Visitatierapport Vitare Deinze

Transcriptie

1 Visitatierapport Vitare Deinze Visitatiegesprekken op 22 en 23 februari 2016 Definitief visitatierapport van 6 juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Vitare Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 februari 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: 27 april 2016 Datum eindrapport: 6 juni 2016 Erkenningsnummer SHM: 3413 Contactgegevens SHM: Achiel Van Eechautestraat 13/ Deinze info@vitare.be Directeur: Rudy Maes Voorzitter: Carl Van Den Eynde Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Kalmthout, Knokke-Heist, Leuven, Lochristi, Maaseik, Maasmechelen, Mechelen, Nazareth, Puurs, Ranst, Riemst, Rijkevorsel, Roeselare, Turnhout en Zulte Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Kalmthout, Knokke-Heist, Leuven, Maaseik, Maasmechelen, Mechelen, Menen, Meulebeke, Nazareth, Puurs, Ranst, Riemst, Rijkevorsel, Turnhout, Zulte en Zwevegem. Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Vitare geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 2 VAN 51

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING VITARE BESCHRIJVING OMGEVING VERLOOP VAN DE VISITATIEGESPREKKEN PRESTATIES VAN SHM VITARE PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: OVERZICHT SHM S EN SVK S IN HET ACTIETERREIN VAN VITARE BIJLAGE 3: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 3 VAN 51

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Vitare (standplaats Deinze), over de periode De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 4 VAN 51

5 dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 3 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 5 VAN 51

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Beoordeling voor koopactiviteiten Voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOON- OMGEVING Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig n.v.t. n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar PV 4 OD 4.1 SOCIAAL BELEID De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan n.v.t. n.v.t. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 6 VAN 51

7 PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Beoordeling voor huuractiviteiten Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Beoordeling voor koopactiviteiten Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. OD 5.4 OD 5.5 OD 5.6 OD 5.7 PV 6 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle De SHM is bereid tot verandering en verbetering KLANTVRIENDELIJKHEID Goed Goed Goed Goed VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 7 VAN 51

8 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving Vitare Geschiedenis en ambitie Vitare is de jongste huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen. Deze SHM is ontstaan uit NV Matexi Group (verder ook kortweg Matexi genoemd, die daarmee haar ervaring en kennis wil inzetten om sociale huur- en koopwoningen te bouwen. Ze werd opgericht in november Pas in maart 2013 erkende de Vlaamse regering de nv Vitare definitief als sociale huisvestingsmaatschappij. Op het moment van de visitatiegesprekken (februari 2016) was de SHM net geen drie jaar actief als erkende sociale huisvestingsmaatschappij. Bij de start, in 2009, waren de ambities groot. Vitare nam zich voor zowel sociale huurwoningen, koopwoningen als kavels te ontwikkelen. De SHM stelde toen een jaarlijkse groei van 500 woningen voorop en dit vanaf het 2 de werkjaar. Deze verwachtingen zijn intussen bijgesteld. In de jaarverslagen 2013 en 2014 staat vermeld dat de SHM zich richt naar die gemeenten waar het bindend sociaal objectief (BSO) nog niet gehaald is (zie 3.2) en dat ze samen met die gemeenten zal onderzoeken welke specifieke noden er zijn (zie OD 1.4). Het regeerakkoord van de Vlaamse Regering stelt een minimum van sociale huurwoningen tegen 2019 voorop. Tijdens de gesprekken stelt de SHM dit aantal niet tijdig te kunnen halen. De SHM streeft ernaar dit huuraanbod alsnog later te kunnen halen. Lokale inbedding en structuur Matexi is duidelijk aanwezig binnen de SHM, mede in de verdeling van de aandelenportefeuille en in de samenstelling van de raad van bestuur. De band met Matexi is bijvoorbeeld heel duidelijk in de opbouw van de grondreserve, zijnde gronden die voor het overgrote deel van haar zijn aangekocht (zie hoofdstuk 4, OD 1.4). De aandeelhouders van de SHM Vitare zijn de Matexi Group nv en het Vlaamse Gewest. In 2013 heeft het Vlaams Gewest van de ingeschreven aandelen gekocht. Daardoor kreeg ze toen een belang van 25% in de SHM. Begin 2014 werd een kapitaalverhoging doorgevoerd tot aandelen. Deze aandelen werden opgenomen door de Matexi Group nv. Het aandeel van het Vlaamse Gewest in het totaal aandelenpakket bedraagt daardoor nog 8,7%. Vitare heeft geen lokale besturen (OCMW of gemeente) als aandeelhouder, noch een provinciebestuur. Op bestond de raad van bestuur van Vitare uit 7 bestuurders. In de loop van 2015 hebben verscheidene bestuurders hun ontslag ingediend, waardoor op het moment van de visitatiegesprekken de raad nog bestond uit 3 bestuurders. Twee bestuurders zijn beroepsmatig actief binnen de Matexi-groep, de derde was hier ooit tewerkgesteld. In tegenstelling tot het vele andere SHM s hebben geen van deze bestuurders een politiek mandaat in een lokaal, provinciaal of Vlaams bestuur. Vitare heeft dan ook geen bestuurlijke band met lokale of provinciale besturen. Erkenning en financiële situatie De erkenning van Vitare gebeurde niet zonder slag of stoot. De in 2009 bevoegde minister had de erkenningsaanvraag van Vitare niet gehonoreerd. Vitare startte daarop een gerechtelijke procedure. In een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel (oktober 2012) stelde deze dat de nv Vitare beschouwd moest worden als zijnde een sociale huisvestingsmaatschappij. Daarop volgde een een dading tussen het Vlaamse Gewest en de SHM, waarbij het Vlaamse Gewest op Vitare erkende als een sociale huisvestingsmaatschappij. Met het afsluiten van de dading is Vitare effectief erkend als een sociale huisvestingsmaatschappij. Uit de aan de visitatiecommissie bezorgde documenten, de gesprekken met de SHM en uit de reacties van bevraagde actoren (zie bijlage 1) blijkt een belangrijk deel van deze gronden echter VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 8 VAN 51

9 moeilijk of niet aansnijdbaar (zie OD 1.4). Hierdoor loopt de realisatie van de projecten die Vitare op deze gronden plande grote vertraging op. Dit heeft tot gevolg dat de intrestlasten van de prefinancieringskredieten een zwaar beslag leggen op de liquiditeiten van de SHM (zie OD 5.1). De enige opbrengsten die Vitare immers momenteel realiseert, zijn huurinkomsten die afkomstig zijn van een huurproject met 21 appartementen te Roeselare (zie OD 1.1) dat Vitare als afgewerkte nieuwe woningen heeft aangekocht. Door de te beperkte inkomsten lopen de tekorten op en doet aandeelhouder Matexi in 2014 een bijkomende kapitaalverhoging (achtergestelde lening met uitgestelde betaling van intresten en aflossing) om zo deze werkingskosten van Vitare te financieren (zie OD 5.2). De intresten van de prefinancieringskredieten die Vitare aan de VMSW verschuldigd is, worden voorlopig gefinancierd door de VMSW in de vorm van een kaskrediet, namelijk door middel van een debetsaldo op de rekening-courant die Vitare bij de VMSW aanhoudt. Door de boekhoudkundige verliezen die Vitare sedert 2009 heeft geleden is eind 2014 het eigen vermogen zodanig gedaald dat de voortzetting van de activiteiten van de SHM ernstig wordt bedreigd. Daarop hebben de aandeelhouders (Matexi en het Vlaamse Gewest) afspraken gemaakt over de voortzetting van de activiteiten. Als gevolg hiervan is sinds december 2014 Vitare onder financiële begeleiding van de VMSW gesteld (begeleidingscommissie, hierna ook BGC genoemd, zie ook OD 5.4). Er volgden diverse besprekingen en onderhandelingen tussen de aandeelhouders (Matexi en het Vlaams Gewest), Vitare en de VMSW. In september 2015 sloten deze partijen onderling een kaderovereenkomst af, waarin afspraken werden gemaakt over de financiering van de werkings- en projectkosten van Vitare tot en met Personeel Op het moment van de visitatiegesprekken bestond het personeelsbestand uit een algemeen directeur en een administratieve bediende. De medewerker projectontwikkeling vertrok op 30/6/2015. Een nieuwe vacature werd uitgeschreven maar is op het ogenblik van de visitatie nog niet ingevuld. Woningaanbod Op het moment van de visitatiegesprekken verhuurt Vitare 21 sociale huurappartementen (Roeselare). Deze woningen zijn gebouwd door een private ontwikkelaar en aan de SHM aangeboden in het kader van de uitvoering van een sociale last in natura. Het gaat over 1 appartement met één slaapkamer, 19 met twee en 1 met drie slaapkamers. De SHM heeft nog geen eigen sociale huur- op koopwoningen gerealiseerd. Wel zijn er een aantal bouwprojecten in voorbereiding (zie hoofdstuk 4). Werkgebied en actieterrein Vitare rekent de 308 gemeenten van het Vlaamse Gewest tot haar werkgebied. Zo kunnen woningzoekenden zich kandidaat stellen voor een sociale huurwoning in alle Vlaamse gemeenten. Het effectieve actieterrein ( 1 ), waarmee de visitatiecommissie rekening houdt bij het beoordelen van de prestaties, is gelijk aan de gemeenten waar de SHM gronden heeft verworven, projecten heeft gerealiseerd of aangemeld, en de gemeenten waar de SHM woningen verhuurt. Dit gaat in totaal over 18 gemeenten, namelijk (in alfabetische volgorde) Kalmthout, Knokke-Heist, Leuven, Lochristi, Maaseik, Maasmechelen, Mechelen, Menen, Meulebeke, Nazareth, Puurs, Ranst, ( 1 ) Het actieterrein van een SHM is het gebied waar ze sociale woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of realiseerde in de voorbije 10 jaar. Het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen zal verhuren of zal realiseren. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Zie ook overzicht begrippen in bijlage 3. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 9 VAN 51

10 Riemst, Rijkevorsel, Roeselare, Turnhout, Zulte en Zwevegem. Hierbij zijn er geen twee gemeenten die aan elkaar grenzen. De twee uiterste gemeenten Knokke-Heist en Maaseik liggen 220 km. van elkaar verwijderd. Het secretariaat van de SHM is gevestigd in Deinze. Enkel huuractiviteiten Enkel koopactiviteiten Huur- én koopactiviteiten Kaart 1: Vlaamse Gewest met aanduiding van de gemeenten van het actieterrein Vitare Opgemaakt op basis van gegevens van de SHM Vitare Standplaats Deinze Lokaal toewijzingsreglement De SHM heeft op het moment van de visitatiegesprekken (februari 2016) enkel een huuraanbod in Roeselare. Voor deze stad heeft de minister in 2015 twee toewijzingsreglementen goedgekeurd. Het eerste gaat over een voorrang voor senioren in een project van de SHM De Mandel, aansluitend aan het Woonzorg- & Dienstencentrum De Zilverberg. Het tweede handelt over het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proef-wonen Midden West-Vlaanderen, dat behalve in Roeselare nog van toepassing is in 15 andere gemeenten. Vitare is niet betrokken geweest bij het tot stand komen van dit toewijzingsreglement. Ook in sommige andere gemeenten van het actieterrein zijn lokale toewijzingsreglementen van kracht, maar omdat Vitare er geen woningen verhuurt, worden deze hier niet beschreven. 3.2 Beschrijving omgeving Bevolkingssamenstelling, huurderspopulatie en woningprofiel Zoals onder punt 3.1 aangegeven liggen de gemeenten uit het actieterrein van de SHM erg verspreid over Vlaanderen. Daardoor heeft het weinig meerwaarde om een globaal profiel van de bewoners of de kenmerken van de lokale huisvestingsmarkt op te maken. Op het moment van de visitatiegesprekken (februari 2016) verhuurt Vitare enkel in de stad Roeselare een aantal sociale huurwoningen (zie hoofdstuk 4, OD 1.1). Deze appartementen maken deel uit van een groter privaat project (71 woningen) Het Vijversche. De aankoop van deze 21 appartementen en 18 ondergrondse garages gebeurde in januari Ze werden toegewezen in maart De huurdersgroep bestaat uit 19 alleenstaanden en 2 éénoudergezinnen. De groep van zittende huurders van Vitare is te klein om tendensen te kunnen afleiden die van belang zijn voor de werking van de SHM. Het actieterrein en andere huisvestingsinitiatieven Vitare deelt haar actieterrein van 18 gemeenten met 30 andere huisvestingsmaatschappijen en met 14 sociale verhuurkantoren. Naast Vitare zijn in alle gemeenten één of meerdere SHM s actief, die samen instaan voor zowel een huur- als een koopaanbod. De gemeente Ranst (provincie Antwerpen) vormde lange tijd een uitzondering, totdat hier recent meerdere SHM s een project hebben opgestart. Het overzicht met de andere huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren binnen het actieterrein van Vitare vindt u in bijlage 2. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 10 VAN 51

11 Bindend sociaal objectief (BSO) Een aantal van deze 18 gemeenten heeft een behoorlijk sociaal huuraanbod. Zo kregen Maasmechelen, Mechelen, Menen en Zwevegem geen BSO-huur opgelegd. Maaseik, Meulebeke en Roeselare hebben einde 2014 reeds meer sociale huurwoningen gerealiseerd dan het BSO hen oplegde. Andere gemeenten hebben nog een grote stap te zetten in de realisatie van het BSO-huur. In Leuven en Puurs is het aantal sociale huurwoningen zelfs gedaald. Voor de BSO-koop hebben twee gemeenten het vooropgestelde aantal al gehaald. De meeste gemeenten moeten echter nog een grote inspanning leveren. GEMEENTE BSO-Huur BSO-Koop BSO-kavel enkel koop 0- meting BSO nog BSO voortgang voortgang nog BSO voort- Menen nvt Meulebeke gehaald gehaald Zwevegem nvt enkel huur Lochristi Roeselare gehaald huur & koop Kalmthout Knokke-Heist Leuven Maaseik gehaald Maasmechelen nvt Mechelen nvt Nazareth Puurs gehaald Ranst Riemst Rijkevorsel Turnhout gehaald Zulte gang Tabel 2: Wonen Vlaanderen voortgangstoets 2015 (gegevens ) Bij de voortgangstoets 2014 werd naast het aantal gerealiseerde woningen ook rekening gehouden met het geplande woningaantal, om zo de vordering van de realisatie van het BSO-huur en BSO-koop in kaart te kunnen brengen. Gemeenten worden ondergebracht in categorie 1 of 2. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO s huur en koop voldoet aan het vooropgestelde groeiritme. Categorie 2 betekent dat de gemeente het groeiritme niet volgt. Naargelang de gemeente vervolgens al dan niet kan aantonen dat ze voldoende inspanningen levert, komt ze in subcategorie 2a of 2b terecht. Van het actieterrein van Vitare zijn 15 gemeenten in categorie 1 geplaatst. Dit veronderstelt dat, vertrekkende van de reeds uitgevoerde en van de geplande projecten, deze gemeenten op schema zitten om tijdig het BSO-huur en BSO-koop te halen. Slechts 3 gemeenten werden ingedeeld in categorie 2, namelijk Puurs (2a), Zwevegem (2a) en Ranst (2b). In de eerste twee gemeenten heeft Vitare een bouwproject in voorbereiding (zie OD 1.1 en 1.2). nog VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 11 VAN 51

12 3.3 Achtergronden bij de visitatie van Vitare Bij de prestatiebeoordeling van Vitare vertrekt de visitatiecommissie van de realisaties in de periode en van de geplande acties voor de daaropvolgende periode. Vitare is nog maar recent erkend als sociale huisvestingsmaatschappij (zie 3.1). Bovendien is de realisatie van sociale huur- en koopwoningen nog zeer recent en beperkt (zie 3.1 en PV 1). Daardoor zijn voor de prestatiemeting van Vitare voor een belangrijk aantal elementen slechts beperkte gegevens beschikbaar en kunnen deze gegevens niet worden afgezet tegenover prestaties uit het verleden. Hierdoor besloten Wonen-Vlaanderen en de VMSW in 2013 om de resultaten van deze SHM niet te gebruiken als vergelijkingsbasis bij de visitaties van de andere SHM s. Dat maakt dat de prestaties van Vitare slechts beperkt kunnen worden vergeleken met de prestaties van andere huisvestingsmaatschappijen. Nochtans is dit een belangrijk element in de prestatiemeting van de sociale huisvestingmaatschappijen. In de periode werden de eerste stappen tot een actieve SHM-werking opgestart. Zo werden een groot aantal gronden aangekocht, de eerste bouwprojecten aangemeld, en een eerste huurcomplex verworven (zie PV 1). In deze periode van 2,5 jaar werden belangrijke aanzetten gegeven voor het uitbouwen van het sociaal beleid, de deelname aan het lokaal woonoverleg, het opmaken van procedures en andere elementen die kenmerkend zijn voor een sociale huisvestingsmaatschappij. Andere elementen vragen echter nog een eerste aanzet, zoals de opmaak van een renovatieplan, een visie rond leefbaarheid of de tevredenheidsmeting van de klant. Binnen deze context is de visitatiecommissie van oordeel dat het te vroeg is om de prestaties voor OD 2.1. (instaan voor renovatie en verbetering van het patrimonium) te kunnen beoordelen. Bovendien wenst de visitatiecommissie rekening te houden met opstartfase waarin de SHM zit, met nog maar een beperkt aantal woningen in beheer, en heeft daarom ook de beoordeling voor OD 4.2 (leefbaarheid) op niet van toepassing gezet. Bijkomend maakte het actieterrein het organiseren van de visitatiedagen niet eenvoudig. De 18 gemeenten die begin 2016 tot het actieterrein behoren, liggen onderling sterk verspreid over het Vlaamse Gewest. Voor de uitgenodigde ambtenaren, woon- en welzijnsactoren en de lokale beleidsverantwoordelijken is het minder vanzelfsprekend om zich te verplaatsen naar de plaats waar de gesprekken doorgaan. Bovendien hebben deze actoren slechts een beperkte ervaring met Vitare, namelijk enkel wat betreft verwerven van gronden (16 gemeenten), het opstarten van projecten (6 gemeenten) en het verhuren van de sociale huurwoningen (1 gemeente). Velen hebben zich dan ook verontschuldigd voor de gesprekken (zie bijlage 1). Naar aanleiding van de uitnodiging hebben een aantal telefonisch en schriftelijk bijkomende informatie bezorgd, dit vooral over de grondaankopen en over de mogelijkheden om in de gemeente projecten te realiseren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 12 VAN 51

13 4. PRESTATIES VAN SHM VITARE 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten Sinds 2014 verhuurt Vitare de eerste sociale woningen, bestaande uit 21 appartementen allemaal in één complex in Roeselare. In vier andere gemeenten wordt een eerste project voorbereid, samen goed voor een bijkomende aangroei van 50 huurwoningen. Rekening houdende met het feit dat de SHM pas in 2013 kon starten met het realiseren van sociale huurprojecten vindt de visitatiecommissie dat Vitare op deze doelstelling een goede prestatie neerzet Op het moment van de visitatiegesprekken (februari 2016) heeft Vitare enkel huurwoningen in de stad Roeselare. Dit project in de Spanjestraat maakt deel uit van een groter project (71 woningen) Het Vijversche. De appartementen werden aangeboden door een private ontwikkelaar, dit in het kader van de uitvoering van een sociale last in natura. De aankoop van deze 21 appartementen en 18 ondergrondse garages werd voltrokken in januari De verhuur van deze appartementen gebeurde vanaf maart De SHM heeft hiertoe haar inschrijvingsregister opgemaakt en woningzoekenden uitgenodigd zich te komen inschrijven. Om dit mogelijk te maken huurde de SHM gedurende een aantal weken een winkelpand in het centrum van Roeselare. De toekomstige realisatie van nieuwe sociale huurwoningen kan worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. Einde 2014 had Vitare 4 nieuwbouwprojecten aangemeld bij de VMSW, namelijk in Lochristi, Puurs, Turnhout en Knokke-Heist, samen goed voor 50 huurwoningen. Ten opzichte van het bestaande (beperkte) woningaantal betekent dit een substantiële groei. - Het project in Lochristi (Stationsstraat) staat einde 2015 op de korte termijn planning. Hier bouwt Vitare 3 aaneengesloten ééngezinswoningen, gelegen aan een uitgeruste weg. De bouwvergunning werd verleend in juli De aanbesteding van de werken is lopende. - De projecten in Knokke-Heist (Sacramentstraat) zijn einde 2015 opgenomen in de meerjarenplanning. Vitare is eigenaar van ongeveer de helft (= 2,47 ha) van een woonuitbreidingsgebied (WUG). In de eerste fase wordt enkel de strook gelegen langs de reeds uitgeruste weg ontwikkeld. Vitare bouwt hier 18 woningen, waarvan 12 huurwoningen. De architect werd aangesteld in december Voor Puurs (Theo Andriesstraat) werd de architect in juli 2014 aangesteld. De plannen voorzien 20 woningen, waarvan 10 huurappartementen. Het dossier is einde 2015 klaar om te worden geprogrammeerd. - De ontwerper voor de woningen in Turnhout (Huidevetterstraat) werd in november 2014 geselecteerd. Vitare voorziet hier naast woningen ook infrastructuur en volkstuintjes, die worden overgedragen aan de stad Turnhout. Er komen 25 woningen en appartementen, evenals publieke groenzones en collectieve parkeerruimtes. Met deze projecten zet Vitare de eerste stap in de opbouw van een eigen huurpatrimonium. De SHM heeft geen woningbouw op het uitvoeringsprogramma staan. Vitare selecteert de architect steeds via een onderhandelingsprocedure waarbij meerdere architecten(bureau s) worden uitgenodigd om hun kandidatuur en een voorstel van ontwerp in te dienen. De voorstellen worden beoordeeld door een jury, waarin naast vertegenwoordigers van Vitare ook de schepen voor ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige ambte- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 13 VAN 51

14 naar van de betreffende gemeente worden betrokken. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM het lokaal bestuur betrekt in de ontwerpkeuze van de nieuwe sociale woningen, omdat zo de relatie met de gemeente wordt verstevigd. Ook de geraadpleegde ambtenaren en beleidsverantwoordelijken waarderen dat ze door Vitare betrokken worden bij de selectie van het te ontwikkelen concept en de architect. Met de 21 woningen in verhuur en 50 woningen in voorbereiding draagt Vitare bij tot de realisatie van het BSO-huur in de vijf betrokken gemeenten. Met uitzondering van Roeselare zijn in deze gemeenten anno 2015 nog een behoorlijk aantal BSO-huurwoningen te realiseren. Dit geldt zeker voor de gemeente Puurs, waar de categorisering bij de voortgangstoets 2014 een probleem inzake het behalen van de BSO aangeeft (zie hoofdstuk 3, punt 3.2). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed voor de koopactiviteiten Nog voor haar erkenning officieel werd, realiseerde Vitare haar eerste koopwoningen. In vier andere gemeenten wordt een eerste project voorbereid, samen goed voor 45 koopwoningen en appartementen. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. Nog voor de erkenning officieel werd (maart 2013) realiseerde Vitare 4 koopwoningen in de gemeente Meulebeke (Oudstrijdersstraat). De gronden waarop de woningen werden gebouwd zijn eigendom van Matexi. De sociale koper kocht het grondaandeel rechtstreeks van Matexi en dit voor een bedrag gelijk aan 75% van de geschatte waarde. De werken werden voorlopig opgeleverd in maart De twee laatste woningen werden verkocht in De definitieve erkenning als SHM in 2013 had voor de kopers het voordeel dat ze de woning onder de toepassing van het gunstige btw-systeem (6%) konden aankopen. Vitare heeft 4 projecten in voorbereiding, goed voor 46 koopwoningen. In Menen (Buurtweg) voorziet Vitare 9 koopwoningen. De ontwerper was reeds in 2010 aangesteld. Omwille van de uitgestelde erkenning (zie hoofdstuk 3) werd dit project tijdelijk bevroren. Het voorontwerp werd in maart 2014 aan de VMSW bezorgd waardoor het project sinds oktober 2014 op de korte termijnplanning staat. Ondertussen is het project opnieuw bevroren, omdat de SHM de onderhandeling over de aankoopprijs van de gronden heeft heropend, om zo de realisatie van het project binnen de FS3-financiering mogelijk te maken (zie ook OD 5.1 en 5.4). Daarnaast staan einde 2014 nog 3 koopprojecten aangemeld. Hierin zitten 2 gemengde (huur & koop) projecten. - In Knokke-Heist (Sacramentstraat, zie OD 1.1) bouwt Vitare in de eerste fase 18 woningen, waarvan 6 koopwoningen. De stedenbouwkundige vergunning werd verleend in november Het project werd einde 2015 opgenomen in de meerjarenplanning. - In Zwevegem (Europaplein, Ellestraat) komt het project op percelen aan weerskanten van een plein, zoals was voorzien in een vroegere verkaveling van Matexi. De eerste fase voorziet 21 koopappartementen, waarvan er twee aangepast zijn voor rolstoelgebruikers. De stedenbouwkundige vergunning werd verleend in oktober Ook dit project staat anno 2015 op de meerjarenplanning. - De plannen in Puurs (Theo Andriesstraat) voorzien 20 woningen, waarvan 10 voor verkoop. Het dossier is einde 2015 klaar om te worden geprogrammeerd (zie OD 1.1). Net als bij haar huurprojecten selecteerde Vitare de architect steeds via een onderhandelingsprocedure waarbij meerdere architecten(bureau s) worden uitgenodigd een offerte in te dienen en de ambtenaren en beleidsverantwoordelijken van de betreffende gemeenten worden betrokken bij de keuze van het ontwerp (zie OD 1.1). Met de 4 verkochte koopwoningen en 56 in voorbereiding doet Vitare in de vijf betrokken gemeenten een duidelijke inbreng in de realisatie van het BSO-koop. In Meulebeke en Puurs VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 14 VAN 51

15 was einde 2014 het BSO-koop reeds gehaald (zie hoofdstuk 3, punt 3.2). In Knokke-Heist, Menen en Zwevegem zijn volgens de voortgangstoets 2015 nog een behoorlijk aantal BSOkoopwoningen te realiseren. De uitdaging om het BSO-koop in deze gemeenten te realiseren blijft hoog (zie hoofdstuk 3), zelfs bij gewijzigd Vlaams beleid, zoals de wissel van het gemeentelijk BSO voor een provinciaal BSO en het verschuiven van een BSO-koop naar een BSOeigendomsverwerving. De raad van bestuur stelt de voorkeur te geven aan het realiseren van koopwoningen, mede om zo de beheerinspanningen met huurwoningen te vermijden. Vitare zal enkel op uitdrukkelijke vraag van de gemeente huurprojecten ontwikkelen. De SHM verstrekt geen sociale leningen. Hiervoor verwijst ze de kopers naar de bemiddelaars van sociale leningen die actief zijn in de regio (zie OD 5.5). OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Vitare heeft op het moment van de visitatiegesprekken geen sociale kavels en heeft geen plannen om deze in de nabije toekomst te ontwikkelen. De door de visitatiecommissie gehoorde actoren (zie bijlage 1) verwachten niet dat Vitare sociale kavels aanbiedt. Binnen deze context oordeelt de visitatiecommissie dat de beoordeling van deze doelstelling niet van toepassing is op Vitare. Tegelijk wijst de visitatiecommissie erop dat Vitare bij haar opstart stelde zowel sociale huur, koop als kavels te willen realiseren (zie hoofdstuk 3). De visitatiecommissie beveelt aan dat Vitare de voorwaarden voor het al dan niet realiseren van kavels oplijst en dit uitdrukkelijk opneemt in het te ontwikkelen globaal beleidsplan (zie aanbeveling 1). Zo kan de SHM de mogelijkheid van kavels niet per definitie uitsluiten, maar dit eventueel gebruiken als element om sociale woonprojecten (met sociale huurwoningen en sociale koopwoningen) aanvaardbaar te maken in gemeenten waar dat minder vanzelfsprekend is. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar op de koop- en huuractiviteiten Onmiddellijk na het verkrijgen van haar erkenning in 2013 heeft Vitare een grote grondvoorraad aangekocht. Bij deze aankopen miste de SHM een visie en een realistische strategie over de opbouw van een grondvoorraad, die moest toelaten om op deze gronden tijdig de nodige sociale woonprojecten te kunnen realiseren. Een belangrijk aandeel van de gronden bleek immers niet realiseerbaar. Deze aankopen leggen een hypotheek op de werking van de SHM waardoor er weinig financiële ruimte blijft voor verdere aankoop van aansnijdbare gronden.. De visitatiecommissie vindt de prestatie van de SHM hier dan ook voor verbetering vatbaar. Voor een nog maar recent opgestarte SHM heeft Vitare een grote grondreserve, dit in vergelijking met andere SHM s. De reserve bestaat voor een belangrijk aandeel uit grote percelen. Einde 2014 bedroeg die bijna 53 ha, verdeeld over 16 percelen met een gemiddelde oppervlakte van 3,5 ha. Hiermee zit Vitare bij de 5% SHM s met de grootste grondreserve. Een belangrijk deel van deze gronden liggen in een woonuitbreidingsgebied. - Op 4 van de 14 gronden (of 8% van de totale grondreserve) zijn projecten in voorbereiding (zie OD 1.1 en 1.2), goed voor 66 woningen, namelijk in Lochristi (Stationsstraat, 805 m²), in Knokke-Heist (Sacramentstraat, 2,5 ha, fase 1), in Puurs (Theo Andriesstraat, 0,7 ha) en in Turnhout (Huidevetterstraat, 0,8 ha). Het project in Menen (Buurtweg, 0,6 ha) staat sinds 2014 op de korte termijnplanning en zit daardoor niet meer in de grondreserve Vitare is er via een goede communicatie met het lokaal bestuur in geslaagd een eerste project in deze gemeenten te laten goedkeuren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 15 VAN 51

16 - Op 2 grote gronden (of 13,5% van de reserve) is er volgens de SHM een positieve evolutie in de gesprekken met de betrokken gemeente om zo deze gronden te kunnen ontwikkelen, samen goed voor een 220-tal woningen. Zo kan volgens Vitare voor het woonuitbreidingsgebied in Menen (Lauwbergstraat, 4,2 ha) tegen een project worden opgestart met een 120-tal sociale koopwoningen. De SHM stelt dat het project in Leuven (Wakkerzeelsebaan, 3 ha) waarbij een realisatie van een 100-tal sociale huurwoningen wordt beoogd, eveneens positief evolueert. In de bevraging van actoren (zie hoofdstuk 3, punt 3.3) kreeg de visitatiecommissie echter het signaal dat er tussen Vitare en de stad Leuven nog geen overleg is gepleegd en dat het project nog niet op het lokaal woonoverleg werd besproken. - De overige 8 gronden (of totaal 78,5% van de grondreserve) zijn moeilijk of niet aansnijdbaar. De gemeenten Riemst (Bloesemstraat, 0,9 ha), Zulte (Waalbeekstraat, 2,7 ha), Nazareth (Axeldreef / Warandestraat, 9,1 ha) en Mechelen (Struikheidestraat, 6,7 ha) wensen niet dat dit gebied wordt ontwikkeld. De gemeente Maasmechelen betreurt dat Vitare ondanks hun ongunstige advies een volgens het GRS (gemeentelijk ruimtelijk structuurplan) niet-ontwikkelbaar gebied heeft gekocht (Zuilstraat, 2 ha). De gemeente Rijkevorsel (Sparreweg/Wolfbergstraat, 2,7 ha, en Lijsterstraat, 3 ha) stelt dat over de aankoop van deze gronden in woonuitbreidingsgebied geen communicatie werd gevoerd en dat ze geen behoefte heeft aan bijkomende sociale woningen, mede omdat het BSO probleemloos zal worden gehaald. De door Vitare aangekochte gronden in Maaseik (Venlosesteenweg, 3,1 ha) liggen volgens de gemeente in een niet-prioritair aan te snijden woonuitbreidingsgebied. De gemeente stelt hierbij dat andere prioritaire woon- en woonuitbreidingsgebieden nog lang niet zijn ingevuld. De gemeente Ranst heeft nog een lange weg te gaan voor het behalen van het BSO (zie hoofdstuk 3), maar wenst niet in te gaan op de vraag van Vitare om op haar gronden (Weidestraat, 8,2 ha) tot 240 sociale huurwoningen te bouwen. De SHM maakt zich sterk dat ze de gronden nog kan aansnijden. De visitatiecommissie wijst erop dat dit onmogelijk is zonder dat de gemeente achter het project kan staan. Vitare kocht al deze gronden van haar aandeelhouder Matexi en dit kort nadat de SHM door het Vlaamse Gewest werd erkend. Volgens de van lokale beleidsverantwoordelijken en ambtenaren bekomen informatie (zie hoofdstuk 3, punt 3.3) botste ook Matexi op de bestemming van deze gronden (woonuitbreidingsgebied) en op de weigering van de betrokken gemeenten om deze woonreserve aan te snijden. Vitare verkende in 2013 nog bijkomende verwervingen, waaronder 6 eigendommen van Matexi. De raad van bestuur besliste echter geen bijkomende grondaankopen te doen en eerst de verworven gronden te ontwikkelen, dit omwille van de reeds uitgevoerde grote investeringen in aankoop. Zo had de SHM in 2013 aankopen aangemeld in de gemeenten Beersel, Beveren, Dilbeek, Evergem, Gent, Houthalen-Helchteren, Kontich, Sint-Niklaas en Sint-Pieters-Leeuw. Prospecties in onder meer Wachtebeke (15 ha WUG) en Melsele leidden zelfs niet tot een aanmelding. Een aanbod van de stad Vilvoorde om 7 te slopen woningen aan te kopen werd overwogen. Ook het aanbod tot aankoop van 3 panden in eigendom van de VMSW kreeg geen positief gevolg. In 2014 werd enkel de mogelijkheid onderzocht om in de gemeente Deinze 21 assistentiewoningen te bouwen (zie OD 1.5). In 2015 en 2016 werden geen gronden aangekocht. De SHM kreeg in 2013 diverse aanbiedingen in het kader van de sociale last. Voor de appartementen Roeselare (Spanjestraat, zie OD 1.1) leidde dit effectief tot een resultaat (zie OD 1.1). Op het aanbod in Gent (Sint-Amandsberg, 3 loten), Sint-Pieters-Leeuw (3 loten), Wachtebeke (3 loten), Melsele (5 loten), Beersel (2 loten), Dilbeek (3 loten), Heist-op-den-Berg (3 loten), Menen (3 loten), Avelgem (3 loten), Kortrijk (2 loten), Wingene (2 loten), Deinze (3 loten), Lovendegem (6 loten), Diksmuide (12 loten), Menen (16 loten) en Wervik (2 loten) werd niet in- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 16 VAN 51

17 gegaan, wederom omwille van de financiële situatie. De visitatiecommissie vindt dit een gemiste kans, omdat deze gronden gegarandeerd realiseerbaar waren. De SHM zoekt naar andere mogelijkheden om projecten te kunnen realiseren. In Zwevegem werd op gronden van Matexi een recht van opstal genomen op 0,7 ha gelegen in de Ellestraat. De SHM heeft de realisatie van 21 koopappartementen aangemeld (zie OD 1.2). De SHM heeft nog geen gebruik gemaakt van systemen als het voorkooprecht, erfpacht of de aankoop van goede woningen. Omwille van het grote werkgebied van Vitare alle 308 Vlaamse gemeenten wordt Vitare overstelpt met s en telefonische aanvragen met betrekking tot het voorkooprecht. Op haar website stelt de SHM dat ze daardoor onmogelijk elk aanbod binnen het daartoe vooropgestelde tijdsbestek kan bekijken. Vitare stelt alles in het werk om elk aanbod binnen de 30 dagen te behandelen. De visitatiecommissie suggereert dat Vitare duidelijk maakt wanneer ze wel en wanneer niet het aangeboden voorkooprecht zal onderzoeken en dit zo eenduidig mogelijk op de website vermeldt. Ook dit kan een element zijn van het globaal beleidsplan (zie aanbeveling 1). De SHM is niet betrokken bij inbreidingsgerichte projecten inzake stads- en dorpskernvernieuwing. De opbouw van de grondenportefeuille was vooral gericht op grotere gronden gelegen buiten de stads- en dorpscentra. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM meer open staat voor inbreidingsgerichte projecten en dorpskernherwaardering, temeer omdat hiermee een samenwerkingsbereidheid met de gemeenten kan worden aangetoond en daardoor mogelijk andere projecten bespreekbaar worden. De visitatiecommissie is van oordeel dat de strategie van Vitare voor het verwerven van gronden en panden zeer risicovol is gebleken, dit vanwege het ontbreken van een perspectief op het realiseren van woningen op een groot aandeel van deze gronden. Vitare heeft onvoldoende aandacht gehad voor risicospreiding. Mede door deze strategie zijn de financiële mogelijkheden van de SHM beperkt (zie OD 5.1), dit met directe gevolgen voor realisaties op korte termijn. Zo stelde de gemeente Maasmechelen voor dat Vitare eerst een perceel in het stedelijk gebied zou aankopen en ontwikkelen en pas in een volgende stap het woonuitbreidingsgebied. Ook het aanbod van de VZW Woon- en Zorgcentrum Sint-Vincentius in Deinze om aanleunend aan dit centrum 21 assistentiewoningen en een ontmoetingsruimte te bouwen werd geweigerd (zie OD 1.5). Op diverse aanbiedingen in het kader van de sociale last is Vitare niet kunnen ingaan. Vitare heeft in 2015 de gronden in Mechelen te koop aangeboden, om zo terug een financiële marge te kunnen opbouwen. De SHM heeft echter de verkoop ingehouden, omdat het uiteindelijk bekomen bod veel lager lag dan de geschatte waarde en de aan Matexi betaalde aankoopprijs. In Menen (Buurtweg) is de onderhandeling met Matexi over de grond-aankoopprijs opnieuw opgestart, nadat bleek dat de kosten voor aanleg van infrastructuur te hoog zijn en Vitare daardoor het project niet kan realiseren binnen de FS3-financiering (zie ook OD 5.1 en 5.4). De visitatiecommissie wijst op de betrokkenheid van de twee aandeelhouders van de SHM, namelijk Matexi, die deze gronden in groot aantal aan Vitare verkocht, en het Vlaamse Gewest, die via de VMSW de leningen voor deze aankopen goedkeurde. Het overgrote deel van de van Matexi aangekochte gronden liggen in een woonuitbreidingsgebied of - voor Mechelen - in een RUP dat (deels) een andere bestemming vastlegt. Er was bij de aankoop geen zekerheid dat deze percelen konden worden ontwikkeld noch een signaal van de gemeente dat hieromtrent een opening bespreekbaar was. Daarbij dient Vitare als startende SHM zich nog te bewijzen bij de gemeenten als zijnde een constructieve partner in de realisatie van het lokaal woonaanbod en beleid. Daarbovenop ligt het merendeel van deze gronden in een gemeente die duidelijk zicht heeft op het behalen van het BSO (zie hoofdstuk 3, punt 3.2), terwijl de SHM net stelt dat ze zich als startende SHM uitdrukkelijk wil richten naar die gemeenten waar het BSO nog niet gehaald is. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om voorafgaand aan een aankoop steeds een raming te maken van de mogelijke infrastructuurkost, van het mogelijk aantal te realiseren woningen, van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 17 VAN 51

18 de realisatietermijn en er zich van te vergewissen dat de betrokken gemeente de beoogde realisatie genegen is. Op basis hiervan kan de raad van bestuur een onderbouwde en gemotiveerde beslissing nemen en kan de SHM evolueren naar een groter prijsbewustzijn en risicospreiding bij de grondaankopen. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan een doordachte strategie uit te werken omtrent mogelijke alternatieven om projecten te kunnen realiseren (bv. recht van opstal of aanbod aan inbreidingsgerichte projecten) en over het opzetten van een constructieve dialoog met de betrokken gemeenten, om zo mogelijkheden en goodwill te verkrijgen om projecten te kunnen realiseren. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed voor de huur- en de koopactiviteiten Eind 2014 waren er slechts een beperkt aantal kandidaat-kopers en huurders ingeschreven in de inschrijvingsregisters van de SHM. Als startende SHM heeft Vitare nog geen huurderspopulatie die reeds jaren in haar panden woont, waarbij ze alert moet zijn het te bouwen woningaanbod aan te passen aan de vraag of aan een wijzigend huurdersprofiel. De SHM houdt bij de keuze van de te bouwen woningtypen rekening met de lokale vraag, zoals dit wordt geformuleerd op het lokaal woonoverleg. De SHM stelt open te staan om samen te werken met andere instanties om zo een bijkomend woningaanbod te realiseren, maar heeft deze stap (nog) niet kunnen zetten. Binnen deze context stelt de visitatiecommissie voor deze operationele doelstelling de werking van de SHM als goed voor zowel de huur- als de koopactiviteiten. Vitare presenteert zich met een werkgebied bestaande uit de 308 Vlaamse gemeenten (zie hoofdstuk 3, punt 3.1, over het Vitare-werkgebied en -actieterrein). Ten gevolge van het beperkte aanbod aan huur- en koopwoningen zijn ook het aantal inschrijvingen in de inschrijvingsregisters van Vitare beperkt. Einde 2014 waren woningzoekenden ingeschreven, die zich kandidaat stelden voor een huurwoning in 224 gemeenten. De visitatiecommissie suggereert dat Vitare de inschrijvingen zou beperken tot de gemeenten van het huur-actieterrein, om zo de woningzoekende een redelijk perspectief te kunnen bieden. Einde 2014 had de SHM 15 registers voor kandidaat-kopers, waarin 23 kandidaat-kopers zijn opgenomen voor woningen in 12 gemeenten. De verspreide ligging van de gemeenten van het actieterrein, gecombineerd met het beperkte woningaanbod en de beperkte wachtlijst, laat nog niet toe om daaruit verwachtingen naar de te realiseren woningen te distilleren. Vitare houdt bij de keuze naar woningtypen rekening met de verwachtingen van het betrokken lokaal bestuur, zoals dit wordt geformuleerd op het lokaal woonoverleg. De SHM bouwt vooral kleinere maar ook een aantal grotere huurwoningen. Zo komen in Lochristi (Stationsstraat) drie ééngezinswoningen met telkens 3 slaapkamers. In Turnhout (Huidevetterstraat) komen zestien duplexwoningen en zes appartementen met 2 slaapkamers en drie woningen met 4 slaapkamers. In Knokke-Heist (Sacramentstraat) komen vijf huurwoningen met 2- en zes met 3 slaapkamers. In Puurs (Theo Andriesstraat) bouwt de SHM zes huurappartementen met 2 slaapkamers en vijf met 1 slaapkamer. Deze laatste liggen volledig op het gelijkvloers en zijn daardoor geschikt voor mensen met verminderde zelfredzaamheid, zonder hiertoe specifiek te zijn aangepast. De visitatiecommissie constateert dat Vitare in woningen voorziet van diverse typen, geschikt voor een grote diversiteit aan doelgroepen. Ook voor de sociale koopwoningen laat de SHM zich leiden door de vraag van het lokaal woonoverleg. De sociale koop is traditioneel eerder op jonge gezinnen met (komende) kinderen gericht. Het project in Puurs (Theo Andriesstraat) bestaat uit vier woningen met 3- en zes woningen met 2 slaapkamers. In Zwevegem (Europaplein, Ellestraat) komen zeven gelijkvloerse appartementen met 3 slaapkamers en private tuin en veertien duplexappartementen met 3 slaapkamers. De vijf koopwoningen in Knokke Heist (Sacramentstraat) hebben elk 3 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 18 VAN 51

19 slaapkamers. In het project in Menen (Buurtweg) voorziet Vitare negen koopwoningen met 3 slaapkamers. Ook hier stelt de visitatiecommissie vast dat Vitare een diversiteit aan woningtypen realiseert, geschikt voor diverse doelgroepen. De SHM stelt open te staan voor de realisatie van woonprojecten in samenwerking met andere instanties, maar dit heeft nog niet tot concrete resultaten geleid. In Deinze kreeg de SHM de vraag tot bouwen van 21 assistentiewoningen en een ontmoetingsruimte aanpalend aan de VZW Woon- en Zorgcentrum Sint-Vincentius. De raad van bestuur besliste het voorstel niet te weerhouden, dit omwille van de beperkte financiële mogelijkheden van de SHM (zie OD 1.4 en 5.1). Tegelijk wijst Vitare erop dat ze de kennis voor zulke aangepaste projecten ontbeert. De SHM overweegt echter om dit terug bespreekbaar te maken. De visitatiecommissie suggereert om, voor zover technisch en financieel mogelijk, open te staan voor zulke vragen en deze zelfs actief op te zoeken, omdat zo op redelijke termijn projecten kunnen worden gerealiseerd en de SHM daardoor goodwill kan krijgen van de lokale besturen. Hierbij kan Vitare ten rade gaan bij andere SHM s die de nodige knowhow in huis hebben en met deze meerwaarde-projecten gemeenten hebben kunnen overtuigen tot een uitbreiding van het sociaal huuraanbod. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten. De startende SHM realiseerde Vitare een eerste aanzet van een huur- en kooppatrimonium en heeft ze een aantal koop en huurprojecten aangemeld. De SHM heeft sinds haar erkenning 21 huurwoningen verworven, 4 koopwoningen gebouwd en 45 koop- en 50 huurwoningen in de planning staan. Het gaat vooral over kleinere projecten. De grondreserve van de SHM daarentegen bestaat vooral uit grotere projectgebieden, gemiddeld 3,5 ha groot. Vitare heeft één van de grootste grondreserves van de SHM-sector. Deze gronden zijn in een zeer korte tijdspanne aangekocht van Matexi, die ook hoofdaandeelhouder van de SHM is. Voor bijna 80% van deze gronden is er geen duidelijk perspectief op ontwikkeling, omdat ze in een woonuitbreidingsgebied liggen en de gemeente op dit ogenblik deze gronden niet wenst aan te snijden. Vitare had onvoldoende aandacht voor risicospreiding bij het verwerven van de gronden en voor de voorafgaande communicatie met de gemeente om projecten te kunnen realiseren en zich zo van financiële opbrengsten op investeringen te kunnen verzekeren. Deze aankoopstrategie hypothekeert momenteel het ontwikkelen van bijkomende projecten omdat de financiële marge van de SHM daardoor heel klein is. Als startende SHM werkt Vitare aan een eerste stap tot opbouw van een huur- en kooppatrimonium. Het aantal huurders en wachtlijsten koop en huur zijn nog beperkt en geven daardoor weinig richting aan het te bouwen patrimonium. De SHM houdt rekening met de lokale vraag naar diverse woningtypen, zoals wordt geformuleerd door het lokaal bestuur of het lokaal woonoverleg. De SHM staat open om in samenwerking projecten te realiseren, maar dit heeft nog niet geleid tot concrete resultaten. 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing voor de huuractiviteiten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 19 VAN 51

20 Vitare verwierf 2 jaar voor de visitatie (voorjaar 2014) haar eerste (nieuwbouw) sociale huurappartementen en heeft plannen klaarliggen om vier huurprojecten te realiseren. Binnen deze context acht de visitatiecommissie het nog niet noodzakelijk dat Vitare reeds beschikt over een onderhouds- en renovatieplanning. Zij beoordeelt daarom de prestaties voor deze operationele doelstelling als niet van toepassing. Het huurpatrimonium van Vitare beperkt zich tot 21 nieuwbouwappartementen die de SHM op het einde 2014 nog maar een 8-tal maanden in beheer heeft. Als nieuwbouw voldoen deze aan de prioritaire normen van het ERP 2020 programma, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Vitare maakte nog geen onderhouds- en renovatieplanning op. De SHM ging ook nog niet over tot het aanleggen van boekhoudkundige provisies om toekomstig onderhoud mee te betalen. Volgens de visitatiecommissie is een dergelijke planning en provisie voor woningen die amper twee jaar oud zijn momenteel nog niet noodzakelijk. Vitare heeft nog niet de beleidsuitgangspunten voor de organisatie van het technisch beheer uitgewerkt, namelijk van de woningen in de projecten die de SHM op de verschillende locaties over heel Vlaanderen plant te ontwikkelen. Vitare heeft aangegeven het technisch beheer van een aantal locaties vanuit haar standplaats in Deinze te willen organiseren. Voor andere locaties overweegt zij samenwerkingsverbanden met lokale SHM's aan te gaan (zie ook OD s 4.4 en 5.7). Daartoe heeft zij echter nog geen concreet scenario uitgewerkt en tot het moment van de visitatiegesprekken (februari 2016) enkel informeel verkennende stappen gezet. De visitatiecommissie vernam van enkele beleidsverantwoordelijken dat zij open staan voor deze invulling van het technisch beheer van de woningen door lokale SHM's, maar dat er tegelijkertijd hierover nog veel vragen zijn. Het is belangrijk dat Vitare nog voordat de woningen worden opgeleverd dit gesprek met de lokale besturen en SHM s aanvat. Het gesprek in een vroeg stadium voeren maakt het mogelijk om ook eventuele werkafspraken te maken over de opvolging van de werven (zie ook OD 3.1). De aankoop van de woningen in Roeselare verplichtte de SHM om hier alvast een oplossing te zoeken, haar eigen woningen werden immers pas later verwacht. Voor de alledaagse onderhoud- en herstellingswerken doet de SHM momenteel een beroep op een klusjesman die in overleg met zowel de huurder als de SHM de werken verricht, al dan niet ten laste van de huurder. Huurders geven per telefoon of eventuele defecten door en ontvangen vervolgens van Vitare een brief met de melding wanneer de klusjesman langskomt. Het periodiek onderhoud aan installaties wordt behandeld bij de huurlasten (OD 3.2). In functie van de financiële leefbaarheid (zie OD 5.1) en de organisatie van het toekomstig technisch beheer beveelt de visitatiecommissie aan dat Vitare de beleidsuitgangspunten voor het onderhoud van haar huurpatrimonium vastlegt, in het bijzonder de uitwerking van de (grote) onderhoudswerken in de te verwachten uitgaven per jaar. Hierin zit ook het uitwerken van een visie op de organisatie van het technisch beheer vervat. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie beoordeelt bij deze OD of de SHM een visie heeft op haar bijdrage tot een beter milieu en de manier waarop deze visie in de praktijk wordt gebracht. Vitare kan echter nog maar weinig praktijkvoorbeelden tonen, er zijn immers nog geen projecten opgeleverd die door de SHM werden ontworpen en voor renovaties is het nog veel te vroeg. Voor de geplande projecten werden aan de architecten richtlijnen verstrekt rond milieuvriendelijkheid. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 20 VAN 51

21 Vitare heeft op het moment van de visitatiegesprekken 21 sociale huurwoningen (Roeselare) in beheer. Deze woningen zijn gebouwd door een private ontwikkelaar en aan de SHM aangeboden in het kader van de uitvoering van een sociale last in natura. De projectontwikkelaar had eerst een afspraak met een andere SHM, die kort voor de oplevering besliste geen gebruik te maken van dit aanbod. Vitare heeft dus geen inspraak gehad in het ontwerp. In de eigen projecten heeft Vitare uiteraard wel inspraak in het ontwerp, dit op de toepassing van duurzame materialen en op het gebruik van milieuvriendelijke technieken. In de 'oproep tot kandidaatstelling voor een architectuuropdracht' legt Vitare aan architecten en ontwerpers richtlijnen op voor milieuvriendelijkheid. Op basis van deze richtlijnen stelt de visitatiecommissie vast dat uitvoeren van de ruwbouw in houtskelet een centraal element vormt van de visie van de SHM. Houtskeletbouw kent goede isolatiemogelijkheden en een snel bouwproces. Hout met FSC-label is bovendien ecologisch verantwoord materiaal dat recycleerbaar is. Het eerste definitieve ontwerp voor woningen van Vitare in houtskeletbouw is goedgekeurd en wordt nu aanbesteed (zie ook OD 3.1). Vitare wil met het toepassen van houtskeletbouw een bepaald imago opbouwen, aldus de raad van bestuur. Alleen het project in Zwevegem (21 woningen) vormt daarop de uitzondering, die woningen worden in traditionele baksteen voorzien, conform de geldende voorschriften in die gemeente. De SHM volgt niet enkel de richtlijnen van de VMSW (C2008), maar vraagt daarnaast van ontwerpers bijzondere aandacht voor onderhoudsvriendelijke materialen, een gunstige oriëntatie van leefruimte en raamopeningen en voldoende regenwaterinfiltratie in de buitenruimte. Ook spreekt de SHM haar voorkeur uit voor natuurlijke ventilatie via zelfregelende ventilatieroosters (eventueel mechanische ventilatie als dat voor E-peil noodzakelijk is) en toepassing van beproefde en eenvoudige verwarmingstechnieken. In de richtlijnen aan architecten van Vitare staat dat voldaan moet worden aan de vereisten voor regenwaterrecuperatie, goede isolatie (K-peil maximaal 30) en een E-peil van maximaal 60. Naast houtskeletbouw beschikt de SHM dus ook over een visie op milieuvriendelijkheid ten aanzien van ontwerp en toepassing van technieken en materialen. Op vraag van de SHM gaven de installateurs aan de huurders (Spanjestraat, Roeselare) uitleg over goed en energiezuinig gebruik van installaties. Vitare bezorgde de huurders een beknopte en praktische handleiding (fiche) bij het gebruik van de thermostaat. Ook de nieuwbrief Goed Wonen (zie OD 6.1) bevatte informatie over het gebruik van de centrale verwarming. Maar verder heeft de SHM nog geen acties ondernomen voor het sensibiliseren van huurders om zuinig met energie om te gaan. De visitatiecommissie beveelt aan dat Vitare hiervoor in de toekomst de nodige tijd vrijmaakt. Als voorbeeld van mogelijke acties verwijst de visitatiecommissie naar diverse initiatieven die andere SHM's op dit gebied namen (zie OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten In het huidige huurpatrimonium van Vitare bevinden zich geen woningen die flexibel ingezet kunnen worden voor verschillende groepen, zoals aangepaste woningen of aanpasbare woningen. De komende jaren verwacht Vitare 95 koop- en huurwoningen te realiseren, waarvan vier rolstoelbezoekbare woningen, maar geen aanpasbare of aangepaste woningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Vitare op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. Van sociale huisvestingsmaatschappijen wordt verwacht dat ze een efficiënte en effectieve strategie hebben ten aanzien van rolstoelbezoekbaarheid (een vereiste vanuit de C2008) en aanpasbaarheid en/of aangepaste woningen. Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 3 typen van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Aan- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 21 VAN 51

22 gepaste woningen (2) zijn aangepast voor het huisvesten van personen met een verminderde zelfredzaamheid om zo het zelfstandig wonen mogelijk te maken (vb. een rolstoelbewoner). Aanpasbare woningen (3) zijn zodanig gebouwd dat de mogelijkheid er is om ze later zonder al te veel kosten aan te passen of uit te breiden naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of verminderde zelfredzaamheid. Vitare heeft op het moment van de visitatie geen aangepaste woningen of aanpasbare woningen. Dit beperkt patrimonium (zie OD 1.1) werd echter niet door Vitare zelf ontworpen, maar pas verworven na uitvoering. Op vraag van het lokaal bestuur plant de SHM een aantal rolstoelbezoekbare woningen, namelijk twee koopwoningen in Zwevegem en twee huurwoningen in Puurs: - In Zwevegem gaat het over twee gelijkvloers appartementen waarvan één met 3 slaapkamers en één met 2 slaapkamers. Hier worden alle deurbreedten op 100 cm voorzien; wordt rekening behouden met de draaicirkel voor een rolstoel in de gang, keuken, living en één slaapkamer en wordt een inloopdouche met handvat en stoeltje geïnstalleerd. - In Puurs gaat het over twee huurwoningen met telkenmale 1 slaapkamer. Hier werd rekening gehouden met de deurbreedte van de voordeur, van de leefruimte en het toilet; met een drempelhoogte van max. 2 cm aan voordeur en terras; een rolstoelbezoekbaar toilet en een vrije doorgang van min. 85 cm in de leefruimte. Behalve de vereisten ingrepen voor rolstoeltoegankelijkheid beschikken deze woningen over een aantal bijkomende aanpassingen. Het gaat echter niet over voor wonen van rolstoelgebruikers aangepaste woningen. Daarvoor moet er onder andere bij elke deur een opstelplaats zijn voor de rolstoel, voldoende zitmogelijkheid en een rechtstreekse verbinding tussen slaapen badkamer en tussen leefruimte en slaapkamer. De SHM heeft geen woningen in haar programma staan die nadrukkelijk werden ontworpen als aanpasbare woning. De SHM stelt dat het aanpassen van leidingen, doorgangen en wanden bij houtskeletbouw sowieso eenvoudiger is dan in een klassiek gebouwde woning. In een aantal projecten voorziet Vitare inpandige garages die bijvoorbeeld kunnen worden aangepast voor toekomstig gebruik als slaapkamer of andere leefruimte. De visitatiecommissie vindt dat Vitare op het vlak van aanpasbaarheid en aangepaste woningen haar strategie verder dient uit te werken. De strategie moet toelaten om bij elk nieuw project de mogelijkheden voor flexibele inzetbaarheid van het patrimonium en voor aangepaste woningen voor minder valide bewoners te overwegen. De visitatiecommissie meent dat een strategie rond aanpasbaarheid de SHM in staat zou stellen aantoonbaar in te spelen op specifieke huidige en toekomstige noden van (kandidaat-)kopers en huurders. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten Vitare heeft nog geen onderhouds- en renovatieplanning, dit omdat ze enkel beschikt over een nieuw en beperkt patrimonium. De SHM beschikt niet over beleidsuitgangspunten voor het technisch beheer in functie van haar groter wordend patrimonium, die zij kan gebruiken in de communicatie met de betrokken lokale besturen. Vitare heeft een visie op haar bijdrage aan een beter milieu, die nadrukkelijk is terug te vinden in de ontwerprichtlijnen. Naast toepassing van bewezen eenvoudige en duurzame technieken bestaat die visie uit het uitvoeren van de ruwbouw in houtskelet. De SHM heeft nog weinig aandacht voor het sensibiliseren van huurders in het zuinig omgaan met energie. Het huidige patrimonium van Vitare bevat geen aanpasbare woningen of woningen die zij flexibel kan inzetten voor verschillende groepen. In de eerstkomende jaren zijn er vier rolstoelbe- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 22 VAN 51

23 zoekbare woningen gepland. De strategie op het vlak van aanpasbaarheid en flexibele inzetbaarheid van het patrimonium dient de SHM nog verder uit te werken, zodat de SHM aantoonbaar in kan spelen op specifieke huidige en toekomstige noden van (kandidaat-)kopers en huurders. 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten Met uitzondering van de vier nog voor haar erkenning gebouwde sociale koopwoningen in Meulebeke heeft Vitare op het moment van de visitatie zelf nog geen woningen gerealiseerd. Wel kocht Vitare 21 huurwoningen aan. De visitatiecommissie baseert zich voor haar beoordeling over prijsbewust bouwen, op deze aankoop en op de werkwijze die Vitare hanteert om prijsbewust te kunnen bouwen. Vitare legt een maximum op aan ontwerpers en wil door een snel bouwproces met houtskeletbouw kosten besparen. De mate dat deze werkwijze dit effectief mogelijk maakt zal in de toekomst moeten blijken, de gegevens van één (nog niet aanbesteed) project stellen de visitatiecommissie niet een staat een patroon te beoordelen. Vooralsnog beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties als goed. Vitare heeft nog geen huurwoningen gebouwd. Daardoor zijn voor deze SHM de vereisten op het gebied van de werkelijke kostprijzen niet te beoordelen. De raad van bestuur besliste in oktober 2013 om 21 appartementen en 20 ondergrondse parkeerplaatsen aan de Spanjaardstraat te Roeselare aan te kopen van een private ontwikkelaar (zie ook OD 1.1) tegen 4,5 miljoen euro (inclusief btw), dit overeenkomstig de subsidiabele prijsplafonds van dat moment (NFS2). Dit is Vitare haar eerste en (voorlopig) enige huurproject. De inspanningen om prijsbewust te bouwen beginnen reeds bij de grondaankoop. Hierbij heeft Vitare voor een aantal projecten een onrealistische inschatting gemaakt van de grondopbrengsten en over de mogelijkheid om projecten te kunnen realiseren. Dit punt komt uitgebreid aan bod onder OD 1.4. In haar richtlijnen voor ontwerpers stelt de SHM dat de geraamde kostprijs in het ontwerp niet meer dan 90% van de door de VMSW berekende maximumprijs (simulatietabel) mag bedragen. Dit is tevens één van de criteria voor beoordeling van voorstellen. In de fase van het voorlopig en definitief ontwerp verlaagt Vitare hogere ramingen door oppervlaktes te verminderen en goedkopere alternatieven voor bepaalde materialen te voorzien. Vitare kiest hierbij uitdrukkelijk voor houtskeletbouw. De SHM verwacht zo het bouwproces te kunnen versnellen, wat een gunstig effect heeft op bijvoorbeeld rentelasten. Anderzijds zorgt de keuze voor houtskeletbouw voor een beperkt aantal aanbieders-aannemers, wat de onderlinge prijsconcurrentie beperkt. Het bestek voor het project in Lochristi komt echter op 99,6% van de door de VMSW berekende maximumprijs. En de laagste aanbestedingsprijs zit zelfs 14% boven het FS3-maximum. Vitare zal bijgevolg de prijs moeten heronderhandelen of het dossier herwerken. De SHM stelt dat in dit kleine project nog geen prijsvoordeel te behalen is met de standaardformaten en houtskeletbouw. De mate waarin houtskeletbouw prijsvoordeel en tijdswinsten oplevert zal in de toekomst moeten blijken. De gegevens van één (nog niet aanbesteed) project zijn te beperkt om over het prijseffect te kunnen spreken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 23 VAN 51

24 De afwerkingsgraad bepaalt in belangrijke mate de kostprijs. Vitare werkt de huurwoningen volledig af. Inzake de koopwoningen laat Vitare bepaalde afwerkingsaspecten over aan (de persoonlijke smaak en mogelijkheden) van de kopers. Op deze wijze wordt de kostprijs (en verkoopprijs) van deze woningen gedrukt. De directeur van Vitare en een nog aan te werven technisch medewerker (projectontwikkelaar) zullen samen met de door de SHM aangestelde architect instaan voor de werfopvolging in de geplande projecten. Aangezien momenteel geen enkele werf lopende is, is over de werfopvolging nog weinig te zeggen. Vitare stelt zich te willen onderscheiden van andere SHM s via projecten met kortere doorlooptijden, dit door het procesverloop goed op te volgen, grote druk op de ontwerpers te leggen en sneller te bouwen met houtskeletbouw. Voor de door de visitatiecommissie gehoorde actoren is het niet altijd duidelijk of de SHM er ook in slaagt het bouwproces te versnellen. Daarom suggereert de visitatiecommissie dat Vitare een systematiek ontwikkelt om de doorlooptijd van haar projecten aantoonbaar te maken. Daartoe kan aanvullend op de communicatie binnen het Lokaal Woonoverleg een systeem worden uitgewerkt waarmee de lokale betrokken actoren permanent inzage hebben in de stand van een uitvoeringsdossier, bijvoorbeeld via een al dan niet afgeschermde pagina op de website. Daarnaast kan dit systeem Vitare helpen om het tijdsvoordeel van houtskeletbouw te onderbouwen. Een methode om kosten te vermijden is het realiseren van woningen op gronden waarop de SHM een recht van opstal heeft verkregen. Op deze manier kan Vitare de bouwactiviteit vergroten zonder nieuwe grote financiële risico's (zie ook OD 5.1 en OD 5.5), zonder aankoopkosten en zonder dat de SHM intresten voor de aankoopleningen dient te betalen. De visitatiecommissie suggereert om de mogelijkheden om zonder grondaankopen huur- en/of koopwoningen te realiseren nader te onderzoeken (en te benutten) teneinde de financiële gezondheid van de SHM te verbeteren (zie ook OD 5.1). Vitare heeft veel van haar gronden gekocht van Matexi. Vitare kiest uitdrukkelijk voor houtskeletbouw. Dit brengt Sibomat in het vizier, een bedrijf dat zich in houtskelet heeft gespecialiseerd en een dochteronderneming is van de Matexi Group. Vanzelfsprekend dient Vitare - net als elke andere SHM de aanbestedingsregels na te leven en aan de laagste meest regelmatige bieder haar projecten te gunnen. De vertegenwoordigers van de lokale besturen waarmee de visitatiecommissie kon spreken vinden het belangrijk dat de werking van de SHM transparant is en dat belangenvermenging wordt vermeden. De visitatiecommissie suggereert dat Vitare in het op te maken beleidsplan (zie aanbeveling 1) de voordelen van inbreng van ervaring en kennis van de private sector in een huisvestingsmaatschappij duidelijk uiteenzet. Tevens raadt de visitatiecommissie aan om in het jaarverslag steeds een expliciete verklaring op te nemen waar het gaat om belangenvermenging: allereerst of er sprake van is geweest en, als dit zo was, hoe de raad van bestuur daarmee is omgegaan. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor huuractiviteiten Het is niet dankzij de inzet van de SHM dat de gemiddelde huurlast per appartement laag is. De voorschotten zijn vergeleken met de effectieve huurlasten hoog en Vitare heeft nog geen visie en stelstelmatige toepassing daarvan om de huurlasten beperkt te houden. De SHM dient de beleidsuitgangspunten voor prijsbewust verhuren nog verder uit te werken en hierbij meer ervaring op te bouwen in het inschatten van de huurlasten. De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft), de huurlasten (waarop de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 24 VAN 51

25 SHM vat heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). De mediaan huurprijs van het patrimonium van Vitare bedraagt 215 euro per maand. Ongeveer evenveel SHM's hebben een hogere of lagere mediaan huurprijs dan Vitare. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van Vitare bedraagt in euro. Dit is zeer laag vergeleken met andere SHM's in Vlaanderen, mogelijk omdat de huurderspopulatie van Vitare uit overwegend éénpersoonshuishoudens bestaat (zie hoofdstuk 3). Ondanks de lage huurinkomsten heeft de maatschappij tot in 2014 geen GSC ontvangen, voornamelijk omdat de (theoretische) inkomsten waarmee wordt gerekend hoger zijn dan de (theoretische) uitgaven. De mediaan huurprijs en het mediaan inkomen van Vitare zijn slechts gebaseerd op 21 zittende huurders en daarom te beperkt om hieruit relevante tendensen af te leiden. Voor de 21 appartementen van Vitare in Roeselare bedragen de effectieve huurlasten in 2014 op jaarbasis (12 maanden) 223,43 euro per woning. Hierin zijn de kosten van het elektriciteitsverbruik en het onderhoud (incl. poetsen) van de gemeenschappelijke delen (gangen en trappenhuis), het onderhoud van de lift, het keuren van de brandblussers en het deel afstand van verhaal van de brandverzekering vervat. Ongeveer 60% van de SHM's in Vlaanderen rekent lagere huurlasten aan. Anders dan bij andere SHM s betreft het bij Vitare allemaal appartementen, waar huurlasten meestal hoger zijn door bijvoorbeeld de aanwezigheid van een lift of gemeenschappelijke gang. Het maandelijks voorschot voor 2014 bedroeg 42 euro per maand, waarvan na afrekening in 2015 ongeveer 19 euro per maand werd terugbetaald. Het voorschot voor 2015 bedraagt 38 euro per maand. Omdat er nog geen zicht was op alle huurlasten in het appartemenstgebouw besloot Vitare de huurlasten te evalueren na verloop van twee jaren (2014 en 2015). De visitatiecommissie vindt dat de SHM in 2014 duidelijk met haar huurders communiceerde over de aanpassing van de voorschotten en de eindafrekening van de huurlasten. De visitatiecommissie suggereert dat Vitare de evolutie van de huurlasten goed blijft opvolgen en haar ervaring in deze uitbouwt met jaarlijkse evaluaties, zodat bij nieuwe gebouwen vanaf het begin betere inschattingen kunnen worden gemaakt van de maandelijks aan te rekenen bedragen. Daarnaast kunnen ook het periodiek heraanbesteden van de diensten (elektriciteit, onderhoud lift, brandverzekering, ) en het betrekken van huurders (bv. kuisen van de gang) het bedrag van de huurlasten drukken. Ondanks de beperkte omvang van het patrimonium en de beperkte verhuurperiode vindt de visitatiecommissie dat Vitare wel een visie dient te hebben op het beperken van huurlasten. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed voor de koopactiviteiten, voor verbetering vatbaar voor de huur. De SHM streeft naar kortere doorlooptijden door het procesverloop goed op te volgen, grote druk op de ontwerpers te leggen en door te bouwen met houtskeletbouw. Vitare heeft aandacht voor de kostprijzen bij het ontwerp. Omdat maar één project klaar is om aan te besteden vindt de visitatiecommissie het te vroeg om dat project te betrekken in het oordeel. De gemiddelde huurlasten per woning zijn vergelijkbaar met de huurlasten bij andere SHM's. Maar dat is niet dankzij de inzet van de SHM. De voorschotten zijn vergeleken met de effectieve huurlasten hoog en Vitare heeft nog geen visie en stelstelmatige toepassing daarvan om de huurlasten beperkt te houden. Het inschatten van het maandelijks voorschot voor de huurlasten kan beter, net zoals de activiteiten die Vitare onderneemt om huurlasten te beperken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 25 VAN 51

26 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten Vitare heeft de wijze waarop zij de huurdersachterstallen opvolgt vastgelegd in haar procedure `debiteurenbeheer. De procedure bevat de nodige elementaire stappen. De SHM volgt deze procedure en vult ze aan met directe contacten met de betrokken huurder via of telefoon. De SHM zal hierbij ook de eventuele begeleider van het OCMW aanspreken. De visitatiecommissie vindt dat de SHM voor deze operationele doelstelling goed presteert. De SHM had op het moment van de visitatie geen huurderachterstal (zie OD 5.3). Vitare beschikt over een procedure voor het opvolgen van de huurdersachterstal. De huur is samen met de provisie op huurlasten te betalen tegen de 10 de kalenderdag van elke maand. Vanaf de 13 de van de maand zal de SHM met brief, of telefoon de huurder wijzen op de huurdersachterstal. Indien er geen reactie volgt of de achterstal slechts gedeeltelijk wordt vereffend, volgt de 20 ste kalenderdag een aangetekende ingebrekestelling. De procedure bevat de verder te zetten stappen indien de huurder ondanks aandringen zijn achterstal niet betaalt. In de 22 maanden dat de SHM woningen verhuurt, heeft ze deze verdere stappen nog niet moeten toepassen. Vitare wijst erop dat huurders na een eerste aanmaning de openstaande factuur steeds vereffenen. Voor verscheidene huurders wordt de huur betaald door een budgetbegeleider. In deze situatie aanvaardt de SHM dat de huur een paar dagen later wordt betaald, bijvoorbeeld op de 13 de van de maand, als dit in het inkomenspatroon van de huurder beter past. De visitatiecommissie waardeert deze flexibiliteit. De SHM gebruikt directe communicatiekanalen. Bij achterstal zal ze de huurder en of telefoneren. Vitare weet welke huurders begeleid worden door het OCMW en zal bij problemen de OCMW-begeleider rechtstreeks aanspreken. Vitare staat open voor een afbetalingsplan. Dit is ook als dusdanig opgenomen in de procedure. De SHM heeft dit nog niet moeten toepassen. De SHM heeft nog geen formele samenwerkingsafspraak met het OCMW of CAW voor het opvolgen van huurders met achterstallen om zo een uithuiszetting te kunnen vermijden. De visitatiecommissie beveelt aan om alvast met het OCMW van Roeselare de samenwerking te formaliseren, waarbij voor een goede onderlinge afstemming ook de eigen procedure huurdersachterstal onderwerp van gesprek kan zijn. De SHM kan hierdoor een afsprakenkader ontwikkelen, afgestemd op een klein huuraanbod in de gemeente. Dit afsprakenkader kan dan als model worden gebruikt in andere gemeenten waar de SHM projecten gaat ontwikkelen. Vitare kan hiervoor te rade gaan bij andere SHM s die deze samenwerking hebben vastgelegd (zie visitatierapporten op De procedure is momenteel enkel afgestemd op opvolging van huurders met betaalproblemen. De visitatiecommissie beveelt aan om de procedure uit te breiden met de opvolging van huurders met andere problemen die mogelijk tot een uithuiszetting kunnen leiden, zoals het verwaarlozen van het onderhoud van de woning of leefbaarheidsproblemen. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: niet van toepassing voor de koop- en huuractiviteiten Het ontbreekt Vitare aan een duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek. Er is nog weinig sprake van maatregelen om de leefbaarheid in de huidige en in de komende projecten te bevorderen. De visitatiecommissie wenst echter rekening te houden met de opstartfase waarin de SHM zich bevindt. Daarom stelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling als niet van toepassing. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 26 VAN 51

27 Van een huisvestingsmaatschappij wordt verwacht dat ze een duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek heeft. Mede omwille van de recente opstart van de activiteiten en omwille van de nog beperkte huurdersgroep heeft Vitare deze visie nog niet uitgewerkt. Een visie over leefbaarheid is echter een vereiste. De visitatiecommissie wenst begrip op te brengen voor het feit dat de SHM in de voorbije opstartfase hier nog geen werk van heeft gemaakt. De visitatiecommissie beveelt Vitare aan om in de huidige fase een visie uit te schrijven rond leefbaarheid en over maatregelen om deze te bevorderen. Ook bij de bouw van woningen is het belangrijk een visie te hebben op het voorkomen van leefbaarheidsproblemen, net omdat bij een verkeerde inschatting een fout wordt gemaakt die de SHM meedraagt in de volgende decennia, waardoor het beheer van deze woningen wordt belast. De SHM verhuurt sinds korte tijd (22 maanden) een beperkt aantal woningen (21 appartementen). Bij de start (2014) zorgde de SHM voor rechtstreekse contacten met deze huurders door twee halfjaarlijkse huurdersvergaderingen en door op een gestructureerde wijze bij alle huurders een huisbezoek af te leggen (zie ook OD 4.3). Zo houdt de SHM de vinger aan de pols. De SHM stelt dat de huurders vlot de problemen melden, dit telefonisch of via mail. Huurders kunnen in het weekend via een leefbaarheidsproblemen melden. Naar aanleiding van gemelde problemen contacteert de SHM de huurder rechtstreeks, dit via , telefonisch of door een huisbezoek, zoals bij klachten rond burenhinder, achtergelaten materiaal in de gemeenschappelijke gang of het niet correct selecteren van huishoudelijk afval. De visitatiecommissie merkt op dat het systeem van halfjaarlijkse huurdersvergaderingen en structurele huisbezoeken niet werd voortgezet in 2015 (zie OD 4.3). De appartementen in de Spanjestraat te Roeselare maken deel uit van een groter wooncomplex, waarbij het sociaal huuraanbod ongeveer 1/3 de van het totaal aantal wooneenheden bedraagt. Vitare merkt op dat dit voor afstemmingsproblemen en voor spanningen met de private mede-eigenaars zorgt, mede omdat de private projectontwikkelaar dit niet aan de ander kopers meldde, en deze eigenaars zich moeilijk kunnen vinden in het feit dat in hun complex sociale huurwoningen zijn. Het reglement van mede-eigendom is afgestemd op private eigenaar-bewoners. De SHM heeft daardoor tijd moeten maken voor de nodige communicatie met de mede-eigenaars en om problemen en mogelijkheden in het reglement van mede-eigendom uit te klaren. De SHM stelt daardoor ervaring te hebben opgebouwd in de valkuilen van een menging van sociale en private appartementen in één complex. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor huuractiviteiten Vitare maakte een aanzet tot het betrekken van bewoners bij het beheer van het complex in de Spanjestraat te Roeselare. Ze heeft dit niet bestendigd en heeft zo de mogelijkheden om eigen ervaring en strategie op te bouwen rond bewonerswerking niet benut. De visitatiecommissie vindt de werking van Vitare voor deze operationele doelstelling dan ook voor verbetering vatbaar. In 2014 organiseerde Vitare twee huurdersvergaderingen. De bedoeling van de vergaderingen was de huurders voldoende in te lichten over de reglementering, het gebouw, technische zaken, maar vooral om hen een gelegenheid te bieden om elkaar te leren kennen. Iedereen kreeg de kans om vragen te stellen. De SHM wilde hiermee de drempel om rechtstreeks contact op te nemen met de maatschappij verkleinen. Het is voor de visitatiecommissie niet duidelijk of de SHM deze informatieve huurdersvergaderingen als forum gebruikt om zo haar eigen dienstverlening te kunnen verbeteren. Omwille van een aantal personeelsproblemen en omwille van een aantal bijkomende overlegmomenten met de aandeelhouders werden deze huurdersvergaderingen niet herhaald in 2015 noch omgezet naar een vorm van huurdersbetrokkenheid in het beheer van het complex. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 27 VAN 51

28 De visitatiecommissie vindt dit een gemiste kans. Periodieke huurdersvergaderingen maken het mogelijk om de contacten met huurders structureel in de werking in te schrijven om zo permanent aan een verbetering in de dienstverlening te kunnen werken. Vitare heeft nog geen initiatieven genomen om te werken met bewonersgroepen of met een huurdersvertegenwoordiging. Het feit dat het patrimonium van Vitare erg verspreid zal liggen, zou voor Vitare net een extra motivatie moeten vormen om huurders actief te betrekken bij haar werking. De visitatiecommissie moedigt de SHM daarom aan om zoveel mogelijk ervaring op te doen met de huidige beperkte groep van bewoners om op die manier ook nieuwe bewonersgroepen meteen vlotter van start te laten gaan. Gezien de afstand tussen de projecten en de SHM zal Vitare bijzondere inspanningen moeten leveren om de drempel naar de maatschappij voldoende laag te houden en het ondersteunen van een goede bewonerswerking kan daar sterk aan bijdragen. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan dat Vitare de nodige stappen zet tot het uitwerken van een strategie rond bewonersbetrokkenheid, dit als onderdeel van het sociaal beleid van de SHM (zie OD 4.4) en het technisch beheer van haar huurpatrimonium (zie OD 2.1). OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten Vitare heeft bij de start van de huurdersactiviteiten de nodige stappen gezet om aan de basisverwachtingen en -verplichtingen van een SHM te voldoen. Daarom vindt de visitatiecommissie dat Vitare hier een goede prestatie neerzet. Tegelijk wijst ze op een aantal gebreken die een gepast antwoord vragen. Vanaf het moment dat Vitare het project Spanjestraat (Roeselare) in portefeuille kreeg (2014, zie OD 1.1) heeft de SHM de nodige stappen gezet om aan de verplichte basisbegeleidingstaken te kunnen voldoen. De toewijzing van de woningen werd op een vrij korte termijn (2 maanden) afgerond en dit conform de geldende regelgeving. De huurders kregen uitleg bij de huurovereenkomst en bij de technische mogelijkheden van de woning, zoals het gebruik van de thermostaat. In daaropvolgende huurdersvergaderingen (zie OD 4.3) kregen de huurders meer informatie over de verwachtingen en het gebruik van de woning en over de geldende reglementeringen (zie ook OD 6.1). De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede start heeft genomen. De SHM onderhoudt directe contacten met de huurders in het project Spanjestraat. In 2014 ging Vitare halfjaarlijks bij alle huurders op bezoek. Door omstandigheden (zie OD 4.3) is dit in 2015 niet gelukt. De SHM zal naar aanleiding van gemelde problemen de huurder rechtstreeks contacteren, dit via , telefonisch of door een huisbezoek. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij klachten rond burenhinder, achtergelaten materiaal in de gemeenschappelijke gang of het niet correct selecteren van huishoudelijk afval. Het kantoor van Vitare ligt op 35 minuten rijden van het wooncomplex, maar dit vormt volgens de medewerkers geen beletsel om de begeleidingstaken te kunnen opnemen. Duidelijkheid en transparantie vormen een belangrijke basis voor een goede huisvestingsondersteuning. In de documenten die de SHM aan de huurder bezorgt, ontbreekt informatie over welke herstellingen en onderhoudswerken ten laste zijn van de huurder en welke ten laste van de SHM. Andere huisvestingsmaatschappijen hebben hiertoe een bruikbaar overzicht beschikbaar gesteld, waarbij het ZieZo!-boekje het meest frequent wordt gebruikt. De SHM wijst erop dat de provincie West-Vlaanderen deze brochure niet langer beschikbaar stelt. De visitatiecommissie beveelt aan om bij de huurders deze opsomming van rechten en plichten van huurder en verhuurder duidelijk bekend te maken. Eventueel kan de SHM in afwachting van herdruk van de ZieZo! een kopie gebruiken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 28 VAN 51

29 De SHM heeft nog geen formele samenwerking met andere diensten uitgebouwd. De samenwerking met het OCMW van Roeselare is goed maar verloopt eerder ad-hoc, met de maatschappelijk werker, louter op het niveau van de individuele huurder. De visitatiecommissie vindt het een gemiste kans dat de SHM de samenwerkingsmogelijkheden en -verwachtingen niet effectief bespreekbaar maakt met het OCMW-bestuur (zie ook OD 4.1), om zo tot een afsprakenkader te komen dat als basis kan worden gebruikt voor andere projecten in andere gemeenten. Goede communicatie en een positieve samenwerking met lokale actoren kan goodwill uitlokken om zo bijkomende projecten uit te kunnen werken of een taakverdeling bespreekbaar te maken. De visitatiecommissie verwijst naar de website waar bij de goede praktijken van andere SHM s voorbeelden te vinden zijn van mogelijke afsprakenkaders. Voor de verhuur van de woningen in de Spanjestraat (Roeselare) heeft de SHM haar inschrijvingsregister opgemaakt en haar eerste inschrijvingen van woningzoekenden georganiseerd. Daartoe huurde de SHM tijdelijk een winkelpand in het centrum van Roeselare, om zo woningzoekenden ter plaatse de gelegenheid te geven zich in te schrijven. Deze toepassing maakte dat degene die zich tijdens deze permanentie inschreef en aan alle voorwaarden voldeed, onmiddellijk na de inschrijving een woning toegewezen kreeg, terwijl andere woningzoekenden in het inschrijvingsregister van andere SHM s (meestal) lang moeten wachten. Naar aanleiding van deze ervaringen en de vragen van lokale actoren in andere gemeenten waar Vitare huurprojecten voorbereidt (Puurs, Knokke-Heist) verkent de SHM de mogelijkheden van een gemeenschappelijk inschrijvingsregister (zie OD 5.5). Dit systeem zou het mogelijk moeten maken het inschrijvingsregister van de lokale SHM te integreren met het register van Vitare, waarbij de twee SHM s onderling afspraken maken over het beheer en over de toepassingsmodaliteiten. Zo krijgt de woningzoekende bovenaan de lijst de woning aangeboden, ook als er in de gemeente een nieuwe SHM woningen aanbiedt. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM deze oefening maakt. Vitare heeft de wijze waarop ze de organisatie van de basisbegeleidingstaken in het nog te realiseren huuraanbod zal opnemen nog niet geëxpliciteerd. Voor projecten die redelijk bereikbaar zijn vanuit het kantoor (Lochristi, Roeselare) overweegt ze het volledige beheer zelf op te nemen. Voor andere projecten (Knokke-Heist, Turnhout) denkt ze eerder aan een samenwerking met een lokale huisvestingsmaatschappij. De actoren waarmee de visitatiecommissie kon spreken zijn net vragende partij voor deze duidelijkheid, waarbij ze op een aantal vlakken duidelijke verwachtingen hebben. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de organisatie van de basisbegeleidingstaken op korte termijn uit te klaren, om hiermee de gesprekken met de lokale actoren op te starten, en zo de nodige afspraken te maken. Deze afstemming wordt bij voorkeur gemaakt geruime tijd voordat de volgende huurprojecten worden opgeleverd, zodat bij de start van de verhuring de onderlinge verwachtingen en afspraken zijn geëxpliciteerd. De visitatiecommissie wijst erop dat deze communicatie met het gemeentebestuur en het OCMW de band met hen kan verstevigen én dat zo Vitare zich voorstelt als een constructieve partner en dit in alle aspecten van het sociaal woonbeleid. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor huur- en voor de koopactiviteiten. Vitare heeft op het moment van de visitatiegesprekken één huurproject. De huidige vragen, uitdagingen en problemen voor de SHM zijn de vragen van een startende SHM. Zo is de huurdersgroep recent en beperkt en waren er nog geen problemen rond leefbaarheid. Een duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek is echter een vereiste voor alle SHM s. Vitare heeft van de infomomenten met deze huurders geen gebruik gemaakt om hen te betrekken bij het wijkbeheer of om een bewonerswerking op te starten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 29 VAN 51

30 De SHM heeft haar strategie rond huurdersachterstallen en uithuiszetting duidelijk uitgeschreven. De achterstallen worden nauwgezet opgevolgd. De SHM heeft nog niet alle stappen in de procedure moeten toepassen. In de momenteel beperkte groep van 21 huurders zijn er nauwelijks achterstallen en heeft de SHM nog nooit een huurder uit huis moeten zetten. De procedure bevat geen duidelijkheid over de stappen die de SHM zal zetten om uithuiszetting te voorkomen bij eventuele leefbaarheidsproblemen. De SHM heeft in korte tijd haar werking afgestemd aan de basisverwachtingen van een sociale huisvestingsmaatschappij. Ze gaat daarbij voor rechtstreekse contacten met de huurders. Vitare heeft de samenwerking met andere diensten nog niet bespreekbaar gemaakt, zoals een duidelijke afstemming met het OCMW over bijvoorbeeld nakende uithuiszettingen, terwijl zo een afspraak net model zou kunnen staan voor de aanpak in andere gemeenten waar nieuwe huurprojecten worden voorbereid. De SHM heeft nog niet de nodige stappen gezet om de basisbegeleidingstaken binnen het nog te realiseren huuraanbod te organiseren, waarbij de vraag ligt of en waar ze dit zelf zal organiseren of ze dit zal opnemen in samenwerking met het lokale netwerk of huisvestingsmaatschappij. 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten Aan de hand van de analyse van de financiële ratio s voor de periode 2012 tot en met 2014 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van Vitare als voor verbetering vatbaar voor de huur- en voor de koopactiviteiten. De financiële ratio s duiden op een negatief beeld van de financiële leefbaarheid van Vitare: - De gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem. Vitare had in 2014 een gecorrigeerde liquiditeitsratio van 0,08 (0,11 in 2013 en 0,29 in 2012). De belangrijkste reden voor deze lage ratio ligt in de financiële schulden op korte termijn, meer bepaald het negatieve saldo van de rekening-courant van Vitare bij de VMSW (= vorm van kaskrediet). De oorzaak van dit negatieve saldo zijn de (rente)lasten van de leningen die zijn afgesloten voor de aankoop van de gronden (zie ook OD 1.4). - De tweede ratio betreft de netto vrije cash flow marge. Als die minder dan 100% bedraagt zijn er meer inkomsten dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Er wordt 15% marge vooropgesteld tussen de periodieke uitgaven en de periodieke inkomsten omdat de SHM dan in staat is om de nodige reserves op te bouwen voor het uitvoeren van onderhoudswerken en het opbouwen van de eigen middelen. Hoe lager dit kengetal, hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering bij Vitare bedroeg 546% in 2014 en lag ook in de daaraan voorafgaande jaren steeds ver boven de norm van 85% (1062% in 2013 en 131% in 2012). De belangrijkste verklaring is dat Vitare pas vanaf maart 2014 inkomsten geniet uit verhuur van woningen. Tot die tijd overstijgen - bij de opstart van de organisatie en haar activiteiten - de periodiek terugkerende uitgaven de periodiek terugkerende inkomsten. - De ratio netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering moet hoger zijn dan 0%. De SHM mag dus geen verlies maken. Met -248% in 2014 voldeed deze niet aan de norm. In 2013 bedroeg dit -983% en in %. Ook hier is de belangrijkste verklaring dat Vitare weinig inkomsten heeft. Pas vanaf maart 2014 werden de eerste 21 woningen verhuurd. Er wer- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 30 VAN 51

31 den in de periode vier woningen verkocht (waarvan Matexi het grondaandeel rechtstreeks aan de kopers verkocht, zie OD 2.1) die relatief beperkte inkomsten opleverden voor Vitare. - De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Bij Vitare bedraagt de solvabiliteit eind % (-1% in 2013 en -3% in 2012). Bij Vitare wordt, net zoals bij andere SHM's, deze ratio niet in de beoordeling betrokken omdat deze sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM. Het verlies van Vitare wordt aan de reserves (eigen vermogen) toegewezen en verzwakt daarmee de solvabiliteit van de SHM. Zoals hoger in dit rapport opgenomen zette de ambitieuze grondaankopen (inbegrepen de intrestlasten) en het niet snel kunnen aansnijden van deze gronden de financiële gezondheid van Vitare onder hoge druk. De sinds maart 2014 ontvangen huurinkomsten (21 appartementen, Spanjestraat - Roeselare) zijn vanzelfsprekend onvoldoende om de kosten te dekken voor het ontwikkelen van de andere projecten en voor de werking van de maatschappij. Eerst moeten kosten gemaakt worden om woningen te realiseren, waarna de inkomsten uit verhuur of verkoop kunnen volgen. Dit verklaart in essentie de negatieve score op de genoemde financiele ratio's. In december 2014 kwam Vitare onder financiële begeleiding van de VMSW (begeleidingscommissie, zie ook hoofdstuk 3 en OD 5.4) opdat de VMSW als financierder de zekerheid vergrootte op de terugbetaling van de door haar verstrekte leningen. Er volgen diverse besprekingen en onderhandelingen tussen Matexi en het Vlaams Gewest, Vitare en de VMSW. Beide aandeelhouders (Matexi en het Vlaams Gewest) en de VMSW (door het verstrekken van leningen) engageerden zich om de verderzetting van de activiteiten van Vitare tot en met 2019 te garanderen. Reeds eerder spraken partijen al af Vitare gelijk aan elke andere SHM te behandelen, niet meer of niet minder. Als men enkel vertrekt van de financiële ratio's kan men concluderen dat de SHM op dit moment financieel niet leefbaar is. Men dient echter rekening te houden met de opstartfase waarin de SHM zit, met de gesloten kaderovereenkomst en met het feit dat deze overeenkomst en de ratio's zijn gebaseerd op de periode 2012 tot en met 2014, waarin er nauwelijks sprake was van huurinkomsten. Ondanks de gesloten kaderovereenkomst denkt de visitatiecommissie dat de financiële leefbaarheid van Vitare voor de toekomst grote risico's bevat. De vaste activa van de SHM beslaan (sinds 2014) ongeveer 40 miljoen euro en betreffen - uitgezonderd het appartementengebouw in Roeselare - onbebouwde terreinen, beleend bij de VMSW. Het is hoogst onzeker of Vitare op al deze gronden voldoende snel sociale woningen kan realiseren (zie OD 1.4), terwijl Vitare op een bepaald moment de uitgestelde aflossing van deze leningen zal moeten opbrengen. Andere risico's liggen op het gebied van verschil in aankoop- en verkoopwaarde van gronden (zie OD 1.4, voorbeeld Mechelen). Een volgend risico ligt in het recent afschaffen van de subsidies voor sociale koopwoningen. Vitare tracht dit op te vangen door gemengde projecten van huur- en koopwoningen te realiseren om zo voor wat betreft de infrastructuurwerken mogelijk nog een gedeelte subsidie te bekomen. Het financieel plan onderbouwt bovenstaande analyse (zie OD 5.4). De liquiditeitspositie neemt in de periode 2019 tot en met 2023 toe (van 5 miljoen euro negatief in 2019 tot 2,5 miljoen euro negatief in 2023). Vanaf 2018 is er een positief saldo bij de investeringscashflow (van ongeveer 1 miljoen euro), wat de liquiditeitspositie zal verbeteren. In 2023 komen de investeringen van een aantal projecten samen wat leidt tot een negatief saldo op de investeringscashflow (van ongeveer 3,4 miljoen euro). In de vrije cashflow blijft het saldo in ieder geval tot 2023 negatief (variërend van een tekort van ongeveer euro in 2017 tot een tekort van maximaal 1,5 miljoen in 2018), voornamelijk veroorzaakt door de genoemde werkingskosten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 31 VAN 51

32 en rentelasten. Dit betekent dat de reguliere periodieke inkomsten niet voldoende zijn om de periodieke uitgaven te dekken. De visitatiecommissie beveelt aan dat de SHM haar financiële toekomst nauwgezet blijft opvolgen, zoals door VMSW en Matexi in de kaderovereenkomst is vooropgesteld (zie ook OD 5.4). Het is daarbij een constante evenwichtsoefening tussen groei van het aantal projecten, aanwerven van personeel, werkingskosten (zie OD 5.2) en de uitgestelde rentelasten en aflossing van de leningen voor aangekochte gronden. Voor de financiële gezondheid van de SHM is het extreem belangrijk om zo snel als de betreffende gemeenten toestaan sociale huur- en koopwoningen te realiseren, om daarmee continuïteit in inkomsten voor Vitare te genereren. De visitatiecommissie beveelt aan om alle mogelijkheden te onderzoeken om meer woningen te bouwen en projecten te versnellen. Ze denkt hierbij onder meer aan het opbouwen van naambekendheid (imago, goodwill) bij lokale besturen (zie OD 6.1), aan samenwerking met lokale SHM's (zie OD 5.5), aan goedkope en innovatieve alternatieven om snel woningen te realiseren (recht van opstal, zoals in Zwevegem) of aan integratie van meerdere fases (zoals in Knokke-Heist). OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten Doordat Vitare in een opstartfase zit, is het beeld op de werkings- en onderhoudskosten van de SHM ernstig vertroebeld. Er is nog lang geen sprake van een bloeiende organisatie. Daardoor is een geobjectiveerde vergelijking met andere SHM s niet mogelijk. Er zijn voor de SHM in de prestatiedatabank slechts waarden beschikbaar vanaf Vitare houdt zijn werkings- en personeelskosten onder controle. Een huurbestand is er pas sinds 2014 en kende in die tijd geen leegstand. De visitatiecommissie vindt de prestaties voor deze doelstelling goed. Het bedrag aan werkings- en onderhoudskosten lag in 2014 op euro per huurwoning. Er zijn geen andere jaargemiddelden beschikbaar in de prestatiedatabank. Gezien het beperkt huurpatrimonium vindt de visitatiecommissie een vergelijking met andere SHM s niet aangewezen. Dit geldt ook voor de kostenberekening van het kooppatrimonium. De totale werkings- en onderhoudskosten in 2014 bedragen euro. Dit was quasi hetzelfde bedrag als in In 2012 (= startjaar) bedroegen ze nog euro. Hierbij vormt de personeelskost de grootste uitgavenpost, namelijk euro in 2014 en in 2013 en in Daarnaast bedragen de niet-personeelsuitgaven euro in De grootste kosten zitten in de administratieve werking. In 2013 en 2012 zijn de kosten negatief ( euro). Dit is grotendeels te verklaren door het terugvorderen bij het Vlaamse Gewest van de advocaat- en gerechtskosten ten belope van euro, dit in het kader van de dading gesloten bij het bekomen van de erkenning (zie hoofdstuk 3). De aandeelhouder Matexi komt tussen in de werkingskosten tot en met 2019 (zie OD 5.4) en dit via een terug te betalen lening. De directeur houdt strikt de personeelsuitgaven in het oog, mede op vraag van de raad van bestuur; de vacature voor de 3 e persoon is nog steeds niet ingevuld wegens gebrek aan kandidaten. De personeelsuitgaven blijven stabiel over de jaren 2012 tot en met In 2013 en 2014 zijn er 3 VTE bedienden in dienst. Vitare heeft geen arbeiders in dienst. Een medewerker met functie projectontwikkelaar gaf zijn ontslag in de loop van het jaar Er is geen structurele of frictieleegstand in het patrimonium van Vitare op het moment van de visitatie. Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat Vitare de frictieleegstand, wanneer een huurder zijn woning opzegt, nauwgezet opvolgt en snel toewijst met inbegrip van de derving van huurinkomsten die daarmee gepaard gaat. Vitare startte haar huuractiviteiten in Sindsdien is er slechts sprake van één huurderswissel. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 32 VAN 51

33 Het beoordelen van de contractwijzigingen bij de bouw van het patrimonium is niet mogelijk omdat Vitare het patrimonium in Roeselare overnam toen het al gebouwd was, dit in de plaats van een andere SHM die kort voor de oplevering weigerde dit patrimonium over te nemen (zie OD 1.1 Het personeel van Vitare kijkt nauw toe op de werkingskosten en overweegt bij iedere uitgave of die wel nodig is. Het gaat over kleine handelingen, zoals aankoop van bureelmateriaal. Om kosten te besparen nam Vitare het kantoormateriaal over van de vorige huurder van het kantoorgebouw. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten Er is geen huurdersachterstal bij Vitare. De SHM beschikt over een procedure huurdersachterstal. Gezien het beperkt aantal huurders, vindt de visitatiecommissie dat deze operationele doelstelling niet van toepassing is. Er is geen huurdersachterstal bij de 21 huurders van Vitare. Vitare beschikt over een procedure bij huurdersachterstal. Deze procedure voorziet in voldoende kansen voor de huurder om afbetalingsplannen te sluiten. Om te voorkomen dat huurders in een uitzichtloze financiële situatie terecht komen, en zo met uithuiszetting worden bedreigd, volgt de SHM eventuele huurdersachterstal nauwlettend op en speelt kort ze op de bal. Hierbij heeft ze direct één maal met het OCMW van Roeselare contact opgenomen (zie OD 4.1). Vitare tracht sociale fraude en domiciliefraude te voorkomen en te bestrijden. Ze doet dat door de (kandidaat-)huurder via haar website op zijn rechten en plichten te wijzen. Hier vindt de woningzoekende en de huurder het intern huurreglement en de bijlage bij het huurcontract. Bij het uitgebreide huurder-intakegesprek komt het thema uiteraard ook aan bod. De SHM consulteert sporadisch de Kruispuntbank (KSZ) voor de Sociale Zekerheid), doch dit is op het ogenblik van de visitatie nog niet gesystematiseerd.. De SHM stelt dat een personeelslid binnenkort hiervoor een opleiding zal volgen. De visitatiecommissie raadt aan om de KSZ periodiek te raadplegen daar deze de laatste actuele gegevens bevat. Vitare kan daarbij informeren naar de praktijktoepassing bij andere SHM s. De visitatiecommissie verwijst ter zake naar de goede praktijken bij andere huisvestingsmaatschappijen (zie OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten Omdat Vitare sinds 2014 onder begeleiding van de VMSW staat, is er sowieso een nauwgezette opvolging van de financiële leefbaarheid van de maatschappij. De raad van bestuur bespreekt - sinds oktober maandelijks de actuele financiële planning. In de documenten die de visitatiecommissie kon inzien actualiseerde de SHM tenminste twee maal in 2015 samen met de VMSW de volledige financiële planning. Daarnaast werden ook tussentijdse overleggen gevoerd over projecten, bijna maandelijks, waarop de planning ook wordt aangepast. Mede op basis van het financieel plan (tussentijdse jaarrekeningen) legt Vitare elke drie maanden verantwoording af aan aandeelhouder Matexi. De visitatiecommissie is van oordeel dat Vitare deze financiële planning als een echt beleidsinstrument gebruikt en stelt dan ook dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling. Tot het najaar van 2014 werd Vitare nog niet begeleid door de VMSW en richtte de SHM haar financiële sturing op het bereiken van de in het financieel plan (oprichtingsnota uit 2009) genoteerde objectieven voor onder meer nieuwbouw van woningen. In 2013 en 2014 werden grote hoeveelheden grond aangekocht en gefinancierd met leningen bij de VMSW (zie OD 1.4). In maart 2014 keurde de raad van bestuur de eerste financiële planning goed en besliste zij elk VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 33 VAN 51

34 kwartaal de planning te actualiseren. De verantwoording bestond tot op dat moment vooral door een jaarrekening achteraf en periodieke verantwoording richting haar aandeelhouder. De aanpak is veranderd. Een belangrijk deel van de financiële planning vindt nu plaats naar aanleiding van de bijeenkomsten van de VMSW-begeleidingscommissie en de tussentijdse besprekingen met de VMSW. De raad van bestuur bespreekt sinds oktober aantoonbaar - maandelijks de financiële planning, waarbij verschillende scenario's worden besproken, zoals uitstellen van projecten, verkoop van gronden, risico's en onzekerheden. Ook worden de opleverdata, ingeschatte verkoopprijzen, leningscondities en ingeschatte werkingskosten uitvoerig overlopen. Naast de financiële sturing en rapportering in en naar aanleiding van de begeleidingscommissie, continueert Vitare haar tussentijdse jaarrekeningen (per kwartaal) om de financiële gezondheid te monitoren en om verantwoording af te leggen aan de aandeelhouder. Vervolgens beschikt de SHM over een begroting van de werkingskosten voor 5 jaar. Daaruit valt af te leiden dat de personeelskost voor ongeveer de helft van de werkingskosten staat (zie ook OD 5.2), waarbij de SHM rekening houdt met een toename in personeel, toename in het aantal projecten in de ontwikkelfase en een toename in het aantal verhuurde woningen vanaf De raad van bestuur bespreekt ook de jaarrekeningen in dezelfde mate van detail als de financiële planningen en de prognoses van de werkingskosten. De voornaamste risico's zijn door Vitare gekend: beschikbaarheid van subsidies, bereidheid en draagvlak bij gemeenten om projecten te kunnen opstarten en de verwachte meerwaarde die in projecten kan worden gerealiseerd. De SHM gebruikt het financiële planningsinstrument van de VMSW. Hierin wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor aankopen en nieuwbouwprojecten. De SHM financiert deze investeringen met een gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via FS3) of met marktconforme leningen. De financiële planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. Het financieel plan gaat uit van een verdere afname van de liquide middelen tot en met Vanaf 2019 wordt een positief saldo van de investeringscashflow verwacht, voornamelijk door de vooropgestelde verkoop van 100 sociale koopwoningen, waardoor de liquide middelen toenemen. Tegen 2023 zal het saldo van de investeringscashflow opnieuw negatief zijn door aankopen van nieuwe gronden (met leningen). De visitatiecommissie wijst erop dat door de discussies over het kunnen aansnijden van de gronden (zie OD 1.4) er geen zekerheid is over zowel de uitgaven als de inkomsten binnen de investeringscashflow. Deze onzekerheden worden door de directeur en raad van bestuur onderkend, besproken en verwerkt in de financiële planning (zie boven). Voor de kwaliteit en bruikbaarheid van een financiële planning is het van groot belang dat de SHM vertrekt vanuit realistische veronderstellingen. De visitatiecommissie denkt hierbij aan vragen zoals: is de planning realistisch; zijn de te realiseren aantallen goed ingeschat; is er draagvlak voor de projecten bij de gemeenten (zie OD 1.4); is de verwachte meerwaarde op de gronden reëel; is er subsidie beschikbaar en zijn de werkingskosten reëel ingeschat (zie OD 5.2). De financiële gezondheid voor een SHM in de opstartfase fluctueert sterk met het al dan niet kunnen realiseren van projecten. Als starter heeft Vitare immers geen stabiele inkomstenstroom van substantiële omvang om deze schommelingen te kunnen opvangen. Bovendien is de nieuwbouwambitie daarvoor te groot. De SHM is in haar financiële gezondheid afhankelijk van een groot aantal factoren die telkens het bijstellen van het financiële plan vragen. Zo rekent Vitare op draagvlak bij de gemeenten om projecten te kunnen realiseren(zie OD 1.4). De visitatiecommissie vermelde reeds dat dit draagvlak kleiner is dan verwacht, waardoor de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 34 VAN 51

35 snelheid om woningen te kunnen realiseren is overschat. In de besprekingen van de projecten van Vitare in de VMSW-begeleidingscommissie, bleek voor een aantal projecten de timing niet meer haalbaar waardoor de realisatie van de betreffende sociale woonprojecten opschuift. Ondertussen vormen de intrest en aflossing van de leningen voor de grondaankopen voor Vitare een zware last. De visitatiecommissie wijst erop dat, hoewel in principe de beschikbaarheid van financieringsmiddelen in de kaderovereenkomst is vastgelegd, de intrestlasten en aflossing (al dan niet uitgesteld) nog steeds een groot risico vormen voor de liquiditeiten van de SHM. Daarnaast is er in ieder geval tot en met 2019 nog financiële steun van NV Matexi Group nodig in de werkingsmiddelen in de vorm van leningen (met uitgestelde betaling van interesten en aflossing) aan Vitare. De visitatiecommissie stelt vast dat Vitare vóór haar begeleiding door de VMSW per kwartaal een financieel plan opmaakte en sindsdien maandelijks de financiële planning in de raad van bestuur bespreekt, aanpast en van diverse scenario s voorziet. De visitatiecommissie vindt dit een goede en noodzakelijke stap. Vitare beschikt nu over een adequaat systeem van financiële sturing. Daartoe behoren niet alleen de financiële planning, maar ook tussentijdse jaarrekeningen per kwartaal, de lijsten waarmee projecten worden opgevolgd en de begroting van werkingskosten. De raad van bestuur bespreekt telkens deze documenten en overzichten. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten Vitare zoekt naar samenwerking met de sociale huurmaatschappijen die actief zijn in haar actieterrein. Op een eerder kleine schaal schakelt de SHM zich in in de realisatie van gemengde huuren koopprojecten. Het is slechts met een beperkt aantal gemeenten dat de SHM op dit moment goede contacten heeft, namelijk daar waar ze op korte termijn projecten kan realiseren. Mede omwille van de financiële situatie ligt de focus van Vitare momenteel vooral op de eigen nieuwbouwprojecten. De SHM zet zijn eerste stappen om samen te werken met andere woonactoren. Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM hier nog belangrijke effectieve stappen moet zetten en beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. Vitare biedt de twee belangrijkste producten van de klassieke sociale huisvesting aan: ze realiseert zowel koop- als huurwoningen. De SHM kiest bij voorkeur voor de bouw van sociale koopwoningen (zie OD 1.2). Vitare staat echter open voor de vraag van gemeenten om (ook) huurprojecten te ontwikkelen. De SHM verstrekt geen sociale leningen, maar zal hiervoor haar kopers verwijzen naar de verstrekkers van sociale leningen die actief zijn in de regio. De SHM realiseert geen sociale kavels, dit omdat ze hiervoor nog geen vraag kreeg van een lokaal bestuur. De gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokale beleidsniveau gebeurt in belangrijke mate in het lokaal woonoverleg. Zonder bespreking en advies van het lokaal woonoverleg kan een SHM geen projectfinanciering krijgen. Vitare neemt deel aan het lokaal woonoverleg in de gemeentes waar zij projecten ontwikkelt, namelijk in Turnhout, Puurs, Nazareth, Menen, Zwevegem, Lochristi en Knokke-Heist (zie OD 1.1 en OD 1.2). De directeur licht daar de stand van zaken van de projecten toe. Hier loopt het overleg vlot. In de gemeenten waar de SHM over gronden beschikt die niet direct aansnijdbaar zijn, tracht Vitare de werking van de SHM voor te stellen aan het College van Burgemeester en Schepenen, met verdeeld succes (zie OD 1.4). Vitare stelt dat zij als huisvestingsmaatschappij niet altijd uitgenodigd wordt op het lokaal woonoverleg in de gemeenten waar zij gronden wenst te ontwikkelen, maar waar de gemeenten deze ontwikkeling niet zien zitten, zoals in Zulte en in Ranst. Dit legt een hypotheek op haar toekomstplannen (zie OD s 1.4 en 5.1). De raad van bestuur heeft daarom besloten een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 35 VAN 51

36 stedenbouwkundig attest aan te vragen voor de ontwikkeling van de gronden waarin de gemeente een project weert. Ze hoopt zo de gemeente te verplichten een standpunt in te nemen. De visitatiecommissie wijst Vitare op het belang van een constructieve dialoog en samenwerking met de gemeenten (zie OD s 1.4 en 6.2), temeer daar deze door de decreetgever als de regisseur van het lokaal woonbeleid zijn aangeduid. Het is belangrijk om de band met de lokale besturen uit te bouwen en zo Vitare naar voor te schuiven als een constructieve partner en dit in alle aspecten van het woonbeleid. De SHM wenst voor haar toekomstig huuraanbod samen te werken met de lokale sociale huisvestingsmaatschappijen. Op vraag van de gemeente Knokke-Heist werkt Vitare aan een gemeenschappelijk inschrijvingsregister met de SHM t Heist Best en dit in samenwerking met de woonwinkel en het sociaal huis (zie ook OD 4.4). Dit systeem moet het mogelijk maken het inschrijvingsregister van de lokale SHM te integreren met het register van Vitare, waarbij de twee SHM s onderling afspraken maken over het beheer en over de toepassingsmodaliteiten. Zo krijgt de woningzoekende bovenaan de gemeenschappelijke lijst de woning aangeboden, ook als er in de gemeente een nieuwe SHM haar eerste woningen aanbiedt. De gemeente krijgt daarbij een beter beeld over de woningbehoefte om zo het lokaal woonbeleid verder uit te kunnen bouwen. Het is ook een pragmatisch antwoord op de soms verre afstanden tussen het hoofkantoor en de projecten. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Vitare wenst dit systeem ook uit te werken met De Ark (Turnhout) en met Goedkope woningen (Puurs). Het is de bedoeling om dit in een samenwerkingsovereenkomst op te nemen. Ook voor de koopinitiatieven onderneemt de SHM vergelijkbare acties. Ze pleit ervoor om de kandidatenlijsten-kopers lokaal te integreren. Vitare zal de kopers voor de koopwoningen verwijzen naar de lokale koopmaatschappij voor het afsluiten van sociale leningen. Voor de koopwoningen in Knokke-Heist heeft de SHM hiertoe een gentlemen s agreement gesloten met Vivendo, dat nog aan de raden van bestuur van beide SHM s moet worden voorgelegd en gefinaliseerd. De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven en ziet hierin kansen voor samenwerking. Anderzijds wijst de visitatiecommissie erop dat deze wensen en stappen nog tot weinig concrete resultaten hebben geleid. De visitatiecommissie suggereert om ook de mogelijkheid bespreekbaar te maken om in samenwerking met lokale SHM s woningen te bouwen en projecten te versnellen. Vitare is niet ingegaan op de vraag van vzw Woon- en Zorgcentrum Sint-Vincentius (Deinze) om assistentiewoningen te bouwen aanpalend aan het woon- en zorgcentrum. De raad van bestuur stelt dat er geen andere beslissing mogelijk was, dit omwille van het gebrek aan financiële ruimte (zie OD 5.1). De SHM ging ook niet in op de vraag van de gemeente Maasmechelen om eerst een project in het dorpscentrum te realiseren. Recent werkt ze aan samenwerkingsverbanden waarin de SHM niet direct zelf over gronden beschikt of woningen realiseert. Zo maakte Vitare gebruik van recht van opstal in Zwevegem, dit op gronden eigendom van Matexi (zie OD 1.1), en overname van sociale last in de huurwoningen in Roeselare. Op vraag van het lokaal woonoverleg staan op kleinere schaal een aantal rolstoelbezoekbare woningen gepland (zie OD 2.3). De visitatiecommissie beveelt Vitare aan om alle gelegenheden aan te grijpen die het bouwvolume op korte termijn kan verhogen, zoals erfpacht, recht van opstal, het bouwen van woningen voor doelgroepen (zie OD s 1.5 en 2.3) of vrijwillige aanbiedingen in het kader van sociale last. Rekening houdend met het uitgebreide actieterrein van de SHM, zal dit geen sinecure zijn. De huidige lage activiteitsgraad en de financiële leefbaarheid kunnen er toe leiden dat de raad van bestuur samen met de directeur deze oefening zal moeten maken. Op basis van de door Vitare verstrekte informatie constateert de visitatiecommissie dat de SHM stappen zet in het evolueren naar een woonmaatschappij. Zo biedt de SHM de woonproducten huur én koop aan. Ze staat open voor vragen van het lokale bestuur bij de keuze in huur of koopwoningen, naar aangepaste woningen en naar het woningtype. De SHM zoekt naar samenwerking VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 36 VAN 51

37 met andere actoren. Voorlopig is dit beperkt tot samenwerking met andere huisvestingsmaatschappijen (zie hoger). De SHM is in de korte historiek van haar bestaan tot belangrijke inzichten gekomen en heeft een aantal stappen gezet. Om deze reden heeft de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling als goed beoordeeld. De visitatiecommissie merkt tegelijk op dat de SHM nog belangrijke stappen moet zetten. De samenwerking met lokale welzijnssectoren dient zijn plaats te krijgen in de ontwikkeling van het toekomstige sociaal beleid van de SHM. Bovenal dient de SHM rekening te houden met de plaats die de gemeenten in de Vlaamse Wooncode kreeg toegedicht, namelijk de regisseur van het lokale woonbeleid. Zonder coöperatieve afstemming met de gemeente is het realiseren van projecten onmogelijk. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie beoordeelt het systeem van interne controle bij Vitare als goed. Een aantal procedures is uitgeschreven en gekend bij het personeel. Er is geen procedurehandboek, dat de samenhang en de volledigheid borgt. Er zijn sinds 2015 duidelijke doelstellingen geformuleerd om meer bouwprojecten te realiseren en de opvolging van de werkingskosten is duidelijk aanwezig. Vitare heeft op het moment van de visitatie een personeelsbestand van 2 voltijdse medewerkers, de directeur inbegrepen. Er is een duidelijke functiescheiding en werkverdeling. Een tiental interne procedures werden goedgekeurd door de raad van bestuur in 2013 en zijn gekend door het personeel. Het vier ogen principe, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, is in sommige procedures duidelijk aanwezig, zoals bij Betalingen en bij Inkomende facturen. De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed opgesteld en zijn afgestemd op een kleine organisatie. Tevens is er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur vastlegt. Vitare beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die verwijst naar loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid en spreekrecht. De deontologische code voor bestuurders behandelt de informatieplicht en eventuele belangenconflicten. Zij zijn gekend door het personeel en de bestuurders. De raad van bestuur vergadert maandelijks en neemt de belangrijkste investeringsbeslissingen, met name over het al dan niet opstarten van nieuwe projecten. Er is een globaal overzicht voor de opvolging en de uitvoering van de belangrijke projecten (zie OD 3.1) evenals de huurdersachterstal en de toewijzing van vrijgekomen woningen. Bij de oprichting begin 2009 heeft Vitare een oprichtingsplan uitgeschreven, met daarin de strategische doelstellingen voor de komende 5 jaar. In dit plan worden de geplande grondverwervingen en bouwactiviteiten evenals de financiering en de evolutie van de personeelskosten vermeld. Dit plan vertrok van een grote ambitie, zoals een SHM-erkenning op korte termijn en een jaarlijkse woninggroei van 500 woningen (zie hoofdstuk 3). De uitgestelde erkenning (2013) en aankoop van gronden zonder bouwzekerheid (zie OD 1.4) verplichte de SHM deze doelen bij te sturen. Sinds 2014 staat de SHM onder begeleiding van de VMSW (zie 5.4) en vormt dit een belangrijk uitgangspunt in de verdere planning. Zo zijn er duidelijke doelstellingen gesteld ter realisatie van de huur- en koopwoningen binnen de 5 jaar (zie OD 5.1). In de halfjaarlijkse en driemaandelijkse rapportering worden deze doelstellingen opgevolgd. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten Met zijn recente erkenning in 2013 zit Vitare nog in een opstartfase. De SHM speelt tot nu toe een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 37 VAN 51

38 eerder bescheiden rol in het realiseren van het BSO-koop en -huur in Vlaanderen. De SHM is zich recent bewust geworden van de noodzaak om zich te ontwikkelen tot een meer planmatig gestructureerde organisatie. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestaties als goed. De visitatiecommissie stelt vast dat alle elementen aanwezig zijn om een nieuwe toekomststrategie uit te schrijven (zie OD 5.6). De SHM beschikt echter nog niet over één beleidsplan waarin al deze strategische elementen zijn opgenomen. De visitatiecommissie verwijst onder andere naar het ontbreken van vastgelegde beleidsuitgangspunten op het gebied van het sociaal beleid en het technisch beheer van het patrimonium, rekening houdende met de spreiding over het actieterrein. Het uitwerken van een globaal beleidsplan heeft als voordeel dat het duidelijkheid schept voor alle betrokken partijen over de richting waar de SHM de komende jaren naar toe wilt. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om dit op te maken. Vitare heeft er alle belang bij om zelf haar opdracht te verwoorden, de koers uit zetten en te bepalen hoe ze op lange termijn haar strategische doelen zal bereiken, zowel voor het koopsegment als voor het huursegment. Dit is een voortdurende inspanning in het omgaan met verandering en het zoeken naar verbetering. Het belang van het maken van strategische keuzes is toegenomen nu de koopsubsidies zijn weggevallen en het reglementair landschap van het Vlaams sociaal woonbeleid verandert. Daarnaast is het vastleggen en uitdragen van de visie van Vitare van belang voor het imago en de transparantie van de SHM, in het bijzonder naar de lokale besturen (gemeenten). Zo is de aankoop van gronden onvoldoende afgestemd op de visie van het lokaal bestuur, met het programma opgenomen in het gemeentelijk structuurplan (zie OD 1.4) en zelfs te weinig met het nog te realiseren BSO (huur of koop) in de gemeenten. De visitatiecommissie raadt aan om in de toekomst hier nauwkeuriger mee om te gaan. Vitare is een kleine maatschappij met een klein team. Een flexibele inzet van de medewerkers is er de norm. Er is geen formeel teamoverleg. De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en up to date te houden. De personeelsleden nemen deel aan de vakgerichte informatiesessies georganiseerd door de VMSW, zo bijvoorbeeld voor de directeur over de financiële planning en over projectontwikkeling van sociale huisvesting. Vitare heeft individuele functiebeschrijvingen opgemaakt. De directeur krijgt zijn doelstellingen van de raad van bestuur. Ze omvatten criteria met betrekking tot de ontwikkeling van gronden, het bekomen van verkavelingsvergunningen, aanbestedingen en infrastructuur. Elke 3 maand rapporteert de directeur aan Matexi de 5 belangrijkste uitdagingen voor het volgende kwartaal en de realisaties van het afgelopen kwartaal. De visitatiecommissie raadt aan om bij een eventuele uitbreiding van het personeel de verschillende onderdelen van het personeelsbeleid te formaliseren, zoals functionerings- en evaluatiegesprekken, aanwervingsprocedures, vorming en opleiding en het exitbeleid. De organisatie kan zo de doelstellingen scherp stellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen. De SHM heeft een klachtenprocedure, die evenwel niet op de website vermeld staat. Er zijn geen klachten in 2013, 2014 en (zie ook OD 6.1). PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten Door grote hoeveelheden gronden op zeer korte termijn aan te kopen, heeft Vitare een aanzienlijke last aan rente en aflossing opgebouwd. Omdat veel van deze gronden niet zo snel als gehoopt tot ontwikkeling kunnen worden gebracht, geeft dit de komende periode een zware wissel op de financiële gezondheid van de SHM. De afspraken uit de kaderovereenkomst ver- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 38 VAN 51

39 zachten deze financiële situatie, maar nemen de risico's niet weg. De financiële leefbaarheid blijft kwetsbaar de komende jaren. Gestimuleerd door de VMSW-begeleidingscommissie beschikt Vitare over een adequaat systeem van financiële sturing. De SHM gebruikt het financieel plan effectief als beleidsinstrument. Prognoses van projectopbrengsten, simulaties van aanwenden van gronden, risicoinschattingen en een begroting van de werkingskosten maken de financiële positie van de SHM in de toekomst transparant. Het is echter de vraag of alle gemaakte inschattingen reëel zijn. Vitare beheerst haar werkingskosten goed, maar het is niet mogelijk om in deze opstartfase een meer objectieve vergelijking met de andere SHM s te maken. De SHM houdt haar personeelskost onder controle en volgt de leegstand van nabij op. Vitare heeft een strategie uitgestippeld voor de toekomst en heeft daarvoor de nodige basis gelegd met haar financiële plan. Er is echter nog geen beleidsplan dat alle elementen verenigt. In het kader van een lange termijnvisie raadt de visitatiecommissie aan om een geïntegreerd beleidsplan op te maken teneinde meer duidelijkheid te scheppen over de koers die de SHM wenst te varen en de strategische punten die ze zal uitzetten. Vitare begint samen te werken met de andere SHM s bij haar op stapel staande projecten (Knokke-Heist, Puurs). De visitatiecommissie raadt Vitare aan om zijn netwerk met andere sociale huisvestingsactoren en lokale besturen verder uit te bouwen in het kader van toekomstige samenwerkingen en alle opportuniteiten aan te grijpen in het kader van de verhoging van de bouwproductie. 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie vindt dat Vitare haar huurders en kandidaat-kopers duidelijk en goed informeert via collectieve communicatiekanalen (website, informatievergaderingen en gerichte nieuwsbrieven). Ook de individuele brieven zijn kort en bondig en in een klare taal opgesteld. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert op deze doelstelling. Het kantoor van Vitare kent voldoende openingsuren, namelijk op maandag- en vrijdagvoormiddag, op dinsdag en op woensdagnamiddag. De kandidaat-huurder of -koper kan ook een afspraak maken. Er is een open balie evenals een spreekruimte die de klanten de nodige privacy biedt. Het kantoor is toegankelijk voor rolstoelgebruikers. Telefonisch is Vitare bereikbaar tijdens de kantooruren en via . Voor klanten ligt het kantoor ver verwijderd van de (te ontwikkelen) huisvestingsprojecten. Om die reden organiseert de SHM zitdagen, onder ander in Roeselare, in Knokke-Heist en in Lochristi. Vitare organiseerde ook zitdagen in Menen voor de kandidaat-kopers. Woningzoekenden kunnen een inschrijvingsfiche downloaden van de website en via de post bezorgen aan de SHM. Vele inschrijvingen gebeuren op deze wijze. Vitare bezorgt aan kandidaat-kopers eenvoudige projectfiches over de geplande koopwoningen, met een plan van de woning, de inplanting en een korte beschrijving van het project. De visitatiecommissie vindt dit zeer overzichtelijk. Vitare legt deze projectfiches ook ter beschikking in Knokke-Heist. Vitare heeft nog geen (huurders-)brochure, maar plant deze op te maken tegen de eerstvolgende verhuringen of verkopen. De visitatiecommissie raadt aan in het kader van een vlotte informatieverstrekking en transparante communicatie om de bestaande documenten (huurcon- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 39 VAN 51

40 tracten, reglement inwendige orde, plaatsbeschrijving en overdracht van nutsleveringen) te bundelen. Tegelijk beveelt de visitatiecommissie aan de huurders de nodige duidelijkheid te geven over hun rechten en plichten rond het onderhoud en de herstellingen in de woningen (zie OD 4.4). Alle brieven die de visitatiecommissie kon inkijken zijn kort en duidelijk geformuleerd. Vitare vervolledigde de brieven na opmerkingen van Toezicht. Daardoor vindt de kandidaat-huurder nu inlichtingen met betrekking tot de mogelijke gevolgen bij een weigering van een woningaanbod. De visitatiecommissie kon de s inkijken die de SHM stuurt naar kandidaten. Ook deze zijn kort, goed gestructureerd en duidelijk. In 2015 publiceerde Vitare 2 nieuwsbrieven Goed Wonen voor de huurders. Zij bevatten onder meer tips over het gebruik van centrale verwarming, over wat te doen met vuilnis en burenoverlast en ze geven informatie over de komende werven. De visitatiecommissie suggereert de nieuwsbrief ook te gebruiken om te sensibiliseren tot energiezuinigheid. De nieuwsbrief bevat de contactgegevens (telefoonnummer en adres) van de medewerkers. De visitatiecommissie kon deze nieuwsbrieven inkijken en vaststellen dat zij in duidelijke en klare taal zijn opgesteld. Voor haar huurders in Roeselare organiseerde Vitare in 2014 tweemaal een informatievergadering. Het doel van deze vergaderingen is de huurders voldoende in te lichten over de reglementering, het gebouw, de technische zaken en ook om elkaar beter te leren kennen (zie ook OD 4.3). De presentatie voor de huurders gebeurt in klare taal aan de hand van pictogrammen. Elke huurder kon ook vragen stellen. Vitare stelde een eenvoudige handleiding op voor het gebruik van de thermostaat en de centrale verwarming. De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven die duidelijkheid scheppen rond de werking van de toestellen. Vitare heeft een goed gestructureerde website die gericht is op het informeren van kandidaathuurders en kopers. De lezer vindt er de samenstelling van de raad van bestuur en de contactgegevens van de personeelsleden. Op de website staat onder meer het intern huurreglement, de huurprijsberekening, het reglement voor de aankoop van koopwoningen met een verwijslink naar de Vlaamse Woonlening en de plichten in geval van verkoop. Interessant voor de kandidaat-koper en -huurder is het overzicht van de projecten, dat geklasseerd is volgens provincie en gemeente. Hij of zij kan er onmiddellijk zien om welk type woning het gaat en of het koop- of huurwoningen zijn. De visitatiecommissie vindt dat de website een goed en correct beeld geeft van zowel de lopende als de gerealiseerde projecten aan de hand van fotomateriaal als van de rechten en plichten voor de toekomstige bewoner van woningen van Vitare. Conform het klachtendecreet is er een uitgeschreven klachtenprocedure, die opgenomen is in de jaarverslagen. De klachtenprocedure is aangenomen door de raad van bestuur. Sinds de erkenning in 2013 zijn er geen klachten geweest. De visitatiecommissie merkt op dat het aantal huurders en kopers evenwel beperkt is. De visitatiecommissie vraagt om de klachtenprocedure uitdrukkelijk op de website en in de nieuwsbrieven op te nemen, om zo hieraan een ruimere bekendheid te geven. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van Vitare met de beleidsinstanties als goed, onder andere omdat ze actief informatie verstrekt op het woonoverleg. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van alle gemeenten waar zij concrete bouwprojecten in voorbereiding heeft, namelijk in Turnhout, Puurs, Nazareth, Menen, Lochristi en Knokke-Heist (zie OD s 1.1 en 1.2). De directeur geeft daar duiding bij de voortgang van de pro- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 40 VAN 51

41 jecten. De lokale woonactoren met wie de visitatiecommissie sprak, stelden dat Vitare op het overleg gestructureerd en transparant communiceert over de verschillende projectfases. Mede omwille van het verspreid actieterrein is het lokaal overleg één van de weinige contactmomenten tussen de SHM en het lokaal bestuur. De visitatiecommissie verwijst hierbij naar de onder OD 3.1 opgenomen suggestie, om een aanvullend systeem op te zetten opdat de betrokken gemeenten de voortgang van het dossier kunnen opvolgen. Vitare heeft geen andere strategie om de beleidsinstanties en de sociale lokale actoren te informeren. Tegelijk stelde de visitatiecommissie vast dat niet alle lokale besturen open staan voor de komst van Vitare (zie ook OD 1.4). De naambekendheid en de kennis over de strategie en mogelijkheden van Vitare als sociale huisvestingsmaatschappij is relatief beperkt. De beleidsactoren met wie de visitatiecommissie sprak, zijn vragende partij om meer transparantie vanwege Vitare onder andere op het vlak van het gevoerde grondbeleid en de strategie van zijn hoofdaandeelhouder (zie ook OD 3.1), naast meer transparantie over de organisatie van het technisch beheer en het sociaal beleid van de SHM. In het kader van de uitbouw van een echte actieve lokale partner in het lokale woonbeleid, zou het aangewezen zijn om hiervan werk te maken. De visitatiecommissie raadt Vitare aan om hierrond een duidelijke strategie uit te werken met bijzondere aandacht voor de gemeenten waar Vitare gronden bezit. De jaarverslagen kunnen op de website geraadpleegd worden. Ze zijn duidelijk en geven een goed overzicht van de lopende projecten. OD 6.3: de SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten Vitare heeft een beperkt aantal huurders en een beperkt aantal koopwoningen verkocht. Net door deze beperktheid is de relatie met de (kandidaat) huurders en kopers nog direct en persoonlijk. Hierbij laat de SHM kansen liggen. Er is geen visie of systematiek in het meten van tevredenheid van klanten om zo verbeterpunten te kunnen selecteren. De visitatiecommissie stelt een beoordeling van deze operationele doelstelling bij Vitare als voor verbetering vatbaar. De SHM wachtte oorspronkelijk op de beschikbaarheid van het instrument dat de Vlaamse overheid heeft aangekondigd om een tevredenheidsmeting over alle aspecten van de werking uit te voeren. De SHM gaf echter aan om in de loop van het jaar 2016 een eigen tevredenheidsmeting te willen ontwikkelen, omdat het Vlaams instrument te lang op zich laat wachten. De visitatiecommissie raadt aan om tevredenheidsmetingen structureel te organiseren en systematisch in te plannen zodat Vitare op termijn een ruimer beeld krijgt hoe de huurders de dienstverlening waarderen en wat de eventuele verbeterpunten zijn. Dit zal ook zeer leerrijk zijn voor een organisatie in volle ontwikkeling. Immers onderzoek bij de huurders kan een bijdrage leveren om de dienstverlening van de SHM te optimaliseren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grootschalige enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over de dienstverlening van de SHM kunnen de tevredenheid evenals de verbeterpunten in kaart brengen. De visitatiecommissie stelt dat Vitare zich in een bijzondere situatie bevindt. Als opstartende SHM met een beperkt aantal huurders en kopers is een structureel georganiseerde tevredenheidsmeting wellicht momenteel minder vanzelfsprekend. Maar deze beperkte groep biedt ook mogelijkheden. Zo kan de SHM de tevredenheid meten door een nauw contact met de huurders te onderhouden. Bovendien biedt het feit dat de SHM slechts 21 huurders heeft mogelijkheden om te experimenteren rond huurdersbetrokkenheid (zie OD 4.3) om zo een structureel communicatiesysteem met de huurders op te bouwen. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier kansen laat liggen. Het is niet duidelijk in welke mate de SHM de huurdersvergaderingen in 2014 gebruikte om verbeterpunten te selecteren om zo haar eigen dienstverlening VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 41 VAN 51

42 te verbeteren. Bovendien werd dit initiatief niet verder gezet in 2015, waardoor er geen sprake is van enige visie of systematiek. Met de kopers werden geen overleg- of infomomenten georganiseerd. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Vitare informeert de huurders goed. De brieven zijn kort en duidelijk. Informatievergaderingen en de halfjaarlijkse nieuwsbrieven bieden de huurders gerichte informatie. Kandidaat-huurders en -kopers kunnen zich tijdens de kantooruren inschrijven of hun inschrijvingsdossier via de post bezorgen. De website biedt alle klanten de nodige informatie. De SHM neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in de gemeenten waar zij concrete bouwprojecten in voorbereiding heeft. Hier informeert ze de beleidsactoren over de projecten. De naambekendheid en de kennis over de strategie en mogelijkheden van Vitare als sociale huisvestingsmaatschappij is echter relatief beperkt en vraagt bijgevolg bijkomende aandacht, zeker voor die gemeenten die aarzelen om met de SHM samen te werken. Vitare heeft geen visie over of systematiek in het meten van tevredenheid van klanten om zo verbeterpunten te kunnen selecteren. De SHM laat kansen liggen om in communicatie met huurders en kopers verbeterpunten te selecteren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 42 VAN 51

43 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Beleidsplan Werk een globaal beleidsplan uit dat duidelijkheid schept voor alle betrokken partijen over de objectieven die de SHM de eerstkomende jaren wil bereiken. Vitare heeft er alle belang bij om zelf haar opdracht te verwoorden, de koers uit stippelen en te bepalen hoe ze op lange termijn haar strategische doelen zal bereiken, zowel voor het koopsegment, het huursegment als voor sociale kavels. Met het wegvallen van de koopsubsidies en het veranderende reglementair landschap van het Vlaams sociaal woonbeleid is het maken van strategische keuzes nu nog belangrijker. Daarnaast is het vastleggen en uitdragen van de visie van Vitare van belang voor het imago en de transparantie van de SHM, in het bijzonder naar de lokale besturen (gemeenten) en de collega-shm s. Zoek naar samenwerking en afstemming met de lokale besturen (OD s 1.3, 5.5 en 5.7). 2. De organisatie van het sociaal beleid en technisch beheer Werk tijdig een strategie en structuur uit over het na te streven sociaal beleid en technisch beheer, rekening houdende met de mogelijkheden en beperkingen van Vitare, met de kostprijs en met de verwachtingen op het vlak van lokale verankering. Dit moet het mogelijk maken om voorbereid het gesprek te starten met lokale besturen, lokale SHM s, welzijnsactoren en eventuele private partners over wederzijdse (samenwerkings-)verwachtingen en -mogelijkheden. Hou hierbij rekening met de afstand van het secretariaat tot het huur- of koopproject. Klaar deze samenwerking uit vooraleer de eerstkomende projecten worden opgeleverd (OD s 2.1, 3.1, 4.1, 4.4, 5.5 en 6.2). Het vastleggen van de beleidsuitgangspunten over het technisch beheer moet het mogelijk maken om duidelijkheid te scheppen over de wijze waarop en door wie het technisch beheer van het patrimonium wordt opgenomen (OD 3.1), evenals over de te verwachten werken en uitgaven voor het onderhoud van het patrimonium (OD 2.1). Het uittekenen van het sociaal beleid geeft een kader om met het lokale OCMW, de lokale SHM s en welzijnsactoren het gesprek aan te gaan over de organisatie van de inschrijvingen, het wachtlijstbeheer, de toewijzingen en de opvolging van de huurders en kopers (OD s 4.1 en 4.4). 3. Gronden aankopen en woningen bouwen Ontwikkel een doordachte strategie omtrent aankopen, over mogelijke alternatieven om projecten te kunnen realiseren en over de relatie met de betrokken gemeenten. Maak voorafgaand aan een mogelijke aankoop van een grond steeds een raming op van de infrastructuurkost, van het aantal te realiseren woningen, van de realisatietermijn en ga bij de betrokken gemeente telkenmale na of ze de beoogde realisatie al dan niet genegen is. Werk aan de relatie met de betrokken gemeenten. Sta daarbij open voor hun vragen, zoals het bewerkstelligen van inbreidingsgerichte projecten, dorpskernherwaardering en het realiseren van voor hen prioritaire gebieden, om zo samenwerking op te bouwen en goodwill te bekomen om ook het realiseren van andere projecten bespreekbaar te kunnen maken (OD 1.4, 1.5, 3.1, 5.1 en 5.4). Werk een strategie uit om bij elk nieuw project de mogelijkheden voor flexibele inzetbaarheid van het patrimonium te overwegen (OD 2.3). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 43 VAN 51

44 4. Financiële opvolging Volg de financiële situatie van de SHM permanent op. Grijp alle gelegenheden aan om de bouwactiviteit op korte termijn te verhogen, via systemen zoals erfpacht, recht van opstal, het bouwen van woningen voor doelgroepen, inbreidingsgerichte projecten of het vrijwillige aanbieden in het kader van de sociale last. Onderzoek alle mogelijkheden om projecten te versnellen en/of de integratie van meerdere fases om niet alleen sneller maar ook meer woningen te kunnen realiseren. Maak deze bespreekbaar (OD 5.1). Zorg voor inzicht in toekomstige kosten van (groot) onderhoud van het patrimonium. Leg daarvoor zo snel mogelijk boekhoudkundige provisies aan (OD 2.1). Volg de evolutie in de huurlasten goed op en bouw de ervaring in deze uit met jaarlijkse evaluaties, zodat bij nieuwe gebouwen vanaf het begin betere inschattingen kunnen worden gemaakt van de maandelijks aan te rekenen bedragen (OD 3.2). Naast huurdersachterstal kan ook een slecht een onderhoud van de woning of het veroorzaken van leefbaarheidsproblemen tot een uithuiszetting leiden. Werk de procedure voor het opvolgen van de huurdersachterstal verder uit om zo ook huurders met deze problemen te kunnen opvolgen en zo uithuiszetting te vermijden (OD 4.2). 5. Leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid Formuleer een duidelijke en onderbouwde visie rond leefbaarheid en neem de nodige maatregelen om leefbaarheidsproblemen te kunnen detecteren, op te volgen en te vermijden. Werk hierbij actief samen met andere diensten en met bewonersgroepen. Het doel van de strategie is het leefbaarheidsgevoel voor de huurders te verbeteren en de leefbaarheid van sterk verspreid liggende wooncomplexen te kunnen opvolgen. Neem ook het element leefbaarheid op in de richtlijnen aan architecten, om zo vanaf de conceptfase van een project rekening te houden met mogelijke leefbaarheidsproblemen om deze te kunnen vermijden (OD 4.2). Ontwikkel daarnaast een visie rond bewonerscommunicatie en -betrokkenheid. Zoek naar mogelijkheden om bewoners te betrekken bij de werking van de SHM. Doe zoveel als mogelijk ervaring op met de huidige beperkte groep van bewoners om op die manier ook nieuwe bewonersgroepen meteen vlotter van start te laten gaan. Houd hierbij rekening met een sterk verspreid liggend woningpatrimonium. Houd hiermee de drempel naar de maatschappij laag en zet deze contacten in voor een permanent verbeteren van de eigen dienstverlening (OD 4.3). 6. Samenwerken, informeren en sensibiliseren Werk aan de naambekendheid van Vitare, in het bijzonder naar die gemeenten waar Vitare projecten wenst te ontwikkelen of gronden bezit. Stippel daartoe een aanvullende strategie rond de informatiedoorstroming naar lokale beleidsverantwoordelijken en -ambtenaren uit, om zo Vitare als een transparante, betrouwbare en actieve partner voor het lokale woonbeleid bekend te kunnen maken (OD 3.1, 5.5 en 6.2). Ontwikkel een systeem waardoor de betrokken lokale besturen en ambtenaren de planning en de doorlooptijd van projecten kunnen opvolgen (OD 3.1). Formaliseer de huidige samenwerking met het OCMW van Roeselare rond huurdersopvolging. Ontwikkel op basis hiervan een afsprakenkader, afgestemd op enerzijds een klein huuraanbod in de gemeente en anderzijds een grotere afstand tussen het SHM-secretariaat en het bouwcomplex. Gebruik dit kader als model in andere gemeenten waar de SHM projecten gaat ontwikkelen (OD 4.1, 4.4 en aanbeveling 2). Besteed aandacht aan het sensibiliseren van huurders als het gaat om energiegebruik (OD 2.2). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 44 VAN 51

45 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie heeft Vitare op een behoorlijk aantal onderdelen de beoordeling voor verbetering vatbaar gegeven. Tegelijk wijst de visitatiecommissie meermaals op de unieke situatie van Vitare, die als recent erkend SHM nog het nodige patrimonium moet opbouwen, samenwerking met andere diensten moet verkennen en implementeren, en een aantal weerstanden moet wegwerken. Vitare wordt nog minstens tot 2019 opgevolgd door de VMSW-begeleidingscommissie. De visitatiecommissie stelt voor dat naast de financiële opvolging binnen deze begeleidingscommissie hier ook de mogelijke strategieën in de op te bouwen relatie met de gemeenten, de relatie met de lokale SHM s en het op te maken beleidsplan (inclusief het sociaal beleid en technisch beheer) een plaats krijgt. Het doel is om zo de verbeterpunten verder uit te kunnen werken, goede voorbeelden in de sector te leren kennen, en zo de werking bij te sturen. Na deze begeleidingsperiode kan een nieuwe visitatie volgen. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de prestatiebeoordeling voor Vitare heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als goede praktijk uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 45 VAN 51

46 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jan Lootens bestuurder - Kristoff De Winne bestuurder - Rudy Maes directeur Medewerkers SHM - Linda Huysveld medewerker Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Stefaan Keirse coördinator Woonwinkel Knokke-Heist - coördinator Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: de directeur Stadsontwikkeling van Knokke- Heist; de gemeente- en/of OCMW-secretaris van Zwevegem, Lochristie, Roeselare, Maasmechelen, Mechelen, Nazareth, Riemst en Zulte; de projectverantwoordelijke Huisvesting of consulent huisvesting van Zwevegem en Turnhout; de medewerker dienst stedenbouw van Menen; de stedenbouwkundig ambtenaar van Lochristi, Roeselare en Ranst, de huisvestingsambtenaar van Puurs en Turnhout; het diensthoofd RO van Zulte Uitgenodigd, verontschuldigd maar bezorgde de visitatiecommissie bijkomende informatie via e- mail: de secretaris van Menen en Leuven; het afdelingshoofd bouwen, wonen en milieu van Leuven; de directeur of diensthoofd ruimte van Maaseik en Maasmechelen; de coördinator dienst wonen van Mechelen; de stedenbouwkundige ambtenaar van Riemst en Rijkevorsel. Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Miquel Vanderjeugt Stafmedewerker Woonbeleid, Roeselare Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: de Som vzw; Kringwinkel Midwest - Roeselare; CAW Midden West-Vlaanderen; OCMW Roeselare (hoofdmaatschappelijk werker en een maatschappelijk werker); de Integratiedienst Roeselare; de Woondienst Regio Roeselare; de Huurdersbond West-Vlaanderen; Beschut-Wonen Roeselare Tielt; de wijkwerker van het Dep. Informatie en Communicatie Roeselare; het Mobiel team Langdurige zorg; het SEL Midden-West- Vlaanderen; het PZT Midden-West-Vlaanderen; het SVK Regio Roeselare vzw; Proef- Wonen Midden West Vlaanderen; Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen. Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er werden 21 huurders uitgenodigd. Eén huurder was aanwezig. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Alex Goethals schepen milieu, mobiliteit en wonen, gemeente Puurs - Filiep Bouckenooghe schepen sociaal beleid en wonen, stad Roeselare - Jan Creemers burgemeester, stad Maaseik Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: de burgemeester van Zwevegem, Menen, Puurs, Roeselare, Maasmechelen, Ranst, Rijkevorsel en Zulte; de voorzitter OCMW van Knokke- Heist, Menen, Roeselare, Mechelen en Riemst; de schepen wonen van Knokke-Heist en Zulte; de schepen stedenbouw van Knokke-Heist; de schepen ruimtelijke ordening en wonen van Zwevegem; de schepen huisvesting en stedenbeleid van Turnhout; de schepen ruimtelijke planning of ruimtelijke ordening van Roeselare, Leuven en Zulte. Uitgenodigd, verontschuldigd maar bezorgde de visitatiecommissie bijkomende informatie via e- mail: de schepen ruimtelijke ordening van Lochristi; de burgemeester van Nazareth. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 46 VAN 51

47 BIJLAGE 2: OVERZICHT SHM S EN SVK S IN HET ACTIETERREIN VAN VITARE VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 47 VAN 51

48 BIJLAGE 3: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). moeten voldoen: zie C2008, p ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, ). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 48 VAN 51

49 EKM s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie 03&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 49 VAN 51

50 huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie actualisatie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VITARE PAGINA 50 VAN 51

51 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

52 Reactie van de SHM op het visitatierapport van Vitare, Deinze datum reactie SHM: 1 juli 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

53

54

55