Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent

Transcriptie

1 Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent Visitatiegesprekken op 21 en 22 april 2015 visitatierapport van 15 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Volkswoningbouw Herent Datum rapport:15 oktober 2015 Datum visitatiegesprekken: 21 en 22 april 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 3 september 2015 Erkenningsnummer SHM: 2351 Contactgegevens SHM: Wilselsesteenweg Herent 016/ info@volkswoningbouw.woonnet.be Directeur: Denise Demessemaekers Voorzitter: Guido Claes Actieterrein: Begijnendijk Boutersem Haacht Herent Leuven Tremelo Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Luc Joos, commissielid Wouter Coucke, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Volkswoningbouw geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 2 VAN 51

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGBOUW PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 3 VAN 51

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Volkswoningbouw 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 4 VAN 51

5 prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 5 VAN 51

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 6 VAN 51

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De vennootschap is opgericht als burgerlijke vennootschap in de vorm van een CVBA onder de naam "Volkswoningbouw" in Oorspronkelijk was Volkswoningbouw een maatschappij die zowel huur- als koopwoningen realiseerde, maar halfweg de jaren 90 is het aantal koopprojecten afgebouwd omwille van financiële moeilijkheden. Sindsdien is de maatschappij uitsluitend actief met huuractiviteiten en werkt ze samen met SWAL in Herent voor koopwoningen in gemengde projecten. De SHM heeft sinds haar oprichting 759 woningen verkocht en nog steeds 705 woningen in verhuur. Bij oprichting waren de gemeenten Herent, Veltem-Beisem, Winksele, Tildonk, Wijgmaal en hun respectievelijke OCMW s aandeelhouder. Deze gemeenten maakten op dat ogenblik ook deel uit van het actieterrein van de SHM; na de gemeentefusies waren dit nog de gemeenten Haacht en Herent. Wijgmaal werd toegevoegd aan Leuven, maar de stad Leuven is nooit toegetreden tot de SHM. Daardoor heeft de SHM nu nog 22 woningen in de stad Leuven, terwijl ze Leuven niet als haar actieterrein beschouwt. In 1971 trad ook de gemeente Baal toe en 1973 de gemeente Betekom, zodat sinds de gemeentefusies van 1977 respectievelijk Tremelo en Begijnendijk aandeelhouder werden van de SHM. In 2009 trad tenslotte ook de gemeente Boutersem toe. Naast de bovengenoemde actoren zijn er ook nog een beperkt aantal private aandeelhouders. De grootste aandeelhouder is de gemeente Herent, met ruim de helft van de aandelen. Op dit moment bestaat het actieterrein dus uit de gemeenten Begijnendijk, Boutersem, Haacht, Herent, Tremelo en Leuven, al is de SHM in Leuven niet langer actief voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. De raad van bestuur van de SHM bestaat uit 14 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de Provincie Vlaams-Brabant, 6 vertegenwoordigers namens gemeente (3) en OCMW (3) van Herent, 3 namens gemeente (2) en OCMW (1) van Haacht, 1 namens de gemeenten Begijnendijk en 1 namens de gemeente Tremelo en 2 privé-personen. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité bestaande uit de voorzitter en de ondervoorzitter van de raad van bestuur, beiden gemandateerd namens de gemeente Herent, 1 privé-persoon en de directeur. Volkswoningbouw telt naast de directeur 4 personeelsleden die - in een vlakke structuur onder de directeur - de functies huurdersadministratie, ondersteuning van de directie en onderhoud van het patrimonium opnemen. Projectontwikkeling, beheer en renovatie van het patrimonium en boekhouding worden opgevolgd door de directeur in nauwe samenwerking met de raad van bestuur. Volkswoningbouw bezat eind sociale huurwoningen, waarvan 479 eengezinswoningen en 226 appartementen. Van die 705 wooneenheden stonden er eind leeg, waarvan 4 structureel. Er worden geen woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel. Van het totale patrimonium zijn er geen gelegen in de gemeente Begijnendijk, die overigens geen enkele sociale huurwoning heeft, 10 te Boutersem (1,4%), 22 te Leuven (3,1%). Het meest woningen heeft Volkswoningbouw in Tremelo (114 of 16,1%), Haacht (210 of 29,7%) en uiteraard Herent (349 of 49,5%), de historische thuisbasis van de maatschappij. Van het bestaande patrimonium dat de SHM nog steeds beheert werd het grootste volume gerealiseerd in de periodes , en (goed voor respectievelijk 25,7% VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 7 VAN 51

8 30,0% en 27,5% van het patrimonium wat ver boven het Vlaamse gemiddelde zit). 11,5% van het patrimonium dateert van de jaren 70 en 5,7% werd gerealiseerd in de voorbije jaren. Met geen woningen van voor 1970 heeft Volkswoningbouw een opvallend jong patrimonium. Zoals hierboven al aangegeven bestaat het patrimonium van Volkswoningbouw voor 32% uit appartementen (226 eenheden) en voor 68% uit eengezinswoningen (479 eenheden). Van de eengezinswoningen zijn er in totaal 14,6% 1-slaapkamerwoningen (70), 7,5% 2- slaapkamerwoningen (36), 63,5% woningen met 3 slaapkamers (304) en toch ook 14,4% met 4 slaapkamers (69); woningen met 5 of meer slaapkamers zijn er niet. Van de appartementen is 69,0% een 2-slaapkamerappartement (156), daarnaast zijn er 8 met 0 slaapkamers (3,5%), 21 met 1 slaapkamer (9,3%), 37 met 3 slaapkamers (16,4%) en ook 4 appartementen met 4 slaapkamers (1,8%). Appartementen eengezinswoningen Totaal 0 slaapkamers slaapkamer slaapkamers slaapkamers slaapkamers of maar slaapkamers Totaal Tabel: Verdeling van woningtypologie en aantal slaapkamers, bron prestatiedatabank 2014 Op 31 december 2013 bestond 44,7% van de gezinnen die een sociale woning huren bij Volkswoningbouw uit 1 persoon, wat overeenstemt met het Vlaams gemiddelde. Volkswoningbouw telt nauwelijks 6% allochtone huurders wat - net als hun 26,9% oudere huurders - zeer weinig is in vergelijking met andere SHM s. Het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Volkswoning ( ,85) ligt hoger dan bij 60% van de sector. De mediaan huurprijs voor woningen en appartementen ligt vrij hoog in vergelijking met collega SHM s. Dit is uiteraard iets waar de SHM geen invloed op heeft. De manier waarop de sociale huurprijs wordt berekend is immers gewestelijk bepaald: - In 2013 bedroeg de mediaan huurprijs voor een appartement van Volkswoningbouw 237 euro per maand. 83% van de SHM s heeft een lagere mediaan huurprijs. - Voor eengezinswoningen bedroeg die mediaan huurprijs 304 euro. 72% van de SHM s heeft een lagere mediaan huurprijs voor eengezinswoningen. Naast de absolute voorrangsregels hanteert de SHM ook een optionele voorrangsregel in Haacht en Boutersem aan de kandidaat-huurder die meer dan 10 jaar onafgebroken inwoner is geweest of reeds 3 jaar in de gemeente woont. In de gemeente Tremelo is er een toewijzingsreglement in opmaak. Voor de wijk Wijveld te Wijgmaal bestaat een toewijzingsreglement van de Stad Leuven waarbij de woning Wijveld 6 wordt voorbehouden voor 55 +sers, dit is een woning met 2 slaapkamers. 3.2 Beschrijving omgeving Zoals reeds aangehaald: het actieterrein van de SHM Volkswoningbouw bestaat uit de gemeenten Begijnendijk, Boutersem, Haacht, Herent en Tremelo. Op het actieterrein van de maatschappij (6 gemeenten inclusief Leuven) woonden eind huishoudens, waarvan ruim 60% VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 8 VAN 51

9 wonende in de gemeente Leuven. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Van de inwoners zijn er 26,0% 18- tot 34-jarigen, 38,7% 35- tot 64-jarigen en 16,7% 65-plussers. Leuven heeft een opvallend jonger profiel dan de andere 5 gemeenten. Het werkloosheidscijfer van de gemeenten in het actieterrein ligt met 5,1% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 7,5%. Ook het leeflooncijfer van 0,23% ligt lager dan het Vlaamse gemiddelde van 0,38%. Ook deze cijfers worden sterk beïnvloed door Leuven, die met respectievelijk 7,63% en 0,73% veel hogere cijfers heeft voor zowel de werkloosheid als het aandeel leefloners. Bij de overige 5 gemeenten ligt de werkloosheidsgraad tussen de 5,18% en de 3,86% en het percentage leefloners tussen de 0,16% en de 0,07%. In de woningtypes op het actieterrein van Volkswoningbouw tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. Voor het ganse actieterrein is 22,4 % gesloten bebouwing, 42,0% open of halfopen bebouwing en 35,6% appartementsvorm. De verschillen zijn evenwel groot. Begijnendijk en Tremelo hebben minder dan 3% gesloten bebouwing, Boutersem en Haacht ongeveer 7%, Herent 14,2% en Leuven 29,7%. Leuven heeft bijna 50% appartementen, Herent 16,6% en de overige gemeenten telkens minder dan 7%. Ook hier zijn er grote verschillen tussen de verschillende gemeenten in het actieterrein. Leuven heeft minder dan 10% open bebouwing, terwijl de overige gemeenten variëren tussen de 44% (Herent) en de 80% (Begijnendijk) De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein bedroeg in euro, met een piek tot euro in Tremelo, voor gans Vlaanderen was dit euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan op euro, met de hoogste waarde in Leuven ( euro). In Vlaanderen bedroeg de mediaan verkoopprijs voor een woning eind euro. De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 16,5% en 15,4% gestegen. De mediaanprijs van de bouwgrond in het actieterrein bedraagt 230 euro per m², ook dit is ruim hoger dan het Vlaams gemiddelde (171 euro per m²). De prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van Volkswoningbouw gemiddeld met 72% gestegen. Omwille van te kleine aantallen verkopen kunnen we geen nauwkeurige vergelijkingen maken tussen de gemeenten voor bouwgronden. Het actieterrein van Volkswoningbouw telde in ,69% sociale huurwoningen. Begijnendijk telt evenwel geen sociale huurwoningen, Boutersem slechts 0,69%. Terwijl Leuven er bijna 7% telt. Herent (4,3%) en Haacht (3,7%) en Tremelo (1,9%) sluiten dichter bij het gemiddelde aan. Behalve Volkswoningbouw zijn er op dit actieterrein nog drie andere sociale verhuurmaatschappijen actief: Dijledal (Huur), SWAL (Huur en Koop) en Vitare (Huur en Koop). Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor de 5 kerngemeenten van het actieterrein werd bepaald op 499 woongelegenheden. De belangrijkste inhaalbewegingen worden verwacht van Boutersem en Begijnendijk. Van het objectief voor sociale huurwoningen zijn er in 2014 nauwelijks 69 gerealiseerd, mede door de negatieve evolutie in Tremelo (-20). Enkel de gemeente Haacht kreeg naar aanleiding van de laatste voortgangstoets (2014) de beoordeling die aangaf dat ze op schema zat, de overige gemeenten kregen een negatieve beoordeling omdat ze het verwachte groeiritme niet halen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 9 VAN 51

10 4. PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGBOUW 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Volkswoningbouw realiseerde in de periode nieuwe sociale huurwoningen en in verhouding tot haar patrimonium, presteert ze daarmee net boven de mediaan van de Vlaamse SHM s. Bovendien zitten ook veel woningen in een voorbereidende of uitvoeringsfase. Van 26 woningen is de werf opgestart of wordt de werf dit jaar opgestart en nog eens 31 woningen zijn in aanbesteding voor realisatie (bouw), voor 25 andere woningen is een architect aangesteld en wordt het project uitgewerkt. Verder heeft de SHM een akkoord voor de verwerving van 17 woningen via de aankoop goede woning in Tenslotte is de SHM in ver gevorderde onderhandeling voor de aankoop van grond voor nog 250 wooneenheden. Op deze manier verwacht de SHM de komende jaren met ruim 300 woningen te kunnen groeien en lijkt ook het BSO-huur van de gemeenten Herent en Haacht binnen bereik. Omwille van de goede realisatiesnelheid en de sterke toename die verwacht wordt, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met 49 woningen (Neerstraat in Haacht 22 woningen - Oud-Gemeentehuis Dorpstraat Haacht: 7 woningen - Oudstrijdersstraat Herent 10 woningen - CBO Brugstraat Haacht 10 woningen). Met een jaarlijks gemiddelde van 10 woningen situeerde Volkswoningbouw zich in deze periode bij de 30 laagst gerangschikte SHM s in Vlaanderen. Gezien de bescheiden omvang van haar patrimonium betekende dit een groei van 1,5% van het totaal patrimonium gedurende de laatste 5 jaar. Vanuit dat oogpunt situeert Volkswoningbouw zich net boven de mediaan van de SHM s in Vlaanderen. Deze aangroei van nieuwe huurwoningen is het volgens de SHM te danken aan een continue opvolging van projectmogelijkheden, waarbij de SHM vooral tracht kort op de bal te spelen op aanbiedingen die het krijgt van gemeenten en private actoren. De gemeentelijke actoren erkennen ook de professionaliteit van de SHM op dit vlak. - Tegelijk is het belangrijk ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie: o o o De SHM heeft in werven lopende voor in totaal 26 woningen: Gerzevien (14 woningen) en Peestraatje (12 woningen) te Haacht. Verder heeft de SHM ook twee projecten in aanbesteding voor aanneming: 11 appartementen in de Pastorijstraat in Begijnendijk en 14 appartementen in de voormalige rijkswachtkazerne van Boutersem. In 2016 zal de SHM via de aankoop goede woning 17 appartementen verwerven op de Floreal site te Herent. Recent heeft de SHM ook de architecten aangesteld voor drie nieuwe projecten voor in totaal 31 woningen, waarvan 10 appartementen en 15 woningen. Het betreft hier 5 woningen in de Jennekensstraat te Haacht, 10 appartementen in de voormalige rijkswachtkazerne van Veltem (Herent) en 16 woningen die in een vervangingsbouw project extra worden gecreëerd eveneens in Veltem. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 10 VAN 51

11 o o o Verder heeft Volkswoningbouw op het ogenblik van de visitatie ook de grond verworven voor de realisatie van 84 huurwoningen: 80 op Molenveld fase 2 te Herent en 4 appartementen nieuwbouw als goede woning op de Leuvensesteenweg te Boutersem (zie OD 1.4). Op vraag van twee organisaties die personen begeleiden met een mentale beperking onderhandelt Volkswoningbouw vandaag met de Kerkfabriek van Herent voor de verwerving van gronden in Molenveld, waar 14 units voor begeleid zelfstandig wonen zouden worden gerealiseerd (zie ook OD 1.5) Tenslotte heeft de SHM ook een voorstel voor de verwerving van een relatief groot gebied conform de prijsplafonds van de VMSW voor de realisatie van 146 huurwoningen, eveneens te Herent. - Het BSO-huurwoningen werd in het werkingsgebied vastgelegd op 499 te realiseren sociale huurwoningen. Bij de meest recente voortgangstoets per werd vastgesteld dat er slechts 69 huurwoningen werden gerealiseerd of in realisatie zijn. Dit is onder meer te wijten aan de negatieve evolutie in Tremelo (-20). Verder zijn er ook 83 huurwoningen in voorbereiding. De SHM Volkswoningbouw is van deze aantallen verantwoordelijk voor respectievelijk 53 en 55 huurwoningen. Bij de laatste voortgangstoets werd enkel het groeiritme van de gemeente Haacht als voldoende bevonden. Met de projecten die in de pipeline zitten zal het BSO van Haacht, alsook Herent vlot behaald kunnen worden. In Herent zal het BSO zelfs ruimschoots overschreden worden. Dit betekent dat de gemeente Herent hiervoor een sociaal woonbeleidsconvenant zal moeten afsluiten met de Vlaamse regering, omdat een woonbeleidsconvenant noodzakelijk is om de SHM financiering te geven van projecten die het BSO overstijgen. - De SHM heeft vrij grote ambities naar de toekomst toe, met de realisatie van ruime 300 woningen. De visitatiecommissie suggereert dan ook dat de SHM onderzoekt of deze ambities wel haalbaar zijn. De SHM Volkswoningbouw moet zich bewust zijn dat ze hiermee de capaciteit van haar huidige organisatie zal overschrijden. Bovendien is een dergelijk groeiritme is voor een SHM met een zeer moeilijke financiële situatie zoals Volkswoningbouw een uitdaging, omdat projecten tijdens de eerste jaren na oplevering doorgaans verlieslatend zijn. (zie ook 5.4) Nieuwe projecten zijn doorgaans immers verlieslatend in de eerste jaren. Ten slotte zijn de verschillende projecten die nu reeds gepland zijn onvoldoende voor het behalen van het BSO van de andere drie gemeenten. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM hierover duidelijke afspraken maakt met deze gemeenten, omdat de capaciteit van de SHM om nog bijkomend woningen te ontwikkelen bovenop de reeds geplande projecten wellicht beperkt zal zijn. Uit de verschillende gesprekken met de gemeentelijke actoren bleek duidelijk dat de gemeenten zich hiervan onvoldoende bewust zijn. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van Volkswoningbouw op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5. De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Zo vindt de visitatiecommissie het positief dat de SHM samen met SWAL gemengd huur- en koopprojecten realiseert. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 11 VAN 51

12 OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft een beperkte strategische grondvoorraad. Hun grondreserve bedraagt ongeveer m², en 90% van de SHM s beschikken over grotere grondreserves. De strategie van de SHM bestaat erin om enkel gronden of panden te verwerven waarop zeker realisaties zullen gepland worden. De SHM verwerft dus niet vanuit een lange termijnstrategie maar veeleer in functie van onmiddellijke projectontwikkeling. Het is binnen een dure woningmarkt zoals die van Leuven dan ook geen evidentie om een reserve van projectgronden op te bouwen. Uit het uitgebreide aantal projecten die in de pipeline zit en het ruime aanbod dat aan de SHM wordt gedaan, kan de visitatiecommissie evenwel besluiten dat de SHM succesvol is in het verwerven van gronden en panden in functie van haar sociale woonprojecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Volkswoningbouw voor het verwerven van gronden en panden dan ook als goed. - De SHM heeft een grondvoorraad van 6200 m². Al deze gronden zitten in één of andere fase van projectvoorbereiding. Deze grondreserve is echter lager dan bij 90% van de SHM s Vlaanderen. - De verwerving van gronden gebeurt in functie van de projecten die op korte termijn worden gerealiseerd. De gronden zijn duur in het werkgebied en dus legt ze geen reserve aan met een visie op langere termijn. Belangrijk is echter ook te kijken naar de actuele stand van het bouwprogramma op het ogenblik van de visitatie, want dit toont aan of de SHM voldoende verwerft voor de realisatie van projecten. Het uitgebreide bouwprogramma dat de SHM voorziet toont immers dat de SHM zeer succesvol is in het verwerven van panden en of gronden, gezien het feit dat dit geen historische gronden betreffen. - Verschillende actoren die we hebben gesproken gaven aan dat de SHM Volkswoningbouw te Herent op het vlak van projectrealisatie als een solide partner wordt beschouwd, die niet alleen kort op de bal kan spelen, maar ook snel de juiste insteek vindt om een project concreter te maken. Hierdoor blijken een aantal publieke en private actoren snel de weg te vinden naar de SHM, waardoor zij een groot aanbod krijgen. Het valt hierbij op dat de SHM verschillende kanalen tot verwerving gebruikt: CBO, procedure aankoop goede woning, aankoop van zowel leegstaande sites, bouwrijpe gronden, alsook panden van private actoren, semi-publieke (o.a. kerkfabriek) en publieke actoren. De SHM hanteert duidelijk een breed instrumentarium om tot de realisatie van nieuw huurpatrimonium te komen. - De SHM volgt ook de mogelijkheden via het voorkooprecht op, maar de laatste jaren werden geen projecten of panden verworven op deze manier. De projecten werden afgewezen omwille van te dure kostprijs. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 12 VAN 51

13 OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Volkswoningbouw verhuurt nog geen woningen aan welzijnsorganisaties, maar is wel samen met twee welzijnsorganisaties een project aan het opzetten. Ze heeft een beperkt aantal aangepaste woningen voor mindervaliden en zal dit aantal vergroten. Zo heeft de SHM recent 5 woningen specifiek voor deze doelgroep ingericht, hierdoor kon ze bewoners vanuit haar patrimonium verhuizen naar een aangepaste woning. De SHM analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de gewijzigde vraag naar verschillende woontypes. Zo voorziet ze een groter aantal woontypes voor 1 of 2 personen. De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling dan ook als goed. - De SHM heeft een aanbod aan huurwoningen dat zich traditioneel vooral heeft gericht op (grotere) gezinnen: het patrimonium van Volkswoningbouw bestaat voor 68% uit eengezinswoningen en ruim 59% van alle woningen en appartementen heeft meer dan 3 slaapkamers. Dit zorgt er op dit moment voor dat de kleine gezinnen vaak langere wachttijden kennen. In haar nieuwe projecten richt de SHM Volkswoningbouw zich op projecten met 1 of twee slaapkamers. In het totaal plant de SHM 335 wooneenheden, slechts 26 hiervan hebben 3 of 4 slaapkamers. Alle overige hebben 1 of 2 slaapkamers. De 26 woningen met 3 of 4 slaapkamers bevinden zich allemaal in de gemeente Haacht, waar vandaag reeds het meeste kleine woningen zijn en waar de vraag naar kleine woningen dus het laagst is. Ook van de 53 woningen die in de periode gerealiseerd zijn, zijn er slechts 15 met 3 of 4 slaapkamers en 38 kleinere wooneenheden. - De SHM heeft op dit ogenblik reeds 5 woningen specifiek aangepast voor rolstoelbewoners. Dit project gelegen in de Oudstrijdersstraat te Herent is specifiek ontworpen om zittende huurders de kans te geven te verhuizen naar een aangepaste woning. Ook alle overige gelijkvloerse woningen uit recente projecten zijn rolstoeltoegankelijk ontworpen (zie ook OD 2.3). Ook bij renovaties wordt er voor gelijkvloerse woningen hiernaar gestreefd. Zo is er in het toewijzingsreglement voor de doelgroep senioren van de stad Leuven 1 woning opgenomen, als rolstoeltoegankelijk. - Op vraag van de vzw s Zavelhuis en Oostrem zal de SHM woningen bouwen voor volwassenen met een verstandelijke beperking die zelfstandig begeleid wonen. Omdat de vraagprijs van de kerkfabriek te hoog was voor de realisatie van 7 woningen, is met de gemeente onderhandeld om het project te verruimen naar 14 woningen. Daarvan zullen er 7 woningen voorbehouden worden voor de beide welzijnsorganisaties. - Volkswoningbouw telt in z n patrimonium momenteel 122 onderbezette woningen (17%). Vanuit die analyse biedt de SHM mutaties aan, maar het is moeilijk om mensen die al gans hun leven in dezelfde buurt gehuisvest zijn zomaar te verhuizen. Ze beschouwt de inspanningen die ze hiertoe levert dan ook als niet succesvol. Gezien de verschillende nieuwe projecten die de SHM in ontwikkeling heeft (zie OD 1.1) bieden zich hier evenwel opportuniteiten aan om gerichte acties te ondernemen waarin onderbezetting door senioren kan worden aangepakt door een (verantwoord) aanbod van en een oriëntatie naar gepaste woningen. Mogelijk kunnen verschillende elementen mee in overweging genomen worden: het voorbehouden van woningen voor senioren via een gemeentelijk toewijzingsreglement, meer aanpasbare of aangepaste woningen voorzien, het introduceren van ADL-woningen... De visitatiecommissie suggereert dat de SHM hier werk VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 13 VAN 51

14 van maakt en ook eens bij de buren van Dijledal kijkt die een vrij succesvol project hebben opgezet voor de aanpak van onderbezetting. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Volkswoningbouw behoort met de realisatie van sociale huurwoningen in de periode in verhouding tot haar patrimoniumgrootte en met de geplande productie van sociale huurwoningen bij de productiefste helft van de sector. Bovendien kan de visitatiecommissie een bijzonder grote activiteitsgraad vaststellen bij de SHM. Dit is lovenswaardig voor een dergelijke kleine organisatie als de SHM Volkswoningbouw, tegelijk moet de SHM bewust zijn dat de ze hiermee de grenzen van haar capaciteit opzoekt, zowel organisatorisch, als naar financiële leefbaarheid. Volkswoningbouw heeft een lage grondreserve. Binnen een dure vastgoedmarkt nabij Leuven is het verwerven van strategische gronden met een realisatievisie op lange termijn niet evident. Tegelijk slaagt de SHM er wel in om voldoende panden en gronden te verwerven om een hoge productie van woningen gaande te houden. Dat doet ze door grondig en snel het aanbod te onderzoeken, daarover goede contacten te onderhouden met gemeenten of andere actoren, wat ertoe leidt dat deze actoren vaak spontaan gronden en panden aanbieden. Volkswoningbouw heeft een patrimonium dat vooral bestaat uit grotere woningen. Dit zorgt er dan ook voor dat kleinere gezinnen langer op de wachtlijst staan. Zowel in de projecten die op stapel staan, als de recent gerealiseerde projecten wordt dan ook vooral ingezet op kleinere woningen. Daarnaast kan de visitatiecommissie ook vaststellen dat de SHM recent een project heeft gerealiseerd van 5 woningen specifiek voor rolstoelgebruikers en 14 woningen plant waarvan 7 voor zelfstandig begeleid wonen in samenwerking met twee vzw s. Ten slotte stelt de visitatiecommissie vast dat de SHM inspanningen heeft geleverd om de onderbezetting in haar patrimonium aan te pakken. De SHM heeft hierin vooralsnog weinig succes geboekt maar de visitatiecommissie ziet verschillende opportuniteiten in de geplande projecten om dit een nieuwe stimulans te geven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 14 VAN 51

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Volkswoningbouw beschikt voor haar patrimonium over een onderhouds- en renovatieplanning waarin ook de investeringskosten zijn opgenomen en die voorziet in het behalen van de ERP2020- doelstellingen tegen 2019 voor het gehele patrimonium. Eind 2013 voldeed al bijna 86% van het patrimonium aan die doelstellingen. Onderhoud en kleine herstellingen gebeuren door een eigen kleine onderhoudsploeg en grotere herstellingswerken worden uitbesteed aan een uitgebreide groep aannemers. Actoren en huurders tonen zich daar tevreden over. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed. - In de voorbije 10 jaar heeft Volkswoningbouw een grote inspanning geleverd om haar oudere wijken Eikeblok in Tildonk-Haacht (nu al 51 van de 100 woningen) en Zitteblokveld in Herent (52 woningen) te verbeteren door middel van totaalrenovaties. De totaal- of deelrenovatie van de andere wijken is gepland. Volkswoningbouw beschikt daarvoor over een onderhoudsen renovatieplanning voor de periode Daarin wordt een onderscheid gemaakt in projecten en woningen die totaalrenovatie of deelrenovatie behoeven. Ze zullen verkocht of vervangen worden of enkel onderhoud vergen dan wel met een quick-win kunnen verbeterd worden. Voor grotere renovatiewerken wordt een beroep gedaan op financiering door de VMSW. Meer detail van de nodige werken bevat deze planning niet, maar in aparte overzichten weet de SHM duidelijk aan te geven welke ingrepen nodig zijn. Een planning van regelmatig terugkerende onderhoudswerken zoals schilderwerken of onderhoud van technische installaties is er niet. De maatschappij beschikt per woning wel over een fiche van in de loop der jaren uitgevoerde werken (inclusief leverancier en kostprijs) zodat zij een goed zicht heeft op haar patrimonium en dit als belangrijke informatie kan meegeven aan ontwerpers. De visitatiecommissie suggereert de SHM om op basis van dit inzicht ook een goede planning van het recurrente onderhoud op te maken. - Eind 2013 voldeed bijna 86% van het patrimonium aan de drie prioritaire ERP2020- doelstellingen, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Ten opzichte van het Vlaams gemiddelde scoort Volkswoningbouw zeer goed; 64% van de sociale huurwoningen in Vlaanderen voldoet aan alle prioritaire doelen. 97,5% van het patrimonium beschikt reeds over dakisolatie; slechts 20% van de SHM s laat op dit onderdeel betere resultaten zien. 88% van de woningen van Volkswoningbouw heeft dubbele beglazing, waarmee ze een stuk onder het sectorgemiddelde zit, maar anderzijds beschikt 100% van de woningen over een energiezuinige verwarmingsinstallatie, zij het dat dit voor sommige wijken nog op stookolie is omdat uit de kosten-batenanalyse bij renovatie is gebleken dat overschakeling op gas veel te duur was. Bij de appartementen is de enkele beglazing de enige ERP-doelstelling die nog niet overal is gehaald, terwijl bij de eengezinswoningen de beglazing en de dakisolatie pijnpunten zijn. Op basis van de huidige financieel onderbouwde - planning zullen in 2019 alle woningen aan de prioritaire ERP2020- normen voldoen; de renovatiedossiers zitten alle minstens in de fase van ontwerp. - Een aantal grote renovatieprojecten zijn momenteel in uitvoering of gepland: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 15 VAN 51

16 o o op een systematische manier worden woningen in de wijk Tildonk in Haacht gerenoveerd. De laatste fase van de zowat 100 woningen is thans in uitvoering en omvat vooral het waterdicht maken van de kelders, het aanbrengen van dakisolatie, de vervanging van bestaande ramen door ramen met isolerende dubbele beglazing en het vervangen van de cv-ketels; waar nodig wordt ook de gevel gerenoveerd. De hele renovatieoperatie zou in augustus 2015 klaar zijn; in Winksele-Herent worden in de wijk Warotveld in 22 appartementen de daken en spouwmuren geïsoleerd en een nieuwe dekvloer op isolatie geplaatst, er komt verbeterde dubbele en zonwerende beglazing en er zijn condenserende gaswandketels voorzien. Voorts wordt onder meer ook de gevel gerestaureerd en het sanitair in keuken en badkamer vernieuwd; o in de wijk Hoogveld is een deelrenovatie (dakisolatie en verluchting) gepland van 19 woningen terwijl in de andere 62 woningen daarbovenop ook nog dubbele beglazing en de vervanging van cv-installatie gepland wordt. De opdracht voor de opmaak van het renovatiedossier is gegeven aan de architect; o de totaal- en deelrenovatie van de oudste woningen en appartementen in de wijk Rozendal in Baal-Tremelo is gepland voor , maar op 11 woningen na waar de drie ERP-doelstellingen nog moeten worden gehaald, gaat het om comfortverbetering. - Hoewel geen prioritaire ERP2020-doelstelling, leveren ook gevel- en vloerisolatie een belangrijke bijdrage aan wooncomfort en de verlaging van energielasten. Ongeveer 90% van de woningen van Volkswoningbouw heeft gevelisolatie, wat een stuk beter is dan het Vlaamse aandeel van 48%. Waar mogelijk wordt gevelisolatie meegenomen bij renovatie van de woningen en bij een aantal renovaties stellen we vast dat vloerisolatie gepland is. Dat is omwille van de soms zeer hoge kostprijs evenwel niet systematisch het geval, maar het wordt nu wel stelselmatig onderzocht. Vloerisolatie is wel standaard bij nieuwbouwprojecten. - De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM zelf weinig zicht heeft op de staat van haar woningen en de nodige renovatie- en onderhoudswerken. Ze steunt daarvoor in grote mate op de knowhow van externe architecten wat haar zeer afhankelijk maakt van deze externe adviseurs. Een betere kennis van het eigen patrimonium zou haar toelaten om meer greep te krijgen op noodzakelijk onderhoud en renovatie en daar beleid op te ontwikkelen. - Volkswoningbouw beschikt over twee klusjesmannen voor kleine herstellingen, al horen daar bijvoorbeeld ook het vervangen van een bad door een douche en het betegelen bij. Wanneer een huurder een technisch probleem meldt, registreert een administratieve medewerker dit in het informaticaprogramma. De onderhoudsmannen komen meermaals per dag naar kantoor om de werkbons te bekijken en een afspraak te maken met de huurder. Bij twijfel over de ernst van het probleem gaat een onderhoudsman meteen ter plaatse. Dringende zaken worden eerst aangepakt en voor werken die ze niet aankunnen wordt een aannemer gecontacteerd. Ze proberen echter zoveel mogelijk zelf te doen omdat dit sneller en goedkoper kan en dit tot tevredenheid van de huurders. De klusjesmannen staan verder ook in voor plaatsbeschrijvingen bij nieuwe verhuringen, voor werfcontroles en voor controle van woningen en gemeenschappelijke delen; ze onderhouden ook het groen in eigendom van de maatschappij. - Grotere werkzaamheden besteedt Volkswoningbouw uit aan een vrij groot aantal verschillende aannemers, met wie de samenwerking trouwens vlot verloopt aldus de SHM. Voor het onderhoud van cv-ketels sluit de maatschappij een onderhoudscontract af. - Zowel actoren als huurders getuigen dat de kwaliteit van de woningen van Volkswoningbouw doorgaans goed is en dat ook de renovaties kwaliteitsvol zijn. De informatie tijdens de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 16 VAN 51

17 renovatie verloopt goed en eventuele discussies over aan de huurder door te rekenen kosten bij herstellingen worden doorgaans goed opgelost. Zij geven aan dat de SHM snel reageert op meldingen van technische problemen: kleine mankementen lost ze binnen een paar dagen zelf op en grotere problemen worden door aannemers ook vlug opgelost. De visitatiecommissie stelt vast dat Volkswoningbouw over een goede renovatieplanning beschikt en dat haar patrimonium nu reeds in grote mate gerenoveerd is, wat heeft geresulteerd in een groot aantal woningen dat al voldoet aan de prioritaire ERP-doelstellingen. Ook haar aanpak van onderhoud en de herstellingen van haar patrimonium kan op positieve reacties van huurders en actoren rekenen. De visitatiecommissie adviseert de SHM evenwel om de kennis van haar patrimonium inzichtelijker te maken voor haarzelf en haar partners wat haar ook moet toelaten om zelf meer greep te krijgen op haar onderhouds- en renovatieplanning en noodzakelijke renovaties, herstellingen en recurrent onderhoud en daarvoor niet afhankelijk te zijn van haar architecten. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Voor een SHM gelden twee vereisten voor milieuvriendelijkheid: beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning om de ERP2020 doelstellingen te halen (zie OD 2.1) en een duidelijke visie hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en deze visie goed in praktijk brengen. De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De visie van Volkswoningbouw over milieuvriendelijkheid is zich vooral te richten op de normering en de reglementering van de VMSW en de provincie. De visitatiecommissie vindt de extra inzet van Volkswoningbouw op enkele aspecten van milieuvriendelijkheid positief maar de beperkte aandacht voor milieuvriendelijkheid vertaalt zich in de praktijk in prestaties die onvoldoende samenhangend zijn en die onvoldoende structureel ingebed zijn in een duidelijke strategie. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Volkswoningbouw voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. - Een van de twee vereisten voor een SHM in verband met milieuvriendelijkheid is te beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning (om de ERP2020 doelstellingen te halen). De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar OD 2.1, waarvoor de SHM goede prestaties levert, maar waarin de visitatiecommissie ook een advies heeft geformuleerd over deze meerjarige planning. - Een tweede vereiste voor een SHM is om een duidelijke visie te hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en om deze visie goed in de praktijk te brengen. De gedragslijn van Volkswoningbouw met betrekking tot milieuvriendelijkheid is zich te conformeren aan de normen van de VMSW en zich te richten op de al strengere provinciale eisen. Een uitgesproken visie en strategie om milieuvriendelijk te werken in functie van betaalbaarheid is er echter niet. Dat betekent echter niet dat Volkswoningbouw geen inspanningen doet om een bijdrage te leveren tot meer duurzaam wonen. - Een belangrijk element daarin is haar inzet op inbreidingsgerichte en herbestemmingsprojecten en compact bouwen. Recente voorbeelden daarvan zijn de bouw van 10 woningen in de Oudstrijdersstraat in Herent, 7 woningen in de Dorpsstraat in Tildonk- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 17 VAN 51

18 Haacht en geplande nieuwbouw in de Jennekenstraat en de Rijmenamsesteenweg in Haacht en de Mechelsesteenweg in Herent. Goede voorbeelden van de rol die de SHM opneemt bij herbestemming van panden zijn de projecten voor de herbestemming van de rijkswachtkazernes van Boutersem en Veltem-Herent; eerder had ze ook al het oud gemeentehuis van Tildonk-Haacht omgebouwd tot 3 appartementen en er 4 nieuwbouwappartementen aan toegevoegd. De maatschappij realiseerde de voorbije jaren ook een aantal projecten met relatief grote dichtheid, vaak gecombineerd met een vernieuwende inplanting en schakeling van woningen. Voorbeelden daarvan zijn 10 appartementen in de Oudstrijdersstraat en 66 woningen in s Herenwegveld in Herent. Beide projecten zijn geschakelde gebouwen, opgebouwd rond een patio en compact gebouwd. De woningen in de wijk s Herenwegveld zijn bovendien gerealiseerd op een restperceel langs de spoorlijn Leuven-Brussel en bovendien gebouwd in een geluidswal die dienst doet voor de woningen zelf en voor de achterliggende oudere wijk. Bij de vervanging van de 20 woningen in de wijk Den Dries in Veltem-Herent gaat de maatschappij verdichten: er komen 30 nieuwe woningen. - Volkswoningbouw is geen voortrekker in het gebruik van nieuwe milieuvriendelijke technieken, maar - vooral in de meest recente projecten zoekt ze in overleg met de architect naar mogelijke toepassingen. Zo plaatste ze bijvoorbeeld zonneboilers op de nieuwbouwappartementen van de Oudstrijdersstraat en bij het project van het oudgemeentehuis van Tildonk. In de recente woningen van de wijk s Herenwegveld plaatste ze groendaken. In projecten in Baal en Haacht, werden bij de buitenaanleg wadi s aangelegd als instrument bij de waterbeheersing. De maatschappij is echter terughoudend om veel extra nieuwe technieken te introduceren, deels omdat de werking ervan voor huurders soms moeilijk is en deels omwille van onderhoudsproblemen. De visitatiecommissie adviseert de Volkswoningbouw om bij collega-maatschappijen die deze stap wel wagen, te informeren naar hun ervaringen met deze toepassingen en de wijze waarop ze deze klippen omzeilen. - Volkswoningbouw heeft alle huurders ook een energiescan aangeboden, in combinatie met de plaatsing van rookmelders. De meeste huurders zijn daar ook op ingegaan en uit de rapporten die de energiesnoeiers hebben opgemaakt heeft de SHM elementen meegenomen naar haar richtlijnen voor architecten. Voorbeelden daarvan zijn het stelselmatig onderzoeken van de mogelijkheden om muur- en vloerisolatie te voorzien en een correcte plaatsing van de thermostaten. De visitatiecommissie stelt vast dat Volkswoningbouw zich in haar strategie met betrekking tot milieuvriendelijkheid beperkt tot de normen en reglementering van de VMSW en het provinciebestuur Vlaams-Brabant. Daarnaast ziet ze tekenen van extra aandacht voor duurzaamheid en milieuvriendelijkheid, maar die zijn recent en eerder occasioneel. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan om haar visie op milieuvriendelijkheid uit te werken en daar meetbare doelen en instrumenten als een afwegingskader voor te nemen maatregelen of voorschriften voor ontwerpers op te enten. Op die manier zal ze milieuvriendelijkheid nadrukkelijk implementeren in haar werking en daarvoor zowel intern als extern draagvlak verwerven. Het zal haar ook helpen om haar eigen, lovenswaardige, inspanningen beter zichtbaar te maken en er haar strategische beslissingen aan te toetsen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 18 VAN 51

19 Volkswoningbouw realiseerde in woningen, waarvan 8 aangepast - wat meer is dan bij ruim 75% van de SHM s in Vlaanderen. In geplande projecten zoals bijvoorbeeld in Betekom- Begijnendijk zijn ook aanpasbare woningen voorzien. De maatschappij stelt zich zeer coöperatief op als huurders om aanpassingen in hun woningen vragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed, maar vraagt van de SHM om haar strategie vast te leggen en concreet uit te werken in meetbare doelen. - Een deel van het patrimonium van Volkswoningbouw is rolstoeltoegankelijk, aanpasbaar of aangepast. De maatschappij beschikt in totaal over 141 woongelegenheden die rolstoeltoegankelijk zijn (20% van het totale patrimonium) en over 8 woningen die aanpasbaar zijn. In 2013 realiseerde Volkswoningbouw 27 woningen waarvan er 8 aangepast zijn; het betreft 3 gelijkvloerse appartementen in de Dorpsstraat in Haacht die rolstoeltoegankelijk en aanpasbaar zijn en 5 appartementen in de Oudstrijdersstraat in Herent die volledig aangepast werden gebouwd voor personen met een fysieke beperking. - Bij nieuwbouw- en (waar mogelijk) renovatieprojecten hanteert de SHM volgende krachtlijnen: algemene rolstoeltoegankelijkheid en op het gelijkvloers aanpasbare woningen. Indien met liften kan worden gewerkt zullen alle nieuwe projecten aanpasbaar zijn. Bovendien probeert de maatschappij in haar wijken diverse types woningen te voorzien (woningen met slaapkamers) zodat zo nodig verhuizingen naar een grotere of kleinere woning kunnen gebeuren binnen de eigen wijk. Uit een overzicht van beëindiging van huur door de huurder, blijkt ook dat een behoorlijk aantal huurders inderdaad naar een meer aangepaste woning binnen het eigen patrimonium is verhuisd. Deze doorschuifstrategie kon echter niet vermijden dat de SHM op een patrimonium van 705 woningen nog 122 onderbezette woningen telt (zie ook OD 1.5). De visitatiecommissie suggereert de SHM om te onderzoeken hoe dit probleem kan worden aangepakt en verwijst daarvoor naar de werkwijze die SHM Dijledal nu al enkele jaren toepast. - Volkswoningbouw reageert zeer meewerkend op vragen van huurders voor aanpassing van hun woning aan hun beperking of verminderde mobiliteit. Er wordt dan de overweging gemaakt of een mutatie dan wel een aanpassing van de woning meer aangewezen is. Zo wordt - vaak door de eigen dienst - een bad vervangen door een inloopdouche, worden handgrepen en waar mogelijk trapliften geplaatst, automatische rolluiken en garagepoorten, een verhoogd toilet, wordt de draairichting van deuren aangepast en worden tegels opgehoogd om de overgang binnen-buiten zachter te maken. Voor subsidies voor deze aanpassingen verwijst Volkswoningbouw de bewoners door naar het ziekenfonds of het VAPH en wanneer nodig doet de SHM zelfs een prefinanciering van deze kosten. De actoren getuigen dat deze aanpassingen en de communicatie daarover zeer vlot verloopt en werken snel worden uitgevoerd. De visitatiecommissie adviseert de SHM om te onderzoeken of haar strategie in voldoende mate tegemoet komt aan de noden en de verwachtingen van haar (kandidaat-)huurders onder meer naar aanleiding van de problematiek van onderbezette woningen. De bevindingen van dit onderzoek en de inzichten en praktijken die nu al aanwezig zijn bij de SHM kan ze vervolgens vastleggen in een gedragen visietekst en een strategie voor aanpasbaarheid en flexibele inzet van het patrimonium. Deze strategie kan de SHM vervolgens in haar richtlijnen voor architecten vertalen naar concrete uitgangspunten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 19 VAN 51

20 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Volkswoningbouw heeft een 10-tal jaar geleden een grote renovatiebeweging ingezet, wat heeft geresulteerd in een groot aantal woningen dat al voldoet aan de prioritaire ERP-doelstellingen. Ze beschikt ook over een onderhouds- en renovatieplanning waarin de investeringskosten zijn opgenomen en die voorziet in het behalen van de ERP2020-doelstellingen tegen 2019 voor het gehele patrimonium. Ze voert ook een goede politiek bij het onderhoud en de herstellingen van haar patrimonium. De strategie van Volkswoningbouw met betrekking tot milieuvriendelijkheid beperkt zich tot de normen en reglementering van de VMSW en het provinciebestuur Vlaams-Brabant. Voorts toont ze extra aandacht voor duurzaamheid en milieuvriendelijkheid, maar die is recent en eerder occasioneel. Daarom beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om haar visie op milieuvriendelijkheid uit te werken, daar meetbare doelen voor te stellen en te voorzien in concrete instrumenten om op die manier milieuvriendelijkheid nadrukkelijk te implementeren in haar werking. Volkswoningbouw realiseert en plant een behoorlijk aantal aanpasbare woningen en stelt zich zeer meewerkend op bij aanvragen van huurders om hun woning aan te passen aan hun beperkingen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om te onderzoeken of haar strategie in voldoende mate tegemoet komt aan de noden en de verwachtingen van haar (kandidaat-) huurders om vervolgens op de bevindingen van dit onderzoek en haar huidige inzichten en praktijken een gedragen visie en strategie voor aanpasbaarheid en flexibele inzet van het patrimonium uit te werken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VOLKSWONINGBOUW PAGINA 20 VAN 51