Visitatierapport Gezellige Woningen, Bornem

Transcriptie

1 Visitatierapport Gezellige Woningen, Bornem Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 6 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Gezellige Woningen Bornem Datum rapport: 6 maart 2013 Datum visitatiegesprekken: 3 en 4 december 2012 Datum presentatie aan raad van bestuur: 1 februari 2013 Erkenningsnummer SHM: 1120 Contactgegevens SHM: Bleekstraat 9, 2880 BORNEM 03/ info@gez-won.be Directeur: Anja SCHOETERS Voorzitter: Jef DE CLERCQ Werkgebied: Bornem Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Gezellige Woningen van Bornem geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 2 VAN 33

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 3 VAN 33

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie-beoordeling van de SHM Gezellige Woningen Bornem De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 4 VAN 33

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 5 VAN 33

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Uitstekend OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 6 VAN 33

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Sociale Huisvestingsmaatschappij (SHM) Gezellige Woningen is opgericht in Haar doelstelling was het bouwen, aankopen, verbeteren, verkopen en verhuren van goedkope woningen en woonvertrekken. Momenteel bouwt en koopt de SHM alleen woningen voor huurders. In 1926 werden de eerste woningen gebouwd. Voor de Tweede Wereldoorlog werden ongeveer 110 woningen gebouwd. Na de Tweede Wereldoorlog werd de woningnood acuter. De oprichting van een industriepark zorgde voor een enorme woningvraag. Dit resulteerde in 1962 in de bouw van ongeveer 260 woningen in de wijk Tijpel-Koutermolenstraat. In 1975 nam de gemeente Bornem een in die tijd gedurfd initiatief met een groot, gemengd huisvestingsproject door het aansnijden van het gebied Grootheide-Brandheide-Branst. Dit project resulteerde in 100 huurwoningen en ongeveer 70 koopwoningen. In de periode werden drie herwaarderingsgebieden goedgekeurd door de overheid, met als doel de verkrotting aan te pakken. Bornem was zeer actief op het vlak van de herwaardering van de dorpskernen. Dit leidde tot ongeveer 100 woningen in Bornem centrum (project Mouterij) in de periode In de daaropvolgende periode was de SHM actief in de wijken Bolleshof, Driesstraat, St Margaretaplein. Vanaf 2007 werden nog ongeveer 25 woningen gerealiseerd. Het werkingsgebied van Gezellige woningen omvat de gemeente Bornem. De SHM telt 549 sociale huurwoningen (59% appartementen, 41% woningen). Kleine Landeigendommen Klein Brabant en Eigen Woningen Puurs zijn ook actief op het grondgebied, respectievelijk met 21 koopwoningen en 154 huurwoningen. Gezellige Woningen telt vijf personeelsleden: de directrice, twee administratief medewerkers (waarvan één met een tijdelijk contract) en twee technische medewerkers (waarvan één met een tijdelijk contract). De directrice werkt bij Gezellige Woningen sinds 1 januari Zij rapporteert direct aan de Raad van Bestuur. Er is geen directiecomité. Voor de boekhouding doet de SHM een beroep op een extern boekhoudkantoor. De centrale inkomhal van de vestiging dient als wachtruimte en als loket voor (kandidaat) huurders. De directrice evenals de voorzitter ontvangen ook (kandidaat)huurders, respectievelijk op afspraak en op spreekuur (vrijdagavond). Er zijn momenteel geen samenwerkingsverbanden met andere SHM s. Via het gemeentelijk toewijzingsreglement van de gemeente Bornem moet Gezellige Woningen in een deel van het patrimonium voorrang verlenen aan de kandidaat-huurder die: de laatste zes jaar drie jaar heeft gewoond in Bornem; mantelzorg verstrekt aan verwanten die in Bornem wonen; mantelzorg ontvangt van verwanten die in Bornem wonen. Daarnaast moet voorrang verleend worden aan de kandidaat-huurder van 65 jaar en meer (15% van het patrimonium) en aan personen met een verstandelijke beperking. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 7 VAN 33

8 3.2 Beschrijving omgeving De gemeente Bornem telde eind 2009 ongeveer huishoudens. Volgens de verwachting zal dit aantal toenemen met ongeveer 8% in % van de inwoners zijn tussen de 35 tot 64 jaar oud; 19% bevindt zich in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar; de andere zijn 65 plussers (ook 19%). Het werkloosheidspercentage bedraagt ongeveer 4,5%; ongeveer 0,19% van de inwoners ontvangt een leefloon. Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen per inwoner bedroeg ongeveer euro. Bornem telt ongeveer woongelegenheden. Hiervan bestaat: 43% uit gesloten bebouwing; 20% uit halfopen; 16% uit open bebouwing; 22% uit appartementen. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Bornem bedroeg in 2011 ongeveer euro. Dit wil zeggen dat er in 2011 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan opmerkelijk lager, namelijk op euro. De prijs voor m² bouwgrond is 213 euro/m²; er is een prijsstijging met 6,5% t.o.v In het werkgebied van Gezellige Woningen zijn er 7,7% sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen werkzaam op het grondgebied Bornem. In het werkgebied van de Gezellige Woningen zijn nog twee sociale huisvestingsmaatschappijen actief. Eigen Woning Puurs heeft 100 huurwoningen in Bornem; Kleine Landeigendom Mechelen biedt koopwoningen aan. Het bindend sociaal objectief (BSO) in zake bijkomende sociale huurwoningen voor Bornem werd bepaald op 62 woningen. De nulmeting op 31 december 2007 (de datum van de nulmeting) gaf 681 sociale huurwoningen aan. Van het objectief van 62 sociale huurwoningen zijn er op 31 december 2011 al 25 gerealiseerd, dus ongeveer 40%. Het sociaal objectief in zake bijkomende sociale koopwoningen voor Bornem bedraagt 64. Bij de nulmeting op 31 december 2011 werden 171 sociale koopwoningen geteld. Op 31 december 2011 (de datum van de voortgangstoets) waren er al 11 van 64 gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 3, waarvan nog geen enkele werd gerealiseerd op de datum van de voortgangstoets. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 8 VAN 33

9 4. PRESTATIES VAN SHM GEZELLIGE WONINGEN BORNEM 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed - De SHM breidde haar patrimonium gestaag uit in de periode : met een gemiddelde jaarlijkse toename van ongeveer 1 procent in verhouding tot haar patrimonium behoorde ze tot de 75 procent meest productieve maatschappijen uit de sector. Met betrekking tot het aantal geprogrammeerde en aangemelde (aangekondigde) huurwoningen bevindt Gezellige Woningen zich bij de 25 procent meest productieve maatschappijen. De SHM zoekt op een inventieve manier naar groeimogelijkheden, die schaars zijn in Bornem. Ze gaat in op kansen die de gemeente aanbiedt. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteer voor deze doelstelling. - De SHM realiseerde een gemiddeld jaarlijks groeiritme van ongeveer 1 procent in verhouding tot haar patrimonium. De aangroei is volledig toe te schrijven aan de realisatie van 24 sociale huurwoningen in Ook voor de nabije toekomst staan voldoende projecten op stapel: 18 nieuwe sociale woningen zijn al opgenomen in een uitvoeringsprogramma en de SHM meldde ook 85 nieuwe sociale woningen aan. - Er is niet veel direct bebouwbare grond beschikbaar in Bornem. De SHM bouwt vooral inbreidingsgericht via vervangingsbouw: bestaande panden worden gesloopt, inclusief die van haar patrimonium. Na de sloop worden op hetzelfde perceel meer (voornamelijk appartementen) en kwalitatief betere woningen gebouwd. Bij het project Tijpel III bijvoorbeeld worden 8 bejaardenwoningen vervangen door 16 appartementen en 2 eengezinswoningen. - De SHM maakt ook goed gebruik van haar goede contacten met de gemeente en het OCMW om haar patrimonium te vergroten. Gezellige Woningen kocht een perceel grond van het OCMW waarop ze 36 appartementen en 14 woningen zal bouwen (project Bremwijk). Het OCMW vraagt in ruil dat ze een 8-tal wooneenheden zelf mag toewijzen (via een specifiek gemeentelijk toewijzingsreglement). De gemeente speelde een belangrijke rol bij de uitbreiding van het patrimonium van de SHM: ze kocht verkrotte panden op en gaf de grond zonder een financiële vergoeding aan de SHM. Recent gaf de gemeente nog een perceel (met parking) aan Gezellige Woningen, waarop de SHM appartementen bouwde (met behoud van de parking voor de gemeente, dit op haar vraag). - Alle actoren stellen dat het BSO (62 bijkomende sociale huurwoningen) zeker gehaald wordt en zelfs tegen De voortgang van het objectief geeft aan dat er al 25 woningen gerealiseerd zijn. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen NIET VAN TOEPASSING OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt NIET VAN TOEPASSING PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 9 VAN 33

10 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed - De visitatiecommissie vindt dat Gezellige Woningen op deze operationele doelstelling goed scoort, omdat ze, al hoewel ze over geen grondreserves meer beschikt, creatief op zoek gaat naar alternatieven. Ook de direct bebouwbare grondreserve in de gemeente zelf is zeer beperkt. De SHM maakt vooral gebruik van vervangingsbouw om na sloop op hetzelfde perceel meer wooneenheden te realiseren. Ze koopt ook heel bewust panden op, die aansluiten bij panden die ze al in bezit heeft om op die manier een rendabel nieuw (vaak inbreidingsgericht) project te realiseren. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM op korte en middellange termijn haar patrimonium zo zal kunnen uitbreiden. - De SHM heeft geen grondreserve meer. Ze beschikt wel over een aantal panden, waarop ze in functie van strategische aankopen van panden kan bouwen. In de Nieuwe Kouterstraat bijvoorbeeld wordt onderhandeld om de aanliggende panden te kopen met het oog op een nieuw (inbreidingsgericht) project. In afwachting van de realisatie wordt de aangekochte woning met minimale investeringen verhuurbaar gemaakt. - Qua woonuitbreidingsgebieden is Bornem beperkt in het noorden door de Schelde en het omliggende natuurgebied. De uitbreidingsgebieden zijn bijna volledig ingevuld of gecompenseerd (bijvoorbeeld natuurcompensatie): amper 5% kan nog ingevuld worden. Bovendien gaat het vaak over niet-rendabele percelen (bijvoorbeeld vischalets) of moeilijk ontsluitbare percelen. De groeikansen voor de SHM in Bornem lijken voor de visitatiecommissie op lange termijn dus beperkt te zijn. De gemeente gaf weliswaar te kennen dat er bijkomende gronden kunnen beschikbaar worden gesteld voor sociale huisvesting door een herziening van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. De visitatiecommissie heeft geen verdere informatie verkregen om de groeikansen voor de SHM in het kader van deze mogelijke ruimtelijke herschikking te kunnen evalueren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan dit groeipotentieel zelf actief op te vragen bij de gemeente. Op die manier kan de SHM hiermee rekening houden bij haar lange termijn verwervingsvisie en kan ze in functie daarvan eventueel andere uitbreidingskansen exploreren (bijvoorbeeld de uitbreiding van haar werkterrein). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed - De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling, omdat zij wachtlijsten analyseert bij het uittekenen van projecten en woningen voor specifieke doelgroepen bouwt. - Gezellige Woningen analyseert jaarlijks de wachtlijsten met kandidaat-huurders en houdt bij nieuwe projecten rekening met de uit de wachtlijsten gedetecteerde behoeften. De SHM gebruikt de wachtlijsten dus als beleidsinstrument. De SHM komt projectmatig tegemoet aan noden voor bijzondere doelgroepen. Ze werkt hiervoor samen met een aantal actoren zoals het OCMW en welzijnsorganisaties. - Ongeveer 50 procent van de kandidaat-huurders betreft alleenstaanden. Bij nieuwe projecten bouwt de SHM 2-slaapkamer appartementen om aan deze behoefte te voldoen. Gezellige Woningen bouwt in een project niet alleen tweeslaapkamer appartementen maar voorziet in functie van de wachtlijstanalyse ook appartementen met 3 of 4 slaapkamers. Projectmatig zet de SHM in op een aanbod voor bijzondere doelgroepen. Concreet heeft Gezellige Woningen twee gelijkvloerse appartementen gebouwd voor mensen met een beperking (project Chirolokaal Branst ). De SHM werkt hiervoor samen met VZW De Steiger en het OCMW. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 10 VAN 33

11 Overigens vond de SHM voor dit project bijkomende financiering bij de provincie Antwerpen. De SHM heeft zelf geen analyse gemaakt van de behoeften voor bijzondere doelgroepen. - Wel heeft Gezellige Woningen bijgedragen aan de totstandkoming van een lokaal toewijzingsreglement waarin een doelgroepenplan is opgenomen. Zoals normaal is, nam de gemeente de regie in handen bij de opmaak van het doelgroepenplan en bij de totstandkoming van het gemeentelijk toewijzingsreglement. De visitatiecommissie heeft geen indicaties gekregen dat de SHM hierin een grote of actieve rol heeft gespeeld. Het toewijzingsreglement is nog maar een jaar geldig waardoor het te vroeg is voor een evaluatie van dit plan. Via dit gemeentelijke toewijzingsreglement wordt voorrang gegeven aan: Personen die een lokale binding kunnen aantonen met Bornem (minimum bewoningsduur); Senioren (15%); Personen die mantelzorg krijgen; Personen die mantelzorg geven; Personen met een verstandelijke beperking. - De visitatiecommissie wijst de SHM erop dat gezinnen met 5 kinderen zich niet kunnen inschrijven: er is geen enkele woning beschikbaar met voldoende slaapkamers. Deze kandidaten (die dus niet op de wachtlijst terug te vinden zijn) worden doorverwezen naar eigen Woning Puurs. De visitatiecommissie duidt erop dat een SHM een kandidaat-huurder moet inschrijven, ook als de SHM op dat ogenblik geen woning bezit die voldoet aan de behoeften van de kandidaat-huurder. Gezellige Woningen heeft ondertussen een register voor kandidaat-families met meer dan 6 gezinsleden geopend. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De SHM draagt op een goede manier bij tot de beschikbaarheid van woningen in haar werkgebied. Omdat gronden schaars zijn in Bornem zet Gezellige Woningen in nauwe samenwerking met de gemeente vooral in op inbreidingsgerichte vervangingsbouw om het sociaal woonaanbod te verruimen. Daarbij doet de SHM ook inspanningen om een deel van haar patrimonium af te stemmen op bijzondere doelgroepen. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 11 VAN 33

12 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De visitatiecommissie geeft voor deze operationele doelstelling een goede beoordeling omdat er vanuit de raad van bestuur een duidelijk visie bestaat om de kwaliteit van het patrimonium te verbeteren en/of te handhaven. - Vanuit de raad van bestuur bestaat een duidelijke visie om de kwaliteit van het patrimonium te verbeteren en/of te handhaven, evenwel zonder dat deze visie of strategie is uitgeschreven. - De SHM is op de hoogte van de geldende (kwaliteits)-normen (bv. toegankelijkheid, ERP2020, C2008 van de VMSW) en probeert die correct en tijdig te implementeren. - Aangezien de SHM op het vlak van de normen intern niet over de nodige technische expertise beschikt, behoort de invoering ervan bij renovatie of vervangbouw tot de verantwoordelijkheid van de ontwerpers. Er wordt hiervoor ook nauw samengewerkt met de sectorarchitect van de VMSW. - De strategie van de SHM bestaat er in om een woning heel grondig aan te pakken wanneer die vrijkomt en dit noodzakelijk is. Van deze aanpak wordt afgeweken indien een globale aanpak (bv. op wijkniveau) efficiënter is. - De SHM heeft een goed zicht op de kwaliteit van haar eigen patrimonium. De kwaliteit van haar patrimonium werd in kaart gebracht door een student bouwkunde en wordt regelmatig geactualiseerd. De SHM koppelt hieraan de nodige acties op het vlak van het groot onderhoud en renovatie (o.a. op basis van prioriteiten Onderhoudsplanning ). De planning is dus gebaseerd op de concrete onderhouds- en renovatienoden van de wooneenheden. Zowel woonactoren als bewoners vinden dat de kwaliteit van de woningen goed is. De tevredenheid over het recente patrimonium en het gerenoveerde patrimonium lag hoger dan over het oude patrimonium, leerde navraag bij de bewoners. - De kostprijs van een groot onderhoud of renovatie wordt goed ingeschat en maakt deel uit van de elementen die worden gebruikt tijdens het beslissingsproces. De financiële planning wordt steeds in lijn gebracht met de onderhouds- en renovatieplanning al is de tijdshorizon van beide nog niet volledig afgestemd op elkaar. Deze van de onderhouds- en de renovatieplanning loopt maar tot 2015 terwijl de financiële planning de periode tem 2020 beschouwt. - Indien dit efficiënter is, verkiest de SHM woningen niet meer te renoveren maar af te breken en te vervangen door nieuwe woningen. Als voorbeeld de 22 woongelegenheden (Brevenstraat) voor bejaarden die niet meer aan de huidige normen beantwoorden, worden niet gerenoveerd omdat dit te duur is en ze worden evenmin verkocht (tenzij dit natuurlijk kadert in het kooprecht van de zittende huurder). De SHM verkiest om deze woningen af te breken en te vervangen in Daarbij wordt ook verdicht waardoor op dezelfde grond meer woningen kunnen gerealiseerd worden. - De SHM scoort nu reeds vrij hoog voor de ERP2020-normen en is quasi zeker dat ze tegen % zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma s). Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet de helft van het patrimonium aan alle ERP2020- normen. Alle woningen beschikken al over de vereiste dubbele beglazing, twee derde over de nodige dakisolatie en drie kwart van de woningen over PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 12 VAN 33

13 een energiezuinige verwarmingsinstallatie. De SHM scoort voor de ERP-normen telkens bij of bijna bij de 50% beste SHM en wat betreft dubbelbeglazing zelfs bij de 10% beste SHM s. - De visitatiecommissie raadt aan dat de SHM de visie en strategie m.b.t. de kwaliteitsborging van het patrimonium uitschrijft en aanvult met meetbare doelstellingen en vervolgens laat valideren door de raad van bestuur. Dit laat immers een meer planmatige aanpak toe waarbij de realisaties kunnen afgemeten worden t.o.v. de doelstellingen OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: Goed De visitatiecommissie beoordeelt de SHM goed op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid o.a. omdat de SHM ter zake reeds een aantal, weliswaar beperkte, maatregelen neemt. - De raad van bestuur is er zich bewust van dat de normen inzake milieuvriendelijkheid in de toekomst steeds strenger zullen worden en wil hierop inspelen. De kostprijs van milieumaatregelen wordt naar voor geschoven als een obstakel omdat de SHM er nog geen voordeel uit haalt. De SHM neemt wel diverse maatregelen, zoals: o regenpompen worden gebruikt voor toiletspoeling; o groendaken worden aangelegd op de garages en op appartementsgebouwen, in samenwerking met de gemeente (verplichting vanwege de gemeente); o bij onderhoud door externe firma s wordt gevraagd om ecologische producten te gebruiken; o informatie verstrekken aan huurders over milieubesparende maatregelen (bv. op een o recente woonbeurs); er is ook een nauwe samenwerking met de duurzaamheidsambtenaar van de gemeente Bornem, waarbij er overleg wordt bij projectoproepen of de huisvestingsmaatschappij in aanmerking komt voor projecten of voor premies. - De SHM legde tijdens de visitatie een 10-tal vrij recente energieprestatiecertificaten (EPC) voor. Deze woongelegenheden presteren vrij goed (in de nabijheid van de groene zone ). De SHM houdt op een overzichtelijke manier de EPC-scores van het reeds onderzochte patrimonium bij (ongeveer 20%), waaruit algemeen een vrij goede score van het patrimonium bleek. - De gemeente heeft een duurzaamheidsambtenaar in dienst en verspreidt veel informatie over milieumaatregelen. Hier ligt een opportuniteit om de samenwerking tussen SHM en gemeente te intensifiëren. SHM kan bijkomende infosessies organiseren voor zijn huurders over o.a. Energiescans. Zo kunnen huurders zelf hun energieverbruik verminderen. - De visitatiecommissie raadt aan dat de SHM op termijn een geïntegreerde visie en strategie ontwikkelt m.b.t. energiemaatregelen en milieuvriendelijkheid en deze laat valideren door de raad van bestuur. Dit zal toelaten te anticiperen op de alsmaar strenger wordende milieunormen en op termijn komt dit zowel het milieu als de huurder ten goede (in de vorm van een lagere of onder controle gehouden energierekening). OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie geeft de SHM de score goed op het vlak van aanpasbaar bouwen. De Raad van Bestuur en de gemeente Bornem hebben aandacht voor aanpasbaar bouwen in functie van de wachtlijsten. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 13 VAN 33

14 - De SHM heeft sinds 2008 enkele aanpasbare woningen gerealiseerd, met name in de wijk Tijpel III, waar 8 aanpasbare woningen zich bevinden op het gelijkvloers. Ook op de Driesstraat 51 is er een gelijkvloers appartement aanpasbaar gebouwd voor een gehandicapt koppel. In 2014 zijn 2 aanpasbare woningen gepland in de wijk Branst chirolokaal. De SHM bouwt 18 woningen geschikt voor bejaarden (bv. bredere deuren, aangepast toilet, - zie gelijkvloerse appartementen in de Bremwijk). - De SHM is zich duidelijk bewust van de diverse normen (C2008 van de VMSW, de toegankelijkheid van publieke gebouwen) en bij renovaties en nieuwbouw wordt hiermee terdege rekening gehouden. Aangezien de SHM op het vlak van de normen niet over de nodige interne expertise beschikt, behoort dit tot de verantwoordelijkheid van de ontwerpers aan wie bovenvermelde normen dus doorgegeven worden. - Met een paar huurders met specifieke noden werd overeengekomen om de kosten van aangepast wonen te delen tussen de 2 partijen. Er kan onderzocht worden of de betrokken huurder een subsidie kan bekomen van het VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap) voor de aanpassing van de woning. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De SHM heeft een duidelijke visie op het behoud en verbetering van de kwaliteit van haar patrimonium. De visitatiecommissie beveelt aan deze visie en strategie uit te schrijven en door de raad van bestuur te laten valideren. Hetzelfde geldt eveneens voor de visie en strategie m.b.t. aanpasbaar bouwen en m.b.t. milieuvriendelijkheid. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 14 VAN 33

15 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Gezellige Woningen prijsbewust bouwt, daar ze de rentabiliteit van elk project bewaakt en erop toeziet dat zij de prijsplafonds niet overschrijdt. - Voor deze doelstelling bevatte de prestatiedatabank nog geen gegevens op het ogenblik van de visitatie, wat het moeilijk maakt om hierover een oordeel te vellen. De SHM gaf voorbeelden, die aantonen dat ze de nodige inspanningen doet om de bouwkostprijs te beheersen en te drukken. Ze zoekt naar bijkomende mogelijkheden, als dit een gunstig gevolg heeft op de kostprijs én op de kwaliteit van de uitvoering. - De SHM bouwt inbreidingsgericht en kleinschalig, wat ten opzichte van grootschalige projecten de gemiddelde kostprijs per wooneenheid verhoogt. De SHM bewaakt de rendabiliteit van elk project door binnen de stedenbouwkundige normen zoveel mogelijk eenheden te bouwen op het betreffend perceel. Door niet te kiezen voor hoogbouw mijdt de SHM de kosten voor de installatie van liften. Deze keuze heeft bovendien ook een gunstig effect op de onderhoudskosten voor de huurder. - De Gezellige Woningen heeft er aandacht voor om per project het maximum prijsplafonds niet te overstijgen zonder aan kwaliteit in te boeten. Tot en met de prijsramingen lukt dat ook, volgens de SHM door onder meer (binnen de stedenbouwkundige normen) zoveel mogelijk eenheden te bouwen op een perceel. Als de prijs van een project in de afwerkingsfase toch boven de geschatte prijs dreigt te raken, worden bepaalde niet noodzakelijke werken geschrapt (zoals het plaatsen van een buitenkraantje). De SHM besliste om een aanbesteed project (project Droogveldstraat aanbesteed in 2011) niet te gunnen omdat de prijs veel hoger (ongeveer 20 procent) was dan de geraamde prijs bij aanbesteding. In plaats van te gunnen besliste de SHM om dit project samen met een ander project (in de Kouterveldweg) aan te besteden (in 2012). De kosten drukken door meerdere projecten tegelijk aan te besteden in één lot is een lovenswaardig initiatief. De visitatiecommissie pleit ervoor dat de SHM een kader of een beslissingsboom zou uitwerken voor bouwkosten besparende acties. In dit concreet geval leidde het samen aanbesteden tot lagere bouwkosten. De visitatiecommissie is van mening dat in bulk aanbesteden niet altijd tot lagere bouwkosten leidt. Veel hangt af van de concrete situatie en de marktpositie: de markt van grote aannemers kan voor bepaalde werken bijvoorbeeld eerder klein zijn waardoor het opsplitsen van een opdracht net wel tot scherpere prijzen kan leiden. Het is de verantwoordelijkheid van de SHM om voor elke situatie de beste keuze te maken. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De SHM doet permanente inspanningen om de kostprijs voor de aan de huurder aan te rekenen kosten en lasten zo laag mogelijk te houden. Dit beleid vangt aan in de beslissingsboom van nieuwbouwprojecten: de SHM kiest bewust niet voor hoogbouw en mijdt op die manier onderhoudskosten voor liften. De SHM heeft een beperkte eigen regie die ze in tijden van nood tijdelijk uitbreidt. Ook dit is een beleidskeuze die kosten beheerstin het voordeel van de huurders. Daarnaast evalueert ze de kosten en de kwaliteitsuitvoering van het uitbestede onderhoud. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 15 VAN 33

16 - De gemiddelde huurlast bedroeg ongeveer 116 euro in Deze huurlasten zijn eerder laag te noemen, ondanks het feit dat de SHM een patrimonium heeft dat voor ongeveer 60 procent uit appartementen bestaat: aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, ). - De SHM heeft zo laag mogelijke huurlasten voor ogen voor haar huurders. Ze hanteert een bewuste beleidskeuze door niet te opteren voor hoogbouw: op die manier mijdt de SHM namelijk om onderhoudskosten voor liften te moeten doorrekenen aan de huurders. - De SHM heeft één onderhoudsman in dienst. In drukke periodes is dit onvoldoende en doet de SHM een beroep op een interim medewerker zodat de wachttijd voor bewoners wordt beperkt. Deze werkwijze is kostenbesparend omdat enkel in drukke periodes bijkomend personeel moet worden betaald. De visitatiecommissie vindt dit een effectief en prijsbewust initiatief. - De SHM maakt op basis van aanbestedingen gebruik van externe bedrijven voor het onderhoud en het onderhoud van liften, van brandblussers en van de centrale verwarming. Deze contracten worden regelmatig geëvalueerd en opnieuw uitgeschreven om de concurrentie maximaal te laten spelen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prijzen kan afdwingen door zich frequent te beroepen op de mededinging. De onderhoudsman controleert via steekproeven of de uitbestede onderhoudswerken goed zijn uitgevoerd. De SHM volgt de kwaliteit van de uitbestede uitgevoerde werken dus op en onderneemt actie als de uitvoering of de service te wensen overlaten. Deze aanpak rendeert blijkbaar want de huurders zijn niet alleen zeer tevreden over het onderhoud in eigen regie maar ook over de kwaliteit en de service van de uitbestede onderhoudswerken. De onderhoudsman houdt ook toezicht op de betaling van de facturen van de extern uitgevoerde werken. - De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM probeert de poetskosten in de gemeenschappelijke delen van appartementen te beperken: de SHM raadt de huurders aan zelf te poetsen en wijst hen op de dure poetskosten van reinigingsbedrijven, die moeten in de huurlasten. Huurders die aanvankelijk niet geneigd zijn zelf te poetsen veranderen soms van mening nadat de SHM hen de prijsoffertes opstuurt. Zij beslissen dan om zelf de handen uit de mouwen te steken. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM een prijsbewust bouw- en verhuurbeleid hanteert. De keuze voor inbreidingsgerichte en vaak kleinschalige projecten maakt het niet gemakkelijk om binnen de subsidiabele prijsplafonds te blijven. De SHM slaagt hierin door te zorgen voor een zo groot mogelijke bouwdichtheid (binnen de stedenbouwkundige normen). De visitatiecommissie beveelt de SHM wel aan om een kader (of een beslissingsboom) uit te werken voor bouwkosten besparende acties: de eenmalige praktijk van het gezamenlijk aanbesteden van meerdere projecten zou in de toekomst in een beleidskader of een beslissingsboom moeten ingebed worden. De visitatiecommissie is ook van oordeel dat de SHM voldoende inspanningen levert om de huurlasten tot een minimum te beperken. Ze beperkt de kosten van het onderhoud in eigen regie door een minimale permanente personeelsbezetting te koppelen aan tijdelijke arbeid indien nodig. Ze evalueert niet alleen de kwaliteit van de door externe uitgevoerde werken maar volgt ook de geleverde service en de kosten op. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 16 VAN 33

17 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de huurdersachterstalprocedure effectief is maar niet efficiënt. Het sociaal belang van de huurder wordt onvoldoende gegarandeerd. - In 2011 bedroeg de huurdersachterstal 1,04% van het totaal aan huurders gefactureerde bedrag. De maatschappij behoort daarmee bij de 20 beste SHM s in Vlaanderen. De maatschappij volgt zeer strikt de huurdersachterstallen op; rond de 20ste van de maand is er reeds een nazicht van de te laat betaalde huur voor die maand. Conform de in voege zijnde wetgeving, worden huurders met jaarinkomen lager dan verwezen naar het OCMW en de maatschappij geeft de gegevens van deze huurders ook door aan het OCMW. - De huurders die rond de 20ste van de maand de volledige lopende maand achterstal hebben, krijgen een schrijven waarin hen meteen 10% boete wordt opgelegd. De raad van bestuur beslist op de eerstvolgende vergadering of de 10% boete behouden blijft of niet. Soms is er telefonisch contact met de huurders in deze fase. Voor huurders met blijvende achterstal (3 maand of meer) beslist de raad van bestuur of het nog zinvol is het OCMW in te schakelen, of naar het vredegerecht te gaan voor minnelijke schikking of een combinatie hiervan. De keuze voor de laatste optie wordt gemaakt in functie van volgende criteria: huurders die in het verleden een afbetalingsplan voorstelden of die in laatste instantie toch opdagen voor verzoening voor het vredegerecht en zo hun huurdersachterstal vereffenen. Ook huurders die de afbetalingsplannen niet nakomen, krijgen een schrijven van de maatschappij of het vredegerecht met bovenop het openstaand saldo,10% boete. Dit beschouwt de maatschappij als een extra stok achter de deur om huurders aan te zetten sneller hun achterstal te betalen. - De directrice neemt soms het initiatief om op huisbezoek te gaan, maar beslist zelf in welke gevallen. Er zijn geen duidelijke criterium waarom deze wel bij de ene huurder plaatshebben en niet bij de andere. - De welzijnsactoren menen dat de huurdersachterstalprocedure te strikt wordt toegepast; het OCMW zou weinig ruimte krijgen om preventief en proactief op te treden, hierdoor zou de stap naar de Sociale Dienst van het OCMW bemoeilijkt worden voor de huurders. - De raad van bestuur beslist in de helft van de gevallen (huurders met minder dan inkomen)om de boete te schrappen en een afbetalingsplan op te stellen. Volgens het OCMW stapt de maatschappij ook snel naar de vrederechter (reeds bij de tweede huurdersachterstal) en voor de meeste dossiers bovendien nog direct ten gronde (dus niet eerst een oproeping in verzoening). De procedure is effectief, daar er weinig huurdersachterstal is, maar niet efficiënt. Het is niet duidelijk is op welke criteria sommige beslissingen gebaseerd worden; ook het belang van de huurders wordt onvoldoende op een sociale wijze gegarandeerd. Zo zou proactief overleg met de huurders kunnen plaatsvinden. Het OCMW zou ingeschakeld kunnen worden om de dossiers met hen te bespreken op structurele wijze alvorens beslissingen te nemen. - Uit het jaarrapport 2011 blijkt dat11 dossiers ten gronde bij het vredegerecht in behandeling zijn, 3 uithuiszettingen hebben plaatsgehad en voor 4 huurders een minnelijke schikking is bereikt. De huisbezoeken worden waar mogelijk nog door het OCMW gedaan in functie van beschikbare tijd. Indien de huurder werd uitgezet, kan het OCMW enkel hulp aanbieden door te verwijzen naar andere hulpverleners. Zij zijn vragende partij om ook voor de huurders met inkomsten boven de verwittigd te worden. Zij suggereren dat een eigen maatschappelijk assistent, zelfs halftijds, een meerwaarde zou betekenen, daar vanuit de organisatie zelf zou kunnen proactief opgetreden worden. Ook de visitatiecommissie is van PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 17 VAN 33

18 mening dat de procedure huurdersachterstal efficiënter en socialer zou verlopen indien er systematisch huisbezoeken worden voorzien bij het vaststellen van een huurdersachterstand. - De welzijnsactoren stellen zich vragen bij het feit dat sommige bestuurders persoonlijk contact opnemen met huurders in verband met huurdersachterstal. De visitatiecommissie beaamt dat dit weinig professioneel (scheiding beleid en operationele werking)is en ook deontologisch kan beschouwd worden als een inbreuk op de privacy van de huurders. Gezellige woningen heeft ondertussen een deontologische code voor bestuurders en een huishoudelijk reglement opgesteld. Hierin is de taakverdeling van de bestuursleden en de geheimhoudingsplicht opgenomen. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed - De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij de weinige leefbaarheidsproblemen die er zijn goed voorkomt en aanpakt. De leefbaarheidsproblematiek draait rond kattenoverlast en burenruzies. De directeur van de SHM doet soms een huisbezoek bij leefbaarheidsproblemen, maar werkt voornamelijk samen met het OCMW. Zo vermeldt het jaarverslag een overleg tussen Gezellige Woningen en het OCMW in verband met een huurder die gecolloqueerd werd en die het niet zo nauw nam met het nachtlawaai. Ze slaagden er in om de huurder te overtuigen om te verhuizen, waardoor de rust terugkeerde. - De huurders bevestigden dat er weinig leefbaarheidsproblemen zijn. De welzijnsactoren meldden dat de suggesties van het OCMW m.b.t. de aanpak van leefbaarheidsproblemen niet altijd gevolgd worden door de raad van bestuur; de indruk leeft bij deze actoren dat de belangen van de huurder ondergeschikt zijn aan het behoud van de kwaliteit van het patrimonium en de financiële leefbaarheid van de SHM. - De maatschappij streeft ook naar sociale vermenging. Uit gesprekken met de leden van de raad van bestuur en de lokale beleidsverantwoordelijken is gebleken dat in de toekomst meer kleinschaliger projecten de voorkeur zullen krijgen met een mix van diverse types slaapkamers (1, 2, 3 slaapkamers). Dit zal volgens de SHM de leefbaarheid ten goede komen. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De visitatiecommissie stelt vast dat er nog geen structurele initiatieven zijn om bewonersgroepen bij de huurprojecten en bij wijkbeheer te betrekken. Wel heeft de maatschappij in het verleden al inspanningen gedaan om dit op gang te trekken. Zo is het project Seniorenambassadeur, opgezet met de steun van de Provincie Antwerpen, een goed initiatief; er kwamen naar aanleiding van dit initiatief vragen om infosessies te organiseren over het veranderen van energieleverancier en ook over rechten en plichten van de huurders. Hier werd (voorlopig) door de SHM geen gevolg aan gegeven. Dit zou nochtans een startpunt kunnen zijn om jaarlijks een bijeenkomst per wijk te organiseren waar bijvoorbeeld deze topics kunnen worden uitgeklaard. - Ten slotte overlegde Gezellige Woningen met huurders die tijdelijk hun woning dienden te verlaten voor ingrijpende renovatie. Huurders kregen de gelegenheid om ofwel te muteren naar een woongelegenheid die aan de rationele bezetting voldoet, of die tijdelijk in hetzelfde type woning willen blijven wonen als de gerenoveerde woningen. Sommige huurders verhuisden tijdelijk bij derden. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 18 VAN 33

19 De visitatiecommissie is van oordeel dat voldoende huisvestingsondersteuning aan bewoners wordt gegeven. Zij doet dit in overleg met het OCMW van Bornem. Ook via de onderhoudsman van de maatschappij zelf wordt er huisvestingsondersteuning gegeven. - De ondersteuning van bewoners wordt in essentie door het OCMW van Bornem opgenomen. Er is een structureel overleg met het OCMW. Er is regelmatig overleg rond individuele probleemdossiers. - Ook biedt het OCMW (samen met de SHM) ondersteuning bij opmaak van de dossiers van kandidaat-huurders evenals bij de huurwaarborg. Soms neemt het ook een deel van de huurdersachterstal op zich. Uit de huurdersachterstalprocedure van de SHM blijkt echter dat het OCMW reeds bij de eerste aanmaning verwittigd wordt, maar bij huurders met inkomen boven de euro, slechts na de uitspraak van de vrederechter. De visitatiecommissie vindt het opmerkenswaardig dat de bestaande overlegmomenten met het OCMW dergelijke zaken niet opvangen. De maatschappij roept in dat de wetgeving in zake huurdersachterstal bij inkomens met meer dan euro niet toelaat het OCMW te raadplegen. - De sociale huisvestingsmaatschappij zorgt dat nieuwe huurders van de onderhoudsman van Gezellige Woningen uitleg krijgen over het gebruik van thermostaat en dergelijke; in het kader van huisvestingsondersteuning bleek uit de gesprekken met sommige huurders dat er nood is aan extra informatiesessies in het kader van de stijgende energiefactuur of bij het lanceren van een groepsaankoop van energie door de gemeente. Dit werd aangekaart met de leden van de Raad van Bestuur en de directrice, die verklaarden dat daar rekening zal mee gehouden worden in de toekomst. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De basis sociale begeleidingstaken van de sociale huisvestingsmaatschappij worden grotendeels opgenomen door het OCMW van Bornem. Hieromtrent is een structureel overleg tussen beide actoren. Zo worden leefbaarheidsproblemen en huisvestingsondersteuning als goed beoordeeld. Echter met betrekking tot de huurdersachterstalprocedure wordt het belang van de huurder niet altijd op een sociale wijze gegarandeerd. Zo zijn er te weinig individuele contacten met de huurders in de loop van de procedure en wordt de verzoeningsprocedure soms overgeslagen. De maatschappij betrekt huurdersgroepen onvoldoende bij wijkbeheer en huurprojecten. De visitatiecommissie stelt dat hier werk kan gemaakt worden van het organiseren van jaarlijkse bewonersbijeenkomsten; vragen van huurders naar meer collectieve informatie blijven nu zonder gevolg. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 19 VAN 33

20 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie meent dat de SHM goed scoort op het vlak van financiële leefbaarheid omwille van een combinatie van goede financiële ratio s en een doordachte financiële visie van bij de aanvang van elk project. - De SHM presteert volgens de gegevens van de prestatiedatabank op het vlak van de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin, de netto vrije cash flow marge en de netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering goed tot uitstekend: o de verbeterde liquiditeitsratio in enge zin is systematisch hoger dan de norm van o 1; de netto vrije cash flow marge bevindt zich tussen de norm goed van 70% en 85%; o de netto winstmarge uit gewone bedrijfsuitoefening is hoger dan 0. De SHM behoorde de laatste 5 jaar (laatste jaar 2011) bijna altijd tot de 25% best presterende SHM s. Ook de solvabiliteit ligt (met bijna 10%) in de lijn van de verwachtingen. - De raad van bestuur en de directie voeren duidelijk een voorzichtig financieel beleid. De eigen middelen worden zo min mogelijk ingezet. De SHM doet immers systematisch beroep op de NFS2- financiering voor de realisatie van haar bouwprojecten en blijft binnen de NFS2- normen. Woningen worden slechts sporadisch verkocht en dan nog enkel aan de zittende huurder in het kader van het kooprecht aan die zittende huurder. Ook oudere en dus te renoveren woningen worden niet verkocht zodat op dezelfde oppervlakte meer woningen kunnen gerealiseerd worden na afbraak (verdichting). De SHM zet niet in op de verkoop van woningen op haar financiële toestand te verbeteren. - Ter informatieve titel: de SHM heeft geen recht op de gewestelijke sociale correctie (GSC). - De SHM is zich bewust van het feit dat de eerste huurinkomsten van een nieuw huurproject niet volstaan om de leningslast van de SHM te dragen maar dat dit op lange termijn wel het geval is. De SHM heeft duidelijk een langetermijnvisie op dat vlak. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: uitstekend De SHM presteert op het vlak van de beheersing van haar kosten uitstekend. De personeelskosten, maar ook alle andere kosten, zijn bijna allemaal bij de 25% laagste van alle SHM s. - De visitatiecommissie heeft bewondering voor het feit dat het erg diverse takenpakket door een relatief laag aantal VTE wordt uitgevoerd zonder dat ingeboet wordt op de kwaliteit. - Structurele- en frictieleegstand worden zo beperkt mogelijk gehouden om zo weinig mogelijk huurinkomsten te derven. Aangezien de SHM een uithuurname aanwendt om de woning te renoveren of in orde te brengen, werd een efficiënt systeem van planning uitgewerkt waarbij een beroep wordt gedaan op een externe firma, die de volledige renovatie coördineert en strikte deadlines opgelegd kreeg. Daarbij wordt samengewerkt met de eigen regie. Voor het groenonderhoud werkt de SHM samen met een sociaal economiebedrijf. - De voorbeelden die op het vlak van kostenbesparing in de afgelopen jaren werden geïmplementeerd zijn talrijk: o een beperkt gedeelte van het kantoorgebouw wordt verhuurd; o iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak; PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 20 VAN 33

21 o de SHM aanvaardt in principe geen meerwerken op bouwwerven; o indien een zekere kritische massa niet bereikt wordt, dan besteedt de SHM de taak uit (bv. het voeren van de boekhouding); o indien bij een aanbesteding blijkt dat de NFS2-norm van de VMSW, voor de kostprijs van o bouwprojecten, overschreden wordt, wordt er niet toegewezen en wordt nagegaan hoe o de werf toch binnen de norm kan blijven. - De visitatiecommissie wil er op wijzen dat de grote aandacht voor de financiële leefbaarheid niet ten koste mag gaan van het sociaal beleid. Het Kaderbesluit Sociale Huur verplicht de SHM tot een aantal basisbegeleidingstaken (zie prestatieveld 4), die momenteel wel erg minimaal tot onvoldoende worden ingevuld. Zoals vermeld onder prestatieveld 4 beveelt de visitatiecommissie aan om meer tijd vrij te maken voor persoonlijke contacten met de huurders, zowel voor bewonerswerking, -ondersteuning als voor de opvolging van huurdersachterstallen. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. In% van alle inkomsten van huurders behoort de huurdersachterstal bij de 25% laagste van alle SHM s en dit in de voorbije 5 jaren (laatste jaar 2011). - Door de vrij strikte procedures voor huuropvolging vordert de SHM vrij snel meteen ten gronde bij de vrederechter. Er wordt in dit verband ook verwezen naar de aanbevelingen onder operationele doelstelling De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude maar merkt wel op dat de grenzen van deze bestrijding snel worden bereikt. In eerste instantie is het de politiek van de SHM om bij de melding van een mogelijk geval van sociale- of domiciliefraude na te gaan hoe de vork aan de steel zit en indien de huurder dit wenst - over te gaan tot regularisatie waar mogelijk. Het werkgebied en het aantal woningen van de SHM zijn beperkt en dus kent de SHM haar publiek vrij goed. Er wordt samengewerkt met het wijkteam van de politie om dergelijke fraude te bestrijden. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De visitatie oordeelt dat de SHM een goed financieel plan heeft en gebruikt. - Gezellige Woningen maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. In de praktijk probeert de SHM investeringen met de eigen middelen te vermijden en zoveel mogelijk beroep te doen op de NFS2-financering, waardoor de leningsuitgaven meer in lijn lopen met de huurinkomsten. - Bij elk investeringsproject maakt de directie simulaties van de impact van het project op de financiële draagkracht van de maatschappij. Deze simulaties vormen een belangrijk element PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 21 VAN 33

22 in de besluitvorming. De financiële planning wordt dus als een echt beleidsinstrument gebruikt. - De SHM is duidelijk op de hoogte van de gevolgen van de onderhouds- en renovatieplanning op haar financiële toestand. De tijdshorizon van de onderhouds- en renovatieplanning, 5 jaar, en van de financiële planning, 10 jaar, worden het best in overeenstemming gebracht. - De financiële planning geeft aan dat de financiële toestand van Gezellige Woningen positief blijft evolueren. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie oordeelt dat SHM goed scoort op deze operationele doelstelling omdat de SHM goed samenwerkt met alle lokale woonactoren om haar doelstellingen te bereiken en dit al geleid heeft tot concrete resultaten. - De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg. De SHM heeft, volgens de welzijnsactoren, ook een reële inbreng gehad bij het uitwerken van het doelgroepenplan bij het gemeentelijk toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen van de gemeente Bornem. Dit doelgroepenplan is opgesteld gebruikmakend van het Lokaal Sociaal Beleidsplan en in dit laatste plan werd bij de SWOT-analyse o.a. de volgende Opportuniteit vermeld: Projectmatige samenwerking sociale huisvestingsmaatschappijen en gemeente/ocmw. Omdat deze opportuniteit ook wordt gebruikt, vormt het ook een Sterkte. De nauwe samenwerking tussen gemeente, OCMW en SHM leidde al tot de realisatie van concrete woonprojecten en zorgt ervoor dat alle partijen op dezelfde lijn zitten (bv. project Bremwijk vervanging van 23 oude bejaardenwoningen door 36 appartementen en 14 woningen). De partijen maken daarbij ook gebruik van diverse mogelijkheden om projecten te realiseren, zoals voorkooprecht, erfpacht, onteigening. - De SHM denkt samen met de gemeente na over het ontplooien van koopactiviteiten onder welke vorm dan ook (fusie, samenwerking, enz. ). - De SHM is zeker bereid om te fuseren en/of samen te werken met andere woonactoren indien dit een toegevoegde waarde is voor het doelpubliek en zeker indien dit voor Bornem zou kunnen leiden tot een woonloket waarbij alle vormen van woonondersteuning worden geboden. Zowel de raad van bestuur, de directie als de lokale woonactoren geven aan dat de SHM deze bereidheid vertoont. - De SHM werkt niet samen met de SVK Optrek. Dit is eerder het gevolg van het feit dat de SVK slechts een viertal woningen heeft in Bornem, het werkgebied van de SHM. De hoge huurprijzen op de privéhuurmarkt laten volgens de SVK niet toe dat ze veel woningen in huur kan nemen. Hierover bevraagd blijkt dat de SHM even wel bereid is tot samenwerking met de SVK. - De SHM neemt ook deel aan het periodiek regio overleg met andere SHM s, er is het overleg met de lokale politie en de SHM zetelt ook in de Welzijnsraad. De SHM organiseert infosessies voor de sociale dienst van het OCMW m.b.t. de inschrijving van kandidaat-huurders. - Deze mate van samenwerking om het lokaal sociaal woonbeleid te realiseren op het terrein wordt door de visitatiecommissie als een goede praktijk beschouwd voor een landelijke gemeente. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 22 VAN 33

23 De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt omdat diverse procedures worden toegepast die het vier ogen -principe proberen te respecteren en dit binnen de context van een SHM met een minimale personeelsbezetting. - Gezellige woningen past een aantal essentiële uitgeschreven procedures, zoals huurdersachterstallen en het draaiboek secretariaat (een verzameling van summier uitgeschreven procedures, bv. inschrijven van een kandidaat-huurder, het materieel en voorraadbeheer, enz. ), goed toe. Door de kleinschaligheid van de SHM is functiescheiding moeilijk te realiseren. Toch slaagt de SHM erin om de kritische bedrijfsprocessen van voldoende controlemechanismen te voorzien. - Ook met het extern boekhoudkantoor zijn verschillende procedures afgesproken (zoals afboekingen oninvorderbare vorderingen, voorraadbeheer). Indien de SHM blijvend een beroep wenst te doen op een extern boekhoudkantoor dan raadt de visitatiecommissie aan om dit kantoor een beperkte rol te laten spelen in de interne controle (bv. detectie van onregelmatige verrichtingen met melding aan de voorzitter of een ander lid van de raad van bestuur). - Kort na de visitatiedagen heeft de raad van bestuur ook een huishoudelijk reglement en een deontologische code voor bestuurders en personeelsleden goedgekeurd, die een versterking van het interne controlesysteem zullen betekenen. Gezellige Woningen heeft reeds gevolg gegeven aan deze aanbeveling (zie OD 4.1). In een SHM met een beperkte personeelsbezetting waarin ook de leden van de raad van bestuur occasioneel een operationele rol opnemen om de personeelsleden te ontlasten, kan een deontologische code met een duidelijk taakomschrijving en een afbakening van de grenzen van wat een raadslid kan op zich nemen, een toegevoegde waarde vormen. - Om op middellange termijn nog vooruitgang te boeken op het vlak van interne controle stelt de visitatiecommissie voor om samen te werken met andere woonactoren (bv. via het regio overleg SHM s). Bestaande procedures bij andere SHM s kunnen, mits beperkte aanpassing en voldoende overleg met directie en medewerkers overgenomen worden. - De visitatiecommissie is op de hoogte van het feit dat de SHM momenteel geen woongelegenheden met 6 of meer slaapkamers in bezit heeft en dat ze geen plannen heeft om deze te bouwen. Ondertussen heeft de Sociale Huisvestingsmaatschappij een register geopend. Het is nu zaak van dit kenbaar te maken en hier ook rekening mee te houden in bouwplannen. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed In het algemeen ervaart de visitatiecommissie een grote bereidheid bij Gezellige Woningen tot leren en verbeteren en geeft ze een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling. Deze bereidheid wordt bevestigd door alle welzijnsactoren en de beleidsverantwoordelijken. - De SHM neemt deel aan het periodiek regio overleg met andere SHM s waar actuele thema s worden besproken (o.a. de problematiek van leefbaarheidsproblemen). - De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en up- to- date te houden. Er wordt o.a. systematisch deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW, Wonen Vlaanderen, enz.. (incl. voor de externe boekhouder). - Het bewijs dat de SHM de vastgoedmarkt van nabij volgt kan gevonden worden in het feit dat ze, samen met de gemeente, actief op zoek gaat naar de schaarse opportuniteiten om het patrimonium uit te breiden. - De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en directie als efficiënt en effectief. Er is ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel, toewijzing). De PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 23 VAN 33

24 visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittingen van de raad van bestuur. Deze zijn heel uitgebreid en bevatten telkens een volledige geschiedenis van het betreffende punt. - De visitatiecommissie is er zich bewust van de complexiteit van de materie en de omgeving waarmee een SHM geconfronteerd wordt. Bovendien is er een veelheid aan actoren en spelers actief op dit terrein. Een optimale ondersteuning van de SHM s in een steeds veranderende omgeving is een conditio sine qua non, zeker voor kleine SHM s met een beperkte personeelsbezetting. - Aandachtspunten voor de SHM ziet de visitatiecommissie nog in volgende zaken: de SHM beschouwt de klachtenprocedure nog niet als een beleidsinstrument ter dat tot een verbetering van de werking van de SHM kan leiden; de visitatiecommissie raadt de SHM aan om op termijn een website te ontwikkelen als een communicatie-instrument-al of niet in samenwerking met een andere SHM of woonactor (ten einde de kosten te beperken); er is geen visie en missie neergeschreven in verband met energiebeleid, sociaal beleid en personeelsbeleid; de opmaak van een reglement van inwendige orde en van een deontologische code zouden ook een aanleiding kunnen vormen om na te denken over de mogelijkheid om een directiecomité op te richten, die de Raad van Bestuur kan ontlasten van het nemen van meer operationeel gerichte beslissingen en zo ruimte maakt om na te denken over de visie en missie omtrent de hierboven aangehaalde domeinen. het personeelsevaluatiesysteem (evaluatie- en eventuele tussentijdse functioneringsgesprekken) is in de SHM ingeburgerd. Dit kan mogelijk nog verbeterd worden door het definiëren van (meetbare) doelstellingen. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: goed Op het vlak van interne werking en financiële leefbaarheid levert de SHM op vele vlakken goede prestaties. De SHM gebruikt het beschikbare instrumentarium, zoals het financieel plan en de onderhouds- en renovatieplanning, om haar kosten onder controle te houden en de financiële leefbaarheid te garanderen. Bij de SHM heerst ook een groot kostenbewustzijn. De visitatiecommissie heeft daarnaast ook een grote leer- en verbeteringsbereidheid gemerkt binnen de SHM en ziet op dit vlak nog diverse verbeterpunten waarop ze haar bereidheid kan toepassen. De samenwerking tussen OCMW, gemeente en SHM kan als een goede praktijk beschouwd worden in een landelijke gemeente omdat de 3 partijen samen werken rond woonbeleid en de samenwerking met het OCMW effectief op verschillende niveaus plaats vindt (structureel overleg over individuele problemen, samen projecten realiseren), de SHM als een echte partner beschouwd wordt door de gemeente (deelname aan adviesraden, overleg voor en tijdens de bouwprojecten). PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 24 VAN 33

25 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat de prestaties van Gezellige Woningen op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn, omdat er geen intern klachtenreglement is. Een website en ruimere avondopeningen zouden ook kunnen bijdragen tot een snellere en duidelijker informatie. - Al hoewel de Gezellige Woningen elke dag geopend is van 9u tot 12 u, en 2 x per maand s avonds, vinden sommige huurders deze frequentie te laag en vragen ze ruimere avondopeningen. - Huurders worden ontvangen in de hal; sommige huurders stelden dat zij het hier moeilijk mee hadden, omwille van de privacy. Na suggestie door de visitatiecommissie is ondertussen een apart bureau hiervoor voorzien. - De maatschappij heeft ook geen website. Nochtans kan dit bijdragen tot een betere bekendheid van de activiteiten van de maatschappij. - Er is geen echt intern klachtenreglement. Als een melding van een huurder binnenkomt, is niet duidelijk wanneer dit als een melding wordt behandeld en wanneer niet. Ook de personeelsleden schijnen dit onderscheid niet te kennen; betere objectieve informatie over deze klachtenprocedure zou kansen bieden voor de SHM o.a. om een structureel zicht te krijgen op de noden van de huurders en eventuele bijsturing van de dienstverlening. - Daarnaast stuurt de SHM naar aanleiding van een project aan huurders schriftelijke informatie over de voortgang van dit project. Deze informatie is in klare taal geschreven en betreft inlichtingen met betrekking tot inrichting en onderhoud van de woning en de toestellen, met tips en aanbevelingen. De huurders kregen ook bij het laatste project Kraanweg de kans om het project te bezoeken wat een goed initiatief is. Andere originele activiteiten worden op gezet, onder andere met de tent de boer op en seniorenambassadeur waarbij vrijwilligerswerk wordt gestimuleerd. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De gemeente en het OCMW zijn tevreden over de informatie die zij van de SHM krijgen. Zij worden vooraf op de hoogte gebracht van de actualisatie van de wachtlijsten zodat zij de kandidaat-huurders ondersteuning kunnen geven bij het verzamelen van de benodigde documenten voor hun huurdossier. Er vindt ook structureel overleg plaats met de gemeente en het OCMW zowel beleidsmatig (bouwprojecten) als over concrete dossiers (leefbaarheidsproblemen, huurdersachterstal). OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De maatschappij meet bij haar klanten de tevredenheid van de dienstverlening nog niet op structurele wijze. Er is wel een eenmalige tevredenheidsmeting geweest naar aanleiding van de dienstverlening door Cofelyservices (gasketels nazien, verwarming herstellen en eventueel vervangen). De callcenter van deze firma werd door huurders als slecht bevonden. Ook de lange wachttijden op een tussenkomst van dit bedrijf werd als negatief ervaren. Gezellige Woningen ging op basis van de resultaten van deze meting geen gesprek aan met de met de huurders, wat een gemiste kans lijkt. Daar en tegen heeft zij de maatschappij Cofelyservices aangesproken om maatregelen te nemen in verband met haar dienstverlening. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 25 VAN 33

26 Een aantal huurders zijn vragende partij voor een jaarlijks overlegmoment per wijk, om zowel deze problemen als de leefbaarheidsproblemen te kunnen bespreken. Dit jaarlijks overlegmoment is er (voorlopig nog) niet. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Hoewel de maatschappij aandacht heeft voor klantgerichtheid, is er nog werk aan de winkel voor dit prestatieveld. Immers, het opmaken van een goed klachtenreglement en een website kan bijdragen tot een snellere en duidelijker informatie naar de huurder toe. Ook tevredenheidsmetingen en jaarlijkse overlegmomenten met de huurders kunnen bijdragen tot een beter inzicht in de dienstverlening van de SHM en in wat hier beter kan. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 26 VAN 33

27 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Om de raad van bestuur toe te laten een strategie en visie uit te werken in zake een sociaal beleid, een personeelsbeleid, een beleid in zake energie en milieuvriendelijkheid, zou het dagelijkse bestuur kunnen toevertrouwd worden aan een directiecomité, dat meer kan samen komen dan een raad van bestuur. De Raad zou dan strategisch kunnen nadenken m.b.t. de geciteerde beleidsdomeinen. Deze kan dan ook een eventuele samenwerking met andere sociale huisvestingsmaatschappijen voor bereiden. 2. Neem de basisbegeleidingstaken op sociaal niveau beter en grondig op. Delegeer het sociale luik aan een personeelslid zodat de huurder op een persoonlijke benadering van zijn probleem kan rekenen onder andere bij de huurdersachterstalprocedure, via eventueel een huisbezoek. Als de sociale huisvestingsmaatschappij projecten start voor het betrekken van bewonersgroepen bij het wijkbeheer en huurprojecten en tevredenheidsmetingen organiseert, zal dit bij een goede opvolging, ook meer mankracht vereisen. 3. Verhoog de betrokkenheid van het personeel; dit kan op verschillende manieren. De visitatiecommissie suggereert om bijvoorbeeld de procedures samen met het personeel op te stellen en ze gezamenlijk te overlopen en uit te leggen; ook officiële overlegmomenten organiseren tussen directie en personeel zou hiertoe kunnen bijdragen. Als personeelsleden suggesties doen naar de interne werking, zou een feedback hierover de betrokkenheid kunnen verhogen. 4. Betrek de huurders bij de werking en het beheer van de wijk. Dit kan op verschillende manieren. Zo kan een jaarlijks structureel overleg met de huurders, per wijk hiertoe een middel zijn. Het is eveneens een middel om de tevredenheid te peilen. 5. Gestructureerde en objectieve informatie over klachten kan kansen bieden voor de SHM en de bewoners, om problemen van onderhoud van toestellen, maar ook sommige leefbaarheidsproblemen in een bepaalde wijk aan te pakken. Maak een duidelijk klachtenreglement, dat zowel intern als door de huurders goed is gekend. 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Gezellige Woningen realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht een vervroegde visitatie niet nodig. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 27 VAN 33

28 Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1. Huurdersachterstallen worden verhoogd door het opleggen van de huidige boeteclausule (art 6, type huurovereenkomst 10% boete bovenop de huurdersachterstal). Het lijkt de visitatiecommissie dat vanuit een sociaal oogpunt dit zou kunnen herbekeken worden en dient gekoppeld aan voorwaarden. In het kader van de sociale begeleidingstaken die opgelegd worden aan elke sociale huisvestingsmaatschappij, zou dit kunnen behelzen dat er systematisch huisbezoeken worden afgelegd, afbetalingsplannen wordt opgesteld en verzoeningsprocedures voor de vrederechter worden ingeleid alvorens direct te gronde te gaan. Het lijkt de visitatiecommissie dan ook dat de sociale huisvestingsmaatschappij dient aan te tonen dat deze middelen werden aangewend, alvorens de boeteclausule op te leggen. 2. Zorg dat de bouw van woningen aangepast aan de noden van alle doelgroepen afdwingbaar is, zodat grote gezinnen niet uit de boot vallen. 5.4 Goede praktijken bij de SHM De visitatiecommissie heeft volgende werkwijze aangetroffen die aantoonbaar resultaat hebben opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak zijn gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van de SHM s en andere woonactoren worden gebracht: 1. De samenwerking tussen SHM, gemeente en OCMW om sociale woonprojecten te realiseren kan als een voorbeeld voor andere actoren beschouwd worden. De manier waarop een veelheid van instrumenten (bv. voorkooprecht, erfpacht, overleg op diversie niveaus (ambtelijk en beleid) ingezet worden, draagt bij tot het sneller realiseren van nieuwe projecten. De SHM wordt als een echte gelijkwaardige partner beschouwd door de gemeente. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 28 VAN 33

29 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jef De Clercq (voorzitter) - Betty Waumans (vertegenwoordiger van het OCMW) - Norbert Borghmans (vertegenwoordiger van de private aandeelhouders) - Louis Suykens (vertegenwoordiger van de gemeente) - Monique De Ryck (vertegenwoordiger van de provincie) Medewerkers SHM - Kim Talboom, sociale dienst en onthaal - Gunther Verthongen, onderhoud en herstellingen van het patrimonium - Mevr. Van Hoeck, extern boekhoudkantoor Van Hoeck Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Cesar Smits (diensthoofd Ruimtelijke Ontwikkeling) Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Kris Peelman (verantwoordelijke sociale dienst OCMW) - Ann Hillaert (SVK Optrek vzw) Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 7 huurders aanwezig De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) - Luc De Boeck (burgemeester) - Leen Van Ranst (secretaris OCMW) - Monique De Ryck (provincieraadslid) PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 29 VAN 33

30 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 30 VAN 33

31 huisvestingsmaatschappijen. Zie ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie &param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdenfs2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 31 VAN 33

32 een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op ). SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. PRESTATIEBEOORDELING GEZELLIGE WONINGEN BORNEM PAGINA 32 VAN 33

33 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N