Visitatierapport DE ARK, Turnhout

Transcriptie

1 Visitatierapport DE ARK, Turnhout Visitatiegesprekken op 23 en 24 maart 2015 Definitief visitatierapport, 24 juli 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM DE ARK Datum visitatiegesprekken: 23 en 24 maart 2015 Datum conceptrapport: 7 mei 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 6 juni 2015 Datum eindversie rapport: 24 juli 2015 Erkenningsnummer SHM: 1290 Contactgegevens SHM: Campus Blairon 599 te 2300 Turnhout O14/ info@arkwonen.be Directeur: Peter VANOMMESLAEGHE Voorzitter: John BRANDT Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Baarle-Hertog, Beerse, Dessel, Hoogstraten, Kasterlee, Lille, Oud-Turnhout, Ravels, Retie, Turnhout, Vosselaar Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Arendonk, Baarle-Hertog, Balen, Beerse, Dessel, Hoogstraten, Kasterlee, Lille, Merksplas, Mol, Oud- Turnhout, Ravels, Retie, Rijkevorsel, Turnhout, Vosselaar Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Peter Putteman, commissielid Peter Wittocx, commissielid Disclaimer Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SHM DE ARK (Turnhout) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. Conform de toepassing door DE ARK zet de visitatiecommissie de naam van de SHM in hoofdletters. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 2 VAN 60

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE ARK PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 3 VAN 60

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM DE ARK De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 4 VAN 60

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 5 VAN 60

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Goed GOED Beoordeling voor koopactiviteiten Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. Goed OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Uitstekend Uitstekend OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOON- OMGEVING Goed GOED Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Goed GOED Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 6 VAN 60

7 PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Beoordeling voor huuractiviteiten Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Beoordeling voor koopactiviteiten Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 7 VAN 60

8 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Op 27 maart 2010 werd op Campus Blairon te Turnhout de nieuwe locatie en de nieuwe identiteit van huisvestingsmaatschappij DE ARK officieel voorgesteld. In de perstekst naar aanleiding van deze feestelijke opening wordt dit omschreven als het orgelpunt van de fusie tussen de Turnhoutse Maatschappij voor de Huisvesting (TMH) en de Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom (KLE), die meer dan 2 jaar geleden werd ingezet. Dankzij de volledige en nu ook fysieke integratie van beide partijen is de nieuwe organisatie over heel de lijn slagkrachtiger en flexibeler dan ooit, waardoor het aanbod aan betaalbare en tegelijk kwalitatieve woningen, zowel in koop als in huur, alleen maar zal toenemen. Hierdoor kunnen mensen die op zoek zijn naar een betaalbare oplossing voor hun specifieke woonnood (koop- of huurwoning, bouwgrond, lening) nu allemaal op één adres terecht. De TMH en KLE hadden elkaar gevonden bij de realisatie van gemengde bouwprojecten (huur + koop), waarbij ze geregeld nauw samenwerkten. Toen was duidelijk dat de beide partijen heel complementair waren en mekaars aanbod aanzienlijk konden versterken. De fusiemaatschappij DE ARK kreeg hierdoor een groot en aaneengesloten actieterrein in de Antwerpse Kempen, in het noordoosten van het arrondissement Turnhout (provincie Antwerpen). In alle 16 gemeenten neemt de SHM de koopactiviteit op en is ze de enige koopmaatschappij (zie tabel). Maar daarnaast realiseren ook de twee andere huurmaatschappijen een aantal koopwoningen. In 11 van deze 16 gemeenten onderneemt DE ARK ook de huuractiviteit (op de kaart blauw aangeduid), waarbij in 4 gemeenten ook een andere huur-shm een sociaal huuraanbod heeft. In het huuractieterrein van DE ARK zijn 3 SVK s actief. Daarnaast bereidt de SHM Vitare een eerste huurproject voor in Turnhout. Koop Huur andere huur-shm SVK Arendonk X Baarle-Hertog X X Balen X Beerse X X SHM Noorderkempen SVK Noorderkempen Dessel X X SHM Noorderkempen SVK Zuiderkempen Hoogstraten X X SVK Noorderkempen Kasterlee X X Geelse Huisvesting SVK ISOM Lille X X SVK ISOM Merksplas X Mol X Oud-Turnhout X X SVK Noorderkempen Ravels X X SHM Noorderkempen SVK Noorderkempen Retie X X SVK Noorderkempen Rijkevorsel X Turnhout X X SVK Noorderkempen Vosselaar X X SVK Noorderkempen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 8 VAN 60

9 Einde 2013 had DE ARK huurwoningen. Meer dan 50% hiervan Baarle-Hertog Beerse staan in de stad Turnhout. Het overige deel van het woningaanbod zit Dessel Hoogstraten redelijk gelijk verspreid over de Kasterlee andere 10 gemeenten. Volledigheidshalve voegen we hier aan toe Lille Oud-Turnhout dat in Beerse, Kasterlee en Ravels Ravels de SHM slechts voor een klein deel Retie van het totaal sociaal huuraanbod Turnhout instaat, in Hoogstraten voor iets Vosselaar meer dan de helft. Daarnaast hebben de drie SVK s nog een sociaal huuraanbod in 10 van deze gemeenten. Het huidige huurpatrimonium van DE ARK is overwegend in de jaren 60 en 70 gebouwd, respectievelijk 13% en 39%. Ook sinds 2000 werd een belangrijk aandeel (17%) van de woningen gerealiseerd. Afgezet tegen de andere SHM s in Vlaanderen heeft DE ARK: - een vergelijkbaar aandeel woningen van vóór 1960, namelijk 11% tegenover 13% in Vlaanderen; - een opvallend hoog aandeel gebouwd tussen 1960 en 1979, 52% tegenover 27% in Vlaanderen; - en een eerder laag aandeel recente woningen, gebouwd vanaf 2000, namelijk 17% tegenover een Vlaams gemiddelde van 25%. De aandelen van de SHM zijn voor 72% in handen van de 16 betrokken gemeenten, de OCMW s, de provincie en het Vlaamse Gewest. De grootste aandeelhouders zijn de stad en OCMW Turnhout (18%), de provincie Antwerpen (16%) en het Vlaamse Gewest (6%). De private aandeelhouders zijn een aantal bedrijven (bv. nv. Brepols), publieke actoren (bv. ACW Kempen, Sp.afederatie, KAV, Welzijnszorg Kempen) en private personen. DE ARK heeft 26 bestuurders, wat de door de visitatiecommissie gehoorde bestuurders als een ruime raad van bestuur wordt omschreven. Bij de fusie werden de twee besturen samengevoegd. DE ARK heeft einde 2013 een personeelsbestand (zie OD 5.2) van 49,40 VTE s. Daar tegenover staat een uitgebreid takenpakket, namelijk koop- en huuractiviteiten, het ontwikkelen van sociale kavels, en het bemiddelen in de Vlaamse Woonlening (sociale leningen van de VMSW). Het personeelsteam zit verspreid over 6 diensten: - de dienst algemene administratie & onthaal; - de dienst projecten, met de cellen management, coördinatie, administratie, onroerende transacties, algemeen beheer, onderhoud & herstellingen en de cel dagelijks beheer; - de dienst klanten, met de cellen verhuringen, koop & leningen en de sociale dienst; - HR & communicatie, met de cellen personeelsadministratie, HR en de cel communicatie; - de dienst financiën & IT met de cellen boekhouding, ICT en de cel aankoop; - en ten slotte de dienst kennisbeheer. De directeur is in dienst sinds juni Met uitzondering van Lille en Dessel hebben alle gemeenten van het huuractieterrein van DE ARK een lokaal toewijzingsreglement. - In Baarle-Hertog, Beerse, Hoogstraten, Retie en Vosselaar past men de lokale binding toe (band met de gemeente) en wordt binnen een doelgroepenplan voor een deel van het patrimonium voorrang gegeven aan senioren. - Ook Kasterlee en Ravels geven een voorrang voor lokale binding en aan ouderen. Daarnaast is hier een voorrang ingeschreven voor personen met een beperking; in Kasterlee voor begeleide VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 9 VAN 60

10 personen die beschikken over een zorgtoewijzing, in Ravels voor personen die wonen onder het stelsel van beschermd wonen. - In Oud-Turnhout beperkt men zich tot de lokale binding, in Turnhout tot voorrang voor senioren. 3.2 Beschrijving omgeving De 11 gemeenten die deel uitmaken van het huuractieterrein van DE ARK huisvesten einde 2011 ongeveer huishoudens. Volgens de huidige prognoses zal dit aantal toenemen met 8% tegen 2020, en zelfs met 12% tegen Voor alle 16 betrokken gemeenten samen gaat het over huishoudens (aantal 2011) en een toename met 8% tegen 2020 en 13% tegen Het gemiddelde netto-belastbaar-inkomen (NBI) van de inwoners van deze 16 gemeenten bedraagt ongeveer euro, tegenover euro voor Vlaanderen. De verschillen tussen de 16 gemeenten zijn vrij groot, met aan het ene uiterste Baarle-Hertog, met een gemiddeld inkomen gelijk aan 81% van het Vlaamse gemiddelde, en daar tegenover Vosselaar met 110%. Enkel Kasterlee, Oud-Turnhout en Vosselaar zitten aan of boven het Vlaamse gemiddelde. Het gemiddelde inkomen in Turnhout zit op 94% van dat van Vlaanderen. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de zittende huurders van DE ARK bedraagt euro (meer dan 50% van de SHM s hebben een hogere mediaanwaarde), dat van de ontleners euro. Een mediaanwaarde inkomen wil zeggen dat er exact evenveel huurders met een hoger dan met een lager inkomen zijn. De SHM telt onder haar zittende huurders een opvallend hoog aandeel waarvan het gezinshoofd niet de Belgische nationaliteit heeft, namelijk 14%. Slechts 20% van het SHM s in Vlaanderen heeft een hoger aandeel. Van alle huurders zijn 41% alleenstaand, meer dan 60% van de SHM s hebben een hoger aandeel. Ook het aandeel gezinshoofden van 65 jaar of ouder is met 28% vrij laag, tenminste als we dit vergelijken met Vlaamse cijfers. Bijna 70% van de SHM s hebben een hoger aandeel. De inkomens in de regio zijn in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde vrij laag, maar de prijzen van woonhuizen, appartementen en bouwgrond daarentegen zitten hoger dan de Vlaamse mediaanwaarden. De mediaan verkoopprijs van een woning in het actieterrein bedroeg in euro, voor een appartement euro. Voor heel Vlaanderen bedroeg dit respectievelijk en euro. Kort door de bocht gesteld zijn eengezinswoningen en vooral appartementen hier duurder in vergelijking met het Vlaamse Gewest. Enkel Arendonk, Balen, Dessel, Retie en Turnhout hebben lagere mediaanprijzen dan Vlaanderen. In Baarle-Hertog, Oud- Turnhout en in Lille zit de mediaanwaarde voor de appartementen meer dan 20% boven de Vlaamse waarde, in Hoogstraten zit de mediaan voor de woningen meer dan 20% hoger. De Vlaamse mediaanwaarde voor bouwgrond zit op 205 euro/m², voor de 16 betrokken gemeenten op 221 euro/m². In de 11 huur-gemeenten zit deze prijs zelfs op 244 euro/m². Enkel in Mol, Rijkevorsel, Dessel, Balen en (vooral) in Retie zit de waarde onder de Vlaamse mediaan. In Retie zit de mediaan op 119 euro, of minder dan 60% van de Vlaamse mediaanwaarde. Open bebouwing is het meest voorkomende woningbouwtype in alle gemeenten, gemiddeld zelfs 50%. Enkel Turnhout vormt hier met 11% de grote uitzondering. Zowat 18% van de woongelegenheden zijn appartementen (Turnhout 37%), 13% gesloten bebouwing (Turnhout 38%). Het patrimonium van de SHM bestaat voor 22% uit appartementen en voor bijna 78% uit eengezinswoningen. Einde 2013 is het aandeel sociale huurwoningen in de 11 gemeenten van het huuractieterrein 4,6%. Enkel Baarle-Hertog voldeed bij de nulmeting ( ) aan het vooropgestelde BSOstreefaandeel van 9%, waardoor hier geen bijkomende huurwoningen werden opgelegd. De gemeenten in het huuractieterrein van DE ARK kregen een hoge BSO-huur opgelegd. Maar ook voor de BSO-koop en BSO-kavels staan de respectievelijke gemeenten nog voor een grote uitdaging. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 10 VAN 60

11 Einde 2013 maakte de Vlaamse administratie een nieuwe balans op van de resultaten van de BSO (de voortgangstoets). Voor de BSO-koop was slechts 16,4% van het te realiseren aantal bereikt, voor de BSO-huur 36,3%. De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Volgende tabel bevat de netto-toenames zoals opgemeten bij de voortgangstoets 2014 (gegevens ). BSO BSO-koop BSO-kavel BSO-huur nog BSO nog voortgang voortgang nulmeting BSO voortgang Arendonk Baarle-Hertog / Balen Beerse Dessel Hoogstraten / Kasterlee Lille / Merksplas Mol Oud-Turnhout Ravels Retie Rijkevorsel Turnhout / Vosselaar TOTAAL ,4% +35% De gegevens van de voortgangstoets 2014 komen, tenminste voor de woningen van DE ARK, niet helemaal overeen met de werkelijke prestaties. We komen hier in het rapport op terug, onder meer in OD 6.2. nog De visitatiecommissie vertrekt bij de opmaak van het visitatierapport van de SHM DE ARK van de prestaties van de SHM in de periode en van de geplande acties voor de daaropvolgende periode. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 11 VAN 60

12 4. PRESTATIES VAN SHM DE ARK 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed voor huuractiviteiten DE ARK heeft in de periode een jaarlijks gemiddelde van 25,2 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarmee ze tot de 1/5 de best presterende SHM s van de sector behoort. Met de aantallen geprogrammeerde en aangemelde sociale huurwoningen zal de SHM haar patrimonium met 441 woningen of 18% zien toenemen in de komende jaren. De visitatiecommissie stelt vast dat DE ARK goede prestaties levert voor deze operationele doelstelling. - Aan een gemiddelde van 25,2 nieuwe sociale huurwoningen per jaar bouwde DE ARK in de periode in totaal 126 woningen in 12 projecten. Bij meer dan 3/4 de van de SHM s lag dit jaarlijks gemiddelde lager. Ten opzichte van haar eigen aanbod aan huurwoningen in 2013 geeft dit een gemiddelde aangroei met 1% per jaar. Van de andere SHM s kent meer dan 2/5 de een lagere aangroei van het patrimonium. - DE ARK heeft 26 projecten voor 441 nieuwe sociale huurwoningen in haar planning staan. Daarvan zijn er 139 opgenomen in het uitvoeringsprogramma voor realisatie op korte termijn ( ). Dat komt overeen met 5,8% van het huidige patrimonium. Bij 1/2 de van de SHM s ligt dit aandeel lager. Er zijn 302 woningen aangemeld voor realisatie op langere termijn ( ) of 12,6% van het huidige patrimonium. Dat aandeel is lager bij 2/3 de van de SHM s. Realisatie van 441 sociale huurwoningen op 7 à 8 jaar tijd vraagt een gemiddelde jaarproductie van 60 woningen of ruim een verdubbeling van de gemiddelde productie in Voor de periode zijn er 199 sociale huurwoningen gepland, namelijk 139 geprogrammeerd voor en 60 aangemeld voor Dit is de concrete vertaling van de grote ambitie van DE ARK. Mede hiertoe heeft de SHM haar personeelsequipe uitgebreid (OD 5.2). Met de aanwezige kennis en ervaring in de organisatie en met het aantal medewerkers, verwacht de visitatiecommissie dat DE ARK deze hoge verwachting zal kunnen waarmaken. - Bij de nulmeting op 31/12/2007 is voor de 11 gemeenten in het huuractieterrein van DE ARK een BSO-huur van nieuwe woningen vastgelegd. De voortgangstoets van 31/12/2013 geeft een realisatie van 399 woningen. Er blijft nog een objectief van 757 sociale huurwoningen te realiseren. Uit de gegevens van het gepland huuraanbod zoals opgenomen in de voortgangstoets 2014 blijkt dat 5 van de 11 gemeenten het objectief behalen of benaderen en 2 gemeenten meer dan de helft van hun objectief behalen. In 3 gemeenten moet nog meer dan de helft van het objectief gepland en gerealiseerd worden en in 1 gemeente is amper iets gerealiseerd en ligt er (nog) niets op tafel. De visitatiecommissie constateert dat deze laatste 4 gemeenten nog voor een belangrijke inspanning staan. Einde 2013 heeft DE ARK 441 nieuwe sociale huurwoningen geprogrammeerd en aangemeld. Hiervan kunnen 301 woningen worden meegerekend voor de realisatie van de gemeentelijke BSO s. De overige 155 woningen zijn gepland bovenop het voor de betreffende gemeente opgelegde objectief. Om het BSO in alle betrokken gemeenten te realiseren blijven er nog 269 huurwoningen te plannen en te realiseren. Vooral in de gemeenten Lille en Hoogstraten en in mindere mate in Ravels, Beerse, Retie en Vosselaar is nog een grote inspanning vereist. Hier heeft DE ARK weinig of geen projecten geprogrammeerd of aangemeld: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 12 VAN 60

13 In Lille heeft DE ARK recent nog gronden kunnen verwerven zodat ze er beschikt over ongeveer 2 ha waarmee de mogelijkheden voor projectontwikkeling toenemen. In Beerse, Hoogstraten en Ravels is telkens ook Bouwmaatschappij De Noorderkempen actief, zodat de realisatie van nieuwe huurwoningen door beide partners kan worden opgenomen. DE ARK heeft begin 2015 een aanzienlijke grondreserve in Hoogstraten, een bescheiden reserve in Beerse en helemaal geen in Ravels. In de gemeenten Dessel en Kasterlee moet DE ARK rekening houden met de gefaseerde vervangingsbouw in 2 wijken, waardoor de bijdrage aan het BSO-huur beperkt is tot wat er meer wordt gerealiseerd dan er voordien bestond. In de Braselwijk-Dessel wordt nu al nieuwbouw gepland van 40 huurwoningen die een deel van de 120 oude huurwoningen gaat vervangen. Voor de Rozenwijk-Kasterlee zijn in de plaats van 68 oude huurwoningen nu al 71 nieuwe huur- en 35 nieuwe koopwoningen in de planning opgenomen. In Lille, Kasterlee en Retie is DE ARK betrokken bij de voorbereidende studies voor de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden (WUG) om bijkomende sociale huurwoningen te realiseren (zie OD 1.4). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed voor koopactiviteiten In vergelijking met andere SHM s met koopactiviteiten realiseerde DE ARK in de periode een hoog jaargemiddelde aan sociale koopwoningen. Einde 2013 stonden er daarnaast heel wat nieuwe woningen op een uitvoeringsprogramma en heeft de SHM er nog veel aangemeld bij de VMSW. DE ARK zorgt voor de nodige continuïteit door met grote regelmaat nieuwe projecten op te starten. Bovendien bemiddelt de SHM bij de VMSW elk jaar een groter aantal en volume bijzondere sociale leningen. De visitatiecommissie vindt dat DE ARK goede prestaties levert voor deze doelstelling. - In de voorbije 5 jaar realiseerde DE ARK in 13 projecten 130 nieuwe sociale koopwoningen of gemiddeld 26 per jaar. Bij 3/4 de van de SHM s met koopactiviteiten lag dit aantal lager. Dit jaargemiddelde ligt zelfs opvallend hoger dan in de periode , toen de SHM gemiddeld 18 koopwoningen realiseerde. De visitatiecommissie merkt op dat na de fusie de bouw van koopwoningen niet stagneerde, integendeel. Einde 2013 staan er bij DE ARK nog 35 projecten op stapel, voor een totaal van 395 sociale koopwoningen. De 207 geprogrammeerde woningen zijn op korte termijn ( ) te realiseren. De 188 aangemelde koopwoningen worden op langere termijn ( ) gebouwd. Zowel de aantallen aangemelde als geprogrammeerde woningen liggen lager bij ongeveer 75% van de SHM s die koopwoningen realiseren. Alhoewel het om een groot aantal geprogrammeerde sociale koopwoningen gaat, acht de visitatiecommissie de realisatie niettemin haalbaar. DE ARK heeft in 2014 immers al 67 van de 207 geprogrammeerde woningen of bijna 33% gerealiseerd. De SHM zit dus op schema. - In de 16 gemeenten van het koop-actieterrein van DE ARK is bij de nulmeting op 31/12/2007 een BSO-koop vastgelegd van 766 woningen. Volgens de voortgangstoets blijven op 31/12/2013 nog ruim 350 sociale koopwoningen te plannen en te realiseren in 12 van de 16 gemeenten. Afgaande op de geplande projecten halen 5 gemeenten hun BSO-koop, bereiken 4 gemeenten 50% of meer van hun BSO-koop en is bij 7 nog meer dan 50% te realiseren. - DE ARK heeft op 6 jaar tijd, sinds de nulmeting van eind 2007, 138 sociale koopwoningen gebouwd. Intussen staan 395 woningen gepland (geprogrammeerd en aangemeld), wat in totaal 533 woningen van het objectief van 766 in beeld brengt. Er blijven nog 233 woningen te plannen en te realiseren tegen In het actieterrein van DE ARK plannen de Molse Bouwmaatschappij voor de Huisvesting en de Bouwmaatschappij De Noorderkempen 74 sociale koopwoningen (geprogrammeerd en aangemeld). Dat brengt de uitdaging voor sociale koop op pak- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 13 VAN 60

14 weg 150 tot 175 nog te plannen woningen. Met de fusie achter de rug en met een aanzienlijke uitbreiding van haar personeel is het realiseren van de 395 geplande en het plannen van nog 150 sociale koopwoningen voor DE ARK een weliswaar stevige, maar geen onrealistische taakstelling. - De koper van een sociale woning moet zich ertoe verbinden de woning 20 jaar lang zelf te bewonen en niet te vervreemden. Bij een vervroegde verkoop kan de SHM een schadevergoeding eisen of gebruik maken van haar recht om de woning weder in te kopen. DE ARK heeft tot nu toe de regel van wederinkoop aangehouden. Ze baseert haar beslissing om al dan niet weder in te kopen op de haalbaarheid (prijs) voor de doelgroep om deze woning te kunnen kopen. Zo heeft ze in de periode één woning niet weder ingekocht omwille van de te hoge wederverkoopprijs. In 2014 neemt echter het aantal vervroegde verkopen toe. Gezien de lage verkoopprijs die een weder ingekochte woning op dit ogenblik haalt, heeft de SHM beslist om geval per geval te beoordelen en de schadevergoeding niet langer uit te sluiten. - In de periode heeft de SHM 12 sociale huurwoningen verkocht, waarvan 2 aan de zittende huurders die van hun kooprecht gebruik maakten en 10 vrijwillige verkopen door onverhuurbaarheid als sociale huurwoning. De openbare verkoop van sociale huurwoningen gebeurt doorgaans omwille van de solitaire ligging en/of omwille van de vele gebreken waardoor enkel vervangingsbouw verantwoord zou zijn (en vervangingsbouw vindt de SHM pas efficiënt wanneer het over verschillende aaneengesloten woningen gaat). - Door bemiddeling van DE ARK heeft de VMSW over de periode in totaal 406 bijzondere sociale leningen toegekend, dit exclusief 7 leningen voor overname onverdeelde helft (bijvoorbeeld bij een echtscheiding). In de koopsector haalt 2 op 3 van de SHM s een lager aantal. De SHM bemiddelde 112 leningen voor kopers van haar sociale koopwoningen, 264 leningen voor aankoop en renovatie van privéwoningen, en nog 30 voor realisatie van private nieuwbouw. Het jaarlijks aantal leningen voor aankoop en renovatie verdrievoudigde op 5 jaar tijd. Het aantal leningen voor aankoop van een sociale koopwoning verdubbelde terwijl dat voor leningen voor private nieuwbouw stabiel bleef. Het jaarlijks totaal aantal bijzondere leningen steeg van een 50-tal in 2009 en 2010 tot bijna 150 in Het gemiddelde jaarlijkse leenvolume nam toe van 6 miljoen euro in 2009 tot 22 miljoen euro in 2013, met 12 miljoen euro als jaarlijks gemiddelde over de periode Van alle koop-shm s heeft 2/3 de een lager jaarlijks gemiddeld leenvolume. DE ARK zal bijkomend nog bijzondere sociale leningen bemiddelen voor kopers van de door de Molse Bouwmaatschappij voor de Huisvesting en voor de Bouwmaatschappij De Noorderkempen geplande, maar nog te realiseren sociale koopwoningen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed voor koopactiviteiten DE ARK heeft in een aanzienlijk aantal sociale kavels gerealiseerd. De gerealiseerde sociale kavels zijn verkocht aan de vereiste sociale grondprijs. In het actieterrein doen bijna alle gemeenten met een BSO-kavel voor de realisatie ervan een beroep op DE ARK. In de meeste gemeenten is op het ogenblik van de visitatie het BSO-kavel bereikt, of is er uitzicht op een concrete invulling. De visitatiecommissie vindt dat DE ARK goede prestaties neerzet voor deze doelstelling. - In de periode heeft DE ARK in totaal 26 sociale kavels op de markt gebracht, dit in de gemeenten Lille, Turnhout en Hoogstraten. Daarmee presteert ze beter dan bijna alle overige koop-shm s. De gemiddelde verkoopprijs was 156 euro per m². Bij 3/4 de van de andere SHM s lag die gemiddelde verkoopprijs lager. In elke gemeente waar DE ARK sociale kavels verkocht schommelde de mediaan grondprijs per m² van die kavel tussen 57% en 67% van de mediaan grondprijzen op de private markt. De mediaan verkoopprijs van een sociale kavel kwam op euro en was lager bij 2/3 de van de andere SHM s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 14 VAN 60

15 - De voortgangstoets BSO-kavel geeft op 31/12/2013 nog 29 te realiseren sociale kavels aan en dit in 11 van de 16 gemeenten in het actieterrein. In 2 gemeenten, Dessel en Baarle-Hertog, was geen BSO-kavel opgelegd, in Hoogstraten, Turnhout en Lille is het BSO-kavel al bereikt. De door de SHM bezorgde laatste stand van zaken begin 2015 toont dat intussen voor Retie en Rijkevorsel het BSO-kavel werd bereikt en dat in Kasterlee en Vosselaar de concrete realisatie ervan wordt onderzocht. Voor de 7 resterende gemeenten samen is de realisatie van 16 sociale kavels opgelegd. In 6 daarvan kan DE ARK telkens de vereiste sociale kavels voorzien in haar verkavelingen. In 1 gemeente is een dergelijk aanbod tot dusver niet mogelijk omdat DE ARK er geen gronden heeft. In de gemeenten die hun BSO-kavel al bereikt hebben is er overigens een overtal van meer dan 70 sociale kavels ten aanzien van het BSO-kavel. Het totaal aantal inschrijvingen van kandidaat-kopers voor een kavel in de registers van DE ARK is van een 60-tal in 2010 gedaald naar een 20-tal in OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: uitstekend voor koop- en huuractiviteiten In elk jaar van de periode behoort DE ARK tot de SHM s met de grootste grondreserves, slechts enkele SHM s hebben nog grotere reserves. Ze koopt, verkoopt en ontwikkelt voortdurend en houdt toch haar grondreserve op een peil van ongeveer 50 hectare. Ze combineert verschillende technieken om haar projecten doorgang te doen vinden. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM uitstekende prestaties levert voor deze doelstelling. - In 2013 was DE ARK eigenaar van 50,8 ha, verdeeld over 47 zeer kleine tot zeer grote terreinen. In 2009 bezat de SHM 50,2 ha verdeeld over 39 terreinen. De omvang van de grondreserve blijft over de vijf jaar nagenoeg behouden, maar de SHM beschikt in 2013 over meer terreinen en heeft meer gronden in 3 gemeenten waar ze er in 2009 geen of minder had. Slechts 10 van haar 39 terreinen voor een totaal van 27,5 ha of ongeveer de helft van haar grondreserve uit 2009 blijven volstrekt ongewijzigd tot begin Daarbij zijn 4 terreinen in de stad Turnhout, waaronder ook De Wieltjens met 18,2 ha, dat behoort tot de historische grondreserve maar bij de opmaak van de gewestplannen in 1977 niet bestemd werden voor wonen. De omvang van de grondreserve op zichzelf zegt nog niet veel over de mogelijke projectontwikkeling. De voortdurende bewegingen van aankoop en verkoop in de ene helft van de grondreserve enerzijds en het ontbreken daarvan bij de andere helft anderzijds wijzen op een overwogen strategie gericht op directe projectontwikkeling in combinatie met de inzet op langdurige procesontwikkeling. Door voortdurend gronden en panden aan te kopen, te ontwikkelen, te verkopen en te ruilen houdt DE ARK haar grondreserve op een totale oppervlakte van ongeveer 50 hectare. - Vooraleer een grond aan te kopen houdt DE ARK bij haar afweging rekening met de uiteindelijke kostprijs van een koop- of huurproject. Daarbij speelt de prijs van grond een grote rol. Naast de door het comité tot aankoop bepaalde venale waarde, de maatstaf waarboven de SHM niet mag aankopen, hanteert DE ARK bij de grondaankoop een maximum richtprijs van euro per te realiseren wooneenheid, ook als het financieringssysteem een hoger bedrag toelaat. Deze aanpak wordt in de Kempen door een 9-tal SHM s toegepast om te beletten dat de grondprijzen het ontwikkelen van projecten nog meer zouden bepalen, zeker gezien het spanningsveld tussen (vermeende of reële) schaarste aan gronden en de nood aan bijkomende sociale woningen (BSO). DE ARK maakt voor elke potentiële grondaankoop een kostprijssimulatie waarbij ze rekening houdt met haar eigen financiële draagkracht en met die van een kandidaat-koper. De SHM signaleert dat het maximaal te ontlenen bedrag vaststaat, ongeacht waar het stuk grond gelegen is. Zowel het door de koper te ontlenen bedrag als de door de huurder te betalen huishuur zijn gebaseerd op het inkomen en niet op de prijs van de grond. Vermits in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 15 VAN 60

16 de sociale huisvesting duurdere grond niet wordt doorgerekend zijn zowel sociale huur- als koopwoningen moeilijker realiseerbaar in een gemeente waar de grondprijs duur(der) is. - De begrenzing van de grondprijs speelt voortdurend een rol bij de aankoop van gronden en panden die DE ARK verwerft. Ze dwingt de SHM ertoe elk aanbod van vastgoed in haar actieterrein nauwgezet te volgen. Daardoor slaagde de SHM er nog niet in om via haar recht van voorkoop een eigendom te verwerven. Ofwel valt de aankoopprijs te duur uit, ofwel is de ligging niet interessant ofwel is het aantal woningen dat er op kan gerealiseerd worden te beperkt. - DE ARK beschikt over een medewerker die zich specifiek richt op grondverwerving en met de betrokken gemeenten de ontwikkelingsmogelijkheden bespreekt. De SHM vindt het belangrijk haar huidige grootte aan grondreserve te behouden en tegelijk nieuwe projecten te realiseren. Ze maakt gebruik van en combineert verschillende technieken om gronden en panden te verwerven. In het programma goede woningen in Turnhout heeft DE ARK 3 projecten kunnen opzetten, met als belangrijkste De Bosschen voor 36 huur- en 17 koopwoningen in de Parkwijk. De SHM voert momenteel 16 inbreidingsgerichte projecten uit voor meer dan 200 woningen in de stads- en dorpskernen van de helft van de gemeenten in haar actieterrein. Daarbij is het CBO-project Turnova (VMSW PPS-formule Creatieve Benadering Overheidsopdrachten) en komen 3 andere inbreidingsprojecten tot stand via erfpachtovereenkomsten. In het project Sint-Barbaraplein in Vosselaar wordt vervangingsbouw gecombineerd met erfpacht voor een 40-tal nieuwe sociale woningen. In de periode heeft de SHM 3 projecten gerealiseerd met de aankoop van te slopen gebouwen en deze te vervangen door in totaal 18 nieuwe sociale koopwoningen. De oude kantoorvilla van de SHM aan de Koningin Astridlaan wordt omgevormd tot 8 nieuwe sociale huurwoningen plus een kinderopvang (functiewijziging naar wonen), met behoud van het gebouw in combinatie met een nieuwe aanbouw. Het merendeel van de gemeenten in de regio verwacht dat de private verkavelaar 15% van de kavels of woningen voorziet als invulling van een sociale last en hiertoe de nodige afspraken maakt met een SHM. Hierdoor kan DE ARK in de stadsregio Turnhout (Beerse, Oud- Turnhout, Turnhout en Vosselaar) volgens de voorschriften van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) rekenen op een 35-tal sociale woningen (16 koop en 9 huur). - DE ARK is betrokken bij de ontwikkeling van 6 woonuitbreidingsgebieden (WUG) in haar actieterrein, met name in Lille, Kasterlee, Retie, Merksplas en Rijkevorsel. De ontwikkelingen bevinden zich in verschillende fasen. Zolang er nog over de aankoop van de gronden wordt onderhandeld en er ontwerpmatig onderzoek gaande is, spreken gemeenten zich liever niet uit over haalbare of maximale bebouwingsdichtheden, temeer omdat de gehele of gedeeltelijke ontwikkeling van het WUG meestal gevoelig ligt bij omwonenden. - In de wijk Schorvoort in Turnhout is, op initiatief van DE ARK, in 2013 een bijzondere publiekprivate-samenwerking (PPS) opgestart tussen de stad en het OCMW, DE ARK en een consortium van verschillende private eigenaren. Schorvoort Morgen is een pilootproject Wonen dat voortbouwt op voorbereidend werk van de stad Turnhout en de onderzoeksgroep Planning en Ontwikkeling van de KU Leuven. Een essentieel onderdeel van het pilootproject is de creatie van een juridisch model voor een zogenaamde grondcoalitie, een contractuele variant op het model van de grondbank. Er wordt abstractie gemaakt van de grenzen van percelen in eigendom van de verschillende partners. Daardoor kan een collectieve visie ontstaan op de ganse ontwikkeling van het projectgebied en is de opmaak van een masterplan mogelijk. Het gaat om een gebied van 22 hectare met een ontwikkelpotentieel van in totaal 600 nieuwe woningen, geraamd aan een gemiddelde bebouwingsdichtheid van 25 woningen per hectare. Hier komen zowel sociale als private huur- en koopwoningen. DE ARK is eigenaar van ongeveer 6 hectare. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 16 VAN 60

17 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed op koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie vindt dat DE ARK haar aanbod van sociale huurwoningen en koopwoningen goed afstemt op de noden van verschillende grote doelgroepen. De afstemming komt tot uiting in de diverse woningtypes (appartementen en eengezinswoningen) en -grootte (aantal slaapkamers). De woningprogrammatie wordt bevestigd op het lokaal woonoverleg in elke gemeente van het actieterrein. Ook ten aanzien van specifieke doelgroepen creëert DE ARK een interessant aanbod. - Uit de evolutie van het aandeel gezinshoofden van 65 jaar en ouder over de periode blijkt een lichte toename van 26% tot 28% en een iets sterkere toename van het aandeel alleenstaanden (1-persoonsgezinnen) van 37% tot 41%. Tot op bepaalde hoogte overlappen beide doelgroepen elkaar en hebben ze allebei nood aan kleinere woningen met 1 of 2 slaapkamers. Dat geldt echter ook voor de groep kleinere gezinnen, bijvoorbeeld 1-oudergezinnen met 1 of 2 kinderen. Over het algemeen zorgt de aanhoudende vergrijzing en gezinsverdunning ervoor dat de vraag naar kleinere woningen niet meteen zal afnemen. Einde 2014 is het aandeel kleine gezinnen bij de zittende huurders ongeveer 88% en bij de kandidaat-huurders 93%. Helemaal aan de andere kant van het alsmaar gevarieerder spectrum van gezinsvormen zijn er de grotere gezinnen waar bijvoorbeeld weder-samengestelde gezinnen een grote woning nodig hebben. Einde 2014 zijn er bij de zittende huurders 18 grote gezinnen met 5 en meer kinderen. Op de wachtlijst staan nog 25 grote gezinnen ingeschreven. - De nood aan kleinere woningen blijkt evenzeer uit de door DE ARK aan de visitatiecommissie bezorgde gegevens over de onderbezetting en de overbezetting van haar woningen. Bij een 130-tal gezinnen is er sprake van een overbezetting - gezinnen die te klein wonen - met gemiddeld 1,4 persoon teveel per woning. Aan de andere kant is er een ernstige onderbezetting in 682 woningen - waar te groot wordt gewoond - met een gemiddeld tekort van zelfs 3,2 persoon per woning. De visitatiecommissie waardeert het onderzoek van DE ARK naar de overen onderbezetting van het patrimonium en de conclusies die de SHM daaruit heeft getrokken. Een dergelijk onderzoek zou ook op het Vlaams niveau interessant zijn, want er zijn voldoende aanduidingen dat de situatie bij DE ARK geen uitzondering is. - Sinds 2012 wil de SHM bij renovatie meteen een grondige bijsturing van het aanbod van diverse woninggrootte in haar huidige patrimonium doorvoeren. DE ARK heeft al in 2010 onderzocht of haar patrimonium nog beantwoordde aan de evoluerende oppervlaktenormen. Voor vele woningen was een aanpassing nodig om ze in overeenstemming te brengen met de vereiste of gewenste bezettingsnorm (= de grootte van de woning aangepast aan het te huisvesten / gehuisveste gezin). De meest voorkomende ingrepen zijn het wegnemen of verplaatsen van niet-dragende binnenmuren en de omvorming van de kleinste slaapkamer tot badkamer waarna de oude badkamer een berging wordt. De SHM heeft gedetailleerde informatie over wat dit betekent voor heel haar woningaanbod. De volledige ombouw resulteert in meer 2- slaapkamerwoningen (van 17 tot 22%), minder 4-slaapkamerwoningen (van 14 tot 9%) en meer 5-slaapkamer-woningen (van 1 tot 15 eenheden). Het aandeel 1- en 3-slaapkamerwoningen blijft quasi gelijk. Deze aanpassing houdt in dat de mogelijke maximale bezetting (aantal huurders-gezinsleden) daalt en het aantal huurdersgezinnen ongewijzigd blijft. Een dergelijke ombouw vereist een grote verhuisbeweging. De SHM tracht door het bieden van de nodige ondersteuning het ongemak (en de kosten) voor de betrokken bewoners enigszins te beperken (zie OD 4.4). De visitatiecommissie beschouwt deze doorgedreven bijsturing van het volledige bestaande patrimonium als een goede praktijk. - De verschuiving in woninggrootte (bezettingsnorm) binnen het huidige patrimonium wordt nog versterkt bij de woningprogrammatie in de projecten. Bij de ongeveer 400 geplande (ge- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 17 VAN 60

18 programmeerde en aangemelde) sociale huurwoningen heeft 50% 2 slaapkamers en 25% 3 slaapkamers. Hierdoor zal het aandeel 2-slaapkamerwoningen toenemen van 22% tot 26% en het aantal 3-slaapkamerwoningen afnemen van 55% tot 50%. Naar woningtype bestaat het huidige patrimonium voor 22,5% uit appartementen (516) en voor 77,5% uit eengezinswoningen (1.879). Met de 400 nieuwe huurwoningen of 45% appartementen en 223 of 55% eengezinswoningen - wordt dat straks 25% appartementen (701) tegenover 75% eengezinswoningen (2.102). - DE ARK onderschrijft het principe van levenslang wonen in dezelfde omgeving (straat, buurt, wijk). In haar projectenprogramma houdt ze rekening met de bewoners die hun te grote woning moeten verlaten, door in de mate van het mogelijke in dezelfde buurt kleinere woningen aan te bieden (OD 2.3). Zo wordt bij de start van een renovatieproject op wijkniveau rekening gehouden met de bestaande gezinssamenstellingen. Bij het aanpassen van de woningen aan de huidige kwaliteitsnormen streeft de SHM naar een mix van woningtype en -grootte in de bestaande wijken. Bij vervangingsbouw of bij nieuwbouw in bestaande wijken dient een gelijkaardig onderzoek als uitgangspunt voor de programmatie van verschillende woningen. - Bij de geplande sociale koopwoningen ligt het accent op 3-slaapkamerwoningen (63%, met hoofdzakelijk eengezinswoningen) en in tweede instantie op 2-slaapkamerwoningen (20%, met overwegend appartementen). Op 363 geplande woningen waarvan het type op dit ogenblik al gekend is, zijn er 106 of 30% appartementen en 257 of 70% eengezinswoningen. Over de diversiteit in woninggrootte die DE ARK de vorige jaren realiseerde heeft de visitatiecommissie geen informatie, maar uit het aanbod mag worden afgeleid dat de woningprogrammatie van de koopwoningen de tendens naar kleinere woningen volgt. Met die nuance evenwel dat het aandeel 2-slaapkamerappartementen en het aandeel grotere eengezinswoningen met 4 en 5 slaapkamers naar verhouding groter is bij de geplande sociale koop- dan bij de huurwoningen. De beslissing of de projecten met huur- en/of koopwoningen, dan wel appartementen en/of eengezinswoningen zullen worden, wordt (op voorstel van DE ARK) genomen op het lokaal woonoverleg. Het woningtype en grootte wordt eerst intern afgetoetst aan de noden, onder meer uit het profiel van ingeschreven koop- of huurkandidaten. Zowel in het gesprek met ambtenaren als in dat met beleidsverantwoordelijken wordt gepleit voor een betere omschrijving van enkele grote doelgroepen om de woningprogrammatie beter af te stemmen op de behoeften. Er wordt gerefereerd naar de bevolkingsprognoses en naar de woonbehoeftenstudies bij de structuurplannen om een gemeentelijk woonbeleid te voeden en voor te bereiden. De visitatiecommissie onderschrijft hun stelling dat enkel steunen op een wachtlijstanalyse van de SHM ontoereikend is om die keuzes te maken. DE ARK is in samenwerking met het SVK Noorderkempen, Bouwmaatschappij Noorderkempen, Stadsregio Turnhout en de OCMW s een doorgedreven onderzoek naar samenstelling en profiel van de gezinnen opgestart, dit zowel in het bestaande sociale patrimonium als binnen de private markt. Het is de bedoeling de gegevens van deze analyse te gebruiken voor de opmaak van het gewenste programma, spreiding en noden binnen de 4 gemeenten van de Stadsregio. - In het kader van de lokale toewijzingsreglementen behoudt DE ARK 170 huurwoningen voor aan ouderen. Dat zijn 114 gelijkvloerse eengezinswoningen en 56 gelijkvloerse appartementen. Daar bovenop heeft de SHM nog 55 specifiek voor ouderen aangepaste woningen die met voorrang aan hen worden toegewezen. Bovendien zijn er in het patrimonium nog 87 gelijkvloerse appartementen die niet met voorrang aan ouderen worden toegewezen, maar die wel voor hen geschikt zijn. Ten slotte heeft DE ARK ruim 30 gelijkvloerse appartementen die zijn aangepast aan rolstoelgebruikers (OD 2.3). Deze woningen liggen verspreid over de (meeste van de) 11 gemeenten van het huuractieterrein. - DE ARK staat open voor het realiseren van een woonaanbod voor specifieke doelgroepen. Dergelijk aanbod wordt in overleg met welzijnsactoren vormgegeven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE ARK PAGINA 18 VAN 60