Visitatierapport Goed Wonen.Rupelstreek Boom

Transcriptie

1 Visitatierapport Goed Wonen.Rupelstreek Boom Visitatiegesprekken op 11 en 12 september 2013 Definitief visitatierapport van 13 december 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Goed Wonen.Rupelstreek Datum rapport: 13 december 2013 Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 september 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 13 november 2013 Erkenningsnummer SHM: 1110 Contactgegevens SHM: Uitbreidingstraat 39, 2850 Boom Tel 03/ info@goedwonenrupelstreek.be Directeur: Frank Maeremans Voorzitter: Nicole Schreppers Actieterrein Boom Rumst Samenstelling visitatiecommissie: Steven D haene, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Goed Wonen.Rupelstreek geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens..

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM GOED WONEN.RUPELSTREEK PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN... 42

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Goed Wonen.Rupelstreek De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen NVT OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt NVT OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Uitstekend OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Uitstekend OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Uitstekend OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De maatschappij werd opgericht in 1921 en heeft als belangrijkste aandeelhouders het Vlaamse Gewest (17,8%), Provincie Antwerpen (17,8%) en de gemeentes Boom (41,3%) en Rumst (20,4%). Goed Wonen.Rupelstreek (GWR) heeft volgens het jaarverslag per 31/12/ eengezinswoningen en appartementen in Boom en Rumst. Een deel (46) van de wooneenheden staan structureel leeg in afwachting van de afbraak of totale renovatie. In de gemeente Boom beschikt GWR over 737 appartementen, 103 eengezinswoningen en 188 garages. In Rumst heeft ze 181 appartementen, 47 eengezinswoningen en 54 garages. Het bestaande patrimonium is vooral ontstaan in de 2 de helft van de jaren 70 en midden jaren negentig. In de gemeente Boom is GWR de enige sociale huisvestingsmaatschappij. In de gemeente Rumst is behalve GWR ook SHM De Ideale Woning actief. De SHM heeft echter de ambitie haar actieterrein verder uit te breiden. Naast Boom en Rumst wenst de SHM ook haar diensten aan te bieden in de omliggende gemeenten Niel, Hemiksem, en Aartselaar. In de woningen van GWR wonen 991 gezinnen, die samen uit 1793 personen bestaan. Een huurdersgezin telt gemiddeld 1,80 personen. Iets meer dan de helft is alleenstaand, 11,3% zijn eenoudergezinnen. Het patrimonium van GWR bevat dan ook voor meer dan 80% één en twee slaapkamer woongelegenheden. Als er naar de leeftijd van de huurders (gezinshoofden) wordt gekeken, dan valt het aantal oudere huurders op. Meer dan 35% van de gezinshoofden is ouder dan 65 jaar. Historisch gezien blijft deze verdeling vrij stabiel. Deze eenoudergezinnen en alleenstaande huurders hebben tot gevolg dat de gezinsinkomens vrij laag zijn in vergelijking met de andere SHM s. Gezien de huurinkomsten grotendeels gerelateerd zijn aan de inkomsten, verklaart dit ook de lagere mediaan huurprijzen voor appartementen. Bij de GWR stonden eind kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Er waren 556 kandidaten voor Boom, 309 voor Rumst. Voor meer dan een derde van de kandidaten speelt de gemeente een minder grote rol. De gemiddelde wachttijd bedraagt 443 dagen voor een toewijzing in de gemeente Boom, 578 dagen in Rumst. De mediaan huurprijs van een appartement ligt bij GWR lager dan bij de meeste andere SHM s in Vlaanderen. De lage huurprijzen van de appartementen wordt verklaard door de vele alleenstaande huurders en één oudergezinnen. Belangrijk deel van het patrimonium bestaat nog steeds uit Domus Flandria gebouwen waar ook verlaagde inkomensgrenzen werden toegepast. Vergeleken met andere huisvestingsmaatschappijen heeft 63% van de maatschappijen een hogere mediaan huurprijs voor appartementen. De woningen van GWR vertonen daarentegen een ander beeld want nergens in Vlaanderen ligt de mediaan huurprijs van een eengezinswoning zo hoog als bij GWR. De woningen werden 8 jaar geleden bijna allemaal volledig gerenoveerd en zijn in goede staat en worden bewoond door huurders met relatief normale tot hogere inkomens. Vaak gaat dit gepaard met onderbezetting doordat initieel grote gezinnen deze woningen bewoonden en nu slechts de ouderen alleen. Met name de huurprijzen van de woningen laten reeds een aantal jaren een stijging zien. Dit wordt verklaard doordat de huurprijzen gradueel werden opgetrokken in overeenstemming met het kaderbesluit om ze te doen aansluiten bij de marktwaardes. De markthuurwaarde bedraagt in Boom voor de betrokken woningen tot 775 euro /maand. Het optrekken van de huren heeft niet

8 geleid tot een vermindering van de onderbezetting. Huurders wensen de goede woningen immers niet te verlaten en kunnen de hogere huren betalen en zijn tevreden met de goede staat. 3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van GWR wonen ongeveer gezinnen. De verwachting is dat dit zal oplopen tot ongeveer in 2020 en in De totale bevolking telt personen. De leeftijdsverdeling is als volgt: - 20% is tussen de 18 en 34 jaar - 40% is tussen de 35 en de 64 jaar - 18% is ouder dan 65 jaar. Deze vrij jonge populatie in het actieterrein verklaart dat GWR veel grote gezinnen heeft op haar kandidaatslijsten en alleenstaande moeders met kinderen en deze doelgroepen als prioritair beschouwt. Daarnaast is op basis van de oudere en alleenstaande huurders en kandidaat huurders ook nood aan 1 en 2 slaapkamer woningen en appartementen. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein bedraagt euro op basis van de omgevingsanalyse Dit is in lijn met het gemiddelde van Vlaanderen ( euro). De werkloosheidsgraad ligt in het actieterrein op 7,77% wat hoger is dan de Vlaamse werkloosheidsgraad die op 5,53% staat. 0,19% van de populatie ontvangt een leefloon wat lager ligt dan het Vlaamse gemiddelde (0,22%). GWR ziet dan ook dat dit vooral in Boom leidt tot zwakkere huurderspopulatie, lagere inkomsten en dat vaak extra begeleiding moet voorzien worden. Voor deze begeleiding werkt de eigen leefbaarheidscoördinator nauw samen met de wijkagent en de woonbegeleider van de gemeente Boom. In de gemeente Boom bedraagt het gemiddeld netto belastbaar inkomen ongeveer en is er een relatief hoge werkloosheidsgraad van 10,46%. In Rumst bedraagt het inkomen en is de werkloosheid 5,07%. Rumst is een gemeente met drie dorpskernen die onderling verschil vertonen. Rumst en Reet hebben een iets sterker economisch profiel. De woningen van GWR staan vooral in Terhagen, waar volgens de lokale beleidsverantwoordelijken het inkomen doorgaans lager is dan in de andere dorpen van de gemeente. In de 2 gemeenten staan woningen. Hiervan zijn er ongeveer woningen met gesloten bebouwing halfopen bebouwingen, open bebouwing en appartementen. Het totaal aantal sociale woningen in het actieterrein bedraagt 1052 in 2012 ( Een groot deel van de appartementen zijn eigendom van GWR. Vooral in Boom is er een hoge woondensiteit. GWR speelt hierop in door inbreidingsgerichte projecten. De mediaan prijs van een woning in het actieterrein bedraagt euro. Dit is een stijging met 16.3% t.o.v. 5 jaar geleden. De stijging in Vlaanderen bedroeg 20%. De mediaan prijs van een appartement in het actieterrein bedraagt euro. Dit is een stijging met 26 % t.o.v. 5 jaar geleden. De stijging in Vlaanderen bedroeg 17%. Dit wordt verklaard door de hoge bevolkingsdensiteit en het beperkte aanbod. De mediaan prijs van bouwgrond in het actieterrein bedraagt 264 euro/m² wat een stijging is met 8%t.o.v. 5 jaar geleden. Ook hier bepaalt schaarste aan gronden de hoge prijs want het gemiddelde in Vlaanderen bedraagt slechts euro De gemeente Boom en Rumst vertonen een verschillend beeld op Vlak van het halen van het BSO.

9 In de gemeente Boom moeten er geen huurwoningen meer gerealiseerd worden volgens het BSO. Eind september 2013 waren er immers 840 sociale huurwoningen in Boom wat 196 woningen meer is dan het Bindend Sociaal Objectief. Hierbij dient men wel nog rekening te houden met de afbraak van 160 appartementen. Na de afbraak van deze appartementen wordt nog steeds het BSO gehaald in Boom. Het BSO voor koopwoningen in Boom bedraagt 48 waarvan reeds 36 door Arro Antwerpen worden voorbereid. Via het project Uitbreidingsstraat onderzoekt GWR de mogelijkheid om koopwoningen te bouwen in Boom. Het BSO voor sociale kavels in Boom bedraagt 3. De voortgangstoets van 2012 toont dat er in Boom nog geen bijkomende koopwoningen noch sociale kavels werden gerealiseerd. De verwachtingen van GWR en van de beleidsmakers zijn dat het BSO ook voor sociale koopwoningen en sociale kavels zal gehaald worden. De gemeente Boom heeft een woonbeleidsplan. Boom streeft naar een gezonde sociale en leeftijdsmix in alle buurten. Dit woonbeleid stelt ook dat gezien Boom meer dan de wettelijke norm aan sociale woonentiteiten bevat het aantal sociale huurwoningen op termijn zal worden afgebouwd. De eerder aangehaalde 160 sociale huurappartementen zullen dus niet of slechts gedeeltelijk vervangen worden door nieuwe sociale huurappartementen. Volgens het beleidsplan kunnen nieuwe sociale woonappartementen nog steeds, maar dienen dit sociale koopwoongelegenheden (appartementen of woningen) te zijn Het plan stelt ook expliciet dat op vlak van woonbeleid de samenwerking met GWR en OCMW centraal staat. Ook wordt in overleg met GWR gewerkt aan de opmaak van een reglement sociaal wonen waarbij het de intentie is om toch nog een sociale last op te leggen (5% privé-gronden en 10% openbare gronden).ook hier gaat het om de uitbreiding van de sociale koopwoningen en kavels. In tegenstelling tot in Boom is in Rumst het BSO sociale huurwoningen nog niet gehaald. De gemeente moet op dit ogenblik nog 97 woningen realiseren. Als er rekening gehouden wordt met de geplande realisatie van 30 woningen van GWR (project Hoogvelden in Rumse deelgemeente Reet), 8 van de Ideale Woning en de afbraak van de 77 woningen (Domus Flandria) is er netto nog een aangroei nodig van 132 sociale huurwoningen tegen De voortgangstoets toont dat tot nu toe slechts 1 huurwoning werd gerealiseerd. Om het BSO-huur te halen, is het de bedoeling dat GWR de afgebroken appartementsblokken in de Putstraat vervangt door andere huurappartementen waarbij ook het aansluitend woonuitbreidingsgebied deel uitmaakt van de mogelijkheden. Eerstdaags wordt door de gemeente een studiebureel aangesteld die de mogelijkheden in kaart zal brengen. Daarnaast is het ook de bedoeling dat het project in de Kapelstraat zal ontwikkeld worden. Igean doet de verwerving van de gronden en stelt die dan via erfpacht ter beschikking van GWR of verkoopt die. Hier gaat het mogelijks om 50 woningen (koop en huur). Beide projecten zijn ten vroegste bouwrijp in Het bijzonder sociaal objectief voor sociale koopwoningen bedraagt 45 voor Rumst. De laatste voorgangstoets toont dat hier nog geen van werden gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels in Rumst bedraagt 2. Ook hier werd nog geen realisatie genoteerd in de voortgangstoets. GWR beschikt sinds het aanstellen van de nieuwe beleidsploeg in de gemeente Rumst over eenlijst met kavels, panden en woningen in de gemeente die mogelijks in aanmerking komen voor sociale koopwoningen of kavels. Het gaat hierbij vooral om inbreidingsgerichte projecten. In Boom bestond al langer het probleempandenoverleg. Dit is een driemaandelijks overleg tussen GWR, de dienst ruimtelijke ordening, de preventieambtenaar, de burgemeester en de huisvestingsambtenaar. Ook in Rumst wordt dit opgestart, op die manier kan dit leiden tot extra opportuniteiten voor GWR. Zowel Rumst als Boom beschikken over een locaal toewijzingsreglement.

10 De gemeente Boom heeft de lokale binding als volgt verder uitgewerkt. Er wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die in de afgelopen zes jaar: - drie jaar woonachtig zijn in Boom; - twee jaar woonachtig zijn in Boom. Er wordt eveneens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die ouder zijn dan 65 jaar. Vervolgens wenst de gemeente voorrang te geven aan kandidaat-huurders die ouder zijn dan 55 jaar. Deze laatste regel werd echter door de minister niet goedgekeurd. De gemeente dient hiervoor een uitgebreider doelgroepenplan op te maken. De gemeente wenst op basis van het leefbaarheidsplan verhoogde inkomensgrenzen toe te passen voor de toewijzing. De gemeente voldoet volgens RWO aan de voorwaarden, bepaald in het Kaderbesluit Sociale Huur. Het initiële voorstel werd door de minister slechts gedeeltelijk goedgekeurd en stelt dat er maximaal 10% van de gemeente en 20% per blok via deze verhoogde inkomensgrens mag worden toegewezen. De gemeente heeft nog geen nieuwe beslissing hieromtrent aan de administratie overgemaakt. De gemeente Rumst voorziet achtereenvolgens een voorrang voor: -Kandidaat-huurders die bij toewijzing de laatste drie jaar aansluitend in de gemeente Rumst wonen; -Kandidaat-huurders die ooit in de gemeente Rumst gewoond hebben.

11 4. PRESTATIES VAN DE SHM GOED WONEN.RUPELSTREEK 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: Goed Ondanks het feit dat GWR de voorbije 4 jaren geen nieuwe sociale huurwoningen heeft gerealiseerd, vindt de visitatiecommissie dat de SHM toch goede prestaties levert omdat in de gemeente Boom het BSO reeds gehaald is en er 2 belangrijke projecten (Boom en Rumst) die op UP staan (2012) zijn bij VMSW eerstdaags worden aangevat. Bovendien beschikt de SHM over een duidelijk visie om door inbreidingsgerichte projecten het patrimonium te vernieuwen en waar mogelijk uit te breiden. GWR ziet zich geconfronteerd met de beleidsnota van de gemeente Boom die bepaalt dat er geen bijkomende sociale huurwoningen meer worden gerealiseerd. Daarenboven worden de 160 appartementen van de Velodroomstraat (Boom) afgebroken zonder dat onmiddellijk in alternatieve woningen wordt voorzien. GWR heeft geen grondreserve behalve de parking tegenover het kantoor. Gelet op de schaarse gronden wil GWR sterk inzetten op inbreidingsprojecten. Dit past volledig in het beleid van de gemeente om een betere spreiding van sociale woningen te bekomen. Het project Hoogvelden in Rumst staat op het UP (2012); Het gaat hierbij om 30 woningen in 2 fasen door GWR en nog eens 12 kavels via Igean. De stedenbouwkundige vergunningen is reeds bekomen. De bedoeling is dat de werkzaamheden in april 2014 zullen aangevat worden. GWR bouwt tevens op het gelijkvloers van één van de gebouwen een kinderopvang voor de gemeente. Tevens worden 24 service flats voorzien door het OCMW. Het project in de Elzenstraat in Boom omvat 20 sociale woningen voor mensen die minder goed te been zijn. GWR heeft nog geen woningen die aangepast zijn aan bijzondere noden, bijvoorbeeld ouderen. Met dit project hoopt de SHM bijkomend dat een aantal huurders, die in een te grote (onderbezette) sociale woning wonen in de onmiddellijke omgeving van dit project, de stap zullen zetten naar deze nieuwe appartementen. Zoals gesteld dienen naast de 160 appartementen in Boom ook in Rumst 77 appartementen in de Putstraat/Nieuwstraat afgebroken te worden De kost om deze woningen te renoveren is te groot en de renovatie te complex om deze appartementen te behouden. Een nieuw woonproject op de huidige locatie of in het aangelegen woonuitbreidingsgebied zal gerealiseerd worden nadat de huidige gebouwen zijn afgebroken. Gezien de afbraak pas voorzien is voor 2016 zullen deze bouwwerkzaamheden pas in 2018 worden aangevat. Een ander project dat wordt onderzocht zijn 12 sociale koopwoningen in project Pachterslei (Boom) waar AGB een groot deel van de gronden in eigendom heeft. GWR plant ook een nieuw project te realiseren op nog te verwerven gronden in de Kapelstraat in Terhagen en een kleinschalig project in de Nieuwstraat in Terhagen (Rumst). Dit is een project

12 waarbij GWR 2 appartementen voor andersvaliden realiseert, voornamelijk op vraag van het OCMW. Met de eigenaar van het pand werd reeds een akkoord bekomen. Het betreft een pand dat recht tegenover het dienstencentrum van het OCMW ligt. Bedoeling is dan ook dat de bewoners van deze woningen gebruik kunnen maken van de diensten van het OCMW-centrum. Door deze samenwerking kan GWR extra diensten aanbieden aan haar huurders. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: Niet van toepassing OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: Niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: Goed De SHM is actief op zoek naar uitbreiding van haar grondreserves en doet dit onder meer via een actieve participatie in de verschillende overlegstructuren. GWR zet concreet in op inbreiding (bv Blauwstraat) en wordt hierin gesteund door de gemeente. De afbraak van de appartementsblokken zal leiden tot het beschikbaar komen van bouwgronden, zij het dat dit niet volledig zal kunnen bestemd worden voor sociale woningen. GWR bereidt zich actief voor en is bezig de vrijgekomen gronden in overleg met de gemeente deels opnieuw te bestemmen voor sociale woningbouw. Om die redenen wordt de score goed weerhouden. Zoals eerder gemeld zet GWR actief in op inbreidingsprojecten. We verwijzen hiervoor naar het project in de Blauwstraat in Boom. Het is de bedoeling om aanliggende winkelpanden aan te kopen. Vervolgens is het de bedoeling dat deze worden afgebroken en dat er een nieuwbouwproject komt met op het gelijkvloers winkelpanden en boven de winkels appartementen. Een 25-tal appartementen zou mogelijks op die manier kunnen gebouwd worden. Momenteel voert GWR onderhandelingen over de aanschaf van nog eens 5 panden. Met een aantal eigenaars is reeds een principieel akkoord bereikt. De beëdigde schatter wordt aangesteld. Bedoeling zou zijn om in 2014 te verwerven en aansluitend te beginnen bouwen. GWR heeft contacten met een projectontwikkelaar met betrekking tot het overnemen van een aantal panden in de Hospitaalstraat die niet verkocht geraken. In de gemeente Boom is de grond aan de Uitbreidingsstraat nog beschikbaar, maar GWR beschikt niet over eigen grondreserves. GWR prospecteert naar eigen zeggen voortdurend de lokale woonmarkt naar mogelijke gronden en panden. Dit onder meer met het oog op de realisatie van kleinere inbreidingsprojecten. Ook worden opportuniteiten waarbij GWR één of meerdere afgewerkte woningen kan verwerven steeds onderzocht op hun haalbaarheid. Daarnaast wordt GWR ook gezien als partner om probleemdossiers aan te pakken. In Boom staan 75 woningen op de verkrottingslijst. De gemeente wil samen met GWR dat deze panden aangepakt worden. Met het oog op de verdunning van de sociale huurwoningen in de wijk Kadrie, worden de komende jaren een aantal woningen verkocht. De opbrengst hiervan wordt gebruikt om kleinere panden/gronden, bij voorkeur in buurten met weinig of geen sociale woningen, aan te kopen om er inbreidingsprojecten te realiseren. Als gevolg van de afbraak van de appartementsgebouwen in de Velodroomstraat te Boom (160 appartementen), voorzien tegen 2017, komen er daar opnieuw

13 bouwgronden ter beschikking. De gemeente Boom besliste echter dat op deze gronden geen nieuwe sociale woningen meer komen. In overleg met de gemeente Boom zal, in functie van de bestemming van het naastgelegen projectgebied De Klamp, een beslissing worden genomen omtrent de bestemming van deze gronden (zie ook OD 1.1) De gemeente organiseert een periodiek overleg met de immo-kantoren die in de gemeente actief zijn. GWR participeert volop aan dit overleg. Op vraag van GWR overweegt de gemeente om een erkenning als bijzonder gebied aan te vragen. Hierdoor verkrijgt de SHM en de gemeente een recht van voorkoop op alle verkochte panden binnen dit gebied. Op die manier kan ze haar patrimonium makkelijker uitbreiden Via haar aanwezigheid in de bestuursorganen van het AGB BoomPlus en GECORO volgt GWR van kortbij de evolutie van de verschillende verkavelingsprojecten binnen de gemeente. De gronden die vrijkomen ingevolge de afbraak van de appartementsgebouwen in de Putstraat/Nieuwstraat te Rumst hebben reeds opnieuw de bestemming sociale woningbouw gekregen. Gelet op de schaarse gronden wil GWR sterk inzetten op inbreidingsprojecten. Dit past volledig in het beleid van Boom om een betere spreiding van sociale woningen te bekomen. Het project in de Blauwstraat kadert hierin (OD 1.1). GWR is ook buiten Boom en Rumst actief. In Niel onderhandelt GWR met de gemeente over het project Wullebeek. De projectontwikkelaar wenst gronden te verkopen. GWR zou hierop 13 appartementen (huur en/of koop) kunnen realiseren. GWR onderhandelt ook met het OCMW van Niel. De bedoeling zou zijn dat GWR het beheer overneemt voor 20 appartementen van OCMW Niel. Dit kadert in de visie van GWR dat wanneer de Domus Flandria-appartementen zullen afgebroken worden, de huidige personeelsbezetting waarschijnlijk te groot zal zijn. In het kader van het optimaal inzetten van de middelen, vindt de visitatiecommissie dit een goed initiatief. GWR onderzoekt ook alternatieve financieringsvormen zoals erfpachtconstructies. Voor het project Hoogvelden werd een erfpachtovereenkomst met de gemeente afgesloten. Voor het project Kapelstraat heeft IGEAN (Intercommunale Grondbeleid en Expansie Antwerpen) van de gemeente opdracht gekregen om deze gronden te verwerven. Deze zullen dan via erfpacht overgedragen worden aan GWR. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed GWR krijgt een score goed, omdat ze een duidelijk zicht heeft op de verschillende groepen binnen haar bestaande huurders en ook rekening houdt met de kandidaatslijsten bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. Ze voorziet in de nieuwe projecten woningen aangepast aan noden van bijzondere doelgroepen en heeft de visie om bij haar nieuwe projecten (bv Blauwstraat) verschillende doelgroepen te bereiken. GWR heeft de laatste jaren geen nieuwbouwprojecten gerealiseerd. De beslissingen m.b.t. nieuwbouw- en renovatieprojecten worden steeds genomen op basis van een grondig nazicht van vraag en aanbod, de huidige samenstelling van de gezinnen in de woningen en op de kandidatenlijst en een kritische evaluatie van de huurprijzen en huuropbrengsten. Door de

14 gewijzigde oppervlaktenormen van de Vlaamse Overheid vermindert het aantal slaapkamers per appartement bij grote renovatieprojecten. GWR verwacht dat dit ook zo zal zijn bij toekomstige renovaties. Telkens maakt GWR de afweging wanneer bij renovatie wordt voorgesteld het aantal appartementen te verminderen, de gewijzigde huuropbrengsten, nog voldoende zijn om de renovatiekost te verrechtvaardigen. Er wordt tevens rekening gehouden met de evolutie zoals deze blijkt uit de gemeentelijke profielschetsen. Door de afbraak van de appartementsgebouwen in de Velodroomstraat in Boom en Putstraat/Nieuwstraat in Terhagen verdwijnen een groot aantal appartementen met 1 en 2 slaapkamers. Bij de realisatie van nieuwe projecten moet bijgevolg aandacht blijven uitgaan naar dit type van appartementen. De eerstvolgende jaren zal de nadruk quasi volledig liggen op de herhuisvesting van de bewoners van deze gebouwen die verplicht moeten verhuizen. De wachtlijsten worden jaarlijks bekeken. Er wordt dan ook afgetoetst of de projecten voldoen aan de behoeftes die blijken o.b.v. de wachtlijsten. Er is behoefte aan 1 en 2 slaapkamers. De projecten hielden hier rekening mee. Het project in de Elzenstraat bevat daardoor enkel appartementen met 1 slaapkamer. Uit de wachtlijsten blijkt ook dat er een grote vraag is in Boom naar woningen voor grotere gezinnen. Het aanbod in het patrimonium van GWR van woningen met 3 en 4 slaapkamers is te beperkt om in deze vraag te voldoen. Daarnaast blijft de groep alleenstaanden met kinderen ten laste een prioritaire doelgroep. Het ontwerp van het renovatieproject Kruiskenslei in Boom werd bijgestuurd om te beantwoorden aan de vraag naar appartementen met 3 slaapkamers. GWR heeft hierop ingespeeld en haar project renovatie Langblok 4 (Kruiskenslei Boom) aangepast waardoor 42 2-slaapkamerappartementen werden gerenoveerd tot 28 3-slaapkamer appartementen. GWR registreert op dit moment geen kandidaat huurders voor woningen met meer dan 4 slaapkamers. De Visitatiecommissie beveelt aan om ook de kandidaat huurders grote families te registreren als kandidaat-huurder zelfs als er geen woningen in het patrimonium zitten die voldoen aan de grootte van dat gezin. Na 5 jaar wachttijd kan de betreffende familie dan recht verkrijgen op een huurpremie om een woning te huren op de privé-markt. Dit is trouwens een wettelijke verplichting. In Rumst is er nood aan 1 en- 2-slaapkamerwoningen maar niet zozeer aan 3 slaapkamerwoningen. Bij toekomstige projecten worden steeds een aantal ADL-woningen gerealiseerd. Wij verwijzen tevens naar het project t Hoekje waarbij 2 ADL-woningen worden voorzien, gelegen rechtover het dienstencentrum Hof van Crequi van het OCMW. De bewoners kunnen dan gebruik maken van de diensten van het RVT van het OCMW. In het nieuwbouwproject Hoogvelden worden er 3 voorzien. GWR verhuurt 5 doorgangswoningen aan het OCMW van de gemeente Boom en 1 doorgangswoning aan het OCMW van de gemeente Rumst. Daarnaast verhuren GWR nog eens 12 appartementen die leegstaan in afwachting van renovatie of afbraak aan het OCMW van de gemeente Boom. Aan het OCMW van de gemeente Rumst werd eenzelfde aanbod gedaan. Het project Blauwstraat laat op die manier toe dat stadskernen opnieuw worden geherwaardeerd en gecombineerd met bewoning. Doelgroep voor de woningen boven de winkels zijn

15 alleenstaande moeders met kinderen en bejaarden. De aanwezigheid van winkels, maakt dit dan aantrekkelijk voor beide doelgroepen. Bij dit project wordt samengewerkt met het AGB BoomPlus en de gemeente. Bouwwerken worden verwacht aan te vangen in PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: Goed Ondanks het feit dat er de laatste jaren quasi geen uitbreiding van het patrimonium plaatsvond, werkt Goed Wonen.Rupelstreek verder aan een aantal concrete projecten die in 2014 opstarten. Het werkt ook actief mee aan inbreidingsgerichte uitbreiding. De beslissingen m.b.t. nieuwbouw- en renovatieprojecten worden steeds genomen op basis van een grondig nazicht van vraag en aanbod, de huidige samenstelling van de gezinnen in de woningen en op de kandidatenlijst In de op til staande projecten voorziet men een aantal ADL woningen en Goed Wonen.Rupelstreek werkt goed samen met lokale welzijnsinstellingen om bepaalde doelgroepen te faciliteren.

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Goed GWR krijgt een score goed omdat de SHM haar patrimonium doorlicht en op basis van de gemaakte inventaris haar masterplan (10 jaar) en de jaarlijkse onderhoudsplanning opmaakt en waar nodig bijstuurt. Ze beheert haar patrimonium goed en onderhoudt het goed telkens rekening houdend met het financieel aspect (afbraak en heropbouwscenario). Sinds het einde van de jaren 90 legt GWR vooral de nadruk op de renovatie van haar patrimonium. Een eerste algemene renovatieplanning werd opgemaakt in Per complex en per bouwonderdeel werd genoteerd welke graad van renovatie noodzakelijk was. De woningen en appartementen die als gevolg van dit masterplan reeds gerenoveerd zijn, beschikken allen over een uitgebreid en gedetailleerd bouw- dossier. De opgemaakte inventaris en de onderhoudsplanning worden jaarlijks getoetst aan de werkelijkheid en aangepast op basis van informatie van de eigen technische dienst of naar aanleiding van meldingen en/of vragen van huurders. Bij elke huurderswissel gebeurt een inspectie en plaatsbeschrijving door de ploegbaas en indien nodig een interventie door de technische dienst en/of een externe aannemer. Dit wordt ook gemeld aan de dienst huuradministratie die waar nodig een deel van de kosten recupereert via het aanspreken van de huurwaarborg. De visitatiecommissie merkt op dat de procedure van de plaatsbeschrijving nog niet formeel is uitgeschreven. Het raadt GWR aan om verder werk te maken aan de formalisatie van de resterende procedures. Om de gebouwen in de Velodroomstaat in Boom en de Putstraat/Nieuwstraat (Rumst) grondig en duurzaam aan te pakken diende GWR uit te gaan van een zeer grondige renovatie met herstructurering. De kosten daarvan bedragen ca euro per woning. Gezien de kostprijs van grondige renovatie zeer dicht aanleunt bij deze van nieuwbouw en gezien de kost van nieuwbouw correcter kan ingeschat worden, is volgens GWR de beste financiële optie op lange termijn het realiseren van nieuwbouwwoningen volgens de huidige normen en eisen. De beslissing om de appartementsgebouwen in de Velodroomstraat te Boom en Putstraat/Nieuwstraat te Rumst op korte termijn af te breken, heeft uiteraard ook hier een grote impact op de SHM. De huuropbrengsten van deze wooneenheden vallen immers volledig weg en bijkomend heeft GWR naast de wettelijke verplichtingen ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid en een morele plicht om woningen ter beschikking te stellen die beantwoorden aan de actuele normen en standaarden. Het is een duidelijke beleidskeuze om een beperkte eigen technische dienst te behouden. De samenstelling van deze ploeg bestaat uit 4 techniekers (elektricien, loodgieter, schrijnwerker en een all-round technieker) en 1 onderhoudswerkman. De techniekers zijn vaak aanwezig in de gebouwen en de appartementen en kunnen op die manier de kwaliteit van de gebouwen van kortbij bewaken. Deze medewerkers hebben immers als belangrijke opdracht om technische (en ook andere) problemen te melden zodat deze zo snel mogelijk kunnen worden opgelost. GWR heeft voor zichzelf berekend dat het inzetten van de eigen technische dienst 30 /uur kost. De visitatiecommissie heeft dit getal niet geverifieerd maar vindt het wel getuigen van goed beheer

17 dat de eigen kostprijs wordt opgevolgd. (zie ook OD5.2). De keuze tussen zelf uitvoeren of uitbesteden wordt naast de prijs mee bepaald door beschikbaarheid van de teams en de snelheid waarmee bepaalde zaken kunnen worden uitgevoerd. Zo worden de aanvragen ingedeeld in niet geplande zaken, planbaar binnen de 3 dagen en planbaar binnen de 14 dagen. De eigen technische dienst wordt vooral ingeschakeld bij preventief onderhoud, urgentie storingen, stoppen van lekken, bepaalde isolatiewerken (bv isolatie van 22 verwarmingsketels in Terhagen Rumst). Het belangrijkste renovatieproject betreft de binnenrenovatie van het project Kruiskenslei in Boom. Dit project wordt begroot op 8,7 miljoen euro voor 112 woningen ( euro/appartement). GWR heeft ook voor dit project een afweging gemaakt tussen renovatie en heropbouw. Gezien het feit dat de buitenrenovatie reeds volledig was uitgevoerd 12 jaar terug, werd alsnog beslist tot renovatie. GWR beschikt niet over de recentste versie van de plannings- en opvolgingssoftware. Het is wel van plan deze in 2014 aan te schaffen en te installeren. Deze laatste versie laat toe om eenheidsprijzen te gebruiken in de lange termijn-planning. Dit zal de financiële opvolging nog verder verbeteren. De visitatiecommissie moedigt GWR aan om ook in de lange termijn-planning deze informatie op te nemen (zie ook OD 5.4). De voorbije jaren werden relatief grote werken uitgevoerd die absoluut noodzakelijk waren met het oog op de instandhouding van een aantal gebouwen. Het betreft dringende werken die vroeger gefinancierd zouden zijn geweest via een financiering door de VMSW, maar die door het ontbreken daarvan nu met eigen middelen werden gefinancierd (zie ook OD 5.1). Een voorbeeld hiervan is Kustlaan in Boom. Door omgevingswerken is de kelder van dit gebouw onder water komen te staan. Bij hoogdringendheid diende toen euro besteed aan de dichting. Uiteindelijk bleek dit nog niet voldoende en zou er bijkomend euro besteed te worden om alle kelders waterdicht te maken. GWR heeft echter beslist enkel de kelders met technische installaties te renoveren waardoor de kost beperkt blijft tot euro. Dit getuigt van een kritisch kostenbewustzijn. Ook in de toekomst zullen er nog een aantal van deze dringende werken nodig zijn volgens de SHM. Het betreft hier ondermeer de hydrofobering van de zijgevels van enkele appartementsgebouwen, dakherstellingen, OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: Goed GWR heeft een patrimonium dat (bijna) volledig beantwoordt aan de ERP normen en besteedt in de projecten, waar dit financieel en technisch haalbaar is aandacht aan alternatieve, milieuvriendelijke technologieën. De SHM zet ook in op de responsabilisering van haar huurders op het dit vlak. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de GWR goede prestaties levert. Het quasi volledige patrimonium (99,4%) van het patrimonium beantwoordt aan de ERP 2020 norm op gebied van beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingssystemen. Enkel 5 huizen, waarvan beslist werd om deze te verkopen van zodra de zittende huurder verhuist, voldoen niet aan de normen en zullen logischerwijs ook niet meer aangepast worden. Voor de appartementsblokken (Kruiskenslei ) overweegt GWR het plaatsen en installeren van energiezuinige verwarmingsinstallaties. Het dient niet noodzakelijk te gaan om WKK centrale,

18 omdat dit een heel duur product is, maar heeft wel zonneboilers geïmplementeerd die het water voorverwarmen. Voor de SHM vormt de beschikbaarheid van subsidies een belangrijk element bij het nemen van beslissingen omtrent milieuvriendelijkheid. Ze speelt actief in op andere subsidiemogelijkhedenkanalen, zoals EFRO-subsidies. Zonder bijkomende subsidiëring (naast de klassieke NFS2 en FS3-leningen van de VMSW) zijn de mogelijkheden volgens de SHM erg beperkt. GWR doet inspanningen om zuinig om te springen met energie. Ze doet dat niet alleen bij de keuze van de technische installaties, maar besteedt ook aandacht aan het zuinig energiegebruik van de huurders. Via het project van Natuurpunt en de Provincie Antwerpen worden alle huurders bezocht door experten inzake zuinig energiegebruik. De SHM benadert huurders met een hoge afrekening van de energie- en waterkosten om samen met de huurder na te gaan hoe die zuiniger kan omspringen met energie. Met Caloribel (nu Techem) werd de afspraak gemaakt om nieuwe meters te plaatsen in elk appartement. Het gaat om radiografisch digitale meters. Dit systeem is veel accurater en leidt tot minder discussie. Doordat de huurders het verbruik kunnen aflezen, is er automatisch een groter bewustzijn. GWR onderzoekt momenteel ook bepaalde systemen (bv Siemens heating Systems) die via een digitale meter per radiator gaat kunnen bijhouden hoeveel het verbruik is; Deze worden in tegenstelling tot het systeem met de calorimeter via de computer doorgestuurd naar een website waar de huurders dan kunnen aflezen hoeveel het verbruik is. Een ander voorbeeld van milieu-inspanningen van GWR zijn de groendaken die waar mogelijk op de appartementsblokken werden gebruikt. Dit leidt tot minder regenwater in de riolering en door de betere isolatie is een lager verbruik ook voor de huurder voordelig. De SHM probeert huurders ook te informeren over rationeel energieverbruik via haar nieuwsbrief, waarin regelmatig laagdrempelige artikels verschijnen die huurders aanspreken. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: Goed GWR krijgt een score goed. GWR heeft de voorbije jaren weliswaar geen nieuwe projecten gebouwd, maar heeft in de op til staande projecten ADL woningen opgenomen. Ze gaat ook in op vragen van haar huurders tot aanpassingen voor zover de woning rationeel wordt bezet. GWR heeft de laatste jaren geen nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Bij de renovatie van bestaande gebouwen, dient rekening gehouden te worden met beperkingen van de gebouwen, maar wordt wel in de mate van het mogelijke aandacht gegeven aan de specifieke noden van doelgroepen. Er moet immers rekening worden gehouden met de beperkingen van de gebouwen. In het project 'Binnenrenovatie Antwerpsestraat ' heeft GWR met een aantal zaken rekening gehouden, waaronder inderdaad het vloerniveau gelijk te houden over de hele verdieping, welke te bereiken is met een lift. GWR heeft de appartementen hierdoor eigenlijk al vanaf de start zo all-round mogelijk gemaakt, wat een latere aanpassing aan het appartement sowieso minimaliseert, wat resulteert in een lagere inspanning en kosten. Ook wordt de inkom van de appartementen, die toegang geeft aan praktisch elke kamer/ruimte in het appartement, zo ruim mogelijk gehouden. Daarnaast is er in de mate van het mogelijke

19 gewerkt met lichte scheidingswanden om eventuele aanpassingen in de indeling van de appartementen mogelijk te houden. De tegelvloer is waar mogelijk doorgetrokken onder de scheidingsvloer. Het nieuwbouwproject Elzenstraat in Boom voorziet in de bouw van 20 appartementen bestemd voor bewoners die minder goed te been zijn (minder-mobielen). Dit project zal worden gerealiseerd in het kader van een door de VMSW georganiseerde wedstrijd XL-leefbaar. Conform de VMSW-regeling zullen deze woningen beantwoorden aan de ADL-normen. De bedoeling is dat de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw en de omgeving nog dit jaar wordt bekomen zodat de eerste steen in 2014 kan gelegd worden. In het nieuwbouwproject Hoogvelden in Reet worden 3 ADL-woningen voorzien, het nieuwbouwproject t Hoekje in Terhagen, gelegen recht tegenover het dienstencentrum van het OCMW, telt 2 ADL-woningen. Bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten zal reeds in de aanvangsfase aandacht uitgaan naar levenslang wonen. GWR toetst ook altijd plannen af bij het Centrum voor Toegankelijkheid, zodat alle mogelijkheden tevens door hen in kaart worden gebracht. Dit kan bekomen worden door het aanpasbaar bouwen van de nieuwe woningen. GWR staat open voor aanpassingen aan bestaande woningen zolang dit het comfort bevordert. Dit kan gaan om het vervangen van een ligbad door een douche, het voorzien van een traplift, tot zelfs de totale aanpassing van een woning ten behoeve van een gezin met een kind dat andersvalide is. GWR gaat niet over tot het aanpassen van onderbezette woningen zodat oudere huurders er langer zouden kunnen wonen. GWR ziet aanpasbaarheid echter tezelfdertijd ook als het terbeschikking stellen van bestaande aangepaste woningen binnen haar patrimonium. Door het relatief grote patrimonium kan GWR iemand een andere woning aanbieden die kant-en-klaar is en volledig aan de vraag en wensen voldoet. Voor het achterblijvende appartement dat te klein geworden is of het achtergebleven huis dat wegens trappen minder leefbaar is geworden, is er op de wachtlijst van ±600 personen altijd weer een nieuw gezin of persoon blij te maken. Kortom, wegens de continue toestroom en mutaties heeft GVR de intentie zonder verbouwingskosten mensen altijd op maat te huisvesten. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: Goed Sinds het einde van de jaren 90 legt Goed Wonen.Rupelstreek vooral de nadruk op de renovatie van haar patrimonium. Het quasi volledige patrimonium beantwoordt aan de ERP 2020 norm op gebied van beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingssystemen. Goed Wonen.Rupelstreek wil op dit vlak een voorbeeld zijn voor anderen binnen haar actieterrein. GWR doet inspanning qua zuinig energiegebruik, niet alleen op technisch vlak, maar besteedt ook aandacht aan het zuinig energiegebruik van de huurders. Bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten wordt reeds in de aanvangsfase aandacht uitgaan naar levenslang wonen. Dit kan bekomen worden door het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen. Goed Wonen.Rupelstreek staat open voor aanpassingen aan bestaande woningen zolang dit het confort bevordert en zolang de rationele bezetting gewaarborgd wordt

20 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen GWR wil woningen ter beschikking stellen van goede kwaliteit en in een aangename woonomgeving en tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid, luidt de missie van de maatschappij. OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed De keuzes die GWR maakt ten aanzien van nieuwbouw en renovatie van haar patrimonium worden in functie van prijsbewust bouwen gemaakt. In het ontwerp wordt vaak aan de normbedragen voldaan, de realisatie laat wisselende resultaten zien die meestal door onvoorziene omstandigheden worden verklaard. De visitatiecommissie beoordeelt prijsbewust bouwen als goed. Wel merkt zij op dat sinds 2009 geen nieuwbouw meer is gerealiseerd, enkel renovatiewerken. Voor de beoordeling van deze OD is gebruik gemaakt van de door de maatschappij verstrekte gegevens over de laatste nieuwbouw- en renovatieprojecten. Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten tegen de bouwkostennormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een vergelijkend oordeel uit te kunnen spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. De verstrekte gegevens betreffen de laatste twee nieuwbouwprojecten van GWR te Noeveren. Eén project met 4 appartementen met garages uit 2002 en één met 6 appartementen en 3 garages uit Voor het eerste project bedraagt de raming 103% van het subsidiabel prijsplafond. De nacalculatie laat een overschrijding ten opzichte van de raming zien van 0,3%. In het tweede project waren er weliswaar meerwerken ter waarde van 8% van het aanbestedingsbedrag, maar blijft de totale investeringskost binnen het subsidiabel prijsplafond. Voor twee nog te realiseren nieuwbouwprojecten bedraagt de ramingsprijs op basis van het voorlopig ontwerp 100% en 102,5% van het subsidiabel kostprijsplafond onder NFS2. Het is nog te vroeg om de daadwerkelijke realisatie van deze projecten te beoordelen. Om meerwerken te voorkomen of hierop te anticiperen volgt de maatschappij van dichtbij de werken op. De verantwoordelijke volgt alle vergaderingen en de werf nauwkeurig op zodat tijdig bijgestuurd kan worden. Voorts wordt de financiering van deze nieuwbouwprojecten onder FS3 afgesloten, waardoor op aangeven van de maatschappij de conformiteitspercentages in beide gevallen in de buurt van 98% uitkomen. GWR voert de laatste jaren vooral renovatieprojecten uit. De visitatiecommissie heeft van één project (52 appartementen, Kruiskenslei start renovatie in 2009) de gegevens bekeken en geconstateerd dat het aanbestedingsbedrag slechts 87% bedroeg van het subsidiabel kostprijsplafond. Contractwijzigingen hebben er echter voor gezorgd dat het aanbestedingsbedrag ( 2,24 miljoen) met 12% is toegenomen. Het betreft hier echter één renovatieproject waarin in totaliteit het subsidiabel kostprijsplafond niet wordt overschreden.. Bij de voorbereiding van de renovatie- en nieuwbouwprojecten gaat GWR zorgvuldig te werk. Bij renovaties wordt eerst een haalbaarheidsstudie verricht of de vereiste ingrepen financieel en technisch haalbaar zijn. Als gevolg hiervan heeft GWR een aantal jaren geleden één van haar complexen verkocht en worden er de komende jaren twee complexen (Domus Flandria)