Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren

Transcriptie

1 Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren Visitatiegesprekken op 21 en 22 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 5 maart 2015 V I S I T A T I E R AAD S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Datum concept visitatierapport: 16 december 2014 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 21 en woensdag 22 oktober 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 28 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 4340 Contactgegevens SHM: F. Beernaertsplein 55/01, 9230 Wetteren T F E info@eigendak.be Directeur: de heer Franky Van Poucke Voorzitter: de heer Etienne Backx Actieterrein: Wetteren Laarne Wichelen Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Peter Wittocx, commissielid Jean Van den Bilcke, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Eigen Dak geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 2 VAN 53

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 4 2. SAMENVATTING 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING 8 4. PRESTATIES VAN SHM EIGEN DAK PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM 48 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN 49 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN 50 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 3 VAN 53

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Eigen Dak uit Wetteren De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 4 VAN 53

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 5 VAN 53

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 6 VAN 53

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Op 30 maart 1922 werd de vennootschap Eigen Dak erkend door de Nationale Maatschappij voor goedkope woningen en woonvertrekken. Het actieterrein beperkte zich oorspronkelijk tot het grondgebied van de gemeente Wetteren. In 1954 vroeg en kreeg de toenmalige gemeente Kalken aansluiting bij de maatschappij. In 1955 trad ook de gemeente Laarne toe, gevolgd door de gemeente Schellebelle in Bij de fusies van gemeenten in 1976 fusioneerde Schellebelle met Serskamp en Wichelen tot de gemeente Wichelen waardoor het actieterrein van de maatschappij met die 2 (voormalige) gemeenten werd uitgebreid. Tot aan de oorlog (1940) realiseerde de maatschappij 64 woningen en tijdens de oorlog lagen de bouwactiviteiten stil. Op 1 januari 1959 telde de maatschappij 335 woongelegenheden. In de periode werd het patrimonium sterk uitgebreid met vooral grotere projecten: 93 woningen in de Hoogstraat te Laarne, 80 appartementen en 50 eengezinswoningen in de Roosbroekwijk, 54 eengezinswoningen in de Massemensteenweg, 24 woningen in de Nerenweg te Kalken, 104 appartementen in de Wegvoeringstraat in Wetteren en 42 woningen op Bellekouter te Schellebelle. Daarna werden vooral veel kleinere projecten gerealiseerd. De SHM bezit op dit moment 877 woningen. Slechts 4 woningen dateren nog uit het interbellum, alle overige dateren van na WO II : 220 woningen (25,0%) : 290 woningen (32,9 %) : 70 woningen (7,9%) nu: 293 woningen (33,4%) Periodes van activiteit wisselen zich dus af met periodes van inactitiviteit. We zien dat in de laatste twee decennia van de vorige eeuw er vrij weinig activiteit was en sinds 2000 het aantal nieuwe woningen sterk is toegenomen. 56% van de woningen zijn appartementen. Ruim de helft van de appartementen heeft 2 slaapkamers, een derde heeft 1 slaapkamer en 10% heeft 3 slaapkamers. Appartementen met 4 slaapkamers (2%), studio s (0,4%) en 5 slaapkamers (0,2%) komen amper voor. Van de eengezinswoningen heeft 58% 3 slaapkamers, 17% 4 slaapkamers, 14% 2 slaapkamers en 11% 1 slaapkamer er zijn slechts 3 wooneenheden met 5 of meer wooneenheden. Het is logisch dat de grotere wooneenheden zich vooral bevinden in de woonhuizen en dat appartementen een kleiner aantal slaapkamers vatten. Dit is zeker gunstig voor de leefbaarheid binnen het patrimonium. De SHM is actief in drie gemeenten, waarvan in Wetteren met 70% (603 wooneenheden) het grootste aandeel van het patrimonium staat. Laarne heeft 20% (175 wooneenheden) van het patrimonium en 11% (99 wooneenheden) bevindt zich op het grondgebied van Wichelen. De maatschappij heeft aandelen waarvan er iets meer dan de helft in handen zijn van openbare besturen (5.175). De raad van bestuur van de vennootschap telt 15 leden: 6 particulieren, 5 voor de gemeente Wetteren, 2 voor de gemeente Laarne, 1 voor de gemeente Wichelen en 1 voor de provincie. Het directiecomité bestaat uit de directeur en de voorzitter en ondervoorzitter van de raad van bestuur. Het directiecomité bereidt de bestuursvergaderingen voor. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 7 VAN 53

8 In vergelijking met andere SHM s telt Eigen Dak een groot aantal senioren en heeft ze een uitzonderlijk hoog aandeel alleenstaanden (34%) onder haar huurders. Bij bijna ¾ van de SHM s ligt dat aandeel lager (tussen 20 en 34%). 56% van de huurders is alleenstaand, terwijl alle andere SHM s een aandeel alleenstaanden kennen tussen 30 en 55%. Daarnaast ligt het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen lager dan bij de meeste andere SHM s, maar de verschillen tussen de SHM s zijn eerder beperkt. Net geen 10% van de huurdersgezinnen hebben een niet- Belgisch gezinshoofd, wat ongeveer gelijk staat met de mediaan in Vlaanderen. De verwachting dat het eerder lage mediaan inkomen van de huurders ook voor eerder lage huurprijzen zorgt (in vergelijking met andere SHM s) wordt niet helemaal ingelost. Voor appartementen ligt de mediaan huurprijs met 226,28 euro per maand immers vrij hoog in vergelijking met de meeste andere SHM s. 65% van de SHM kent een lagere mediaan huurprijs voor appartementen. Voor eengezinswoningen (243,23 euro) en duplexwoningen (171 euro) ligt de mediaan huurprijs wel bij de laagste 15% van de sector. Het inkomen van de huurder is echter slechts één element in de huurprijsberekening en de SHM heeft overigens geen invloed op de berekening ervan. Daarom wordt dit als een omgevingselement beschouwd en niet als een prestatie van de SHM. In haar intern huurreglement van 1 maart 2014 schrijft de SHM een optionele voorrang in die, na toepassing van de verplichte voorrangsregels, wordt gegeven aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Deze voorrangsregel wordt toegepast voor het volledige patrimonium. Er is met de 3 gemeenten een principieel akkoord om een toewijzingsreglement voor ouderlingen op te maken en over de woningen die hierin zullen opgenomen worden. De gemeenten moeten het toewijzingsreglement wel nog laten goedkeuren door de minister. 3.2 Beschrijving omgeving In 2011 telden Wetteren, Laarne en Wichelen samen huishoudens, goed voor inwoners. Er wordt een toename verwacht met 3,5% tot circa huishoudens in 2020, en met 6,7% tot ongeveer in Dit is beduidend lager dan de toename van het aantal huishoudens die voorspeld wordt voor Vlaanderen (6,5% in 2020 tot 9,4% in 2030). In het actieterrein is 18,5% van de inwoners ouder dan 65 jaar; voor Vlaanderen is dat gelijkaardig. De sociaal-economische positie van de inwoners van het actieterrein is ook gelijklopend met het Vlaams gemiddelde: - De werkloosheidsgraad ligt met 5,6% niet ver van het Vlaams gemiddelde (6,0 %), al zijn er tussen de gemeenten wel verschilllen en kent Wetteren een iets hoger percentage (7,2%) en Laarne een iets lager (4,2 %). - Het percentage leefloners in het actieterrein bedraagt 0,3%, in Vlaanderen is dit 0,2%. - Het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein bedroeg in , net iets hoger maar opnieuw vrij gelijkaardig aan het Vlaamse gemiddelde. Opnieuw kent Wetteren het laagste gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner van de drie gemeenten met Op 31 december 2013 bedroeg het aantal sociale huurwoningen van de SHM Eigen Dak in Wetteren 603, in totaal zijn er in Wetteren 676 sociale huurwoningen 1 of 6,15% van het 1 Conform voortgangstoets van 2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 8 VAN 53

9 woningbestand; Het aantal sociale huurwoningen van Eigen Dak in Laarne bedraagt 175, in totaal zijn er in Laarne 186 sociale huurwoningen of 3,52% van het woningbestand; het aantal sociale huurwoningen in Wichelen van Eigen Dak bedraagt 99, in totaal zijn er in Wichelen 114 sociale huurwoningen of 2,28% van het woningbestand. Eigen Dak is de enige nog actieve huurmaatschappij in het actieterrein en staat dus quasi alleen in voor de realisatie van het BSO Huur, met uitzondering van de woningen die in verhuring worden genomen door het SVK. Het BSO Huur bedroeg voor Wetteren 169 eenheden, voor Laarne 85 eenheden en voor Wichelen 89 eenheden. Op basis van gegevens die de SHM heeft aangereikt tijdens de visitatie moeten er nog 98 (Wetteren), 29 (Laarne) en 59 (Wichelen) gerealiseerd worden, of 186 voor het totale actieterrein. Dit komt neer op een respectievelijke realisatiegraad van nog 42% (Wetteren), 66% (Laarne) en 34% (Wichelen). Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, worden Wetteren, Laarne en Wichelen ingedeeld bij categorie 1, wat wil zeggen dat de gemeenten het groeiritme voor sociale huur- en koopwoningen volgen. Het BSO sociale koopwoningen bedroeg in Wetteren 80 woningen waarvan er vandaag nog geen enkel gerealiseerd is, in Laarne zijn er reeds 14 van de 40 gerealiseerd terwijl ook de gemeente Wichelen de inspanningen zal moeten opdrijven omdat er hier nog maar 4 van de 37 eenheden gerealiseerd zijn. Voor een sociale huurmaatschappij als Eigen Dak is de voortgang van het objectief sociale koop uiteraard geen prestatiecriterium. Ook naar soort bebouwing heeft Wetteren een ander profiel dan Laarne en Wichelen. Laarne (78%) en Wichelen (73%) hebben een veel hoger percentage open of halfopen bebouwing dan Wetteren (47%). Wetteren (34%) heeft dan weer een hoger percentage gesloten bebouwing dan Wichelen (17%) en Laarne (13%) en ook een hoger percentage woningen in appartementsvorm (20%) dan Laarne (10%) en Wichelen (9%). Wetteren heeft dus een iets hogere verstedelijkingsgraad, in het bijzonder het hogere aandeel rijwoningen duidt op een industrieel verleden. Maar deze cijfers wijken niet sterk af van de gemiddelde Vlaamse waarden. De gemiddelde verkoopprijs voor een woonhuis ligt in Wetteren ( ), Laarne ( ) en Wichelen ( ) lager dan die in Vlaanderen ( ). Voor een appartement geldt dit niet en is de gemiddelde verkoopprijs voor Laarne ( ) hoger dan het Vlaams gemiddelde ( ), Wetteren ( ) en Wichelen ( ) hebben een lagere gemiddelde verkoopprijs. Veel heeft te maken met het bouwjaar van de appartementen en het type appartementen dat in 2012 verkocht werd. De prijzen voor de appartementen stegen over de voorbije 5 jaar sterker in het actieterrein, terwijl de prijsstijging voor een woning lager ligt dan het gemiddeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 9 VAN 53

10 4. PRESTATIES VAN SHM EIGEN DAK 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode vertoont het patrimonium van Eigen Dak in vergelijking met de andere SHM s een mediane groei. Vanuit de analyse van projecten die op een uitvoeringsprogramma aangemeld zijn lijkt dit ook in de toekomst aan te houden. Met deze gemiddelde groei zou ook het BSO haalbaar moeten zijn, al is dit niet eenduidig het geval voor alle gemeenten in het actieterrein. Men moet bijgevolg wel aandachtig blijven of dit effectief voor alle gemeenten het geval zal zijn. Op basis hiervan besluit de visitatiecommissie om de SHM voor deze OD een goede beoordeling toe te kennen. - Eigen Dak realiseerde in de periode nieuwe huurwoningen of een gemiddelde van 16,2 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. Met dit aantal situeert ze zich op de mediaan van de SHM's in Vlaanderen. Over de voorbije 16 jaar 1998 tot en met heeft de SHM 29 projecten gerealiseerd met gemiddeld 9 woningen per project en een gemiddelde productie van 16 woningen per jaar. Het betreft 12 grotere nieuwbouwprojecten (samen 146 woningen) en 17 kleinere projecten vervangingsbouw (samen 111 woningen). In die zin is de meerderheid van de projecten inbreidingsgericht. In dezelfde periode heeft Eigen Dak bijna 400 van haar woningen op de een of andere wijze in 13 renovatieprojecten opgenomen, met een gemiddelde van een 30-tal woningen per project. De activititeitsgraad blijft dus hoog. - Eigen Dak is de enige nog actieve huurmaatschappij in het actieterrein en staat dus quasi alleen in voor de realisatie van het BSO huur, met uitzondering van de woningen die in verhuring worden genomen door het SVK. Op basis van gegevens die de SHM heeft aangereikt tijdens de visitatie moeten er nog 98 (Wetteren), 29 (Laarne) en 59 (Wichelen) gerealiseerd worden, of 186 voor het totale actieterrein. Dit komt neer op een respectievelijke realisatiegraad van nog 42% (Wetteren), 66% (Laarne) en 34% (Wichelen). Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, worden Wetteren, Laarne en Wichelen ingedeeld bij categorie 1, wat wil zeggen dat de gemeenten het groeiritme voor sociale huuren koopwoningen volgen. - Indien we het huidige realisatietempo in beschouwing nemen dan zien we het realiseren van het BSO haalbaar zou moeten zijn. Einde 2013 heeft de SHM nog 47 nieuwe huurwoningen in 3 projecten op een uitvoeringsprogramma staan. Deze woningen staan in verschillende stadia van opbouw. Ze worden gerealiseerd in 3 projecten, alle gelegen in de gemeente Wetteren. Op het ogenblik van de visitatie was het project Diepenbroek-Lindenlaan te Wetteren ( 9 eengezinswoningen) reeds opgeleverd. De overige twee projecten omvatten 38 appartementen en zijn gelegen in de verkaveling Diepenbroek. Daarvan wordt de oplevering verwacht in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 10 VAN 53

11 - De SHM heeft (situatie eind 2013) ook nog 38 nieuwe huurwoningen (verspreid over 4 projecten) aangemeld. 26 woningen (21 appartementen en 5 eengezinswoningen) zijn gelegen in Wichelen. 18 woningen zijn gelegen in 2 projecten in de verkaveling Diepenbroek in Wetteren; 6 woningen daarvan zijn een uitvoering van een sociale last. In 2014 meldde de SHM nog een project van 17 huurwoningen aan in de Brusselsesteenweg. Tezamen heeft Eigen Dak op dit ogenblik de realisatie van 55 woningen in concrete voorbereiding. Voor Laarne is er evenwel nog niets concreets voorzien om de 37 voor het BSO vereiste woningen te realiseren. De visitatiecommissie suggereert dan ook om hier toch samen met de gemeente een visie voor op te maken en de meest concrete pistes prioritair uit te werken. - Bij de SHM is momenteel de piste van een fusie niet aan de orde, alhoewel de directie daar niet weigerachtig tegenover staat, vooral inzake kennisdeling. Voor de raad van bestuur is een fusie geen prioriteit men wenst om tegen 2020 een patrimonium van 1000 woningen te halen. Het is evenwel niet zo zeker dat men deze doelstelling ook effectief zal halen. Indien dit niet behaald wordt, dan dringt een fusie zich op. De visitatiecommissie suggereert de SHM om toch ook rekening te houden met een fusie. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 11 VAN 53

12 OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM concentreert zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar werkgebied en heeft met andere actoren (oa Sociale Bouw en Kredietmaatschappij uit Dendermonde) afspraken gemaakt over wie sociale koopwoningen aanbiedt in het werkgebied. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM concentreert zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar werkgebied en heeft met andere actoren (oa Sociale Bouw en Kredietmaatschappij uit Dendermonde) afspraken gemaakt over wie sociale koopwoningen aanbiedt in het werkgebied. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Eigen Dak voert besprekingen met de 3 gemeenten in haar actieterrein over verwerving van gronden en panden om bijkomende sociale woonprojecten te realiseren. Uit de visitatie blijkt dat deze zoektocht vrij intensief verloopt, maar daarom niet altijd even succesvol is. De SHM is er recent in geslaagd om een groot aantal projectsites te verwerven via recht van opstal en heeft nu reeds voldoende reserve voor de realisatie van het BSO in Wetteren. In Wichelen en Laarne zijn bijkomende inspanningen nodig, maar tonen zowel de ambitie van de gemeentebesturen als de plannen van de SHM de haalbaarheid aan van het objectief binnen de voorziene termijn van De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties neerzet voor deze doelstelling. - De SHM heeft einde 2013 nog m² grond in bezit, waarvan zowat m² bebouwbaar is. Daarbij zijn 3 kleine percelen en 3 grotere terreinen in Wetteren voor circa m², 1 terrein in Laarne van ongeveer 1.700m² en 1 terrein in Wichelen van 3.800m². In Wetteren zijn eind 2013 al 7.419m² gereserveerd voor om in de periode nieuwe sociale woonprojecten te realiseren voor 65 huurwoningen (18 aangemeld en 47 geprogrammeerd). Die 7.419m² grond maken deel uit van een totaal van m² die in periode werd verworven in de verkaveling Diepenbroek. - Met een grondreserve van 1,84 ha bevindt de maatschappij zich bij de laagste 20 % van alle SHM s in Vlaanderen. Toch volstaat de grondreserve van 1,24 ha in Wetteren om te voorzien in de 19 sociale huurwoningen die nog moeten worden gerealiseerd. Van de 98 die de SHM nog voor zichzelf vooropstelde blijven er nog 19 te plannen woningen over (na de 18 aangemelde, de 47 geprogrammeerde en de 14 op terrein verworven via het recht van opstal). In Laarne kan, eveneens via een recht van opstal, Eigen Dak 53 nieuwe sociale huurwoningen plannen, waarmee het nog ontbrekende deel van het BSO van 29 woningen ruimschoots kan worden ingevuld. In Wichelen ten slotte, zijn er 35 woningen voorzien op terreinen die ook via een recht van opstal ter beschikking zijn van de SHM. Er zijn bovendien nog 20 bijkomende sociale huurwoningen aangemeld in 2 projecten van 5 en van 15 woningen. Ook in Wichelen is het BSO binnen bereik met nog 4 woningen te verwezenlijken binnen een termijn van 10 jaar tot VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 12 VAN 53

13 - Ieder voorstel van de gemeenten of van private eigenaars tot aankoop van particuliere gronden wordt onderzocht in overleg met de gemeenten, rekenig houdend met de historiek van de grond in functie van de prijs. Naast een redelijke prijs, de potentie van de grond (bodemvervuiling, draagkracht, overstromingsgevaar) stelt de SHM als voorwaarde dat minimum 6 woongelegenheden moeten kunnen gerealiseerd worden zodat de schaal van het project financieel voldoende interessant uitkomt. De visitatiecommissie vindt deze opstelling van de SHM tegenover al te kleine (en bijgevolg dure) projecten terecht gezien de precaire financiële situatie van de maatschappij. - Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt ook dat alle voorstellen inzake recht van voorkoop werden onderzocht. In 2012 werden 98 dossiers voorgelegd. Ze werden tot op heden steeds afgewezen omdat het meestal kleine percelen betrof die niet geschikt bleken om er een financieel haalbaar sociaal woonproject op te realiseren. In geval er grotere percelen aangeboden werden, lag de prijs sterk boven de prijs die de SHM bereid is te betalen binnen haar financiële mogelijkheden. De visitatiecommissie kan moeilijk een oordeel vellen over deze dossiers, maar verwacht dat de SHM toch een pro-actievere houding aanneemt met het oog op toekomstige ontwikkelingen in betere tijden. Dit gebeurt uiteraard best in samenspraak met de gemeenten. - Uit overleg met de beleidsverantwoordelijken van de drie gemeenten blijkt dat men in Wichelen en Laarne bereid is om meer dan het BSO-objectief in 2025 te realiseren. De gemeentebesturen verzekeren niet alleen hun vaste wil om versneld nieuwe projecten te zien starten, maar geven aan dat zij voldoende opportuniteiten zien. Volgens Eigen Dak zijn die opportuniteiten niet altijd zo opportuun als ze op het eerste moment lijken. Ook dit spanningsveld is voor de visitatiecommissie een aanwijzing om het overleg met de beide gemeenten intensiever te voeren dan voorheen. Indien de gemeenten en de SHM deze ambities hebben, dan kunnen zij niet langer ad hoc dossier per dossier bekijken, maar dienen ze de handen in elkaar te slaan voor een meer actieve benadering. - De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken of het patrimonium van de intercommunale Dender Durme Schelde die in het actieterrein van de SHM liggen niet overgenomen kan worden. Omdat het voor de intercommunale gezien het gewijzigde wettelijke kader niet langer opportuun is om zelf patrimonium te beheren overweegt de intercommunale eventueel haar huurwoningen te verkopen. - Eigen Dak kan door het verwerven van gemeentegronden via een recht van opstal de voorfinancieringskost voor de realisatie van nieuwe sociale woonprojecten sterk beperken. Dit betekent natuurlijk wel dat deze gronden niet worden opgenomen bij de grondreserve in de prestatiedatabank. Via deze methodiek is de SHM er in geslaagd projectgronden te verwerven voor 8 sites in totaal goed voor 112 woningen (83 appartementen en 19 eengezinswoningen) : 14 in Wetteren, 53 in Laarne en 35 in Wichelen (zie ook hoger in verband met het BSO). Ook indien één van de gemeentes vraagt aan de SHM om een grond te verwerven, vraagt men in eerste instantie dat de gemeente hiervoor zou instaan, zodat de SHM in afwachting van de goedkeuring van het voorontwerp via recht van opstal de grondpositie kan overnemen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 13 VAN 53

14 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed Eigen Dak zorgt voor een breed aanbod aan verschillende woningtypes. Zowel de ambtenaren van gemeenten en OCMW's als de beleidsverantwoordelijken bevestigen dat de SHM diverse doelgroepen bereikt en haar aanbod daarop afstemt. Er is een samenwerkingsproject met de vzw Sint-Lodewijk voor mensen met een motorische beperking en een overeenkomst met het OCMW voor versnelde toewijzingen voor dakloze gezinnen. Een groot deel van de woningen die tot 2008 werden verhuurd als bejaardenwoning, zullen nu in het nieuwe lokaaltoewijzingsreglement voor senioren worden voorbehouden. Omwille van de talrijke positieve initiatieven waar de SHM aan participeert kent de visitatiecommissie de SHM hier een goede beoordeling toe. - Eigen Dak zorgt voor een breed aanbod aan woningtypes en baseert zich bij projectontwikkeling op de wachtlijsten bij het bepalen van de woningtypes. Uit de cijfers van de kandidaat-huurders blijkt de nood aan kleinere woningen met 1 en 2 slaapkamers. Eind 2013 had 70 % van de kandidaat-huurders één of geen kind, ook is 70 % van de kandidaathuurders alleenstaand. Op basis van deze vaststelling heeft de raad van bestuur beslist in de nieuwe bouwprojecten 70% woningen met 2 slaapkamers te voorzien. De SHM realiseert verder ook woningen met 4 en 5 slaapkamers voor grote gezinnen bij nieuwbouw (Diepenbroek) en bij renovatie van woningen (Achttien Augustuslaan). De gemiddelde wachttijd is 24,5 maanden. - Tot 2008 beschikte de SHM over 90 bejaardenwoningen. Omwille van het gewijzigde sociaal huurbesluit kon dit niet langer Om dit op te vangen is in de drie gemeenten waar de SHM werkt een lokaal toewijzingsreglement (LTR) goedgekeurd door de gemeenteraad. De gemeenten moeten nu het toewijzingsreglement nog ter goedkeuring voorleggen aan de minister van Wonen. De doelgroep van het toewijzingsreglement beperkt zich tot senioren. De gemeenten Wetteren, Wichelen en Laarne willen respectievelijk 34, 10 en 12 woongelegenheden met 1 slaapkamer met voorrang toewijzen aan senioren. - Momenteel is het project Den Binder in uitvoering. Het is een samenwerkingsproject van Eigen Dak en de vzw Sint-Lodewijk, een voorziening voor mensen met een motorische beperking. Dit nieuwbouwproject omvat 24 kamers voor volwassenen met een motorische beperking en 20 sociale huurappartementen. Op de twee bovenverdiepingen bouwt Eigen Dak de 20 sociale huurappartementen. Vier appartementen zullen aangepast zijn aan de noden van mensen met een motorische beperking. - Bij nieuwe projecten krijgen de ontwerpers de opdracht 10% van de woningen uit te rusten als aangepaste woning. De SHM stelt vast dat er zeer weinig rolstoelgebruikers op de wachtlijst staan. Om te vermijden dat een aangepaste woning niet optimaal wordt benut, neemt de SHM contact op vzw Sint-Lodewijk met de vraag of zij residenten hebben met een motorische beperking die geïnteresseerd zijn om zelfstandig te wonen. Op het lokaal woonoverleg te Wetteren werd recent gevraagd om ook de aangepaste woningen op te nemen in het toewijzingsreglement voor senioren zodat deze woningen bij gebrek aan kandidaat-huurders rolstoelgebruikers bij voorrang aan 65+ers kunnen toegewezen worden. Deze vraag wordt verder onderzocht door Wonen-Vlaanderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 14 VAN 53

15 - Er is sinds oktober 2010 wel een overeenkomst met het OCMW van Wetteren betreffende voorrang aan dakloze gezinnen. Concreet worden er jaarlijks een 3 à 4 tal woningen van de SHM aan deze laatste doelgroep toegewezen via deze overeenkomst. - Er is één woning van de SHM in verhuring buiten het sociaal huurstelsel. Deze wordt door het OCMW van Wetteren ingehuurd als doorgangswoning. Sedert 5 jaar zijn er 5 aangepaste woningen verhuurd aan minder-validen (3 in Wetteren en 2 in Laarne). - Tijdens de gesprekken met de vertegenwoordigers van de gemeenten en andere actoren zoals de OCMW s en CAW s werd bevestigd dat Eigen Dak in overleg met het lokale actoren haar beleid afstemt op diverse doelgroepen. Ondanks de vele goede initiatieven waar de SHM aan participeert ontbreekt het nog aan een uitgeschreven visie van de maatschappij op haar doelgroepenbeleid. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij hier werk van maakt, om haar doelgroepen in de toekomst nog beter te kaderen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eigen Dak realiseerde in de afgelopen jaren sociale huurwoningen aan een tempo dat gelijk loopt met het gemiddelde van de Vlaamse SHM s. Indien de SHM dit tempo aanhoudt dan zal ze er ook in slagen om in elk van de 3 gemeenten de realisatie van het objectief voor sociale huur mogelijk te maken. Uiteraard moeten hiervoor wel de noodzakelijke projectgronden beschikbaar zijn. De SHM levert vrij veel inspanningen in haar zoektocht naar mogelijkheden voor nieuwe realisaties rekening houdend met een verantwoord ruimtegebruik, redelijke prijzen en goede locaties. Hierdoor beschikt men vandaag in Wetteren over voldoende grondreserve om dit BSO te helpen realiseren. In Laarne en Wichelen waar er minder opportuniteiten waren, wordt samen met de gemeenten actiever uitgekeken naar opportuniteiten om het vereiste realisatietempo aan te houden. Ofschoon de SHM geen uitgeschreven visie heeft op het doelgroepenbeleid participeert ze aan tal van initiatieven die aantonen dat men wel degelijk een doelgroepenbeleid voert. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 15 VAN 53

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar Eigen Dak heeft nog heel wat achterstand inzake het ERP2020. Dit heeft uiteraard te maken met het feit dat men slechts sedert een 6-tal jaar bezig is met een inhaaloperatie inzake renovatiewerken. Er werd pas recent een onderhouds- en renovatieplanning opgemaakt voor de periode in functie van de ouderdom van de woningen, de deadlines van het ERP2020 en de gelijkmatige spreiding van de kosten. Maar deze renovatieplanning is nog niet compleet, omdat nog niet voor alle projecten de juiste aanpak gekend is. Omdat de achterstand inzake ERP dermate groot is en de renovatieplanning nog belangrijke lacunes bevat oordeelt de visitatiecommissie een voor verbetering vatbaar voor deze operationele doelstelling. - Inzake het bereiken van de doelstellingen van het ERP2020 voldeed eind 2013 ruim 39% van het patrimonium aan de drie basisvereisten, namelijk een energiezuinige verwarmingsinstallatie, dubbele beglazing en dakisolatie. 78% van de SHM s staat al verder, zodat hier voor Eigen Dak nog een forse inhaaloperatie voor de boeg ligt - 93,44 % van het patrimonium beschikt al over dubbele beglazing, 42 % van de SHM s doet beter; - 61,22 % van de woningen voldoet aan de norm van daksiolatie, 22% van de SHM s doet het beter; - Problematisch is dat slechts 44% van het patrimonium beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie, slechts 2 SHM s hebben hier een slechtere score; - Naast de gebreken op de 3 basisvereisten, beschikt 55% van de woningen niet over een spouwmuur of over gevelisolatie - Begin 2015 beschikt 100% over dubbele beglazing en voldoet 66% aan de norm voor dakisolatie. - De effectieve start van het renovatieprogramma dateert van In de periode werden al 400 woningen gedeeltelijk aangepakt. Er is een gedetailleerde renovatieplanning en eveneens een planning groot onderhoud en herstellingen. Hierbij wordt gestreefd naar een gelijkmatige spreiding van de kosten over de diverse jaren. Deze planning is evenwel nog niet volledig omdat van niet alle projecten volledig duidelijk is, hoe men de renovatie zal aanpakken. 15 projecten staan ingeschreven om voor meer dan 300 woningen de nodige renovaties door te voeren tussen 2014 en Ook de nood aan regulier onderhoud door haar werklieden wordt gedetailleerd gepland. Hoofdzakelijk voor schilderwerken legt de SHM bijvoorbeeld voorzieningen aan op basis van eenheidsprijzen en periodiciteit zodat ze op het einde van de planningstermijn kunnen uitgevoerd worden. De eigen onderhoudsploeg telt 2 voltijdse onderhoudsmannen. Ze staat in voor courante onderhouds- en herstellingswerken en kleinere renovatiewerken. Ze kunnen ook in dringende gevallen snel ter plaatse gaan Voor eerder gespecialiseerde herstellingswerken (elektriciteit, sanitair, cv, dakwerken) wordt een beroep gedaan op externe aannemers. De onderhouds- en herstellingswerken worden bijgehouden in de module onderhoud en herstellingen van Sociopack. Uit gesprekken met de huurders blijkt dat zij tevreden zijn met de huidige aanpak en aangeven dat er snel gereageerd wordt op meldingen van technische problemen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 16 VAN 53

17 - De Maatschappij is recent ook gestart met de opmaak van projectfiches waarop de technische kenmerken van het gebouw of de woninggroep zijn genoteerd. Daarin staan het bouwjaar en alle technische gegevens over renovaties, buitenschrijnwerk, isolatie, verwarming, warm water, kookfornuis, regenwaterpomp, ventilatie vermeld. De visitatiecommissie wijst op de noodzaak van de volledige inventarisatie van het woningpatrimonium. Dat is noodzakelijk om vanuit die inventaris een adequate onderhouds- en renovatieplanning op te maken en de lacunes die er heden zijn te kunnen invullen. - De grote uitdagingen van vandaag zijn te wijten aan het feit dat men voor 2008 te weinig aandacht schonk aan de kwaliteit van het patrimonium en dat het gevolg van de renovatiedruk nu wel voor liquiditeitsproblemen kan zorgen, maar dat die niet onoverkomelijk zijn. - De liquide reserves zijn historisch laag. De grote uitdaging bestaat er voor Eigen Dak in dat ze een evenwicht moet zoeken tussen de financiële leefbaarheid en de verwezenlijking van het BSO en het ERP2020 enerzijds en een evenwicht tussen renovatie, vervangingsbouw of verkoop anderzijds. Om bijkomende liquide middelen te verwerven is wat dat laatste betreft in de financiële planning de verkoop van 1 woning per twee jaar opgenomen van woningen van het oudste deel van het patrimonium. De visitatiecommissie suggereert dat dit vooral aangewend wordt om de renovaties die dringend zijn, maar niet geprogrammeerd zijn toch op te starten. Het is immers vooral voor renovaties dat er middelen ontbreken en wachttijden voordoen, terwijl dat net het meest urgente is dat Eigen Dak moet aanpakken. Woningen die leegstaan omwille van ongeschikt of onbewoonbaarheid zullen immers ook wegen op de liquiditeitspositie van de SHM. - De structurele leegstand bedraagt 4,2% van het patrimonium of 37 woningen, 75 van de SHM s doet het beter dan Eigen dak. Dit heeft vooral te maken met woningen die staan te wachten op een renovatie. Tot slot vermeldt de visitatiecommissie dat de niet-structurele leegstand bij Eigen Dak in vergelijking met de andere SHM s relatief laag is. Met bijna 0,46% doen meer dan 80% van de SHM s het slechter. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om versneld de renovatienoden en hun bijkomende kostenplaatje in beeld te brengen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Voor een SHM gelden twee verwachtingen (vereisten) voor milieuvriendelijkheid: beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning om de ERP2020 doelstellingen te halen (zie OD 2.1) en een duidelijke visie hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en deze visie goed in praktijk brengen. De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu moet steunen op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De SHM geeft zelf aan niet echt vertrouwd te zijn met de verwerking van het aspect milieu binnen het patrimonium tot recent. Een duidelijke visie hierin bestaat heden niet. In de laatste projecten wordt wel stelselmatig van in ontwerpfase tot uitvoering aandacht gegeven aan het energiezuinig omspringen met het patrimonium en het leefbaar maken van de ruime omgeving. De SHM beschikt sedert 1/7/2014 over een uitgeschreven aanzet tot nota inzake milieu en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 17 VAN 53

18 duurzaamheid. Deze is evenwel heel beperkt Vanuit die optiek geeft de visitatiecommissie dan ook de score voor verbetering vatbaar voor deze operationele doelstelling. - Eigen Dak beschikt sedert 1/7/2014 over een uitgeschreven aanzet tot nota inzake milieu en duurzaamheid. Voor de visitatiecommissie is deze aanzet evenwel te beperkt. Tegelijk zien we dat de SHM in diverse bouwprojecten werkt met zonneboilers, regenwaterrecuperatie, toiletspoeling met spaarknoppen, groendaken, spaarlampen, rookmelders, energiescans. We zien tal van kleinere en grotere ingrepen die de duurzaamheid ten goede komen, maar veel van hen behoren vandaag tot de wettelijke vereisten. Enkele voorbeelden van deze ingrepen: - In het project Nerenweg-Kordewagenstraat te Kalken werd tevens een handpomp geplaatst aan een reeks garages zodat ook de huurders van een garage hun auto kunnen reinigen met regenwater. - In het project 16 huurwoningen en 14 koopwoningen Kordewagenstraat Kalken werd een zonneboilersysteem in combinatie met een condenserende gaswandketel geïnstalleerd - Bij het project Den Binder werd een deel van het plat dak uitgerust als groendak al was dit vooral omwille van visuele aspecten. In dit project wordt een wadi met filtersysteem voorzien vooraleer het regenwater overloopt naar de achterliggende beek, dit was dan weer een opgelegde stedenbouwkundige vereiste.er is ook een thermografisch onderzoek voorzien. - Voor de continue buitenverlichting van de algemene delen in appartementsgebouwen wordt bij de nieuwe projecten gewerkt met spaarlampen. Ook de gemeenschappelijke delen in de gerenoveerde appartementsgebouwen worden verlicht met spaarlampen. - In nieuwe projecten oa de 37 appartementen Boombosstraat en Zandvleuge Kalken werkt de verlichting van de gangen op bewegingsmelders. - Bij de renovatiewerken wordt gestreefd naar maximale na-isolatie van de woningen. In de 72 appartementen in de Roosbroeklaan werd de buitenschil van de 3 appartementsgebouwen volledig ingepakt met glaswolisolatie en werden alle appartementen voorzien van een individuele condenserende gaswandketel, vloerisolatie en ventilatiesysteem C. De ramen werden vervangen door hoogwaardig PVC-schrijnwerk met hoogrendementsglas. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat dak-, vloer - en gevelisolatiewerken gelijktijdig gebeuren. - In 2012 stelde Eigen Dak het energie-snoeibedrijf Goed Wonen Dendervallei aan voor het plaatsen van rookmelders in het volledige patrimonium in combinatie met een gratis energiescan. Het energie-snoeibedrijf zorgde in 2013 voor het gelijktijdig plaatsen van spaarlampen, een waterbesparende douchekop, radiatorfolie of buisisolatie. In 2014 werden nog 182 energiescans uitgevoerd (148 in Wetteren en 44 in Laarne). De SHM beschikt sedert 1/7/2014 over een uitgeschreven aanzet tot nota inzake milieu en duurzaamheid. Deze is evenwel heel beperkt. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om deze verder uit te werken steunende op de twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 18 VAN 53

19 OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Eigen Dak maakt haar woningen toegankelijk voor diverse doelgroepen en heeft een concrete strategie hiervoor. Deze strategie is een combinatie van een 10% norm aangepaste woningen bij alle nieuwbouw projecten en een aantal specifieke doelgroepgerichte projecten. Men combineert dit met een doelgroepenbeleid die enige flexibiliteit tussen doelgroepen tracht in te bouwen (zie OD1.5). De SHM investeert niet in aanpasbare woningen, maar tracht via de aangepaste woningen een alternatief te bieden via mutaties. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. - Eigen Dak heeft eind woningen, die aangepast zijn voor mensen met een motorische beperking. Inmiddels zijn in 2014 in Wetteren nog 2 gelijkvloerse appartementen voor mindervaliden opgeleverd, zijn nog 8 aangepaste woningen in uitvoering in Wetteren en worden er nog 2 appartementen voorzien in Wichelen. Op korte termijn zal de SHM over 18 aangepaste woningen beschikken voor bewoners met een fysieke beperking. - Bij de laatste architectuuropdracht (Anker in Serskamp) werd expliciet in het programma van eisen opgenomen dat 10% van het aantal realiseerbare eenheden mindervalidenappartementen moeten zijn (2 appartementen). - Bij de mindervalidenappartementen streeft de SHM steeds naar een direct contact tussen de slaapkamer en de leefruimte zodat bedlegerige personen overdag het contact met hun partner of bezoekers kunnen behouden. - Eigen Dak realiseert momenteel met de vzw Sint-Lodewijk het project De Binder dat voorziet in 24 kamers voor volwassenen met een motorische beperking en 20 sociale huurappartementen waarvan 4 zullen aangepast zijn aan de noden van mensen met een motorische beperking. - De SHM opteert niet voor het bouwen van aanpasbare woningen omdat het de voorkeur geeft aan mutaties. Wel wordt positief ingespeeld op de individuele vragen van huurders die aanpassingen vragen om hun zelfredzaamheid in de woning te kunnen behouden die ten dele bekostigd worden via een tegemoetkoming van het VAPH, het overige deel is ten laste van de huurder. De aanpassingen variëren van het plaatsen van een handbeugel in de badkamer en het plaatsen van een traplift tot het plaatsen van rails op het plafond om een persoon met een motorische handicap te verplaatsen alsook tot het plaatsen van een volledig aangepaste keuken. In 2013 kregen 2 huurders de toestemming om hun woning aan te passen, 4 huurders kregen versneld een andere woning toegewezen omwille van hun beperkte mobiliteit. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 19 VAN 53

20 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eigen Dak heeft nog een grote inhaalbeweging voor renovatie en vervanging van haar patrimonium en het bereiken van de ERP2020-normen voor de boeg en bovendien zijn niet alle projecten volledig in de renovatieplanning opgenomen. De SHM heeft ondanks diverse goede intenties haar visie op milieuvriendelijk bouwen nog onvoldoende uitgewerkt alsook geïmplementeerd. Eigen Dak maakt haar woningen toegankelijk voor diverse doelgroepen via een combinatie van een 10% norm aangepaste woningen bij alle nieuwbouw projecten en een aantal specifieke doelgroepgerichte projecten. De SHM investeert niet in aanpasbare woningen, maar tracht via de aangepaste woningen een alternatief te bieden via mutaties. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK PAGINA 20 VAN 53