Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem

Transcriptie

1 Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem Visitatiegesprekken op 8 en 9 juni 2016 Definitief visitatierapport van 18 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Presta tiebeoordeling SHM Izegemse Bouwmaatschappij Datum rapport: 18 oktober 2016 (versie 1.01) Datum visitatiegesprekken: 8 en 9 juni 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: 5 september 2016 Erkenningsnummer SHM: 3220 Contactgegevens SHM: BRUGSTRAAT IZEGEM Tel: Fax: info@izegemsebouwmij.woonnet.be Directeur: Johan Denolf Voorzitter: Maureen Raedt Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Izegem Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Gerard van Bortel, commissielid Swa Silkens, commissielid Disclaimer: Izegemse Bouwmaatschappij (kortweg IBM) Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Izegemse Bouwmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 2 VAN 58

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM IZEGEMSE BOUWMAATSCHAPPIJ (IBM) PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 3 VAN 58

4 1. INLEIDING 1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Izegemse Bouwmaatschappij, kortweg IBM. 2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: 3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen. 4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 4 VAN 58

5 7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 8. Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. 10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 5 VAN 58

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 6 VAN 58

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1. Beschrijving SHM De Izegemse Bouwmaatschappij (IBM) werd gesticht op 18/05/1923. Het actieterrein van deze SHM beperkt zich tot de stad Izegem. De fondsen voor de samenstelling van het kapitaal werden verzameld tijdens de nasleep van de Eerste Wereldoorlog toen er een grote nood aan betaalbare en kwalitatieve woningen was. Met de verzamelde middelen kon de SHM 80 woningen bouwen. Na de Tweede Wereldoorlog kreeg IBM 7 schenkingen bestaande uit gronden (Slagmeersenstraat) en aanzienlijke geldsommen. In de vooroorlogse periode heeft de SHM 227 woningen gebouwd. In de naoorlogse periode tot 1965 waren er dat 398. Tot eind 2015 heeft de Izegemse Bouwmaatschappij woningen op het grondgebied Izegem gerealiseerd. Op 31/12/2014 verhuurde de SHM 420 woningen en appartementen binnen het sociale huurstelsel, waarvan 36 huurwoningen niet in eigendom maar in beheer zijn. Deze laatste woningen zijn opgericht in het kader van de publiek private samenwerking (PPS) voor sociale huisvesting in het project Wijngaardstraat. Daarnaast verhuurt de SHM nog 2 woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel 1 aan het OCMW van Izegem en 1 aan de vzw Beschut Wonen. Tabel 1: Overzicht van het huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2014. Gemeente Totaal sociale huurwoningen in gemeente Sociale huurwoningen IBM % sociale huurwoningen IBM Huurwoningen in beheer IBM Izegem ,11% 36 Totaal ,11% 36 Het grootste deel van het bestaande patrimonium van IBM, namelijk 46%, dateert uit de periode van 1970 tot en met Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat slechts 39%. Ongeveer 38% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1990 en 2009 (voor Vlaanderen is dat 35%). Tenslotte dateert nog 10% van de woningen uit de periode en ongeveer 6% van voor De ouderdom van het patrimonium van IBM ligt in de lijn van dat van de andere Vlaamse SHM s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 7 VAN 58

8 Figuur 1: Ouderdom woningen IBM. 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% % SHM % Vlaanderen Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, met name 45%. 55% zijn appartementen. Ongeveer 45% van de SHM s heeft een hoger aandeel appartementen in hun patrimonium. Het grootste gedeelte van het huidige patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 1 en 2 slaapkamers (respectievelijk 35% en 37%, samen 62% - zie tabel 2). Tabel 2: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2014. Aantal slaapkamers Type >=5 Totaal Appartementen Aantal % 0,00% 35,29% 63,10% 1,07% 0,53% 0,00% 100% Eengezinswoningen Aantal % 0,00% 35,19% 16,74% 43,78% 4,29% 0,00% 100% Totaal woongelegenheden: Aantal % 0,00% 35,24% 37,38% 24,76% 2,62% 0,00% 100% In het verleden heeft IBM altijd het eigenaarschap van een woning aangemoedigd. De SHM heeft tot eind woningen verkocht, wat dus ruim het dubbele is van wat ze nog in eigendom heeft en ongeveer 10% van het woningpatrimonium van Izegem vertegenwoordigt. Het actieterrein van de SHM is beperkt tot de stad Izegem. Hier zijn nog 2 andere SHM s en 1 SVK actief: De Mandel, actief met huur- en koopactiviteiten; De Mandelbeek, actief met huuractiviteiten; SVK Regio Izegem (een dienst van de Huisvestingsdienst Regio Izegem). In de regio is de Huisvestingsdienst Regio Izegem of HRI actief. Dit is een samenwerkingsverband van de gemeenten en OCMW s van Izegem, Ingelmunster, Ledegem, Oostrozebeke en Wielsbeke. De vereniging werd opgericht om de verschillende initiatieven op het vlak van wonen in die gemeenten te coördineren en te versterken, zoals het geven van woonadvies door de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 8 VAN 58

9 Woonwinkel, de ondersteuning van het lokaal woonbeleid en de renovatiedienst Wonen en Werken. In Izegem is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing, dat voor een deel van het patrimonium van IBM voorrang geeft aan kandidaat-huurders die minstens 65 jaar oud zijn. Daarnaast geldt het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proefwonen voor Izegem en voor een aantal omliggende gemeenten (zie OD 1.5 en 4.4). De raad van bestuur van IBM bestaat uit 11 leden en is als volgt samengesteld: 3 vertegenwoordigers van de stad Izegem 1 vertegenwoordiger van de provincie West-Vlaanderen; 2 vertegenwoordiger van het OCMW van Izegem; 5 vertegenwoordigers van de particuliere aandeelhouders. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een dagelijks bestuur, bestaande uit 3 bestuurders, de directeur en de adjunct-directeur. IBM had op het moment van de visitatie 7 personeelsleden in dienst. Het betreft de directeur, de adjunct-directeur, 2 administratieve medewerkers en 3 onderhoudsmedewerkers. De laatste 3 personeelsleden vormen de poetsdienst. Evenwel is een van deze laatsten al langdurig niet meer actief zodat in de praktijk de poetsdienst nog bestaat uit 2 personen (telkens 0,74 VTE) Beschrijving omgeving In 2011 woonden in het actieterrein van de SHM, de stad Izegem, ongeveer huishoudens in Er wordt een groei verwacht van ongeveer 6% tegen 2030 ( huishoudens). Van de woongelegenheden in Izegem zijn er 87% eengezinswoningen en 13% appartementen (26% voor Vlaanderen). Bij de eengezinswoningen is er vooral open bebouwing, namelijk 40%. Ongeveer 25% van de woningen betreft gesloten bebouwing (24% voor Vlaanderen) en 22% halfopen bebouwing. In Izegem is de mediaanverkoopprijs in 2014 voor een woonhuis, zijnde euro, substantieel lager dan de mediaan voor heel Vlaanderen (zie tabel euro voor Vlaanderen). Voor appartementen is het verschil minder uitgesproken: euro tegenover euro als mediaanverkoopprijs voor een appartement in heel Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedroeg 264 euro wat dan wel substantieel hoger is dan de Vlaamse mediaanwaarde (209 euro/m²). De prijs steeg ten opzichte van de voorbije 5 jaar met 61%. Ter vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de stijging van de mediaanverkoopprijs per m² 27%. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 9 VAN 58

10 Tabel 3: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van IBM en Vlaanderen. Gemeente Mediaan Verkoopprijs Woonhuis Mediaan Verkoopprijs Woonhuis Mediaan Verkoopprijs Appartement Mediaan Verkoopprijs Appartement Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m² 2014 (in euro) (% wijziging t.o.v. N-5) 2014 (in euro) (% wijziging t.o.v. N-5) 2014 (in euro) (% wijziging t.o.v. N-5) IZEGEM , , ,18 VLAANDEREN , , ,41 De bevolking in het actieterrein van IBM bedroeg inwoners in 2014 en de leeftijdspiramide is ongeveer gelijk aan de rest van Vlaanderen: 20,02% personen van 18 tot en met 34 jaar, 39,83% personen van 35 tot en met 64 jaar en 21,39% personen ouder dan 65 jaar. De werkloosheidsgraad bedraagt 5,18% (7,87% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,43% (0,39 % voor Vlaanderen). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van IBM in 2014 bedroeg euro. Daarmee bevindt de SHM zich bij de 10% Vlaamse SHM s met het laagste mediaan equivalent netto belastbaar inkomen. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2012 neer op een bedrag van euro. Voor Vlaanderen was dit euro. Dit inkomen ligt in Izegem dus onder dit van Vlaanderen. Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM is ongeveer 39% ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de 10% SHM s met het hoogste aandeel oudere huurders. Het aandeel alleenstaande huurders bedroeg 47%. Ook dit is vrij hoog in vergelijking met de andere SHM s in Vlaanderen. Dit zullen elementen zijn die meespelen in het verklaren van het lage mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders. Bij de nulmeting voor het BSO op 31 december 2007 waren er in het actieterrein 458 sociale huurwoningen, 18 sociale koopwoningen en 0 sociale kavels. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 3,76% van alle woningen. Onderstaande tabel geeft het detail van de BSO-huur en BSO-koop (bindend objectief voor sociale huur- en koopwoningen) met de voortgang op 31/12/2013 (voortgangstoets 2014) en de overblijvende objectieven voor de komende jaren. Bij een voortgangstoets wordt telkens een categorisering gemaakt die aangeeft hoe elke gemeente vordert met de realisatie van haar BSO en hoe het geplande aanbod evolueert. Op basis van de groei van het sociaal huuraanbod einde 2013 en het aantal verkochte sociale koopwoningen in de periode , worden gemeenten ondergebracht in categorie 1 of 2. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO-huur en BSO-koop voldoet aan het groeiritme dat is bepaald in percentages van de beide BSO s die moeten bereikt zijn bij opeenvolgende voortgangstoetsen. Categorie 2 betekent dat de gemeente het groeiritme niet volgt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 10 VAN 58

11 Tabel 4: Overzicht BSO in het actieterrein van IBM op 31/12/2014. Gemeente Cat voortgangstoets 2014 BSO-huur BSO-koop BSO-kavels BSO Nulmeting Voortgang t/m 2013 Nog BSO Voortgang t/m 2013 Nog BSO Voortgang t/m 2013 Izegem Einde 2013 waren 139 van de vooropgestelde 188 huurwoningen gerealiseerd. Op het moment van de visitatie waren er ten opzichte van 31 december extra sociale huurwoningen bijgekomen. Het BSO-huur is in de gemeente Izegem dus behaald (zie ook OD 1.1). Nog VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 11 VAN 58

12 4. PRESTATIES VAN SHM IZEGEMSE BOUWMAATSCHAPPIJ (IBM) 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De Izegemse Bouwmaatschappij (IBM) realiseerde in de periode nieuwe sociale huurwoningen. Met een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 2,5% van haar patrimonium presteert ze beter dan 3/4 de van de Vlaamse SHM s. In 2015 werden nog 9 bijkomende woningen opgeleverd. De SHM heeft slechts 16 huurwoningen in uitvoering of in voorbereiding. Dit heeft te maken met het feit dat het BSO-huur in de stad Izegem is behaald en het lokale bestuur nog slechts een beperkt aantal sociale huurprojecten wil realiseren. Hiertoe zal de stad een woonbeleidsconvenant met de Vlaamse overheid afsluiten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. In de periode realiseerde IBM 47 nieuwe woningen en appartementen (zie tabel 1 hieronder) 1. Relatief bekeken ten opzichte van het patrimonium, komt dit neer op een jaarlijkse aangroei van 2,5%. Ruim driekwart van de SHM s heeft een lager aangroeipercentage. In 2015 heeft IBM nog 9 woningen gerealiseerd in het project Erto. Tabel 5: Door IBM gerealiseerde project in de periode Project Aantal woningen Soort ingreep Jaartal Camiel Ameyestraat 12 woningen nieuwbouw 2012 Heilig Hartschool Roeselaarsestraat CRC gebouw, Slagmeersenstraat Candice, Burgemeester Vandenbogaerdelaan Erto, Ommegangstraat, Krekelstraat 22 woningen renovatie / nieuwbouw van aangekocht pand 6 appartementen renovatie van aangekocht pand appartementen aangekocht appartementen 4 woningen nieuwbouw 2015 Het door de Vlaamse overheid opgelegde bindend objectief voor sociale huurwoningen (BSOhuur) en het lokaal woonbeleid, zijn belangrijke referentiekaders om de activiteiten van IBM op het vlak van de beschikbaarheid van woningen te beoordelen. Het BSO-huur werd na de nulmeting in 2007 vastgesteld op 188 bijkomende woningen. Sindsdien zijn er 195 extra 1 : Door diverse oorzaken zijn niet alle woningen goed verwerkt in de prestatiedatabank die de visitatiecommissie gebruikt om de prestaties van SHM s te beoordelen. Het project Heilig Hartschool bevat 22 woningen, waarvan er 17 zijn gerealiseerd in het gerenoveerde schoolgebouw en 5 woningen nieuw zijn gebouwd. Enkel de 17 door renovatie gerealiseerde woningen worden in de prestatiedatabank vermeld. Het project CRC-gebouw is in 2013 in gebruik genomen maar nog niet definitief opgeleverd vanwege wateroverlast in de kelder. Ook dit project wordt nog niet in de prestatiedatabank vermeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 12 VAN 58

13 sociale huurwoningen bijgekomen. Een deel hiervan is gerealiseerd door IBM en SHM De Mandel, maar ook de zeer actieve SVK Regio Izegem heeft bijgedragen aan deze groei. Met deze uitbreiding van het sociaal huurpatrimonium is het BSO-huur bereikt. Er zijn nog meer huurwoningen gepland. Gemeenten die hun sociaal objectief-huur bereikt hebben kunnen, mits zij een woonbeleidsconvenant met de Vlaamse overheid afsluiten, alsnog bijkomende sociale huurwoningen realiseren. De stad Izegem bereidt dit convenant voor. Eind 2014 had IBM geen woningen op een uitvoeringsprogramma staan. Er zijn 12 huurwoningen (het project Hondekensmolenstraat) aangemeld bij de VMSW, dat is ongeveer 3% van het patrimonium; 90% van de SHM s scoort beter. De Hondekensmolenstraat is een gezamenlijk project met SHM De Mandelbeek die de 16 koopwoningen in dit project voor haar rekening neemt. In 2013 is hiervoor een ontwerper aangesteld na een architectuurwedstrijd. In de jury zaten vertegenwoordigers van beide betrokken SHM s, de VMSW-sectorarchitect en vertegenwoordigers van de stad Izegem. Deze werkwijze draagt volgens de SHM bij tot de ontwerpkwaliteit van projecten en zorgt tevens voor een draagvlak onder de betrokkenen. Ondertussen heeft de architect een voorontwerp opgemaakt en in mei 2016 is de bouwvergunning verleend. Zeer recent (juli 2016) is dit project door de VMSW op het uitvoeringsprogramma geplaatst, waardoor realisatie van het project binnen twee jaar zeer waarschijnlijk is. Het enige andere mogelijke project is de herbestemming door vervangbouw of renovatie van het door IBM aangekochte voormalige notariskantoor aan de Gentsestraat 15 en 17. De gebouwen liggen aan een druk gebruikte straat in het centrum van Izegem. IBM heeft deze panden via voorkooprecht aangekocht in Door een combinatie van factoren vordert de ontwikkeling van dit pand al lange tijd niet meer. De SHM overweegt om haar burelen te verhuizen naar de Gentsestraat omdat IBM ten gevolge van de herinrichting van de stationsomgeving, onderdeel van de Visie 2030 Izegem 2, verwacht dat de huidige locatie hierdoor zal ingenomen worden. Het is echter onduidelijk of dit Spoorzone-plan zal worden uitgevoerd. Eveneens is er twijfel of IBM in de huidige vorm kan blijven voortbestaan gezien de eisen die de overheid stelt aan de omvang van SHM s (minimaal woningen zie OD 5.5). De visitatiecommissie deelt de mening van veel woonactoren dat de herontwikkeling van het pand aan de Gentsestraat door de SHM te lang op zich laat wachten. IBM is al een tijdje in onderhandeling met de West-Vlaamse Investeringsmaatschappij (WVI) over de aankoop van gronden aan de Kokelarestraat. Deze onderhandelingen verkeren al lange tijd in een impasse vanwege verschillen van mening over het al dan niet uitrusten van de grond en de daarmee samenhangende grondprijs. De SHM geeft de voorkeur aan het kopen van niet-uitgeruste grond omdat de kosten lager zijn en voor de uitrusting van de grond subsidies van de VMSW beschikbaar zijn. De voortgang van dit project is ook vertraagd, doordat de oorspronkelijk bestemming, sociale koopwoningen, is veranderd naar sociale huurwoningen. Het is zeer onzeker of de realisatie van sociale woningen op deze locatie binnen afzienbare termijn nog mogelijk is. Het project wordt immers niet opgenomen in het bovenvermelde woonbeleidsconvenant dat de stad Izegem met de Vlaamse overheid wil afsluiten. 2 : zie Stad Izegem (april 2016) Visie 2030 Izegem. Stad in beweging. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 13 VAN 58

14 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing IBM is historisch gezien een zuivere huurmaatschappij. De koopwoningen in het actieterrein worden in overleg met de stad Izegem meestal gerealiseerd door andere SHM s. Zo werkt IBM samen met De Mandelbeek aan het gemengde project Hondekensmolenstraat: 16 koopwoningen deel uitmakend van een project omvattende 28 woningen. De samenwerking van IBM met deze SHM beoordeelt de visitatiecommissie bij OD 5.5: de SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3 De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing IBM is historisch gezien een zuivere huurmaatschappij, waardoor dit onderdeel niet beoordeeld wordt. De SHM heeft nog nooit kavels op de markt gebracht. Van het BSO-kavels (objectief: 4 kavels) is er nog geen enkele gerealiseerd. De stad Izegem geeft geen prioriteit aan het realiseren van dit objectief. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed IBM heeft een duidelijke, maar voorzichtige en bedachtzame, strategie voor de verwerving van gronden en panden om sociale huurprojecten te realiseren. De beperkt beschikbare grondreserves volstaan evenwel om de nodige sociale woonprojecten te kunnen uitvoeren. Het BSO-huur is immers al bereikt en de stad Izegem is bovendien geen voorstander van verdere uitbreiding van het sociale huurpatrimonium, dit met uitzondering van een beperkt aantal projecten in voorbereiding. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. De SHM heeft een zeer kleine grondreserve van circa 0,3 hectare die bestaat uit gronden en panden aan de Hondekensmolenstraat (2.866 m²) en de Gentsestraat 15 en 17 (980 m²). Hiermee behoort IBM tot de SHM s met de kleinste grondreserves. Voor de locatie Hondekensmolenstraat is een project in voorbereiding, voor de Gentsestraat nog niet (zie OD 1.1) 3. Omdat het BSO-huur al bereikt is, begrijpt de visitatiecommissie dat de SHM voorzichtig en bedachtzaam omgaat met de aankoop van gronden en panden. Dit begrip geldt niet voor het niet aanwenden van reeds gekochte gronden en panden. Zo vindt de visitatiecommissie dat IBM sneller zou kunnen starten met het ontwikkelen van de Gentsestraat en vraagt de SHM om in overleg met het stadbestuur de knoop door te hakken over de ontwikkeling van deze locatie (zie OD 1.1). In regel streeft IBM er naar om de tijd tussen de aankoop van panden en de uitvoering van een project zo kort mogelijk te houden. Dit vermindert ontwikkelrisico s en kosten voor de SHM. Deze strategie werkt goed door de overwegend goede samenwerking tussen het lokale bestuur en de SHM. In het verleden heeft de stad Izegem regelmatig via het recht van voorkoop panden aangekocht en later doorverkocht aan de SHM. Het project Erto is daar 3: In de prestatiedatabank staat ook nog het project CRC-Slagmeersenstraat vermeld als grondreserve. Dit project is in 2014 voorlopig opgeleverd, maar staat wellicht nog bij de grondreserve omdat door problemen met wateroverlast in de kelder dit project nog niet definitief is opgeleverd. De Gentsestraat staat niet vermeld in de prestatiedatabank. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 14 VAN 58

15 een succesvol voorbeeld van. Het project Gentsestraat toont echter aan dat de uitvoering soms lang op zich laat wachten. Sommige woonactoren vinden dat IBM wat meer initiatief had mogen tonen bij het verwerven en aanwenden van gronden en panden. Zij stellen dat de meeste verwervingen vooral tot stand zijn gekomen na aandringen van de stad Izegem. De visitatiecommissie wil dit nuanceren. De aankoop van de 7 sleutel op de deur appartementen in project Candice aan de Burgemeester Vandenbogaerdelaan toont aan dat IBM oog heeft voor de mogelijkheden die zich op de markt voordoen. Door een dreigend overaanbod aan appartementen heeft IBM door slim te onderhandelen deze appartementen kunnen aankopen van een privéontwikkelaar. Ook de aankoop van de Gentsestraat via het recht van voorkoop toont aan dat de SHM zelf initiatief neemt, maar dat dit initiatief helaas nog niet heeft geresulteerd in een concrete realisatie. Het voorkooprecht is voor IBM een belangrijk instrument om gronden en panden te verwerven. In elke vergadering van de raad van bestuur bespreekt de SHM dossiers inzake het voorkooprecht. Meestal beslist de vergadering negatief omwille van de ongunstige vraagprijzen. Evenwel heeft IBM in het verleden een aantal projecten via het recht van voorkoop gerealiseerd. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM heeft een patrimonium met veel kleine woningen en voegt vooral ook kleinere appartementen aan haar patrimonium toe om. Dit sluit aan bij de kenmerken van kandidaathuurders, veelal alleenstaanden. Via een lokaal toewijzingsreglement is een deel van het patrimonium voorbehouden aan senioren. De SHM werkt voor de huisvesting van specifieke doelgroepen samen met het OCMW en de vzw Beschut Wonen. IBM was een actieve deelnemer aan het Proefwonen -project. IBM heeft een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen en werkt bij de realisatie van die strategie samen met relevante actoren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed, maar vindt wel dat de SHM de noden van kandidaat-huurders beter moet analyseren en explicieter moet koppelen aan haar nieuwbouw- en renovatie-activiteiten. Het patrimonium van IBM bestaat vooral uit kleinere eengezinswoningen en appartementen. Ruim driekwart van de woningen heeft 1 of 2 slaapkamers. Het is vooral dat type dat de SHM bij nieuwbouw toevoegt aan haar patrimonium. Woningen met 3 slaapkamers zijn vrijwel allemaal eengezinswoningen. Het betreft ongeveer 25% van het patrimonium. Het aantal grote woningen is zeer beperkt: IBM heeft 11 woningen met 4 slaapkamers en geen enkele woning met meer dan 4 slaapkamers. Bij nieuwbouwprojecten voorziet IBM soms enkele grotere woningen. De strategie die de SHM toepast sluit op hoofdlijnen aan bij de noden van de kandidaat-huurders, namelijk vooral naar kleinere appartementen. De visitatiecommissie heeft echter geen analyses van wachtlijsten aangetroffen om de woningbehoefte in meer detail vast te stellen en te koppelen aan haar nieuwbouw- en renovatie-activiteiten. De visitatiecommissie beveelt aan om die analyses wel te maken. IBM wijst in principe geen woningen toe met een kamer op overschot. Dat betekent bijvoorbeeld dat alleenstaanden in beginsel niet in aanmerking komen voor een woning met 2 slaapkamers. Binnen de Vlaamse sociale huisvestingssector is dat een vrij uitzonderlijk standpunt. Hierdoor wordt het woningaanbod voor alleenstaanden ingeperkt met mogelijk langere wachttijden tot gevolg. Op basis van het overzicht met wachttijden kreeg de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 15 VAN 58

16 visitatiecommissie de indruk dat vooral eenoudergezinnen lang op een woning moeten wachten. Echter, grondige analyses van wachtlijsten ontbreken. IBM houdt nauwgezet de gegevens bij van kandidaat-huurders die een woning kregen toegewezen. De SHM registreert ook de wachttijd van inschrijving tot toewijzing. Het jaarverslag van IBM bevat een overzicht van het aantal kandidaat-huurders, het aantal toewijzingen en een analyse van de inkomens van kandidaat-huurders in functie van de in de toekomst mogelijk te ontvangen huur. Het jaarverslag bevat geen analyses van kandidaathuurders naar leeftijd, huishoudengrootte of wachttijden. De visitatiecommissie beveelt aan om die analyses wel regelmatig (bijvoorbeeld jaarlijks) te maken om na te gaan of specifieke groepen kandidaat-huurders onevenredig lang moeten wachten op een woning. In Izegem zijn 87 woningen (20% van het patrimonium van IBM) op basis van een lokaal toewijzingsreglement specifiek voorbehouden aan senioren. Het betreft voor bejaarden geschikte woningen met meestal 1 slaapkamer. De 6 in 2013 gerealiseerde seniorenwoningen in het CRC-gebouw aan de Slagmeersenstraat zijn recent aan de lijst toegevoegd. De woningen zijn voorbehouden aan kandidaat-huurders die op het ogenblik van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn (zie ook OD 2.3). De SHM heeft de onder- en overbezetting van haar patrimonium geanalyseerd: ongeveer 5% van het patrimonium is onderbezet en 1% is overbezet. IBM contacteert deze huurders om hen te motiveren om naar een beter passende woning te verhuizen. In 2014 en 2015 zijn 13 huurders gemuteerd naar een andere woning in het patrimonium van IBM: 5 huurders vertrokken naar een kleinere woning, 6 huurders naar een grotere woning en 2 huurders verhuisden vanwege verminderde mobiliteit naar een beter aangepaste woning. Het lage aantal onderbezette woningen hangt ook samen met het aantal 1 en 2 slaapkamerwoningen in het patrimonium van de SHM. Onderbezetting komt dan niet vaak voor. IBM nam samen met andere SHM s en SVK s deel aan het intergemeentelijk experiment Proefwonen Midden-West-Vlaanderen 4. Dit experiment leidde in 2015 tot het intergemeentelijk lokaal toewijzingsreglement Proefwonen. IBM engageerde zich hierbij om een aantal toewijzingen, gelijk aan 5% van het gemiddelde van de laatste 5 jaar, te bestemmen voor kwetsbare doelgroepen, waarbij welzijnsdiensten instaan voor een opvolging van de woonattitudes. Het gaat over personen die vanwege uiteenlopende redenen er niet of moeilijk in slagen om duurzame huisvesting te vinden en daarvoor meestal nog wat begeleiding nodig hebben. De visitatiecommissie en de actoren waarmee de commissie sprak vinden dat IBM op een positieve manier in dit project participeerde. In 2014 en in 2015 wees de SHM telkens een woning toe in het kader van het Proefwonen -project. IBM verhuurt 2 woningen buiten het sociaal huurstelsel. Aan het OCMW stelt zij een woning aan de Slagmeesterstraat ter beschikking die geschikt is voor kamerbewoning door 4 personen. Aan vzw Beschut Wonen verhuurt IBM een grote woning aan de Papestraat met 6 kamers en een gezamenlijke keuken. 4 : Zie voor meer informatie: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 16 VAN 58

17 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed IBM realiseerde in de periode nieuwe sociale huurwoningen. In 2015 werden nog 9 bijkomende woningen opgeleverd. Met een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 2,5% van haar patrimonium presteert ze daarmee beter dan 3/4 de van de Vlaamse SHM s. De SHM heeft weinig woningen in uitvoering of voorbereiding: 12 huurwoningen in het gemengde huur/koopproject Hondekensmolenstraat. Dit heeft te maken met het feit dat het BSO-huur in de stad Izegem is behaald en het lokale bestuur nog slechts een beperkt aantal sociale huurprojecten wil realiseren. IBM heeft een duidelijke, maar terughoudende, strategie voor de verwerving van gronden en panden. Als gevolg hiervan zijn de grondreserves van IBM zeer beperkt, maar naar de mening van de visitatiecommissie adequaat voor het te realiseren aantal sociale woningen zoals voorzien het Vlaamse en het lokale woonbeleid (zie boven). De SHM heeft een patrimonium met veel kleinere woningen en voegt vooral ook kleinere appartementen aan haar patrimonium toe. Dit sluit op hoofdlijnen aan bij de beperkte gezinssamenstelling van de kandidaat-huurders. De visitatiecommissie heeft echter geen analyses van wachtlijsten aangetroffen om de woonbehoefte van kandidaat-huurders meer in detail vast te stellen en te koppelen aan haar nieuwbouw- en renovatie-activiteiten. De visitatiecommissie beveelt aan om die analyses wel te maken. Ongeveer 20% van het patrimonium is via een lokaal toewijzingsreglement voorbehouden aan senioren. De SHM werkt voor de huisvesting van specifieke doelgroepen samen met het OCMW en de vzw Beschut Wonen. IBM is een actieve deelnemer aan het Proefwonen -project. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 17 VAN 58

18 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Izegemse Bouwmaatschappij (IBM) heeft geen concrete meerjarenplanning voor het behalen van de ERP2020 doelstellingen of de renovatie, verbetering of aanpassing van haar patrimonium. De SHM houdt wel veel informatie bij over het onderhoud aan haar patrimonium, maar die informatie heeft vooral een financieel karakter en biedt weinig inzicht in de kwaliteit en de onderhoudsnoden van het patrimonium. IBM is vergevorderd met het behalen van de ERP2020 doelen, maar de SHM heeft moeite om onderhouds- en herstellingswerken op een adequate manier te plannen en te organiseren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. IBM beschikt over een, recent opgemaakte, globale renovatie- en onderhoudsplanning. Deze planning bestaat uit een Excelfiche met daarin alle wooncomplexen. Per wooncomplex zijn forfaitaire budgetten opgenomen voor diverse onderhouds- en renovatiewerken, zoals dakwerken, buitenschrijnwerk, keukens, centrale verwarming, badkamers, elektriciteit, vloeren en buitenmuurisolatie. Op basis van de budgetten per woning zijn de benodigde kosten voor deze werken ingeschat. De SHM hanteert een onderverdeling naar werkzaamheden in 10-jaarsperioden ( of ). IBM gebruikt de totaalbedragen uit de planning om een globaal budget voor onderhouds- en renovatiewerken te bepalen en om in de financiële meerjarenbegroting op te nemen (zie OD 5.4). Op basis van de onderhoudsmeldingen bepaalt de SHM de uitvoering van het onderhoud en de renovaties. De SHM stelt dat zij jaarlijks alle groepen woningen overloopt en zij aan de hand van de werkelijke toestand op het terrein beoordeelt of bepaalde werken binnen een periode van 3 jaar moeten gebeuren of niet. De visitatiecommissie heeft van deze inspecties geen verslaggeving aangetroffen en ook geen concrete planning gezien die deze onderhoudsactiviteiten aanstuurt. De SHM houdt onderhoudsinterventies in haar patrimonium nauwgezet bij in Excelfiches. Door deze wijze van registeren zijn er veel gegevens over interventies in woningen beschikbaar, maar is die informatie gefragmenteerd over een groot aantal bestanden en tabbladen. Hierdoor beschikt IBM niet over een toegankelijke en overzichtelijke inventaris van de onderhoudsstaat van haar patrimonium. Door de beperkte omvang van het patrimonium is echter veel informatie over het patrimonium gekend bij de directie en de medewerkers. Dit inzicht kan zeer behulpzaam zijn voor de verdere ontwikkeling van de renovatie- en onderhoudsstrategie. IBM verbetert de kwaliteit van haar patrimonium vooral wanneer een woning leegkomt of via deelrenovaties, zoals de vervanging van daken, ramen en CV-installaties. Dat doet de SHM meestal met eigen middelen (zie OD 5.1) soms aangevuld met premies voor de plaatsing van energiezuinige verwarmingsinstallaties (zie OD 3.1). In haar jaarverslag 2014 stelt de SHM dat toekenning van financiering via FS3 voor renovaties zoals dakisolatie en plaatsing van energiezuinige verwarming geen prioriteit heeft voor de Vlaamse overheid. Wellicht verwijst de SHM naar de tijdelijke renovatiestop in 2012/2013. De visitatiecommissie heeft de indruk dat de SHM zelf ook geen grote prioriteit hecht aan het verkrijgen van financiering voor renovaties (zie OD 5.1). In de periode heeft de SHM geen renovatieprojecten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 18 VAN 58

19 aangemeld bij de VMSW. Ook heeft de visitatiecommissie nog geen concrete voorbereidingen aangetroffen voor projecten die in de, samen met de VMSW opgestelde, ERP planning staan vermeld voor een totaalrenovatie of vervangingsbouw (zoals de Zonnebloemlaan). IBM boekt goede vooruitgang bij het realiseren van de ERP2020-eisen om de energieprestaties van het patrimonium te verbeteren. Eind 2014 voldeed 80% van het patrimonium aan alle prioritaire doelen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie); in 2010 was dat nog 66%. Ruim driekwart van de SHM s heeft nog een grotere openstaande opgave, in 2010 was dit nog 2/3 de van de SHM s. Van het patrimonium van IBM voldoet 91% aan de eis voor dubbele beglazing. De SHM behoort daarmee tot de middenmoot van de sector. Eind 2014 hadden 14 woningen (6%) en 24 appartementen (12%) nog buitenschrijnwerk met enkel glas. Op het gebied van dakisolatie voldoet 88% van het patrimonium aan de norm. Ook op dit onderdeel bevindt de SHM zich in het midden van het peloton. Nog 44 eengezinswoningen hebben geen toereikende dakisolatie (19%). Alle appartementen voldoen aan de norm voor dakisolatie. 98% van de woongelegenheden beschikt over een energiezuinige verwarming. Hiermee laat IBM 4/5 de van de SHM s achter zich. De visitatiecommissie heeft geen planning aangetroffen die erop is gericht om de openstaande ERP-doelen tegen 2020 te realiseren. Wat betreft de niet-prioritaire ERP-doelen, zoals gevelisolatie en duurzame ventilatiesystemen, wacht de SHM nog een aanzienlijke opgave. Zo heeft de helft van de woningen nog geen gevelisolatie. De visitatiecommissie heeft geen planning aangetroffen om de gevelisolatie te verbeteren. De visitatiecommissie adviseert om dit op te nemen in de nog te maken onderhouds- en renovatieplanning. De SHM beschikt niet over een eigen onderhoudsdienst, maar werkt met externe onderhoudsfirma s. Er is geen uitgeschreven procedure voor het afhandelen van herstellingen. De medewerkster verantwoordelijk voor de herstellingen legt meldingen vast in een Excelfiche, geeft vervolgens herstelopdrachten door aan daarvoor geselecteerde aannemers en houdt toezicht op de opvolging van die opdrachten. Huurders en actoren zijn vol lof over deze medewerkster: vriendelijk, betrokken, goed bereikbaar en hardwerkend. Toch zijn zij niet tevreden over de opvolging van het onderhoud. Dit wordt door hen toegeschreven aan de vele herstellingen die nodig zijn aan verouderde complexen in het patrimonium, zoals de appartementen in de Zonnebloemlaan en de ouderenwoningen aan de Bosmolens. IBM stelt dat de (langere) doorlooptijden mede het gevolg zijn van de grondige aanpak van herstellingen die zij nastreeft. IBM vindt dat zij haar huurders goed informeert over aanpak en de verwachte doorlooptijd. Dit sluit niet aan bij de signalen die de visitatiecommissie in de gesprekken met huurders en woonactoren ontving. Dit pleit voor representatieve metingen van de tevredenheid van huurders over de uitvoering van herstellingen; metingen die IBM echter tot op heden nog niet uitvoert (zie OD 6.3). Kleine werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het patrimonium (zoals het vervangen van lampen) worden uitgevoerd door 9 conciërge-vrijwilligers (zie OD 4.2). Zij melden noodzakelijke herstellingen aan de gemeenschappelijke delen aan IBM, informeren bewoners over de geplande herstellingstermijnen, zijn de contactpersoon voor de uitvoerende aannemer en zien toe op de goede uitvoering van herstellingen. Enige tijd is via het OCMW een medewerker aangesteld geweest om kleine herstellingen aan gemeenschappelijk delen uit te voeren. Actoren en huurders meldden de visitatiecommissie dat de kwaliteit van het patrimonium, de opvolging van herstellingen en van werkzaamheden die bij start van een nieuwe verhuring zijn VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 19 VAN 58

20 beloofd aan de huurder, belangrijke aandachtspunten zijn. Dit vertaalt zich ook in een vrij hoge frictieleegstand, mede omdat kandidaten regelmatig de aangeboden woning weigeren vanwege de onderhoudsstaat (zie OD 5.2). IBM herkent dit knelpunt, maar stelt dat het herstellen van woningen bij een nieuwe verhuring, inclusief een hogere frictieleegstand, goedkoper is dan de kosten, inclusief structurele leegstand, van vervangende nieuwbouw en totaalrenovaties. Actoren vermoeden dat vooral de werkdruk de SHM verhindert om onderhoudswerken goed op te volgen. Het rechtstreeks melden van storingen (bijvoorbeeld bij uitvallen van de CV) aan de voor herstel verantwoordelijke firma s kan wellicht een oplossing bieden. Huurders waarmee de visitatiecommissie sprak zijn hiervoor vragende partij. Ook zijn zij vragende partij voor een permanentie voor dringende herstellingen in de avonduren of tijdens het weekend, bijvoorbeeld in de vorm van een servicecontract (zie ook OD 6.1). Veel SHM s passen deze werkwijze al toe. In vergelijking met andere SHM s heeft IBM zeer lage onderhoudskosten. In 2014 bedroegen die kosten 141 euro per woning. Slechts 2 SHM s hadden een lager kostenniveau. IBM stelt dat dit het gevolg is van een efficiënt en effectief beleid, zoals het werken met kwaliteitsvolle materialen en uitrusting (zoals CV-installaties en keukens die volgens de directie degelijker zijn dat de varianten die men vaak in de sociale woningbouw toepast). De visitatiecommissie vindt dit een interessante stellingname, maar op basis van de beschikbare gegevens is de visitatiecommissie van oordeel dat de lage kosten vooral het gevolg zijn van (te) lage onderhoudsinspanningen van IBM. De vele meldingen van huurders en actoren over de gebrekkige onderhoudskwaliteit en de afwezigheid van een concrete onderhouds- en renovatieplanning ondersteunen deze conclusie. Gezien de onderhoudsnoden van het patrimonium van IBM is er dringend behoefte aan een goede inventarisatie van het patrimonium en een daarop gebaseerde meerjaren onderhouds- en renovatieplanning. Deze planning moet er onder andere op gericht zijn om kwaliteit van het huidige patrimonium op peil te houden en de ERP2020-doelstellingen tijdig te halen. De visitatiecommissie beveelt IBM daarom aan om de huidige rudimentaire onderhouds- en renovatieplanning op korte termijn uit te bouwen tot een concreet managementinstrument dat aangeeft wanneer de SHM welke maatregelen gaat nemen, wat de kostprijs is en hoe deze maatregelen zullen worden gefinancierd. De commissie adviseert om deze planning samen met huurders op te stellen en ook te communiceren met de woonactoren. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed IBM heeft een visie op milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Die visie bestaat vooral uit het verhogen van de energiezuinigheid van het patrimonium via het behalen van de ERP2020 doelen en het duurzaam omgaan met grondstoffen en locaties door kwaliteitsvol en inbreidingsgericht bouwen. Een ander onderdeel van de visie op milieuvriendelijkheid bestaat uit de wens om meer alternatieve energiebronnen, zoals zonne-energie, te benutten. De SHM heeft de eerste stappen gezet in het realiseren van dit aspect van deze visie door het plaatsen van zonneboilers bij enkele recente projecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. Naast de inspanningen om de ERP2020-doelen tijdig te bereiken, is de belangrijkste bijdrage die IBM op vlak van milieuvriendelijkheid levert te vinden in haar inbreidingsgerichte en verdichtende vervangingsbouw. De renovatie in combinatie met nieuwbouw - van de Heilig VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING IBM PAGINA 20 VAN 58