MEDEDELING AAN DE VLAAMSE REGERING

Transcriptie

1 DE VLAAMSE MINISTER VAN BINNENLANDS BESTUUR, INBURGERING, WONEN, GELIJKE KANSEN EN ARMOEDEBESTRIJDING MEDEDELING AAN DE VLAAMSE REGERING Betreft: Ontwerp van ministerieel besluit bij het nieuwe Procedurebesluit Wonen - kader voor de renovatietoets en de lokale woontoets en van het financiële kader I. Situering Op 31 maart 2017 verleende de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten, hierna het nieuwe Procedurebesluit Wonen genoemd (VR DOC.0329). Het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering werd voor advies voorgelegd aan de afdeling wetgeving van de Raad van State. De Raad van State bracht op 17 mei 2017 zijn advies /3 uit over het ontwerpbesluit. Het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering wordt voor definitieve goedkeuring aan de Vlaamse Regering voorgelegd op dezelfde ministerraad als de voorliggende mededeling. Bijlage 1 bevat het ontwerp van ministerieel besluit houdende vaststelling van het kader voor de renovatietoets en de lokale woontoets en van het financiële kader ter uitvoering van artikel 4, eerste lid, van het Procedurebesluit Wonen van xx xxxxxx Bijlagen 2 en 3 bevatten de adviezen van de Inspectie van Financiën bij het ontwerp van ministerieel besluit. Het gemotiveerde begrotingsakkoord is niet vereist. Na mededeling aan de Vlaamse Regering wordt het ontwerp van ministerieel besluit voor advies bezorgd aan de afdeling wetgeving van de Raad van State. Adviestermijn is één maand. II. De rechtsgrond: artikel 4, eerste lid, van het Procedurebesluit Wonen Artikel 4, eerste lid, van het nieuwe Procedurebesluit Wonen stelt dat de minister na mededeling aan de Vlaamse Regering de volgende zaken vaststelt: - het kader voor de renovatietoets en de lokale woontoets; - het financiële kader voor de financiële toets. Het voorliggende ontwerp van ministerieel besluit geeft uitvoering aan artikel 4, eerste lid, van het Procedurebesluit Wonen. Het vervangt het ministerieel besluit van 13 februari 2014, dat is Pagina 1 van 6

2 gebaseerd op artikel 4, eerste lid, van het (huidige) Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 en dat zowel een decretaal beleidskader voor de beleidstoets op projectniveau als een financieel kader voor de financiële toets op het niveau van een verrichting bevat. III. Kader voor de renovatietoets Hoofdstuk 2 van het ontwerp van ministerieel besluit bevat het kader voor de renovatietoets die de VMSW zal uitvoeren bij projecten die een vervangingsbouw of een investering in de renovatie, verbetering of aanpassing van sociale huurwoningen omvatten. Hoofdstuk 1 bevat enkele definities met betrekking tot het kader voor de renovatietoets. De procedurestappen en termijnen voor de uitvoering van de renovatietoets zijn opgenomen in artikel 7 van het nieuwe Procedurebesluit Wonen. De initiatiefnemer bezorgt de VMSW een scorecard en een toelichtingsnota. - De scorecard is een rapport over de huidige staat van de gebouwen of woningen die deel uitmaken van het project. Er wordt gekeken naar externe kenmerken, isolatie, interne kenmerken en technische installaties. Er wordt ook onderzocht of voldaan is aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode. Op basis van de scorecard stelt de VMSW voor de gebouwen of woningen een conditiescore vast. - In de toelichtingsnota dient de initiatiefnemer zijn keuze voor een vervangingsbouw of een renovatie, verbetering of aanpassing te motiveren. Ook dient hij een inschatting te maken van de planning van de werkzaamheden aan de gebouwen of woningen in kwestie voor de komende vijf jaar. En in voorkomend geval dient hij een beschrijving te geven van de fasering van het project. De VMSW geeft een positief advies als uit de scorecard en de toelichtingsnota blijkt dat de vervangingsbouw of investering: 1 de woningen op duurzame wijze en binnen de prijsplafonds laat beantwoorden aan de normen en de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen EN 2 dringend en noodzakelijk is om de veiligheids- en gezondheidsaspecten van de bewoners te kunnen garanderen. De VMSW geeft een negatief advies als niet voldaan is aan één of aan elk van de genoemde voorwaarden. De regels m.b.t. de renovatietoets (BVR + MB) treden in werking op 1 september IV. Kader voor de lokale woontoets Hoofdstuk 3 van het ontwerp van ministerieel besluit bevat het kader voor de lokale woontoets die een gemeente zal uitvoeren bij projecten die op het lokaal woonproject zijn besproken. In de lokale woontoets neemt de gemeente een beslissing over twee of meer van de volgende aangelegenheden: - de toets aan het gemeentelijk beleid; - de toets aan het bindend sociaal objectief; Pagina 2 van 6

3 - in voorkomend geval, de verbintenis om de wooninfrastructuur samen met de grond waarin of waarop ze wordt uitgevoerd, op te nemen in het gemeentelijk openbaar domein. De categorieën van projecten waarvoor de gemeente een beslissing zal nemen over twee, dan wel drie van de voormelde aangelegenheden, evenals de procedurestappen en termijnen voor de uitvoering van de lokale woontoets zijn opgenomen in artikel 9 van het nieuwe Procedurebesluit Wonen. Het kader voor de lokale woontoets in het ontwerp van ministerieel besluit blijft beperkt tot een regeling voor de uitvoering van de toets aan het bindend sociaal objectief. Over de toets aan het gemeentelijk beleid en het engagement van de gemeente omtrent de overname van de wooninfrastructuur worden geen nadere regels vastgesteld. Als het college van burgemeester en schepenen de uitvoering van de lokale woontoets wil delegeren binnen de gemeente of toevertrouwen aan intergemeentelijk samenwerkingsverband, dient zij een goedgekeurde visie op het vlak van lokaal sociaal woonbeleid te hebben. Die visie dient bij voorkeur een kader te scheppen voor de toets aan het gemeentelijk beleid en het engagement omtrent de overname van de wooninfrastructuur. In de visie kan geen afwijkende regeling voor de uitvoering van de toets aan het bindend sociaal objectief opgenomen worden. Kader voor de BSO-toets Belangrijke tool om de BSO-toets te kunnen uitvoeren is de teller van het resterende contingent van hetzij het BSO, hetzij het sociaal woonbeleidsconvenant. Die teller zal in de toekomst automatisch via het Projectportaal up-to-date gehouden worden. Zolang de tool in kwestie nog in ontwikkeling is, zal de VMSW handmatig de teller bijhouden. De gemeente hoeft het contingent dus niet zelf te berekenen. Bij de berekening van het resterende contingent van het BSO gelden de volgende modaliteiten: - bijkomende SVK-woningen sinds de nulmeting tellen pas mee als 90% van het BSO is behaald of zal worden behaald rekening houdend met het gepland sociaal huuraanbod; - overdrachten van sociale huurwoningen van een lokaal bestuur naar een sociale huisvestingsmaatschappij waarvan de koop-verkoopovereenkomst wordt gesloten na 31 oktober 2017, tellen niet mee. Gepland sociaal huuraanbod zal in de toekomst overeenstemmen met het aanbod aan sociale huurwoningen in projecten die op de Projectenlijst in de zin van artikel 10 van het nieuwe Procedurebesluit Wonen staan. Als overgangsregeling (omdat de VMSW de Projectenlijst nog moet samenstellen op basis van een Ronde van Vlaanderen waar met elke initiatiefnemer afzonderlijk de projecten worden overlopen) worden tot en met 31 december 2017 de huurwoningen meegenomen in verrichtingen die minstens zijn opgenomen in de meest recente door de beoordelingscommissie goedgekeurde meerjarenplanning of kortetermijnplanning. Een project dat voorziet in de nieuwbouw van sociale huurwoningen, past in het bindend sociaal objectief als aan een van de volgende voorwaarden is voldaan: - Het project ligt in een gemeente die haar BSO nog niet heeft behaald en dat nog niet zal behalen als ook rekening gehouden wordt met het geplande sociaal huuraanbod. - Het project past in een sociaal woonbeleidsconvenant. Pagina 3 van 6

4 Een voorbeeld ter illustratie. In een gemeente met een BSO van 100 zijn al 70 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd. Er is een resterend contingent van 30. De BSO-toets wordt uitgevoerd voor een nieuwbouwproject met 25 sociale huurwoningen; dat project past in het BSO. Er is een resterend contingent van 5. Enige tijd later moet er opnieuw een BSO-toets uitgevoerd worden voor een nieuwbouwproject met 10 sociale huurwoningen. Ook hier heeft de BSO-toets een positief resultaat; het laatste project waarvoor de BSO-toets wordt uitgevoerd, mag het BSO overschrijden. De teller komt op 0 te staan. Latere projecten krijgen een negatief resultaat in de BSO-toets; ze geraken niet op de Projectenlijst. Als een gemeente een sociaal woonbeleidsconvenant sluit, krijgt ze opnieuw een contingent, een teller die naar beneden wordt bijgesteld. Een voorbeeld ter illustratie. In een gemeente met een sociaal woonbeleidsconvenant van 50 heeft een project voor 30 bijkomende sociale huurwoningen de BSO-toets succesvol doorlopen. Er is een resterend contingent van 20. De BSO-toets wordt uitgevoerd voor een nieuwbouwproject van 24 sociale huurwoningen. Ook hier heeft de BSO-toets een positief resultaat; het laatste project waarvoor de BSO-toets wordt uitgevoerd, mag het contingent van het convenant overschrijden. De teller komt op 0 te staan. Latere projecten krijgen een negatief resultaat in de BSO-toets; ze geraken niet op de Projectenlijst. Een verwerving van goede woningen volgt dezelfde regels als nieuwbouwprojecten. Een project dat voorziet in de vervangingsbouw of een renovatie, verbetering of aanpassing van sociale huurwoningen waarbij het sociaal huuraanbod met meer dan 20% toeneemt op projectniveau, volgt dezelfde regels als nieuwbouwprojecten. Een project dat voorziet in de renovatie, de verbetering of de aanpassing van verworven bebouwde onroerende goederen volgt ook dezelfde regels als nieuwbouwprojecten. Een project dat voorziet in de vervangingsbouw of een renovatie, verbetering of aanpassing van sociale huurwoningen zonder dat er sprake is van een toename van het sociaal huuraanbod op projectniveau met meer dan 20%, hoeft geen BSO-toets te doorlopen. Een project dat voorziet in de realisatie of instandhouding van sociale koopwoningen, bescheiden huur- of koopwoningen of niet-residentiële ruimten, hoeft geen BSO-toets te doorlopen. Een gemengd woonproject met sociaal karakter (gedeeltelijk gefinancierd met middelen van Vlabinvest apb) volgt, voor wat het aandeel sociale woningen betreft, dezelfde regels als een sociaal woonproject. De regels m.b.t. de lokale woontoets (BVR + MB) treden in werking op 1 november V. Financieel kader voor de financiële toets Hoofdstuk 4 van het ontwerp van ministerieel besluit bevat het kader voor de financiële toets op het niveau van de verrichting dat uitvoering geeft aan de decretale bepalingen over de financiering van het Vlaamse woonbeleid. De beoordelingscommissie en de VMSW moeten rekening houden met het financiële kader bij de opname van verrichtingen in de meerjarenplanning en in de kortetermijnplanning. Pagina 4 van 6

5 Nieuwbouw, de verwerving van één of meerdere goede woningen en renovatie verworven patrimonium Bij de beslissing over de opname van nieuwbouw en renovatie verworven patrimonium in de meerjarenplanning houdt de beoordelingscommissie rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de meerjarenplanning: gunstig advies voorontwerp (datum = laatste dag adviestermijn). Bij de beslissing over de opname van nieuwbouw en renovatie verworven patrimonium in de kortetermijnplanning houdt de beoordelingscommissie rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de kortetermijnplanning: melding basisaanbesteding (datum = 7 dagen na melding) + vergunningen, meldingen en zakelijk recht op de gronden. Bij de beslissing over de opname van verwervingen van goede woningen in de kortetermijnplanning houdt de VMSW rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de kortetermijnplanning: melding onderhandse akte opgesteld (datum = 7 dagen na melding). Er is één uitzondering op dat FIFO-principe: er wordt voorrang verleend aan verrichtingen die deel uitmaken van een CBO-oproep (meerjarenplanning + kortetermijnplanning). Vervangingsbouw en renovatie eigen patrimonium Bij de beslissing over de opname van deze verrichtingen in de meerjarenplanning houdt de beoordelingscommissie rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de meerjarenplanning: gunstig advies voorontwerp (datum = laatste dag adviestermijn) of melding geen voorontwerp nodig (datum = 7 dagen na melding). Bij de beslissing over de opname van deze verrichtingen in de kortetermijnplanning houdt de beoordelingscommissie/de VMSW rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de kortetermijnplanning: melding basisaanbesteding (datum = 7 dagen na melding) of gunstig advies uitvoeringsdossier (datum = laatste dag adviestermijn) + vergunningen, meldingen en zakelijk recht op de gronden. In geval van beperkte budgetten kan de beoordelingscommissie beslissen om voorrang te verlenen op basis van de conditiescore die projecten in het kader van de renovatietoets hebben gekregen of op basis van de veiligheids- en gezondheidsaspecten van de gebouwen of woningen in de projecten (meerjarenplanning + kortetermijnplanning). Infrastructuurverrichtingen Bij de beslissing over de opname van infrastructuurverrichtingen in de meerjarenplanning houdt de VMSW rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de meerjarenplanning: gunstig advies voorontwerp (datum = laatste dag adviestermijn). Pagina 5 van 6

6 Bij de beslissing over de opname van bouwverrichtingen in de kortetermijnplanning houdt de VMSW naast artikel 19, 3, van het nieuwe Procedurebesluit Wonen ook rekening met de chronologische volgorde volgens de datum waarop de verrichting principieel vatbaar is voor opname in de kortetermijnplanning: melding basisaanbesteding (datum = 7 dagen na melding) + vergunningen, meldingen en zakelijk recht op de gronden. De regels m.b.t. de financiële toets treden in werking op 1 november VI. Normen en bouwtechnische en conceptuele richtlijnen De huidige technische normen voor sociale woningen en sociale kavels zijn vastgesteld bij ministerieel besluit van 14 mei Ze worden vervangen door de normen en bouwtechnische en conceptuele richtlijnen voor de realisatie en instandhouding van sociale woningen en voor de infrastructuuraanleg voor sociale woonprojecten, zoals vastgesteld in het nieuwe Procedurebesluit Wonen. Daardoor kan het ministerieel besluit van 14 mei 2013 worden opgeheven. De regels m.b.t. de normen en richtlijnen (opheffing MB + opstart BVR) treden in werking op 1 januari De Vlaamse minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en Armoedebestrijding, Liesbeth HOMANS Pagina 6 van 6