inhoud Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen

Transcriptie

1 Lierse Maatschappij voor de Huisvesting SOCIAAL WONEN IN LIER AGENDA Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen Cijfers Verhuurde woningen: aantallen, slaapkamers, prijzen, leegstand, herstellingen Bouwprojecten Een sociale huisvestingsmaatschappij: + Erkend, gesubsidieerd en gecontroleerd door de Vlaamse overheid + Bestuur in Lier: Vlaamse overheid, provincie, lokaal bestuur en privé aandeelhouders + Verhuur en verkoop Kandidaten + meerderjarig + geen eigendom + beperkt inkomen - alleenstaande alleenstaande gehandicapte gezinshoofd per persoon ten laste + taalvoorwaarde + inburgering + inschrijving bevolkingsregister 1

2 Toewijzing + chronologisch + Inwoner van Lier (laatste 6 jaar 3 jaar in Lier) + Mutatie = zittende huurder naar een aangepaste woning + Dwingende redenen (onteigening, brand, onbewoonbaar, ) Toewijzing aan senioren van de woningen zijn voorbehouden voor senioren (65+) en zorgbehoevenden + Aanbod in iedere wijk + Zittende huurders stimuleren om te verhuizen naar kleinere woningen + Vlaanderen: boete voor extra slaapkamers Huurprijs = afhankelijk van gezinsinkomen, gezinssituatie en kwaliteit van de woning Gezinsinkomen / 55 - Aantal personen ten laste x 18 - Patrimoniumkorting Huurprijs: een voorbeeld Het gezinsinkomen in 2014: euro gedeeld door 55 = 421 euro per maand Er zijn drie kinderen ten laste. Dus 18 euro x 3 personen = 54 euro korting De woning is al wat ouder en is dus minder waard. Zij krijgen een korting van 50 euro. Huurprijs: = 317 euro per maand 2

3 Problemen Overwegend positief, maar soms problemen - Betaling van huur en kosten - Onderhoud van de woning - Burenruzies - Samenleven in de wijk - Onbeheerde nalatenschap Cijfers: verhuurde woningen Eengezinswoningen Appartementen Totaal Garages Ondergrondse staanplaatsen Magazijnen Commerciële ruimtes Fietsenbergingen Woningen in beheer Patrimonium: aantal slaapkamers Patrimonium: huurprijzen 0% 1% 1% 1% 70% 8% 26% 60% 24% 1 slpk 2 slpk 50% slpk 4 slpk 5 slpk 6 slpk 40% 30% % studio ADL 20% 10% 0%

4 Patrimonium: herstellingen Personen: gezinsgrootte 90% 80% onderbouw bovenbouw 324 dakwerken gevelaansluiting binnenafwerking 70% 60% 50% huurders 242 techniek / fluida techniek/elektro schilderwerken 40% 30% kandidaten toewijzingen 661 omgevingswerken werken garantie aanneming 20% 10% 0% alleenstaande eenoudergezin paar met kinderen paar Personen: leeftijd Personen: aantallen 90% Kandidaten 80% 70% gemiddeld Kandidaten Mutatievragen % Schrappingen % 40% toewijzingen kandidaten lierenaars Huurders: opzeg 30% 20% 10% 0% huurders Gemiddeld Opzeg Overlijden Rusthuis Eigendom Mutatie Uitdrijving Totaal

5 SOCIAAL BELEID SOCIAAL BELEID Huisbezoeken en contacten kantoor: (leefbaarheid, achterstallen, onderhoud, bijwoning) Buurtvergadering Bogerse Velden / Hof van Ocken Klachtenbehandeling: 2 klachten 1 gegrond Tevredenheidsmeting: herstellingen en inschrijvingen: respons 78,6% en 73,6% - meer dan 90% globaal tevreden Huurachterstallen: lichte stijging groot deel bij vertrokken huurders en grote achterstallen bij enkele dossiers Woonbegeleiding: 12 dossiers in 2015 Onbeheerde nalatenschap: twee zware dossiers in 2015 ZUID-AUSTRLIË Irislaan: 8 appartementen GENDARMERIE Abtsherbergstraat: 6 woningen, 12 appartementen en 8 studio s 5

6 BOGERSE VELDEN OOST 1ste fase: 24 koopwoningen DONK: renovatie van 8 woningen MECHELPOORT BUITEN DE RING: renovatie van 3 woningen NAZARETH BLOKSTRAAT 1: installatie collectieve centrale verwarming 6

7 BOGERSE VELDEN OOST 2 DE fase: 27 koopwoningen en 33 huurappartementen WITHOF - Sander de Vosstraat: 26 wooneenheden DONK - Mimosalaan: 40 appartementen RIVIERSTRAAT fase 2: 42 appartementen 7

8 HANDBOGENHOF (Kanunnik Davidlaan 35 appartementen voor senioren) BOGERSE VELDEN - Pannenhuisstraat: 12 appartementen RANST Speltlaan: 14 woningen en 12 appartementen Frans Boogaertslaan: 11 woningen en 2 appartementen 8

9 BOUWPROJECTEN: overzicht Studio 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk 4 slpk ADL Totaal + Irislaan Frans Boogaertsl Gendarmerie B Withof Donk Donk Rivierstraat fase B12 Pannenhuisstr Handbogenhof (CBO) Speltlaan Totaal Context: patrimonium - Meer eengezinswoningen dan appartementen: woningen zijn overwegend ouder - Bouwprojecten laatste 10 jaar: 58 woningen en 192 appartementen - Woningen voor 85% gerenoveerd: dakisolatie, beglazing, CV. Achterstand Donk en Mechelpoort buiten Context: patrimonium - Bestemming Mechelbaan? - Periodiek onderhoud: platte daken, schilderwerken, dakgoten - Stijgende kosten: nazicht CV, energie-audit, onderhoud liften, brandblussers, rookmelders, - Toegenomen druk: energieprestatie, parkeernorm, grondprijzen, veiligheid, grootte Context: doelgroep - Overwegend kleine gezinnen - Veel oudere huurders blijven in hun te grote woning: alternatief appartement is kleiner en duurder - Steeds zwakker: financieel, psychisch, fysiek, sociaal, vaardigheden - Lange wachttijden - Complexe regelgeving 9

10 Uitdagingen: bouwen - Steeds energiezuiniger - Parkeerplaatsen en fietsenstallingen - Waterhuishouding - Toegankelijkheid - Bijkomende studies: MER, MOBER, Uitdagingen: bewonen - Extra onderhoudskosten voor bijkomende technieken = stijging huurlasten - Technieken vragen extra vaardigheden: regenwaterpomp, ventilatie, CV - Doelgroep steeds armer - Koppeling / schotten tussen wonen en zorg Uitdagingen: beheren Beleidsvisie - Lange procedures - Kleine dienst grote uitdagingen - Zelfbedruipend controle - Fraude - Publieke opinie - Aangepast en gevarieerd aanbod: zittende huurders kunnen verhuizen binnen de wijk - Woningen in kleine groepen renoveren om leegstand te vermijden - Samenwerking: projectontwikkelaars, OCMW, - Strategische grondaankopen - Uitbreiding naar Ranst 10

11 Beleidsvisie - Keuze voor collectieve CV installaties - Prijsbewust bouwen - Systematische onderhoudsplanning op basis van goede inventaris - Prijsbewust verhuren: prijsoffertes - Meer en betere communicatie 11