Visitatierapport WoninGent, Gent

Transcriptie

1 Visitatierapport WoninGent, Gent Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 31 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM WoninGent Datum rapport: 31 maart 2014 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 oktober 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 15 januari 2014 Erkenningsnummer SHM: 4150 Contactgegevens SHM: LANGE STEENSTRAAT GENT Tel: Fax: info@woningent.be Directeur: Karin WOUTERS Voorzitter: Tom BALTHAZAR Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Gent Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Swa Silkens commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door WoninGent geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 2 VAN 57

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM WONINGENT PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 3 VAN 57

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM WoninGent De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 4 VAN 57

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling In overleg met WoninGent werd de visitatie uitgevoerd op basis van de gegevens opgenomen in de prestatiedatabank, aangevuld met gegevens aangeleverd door de maatschappij zelf. Voor wat betreft 2011 was er in de gegevens in de prestatiedatabank nog geen rekening gehouden met de woningen die WoninGent medio 2011 van Stad Gent verwierf. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 5 VAN 57

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van vatbaar OD 2.1 Voor verbetering vatbaar het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Uitstekend PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 6 VAN 57

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Onder impuls van de stad Gent hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen Huisvesting Scheldevallei (opgericht in 1994), Goede Werkmanswoning (opgericht in 1923) en WoninGent (opgericht in 1904) in juni 2008 een intentieverklaring ondertekend waarin zij hun principiële bedoeling tot fuseren hebben vastgelegd. Deze intentie leidde uiteindelijk op 30 juni 2011 tot de effectieve fusie van de drie maatschappijen en de inbreng van wooneenheden door de stad Gent op 1 juli 2011 voor een bedrag van Euro (ca EUR per woning). Daarmee beschikt stad Gent over 99,85% van de aandelen van WoninGent en duidt 11 van de 15 bestuurders aan. De overige 4 bestuurders worden gekozen uit kandidaten voorgedragen door het OCMW (2), de provincie Oost-Vlaanderen (1) en de private aandeelhouders (1). De fusie- en inbrengoperatie werd gemotiveerd vanuit de betrachting om enerzijds schaalvoordelen op het vlak van efficiëntie te realiseren en anderzijds te komen tot een meer doeltreffend woonbeleid, een grotere expertise en een nog kwaliteitsvollere dienstverlening. Door de fusie en door de overname van woningen werd WoninGent de tweede grootste sociale huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de samenstelling van het patrimonium van de gefusioneerde SHM op 31 december Bijna 41% van het patrimonium behoorde toe aan de SHM WoninGent (OUD-WIG). De woningen van de voormalige Goede Werkmanswoning (GWW) zijn goed voor ongeveer 25% van het patrimonium en het aandeel van de voormalige SHM Huisvesting Scheldevallei (HS) bedroeg iets meer dan 13%. De resterende 1971 woningen zijn afkomstig van de Stad Gent (SG): er werden 1605 woningen ingebracht op 1 juli 2011, 255 wooneenheden werden verkocht door Stad Gent aan WoninGent op 24 april 2012 en op nog eens 46 wooneenheden werd een opstalrecht verleend 1. Tabel: Samenstelling Patrimonium WoninGent 2 Studio s en wooneenheden met 1 slaapkamer zijn goed voor 45% van het patrimonium van WoninGent. Het aantal woningen met 2 slaapkamers bedraagt ca. 34% en iets minder dan 1/5 de van het patrimonium (18,7%) bestaat uit wooneenheden met 3 slaapkamers. Het aantal 1 In de notariële akte is sprake van 1906 woningen, maar de woningen worden niet geïdentificeerd op adresniveau, er worden enkel kadastrale perceelnummers vermeld. Bij de opmaak van de jaarrekening 2012werden 1971 woningen in rekening gebracht. Achteraf is gebleken dat de aangeleverde bestanden een aantal fouten bevatten en is WoninGent tot de conclusie gekomen dat in totaal 1901 individuele woningen door Stad Gent werden ingebracht. 2 Jaarverslag WoninGent 2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 7 VAN 57

8 wooneenheden met 4 of meer slaapkamers bedraagt slechts 2% van het totale patrimonium en betreft hoofdzakelijk woningen. Tussen de verschillende voormalige huisvestingsmaatschappijen en de stad Gent valt op dat bijna 60% van de wooneenheden afkomstig van de stad Gent en ca. 43% van de wooneenheden van de voormalige huisvestingsmaatschappijen WoninGent en Goede Werkmanswoningen 0 of 1 slaapkamers hebben, terwijl dat bij de voormalige SHM Huisvesting Scheldevallei slechts 34% is. Uit de visitatiegesprekken bleek ook dat bij deze maatschappij relatief meer woningen dan appartementen aanwezig waren en dat deze wooneenheden zich buiten de stadskern van Gent bevonden. Globaal bestaat het patrimonium van WoninGent uit een kleine 85% appartementen en iets meer dan 15% woningen. Kenmerkend voor de appartementen van WoninGent is verder het groot aandeel hoogbouw (ca 80% van hat patrimonium). Uit de informatie die de visitatiecommissie kon inkijken blijkt dat ca. 40% van het patrimonium van WoninGent dateert van voor 1969 wat hoger is dan het gemiddelde voor Vlaanderen (20,7% gebouwd vóór 1970). In de periode daarna tot 1993 viel de bouwactiviteit wat terug met de realisatie van ca. 35% van het totale patrimonium (in Vlaanderen werd ongeveer 40% van het patrimonium aan sociale woningen gebouwd tussen 1970 en 1990). Ongeveer 25% van het patrimonium van WoninGent werd in de laatste 20 jaar gebouwd. Gent voorziet in haar toewijzingsreglement een voorrang voor senioren die op datum van toewijzing minstens 55 jaar oud zijn. Binnen deze groep wordt eerst voorrang verleend aan 75- plussers, daarna aan 65-plussers en tot slot aan 55-plussers. Daarnaast is er ook een voorrang voor kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen. 84,5% van het totale aantal toewijzingen bij WoninGent in 2012 was een toewijzing op grond van de voornoemde en andere voorrangsregels. Uit het jaarverslag 2012 blijkt dat ongeveer de 55% van de zittende huurders alleenstaand is zonder kinderen. Voor de voormalige SHM Huisvesting Scheldevallei lag dit percentage beduidend lager (45,5%), voor het patrimonium dat overgenomen werd van stad Gent lag dit beduidend hoger: 62,7%. De groep van alleenstaanden met kinderen en/of een bijwoner bedraagt ongeveer 18% van de zittende huurders. Dit percentage lag hoger bij Huisvesting Scheldevallei (ca. 24%) maar lager bij stad Gent (12,5%). De zittende huurders bestaan verder voor ca. 14% uit tweeoudergezinnen en voor 13% uit 2 samenwonende volwassenen. In 2012 werden 409 huurders ingeschreven en werden 387 huurwoningen toegewezen. Bij 280 toewijzingen (68%) ging het om de verhuizing van een zittende huurder binnen het patrimonium, omwille van verplichte herhuisvesting (169 huurders) en voorrangsmutaties (98 huurders). 107 woningen werden toegewezen aan kandidaten die nog niet bij WoninGent huurden. Bij de in 2012 ingeschreven huurders 3 ligt het aandeel alleenstaanden zonder kinderen nog hoger dan bij de zittende huurders: 57,9%. De alleenstaanden met kinderen hebben slechts een aandeel van 7%, het saldo bestaat uit 18,3% koppels met kinderen en 16,8% samenwonende volwassenen. De nieuwe in 2012 ingeschreven huurders zijn vrij gelijkmatig gespreid over de verschillende leeftijdscategorieën. 3 De in 2012 ingeschreven huurders(409) omvatten zowel de gemuteerde zittende huurders als de huurders die nog niet eerder bij WoninGent huurden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 8 VAN 57

9 Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van WoninGent bedraagt slechts Euro. Slechts bij 4 SHM s in Vlaanderen is het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen nog lager. Eind 2012 hadden kandidaat-huurders zich ingeschreven. In vergelijking met 2011 is de wachtlijst gegroeid met huishoudens (+16,4%). Wat opvalt is de proportioneel sterkere groei in gezinnen die uit 4, 5 en 6 personen bestaan (aangroei respectievelijk: +126, +62 en +37). De kandidaat huurders bestaan voor 52% uit alleenstaanden, 18,8% uit gezinnen met 2 personen, 12,4% gezinnen met 3 personen en voor 16,8% uit gezinnen met 4 personen of meer. Op het moment van de visitatie was WoninGent bezig met het samenvoegen van de verschillende lijsten met kandidaat-huurders en het uitzuiveren van de dubbel voorkomende kandidaat-huurders. 3.2 Beschrijving omgeving De stad Gent telde eind 2009 bijna huishoudens en de verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Volgens de Gemeentelijke Profielschets van het Agentschap Binnenlands Bestuur was de aangroei van het aantal alleenstaande mannen in de periode beduidend hoger (+23%) dan de aangroei van het aantal huishoudens (+9,4%) 4. Voor wat betreft de prognoses t.e.m is de aangroei van de bevolking en de huishoudens gelijkaardig aan de groei in de Antwerpen, Hasselt, Leuven, Brugge en Oostende. Specifiek voor Gent is wel dat de afhankelijkheidsratio 5 gedaald is van 65 in 2002 naar 61,7 in 2012 en daarmee 4,5 punten onder de vergelijkbare ratio voor Antwerpen, Hasselt, Leuven, Brugge en Oostende ligt. Van de inwoners zijn er: 26,7% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar (Vlaanderen: 20,7%); 37,2% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 35 tot 64 jaar (Vlaanderen: 41 %); 16,9% 65-plussers (Vlaanderen: 18,3%). Wat opvalt is dat Gent 6% meer inwoners kent tussen 18 en 34 jaar dan gemiddeld in Vlaanderen (26,7% versus 20,7%). Dit fenomeen is vermoedelijk het gevolg van het feit dat Gent een studentenstad is, waar heel wat ex-studenten blijven wonen. Anderzijds blijkt het aandeel van mensen ouder dan 35 jaar in Gent zo n 3% lager te liggen dan gemiddeld in Vlaanderen. Die combinatie ligt mee aan de basis van het jonge imago van de stad. Het werkloosheidspercentage in Gent bedraagt 11,3%. Van de centrumsteden heeft alleen Antwerpen een hoger percentage: 15,22%, terwijl het Vlaams gemiddelde 5,53% bedraagt. Het aandeel leefloners is het hoogste van Vlaanderen: 1,68%. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg voor Gent in Euro. Gent telt ongeveer woongelegenheden. Daarvan is 44,5% gesloten bebouwing, 9,2% halfopen en 9,5% open bebouwing; 36,8% van het patrimonium is appartementsbouw. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Gent bedroeg in Euro. Dit wil zeggen dat er in 2012 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan iets hoger, namelijk op Euro. De mediaan prijs van een appartement is de voorbije 5 jaar iets sneller gestegen dan van een woning (resp. 35,6% en 30%) en beide prijzen liggen ca. 3% hoger dan de mediaanprijzen voor heel 4 Gemeentelijke Profielschets Gent, Agentschap Binnenlands Bestuur, Update 25/03/ Afhankelijkheidsratio: verhouding bevolking 0-19 jaar en 65+ ten opzichte van de bevolking jaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 9 VAN 57

10 Vlaanderen. De mediaanprijs van de bouwgrond bedraagt 241 Euro per m², wat ongeveer 5,3% meer is dan 1 jaar geleden en ca. 20% duurder dan de mediaanprijs voor Vlaanderen. Het actieterrein van WoninGent strekt zich uit over het hele grondgebied van de Stad Gent. Binnen dit actieterrein zijn nog 7 andere huisvestingsmaatschappijen actief: A.B.C., De Gentse Haard, Volkshaard, Merelbeekse Sociale Woningen, Woningen, KLE Het Volk en Vitare. Door het hoge aandeel sociale huurwoningen (11,54%) is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor het actieterrein van WoninGent nul. De Stad Gent heeft een Gemeentelijk Reglement Sociaal Wonen opgemaakt waarin het verplicht aandeel sociale last voor Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen gehandhaafd blijft tussen de 20 en de 40% van alle woningen in de stad en waarbij dit voor natuurlijke personen of private rechtspersonen vastgelegd wordt op: - 10% van het totaal aantal te realiseren woningen en/of kavels, wanneer dit aantal minder dan 50 bedraagt; - 20% van het totaal aantal te realiseren woningen en/of kavels, wanneer dit aantal 50 of meer bedraagt. Verder wenst Gent een woonbeleidsconvenant af te sluiten voor de periode voor 45 projecten met in totaal huurwoningen voor de som van circa 183 miljoen Euro. Het BSO voor sociale kavels en sociale koopwoningen bedraagt respectievelijk 3 en 954. De 3 sociale kavels werden reeds gerealiseerd, maar voor het behalen van het BSO inzake koopwoningen dienen nog 920 sociale koopwoningen gerealiseerd te worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 10 VAN 57

11 4. PRESTATIES VAN SHM WONINGENT 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed WoninGent staat voor een belangrijk aandeel van de Gentse sociale huurwoningen. Ze realiseert nog steeds bijkomende sociale huurwoningen, maar dient ook grote woonblokken te vervangen waardoor de netto groei aan bijkomende sociale woningen beperkt is tot 99 bijkomende woningen tegen Recent verwierf WoninGent een tal woningen van Stad Gent die in het patrimonium geïntegreerd worden en waarvan de kwaliteit op peil gebracht dient te worden. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM binnen de gegeven context een goede prestatie neerzet. - WoninGent realiseerde over de laatste vijf jaar jaarlijks gemiddeld 45 woningen. Hiermee zit ze bij de 10% van de SHM s met het hoogste aantal. Als we dit aantal echter afzetten tegenover haar woningpatrimonium komt de SHM aan 0,48%, en zit ze in de groep van 25% van de SHM s met het laagste aandeel. De voorbije twee jaar zien we bij de SHM een sterke daling in het aandeel gerealiseerde huurwoningen. Het aandeel bij de VMSW aangemelde nieuwe huurwoningen ten opzichte van het eigen patrimonium bedraagt 4,85%. Het aandeel huurwoningen dat wel op het uitvoeringsprogramma staat maar nog niet werd gerealiseerd bedraagt 0,93%. Concreet gaat het over 88 woningen, verspreid over 4 projecten. Ongeveer 80% van de SHM s heeft een hoger percentage aan niet-gerealiseerde woningen. De combinatie van het aantal aangemelde nieuwe huurwoningen en het aantal reeds geprogrammeerde woningen zorgt ervoor dat er vooral op middellange termijn heel wat realisaties kunnen worden verwacht. - WoninGent streeft ernaar het aantal sociaal verhuurbare woningen te verhogen. Hierin ziet de SHM een dubbele taakstelling: nieuwe woningen realiseren en het aantal leegstaande nietverhuurde woningen doen dalen. Dit laatste kan door vervangbouw of door het realiseren van renovatieprojecten. WoninGent verdeelt evenredig haar aandacht over beide opdrachten. Voor nieuwbouw en vervangingsbouw legt WoninGent de focus op onderhoudsarm, duurzaam en gebruiksvriendelijk bouwen binnen de NFS2 en FS3 norm. De beperkte financiële eigen middelen worden niet ingezet om extra normen of innovaties te bekostigen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM bovenstaande elementen duidelijk aangeeft in haar missie en deze missie uitdrukkelijk opneemt in het jaarverslag, maar betreurt dat hier geen streefdoel aan sociaal verhuurbare woningen aan gekoppeld wordt. - WoninGent beschikt over veel hoogbouwcomplexen die een renovatie nodig hebben. Wanneer deze complexen afgebroken moeten worden, omwille van de globale slechte staat, substantiële leefbaarheidsproblemen of omwille van een gewijzigde stedenbouwkundige visie, worden ze vervangen door appartementen met minder bouwlagen. Zo worden de drie torens van de Rabot met 572 appartementen vervangen door een aantal nieuwe complexen met in totaal 366 woningen. Op andere plaatsen worden momenteel kleinere wooneenheden VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 11 VAN 57

12 opgeknapt tot grotere woningen, zoals bij de Robiniawijk, waar na de renovatie slechts 97 van de 127 woningen overblijven. De visitatiecommissie erkent de grote uitdaging waar de SHM hier voor staat. - De SHM legt een overzichtelijke tabel voor met daarin het overzicht van de geplande projecten tot midden De SHM is van plan om tot midden woningen af te breken of te renoveren en er te bouwen. Het saldo aan bijkomende wooneenheden bedraagt dus slechts 99 woningen. Deze prestatie ligt in lijn met de door de maatschappij zelf gestelde doelstelling. Ongeveer twee derde van de te realiseren eenheden staat op een uitvoeringsprogramma of is aangemeld. - In 2012 werden 107 nieuwe huurwoningen opgeleverd. Acht projecten zijn in uitvoering zullen in 2013 voor 288 nieuwe huurwoningenzorgen. Meer dan 30 projecten zijn in een voorbereidingsfase, van stedenbouwkundige voorstudie tot aanbestedingsdossier. - Gent zit met meer dan 11% sociale huurwoningen ruim boven het binnen het BSO vooropgestelde streefaandeel van 9%. De stad kreeg dan ook geen realisatie van bijkomende sociale huurwoningen opgelegd. Desondanks wenst het stadsbestuur het aandeel sociale huurwoningen te verhogen en zal hiertoe aan de bevoegde minister een sociale woonbeleidsconvenant voorleggen met 45 projecten die huurwoningen omvatten. - Het stadbestuur wijst op de door haar georganiseerde Task Force Sociale huisvesting. Hier bespreken het stadsbestuur, de huisvestingsmaatschappijen en vertegenwoordigers van de lokale en de Vlaamse administraties de mogelijkheden om het beheer en de groei van het aantal sociale huurwoningen te verbeteren. Zo werden een aantal stedenbouwkundige maatregelen bijgeschaafd, bijvoorbeeld over de parkeernormen, en beslissingsprocessen aangepast, om zo sneller een project te kunnen realiseren. De SHM neemt deel aan dit overleg. - Het personeel van de SHM en de door de visitatiecommissie bevraagde actoren (zie bijlage 1) wijzen erop dat de overname van de stadswoningen geen eenvoudige operatie was, die bovendien tegelijk met de fusiebeweging en -werkzaamheden doorgevoerd werd. Voor de overdracht was voor twee derden van deze woningen de private woninghuurwet van toepassing. Meer dan van de huurders moesten een nieuw huurcontract krijgen conform het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH). Ook de huurprijsberekening en de berekening van de huurlasten werden aangepast. De woningkwaliteit voldeed niet altijd aan de binnen de sociale huisvesting vooropgestelde kwaliteitsnormen, zoals de oppervlakte van de leefruimten. Het heeft de SHM veel tijd en energie gekost om een goed beeld te krijgen van de woningen, de bewoners en van de (ver)huurorganisatie bij deze voormalige stadswoningen. De visitatiecommissie apprecieert de inspanningen van de SHM op dit vlak. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing - WoninGent evolueert naar een sociale huisvestingsmaatschappij die huur- én koopwoningen aanbiedt. In 2010, 2011 en 2012 werden 24 koopwoningen verkocht (Minerva) en in 2012 gingen de werken aan een volgend project (Kékuléstraat, 20 koopwoningen) van start. - Naast de sociale koopwoningen die als sociale last bij private ontwikkelingsprojecten gerealiseerd worden, verwacht de Stad ook een 450-tal koopwoningen te realiseren in de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 12 VAN 57

13 projecten die door AGSOB 6 ontwikkeld of aangestuurd worden en daarvan dient WoninGent er 120 voor haar rekening te nemen. - WoninGent verwacht de komende jaren gemiddeld 20 koopwoningen per jaar op te leveren. Drie projecten zullen in de nabije toekomst gerealiseerd worden: het Luizengevecht (19 koopappartementen), Malpertuus (22 koopwoningen) en Brusselsepoortstraat (17 koopappartementen). Ook in de ontwikkeling van de Wolfputstraat (360 wooneenheden in Oostakker) zal een 180-tal sociale koopwoningen voorzien worden. - Daarnaast onderzoekt de maatschappij ook hoe zij zelf kan bemiddelen in het aanbieden van sociale leningen van de VMSW (de Vlaamse Woonlening) voor kopers van sociale koopwoningen. Voorlopig worden deze leningen aangeboden via een koopmaatschappij, zoals de cvba Kleine Landeigendom Het Volk. - Alhoewel duidelijk ingezet is deze verbreding van het aanbod nog pril. Zo zijn er nog weinig koopwoningen effectief verkocht, en werkt de SHM momenteel aan het verwerven van de nodige expertise door het aanwerven van nieuwe medewerkers. Bovendien waren WoninGent en haar rechtsvoorgangers typische huurmaatschappijen. De prestaties van de SHM zijn moeilijk vergelijkbaar met die van SHM s die over een langere periode sociale koopwoningen aanbieden en worden daarom hier niet beoordeeld. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing - WoninGent realiseert momenteel geen sociale kavels. Daarom worden haar prestaties op dit vlak niet beoordeeld. De SHM denkt er wel aan om in het project Wolfputstraat Oostakker een aantal sociale kavels te voorzien. Zie ook OD 5.5 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed WoninGent heeft een voldoende grote grondvoorraad om op korte en middellange termijn haar projecten te realiseren, en ze speelt in op de beperkte mogelijkheden in Gent om bijkomende gronden en panden te verwerven. Ze geeft voorrang aan het verbeteren van de kwaliteit van het huidig patrimonium, waardoor in belangrijke mate op reeds bebouwde gronden wordt herontwikkeld. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - WoninGent heeft meer dan 23 hectare ontwikkelbare grond in eigendom. Ze zit daarmee bij de 20% van de SHM s met de hoogste reserve. Een belangrijk deel van deze grondvoorraad wordt ingenomen door de projecten Wolfputstraat in Oostakker (12,5 ha waarop 360 wooneenheden kunnen worden gebouwd) en Hogeweg (5,4 ha waarop 55 sociale huurwoningen zullen worden gebouwd). - WoninGent én het stadsbestuur van Gent stellen uitdrukkelijk dat de toename van het aantal sociaal verhuurbare woningen belangrijker is dan het bouwen van nieuwe woningen. Ze wijzen hiermee op het hoog aantal leegstaande woningen (1.100 in 2012, zie OD 5.2), mede 6 Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkelingsbedrijf VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WONINGENT PAGINA 13 VAN 57