Visitatierapport De Gentse Haard Gent

Transcriptie

1 Visitatierapport De Gentse Haard Gent Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 definitief visitatierapport van 5 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Gentse Haard cvba Datum rapport: 23 november 2014 Datum visitatiegesprekken: 8 en 9 oktober 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 9 december 2014 Erkenningsnummer SHM: 4140 Contactgegevens SHM: Leiekaai 340, 9000 Gent +32 (0) info@degentsehaard.woonnet.be Directeur: Tine Van Hooland Voorzitter: Erwin Devriendt Werkgebied: Gent en Destelbergen Samenstelling visitatiecommissie: Anne-Maria Vandenbroucke, commissievoorzitter Gerard van Bortel, commissielid Swa Silkens, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Gentse Haard geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 2 VAN 52

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM DE GENTSE HAARD PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 3 VAN 52

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Gentse Haard CVBA De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM ste meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 4 VAN 52

5 eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 5 VAN 52

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Voor verbetering vatbaar PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk goed OD 6.3 Duidelijk De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 6 VAN 52

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Gentse Haard wordt opgericht op 5 april 1921 als een niet-handelsonderneming naar privaat recht. De sociale huisvestingsmaatschappij wordt gesticht door een Gentse textielbaron onder de naam Le foyer Gantois. Zij wilden voorzien in huisvesting voor hun textiel- arbeiders. Bij aanvang was de voertaal frans. Het initiatief kwam vanuit een liberale gedachte en bij het opzet waren heel veel privé partners betrokken. Lange tijd werden beide landstalen gebruik in de communicatie. Momenteel is de voertaal uiteraard Nederlands en op het niveau van de raad van bestuur komen de bestuurders meer en meer uit de not-for-profit omgeving. In de jaren 90 heeft de SHM een periode van veel directeurswissels gekend. De huidige directeur is er aan de slag sinds Eind 2013 omvat het patrimonium van De Gentse Haard woningen, waarvan appartementen inclusief 95 duplex appartementen en 290 eengezinswoningen. 75% van de woongelegenheden is gebouwd in de jaren 50 tot eind de jaren 80. In de negentiger jaren is quasi niet gebouwd: slechts 3% van het patrimonium is gebouwd in die periode. Vanaf 2000 hervatte de SHM haar bouwactiviteit sterk. Momenteel is meer dan 25% van het patrimonium minder dan 15 jaar oud. Het merendeel van de appartementen beschikt over 1 of 2 slaapkamers (resp. 22% en 58%). 3% van de appartementen zijn studio s. De eengezinswoningen hebben bijna allemaal minstens 3 slaapkamers (5% zelfs 4 of meer slaapkamers). Bij de appartementen is dit 16%, en 0,2% van de appartementen beschikt over 4 of meer slaapkamers In de woningen van De Gentse Haard wonen gezinnen. In vergelijking met de andere SHM s heeft De Gentse Haard weinig alleenstaanden en weinig ouderen in haar huurderspopulatie. 556 bewoners (39,4%) zijn alleenstaand. Slechts 18 SHM s hebben procentueel minder alleenstaande huurders. 23,3% van de huurders is ouder dan 65 jaar. Dit is het laagste van alle SHM s. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt ,05 euro. Dit is eveneens het laagste in Vlaanderen. De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 177 euro en ligt daarmee lager dan de mediaan van Vlaanderen (ca 200 euro).voor een eengezinswoning bedraagt deze 277,6 euro; deze huurprijs ligt iets hoger dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro). De Gentse Haard volgt in haar toewijzingsreglement de regels die vooropgesteld worden door de stad Gent. Er wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders met een mobiliteitsprobleem en vervolgens aan 75-plussers, daarna 65-plussers en 55-plussers. De Gentse Haard wordt sinds 1999 geleid door de huidige directeur. Er werken 17,1 VTE personeelsleden, waar van 9,4 bedienden en 7,6 arbeiders. Naar aantal medewerkers betekent dit 10 bedienden en 13 arbeiders. Alle bedienden rapporteren rechtstreeks aan de directeur. De arbeiders zijn vooral de conciërges in de wijken, 11 in totaal. Er zijn 2 arbeiders actief die kleine herstellingen in het patrimonium uitvoeren. Om haar sociaal beleid vorm te geven werkt de SHM intensief samen met de stad Gent, het OCMW, dienst samenlevingsopbouw, CAW s, en andere vzw s in het domein van de leefbaarheid. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 7 VAN 52

8 Er zijn in 7 wijken bewonersgroepen (zie OD 4.3) actief sinds 2011; In Gent is Gensh actief, die bewoners vanuit de verschillende SHM s in de stad Gent verenigt en hun belangen verdedigt. 3.2 Beschrijving omgeving - Werkgebied Wat de verhuur van sociale woningen betreft, zijn naast De Gentse Haard ook volgende SHM s actief in het actieterrein: WoninGent, De Volkshaard, De Merelbeekse Sociale Woningen, A.B.C. en Vitare. SHM Het Volk is actief in de bouw en de verkoop van sociale koopwoningen in dit actieterrein. In Gent zijn 10,78% van alle sociale woningen van De Gentse Haard en in Destelbergen is dat 70,59%. Er zijn ook enkel sociale verhuurkantoren actief in Gent: vzw Woonfonds Sociaal Verhuurkantoor, SVK OCMW Gent en SVK OCMW Destelbergen - Verkoopprijzen van woningen en gronden In vergelijking met de rest van Vlaanderen liggen de mediaan verkoopprijzen voor onroerende goederen in Gent significant hoger. De mediaan verkoopprijs van gewone woonhuizen lag in Gent in 2013 op euro, ongeveer 6% boven de mediaan voor heel Vlaanderen ( euro). De mediaan verkoopprijs van appartementen lag in 2013 bijna 10% boven die van Vlaanderen ( euro versus euro). De mediaan verkoopprijs voor bouwgrond ligt in Gent meer dan 25% boven de mediaan voor Vlaanderen. (241 /m² versus 190 /m²) De prijzen in Gent zijn de afgelopen 5 jaren bijna dubbel zo sterk gestegen als in de rest van Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs van woningen is met 30% toegenomen en die van appartementen zelfs met 35%. Voor heel Vlaanderen bedragen de stijgingen respectievelijk 20% en 12,5%. De mediaan bouwgrondprijs steeg de afgelopen jaren iets minder sterk dan in Vlaanderen (5% versus 16,7%) De situatie in Destelbergen is anders dan in Gent. De huizen en appartementen zijn iets minder duur (mediaanprijzen liggen respectievelijk op euro en euro). Opvallend is dat de prijsstijgingen in de afgelopen 5 jaar veel lager liggen dan in Gent en zelfs lager dan in Vlaanderen. De mediaan verkoopprijs van eengezinswoningen steeg met slechts 17% terwijl de mediaan verkoopprijs van appartementen zelfs met 4% daalde. De mediaan bouwgrondprijs ligt met 282 euro/m² dan weer hoger dan in Gent en over de laatste 5 jaar zien we een prijsstijging van 12,73%, eveneens hoger dan in Gent maar lager dan in heel Vlaanderen (16,7%) De omgevingsanalyse uit de prestatiedatabank geeft eveneens een inzicht in de prijssituatie van De Gentse Haard ten aanzien van de andere SHM s in het actieterrein. De mediaan verkoopprijzen voor de woningen en de appartementen van De Gentse Haard liggen lager en de prijs/m² bouwgrond ligt hoger dan bij de SHM s actief te Gent. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 8 VAN 52

9 - Bevolking in het actieterrein In het actieterrein wonen ongeveer mensen. In 2009 telde men private huishoudens en men verwacht een stijging tot huishoudens tegen 2020 en tot in Dit is een stijging van 8%. In het actieterrein zijn sociale huurdersgezinnen, waarvan bij De Gentse Haard of 8,7%. De andere sociale huurders in de stad Gent huren vooral bij WoninGent en Volkshaard en via de SVK s. In Destelbergen zijn de Gentse Haard, Volkshaard en Het Volk actief, naast het SVK (zoals eerder vermeld). In het actieterrein is er in de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 7,91%, wat hoger is dan het gemiddelde in Vlaanderen (6,17%). In Gent ligt werkloosheidsgraad wel veel hoger, nl. 11,3% in vergelijking met Destelbergen, dat met 4,5% zelfs onder het gemiddelde van Vlaanderen zit. Het aandeel leefloners bedraagt 0,9%. Het verschil tussen Gent en Destelbergen is ook hier groot: respectievelijk 1,68% en 0,12%. Het percentage ligt in Gent veel hoger dan het Vlaams gemiddelde (0,22%) en in Destelbergen lager. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van De Gentse Haard bedraagt euro voor het jaar 2013; daarmee heeft de SHM het laagste mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van alle SHM s in Vlaanderen, dus ook lager dan dat van de andere SHM s die in het actieterrein actief zijn: WoninGent ( euro) en Volkshaard ( euro). In Gent bedraagt het gemiddeld netto belastbaar inkomen per persoon in euro (alle burgers, dus niet alleen sociale huurders) en in Destelbergen euro. In Vlaanderen bedraagt dit gemiddeld euro. In 2013 bedroeg het aandeel alleenstaande huurders bedroeg 39,4% wat meer is dan het gemiddelde van alle SHM s in Vlaanderen (30,9%); het aandeel 65-plussers bedraagt ongeveer 37%; er zijn slechts 11% SHM s in Vlaanderen met meer 65-plussers onder hun huurders. Het aandeel 65-plussers in Vlaanderen bedraagt 17,1% van de totale bevolking. - Bindend sociaal objectief ( BSO) Voor de stad Gent is er geen BSO voor huurwoningen, omdat bij de nulmeting de stad over meer dan 9% sociale huurwoningen beschikte. In Gent is er een convenant afgesloten om tot 11% sociale woningen te evolueren. Er is een BSO sociale kavels van 3. Het BSO koop voor de stad Gent bedraagt woningen. Volgens de voortgangsmeting in 2011, zijn er in het totaal 245 koopwoningen gebouwd. De Gentse Haard heeft in 2012, 34 koopwoningen gerealiseerd. Deze koopwoningen worden gerealiseerd in samenwerking met SHM Het Volk. Voor Destelbergen bedraagt het BSO voor huurwoningen 157 woningen. Daarvan zijn momenteel 51 woningen gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels ligt op 5. Van het BSO sociale kavels is nog niets gerealiseerd. Het BSO koop bedraagt voor Destelbergen 161 woningen. Volgens de voortgangsmeting per 2011, werden 119 koopwoningen gebouwd. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 9 VAN 52

10 4. PRESTATIES VAN DE SHM DE GENTSE HAARD 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: Goed De Gentse Haard (DGH) heeft de afgelopen jaren voldoende woningen toegevoegd aan haar patrimonium. Bovendien heeft de maatschappij de bouw van een aanzienlijk aantal nieuwe huurwoningen in voorbereiding (aangemeld of op het uitvoeringsprogramma). Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als goed. - In de periode heeft DGH 78 woningen gerealiseerd. Dat is een gemiddelde jaarlijkse aangroei van haar patrimonium van 1%; 60% van de SHM s had een hogere aangroei. - Eind 2013 had de SHM 229 woningen bij de VMSW aangemeld (middellange termijn planning) en waren er nog 86 woningen die wel al op het Uitvoeringsprogramma stonden, maar nog niet gerealiseerd werden (korte termijn planning) In vergelijking met de andere SHM s toont DGH zich met deze woningaantallen als een actieve maatschappij. Uitgedrukt in aandeel van het woningpatrimonium had 50% van de maatschappijen minder woningen op het Uitvoeringsprogramma staan, en 70% van de SHM s minder aangemelde woningen. - In 2013 heeft DGH geen woningen opgeleverd, maar 2012 was met de oplevering van 53 nieuwe woningen een bijzonder productief jaar. In 2011 heeft DGH de renovatie van de vier woonblokken aan de Leiekaai gebruikt om 12 nieuwe huurappartementen bovenop de bestaande woonblokken te bouwen. - In 2014 heeft DGH in het project Achtermuide een complex gerealiseerd van 47 huurappartementen aan de Meulesteedsesteenweg, de Vorkstraat en de Landbouwersstraat. Achtermuide is een gemengd project waarin ook 21 appartementen van koopmaatschappij Het Volk zijn opgenomen. Dit project is om een aantal redenen bijzonder. Ten eerste zijn de koop- en huurwoningen volledig geïntegreerd, waardoor er geen onderscheid tussen beide soorten woningen zichtbaar is. Daarnaast zijn de woningen ook gecombineerd aanbesteed, en uitgevoerd door één aannemer. De visitatiecommissie sprak met vertegenwoordigers van de stad Gent, en zij waarderen de netto aangroei van het patrimonium als bijzonder positief. Ze vinden dat DGH als relatief kleine organisatie op dit punt bijzonder goed presteert, en ze waarderen de aangename samenwerking, in het bijzonder de open houding van DGH ten opzichte van de visie van de dienst Stedenbouw van de stad Gent. Onder de aangemelde projecten bevinden zich zowel nieuwbouw- als vervangingsbouwprojecten. Één van die vervangingsprojecten is het appartementenblok aan de Nekkersputstraat. DGH was eerst van plan om de 48 appartementen de slopen. Mede op advies van de betrokken architect onderzoekt de SHM nu de mogelijkheden van renovatie. De PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 10 VAN 52

11 private eigenaar van het naastgelegen terrein heeft ook ontwikkelingsplannen, en mede door de ruimtelijke ordeningseisen die de stad Gent aan deze locatie stelt, zijn beide partijen gedwongen om samen te werken bij de herontwikkeling van de locatie. De onderhandelingen lopen stroef en op dit moment is er sprake van een patstelling. Enkele woonactoren vermoeden dat de complexiteit van dergelijke binnenstedelijk herontwikkelingsprojecten ook moeilijk te hanteren is voor een SHM met een bescheiden omvang. Zij constateren dat DGH zich in dit project nogal terughoudend en afwachtend opstelde en daardoor kansen om de grond van de private ontwikkelaar aan te kopen niet heeft aangegrepen. De visitatiecommissie adviseert DGH om zich meer te bekwamen in herontwikkelingsprojecten door die kennis zelf te verwerven of door samenwerking met andere partijen te verkrijgen. - Een ander aangemeld project betreft de Hogeweg, een omvangrijk project dat DGH zal uitvoeren in samenwerking met het Stadsontwikkelingsbedrijf van de stad Gent en de SHM s WoninGent en Het Volk/Volkshaard. Het plan voorziet in de bouw van 110 budgetwoningen 1, 110 sociale koopwoningen en 110 sociale huurwoningen. DGH zal 55 huurwoningen bouwen, verspreid over 2 clusters (47 appartementen en 8 grondgebonden woningen). - De stad Gent beschikt over circa 9% sociale huurwoningen. Er is er geen BSO voor huurwoningen. Toch wil Gent het aandeel sociale huurwoningen uitbreiden naar 11% en heeft hiertoe een woonconvenant met de Vlaamse overheid afgesloten. De situatie is geheel anders in Destelbergen, de andere gemeente in het actieterrein van DGH. Eind 2012 telde deze gemeente slechts 51 sociale huurwoningen, waarvan 36 in eigendom van DGH. Het streefdoel vastgelegd in het BSO-Huur is 238 huurwoningen in Sinds de nulmeting heeft Destelbergen echter geen enkele vooruitgang geboekt, integendeel, het sociale huurpatrimonium is zelfs met 30 woningen gedaald. Deze daling is waarschijnlijk veroorzaakt door de ontbinding van het Sociaal Verhuurkantoor Melle-Destelbergen in De gemeente beschikt niet over een uitgewerkte visie op (sociaal) wonen. Juist omdat de meeste sociale huurwoningen in Destelbergen in eigendom zijn van DGH, is deze maatschappij een voor de hand liggende partij om de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen bij de gemeente te agenderen en actief bij te dragen aan de realisatie van het BSO-Huur (zie ook OD 1.4). In de beleidsnota van de nieuwe minister wordt aangekondigd dat de SHM ook mee verantwoordelijk gesteld zal worden voor de realisatie van het BSO in de gemeenten. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van DGH op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5. De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Zo vindt de visitatiecommissie het positief dat de Gentse Haard samen met de koopmaatschappij Het Volk een gemengd huur- en koopproject met in totaal 68 woningen heeft gerealiseerd. 1 Budgetwoningen zijn koopwoningen die onder de marktprijs verkocht zullen worden in de private markt. Ze maken deel uit van het project Hogeweg. Dit stadsvernieuwingsproject omvat in totaal een 330-tal wooneenheden, waarin een diversiteit aan formules voor betaalbaar en kwaliteitsvol wonen worden samengebracht. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 11 VAN 52

12 OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed DGH is voorzichtig in het zelf verwerven van gronden en panden. DGH werkt goed samen met Het Stadsontwikkelingsbedrijf Gent (SOGent) dat een actieve rol speelt in het aanbieden van locaties voor sociale woningbouw. De noodzaak voor DHG om zelf op zoek te gaan naar panden en gronden in Gent is daarom beperkt. (Het BSO in Gent werd behaald.) De afgelopen jaren is gebleken dat deze strategie volstaat om voldoende sociale woonprojecten te realiseren. In de gemeente Destelbergen wordt DGH recentelijk actiever in het creëren van mogelijkheden voor nieuwe projecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DGH op dit onderdeel daarom als goed maar beveelt sterk aan dat DGH zich meer dan nu gaat profileren. Als DGH te lang blijft wachten tot andere partijen langskomen, zit zij niet in de sterkste positie bij het deelnemen aan de projecten in de gemeente Destelbergen of maakt zij geen kans op aantrekkelijke projecten. - De Gentse Haard had in 2012 een kleine grondreserve van ongeveer 1,8 hectare. Dit betreft de gronden die nodig zijn voor de bijdrage van de SHM in het project Hogeweg. Met deze reserve behoort DGH tot de SHM s met de kleinste grondreserve. Ruim 80% van de SHM s had in 2012 meer gronden in haar bezit. In 2013 dalen de grondreserves verder tot 0,7 hectare. - DGH gebruikt mogelijkheden tot inbreiding op eigen grond. Zowel op de Leiekaai als op Malem werden bij de renovaties meer woongelegenheden gerealiseerd. In de wijk Nieuw Gent wordt een eigen site met garages geconverteerd naar een 20-tal woongelegenheden. - DGH is een minder gekend in het netwerk van vastgoedactoren in Gent en Destelbergen. Als het gaat om de verkoop van gronden en panden stappen private actoren eerder naar de grotere sociale huisvestingsmaatschappijen in Gent, zoals WoninGent en Volkshaard. Deze SHM s zijn meer bekend bij vastgoedactoren, en hun organisaties zijn beter toegerust op het ontwikkelen van (complexe) vastgoedprojecten. De goede samenwerking van DGH met SOGent compenseert dit nadeel. - De SHM oriënteert zich niet actief op de mogelijkheden van voorkooprecht of de aankoop van goede woningen. Deze terughoudendheid is vooral gebaseerd op negatieve berichten van andere SHM s over de financiële haalbaarheid van dergelijke aankopen. De hoge inkoopprijzen blijken ook uit de omgevingsanalyse (zie : De SHM en haar omgeving : 3.2) - De maatschappij is terughoudend in de aankoop van gronden en panden. DGH verwerft pas grond als er grote zekerheid bestaat over de ontwikkelingsmogelijkheden. Deze voorzichtige strategie is mede ingegeven door de zorg voor de financiële gezondheid van de SHM, het ontbreken van een visie op sociaal wonen bij de gemeente Destelbergen, en de inzet van het PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 12 VAN 52

13 Stadsontwikkelingsbedrijf Gent om locaties voor sociale woningbouw aan te bieden. De visitatiecommissie heeft begrip voor deze voorzichtigheid, maar wil DGH aansporen om een sterkere positie in deze omgeving op te bouwen. De Visitatiecommissie beveelt aan om zelf meer op zoek te gaan naar opportuniteiten voor financieel verantwoorde aankopen van gronden en panden en meer zichtbaar te worden voor vastgoedmakelaars als potentiële koper van gronden. Zo kan DGH ook voor de toekomst voldoende nieuwbouwmogelijkheden waarborgen. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar DGH gebruikt nieuwbouw- en renovatieprojecten om de diverse groepen kandidaten op de wachtlijsten te bedienen met een gevarieerd aanbod aan woningtypes. De SHM werkt samen met het OCMW en andere welzijnsactoren om bijzondere doelgroepen te huisvesten, maar er is nog geen sprake van een bewuste strategie. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - De stad Gent voorziet in haar gemeentelijk toewijzingsreglement een voorrang voor kandidaat-huurders met een mobiliteitsprobleem.. Er wordt eveneens voorrang gegeven aan 75-plussers, daarna 65-plussers, en vervolgens 55-plussers. - De SHM verhuurt de maximale 1% van haar patrimonium (15 woningen) buiten het sociale huurstelsel. 10 woningen zijn bestemd voor de conciërges van de Gentse Haard (zie ook OD 4.2). Daarnaast wordt een 6-kamerappartement verhuurd aan de vzw Ithaca, die deze woning gebruikt voor een project in beschut wonen. Bovendien verhuurt de SHM 4 woningen aan het OCMW van de Stad Gent als noodopvang. - DGH beschikt nog niet over een concrete strategie om verschillende doelgroepen zo goed mogelijk te bedienen met nieuwbouw, renovatie en interne mutaties. Dit geldt niet alleen voor grote huishoudens maar ook voor huurders die bijzondere ondersteuning nodig hebben en waar samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren noodzakelijk is. er wordt wel een analyse gemaakt van de samenstelling van de wachtlijsten en de SHM zorgt voor een spreiding in woningtypen en grootten. DGH heeft in recente projecten enkele woningen met 4 of meer slaapkamers opgenomen. Woonactoren meldden dat DGH dit vanzelfsprekend vindt, terwijl bij andere SHM s het bouwen van grote woningen vaak een stuk gevoeliger ligt. - In Gent is er een convenant afgesloten tussen de 3 huisvestingsmaatschappijen om voorrang te geven aan een contigent daklozen en personen die vallen onder artikel 107 (dit betreft het extramuraal begeleiden van psychiatrische patiënten). In functie van de grootte van het patrimonium stellen de SHM s respectievelijk een aantal woningen ter beschikking. Bij De Gentse Haard betekent dit concreet 8 extra woningen per jaar. - Onder een nieuw voorzitterschap is DGH begonnen met het nadenken over de toekomst van de SHM. Zo organiseerde de SHM in augustus 2014 een denkdag met alle medewerkers. Vanuit een doelgroepenbenadering, kwam de denkpiste naar voren om meer nadruk te leggen op het huisvesten van kleine en kwetsbare huishoudens. Dit sluit ook goed aan op de typologie van het huidige patrimonium. De SHM is zich daarbij bewust van een meer intensieve samenwerking met organisaties die deze bijzondere doelgroepen ondersteunen en PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 13 VAN 52

14 begeleiden. De SHM werkt momenteel aan de ontwikkeling van haar visie en zal op basis daarvan haar strategie uitwerken. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar DGH heeft in de afgelopen jaren voldoende nieuwe woningen aan haar patrimonium toegevoegd en heeft voldoende woningen in voorbereiden. De maatschappij is voorzichtig in het aankopen van gronden en panden, maar werkt voor het verkrijgen van bouwlocaties nauw samen met het Gentse Stadsontwikkelingsbedrijf. Voor de bouwproductie in Gent volstaat deze strategie, maar voor de gemeente Destelbergen moet de SHM op zoek gaan naar kansen om te kunnen inspelen op de hoge verwachtingen inzake bijkomende sociale huurwoningen. De SHM werkt samen met het OCMW en andere welzijnsactoren om bijzondere doelgroepen te huisvesten. DGH zorgt voor een gevarieerd aanbod aan woningtypes in nieuwbouwprojecten, maar heeft nog geen concrete strategie uitgewerkt om dit aanbod af te stemmen op de noden van de doelgroep. De SHM zette inmiddels de eerste stappen om haar visie scherp te stellen, zodat ze de noodzakelijke strategie daarop zal kunnen enten. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 14 VAN 52

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar DGH levert aanzienlijke inspanningen om door renovatie de kwaliteit van haar patrimonium op een aanvaardbaar peil te brengen. De maatschappij beschouwt dit als een grotere prioriteit dan grondverwerving en nieuwbouw. De SHM beschikt echter niet over een actuele meerjarige onderhouds- en renovatieplanning, en dus ook niet over een planning gericht op het realiseren van de ERP2020-doelen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van DGH op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - DGH heeft een relatief oud woningbezit. Gemiddeld is ongeveer 40% van het patrimonium van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen gebouwd vóór Voor de Gentse Haard ligt dit percentage op ruim 60%. Dit vertaalt zich in een aanzienlijke inspanning om de kwaliteit van het patrimonium in stand te houden. - Ingrijpende en complexe verbeterprojecten, zoals de renovatie van appartementen aan de Leiekaai en Malem, vragen veel van DGH. De SHM werkt project per project aan verbetering van de kwaliteit van haar patrimonium. De maatschappij heeft geen visie op en geen goed overzicht van de totale resterende renovatieopgave, inclusief de nog resterende ERP2020- doelen. - In 2012 voldeed 46% van het patrimonium aan alle prioritaire ERP2020-eisen (dak, glas en verwarming), en dit percentage is het afgelopen jaar slechts weinig gestegen. In vergelijking met andere SHM s is dit geen hoog percentage (75% van de SHM s had een hoger aandeel woningen dat aan alle normen voldeed). Ook de vooruitgang gaat veel trager dan bij de meeste andere SHM s. (in 2010 had slechts 65% een hoger aandeel woningen die aan alle normen voldeden). Ongeveer 87% van het patrimonium van DHG had in 2012 dubbele beglazing, en voor 54% van de woningen is de norm voor dakisolatie behaald. Beide percentages bleven sinds 2010 quasi onveranderd. Het aandeel woningen met een verwarmingsinstallatie is één procentpunt licht gestegen van 84% in 2010 naar 85% in DGH investeert veel in renovaties. De afgelopen jaren heeft zij 464 woningen, 30% van het woningbezit, ingrijpend verbeterd. Hiermee boekte de maatschappij echter weinig voortgang op de ERP2020-doelen. Dit komt omdat renovaties veelal plaatsvinden in relatief nieuwe complexen (gebouwd in de jaren 80) die kampen met ernstige vocht- en tochtproblemen (zoals de Leiekaai), maar die wel al voldoen aan ERP2020-doelen. - DGH verkent bij renovatieprojecten zorgvuldig verschillende scenario s. Zo zijn bij de aanpak van de Leiekaai verschillende verbeterstrategieën onderzocht, bijvoorbeeld het al dan niet tijdelijk verhuizen van de bewoners). Daarbij werd nauw samengewerkt met een bewonersvertegenwoordiging (zie ook OD 4.3). - DGH beschikt niet over een recente onderhoudsplanning of een actueel overzicht van de onderhoudstoestand van het patrimonium. De meest recente inventarisatie stamt uit PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 15 VAN 52

16 Aan de inventarisatie van onderhoudsnoden zijn wel concrete acties gekoppeld (zoals herstellen of vernieuwen van faiences, sanitair en gootsteenkasten) of prioriteiten gesteld, maar DGH heeft geen overzicht kunnen voorleggen waaruit blijkt dat deze acties zijn uitgevoerd. DGH dient kennis over haar patrimonium beter in haar organisatie te verankeren. Ook over de energieprestaties van het patrimonium is weinig vastgelegd. De SHM heeft een medewerker die EPC-certificaten mag afgeven, maar het beeld van de energieprestaties van het patrimonium is toch nog erg onvolledig. De EPC s worden opgemaakt wanneer de woningen vrijkomen, waardoor dit zeer geleidelijk gebeurt. Uit de laatste ERP2020- inventarisatie bleek dat van 70% van het patrimonium nog geen EPC-label bekend is. - De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM het ontbreken van een goede meerjarenonderhoudsplanning onderkent, en dat ze een bijkomende medewerker heeft aangeworven die gaat werken aan een meer planmatige aanpak van onderhoud en renovaties. Het is een absolute prioriteit om de staat van het patrimonium in kaart te brengen, en daaraan prioriteiten en acties koppelen. Bij de opmaak van een renovatieplanning kan de VMSW ook ondersteuning bieden. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Gentse Haard onderneemt op bescheiden schaal initiatieven die bijdragen aan milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Er is echter geen sprake van een uitgewerkte visie en strategie op dit terrein. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - Op beperkte schaal plaatst DGH spaarlampen en automatische lichtschakelaars in gemeenschappelijke ruimten, maar dit gebeurt niet planmatig en is niet gekoppeld aan een specifieke en tijdgebonden meerjarendoelstelling. De SHM maakt gebruik van subsidiemogelijkheden, zoals glas- en dakisolatiesubsidies van Eandis. - DGH is bij nieuwbouwprojecten bijzonder alert op het respecteren van de kostprijsnormen van de VMSW. Milieuvriendelijke initiatieven komen alleen in beeld als hierbij de kostprijsnormen van de VMSW niet overschreden worden. Het resultaat is dat in nieuwbouwen renovatieprojecten van DGH zelden sprake is van milieuvriendelijke maatregelen die verder gaan dan de wettelijke vereisten, zoals regenwaterrecuperatie. De SHM ondersteunt of sensibiliseert haar bewoners nog beperkt in het aannemen van een milieuvriendelijke woonstijl, bijvoorbeeld door samen te werken met de energiesnoeiers van VZW Regent, opgericht door de stad Gent en het OCMW. - Milieuvriendelijkheid gaat verder dan besparen op het gebruik van grondstoffen, het gaat ook over het efficiënter benutten van ruimte waar mogelijk. Op dat vlak laat de SHM een aantal mooie prestaties zien, deels het gevolg van voorschriften van de stad Gent. Zo voorziet de SHM in veel nieuwbouwprojecten in ondergrondse parkings. Ook heeft de SHM bij de renovatie van de Leiekaai 12 nieuwe appartementen op het dak bijgebouwd. - De stad Gent heeft een Duurzaamheidsmeter ontwikkeld die inzicht geeft in de duurzaamheidsgraad van projecten, waar DGH nog geen gebruik van maakt. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om dat wel te doen. Gebruik van de PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 16 VAN 52

17 Duurzaamheidsmeter kan DGH wijzen op mogelijkheden voor milieuvriendelijk bouwen die men anders wellicht over het hoofd had gezien. - De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar ambitie op gebied van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid concreet uit te werken en te implementeren in haar nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsbeleid. De SHM ziet dit ook zelf als een verbeterpunt en heeft de intentie om op dit terrein verbeteracties te ondernemen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar DGH beschikt over bijzonder weinig aanpasbare of aangepaste woningen. Sinds 2010 zijn er geen aanpasbare woningen gebouwd. De maatschappij heeft nog geen visie en bijbehorende strategie inzake de toegankelijkheid van gebouwen, en de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van haar huurwoningen. Renovatie- en nieuwbouwprojecten worden onvoldoende aangegrepen om de toegankelijkheid van woningen te verbeteren. Op basis hiervan beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - De richtlijnen van de VMSW op het gebied van aanpasbaar en aangepast bouwen (C2008) onderscheiden diverse niveaus van toegankelijkheid en bruikbaarheid van woningen: rolstoeltoegankelijke woningen, aangepaste woningen en aanpasbare woningen. Een rolstoeltoegankelijke woning kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Aangepaste woningen bevatten voorzieningen voor ouderen of personen met specifieke handicaps (bv. een rolstoelbewoner) om het zelfstandig wonen mogelijk te maken. Aanpasbare woningen zijn woningen die later zonder al te veel kosten aangepast en/of uitgebreid kunnen worden naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. De SHM heeft sinds 2010 geen woningen bijgebouwd of door renovatie aan haar patrimonium toegevoegd die voldoen aan de hierboven geschetste eisen van toegankelijkheid. DGH stelt zelf dat zij nog niet beschikt over een visie of strategie op het gebied van aanpasbaar bouwen. - DGH verwijst huurders door naar het VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap) wanneer zij vanwege van hun fysieke beperkingen aanpassingen in de woning willen. - In het huidige patrimonium beschikt de SHM over 10 aangepaste woningen in de gemeente Destelbergen. In Gent heeft zij geen aangepaste of aanpasbare woningen. De Gentse Haard heeft veel appartementen die zijn voorzien van een lift. Deze woningen zijn hierdoor veelal redelijk toegankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking, maar niet noodzakelijkerwijs aangepast om bewoning mogelijk te maken voor personen met een beperking. In Destelbergen heeft De Gentse Haard 10 aangepaste woningen voor senioren gebouwd. - In Gent beschikt DGH over ruim 300 rolstoeltoegankelijke woningen, waarvan het merendeel bestaat uit appartementen aan de Leiekaai. Deze woningen zijn echter slechts gedeeltelijk rolstoeltoegankelijk. De meeste woningen hebben de toiletdeur aan de smalle zijde in plaats aan de lange zijde. Dit vermindert de rolstoeltoegankelijkheid aanzienlijk. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 17 VAN 52

18 - DGH grijpt renovatie- en nieuwbouwprojecten onvoldoende aan om de toegankelijkheid van woningen te verbeteren. Zo voorziet DGH woningen nog altijd standaard van een bad en niet van een inloopdouche (douche waarvan de oppervlakte gelijk ligt met de omringende vloer). De 39 appartementen op het uitvoeringsprogramma in het project Staakskenstraat (oplevering voorzien in 2016) worden weliswaar rolstoeltoegankelijk gebouwd, maar geen enkele woning is aangepast of aanpasbaar. - De visitatiecommissie adviseert de SHM om een visie en strategie voor de toegankelijkheid en het flexibel gebruik van haar patrimonium te ontwikkelen voor zowel nieuwbouw- als renovatieprojecten. Die strategie dient zich te vertalen in concrete doelen voor rolstoeltoegankelijke, aanpasbare en aangepaste woningen die zijn afgestemd op de noden van de verschillende doelgroepen met lichamelijke beperkingen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De prestaties van DGH op dit veld zijn voor verbetering vatbaar. De inspanningen van de SHM hebben de afgelopen jaren geleid tot verbetering van de woonkwaliteit van het patrimonium. Minder goed ontwikkeld in de werkwijze van DGH is een uitgewerkte visie en strategie voor renovatie en onderhoud. Een actueel meerjarenonderhoudsplan ontbreekt. Er is geen uitwerkte aanpak om milieuvriendelijkheid te bevorderen, waardoor bij nieuwbouw- en renovatieprojecten kansen voor meer duurzaam bouwen en wonen veelal onbenut blijven. Ook ontbreekt een visie en strategie op het bevorderen van de toegankelijkheid van woningen voor mensen met een beperking. PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 18 VAN 52

19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen O.D. 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De Gentse Haard focust sterk op prijsbewust bouwen, zowel bij nieuwbouw als bij renovaties. De SHM onderzoekt mogelijkheden om financieel de beste keuzes te maken in grote projecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed. De visitatiecommissie suggereert wel om richtlijnen uit te werken waarmee architecten reeds van bij de ontwerpfase in de visie van de SHM worden meegenomen en nog meer in te zetten op de opvolging van de bouwkosten. - De laatste 5 jaar heeft de SHM meerdere nieuwbouwprojecten gerealiseerd (OD.1.1), alleen in 2013 werden geen nieuwbouwprojecten opgeleverd. De inzet op renovatieprojecten is verhoudingsgewijs veel groter. - De financieringsnormen worden strikt bewaakt door reeds vanaf de ontwerpfase heel actief in overleg te gaan met de architect. De SHM stelt de vraag tot ontwerp aan verschillende architecten, en laat zich vanaf deze beginfase adviseren door de dienst Stedenbouw van de stad Gent. Vervolgens ontvangt de SHM meerdere ontwerpen met ramingen, en indien de architect met zijn ontwerp boven de raming uitkomt, wordt met hem besproken hoe hij de raming kan verbeteren. Zaken die aan bod komen, zijn onder andere de constructie van bloembakken herzien, tuinhuizen weglaten, minder parkeerplaatsen voorzien (zoals de stad Gent in haar regelgeving voorziet: 6 parkeerplaatsen voor 10 woningen), bovengronds parkeren of werken naar een 50/50 regel boven- en ondergronds. - De SHM heeft geen uitgeschreven richtlijnen voor ontwerp om haar bouwprojecten aan de architecten toe te lichten. Via gesprek wordt info verschaft die gebaseerd is op het ABC van de VMSW. De SHM hanteert als uitgangspunt dat het project niet kan starten indien niet uit alles blijkt dat binnen de kostprijsnormen gebleven kan worden. De visitatiecommissie adviseert om ontwerprichtlijnen uit te werken voor architecten waarin de SHM haar keuzes rond betaalbaar bouwen duidelijk toelicht, dit op basis van eerdere bouwervaringen, wensen van huurders, onderhoudsgemak en dergelijke. Zo kan de architect sneller tot een betaalbare oplossing komen en moet er minder ad hoc met elke architect individueel gecommuniceerd worden. De SHM kan hierin meteen ook haar visie inzake duurzaamheid opnemen, en vooral ook hoe die duurzaamheid betaalbaar kan zijn. Momenteel gaat de SHM er te snel van uit dat de norm opgelegd voor de VMSW de strengste standaard is, waardoor inspanningen om hierover nog verder na te denken gelimiteerd worden, en opgedane ervaringen te weinig benut worden om te verbeteren - Het quasi ontbreken van contractwijzigingen voor nieuwbouw toont ook aan dat de SHM veel aandacht besteedt aan de voorbereiding van bouwprojecten, en het financiële aspect goed beheerst. Dat is evenwel niet het geval bij renovatieprojecten. Die vallen weliswaar vaak moeilijker vooraf in te schatten, maar in vergelijking met andere SHM s is het aandeel contractwijzigingen bij renovatiewerken wel groot (ongeveer 6% van het PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 19 VAN 52

20 aanbestedingsbedrag). In 2009, 2011 en 2013 hadden meer dan 75% van de SHM s een lager aandeel aan contractwijzigingen. De contractwijzigingen in 2011 bedroegen ongeveer euro en zijn het gevolg van belangrijke wijzigingen in de renovatieprojecten Malem fase III en Nieuw Gent fase I. In Malem waren de meerkosten het gevolg wijzigingen in normen tussen dossieropmaak en uitvoering, wijzigingen in bekabeling en wijzigingen tengevolge van de slechtere staat van het patrimonium dan initieel ingeschat. Meerkosten waren eveneens het gevolg van opruiming van achtergelaten afval, en het plaatsen van tegels in plaats van lino om vertragingen te voorkomen. Extra kosten werden gemaakt voor voetpaden en heraanleg van de weg. De meerwerken in Nieuw Gent zijn het gevolg van een te summier opgemaakt dossier voor de subsidiëring ten gevolge van de hoogdringendheid van de werken. Door een leidingbreuk zaten 30 appartementen zonder verwarming, en indien niet snel werd gehandeld riskeerde hetzelfde te gebeuren voor 149 wooneenheden. Door de korte voorbereidingstijd werden moeilijke situaties met extra kosten pas tijdens de werken zichtbaar. In 2013 waren de contractwijzigingen te wijten aan de projecten Nieuw Gent Fase II en Leiekaai Fase II. Ook hier waren de meerwerken het gevolg van de slechter dan voorziene staat van het gebouw, maar ook van normwijzigingen. Er werden eveneens meerkosten gemaakt om vandalisme tegen te gaan en bijkomende ingrepen te doen ter verbetering van de leefbaarheid in het gebouw. - Bij grote renovatiewerken onderzoekt de SHM verschillende opties in functie van de financieel meest optimale keuze. In het kader van de renovatie van de Leiekaai werd een financiële simulatie gemaakt om te bepalen of het goedkoper zou zijn iedereen te laten verhuizen of om de huurders in het gebouw te laten wonen tijdens de renovatie. De simulatie wees uit dat de laatste optie financieel gunstiger was. In het kader van de renovatie van de Nekkerputstraat werd naar aanleiding van financiële simulaties renovatie verkozen boven nieuwbouw. - Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) en de huidige prestaties bij de SD kwaliteit van de woningen suggereert de visitatiecommissie om een betere opvolging op vlak van de bouwkosten op te zetten. Dit tijdens de volledige projectcyclus (van gepland bij het idee van een project tot uitgevoerd bij definitieve oplevering) en gelinkt aan de kwaliteit van de renovatie. Daarnaast is het ook belangrijk om hierover periodiek te rapporteren aan de raad van bestuur. Die opvolging kan inzicht bieden in het feit of de SHM niet alleen prijsbewust bouwt, maar ook voldoende kritisch de resultaten hiervan onder controle houdt. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De totale kost voor huurders bestaat uit de huurprijs, de nutskosten (elektriciteit, water, gas) en de huurlasten. De mediaan huurprijs bij De Gentse Haard ligt in 2013 op 177 euro. Slechts 3 maatschappijen hebben een nog lagere mediaan huurprijs. De huurprijsberekening op basis van de inkomen van de huurders speelt hierin zeker een belangrijke rol. Toch heeft de SHM in zekere mate invloed op de huurprijs. Ook de marktwaarde van de woning speelt een rol bij het bepalen van de huurprijs. Met name de patrimoniumkorting zorgt ervoor dat de huurprijs lager ligt bij woningen met een lagere marktwaarde. De huurlasten bij De Gentse Haard liggen in vergelijking met andere SHM s hoog en daar is de laatste 5 jaar weinig aan veranderd. De visitatiecommissie vindt dat de SHM meer maatregelen kan nemen om de huurders tot minder verbruik aan te zetten, en dat de SHM sneller moet PRESTATIEBEOORDELING DE GENTSE HAARD PAGINA 20 VAN 52