Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke

Transcriptie

1 Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke Visitatiegesprekken op 17 en 18 juni 2015 Definitief visitatierapport van 27september 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M EN

2 Prestatiebeoordeling SHM MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN Datum definitief visitatierapport:27 september 2015 Datum visitatiegesprekken: 17 en 18 juni 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 14 september 2015 Erkenningsnummer SHM: 4230 Contactgegevens SHM: Gaversesteenweg Merelbeke Tel: Fax: info@msw.woonnet.be Directeur: Guido Lenaert Voorzitter: Guido Mortier Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Merelbeke, Gent, Oosterzele Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Jean Van den Bilcke, commissielid Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Merelbeekse Sociale Woningen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 2 VAN 48

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 3 VAN 48

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Merelbeekse Sociale Woningen De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 4 VAN 48

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 5 VAN 48

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Uitstekend OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Uitstekend OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 6 VAN 48

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De SHM Merelbeekse Sociale Woningen (verder: MSW) werd opgericht door Jean Verhaegen op 25 juli 1921 onder de naam Merelbeeksche Goedkope Woningen. Het is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk. De aandeelhouders zijn de gemeentes Merelbeke en Oosterzele, de stad Gent, het OCMW Merelbeke, de provincie Oost- Vlaanderen en het Vlaams Gewest. Privé-aandeelhouder is Baron Verhaegen, kleinzoon van de oprichter. De gemeenten Merelbeke en Oosterzele evenals de stad Gent vormen het actieterrein van de SHM. De sociale huisvestingsmaatschappij bouwt en verhuurt gedurende 94 jaar sociale woningen. Zo werden sinds haar ontstaan 699 sociale huurwoningen gerealiseerd (tot en met 2013), waarvan er 171 werden verkocht. Het huurpatrimonium van MSW bestond eind 2013 in totaal uit 528 woningen en 130 garages. Het betreft hoofdzakelijk eengezinswoningen (152 eengezinswoningen en 82 appartementen in Merelbeke; in Oosterzele 71 eengezinswoningen en 10 appartementen; in Gent 164 eengezinswoningen en 42 appartementen). In totaal verhuurt ze dus 387 eengezinswoningen (73%) en 134 appartementen (27%). Het betreft l (316) kleinere woningen type 0, 1 of 2 slaapkamers (60%), 113 (21%) middelgrote woningen type 3 slaapkamers en 82 (19%) grotere woningen type 4 of meer slaapkamers. Wat betreft sociale huurwoningen liggen die percentages voor heel Vlaanderen respectievelijk op 56%, 37% en 7%. In vergelijking met andere SHM s heeft MSW een hoog aandeel grotere woningen en aanzienlijk minder middelgrote woningen. MSW bezit geen enkele woning meer uit het interbellum; 38% van de woningen dateert uit de jaren (200 woningen), 28 % uit de periode (145 woningen) en 34% van na het jaar 2000 (178 woningen). Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 6%, 34%, 35% en 25%. In vergelijking heeft MSW dus meer recente woningen dan in andere SHM s. Ze heeft ook geen enkele woning ouder dan 65 jaar. MSW participeert in het lokaal woonoverleg in Gent, Merelbeke en Oosterzele. MSW heeft overeenkomsten met CAW Oost-Vlaanderen. Zij werkt nauw samen met het OCMW Gent om meer woongelegenheden toe te wijzen aan doelgroepen als daklozen, bijzondere jeugdzorg en expsychiatrische patiënten. De directeur maakt deel uit van de Gecoro s van Merelbeke en Oosterzele en is lid van de Woonraad Gent. MSW is een kleine organisatie, met 4 VTE personeelsleden. Naast de directeur bestaat het personeel op het moment van de visitatie uit 3 VTE die respectievelijk verantwoordelijk zijn voor het secretariaat en de verhuurdienst, de boekhouding, de technische dienst en conciërge/klusdienst. De directeur is coördinator van de Artevelde-directeurs, waarin alle Gentse maatschappijen vertegenwoordigd zijn. 3.2 Beschrijving omgeving Volkshaard Gent, WoninGent CVBA-SO, Gentse Haard en ABC zijn de andere sociale huisvestingsmaatschappijen die huuractiviteiten ontplooien die actief zijn in het actieterrein van PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 7 VAN 48

8 MSW. Ook Vitare, een SHM die zowel huur- als koopactiviteiten ontwikkelt, is actief in het actieterrein. Ze ontwikkelde tot hiertoe nog geen projecten.. Er is ook een sociale koopmaatschappij actief: Het Volk Gent. Er zijn daarnaast diverse sociale verhuurkantoren: SVK Woonfonds Gent VZW (in vereffening), SVK OCMW Gent, SVK Schelde-Leie en SVK OCMW Destelbergen. Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeenten een grote inspanning te leveren om het BSO te realiseren. Het BSO sociale huurwoningen is in het actieterrein aanzienlijk en de voortgangstoets van eind 2013 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is, behalve voor Gent. Op basis van de nulmeting van 31 december 2007 is een BSO voor sociale huurwoningen per gemeente bepaald. Voor het gehele actieterrein komt het BSO huur uit op 289 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december woningen - moeten er in Gent tegen 2025 geen bijkomende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. In de andere gemeentes is dat: Merelbeke: BSO huur: voortgang : 87 of nog 97 te realiseren Oosterzele: BSO huur: voortgang: 3 of nog 102 te realiseren Voor sociale kavels is er een BSO opgelegd van 8 kavels. Eind 2013 was er geen voortgang. Er blijven dus nog kavels te realiseren: 3 in Gent, 5 in Merelbeke en geen enkele in Oosterzele. Het BSO sociale koopwoningen ligt voor het gehele actieterrein op woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december woningen - moeten er tegen 2020 nog bijkomende sociale koopwoningen worden gebouwd: 920 in Gent, 72 in Merelbeke en 33 in Oosterzele. In het actieterrein van de maatschappij zijn er huishoudens (2011). Er wordt een groei voorzien van ca. 7% tegen 2020 ( huishoudens). Vlaanderen verwacht 9% meer huishoudens in In 2011 is het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein euro. In Vlaanderen is dat euro. In Gent is het gemiddeld netto belastbaar inkomen (4% onder het Vlaams gemiddelde), terwijl de inwoners van Merelbeke en Oosterzele gemiddeld een hoger netto belastbaar inkomen hebben (respectievelijk euro en euro). In 2013 is het percentage werklozen 7,2% of iets lager dan het Vlaamse gemiddelde. In Gent stijgt het percentage werklozen tot 12,35%, terwijl Merelbeke (4,97%) en Oosterzele (4,21%) onder dit Vlaams gemiddelde zitten. Het aandeel van 0,57% leefloners ligt iets hoger dan in Vlaanderen (0,51%). Het aandeel leefloners bedraagt in Gent 1,42%, terwijl in Merelbeke (0,21%) en Oosterzele (0,07%) dit onder het Vlaams gemiddelde ligt. Van de woongelegenheden in het actieterrein zijn er gebouwd in open verband (41%). Dit ligt veel hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (31%). De overige woongelegenheden zijn halfopen of gesloten bebouwing (respectievelijk en ). Er zijn ongeveer 34% appartementen (49.672); dit is beduidend meer dan in Vlaanderen (24%). Dit is het gevolg van enerzijds verstedelijkte kernen (Gent) en meer landelijk actieterrein (Merelbeke en Oosterzele). In het actieterrein bedraagt in 2011 de mediaanverkoopprijs voor een woonhuis euro (Vlaanderen: euro). Die verkoopprijs steeg in Vlaanderen op 5 jaar tijd met 11 % en in het actieterrein met 26%. Er zijn geen grote onderlinge verschillen tussen de gemeenten en de stad PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 8 VAN 48

9 Gent. De mediaanverkoopprijs voor een appartement is beduidend hoger dan in Vlaanderen ( tegenover euro in Vlaanderen). Ook hier steeg de verkoopprijs aanzienlijk sneller (34%) dan in Vlaanderen (11%). De stijging is te wijten aan Merelbeke, waar de prijs van een appartement toenam met 62%; in Gent daar en tegen steeg de prijs met 24%. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 260 euro /m² wat de Vlaamse mediaan van 205 euro/m² sterk overstijgt. In Merelbeke ligt de prijs op de mediaan, in Oosterzele op 241 euro/m² en in Gent op 300 euro/m². De kenmerken van de huurderspopulatie van MSW beantwoorden op 31 december 2013 in grote mate aan de mediaan van alle SHM s. Bij MSW is 32% van de gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Er zijn 12 % niet Belgische huurders; 42 % van de huurders is alleenstaand.. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurder van MSW ligt in 2013 op euro Bij MSW bedroeg in 2013 de mediaan maandelijkse huurprijs voor een appartement 227 euro. Voor een eengezinswoning bedroeg die huurprijs 275 euro. Opvallend is dat de mediaan huurprijzen sinds 2009 voor appartementen en eengezinswoningen sterk gestegen zijn: eengezinswoningen van 241 euro naar 275 euro; appartementen van 184 euro naar 227 euro. Een verklaring voor deze stijgingen moet niet gezocht worden in prestaties van de SHM maar in de geleidelijke gelijkschakeling van de sociale huurprijsberekening in heel Vlaanderen in die periode, waarbij de marktwaarde, het inkomen en de gezinssamenstelling de belangrijkste elementen vormen voor de huurprijsberekening. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 9 VAN 48

10 4. PRESTATIES VAN SHM MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed MSW kende in de periode een lage productie, hoofdzakelijk te wijten aan lang aanslepende vergunningsprocedures in Merelbeke en een beperkte vraag naar sociale woningen in Oosterzele. Omwille van de nieuwe gemeentelijke legislatuur is er vanaf 2013 in die gemeenten een positieve dynamiek ontstaan om nieuwe sociale woningen te realiseren, wat blijkt uit de reeds gerealiseerde, in uitvoering zijnde of geprogrammeerde projecten. De visitatiecommissie vindt dat de SHM op deze doelstelling goede prestaties levert. - In de periode realiseerde MSW slechts 20 woningen of 0,73% van haar totaal woningpatrimonium (81% van de SHM's deed beter). In Merelbeke sloopte de gemeente in 2009 vier krotwoningen en MSW realiseerde er in de Chrysantenstraat 4 nieuwe woningen. Langsheen de Hundelgemsesteenweg bouwde MSW 10 appartementen met 1 slaapkamer. In Oosterzele bouwde de SHM in 2013 zes woningen in Rooberg. - In 2009 kocht MSW in de Edelarendries in Merelbeke (Bottelare) een serviceflatgebouw met 45 appartementen en studio's. De SHM kon zo 45 goede woningen aankopen via de openbare verkoopprocedure. Ze werden niet opgenomen in de PDB (prestatiedatabank) omdat bij navraag van de visitatiecommissie bij de VMSW bleek dat MSW de notariële akte niet heeft doorgestuurd, noodzakelijk voor opname van het project in de prestatiedatabank. De visitatiecommissie raadt MSW dan ook aan deze gegevens aan de VMSW te bezorgen zodat die realisaties kunnen worden opgenomen in de PDB. - Vanuit diverse bronnen kreeg de visitatiecommissie de bevestiging dat de gemeente Merelbeke in de periode erg terughoudend bleek bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning voor nieuwe sociale huurwoningen. Met ingang van de nieuwe gemeentelijke legislatuur is er een forse kentering merkbaar inzake de samenwerking met MSW. Zo zijn er in 2014 in Merelbeke 16 appartementen in het project Muitevijver gebouwd door nv Durabrik in een CBO-procedure. In Oosterzele werden 7 goede woningen (3 appartementen met 1 slaapkamer en 4 met 2 slaapkamers) aangekocht in het kader van de sociale last (zie lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen achteraan in dit rapport)en werden 21 appartementen gebouwd in het project Pelgrim in Scheldewindeke. In 2015 zijn in Gent (Lauwerstraat Sint-Denijs-Westrem) 12 appartementen opgeleverd. Het betreft 3 gebouwen met telkens 4 appartementen. In Merelbeke werden in de Burgemeester Maenhoutstraat en in de Schepperstede telkens 5 appartementen opgeleverd. - Uit de historiek van de aanmeldingen bleken 2 dossiers in Merelbeke te zijn stopgezet. De 15 voorziene woningen in de De Ghellincklaan vervielen wegens het wegvallen van de sociale last en de 7 woningen langsheen de Hundelgemsesteenweg werden overgenomen door de KLE Het Volk voor het bouwen van sociale koopwoningen. - MSW heeft 135 nieuw te bouwen woningen aangemeld wat vergelijkbaar is met 26% van haar huidig patrimonium (enkel 7% van de SHM's doet beter). Ze heeft 86 woningen op een uitvoeringsprogramma staan, wat overeenkomt met 16% van haar patrimonium (enkel 6% van de SHM s scoort relatief hoger). PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 10 VAN 48

11 - In Merelbeke kocht MSW grond aan in de Bergbosstraat voor het realiseren van 18 appartementen en in de Gontrode Heirweg is er een voorontwerp opgemaakt voor het bouwen van 10 woningen. In Varendries startten de werken voor de bouw van 13 woningen en in Kottem bouwt de SHM momenteel 5 appartementen. In Oosterzele is het aanbestedingsdossier door de VMSW goedgekeurd voor het realiseren van 4 appartementen in de Rooigemstraat (Balegem). In de Bavegemstraat zijn 4 appartementen in aanbesteding en in Streekt te Scheldewindeke is dat het geval voor 4 appartementen. Op korte termijn zal het patrimonium zo toenemen met 23 woningen en 23 appartementen in Merelbeke en met 12 appartementen in Oosterzele. - Op langere termijn zijn er nog enkele projecten in de opstartfase. In Merelbeke kocht de SHM het oud-rijkswachtgebouw aan in de Leopold III-laan (waarop MSW 10 nieuwe sociale huurwoningen zal realiseren); de SHM voert gesprekken om in Sint-Denijs-Westrem 56 en in Drongen 50 woningen te bouwen; er is archeologisch onderzoek bezig op gronden in Groot Bewijk te Scheldewindeke (Oosterzele) die in onverdeeldheid zullen gekocht worden met KLE Het Volk en ook in Lemberge (Merelbeke) plant de SHM de bouw van 30 woningen. De visitatiecommissie raadt MSW aan die zo snel mogelijk aan te melden om tijdig op de nodige financiering te kunnen rekenen. - MSW is actief in het lokaal woonoverleg in de drie gemeenten van haar actieterrein en de directeur zoekt gericht naar samenwerking met andere SHM's in Oost-Vlaanderen (zie OD 5.7). De SHM werkt actief mee aan het realiseren van het BSO in de gemeenten Merelbeke en Oosterzele (Gent kreeg geen BSO-huur opgelegd). Merelbeke kreeg een BSO-huur van 162 woningen opgelegd en Oosterzele 105. Bij de laatste voortgangtoets op 31 december 2013 waren er in Merelbeke 87 extra huurwoningen gerealiseerd. Er moeten er nog 97 bijkomen (waarvan er al 44 in uitvoering zijn). In Oosterzele zijn er 81 gerealiseerd en moeten er nog 102 bijkomen (daar zijn er 25 gepland). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Historisch was MSW een zuivere huurmaatschappij. Ze heeft met de KLE Het Volk en de betrokken gemeenten afspraken gemaakt dat Het Volk instaat voor het realiseren van koopwoningen in het actieterrein. Deze operationele doelstelling wordt bijgevolg niet geëvalueerd. OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Historisch was MSW een zuivere huurmaatschappij. Ze heeft in samenspraak met de gemeenten een herenakkoord afgesloten met de KLE Het Volk voor het realiseren van sociale kavels in het actieterrein. Deze operationele doelstelling wordt voor MSW dan ook niet beoordeeld. De visitatiecommissie raadt wel aan om in het lokaal woonoverleg na te gaan of deze overeenkomst het bereiken van het BSO voor 3 sociale kavels in Gent en 5 in Merelbeke niet in de weg staat. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed MSW heeft weinig historische grondreserves, maar heeft een duidelijke strategie om haar sociale woonprojecten te realiseren. Ze doet dit in samenwerking met de KLE Het Volk (voor koopwoningen en sociale kavels) en door zoveel mogelijk gronden of panden aan te kopen. - Volgens de PDB beschikt MSW over m² grondreserve en hebben 76% van de SHM's een grotere voorraad. Uit de gegevens die MSW bezorgde aan de visitatiecommissie, blijkt dat PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 11 VAN 48

12 na aftrek van alle weginfrastructuur er nog slechts m² grondreserve overblijft (vooral 2505 m² in Groot Bewijk te Oosterzele en 4320 m in De Venen in Sint-Denijs-Westrem). - MSW is voortdurend in onderhandeling met de gemeenten om een lokaal draagvlak te vinden voor nieuwe sociale huurwoningen. Ze gebruikt daarvoor alle beschikbare middelen (voorkooprecht, CBO, sociale last in het GPD, opmaak van gemeentelijke RUP's in uitvoering van gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen, onteigeningsprocedures, aankoop goede woningen (zie ook OD 1.1). - Het voorkooprecht werd laatst toegepast bij het project Rooigem 10 in Oosterzele. Elk voorstel wordt telkens onderzocht in het directiecomité in functie van locatie, oppervlakte en prijs en er wordt bij positieve evaluatie telkens op ingegaan. De SHM stelt wel vast dat het aantal voorstellen de jongste maanden sterk is verminderd. - Het grootste struikelblok om gronden aan te kopen zijn de hoge grondprijzen. Alle investeringen hiervoor dienen te gebeuren met een marktconforme lening op 5 of 10 jaar. Voor de financiering van het project dient men binnen de 5 jaar tot uitvoering over te gaan, wat door de lange doorlooptijd van een project niet evident is. Daarom werkt de MSW met beloftes van aankoop, gericht aan private partners (recent met nv Durabrik in de Volckaertdreef in Merelbeke). De visitatiecommissie waardeert deze creatieve aanpak. - Uit de verslagen van het lokaal woonoverleg en uit gesprekken met de gemeenten blijkt dat er vanaf 2013 zowel in Merelbeke als in Oosterzele meer draagvlak is gekomen om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Beide gemeenten maken RUP's op om dit mogelijk te maken en leggen de private ontwikkelaars een gemeentelijke sociale last van 20% op (met de vergunningsbevoegdheid voor de weginfrastructuur en bouwvergunning als stok achter de deur). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed MSW hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van de bijzondere doelgroepen en werkt hiervoor samen met elke relevante woonactor. - MSW streeft er naar om binnen elke (deel)gemeente een mengvorm van type-woningen te realiseren opdat elke doelgroep er in de vertrouwde omgeving een sociale woning kan huren. Daarbij realiseert de SHM telkens aangepaste woningen op de gelijkvloerse verdieping. De SHM houdt bij het plannen van nieuwe projecten ook rekening met de wachtlijsten, zowel voor de locatie als voor de woontypologieën. Uit de wachtlijsten blijkt dat het aantal kandidaat-huurders is opgelopen van 601 begin 2012 tot 794 begin Meer dan de helft ervan zijn alleenstaanden. De gemiddelde wachttijden variëren van 2 jaar voor een woning in Oosterzele en tot 6 à 7 jaar voor een woning in Merelbeke en Gent (Drongen en Sint-Denijs- Westrem). - MSW heeft in versnelde toewijzingen voor daklozen gedaan in Merelbeke en Oosterzele en 2 in Gent (zie OD 4.4). Buiten het sociaal huurstelsel worden 5 woningen door het OCMW aangewend als noodwoningen (3 in de tuinwijk Jan Verhaegen in Merelbeke en 2 in de Korenbloemstraat in Oosterzele). - Er is zo goed als geen structurele leegstand (enkel 5 panden in Merelbeke en 2 in Sint-Denijs- Westrem zijn niet beschikbaar in afwachting van de openbare verkoop). Inzake de bezettingsgraad blijken 31 woningen overbezet (waarbij 1 slaapkamer ontbreekt) en 209 woningen onderbezet (waarvan 131 woningen één slaapkamer en 49 woningen twee slaapkamers op overschot hebben). Het betreft telkens cijfers getoetst aan het intern huurreglement (en niet aan de Vlaamse Wooncode want dan gaat het om enkele geïsoleerde gevallen). MSW wenst geen apart toewijzingsreglement voor Merelbeke en Oosterzele (in Gent bestaat dit wel). Ze meent dat er meer nadelen dan voordelen aan verbonden zijn, PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 12 VAN 48

13 omdat zij vreest dat, als er woningen voor specifieke doelgroepen worden voorbehouden, zij met een tekort aan interesse zou kunnen geconfronteerd worden en dus met leegstand. Ze wijst er op dat in het intern huurreglement opgenomen is dat bij het beoordelen van de rationele bezetting rekening wordt gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning verblijven. In Merelbeke hebben koppels een toewijzing gekregen voor woontypes met 2 slaapkamers evenals in het project aan de Geraardsbergsesteenweg in Oosterzele (maar dat had daar vooral te maken met een gebrek aan interesse van koppels met 1 kind). - MSW werkt nauw samen met de welzijnsactoren en er werden zo toewijzingen gedaan aan kandidaten vanuit het CAW en de vzw De Heide (instelling voor motorisch gehandicapten) voor Steenberghe (Merelbeke) en van De Beweging (organisatie voor Beschermd Wonen) voor het project De Pelgrim in Scheldewindeke (Oosterzele) (zie OD 2.3). In 2009 werd het serviceflatgebouw Steenberghe (Edelarendries) in Bottelare Merelbeke gekocht om oudere alleenstaanden een betaalbare oplossing te bieden om zelfstandig te blijven wonen. - Gelet op de grote verschillen in vraag en aanbod in de gemeenten Merelbeke en Oosterzele doet de visitatiecommissie de suggestie dat de MSW samen met de gemeenten in het lokaal woonoverleg zou onderzoeken hoe meer kandidaten uit Merelbeke en Gent zich zouden kunnen inschrijven voor Oosterzele. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed MSW kende in de periode een beperkte productie, hoofdzakelijk te wijten aan lang aanslepende vergunningsprocedures in Merelbeke en een beperkte vraag naar sociale huurwoningen in Oosterzele. In 2014 en begin 2015 werden er wel al 54 appartementen in Merelbeke en 12 appartementen in Sint-Denijs-Westrem (Gent) opgeleverd. MSW heeft nog weinig grondreserves, maar ze benut alle mogelijkheden om nieuwe panden of gronden te verwerven. De SHM streeft ernaar om in elke (deel)gemeente over een gepast aanbod te kunnen beschikken. Ze vertrekt daarbij telkens vanuit jaarlijks groeiende wachtlijsten (vooral in Merelbeke en Gent). Ze heeft 7 versnelde toewijzingen gedaan aan daklozen en verhuurt 5 woningen buiten het sociaal huurstelsel als noodwoningen aan het OCMW. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken in het lokaal woonoverleg welke initiatieven de SHM kan nemen samen met de stakeholders, om kandidaat-huurders woonachtig in Merelbeke en Gent te overhalen om zich ook in te schrijven op de wachtlijsten van de gemeente Oosterzele. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 13 VAN 48

14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed MSW heeft nog heel wat woningen die niet voldoen aan de ERP2020-doelstellingen, vooral inzake dakisolatie en energiezuinige verwarming. Ze heeft een uitstekende doorlichting gemaakt van haar volledig woonpatrimonium en heeft op die manier ook 127 oudere woningen geïdentificeerd die in aanmerking komen voor verkoop. Ze heeft een gedetailleerde onderhouds- en renovatieplanning die gekoppeld is aan de financiële planning. Op basis hiervan beoordeelt de visitatiecommissie deze prestatie als goed. - Volgens de recentste patrimoniumenquête heeft 51% van de sociale huurwoningen de drie vooropgestelde ERP2020-doelstellingen eind 2013 gehaald (65% van de SHM's doet beter). Meer in detail bekeken, heeft 83% van het patrimonium dubbele beglazing (66% van de SHM's staat verder), 69% heeft de vereiste dakisolatie (66% doet beter) en 64% van de woningen heeft een energiezuinige verwarming (hiermee scoort MSW slecht, 87% van de SHM s doen beter). - MSW heeft in de oudere wijken al heel wat woningen verkocht zodat een globale aanpak niet vanzelfsprekend is. Voor vele van die woningen moet niet alleen gewerkt worden om de ERP2020-doelstellingen te halen, maar zijn ook elektriciteit, sanitair, keukeninstallatie, badkamer, vloerbekleding en riolering aan vervanging toe. MSW heeft van elke woning een precieze kwaliteitsinventaris opgemaakt. Daaruit blijkt dat 127 woningen die dateren van voor 1980 in aanmerking komen om verkocht te worden aan de zittende huurder of openbaar als de woningen vrijkomen. De investeringskosten voor deze renovaties zouden immers te hoog oplopen en daarom besliste de raad van bestuur ze op termijn te verkopen. Bedoeling van de SHM is jaarlijks 4 tot 6 van dergelijke woningen te verkopen en zo voldoende financiële middelen te verkrijgen om onderhoudswerken en sommige investeringen met eigen middelen (zie ook OD 5.1) te financieren. Die 127 woningen betreffen 103 woningen in Merelbeke en 24 woningen in Gent Sint-Denijs-Westrem. - Voor zowat de helft van de woningen heeft een privaat studiebureau een EPC opgemaakt. In de toekomst zal dit gebeuren door een recent aangeworven technisch personeelslid dat nu de vereiste opleiding tot energiedeskundige volgt. Uit steekproeven van MSW zelf en uit gesprekken die de visitatiecommissie had met huurders blijken de resultaten uit heel wat EPC's genuanceerd bekeken te moeten worden (wat trouwens recent in algemene zin in een persbericht en door de bevoegde minister bevestigd werd).de visitatiecommissie vindt daarom het document waarin het volledig patrimonium in kaart werd gebracht volgens haar technische en bouwfysische kenmerken belangrijker en begrijpt de beslissing van de raad van bestuur om 127 woningen met mondjesmaat te verkopen, gezien de vele kosten om deze woningen aan de huidige normen aan te passen. Uit de gesprekken met bewoners van dergelijke woningen bleek echter dat er heel wat onduidelijkheid bestaat over de toekomst van hun huurwoning. De SHM is van plan om pas in te beslissen of er in afwachting van een verkoop op langere termijn, nog investeringen zullen gebeuren in functie van de ERP2020-doelstellingen. De visitatiecommissie raadt MSW aan om op korte termijn klare wijn te schenken over de verdere concrete plannen met de woningen tegenover deze huurders en er ook voor te zorgen dat de woningen geen gebreken bevatten die de woning ongeschikt of onbewoonbaar zouden maken. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 14 VAN 48

15 - MSW heeft voor de periode een onderhouds- en herstellingsplan voor daken en goten, schrijnwerk, sanitair, elektriciteit en rioleringswerken voor een bedrag van euro via FS3-leningen. Er is ook een renovatieplan met eigen middelen voor een totaalbedrag van euro. (zie OD 5.4). Omdat de raad van bestuur beslist heeft zoveel als mogelijk structurele leegstand te vermijden, heeft MSW alle renovaties uitgevoerd met eigen middelen terwijl de bewoners telkens in hun woning konden blijven tijdens de werken. Er is in de prestatiedatabank voor de periode niets opgenomen in zake renovaties, omdat het over onderhoud gaat en niet over investeringen. (zie OD 5.1, OD 5.2) - Op korte termijn zal MSW renovatiewerken uitvoeren aan recentere gebouwen (van na 1980). In Oosterzele zullen in de 52 woningen in de Korenbloemstraat te Scheldewindeke dakisolatieen gevelisolatiewerken worden uitgevoerd en van nieuwe centrale verwarming worden voorzien. In Gent komt er nieuw buitenschrijnwerk en centrale verwarming in de 43 woningen in het Hof van Eden in Drongen en in Sint-Denijs-Westrem komt er nieuwe centrale verwarming in de 12 woningen van de Gladiolenlaan en in de 202 woningen in de Amaryllislaan, allemaal in functie van het voldoen aan de ERP2020-normen. - MSW heeft geen onderhoudscontracten met firma's voor het onderhoud van de centrale verwarming en de boilers. Ze legt dit op aan de individuele huurders om zo de huurlasten te beperken. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om een globale overheidsopdracht uit te schrijven om te kijken of er een betere prijs kan bedongen worden voor het onderhoud van de centrale verwarming en de boiler. De SHM heeft enkel een klusjesman in dienst die naast zijn taak als conciërge in Steenberghe (Merelbeke) deeltijds kleine herstellingen uitvoert. Voor de grotere herstellingen doet MSW een beroep op de firma NV Gaby. (zie OD 3.2) Uit de statistieken blijkt dat alle interventies gebeuren binnen de 24 uur voor problemen inzake centrale verwarming, afzuiging, verstoppingen, regenwaterpompen en het dak en binnen de 48 uur voor sanitaire problemen. Uit gesprekken met huurders blijken de meningen verdeeld over de prestaties van de firma. De visitatiecommissie raadt MSW aan om minimaal om de drie jaar een vergelijkende prijsvraag te organiseren zowel voor de klusjes als voor het onderhoud van de centrale verwarming en boilers, en ook de tevredenheid van de bewoners over het geleverde werk van de firma te bevragen. (zie OD 6.3) Recent in juli 2014 voerde de SHM zo n eerste bevraging uit. Hieruit bleek dat de huurders tevreden zijn over het geleverde werk. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed MSW heeft in 2013 een programma van vereisten voor ontwerpers opgesteld, waarin ook haar milieuvriendelijkheidsstreven is vervat. Ze benut ook verschillende alle subsidiekanalen om haar visie en strategie betaalbaar te houden. Er is nog een groeimarge in het sensibiliseren van de huurders voor een energiezuinig gebruik van de woning. Des al niettemin vindt de visitatiecommissie dat MSW op dit onderdeel goede prestaties levert. - MSW stelt in haar beleidsvisie (die pas in 2015, naar aanleiding van de visitatie, werd opgesteld) dat ze sterk inzet op inbreidingsgerichte projecten die weliswaar duurder zijn, maar die "naar aanvaardbaarheid door de omgeving en leefbaarheid volledig integreerbaar zijn in het bestaande woonweefsel". Hiermee wordt onnodige inname van de schaarsere ruimte voorkomen. Ze heeft de jongste jaren sterk ingezet op grondverwerving van heel wat kleine percelen waar ze telkens een 5-tal woningen op kon realiseren (zie ook OD 1.4). - De SHM geeft sinds 2014 aan de ontwerpers een brochure voorschriften aan architecten mee. Daarin staan de strikte richtlijnen vermeld van de VMSW, maar wordt ruime aandacht PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 15 VAN 48

16 besteed aan bijkomende milieu-eisen. Bedoeling is die visienota geregeld te evalueren en stelselmatig aan te passen aan de ervaringen. De vereisten zijn onder meer: Opvang en gebruik van regenwater voor het spoelen van de toiletten op het gelijkvloers in alle nieuwe projecten. Als compensatie krijgen de appartementen op de bovenste verdieping een zonneboiler. De verlichting in de algemene delen wordt bediend met aanwezigheidssensoren en tijdschakelingen zodat de verlichting niet nutteloos blijft branden. De verlichting van de toiletten en badkamers wordt uitgevoerd met spaarlampen (al denkt de visitatiecommissie dat die nog efficiënter zouden zijn in de leefruimtes waar er meer verbruik is). Er wordt geopteerd voor groendaken in nieuwe projecten (in Sint-Denijs-Westrem Gent werden in 2015 twee gebouwen met 4 appartementen opgeleverd met een (beperkt) groendak van 30 m² en in Oosterzele gebeurde dit voor het appartementsgebouw De Pelgrim dat in 21 appartementen voorziet). (zie OD 3.2) Het testen om de luchtdichtheid (in maart 2015 gebeurde dit in een gebouw dat voorziet in 12 appartementen in de Lauwstraat in Sint-Denijs-Westrem (Gent)). Deze testen zijn belangrijk omdat onvoldoende luchtdichtheid leidt tot inwendige condensatie en vochtschade, verstoring van de ventilatie met energieverliezen en een ongezond binnenklimaat tot gevolg, verminderde akoestische isolatie en comfort, verminderde brandveiligheid en een hoger e-peil. Na elke werf of na elke bouwfase vraagt de SHM de mogelijke subsidies aan bij Eandis en bij de VMSW (REG-subsidies). Ook wordt onderzocht hoe een beroep kan gedaan worden op EFRO-subsidies, op een subsidie van euro bij de stad Gent voor renovatie en tegemoetkomingen op basis van het recent opgerichte Klimaatfonds. Een criterium voor het toekennen van een gunningsopdracht aan een ontwerper is het analyseren van energiebesparende maatregelen tegenover mogelijke subsidies en terugverdientijden. - Voor de aanleg van opritten en paden wordt gekozen voor waterdoorlatende materialen. Er wordt gebruik gemaakt van graskeien, grasbetontegels, schelpen of grind als bestrating. Het regenwater kan zo direct in de bodem infiltreren, het grondwater aanvullen en de riolering ontlasten. De visitatiecommissie vindt dit goede initiatieven. - MSW onderzoekt de mogelijkheden om BEN (Bijna Energie Neutrale)-woningen te bouwen in zoverre dit financieel verdedigbaar is. Het initiatief daartoe werd pas recent genomen. De visitatiecommissie dringt aan om dit in de toekomst te concretiseren. - Via nieuwsbrieven verstrekt MSW aan de huurders tips in zake energiezuinigheid. Ze riep ook op om deel te nemen aan de vierde groepsaankoop voor 100% groene stroom en aardgas van de provincie Oost-Vlaanderen, begin 2015 (zie OD 6.1). Op initiatief van het OCMW gebeurden enkele energiescans wat door de betrokken huurders positief ervaren werd (er werden onder meer spaarlampen en douche-spaarkoppen geplaatst wat resulteerde in een lagere energiefactuur).de visitatiecommissie raadt MSW aan om systematischer energiescans te laten uitvoeren en een gerichter beleid in zake het stimuleren van energiezuinigheid te voeren (zie OD 3.2 en 4.4). Immers zuinig omgaan met energie komt de huurder en het milieu ten goede. Ze beveelt MSW aan concrete en meetbare doelstellingen voor heel haar patrimonium en voor de bewoners op te stellen. Zo kan gemeten worden of de genomen maatregelen daadwerkelijk leiden tot de gestelde doelen of moeten bijgestuurd worden. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 16 VAN 48

17 OD 2.3. De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed MSW heeft een duidelijke strategie heeft inzake toegankelijkheid van haar woningpatrimonium en heeft diverse aangepaste en aanpasbare woningen gekocht of gebouwd. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze prestatie als goed. - In haar beleidsvisie stelt MSW dat bij nieuwbouw en bij renovatie de gebouwen rolstoeltoegankelijk moeten zijn volgens de GOLLD-normen (Gentse Ontwerpen voor Levensloopbestendig Design, opgemaakt door het OCMW Gent en de vzw Enter). Het is een gedetailleerd document dat maximaal inzet op het realiseren van aanpasbare woningen (zodat wie zich met een looprek of rolstoel moet bewegen toch levenslang thuis kan blijven wonen). Aanpasbare woningen, meegroeiwoningen en levensloopbestendige woningen zijn verschillende benamingen voor eenzelfde gegeven. Bedoeling is van bij de conceptfase te voorzien in eenvoudige en goedkope aanpassingen die voldoen aan de behoeften van de bewoner gedurende zijn hele levensloop en ongeacht zijn beperkingen. Het document geeft 25 concrete richtlijnen voor ontwerpers met betrekking tot het gebouw, de toegang, deuren, toilet in of naast de badkamer, douche, slaapkamer, keuken, gangbreedte, ramen en de afwerking. De visitatiecommissie vindt dit een lovenswaardige aanpak. Wel dient opgemerkt dat een overeenkomst hierover tussen de stad Gent en de Gentse SHM's pas in september 2015 zou ondertekend worden. - MSW heeft 7 aangepaste woningen (in Merelbeke 2 in de Herman Teirlinckstraat en 1 in de Chrysantenstraat; 1 in de Bosstraat te Schelderode; in Gent 1 in Hof van Eden te Drongen en in Oosterzele 2 in de Boterbloemstraat te Scheldewindeke). - MSW heeft in Merelbeke 45 voormalige serviceflats in openbare verkoop aangekocht. Die flats zijn aangepast voor personen met een fysieke beperking. De gelijkvloerse verdieping wordt voorbehouden voor rolstoelgebruikers. Er is een gemeenschapszaal en 3 studio's werden omgebouwd tot 2 appartementen met 2 slaapkamers voor koppels. In Scheldewindeke werd een project overgenomen van de intercommunale Solva die er erkende assistentiewoningen had gebouwd. In dit project bekijkt MSW ook of er nog aanleunflats gebouwd zullen worden in het kader van de nieuwbouw van een woonzorgcentrum. - De SHM neemt de vereiste maatregelen volgens de C2008 normen bij nieuwbouwprojecten: de toegang tot de gelijkvloerse appartementen verloopt drempelloos (alle woonfuncties op één niveau) met ruime doorgangen en rolstoeltoegankelijk toilet. In de badkamers wordt systematisch geopteerd voor inloopdouches en ook de individuele of gemeenschappelijke toegang van het gebouw is drempelloos. - Bewoners die bij een mogelijke fysieke beperking zelf een aantal ingrepen willen uitvoeren met subsidies van het VAPH krijgen hiervoor de toestemming of kunnen muteren naar een aangepaste woning. Bij de kandidaat-huurders staan er enkel 2 rolstoelgebruikers op de wachtlijst. Volgens de SHM heeft zij dus voldoende aangepaste woningen om aan de vraag te voldoen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om op basis van het document met de GOLLD-normen verder werk te maken van een efficiënt beleid inzake rolstoeltoegankelijke, aangepaste en aanpasbare woningen. PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 17 VAN 48

18 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De SHM heeft een gedetailleerde onderhouds- en renovatieplanning die gekoppeld is aan de financiële planning en die moet uitmonden in het behalen van de ERP2020-doelstellingen. Een derde van haar huidig patrimonium beschikt niet over zuinige energieverwarming. Ze heeft wel een volledige technische en bouwfysische inventaris van alle woningen. Daaruit is een lijst samengesteld van 127 oudere woningen die in aanmerking komen om te worden verkocht aan de zittende huurder of openbaar om zo over de nodige financiële middelen te kunnen beschikken voor de noodzakelijke renovatiewerken. Ze heeft een programma van vereisten voor de ontwerpers, waarin zij veel aandacht besteedt aan duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Alles staat nog in een opstartfase en moet nog geconcretiseerd worden. Ook kan de SHM meer inzetten op het sensibiliseren van de huurders in het nastreven van een zuinig energiegebruik. Energiescans kunnen daarbij nuttig zijn. MSW heeft een duidelijke strategie inzake de toegankelijkheid van haar woningpatrimonium en ze heeft tientallen serviceflats aangekocht PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 18 VAN 48

19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID. SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouw- en renovatieprojecten. Toch is informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of de SHM prijsbewust bouwt, zonder even wel objectieve vergelijkingen te kunnen maken met de rest van de sector. In 2013 werden 3,84% méérwerken ten opzichte van het bestelbedrag voor nieuwbouwprojecten genoteerd. Uit de meest recente afrekeningen blijkt het aantal méérwerken op uitvoering beperkt zijn. De SHM heeft richtlijnen uitgeschreven voor de architecten maar qua kostenbeheersing is het aantal richtlijnen eerder beperkt. Vooral in de ontwerpfase kan dit bijdragen tot meer prijsbewust bouwen. MSW heeft haar renovatiestrategie en financiering recentelijk bijgestuurd wat moet leiden tot meer prijsbewust renoveren. De resultaten daarvan zijn nu nog niet zichtbaar. - MSW heeft zeer kleine grondreserves en is dus verplicht om nieuwe gronden te verwerven voor haar projecten (OD 1.1). De SHM focust bij de verwerving van gronden op de kostprijs; het grondaandeel per woongelegenheid in het project en de kostprijs per m² moeten realistisch zijn om de verwervingskost van de gronden te kunnen verantwoorden. Bij de verwerving van gronden hanteert de SHM intern een aantal richtlijnen als onderhandelingsbasis, onder andere gebaseerd op de schattingsprijs en op de maximale grond-aandeelprijs volgens de subsidiabele prijsplafonds. De woonactoren en beleidsverantwoordelijken bevestigden tijdens de visitatiegesprekken dat dit een voortdurende bekommernis is van de SHM. In zake de woningdichtheid (het aantal woningen per ha) is er een spanningsveld tussen MSW en de stedenbouwkundige diensten. MSW kan rendabel bouwen bij 30 woningen per ha terwijl de gemeente Merelbeke maximaal naar 20 woningen per ha wenst te werken, wat volgens hen normaal is in hun eerder landelijke context. MSW werkt aan de betaalbaarheid door naar compromissen te zoeken en een mix van huur en koopwoningen te ontwikkelen. MSW heeft in 2009 een serviceflatcomplex kunnen aankopen via openbare aanbesteding tegen een zeer gunstige prijs (zie OD 1.1 en OD 4.4.). - In de periode 2009 tot 2013 werden slechts 20 woningen gerealiseerd (zie OD 1.1). Na 2013 wordt de bouwactiviteit dynamischer. In 2014 en 2015 werden meerdere projecten opgeleverd. De SHM legt ons de afrekeningen van de VMSW voor, waaruit de visitatiecommissie kon afleiden er geen overschrijdingen zijn van de subsidiabele prijsplafonds. - De SHM bouwt volgens de subsidiabele prijsplafonds maar volgens de visitatiecommissie heeft de SHM nog ruimte om het bouwproces zelf vanaf de ontwerpfase kostprijsbewust te laten verlopen en dus efficiënter. De architecten maken meestal ontwerpramingen op 99% van de norm. Op basis van het gekozen ontwerp maakt de architect vervolgens een bestek op, dat in de praktijk de norm tot 10% durft te overschrijden. Pas op dat moment wordt het bestek herzien door MSW: goedkopere stenen worden voorzien, toepassingen om het E-peil te halen worden herzien, enz. Hoewel de SHM uitgebreide richtlijnen voor de architecten heeft, richten deze zich vooral op energiezuinig bouwen (OD 2.2) en praktische inrichting. De ontwerprichtlijnen houden minder rekening met kostprijsbewuste oplossingen. Momenteel lijkt het zelfs eerder omgekeerd. Er worden liften voorzien en ondergrondse parkings die PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 19 VAN 48

20 leiden tot een hogere bouwkost en hogere huurlasten. Deze keuzes worden verantwoord omdat MSW rekening houdt met een ouder wordende bevolking. De visitatiecommissie beveelt aan deze ontwerprichtlijnen ook aan te vullen met elementen die de kostprijs onder controle houden en verwijst hiervoor naar de goede praktijken bij andere SHM s. De visitatiecommissie suggereert tevens om de architecten de opdracht te geven onder de norm te blijven bij de ontwerpraming én ook onder de norm te blijven bij het opmaken van het bestek. Ondertussen is het 5 jaar geleden dat de groep van vaste architecten geselecteerd werd. De visitatiecommissie suggereert om op meer frequente basis een oproep te organiseren om nieuwe architecten te rekruteren waardoor ook ideeën ingang kunnen vinden die zowel rekening houden met de verouderende doelgroep, de ontwikkelingen in duurzaamheid als het kostprijsbewust bouwen. - Eenmaal het bestek aangepast is en dus wel voldoet aan de subsidiabele prijsplafonds, volgt de aanbesteding. MSW legt prijsvergelijkingen voor aan de visitatiecommissie waaruit blijkt dat er steeds voor de goedkoopste aannemer gekozen wordt. Eenmaal de opdracht gegund is, worden de werven goed opgevolgd. De SHM legt prijsafrekeningen voor aan de visitatiecommissie waaruit blijkt dat in de projecten gerealiseerd in 2014 en 2015 de kostprijzen worden aangehouden. - Wat de renovaties betreft ziet de situatie er anders uit. MSW heeft er tot 2013 voor geopteerd om elke woning na het vertrek van de huurder apart te renoveren en met eigen middelen te financieren (OD 2.1). Dit heeft geleid tot zeer hoge renovatiekosten. Het effect op de financiële leefbaarheid van de SHM is zichtbaar (OD 5.1). In 2013 heeft de SHM een overzicht gemaakt van de renovatiekosten die ze met eigen middelen wil financieren. Het totale kostenplaatje wordt geraamd op 1 miljoen euro. Omdat dit niet binnen één jaar realiseerbaar is, spreidt de SHM deze totale kost over 3 jaar en legt daarvoor provisies aan. Ondertussen is er gezocht naar optimalisatie door toch deelrenovaties over meerdere wooneenheden als één bestek te definiëren en dus betere kostprijzen te bedingen, zonder dat de huurders hoeven te verhuizen. De visitatiecommissie suggereert dat de ontwerprichtlijnen voor architecten meer thema s moeten bevatten die de architecten aanzetten tot kostprijsbewust ontwerpen. Het zou bovendien nuttig zijn om in de huidige groep van architecten vernieuwing te brengen, zodat bestaande architecten meer aangespoord worden om te blijven zoeken naar vernieuwende en kostprijsbesparende ontwerpen en dat ook nieuwe ideeën binnen kunnen komen van nieuwe architecten. De SHM heeft recentelijk haar renovatiestrategie aangepast in het kader van de betaalbaarheid. De visitatiecommissie is van oordeel dat er sprake is van een positieve kentering maar de resultaten daarvan zijn nog niet zichtbaar. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2013 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast bij MSW 103 euro per woning. Slechts 18% van de SHM s in Vlaanderen rekenen lagere gemiddelde huurlasten aan. De visitatiecommissie is van oordeel dat MSW inspanningen levert om de huurlasten onder controle te houden. Het is ook een bewuste strategie van de SHM om de huurders aan te moedigen om zelf inspanningen te leveren voor het onderhoud, waardoor ze hun kosten laag kunnen houden. Om deze redenen geeft de visitatiecommissie een goede beoordeling. - De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN PAGINA 20 VAN 48