Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle

Transcriptie

1 Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle Visitatiegesprekken op 12 en 13 maart 2013 Definitief visitatierapport van 13 juni 2013 VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

2 Prestatiebeoordeling SHM Woonpunt Zennevallei Datum rapport: woensdag 13 juni 2013 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 12 en woensdag 13 maart 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: dinsdag 30 april 2013 Erkenningsnummer SHM: 2350 Contactgegevens SHM: Molenborre 26 / Halle 02 / info@wpz.halle Directeur: Bart Vranken Voorzitter: Oscar Decoster Werkgebied: Beersel, Halle, Pepingen, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: <eventueel> Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Woonpunt Zennevallei geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 2 VAN 40

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING PRESTATIES VAN SHM WOONPUNT ZENNEVALLEI PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 3 VAN 40

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Woonpunt Zennevallei De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 4 VAN 40

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 5 VAN 40

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van OD 2.1 Voor verbetering vatbaar het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 6 VAN 40

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Sinds 2010 is Woonpunt Zennevallei de nieuwe naam voor de SHM die als fusiemaatschappij Huisvesting Zennevallei-Halle op 28 september 1994 ontstond uit de Gewestelijke Maatschappij van Halle voor de Huisvesting en de Samenwerkende Vennootschap voor Huisvesting te Huizingen, beide opgericht in de jaren twintig van de vorige eeuw. De SHM heeft nog 17 woningen uit het interbellum. In de periode 1950 tot 1969 realiseerde de SHM 283 woningen of ongeveer 17% van haar huidig patrimonium. Voor alle SHM s in Vlaanderen samen bedraagt dit aandeel 14%. Tussen 1970 en 1989 groeide de SHM met 769 nieuwe wooneenheden, en die woningen omvatten nu nog 47% van het patrimonium van de SHM. Globaal zijn slechts 40% van alle huidige sociale huurwoningen in Vlaanderen gebouwd in die periode. In de meest recente periode tussen 1990 en 2011 kende de SHM een uitbreiding met 562 wooneenheden of bijna 35% van haar huidig patrimonium. In Vlaanderen daarentegen is het aandeel van die periode in het huidig patrimonium ruim 38%. De SHM beschikt bijgevolg over een patrimonium dat in vergelijking met het Vlaamse iets ouder is, met vooral veel wooneenheden uit de periode Het werkgebied van Woonpunt Zennevallei omvat 5 gemeenten; met de stad Halle als centrum zijn dat Beersel, Pepingen, Sint-Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw. De SHM biedt op dit ogenblik als enige sociale huurwoningen aan in 4 gemeenten. In Sint-Pieters-Leeuw is er een overlap met het werkgebied van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting. Er zijn 2 SVK s werkzaam, Webra met 300-tal woningen in het werkgebied, uitgezonderd Pepingen, en Zuidkant met 40 woningen in Halle, Pepingen en Sint-Pieters-Leeuw. De intercommunale Haviland en het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant (Vlabinvest) zijn ook actief in de 5 gemeenten. Woonpunt Zennevallei bezit in 2011 een sociaal huurpatrimonium van woningen, waarvan 862 appartementen (A) en 769 eengezinswoningen (E). De SHM heeft (587A + 425E =) woningen in Halle. In Beersel gaat het om (166A + 220E =) 386 woningen. Sint-Genesius-Rode heeft (40A + 46E =) 86 woningen. Pepingen heeft in 2011 nog geen enkele sociale huurwoning. In Sint-Pieters-Leeuw bezit de SHM (69A + 78E =) 147 woningen. In 2005 nam de SHM haar nieuwe kantoren in gebruik aan de Molenborre in Halle. Alle werkplekken, vergaderruimten en dienstvertrekken zijn op eenzelfde gelijkvloerse verdieping gelegen. De werkplekken zijn opgevat als één groot landschapsbureau. De onderliggende verdieping herbergt de kleedkamers en douches van de onderhoudsploegen. Ook het archief, andere technische ruimtes, en parkeerplaatsen voor de dienstwagens zijn er gelokaliseerd. Eind 2011 zijn er 25 personeelsleden, voor een voltijds equivalent (VTE) van 21,82. Naast de directie (1) zijn er de diensten algemeen beheer en financiën (4), het onthaal en begeleiding (5), de projecten en technisch onderhoud (9). Verder is er een poetsteam van vier medewerkers en zijn er twee huisbewaarders (6). Op 1 oktober 2012 is een directeurswissel doorgevoerd. Na meer dan tien jaar tomeloze inzet (citaat bewonerskrant 12/2012) is de vorige directeur met pensioen gegaan en heeft de nieuwe directeur de taak op zich genomen om de maatschappij de volgende jaren te leiden. De raad van bestuur telt 16 leden. Halle is vertegenwoordigd met 4 bestuursleden, waarvan 3 voor de stad en 1 voor het OCMW. Ook Beersel heeft 3 bestuursleden. De 3 andere gemeenten en de provincie Vlaams-Brabant hebben elk 1 bestuurslid. Verder maken nog 5 PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 7 VAN 40

8 private aandeelhouders deel uit van de raad van bestuur. Het dagelijks bestuur telt 9 leden, met naast de directeur en de voorzitter nog 7 bestuursleden. Pepingen heeft in 2011 als eerste gemeente een lokaal toewijzingsreglement goedgekeurd. Daarin wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders van een sociale woning die achtereenvolgens, altijd in de gemeente hebben gewoond, er minimum 10 jaar hebben gewoond of wonen, er in de periode voor toewijzing minstens 3 jaar wonen of gewoond hebben, in de periode van 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar in een gemeente gewoond hebben of wonen die behoort bij de intergemeentelijke woonsamenwerking en overleg Woonwinkel Pajottenland (i.c. Bever, Galmaarden, Gooik, Herne, Lennik en Pepingen). De 4 andere gemeenten in het werkgebied van de SHM horen daar dus niet bij. Halle, Beersel en Sint-Pieters-Leeuw, hebben in 2012 ieder een lokaal toewijzingsreglement aangenomen dat identieke voorwaarden bevat. Er wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die altijd in de gemeente gewoond hebben, die er voor hun 18 jaar minstens 10 jaar gewoond hebben, die er vervolgens minimaal 10 jaar gewoond hebben en ten slotte zij die er in de voorbije 6 jaar voor toewijzing minstens 3 jaar wonen of gewoond hebben. Sint-Genesius-Rode heeft nog geen lokaal toewijzingsreglement. 3.2 Beschrijving omgeving In 2009 telden de 5 gemeenten van het werkgebied samen huishoudens. Het vooruitzicht voor 2020 is een groei met 7,30% naar Voor het jaar 2030 wordt een toename met 10,60% tegenover 2009 verwacht tot huishoudens. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner komt in 2009 neer op Dit varieert van in Halle tot in Sint-Genesius-Rode. De werkeloosheidsgraad is 5,54%. Ze varieert aanzienlijk van 2,93% in Pepingen tot 7,12% in Sint-Pieters-Leeuw. Het aandeel begunstigden van het leefloon is in ,23% van de bevolking met een laagste aandeel van 0,07% in Pepingen en een hoogste aandeel van 0,28% in Halle en Sint-Genesius-Rode. Het aandeel sociale huurwoningen in het werkgebied is in ,96% van alle woningen. Het gaat om alle woningen die door de SHM s binnen sociaal huurstelsel verhuurd worden, met inbegrip van door Vlabinvest gefinancierde woningen, die ook meetellen voor het bindend sociaal objectief (BSO). De woningen die worden verhuurd buiten sociaal huurstelsel zijn in dit aandeel niet meegeteld, evenmin als de woningen van SVK s, OCMW s, Vlaams Woningfonds, gemeenten,. Het BSO voor sociale huurwoningen is op basis van de nulmeting op 31 december 2007 voor het gehele werkgebied vastgesteld op 797 eenheden. Rekening houdend met de door Wonen Vlaanderen vastgestelde voortgang op 31 december 2011 moeten de 5 gemeenten van het werkgebied tegen 2013 nog de volgende aantallen bijkomende sociale huurwoningen realiseren: Werkgebied sociale huurwoningen BSO 797 voortgang 84 of nog 713 te realiseren; Opgesplitst per gemeente betekent dit: Beersel BSO 153 voortgang 41 of nog 112 te realiseren; Halle BSO 250 voortgang 38 of nog 212 te realiseren; Pepingen BSO 39 voortgang 4 of nog 35 te realiseren; Sint-Genesius-Rode BSO 147 voortgang 1 of nog 146 te realiseren; Sint-Pieters-Leeuw BSO 208 voortgang 0 of nog 208 te realiseren; PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 8 VAN 40

9 4. PRESTATIES VAN SHM WOONPUNT ZENNEVALLEI 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Woonpunt Zennevallei presteert goed op het vlak van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Met een gemiddelde van bijna 27 nieuwe sociale huurwoningen per jaar over de periode behoort de SHM tot de 20% best presterende SHM s. Ook de continuïteit is verzekerd door de vele concrete projecten die op stapel staan, en waarmee de SHM haar patrimonium aanzienlijk zal uitbreiden in de komende jaren. - De SHM realiseerde over de afgelopen vijf jaar 134 nieuwe sociale huurwoningen in 8 verschillende projecten verspreid over Beersel en Halle. De projectomvang varieert van 3 tot 42 woningen, met een gemiddelde projectgrootte van 19 eenheden. Het gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen in procent van het totale huurpatrimonium in 2011 bedraagt 1,64%. Twee derde van alle SHM s ziet haar patrimonium minder snel aangroeien. - Daarnaast kunnen ook sterke prestaties van de SHM in de nabije toekomst worden verwacht. Het aantal woningen dat aangemeld werd (274) of op een uitvoeringsprogramma staat en nog niet gerealiseerd werd (134) ligt immers ook erg hoog. In verhouding tot de omvang van het patrimonium behoren deze aantallen bij de 25% hoogste van alle SHM s. - Het BSO in Beersel bedraagt 153 woningen, waarvan er tot en met 2012 al 67 werden gerealiseerd. Er liggen concrete projecten klaar voor nog 201 woningen in Beersel. Ook in Halle ziet het er naar uit dat het halen van het BSO voor 250 bijkomende woningen mogelijk is. Tot en met 2012 werden er daarvan al 85 gerealiseerd door de SHM en de maatschappij heeft er nog 260 bijkomende woningen in ontwikkeling. - Anders is de situatie in Pepingen, Sint-Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw. In Pepingen ligt het BSO op 39 sociale huurwoningen. De SHM heeft er 11 woningen in twee projecten in voorbereiding. In Sint-Genesius-Rode is het BSO 147 en heeft de SHM 70 bijkomende sociale huurwoningen in de planning in vier projecten. Sint-Pieters-Leeuw heeft een BSO van 208 sociale huurwoningen te realiseren. Woonpunt Zennevallei bereidt daar een project voor met 18 woningen. - Samengevat kan worden gezegd dat Woonpunt Zennevallei met de realisaties en lopende projecten in staat zal zijn om voor Beersel en Halle het opgelegde BSO voor sociale huurwoningen binnen bereik te brengen. Pepingen en Sint-Genesius-Rode hebben daartoe nog een extra inspanning te leveren. In Sint-Pieters-Leeuw maakt de bijdrage deel uit van de gezamenlijke inspanning van de beide SHM s in de gemeente. Indien de gemeenten Pepingen, Sint-Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw het hun opgelegde BSO willen realiseren dienen ze samen ongeveer voor 300 woningen aan nieuwe projecten op te starten. De visitatiecommissie adviseert Woonpunt Zennevallei om hierover, indien mogelijk, afspraken met de gemeenten te maken over de mate waarin en de wijze waarop de SHM daartoe kan bijdragen. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 9 VAN 40

10 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Woonpunt Zennevallei realiseerde in 2004 en 2011 respectievelijk 17 en 10 koopwoningen. De doelstelling is niet van toepassing omdat de SHM officieel geen gemengde maatschappij is. - De SHM heeft op dit ogenblik meer projecten voor sociale koopwoningen in voorbereiding dan formeel is aangemeld. In Beersel zijn dat 58 koopwoningen in 4 projecten, waardoor het BSO voor koopwoningen van 78 woningen voor de gemeente binnen bereik komt. Halle heeft een BSO van 119 koopwoningen. Woonpunt Zennevallei heeft er 3 projecten met 108 koopwoningen. In Pepingen, met een BSO van 13 koopwoningen, realiseert de SHM een project met 4 woningen. Het BSO voor Sint-Genesius-Rode is 55 bijkomende sociale koopwoningen en dat voor Sint-Pieters-Leeuw is 99. In geen van beide gemeenten heeft de SHM projecten met sociale koopwoningen. - Het is duidelijk dat Woonpunt Zennevallei haar transformatie van een zuivere huurmaatschappij naar een gemengde sociale huisvestingsmaatschappij op de agenda heeft geplaatst. Ze heeft 8 projecten voor de realisatie van 170 koopwoningen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing In 2011 heeft de SHM 10 sociale kavels ontwikkeld op uitdrukkelijke vraag van de gemeente Beersel. De SHM meldt de afspraak met de intercommunale Haviland om, naar aanleiding van een concreet project in Halle, te streven naar een specialisatie waarbij Haviland zou focussen op sociale kavels, waardoor Woonpunt Zennevallei hier niet langer bij hoeft te worden betrokken. Omdat deze operationele doelstelling enkel betrekking heeft op SHM s die ook koopactiviteiten ontwikkelen (gemengde en koop-shm s), is ze hier niet van toepassing. - Ter informatie: het BSO sociale kavels in het werkgebied is 18 kavels. Daarvan heeft Woonpunt Zennevallei met haar 10 sociale kavels de 3 kavels al opgeleverd die Beersel moest worden gerealiseren in het kader van het BSO. Voor de 15 overige sociale kavels zullen de andere gemeenten, volgens de SHM, beroep kunnen doen op de intercommunale Haviland. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM slaagt er op verschillende manieren in om over genoeg gronden te beschikken voor de vele nieuwe projecten die aangemeld en geprogrammeerd werden. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie haar prestaties op deze doelstelling als goed. - Woonpunt Zennevallei beschikt in 2011 over een grondreserve van bijna 30 hectare. Daarmee behoort ze tot de 15% SHM s met de grootste grondreserves. - In de voorbije jaren heeft de SHM bijna 13 hectare van haar grondreserve aangesproken voor het realiseren van nieuwe projecten in de wijk Rodenem-Halle (8,6 hectare) en de wijken Bloemenhof-Beersel en Krabbos-Beersel (beide elk voor bijna 2 hectare). - Het verwerven van gronden en panden in de Brusselse rand is geen sinecure. Hoge grondprijzen en beperkingen opgelegd door ruimtelijke planning, zoals het maar in bepaalde mate kunnen aansnijden van gronden in woonuitbreidingsgebied, spreken voor zich. In de wijk Windmoleken (Halle) heeft de SHM bijvoorbeeld nog een aanzienlijke grondreserve van PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 10 VAN 40

11 meer dan 6 hectare. Deze wijk van ongeveer 400 wooneenheden wordt in de toekomst niet meer uitsluitend met sociale huurwoningen ontwikkeld. Mogelijkheden voor kleinschalige vervangings- en nieuwbouw voor specifieke doelgroepen worden onderzocht om onder meer ook de gronden van de SHM te (her)ontwikkelen en via een grotere sociale mix de woonkwaliteit te verbeteren. Daarbij wil de stad Halle het groene karakter van deze stadsrand in de mate van het mogelijke bewaren. De SHM benadrukt dat ze de samenwerkingsmogelijkheden in het kader van Wonen-Welzijn ten volle tracht te benutten om de beschikbare ruimte effectief in te zetten. - De SHM maakt ook gebruik van andere wegen om sociale woonprojecten te realiseren. Vooreerst is er de samenwerking met Vlabinvest. De projecten worden gerealiseerd op gronden die Vlabinvest verwerft of waarvan het de verwerving financiert voor een partner die later zal optreden als bouwheer. In het gesprek met de ambtenaren bleek dat wordt gestreefd naar gemengde projecten, waarin de gronden zowel benut worden voor de realisatie van Vlabinvest-huur- en koopwoningen als voor reguliere sociale huur- en koopwoningen. Zo kunnen er meer projecten gerealiseerd worden in een grotere spreiding over de Vlaamse Rand en wordt de sociale mix bevorderd (zie ook OD 1.5). - Het uitoefenen van haar recht van voorkoop biedt de SHM bijkomende mogelijkheden. De SHM zegt hiervan reeds 8 keer gebruik te hebben gemaakt. Voorbeelden zijn projecten in Sint-Pieters-Leeuw voor 18 en Sint-Genesius-Rode voor 4 woningen. Ook met het voorkooprecht via Vlabinvest worden bijkomende sociale woonprojecten gerealiseerd, bijvoorbeeld in een project voor 14 woningen in Beersel. - Uit de sociale last die door het decreet grond- en pandenbeleid wordt opgelegd, genereert de SHM op dit ogenblik een programma voor niet minder dan 216 bijkomende woningen als onderdeel van 7 grote projecten in Beersel, Halle en Sint-Genesius-Rode. Ook op deze wijze verwerft de SHM gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Omdat de SHM zowel zorg draagt voor een breed aanbod van verschillende woningtypes, als voor een specifiek aanbod van woningen voor verschillende doelgroepen, vindt de visitatiecommissie dat ze voor deze doelstelling goede prestaties levert. - Woonpunt Zennevallei beschikt over appartementen en duplex-appartementen, en over eengezinswoningen en bungalows. Er zijn types van 1 tot 4 slaapkamers in beide soorten woningen. De SHM heeft ook nog een achttal studio s, maar dit type woning zal in de toekomst nog slechts beperkt gerealiseerd worden, omdat de voorkeur uitgaat naar de minstens 1-slaapkamer woning. Studio s zullen enkel nog worden gerealiseerd als dat in het ontwerp van het gebouw een verantwoorde keuze is. - Op 31 december 2011 bestond het patrimonium van de SHM uit 862 of 53% appartementen en duplexen en uit 769 of 47% eengezinswoningen en bungalows. Wanneer er geen onderscheid gemaakt wordt naar soort woningen, dan heeft de SHM 770 of 47% woningen van het type met 0, 1 en in overgrote meerderheid 2 slaapkamers. Daarnaast heeft ze 861 of 53% woningen met hoofdzakelijk 3 en in mindere mate 4 slaapkamers. - De SHM heeft 18 projecten voor 360 bijkomende sociale huurwoningen waarvan de soort en het type al gekend zijn. Naar soort zijn daarin 336 of 93% appartementen en 24 of 7% eengezinswoningen, en naar type zijn er 294 of 82% met 1 en 2 slaapkamers en 66 woningen of 18% met 3 en 4 slaapkamers. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 11 VAN 40

12 - Voor de ( ) woningen in projecten en patrimonium samen, tekenen zich twee tendensen af. Het aantal appartementen zal toenemen van de huidige 862 tot 1.198, voor een aandeel van 60% in het toekomstige totale aantal. Het aantal eengezinswoningen komt dan op 793 voor een aandeel van 40%. De kleinere woningtypes met 0, 1 en 2-slaapkamers nemen toe tot eenheden of 53% van het totaal, terwijl de grotere types van 3 en 4 slaapkamers met 927 eenheden een aandeel hebben van 47%. - Naar soort woning opteert de SHM voor de realisatie van appartementen en naar type voor het eerder kleinere en dan vooral 2-slaapkamertype. Deze optie houdt rechtstreeks verband met de groeiende groepen van ouderen, alleenstaanden en eenoudergezinnen - uit het jaarverslag blijkt dat meer dan 75% van de nieuwe huurders hiertoe behoort - maar ook met stijgende grondprijzen en kosten voor de projectontwikkeling. Omdat de SHM geen enkele woning heeft met 5 en meer slaapkamers, vraagt de visitatiecommissie hier bijzondere aandacht voor. Het gaat niet over veel gezinnen, maar er is voor hen helemaal geen aanbod. In dit verband wijst de visitatiecommissie erop dat Vlaanderen een stijgend aantal nieuw samengestelde gezinnen kent, die momenteel niet terecht kunnen bij Woonpunt Zennevallei. In het gesprek bevestigen de welzijnsorganisaties het tekort aan (enkele) grote woningen. - Niet enkel naar soort en type woning wil de SHM haar aanbod uitbreiden. Met de verwezenlijking van Vlabinvest-huurwoningen introduceert zij ook een nieuwe categorie woningen. Er geldt een voorrang voor de kandidaten die een sterke maatschappelijke, socioculturele en/of economische binding hebben met het werkgebied van Vlabinvest. Ook moeten kandidaten beantwoorden aan inkomens- en eigendoms-voorwaarden, zoals in de reguliere sociale huisvesting, zij het bij hogere inkomensgrenzen. De SHM put twee belangrijke voordelen uit de samenwerking: de gronden die via Vlabinvest beschikbaar komen en de middelen die uit de verhuur worden gegenereerd. In 2009 heeft Woonpunt Zennevallei een eerste gemengd project voor 21 huurwoningen gerealiseerd waarin 11 Vlabinvestappartementen, en een tweede project voor 7 huurwoningen waarin 3 Vlabinvestappartementen in 2010, beide in Beersel. In haar programma staan 38 bijkomende sociale Vlabinvest-huurwoningen in 7 projecten in vier gemeenten van het werkgebied. - Woonpunt Zennevallei heeft veel aandacht voor een doelgroepenbeleid. Bijna 100 gezinnen worden op een of andere manier individueel begeleid en ondersteund door een 15-tal verschillende organisaties. In Halle en in Sint-Pieters-Leeuw biedt de SHM de bejaarden in totaal 62 aangepaste woningen aan. In Halle heeft de SHM ook 7 ADL woningen. In de op stapel staande projecten wordt dit aanbod uitgebreid met 9 ADL appartementen in Beersel. - Ten slotte is er nog het nieuwe en bijzondere project Woonwagenparken. Met de provincie Vlaams-Brabant als initiatiefnemer onder meer door de opmaak van een provinciaal RUP -, werkt de SHM in Halle en Sint-Pieters-Leeuw mee aan de ontwikkeling van twee (van de vier) sites voor de herhuisvesting van woonwagenbewoners. Het gaat om combinaties van onroerende en roerende voorzieningen voor 10 à 15 gezinnen per site, die met grote flexibiliteit een bijzondere vorm van het recht op wonen moet toelaten. De SHM zal de grond aankopen, de nodige middelen ter ondersteuning aanvragen en instaan voor verhuring en beheer. Het RISO, de beide OCMW s en de integratie-ambtenaar van de stad Halle zijn betrokken bij het project. - De visitatiecommissie stelt vast dat er geen analyse gebeurt van de wachtlijst van kandidaathuurders. Een dergelijke analyse maakt niet enkel duidelijk hoeveel verschillende soorten gezinssamenstellingen er zijn en welke omvang die hebben, ze verheldert ook de vragen en verwachtingen van kandidaat-huurders. Maar even belangrijk is dat de SHM met conclusies PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 12 VAN 40

13 uit de analyse kan bijdragen aan projecten zoals de woonstudie die voor de stad Halle uitgevoerd wordt in het kader van het lokaal woonoverleg. - De visitatiecommissie is onder de indruk van de vele initiatieven van de SHM. Ze heeft in dat verband één aanbeveling, namelijk ervoor te zorgen dat de informatie die bij het analyseren van de wachtlijsten beschikbaar zal komen, aangewend wordt om (voorgenomen) strategische beslissingen, zoals bijvoorbeeld in de nota Strategisch Beleid van maart 2012, te toetsen en te onderbouwen. Meer bepaald gaat het om de opdracht die de SHM zichzelf geeft om ook met Vlabinvest en bescheiden woningen, zowel voor huur als voor koop, bij te dragen aan betaalbaar wonen in haar werkgebied. Deze uitbreiding naar een grotere verscheidenheid van woningen wordt onder meer verantwoord met de doelstelling dat dit middelen moet genereren die tot de financiering van de huursector moeten bijdragen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed - Woonpunt Zennevallei is er in geslaagd om over de voorbije vijf jaar een jaarlijks gemiddelde van 27 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De dynamiek die blijkt uit het aantal en de diversificatie naar verschillende soorten projecten, woningen en woningtypes maakt het niet alleen waarschijnlijk dat de SHM een belangrijk deel van de inspanningen zal leveren die nodig zijn opdat elke gemeente het opgelegde BSO haalt, maar ook dat ze er in de meest ruime zin in slaagt haar woningaanbod af te stemmen op de noden van verschillende groepen. - Toch beveelt de visitatiecommissie de SHM aan te onderzoeken of de keuzes die ze in dit verband maakt aansluiten bij de noden in het werkgebied. Een grondige wachtlijst-analyse in combinatie met inzichten van andere woonactoren kan hiervoor de basis leggen. - Woonpunt Zennevallei dient ervoor te zorgen dat al haar initiatieven bijdragen tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dit betekent dat de initiatieven, rechtstreeks of onrechtstreeks, de beschikbaarheid van juist deze woningen moeten bevorderen, en geenszins mogen beperken. Het verzamelen en verstrekken van informatie om de geformuleerde ambitie te toetsen aan de basisopdracht van de sociale huisvesting is een belangrijk aandachtspunt. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 13 VAN 40

14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. Vergeleken met andere SHM s beantwoordt maar een beperkt aandeel van de woningen van heeft Woonpunt Zennevallei aan de vereisten van het ERP2020. De SHM heeft ook geen gedegen renovatieplanning. - De SHM haalt eind 2011 een aandeel van 35,06% van al haar woningen dat volgens de meest recente patrimoniumenquête aan alle normen van het ERP2020 beantwoordt. 4/5 de van alle collega SHM s doet beter. Zeker voor dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallaties is er nog heel wat werk. Dakisolatie aanbrengen in eengezinswoningen en centrale verwarmingsproblemen oplossen in de wijk Windmoleken zijn hierbij het meest acuut, zoals ook blijkt uit opmerkingen van de huurders. Het voorzien van dubbele beglazing is met een aandeel van 96% bijna voltooid. Op dit punt scoort de SHM trouwens bij de 20% beste SHM s. - De visitatiecommissie ontving van de SHM een uitgebreide tabel, opgemaakt voor de planning van onderhoudswerken van allerlei aard, die evenwel slechts als een aanzet van een meerjarenplanning kan worden beschouwd. Inde tabel is met de categorieën schilderwerken, totale renovatie, dakwerken, renovatie ramen en verwarming-schrijnwerk-algemeen woning, een tijdslijn voor renovatie- en onderhoudswerken vanaf 2012 tot 2035 uitgezet. Zeer schematisch wordt daarin bijvoorbeeld de totale renovatie van 188 woningen in Halle- Vogelweelde aan een vast jaarlijks bedrag van over de periode opgenomen. Halle-Windmoleken is vermeld voor centrale verwarming aan jaarlijks over de periode Hier moeten de experimentele warme-lucht installaties van een 100-tal woningen omgezet worden naar meer energiezuinige centrale verwarming. - De SHM heeft een lange traditie in het uitvoeren van onderhoudswerken en lichte renovatie in eigen beheer. Woningen worden tussen het vertrek en de komst van een huurder systematisch met eigen middelen onder handen genomen. Dit gaat aan een ritme van ongeveer tien woningen per jaar. Het technisch team - loodgieter, elektricien en allround onderhoudsman - verhelpt ook allerlei kleinere mankementen. Deze aanpak staat voor een vorm van lichte renovatie en onderhoudswerk, die bijdraagt tot het behoud van de kwaliteit van de woningen, en deel moet uitmaken van een meerjarenplanning in aanvulling op een omvattend programma van zware renovatie en (eventuele) vervangingsbouw. - Sinds 2010 zijn de technische medewerkers gestart met het jaarlijks bezoeken van elke woning. Op een tiental punten wordt de (onderhouds)conditie van de woning beoordeeld. Met een dergelijke aanpak kan de SHM niet alleen de nodige herstellingen doen, maar op termijn, wanneer gegevens over een voldoend aantal woningen over een redelijke periode beschikbaar zijn, wellicht ook vaststellingen doen die de onderhoudsplanning helpen sturen. - Op grond van hoger vermelde observaties beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om de uit technische inspecties en verrichte herstellingen verzamelde informatie en de door nieuwe regelgeving opgelegde vereisten, te toetsen aan de verwachtingen die de sociale huurder (en kandidaat-huurder) en het beleid aan hedendaagse sociale huisvesting stellen. Dit kan een PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 14 VAN 40

15 stevige basis vormen voor een meerjarenplanning van renovatie en onderhoud waarin zowel de acties van eigen technische medewerkers als het inzetten van externe onderhouds- en bouwfirma s op een gestructureerde wijze worden gecombineerd. Voor de visitatiecommissie gaat het hierbij om meer dan alleen maar het voldoen aan de vereisten van het ERP2020 binnen deze tijdhorizon. De zorg om het bereiken en behouden van een vooraf bepaald niveau van woningkwaliteit vraagt om een brede benadering die steunt op meetbare informatie maar die ook rekening houdt met de beoordeling door bewoners. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De SHM heeft nog geen uitgeschreven visie op de wijze waarop ze kan bijdragen tot een beter milieu. Maar ze levert wel een aantal prestaties die beantwoorden aan de principes waarop zo n visie over het algemeen steunt: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. - Via oproepen in de bewonerskrant, op bewonersvergaderingen en bij contacten van technische medewerkers met huurders wordt inzage gevraagd van de gegevens over het energieverbruik. Indien uit analyse van de individuele facturen een abnormaal energieverbruik blijkt, en de expert bijvoorbeeld een te laag rendement van de verwarmingsketel vaststelt, wordt de ketel zonder meer vervangen. Afhankelijk van de concrete situatie leveren die analyses volgens de SHM ook bruikbare informatie op bij de planning van de renovaties. - Uit analyse van individueel elektriciteitsverbruik voor verwarming op het niveau van woninggroepen blijkt dat de kost daarvan per twee maand varieert tussen 90 en 160. Dit verschil kan onder meer te wijten zijn aan het al dan niet overdag uithuizig zijn van de huurder en aan de neiging van oudere huurders om hun woning te over-verwarmen, soms zelfs tot temperaturen van 24 C en hoger. - Woonpunt Zennevallei werkt samen met de vzw groep Intro in de begeleiding van bewoners naar energiezuiniger wonen via het programma energiesnoeiers. - Met een pilootproject voor 18 koop- en 9 huurwoningen in Rodenem-Halle dat Woonpunt Zennevallei bouwt, en waarbij gebruik wordt gemaakt van houtskeletbouw neemt de SHM deel aan het initiatief van de VMSW voor een meer duurzaam materiaalgebruik. - Het inzetten op hergebruik van bestaande gebouwen is niet alleen ingegeven door de schaarste en de kostprijs van bouwgronden, maar tevens door het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte en grondstoffen. Daarenboven worden op die manier veelal complexe en kleinschalige inbreidingsprojecten gerealiseerd waarvoor moeilijk private ontwikkelaars te vinden zijn. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat zowel de lokale als de Vlaamse overheid deze aanpak genegen zijn, omdat duurzaam ruimte- en materiaalgebruik en behoud en herstel van het aanwezige weefsel - met in sommige gevallen de restauratie van beschermde monumenten en waardevolle gebouwen - samengaan met het uitbreiden van de woonfunctie. Projecten van de SHM in Bogaarden te Pepingen, Lot en Alsemberg te Beersel, zijn daar voorbeelden van. - Verlaten industrieterreinen kunnen na sloop van de gebouwen en eventuele sanering van de gronden vanuit eenzelfde benadering opnieuw ingezet worden voor de realisatie van nieuwe sociale woonprojecten. In 4 van de 5 gemeenten in haar werkgebied heeft Woonpunt Zennevallei op die manier niet minder dan 8 projecten op het getouw staan. - Een andere invalshoek biedt het natuurbelevingsproject - Zuurstof voor de Zennevallei dat wordt opgestart in samenwerking met de Vlaamse Landmaatschappij en de stad Halle met PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 15 VAN 40

16 het oog op realisatie van volkstuintjes tussen de oude Reynaert-building en het recentere Heuvelpark-project in Rodenem te Halle. - Met een uitgewerkte visie kan aan al deze initiatieven richting en samenhang worden gegeven, zodat huurders, gebruikers, ontwerpers en uitvoerders, maar ook medewerkers van de SHM duidelijk wordt op welke wijze ze kunnen bijdragen aan betaalbare milieuvriendelijkheid. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de SHM goed presteert in het kader van het aanpasbaar bouwen. - In 2011 realiseert Woonpunt Zennevallei 4 aanpasbare woningen in het project Rodenemhof op een totaal van 69 nieuwe wooneenheden. Daarmee haalt de SHM een aandeel van 5,8% aanpasbare woningen in het totale aantal nieuwgebouwde woningen van dat jaar, en behoort ze tot de 10% best presterende SHM s op dit vlak. - De SHM werkt samen met de vzw Toegankelijkheidsbureau om de toegankelijkheid, bereikbaarheid en bruikbaarheid van haar woningen te beoordelen. Zo zijn in afspraak met het bureau alle gelijkvloerse appartementen in het project Fonteinstraat aanpasbaar ontworpen. - In het project Langeveld in Halle-Buizingen zijn de 46 huur-appartementen volledig rolstoeltoegankelijk ontworpen. De SHM verwijst ook naar de ADL-woningen en de aangepaste woningen in haar patrimonium en in haar nieuwbouwprojecten. - Aangepaste woningen tonen aan dat de SHM ook bouwt in functie van verschillende doelgroepen. Omdat die woningen echter ook aanpasbaar gebouwd zijn, kunnen ze ook in de toekomst gemakkelijk aangepast worden aan de noden van andere doelgroepen of aan gewijzigde noden van huidige bewoners. Daarom vindt de visitatiecommissie ook hierin een argument voor de goede prestaties van de SHM op het vlak van aanpasbaar bouwen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar - De SHM beschikt niet over een voldoende gedetailleerde meerjarenplanning van renovatieprojecten en onderhoudswerken. De ambitie van de SHM om uit te groeien tot een brede maatschappelijke speler (zie OD 5.5 Evolueren naar een echte woonmaatschappij ) maakt de uitwerking daarvan des te meer noodzakelijk. Daarenboven zal een goede meerjarenplanning kansen bieden om ook de facetten betaalbare milieuvriendelijkheid en aanpasbaar bouwen beter te integreren en meer tot uiting te laten komen bij de uitvoering. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 16 VAN 40

17 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Woonpunt Zennevallei heeft te maken met een relatief hoge prijsstelling in haar werkgebied. Bouwgronden zijn beperkt beschikbaar en vaak moeilijk te ontwikkelen. Daardoor gaan de meeste nieuwbouwprojecten over herbestemming van bestaand vastgoed. Dit heeft een opwaarts effect op de prijzen, onder andere vanwege de combinatie van het type locaties met architectonische keuzes. De maatschappij levert inspanningen om zowel door experimenten als door aanpassing van volumes en programma s de prijzen betaalbaar te houden. De experimenten zijn nog niet ver genoeg gevorderd om het effect op de prijzen te kunnen duiden. - De visitatiecommissie heeft bij haar oordeel gebruik gemaakt van informatie van de SHM over de laatst gerealiseerde projecten. Het betreft een klein project in Beersel van 6 huurappartementen en een groter project in Halle van 32 huurappartementen, 10 huurwoningen en 10 koopwoningen, beide opgeleverd in Voor het project in Beersel bleek dat het geraamd bedrag 120% bedraagt van het subsidiabel leningsplafond. De kostprijs van het project in Halle werd 6% onder het subsidiabel leningsplafond geraamd, maar door onvoorziene omstandigheden lag de werkelijke kostprijs er 7% boven. De overschrijdingen worden voornamelijk veroorzaakt door onvoorziene funderingswerken die ondanks vooronderzoek toch noodzakelijk bleken. De SHM heeft aangegeven - mede gezien de kenmerken van de locaties waar zij projecten realiseert (veelal herbestemming) - te kiezen voor een bij de historiek van de locaties passende architectuur. Dat dergelijke keuze tot hogere kosten kan leiden wordt in het gesprek met de ambtenaren bevestigd. - Woonpunt Zennevallei heeft geen eigen architecten in dienst en kiest voor uitbesteding van deze werkzaamheden, waarbij - volgens de maatschappij - er voldoende sturing en controle verzekerd blijft. Nacalculaties worden opgemaakt door de VMSW. De SHM en de architect lopen deze na om waar mogelijk meerwerken in de toekomst te voorkomen. De SHM volgt de werven mee op. Architectonische keuzes worden door de architect gemaakt in samenspraak met de VMSW en met de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, en vervolgens voorgelegd aan de raad van bestuur. - Er is een goede samenwerking met architecten en aannemers, en Woonpunt Zennevallei ziet nog ruimte om het overschrijden van de geraamde bouwkosten in te perken door een nog nauwere opvolging van het werk van de architecten, met name als het gaat om de administratie bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. - De visitatiecommissie heeft in diverse gesprekken vernomen dat de selectie van aannemers in de regio Halle soms problematisch is. Er werden voorbeelden besproken waarin het aantal inschrijvingen op prijsvragen te laag is om keuzemogelijkheden en concurrentie te bevorderen maar de maatschappij wel dient in te gaan op de gunstigste regelmatige bieder. Redenen daarvoor worden vooral aan de ligging en bereikbaarheid van het werkgebied gekoppeld. Waarschijnlijk heeft dat ook een effect op de prijs. - Ambtenaren gaven tevens aan dat de SHM het aandurft om ook complexe projecten te realiseren, inbreidingsgericht te bouwen en veel te variëren. Woonpunt Zennevallei experimenteert bijvoorbeeld met bouwvormen, zoals houtskeletbouw, die tot goedkopere bouwkosten zouden moeten leiden. De experimenten zijn nog niet ver genoeg gevorderd om de financiële effecten te kunnen bepalen. Daarnaast heeft de maatschappij aandacht voor PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 17 VAN 40

18 materiaalkeuze en duurzaamheid, waarbij ook wordt gekeken naar de huidige investering in verhouding tot de onderhoudskosten in de toekomst. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De huurlasten bij Woonpunt Zennevallei liggen gemiddeld genomen eerder hoog in vergelijking met die van andere SHM s. Dit kan voor een deel verklaard worden door het aandeel appartementen in het patrimonium, dat eveneens aan de hoge kant is, en waar traditioneel hogere huurlasten aan verbonden zijn door kosten van gemeenschappelijke delen en liften, die eengezinswoningen niet kennen. Omdat bewoners evenwel ook erg hoge bijkomende lasten voor energieverbruik signaleren, bovenop de eerder hoge huurprijzen (die de SHM niet in de hand heeft), en door de eerder beperkte inspanningen van de SHM om huurlasten zo laag mogelijk te houden vindt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. - De mediaan huurprijs (de huurprijs waarbij net zoveel huurprijzen hoger als lager dan dit bedrag zijn) bedraagt in ,48 per maand voor een appartement en 299,11 voor een woning. Respectievelijk hebben 11% en 16% van de SHM s een hogere huurprijs. Uit het jaarverslag blijkt dat de inkomens van de huurders zich vooral concentreren tussen de en per jaar. Er is ook een aanzienlijk deel van de huurders (17%) dat meer dan verdient. Een deel van de hogere huurprijzen kan door deze hogere inkomens worden verklaard. Omdat de SHM weinig tot geen invloed heeft op de hoogte van de huurprijzen wordt dit niet in deze beoordeling meegenomen. Wel bekijkt de visitatiecommissie het aandeel van de totale woonlasten in relatie tot de inkomens van de huurders, de zogenaamde woonquote. - Volgens de prestatiedatabank bedragen de huurlasten in 2011 gemiddeld 326,22 per wooneenheid per jaar. Slechts 10% van de SHM s heeft hogere huurlasten. En de huurlasten lagen in de jaren 2009 en 2010 nog hoger dan het genoemde bedrag. Iets meer dan de helft van het patrimonium van Woonpunt Zennevallei bestaat uit appartementen (54%), wat een gedeeltelijke verklaring van deze huurlasten kan vormen doordat er in appartementen meer gemeenschappelijke voorzieningen zijn waarvan het onderhoud in de huurlasten worden berekend. Echter is er ook een aantal maatschappijen die in verhouding meer appartementen heeft, maar lagere huurlasten aanrekent dan Woonpunt Zennevallei. De verklaring voor de hoge huurlasten kan dus niet alleen in het aandeel appartementen liggen. - Woonpunt Zennevallei tracht inzicht te verkrijgen in de factoren die de relatief hoge huurlasten veroorzaken en experimenteert recent met het overlaten van het poetsen van de gemeenschappelijke delen aan de bewoners. Ook is de maatschappij voornemens om in de planning van nieuwe projecten met meerdere bouwlagen het plaatsen van liften zoveel mogelijk te beperken. Samenwerking met gemeentelijke diensten op gebied van groenonderhoud wordt bezien en recente wijzigingen in de huurlastberekening naar aanleiding van opmerkingen van Toezicht over de toepassing van het solidariteitsprincipe, geven de visitatiecommissie de indruk dat bewoners de komende jaren dalende huurlasten kunnen verwachten. Daar staat tegenover dat Woonpunt Zennevallei, vooral vanuit het oogpunt van veiligheid, vasthoudt aan jaarlijkse in plaats van tweejaarlijkse - controles van de centrale verwarmingstoestellen, waardoor de onderhoudscontracten en de daaruit volgende huurlasten waarschijnlijk niet goedkoper worden. En ook eerdere experimenten met poetsen door bewoners hebben geleid tot een op kwalitatieve gronden gebaseerde keuze voor een eigen poetsdienst. De visitatiecommissie constateert dat besluiten hieromtrent vaak PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 18 VAN 40

19 in functie van kwaliteit en sociale overwegingen worden genomen en minder vaak in functie van betaalbaarheid. - De visitatiecommissie doet de aanbeveling om met de hulp van eigen gegevens en statistieken de hoogte van de huurlasten te monitoren en te analyseren. De druk op het betaalbaar houden van wonen in het werkgebied van de maatschappij is immers groot (zie de bij deze doelstelling behandelde parameters en de combinatie met een hoge huurachterstal; zie ook OD 5.3). Daarnaast kan de SHM overwegen om mogelijkheden voor de collectieve inkoop van onderhoudscontracten en die voor de collectieve inkoop van energie, verder te onderzoeken. De VVH (Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen) is in dit verband gestart met een project waarbij energie collectief wordt aangekocht. Woonpunt Zennevallei heeft zich hiervoor samen met heel wat andere SHM s geëngageerd. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar - Omdat Woonpunt Zennevallei vooral projecten realiseert op karakteristieke herbestemmingslocaties - met vaak onvoorziene meerwerken - en daarbij belang hecht aan architectonische kwaliteit, zijn de gerealiseerde kosten van nieuwbouwprojecten vaak hoger dan de leningsplafonds. Ze geeft ruimte aan het experiment, ook met het oog op het vinden van eenvoudige, duurzame en zo mogelijk goedkoper oplossingen voor de langere termijn. - De combinatie van huurprijs en huurlast resulteert voor de huurder in een hoge woonquote: een groot deel van het maandelijkse inkomen wordt aan wonen besteed. Vergelijking met gegevens van collega SHM s bevestigt dit. Om de huurlast zo laag mogelijk te houden is door de maatschappij meer diepgaande en continue analyse en onderzoek nodig. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 19 VAN 40

20 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Woonpunt Zennevallei voor woonzekerheid vatbaar voor verbetering: de maatschappij heeft wel een procedure huurdersachterstallen en een procedure bij problematische woonsituaties (procedure woonzorg ), maar die zijn vooral gericht op het bedwingen van de huurachterstallen en op het afdwingen van de plichten door de huurder, en niet zozeer op de woonzekerheid van de zittende huurders. - Voor Woonpunt Zennevallei is het een zorg om de huurdersachterstallen onder controle te houden. De SHM kent 4,94% huurdersachterstallen in % van de sociale huisvestingsmaatschappijen doet beter. - De procedure achterstallen voorziet in een schriftelijke aanmaning met voorstel tot afbetaling in de eerste maand achterstal. Bij een tweede maand volgt een huisbezoek of een uitnodiging in de kantoren van de maatschappij met voorstel tot afbetaling. In de derde maand volgt een aanmaning van een advocaat met opnieuw een voorstel tot betaling. Indien nog geen resultaat, dan volgt een procedure voor de vrederechter. Woonpunt Zennevallei treedt strenger op tegen huurders die nog in de tweejarige proefperiode zitten door het vonnis altijd onmiddellijk te betekenen en dus geen ruimte voor afbetalingen meer te laten. De sociale dienst heeft regelmatig overleg met de advocaat, maar er zijn geen cijfers bekend over de hangende of gevoerde procedures. - De sociale dienst van de SHM overlegt maandelijks met het OCMW van Halle over huurders met betalingsachterstand en om de risico s op uithuiszettingen vooraf in te schatten. Gemiddeld gaat het per maand om een 15-tal dossiers waar op een creatieve manier gezocht wordt naar individuele oplossingen. Een voorbeeld daarvan is het uitstellen van de uitdrijving wanneer met zekerheid geweten is dat de verhuis effectief zal plaatsgrijpen. - Sinds kort is ook met het OCMW van Beersel een structureel, maar minder frequent, overleg van start gegaan. Hier gaat het om samenwerking op het vlak van de huurdersachterstallen, de woonhygiëne, en de gezamenlijke inspecties van woningen. Het OCMW wil ook graag aanwezig zijn op bewonersvergaderingen. Bij het OCMW Beersel wordt de samenwerking met de SHM (tot voor kort) als stroef omschreven, en is men van mening dat er wel veel verantwoordelijkheid bij het OCMW gelegd wordt door de SHM. - Een vergelijkbare vorm van overleg met het OCMW is er voorlopig niet voor Pepingen, Sint- Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw. Voor die huurders verlopen de contacten met de OCMW s op dossierbasis. Er zijn geen cijfers bekend over de spreiding van de huurdersachterstallen per gemeente. - In het jaarverslag van 2011 staat dat er 170 nieuwe verhuringen zijn, waarvan 48 eerste verhuringen, 39 mutaties en herhuisvestingen, maar de SHM kan geen informatie geven over de 83 resterende situaties. Hoeveel huurders de huur hebben beëindigd of hoeveel huurders door de maatschappij werden opgezegd is onduidelijk. Ook over de gedwongen uithuiszettingen na een procedure bij de vrederechter kan geen duiding gegeven worden. - Door een gebrek aan gegevens over de huurbeëindiging is het niet eenduidig vast te stellen of Woonpunt Zennevallei voldoende inspanningen doet om de woonzekerheid voor de zwakkere huurders voldoende te garanderen. Aangezien er geen cijfers op tafel liggen over de huurbeëindigingen kan die vraag niet worden beantwoord. Uit diverse gesprekken blijkt dat de SHM voorstander is van hogere inkomensgrenzen voor de huurders om zo een betere PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT ZENNEVALLEI PAGINA 20 VAN 40