Visitatierapport. SHM Mijn Huis, Harelbeke. Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013

Transcriptie

1 Visitatierapport SHM Mijn Huis, Harelbeke Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013 Definitief visitatierapport van 8 juli 2013

2 Prestatiebeoordeling SHM Mijn Huis (Harelbeke) Datum rapport: Datum visitatiegesprekken: donderdag 21 en vrijdag 22 februari 2013 Datum presentatie aan Raad van Bestuur: dinsdag 14 mei 2013 Erkenningsnummer SHM: 3140 Contactgegevens SHM: Marktstraat 80 in 8530 Harelbeke, Directeur: Koen Verdru Voorzitter: Piet Decavele Werkgebied: Anzegem, Avelgem, Deerlijk, Dentergem, Harelbeke, Lendelede, Oostrozebeke, Waregem, Wielsbeke en Zwevegem Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Peter Bulckaert, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de SHM Mijn Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 2 VAN 44

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM MIJN HUIS BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM MIJN HUIS PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST VAN VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 3 VAN 44

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Mijn Huis De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure boor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de Procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die Is VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 4 VAN 44

5 toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien Bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe Het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand komen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister zullen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring herbevestigen. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 5 VAN 44

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed Goed Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar Goed Goed VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 6 VAN 44

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Mijn Huis De cvba Mijn Huis is een door de Vlaamse Regering erkende Sociale Huisvestingsmaatschappij die actief is in 10 gemeenten, met Harelbeke als bakermat. Mijn Huis is een huurmaatschappij, maar realiseerde in haar geschiedenis ook sociale kavels en een belangrijk aantal koopwoningen. In 1924 nam de Christelijke Werkliedenbond het initiatief om in de gemeente Harelbeke een Maatschappij voor Goedkope Woningen op te richten. Bij de oprichting in 1926 bestond de eerste beheerraad uit de notaris-burgemeester, een afgevaardigde van de Staat, 3 leden van de Christelijke Werkliedenbond, 1 lid van de Socialistische Bond en 4 vertegenwoordigers van de vrije beroepen (1 landbouwer, 2 handelaars en 1 geneesheer). Na de tweede wereldoorlog veranderde de SHM in een regionale maatschappij. Tussen 1949 en 1956 sloten 14 gemeenten aan. In 1960 werd de bouwmaatschappij Anzegem Zorgt overgenomen, waardoor het werkingsgebied verder uitbreidt. In deze periode werden woningen gebouwd. Uitschieter daarbij was de Arendswijk te Harelbeke met 424 woningen. Tussen 1960 en 1982 wijzigt de visie op sociale woningbouw. De nadruk op goedkope woningen met een lage kostprijs verschuift naar comfortabele betaalbare woningen in een aangename omgeving. Daarenboven wordt gezorgd voor een mix van huurwoningen en koopwoningen. In deze periode realiseerde de maatschappij woongelegenheden, waaronder voor het eerst huurappartementen en dit in het centrum van de gemeenten. Met de crisis van de jaren 80 werd de bouwactiviteit in de sociale huisvestingsector echter drastisch teruggeschroefd. Tussen 1983 en 1992 bouwde Mijn Huis nog amper woongelegenheden. Door de gemeentefusies in 1977 werd het aantal gemeenten in het werkingsgebied van de SHM teruggebracht tot tien. Vandaag deelt Mijn Huis negen van deze gemeenten met andere SHM s, waaronder twee die zich, tenminste in deze gemeenten, alleen toeleggen op koopwoningen. In zeven van de tien betrokken gemeenten is Mijn Huis de belangrijkste leverancier van sociale huurwoningen. Op beheerde de SHM woongelegenheden, waarvan 38% appartementen en 62% woningen. Een opvallend groot deel van het patrimonium, namelijk 54%, is gebouwd tussen 1970 en 1990, tegenover 40% voor alle SHM s in Vlaanderen. Het aandeel woongelegenheden gebouwd voor 1970, is vergelijkbaar met het aandeel bij alle SHM s, namelijk 13,4% tegenover 14,8% voor heel Vlaanderen. Meer dan 1/3 de van het woningaanbod van Mijn Huis vinden we terug in Harelbeke. De mediaan marktwaarde van de huurwoningen van Mijn Huis zit in 2011 op 491 euro, waarmee de SHM bij de 40% SHM s met de laagste mediaan markthuurwaarde bevindt. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 7 VAN 44

8 ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK DENTERGEM HARELBEKE LENDELEDE OOSTROZEBEKE WAREGEM WIELSBEKE ZWEVEGEM Mijn Huis (Harelbeke) De Mandel (Roeselare)(*) Helpt Elkander (Waregem) De Leie (Wervik) Eigen Haard (Zwevegem) Z-W-Vlaamse SHM (Kortrijk)(*) TOTAAL Verhouding Mijn Huis in de gemeente 80,9% 0,6% 100% 61,3% 100% 93,8% 100% 15,3% 52,7% 3,8% Tabel 1, aantal sociale huurwoningen, cijfers De SHM s aangeduid met * realiseren in deze gemeenten enkel koopwoningen Het hoge aandeel 65-plussers bij de huisvestingsmaatschappij steekt schril af tegen het vrij doorsnee aandeel senioren in de regio (18%, zie punt 3.2.). Van de huurders is vier op tien van de gezinshoofden 65 jaar of ouder, waarmee Mijn Huis bij de tien huurmaatschappijen zit met het hoogste aandeel senioren. Tijdens de visitatiegesprekken wijzen een aantal actoren op het verband tussen het hoog aandeel gehuisveste senioren en de hoge bouwactiviteit tussen 1970 en 1990, gevolgd door een lagere groei aan woningen. De jonge gezinnen die indertijd een nieuwe woning van de SHM betrokken, zijn nu bejaard. Bovendien staan een aantal complexen midden in het centrum van de gemeente en zijn daarom zeer gegeerd door (jong)bejaarden. De raad van bestuur is samengesteld uit zowel publieke rechtspersonen als natuurlijke personen, samen 19 bestuurders. Iedere betrokken gemeente heeft één vertegenwoordiger, met uitzondering van Harelbeke die drie vertegenwoordigers telt waarvan één van het OCMW. Daarnaast zetelen de provincie West-Vlaanderen en zes privéaandeelhouders in het bestuur. Vier van de tien gemeenten hebben een lokaal toewijzingsreglement. - In Harelbeke wordt een deel van het patrimonium prioritair toegewezen aan kandidaathuurders die 65 jaar zijn of ouder. - Deerlijk koppelt dit systeem van lokale binding door een deel van het patrimonium prioritair toe te wijzen aan inwoners van Deerlijk die minstens 65 jaar zijn. - De gemeente Wielsbeke heeft voor een deel van het patrimonium een cascadesysteem van voorrang voor senioren ingeschreven. Kandidaat-huurders die drie van de zes aan de toewijzing voorafgaande jaren in de gemeente wonen of er hebben gewoond komen eerst, daarna wie op het moment van toewijzing er gedomicilieerd is en in laatste orde diegenen die geen domicilie hebben in Wielsbeke. - De gemeente Waregem bepaalde dat voor het hele sociale huurpatrimonium in haar gemeente voorrang geldt voor degene die de voorbij 10 jaar minstens 3 jaar in de gemeente woont of woonde. Dit is een verruiming van het in het sociaal huurbesluit opgenomen klassieke systeem, waarin 3 op 6 jaar geldt. Daarnaast wordt er voor drie toewijzingen per jaar voorrang gegeven aan personen uit de zoals in het reglement beschreven kwetsbare doelgroep, die de stap zetten van een vorm van begeleid naar zelfstandig wonen, dit met begeleiding van een welzijnsorganisatie. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 8 VAN 44

9 Op had de SHM 3 VTE (voltijds equivalent) arbeiders en 8 VTE bedienden in dienst. De huidige directeur is in functie sinds september De SHM heeft geen recht op de gewestelijke sociale correctie (GSC). 3.2 Beschrijving omgeving De SHM Mijn Huis is actief in 10 gemeenten, waarvan een belangrijk aantal met een vrij klein inwonersaantal. Bijna één op vier van de huishoudens (aantal ) vinden we in Waregem, bijna één op vijf in Harelbeke en bijna één op zes in Zwevegem. De overige 42% wonen (in dalende volgorde) in Anzegem, Deerlijk, Avelgem, Wielsbeke, Dentergem, Oostrozebeke en Lendelede. Volgens de bevolkingspronostieken zal het aantal huishoudens tegen 2020 toenemen met 6,50% en tegen 2030 zelfs met 10%. Dit zal dus in de toekomst een bijkomende vraag naar sociale huurwoningen impliceren. Einde 2011 was 6,15% van alle woningen in het SHM-werkingsgebied een sociale huurwoning. Deze huishoudens staan voor personen, of een gemiddelde gezinsgrootte met 2,5 leden. De meeste inwoners (41%) van de 10 gemeenten zijn tussen de 35 en 64 jaar. Het aandeel bejaarden bedraagt 18%. Als we dit vergelijken met de cijfers van het Vlaams Gewest heeft de regio een vrij vergelijkbaar leeftijdsprofiel, met voor Vlaanderen 42% tussen 35 en 64 jaar en 18% bejaarden. In de 10 gemeenten van Mijn Huis vinden we vooral woningen in open bebouwing (35%), gevolgd door halfopen bebouwing (30%). Slechts één op tien van de woongelegenheden is een appartement, overwegend in Harelbeke (23%) en Waregem (35%). De prijzen en de prijsevolutie van de woningen en appartementen in de 10 betrokken gemeenten zijn heel divers. - De mediaan verkoopprijs van een woonhuis bedraagt euro. De hoogste mediaan verkoopprijs vinden we terug in Wielsbeke ( euro) en de laagste in Avelgem ( euro). In de periode namen deze prijzen toe met 23,93% (Avelgem) tot 50% (Lendelede en Oostrozebeke). - In de mediaan verkoopprijzen voor appartementen merken we een groter verschil. Deze variëren tussen euro (Lendelede) en euro (Waregem). In sommige gemeenten daalde deze mediaan prijs (Deerlijk, -18%), in een andere nam ze gevoelig toe (Zwevegem, +63%). Bijna één op tien van de in de gemeenten aanwezige appartementen zijn eigendom van Mijn Huis. - De mediaan verkoopprijs voor bouwgrond lag in 2011 op bijna 160 euro per m². Ook hier is de prijs het hoogst in Waregem (200 euro per m²), en het laagst in Anzegem (122 euro per m²). Tussen 2007 en 2011 nam de mediaanprijs in het werkgebied van de SHM met 30% toe. Behalve Zwevegem had in 2007 geen enkele gemeente het binnen het BSO vooropgestelde aandeel van 9% sociale huurwoningen. Avelgem, Wielsbeke en Waregem zaten er vrij kortbij, met respectievelijk 8,4%, 8,3% en 7,6% sociale huurwoningen. Het BSO legde de regio dan ook een substantiële groei op. Het sociaal huurpatrimonium dient tegen 2020 toe te nemen met bijna 20%. Vier jaar later, op het ijkmoment van de voortgangstoets ( ), waren er in het werkingsgebied van de SHM sociale huurwoningen, of bijna 4% meer dan op Van alle sociale huurwoningen is 36% in beheer bij de SHM Mijn Huis. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 9 VAN 44

10 ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK DENTERGEM HARELBEKE LENDELEDE OOSTROZEBEKE WAREGEM WIELSBEKE ZWEVEGEM Nulmeting ( ) Huishoudens ( ) Verhouding 2,97% 8,34% 4,49% 4,83% 5,70% 3,70% 3,53% 7,57% 8,30% 10% BSO sociale huur Voortgang ( ) Nog te realiseren (n) Nog te realiseren (%) 101% 69% 92% 81% 81% 94% 16% 94% 42% 0% Tabel 2, BSO en de reeds gerealiseerde sociale huurwoningen (voortgangstoets op ). Zwevegem heeft meer dan 9% sociale huurwoningen. De andere negen gemeenten kregen binnen het BSO een groei opgelegd. Om het vooropgestelde aantal te bereiken dienen Oostrozebeke en Wielsbeke nog een beperkte inspanning te leveren. De andere zeven gemeenten hebben echter nog een hele weg af te leggen. In het totaal gaat het over 620 nog te realiseren sociale huurwoningen, of een jaarlijks gemiddelde toename met 77 eenheden. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 10 VAN 44

11 4. PRESTATIES VAN SHM MIJN HUIS 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed. Mijn Huis neemt de uitdaging van het BSO serieus. De voorbije 5 jaar schommelde de bouwactiviteit rond het gemiddelde van alle SHM s in Vlaanderen. Maar deze groei wordt door de nieuwe directie en het bestuur als te laag omschreven. In de planningen voor de komende jaren staat dan ook een veelvoud van te realiseren projecten ingeschreven. De visitatiecommissie is dan ook van oordeel dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - De directie van Mijn Huis omschrijft haar bouwactiviteit tussen als vrij laag. In deze periode realiseerde de SHM effectief 71 woningen, of een jaarlijks gemiddelde van 14,2 woongelegenheden. In 2009 werd geen enkele woning opgeleverd. Dit gemiddelde ligt hoger dan bij de helft van de SHM s in Vlaanderen. Als we het aantal bijkomende huurwoningen bekijken in verhouding met het bestaande patrimonium groeit het patrimonium sneller aan bij 60% van de SHM s. - De SHM wenst in te spelen op de verwachtingen van het BSO. Ze stelt dat ze over de periode een betekenisvol aantal bijkomende sociale huurwoningen zal realiseren, waardoor ze haar deel in het objectief in quasi alle gemeenten zal bereiken. Hierbij vertrekt ze van een bouwactiviteit voor haar rekening die in verhouding staat met haar aandeel 2008 aan sociale huurwoningen tegenover het totaal aan sociale huurwoningen binnen de gemeente - Op datum van waren bij de VMSW in totaal 329 nieuwbouwwoningen aangemeld om in aanmerking te kunnen voor subsidiëring. Hierbij worden 37 woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw, waardoor het totale groeipotentieel op 292 woningen komt. Daarnaast staan ook nog 23 woningen op een uitvoeringsprogramma van de VMSW, wat het totaal aantal nieuw te verwachten huurwoningen op 315 brengt. In het meer recente door de SHM voorgelegde Memorandum Projecten (intern besliste lijst van projecten) zijn voor de periode zelfs 497 te realiseren nieuwbouwwoningen opgenomen. In een aantal projecten worden hiervoor 30 bestaande sociale huurwoningen afgebroken, wat de totale netto opbrengst op 467 wooneenheden brengt, of een jaarlijks gemiddelde netto-groei met 58 woningen. De SHM stelt dat deze realisaties realistisch zijn, op voorwaarde dat de subsidiëring ook effectief kan volgen. In het NFS2-systeem kan de SHM volgens haar eigen verklaring de realisatie van een 500-tal woningen dragen. De SHM wijst erop dat het nieuwe FS3-financieringssysteem bredere mogelijkheden biedt. - Tijdens de visitatiedagen stellen alle betrokken gemeenten dat ze in de gemeente een hoger aantal sociale huurwoningen wensen. Zelfs de gemeenten die reeds beschikken over 9% sociale huurwoningen denken nog niet aan een bouwstop. De gemeenten zijn zeer tevreden over de samenwerking met de SHM en haar inspanningen om het aantal sociale VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 11 VAN 44

12 huurwoningen te verhogen. De SHM realiseert een aantal werken met infrastructuursubsidies, waarbij een deel van de niet-gesubsidieerde kost door de gemeente wordt gedragen. De gemeenten stellen dat dit de bluts met de buil is die ze er graag bij nemen. - De maatschappij zet vooral in op het bouwen van woningen en appartementen op de klassieke manier. De SHM zet minder in op aankoop van goede woningen of af te breken panden in het centrum van de gemeente. Mijn Huis is momenteel bezig met een inbreidingsgericht project van 3 huurappartementen (Wakken), een ander (Anzegem) is in voorbereiding. In de wijk t Ooste in het centrum van Harelbeke heeft de SHM een aantal initiatieven genomen, waarmee ze een bijdrage leverde aan opwaardering van deze achtergestelde wijk. Maar dit zijn eerder uitzonderingen. De SHM wijst op de hoge kostprijs bij te ontwikkelen kleinschalige inbreidingsgerichte projecten. In de gesprekken met de visitatiecommissie betreuren de aanwezige beleidsverantwoordelijken dat deze extra kost niet wordt gesubsidieerd, waardoor meer zou kunnen wordt ingezet op de verbetering van het centrum van de gemeente. De visitatiecommissie erkent dat inbreidingsgericht bouwen veelal duurder is, maar wijst op de meerwaarden op o.m. sociaal vlak, het imago sociale huisvesting, de leefbaarheid, de nabijheid van winkels en diensten voor de bewoners en als instrument tegen stadsverkommering. Sommige SHM s werken actief met inbreidingsgerichte projecten, meestal gecombineerd met andere grotere projecten om zo de hogere kosten te compenseren. Een goed financieel plan helpt bij het onder controle houden. Inbreidingsgericht bouwen en het kopen van bestaande woningen (goede woningen, voorkooprecht) vraagt het opbouwen en onderhouden van kennis over renovatiekosten en marktprijzen, en de nodige onderhandelingskracht. Anderzijds zijn er bij inbreidingsgerichte bouw of renovatie weinig of geen infrastructuurwerken nodig, waardoor de SHM geen beroep moet doen op deze subsidiemogelijkheid. Dit laatste is echter vooral een voordeel voor de overheid en niet voor de SHM. De commissie raadt Mijn Huis aan hierin meer initiatief te nemen en bij andere maatschappijen te horen hoe zij erin slagen betaalbare invulbouw of inbreidingsgerichte projecten te realiseren. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing SHM Mijn Huis is erkend als een zuivere huurmaatschappij. In tegenstelling tot vroeger laat de SHM vandaag de realisatie van koopwoningen over aan een koopmaatschappij, waarbij niet zelden Mijn Huis de grond inbrengt. In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak niet apart in rekening genomen, maar wel meegenomen in de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM s moeten evolueren tot een echte woonmaatschappij (zie onder OD 5.5.) OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing In de voorbije vijf jaren realiseerde de SHM een aantal kavels in Oostrozebeke en in Harelbeke. In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM over sociale kavels niet apart beoordeeld, maar wel meegenomen in de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM s moeten evolueren tot een echte woonmaatschappij (zie onder OD 5.5.) VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 12 VAN 44

13 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft een behoorlijke grondvoorraad, en koopt nog steeds bijkomende gronden aan. Mijn Huis staat open voor projecten aangeboden binnen de sociale last. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM op een goede manier omgaat met het besteden en het opbouwen van haar grondvoorraad om zowel op korte als lange termijn de nodige projecten te kunnen realiseren. - Volgens de gegevens van de prestatiedatabank had de SHM einde 2011 ongeveer 16 hectare te ontwikkelen gronden in bezit. Hiermee zat ze bij de 35% SHM s met de grootste grondvoorraad. Ze wendt deze deels aan in haar komende projecten. Daarnaast blijft ze openstaan voor bijkomend aanbod en koopt regelmatig bijkomende percelen aan, dit overwegend op voorstel van de gemeente. Als de SHM een grond aankoopt zal ze deze mogelijk verder ontwikkelen in samenwerking met de in haar regio actieve koopmaatschappijen (de Mandel of de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij). De SHM brengt de grond in en realiseert zo een financiële meerwaarde. De verkoopactiviteit laat er over aan een hierin gespecialiseerde SHM. Zie ook OD De SHM speelt in op de mogelijkheden van de sociale last. De goede verstandhouding met de gemeenten is hier niet vreemd aan. Op waren zo drie aankopen gerealiseerd en zijn drie andere in onderhandeling. De SHM merkt op dat er een groot verschil is in de prijs die de promotoren willen krijgen en die de SHM wenst te betalen. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Een nieuw project wordt steeds getoetst aan de lokale vraag naar woningtypen en aan de wachtlijst van de SHM. De SHM zoekt naar mogelijkheden om voor andere groepen woningen te bouwen of te renoveren. Ze neemt het initiatief om in iedere gemeente een aantal woningen voor rolstoelgebruikers te realiseren, en gaat in op vragen om de woning aan te passen voor de inwonende senioren. Mijn Huis krijgt momenteel nog weinig vragen van welzijnsdiensten om projecten te realiseren voor bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij goed presteert voor deze doelstelling. - In rechtstreekse contacten met het gemeentebestuur en op het lokaal woonoverleg worden de projecten besproken en de te realiseren woningtypen afgestemd op de lokale vraag. Mijn Huis houdt rekening met de wachtlijst om te bepalen welke woningen ze in de gemeente zal bouwen. Dit maakt dat ze in belangrijke mate tweeslaapkamerwoningen realiseert, waarvoor door de lokale invulling van rationele bezetting zowel alleenstaanden als kleine gezinnen in aanmerking komen. - Mijn Huis gaat in op vragen om de woning aan te passen aan de beperktere fysische mogelijkheden van de zittende huurder. Op vraag van een huurder realiseerde ze een eerste aan rolstoelgebruikers aangepaste woning, en neemt het initiatief om in elke gemeente een VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 13 VAN 44

14 bijkomend aanbod te realiseren. Ze gaat in op de vraag van de bejaarde inwoner om bijvoorbeeld de badkamer aan te passen. We verwijzen hiervoor naar OD De vertegenwoordigers van de gemeenten bevestigen dat de SHM open staat om een aanbod te creëren voor bijzondere doelgroepen en voor projecten met een maatschappelijke meerwaarde. Als voorbeeld wordt het bibliotheekproject in Oostrozebeke gegeven, met op het gelijkvloers een bibliotheek, verkocht aan de gemeente, en daarboven onder meer seniorenflats. De gehuisveste bejaarden maken goed gebruik van het gemeenschapsleven dat een bibliotheek biedt. De SHM zelf noemt de projecten kangoeroewoningen in Anzegem en Oostrozebeke. Hier komt op het gelijkvloers een bejaardenflat, met opzij van de woning een klein voortuintje. Het appartement voor het grote gezin bevindt zich zowel gelijkvloers als op het eerste verdiep (duplexsysteem), waarbij de kinderen de grotere achterliggende tuin gebruiken. De visitatiecommissie apprecieert dat de SHM deze initiatieven neemt. - Op verhuurde de SHM 14 woningen buiten het sociaal huurstelsel. Het gaat overwegend om woningen die in afwachting van renovatie worden verhuurd aan het OCMW, en gebruikt worden als transitwoning. Een enkele woning wordt gebruikt als pastorij, een andere als gemeenschapsruimte. - De SHM krijgt weinig vragen van private welzijnsdiensten om projecten te realiseren voor specifieke doelgroepen. Mijn Huis wijst erop dat in haar werkingsgebied weinig welzijnsdiensten hun standplaats hebben, en dat deze diensten bovendien niet aanwezig zijn op het lokaal woonoverleg. De SHM is bereid om op vragen in te gaan. Zo reageerde ze recent positief op de instapvraag in het project preventieve woonbegeleiding van het CAW Stimulans en werd al een eerste woning verhuurd binnen het pilootproject Wonen-Welzijn Proef- Wonen. - In de voorbije jaren hebben de OCMW s geen aanvragen voor een versnelde toewijzing van een thuisloze ingediend. De SHM stelt dat als ze zo een vraag zou krijgen, ze deze ad-hoc zullen bekijken. Daarom kan de visitatiecommissie niet oordelen over hoe de SHM hier mee omgaat. De commissie raadt de SHM aan om de toepassing van deze in het sociaal huurbesluit opgenomen mogelijkheid te bespreken met de OCMW s en een afsprakenkader te maken. - Als een woning vrijkomt en de renovatiekost blijkt (te) hoog, wordt de keuze voor renovatie of verkoop voorgelegd op de raad van bestuur. Veelal zijn dit grotere woningen, terwijl voornamelijk kleinere woningen worden gebouwd. De visitatiecommissie wijst erop dat hierdoor het aanbod verschraalt, en grotere gezinnen minder mogelijkheden krijgen. De visitatiecommissie adviseert dat de SHM het aanbod voldoende breed houdt zodat ook grotere gezinnen voldoende toegang tot de sociale huisvesting krijgen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: Goed Voor het realiseren van bijkomende huurwoningen zet de SHM vrij goede resultaten neer en is ze ambitieus voor de toekomst. De regio kreeg een vrij hoog sociaal objectief opgelegd, en Mijn Huis heeft de plannen klaar om hierin een actieve bijdrage te leveren. Ze beschikt over een goede grondvoorraad om deze projecten te kunnen realiseren. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 14 VAN 44

15 De SHM staat open voor mogelijkheden om haar woningaanbod af te stemmen op de verschillende groepen woningzoekenden, dit zowel bij nieuwbouw als in de renovatieprojecten. Tegelijk gaat de SHM in op vragen van huurders om hun woning aan te passen aan hun verlaagde mobiliteit, zelfs als hiervoor de woning volledig moet worden aangepast. 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed. De SHM heeft in het verleden de nodige inspanningen gedaan tot onderhoud en verbetering van het eigen patrimonium en werkt met een goede planning naar de toekomst. Daarbij hanteert ze een duidelijke strategie om, waar mogelijk, meer in te zetten op groepsrenovaties met het oog op efficiencywinst. In de planning zijn mogelijkheden voorzien voor renovatie met eigen middelen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. - De SHM levert al geruime tijd inspanningen in het kader van renovatie, groot onderhoud en herstel. De laatste 10 jaren heeft zij circa 250 woningen grondig gerenoveerd, veelal met eigen middelen. Dit gebeurt zowel in groep als individueel bij het vrijkomen van een woning. Huurders, woonactoren en de lokale beleidsverantwoordelijken beamen dat de woningen van goede kwaliteit zijn en de SHM aandacht heeft voor het op peil houden van het gebruiksgenot van de woning. Daarvoor zet ze regelmatig in op onderhoudswerken. In veel gevallen worden enkel de nodige onderdelen van een woning vervangen, zoals dakgoten, garagepoorten, keukens en CV-ketels. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat einde % van alle woningen alle ERP2020-normen behaalde. De maatschappij plaatst zich hiermee in het midden tussen de andere SHM s. Negen op tien van de woningen zijn voorzien van dubbele beglazing, en meer dan acht op tien van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. De SHM zet vooral in op deze werken, al dan niet in combinatie met een totale renovatie. De Visitatiecommissie stelt vast dat ook in 2013 verder inspanningen worden geleverd en Mijn Huis de ambitie formuleert om, binnen de mogelijkheden van de nodige kredieten, de ERP-normen tijdig te behalen. Het grootste nog te leveren werk zit in de dakisolatie. Meer dan drie op tien van de woningen hebben einde 2011 deze norm nog niet behaald. In de gesprekken met de visitatiecommissie wordt aangeven dat het isoleren van platte daken technisch niet overal evident is, door aanwezige koudebruggen en ten gevolge van geïsoleerde huurwoningen tussen verkochte woningen. Om de beste aanpak te kunnen uitwerken zal de SHM in 2013 een studiebureau aanstellen. - Mijn Huis beschikt sinds einde 2010 over een lange termijnplanning. Hierin zit per woning en dit tot en met 2019 een gedetailleerde planning voor groot onderhoud, herstel en renovatie opgenomen, inclusief het ERP-2020-objectief. Deze termijnplanning werd opgemaakt naar aanleiding van de liquiditeitsproblemen in 2010 (zie OD 5.1.). Door renovatie, groot onderhoud en herstel te groeperen in een aantal VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 15 VAN 44

16 zogenaamde memorandum wijkfiche worden ze voortaan projectmatig gepland. Het beter overzicht maakt het mogelijk om gegroepeerd werken te plannen en meer beroep te doen op gewestelijke middelen. Daarnaast wordt de aanwending van eigen middelen vastgelegd. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij in haar financiële meerjarenplanning een jaarlijks budget blijft voorzien voor renovatie met eigen middelen. Dat wordt ingezet voor renovaties die bij opportuniteit individueel kunnen uitgevoerd worden, vooral wanneer een huurder de woning verlaat. Wanneer de renovatie teveel kost, wordt overwogen of de eventuele verkoop van de woning geen betere optie is. De visitatiecommissie kan deze redenering volgen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar. In de gesprekken met de visitatiecommissie blijkt dat de maatschappij nog niet echt een eigen visie heeft op milieuvriendelijkheid bij nieuwbouw en bij renovatieprojecten. De SHM stelt zich ook vragen rond eventuele extra kosten die dit met zich mee kan brengen. Mijn Huis geeft duidelijk aan dat ze geen investeringen wil doen die ze niet kan terugverdienen. Ze wijst erop dat de kosten voor bijvoorbeeld zonneboilers door de SHM moeten worden betaald, maar dat de baten enkel de huurder ten goede komen. De SHM hanteert momenteel de opgelegde milieunormen, zonder bijkomende inspanningen te leveren of zelf actief op zoek te gaan naar nieuwe werkwijzen die specifieke aandacht voor het milieu hebben. Dat wil niet zeggen dat zij zich afsluit van eventuele initiatieven. Zo gaat de SHM in 2013 in op een gespreksuitnodiging van IMOG verbrandingsoven om te praten over recuperatie van restwarmte voor het belendende woonpark te Harelbeke. Bij nieuwbouwprojecten worden blowerdoortests uitgevoerd, waardoor wordt nagegaan of de nieuwe woonentiteiten aan de energienormen voldoen. Mijn Huis neemt zelf geen specifieke initiatieven naar de huurders om zo een energiebewust wonen mogelijk te maken, maar laat wel toe dat dit gebeurt. In een aantal gemeenten waren er acties van de energiesnoeiers, waar de SHM zich bij aansloot. De SHM kan aantonen dat 355 scans werden uitgevoerd in de periode 2007 tot Tijdens de opmaak van de intredende plaatsbeschrijving krijgt de huurder uitleg over de werking van het verwarmingssysteem en over mogelijkheden om op energie te sparen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De maatschappij beschikt niet over aanpasbare woningen en heeft geen strategie om het aanpasbaar bouwen in haar projecten te voorzien. Zij beschikt wel over een aantal aangepaste woningen. Bovendien kiest Mijn Huis uitdrukkelijk om in haar bouw- en renovatieprogramma het aantal aangepaste woningen gevoelig uit te breiden en dit gespreid over de gemeenten in het werkgebied. Daarnaast zet ze een duidelijke stap in het creëren van een aanbod van aangepaste woningen voor rolstoelgebruikers. De visitatiecommissie is dan ook van mening dat de SHM hier goed presteert. - Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen zodat in de toekomst de woningen op eenvoudige wijze kunnen worden aangepast aan de VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 16 VAN 44

17 noden van de nieuwe bewoners (ouderen, mensen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners, wordt tot nu toe niet door de SHM in haar projecten voorzien. - De SHM zet effectieve stappen tot een breder aanbod aan aangepaste woningen, heeft hierin een duidelijke visie uitgewerkt en een concreet traject uitgezet. Naar aanleiding van een vraag van een zittende huurder rolstoelgebruiker maakte de maatschappij de uitdrukkelijke keuze om in iedere gemeente twee wooneenheden aangepast aan rolstoelgebruikers te realiseren, behalve in Harelbeke, waar vier woningen zullen worden gebouwd of aangepast. De eerste woningen zijn opgeleverd. De visitatiecommissie is van oordeel dat hiermee een goede stap gezet wordt en ervaringen opgebouwd. Als de bejaarde huurder de vraag stelt om het ligbad te vervangen door een douche, zal de SHM hierop ingaan. De verantwoordelijkheid en de kosten voor deze werken worden gedragen door Mijn Huis. De maatschappij tracht zoveel als mogelijk deze kosten te recupereren. Als bijvoorbeeld de huurder recht heeft op een VAPH-subsidie, dient deze door de huurder worden aangevraagd en aan de SHM uitbetaald. De visitatiecommissie vindt dit een positieve houding, waardoor iedere huurder gebruik kan maken van deze mogelijkheid én de externe subsidiemogelijkheden worden benut. SHM Mijn Huis geeft aan dat ze momenteel beschikt over 45 wooneenheden die aangepast zijn aan de mogelijke fysieke beperkingen van een bejaarde of een persoon met een handicap, vooral in de gemeente Harelbeke. De SHM maakte de uitdrukkelijke keuze om haar aanbod aangepaste woningen gevoelig uit te breiden en heeft daartoe concrete projecten klaarliggen. In het Memorandum Projecten (zie OD 1.1.) staan in totaal 497 nieuwe woningen en 39 renovatiewoningen. Hierin zijn 91 woningen (17%) aangepast aan bejaarden en/of minder validen. Deze woningen komen gespreid over het hele werkgebied. De visitatiecommissie raadt de SHM aan na te gaan of het strategisch zinvol is een aantal woningen volledig uit te voeren volgens het principe van aanpasbaarheid. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij draagt zorg voor de kwaliteit van haar woningen. Zij doet dat op een systematische manier vanuit kennis van haar patrimonium en een lange termijnplanning, waarbij waar mogelijk werken worden gegroepeerd om zo de kosten te drukken. Deze renovatieplanning wordt ingebouwd in de financiële meerjarenplanning. Daarnaast is ook ruimte om een aantal woningen te renoveren met eigen middelen. In het kader van milieuvriendelijkheid kan de maatschappij haar inspanningen verhogen om milieuvriendelijk te bouwen en te renoveren. Ze dient na te gaan hoe ze de mogelijkheid tot aanpasbaar bouwen in het bouwproces structureel kan verankeren en welke visie ze daarop kan ontwikkelen. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 17 VAN 44

18 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank van de visitatiecommissie bevat hierover geen gegevens, wat het moeilijk maakt om globaal te kunnen oordelen. De SHM geeft voorbeelden die aantonen dat ze de inspanningen doet om de bouwkostprijs te beheersen en te drukken. - De SHM kiest voor degelijke nieuwbouw, rekening houdend met de kwaliteitsvereisten, maar zonder te gaan experimenteren. De laatste jaren is er minder nieuwbouw gerealiseerd (zie OD 1.1.), waardoor de visitatiecommissie weinig voorbeelden krijgt. De SHM stelt te streven om binnen de kostprijsnormen van NFS2 te bouwen. Een nacalculatie die zij uitvoerde in twee recent opgeleverde projecten (Ooststraat Harelbeke, 15 appartement en De Ceder, Dennenlaan Harelbeke) duidde op overschrijding van de NSF2-norm met respectievelijk 1,51% en 1,72%. Dit aantal is echter te beperkt om hier gefundeerde conclusies uit te kunnen trekken over de globale werking van Mijn Huis. - Tijdens de gesprekstafels wijzen de ambtenaren van de gemeenten erop dat de SHM binnen de stedenbouwkundige normen zoveel mogelijk eenheden wil bouwen op het betreffend perceel. Voor de SHM is dit een terechte manier om de kosten per woning en bijgevolg de rendabiliteit van het project te bewaken. De visitatiecommissie raadt aan om bij de komende projecten, structureel en vanaf het begin van het proces na te gaan op welke wijze men onder de NSF-prijsnormen kan blijven zonder aan woningkwaliteit in te boeten. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM zoekt naar systemen om de huurlasten te beperken, en geeft daarom een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM. - De mediaan maandelijkse huurprijs van een woning bedraagt 254,4 euro en voor een appartement 210,64 euro. Daarmee situeert de SHM zich in de middengroep van alle maatschappijen. Op de hoogte van de huurprijs heeft de SHM echter weinig vat. - Op de huurlasten heeft de SHM een belangrijke invloed. In 2011 was de gemiddelde huurlast voor alle wooneenheden 239,57 euro per jaar of 19,97 euro per maand. Twee derde van de SHM s rekenen lagere huurlasten aan. De huurlasten worden in belangrijke mate bepaald door het aandeel appartementen in het patrimonium van de SHM. De SHM stelt dat de huurlasten voor een woning globaal 13,5 tot 15,5 euro per maand bedraagt, dit voor de afstand van verhaal van de brandverzekering en het onderhoudscontract centrale verwarming. Hieruit kunnen we afleiden dat de huurlasten voor een appartement maandelijks gemiddeld 30 euro bedraagt. Deze worden vooral bepaald door de kosten van het onderhoud, het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen, de lift, brandblussers en de conciërges. - Tot 2011 werden de kosten en lasten voor de woningen forfaitair aangerekend (maandelijks vast bedrag). Op verzoek van de toezichthouder heeft de SHM dit aangepast. Om hiervoor VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 18 VAN 44

19 een gedetailleerde berekening per woningtype te krijgen werden de verzekeringen en het onderhoudscontract opnieuw aanbesteed. Mijn Huis maakte van de gelegenheid gebruik om ook een betere kwaliteit en prijs te bedingen. Tot 2011 kostte de brandverzekering (afstand van verhaal) de huurder van een éénslaapkamerwoning 1,25 euro per maand, nu is dit bedrag teruggebracht naar 0,51 tot 0,78 euro per maand, voor een tweeslaapkamerwoning van 2,5 euro naar 1,05 tot 1,75 euro. - Ook het onderhoudscontract voor de centrale verwarmingsketel is heronderhandeld en nu uitgebreid met sanitair en elektriciteit, dit zonder meerkost voor de huurders. De aan de huurder aan te rekenen kost is van 12 euro per huurder teruggebracht naar een maandelijks bedrag tussen 4,59 tot 11,24 euro, afhankelijk of het gaat om een woning zonder verwarming, met een collectieve of een individuele ketel of met elektrische verwarming. Hiermee doet de maatschappij inspanningen om het bedrag aan huurlasten te drukken. Voor de huurders zonder centrale verwarming zullen de huurlasten toenemen, namelijk voor het onderhoud van sanitair en elektriciteit binnen het onderhoudscontract. - De kosten van het onderhoud rond de appartementen zoals groenonderhoud zijn beperkt, omdat deze publiek gebruikte gronden consequent worden overgedragen aan de gemeenten. Enkel in twee complexen (Arteveldestraat in Zwevegem, August Marinplein in Wielsbeke) wordt het groenonderhoud uitgevoerd door eigen onderhoudspersoneel en doorgerekend in de kosten. - Mijn Huis maakt geen gebruik van sociale economieprojecten voor bijvoorbeeld het groenonderhoud of het kuisen van de gangen. Dit is een te onderzoeken piste om de lasten verder te beheersen. De visitatiecommissie wijst erop dat een mogelijke manier om de huurlasten verder te doen dalen, erin kan bestaan om het vrij hoog aandeel van kosten voor het elektriciteitsverbruik in de gemene delen van de appartementen te analyseren. Slimme systemen zoals intervalschakelaars, bewegingsmelders en spaarlampen betekenen een besparing in het verbruik. Daarnaast vormen de loon- en huisvestingskosten van de conciërges een belangrijk aandeel van de aan de huurder van de appartementen aangerekende huurlasten. Het is belangrijk te toetsen of de meerwaarde van dit systeem voor de huurders in verhouding staat met de door hen gedragen kosten. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed. De SHM geeft voorbeelden die aantonen dat ze de inspanningen doet om de bouwkostprijs te beheersen en te drukken De SHM verhuurt prijsbewust, zonder hierin op te vallen. De huurlasten liggen op de mediaanwaarde van de sector. De SHM neemt acties om de huurlasten onder controle te houden, zoals het heraanbesteden van de onderhoudscontracten. De huurlasten kunnen mogelijk verder worden beperkt door het energieverbruik in de gemeenschappelijke delen van de appartementen te beperken. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 19 VAN 44

20 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Mijn Huis heeft een procedure huurdersachterstal. De dienst verhuring kent de procedure, beheert ze en past ze toe. De procedure en de toepassing ervan maakt een snelle opvolging mogelijk. De huurdersachterstal en de te zetten stappen worden 14-daags op een formeel intern overlegmoment besproken, waarbij ruimte is voor maatwerk. Ook de OCMW s worden ingeschakeld en betrokken. Deze combinaties geven positieve resultaten. - De SHM heeft een procedure huurdersachterstal (debiteurenreglement), kent ze en gebruikt ze. De medewerkers van de dienst verhuring beheren de procedure. De procedure is strikt, maar bevat tegelijk de mogelijkheid om op maat te kunnen werken. Zo kan bijvoorbeeld omwille van een gefundeerde reden worden afgeweken van de vaste datum van betaling. In 2011 heeft de SHM drie huurcontracten opgezegd of gerechtelijk ontbonden, waarvan één omwille van huurdersachterstal en één voor het slechte onderhoud van de woning. - De huur is verschuldigd tegen de 10 de van de maand. De huurbetalingen worden nagekeken door een medewerker van de dienst verhuring, en bijgehouden in Sociopack. Tegen de 20 ste van de maand wordt een rappellijst opgemaakt en worden de achterstallige huurders aangeschreven. Als op de 1 ste van de volgende maand geen betaling gebeurt, volgt een tweede rappelbrief. In een volgende stap wordt een minnelijke schikking voor het vredegerecht opgestart, indien nodig gevolgd door een verzoekschrift om de huurovereenkomst te verbreken. - De huurdersachterstal wordt tweewekelijks besproken op een intern overleg met de medewerkers van de dienst verhuring en met de directeur. Hier kan dossier per dossier een strategie worden afgesproken. Zo kan voor de huurder met een structurele huurdersachterstal of met bijkomende huurproblemen (bv. verwaarlozen onderhoud woning) de tweede rappelbrief worden vervangen door een formele aangetekende ingebrekestelling, mogelijk met toepassing van het systeem van 10% verhoging van de openstaande schuld. - Drie dagen na de 2 de rappelbrief of de ingebrekestelling wordt het OCMW op de hoogte gebracht, ongeacht het inkomen van de huurder of dat de huurder cliënt is van het OCMW. Het OCMW zoekt daarop de betrokken huurder op en stimuleert stappen tot het zetten van een afbetalingsplan, waardoor uithuiszettingen worden vermeden. De SHM wijst erop dat dit bij sommige OCMW s beperkt blijft tot het versturen van een waarschuwingsbrief. De procedure en de (verwachte) begeleiding van de huurders bij huurdersachterstal wordt individueel toegelicht aan elk OCMW, waarbij alle sociale werkers aanwezig zijn. De OCMW s geven aan de procedure te kennen en wijzen op de goede resultaten. Ze zijn vragende partij om de toepassing periodiek te bespreken en samen te zoeken naar mogelijke verbeterpunten. - Huurders met huurdersachterstal kunnen met de medewerkers van de dienst verhuring een afbetalingsplan afspreken. Bij de opmaak van dit plan wordt rekening gehouden met de afbetalingsmogelijkheden van de huurder. Een afbetalingsplan en bijgevolg het vermijden van een uithuiszetting kan tijdens de hele procedure, tot en met het moment van de behandeling van het verzoekschrift door de vrederechter. VISITATIERAAD SHM PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE) PAGINA 20 VAN 44