Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist

Transcriptie

1 Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist Visitatiegesprekken op 26 en 27 februari 2015 Definitief visitatierapport 15 augustus 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM T Heist Best Datum definitief visitatierapport: 15 augustus 2015 Datum visitatiegesprekken: donderdag 26 en vrijdag 27 februari 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 10 juni 2015 Erkenningsnummer SHM: 3150 Contactgegevens SHM: Kraaiennestplein 1 bus 4, 8301 Knokke-Heist Telefoon: info@theistbest.be Directeur: de heer Bernard Despiegelaere Voorzitter: de heer Guy Demeestere Werkgebied: Knokke-Heist Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door T Heist Best geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 2 VAN 53

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM T HEIST BEST PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 3 VAN 53

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM T Heist Best De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 4 VAN 53

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 5 VAN 53

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Uitstekend OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 6 VAN 53

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM T Heist Best is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die in 1930 werd opgericht als sociale huurmaatschappij onder de naam t Heyst Best. Met de fusie van Knokke en Heist in 1971, kwam ook de deelgemeente Knokke in het werkingsgebied van de maatschappij. Sinds 2009 zijn de kantoren van T Heist Best opgenomen in het Sociaal huis van de gemeente Knokke-Heist, samen met de woonwinkel, het OCMW, de werkwinkel, het SVK en het betaalbaar verhuurkantoor (BVK) 1. Het OCMW (52,3%) en het gemeentebestuur (27,2%) van Knokke-Heist zijn de belangrijkste aandeelhouder van de SHM, gevolgd door de Vlaamse Gemeenschap (9,9%) en de provincie West-Vlaanderen (7,8%). De overige 2,8% van de aandelen zijn in handen van 17 particuliere aandeelhouders waaronder de voorzitter van de raad van bestuur. De raad van bestuur bestaat uit 7 leden: 2 van de gemeente Knokke-Heist, 2 van het OCMW, één van de provincie en twee particuliere aandeelhouders. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. T Heist Best beheerde eind sociale huurwoningen, waarvan 30 woningen eigendom zijn van de VMSW. Van deze 281 woningen zijn er 206 eengezinswoningen (74%) en 74 appartementen (26%). Van de 251 wooneenheden stonden er 19 leeg (3 frictieleegstand en 16 structurele leegstand). Van de woningen die men in beheer heeft voor de VMSW staan er 6 structureel leeg wachtend op een interne beslissing bij de VMSW. T Heist Best verhuurt 2 woningen buiten het sociale huurstelsel. Het totale patrimonium bevindt zich in de gemeente Knokke-Heist, waarvan het overgrote deel in de deelgemeente Heist, de historische thuisbasis van de maatschappij. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de periode en tussen 2000 en 2009 (goed voor respectievelijk 44% en 24% van het patrimonium. 6% van het patrimonium dateert van de jaren 90 en 4% werd sinds 2010 gerealiseerd. Ook dat zijn hogere percentages dan gemiddeld in Vlaanderen. 15% van de woningen dateert van en 6 % van het interbellum. Zoals hierboven al aangegeven bestaat het patrimonium van T Heist Best voor 26% uit appartementen en voor 74% uit eengezinswoningen. 22% van de eengezinswoningen hebben 1 slaapkamer (45) en 7% eengezinswoningen heeft er twee (14). Bij de grotere eengezinswoningen zijn er het meest met 3 slaapkamers (56% of 115 woningen) en toch ook 15% met 4 slaapkamers (30); van woningen met 5 of meer slaapkamers zijn er slechts 2 (1%). Bij de appartementen is de meerderheid (57%) een 1-slaapkamerappartement (42) en zijn er 27 2-slaapkamer appartementen (36%) en 5 3-slaapkamerappartementen (7%). Op 31 december 2013 bestond 47% van de gezinnen die een sociale woning huren bij T Heist Best uit 1 persoon en 37% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor 13%, terwijl 2% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Meer dan 75% van de SHM s tellen een lager aandeel alleenstaanden onder hun huurders. T Heist Best telt nauwelijks 3% allochtone huurders wat zeer weinig is in vergelijking met andere Vlaamse SHM s, slechts zes SHM s hebben een lager percentage. T Heist Best telt met 51% het 1 Het BVK wil aan jonge gezinnen met een inkomen hoger dan de toelatingsvoorwaarden van het SVK, huurwoningen verhuren die een kwart goedkoper zijn dan op de private markt. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 7 VAN 53

8 hoogste aandeel huurders van alle Vlaamse SHM s waarvan het gezinshoofd ouder is dan 65. Dat vormt meteen een belangrijk deel van de verklaring voor het hoge aandeel alleenstaanden. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van T Heist Best ligt hoger dan bij 60% van de sector. De mediaan huurprijs voor appartementen vrij hoog in vergelijking met collega SHM s, die van eengezinswoningen ligt dan weer onder de mediaan van de sector en sluit veel minder aan bij het socio-economisch profiel. Dit is uiteraard iets waar de SHM geen invloed op heeft. De manier waarop de sociale huurprijs wordt berekend is immers gewestelijk bepaald. - In 2013 bedroeg de mediaan huurprijs voor een appartement van T Heist Best 241,01 euro per maand. 80% van de SHM s heeft een nog lagere mediaan huurprijs. - Voor eengezinswoningen bedroeg die mediaan huurprijs 271,9. 40% van de SHM s heeft een lagere mediaan huurprijs voor eengezinswoningen. Noch de gemeente, noch de SHM heeft een lokaal toewijzingsreglement of specifieke voorrangsregels. T Heist Best is geïntegreerd in het Sociaal huis met alle andere partners van de woon- en welzijnssector in Knokke-Heist. Ze werken samen onder één dak: het OCMW, een gemeentelijk infopunt, Thuiszorgplatform, Psychiatrisch Expertiseteam Oostkust, Thuiszorgdiensten van het OCMW, de woonwinkel, de Werkwinkel, Strijk- & Verstelwinkel, Het Dak (verzelfstandig gemeentebedrijf van het OCMW voor zorg: RVT en assistentiewoningen), het SVK en het BVK. Door die integratie werken alle actoren dan ook vaak als één team aan de gezamenlijke uitdaging van sociaal of betaalbaar kwalitatief wonen in de gemeente Knokke-Heist. De graad van samenwerking, de onderlinge afstemming en hoe men taken onderling verdeeld heeft is bijzonder en is een belangrijk aandachtspunt bij de evaluatie van deze SHM. Alle gemeentelijke diensten in het Sociaal huis zijn op elkaar afgestemd en T Heist Best maakt daar als autonome organisatie de facto toch deel van uit. 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van T Heist Best bestaat enkel uit de gemeente Knokke-Heist. Op dit actieterrein is ook Vitare actief met een gepland project dat zowel koop- als huurwoningen omvat en ook Vivendo, dat de sociale koopwoningen realiseert in Knokke-Heist (uitgezonderd het project van Vitare). In de gemeente Knokke-Heist woonden eind huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Dit zijn sterkere groeicijfers dan het Vlaamse gemiddelde. Van de inwoners zijn er 14% 18- tot 34-jarigen, 43% 35- tot 64- jarigen en 31% 65-plussers. Met een merkelijk lager percentage jarigen en een hoger percentage 65-plussers zien we duidelijk de vergrijzing waarvoor de kust gekend is. Het werkloosheidscijfer van de gemeente Knokke-Heist ligt met 5,7% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 7,5%. Het aandeel inwoners met een leefloonis met 0,2% ongveer de helft van het Vlaamse gemiddelde. Het gemiddeld inkomen bedroeg in de gemeente Knokke-Heist en dit is lager dan het Vlaams gemiddelde van / De woningtypes in Knokke-Heist weerspiegelen natuurlijk ten dele het profiel van het patrimonium aan de kust. 75% van de woningen betreft een appartementsvorm, 10% betreft een PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 8 VAN 53

9 gesloten bebouwing; 6% betreft een halfopen bebouwing en 9% betreft een open bebouwing. Slechts 15% (half-)open bebouwing is bijzonder laag ten aanzien van het Vlaams gemiddelde van ruim 50%. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het Knokke-Heist bedroeg in euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Dit is uiteraard bijzonder hoog en dit heeft te maken met de kustligging en het exclusieve karakter van de deelgemeente Knokke. Ter vergelijking: de mediaan verkoopprijs voor appartementen in heel Vlaanderen bedroeg euro in Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan op euro en ook dit is hoog ten aanzien van de Vlaamse mediaan ( euro). De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 7% gedaald en 8% gestegen, deze vreemde evolutie heeft ten dele ook te maken met de markt van de tweede verblijven. Ruim de helft van de woningen in Knokke-Heist is immers een tweede verblijf en deze zijn veel gevoeliger aan conjunctuurgebonden prijsstijgingen of prijsdalingen. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met zowat 694 euro opnieuw bijzonder hoog (Vlaanderen: 197 euro). De prijs van de bouwgrond is gemiddeld met 4% gestegen, maar dit zegt heel weinig omdat we te weinig weten over de aard van de bouwgrond (zoals grootte, al dan niet uitgerust, ) en de locatie. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het Knokke- Heist werd bepaald op 328 woongelegenheden. Bij de meest recente actualisatie per binnen het lokaal woonoverleg, wordt vastgesteld dat er al 132 werden gerealiseerd Het grootste deel hiervan valt toe te schrijven aan de groei van het aantal SVK woningen met name 104 woningen, de overige 28 zijn voor de rekening van T Heist Best. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen bedraagt voor Knokke-Heist 80 woongelegenheden. Hiervan zijn er 13 gerealiseerd en 24 gepland. Er was geen BSO voor sociale kavels bepaald. Met deze voortgang en de het aantal voorziene projecten kwam Knokke-Heist in categorie 1 terecht bij de voortgangstoets 2014, Knokke-Heist wordt dus beoordeeld als een gemeente die het gemiddeld groeiritme behaalt. De belangrijkste verdienste daarvoor ligt duidelijk bij het SVK. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 9 VAN 53

10 4. PRESTATIES VAN SHM T HEIST BEST 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed T Heist Best realiseerde in de periode weinig nieuwe sociale huurwoningen. Op het ogenblik van de visitatie blijken de voorbereidende inspanningen van de SHM in deze periode te zullen leiden tot een toekomstige realisatie van 85 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2017/2018, wat overeenstemt met een patrimoniumgroei van ca. 30%. Ook het aantal aangemelde woningen is relatief hoog, namelijk 149. Daarmee draagt de SHM op een versnelde wijze bij tot het behalen van het BSO-huur binnen de gemeente. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de inspanningen binnen deze operationele doestelling als goed. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met 10 woningen (projecten Heulebrug 7 woningen en Consciencestraat 3 appartementen). Met dit jaarlijks gemiddelde van 2 woningen situeerde T Heist Best zich in deze periode bij de 6 laagst gerangschikte SHM s in Vlaanderen. Gezien de bescheiden omvang van haar patrimonium betekende dit een groei van 0,8% van het totaal patrimonium in het jaar Vanuit dat oogpunt deden, einde 2013, toch nog steeds 70% van de SHM s in Vlaanderen beter. Deze lage aangroei van nieuwe huurwoningen is volgens de SHM vooral te wijten aan verschillende vertragingen binnen de projecten Duinenwater en Heulebrug. Bij Duinenwater heeft dit te maken met onderhandelingen tussen gemeente en promotor en bij Heulebrug is dit vooral te wijten aan de uitgebreide ontwerpfase, waar bij de stad en de aangestelde kwaliteitskamer voor Heulebrug bijzonder moeilijke eisen hebben opgelegd voor de SHM. - Belangrijk is echter ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie. De SHM heeft in 2014 de werken beëindigd van 6 nieuwe woningen (De Kreeft) en de werken voor het project Smedenstraat (16 huurwoningen) zullen volgend jaar klaar zijn. Omdat de financiering rond is, starten binnenkort ook de projecten Vogelzang (35 huurwoningen; vervangingsbouw voor 26 te slopen woningen die aangekocht werden) en Wijk Heulebrug-Bakboord fase 3 (28 huurwoningen). Dat zorgt ervoor dat tussen 2014 en 2017/ bijkomende sociale huurwoningen zullen gerealiseerd zijn. Het project Heulebrug-Bakboord is een project waarin de cvba Vivendo op het aanpalende perceel 24 sociale koopwoningen zal realiseren. - Verder heeft T Heist Best op het ogenblik van de visitatie ook de bouw van 149 huurwoningen (einde 2014, eerste trimester 2015) aangemeld bij de VMSW. Dat is de eerste stap om een gesubsidieerde financiering te krijgen. Het gaat hier om 4 nieuwbouwprojecten: Duinenwater fase 1, 24 huurappartementen; Duinenwater fase 2, 25 huurwoningen; PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 10 VAN 53

11 Heulebrug fase 4, 54 huurwoningen en Jonckheerstraat fase 2, 22 woningen. Daarnaast is ook een project vervangingsbouw (van eigen patrimonium) t.w. Herfststraat, 24 woningen, aangemeld. Per saldo wordt hier gemikt op een uitbreiding van het patrimonium met nog eens 125 wooneenheden. De dossiers worden nu verder voorbereid om een aanvraag tot gesubsidiëerde financiering in te dienen. - Daarnaast verkent T Heist Best nog andere projecten, die echter nog in een te vroeg stadium zitten om aangemeld te kunnen worden: Site Speelman (30 appartementen), Onderwijsstraat (5 appartementen), Heist Breed 14 (6 woningen), Sacramentsstraat Westkapelle (hier zal de SHM Vitare 14 huurwoningen bouwen en in eigendom houden en T Heist Best zal de verhuring en het dagelijks onderhoud op zich nemen) en binnen het nog te ontwikkelen gebied Depot Knokke. Binnen het project Duinenwater wordt bekeken of de sociale last die in het kader van het grond- en pandenbeleid opgelegd werd, na het wegvallen van deze mogelijkheid door de uitspraken van het Grondwettelijk Hof, alsnog gerealiseerd kunnen worden. Momenteel zijn daarvoor gesprekken aan de gang tussen de private projectontwikkelaar, de gemeente en de SHM. In het project Vogelzang wordt onderzocht hoe de 26 woningen vervangen kunnen worden binnen het kader van de overheidsopdrachten en de financiering door de VMSW, ondanks het schrappen van de sociale last in het grond-en pandendecreet; - Het BSO-huurwoningen werd in de gemeente Knokke-Heist vastgelegd op 328 te realiseren sociale huurwoningen. Bij de meest recente actualisatie per binnen het lokaal woonoverleg, wordt vastgesteld dat er al 132 werden gerealiseerd of in realisatie zijn: 28 door de SHM en 106 door het sociaal verhuurkantoor. Over deze voorbije periode leverde de SHM dus ca. 20% van het BSO-huur. Er blijven dan nog 139 woningen te realiseren tegen Met de projecten van T Heist Best die binnen dit en twee jaar zeker zullen starten, levert de SHM reeds 63 bijkomende sociale huurwoningen. Daarmee zal ze het groeiritme tegen de volgende voortgangstoets verzekeren. De visitatiecommissie gaat ervan uit dat mag aangenomen worden dat een ruim deel van de nu 149 aangemelde woningen tegen dan in het stadium zijn van aanvraag of goedkeuring van gesubsidieerde financiering, of reeds zijn goedgekeurd. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van T Heist Best op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5. De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Zo vindt de visitatiecommissie het positief dat de SHM af en toe samen met Vivendo gemengd huur- en koopprojecten realiseert. Binnen de gemeente Knokke-Heist is de formele afspraak dat de cvba Vivendo instaat voor de realisatie van de sociale koopwoningen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. In het actieterrein is er overigens geen BSO tot realiseren van sociale kavels vastgelegd. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 11 VAN 53

12 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft haar strategische gronden quasi volledig aangewend in de voorbije projecten. Slechts 5% van de SHM s in Vlaanderen had in 2013 een nog kleinere grondvoorraad. De strategie van de SHM bestaat erin om enkel gronden te verwerven waarop zekere realisaties zullen gepland worden. Naast de formule van erfpacht van gronden die, in samenspraak door de gemeente worden gekocht, onderzoekt de SHM waar ze gronden kan verwerven die op korte termijn gefinancierd kunnen worden door een gesubsidieerde lening. Vooral de formule waarbij de gemeente gronden in erfpacht aanbiedt is bijzonder succesvol, dit blijkt ook uit de geplande projecten. Deze strategie is bijzonder noodzakelijk aangezien Knokke-Heist van de hoogste grondprijzen van het land heeft. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van T Heist Best voor het verwerven van gronden en panden als goed. - De SHM heeft in de periode een strategische grondvoorraad opgebouwd van 5,25 ha voornamelijk in de wijk Oostwinkel-Heulebrug. Deze is intussen door de lopende projecten quasi volledig aangewend. Er rest nog een 400m² bebouwbare oppervlakte. - De verwerving van gronden gebeurt in functie van de projecten die worden gerealiseerd. De gronden zijn duur in de gemeente terwijl de middelen van T Heist Best beperkt zijn. Belangrijk is echter ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie. Een zeer belangrijke partner is de gemeente Knokke-Heist die via haar Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling gronden aankoopt en deze via erfpacht (van 51 tot 90 jaar) ter beschikking stelt aan de SHM. Dat gebeurt o.m. voor de projecten Smedenstraat (16 appartementen), De Kreeft (6 woningen), Heulebrug fase 2 (28 woningen) en fase 3 (54 woningen). - De SHM volgt ook de mogelijkheden via het voorkooprecht op. Het laatste jaar werd een aanbod in de Onderwijsstraat en een eventuele aankoop van de oude rijkswachtkazerne besproken op de raad van bestuur. De projecten werden afgewezen omwille van te dure kostprijs. Daarnaast heeft de SHM in diezelfde Onderwijsstraat een grond verworven om 5 appartementen op te bouwen. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed T Heist Best verhuurt geen woningen aan welzijnsorganisaties, maar vanuit deze sector blijkt daar ook geen vraag naar. Ze heeft een beperkt aantal aangepaste woningen voor mindervaliden en zal dit aantal vergroten. De SHM analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de gewijzigde vraag naar verschillende woontypes. Ze voorziet een groter aantal woontypes voor 1 / 2 personen. Een bijzonder aandachtspunt vormt het hoge aandeel senioren zowel bij de huidige bewoners als de kandidaten. De SHM neemt initiatieven om haar aanbod hierop beter af te stemmen. - De SHM heeft een gevarieerd aanbod aan huurwoningen: 30,7% 1 slaapkamerwoningen, 14,5% met twee slaapkamers, 43,5% met 3 slaapkamers en 11,3% met 4 of meer slaapkamers. In haar nieuwe projecten hanteert de maatschappij een mengvorm van woningen met verschillende types (slaapkamers + woonbezetting). In het kandidatenbestand is er een overwicht van alleenstaanden (60%) en gezinnen met 2 personen (19%). Bij de bouw van PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 12 VAN 53

13 nieuwe projecten voorziet de SHM steeds verschillende types van woningen, maar wel steeds een groter aantal een- en tweeslaapkamerwoningen. - De SHM heeft op dit ogenblik 2 woningen specifiek aangepast voor rolstoelbewoners. De lopende projecten voorzien 4 bijkomende aangepaste woningen. De SHM verklaart dat ze in de komende projecten van 10 of meer woningen telkens een aangepaste woning voorziet en zo geleidelijk aan dit aantal aangepaste woningen wenst te verhogen. Ze stelt namelijk vast dat binnen de kandidaten een aantal minder validen zijn die een aangepaste woning behoeven. De visitatiecommissie vraagt de SHM om dit zeer duidelijk vast te leggen op woningniveau in haar projectuitbouw en ook te melden aan de VMSW en daarbij ook gebruik te maken van de verruimde financieringsmogelijkheden terzake. - Een bijzonder hoog aandeel van de huurders zijn senioren. 51% van de gezinshoofden zijn 65 jaar of ouder en 67% is 60 jaar of ouder. Daarnaast zijn nog eens 22% van de gezinshoofden tussen 50 en 59 jaar Er melden zich ook veel senioren aan als de kandidaat-huurder: 38% van de gezinshoofden van kandidaat-huurders zijn ouder dan 60 jaar. Al deze kandidaten zijn ook ingeschreven op de wachtlijst van het sociaal verhuurkantoor. - T Heist Best is verkennende gesprekken gestart met de gemeente, het OCMW en de Woonwinkel om bij eventuele ontwikkelingen van assistentiewoningen in de gemeente ook een aantal sociale assistentiewoningen te voorzien. Dit met het oog op bewoning door senioren met een klein inkomen. Het gaat meer bepaald om 12 woningen in Westkapelle en 6 in Heist (Breed Veertien). - De SHM heeft een grote onderbezetting van haar patrimonium: bijna 20% van de woningen zijn onderbezet. Het gaat dan vooral om woningen met 3 of meer slaapkamers, die door senioren worden gehuurd, waarvan de kinderen al een tijd uit huis zijn. De SHM vindt dat het delicaat is om hierrond gerichte acties te ondernemen. De visitatiecommissie heeft begrip voor de psychologische context. Gezien de verschillende nieuwe projecten die de SHM in ontwikkeling heeft (zie OD 1.1) bieden zich hier evenwel opportuniteiten aan om gerichte acties te ondernemen waarin onderbezetting door senioren gericht kan worden aangepakt door ( verantwoord) aanbod en oriëntatie naar gepaste woningen. Mogelijk kunnen hier verschillende elementen mee in overweging genomen worden: het voorbehouden van woningen voor senioren via een gemeentelijk toewijzingsreglement,, eventueel de aanpasbaarheid voor seniorenwoningen verhogen, het introduceren van ADL-woningen.. Gezien de bijzonder nauwe samenwerking en afstemming in de gemeente rond welzijnsaanpak en woonvoorziening, kan dit mogelijk geplaatst worden in een globale woon- en zorgaanpak voor senioren met alle actoren binnen de gemeente. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 13 VAN 53

14 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed In de in de periode heeft de SHM niet veel nieuwe woningen gerealiseerd. De nieuwbouwbouwperspectieven zijn echter wel ambitieus. T Heist Best zal tegen bijkomende woningen realiseren. Er zijn 149 woningen aangemeld en de SHM is actief op zoek naar bijkomende realisaties. De strategische grondvoorraad is quasi volledig aangewend in de bouwprojecten. Dit belet niet dat er nieuwe projecten op nieuwe gronden worden gerealiseerd. Dat is vooral mogelijk doordat de gemeente gronden (en panden) opkoopt en in erfpacht ter beschikking stelt. Wat niet belet dat de SHM actief zelf verder zoekt via mogelijkheden voorkooprecht en opportuniteiten tot zelf aankopen van gronden. T Heist Best analyseert de wachtlijsten en houdt bij de ontwikkeling van nieuwe projecten rekening met de samenstelling van de gezinnen op de wachtlijst. De SHM richt zich bewust op bepaalde doelgroepen. Ze verhoogt haar aantal woningen aangepast voor mindervaliden. Een bijzonder aandachtspunt vormt het tegemoetkomen aan de huisvestingsnoden van de senioren De SHM voorziet in haar nieuwe projecten een aantal kleinere woningtypes met het oog op huisvesting van senioren en verkent mogelijkheden voor sociale assistentiewoningen. Daarnaast wordt vastgesteld dat bijna 20% van de woningen, merendeels met 3 of meer slaapkamers, onderbezet zijn. Een koppeling van beiden, onderbezetting en aanbieden van gepaste woningen aan senioren, is een uitdaging en een opportuniteit. Deze kan opgenomen worden in een breder actieplan samen met de woon- en welzijnspartners binnen de gemeente. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 14 VAN 53

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar T Heist Best doet voor het dagelijks onderhoud en herstel een beroep op het Technisch Team Woonwinkel. Onderhoud en herstellingen worden accuraat opgevolgd. Een meerjarenplanning groot onderhoud en herstel en een globale renovatieplanning is er op dit ogenblik niet. De SHM heeft opdracht gegeven aan een bureau om de kwaliteit van de woningen in kaart te brengen, voor alle woningen een energieprestatiecertificaat op te stellen en het noodzakelijke onderhoud en renovatie concreter in kaart te brengen; daarin zal ook het behalen van de ERP2020- normen vervat zijn. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM voor verbetering vatbaar omdat er nog geen globale onderhouds- en renovatieplanning is die financieel is afgetoetst en ook niet kan worden vastgesteld of de ERP2020- normen tijdig zullen behaald worden. - Voor het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen doet T Heist Best beroep op het Technisch Team Woonwinkel (verder TTW). Dit Technisch Team verzorgt in de gemeente Knokke-Heist alle technische interventies op vlak van dagelijks onderhoud en herstel voor T Heist Best, het Sociaal Verhuurkantoor Woonwinkel, de verschillende OCMW Woningen (en later ook door T Heist Best verhuurde woningen van de SHM Vitare). Naast een hoofdverantwoordelijke en drie technici in dienst, wordt het TTW bijgestaan door 8 deeltijds tewerkgestelden op grond van artikel 60 van de organieke OCMW-wet van 8 juli Vragen tot herstellingen worden genoteerd door de SHM en overgemaakt aan het TTW. Na een plaatsbezoek maakt deze een opdrachtbon op, waarvan een afschrift naar de SHM gaat. Het TTW realiseert zelf de herstelling of doet beroep op enkele vaste onderaannemers. De SHM wordt na de afwerking verwittigd en gefactureerd. De verschillende partners financieren via een onderlinge verdeelsleutel de loon- en vaste kosten van het TTW. Per woning waar er interventies gebeurden, bestaat een overzicht dat teruggaat tot 8 jaren geleden. Naast courante werkzaamheden dagelijks onderhoud, voert dit TTW ook werkzaamheden van groot onderhoud en herstel op woningniveau zoals: vloerbekleding vernieuwen, badkamer herstellen, vloeren en schilderwerken. Dit gebeurt enkel op woningniveau en al naargelang er vragen zijn om onderhoudsproblemen op te lossen. In 2013 en 2014 werden er voor T Heist Best respectievelijk 517 en 541 interventies gedaan. Daarvan werden er 263 en 285 uitgevoerd door het TTW en deze besteedde resp. 180 en 115 werkzaamheden uit. - Er bestaat geen onderhoudsplanning op middellange termijn voor het gehele patrimonium. T Heist Best beschikt op dit ogenblik niet over een goed overzicht van haar woningen dat tegelijk een inzicht biedt in de kwaliteit ervan en op basis waarvan gericht noodzakelijke grote onderhoudswerken, zoals van technieken, daken en schilderwerken, of deelrenovaties kunnen worden gepland en bijvoorbeeld gegroepeerd per groep van woningen uitgevoerd. - Op het vlak van het behalen van de ERP-2020 normen staat T Heist Best nog voor een grote opgave. Volgens haar meest recente rapportering via de patrimoniumenquête (2010) voldoet slechts 39,78% van het patrimonium van T Heist Best aan de drie prioritaire normen van het ERP-2020 programma, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Slechts 10 SHM s scoren daarin lager. Voor 68 (87%) van de 78 appartementen en voor 39 (20%) van de 191 eengezinswoningen zijn er geen acties nodig. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 15 VAN 53

16 Wanneer men meer in detail naar de verschillende deelaspecten van de rapportering kijkt, blijkt dat in 72% van de woningen een energiezuinige verwarmingsinstallatie aanwezig is, dat 67% de norm voor dakisolatie behaalt en dat 41% beschikt over dubbele beglazing. Daarnaast beschikt 51% van de woningen niet over geïsoleerde volle muur of spouw. - De aanpak om het patrimonium aan de ERP-2020 normen aan te passen kan niet los gezien worden van de beoordeling van de complete woonkwaliteit en de integratie ervan in een globale onderhouds- en renovatieplanning. Volgens de inschatting van de SHM op basis van haar rapportering uit 2010 kunnen via quick-wins (vb. alleen dakisolatie leggen) in 84 woningen leiden tot het behalen van de normen. In 66 woningen kunnen via deelrenovaties aan de ERP-2020 normen worden voldaan (vb. dakrenovatie + dakisolatie). Daarnaast zullen 38 woningen afgebroken en heropgebouwd worden en een 60-tal woningen zullen een totaalrenovatie ondergaan. De SHM heeft voor haar patrimonium nog geen globale onderhouds- en renovatieplanning waarbij ook de tijdige realisatie van de ERP-2020 normen vervat is. - T Heist Best heeft sinds 2010 verschillende initiatieven ondernomen. In 29 woningen werden de verwarmingstoestellen vervangen. Bij dringende deelrenovaties op woningniveau werden in 2014 in 2 woningen daken vervangen en geïsoleerd en in 5 woningen werd dubbele beglazing geplaatst. De 38 woningen die via vervangbouw moeten worden aangepakt, zijn intussen geprogrammeerd en de werken zullen binnenkort dan ook starten (de projecten Vogelzang en Herfststraat). Van de ca. 60 woningen waarvoor een totaal-renovatie aangewezen lijkt, is er tot nog toe actie gebeurd voor een 15-tal woningen: sinds 2010 werden er 7 volledig gerenoveerd, voor 3 woningen zal de aanbesteding kortelings gebeuren en voor 5 woningen worden de plannen verder gefinaliseerd. Voor de keuze van de woningen, richt de SHM zich niet op groepen van aansluitende woningen binnen een straat of wijk. Wanneer een woning vrijkomt, wordt gewacht tot er nog een of twee woningen vrij komen om zo enig schaalvoordeel te bekomen en beroep te kunnen doen op financiering bij de VMSW. De visitatiecommissie meent dat de SHM moet onderzoeken of (grotere)- groepsrenovaties (via projecten met aaneensluitende woningen) niet meer efficiëntiewinsten kunnen opleveren. Omdat er nu verschillende projecten in opbouw zijn, zullen er ook mogelijkheden zijn om eventuele tijdelijke herhuisvesting te organiseren. Hierdoor kan er ook een sneller renovatieritme gehanteerd worden.. - Binnen de gemeente Knokke-Heist heeft de VMSW 30 woningen in eigendom (wijk Kijkdorp). T Heist Best heeft met de VMSW een overeenkomst om deze te verhuren en is verantwoordelijk voor de dagelijkse onderhoudswerken (tot ). Het uitvoeren van grotere werken kan enkel na overleg met en goedkeuring door de VMSW. De woningen zijn toe aan ingrijpende renovatiewerken, mogelijk aan vervangingsbouw.. Hierover werden al gesprekken gevoerd tussen de SHM en de VMSW.. Er is nog geen beslissing genomen. De visitatiecommissie raadt aan een beslissing te nemen, zeker wanneer de werken door T Heist Best zouden moeten uitgevoerd worden. Op die manier kan dit geïntegreerd worden in de komende renovatieplanning. - De SHM heeft in september 2014 een bureau aangesteld om alle woningen te bezoeken, de kwaliteit in kaart te brengen, een EPC-attest op te stellen en voorstellen van aanpak te formuleren. Op het ogenblik van de visitatie waren 250 van 280 woningen bezocht en de gegevens van een 150 woningen ingevoerd. Vanuit deze nauwkeurige kennis zal de SHM een renovatie- en onderhoudsplanning opmaken, o.a. met als doel de ERP2020-normen tijdig te behalen. Naar planning zal dit nog gebeuren in PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 16 VAN 53

17 De visitatiecommissie is van oordeel dat deze aan gang zijnde studie over de inventarisatie van de kwaliteit van de woningen en de opmaak van een onderhouds- en renovatieplanning een belangrijk schanierpunt kan zijn voor T Heist Best. Ze beveelt de SHM aan om van daaruit een onderbouwde en planmatige aanpak voor de verbetering en het onderhoud van de woningen aan te zetten. Zij wijst erop dat de resultaten van deze studie snel gevolgd moet worden door een financiële onderbouw en planning en een actieprogramma voor de komende jaren, waarbij ook het behalen van de ERP-2020 normen een zichtbaar gegeven moet zijn. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar T Heist Best heeft nog veel inspanningen te leveren om haar patrimonium te brengen tot op het niveau van de ERP normen. Voor de nieuw projecten kiest ze sinds 2014 voor het behalen van een E-peil 60 met alternatieve energiebronnen en zal nu haar eerste ervaringen ermee opbouwen. De SHM heeft in haar projecten aandacht voor milieuvriendelijke en energieelementen in functie van de betaalbaarheid door haar huurders. Een aantal aandachtspunten formuleert ze concreet maar gespreid in een intern document Aandachtspunten projecten T Heist Best. De visitatiecommissie meent dat de SHM duidelijker haar visie en strategie kan formuleren en van daaruit komen tot het aanreiken van richtinggevende sporen aan de ontwerpers. De Visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van T Heist Best op dit onderdeel voor verbetering vatbaar. - T Heist Best heeft nog een grote weg af te leggen om haar woningen conform te krijgen aan de ERP-2020 normen. Er bestaat op dit ogenblik nog geen operationele planning om dit tijdig te realiseren (zie OD 2.1). - Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen ofwel een E-peil 54 behalen ofwel een E- peil60 met alternatieve energiebron. In haar nieuwbouw- en renovatieprojectenprojecten kiest de SHM voor het realiseren van een E-peil 60 gecombineerd met hernieuwbare energiebronnen. De SHM onderzocht of ze daarvoor warmtekrachtkoppeling kon inzetten maar dit werd niet weerhouden als standaard. Ze kiest standaard voor de installatie van zonnepanelen en zonneboilers. Zonnepanelen onzichtbaar installeren op het gebouw, vraagt in sommige wijken echter creatieve oplossingen gezien de erg strenge gemeentelijke bouwvoorschriften. In haar komende projecten zal de SHM haar eerste/nieuwe ervaringen opdoen op dat vlak. In de projecten Smedenstraat (16 woningen) en Heulebrug (28 woningen) zal ze zonneboilers plaatsen voor de warmwaterlevering, zo ook in het Vogelzangproject (35 woningen). In de projecten Heulebrug en Smedenstraat zal er een collectieve stookketel op gas worden geplaatst met individuele afrekeningen bij de huurders. - T Heist Best hanteert een aantal elementen in de projecten die erop gericht zijn de betaalbaarheid voor de bewoners na te streven. Het regenwater wordt standaard gerecupereerd voor spoeling WC, buitenkraan en uitgietbak met een automatische omschakeling naar stadswater ingeval onvoldoende voorraad regenwater. In de gemeenschappelijke delen worden bewegingsmelders of timers voorzien. Als lichtvorm wordt daarbij consequent gekozen voor LED-lichten. Bij de inrichting van de woning kiest de SHM bewust voor de meest eenvoudige thermostaten zodat de huurders zich de werking vlug eigen kunnen maken met het oog op een correct en dus energiezuinig gebruik. - De SHM wil ook onderzoeken hoe ze duurzame materialen kan aanwenden in functie van goed en kostenbewust onderhoud en geeft dit als een algemene aanbeveling mee aan de PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 17 VAN 53

18 ontwerpers. Zij bouwt volgens eigen zeggen daarvoor ervaring op van project naar project. Dit vindt zijn neerslag in een document Aandachtspunten projecten T Heist Best. In dit document zijn verschillende wensen vrij algemeen opgenomen en allicht ook niet alle elementen die de SHM naar voren schuift vanuit deze operationele doelstelling. De visitatiecommissie beveelt aan dat de SHM haar visie duidelijker vastlegt en concrete sporen en elementen verwoordt in een handelingskader bij de uitwerking van de projecten. - De SHM onderneemt geen bijzondere initiatieven om de huurders bewust te maken op het gebied van energieverbruik. In 2010 en 2011 organiseerde de gemeente Knokke-Heist via het OCMW en de Woonwinkel, gratis energiescans in samenwerking met het energiesnoeiersbedrijf Kringloopcentrum Leefbaar Wonen vzw. Een aantal huurders van T Heist Best maakte hiervan gebruik. Volgens de informatie van de SHM zouden 17 huurders hieraan deelgenomen hebben. De SHM beschikte niet over de resultaten van deze energiescans van haar woningen, waardoor dit niet kon leiden tot een eventuele overweging om gerichte investeringen te overwegen. Bij de plaatsbeschrijving bij inwoning, wordt waar van toepassing - een uitgebreide uitleg gegeven over de werking en zin van cv/thermostaat/thermostatische kranen en verluchtingssystemen. Hierdoor moet de huurder bewust worden dat hij zijn energiegebruik hierdoor mee kan sturen. - De SHM heeft een contract lopende met een firma om alle woningen te screenen op vlak van woonkwaliteit, noodzakelijke acties op het gebied van onderhoud en renovatie en ook alle woningen te voorzien van een energieprestatiecertificaat (zie OD2.1). Het contract is ingegaan in september 2014 en eindigt medio Op basis van de verzamelde gegevens zal de SHM een goed inzicht krijgen in het E-peil en K-peil het hele patrimonium, op basis waarvan de SHM gerichte acties kan ondernemen. Momenteel beschikt de SHM, via de verplichting bij inhuren, over 45 EPC-certificaten. Zij bevestigen de gekende energetische kwaliteit van iedere woning. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan op de aan gang zijnde inventarisatie aan te grijpen om een planning op te maken voor de aanpak van het ERP-peil van de woningen en deze ook in een financiële onderbouw en planning en een actieprogramma voor de komende jaren te gieten. Tegelijk moet zij haar visie over milieuvriendelijkheid verder versterken en ook meer operationaliseren, nu is dit nog te veel een achtergronddocument, zeker met het oog op de aangekondigde patrimonium uitbreiding is dit, waarbij ook het behalen van de ERP-2020 normen een zichtbaar gegeven moet zijn. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar. T Heist Best heeft beperkt aandacht voor het bouwen van aangepaste woningen. Ze wenst dit te verruimen in de toekomst en wenst in komende projecten het aantal woningen aanpast aan minder validen stelselmatig te verhogen. Er zijn momenteel geen aanpasbare woningen en ook geen woningen aangepast aan senioren. Het ontbreekt de SHM nog aan een duidelijke strategie. De visitatiecommissie geeft een beoordeling voor verbetering vatbaar op deze operationele doestelling. - Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 3 types van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen (2) kan een onderscheid gemaakt worden tussen woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde en PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 18 VAN 53

19 woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken (vb een rolstoelbewoner). Aanpasbare woningen (3) zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. - De SHM past de huidige regelgeving toe die stelt dat alle eengezinswoningen en van de nieuwbouwappartementen de gelijkvloerse woningen en de andere als ze met de lift bereikbaar zijn, rolstoeltoegankelijk dienen te zijn. 32% of 93 woningen binnen het huidig Patrimonium van T Heist Best zijn rolstoeltoegankelijk. De SHM besteedde ook bij renovaties hier dus aandacht aan. - T Heist Best biedt op dit ogenblik 2 aangepaste woningen aan voor personen met een handicap. De projecten in opbouw voorzien in 4 bijkomende aangepaste woningen (3 in het project Heulebrug en 1 in het project Duinenwater 1). De SHM heeft de intentie om in iedere groep van nieuwbouw- of vervangingsbouw woningen minstens één aangepaste woning voor een mindervalide huurders te voorzien. Ze stelt deze nood vast vanuit de kandidatenlijst (zie OD 1.5.). Op deze wijze wil ze gespreid over haar patrimonium een beperkt aantal aangepaste woningen ter beschikking stellen, - In een aantal nieuwbouwprojecten wil T Heist Best, naast rolstoeltoegankelijkheid ook drempelloze woningen met een inloopdouche realiseren en bredere binnendeuren. Dit met het oog op een betere aangepastheid voor senioren. Doch hiervoor is nog geen strategie vastgelegd en het blijft dan ook bij een intentieverklaring. De visitatiecommissie beveelt de T Heist Best aan om een strategie te ontwikkelen hoe ze haar patrimonium flexibel inzetbaar en toegankelijk kan maken voor verschillende doelgroepen, waarbij de senioren zeker een belangrijke groep is (zie OD 1.5), daarbij rekening houdend met aanpasbaar en aangepaste woningen. Gezien de hoeveelheid nieuwe woningen die de SHM in de toekomst zal realiseren, bieden zich hier zeker opportuniteiten aan. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 19 VAN 53

20 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Het dagelijks onderhoud, herstel en kleine deelrenovaties gebeuren door het Technisch Team Woonwinkel en worden goed opgevolgd. De SHM heeft geen onderhouds- en renovatieplanning, ze is niet afgestemd op de financiële mogelijkheden en de SHM kan niet aantonen dat alle ERP2020 normen tijdig zullen worden gehaald. T Heist Best zet op dit ogenblik stappen om de kwaliteit van haar patrimonium in kaart te brengen en zal in 2015 een gedetailleerde renovatieplanning, inbegrepen ERP-2020 planning opmaken. T Heist Best onderneemt een aantal initiatieven op vlak van milieuvriendelijkheid i.f.v. betaalbaarheid. Een aantal maatregelen vinden hun weerslag in een groeiend document Aandachtspunten projecten T Heist Best, dat een checklist is bij ontwerpen. De visitatiecommissie beveelt aan de visie duidelijker te formuleren en een handelingskader dat concrete richtinggevende elementen omvat voor alle toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten. De SHM beschikt over enkele aangepaste woningen voor minder validen en breidt dit aantal uit in haar komende projecten. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een strategie te ontwikkelen rond aangepaste en aanpasbare woningen vanuit haar doelgroepen. PRESTATIEBEOORDELING SHM 3150 T HEIST BEST PAGINA 20 VAN 53