Visitatierapport Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting, Willebroek

Transcriptie

1 Visitatierapport Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting, Willebroek Visitatiegesprekken op 10 en 11 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 21 januari 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting Willebroek Datum rapport: 23 november 2013 Datum visitatiegesprekken: 10 en 11 oktober 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 12 december 2013 Erkenningsnummer SHM: 1300 Contactgegevens SHM: August Van Landeghemplein 2, 2830 WILLEBROEK info@volkshuisvesting-willebroek.woonnet.be Directeur: Andy Dilles Voorzitter: Toon Van Dyck Werkgebied: Willebroek Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens,commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 2 VAN 42

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 3 VAN 42

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting Willebroek De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM ste meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 4 VAN 42

5 eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 5 VAN 42

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Uitstekend PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en Goed domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel enduidelijk Goed OD 6.3 Duidelijk De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 6 VAN 42

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting (verder in dit rapport Volkshuisvesting genoemd) is als naamloze vennootschap opgericht op 1 april Mede door de komst van Louis De Naeyer, die in 1860 zijn papierfabriek in Willebroek oprichtte, ontstond er nood aan degelijke arbeiderswoningen. Louis De Naeyer wenste niet alleen het lot van zijn arbeiders te verbeteren, tegelijkertijd wilde hij ze ook aan zijn fabriek binden. Hiervoor richtte hij een naamloze vennootschap op die tot doel had degelijke en kwalitatieve arbeiderswoningen te bouwen in Willebroek. Men kan dus zeggen, dat Louis De Naeyer de Willebroekse sociale woningbouw opgang heeft gebracht. Doorheen de jaren kende de maatschappij een enorme bloei en groeidehet patrimonium. Vlak na de tweede Wereldoorlog, in 1946, werd beslist de gronden aan te kopen voor de oprichting van de wijk Willebroek-Stad. Deze nieuwe wijk omvatte een 600-tal woningen. De bouw zou enkele jaren in beslagnemen, zodat begin jaren 50 de eerste woningen in gebruik werden genomen. Door de grote vraag naar sociale woningen in de jaren '60 besliste de maatschappij over te gaan tot hoogbouw. Op het terrein naast de wijk Willebroek-Stad werden 3 appartementsgebouwen opgericht. Deze hoogbouw resulteerde in een groei van het patrimonium met ongeveer 300 wooneenheden. De appartementen werden midden de jaren '70 in gebruik genomen. Medio jaren '70 werd gestart met de bouw van de wijk Merkezeel (137 wooneenheden) en de wijk Molenweg (56 wooneenheden). Tegelijkertijdwerd de bouwmaatschappij "Het Gelukkig Gezin", gevestigd te Hombeek, vroegtijdig ontbonden. Zowel het roerend als het onroerend patrimonium dat gelegen was in de vroegere gemeenten Blaasveld, Heindonken Tisselt werd door Volkshuisvesting overgenomen. Begin jaren 80 werden nog enkele kleine projecten gerealiseerd. Volkshuisvesting bereidt momenteel grootschalige projecten tot renovatie en/of vervangbouw voor van het bestaande patrimonium gekoppeld aan zowel nieuwe huur- als koopwoningen. De Tuinwijk komt eerst aan de beurt, gevolgd door de wijk Willebroek-stad en het woonuitbreidingsgebied Akkerlaan-Willebroek. In Tisselt, Blaasveld en Heindonk zullen eerder kleinschalige renovatieprojecten worden opgestart. Het patrimonium van Volkshuisvesting omvat 1524 woningen, waarvan 814 ééngezinswoningen en 710 appartementen. Een derde hiervan werd in de jaren 1950 gebouwd. De appartementen hebben overwegend 1 of 2 slaapkamers, de ééngezinswoningen overwegend 3 slaapkamers. Volkshuisvesting wordt geleid door een directeur. Het is een vlakke organisatie: de verschillende diensten rapporteren rechtstreeks aan de directeur. Er zijn 22,7 VTE waarvan 13,1 VTE arbeiders. De directeur zet in op communicatie en overleg. De sociale huisvestingsmaatschappij werkt samen met de gemeente, het OCMW, het CAW en Igemo. Er is in één wijk Willebroek-centrumeen bewonersraad, nl. in de Residentie d Oude Post (A. Van Landeghemstraat). In de woningen van Volkshuisvesting wonen 1350 gezinnen, waarvan 456 bewoners ouder zijn dan 65 jaar. 612 bewoners (45,33 %) zijn alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt euro. De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 186,7 euroen ligt daarmee bij de laagste van Vlaanderen (ca 200 euro). Huurders van een sociale bungalow en een sociaal duplexappartement betalen een mediaan huurprijs van respektievelijk 144 euro en 125 euro(vlaanderen 205 euro). Hiermee behoort Volkshuisvesting tot de groep van 25 % SHM die de laagste huren heeft.voor een sociale woning bedraagt deze 311,77 euro; deze huurprijs ligt iets hoger dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro). Willebroek voorziet in haar toewijzingsreglement een voorrang voor senioren die op datum van toewijzing minstens 55 jaar oud zijn. Daarnaast werd een leefbaarheidsplan opgemaakt waarin maatregelen werden PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 7 VAN 42

8 opgenomen om de leefbaarheid in de Residenties (de hoogbouw in de wijk Willebroek Stad) te verhogen. Zo wordt in een aantal complexen delokale binding verder ingevuld. In een aantal complexen wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die in de periode van 6 jaar voor de toewijzing, minstens 3 jaar inwoner zijn geweest van de gemeente; aan de kandidaat-huurders die niet wonen maar werken in de gemeente; aan de kandidaat-huurders die niet in Willebroek wonen maar met schoolgaande kinderen in de gemeente en aan de kandidaat-huurders die ooit drie jaar inwoner zijn geweest van de gemeente. De gemeente voorziet geen voorrang voor andere doelgroepen. 3.2 Beschrijving omgeving - Werkgebied Naast Volkshuisvesting Willebroek zijn ook volgende SHM s actief in het werkgebied: KLE Mechelen en KLE Puurs, beide actiefin koopwoningen. - Verkoopprijzen van woningen en gronden In 2011 lagde mediaan verkoopprijs van een woonhuis In Willebroek op euro (Vlaanderen: euro)en op euro (Vlaanderen: euro) voor een appartement, terwijl de mediaanprijs voor bouwgrond 220 euro/m² was (Vlaanderen: 149 euro). Voor de huizen betekende dit een stijging met 26,22 % over de laatste 5 jaren, wat vergelijkbaar is met de prijsstijging voor de bouwgronden (25,49%). De kostprijs van de appartementen steeg met 16,72 % in die periode. In Vlaanderen is er over dezelfde periode sprake van een stijging van ca 15 % voor woonhuizen en appartementen en van bijna 22 % voor bouwgronden. - Bevolking in het werkgebied De totale bevolking in het werkgebied bedraagt inwoners. In 2011 zijn er 9.881private huishoudens. Men voorziet tegen 2020 een stijging naar huishoudens, oftewel + 15 %. Het aantal 65-plussers bedraagt 17,93% van de totale bevolking. In het werkgebied is er momenteel in de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 7,87%, wat beduidend hoger is dan het gemiddelde in Vlaanderen (5,41%). Het aantal leefloners bedraagt 0,58%, wat ook het Vlaams gemiddeldevan 0,22% sterk overstijgt. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van Volkshuisvesting bedraagt euro voor het jaar Van alle huurdershuishoudens zijn er 612 (op de 1350) alleenstaanden en 456 huurders zijn Bindend sociaal objectief ( BSO) Er is geen bindend sociaal objectief voor de sociale huurwoningen omdat de gemeente Willebroek ruim 15% sociale huurwoningen heeft. Er is wel een BSO van 2 sociale kavels, die door de gemeente zullen gerealiseerd worden. Willebroek heeft nog geen sociale koopwoningen, en het BSO bedraagt daarvoor 92. Volkshuisvesting heeft gesprekken aangeknoopt metdeshm s KLE Mechelen en Klein-Brabant (Puurs) over de realisatie van koopwoningen. Dit BSO zal gerealiseerd worden in het Masterproject Willebroek Stadwaarbij 500 huurwoningen zullen vervangen worden door nieuwe, waarvan 1/3 sociale koopwoningen zullen zijn. Willebroek wenst een sociaal woonbeleidsconvenant af te sluiten met de Vlaamse Overheid. Ondanks het feit dat er geen huurwoningen meer dienen gerealiseerd te worden, wenst de SHM een financiering te bekomen via dit woonbeleidsconvenant. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 8 VAN 42

9 4. PRESTATIES VAN DE SHM VOLKSHUISVESTING 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN S.D.1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Volkshuisvesting heeft in de voorbije jaren niet veel nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Het aantal huurwoningen in de gemeente is erg groot en is er geen bindend sociaal objectief (BSO) voor huurwoningen vastgelegd. Op middellange termijn zullen heel wat nieuwe woningen worden gerealiseerd. Ongeveer een derde van het huurpatrimonium zal worden vervangen, er komen nieuwe huurwoningen en daarnaast ook koopwoningen. Gezien de planning op middellange termijn concrete vorm aanneemt(aanduiden architect via wedstrijd), beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling toch als goed. - De SHM was actief in de voorgaande jaren. In 2012 werden 11 en in woningen opgeleverd. Volkshuisvesting heeft momenteel 105 nieuwe woningen aangemeld in 4 projecten. Het gaat telkens om vervangingsbouw en gedeeltelijk infrastructuur. Hiervoor worden samen 106 woningen afgebroken en vervangen door 105 nieuwe woningen. De dossiers zitten in verschillende stadia van ontwikkeling. - Er zijn twee grote projecten in ontwikkeling met het oog op een realisatie op middelkorte termijn. Hierin is ook de herinrichting van de omgeving aan de orde. Deze projecten worden uitgewerkt als gemengde projecten huur- en koopwoningen. In het Masterproject Willebroek Stad zullen 504 eigen woningen worden afgebroken en vervangen door 201 huurwoningen en 101 koopwoningen. Het aantal woningen in deze wijk wordt dus verminderd. Vooreerst omdat de SHM de drie appartementsgebouwen (de Residenties ) van 11 hoog zal herleiden tot gebouwen van 5 verdiepingen. Verder wordt er meer publieke ruimte in de wijk voorzien. Dit project wordt volgens de SHM einde 2013 aangemeld aan de VMSW. In het project woonuitbreidingsgebied Akkerlaan (hier staan geen woningen) worden er nog eens 202 woningen gebouwd: 135 huurwoningen en 67 koopwoningen. Dit project is ondertussenopgenomen binnen het voorstel van woonbeleidsconvenant en er is een arcchitectuurwedstijd georganiseerd. Het project wordt nadien definitief aangemeld bij de V.M.S.W. Op dit ogenblik is de maatschappij op vraag van de gemeente in onderhandeling met het OCMW om 28 aanleunwoningen bij het zorgcentrum Wilgenhof te kopen. Zij zullen binnen het sociale verhuurstelsel worden verhuurd. De visitatiecommissie suggereert de opportuniteit te onderzoeken om, aan deze koop een overeenkomst toe te voegen waarin de dienstverlening vanuit het zorgcentrum mee verzekerd en vastgelegd wordt, zoals dat gebeurt in meerdere projecten Wonen-Welzijn. - Voor de gemeente Willebroek werd er geen BSO voor sociale huurwoningen vastgelegd. Bij de nulmeting op waren er 15,27% sociale huurwoningen. Op 31 december 2011, bij de tussentijdse meting, was dit netto 15,79% (nieuwbouw verkochte sociale woningen). Dit hoge aandeel sociale huurwoningen en de grote uitdaging m.b.t. de renovatie van het sociaal huurpatrimonium (zie OD 2.1), zijn de voornaamste redenen waarom de voorbije 5 jaren ( ) slechts 11 nieuwe huurwoningen werden gerealiseerd. In vergelijking met de andere SHM s is de aangroei van het patrimonium daarmee erg laag. De gemeente Willebroek heeft een vraag tot een woonbeleidsconvenant bij de Vlaamse Overheid ingediend. De aanvraag omvat 184 nieuwe woningen (huur en koop) en 22 woningen vervangbouw. Ze zijn te situeren in de projecten uitbreidingsgebied Akkerlaan en 3 kleinere projecten van de SHM. - De maatschappij zal de komende jaren heel wat nieuwe woningen realiseren. Wanneer deze verschillende projecten voltooid zijn, zal Volkshuisvesting 612 huurwoningen of 40% van haar PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 9 VAN 42

10 patrimonium, gesloopt hebben en vervangen door 449 huurwoningen (nieuwbouw en aankoop OCMW woningen). Daarnaast zal ze ook 168 koopwoningen hebben gerealiseerd. Het aantal huurwoningen zal gedaald zijn met 163 eenheden (143 door de bouwoperaties en ca 20 door verkoop de komende 5 à 7 jaren). Het percentage sociale huurwoningen zal dan nog steeds 12%+ bedragen in de gemeente maar aangevuld met ruim 168 sociale koopwoningen en dit binnen een mengvorm binnen de huidige locaties. Na voltooiing van de huidige gekende projecten heeft Volkshuisvesting een grote bouwinspanning geleverd. Ondanks dit hoge aantal vraagt de visitatiecommissie dat de SHM onderzoekt of het verminderd aanbod van sociale huurwoningen toereikend is voor de vraag en de wachttijd zoals blijkt uit de kandidatenlijsten. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. O.D. 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. O.D De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Volkshuisvesting verwerft sinds 2010 op een weloverwogen en strategische wijze gronden in functie van de realisatie van haar drie toekomstige totaalprojecten. De visitatiecommissie beoordeelt deze activiteit als goed. In de periode verwierf de maatschappij actief gronden te Willebroek in haar eigen wijken Tuinwijk en Willebroek-Stad. Daarnaast verwierf ze een aantal aaneengesloten gronden in het woonuitbreidingsgebied Akkerlaan - Willebroek. In deze drie zones ontwikkelt de maatschappij grotere projecten met een volledig nieuwe wijkherinrichting. Het beschikken over alle gronden is daarbij een comfortabel uitgangspunt. Voor deze projecten werden sinds 2010 al m² gronden verworven. Dat gebeurde in 6 bewegingen. De SHM wendde hiervoor verschillende technieken aan als voorkooprecht, openbare of onderhandse verkoop. Ook werd, bij ontstentenis van onderhandse koop, een onteigeningsprocedure gestart voor het verwerven van een grond van m² (in het project Willebroek Stad). Eens deze onteigeningsprocedure afgewerkt is, beschikt Volkshuisvesting over een totale grondvoorraad van ca. 13 ha. De helft daarvan bevindt zich binnen de thans op stapel staande projecten in Willebroek. Er blijft dan nog een strategische grondvoorraad van circa 6,3 ha in de deelgemeenten Tisselt en Blaasveld. Voorlopig is hier nog geen concrete invulling voor vastgelegd. OD 1.5. De SHM stemt haar aanbod af op de noden van de verschillende groepen Beoordeling: goed De traditionele doelgroepen als senioren, alleenstaanden, niet- Belgen zijn ruim vertegenwoordigd in de huurderhuishoudens van Volkshuisvesting. De behoeften aan aantallen woningen met x aantal slaapkamers wordt ingeschatvia de kandidatenlijst. en gebruikt voor de opbouw van de projecten. Voor kleinere bijzondere doelgroepen als bv. personen met een motorische of psychische beperking, ex-gedetineerden, beschut wonen komen er geen vragen vanuit de welzijnssector. Toch neemt de maatschappij in het kader van haar projecten in opbouw, zelf initiatief om meer mogelijkheden voor bijzondere doelgroepen te ontdekken. De visitatiecommissie beoordeelt dit positief. - Volkshuisvesting heeft momenteel 115 woningen voorbehouden voor senioren (55+) via een afzonderlijk toewijzingsreglement. Dat is 7,54% van het patrimonium. Wanneer de door de gemeente gewenste aankoop van de aanleunwoningen Wilgenhof van het OCMW doorgaat, wordt dit aanbod uitgebreid met 28 wooneenheden. Daarnaast heeft ze twee woningen aangepast voor mensen meteenfysieke beperking. Ze verhuurt buiten het sociaal huurstelsel twee woningen aan het OCMW (artikel 24, krisisopvang) en 1 woning (onderverdeeld in 2 woonentiteiten) aan beschut wonen in PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 10 VAN 42

11 afwachting van de sloop ervan. Wanneer huurders hun woningen willen aanpassen aan bijzondere noden, is Volkshuisvesting bereid hiervoor de nodige inspanningen te leveren. Dat kan gebeuren met of zonder tussenkomst van het VAPH. Al in vijf woningen werden in deze context aanpassingen doorgevoerd. - Er is geen expliciete vraag vanuit welzijnsorganisaties in Willebroek naar het ter beschikking stellen van woningen voor specifieke doelgroepen, zo stelt de SHM. Ook in de gesprekken van de visitatiecommissie met de woonactoren, kwamen er weinig aanduidingen naar boven. Daarnaast is het OCMW van de gemeente Willebroek van oordeel dat er op gemeentelijk vlak zou moeten gewerkt worden aan een nieuw woonbeleidsplan met meer aandacht voor detectie van de noden van specifieke doelgroepen (daklozen bv.). Volkshuisvesting heeft in haar eigen ondernemingsplan vastgelegd dat ze bereid is tegemoet te komen aan vragen vanuit welzijnsorganisaties naar huisvesting voor bijzondere doelgroepen en wil daar zelf ook inspanningen voor realiseren. - Naar de projecten in ontwikkeling houdt de SHM rekening met de bouwtypologie zoals blijkt uit de wachtlijsten. Daaruit blijkt dat er vooral nood is aan 1 en 2 slaapkamers, zo ook een beperktere vraag naar rolstoelbezoekbare woningen. Voor een kleinere groepis er nood aan 5 slaapkamers. De SHM houdt rekening met deze vragen. Zo zullen er in het project Tuinwijk 5 woningen komen met 5 slaapkamers. In een aantal projecten in opbouw zullen de gelijkvloerse appartementen aangepast gebouwd worden voor personen met een fysieke beperking. Vanuit een doorgedreven overleg en samenwerking met de vzw s Pegode en Beschut Wonen, wil de SHM op een actieve wijze de mogelijkheden van woonaanbod samen detecteren en vastleggen. Dergelijke nood is niet zomaar vanuit de wachtlijsten te detecteren. Ten slotte is Volkshuisvesting aan het onderzoeken in hoeverre een apart toewijzingsreglement voor 75+ jarigen zinnig is. De visitatiecommissie apprecieert deze bijkomende inspanningen van Volkshuisvesting. Deze noden zijn niet onmiddellijk zichtbaar vanuit analyses van de kandidatenlijsten. De woonbeleidsplannen van de gemeente vermelden ze ook niet. De visitatiecommissie wil Volkshuisvesting volgende suggestie meegeven. De gesprekken met Pegode en Beschut Wonen zijn bilaterale gesprekken op initiatief van de SHM. Het Is zinnig te overwegen of een breder overleg-initiatief met welzijnsactoren, in samenwerking met het OCMW, in de regio mogelijk en wenselijk is. 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De komende 5 à 7 jaar zal de SHM een groot aantal van haar woningen vervangen, zonder dat dit evenwel tot bijkomend woonaanbod zal leiden op het vlak van huurwoningen. Vanuit de gemeente en vanuit een BSO wordt geen bijkomend aanbod huurwoningen nagestreefd. Ze plant in drie grote projecten ook een mix van sociale huur- en koopwoningen en hanteert een slimme verwervingsstrategie om de uitbouw van deze projecten te kunnen kaderen in een wijkopbouw. Door het beperkte actieterrein van de SHM zijn weinig specifieke doelgroepen geïdentificeerd die een aparte bouwstrategie verantwoorden, wat niet belet dat Volkshuisvesting initiatieven neemt om dit op te sporen. Niettemin slaagt de SHM er in, dankzij een gedifferentieerd patrimonium en een individuele aanpak, om aan specifieke noden van bewoners en kandidaat-bewoners tegemoet te komen. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 11 VAN 42

12 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit O.D. 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig. Beoordeling: goed Volkshuisvesting heeft een verouderd patrimonium. Ruim 1/3 de van de woningen is toe aan ofwel grondige renovatie ofwel sloop. Onderhoud en herstel is een permanente opdracht. Ziijlevertinspanningen om de grote uitdagingen van de ERP 2020 normen te behalen. Ze heeft het geheel in kaart gebracht en werkt er stapsgewijs en met een actieplan aan. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet 48,46% van de woningen aan alle ERP2020- normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Daarmee situeert de SHM zich in de middenmoot van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bijna 90% van de woningen heeft dubbele beglazing, bijna 60% van de daken beschikken over een minimale isolatie en bijna 60% beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Vooral m.b.t. die laatste 2 normen doen meer dan 75% van de SHm s beter en hengelt Volkshuisvesting achterop. Nog 623 woningen hebben een gaskachel (voornamelijk in de wijk Willebroek Stad). Er is dus nog een grote uitdaging om de ERP doelstellingen tijdig te behalen. In bijna de helft van de woningen dienen er nog een of meerdere ingrepen te gebeuren. De acties om deze normen te behalen zijn verschillend. Slechts in 208 (13,6%) woningen kan de maatschappij dat realiseren via quick-win-operaties (ERP- initiatieven die uitgevoerd kunnen worden zonder gehele of gedeeltelijke renovaties). In 574 (37,6%) woningen zal dit moeten gebeuren gelijktijdig met andere gedeeltelijke of totale renovaties of vervangingsbouw. De raad van bestuur besliste begin 2013 om de netto-verkoopopbrengsten van woningen die worden verkocht, verplicht binnen de 5 jaar moeten geherinvesteerd worden. Deze investeringen worden aangewend om de quick-wins op het vlak van ERP2020-normen te financieren. - Al de renovatie-initiatieven ( ERP quick-wins,gehele of gedeeltelijke renovaties,sloop en vervanging (van de huurwoningen) zijn vastgelegd, de uitvoering is er gefaseerd tot in 2020 en onderbouwd via een financiële planning. De totale kosten worden op ca. 70 miljoen euro geschat. Dit bedrag is exclusief de kosten voor de sloop en vervangingsbouw van de gebouwen in de wijk Willebroek-Stad: dat werd nog niet berekend. De mogelijkheden van uitvoering zijn afhankelijk van de kansen vanuit de Vlaamse Overheid tot adequate financiering waar het gaat om de koppeling van de ERP 2020 met renovaties, sloop en vervangingsbouw. - Voor het opvolgen van dagelijks onderhoud en herstellingenwerkt de maatschappij met een eigen zogenaamd groene boekje. Hierin staan per woning de nodige gegevens vermeld als bouwjaar, renovaties, typologie, bouwtechnische kenmerken, de uitrustingen, de verschillende technieken en de elementen rond basiscomfort. Dit is een aantal jaren geleden op een zeer gedetailleerde en grondige manier opgebouwd door een extern architect voor circa de helft van het patrimonium. De rest van het patrimonium wordt nu ook binnen dit instrument verder in kaart gebracht. - Het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen gebeuren door een eigen technische dienst die naast kleinere werkzaamheden bij zittende huurders, ook woningen opnieuw klaar maakt voor verhuur nadat een huurder is vertrokken. Soms wordt deze dienst ook ingezet voor totaalrenovaties en de verschillende gegroepeerde werken die de shm de laatste jaren steselmatig uitvoert als installatie van keukens en badkamers, isolatie van zolders, schilderwerken, vernieuwing garagepoorten. De SHM onderzoekt of bepaalde werkzaamheden efficiënter en goedkoper kunnen door ze gegroepeerd aan te pakken en uit te besteden. (zie OD 3.1). PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 12 VAN 42

13 - De grote uitdaging van Volkshuisvesting is de grondige renovatie van meer dan 1/3 de van haar woningen. Ze pakt dit zowel groot- als kleinschalig aan. De drie grootschalige projecten zijn beschreven in O.D Daar gaat het om vervangingsbouw. 612 woningen zullen worden gesloopt. In de plaats komen er 449 huurwoningen (waarvan er 28 worden aangekocht van het OCMW) en 168 koopwoningen. Daarnaast renoveert de maatschappij jaarlijks en gespreid over de drie deelgemeenten, een tiental gegroepeerde woningen in een straat of wijk. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij in die woningen die binnen enkele jaren zullen worden gesloopt en vervangen, toch de noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden blijft uitvoeren voor zoverre die te maken hebben met algemene veiligheid, brandveiligheid of basiscomfort van de bewoners. OD2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De maatschappij heeft aandacht voor energie- en milieuvriendelijkheid. Ze ondernam al enkele initiatieven en heeft in de raad van bestuur van 12 september 2013 een milieubeleidsplan goedgekeurd. De bedoeling is hier vanuit een visie en aanpak deze operationele doelstelling te gaan realiseren. Dit beleidsplan moet echter nog verder op het terrein worden uitgewerkt en toegepast. Het wordt geëvalueerd in september Op het ogenblik van de visitatie konden dan ook nog geen praktische resultaten gezien en beoordeeld worden. Daarom is de beoordeling hier voor verbetering vatbaar. De SHM heeft al een aantal acties ondernomen die getuigen van de aandacht voor milieuvriendelijkheid. Zo zijn er 19 zonneboilers geplaatst in de laatste opgeleverde projecten. Dit zal ook gelden voor alle toekomstige projecten. Er is een architect aangenomen die meer aandacht heeft voor milieuvriendelijkheid en duurzame materialen; hij volgt ook actief het Energieplatform bij de VMSW op. Bij de recente aanstelling van de ontwerpers voor het project Viooltjesstraat was energiezuinigheid en milieuvriendelijkheid een van de drie selectiecriteria met een gewicht van 20% in de beoordeling. Volkshuisvesting is zich ervan bewust dat een globale visie en een duidelijk actieplan hier ontbrak. De SHM heeft daarom recent in haar raad van bestuur een milieubeleidsplan goedgekeurd. De uitwerking van de verschillende onderdelen komen nu in de opdrachten van de verschillende medewerkers. Het geheel dient operationeel te zijn in september De brede opzet is, zo kan men lezen in het ondernemingsplan, een visie na te streven in het teken van de beoogde verlaging van de K-waarde en het E- peil van de te vervangen en gerenoveerde woningen. Er moet aandacht besteed worden aan het gebruik van ruimte, grondstoffen en energie. Lokale duurzame initiatieven moeten worden ondersteund. Het zopas goedgekeurde milieubeleidsplan van Volkshuisvesting heeft een luik interne acties, een luik acties naar toekomstig aanbestede projecten en ten slotte de bewonersparticipatie. - Binnen de eigen interne werking zal aandacht worden besteed aan het sorteren van het eigen bouw- en sloopafval, het kiezen van milieuvriendelijke kantoormaterialen, verven, vernissen en schoonmaakartikelen. - Het externe luik omvat onder meer volgende acties: het opmaken van een checklist en krijtlijnen voor milieuvriendelijke aanpak in de onderhandelingsprocedures en aanbestedingen; energiezuinigheid en milieuvriendelijkheid laten wegen als selectiecriteria in de lastenboeken (tot 40% in de weging). In toekomstige projecten moeten lage energiewoningen in combinatie met onderhoudsvriendelijke en energiebesparende materialen en installaties gerealiseerd worden; groene stroom zal de gemeenschappelijke delen verwarmen en verlichten. - Ten slotte wordt voor de bewoners een begrijpbare handleiding gemaakt over gebruik van verwarming, ventilatie en waterrecuperatiesystemen. De visitatiecommissie vraagt zich echter af of het onderdeel bewonersparticipatie niet zou verruimd kunnen worden tot bewonerssensibilisatie, gezien dit tot nu toe nog niet het geval was. Ze suggereert ook om een bredere milieuvriendelijke kijk aan te houden dan voornamelijk het verminderen van K-waarde en E-peil. Ook de financieel geformuleerde verwachting nl. realisaties in functie van betaalbaarheid kan als PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 13 VAN 42

14 een toetsing mee opgenomen worden. De Vlaamse maatstaf voor duurzaam wonen en bouwen in Vlaanderen kan een verdere hulp en inspiratiebron zijn bij het vastleggen van een concreet toets- en handelingskader. Tenslotte vraagt de maatschappij zich af in hoeverre ze bij de ontwikkeling van de 3 grote projecten, waar de uitdaging ook voorligt om een heel gebied te (her)inrichten, kan inspelen op vormen van sociale duurzaamheid. Dit begrip is een breed containerbegrip waarin verschillende stromen geplaatst kunnen worden. Sociaal-ruimtelijk: op welke wijze rekening houden met aanwezigheid en/of bereikbaarheid van voorzieningen, hoe een wijk zo inrichten dat de gezondheid en het zich goed voelen van bewoners wordt gerealiseerd er onderling sociale contacten worden bevorderd. De sociale cohesie: hoe kan je die versterken door o.a. het verhogen van interactie en het zelf organiserend vermogen van bewoners. De visitatiecommissie raadt aan om, wanneer de SHM van oordeel is dat ze hier in haarambitie de sociale duurzaamheid wenst in te schrijven als expliciet streefdoel, dit goed af te bakenen en te omschrijven wat ze wil nastreven en zich daarbij ook te laten inspireren vanuit het bredere veld. O.D. 2.3 SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Volkshuisvesting heeft momenteel geen aanpasbaar gebouwde woningen en voorziet deze niet in de toekomst. Ze wenst wel een aantal aangepaste woningen (senioren, rolstoelbezoekbaar) te bouwen, gespreid over de verschillende wijken. De visitatiecommissie vindt dit voor verbetering vatbaar. In het verleden heeft Volkshuisvesting geen woningen aanpasbaar gebouwd. Ze heeft twee rolstoeltoegankelijke woningen of woningen aangepast aan een fysieke beperking. In de projecten in uitvoering voorziet de SHM nog eens 5 aangepaste woningen voor rolstoelgebruikers. En voor het komende masterproject Willebroek-Stad is de beslissing genomen om de gelijkvloerse appartementen gelegen in de 3 blokken die er komen, rolstoel-gebruikbaar te bouwen. Dit zal ook zo zijn in de woningen die zullen worden gebouwd in het project Akkerlaan-woonuitbreidingsgebied. De maatschappij wil eerder inzetten op levenslang wonen in dezelfde wijk en daarom in iedere wijk een beperkt aantal aangepaste woningen (senioren, rolstoelgebruikers) voorzien en de specifieke toewijzing ervan opnemen in het toewijzingsreglement. Wanneer bewoners om bepaalde aanpassingen vragen om de toegankelijkheid te bevorderen (bv inloopdouche), wordt daarbij overleg gepleegd met het VAPH. In het verleden werden er zo in een vijftal woningen ingrepen verricht. Kleine ingrepen als handgrepen aan het bad plaatsen, aanbrengen van een douchescherm om in het bad een douche te kunnen nemen e.d. zijn altijd bespreekbaar. De visitatiecommissie stelt de ambitie van de SHM vast om het levenslang wonen te realiseren in dezelfde wijk; ze voorziet hiertoe in een beperkt aantal aangepaste woningen. Via een aangepast toewijzingsreglement behoudt Volkshuisvesting ze voor voor wie hier nood aan heeft. Dit is zeker een vorm van bouwen voor groepen met (gekende) specifieke behoeften. Het is geen oplossing voor bestaande woningen: de aanpassingen aan bijzondere behoeften zijn niet mogelijk. Een aanpasbare woning voorziet dat er in het bouwproces reedsrekening mee gehouden wordt dat de woning later zonder al te grote ingrepen en tegen lage kost kan aangepast worden aan de gewijzigde noden van nieuwe bewoners (ouderen, mensen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners. In de samenkomst met huurders werd de behoefte geformuleerd, meer bepaald vanuit de senioren, om meer aanpasbaarheid in de woning. De visitatiecommissie nodigt de maatschappij uit om daarnaast zeker in het grote volume huur- èn ook koopwoningen dat zal worden gerealiseerd, na te gaan of de principes van aanpasbaar bouwen ook kunnen toegepast worden. Dat kan naar alle woningen of een groep van woningen. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 14 VAN 42

15 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Volkshuisvesting is op een planmatige en onderbouwde manier bezig met de renovatie en vervanging van het woningpatrimonium. De raad van bestuur heeft zopas een milieubeleidsplan aanvaard dat nu wordt opgestart en in september 2014 volledig operationeel moet zijn. Volkshuisvesting heeft geen woningen aanpasbaar gebouwd. Oudere huurders blijken echter wel vragende partij om hun bestaande woning te kunnen aanpassen aan bijzondere behoeften zodat ze er kunnen blijven wonen; daarom suggereert de visitatiecommissie om in elk bouwproces, zowel voor de huur- als de koopwoningen, de afweging te maken tussen aanpasbaar bouwen en het voorzien in een aantal aangepaste woningen en daarover ook op een heldere manier te communiceren met huurders. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 15 VAN 42

16 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen O.D. 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar. De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouw- en renovatieprojecten. Dit zorgt ervoor dat het moeilijk is om hierover een oordeel uit te spreken. Bovendien heeft de SHM de voorbije jaren nauwelijks nieuwbouw- en renovatieprojecten gerealiseerd. Nochtans is prijsbewust bouwen van groot belang voor Volkshuisvesting aangezien het vervangingsbouw- en renovatieprogramma voor de volgende jaren bijzonder omvangrijk is (bijna 1/3 van het patrimonium zie PV 1 en PV 2). Gelet op de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) kan een overschrijding van de subsidiabele leningsplafonds een belangrijke invloed hebben op de financiële gezondheid van de SHM. - In de voorbije vijf jaar heeft de SHM nauwelijks nieuwbouw- en renovatieprojecten gerealiseerd zodat de visitatiecommissie slechts in beperkte mate kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. Indien de SHM onder dit plafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dan dient ze beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. Voor 3recente projecten werd nagegaan of de kostprijs niet hoger lag dan het NFS2-leningsplafond. Voor deze 3 projecten, 1 vervangingsbouwproject uit 2009 en 2 renovatieprojecten uit 2012, was er een vrij substantiële overschrijding van het NFS 2-plafond, respectievelijk met 8%, 23% en 16%. Dit zijnredelijkhoge overschrijdingen van het NFS2-plafond. - Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. Bij twee van de drie hogervermelde projecten werd het bestelbedrag resp. met 5% (renovatieproject) en met 8% (vervangingsbouwproject) overschreden. - Indien men rekening houdt met het omvangrijke bouwprogramma van de SHM voor de volgende jaren en met de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) is het onder controle houden van de bouwkosten van cruciaal belang. Een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een grote negatieve invloed kunnen hebben op de liquiditeitspositie en op de financiële toestand van de SHM. - De SHM is zich evenwel bewust van dit risico en probeert hiermee proactief om te gaan: - Recent heeft de SHM een architect aangeworven om het bouwprogramma op te volgen en de projecten voor te bereiden. Daarbij besteedt de SHM de nodige aandacht aan prijsbewust bouwen en wordt de simulatietabel (zie bijlage 2 begrip NFS2/FS3 ) als een instrument gebruikt om de bouwkosten te bewaken. De architect geeft mondeling aan de externe architecten-ontwerpers de opdracht mee om de bouwkosten onder controle te houden. - In overleg met de VMSW heeft de SHM zijn renovatiepolitiek aangepast. Tot 2012 renoveerde de SHM een woning wanneer deze vrijkwam. Omdat dergelijke individuele aanpak te duur werd, plant de SHM nu enkel nog renovaties in groep, ook al geeft dit problemen naar leegstand toe (zie OD 5.2). Bovendien maakt de SHM systematisch de afweging of sloop en vervanging niet efficiënter is dan een grondige renovatie. - Bij de vervangingsprojecten probeert Volkshuisvesting meer woningen te realiseren op dezelfde oppervlakte. Bij sommige projecten kan dit evenwel niet omdat de omgeving de densiteit nu al als te hoog beschouwt of omdat de mobiliteit in de wijk daardoor verder in het gedrang wordt gebracht.in het project Willebroek-Stad bijvoorbeeld zijn de huidige straten volgens de SHM niet voorzien op een vlotte mobiliteit en er zijn grote parkeerproblemen. Verder wil de SHM ook voldoende groen behoudenin de wijk alsook gemeenschapsfuncties (composteerpark, nieuw PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 16 VAN 42

17 ontmoetingscentrum/buurtlokaal) voorzien. Tot slot, door het slopen van drie appartementsgebouwen van 11 bouwlagen en in totaal 300 appartementen die heel dicht op elkaar staan, zal het aantal sociale woningen zowiezo verminderen omdat de SHM minder hoog zal bouwen. - De technische dienst geeft vanuit de eigen ervaring soms aan dat bepaalde uitvoeringen of materialen moeilijk te onderhouden of niet duurzaam zijn. De architect lijst dit op en probeert daarmee rekening te houden bij nieuwe projecten. Het gaat hier vaak om eenvoudige ingrepen ( gezond verstand ) die wel een grote invloed op de latere onderhoudskost kunnen hebben. - De SHM heeft al eens een aanbesteding voor een klein renovatieproject niet toegewezen omdat dit te duur was. Volkshuisvesting heeft vervolgens dit dossier bij een ander renovatieproject gevoegd. Dit resulteerde uiteindelijk in een kostprijsvermindering van ongeveer 25%. - Bij de selectie van ontwerpers is betaalbare woonkwaliteit een beoordelingscriterium. In de bestektekst is hieromtrent een passage opgenomen die duidelijk verwijst naar die subsidiabele leningplafonds en de simulatietabel NFS2/FS3. - De SHM heeft voor een paar op stapel staande projecten na een procedure, een ontwerpbureau geselecteerd dat deelgenomen had aan de wedstrijd Mijn Huis Mijn jonge architect van de VMSW, waardoor dit bureau reeds ervaring had met het typebestek, de C2008-ontwerpnormen en de prijsnormen van de VMSW (het project Viooltjesstraat 12 woningen). - De gemeente bevestigt dat de overdracht van het openbaar domein aan de gemeente over het algemeen vlot verloopt en ze dus het onderhoud (bv. van het groen) overneemt. - De SHM geeft in het ondernemingsplan zelf aan dat het voortaan alleen renovatie- en nieuwbouwprojecten zal uitvoeren waarvan de geraamde kostprijs in het definitief ontwerp beneden het financieringsplafond van de VMSW blijft zodat geen marktconforme financiering of financiering met eigen middelen nodig is om het project volledig te financieren. De eigen architect geeft aan dat hij over de nodige expertise inzake prijsbewust bouwen beschikt maar het verdient aanbeveling dit te formeel uit te werken o.a. om de continuïteit te garanderen en om deze expertise niet verloren te laten gaan maar vooral omdat de SHM voor een dergelijk omvangrijk bouwprogramma staat. Dit kan gegoten worden in een ontwerpnota die als leidraad voor de ontwerpers van nieuwe en/of renovatieprojecten kan dienen. Aangezien de SHM de voorbije jaren weinig grote projecten heeft gerealiseerd, dient ze zich natuurlijk ook te organiseren op een strikte werfopvolging om meerwerken zo veel mogelijk te vermijden. Verder suggereert de visitatiecommissie om een monitoring op het vlak van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van gepland bij het idee tot uitgevoerd bij definitieve oplevering) op te zetten. Dit geeft een inzicht in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, bij te sturen. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: uitstekend De visitatiecommissie is van oordeel dat Volkshuisvesting prijsbewust verhuurt en geeft dus een uitstekende beoordeling.de huurlasten zijn in de periode 2008 t.e.m niet gestegen. De SHM geeft aan dat dit te danken is aan het feit dat zij de voorbije jaren sterk ingezet heeft op de beheersing van de huurlasten. - De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). De (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement, bungalow of duplex ligt bij de 10 laagste van de sector. De mediaan huurprijs van een eengezinswoning ligt slechts bij 17% van de SHM s hoger. - De gemiddelde huurlast bij Volkshuisvesting bedroeg ongeveer 160 euro per jaar in Daarmee bevindt de SHM zich nabij de mediaan van de sector. Deze huurlasten zijn laag te noemen als men ermee rekening houdt dat de SHM een patrimonium heeft dat voor ongeveer 47 procent uit appartementen bestaat (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, )). De huurlasten zijn in de PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 17 VAN 42

18 periode 2008 t.e.m niet gestegen. De SHM geeft aan dat dit te danken is aan het feit dat zij de voorbije jaren sterk ingezet heeft op de beheersing van de huurlasten en dat zij daarop blijft inzetten: - de SHM bevraagt systematisch de markt in het kader van de Wet Overheidsopdrachten voor de te leveren diensten. Dit heeft o.a. geresulteerd in een substantiële vermindering van de verzekeringskost (van euro in 2012 naar euro in 2013), van de kosten om de septische putten te legen (ongeveer 20% kostenverlaging) enz.; - voor de drie grote residenties dienen de huurders zelf in te staan voor het poetsen van de horizontale gangen waardoor de kosten voor onderhoud beperkt worden; - de overdracht van het openbaar domein gebeurt consequent en de gemeente staat in voor het onderhoud ervan; - een personeelslid van de technische dienst bezoekt wekelijks de residenties en de omgeving. Deze medewerker voert controles uit (bv. op poetsen, werking noodverlichting, enz.) en verhelpt kleine technische mankementen. Deze rondgang heeft ook een preventief karakter, bijvoorbeeld om grotere schade te voorkomen en kleinere gebreken (die soms veel ergernis bij bewoners tot gevolg hebben) sneller op te sporen en op te lossen. Ook het poetspersoneel signaleert problemen (zie ook O.D. 4.2); - Volkshuisvesting heeft ingeschreven op de groepsaankoop van de VVH voor elektriciteit en gas en maakt daarvan gebruik voor de gemeenschappelijke delen. Volgens de SHM is het nieuwe tarief voor elektriciteit licht duurder dan het huidige tarief maar het betreft groene stroom (duurder dan gewone stroom). Tevens ligt het tarief nu vast voor 2 jaar (en is dus niet meer onderhevig aan periodieke prijsschommelingen.) Voor gas (Residentie Schuttershof, administratief gebouw en werkplaats arbeiders) is het nieuwe tarief goedkoper; - Bij verstoppingen van afvoerleidingen in flatgebouwen door het lozen van ongepaste zaken bijvoorbeeld, schrijft Volkshuisvesting de huurders aan met mededeling van de overlast die zo berokkend wordt en de financiële gevolgen daarvan voor de huurders. Als de overlast blijft, volgt een onaangekondigd huisbezoek bij alle betrokkenen. Dat werpt meestal wel vruchten af zodat bijkomende kosten vermeden worden. (zie ook O.D 4.2). - Volkshuisvesting voert haar kleine herstellingen en klusjes in eigen regie uit. Dit kan snel en efficiënt gebeuren omdat de SHM niet telkens een beroep moet doen op een externe firma (die bijvoorbeeld telkens verplaatsingskosten zal aanrekenen) waardoor de doorgerekende herstellingskosten beperkt worden. De SHM geeft aan dat het uurloon van de arbeiders dat zij doorrekent aan de huurders lager ligt dan wat aannemers in vergelijkbare situaties aanrekenen en dat natuurlijk de kortingen op het materieel integraal ten goede komen van de bewoners. - Bij de opzegging van het huurcontract gaat de technische dienst op voorhand ter plaatse om de huurschade te bekijken en na te gaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen. Volkshuisvesting voorkomt daarmee in sommige gevallen dure afrekeningen. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de SHM dient in te zetten op een prijsbewust bouw- en verbouwbeleid. De visitatiecommissie raadt aan om de aanzet die gegeven is in het ondernemingsplan rond prijsbewust bouwen te expliciteren. Door de bouwkosten van bij de ontwerpfase tot na de definitieve oplevering op consequente en eenduidige manier te meten en op te volgen, kan de SHM nog beter invulling geven aan haar visie en strategie rond prijsbewustzijn. De huurlasten zijn laag, zeker indien men rekening houdt met het feit dat ongeveer 47% van het patrimonium uit appartementen bestaat. De SHM is er ook in geslaagd om de huurlasten in de periode 2008 t.e.m gelijk te houden door in te zetten op de beheersing van de kosten die doorgerekend worden aan de huurders. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 18 VAN 42

19 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID O.D. 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Volkshuisvesting voor woonzekerheid als goed. Er is een duidelijke strategie waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de huurder en de maatschappij (2 aanmaningsbrieven, huisbezoek of afspraak op kantoor, OCMW bemiddeling voor alle dossiers). Ondanks het hoge aantal schulddossiers blijft het aantal uithuiszettingen beperkt. Er is een degelijke procedure huurdersachterstallen en overlast. De SHM registreert ook de redenen van opzeg door de huurder. - Volkshuisvesting heeft een uitgewerkt stappenplan bij huurdersachterstallen en past dit consequent toe. Tegelijkertijd is de procedure erop gericht om de uithuiszetting te voorkomen door samen te werken met het OCMW. Steeds wordt de huurder uitgenodigd voor een gesprek of gaat Volkshuisvesting langs voor een huisbezoek (na 2 e aanmaning) om een afbetalingsplan op te stellen. Alle huurdersachterstallen worden maandelijks op een overleg met het OCMW besproken dat zich ook inschakelt om te bemiddelen waar nodig.hier gaat het OCMW ook proberen te bemiddelen. Het dossier kan bij een advocaat belanden als de bemiddeling van het OCMW geen effect heeft. De advocaat zal een eenmalige aanmaningsbrief schrijven wanneer de schuld minder dan 500 euro bedraagt. Eventueel volgt een procedure voor de vrederechter. Deze procedure wordt direct te gronde ingeleid. De sociale actoren zijn vragende partij om eerst een verzoeningsprocedure in te leiden, wat tot een vermindering zou kunnen leiden van 20% van de dossiers. De visitatiecommissie treedt deze visie bij; daarenboven is een verzoeningsprocedure ook goedkoper. Volkshuisvesting bevestigt zijn wil om de verzoeningsprocedure in te schakelen bij betwisting van huurderslasten.daarnaast merken de sociale actoren op dat de maatschappij onverbiddelijk is en geen OCMW tussenkomst meer aanvaardt om alsnog een minnelijke aanzuiveringsregeling te kunnen treffen in allerlaatste instantie.de visitatiecommissie stelt zich de vraag of de maatschappij zich soepeler kan opstellen indien de huurder zijn openstaande schuld inwilligt voor de zitting, dit om ook de voornoemde hoge kosten te vermijden.. - Concreet dagvaardde de SHM in huurders omwille van huurdersachterstal(33 zittende huurders, 10 vertrokken huurders).2 huurders verlieten vrijwillig hun woning; 8 huurders werden uit hun huis gezet door een gerechtsdeurwaarder; 3 sloten een afbetalingsplan af voor de rechter. 9 huurders zuiverden hun schuld aan voor de effectieve uithuiszetting, maar na de rechtszitting en uitspraak tot uithuiszetting. In 2013 zijn er 13 vonnissen bij verstek uitgesproken door de vrederechter,de uitspraak rond 4 gerechtelijke afbetalingsplannen loopt nog. 5 zittende huurders zijn in collectieve schuldenregeling.er lopen in oktober betaalplannen met een gemiddelde looptijd van 3 à 4 maanden. - Om uithuiszetting door overlast te vermijden, stelde Volkshuisvesting recent een procedure overlast op. Er wordt samengewerkt met het CAW, die de woonzorg op zich neemt. Volkshuisvesting engageert zich om de huurder niet op te zeggen zolang de begeleiding loopt en het handelingsplan wordt nageleefd door de huurder. Er is ook periodiek overleg en feedback tussen het CAW, Volkshuisvesting en de probleemhuurder. De visitatiecommissie waardeert deze aanpak,daar die de woonzekerheid verhoogt van specifieke bewoners die een verhoogde kans lopen om overlast te veroorzaken (problemen met hygiëne, drank, administratieve problemen). - Volkshuisvesting stelt 2 woningen ter beschikking van het OCMW als transitwoningen. De SHM gaat ook in op de vragen van het OCMW om versneld toe te wijzen wegens dakloosheid. O.D. 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen als goed. De SHM heeft een visie uitgeschreven met betrekking tot leefbaarheid, op basis van een analyse op het terrein. Volkshuisvesting werkt hiervoor nauw samen met andere actoren. Ze wil de leefbaarheid ook verhogen met eigen initiatieven, zoals tegengaan van sluikstorten en een doordacht onthaal van nieuwe huurders. PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 19 VAN 42

20 - De belangrijkste overlastproblemen situeren zich rond de wijk Residenties. Uit een bevraging van dezebewoners,dewijkagenten en professionelen blijkt dat in de Residenties Schoondonk, Groenlaar en Herselaar leefbaarheidsproblemen zouden ontstaan door veel wisselende huurders van de bewonerspopulatie. 1/3 verlaat de residenties binnen de 3 jaar. Door dit grote verloop leven mensen meer als vreemden naast elkaar en ligt de spontane sociale controle veel lager. Daarnaast zijn er spanningen tussen de jonge en oudere generaties.de SHM maakte voor deze wijken een eigen leefbaarheidsplan op om zo een globale en gerichte manier een en ander aan te pekken. Het leefbaarheidsplan is door de SHM sinds enkele jarenvoor deze wijken opgemaakt. De leefbaarheidsproblemen betreffen lawaai, sluikstorten, verstoppingen van afvoerleidingen, hangjongeren en gebruik van drugs en alcohol. Een sociaal assistent van de SHM is sinds september 2013 elke woensdagnamiddag aanwezig, en de sociale actoren waarderen deze laagdrempelige aanpak. Huurders vroegen om meer controle in deze residenties onder andere door een conciërge ter plaatse. - De sociale dienst stelt bij een klacht een buurtonderzoek in. Volkshuisvesting licht de betrokken mogelijke daders en slachtoffers per brief in over de problemen, acties en hun gevolgen. Als de problemen voortduren, krijgt de probleemhuurder een onverwacht controlebezoek door de sociale dienst. De sociale dienst zet de puntjes op de i en waarschuwt voor de eventuele gevolgen, namelijk het verbreken van het huurcontract wegens overlast. Meestal volstaat dit. Bij voort-durende probleemsituaties worden de huurders voor een gesprek uitgenodigd. Via bemiddeling van het CAW tracht Volkshuisvesting een oplossing te zoeken. Het CAW komt met de huurder een tijdsgebonden en realistisch handelingsplan overeen. Pas als alle bemiddelingspogingen zijn uitgeput, denkt de SHM aan de ultieme sanctie, nl. de verbreking van het huurcontract. - Ook ATD 4e wereld, een armoede-organisatie,is actief in wijken van de SHM. De visitatiecommissie raadt aan om deze vereniging ook op regelmatige basis te ontmoeten, daar zij de ervaringsdeskundigen zijn in zake armoede en wonen. - Een ander voorkomend probleem is sluikstorten. De SHM overlegt met de gemeente, Intercommunale Igemo en de politie. Een opruimdag is voorzien in het voorjaar Verder tracht de SHM de identiteit van de sluikstorterste achterhalen door de achtergelaten vuilnis te doorzoeken of door analyse van camerabeelden. - Volkshuisvesting zet ook in op een goed voorbereid en doordacht onthaal van nieuwe bewoners (onder andere via een onthaalmap(zie OD 6.1) en huisbezoeken. Ze beschouwt dit als een preventief instrument in het voorkomen van leefbaarheidsproblemen De SHM doet ook inspanningen om de leefbaarheid te verbeteren door bij de inplanting van sociale woonprojecten (of herinplanting bij vervangingsbouwprojecten) een mix te realiseren van koop- en huurwoningen, het aantal woningen meer te spreiden over het terrein (minder hoogbouw) en voldoende rust- en ontspanningsmogelijkheden voor alle leeftijden en groenruimtes te voorzien. O.D. 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed Volkshuisvesting heeft een eerste visietekst in 2008neergeschreven rond bewonersbetrokkenheid in het kader van het leefbaarheidsplan (zie O.D. 4.2). Op dit moment beperkt de maatschappij zich tot het bijeenroepen van huurders naar aanleiding van renovatieprojecten en grote verhuisbewegingen. In één wijk is er een bewonersraad, waarmee de SHM wel samenwerkt. De bewoners werden ook betrokken bij een volksfeest naar aanleiding van het 90-jarig bestaan van de maatschappij in De raad van bestuur nam recent enkele principebeslissingen om de bewonersbetrokkenheid te verhogen. De SHM zelf heeft vanaf september 2013 acties opgezet. - De raad van bestuur heeft zijn goedkeuring gegeven om bewoners te betrekken bij de aanleg van de infrastructuur in de Akkerlaan en wat de verdere ontwikkeling van de stedenbouwkundige studie voor Willebroek-Stad betreft. Er worden informatiemomenten georganiseerd in oktober en een buurtraad PRESTATIEBEOORDELING VOLKSHUISVESTING WILLEBROEK PAGINA 20 VAN 42