Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen

Transcriptie

1 Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen visitatiegesprekken gehouden op 2 en 3 april 2014 definitief visitatierapport d.d. 30 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Woonpunt Mechelen Cvba Datum rapport: 30 augustus 2014 Datum visitatiegesprekken: 2 en 3 april 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 26 juni 2014 Erkenningsnummer SHM: 1210 Contactgegevens SHM: Plein der Verenigde Naties 8, 2800 Mechelen info@woonpuntmechelen.be Directeur: Martine Derde Voorzitter: Alexander Vandersmissen Werkgebied: Mechelen Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens,commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Woonpunt Mechelengeleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 2 VAN 52

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM WOONPUNT MECHELEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 3 VAN 52

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Woonpunt Mechelen Cvba De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM ste meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld voor PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 4 VAN 52

5 verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 5 VAN 52

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed Uitstekend PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en Uitstekend domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel enduidelijk Goed OD 6.3 Duidelijk De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 6 VAN 52

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Mechelse Goedkope Woning (MGW) wordt op 15 juli 1921 opgericht als gevolg van de enorme woningschade die in Mechelen was aangericht tijdens WO I. De schade aan het woningbestand was zo ingrijpend dat de stad drastisch moestoptreden. Die ingreep werd de oprichting van MGW. Na de tweede wereldoorlog kende de Mechelse Goedkope woning een aanzienlijke uitbreiding van zijn patrimonium. Zo werden er op 10 jaar tijd maar liefst woningen gebouwd. In de periode bouwde de maatschappijnieuwe complexen en woningen rond de Tervuursesteenweg, Kruisbaan, Abeelstraat en Neerheid. De maatschappij renoveerde in de jaren 90 gedeeltelijk zijn patrimonium, om in 2010 een heuse renovatiegolf te starten, met ondersteuning van de stad Mechelen en de VMSW. Eind 2011 werd de maatschappij omgedoopt tot Woonpunt Mechelen. Het patrimonium van Woonpunt Mechelen (WPM) omvat woningen, waarvan appartementen en 906 éénsgezinswoningen. Een derde hiervan werd gebouwd in de jaren 90. In de jaren 2000 en volgende, bouwde Woonpunt Mechelen 690 woningen (27% van het bestaand patrimonium).het resterend patrimonium (ca 39%) dateert van de jaren 80 of eerder. De appartementen hebben hoofdzakelijk 2 slaapkamers, de éénsgezinswoningen 3 slaapkamers (67%) of 4 slaapkamers (22%). In de woningen van Woonpunt wonen 2171 gezinnen, waarvan 798 bewoners ouder zijn dan 65 jaar. 981 bewoners (45%) zijn alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt euro. De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 193 euro en ligt daarmee dicht bij de mediaan van Vlaanderen (ca 200 euro).voor een sociale woning bedraagt deze 268 euro; deze huurprijs ligt iets hoger dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro). Mechelen voorziet in haar toewijzingsreglement een voorrang voor kandidaat-huurders met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die in begeleiding zijn bij een dienst beschut wonen. Daarnaast is ook een voorrang voorzien voor 60-plussers met een zorgbehoefte gekoppeld aan een woonbehoefte. Ook lokale binding kreeg een invulling. Afhankelijk van het patrimonium wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die gedurende 20 jaar in Mechelen heeft gewoond, die de afgelopen 8 jaar gedurende minimaal 5 jaar in Mechelen heeft gewoond of die niet in Mechelen woont maar er werkt. Woonpunt wordt geleid door een directeur (die nieuw is sinds januari 2013) en haar adjunct; er zijn 44,86 VTE personeelsleden, waar van 28 bedienden. De verschillende diensten rapporteren rechtstreeks aan de directeur. Er is recent een communicatieverantwoordelijke aangeworven. De directeur zet in op communicatie en overleg. De sociale huisvestingsmaatschappij werkt samen met de gemeente, het OCMW, en Samenlevingsopbouw evenals met enkele vzw s actief in de zorg. Er zijn in 7 wijken bewonersgroepen (zie OD 4.3) actief sinds 2011; er is ook een huurdersadviesraad. 3.2 Beschrijving omgeving - Werkgebied Naast Woonpunt Mechelen zijn ook volgende SHM s actief in het actieterrein: Volkswoningen van Duffel en Intervilvoordse maatschappij met huuractiviteiten en anderzijds de Gewestelijke PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 7 VAN 52

8 Maatschappij voor Kleine Landeigendommen Mechelen en omstreken, die zich toelegt op de bouw van sociale koopwoningen. In het actieterrein van de SHM (Mechelen), zijn 9,47 % van het totaal aantal woningensociale huurwoningen. Er is ook een sociaal verhuurkantoor actief in Mechelen: Bodukam (80 woningen in beheer). - Verkoopprijzen van woningen en gronden In 2012 lag de mediaan verkoopprijs van een woonhuis in Mechelen op euro (Vlaanderen: euro)en op euro (Vlaanderen: euro) voor een appartement, terwijl de mediaanprijs voor bouwgrond 254 euro/m² was (Vlaanderen: 149 euro). Voor de huizen betekende dit een stijging met 26 % over de laatste 5 jaren, wat vergelijkbaar is met de prijsstijging voor de appartementen (22%). De stijging is hoger dan in Vlaanderen (15% ). De mediaan prijs van de bouwgronden steeg ongeveer evenveel, wat gelijklopend is met de stijging genoteerd in Vlaanderen. - Bevolking in het actieterrein De totale bevolking in het actieterrein bedraagt inwoners. In 2012 zijn er private huishoudens. Men voorziet tegen 2020 een stijging naar huishoudens, of te wel een stijging van 8%. Het aantal 65-plussers bedraagt 17,13% van de totale bevolking. In het actieterrein is er momenteel in de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 9,08%, wat beduidend hoger is dan het gemiddelde in Vlaanderen (5,41%). Het aantal leefloners bedraagt 0,69%, wat ook het Vlaams gemiddelde van 0,22% sterk overstijgt. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van Woonpunt bedraagt euro voor het jaar 2012; daarmee behoort de SHM tot de 10%met de laagste huurdersinkomens. In het actieterrein is het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen euro. Het aantal alleenstaande huurders bedroeg in % wat meer is dan het gemiddelde in Vlaanderen (30,9%); het aandeel 65 plussers bedraagt ongeveer 37 %; er zijn slechts 11 % SHM s in Vlaanderen met meer 65 plussers. - Bindend sociaal objectief ( BSO) Er is geen BSO voor huurwoningen in het actieterrein, daar bij de nulmeting de stad over meer dan 9% sociale huurwoningen beschikte. Er is een BSO sociale kavels van 12, dat door de stad zal gerealiseerd worden, zo blijkt uit de gesprekken. Woonpunt Mechelen heeft tot nu toe geen sociale koopwoningen gerealiseerd. Recent besliste de raad van bestuur wel tot het bouwen van sociale koopwoningen. Het BSO koop hiervoor bedraagt 306 woningen. Stad Mechelen heeft in de beleidsverklaring opgenomen dat het in de volgende bestuursperiode 300 extra sociale woningen zal realiseren. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 8 VAN 52

9 4. PRESTATIES VAN DE SHM WOONPUNT MECHELEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Woonpunt Mechelen realiseerde de afgelopen jaren gemiddeld 40 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. De komende jaren zal de maatschappij nog meer dan 800 woningen realiseren. Het betreft hier vooral vervangingsbouw van een derde van haar patrimonium, waardoor er per saldo weinig nieuwe sociale huurwoningen worden toegevoegd. Er is geen BSO opgelegd voor Mechelen.5).De visitatiecommissie beveelt aan om de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit te werken en in functie van de financiële leefbaarheid, werklast in de organisatie (herhuisvesting), beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen en van de wachtlijsten onderbouwde prioriteiten te stellen in de fasering van projecten. - Woonpunt Mechelen heeft de afgelopen twee decennia haar nadruk op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen gelegd. Bijna 35% van het patrimonium (bijna 800 woningen) werd in de periode gerealiseerd er nog eens 27% van het patrimonium in de periode Voor geheel Vlaanderen liggen die percentages op respectievelijk 15% en 20%. Woonpunt Mechelen is in deze twee decennia actiever geweest bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen dan veel andere maatschappijen. - De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM door de realisaties in de afgelopen 5 jaar te bekijken, samen met de nieuwe woningen die in de komende jaren worden gerealiseerd. In deze periode realiseerde Woonpunt Mechelen gemiddeld 40 nieuwe woningen per jaar. De prestaties op dit gebied zijn in vergelijking met andere maatschappijen goed. Bijna twee derde van de maatschappijen realiseerde een minder groot aandeel bijkomende sociale woningen per jaar. De Stad waardeert deze prestatie ook. Immers, in verhouding tot het bestaande patrimonium voegde Woonpunt Mechelen de afgelopen vijf jaar gemiddeld 1,6% nieuwe woningen per jaar toe. - Op de korte termijn verwacht Woonpunt Mechelen veel minder nieuwe woningen te realiseren dan in het verleden, daar ze zich wil concentreren op renovatie. Er staan namelijk nog slechts 16 woningen (Tuinstraat en Abeelstraat) op een uitvoeringsprogramma. Dat is 0,64% van het totale patrimonium van de maatschappij. Slechts 16% van de maatschappijen heeft een kleiner aandeel nog te realiseren woningen op het uitvoeringsprogramma staan. De lopende werven worden behandeld bij OD 2.1 omdat het vooral over renovatieprojecten gaat. - Op langere termijn is het beeld veel positiever. Woonpunt Mechelen heeft 807 woningen aangemeld om de komende jaren te realiseren. Dit aantal is bijna gelijk aan een derde van het huidige patrimonium. Ten opzichte van andere maatschappijen zijn er maar weinig maatschappijen die meer woningen hebben aangemeld (slechts 5% van de maatschappijen). Een substantieel deel van deze projecten betreft vervangingsbouw van bestaande bouw in de wijk Mahatma Gandhi (572 woningen), waardoor de netto toevoeging aan het patrimonium beperkt is. Door ruimere oppervlaktenormen en het bouwen van sociale koopwoningen op plaatsen waar nu sociale huurwoningen staan, zal het aantal sociale huurwoningen nagenoeg gelijk blijven in de komende jaren. Het overige deel van de aangemelde projecten omvatvervangingsbouw en nieuwbouw in combinatie met andere renovatieprojecten, voornamelijk in de wijken Otterbeek, Oud Oefenplein en PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 9 VAN 52

10 Bethaniënpolder. Nieuwbouw op momenteel onbenutte gronden betreft twee projecten van 18 en 23 woningen in de wijk Mahatma Gandhi. - In Mechelen is 9% van de woningen een sociale huurwoning, waardoor er op het gebied van sociale huur geen BSO is opgelegd. In de beleidsverklaring van de stad Mechelen wordt echter uitgegaan van een toevoeging van 300 sociale koopwoningen (niet uitsluitend door WPM). De stad wil daarvoor een woonbeleidsconvenant met de Vlaamse Regering afsluiten. De stad wil deze woningen vooral realiseren in kleinschalige inbreidings- en uitbreidingsprojecten in de bestaande stadswijken waar nu een bescheiden aanbod van sociale woningen is (sociale mix), in plaats van bundeling in afzonderlijke woonwijken. Dit heeft ook consequenties voor het kunnen benutten van de gronden die WPM nog heeft in die wijken (zie ook OD 1.4). Omdat deze (inbreidings)projecten duurder zijn, zoekt de stad naar financieringsmogelijkheden om Woonpunt Mechelen te ondersteunen. Tevens is in samenspraak tussen de stad, het OCMW en Woonpunt Mechelen afgesproken dat de maatschappij waarschijnlijk de sociale huurwoningen van het OCMW zal overnemen in het kader van uniformering van de sociale huurmarkt in Mechelen. Gesprekken hierover zijn lopende. Hierdoor kan het patrimonium van de maatschappij nog toenemen met ongeveer 100 bijkomende sociale huurwoningen. - De visitatiecommissie stelt vast dat WPM ambitieuze plannen heeft voor de komende jaren en de strategie volgt om alle projecten aan te melden in afwachting van goedkeuring van financiering. Er is echter nog niet voor elk project een startklaar dossier voorhanden. Of - en met welk tempo - deze 807 woningen gerealiseerd kunnen worden is dus afhankelijk van de financiering die bekomen kan worden (omdat de maatschappij over beperkte eigen midden beschikt, zie ook OD 5.1). WPM heeft weliswaar een fasering van de projecten voorzien, maar nog niet de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt en in haar financiële planning (zie ook OD 5.4). - Daarnaast blijkt uit de gesprekken met 29 bewoners dat de noodzaak van renovaties voor bewoners verschilt. In een aantal complexen waren ingrepen hoognodig, in een aantal andere complexen kan dat volgens de bewoners best nog enkele jaren wachten, volgens de inzichten van de bewoners. Bovendien is na deze grootschalige renovatiegolf - die minimaal 10 jaar zal duren - het patrimonium dat in de jaren werd gerealiseerd waarschijnlijk toe aan renovatie. De visitatiecommissie beveelt aan om de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit te werken en in functie van de financiële leefbaarheid, werklast in de organisatie (herhuisvesting), beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen en van de wachtlijsten onderbouwde prioriteiten te stellen in de fasering van projecten. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Woonpunt Mechelen richtte zich tot voor kort vooral op het realiseren, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De maatschappij heeft de ambitie om ook actief te worden op het gebied van sociale koopwoningen en - na onderzoek - mogelijk ook op het terrein van bescheiden woningen. Hiermee wil zij de sociale mix in de verschillende wijken - waar veel sociale huurwoningen staan - versterken en middelen genereren voor de renovatieopgave (zie OD 2.1 en 5.1). Er zijn momenteel 67 sociale koopwoningen aangemeld. Het betreft hier de koopwoningen die onderdeel uitmaken van de vervangbouw voor de renovatieprojecten en zullen dus sociale huurwoningen vervangen. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 10 VAN 52

11 Sinds 5 november 2012 beschikt WPM over een register voor kandidaat-kopers. Kandidaten kunnen zich inschrijven voor de koopwoningen die de maatschappij gaat realiseren in onder andere de wijken Oud Oefenplein, Mahatma Gandhi en Schijfstraat. De ambitie van WPM kadert in de verwachtingen van de stad Mechelen. In het bestuursakkoord werd opgenomen dat de stad verwacht dat Woonpunt Mechelen minstens 300 sociale koopwoningen/sociale kavels realiseert. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Woonpunt Mechelen brengt geen sociale kavels op de markt. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De grondreserve van Woonpunt Mechelen is omvangrijk, ook in vergelijking met andere maatschappijen. Van een aantal grote gebieden is nog niet duidelijk of WPM ze kan aansnijden. De maatschappij volgt de strategie dat zij waar nodig gronden verwerft en daarnaast ook (verkrotte) panden koopt om inbreidingsprojecten te realiseren. Waar mogelijk worden - onder andere via het recht van voorkoop - panden verworven die gelegen zijn in de buurt van een complex van de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed. - Eind 2012 beschikte Woonpunt Mechelen over een grondreserve van 11,5 hectare. Ongeveer 60% van de maatschappijen in Vlaanderen heeft een kleinere grondreserve. De grootste grondreserves liggen aan de Kauwendaal in Mechelen (4 ha) en in het woonuitbreidingsgebied Kouter in Leest (5 ha). In de wijk Bethaniënpolder in Mechelen kocht de maatschappij in het verleden 13 ha grond. Zij heeft er 147 woningen gerealiseerd en nog 1,5 ha bouwgrond resteert. Voor deze drie gebieden geldt dat er een politiek besluit is genomen om de bestemming te wijzigen in groengebied ten behoeve van een "stadsbos". Formeel is dat nog niet gebeurd en lopen de onderhandelingen tussen WPM en de Stad Mechelen nog. Een afboeking op de grondwaarde heeft immers consequenties voor de financiële leefbaarheid (zie ook OD 5.1). Ook heeft de maatschappij nog bijna 1 ha grond op de locatie Het Dorp - Kriekerijveld, Bosbesstraat. Daarnaast heeft de maatschappij nog enkele kleinere gronden in de wijk Oud Oefenplein, aan de Nekkerspoelstraat en Neerheide te Mechelen. Voor het merendeel van deze locaties zijn plannen in voorbereiding. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij over een behoorlijke grondreserve beschikt. Omwille van de nadruk op renovatie en de onduidelijkheid over de bestemming van de grootste gronden zal grondreserve de komende jaren naar verwachting beperkt aangesneden worden. - De maatschappij koopt ook (krot)panden om daar sociale woningbouw te realiseren. Zo werden op de Nekkerspoelstraat 9 appartementen gerealiseerd. In 2012 werd een pand op de hoek van de Nijverheidsstraat Grote Nieuwedijkstraat aangekocht voor afbraak en de bouw van 9 appartementen voor levenslang wonen. In 2013 werd een pand aangekocht (Wijnantstraat) waar 10 koopwoningen voorzien worden. Ook heeft WPM aan de Paardekerkhofstraat een pand gekocht waarvan de grond door de provincie in erfpacht is gegeven. Door de forse renovatieopgave en de druk die dat legt op de financiële leefbaarheid, is grondverwerving geen prioriteit. Formeel beschikt de maatschappij PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 11 VAN 52

12 immers nog over voldoende gronden (11,5 hectare) om sociale woningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie waardeert dat de maatschappij via de aankoop van panden in de buurt van haar complexen op een inbreidingsgerichte wijze tracht sociale woonprojecten te realiseren. - Woonpunt Mechelen maakt ook gebruik van de mogelijkheden die het voorkooprecht biedt. Op de raad van bestuur worden regelmatig dossiers voor het voorkooprecht besproken. De maatschappij stelde criteria op voor het gebruik van het recht, zoals de mogelijkheid om aan te sluiten bij bestaand bezit van WPM, zodat het pand in de renovatiewerken kan worden betrokken. De strategie is om geen panden die niet onmiddellijk aansluiten bij een andere eigendom van de SHM te verwerven omdat de renovatiekosten daarvan vaak te hoog zijn gebleken. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Woonpunt Mechelen een bewuste strategie heeft om tegemoet te komen aan de noden van verschillende doelgroepen en daarbij samenwerkt met actoren zoals SVK Bodukam, het OCMW van Mechelen en organisaties voor begeleid wonen. De visitatiecommissie vraagt aandacht voor de toenemende druk op de wachtlijst, het uitvoeren van nadere analyses van de wachtlijsten en het onderzoeken van mogelijkheden voor tijdelijke verhuring vooruitlopend op de renovaties. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - Woonpunt Mechelen verhuurt een aantal panden buiten het sociale verhuurstelsel aan actoren zoals OCMW, CAW, stad Mechelen, vzw Emmaus, vzw Borgerstein, vzw Pegode en Zelfstandig Wonen Mechelen. Er is hier ofwel sprake van panden die een "commerciële" functie hebben (bijvoorbeeld strijkatelier) of van woningen waarbij er sprake is van een begeleidingsovereenkomst door een van de genoemde actoren. WPM bedient hiermee een diversiteit aan groepen. Daarnaast beschikt het OCMW nog over seniorenwoningen, noodwoningen en een 100-tal sociale huurwoningen (zie ook OD 1.1) die in de noden van verschillende groepen voorzien. De maatschappij is vervolgens van plan om in de komende jaren de samenwerking op het gebied van doelgroepen met een handicap uit te breiden, door bijvoorbeeld de realisatie van aangepaste woningen (zie ook OD 2.3) en woningen in ADL-clusters. Volgens de woonactoren worden zijn er in Mechelen geen doelgroepen die niet aan bod komen. In het woonoverleg is besloten om geen doelgroepenplan op te stellen gezien de lange wachtlijst en vele interne mutaties (zie hieronder). Wel merken de maatschappij en woonactoren opdat in Mechelen een aantal grote gezinnen moeilijk aan een passende woning kan komen. - De wachtlijst voor een sociale huurwoning bij Woonpunt Mechelen bevat anno kandidaten. Dit is een stijging van 15% ten opzichte van het jaar ervoor. Omdat de meeste toewijzingen betrekking hebben op herhuisvesting van bestaande huurders naar een andere woning (omdat hun woning wordt afgebroken of gerenoveerd), neemt de druk op de wachtlijst toe. In 2012 waren 17 van de 167 toewijzingen nieuwe sociale huurders. De gemiddelde wachttijd loopt daardoor op tot 5 jaar. De maatschappij maakt geen verdiepende analyses van de wachtlijsten qua woningtypologie, wachttijd, doelgroepen etc. Wel beschikt zij over het inzicht dat er vooral senioren op de wachtlijst staan en gezinnen voor woningen met 3 of 4 slaapkamers. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij wachtlijsten en de toenemende druk daarop nader analyseert. Met de PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 12 VAN 52

13 vooruitzichten (zie OD 1.1) voor de komende jaren, kan jaarlijks slechts een klein aantal kandidaat-huurders aan een woning worden geholpen. Daarnaast zou WPM kunnen onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor tijdelijke verhuur (zie OD 5.2 ) zodat er telkens zoveel mogelijk woningen beschikbaar blijven. - In Mechelen is een toewijzingsreglement van kracht. Daarin wordt voorrang voorzien voor kandidaat-huurders met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die in begeleiding zijn bij een dienst beschut wonen. Daarnaast is ook een voorrang voorzien voor 60-plussers met een zorgbehoefte gekoppeld aan een woonbehoefte. Ook wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die gedurende 20 jaar in Mechelen heeft gewoond, die de afgelopen 8 jaar gedurende minimaal 5 jaar in Mechelen heeft gewoond of die niet in Mechelen woont maar er wel werkt. Hierdoor kan een belangrijke groep op de wachtlijst, namelijk de senioren, met voorrang een woning verkrijgen. - Er worden in Mechelen niet alleen door WPM sociale huurwoningen aangeboden. Ook het OCMW en het SVK Bodukam (ongeveer 80 woningen) beschikken over woningen. De samenwerking met WPM wordt door beiden goed genoemd. Er wordt gebruik gemaakt van elkaars gespecialiseerde kennis en gezocht naar mogelijkheden om nog intensiever samen te werken. Er is sprake van doorstroming van het SVK en OCMW naar woningen van de maatschappij. Gegevens over aantallen zijn niet bekend. De overdracht van de sociale huurwoningen van het OCMW naar WPM en de zitting van de directeur van WPM in de raad van bestuur van het SVK zijn voorbeelden daarvan. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Woonpunt Mechelen realiseerde de afgelopen jaren meer sociale huurwoningen dan veel andere maatschappijen(gemiddeld 40 per jaar). De komende jaren vernieuwt de maatschappij nog meer dan 800 woningen; waardoor er per saldo weinig sociale woningen worden toegevoegd. Er is geen BSO opgelegd voor Mechelen, waardoor vanuit dat perspectief toevoeging niet direct noodzakelijk is. De hoeveelheid woningen die op korte termijn gerenoveerd moeten worden vraagt veel van de maatschappij en zorgt voor grote druk op de wachtlijsten. De visitatiecommissie beveelt aan om te onderzoeken of er prioriteiten gesteld kunnen worden. De grondreserve van Woonpunt Mechelen is vergeleken met andere maatschappijen omvangrijk, maar het is onduidelijk of WPM de gronden kan aansnijden. De maatschappij koopt ook (verkrotte) panden om inbreidingsprojecten op te realiseren, bijvoorbeeld via het voorkooprecht. Vanwege de nadruk op renovatie is het verwerven van gronden geen hoge prioriteit. De visitatiecommissie stelt vast dat Woonpunt Mechelen een bewuste strategie heeft om tegemoet te komen aan de noden van verschillende doelgroepen en daarbij samenwerkt met actoren zoals SVK Bodukam, het OCMW van Mechelen en organisaties voor begeleid wonen. Er dient - in het kader van de genoemde druk op de wachtlijsten - een analyse plaats te vinden naar de meest behoeftigen op deze lijst. De visitatiecommissie beveelt ook aan om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor tijdelijke verhuring vooruitlopend op de renovaties, zodat de woningen toch beschikbaar blijven voor de doelgroepen. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 13 VAN 52

14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Woonpunt Mechelen op deze OD als voor verbetering vatbaar. Groot onderhoud en renovatie heeft jarenlang niet op de agenda van de maatschappij gestaan, met forse achterstanden op het vlak van energiezuinigheid en kwaliteit als gevolg. De focus van Woonpunt Mechelen ligt momenteel volledig op de renovatie (ook vervangbouw) van het oude deel van haar patrimonium. Er worden momenteel (zeer) veel woningen gerenoveerd en aangepast aan de vereisten van deze tijd, waarbij ook energiebesparende maatregelen worden genomen. De ondersteunende instrumenten (renovatieplanning opgenomen in een masterplan uit 2009, overzicht van financiële consequenties en standaardisatie van werkwijze bij renovaties) hebben niet de diepgang en kwaliteit die bij een dergelijke grootschalige operatie nodig is. De visitatiecommissie beveelt aan om vooral in dit instrumentarium te investeren zodat planning, ontwerp en voorbereiding, coördinatie, financiering en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen verbeterd kunnen worden. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan om oog te blijven houden voor de noden van de bewoners die in een woning wonen die over 1,5 à 2 jaar gerenoveerd wordt, bijvoorbeeld als het gaat om herstellingen en tijdelijke comfortverbeteringen. - De rechtsvoorganger van Woonpunt Mechelen had een aantal serieuze problemen. Een daarvan was dat het patrimonium globaal genomen in zeer slechte staat was. Er is veel te lang gewacht met structurele en grondige renovatie, aldus de maatschappij. De laatste 5 jaren is Woonpunt Mechelen voortvarend aan de slag gegaan om een inhaalbeweging in te zetten. In 2009 werd een masterplan gemaakt waarin de toestand van het patrimonium werd opgenomen. 14 wijken werden uitgelicht en bezocht door Studiegroep Omgeving. Er vond een grondig onderzoek plaats. Typerende woningen binnen deze wijken werden geïnventariseerd, beschikbare plannen geanalyseerd, de bestaande toestand geformuleerd. Een belangrijk element daarbij was het vergelijken van de oppervlakten van de woningen en de verschillende ruimten met de normen en de richtlijnen die daar omtrent vanuit de VMSW zijn bepaald. Dit is immers mee bepalend voor de leefkwaliteit van de wooneenheden. Per wijk is in 2009 een visie geformuleerd voor de gewenste toestand van het patrimonium en de minimale acties (sloop/vervangbouw, renovatie, verkoop van gespreid bezit) - inclusief kostenraming - die daarvoor nodig zijn. Dit heeft geleid tot een oplijsting van de renovatieprojecten en een prioritering op basis van onder andere veiligheid en grootte van de wijken. Dit Masterplan was voor WPM de basis voor het opstellen van het grote renovatieplan. Er werd gestart met de wijken die het meest dringend aangepakt dienden te worden, hierbij rekening houdend met de opstartsnelheid van bepaalde projecten. Vervolgens werd aan de VMSW hulp en tool gevraagd. Nu, vijf jaar later, wordt het masterplan en deze projectenlijst nog steeds gevolgd. Echter blijkt - uit diverse gesprekken met bedienden en de directeur en haar adjunct - dat de kostenramingen en de geformuleerde minimale acties vaak niet meer volstaan. Om tegenslagen in planning, uitvoering en budget te kunnen voorkomen zijn uitgebreidere voorstudies nodig voordat een renovatieproject wordt PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 14 VAN 52

15 opgestart. Ook bij een aantal relevante woonactoren is het beeld ontstaan dat WPM snel en optimistisch is gestart met de renovaties, maar dat een gestructureerde aanpak ontbreekt. De visitatiecommissie stelt vast dat het masterplan (en de uitwerking die daar in 2009 aan werd gegeven) niet meer volstaat als actueel kader voor de renovatieprojecten en er daardoor een goed werkbare meerjaren onderhouds- en renovatieplanning in praktische zin ontbreekt. - Er werden door WPM de laatste drie jaar telkens op meer dan 10 werven per jaar grondige renovatiewerkzaamheden verricht. Hierbij richtte de maatschappij zich vooral op verbetering van keukens, badkamers, vergroten van woonoppervlakte (waar nodig volgens nieuwe oppervlaktenormen) en het nemen van energiebesparende maatregelen. Bij een aantal werven dienen de bewoners te verhuizen, bij deelrenovatie blijven ze in de woning wonen terwijl de werkzaamheden worden verricht. De werven worden van dichtbij opgevolgd door medewerkers van de Dienst Patrimonium, die bestaat uit 4 medewerkers en geleid wordt door de technisch en adjunct directeur die aan het hoofd van deze dienst staat en van de dienst onderhoud en herstel. Voor meer informatie over de werfopvolging verwijzen we naar OD In de periode renoveert WPM in totaal meer dan 800 woningen. Hiermee wordt bij 33% van het patrimonium een kwaliteitsverbetering gerealiseerd. De visitatiecommissie beveelt aan om de werkwijze bij renovaties te evalueren en de goede ervaringen te valoriseren in een draaiboek voor renovaties. Dit draaiboek kan de maatschappij helpen om de werkzaamheden van de verschillende diensten goed af te stemmen en waar nodig projecten het tempo aan te passen als blijkt dat de zorgvuldigheid in het gedrang komt. - De bevraagde bewoners signaleren verschillen in de coördinatie van aannemers die werken met onderaannemers. Zij wijzen op een slechte planning en communicatie, veel verschillende onderaannemers die onvoldoende met elkaar afstemmen en materialen (zoals ramen) die niet voorradig zijn. De visitatiecommissie ondersteunt dan ook de vraag van bewoners om in de komende renovatieprojecten meer aandacht te schenken aan de manier waarop de aannemer de onderaannemers coördineert. - Bijna twee derde (64%) van het totale patrimonium van Woonpunt Mechelen voldoet reeds aan alle normen van het Energie-renovatieprogramma (ERP2020): dubbele beglazing, dakisolatie en verwarmingsinstallatie. Bij 57% van de maatschappijen is de score minder goed. Bij de appartementen voldoet 71% van het patrimonium van Woonpunt Mechelen aan de drie prioritaire doelen van het programma. Bijna een derde van de eengezinswoningen van Woonpunt Mechelen voldoet aan geen van de drie prioritaire vereisten, hoewel ook meer dan de helft (55% van de woningen) dat wel doet. Daarnaast zijn er 468 woningen die nog over enkele beglazing beschikken, 409 woningen waarin CV of de elektriciteitsinstallatie niet aan de vereisten voldoet en 476 woningen zonder dakisolatie. Wanneer deze gegevens met die van andere maatschappijen worden vergeleken valt op dat Woonpunt Mechelen in een aantal complexen goede scores heeft, maar dat er tegelijkertijd een veel groter aandeel woningen met meervoudige tekortkomingen zit. Het aandeel appartementen dat aan geen van de drie vereisten voldoet ligt in bij alle SHM s samen op 2%; bij Woonpunt Mechelen op 11%. Voor de eengezinswoningen is dat respectievelijk 7% versus 32% bij Woonpunt Mechelen. De grootste aandachtspunten zijn dubbele beglazing (82% van de maatschappijen heeft een groter aandeel in haar patrimonium dat aan deze vereiste voldoet) en energiezuinige verwarmingsinstallatie (76% van de maatschappijen heeft een groter aandeel in haar patrimonium dat aan deze vereiste voldoet). Naast de drie prioritaire doelen uit het ERP wordt er in de patrimonium-enquête ook gekeken naar gevelisolatie en ventilatie. Bij Woonpunt Mechelen beschikt 62% van het patrimonium over onvoldoende gevelisolatie. In de meeste gevallen gaat het om niet-geïsoleerde spouwmuren. Eveneens 62% van het PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 15 VAN 52

16 patrimonium heeft geen ventilatievoorzieningen. De maatschappij is zich bewust van de opgave die hier ligt. Volgens WPM ligt de oplossing niet in het realiseren van quick-wins, maar in gedeeltelijke of totale renovatie (bij meer dan 1300 woningen) en in vervangingsbouw (bij 771 woningen). Er werd echter nog geen plan opgemaakt voor de renovaties en het groot onderhoud om de ERP-doelen tegen 2020ook daadwerkelijk te bereiken. Hiervoor wil WPM eerst nog een inventarisatie uitvoeren naar de benodigde ingrepen, kosten etc. - De visitatiecommissie vernam in diverse gesprekken dat WPM bij de te renoveren woningen zo min mogelijk reparaties en investeringen meer doet: "de renovaties lijken wel een excuus om niet meer te herstellen". Woonpunt schuift problemen vooruit en lost ze niet altijd op vinden de huurders. die soms zelf maatregelen troffen (krantenpapier in de hoeken waar ramen aansluiten op de muur, voorzetpanelen die tocht weren). Bewoners en ook relevante woonactoren zijn vragende partij voor eenvoudige en tijdelijke oplossingen (bijvoorbeeld raamstrips) om de tocht te weren bij slecht sluitende ramen. Zo vergroot het algemene wooncomfort en kan energie bespaard worden. De visitatiecommissie vraagt nadrukkelijk aandacht voor mogelijke quick-wins die tijdelijk het comfort vergroten. Te meer omdat WPM voor de uitvoering van de geplande renovatiewerken in grote mate afhankelijk is van de te bekomen financiering (en aannemers die tijdig de werf kunnen opleveren) en daardoor het risico bestaat dat renovatieprojecten in tijd opschuiven. Woonpuntstelt dat bij elke vaststelling van een gebrek of mankement intern een afweging wordt gemaakt of een tijdelijke oplossing in afwachting van renovatie al dan niet mogelijk, noodzakelijk of verantwoordbaar is. Zij beschikt immers over een eigen Dienst Onderhoud en Herstellingen met bijna 19 VTE. Er werken algemene onderhoudsmedewerkers, maar ook een elektricien, metser, vloerder, loodgieter, schilder en poetsers. De conciërges en portiers horen ook bij deze dienst. Daarnaast zijn er ook medewerkers voor planning, magazijn en SVG (Staat Van Goed/plaatsbeschrijvingen). In 2012 behandelde deze dienst 3917 werkbonnen. Het grootste deel van de werkopdrachten wordt uitgevoerd door de eigen mensen. Zij hebben daardoor een grote kennis van het patrimonium. De visitatiecommissie suggereert dat deze kennis wordt benut in de ontwerprichtlijnen voor de architecten om "praktische onhandigheden" te voorkomen. Deze kennis kan ook benut worden voor het nog op te stellen plan voor grootonderhoud van het patrimonium. Dat de Dienst Onderhoud en Herstellingen bij reparaties gebruik maakt van gerecupereerde materialen en CV-toestellen uit te slopen complexen vindt de visitatiecommissie een goede zaak. De meeste werkbonnen zijn voor algemeen onderhoud of sanitair. De gemiddelde responsetijd bedroeg in dagen. Doorgaans is de daadwerkelijke tijd korter, maar moeten bewoners vooral bij werken die door externe firma's worden uitgevoerd wat langer wachten, wat het gemiddelde opdrijft. Uit een in 2013 gehouden klantonderzoek blijkt dat 59% van de respondenten vindt dat WPM herstellingen voldoende snel uitvoert. 13% van de respondenten vindt dat WPM die niet snel genoeg uitvoert. Met de stelling dat de herstellingen goed worden uitgevoerd is 67% het eens en 11% oneens; driekwart van de respondenten vindt dat medewerkers vriendelijk zijn, proper werken en het probleem oplossen. - In 2011 werd er door een extern bedrijf een evaluatie uitgevoerd van de Dienst Onderhoud en Herstellingen als onderdeel van de reorganisatie van deze dienst. Er werden standaardtaken geformuleerd voor 82 werkzaamheden die de Dienst Onderhoud en Herstellingen uitvoert. Bij deze taken wordt het materiaalgebruik en de beschikbare tijd gestandaardiseerd en gevolgd door middel van nacalculaties. Deze werkwijze bevordert de efficiënte inzet van de medewerkers. Tevens werden er criteria opgesteld om te bepalen welke werken de eigen dienst uitvoert en werken worden uitbesteed, waarbij volgens het PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 16 VAN 52

17 extern bureau de maatschappij 55% van het werk kan uitbesteden, volgens de opgestelde criteria. Bovendien is er aangeven in de evaluatie hoe het magazijnbeheer kan worden verbeterd (voorraad inkrimpen met 75% t.o.v. het oude niveau). Vanwege tijdgebrek en andere prioriteiten gaf WPM echter nog maar beperkt uitvoering aan de in de evaluatie voorgestelde verbeteringen. Het magazijnbeheer en de software werden verbeterd en door natuurlijke afvloeiing van medewerkers wordt er meer werk uitbesteed. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij de aanbevelingen uit de evaluatie van 2011opnieuw toetst op wenselijkheid, haalbaarheid en vervolgens implementeert en daarbij ook gebruik maakt van de ervaringen van andere maatschappijen om zo de taken en werking van de dienst te optimaliseren. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij een duidelijke visie heeft op haar bijdrage tot een beter milieu en dat deze visie in voldoende mate in de praktijk wordt gebracht. Woonpunt Mechelen heeft haar visie opgenomen in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovaties. Deze richtlijnen zijn gericht op een E-peil van 60 en een K-peil van 35. De maatschappij heeft die ambitie in de laatste projecten meestal gerealiseerd. Daarnaast worden diverse milieuvriendelijke technieken toegepast, heeft de maatschappij oog voor de milieuvriendelijkheid van haar eigen werking, draagt zij door renovatie en vervanging van (krot) woningen bij aan duurzaam gebruik van ruimte. De SHM sensibiliseert ook haar huurders voor een energiezuinig gebruik. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling daarom als goed en suggereert dat Woonpunt Mechelen op het gebied van samenwerking en gebruik van subsidies onderzoekt welke mogelijkheden nog onbenut zijn. - Woonpunt Mechelen heeft haar visie op milieuvriendelijkheid opgenomen in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovaties. Deze richtlijnen zijn in belangrijke mate gebaseerd op C2008 en gaan in een aantal gevallen verder. De ontwerpvereisten zijn gericht op het bereiken van E-peil van 70 (vanaf 2014 E60 nodig voor verkrijgen bouwvergunning) en K-peil van De maatschappij realiseerde in de laatste werven een E-peil tussen de 63/67 (de laatste werf) en 75 (2 lopende werven Galgenberg en Nekkerspoel) en K-peil tussen de 32/35 en 42 - De maatschappij past ook een aantal milieuvriendelijke technieken toe in de woningen. Zo werden zonnecollectoren en fotovoltaïsche panelen geïnstalleerd in de Abeelstraat, Grote Nieuwendijkstraat, Lakenmakersstraat en Wielewaalstraat. WPM geeft aan dat zij positieve ervaringen heeft met deze technieken, maar dat de onderhoudskosten relatief vaak hoog zijn doordat er specialisten voor nodig zijn. Daarnaast werden in de Abeelstraat de 88 appartementen en nog 10 bijkomende appartementen voorzien van collectieve verwarming (centrale stookplaats). WPM onderzoekt ook om passiefwoningen te bouwen bijvoorbeeld in het nieuwbouwproject in de Wijnantstraat. Voor het project M. Ghandi werd een samenwerking aangegaan met Vito voor adviesverlening op het vlak van duurzaamheid. Er waren 5 taken, waaronder het opstellen van een duurzaamheidsmeter, duurzaamheidsscreening van de ingediende wedstrijdontwerpen, haalbaarheidsstudie met betrekking tot energietechnieken en watermanagement op wijkniveau. Huurders krijgen ook een gratis energiescan. (zie OD 3.2) - Ook in haar eigen werking heeft de maatschappij oog voor milieuvriendelijkheid. De verplaatsingen in Mechelen gebeuren voornamelijk door middel van dienstfietsen (om autorijden te beperken), wordt er bij aanschaf van nieuwe kantoorapparaten (PC's) gekeken naar het energieverbruik, worden bio-afbreekbare schoonmaakmiddelen gebruikt en is er een PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 17 VAN 52

18 wasser gekocht voor het reinigen van verfkwasten. De visitatiecommissie waardeert dat WPM ook in haar eigen werking naar duurzaamheid streeft. - Woonpunt Mechelen draagt ook bij aan het duurzaam gebruik van ruimte. De maatschappij sloopt aangekochte (krot)woningen waarvoor de renovatiekosten te hoog oplopen en vervangt deze door nieuwbouwwoningen met een hogere dichtheid. Daardoor wordt de ruimte beter benut. - De maatschappij sensibiliseert ook de huurders om zuinig met energie om te gaan. WPM geeft huurders in hun woning en door middel van instructiefiches uitleg over het gebruik van de technieken, afvalscheiding en heeft een actie gehouden rondom watergebruik (douche nemen in plaats van bad), er werden spaarlampen en waterbesparende douchekoppen verstrekt in de woningen evenals isolatiefolie achter radiatoren. Daarnaast is in samenwerking met onder andere Natuurpunt een actie gehouden om het energieverbruik te verminderen. - WPM kan nog meer aandacht besteden aan het benutten van subsidies zoals EFRO, REG, subsidies van de provincie, Eandis etc. De maatschappij zegt dit nog niet te hebben onderzocht. Gezien de renovatieopgaven waar de maatschappij voor staat vormen bijkomende middelen een piste die onderzocht kan worden. Naast dit onderzoek beveelt de visitatiecommissie aan dat de maatschappij ook onderzoekt welke samenwerking zij kan aangaan (bijvoorbeeld met Energiepunt, Natuurpunt met energiesnoeiers) om bewoners nog verder te sensibiliseren. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Woonpunt Mechelen volgt de visie van een inclusief woonaanbod: woningen voor bewoners met beperkingen en woningen die bewoners in staat stellen er levenslang te wonen. De maatschappij verhuurt een behoorlijk aantal woningen dat rolstoeltoegankelijk en/of aangepast zijn. Deze woningen zijn volgens de maatschappij tevens geschikt voor levenslang wonen. 13% van de in 2012 gerealiseerde woningen betreft een aanpasbare woning. Hiermee zet de maatschappij een goede prestatie neer. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed. - Woonpunt Mechelen streeft naar een inclusief woonaanbod. Daaronder verstaat zij dat er woningen zijn voor bewoners met een fysieke en/of mentale beperking en woningen die bewoners in staat stellen er levenslang te wonen. De maatschappij is bezig met het verder uitbouwen van deze visie bijvoorbeeld door samenwerkingsverbanden(zie ook OD 1.5) en integratie van levenslang wonen in de renovaties. Zo zijn in het ontwerp bijkomende eisen (bovenop de C2008) voorzien, onder andere voor de breedte van deuren (min. 85 cm) en het voorkomen van binnendorpels. - Voor bewoners met een fysieke beperking (zie ook OD 1.5) zijn er 12 ADL woningen (met onder andere in de hoogte verstelbare keukens) en een ADL centrum in de wijk Oud Oefenplein. Er loopt een proefproject in de Grote Nieuwendijkstraat voor mensen met mentale beperking; ook zijn er appartementen aan de Nekkerspoelstraat voor mensen met mentale beperking en acht appartementen voor minder validen aan de Kruisbaan. - Voor levenslang wonen zijn er een aantal aangepaste woningen (voor rolstoelgebruikers): 26 in de wijk Oud Oefenplein, 16 appartementen aan de Wielewaelstraat in de wijk Otterbeek, 125 rolstoelaangepaste woningen en 55 appartementen in de Gandhiwijk (waarbij de leef- en slaapruimte door een eenvoudige aanpassing met elkaar verbonden kunnen worden). PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 18 VAN 52

19 Bovendien heeft WPM bij de renovatie van de Wielewaelstraat 2 liften voorzien, zodat oudere bewoners in de wijk kunnen blijven wonen. - Volgens de gegevens in de prestatiedatabank realiseerde Woonpunt Mechelen in aanpasbare huurwoningen. Uitgedrukt ten opzichte van het totaal aantal gerealiseerde woningen is dat bijna 13%. In totaal heeft 89% van de maatschappijen in 2012 een kleiner aandeel aanpasbare woningen gerealiseerd. Hiermee werd een goede prestatie neergezet. Wanneer de afgelopen 5 jaren worden bekeken, zijn er in 2009, 2010 en 2011 geen aanpasbare woningen gerealiseerd. In 2008 en 2012 wel, respectievelijk 15% en 13% van het aantal in dat jaar gerealiseerde woningen. De visitatiecommissie vindt dat hier sprake is van een goede prestatie. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Woonpunt Mechelen richt zich momenteel volledig op de renovatie (ook vervangbouw) van het oude deel van haar patrimonium. De ondersteunende instrumenten (renovatieplanning vervat in een masterplan uit 2009, overzicht van financiële consequenties en standaardisatie van werkwijze bij renovaties) hebben niet de diepgang en kwaliteit die bij een dergelijke grootschalige operatie nodig is. De visitatiecommissie beveelt aan om vooral in dit instrumentarium te investeren zodat planning, ontwerp en voorbereiding, coördinatie, financiering en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen verbeterd kunnen worden. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan haar houding te overwegen ten aanzien van de noden van de bewoners die in een woning wonen die over 1,5 à 2 jaar gerenoveerd wordt, bijvoorbeeld als het gaat om herstellingen en tijdelijke comfortverbeteringen. Woonpunt Mechelen heeft een duidelijke visie op milieuvriendelijkheid en duurzaamheid. Deze visie is opgenomen in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovaties. Daarnaast worden diverse milieuvriendelijke technieken toegepast (zoals collectieve verwarming en zonnecollectoren), heeft de maatschappij oog voor de milieuvriendelijkheid van haar eigen werking en draagt zij door renovatie en vervanging van (krot) woningen bij aan duurzaam gebruik van ruimte. De maatschappij zou nog kunnen onderzoeken welke subsidies gebruikt kunnen worden voor energetische maatregelen en met welke instanties er nog samengewerkt kan worden rond sensibiliseren van bewoners. De maatschappij volgt de visie van een inclusief woonaanbod: woningen voor bewoners met beperkingen en woningen die bewoners in staat stellen er levenslang te wonen. De maatschappij verhuurt een behoorlijk aantal woningen die rolstoeltoegankelijk en geschikt zijn voor levenslang wonen. 13% van de in 2012 gerealiseerde woningen betreft een aanpasbare woning, hiermee zet de maatschappij een goede prestatie neer. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 19 VAN 52

20 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen O.D. 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouw- en renovatieprojecten. Toch is meer en meer informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of de SHM prijsbewust bouwt. Uit deze data blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) in de ontwerpfase meestal respecteert. Even wel blijkt dat enerzijds het bestelbedrag vaak hoger ligt dan het ramingsbedrag bij de ontwerpfase en dat vooral bij renovatieprojecten de meerkosten oplopen tot ongeveer 5% van het bestelbedrag door contractwijzigingen. Sommige van deze contractwijzingen zijn verklaarbaar omdat bij renovatiewerken de kans op onvoorziene zaken die meerwerken met zich meebrengen groter is. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor het prijsbewust bouwen als voor verbetering vatbaar. - In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal projecten gerealiseerd waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft een viertal recente projecten nader bekeken, 1 renovatieproject, 1 nieuwbouwproject, 1 vervangingsbouwproject en het koopproject (12 koopwoningen Oud Oefenplein fase 4). Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. De SHM geeft aan dat ze bij de verwezenlijking van nieuwe projecten het toenmalige NFS2-plafond en nu het huidige FS3- plafond probeerde te respecteren, maar dat de ontwerpers dit plafond percipieerden als een maximaal budget, waar naartoe kon gewerkt worden. Bij de opening van de biedingen na een aanbesteding leidde dit soms tot overschrijding van de plafonds. Bij de vier onderzochte projecten was dit telkens het geval, de overschrijding bedroeg minimaal 5,4% voor het koopproject en maximaal 21% voor de bouw van 9 nieuwe appartementen in de Nekkerspoelstraat. Aangezien de druk om te renoveren of vervangingsbouw te realiseren zo groot is, ontbrak de tijd om met de winnaar via onderhandeling de prijs te drukken of om het dossier aan te passen en opnieuw aan te besteden indien de overschrijding te hoog was. De SHM heeft haar strategie aangepast en geeft nu aan de ontwerpers mee dat ze naar een minimale kostprijs dienen te streven. - Voor zeer grondige renovaties kan een keuze voor vervangingsbouw financieel interessanter te zijn. De financiering voor renovatie is immers beperkt tot 80% van de kostprijs van een nieuwbouw: boven dit plafond wordt de kost van renovatie niet meer economisch geacht. Voor een paar renovatiedossiers werd deze 80%-regel evenwel niet gerespecteerd omdat de stad Mechelen omwille van stedenbouwkundige redenen vervangingsbouw niet opportuun achtte. PRESTATIEBEOORDELING WOONPUNT MECHELEN PAGINA 20 VAN 52