Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel

Transcriptie

1 Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 27 januari 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Geelse Huisvesting Datum rapport: 27 januari 2014 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 oktober 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 5 december 2013 Erkenningsnummer SHM: 1155 Contactgegevens SHM: Kameinestraat, 3, 2440, Geel info@geelsehuisvesting.be Directeur: Susie De Vocht Voorzitter: Jos Sannen Werkgebied: Geel (stad) Grobbendonk Herentals (stad) Hulshout Kasterlee Laakdal Meerhout Westerlo Samenstelling visitatiecommissie: Peter Putteman, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Steven D haene, commissielid Disclaimer: <eventueel> Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Geelse Huisvesting geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 2 VAN 47

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM GEELSE HUISVESTING PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 3 VAN 47

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Geelse Huisvesting De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 4 VAN 47

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 5 VAN 47

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Uitstekend PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 6 VAN 47

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Geelse Bouwmaatschappij is opgericht in In de loop van ongeveer 15 jaar sloten verscheidene andere gemeenten zich bij de maatschappij aan: Kasterlee (1950), Oevel, Lichtaart, Meerhout (1959), Tongerlo, Morkhoven, Bouwel, Vorst, Hulshout, en als laatste Noorderwijk (1961). Door de fusies van de gemeenten gingen sommige op in een groter geheel, zodat ook Westerlo, Laakdal, Herentals en Grobbendonk aandeelhouders werden. De voortdurende groei van de Geelse Bouwmaatschappij noopte haar sedert haar stichting meerdere malen tot uitbreiding van de kantoorruimte. De Geelse Bouwmaatschappij begon haar activiteiten in 1947 in de privéwoning van haar eerste zaakvoerder. De voortdurende expansie van de Geelse Bouwmaatschappij leidde tot verschillende verhuizen. De laatste verhuis vond plaats naar het beschermde monument de Ooievaarsnest' in de Kameinstraat 3 in Geel. Het patrimonium van Geelse Huisvesting bestaat uit sociale huurwoningen. De geografische spreiding wordt toegelicht onder 3.2 Beschrijving omgeving. Net iets minder dan de helft van het patrimonium bestaat uit appartementen (inclusief duplexen). Iets meer dan de helft van het totaal aantal woningen bestaat uit eengezinswoningen (inclusief bungalows). De eerst gebouwde woningen uit de jaren 50 van de vorige eeuw vertegenwoordigen nu nog 3% van het woningpatrimonium (tegenover het Vlaamse gemiddeld van bijna 7%). Van de in de jaren 60 gebouwde woningen blijven er nog een kleine 190 over (10% van het totaal). Ongeveer een derde van het huidige patrimonium werd gebouwd in de jaren 70. Over heel Vlaanderen bedraagt dit gemiddelde ongeveer 20%. Ongeveer een kwart van het huidige woningaantal werd gebouwd in de jaren 80. De rest, ook ongeveer een kwart van het totaal aantal, werd gebouwd in de jaren 90 tot nu. Drie kwart van de eengezinswoningen heeft 3 slaapkamers, 14% heeft er 1, 6% heeft er 4 en 4% van de eengezinswoningen heeft 2 slaapkamers. Bij de appartementen ligt deze verhouding anders: 67% bestaat uit 2 slaapkamers, 27% uit 1 slaapkamer, 5,5% uit 3 slaapkamers en 0,5% uit 4 slaapkamers. Een gezin met een behoefte aan 2 slaapkamers maakt dus het meeste kans op een sociale woning via een appartement. Gezinnen met een behoefte aan meer dan 4 slaapkamers kunnen voorlopig niet terecht voor een sociale huurwoning bij Geelse Huisvesting. Geelse Huisvesting verhuurt geen studio s. Het actieterrein van de SHM is verspreid over 8 gemeenten: Geel, Grobbendonk (beperkt tot de deelgemeente Bouwel), Herentals (beperkt tot de deelgemeenten Morkhoven en Noorderwijk), Hulshout, Kasterlee (beperkt tot Kasterlee centrum en Lichtaart), Laakdal (beperkt tot Vorst), Meerhout en Westerlo. Olen, dat ingesloten ligt tussen Herentals, Kasterlee, Geel en Westerlo maakt geen deel uit van het actieterrein van Geelse Huisvesting. In Olen is de SHM De Heibloem actief. In (delen van) het actieterrein zijn naast Geelse Huisvesting nog drie SHM s actief: Zonnige Kempen, De Ark en Kleine Landeigendom (KLE) Zuiderkempen, dat instaat voor sociale koopwoningen. Geelse Huisvesting zal zich ook toeleggen op de realisatie van sociale koopwoningen en sociale kavels. De SHM Zonnige Kempen is in het actieterrein van Geelse Huisvesting actief in Hulshout, Grobbendonk centrum, Westerlo en in Laakdal centrum en de deelgemeenten Veerle en Eindhout. In Tielen, deelgemeente van Kasterlee, is de SHM De Ark actief. In Herentals-centrum is de SHM Eigen Haard actief. Het volledige grondgebied van Meerhout en Geel wordt alleen door Geelse Huisvesting bediend voor sociale huurwoningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 7 VAN 47

8 De 8 vernoemde gemeenten zijn aandeelhouder van Geelse Huisvesting. Voor 6 gemeenten zijn ook de OCMW s aandeelhouder van de SHM: alleen OCMW Herentals en OCMW Hulshout hebben geen aandelen van de SHM. Daarnaast hebben ook de provincie Antwerpen, het Vlaams Gewest en enkele private aandeelhouders aandelen. De grootste aandeelhouders zijn in afnemende volgorde: de stad Geel, het OCMW Meerhout, het OCMW Grobbendonk en de stad Herentals. Bij de ontplooiing van de missie in 2010 veranderde de SHM de naam van Geelse Bouwmaatschappij in Geelse Huisvesting. Bouwmaatschappij verwees te eenduidig naar bouwen en stenen. Geelse Huisvesting heeft als missie op professionele wijze in navolging van de richtlijnen van het beleid en in nauw overleg met lokale actoren binnen haar actieterrein een voldoende groot aanbod aan betaalbare, kwalitatieve en leefbare huisvesting aanbieden voor personen en gezinnen die daarvoor volgens het beleid in aanmerking komen. De SHM wil de kansen voor de bewoners en hun kinderen verbeteren door samen met lokale actoren te werken aan de randvoorwaarden voor een leefbare woonomgeving en een stevig sociaal draagvlak in en rond haar wijken. Geelse Huisvesting formuleert in haar jaarverslag 2012 twee strategische doelstellingen: voldoende aanbod realiseren aan kwalitatieve, betaalbare en leefbare woningen binnen het werkgebied en daarbij financieel gezond blijven; alle klanten op een correcte en klantvriendelijke wijze van dienst zijn door het uitbouwen van een competente organisatie met bijzondere aandacht voor interne en externe communicatie. Geelse Huisvesting streeft een bedrijfscultuur na waarin medewerkers centraal staan, competent zijn en waar grote waarde wordt gehecht aan teamgerichtheid, flexibiliteit, betrokkenheid en communicatie. Geelse Huisvesting heeft 28 personeelsleden (24,7 VTE) in dienst. Aan het hoofd staat de directeur. De organisatie bestaat uit een directiesecretariaat, een dienst verhuring, een financiële dienst, een IT-verantwoordelijke, een sociale dienst en een technische dienst. Deze laatste is met 11 personeelsleden de grootste en bestaat uit 6 medewerkers en 5 werkmannen. De dienst verhuring en de sociale dienst worden elk bemand door 5 personeelsleden. De financiele dienst bestaat uit 2 personeelsleden. Daarnaast is er nog een IT-verantwoordelijke. Elke dienst wordt geleid door een diensthoofd. Geelse Huisvesting heeft 3 conciërges in dienst: één conciërge voor het kantoorgebouw (ondergebracht in het directiesecretariaat) en twee conciërges in de hoogbouwblokken Velleke en Drijhoek (ingebed in de sociale dienst). Geelse Huisvesting werkt samen met 8 andere SHM s die een koepel vormen in De Kempen. Daarnaast zijn er banden met het SVK Zuiderkempen. Geelse Huisvesting werkt samen met Beschut Wonen inzake personen met psychische problemen. Met De Loot en het Eepos werkt ze samen over problemen van personen met een handicap. Met Cirkant vzw en De Waaiburg vzw is er een band inzake het begeleid zelfstandig wonen. Ook met alle gemeenten en OCMW s in het actieterrein werkt de SHM samen. In alle gemeenten van het actieterrein is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. In de gemeenten Geel, Grobbendonk, Herentals, Kasterlee, Meerhout en Westerlo wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is geweest van de gemeente of die 15 jaar inwoner is geweest van de gemeente. De gemeente Hulshout voorziet in een specifieke regeling voor voorrang aangaande lokale binding: de kandidaat-huurder die in de periode van 10 jaar voor de toewijzing minstens 6 jaar inwoner geweest is van de gemeente Hulshout of de kandidaat-huurder die ooit minimaal 15 jaar inwoner is geweest van de gemeente Hulshout. De twee criteria worden naast elkaar geplaatst en worden met andere woorden evenwaardig benaderd. In alle 8 gemeenten wordt bij de toewijzing voorrang gegeven aan ouderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 8 VAN 47

9 In het toewijzingsreglement van de stad Geel wordt ook voorrang mogelijk gemaakt voor kandidaat-huurders met psychische problemen en voor kandidaat-huurders met een mentale handicap. Ook de gemeente Westerlo voorziet in voorrang voor kandidaat-huurders met een handicap, die beschikken over een zorgtoewijzing (VAPH) en die worden begeleid door een erkende dienst of een vorm van begeleid zelfstandig wonen. De gemeente Westerlo neemt voorrang voor zorgbehoevenden op in haar gemeentelijk toewijzingsreglement. Het reglement maakt een onderscheid tussen zwaar zorgbehoevenden en zorgbehoevenden. Als bijkomende voorwaarde wordt gesteld dat de (zwaar) zorgbehoevenden minimum 65 jaar moeten zijn. Zorgbehoevenden die jonger dan 65 jaar zijn komen enkel in aanmerking indien ze een handicap hebben van minimum 66%. De zorgbehoevendheid wordt bepaald op basis van het scoreformulier bepaling zorgbehoevendheid. Hierbij wordt de zorgbehoevendheid gemeten aan de hand van 3 factoren: inkomen; huidige huisvestingssituatie; zelfredzaamheid. De voorrang voor (zwaar) zorgbehoevenden is ingevoegd in het cascadesysteem. Na de voorrang voor zorgbehoevenden volgt een voorrang voor ouderen. 3.2 Beschrijving omgeving In 2009 telde het actieterrein van Geelse Huisvesting huishoudens. Tegen 2020 en 2030 wordt een respectieve toename van 11% en 16% verwacht ten opzichte van het aantal in Deze verwachting is groter dan het Vlaamse gemiddelde van 8,5% en 12%. In het actieterrein zijn personen gehuisvest. De steden Geel en Herentals hebben hierin met en het grootste aandeel. De gemeente Westerlo komt op de derde plaats met inwoners. De gemeenten met het minste inwoners zijn Meerhout (9.900 inwoners) en Hulshout (10.100). De gezinsgrootte is met 2,5 persoon het grootst in de gemeente Kasterlee. In de stad Geel is ze met 2,3 persoon het kleinst. Voor heel Vlaanderen is de gezinsgrootte 2,4 persoon. In het actieterrein zijn 17,5 % van de inwoners ouder dan 65 jaar, wat nagenoeg overeenkomt met het Vlaamse gemiddelde. Het mediaan netto belastbaar inkomen in het actieterrein bedroeg euro in In het actieterrein bedraagt de werkloosheidsgraad 6,4% (tegenover 4,6% voor Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,2% (tegenover 0,38% voor Vlaanderen). In het actieterrein zijn er nominaal en relatief 5,2% sociale huurwoningen van SHM s. In Olen, dat niet tot het actieterrein behoort, zijn er ter vergelijking 8,4% sociale huurwoningen. Met sociale huurwoningen is Geelse Huisvesting goed voor ongeveer 55% van het totaal aantal in het actieterrein. In Geel en Meerhout staat Geelse Huisvesting in voor alle sociale huurwoningen (100%). In Westerlo en Kasterlee is de SHM met respectievelijk 61% en 69% goed voor het merendeel van de sociale huurwoningen. In Hulshout (35%) en Laakdal (38%) is Geelse Huisvesting verantwoordelijk voor meer dan een derde van de sociale huurwoningen. In Herentals zorgt Geelse Huisvesting voor een kwart van het sociaal huurpatrimonium. Met minder dan 7% sociale huurwoningen is de SHM in Grobbendonk relatief gezien het minst aanwezig. Met 55% van het totaal aantal sociale huurwoningen is Geelse Huisvesting dus een belangrijke speler in het actieterrein. In Geel en Meerhout staat de SHM zelfs volledig in voor het aanbod aan sociale huurwoningen. Het totaal aantal woongelegenheden in het actieterrein bedraagt Hiervan hebben 10% betrekking op gesloten bebouwing, 17% op flatgebouwen, 21% op halfopen bebouwing en 52% op open bebouwing. Het aandeel van 10% voor gesloten bebouwing in het actieterrein is groten- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 9 VAN 47

10 deels toe te schrijven aan de stad Herentals waar dit aandeel 25% bedraagt. In geen enkele andere gemeente komt het aandeel voor gesloten bebouwing uit boven 9%. Het aandeel voor gesloten bebouwing is met 4% het laagst in Kasterlee. Voor halfopen bebouwing zijn er geen significante verschillen tussen de gemeenten in het actieterrein. In 5 van de 8 gemeenten bedraagt het aandeel open bebouwing meer dan 60%. In de steden Herentals en Geel is het aandeel open bebouwing respectief 31% en 43%. Het aandeel flatgebouwen is in deze steden beduidend hoger dan in de 6 gemeenten van het actieterrein: in Geel bedraagt dit aandeel 28%, in Herentals 23%. Laakdal telt met 6% het kleinste aandeel flatgebouwen. In het actieterrein valt op dat het aandeel gesloten bebouwing beperkt is: alleen in de stad Herentals is het met 25% hoog. De mediaan verkoopprijs in het actieterrein bedroeg euro voor een eengezinswoning in 2012 (tegenover euro voor Vlaanderen). Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel eengezinswoningen werden verkocht aan een hogere prijs dan aan een lagere prijs. De mediaan verkoopprijs voor een eengezinswoning was met euro het duurst in Westerlo. In Laakdal en Meerhout bedroeg deze mediaan euro. Voor een appartement bedroeg de mediaan verkoopprijs euro in Ook voor een appartement was de mediaan verkoopprijs met euro in Westerlo het duurst. En net zoals bij eengezinswoningen was de mediaan verkoopprijs voor appartementen in Laakdal ( euro) en Meerhout ( euro) het laagst. Voor bouwgrond bedroeg de mediaan verkoopprijs in het actieterrein 183 euro per vierkante meter in 2012 (tegenover 161 euro per vierkante meter voor Vlaanderen). Met 267 euro per vierkante meter was de bouwgrond veruit het duurst in Grobbendonk, meteen dubbel zo duur als in Meerhout. De voorbije 5 jaar nam de prijs voor een eengezinswoning toe met 16%, voor een appartement met 31% en voor bouwgrond met 40%. Voor een eengezinswoning was de stijging van de verkoopprijs met 6,6% het kleinst in Grobbendonk en met 25% het grootst in Hulshout. De toename van de verkoopprijs voor een appartement was met 14% het kleinst in Grobbendonk en met 56% het grootst in Meerhout. Ook in Westerlo lag de stijging met 42,6% veel hoger dan de gemiddelde stijging in het actieterrein. De verkoopprijs van de bouwgrond was met 94% in Herentals veruit het grootst. In Hulshout nam de mediaan verkoopprijs van de bouwgrond zelfs af met 2,6%. In alle 8 gemeenten van het actieterrein van Geelse Huisvesting is een BSO voorzien voor sociale huur- en koopwoningen. Behalve voor Meerhout is eveneens in alle gemeenten een BSO sociale kavels opgelegd. In het actieterrein is een BSO sociale huur opgelegd van woningen. Het BSO sociale kavel in het actieterrein bedraagt 25 sociale kavels. Het BSO sociale koopwoningen is 467. Het BSO sociale huur moet uiterlijk in 2023 gerealiseerd zijn. Voor Grobbendonk, een van de gemeenten die nog geen 3% sociale huurwoningen op haar grondgebied had op 31 december 2007 (nulmeting), moet een bijkomend objectief van 7 sociale huurwoningen pas gerealiseerd zijn tegen Voor het BSO sociale koop en sociale kavels is dit Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, worden in het actieterrein van Geelse Huisvesting alleen Geel en Grobbendonk ingedeeld bij categorie 2 (meer bepaald 2A); dat wil zeggen dat ze het groeiritme voor sociale huur- en koopwoningen onvoldoende volgen maar het instrumentarium inzetten dat voorzien werd in het decreet Grond- en Pandenbeleid om naar het BSO toe te werken. Op datum van de voortgangstoets op 31 december 2011 was er in het actieterrein nog geen enkele sociale kavel gerealiseerd en was zowel voor sociale huur- als sociale koopwoningen 23% van het respectieve BSO verwezenlijkt. Op 31 december 2011 was de invulling van het BSO sociale huur met 4% het laagst in de stad Geel en met 55% het hoogst in Grobbendonk. Op 31 december 2011 was de invulling van het sociale koop met 77% het hoogst in Herentals en met geen enkele realisatie het laagst in Geel, Grobbendonk en Kasterlee. Naast sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen ook andere actoren het BSO mee realiseren zoals OCMW s, het VWF en SVK s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 10 VAN 47

11 4. PRESTATIES VAN SHM GEELSE HUISVESTING 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode vertoonde het patrimonium van Geelse Huisvesting in vergelijking met de andere SHM s een eerder beperkte groei: de SHM bevond zich tussen de 25% en 50% minst productieve van de sector. Met een geplande productie van ruim 25% ten opzichte van het bestaande patrimonium is de visitatiecommissie van mening dat Geelse Huisvesting goed scoort voor deze doelstelling. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met gemiddeld ongeveer 0,7% per jaar. Daarmee behoort ze bijna tot de 25% minst productieve SHM s in Vlaanderen. In nominale cijfers nam het patrimonium in de periode gemiddeld toe met 12,6 woningen per jaar. - De bouwactiviteit van Geelse Huisvesting voor de volgende jaren is met 25,7% (nominaal 473 woningen) ten opzichte van het huidige aantal woningen indrukwekkend te noemen. Van deze geplande productie staat 4,4% (nominaal 81 woningen) al op een concreet uitvoeringsprogramma en bevindt zich 21,3% (nominaal 392 woningen) in de fase van de aanmelding (zie begrippenlijst achteraan waarin uitvoeringsprogramma en aanmelding worden toegelicht). De 473 woningen worden in afnemende volgorde gebouwd in Geel (268), Kasterlee (65), Laakdal (54), Meerhout (45), Herentals (26), Hulshout (15) en Westerlo. In deze geplande productie zijn geen sociale huurwoningen voorzien in Grobbendonk en Westerlo. In deze gemeenten is ook een BSO sociale huur voorzien. - Het patrimonium zal niet toenemen met 25,7% omdat een deel van de productie vervangingsbouw na sloop betreft: van de totaal geplande productie van 473 woningen betreffen er 110 vervangingsbouw (relatief 23%). - Geelse Huisvesting gaat bij woningen in een slechte bouwfysische staat na of vervangingsbouw te verkiezen valt boven renovatie. De voordelen van vervangingsbouw ten opzichte van renovatie zijn een hogere dichtheid en een makkelijkere aanpassing van de bouwtypologie aan de behoeften (bijvoorbeeld woningen met meer slaapkamers of net met minder slaapkamers, bijvoorbeeld kleinere appartementen voor senioren of voor alleenstaanden). Het project Drijhoek in Geel is het grootste vervangingsbouwproject: de hoogbouw wordt gesloopt en wordt vervangen door een lagere bouwlaag. In Kasterlee in Venheide sloopte de SHM 4 woningen en bouwde nadien 10 nieuwe. Ook in Kasterlee in Kapelhof, in Laakdal in de Rozenstraat, in Herentals in Leopoldstraat zorgt Geelse Huisvesting na sloop voor een netto groei van haar patrimonium. - In Geel en Meerhout staat Geelse Huisvesting alleen in voor het aanbod van sociale huurwoningen. Het BSO inzake bijkomende sociale huurwoningen bedraagt 246 voor Geel en 72 voor Meerhout. Geelse Huisvesting had voor Geel 268 sociale huurwoningen in de pijplijn zitten (250 aangemelde woningen en 18 op een uitvoeringsprogramma) in In 2012 plande Geelse Huisvesting voor Meerhout 45 sociale woningen (30 aangemelde woningen en 15 op een uitvoeringsprogramma). Van de 250 geplande voor Geel blijven er netto (want deels ter vervanging van bestaande sociale huurwoningen) 201 over. Voor Meerhout resulteert dit in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 11 VAN 47

12 een netto aangroei van 45 sociale huurwoningen. Bij de voortgangstoets van het bindend sociaal objectief op 31 december 2011 waren in Geel al 10 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd en in Meerhout al 32. Samen met de geplande productie van 2012 van Geelse Huisvesting mondt dit uit in een realisatiegraad van het BSO sociale huur van bijna 86% voor Geel en van bijna 107% voor Meerhout. Geel en Meerhout zitten op schema om de BSOdoelstellingen inzake sociale huurwoningen te halen. In de stad Herentals en de 5 andere gemeenten is Geelse Huisvesting niet de enige woonactor die instaat voor de realisatie van sociale huurwoningen. Dezelfde oefening (netto aangroei uit de geplande productie van Geelse Huisvesting voor 2012 verhoogd met de realisatie van sociale huurwoningen door alle actoren bij de voortgangstoets op 31 december 2011) resulteert in volgende afnemende percentages voor wat betreft het BSO sociale huurwoningen: 76% voor Laakdal, 61% voor Kasterlee, 56% voor Hulshout, 55% voor Grobbendonk, 25% voor Herentals en 20% voor Westerlo. Voor Westerlo met een BSO sociale huur van 157 heeft Geelse Huisvesting overigens 91 sociale woningen aangemeld in Het gaat over drie vervangingsbouwprojecten die in een netto aangroei van 32 sociale huurwoningen resulteren. De voortgang van het BSO sociale huur voor Westerlo neemt door deze geplande productie toe tot 40%. Inzake het BSO sociale huur besluit de visitatiecommissie dat Geelse Huisvesting in de twee gemeenten, waar ze de enige woonactor is voor de realisatie van sociale huurwoningen, erin zal slagen om (alleen) het objectief te behalen. Voor de andere gemeenten in het actieterrein kan de visitatiecommissie de prestaties van Geelse Huisvesting inzake de invulling van het objectief niet beoordelen omdat Geelse Huisvesting er niet de enige woonactor is. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Daarnaast realiseert ze voor het eerst ook een beperkt aantal sociale koopwoningen: het betreft 15 sociale koopwoningen in Herentals (waarvan 11 in de Schransstraat en 4 in de Roggestraat). Omdat de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk vergelijkbaar zijn met die van SHM s die zich toeleggen op het aanbieden van sociale koopwoningen, is het niet mogelijk om een goed oordeel uit te spreken. Vandaar dat een aparte beoordeling van deze prestaties niet van toepassing is. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Daarnaast zal ze voor het eerst ook een beperkt aantal sociale kavels realiseren. Een concreet project is er nog niet. Omdat de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk vergelijkbaar zijn met die van SHM s die zich toeleggen op het aanbieden van sociale koopwoningen en of kavels, is het niet mogelijk om een goed oordeel uit te spreken. Vandaar dat een aparte beoordeling van deze prestaties niet van toepassing is. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 12 VAN 47

13 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting goed presteert voor deze operationele doelstelling omdat ze een actieve verwervingsstrategie hanteert. Ze gaat daarbij op zoek naar verwervingsopportuniteiten voor de realisatie van haar projecten via instrumenten als het recht van voorkoop, sociale last en openbare verkopen. Maar Geelse Huisvesting benut ook de bestaande, bebouwde grondvoorraad door vervangingsbouw goed. - De grondvoorraad van Geelse Huisvesting bedraagt ongeveer 8,3 ha. Het grootste deel (61%) bevindt zich in Geel en is verspreid over drie percelen, waarvan het grootste in Wijdbosch met 3,8 ha 46% van de totale voorraad inneemt. Op dit perceel realiseert Geelse Huisvesting een gemengd project met SHM Kleine Landeigendommen (zie ook OD 1.1). De grondvoorraad in Hulshout is verspreid over een kleiner en een groot perceel (1,9 ha) en vertegenwoordigt 27% van de totale voorraad. In afnemende grootte bevindt de rest van de grondvoorraad zich in Kasterlee (5%), Meerhout (3%), Herentals en Laakdal (allebei 2%). In haar actieterrein heeft Geelse Huisvesting alleen in Grobbendonk geen grondvoorraad. In Geel en Meerhout is Geelse Huisvesting de enige woonactor die instaat voor het aanbod van sociale huurwoningen. Zoals vermeld onder OD 1.1 zullen Geel en Meerhout er dankzij de inspanningen van Geelse Huisvesting in slagen het BSO sociale huur te halen. In de andere delen van het actieterrein (waar ook andere spelers actief zijn) kunnen de gemeenten door de verwervingsacties van Geelse Huisvesting stappen zetten in de invulling van het objectief. Geelse Huisvesting heeft alleen in Grobbendonk, waar het slechts 8 sociale huurwoningen heeft, geen grondreserve. - Het grootste deel van de grondreserve van Geelse Huisvesting (94%) bestaat uit grond die ze in volle eigendom heeft. Het ander deel (6%) heeft ze in erfpacht. Geelse Huisvesting beschikt via een erfpachtconstructie met de provincie Antwerpen over een perceel van 0,4 ha in de Geelsebaan in Kasterlee. Dit perceel vertegenwoordigt 5% van de grondreserve. In de Gasthuisstraat in Meerhout heeft ze een tweede grond in erfpacht. Geelse Huisvesting gebruikt erfpacht als verwervings instrument als de aankoopkosten te hoog zijn. Andere instrumenten, die de SHM hanteert, zijn aankopen van gronden en panden via openbare verkopen, via het recht van voorkoop en de aankoop van grond via de sociale last. - Tijdens het lokaal woonoverleg worden de beschikbare woonuitbreidingsgebieden besproken en worden opportuniteiten onderzocht in functie van de realisatie van het sociaal objectief in het actieterrein. Verschillende lokale besturen bevestigen dat ze verkavelaars in contact brengen met Geelse Huisvesting en eventuele andere SHM s, die actief zijn in de betreffende gemeente. - Geelse Huisvesting zal in de toekomst ook sociale koopwoningen en sociale kavels aanbieden. De lokale beleidsactoren staan hier positief tegenover omdat ze een extra partner hebben voor de realisatie van sociale koopwoningen en sociale kavels. Geelse Huisvesting heeft een register geopend voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Ondertussen lopen de onderhandelingen voor de aankoop van gronden (sociale last) waarop de eerste initiatieven voor koopwoningen kunnen ingetekend worden in Noorderwijk in de Roggestraat en in Morkhoven in de Schransstraat: de SHM heeft de grond aangekocht van de verkavelaar en zal er zelf op bouwen. - Naast de sociale last voor de invulling van koopwoningen is er ook de sociale last in private verkavelingen voor de invulling van sociale huurwoningen (met als doel het bereiken van het BSO per gemeente): Geel in Gansakker, Tongerlosebinnenweg, Brigandshof en in Kasterlee in Boskant, samen goed voor 63 woningen. Voor deze projecten koopt de SHM in akkoord afgewerkte woningen. Uiteraard zullen de woningen voldoen aan de normen van de VMSW. De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting de opportuniteiten inzake sociale last goed invult. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 13 VAN 47

14 - De SHM gaat actief op zoek naar strategische aankopen van gronden en panden voor de realisatie van nieuwe projecten. De recentste verwervingen van naakte gronden gebeurden in 2012 en bevonden zich in Geel in de Boerenkrijgstraat en in Wijdbosch, waar Geelse Huisvesting 164 sociale huurwoningen zal bouwen (zie ook OD 1.1). De recentste verwervingen van woningen situeren zich in Geel (Elsum), Kasterlee (Kapelhof) en Meerhout (Beerstraat). Het gaat telkens om strategische aankopen voor de latere realisatie van projecten van verschillende omvang. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Geelse Huisvesting goed presteert voor deze doelstelling omdat ze een bewuste strategie heeft om haar aanbod af te stemmen op verschillende doelgroepen en deze ook toepast. De SHM kent de knelpunten inzake haar woningaanbod en de woningbezetting door de zittende huurders. Geelse Huisvesting analyseert de wachtlijsten jaarlijks en houdt rekening met de behoeften uit de wachtlijsten bij het plannen van haar projecten. Om levenslang wonen mogelijk te maken en tegemoet te komen aan bijzondere noden van ouderen en rolstoelgebruikers zijn momenteel 12% van de sociale huurwoningen woningen aangepast. - Bijna 49% van de zittende huurders is alleenstaand (peildatum 2012). Het aanbod aan eengezinswoningen en appartementen met 1 slaapkamer bedraagt slechts 20%. Geelse Huisvesting heeft geen studio s. Voor gezinnen met een behoefte aan 4 slaapkamers is het aanbod van Geelse Huisvesting momenteel beperkt: ongeveer 6% van het patrimonium heeft 4 slaapkamers. Woningen met 5 of meer slaapkamers heeft Geelse Huisvesting niet in haar aanbod. Bijna 30% van de alleenstaande huurders woont dus ruimer dan nodig. Een deel van de gezinnen daarentegen woont noodgedwongen te klein. De SHM kent de knelpunten inzake het woningaanbod en de woningbezetting door de zittende huurders. In nieuwe projecten bouwt Geelse Huisvesting zowel kleinere als grote woningen om aan de vraag te voldoen. - De wachtlijst van Geelse Huisvesting is nagenoeg even groot als het bestaande sociale huurpatrimonium: op 31 december 2012 waren er kandidaat-huurders voor een sociale huurwoning van Geelse Huisvesting tegenover sociale huurwoningen. Van de kandidaat-huurders was 80% gedomicilieerd in het actieterrein van de SHM. In afnemende volgorde woonden de kandidaat-huurders in Geel (41%), Westerlo en Kasterlee (8%), Laakdal en Meerhout (7%), Herentals (5%), Hulshout (3%) en Grobbendonk (1%). De voorkeur voor een sociale huurwoning van Geelse Huisvesting ging in afnemende volgorde uit naar: Geel (65%), Westerlo (34%), Kasterlee (32%), Herentals (28%), Laakdal (24%), Meerhout (19%), Hulshout (18%) en Grobbendonk (8%). Uit de wachtlijst blijkt dat er nood is aan woningen voor alleenstaanden en voor grote gezinnen. Van de kandidaat-huurders in 2013 zijn er 51% alleenstaand, bestaat 20% uit een gezin met 2 personen, 14% uit een gezin met 3 personen, 7% uit een gezin met 4 personen en 8% uit een gezin met 5 tot 9 personen. Van het huidige patrimonium beschikt 20% over 1 slaapkamer en beschikt 6% over 4 slaapkamers. De behoefte aan 1 slaapkamerwoningen en woningen met meer dan 4 slaapkamers is dus duidelijk. - In de organisatie is er een goede uitwisseling over de woningbehoeften en het woningaanbod tussen de verschillende diensten: de dienst verhuring, de sociale dienst en de technische dienst. De goede informatiedoorstroming zorgt ervoor dat Geelse Huisvesting bij haar nieuwe projecten effectief rekening houdt met de woonbehoeften van zittende huurders en kandidaat-huurders. - De keuze van Geelse Huisvesting tussen vervangingsbouw en een grote renovatie wordt ook beïnvloed door een analyse van de huidige woningbezetting en de optimale woningbezetting. Via vervangingsbouw kan de SHM makkelijker inspelen op de optimale woningbezetting voor VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 14 VAN 47

15 zowel zittende huurders als kandidaat-huurders: bij vervangingsbouw kan de SHM een ander type woning bouwen terwijl de aanpassing bij renovatie beperkt is. De visitatiecommissie vindt dit een sterk punt bij de beslissing om bestaande panden al dan niet te renoveren (zie ook OD 2.1). - Geelse Huisvesting heeft een specifiek aanbod afgestemd op de noden van senioren en rolstoelgebruikers. Geelse Huisvesting heeft 183 woningen, die aangepast zij voor bejaarden. Het betreft concrete adressen die zijn opgenomen in een gemeentelijk toewijzingsreglement en die voorbehouden zijn voor de doelgroep ouderen. Alleen in Grobbendonk heeft Geelse Huisvesting geen aangepaste bejaardenwoningen. In het patrimonium zijn momenteel 26 woningen aangepast aan rolstoelgebruikers. Er staan er nog 15 in de steigers. Alleen in Grobbendonk en Hulshout heeft de SHM geen aanbod voor deze doelgroep. Daarnaast biedt Geelse Huisvesting 13 woningen aan volgens het principe van levenslang wonen: bij deze woningen voor 55-plussers zijn er overal brede deuren, is er een inloopdouche en zijn er geen drempels. - Geelse Huisvesting overlegt periodiek met de lokale woonactoren in het lokaal woonoverlegplatform. De samenwerkingsafspraken, die zijn ontstaan uit deze momenten van overleg, zijn ondertussen vastgelegd in een doelgroepenplan en gemeentelijke toewijzingsreglementen (LTR en). Een van de doelgroepen in de toewijzingsreglementen zijn de ouderen. In het lokaal toewijzingsreglement van Geel is opgenomen dat er voor de doelgroep ouderen met een groter risico op zorgbehoefte (70-plussers) een voorrang geldt voor 45 appartementen die worden gerealiseerd in het project Wijdbosch. Deze staan op het uitvoeringsprogramma Nu reeds worden er 30 gelijkvloerse appartementen met voorrang toegewezen aan 65-plussers van Geel in de Verbueckenstraat. Beide locaties (Wijdbosch en Verbueckenstraat) bevinden zich op wandelafstand van het dienstencentrum van Geel. Ook in Meerhout worden via het lokaal toewijzingsreglement 16 gelijkvloerse woongelegenheden, gelegen aan Berkenhof, met voorrang toegewezen aan 65-plussers. Deze aan ouderen aangepaste woongelegenheden liggen op een site naast het OCMW van Meerhout en 2 rusthuizen. Naast de doelgroep ouderen zijn er nog doelgroepen, die voorrang krijgen: personen die begeleid worden door Beschut Wonen Kempen van het netwerk Geestelijke Gezondheidszorg. Voor deze personen zal Geelse Huisvesting 4 studio s met voorrang toekennen aan de Diestseweg te Geel (studio s nog niet opgeleverd); aan personen met een handicap die beschikken over een zorgtoewijzing wonen vanwege het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) en die een urgente ondersteuningsvraag hebben binnen de basiszorgregio Geel en van deze organisatie een gepaste woonondersteuning ontvangen, kent Geelse Huisvesting binnen het project Wijdbosch 10 woningen met voorrang toe; aan personen met een handicap die beschikken over een zorgtoewijzing wonen vanwege het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) en die begeleid worden door De Loot worden wijst Geelse Huisvesting 4 woningen met voorrang in Kasterlee. In totaal zal Geelse Huisvesting 250 woningen met voorrang toekennen aan de doelgroepen aan wie een voorrang wordt verleend via de gemeentelijke toewijzingsreglementen. Hiervan moeten er nog 77 worden gerealiseerd. - Een SHM kan maximum 1% van haar patrimonium verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Ook Geelse Huisvesting verhuurt een aantal woningen buiten het sociaal huurstelsel. Ze vult het maximum quotum niet op. De verhuur buiten het sociaal huurstelsel is niet structureel zoals in het kader van een samenwerking met andere partners maar eerder in functie van een dringende, plotse nood. In Geel werden in het kader van een actie tegen huisjesmelkers een aantal panden onbewoonbaar verklaard. De onbewoonbare panden werden onmiddellijk gesloten en de bewoners dienden te vertrekken. Geelse Huisvesting verhuurde enkele leegstaande appartementen aan de stad Geel buiten het sociaal huurstelsel. Ook in het geval van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 15 VAN 47

16 nood aan dringende tijdelijke opvang na een brand heeft Geelse Huisvesting leegstaande panden verhuurd aan de stad Geel. - Er lopen momenteel onderhandelingen in Geel inzake zorgwoningen met als betrokken partijen Huis Perrekes (verzorgingstehuis specifiek voor dementen) en het MPI (tehuis voor mentaal volwassenen). Dit project is een samenwerking met meerdere actoren, met name Huis Perrekes, MPI, de SHM KLE Zuiderkempen, de stad Geel en Geelse Huisvesting. - In het actieterrein is er volgens verschillende welzijnsactoren nood aan opvang voor daklozen. Geelse Huisvesting heeft geen daklozenprotocols met bijvoorbeeld welzijnsactoren. De SHM maakt dus niet systematisch een aantal woningen vrij voor daklozen. De SHM gaat wel in op individuele dringende noden. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De geplande productie van ruim 25% ten opzichte van het bestaande patrimonium toont de ambitie van de SHM duidelijk aan dat ze wil bijdragen aan de realisatie van het bindend sociaal objectief. De geplande productie met 25% staat niet gelijk aan een netto groei met 25% vermits een (belangrijk) deel vervangingsbouw betreft. De bouwactiviteiten zijn maar mogelijk omdat de SHM een goede verwervingsstrategie hanteert waarbij ze op strategische plaatsen gronden en panden aankoopt of in erfpacht neemt voor de realisatie van kleinere, middelgrote of grote projecten. Door een overwogen keuze voor vervangingsbouw kan Geelse Huisvesting ook op bestaande gronden haar patrimonium uitbreiden door dichter te bouwen. De visitatiecommissie is van mening dat Geelse Huisvesting goed presteert inzake haar verwervingsstrategie en inzake de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. De SHM kent de knelpunten inzake haar woningaanbod en de woningbezetting door de zittende huurders. Het aanbod aan woningen met 1 slaapkamers en met 4 en meer slaapkamers is niet in verhouding met de vraag ernaar. Een deel van de alleenstaanden woont te groot en een deel van de grotere gezinnen woont te klein. Ook bij de kandidaat-huurders valt de vraag naar een sociale woning van alleenstaanden (51%) op evenals de vraag van gezinnen met 4 of meer personen (15%). Geelse Huisvesting kent de behoeften van zowel zittende huurders als kandidaat-huurders. Om levenslang wonen mogelijk te maken en tegemoet te komen aan bijzondere noden van ouderen en rolstoelgebruikers zijn momenteel 12% van de sociale huurwoningen woningen aangepast. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert op het vlak van de afstemming van haar aanbod op de noden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 16 VAN 47

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat 86,3% van de huurwoningen eind 2012 voldeed aan alle normen van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma 2020 (ERP2020). Hiermee laat Geelse Huisvesting meer dan 85% van de andere SHM s achter zich. De SHM heeft de laatste jaren ook de nodige inspanningen geleverd om het patrimonium goed te onderhouden. Geelse Huisvesting verhuurt de woning na een huur opzeg pas nadat ze de woning grondig heeft opgeknapt. Geelse Huisvesting beschikt over een goede lange termijnplanning voor renovatie en onderhoud, die geïntegreerd is in de financiële meerjarenplanning. Op basis van de gegevens van de patrimoniumenquête en op basis van de meerjarige renovatieplanning verwacht de visitatiecommissie dat de SHM de normen van het ERP2020 zal halen. De visitatiecommissie is daarom van oordeel dat Geelse Huisvesting goede prestaties levert voor deze operationele doelstelling. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat eind ,3% van de huurwoningen uit het patrimonium voldoet aan alle ERP2020-normen. Hiermee laat Geelse Huisvesting meer dan 85% van de andere SHM s achter zich. Enkel op het gebied van dakisolatie dient nog meer dan 10% van de woningen aangepast te worden. Dit is voorzien in de renovatieplanning. Uit deze planning blijkt dat de SHM tegen 2020 aan alle normen zal voldoen. De renovatieplanning geeft alle grote bouwwerken weer en maakt een onderscheid tussen: renovaties waarbij de investering minimum 50% van de geactualiseerde kostprijs van de woongelegenheid bedraagt; vervangingsbouw, waarbij bestaand patrimonium wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwproject. - Geelse Huisvesting kiest voor vervangingsbouw of renovatie in functie van de analyse van de huidige en de optimale woningbezetting en in functie van de interessantste financiering door de Vlaamse overheid. Voor zeer grondige renovaties blijkt een keuze voor vervangingsbouw financieel interessanter te zijn. De financiering voor renovatie is beperkt tot 80% van de kostprijs van een nieuwbouw: boven dit plafond wordt de kost van renovatie niet meer economisch geacht. Bij nieuwbouw of vervangingsbouw kan Geelse Huisvesting tot de volledige 100% van de kosten gefinancierd krijgen. Afhankelijk van het gebouwtype (groot appartementencomplex, woningen, kleine appartementsgebouwen, ) en in functie van het bouwjaar en de levensduur van de bouwonderdelen opteert Geelse Huisvesting voor zowel een horizontale renovatie als een totale renovatie of vervangingsbouw. Horizontale renovatie impliceert een beperkte overlastimpact en beperkte uitvoeringsduur met verhuisvrij resultaat voor de huurder. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het vernieuwen van elektrische installatie, het vervangen de cv-ketel en/of de cv-installatie, het vervangen van buitenschrijnwerk met hoogrendementsglas en het vernieuwen van dakbedekking met plaatsing van dakisolatie. - De totale renovatie of vervangingsbouw vereist een noodzakelijke leegstand (zie ook OD 5.2) en dito verhuis of herhuisvesting van de zittende huurder. De SHM kan de leegstand beperken door een optimale fasering van de renovatiewerken in functie van de gebouwstructuur. - In de digitale renovatieplanning van Geelse Huisvesting (in functie van de ERP2020- doelstellingen) is met één oogopslag het tijdstip van de implementatie van de 3 factoren samen (dakisolatie + dubbelglas + hoogrendementsketel) zichtbaar: een kleurencode geeft aan wat al verwezenlijkt is en welke acties eventueel moeten ondernomen worden om aan alle normen te voldoen. Deze planning wordt ook in de praktijk als werkinstrument gebruikt. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 17 VAN 47

18 laatste versie van het renovatieplan kan door elke dienst via de computer geraadpleegd worden. Dit levert een aantal voordelen op: werkmannen kunnen tijdens het uitvoeren van werkzaamheden in de meeste gevallen onmiddellijk op vragen van bewoners of omwonenden antwoorden; de sociale dienst kan tijdens een bewonersbezoek eveneens antwoorden op minder evidente patrimonium gebonden vragen; de financiële dienst kan van op het eigen computerscherm vaststellen of er al dan niet een keuring van de elektrische installatie nodig is bij de voorbereiding van de verkoop van een bestaande huurwoning. Omwille van deze voordelen vindt de visitatiecommissie het direct kunnen raadplegen van de recentste renovatieplanning (tot op het niveau van de individuele woning) een goede aanpak. - Naast de renovatieplanning beschikt Geelse Huisvesting ook over een gedegen planning voor onderhoud en herstel. Ze is een instrument voor de jaarlijkse opvolging en uitvoering van geplande werken. Voorbeelden van werken die op de jaarlijkse planning voorkomen zijn: onderhoud van oude cv-ketels, schilderwerken, onderhoud bij wederverhuring, onderhoud van dakgoten. Deze taken worden deels door het eigen personeel, deels door externe aannemers uitgevoerd. De afweging tussen uitvoering door eigen personeel en extern uitbesteden wordt vooral bepaald door kostprijsafwegingen, vaak na vergelijkende prijsvragen. In verband met het onderhoud van schilderwerken wordt de opvolging momenteel nog steeds gedelegeerd aan een extern architect die de periodieke schilderwerken opneemt. De visitatiecommissie vindt het geen toegevoegde waarde om het onderhoud van schilderwerken over te laten aan een externe architect. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM de beslissing over deze werken zelf in handen moet nemen. Ondertussen is de hoeveelheid schilderwerken aanzienlijk gedaald door de bewuste keuze om het houten buitenschrijnwerk te vervangen door aluminium of pvc. - Met de komst van een nieuwe directeur in 2007 werden ook een aantal ingrijpende maatregelen genomen qua patrimoniumopvolging en -beheer. In 2008 is Geelse Huisvesting gestart met een zeer duidelijke en gedetailleerde tegensprekelijke plaatsbeschrijving van de woning bij elke nieuwe huur. Er wordt steeds nagegaan of bedoelde woongelegenheid op de renovatieplanning wordt vermeld en welke werken worden gepland. Het in orde brengen van de woongelegenheid bij wederverhuring houdt in dat: alle behangpapier wordt verwijderd; illegale bouwwerken worden afgebroken; er indien nodig (als de aanwezige kleuren te anders zijn) geschilderd wordt; alle elektriciteit wordt nagekeken; vloeren worden vernieuwd, afhankelijk van de toestand en of de ouderdom van de vloer; keukens en badkamers worden hersteld of vernieuwd afhankelijk van hun toestand en de ouderdom van de woning; de tuin wordt in orde gemaakt. - In 2012 werden zo 73 bestaande woongelegenheden in orde gemaakt met een gemiddeld kostenplaatje van 3022 euro per wederverhuring. De SHM neemt deze kosten volledig op zich. De SHM argumenteert dat er vroeger niet systematisch (goede) plaatsbeschrijvingen werden gemaakt bij elke nieuwe in huur name. Daardoor kan de SHM meestal niet hardmaken of bepaalde kosten (deels) te wijten zijn aan de vertrekkende huurder. Om de omvang en de benodigde tijd van dit onderhoud bij wederverhuring goed in te schatten en zo de leegstand (zie ook OD 5.2) tot een minimum te beperken brengen de werkmannen van de SHM onmiddellijk na de opzeg een controlebezoek. Ze hebben ondertussen ervaring met de opmaak van plaatsbeschrijvingen zodat ze een goede inschatting kunnen maken van de nodige werken. Tegelijkertijd geeft Geelse Huisvesting tijdens dit bezoek aan de bewoner(s) mee wat wordt verwacht: bijvoorbeeld aanpassingen zelf in de oorspronkelijke staat terugbrengen. Zie ook OD 5.2. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 18 VAN 47

19 OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. Geelse Huisvesting gaat op een bewuste duurzame manier om met ruimtebenutting, energie en duurzame alternatieven. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Geelse Huisvesting voor deze doelstelling als goed. - Geelse Huisvesting streeft een optimale benutting van de ruimte na. Behalve in Geel is het actieterrein van de SHM overwegend landelijk: daardoor is inbreiding minder voor de hand liggend. Toch toont Geelse Huisvesting dat het, waar mogelijk, ook inbreidingsgericht werkt. De kenmerken zijn steeds: kleinschaligheid (veelal duurder dan grotere entiteiten), verdoken tussen andere gebouwen (naast bewoning ook andere bestemming bv. dienstverlening) in een straatbeeld en centrumlocatie (goede ligging). Het gaat hierbij enerzijds om het aankopen van bestaande woningen door Geelse Huisvesting: Patronaatstraat, 6 woongelegenheden en Veldstraat, 6 woongelegenheden. Anderzijds bouwt Geelse Huisvesting ook een aantal nieuwe inbreidingsprojecten: bijvoorbeeld Geel, Elsum met 8 woongelegenheden, Zammelseweg met 4 woongelegenheden en Diestseweg met 4 woongelegenheden. - Daarnaast benut de SHM de bestaande bebouwde gronden optimaal: ze creëert meer eenheden op dezelfde ruimte via vervangingsbouw. Bijna een kwart van de geplande productie van huurwoningen van de SHM betreft vervangingsbouw. Enkele voorbeelden van vervangingsbouwprojecten waaruit meer wooneenheden blijken na de realisatie: project in Laakdal in de Rozenstraat waar 19 bestaande woningen worden vervangen door 42 woningen; project in Westerlo, Zwarte Braak waar 47 bestaande woningen worden vervangen door 60 woningen; project in Geel, Elsumer, waar 6 bestaande woningen worden vervangen door 10 woningen. - In de renovatieprojecten en vervangingsbouwprojecten past Geelse Huisvesting nieuwe technologieën toe om de vereiste E- en K-waarde te halen. Voorbeelden hiervan zijn de verwarmingsinstallatie en sanitair-warm-watervoorziening in de 33 gerenoveerde appartementen Nimfenstraat 2 / Toekomststraat 5+7 te Westerlo en de lopende renovatie van de 148 appartementen Velleke (hoogbouw) te Geel met een collectief verwarmingssysteem (CHM). In het Velleke beschikten de bewoners niet over aparte watermeters. Na de renovatie is dat wel het geval. Dit zal bijdragen tot een rationeler waterverbruik door de bewoners. - Energiesnoeiers werken een programma af voor de plaatsing van rookmelders in het patrimonium met gelijktijdige energie-audit aan de huurder. Bedoeling is dat deze energie-audit leidt tot lager energiegebruik voor de huurders. Huurders kunnen terecht met hun vragen over energie bij zowel technische als sociale dienst. In appartementsblokken Velleke en Drijhoek is er een conciërge aanwezig die de huurders ook kan helpen bij vragen over de verwarming. - De SHM zal via een erfpachtconstructie op grond van de provincie Antwerpen sociale huurwoningen bouwen, die moeten voldoen aan bijzondere energiezuinige eisen. De provincie lanceerde een projectoproep voor een energiezuinig proefproject, waarop Geelse Huisvesting intekende en het project realiseerde in overleg met het Provinciaal Centrum Duurzaam Bouwen & Wonen Kamp C. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 19 VAN 47

20 OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed In het patrimonium zijn momenteel 26 woningen aangepast aan rolstoelgebruikers. Daarnaast biedt Geelse Huisvesting 13 woningen aan volgens het principe van levenslang wonen: bij deze woningen voor 55-plussers zijn er overal brede deuren, is er een inloopdouche en zijn er geen drempels. De visitatiecommissie stelt vast dat Geelse Huisvesting ruim aandacht besteedt aan toegankelijkheid, zowel voor rolstoelgebruikers als in het kader van levenslang wonen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. - Geelse Huisvesting heeft 26 woongelegenheden die aangepast zijn aan rolstoelgebruikers. Er staan er nog 15 in de steigers. Alleen in Grobbendonk en Hulshout heeft de SHM geen aanbod voor deze doelgroep. Daarnaast is Geelse Huisvesting van start gegaan met de bouw van woningen volgens het principe van levenslang wonen. Het gaat om centrumgerichte vervangingsbouwprojecten waarbij de bejaardenwoningen worden afgebroken en worden vervangen door een aanbod van woningen voor 55-plussers op het gelijkvloers De SHM vindt het belangrijk een aanbod te voorzien van woongelegenheden dat aangepast is aan de bewoners zodat ze kunnen blijven wonen in hun gemeente of wijk. In het centrum van elke gemeente van het actieterrein zal de SHM dergelijke woningen voorzien: dit is het geval in Geel in Elsumerblok, in Morkhoven in Tempels, in Hulshout in de Netelaan, in Kasterlee in het Kapelhof, in Meerhout in Biesakkerlaan en in Westerlo in de Toekomststraat, Joris van Geelstraat, Elfenstraat, Zwarte Braak, Heldenstraat en Vrijheidsstraat. De meerkost inzake investering om vanaf de start rekening te houden met de bijzondere noden (zoals geen drempel, inloopdouche en brede deuren) is minimaal volgens Geelse Huisvesting: door dit aan te vatten van bij het ontwerp is de meerkost beperkt tot de kost van bredere deuren. De 39 woningen zijn dus minimaal aangepast en niet op maat van een bepaalde concrete behoefte. Die aanpassing kan wel gebeuren. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De SHM levert goede prestaties inzake de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Meer dan 86% van het patrimonium voldoet al aan alle voorwaarden van het Vlaams Energie- Renovatie-Programma 2020 (ERP2020). Aan de hand van de meerjarige renovatieplanning is de visitatiecommissie overtuigd dat Geelse Huisvesting de opgelegde normen tegen 2020 zal halen. De SHM heeft de voorbije jaren zwaar geïnvesteerd in groot onderhoud. De SHM benut de bestaande bebouwde gronden goed: via vervangingsbouw realiseert ze op dezelfde percelen meer woongelegenheden waardoor ze spaarzaam omgaat met de schaarse bouwgrond. Dit geeft blijkt van een milieubewuste aanpak. Geelse Huisvesting heeft 39 woningen die gebouwd zijn in het kader van een optimale toegankelijkheid: 26 zijn aangepast aan rolstoelgebruikers en kunnen verder concreet aangepast worden in functie van een bepaalde handicap en 13 zijn licht aangepast om te voldoen aan het principe van levenslang wonen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING GEELSE HUISVESTING PAGINA 20 VAN 47