveau van procedures zodat duidelijk wordt in welke gevallen de SHM bepaalde milieumaatregelen neemt. Ze moet ertoe leiden dat de SHM op een meer gestroomlijnde en consequente manier acties onderneemt inzake milieuzorg, en dit zowel voor het bestaand patrimonium als voor nieuw te realiseren projecten. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Volkswelzijn streeft ernaar in elke deelgemeente van haar actieterrein een aantal aanpasbare en aangepaste sociale huurwoningen ter beschikking te stellen, afhankelijk van de situatie per deelgemeente. Inzake aanpasbare woningen houdt ze er vanaf het voorontwerp rekening mee dat een dergelijke woning zonder grote ingrepen en tegen een lage kostprijs kan aangepast worden aan de noden van de bewoner. Daarnaast maakt ze van een rolstoelbezoekbare woning een grotere prioriteit dan van een rolstoeltoegankelijke woning. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goede prestaties neerzet voor deze OD. - Een SHM moet een duidelijke strategie hebben voor de toegankelijkheid van het huidige patrimonium, inclusief rolstoeltoegankelijkheid en aanpasbaarheid. Ze moet ervoor zorgen dat ze haar patrimonium flexibel kan inzetten voor veranderende behoeften van bewoners. - Volkswelzijn wil in elke deelgemeente van haar actieterrein beschikken over voldoende aanpasbare en aangepaste sociale huurwoningen. Een kader of maatstaf heeft de SHM niet bepaald om dat voldoende aantal te bepalen. Onderstaand overzicht biedt een zicht op het aanbod aanpasbare woningen: De SHM leverde de eerste huurwoningen, die kunnen gekaderd worden in wat nu als aanpasbaar wordt beschouwd, op in 1984; de 25 wooneenheden staan in Sint-Gillis (Blauwesteen, Beukenlaan en Sparrenlaan). Alle woonruimtes bevinden zich op het gelijkvloers. Deze woningen worden niet meegerekend bij het aantal aanpasbare woningen omdat er pas sinds 2008 een centraal en uniform register wordt bijgehouden van welke woningen voldoen aan de definitie van aanpasbaarheid; Recenter, met name in 2013 werden 11 aanpasbare sociale huurwoningen opgeleverd op de Gentssteenweg in Dendermonde centrum (project Aya). De SHM heeft deze woningen vanaf het ontwerp laten uitrusten met bredere deuren, een grotere toiletruimte en een inloopdouche. In 2015 worden nog 8 opleveringen verwacht van aanpasbare sociale huurwoningen: 1 op het Binnenhof in Oudegem en 7 op t Kasseiken in Appels; PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 18 VAN 52

19 Verder bevinden zich 15 aanpasbare woningen in ontwerpfase: 14 (in voorontwerp) in samenwerking met Eindelijk vzw in Buggenhout en 1 (definitief ontwerp) in Buggenhout centrum (project Sparta). De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM op korte termijn aanpasbare sociale woningen zal kunnen aanbieden in elke deelgemeente van haar actieterrein met uitzondering van de deelgemeente Baasrode in Dendermonde en Opdorp in Buggenhout. In enkele deelgemeenten zijn de aantallen zeer beperkt. De visitatiecommissie adviseert de SHM om het aantal aan te bieden aanpasbare woningen in elke (deel)gemeente te kwantificeren in de meerjarige strategie rond aanpasbaarheid, eventueel rekening houdend met de specifieke noden (o.a. ook gebaseerd op de leeftijd van de huidige bewoners, bv in percentage van het totaal aanbod sociale huurwoningen per (deel)gemeente). - Volkswelzijn geeft aanpasbaarheid mee in de leidraad voor de ontwerpers. De meerkosten van een aanpasbare sociale huurwoning zijn volgens de SHM beperkt. Tegelijk stelt de visitatiecommissie vast dat de SHM aanpasbare woningen nog prijsbewuster kan realiseren door schaalvergroting toe te passen. Nu laat de SHM op twee plaatsen (twee andere deelgemeenten) telkens 1 aanpasbare sociale huurwoning bouwen. - Naast aanpasbare woningen beschikt Volkswelzijn ook over aangepaste woningen. Volkswelzijn kan in totaal 275 sociale huurwoningen verhuren, afgestemd op de behoeften van bejaarden (onder meer grotere deuropeningen, lage douchekuip of inloopdouche). - In samenwerking met Ado-Icarus vzw heeft de SHM 14 aangepaste sociale huurwoningen gerealiseerd, die worden verhuurd aan personen met een beperking. Het woningontwerp gebeurde in samenspraak met Ado-Icarus en verschilt van een standaard woning door onder meer automatische deuren en een in de hoogte instelbaar keukenblad. - De SHM heeft daarnaast 7 woningen aangepast aan de noden van huurders: 2 in de Gentsesteenweg in Dendermonde, 2 in de Heidestraat in Dendermonde (Appels), 1 in Groot Veld in Dendermonde (Baasrode) met onder meer aangepaste douche, WC en onder rijdbare keuken; 1 in de Beukenlaan in Sint-Gillis Dendermonde, met onder meer een aangepaste badkamer; 1 in de Pastorijstraat in Buggenhout met een aangepast toilet en badkamer en een onder rijdbare keuken. - In de C2008 is rolstoelbezoekbaarheid van woningen voor het eerst veralgemeend als doelstelling opgenomen. Volkswelzijn stelt dat bij een aantal ontwerpen voor deze datum al rekening werd gehouden met het begrip rolstoelbezoekbaarheid. Volgens de SHM voldoen in haar patrimonium 74 sociale woningen aan de definitie van rolstoelbezoekbaarheid. Hiervan bevinden er zich: 11 in Buggenhout centrum 20 in Baasrode (Dendermonde) 2 in Sint-Gillis (Dendermonde) 41 in Dendermonde centrum. De visitatiecommissie stelt vast dat 26 van de 74 door de SHM vermelde woningen werden opgeleverd tussen 2005 en 2008 en strikt genomen niet voldoen aan de C2008. Volkswelzijn vindt rolstoelbezoekbaarheid prioritair. Rolstoeltoegankelijkheid bekijkt ze per project. Sowieso hanteert de SHM rolstoeltoegankelijkheid voor alle woningen op het gelijkvloers of voor wooneenheden die met een lift bereikbaar zijn. De visitatiecommissie adviseert Volkswelzijn rolstoeltoegankelijkheid, waar mogelijk, ook te vergroten bij renovatie projecten; op die manier vergroot de SHM het flexibel inzetbaar maken van haar patrimonium (voor wisselende behoeften van huurders). PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 19 VAN 52

20 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De SHM doet systematisch inspanningen om de kwaliteit van haar patrimonium op peil te houden. Ze voert het kwaliteitsbeleid van haar patrimonium onder meer uit via een degelijke meerjarige renovatie- en onderhoudsplanning. Aan de hand van de door de SHM opgestelde renovatieplanning gaat de visitatiecommissie ervan uit dat Volkswelzijn de ERP2020-normen uiterlijk in 2020 zal halen. Volkswelzijn heeft geen visie geformuleerd over milieuvriendelijkheid. Uit tal van toegepaste maatregelen blijkt de SHM aandacht te hebben voor milieuzorg. De maatregelen zijn divers en gaan van zachte, sensibiliserende acties over afvalbeheer en zuinig energieverbruik tot het opnemen van duurzaamheidsprincipes in leidraden voor ontwerpers. De visitatiecommissie vindt dat de SHM het pakket maatregelen nog te versnipperd en te weinig consequent inzet. Om de aandacht voor milieuvriendelijkheid meer gestroomlijnd te bestendigen adviseert de visitatiecommissie om vanuit de set van maatregelen een strategie te bepalen en die door te vertalen tot op het niveau van procedures zodat duidelijk wordt in welke gevallen de SHM bepaalde milieumaatregelen neemt. Volkswelzijn zet in op aanpasbare en aangepaste woningen. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM aanpasbare woningen nog prijsbewuster kan realiseren door gebruik te maken van schaalvoordelen. Nu liet de SHM bijvoorbeeld in twee deelgemeenten telkens 1 aanpasbare sociale huurwoning bouwen. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWELZIJN DENDERMONDE PAGINA 20 VAN 52