Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo

Transcriptie

1 Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo Visitatiegesprekken op 11 december 2014 Definitief visitatierapport van 29 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen Datum definitief rapport: zondag 29 maart 2015 Datum visitatiegesprekken: donderdag 11 december 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 18 februari 2015 Erkenningsnummer SHM: 9560 Contactgegevens SHM: Tongerlodorp 1, 2260 Westerlo 014/ Directeur: de heer Bart Vansant Voorzitter: de heer Daniël Claes Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Geel, Grobbendonk, Herentals, Herenthout, Herselt, Hulshout, Laakdal, Meerhout, Olen, Vorselaar, Westerlo Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Luc Joos, commissielid Gerard van Bortel, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Kleine Landeigendom Zuiderkempen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 2 VAN 42

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM KLEINE LANDEIGENDOM ZUIDERKEMPEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 3 VAN 42

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling over de periode van de SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen, kortweg KLE Zuiderkempen, te Westerlo De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 4 VAN 42

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 5 VAN 42

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Goed OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Uitstekend OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Uitstekend OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Uitstekend OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Uitstekend OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude n.v.t. OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 6 VAN 42

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen werd onder de naam Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom De Zuiderkempen samenwerkende maatschappij opgericht op 7 juni Voor de oorlog vanaf 1936 en tot eind jaren 40 bemiddelde de SHM alleen maar sociale leningen. Pas later startte KLE Zuiderkempen met bouwactiviteiten en realiseerde ze complexbouw, bouw van in complexen gegroepeerde woningen of groepswoningbouw. Van 1950 tot en met 2013 heeft de SHM in totaal woningen gebouwd, waarvan eengezinswoningen en 124 appartementen. De SHM heeft het grootste deel van de woningen in grote groepen gebouwd. Twee derde van het gerealiseerde kooppatrimonium ligt in 14 wijken van elk 50 tot 300 woningen. Een kwart van de realisaties is kleinschaliger, met tussen 11 en 50 woningen, en een minderheid is nog kleiner, 1 tot 10 woningen. Vandaag is KLE Zuiderkempen actief in het bouwen en verkopen van sociale koopwoningen en in het bemiddelen van sociale leningen van de VMSW. Aan gefaseerde uitbreiding tot alsmaar grotere wijken wordt sinds een 15-tal jaar niet meer gedaan, met uitzondering van de wijk Sint-Janneke in Herentals waar in 2009 nog 24 nieuwe koopwoningen zijn toegevoegd aan de 165 bestaande. De bouw van meer kleinschalige groepsbouw, ook in gemengde projecten koop- en huurwoningen, is nu het meest gangbaar. Vanaf 1992 heeft KLE Zuiderkempen, als eerste SHM in Vlaanderen, sociale koopappartementen aangeboden. Tot nu verkocht ze er 126 in 15 projecten in 9 gemeenten in haar actieterrein. Alleen in Herenthout en Herselt was dat tot nu toe nog niet het geval. De CVBA Kleine Landeigendom Zuiderkempen heeft 33 aandeelhouders: 20 private en 13 publieke aandeelhouders, namelijk de provincie Antwerpen, de Vlaamse gemeenschap en de 11 gemeenten in het actieterrein. De raad van bestuur telt 15 leden: 3 private en 12 publieke aandeelhouders, de provincie Antwerpen en de 11 gemeenten in het actieterrein. Het directiecomité van 6 leden bestaat uit de voorzitter en de ondervoorzitter van de raad van bestuur, 3 bestuursleden en de directeur. In 2009 had de SHM 5 voltijdse medewerkers, de directeur met 2 administratieve en 2 technische krachten. In 2010 is daar een financieel verantwoordelijke bijgekomen en in 2012 een architect. Op dit ogenblik beschikt KLE Zuiderkempen over 7 voltijdse medewerkers. De SHM werkt nauw samen met de 11 gemeenten in haar actieterrein en met 3 SHM s, die sociale huurwoningen aanbieden: Geelse Huisvesting (Geel), Eigen Haard (Herentals), en De Zonnige Kempen (Westerlo). In tegenstelling tot de andere genoemde SHM s zijn er met De Heibloem uit Olen nog geen projecten gerealiseerd of gepland. Met de SVK s Zuiderkempen (Geel) en ISOM (Intergemeentelijke Samenwerking OCMW s Middenkempen - Herentals) zijn er geen contacten. Wel is er samenwerking met de Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij Kempen (IOK - Geel), onder meer bij de aankoop van gronden door KLE Zuiderkempen en met de recente opdracht van de SHM aan de IOK voor een stedenbouwkundige studie op één van de Woonuitbreidingsgebieden (WUG) in Herselt. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de ontleners bij KLE Zuiderkempen bedroeg in het jaar Bij ruim 1/3 van de SHM s die sociale leningen aanbieden was dit inkomen lager. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen varieerde over de periode van minimaal in 2011 tot maximaal in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 7 VAN 42

8 De mediaan verkoopprijs van een sociale koopwoning van de KLE Zuiderkempen varieerde van in 2009 over in 2011 tot in In 2009 was de verkoopprijs bij 2/3 van de SHM s nog lager, in 2011 nog slechts bij 1/6 van de SHM s en in 2013 was de mediaan verkoopprijs bij geen enkele andere SHM lager. 3.2 Beschrijving omgeving Het huidige actieterrein van KLE Zuiderkempen kwam tot stand op 1 januari 1977 bij de fusie van 23 kleine gemeenten tot de huidige 11. Twee kleine gemeenten werden bij Heist-op-den- Berg gevoegd en verdwenen uit het oorspronkelijke actieterrein (zie verder tabel BSO-koop). Op 31 december 1986 telde het actieterrein inwoners op een oppervlakte van hectare. Tot vandaag wordt zowel over de (historische) stad Herentals, de (jonge) stad Geel en 21 dorpen gesproken als over de 11 (administratieve) gemeenten. In 2013 is het aantal inwoners toegenomen tot of met 17% ten opzichte van Eind 2009 zijn er in het actieterrein huishoudens. Er wordt een toename van het aantal huishoudens verwacht met 8% tot circa in 2020, en met 14% tot in In vergelijking met de groep van 10 SHM s die uitsluitend koopwoningen aanbieden, is het aantal huishoudens in het actieterrein van KLE Zuiderkempen eerder bescheiden; er zijn maar 2 actieterreinen van SHM s waar het aantal huishoudens kleiner is. Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen in 2011 bedroeg voor het actieterrein Per gemeente varieerde dit inkomen licht van in Herenthout tot in Grobbendonk of een verschil van 6%. De werkloosheidsgraad in het actieterrein was bijna 7%; deze was het laagst in Grobbendonk met 6% en het hoogst in Herentals met 8%. Het gemiddelde aandeel leefloners kwam op 0,24%, met als laagste 0,09% in Hulshout en als hoogste 0,53% in Geel. Het aandeel inwoners van 65 en ouder in het actieterrein was 17%. In Vlaanderen is het gemiddeld netto-belastbaar inkomen in of 1% hoger dan in het actieterrein. De werkloosheidsgraad ligt op 6% of 1% lager dan in het actieterrein; het aandeel leefloners op 0,23% of eveneens iets lager. Van de totale Vlaamse bevolking is 21% 65 jaar of ouder dit is 4% hoger dan in het actieterrein. Samenvattend komen de sociaaleconomische kenmerken van het actieterrein grotendeels overeen met het Vlaamse gemiddelde, dit met uitzondering van het aandeel ouderen dat in het actieterrein een kwart lager ligt dan in Vlaanderen. In het actieterrein is de open bebouwing dominant met 52% van alle gebouwen, waar die in Vlaanderen uitkomt op 24%. Er is 21% halfopen bebouwing; in Vlaanderen is dat bijna gelijkaardig met 20%. Gesloten bebouwing neemt nog 10% in; die is in Vlaanderen goed voor 31%. Flatgebouwen hebben een aandeel van 17% in het actieterrein en 25% in Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis bedroeg in 2013 in Vlaanderen , met een stijging van 14% over de voorbije 5 jaar. In het actieterrein is die mediaan verkoopprijs met een stijging van ongeveer 15%. Ofschoon het verschil in mediaan verkoopprijs tussen het actieterrein en Vlaanderen vrij klein is, varieert de verkoopprijs in het actieterrein zelf zeer sterk, van in Meerhout tot in Grobbendonk. Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs in het actieterrein ; in Vlaanderen is die De verkoopprijs van appartementen varieert van in Meerhout tot in Westerlo. De mediaan grondprijs is 187 per m² in het actieterrein met een stijging van bijna 21% in de voorbije 5 jaar. De laagste grondprijs wordt genoteerd in Laakdal met 144 per m² en de hoogste in Grobbendonk met 240 per m². De mediaan grondprijs in Vlaanderen is 205. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 8 VAN 42

9 Op basis van de nulmeting van 31/12/2007 is het BSO voor sociale koopwoningen per gemeente bepaald. Voor het gehele actieterrein komt het BSO-Koop uit op 533 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31/12/ woningen moeten er tegen 2020 nog 381 bijkomende sociale koopwoningen worden gerealiseerd, of per gemeente (met vroegere dorpen, nu deelgemeenten, tussen haakjes): Stad GEEL (en een klein deel Oevel) BSO-Koop 100 -voortgang 7 of nog 93 te realiseren GROBBENDONK (Bouwel) BSO-Koop 33 -voortgang 0 of nog 33 te realiseren Stad HERENTALS (Morkhoven, Noorderwijk) BSO-Koop 86 -voortgang 66 of nog 20 te realiseren HERENTHOUT BSO-Koop 27 -voortgang 1 of nog 26 te realiseren HERSELT (Ramsel) BSO-Koop 45 -voortgang 0 of nog 45 te realiseren HULSHOUT (Houtvenne, Westmeerbeek) BSO-Koop 31 -voortgang 10 of nog 21 te realiseren LAAKDAL (Varendonk, Eindhout, Veerle, Vorst) BSO-Koop 48 -voortgang 23 of nog 25 te realiseren MEERHOUT BSO-Koop 31 -voortgang 10 of nog 21 te realiseren OLEN BSO-Koop 36 -voortgang 19 of nog 17 te realiseren VORSELAAR BSO-Koop 23 -voortgang 0 of nog 23 te realiseren WESTERLO (Tongerlo, Zoerle-Parwijs, Oevel) BSO-Koop 73 -voortgang 16 of nog 57 te realiseren ACTIETERREIN BSO-Koop 533 -voortgang 152 of nog 381 te realiseren Vanaf 1 januari 2008 tot en met 31 december 2013 heeft KLE Zuiderkempen 119 nieuwe sociale koopwoningen gerealiseerd. Geelse Huisvesting heeft er 3 en Zonnige Kempen 15 in Laakdal. KLE Zuiderkempen realiseert bovendien nog 27 wederverkopen van door haar na 1998 verkochte sociale koopwoningen die terug ingekocht zijn in de periode De voortgang in het door de 11 gemeenten te realiseren BSO-Koop in het actieterrein komt eind 2013 op 183 woningen of 31 meer dan de vastgestelde voortgang van eind Er blijft een totaal van ( =) 350 sociale koopwoningen te realiseren in de volgende 7 jaar volgens een opgelegd (en niet aan een andere gemeente in het actieterrein overdraagbaar) quotum per gemeente. Voor sociale kavels is er een BSO-Kavel opgelegd voor elke gemeente in het actieterrein met uitzondering van Meerhout. Het BSO-kavels is vastgelegd op 28 in totaal voor de overige 10 gemeenten. Eind 2011 was de voortgang in de realisatie van het objectief beperkt tot 2 sociale kavels in Olen. Tegen 2020 blijven er 26 sociale kavels te realiseren in de overige 9 gemeenten samen. De realisatie van 14 bijkomende sociale kavels in Olen kan niet overgedragen worden naar andere gemeenten en vormt enkel een extra in Olen zelf. Het BSO-Huur komt voor het gehele actieterrein uit op woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31/12/ woningen moeten er tegen 2025 nog 696 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd worden of per gemeente (met vroegere dorpen, nu deelgemeenten, tussen haakjes): Stad GEEL (en een klein deel Oevel) BSO-Huur 246 -voortgang 36 of nog 210 te realiseren GROBBENDONK (Bouwel) BSO-Huur 86 -voortgang 53 of nog 33 te realiseren Stad HERENTALS (Morkhoven, Noorderwijk) BSO-Huur 187 -voortgang 120 of nog 67 te realiseren HERENTHOUT BSO-Huur 14 -voortgang -2 of nog 16 te realiseren HERSELT (Ramsel) BSO-Huur 96 -voortgang 19 of nog 77 te realiseren HULSHOUT (Houtvenne, Westmeerbeek) BSO-Huur 66 -voortgang 21 of nog 45 te realiseren LAAKDAL (Varendonk, Eindhout, Veerle, Vorst) BSO-Huur 102 -voortgang 44 of nog 58 te realiseren MEERHOUT BSO-Huur 72 -voortgang 31 of nog 41 te realiseren OLEN (opm. +11 woningen extra niet overdraagbaar) BSO-Huur 42 -voortgang 42 of nog 0 te realiseren VORSELAAR BSO-Huur 49 -voortgang 19 of nog 30 te realiseren WESTERLO (Tongerlo, Zoerle-Parwijs, Oevel) BSO-Huur 157 -voortgang 38 of nog 119 te realiseren ACTIETERREIN BSO-Huur voortgang 421 of nog 696 te realiseren VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 9 VAN 42

10 4. PRESTATIES VAN SHM KLEINE LANDEIGENDOM ZUIDERKEMPEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing KLE Zuiderkempen is een zuivere koopmaatschappij. Ze bouwt af en toe een aantal sociale huurwoningen in gemengde projecten die ze verkoopt aan een huurmaatschappij. Voorbeeld van deze werkwijze zijn 3 projecten in Herentals voor 9 woningen in 2009, 8 woningen in 2010 en 7 woningen in Alle woningen werden verkocht aan de SHM Eigen Haard. De beoordeling van de prestaties van KLE Zuiderkempen voor deze doelstelling is hier bijgevolg niet van toepassing omdat de SHM optreedt als sociaal projectontwikkelaar met de huurmaatschappij als vooraf bekende koper van de sociale huurwoningen. De huurmaatschappij brengt haar aankoop als een realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in bij de beoordeling van haar prestatie voor OD 1.1. Er is echter wel sprake van een prestatie van KLE Zuiderkempen bij het evolueren naar een echte woonmaatschappij bij OD 5.5 omwille van de nauwe samenwerking en haar onrechtstreekse bijdrage aan het BSO-Huur in de stad Herentals. Ook voor de toekomst staan er samenwerkingen op het programma voor de bouw van huurwoningen. Met Geelse Huisvesting zijn 3 projecten in ontwikkeling, 2 in Westerlo voor 8 en voor 6 huurwoningen en 1 in Meerhout voor 15 nieuwe sociale huurwoningen. In Herselt en in Grobbendonk werkt KLE Zuiderkempen samen met Zonnige Kempen in 2 projecten. De visitatiecommissie vond het moeilijk om een correct beeld te krijgen van de situatie en dringt er op aan dat de SHM s elk tijdig de juiste informatie aan de overheid bezorgen. Bij de voorbereiding van de visitatie bleek immers dat de woningen uit zulke projecten door de overheid dubbel geteld werden (zowel als een realisatie van KLE Zuiderkempen als van Eigen haard). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed Vergeleken met andere SHM s die sociale koopwoningen aanbieden slaagt de KLE Zuiderkempen er over de voorbije periode in om gemiddeld jaarlijks een hoog aantal nieuwe sociale koopwoningen te realiseren. Bovendien is nog een hoog aantal nieuwe sociale koopwoningen aangemeld bij de VMSW en staan er veel nieuwe woningen op een uitvoeringsprogramma. De SHM zorgt voor de nodige continuïteit door met grote regelmaat nieuwe projecten op te starten. De visitatiecommissie vindt dat KLE Zuiderkempen goede prestaties levert voor deze doelstelling. - In 11 projecten realiseerde KLE Zuiderkempen in de voorbije 5 jaar 120 nieuwe sociale koopwoningen of gemiddeld 24 per jaar. Bij 2/3 van de SHM s lag dit aantal woningen lager. Uit gegevens over de voorgaande periode van 13 jaar blijkt de SHM op ongeveer dezelfde gemiddelden per jaar uit te komen, met 354 woningen in 32 projecten of gemiddeld 27 woningen per jaar. De analyse geeft blijk van een grote continuïteit over de voorbije 18 jaar van 1996 tot en met VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 10 VAN 42

11 - In 2013 staan er bij KLE Zuiderkempen 25 projecten op stapel voor een totaal van 343 aangemelde en geprogrammeerde sociale koopwoningen. Eind 2013 zijn 217 woningen aangemeld in 14 projecten. Bij meer dan 4/5 van alle SHM s lag dit aantal lager. Dat zijn woningen die op middellange termijn zullen worden gerealiseerd. Wat op een uitvoeringsprogramma staat, wordt verwacht op korte termijn gerealiseerd te worden. Dit is het geval voor 126 nieuwe koopwoningen in 11 projecten. Meer dan de helft van de SHM s heeft minder woningen op die korte termijnplanning staan. - De projecten zijn zo gespreid over de 11 gemeenten in het actieterrein dat voor 8 gemeenten bij realisatie van deze projecten het BSO-koop bereikt wordt. In Herenthout en Geel zijn wel voldoende projecten in beeld, maar nog niet ver genoeg ontwikkeld om zekerheid te hebben dat het objectief binnen bereik is. In Grobbendonk is sprake van 2 projecten, maar is het verder nog niet geheel duidelijk of die zullen volstaan om het BSO te behalen. Als de voortgang tot eind 2013 in rekening wordt gebracht zijn er tegen 2020 nog 381 sociale woningen te realiseren in het actieterrein. Uit wat voorafgaat en op voorwaarde dat de SHM haar planning rigoureus opvolgt acht de visitatiecommissie het waarschijnlijk dat het BSO zal kunnen gerealiseerd worden. - Uit gesprekken met de raad van bestuur en met de directie blijkt een toenemende zorg over de doorlooptijden van projecten. Bij langdurige projectontwikkelingen bestaat het risico dat de omstandigheden waarin het project oorspronkelijk is vormgegeven, zodanig wijzigen dat er niet veel anders op zit dan het project grotendeels te hertekenen. De SHM weet dat ze hieraan weinig kan doen. Toch heeft ze onlangs beslist om, onder meer omwille van tijdwinst, meer projecten volledig in eigen beheer op te nemen en niet langer maximaal, maar eerder minimaal beroep te doen op ontwerpbureaus. In OD 3.1 en OD 5.2 wordt op nog andere aspecten van deze wending in de projectaanpak teruggekomen. De visitatiecommissie ziet het alsmaar langer worden van de doorlooptijden bevestigd in de gerealiseerde projecten van de SHM. De gemiddelde periode tussen het jaar van de projectidentificatie en dat van de voorlopige oplevering evolueert van minder dan 4 jaar in de periode 1996 tot 2001, over 6 jaar tussen 2001 en 2007, naar bijna 8 jaar tussen 2008 en De visitatiecommissie waardeert de inspanning van de SHM om door zoveel mogelijk projecten volledig in eigen beheer te ontwikkelen, te proberen die termijnen in te korten. Ze suggereert KLE Zuiderkempen om de effecten op de doorlooptijd nauwkeurig op te tekenen zodat niet alleen het concrete resultaat maar ook de wijze waarop het is bereikt, zichtbaar worden. Daarmee kan de SHM aantonen dat ze niet alleen effectief tijdwinst boekt ten aanzien van door externe bureaus uitgevoerde vergelijkbare projecten, maar ook hoeveel tijd ze aan welke aspecten besteedt en waarom. - De koper van een sociale woning moet zich ertoe verbinden de woning 20 jaar lang zelf te bewonen. Bij een vervroegde verkoop, (wat bijvoorbeeld vaak voorkomt bij een echtscheiding), kan de SHM een schadevergoeding eisen of gebruik maken van haar recht om de woning weder in te kopen. KLE Zuiderkempen heeft beslist om systematisch alle door haar na 1998, toen door een wijziging van de Vlaamse Wooncode het recht tot wederinkoop voor SHM s tot 20 jaar werd opgetrokken, gerealiseerde woningen die te koop komen opnieuw in te kopen. Op die manier blijven de woningen ter beschikking van sociale kandidaat-kopers. In 2013 ging het om 3 woningen, op 5 jaar tijd om 22 woningen, die soms een 2 de en zelfs een 3 de keer worden verkocht. - Door bemiddeling van KLE Zuiderkempen heeft de VMSW over de periode in totaal 342 bijzondere sociale leningen toegekend (de leningen voor overname onverdeelde helft niet inbegrepen). Ondanks het relatief kleine actieterrein waarin KLE Zuiderkempen opereert, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 11 VAN 42

12 zijn er in de sector ongeveer evenveel SHM s die meer leningen bemiddelen als er SHM s zijn die minder leningen bemiddelen. De SHM bemiddelde 128 bijzondere leningen voor door haar gerealiseerde sociale koopwoningen. Ze bemiddelde evenwel ook 197 bijzondere sociale leningen voor aankoop en renovatie en nog 17 voor de realisatie van private nieuwbouw. Vooral de aantallen leningen voor aankoop en renovatie stijgen aanzienlijk in 2012 en 2013 vergeleken bij de 3 voorgaande jaren. Dat is te merken aan de jaarlijkse toename van het totaal aantal leningen van 43 in 2011 over 67 in 2012 tot 93 in De toename van het aantal leningen vertaalt zich ook in een stijging van het leenvolume met 42% van in 2012 naar in De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Zuiderkempen in de periode enerzijds een gestaag groeiend aantal bijzondere leningen bemiddelt. Anderzijds zijn er steeds meer SHM s die meer leningen dan KLE Zuiderkempen bemiddelen. In 2010 bekleedde de SHM nog de 71 ste procentuele plaats, terwijl ze nu de 54 ste procentuele plaats bezet (100 ste plaats betekent het grootste aantal leningen). Parallel stelt ze een zelfde evolutie vast bij de jaarlijkse leenvolumes. De SHM meent dat de oorzaak hiervan ligt in het feit dat ze in 2012 en 2013 relatief weinig sociale koopwoningen heeft gerealiseerd en dus daarvoor ook weinig leningen heeft verstrekt. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed Voor het realiseren van kavels deden de gemeenten tot nu toe altijd een beroep op de intercommunale IOK. Intussen blijkt dat de IOK geen sociale kavels kan realiseren, wel zogenaamde betaalbare kavels terwijl ook de piste van de sociale last op de private projectontwikkelingen niet langer mogelijk is. Ofschoon de SHM meent dat haar klanten beter gediend zijn met een sociale koopwoning, neemt KLE Zuiderkempen, op uitdrukkelijk verzoek van de betrokken gemeenten, de opdracht op zich voor de realisatie van het opgelegde BSO voor sociale kavels. De vaststelling dat intussen bijna de helft van de kavels gepland is, toont aan dat SHM en gemeenten over een strategie beschikken om het BSO-Kavel tijdig te bereiken en doet de visitatiecommissie besluiten dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. - Er zijn in totaal 26 kavels vastgelegd in het BSO-kavel in het actieterrein. De Heibloem heeft er daarvan in Olen 2 gerealiseerd; KLE Zuiderkempen 1 in Geel. - In Geel, Herselt, Laakdal en Vorselaar heeft de SHM beslist op welke locaties ze in totaal 10 kavels zal realiseren. Een 10-tal kandidaat-kopers heeft zich intussen ingeschreven op het register voor sociale kavels van KLE Zuiderkempen. - In Grobbendonk, Herentals, Herenthout, Hulshout en Westerlo is bekend welke piste zal worden gevolgd om de resterende 13 kavels te realiseren, maar zijn de locaties nog niet formeel vastgelegd. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen behoort in 2013 tot de 25% SHM s met de grootste grondreserves. Op vraag van de gemeenten verwerft de SHM, soms via een recht van voorkoop, regelmatig slechte panden om er met vervangingsbouwprojecten nieuwe woningen te realiseren. De SHM voert een dynamisch grondbeleid. Ze koopt, verkoopt en ontwikkelt voortdurend en breidt haar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 12 VAN 42

13 grondreserve nog jaarlijks uit. De visitatiecommissie vindt dat de SHM voor deze doelstelling goede prestaties levert. - In 2013 was de SHM eigenaar van een aantal terreinen in het ganse actieterrein met een totale omvang van 20,5 hectare, een toename met 2,7 hectare tegenover de 17,8 hectare in In de periode behoudt KLE Zuiderkempen haar positie tegenover de andere SHM s. Het aantal terreinen is toegenomen van 29 in 2009 tot 40 in De gegevens uit de jaarverslagen van de KLE Zuiderkempen bevestigen dit, maar geven een aanzienlijk grotere grondreserve. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de voortdurende wijzigingen in de grondreserve altijd meteen door te geven aan de VMSW zodat de meest actuele situatie ook op Vlaams niveau gekend is. Volgens het overzicht van de SHM zelf is de grondreserve van ruim 24 ha in 2009 intussen gegroeid tot bijna 31 ha in In 2014 is nog ongeveer 9 ha aangekocht. Wat de spreiding over de gemeenten betreft heeft de SHM aanzienlijke grondreserves van meer dan 1 ha in 7 van de 11 gemeenten in het actieterrein. In de 4 overige gemeenten is de grondreserve beduidend kleiner. Van de volledige grondreserve van 31 ha eind 2013 is intussen 0,5 ha verkocht en is 2,5 ha toegewezen aan concrete projecten. Van de overige 28 ha is bijna 6 ha of 20% gelegen aan een uitgeruste weg en bijgevolg direct inzetbaar voor projectontwikkeling, 11 ha of 40% deels gelegen aan een uitgeruste weg, en nog 11 ha niet gelegen aan een uitgeruste weg. Het komt erop neer dat grosso modo telkens 1/3 of een 10-tal ha kan ingezet worden voor projectontwikkeling op korte, middellange en lange termijn. Het gelegen zijn aan een uitgeruste weg is een voorwaarde om een stedenbouwkundige vergunning te kunnen verkrijgen (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening art ). Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. - De SHM richt zich niet enkel op nieuwbouw maar realiseert regelmatig vervangingsbouw op vraag van de gemeenten. Ze sloopt de aangekochte verkrotte en/of vervallen panden en bouwt er nieuwe sociale koopwoningen. Soms maakt de SHM daarbij gebruik van het recht van voorkoop. Dat gebeurt echter niet altijd omdat dikwijls afzonderlijke kleine percelen te koop aangeboden die voor de SHM niet interessant zijn voor een projectontwikkeling. Enkel door systematisch een recht van voorkoop toe te passen in een bepaalde straat, kan de SHM grotere ontwikkelingsmogelijkheden creëren. Op de lijst met gerealiseerde projecten in vervangingsbouw staan er 8 kleinere in Meerhout, Herentals, Westerlo, Hulshout en Laakdal, doorgaans maar van enkele woningen groot. 1 groter project voor 9 woningen in Meerhout en 1 voor 14 woningen in Herentals, zijn inbreidingsgerichte stads- en dorpskernversterkende initiatieven. Een bijzonder geval is het enige renovatieproject van de SHM, waarbij de in Westerlo aangekochte woning gerenoveerd en opnieuw verkocht is. In 2 projecten realiseert de SHM nieuwe koopwoningen met behoud van volume en gevels van bestaande gebouwen. In Hulshout heeft ze een schoolgebouwtje omgevormd tot 3 woningen, in Geel zal hetzelfde gebeuren met het badhuis van Stelen. Dit zijn voorbeelden van projecten die de SHM in de toekomst volledig in eigen beheer wil ontwikkelen. Op terrein van de Geelse Huisvesting in Meerhout heeft KLE Zuiderkempen via een recht van opstal een aantal koopwoningen gerealiseerd. - De raad van bestuur wijst op de goede relatie van KLE Zuiderkempen met de gemeentebesturen. Wanneer er zich een opportuniteit voordoet kijken de besturen doorgaans direct naar de SHM. In dit verband is de raad van bestuur ook van mening dat de SHM haar eigen middelen beter kan aanwenden voor grondverwerving dan ze bij de VMSW op de rekening te laten staan (zie ook OD 5.1 liquiditeitsratio). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 13 VAN 42

14 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat KLE Zuiderkempen haar aanbod goed afstemt op de noden van verschillende doelgroepen. De afstemming komt tot uiting in de diverse woningtypes (naar aantal slaapkamers) en in de soorten woningen (appartementen en eengezinswoningen). Die afstemming gebeurt op het lokaal woonoverleg in elke gemeente van het actieterrein. Ook ten aanzien van zeer specifieke en kleinere doelgroepen tracht de SHM een aanbod te creëren. - Uit de analyse van de kandidatenregisters die KLE Zuiderkempen aan de visitatiecommissie heeft bezorgd blijkt dat de SHM dergelijke analyse al sinds 2000 tweejaarlijks uitvoert. Bij de meest recente analyse van oktober 2014 hebben 648 kandidaat-kopers zich ingeschreven voor inschrijvingen op 16 registers (waarvan ook 1 register voor kavels). Het aantal inschrijvingen varieert sterk doorheen de jaren, van een 50-tal in 2000, over bijna in 2008 naar 800 in Uit de analyse komt naar voor dat een overgrote meerderheid van kandidaat-kopers een voorkeur heeft voor een eengezinswoning (75%), een aanzienlijke groep geen voorkeur uitspreekt (18%) en maar een kleine groep kiest voor een appartement (7%). Wat woningtype betreft gaat voor eengezinswoningen de voorkeur overwegend naar een 3-slaapkamerwoning (56%), dan naar een 2-slaapkamerwoning (28%) en in mindere mate naar een 4-slaapkamerwoning (15%). Voor appartementen gaat die voorkeur overwegend naar 2 slaapkamers (70%) en vervolgens naar 3 (30%). Zonder onderscheid tussen eengezinswoning en appartement blijkt de voorkeur overwegend te gaan naar het woningtype met 3 slaapkamers (53%), dan naar 2 slaapkamers (28%) en vervolgens naar 4 slaapkamers (12%). Slechts enkele kandidaten geven een voorkeur aan het grote woningtype van 5 slaapkamers of het kleine met 1 slaapkamer. In de woningprogrammatie voor de jaren zijn alles samen 327 woningen opgenomen met 84 appartementen (26%) en 243 eengezinswoningen (74%). Terugkijkend op recent gebouwde sociale koopwoningen en niettegenstaande het om beperkte aantallen gaat, is er een tendens merkbaar naar het bouwen van meer appartementen (in 2009: 32 eengezinswoningen met respectievelijk 10 met 3 slaapkamers en 22 met 4 slaapkamers; in 2013: 1 eengezinswoning met 4 slaapkamers en 7 appartementen waarvan 6 met 2 slaapkamers en 1 met 3 slaapkamers). - De SHM merkt op dat het onderscheid tussen appartementen en eengezinswoningen in haar aanpak vervaagt. Eengezinswoningen vertonen kenmerken van een appartement, zoals hoge bebouwingsdichtheid, en appartementen lijken wel eengezinswoningen, en waarbij eerder het geheel als een grote woning wordt ervaren in plaats van een loutere stapeling van flats. KLE Zuiderkempen ontwikkelt immers al langere tijd (zie OD 1.2) projecten van 9 tot 15 woningen waarbij deze zodanig vervlochten zijn in 1 gebouw dat er - als het ware - sprake is van een vorm van horizontale appartementsbouw. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de realisaties aan de Wolfsdonksesteenweg met 12 eengezinswoningen in Herselt en aan Gooreinde met 2 clusters van elk 4 eengezinswoningen in Westerlo. De realisaties aan de Berthoutstraat met 12 appartementen en 2 eengezinswoningen in Laakdal en aan de Bankloop met 16 appartementen in Olen zijn dan eerder een vorm van verticale eengezinswoningbouw. Het gaat zowel bij appartementen als bij eengezinswoningen hoofdzakelijk om 2- en 3-slaapkamers, met in mindere mate eengezinswoningen met 4 slaapkamers. Met deze aanpak wil de SHM de kandidaat-koper, die in eerste instantie een voorkeur had voor een eengezinswoning ook voor het aanbod appartementen interesseren. Deze verschuiving naar meer appartementen leidt immers meteen tot meer betaalbare VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 14 VAN 42

15 woningen met kleinere types met 2 en 3 slaapkamers en door het realiseren van hogere bebouwingsdichtheden ook tot een lagere kostprijs voor het grondaandeel per sociale koopwoning. De gemiddelde kostprijs voor een eengezinswoning lag bij KLE Zuiderkempen voor de verkopen in de jaren gemiddeld 15% hoger dan die voor een appartement en voor het grondaandeel was dat zelfs ruim 30%. - De beslissing of er appartementen, eengezinswoningen of beide samen worden gebouwd hangt vooral af van de vorm van het perceel grond, van de ligging in de omgeving en van de kostprijs. Criteria als bebouwingsdichtheid, bereikbaarheid en grondprijs hangen daar mee samen en zullen, in confrontatie met de betaalbaarheid voor de doelgroep, de projectontwikkeling bepalen. De visitatiecommissie stelt vast dat voornoemde omstandigheden en criteria nog geen uitgeschreven uitgangspunten zijn. Ze suggereert KLE Zuiderkempen deze uitgangspunten te definiëren en te onderzoeken of ze bij projectontwikkeling een aanzet kunnen zijn voor het formuleren van een missie, visie en strategie, zoals bij OD 5.6 wordt aanbevolen. - De voorkeur van de kandidaat-kopers voor woningen, zowel eengezinswoningen als appartementen, met 3 en in mindere mate met 2 slaapkamers wordt bevestigd door de gezinssamenstelling van de uiteindelijke kopers. De groep van in totaal 140 kopers over de voorbije 5 jaar is volgens hun gezinssituatie op te delen in 53% 1-persoonsgezinnen, 11% 2- persoonsgezinnen, 17% 1-oudergezinnen en 19% 2-oudergezinnen. De gezinnen zonder kinderen samen staan voor circa 2/3 van alle kopers. De gezinnen met kinderen voor het resterende 1/3. De belangrijkste doelgroep voor KLE Zuiderkempen bestaat uit gezinnen zonder kinderen, met daarin overwegend 1-persoonsgezinnen (alleenstaanden) met ongeveer evenveel mannen als vrouwen. De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Zuiderkempen er in slaagt haar doelgroep te bereiken door met conceptueel spitsvondig en technisch vernuftig slim bouwen tegen een betaalbare prijs/kwaliteit verhouding een aanbod te creëren van appartementen en eengezinswoningen met 2 en met 3 slaapkamers (zie OD 2.3 en OD 4.2). - Koop-SHM s richten zich traditioneel minder op een aanbod voor specifieke doelgroepen zoals senioren, mensen met fysieke en mentale beperkingen, en andere groepen. Op verzoek van kandidaat-kopers heeft KLE Zuiderkempen ooit (o.a. in Westerlo en Meerhout) 3 woningen gebouwd voor personen met een beperking waarvan er maar 1 kon worden verkocht aan de kandidaat-koper met een beperking. Omdat pas laat kan worden toegewezen is de SHM terughoudender geworden in het bouwen van zulke woningen. KLE Zuiderkempen vindt de niet-verkoopbaarheid van een - omwille van de bijzondere voorzieningen voor bewoners met een beperking - ook duurdere koopwoning, een te groot risico. Toch heeft KLE Zuiderkempen aandacht voor de problematiek van deze groepen en probeert ze aan hun noden te beantwoorden door haar slimme ontwerpen en kleine ingrepen gericht op de huisvesting van specifieke doelgroepen (zie OD 2.3). In Geel is er sprake van gericht bouwen voor demente bejaarden naar aanleiding van een specifieke vraag van de stad Geel. Daar wordt gekozen voor realisatie van 15 kleine appartementen, waarvan 4 met 1 slaapkamer, in functie van het kamerwonen in de stad (zie OD 4.2). De SHM zal meer dan de gebruikelijke inspanning moeten leveren om zulke kleine wooneenheden te verkopen omdat het eigenaarschap bij deze specifieke doelgroep geen voor de hand liggende keuze is. Toch is KLE Zuiderkempen daartoe bereid. Het betreft hier beloftevolle initiatieven, waar de visitatiecommissie met belangstelling de realisatie van tegemoet ziet. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 15 VAN 42

16 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed KLE Zuiderkempen slaagt erin om jaarlijks gemiddeld een hoog aantal nieuwe koopwoningen te realiseren. Bovendien meldt ze in het jaar 2013 veel nieuwe koopwoningen aan bij de VMSW en heeft ze er nog heel wat op een uitvoeringsprogramma staan. Ze zorgt er voor steeds tijdig nieuwe projecten op te starten om continuïteit te verzekeren. Wanneer sociale koopwoningen binnen de 15 jaar na aankoop opnieuw te koop worden aangeboden, koopt de SHM deze systematisch terug in om ze opnieuw aan sociale kandidaatkopers aan te bieden. Ze behoort tot de middengroep van de SHM s voor wat de bemiddeling van bijzondere sociale leningen van de VMSW betreft en zowel het aantal leningen als het leenvolume stijgt aanzienlijk. Op vraag van de gemeenten heeft de SHM de realisatie van het opgelegde BSO-Kavel op zich genomen. De SHM voert een dynamisch grondbeleid. Ze koopt, verkoopt en ontwikkelt voortdurend gronden en breidt haar grondreserve zelfs nog uit om sociale woonprojecten en kavels te realiseren. Op vraag van de gemeenten verwerft de SHM regelmatig slechte panden om er na de sloop nieuwe koopwoningen te bouwen. De SHM stemt haar aanbod goed af op de voorkeuren en op de mogelijkheden van haar kandidaat-kopers. Dat komt vooral tot uiting in de diverse woningtypes maar ook in de soort woning. De afstemming gebeurt in overleg met elke gemeente in het actieterrein op het lokaal woonoverleg. Ook ten aanzien van zeer specifieke en kleinere doelgroepen spant de SHM zich in om een passend aanbod te creëren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 16 VAN 42

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen vertaalt milieuvriendelijkheid vooral naar maximaal gebruik van de schaarse ruimte, efficiënte invulling van haar bouwplan, duurzaam materiaalgebruik, goede isolatie en ventilatie en rationeel energiegebruik. Ze gaat daarbij op zoek naar duurzame alternatieven. De SHM weegt milieuvriendelijkheid steeds af tegenover betaalbaarheid. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van KLE Zuiderkempen voor deze doelstelling als goed. - Bij de ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten zet KLE Zuiderkempen de laatste jaren sterk in op inbreidingsgerichte projecten. Voorbeelden daarvan zijn 1 woning en 6 appartementen aan het J. Verlooyplein in Hulshout Houtvenne, 26 woningen in wijk Eeckelberg Herentals en 12 woningen aan de Wolfdonksesteenweg in Herselt; daarnaast heeft ze ook ruim 50 woningen in uitvoering in 4 verschillende inbreidingsgerichte projecten (zie ook OD 1.1). Ze toonde zich in het verleden ook steeds een loyale partner van gemeentebesturen in hun herwaarderings- en krotopruimingspolitiek. Zo realiseerde ze op de site van een vervallen ijzergieterij in de wijk Vest te Herentals in een gemengd project 26 koopappartementen en 2 handelspanden. - Bij de ontwikkeling van nieuwe verkavelingen wordt er zo compact mogelijk gebouwd en streeft de SHM naar een zo efficiënt mogelijk bouwplan (met kleine gemeenschappelijke delen), wat op zowel de betaalbaarheid als de ecologische voetafdruk gunstige effecten heeft. - De SHM manifesteert zich, naar eigen zeggen, niet als een voortrekker inzake experimenteren met nieuwe milieuvriendelijke technieken. Dit belet haar echter niet om waar mogelijk en zinvol zonnepanelen te plaatsen (dat was door de subsidies tot voor kort zelfs een zeer rendabele maatregel, aldus de SHM) en de woningen zonvriendelijk te oriënteren, duurzame materialen te gebruiken (overal rotswol als isolatiemateriaal en altijd houten ramen), grotere diktes van wandisolatie te hanteren of warmtepompen te installeren. Condenserende gaswandketels past ze al een 10-tal jaren standaard toe. De maatschappij heeft in 2009 in het project Sint-Janneke in Herentals voor het eerst gewerkt met balansventilatie; sindsdien past ze balansventilatie en warmterecuperatie standaard toe in al haar projecten. Deze ingreep maakt de woningen iets duurder, maar door de combinatie met zonnepanelen slaagt de SHM erin om woningen te realiseren met een energieverbruik dat de helft lager ligt dan in vergelijkbare woningen zo bleek uit reacties die ze van kopers kreeg. Uit de overzichten die de visitatiecommissie kon inkijken, blijkt dat de SHM door al deze ingrepen K- en E-waardes realiseert die lager liggen dan wat op het moment van het uitreiken van de bouwvergunning vereist was en in vele gevallen zelfs lager dan de huidige eisen. - Groendaken realiseerde de SHM nog niet omdat zij zo goed als nooit woningen of appartementen met een plat dak bouwt. In de meeste projecten wordt ook het nodige gedaan om - naast de inmiddels verplichte regenwaterrecuperatie - overtollig regenwater te infiltreren op eigen terrein zodat geen aansluiting meer voorzien is naar het regenwaterriool. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 17 VAN 42

18 - De belangrijkste aanpassingen die de SHM tot op heden doorvoerde in functie van de EPBregelgeving zijn het plaatsen van extra thermische isolatie in woningscheidende vloeren en extra isolatie bij vloeren op volle grond. Specifiek in functie van de verstrengde normering (richting 2020) zijn volgende ingrepen voorzien bij nieuwe projecten: de verhoging van de isolatiedikte voor gevels naar 16 cm, de verhoging van de isolatiedikte voor platte daken en - indien nodig - de uitvoering van luchtdichtheidsmetingen en meer gedetailleerde EPBberekeningen. - KLE Zuiderkempen realiseerde voorlopig nog geen passiefwoningen maar maakt zich sterk dat haar nieuwe woningen op termijn geen fossiele brandstoffen meer zullen nodig hebben voor hun energiebehoefte en zullen evolueren naar 0-energiewoningen die niet alleen aan de passiefhuisstandaard voldoen maar waarvan de netto energiebehoefte (van 15 kwh/m²jaar) ook volledig wordt gecompenseerd door ter plaatse opgewekte, hernieuwbare energie. De visitatiecommissie suggereert de SHM om dit voornemen te verankeren in een uitgeschreven en goedgekeurde visie en die te vertalen in de instructies aan de ontwerpers. De visitatiecommissie is van oordeel dat KLE Zuiderkempen vanuit haar technische kennis voldoende de afweging maakt tussen milieuvriendelijk en betaalbaar bouwen. Ze suggereert de SHM om haar visie op milieuvriendelijkheid verder uit te werken om op die manier milieuvriendelijkheid nadrukkelijk te implementeren in haar werking en zowel intern als extern daarvoor draagvlak te verwerven. Het zal haar ook helpen om haar eigen, lovenswaardige, inspanningen beter zichtbaar te maken en er haar strategische beslissingen aan te toetsen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed KLE Zuiderkempen houdt er bij het ontwerpen en bouwen van haar woningen rekening mee dat ze in de mate van het mogelijke rolstoelbezoekbaar zijn en dat ze makkelijk kunnen worden aangepast; de SHM staat ook open voor de bouw van aangepaste woningen op verzoek van en in samenwerking met welzijnsactoren. Omwille van onvoldoende zekerheid dat aangepaste woningen ook worden toegewezen en omwille van negatieve ervaringen in het verleden is ze terughoudender in het bouwen van aangepaste woningen op vraag van kandidaat-kopers. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. - Meer specifieke richtlijnen dan wat de ontwerponderrichting C2008 en de regelgeving toegankelijke gebouwen van toepassing op de meergezinswoningen voorschrijft voor aanpasbaar bouwen legt de SHM niet op aan haar ontwerpers. Ze meent dat een goed ontwerp met aandacht voor aanpasbaarheid tot stand komt door in overleg tussen opdrachtgever en opdrachthouder te zoeken naar de beste oplossing. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM deze visie ook in praktijk brengt onder meer in haar slimme ontwerpen : traditionele woningen worden ontworpen met een heldere structuur die aanpassingen aan gewijzigde eisen van de bewoners toelaat. Hierbij wordt een aantal evidente principes gevolgd zoals het groeperen van de natte cellen boven bergplaatsen (of garages) wat eventuele latere aanpassing veel eenvoudiger maakt. Bij de bouw van eengezinswoningen en appartementen zorgt KLE Zuiderkempen er ook voor dat ze - waar zinvol en mogelijk - rolstoelbezoekbaar zijn (brede deuren - gepaste draaicirkels) en dat er rechte trappen worden geplaatst (waardoor de installatie van een eventuele traplift gemakkelijk kan). Eetplaats en keuken worden in de regel voorzien als open ruimte. De SHM zorgt er ook voor dat de buitenaanleg tussen het openbaar domein en de voordeurdorpel (bv. de hellingsgraad) de woningen rolstoelbezoekbaar maakt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 18 VAN 42

19 - In het verleden heeft KLE Zuiderkempen (o.a. in Westerlo en Meerhout) op verzoek van kandidaat-kopers een aantal woningen aangepast gebouwd voor personen met een beperking. Door overmachtsituaties bij de kandidaat-kopers kon er van die drie woningen uiteindelijk maar één worden verkocht aan de betrokken kandidaat-koper. De SHM is daardoor terughoudender geworden om nog aangepaste woningen te bouwen, mede door het late tijdstip waarop woningen kunnen worden toegewezen. Een vroegere toewijzing (bijvoorbeeld door verkoop vanaf plan) zou het volgens de SHM mogelijk maken om woningen aan te passen aan de noden van de toekomstige bewoner. KLE Zuiderkempen vindt de niet-verkoopbaarheid van aangepaste koopwoningen een te groot risico. De visitatiecommissie beveelt het Vlaamse Woonbeleid aan om voor dergelijke gevallen na te gaan of het mogelijk is om woningen op plan toe te wijzen. - De SHM wijst er ook op dat de kopers zelf, eens ze de woning hebben betrokken, een beroep kunnen doen op subsidies van het VAPH. Hierdoor kunnen sommige aanpassingen voordeliger worden uitgevoerd dan wanneer de SHM dat zou doen en in de kostprijs zou verrekenen. Als dit voor de SHM een reden is om woningen niet systematischer aangepast of aanpasbaar te bouwen (het is een uitdrukkelijke opdracht voor SHM s om zoveel mogelijk aanpasbaar te bouwen), dan acht de visitatiecommissie het een opdracht voor de SHM om kopers ook uitdrukkelijk te informeren over deze mogelijkheid en hen hierbij eventueel in te begeleiden. - KLE Zuiderkempen voert aan dat ze bereid is om in te spelen op vragen van actoren voor het realiseren van aangepaste sociale koopwoningen. Een voorbeeld daarvan is de vraag van de stad Geel om samen met Geelse Huisvesting een gemengd project aanleunwoningen te realiseren voor partners (of familie) van de bejaarden of patiënten die opgenomen worden in Huis Perrekes (verzorgingstehuis voor personen met dementie). De grond daarvoor is al aangekocht. De visitatiecommissie moedigt de SHM aan om dergelijke samenwerking met gespecialiseerde instellingen verder te onderzoeken en te concretiseren. De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Zuiderkempen oog heeft voor aanpasbaar bouwen en inspeelt op vragen naar aangepaste woningen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om haar werkwijze te expliciteren in een visie en een strategie op aanpasbaar bouwen als afwegingskader voor keuzes die ze maakt met betrekking tot rolstoelbezoekbaarheid, aanpasbaarheid of aangepaste woningen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed KLE Zuiderkempen heeft met betrekking tot milieuvriendelijkheid aandacht voor het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie en ze gaat daarbij op zoek naar duurzame alternatieven, steeds in relatie tot betaalbaarheid. De SHM houdt er bij het ontwerpen en bouwen van haar woningen rekening mee dat ze in de mate van het mogelijke rolstoelbezoekbaar zijn en dat ze makkelijk kunnen worden aangepast; de SHM staat ook open voor de bouw van aangepaste woningen op verzoek van en in samenwerking met welzijnsactoren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om haar visie op milieuvriendelijkheid en aanpasbaar bouwen uit te werken om die te gebruiken als ontwerprichtlijn en als leidraad in haar overleg met ontwerpers, ambtenaren en beleid. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 19 VAN 42

20 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: uitstekend KLE Zuiderkempen levert uitstekende prestaties op het vlak van prijsbewust bouwen. Dat doet ze door woningen grotendeels in eigen beheer te ontwikkelen met een doorgedreven aandacht voor kostprijsbewust bouwen. De SHM maakt slechts beperkt gebruik van externe architecten. Ze sleutelt lang aan ontwerpen om de kostprijs zo laag mogelijk te houden zonder in te leveren op kwaliteit. Deze werkwijze leidt tot verkoopprijzen die tot de laagste van de sector behoren. - De mediaan verkoopprijzen van KLE Zuiderkempen zijn bijzonder laag. In 2013 lag deze prijs rond de ; geen enkele van de SHM s met koopactiviteiten had een lagere mediaan verkooprijs. Ook in de overige jaren in de visitatieperiode ( ) had de SHM eenzelfde gunstige positie ten opzichte van andere maatschappijen. Alleen in 2009 lagen de prijzen wat hoger omdat de SHM toen koopwoningen met zonnecollectoren opleverde in het project Sint- Janneke (Herentals). Door het in eigen beheer uitvoeren van de woningontwerpen wint de SHM vaak tijd. Aanpassingen kunnen snel worden doorgevoerd en goedgekeurd. - De SHM besteedt veel tijd en aandacht aan het zo laag mogelijk houden van de kostprijs van bouwconstructies. Dat doet zij door het zelf zo efficiënt mogelijk ontwerpen van woningplattegronden en bouwconstructies voor woningen met 2 en 3 slaapkamers die beantwoorden aan de woonwensen en overeenstemmen met de mogelijkheden van de meeste kandidaat-kopers. De visitatiecommissie onderzocht de kostprijsberekeningen van 4 in de afgelopen 5 jaren gerealiseerde projecten. Daaruit blijkt dat KLE Zuiderkempen in alle gevallen ruim onder de kostnormen van de VMSW is gebleven. Gemiddeld lag die kostprijs bijna 20% onder het kostprijsplafond. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk en een voorbeeld voor de sector. De keuze van de SHM om een aanzienlijk aandeel sociale koopappartementen te bouwen draagt dan ook bij aan de gemiddelde lage verkoopprijzen. Tegenover de kostprijs van eengezinswoningen ligt die van sociale koopappartementen immers meestal lager omdat de grondwaarde gespreid wordt over meer eenheden. Een versterkende factor daarbij is dat de maatschappij typische kostprijsverhogende elementen van appartementen zoals gemeenschappelijke inkomhal, traphallen en liften beperkt en zoveel mogelijk vermijdt. Bouwen van grote projecten met veel woningen drukt vaak de kosten door schaalvoordelen. KLE Zuiderkempen heeft aangetoond dat zij ook kleine projecten op inbreidingslocaties tegen lage prijzen kan realiseren, bijvoorbeeld in 2013 met de vervangingsbouw met 4 appartementen in Meerhout (Zilderij) aan een verkoopprijs van gemiddeld per appartement, de drie in datzelfde jaar opgeleverde appartementen aan de Zammelseweg in Geel (verkoopprijs gemiddeld ) of de zeven in 2011 opgeleverde eengezinswoningen in Herentals (Klein Vest) met verkoopprijzen tussen de en De directeur en 2 medewerkers van de SHM maken het ontwerp van woningen veelal zelf, zonder een externe architect. Als de SHM wel een externe architect inschakelt, maakt ze toch een eerste aanzet van het ontwerp voordat ze het werk overdraagt. Deze aanzet fungeert als een programma van eisen. Voor het overige ziet de SHM weinig heil in het uitschrijven van een reeks algemene uitgangspunten voor projecten, ook al omdat dat volgens de SHM teveel risico inhoudt op verstarring. De visitatiecommissie vindt dit een gemiste kans, vastlegging VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM 9560 KLZ PAGINA 20 VAN 42